PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE
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PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE
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CURRÍCULO DO DOCENTE
Prof. Dr. Vander Ferreira de Andrade
Formação Acadêmica
Advogado
Especialista em Direito Público
Mestre em Direito
Doutor em Direito
Coordenador de Graduação e Pós-Graduação em Direito
Consultor em Gestão de Condomínios
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Contextualização
Realidade Condominial
Ausência de participação comunitária (15 %)
Cometimento de arbitrariedades
Conclusões:
A) Ausência de participação gera arbitrariedades
B) Domínio de conhecimento quebra essa equação perversa
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Principais Arbitrariedades
Elevado valor de taxa de condomínio
Ausência nos balancetes de menção ao pagamento deimpostos
Obras caras sem aprovação na assembleia
Atraso de até 6 (seis) meses na entrega de balancetes
Demora de mais de 8 (oito) dias na distribuição das atas
Pagamento em atraso de despesas (água, luz)
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Principais Arbitrariedades
Despesas extraordinárias com diferença de valoresentre os arrecadados e ao pagos
Descrição da despesa feita de forma a impossibilitar aidentificação do tipo de serviço executado
Emissão de cheque sem nota fiscal comprobatória
Superfaturamento de itens
Falta de previsão orçamentária
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Princípios da Administração Ineficaz
Falta de Organização
Desconhecimento das Normas Regentes
Submissão do Condomínio a um Grupo ou Indivíduo
Ausência de Liderança
Desconfiança dos Condôminos
Ausência de Planejamento
Comunicação Ineficaz
Dificuldades no Relacionamento Interpessoal
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CONDOMÍNIO: CONCEITO
Domínio exercido por duas ou mais pessoas emrelação a uma coisa comum.
Superposição de propriedades distintas e separadas,particularizada complicada pela existência decomunhão relativa a determinadas dependências deuso comum dos diversos proprietários.
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CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA
Ente Despersonalizado
Não exerce atividade econômica
Equipara-se a empresa quanto a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica.
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Condomínio: Necessidade de CNPJ
Distinção com os condôminos
Individualização junto a Receita Federal
Contratação de Funcionários
Contratação de Prestação de Serviços
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CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA Cadastro no INSS e Cadastro no FGTS/PIS - cadastro na CEF para
regularizar a situação de seus funcionários no Fundo de Garantia porTempo de Serviço (FGTS) e no Programa de Integração Social (PIS).
Obs: Para a inscrição junto ao FGTS, o condomínio deve fazer seucertificado eletrônico, (identidade perante à Conectividade Social),devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a CEF.
A certificação é feita pelo seu representante legal, munido dedocumentação comprobatória da constituição do empreendimentoe do ato de nomeação.
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CONDOMÍNIO: INSTITUIÇÃO
Os Condomínios são criados a partir de umaconvenção, pautada no Código Civil e pela Lei Federalnº. 4.591 DE 1964 (Lei dos Condomínios).
Art. 7º “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscriçãoobrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: aindividualização de cada unidade, sua identificação ediscriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno epartes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se adescrição interna da unidade”.
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Propriedade Comum e Propriedade ParticularArt. 1.331 do Código Civil
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, epartes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais com oapartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos paraveículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partescomuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas egravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuiçãode água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, eas demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público,são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo seralienados separadamente, ou divididos.
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Propriedade Comum e Propriedade Particular
a) Propriedade Particular: constitui-se pelas unidades ouapartamentos autônomos, delimitados pelas paredesdivisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivosobre suas partes ou dependências.
b) Propriedade Comum: Todos os proprietários podemdispor e usar livremente de todas as partes comuns, desdeque respeitando sua destinação, de modo a nãoprejudicar a coletividade.
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Vagas de Garagem Unidades acessórias: a vaga é um bem móvel acessório ao
principal, que é o apartamento ou a casa. Há uma única matrícula no registro imobiliário.
Certidão do registro de imóveis: apartamento - área total: área útil (a do interior da unidade) + uma porcentagem da área comum - área da vaga de garagem (vaga indeterminada).
Vaga autônoma: Há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Elas estão situadas em local determinado, com descrição de seu tamanho e confrontações (vaga demarcada).
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Garagem. Questão Polêmica: Alienação
Regra geral: O bem acessório segue o principal.
Art. 1.339, parágrafo 2º CC – prevê a alienação a outro condômino (desdeque constante da Convenção e não houver oposição da AssembleiaGeral).
3ª Turma do STJ: como direito acessório, a vaga de garagem adere àunidade, sendo destacável para efeito de sua cessão a outro condômino.
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Garagem. Questão Polêmica: Alienação
No caso de unidade autônoma (matrícula própria), a vaga podeser vendida separadamente, observada a convençãocondominial.
Vender para quem? O CC autoriza a alienação de unidadesautônomas.
Jurisprudência: somente podem ser vendidas a estranhos aocondomínio, se a convenção permitir. Caso contrário, ocondômino somente pode vender a outro condômino.
Sob o prisma da segurança, na elaboração ou na alteração dasconvenções condominiais, deve constar proibição da venda devagas a não condôminos.
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Garagem. Questão Polêmica: Locação
A locação, pode ser feita a outro condômino qualquer. Paranão condômino, somente se houver permissão naconvenção ou decisão favorável da Assembleia, em cujaordem do dia conste expressamente o assunto.
Nos chamados edifícios-garagem, em que só hájustamente vagas de garagem, a locação e a venda sãocompletamente livres.
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Papel do Síndico (art. 1348 CC)
convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários àdefesa dos interesses comuns;
dar imediato conhecimento à assembleia da existência deprocedimento judicial ou administrativo, de interesse docondomínio;
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno eas determinações da assembleia;
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns ezelar pela prestação dos serviços que interessem aospossuidores;
elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cadaano;
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Papel do Síndico (art. 1348 CC)
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem comoimpor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar dosíndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, ospoderes de representação ou as funções administrativas,mediante aprovação da assembleia, salvo disposição emcontrário da convenção.