UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA – UNEB

DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA E CIÊNCIAS SOCIAIS – DTCS/ CAMPUS IIICOLEGIADO DO CURDO DE DIREITO

Disciplina/Docente: Direito Civil VI/Mary Monalisa Carvalho

Aluno: LUCAS VASCONCELOS DE OLIVEIRA

QUESTÕES DE DIREITO REAL DE GARANTIA

1) É válida a venda de imóvel hipotecado quando tenha sido firmada entre o proprietário e o

credor cláusula-padrão que proíba alienação?

Sim. O próprio art. 1475 do Código Civil é expresso em afirmar que a cláusula que

proíbe o proprietário alienar imóvel hipotecado é nula.

De fato, jamais houve vedação de alienação de imóvel hipotecado ou gravado com

qualquer outra garantia real, pois, em razão do direito de sequela, o titular do direito real tem o

direito de seguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que

tenha sido transferido para o patrimônio de outra pessoa, distinta da pessoa do devedor.

Portanto, é absolutamente possível a venda de imóvel hipotecado, ainda que tenha

sido firmada cláusula-padrão de que proíba a alienação, haja vista a mencionada cláusula ser nula

de pleno direito, nos termos da redação do art. 1475 do Diploma Civil.

2) Julgue o item e justifique porque está certa ou errada a assertiva:

Segundo a Súmula do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e agente financeiro,

anterior ou posteriormente à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia

perante os adquirentes do imóvel.

O item está correto. O texto da questão reproduz, ipsis litteris, o teor da Súmula nº

308 do STJ.

Com a edição da presente súmula, os riscos do agente financeiro na concessão de

crédito em favor do incorporador foram aumentados, pois não mais importará para o consumidor

adquirente do imóvel se a hipoteca firmada em favor do agente financeiro é anterior ou posterior à

celebração da promessa de compra e venda. Portanto, em todas as hipóteses, terá sempre

preferência na transcrição da propriedade do imóvel comprado o promitente comprador.

Dessa forma, o agente financeiro terá seus riscos elevados, pois o direito real de

garantia que envolve a hipoteca torna-se sem efeito, beneficiando os adquirentes das unidades

imobiliárias, independentemente de a promessa de compra e venda ter-se efetuado anteriormente ou

posteriormente ao registro de imóveis.

Antes da edição da súmula, o adquirente deveria suportar os efeitos da garantia

hipotecária estabelecida em favor do agente financeiro, caso ela tenha se constituído anteriormente

à celebração da promessa de compra e venda.

3) Quais são as obrigações legais do credor pignoratício?

O credor pignoratício é obrigado (art. 1.435/CC):

I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for

culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente quantia, a importância da

responsabilidade;

O credor pignoratício não passa de um depositário, não podendo usar da coisa, mas

apenas exercer a posse jurídica, tendo ele o dever de velar pela sua conservação e guarda. Deve

ainda indenizar o proprietário, caso a coisa venha a se perder por sua culpa, ou reparar as

deteriorações que resultarem de sua negligência no dever de conservação, devendo ainda devolver

os frutos da coisa. Da mesma forma poderá haver compensação da dívida, proporcionalmente à

responsabilidade do credor.

II - à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das circunstâncias que

tornarem necessário o exercício de ação possessória;

Como dito, o credor tem direito à posse da coisa e, sempre que houver esbulho,

turbação ou ameaça iminente em relação a esta, pode valer-se das ações possessórias para defesa do

bem possuído. A doutrina acrescenta a esse rol as ações de dano infecto, a nunciação de obra nova e

a imissão na posse. A toda proteção pelos interditos possessórios deverá o credor comunicar o

proprietário sobre as circunstâncias que as tornarem necessárias.

III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar ( art. 1.433, inciso V ) nas despesas de guarda

e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente;

O credor pignoratício tem o direito de apropriar-se dos frutos da coisa empenhada

que se encontra em seu poder; porém, caberá a ele, nesse caso, atribuir valor a esses frutos, relativo

às despesas com guarda e conservação. Por outro lado, é também dever do credor imputar valores

aos juros e ao capital assegurado respectivamente, nos moldes da legislação vigente.

IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida;

A coisa garantida pela dívida deverá ser restituída ao proprietário, com seus frutos e

rendimentos, quando houver o pagamento integral da dívida. Isso ocorre em razão do direito do

devedor de reaver o objeto da garantia, por ocasião da quitaçao total de seu débito, não podendo o

credor, cujo crédito foi totalmente satisfeito, se recusar a restituir a coisa garantida pela dívida.

V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433 .

Finalmente, tem o credor direito a excutir o bem gravado com ônus real, ou seja,

promover sua venda judicial, dada a proibição do pacto comissório, que o impede de apropriar-se

do bem empenhado. Pode também providenciar a sua venda amigável, quando assim permitir o

contrato ou se houver autorização dada pelo devedor mediante procuração especial, mas tem a

obrigação de entregar o eventual saldo após total pagamento do valor principal e acessório.

4) Hipoteca e anticrese poderão subsistir conjuntamente?

Sim. De acordo com o § 2º do art. 1.506 do Código Civil, “quando a anticrese recair

sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros,

assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.”

