Processo: 1000059-20.2016.8.26 · Engenharia e Consultoria de Avaliações & Perícias Eng. Marcos...

Engenharia e Consultoria de Avaliações & Perícias Eng. Marcos Antonio Libardi Ferreira

T +55 19 3433 7402 [email protected]

1

E A&P

M.M DOUTOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL

DA COMARCA DE PIRACICABA-SP.

Processo: 1000059-20.2016.8.26.0451

(Tramitação prioritária)

Classe: Procedimento Comum

Assunto: Condomínio

Reqte: Leonilda Galvani Marchini

Reqda: Maria Marlene Marchini Perina

Controle: 2016/000025

MARCOS ANTONIO LIBARDI FERREIRA,

Mestre em Engenharia de Produção, Especialista em Gestão Ambiental, Especialista em

Educação Ambiental, Engenheiro Civil, Crea (060119.353-2) e Engº de Segurança do

Trabalho (17.369). Perito nomeado e devidamente compromissado nos autos, após

diligência e vistoria "in loco" aos imóveis em tela e realizadas vistorias da situação

encontrada, vem respeitosamente em Laudo Simplificado apresentar os resultados

obtidos:

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2

I. Decisão da MM Juiza de Direito às fls 81dos autos

II. Avaliação dos imóveis em tela às fls 02 dos autos

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3

Imóvel - O1

Imóvel localizado sob nºs 457, 459 da Rua Moraes Barros, Centro - Piracicaba/SP.

ZONA URBANA

Local com todos os melhoramentos públicos urbanos de características de

construção. Como água encanada, energia elétrica, esgôto, telefone, ônibus urbano.

TERRENO

Tudo isso totalizando uma área de 260,00 m2.

Sendo matriculado no 1º Cartório de Registros de Imóveis de Piracicaba, sob nº 47.649

Foto 01- Fachada do imóvel em tela

MATRÍCULA 47.649 - 1º REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS

- IMÓVEL: O prédio sob nºs 457, 459 da Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP.

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Localização do imóvel em tela

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fls. 102



5

Vistoria

Imóvel Terreno

Trata-se de um Terreno residencial, com 02 (duas) edificações, sendo nº 457 e nº 459

Benfeitorias

Trata-se de 02 imóveis residenciais nº 457 e nº 459 em alvenaria térrea, como segue o

Cadastro da Prefeitura Municipal de Piracicaba:

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Imagens - O prédio sob nº 457 da Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP

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O prédio sob nº 459 da Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP

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fls. 105



8

ÁREA CONSTRUÍDA - O prédio sob nº 457 da Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP= 80,00 m2

Sala de Estar

01 (um) dormitório

01 (um) banheiro social

Copa-Cozinha

ACABAMENTO RESIDÊNCIA

PISO CERÂMICO= CopaCoz/ Banh/Sala/ Dormitórios

AZULEJO = Até o teto no banheiro / Cozinha

PINTURA = Latex , Esmalte e Textura

ESQUADRIAS = Madeira e Metálicas

FORRO = Laje Maciça

ÁREA CONSTRUÍDA - O prédio sob nº 459 da Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP= 222,00m2

Frente

Varanda

Garagem para 02 autos

02 (duas) Salas de Estar

03 (três) dormitórios sendo um suíte


Sala de estar e sala de jantar

01(um) lavabo

Copa-Cozinha

Lavanderia

Fundos

Sala de Estar

01 (um) dormitório


ACABAMENTO RESIDÊNCIA

PISO CERÂMICO= Copa Coz/ Banh/ Sala /

Dormitórios

AZULEJO = Até o teto no banheiro

PINTURA = Latex , Esmalte e Textura

ESQUADRIAS = Madeira e Metálicas

FORRO = Laje Maciça e estuque

TELHADO = Telhas cerâmicas

III. Avaliação

TERRENO

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO

Para o presente estudo foi revelado as seguintes considerações;

a) Redução da Oferta: Será feita redução de 10% para compensar eventual

superestimativa dos informantes.

b) Fator de Frente: A valorização ou desvalorização será dada pela seguinte formula:

Cf -= ( Fr / Fe ) 0,25

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fls. 106



9

Cf = Coeficiente de Valorização ou desvalorização pela frente

Fr = Frente de referência no caso 10,00 m a 15,00 m

Fe = Frente efetiva do terreno

O Perito considera Cf =1,00 para 10,00 m < Fr > 15,00 m

c) Fator Profundidade

Parâmetros de comparação

Profundidade Mi = 30,00 m

Ma = 50,00 m

O Perito considera a fator prof. = 1,00 para Mi<M>Ma

d) Fator de Transposição: Quando se transpõe um certo elemento pesquisado para o local

do imóvel avaliando, o seu valor unitário é corrigido pelo fator de transposição.

e) Fator Retroação: A equivalência no tempo se fará quando necessária através da IPC

f) Construções: Dedução de 5% a 20% quando houver benfeitoria eregida sobre o terreno,

de acordo com a área ,construída e idade aparente.