A anticrese distancia-se da hipoteca porque o credor hipotecário pode promover a

excussão e a venda judicial do bem hipotecado, sem ter sua posse, o que não ocorre com o

anticrético. A lei brasileira permite a coexistência de dois ônus reais, a hipoteca e anticrese, ao

admitir que o credor anticrético torne-se concomitantemente credor hipotecário e o hipotecário,

anticrético, isto é, o imóvel garantido por hipoteca poderá ser dado em anticrese pelo devedor ao

credor hipotecário, bem como o imóvel objeto da anticrese poderá ser hipotecado pelo devedor ao

credor anticrético ou a terceiros.

5) Therezinha da Silva requereu a condenação da Caixa Econômica Federal ao ressarcimento

do valor de suas joias dadas em penhor, que foram perdidas pela credora pignoratícia em

virtude de assalto ocorrido na Agência onde se encontravam depositadas. Alega que a ré teria

lhe dito que só iria ressarcir 1,5 vezes o valor das joias empenhadas, e para a autora este valor

seria irrisório. Informa que por este motivo deixou de adimplir as demais prestações do

contrato de penhor anteriormente firmado com a ré. Em contestação, a Caixa alegou que não

estaria obrigada a indenizar a autora, já que esta, após a perda das joias, teria começado a

deixar de pagar as prestações do contrato de penhor. Ao final, requereu a improcedência do

pedido da autora. Como o Douto magistrado deverá decidir esta demanda?

De início, é importante destacar que, de acordo com o entendimento do STJ, o roubo

ou furto do bem empenhado na posse do credor implica tão somente na extinção da garantia, mas

não da dívida, haja vista o penhor ser acessório da obrigação principal. Desse modo, subsiste a

obrigação do devedor, a senhora Therezinha, embora não mais em caráter real, mas pessoal.

Além disso, quanto ao valor estipulado da indenização, a jurisprudência já firmou

entendimento no sentido de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) se

aplicam às instituições financeiras. Nessa senda, a Súmula nº 297 do STJ diz: "o Código de Defesa

do Consumidor é aplicável às instituições financeiras".

Considerando, portanto, os argumentos esposados, a estipulação prévia de

indenização em caso de furto ou roubo de bem empenhado, fixada no presente caso em 1,5 do valor

do bem avaliado, fere o disposto no art. 51, I, do CDC, que diz:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

Desse modo, a prévia fixação do quantum indenizatório é nula, cabendo ao credor

pignoratício restituir ao proprietário o valor de mercado do bem subtraído.

Deverá, então, o magistrado condenar o credor pignoratício a pagar ao proprietário, a

senhora Therezinha, o valor de mercado dos bens subtraídos, descontando-se os valores do mútuo

pactuado no contrato de penhor, nos termos do art. 1.435, I, do Código Civil.

6) O único imóvel de família de Antonio foi levado à penhora em virtude do não pagamento

das prestações de contrato de hipoteca estabelecida em garantia de contrato de mútuo em

favor da Sociedade XYZ LTDA da qual Antonio era sócio. O artigo 3º, V, da Lei 8009/90

estabelece exceção à impenhorabilidade do bem de família quando se tratar de imóvel como

garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. Diante disso, responda:

a) Antonio possui alguma chance de não ter seu único bem de família penhorado?

Sim. Tem-se como regra a impenhorabilidade dos bens de família, salvo quando, nos

termos do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/90, tenha como objeto execução de hipoteca sobre o imóvel

oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Ocorre que, na hipótese narrada, a garantia foi prestada para assegurar dívida de

terceiro, no caso, a Sociedade XYZ Ltda., da qual Antonio era sócio. A doutrina e jurisprudência

coadunam do mesmo entendimento, salientando que a possibilidade de penhora do bem de família

hipotecado só é admissível quando a garantia for prestada em benefício da própria entidade

familiar, e não para assegurar empréstimo obtido por terceiro.

b) Qual é o entendimento da reiterada jurisprudência do STJ sobre este tema?

A jurisprudência do STJ interpreta o inciso V, do art. 3º, da Lei 8.009, de modo a

negar eficácia à hipoteca nos casos em que recaia sobre bem de família do garantidor e com a qual

se procure assegurar o cumprimento de dívida de pessoa jurídica.

A regra, frise-se, é a impenhorabilidade do bem de família, ainda que esteja alugado

para terceiros (Súmula nº 486 do STJ). Admite-se a penhorabilidade, como já dito, apenas nos casos

em que a dívida reverta-se em prol do núcleo familiar.

7) A celebração de um contrato de compra e venda de imóvel hipotecado é válida? Quais são

as consequências jurídicas da celebração deste contrato? Fundamente objetivamente sua

resposta.

Sim, é válida. A fundamentação encontra-se, como já destacado anteriormente, no

art. 1.475 do Código Civil. Entretanto, a celebração do contrato de compra e venda sobre imóvel

hipotecado gera consequências jurídicas, destacadas a seguir.

A hipoteca é um direito real de garantia e, ipso facto, confere ao seu titular o direito

de sequela, podendo seguir a coisa em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor, pois sua

eficácia é erga omnes. Consequentemente, ainda que o bem gravado tenha sido alienado a terceiro,

a hipoteca mantém-se inabalada, respondendo o adquirente pela dívida contraída na obrigação

principal.

8) No penhor rural, os bens empenhados permanecem na posse direta do proprietário,

inexistindo tradição dos bens. Desta forma, como um eventual comprador poderia se prevenir

contra a aquisição deste bem?

O penhor rural constitui-se por meio de averbação em registro de imóveis. Em vista

disso, um eventual comprador, a fim de prevenir-se contra a aquisição do bem empenhado, deverá

conferir o registro imobiliário no intuito de averiguar a existência de penhor rural incidente no

imóvel.