Data Base : Março / 2.018

Fator Topografia: Deduções até 20% em aclives ou declives acentuados

Para a avaliação do valor unitário do terreno, quando houver benfeitorias no imóvel, será

utilizado o método Involutivo, onde se deduz o valor das benfeitorias do valor do imóvel,

considerando como padrão construtivo:

II-2.2- Residências Médias Comerciais

Tipologia construtiva:

Arquitetura comum, com alguma preocupação com a fachada e a distribuição interna. Térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas, compostas de sala, 2 ou 3 dormitórios(eventualmente uma suíte), banheiro lavabo, cozinha quarto e W.C para empregada e abrigo ou garagem para automóvel, são caracterizadas

pelo acabamento econômico, porém de boa qualidade. Erigidas em estrutura convencional de alvenaria de tijolos de barro ou blocos de concreto. Cobertura de telhas de barro ou fibrocimento sobre estrutura de madeira, forro de madeira ou laje pré-moldada. Padrões de acabamento:

Revestimentos das paredes: interno e externo de reboco fino (internamente podendo ser acabado em massa corrida ), pintura á base de látex, com eventuais aplicações de pedra, pastilha ou similar na fachada principal, azulejos de boa qualidade mas de padrão comercial na cozinha e nos banheiros.

Revestimentos dos pisos: ladrilhos cerâmicos ou vitrificados de boa qualidade mas de padrão comercial na cozinha e nos banheiros, tacos de peroba assoalhos ou carpete na sala e dormitórios. Escadas acarpetadas ou de granilite.

Instalações elétricas/ hidráulicas: embutidas e de boa qualidade com número razoável de pontos de água, de interruptores e tomadas, banheiros dotados de aparelhos sanitários completos, localizados nas proximidades dos dormitórios. Esquadrias :caixilhos de ferro ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio com grades de proteção

com dimensões padronizadas e fabricadas em escala comerciais facilmente encontradas no mercado.

RELAÇÃO DOS INFORMANTES

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Residencia 347,00 Residência Media

Comercial1,300 1.300,00 F 60 0,35 205.250,50

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Oferta Área Terreno

(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

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5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA

Fator TRANSPOSIÇÃO

1 493,00 1.400.000,00 205.250,50 1.194.749,50 0,90 1,00 0,90 1,00

Valor Unitário Terreno

(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

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1.962,98

Depreciação

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)

Fatores de Homogeneização

Valor da Benfeitoria

(R$)

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11

Estado de

conservaçãoIdade % vida Depreciação


Comercial1,300 1.300,00 C 40 0,7 348.985,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar

(R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


2 440,00 1.200.000,00 348.985,00 851.015,00 0,90 1,00 0,95 1,05

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)

Valor Unitário Terreno (R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.736,36

Depreciação

Amostra – 02

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fls. 109



12

Estado de

conservaçã

o



Comercial1,300 1.300,00 F 40 0,49 269.960,60

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


3 1.678,00 1.400.000,00 269.960,60 1.130.039,40 0,90 1,10 1,20 1,15

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

920,06

Depreciação

Amostra – 03

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1870

0344

257

.

fls. 110



13

Estado de

conservaçã

o



Comercial1,300 1.300,00 E 45 0,54 361.389,60

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


4 623,29 1.500.000,00 361.389,60 1.138.610,40 0,90 1,00 0,95 0,90

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.405,70

Depreciação

Amostra – 04

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or M

AR

CO

S A

NTO

NIO

LIB

AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 111



14

Estado de

conservaçã

o


398,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


5 315,00 450.000,00 - 450.000,00 0,90 1,00 1,00 1,00

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.285,71

Depreciação

Amostra – 05

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or M

AR

CO

S A

NTO

NIO

LIB

AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 112



15

Estado de

conservaçã

o



Comercial1,300 1.300,00 C 35 0,74 497.738,80

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


6 430,00 1.400.000,00 497.738,80 902.261,20 0,90 1,00 0,95 1,03


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.847,85

Depreciação

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)

Amostra – 06

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

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p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or M

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CO

S A

NTO

NIO

LIB

AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 113



16

Estado de

conservaçã

o



Comercial1,300 1.300,00 C 35 0,74 407.695,60

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


7 1.640,00 2.550.000,00 407.695,60 2.142.304,40 0,90 1,00 1,05 1,10

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.357,88

Depreciação

Amostra – 07

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

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s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

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gita

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te p

or M

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CO

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NTO

NIO

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AR

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e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 114



17

Estado de

conservaçãoIdade % vida Depreciação


Comercial1,100 1.100,00 D 50 0,374 181.016,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


8 878,00 1.200.000,00 181.016,00 1.018.984,00 0,90 1,05 1,05 1,15


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.324,32

Depreciação

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)

Amostra – 08

Par

a co

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form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

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CO

S A

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NIO

LIB

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IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 115



18

CÁLCULOS ESTATÍSTICOS PARA OS VALORES UNITÁRIOS DOS TERRENOS OFERTADOS

1 1.962,98

2 1.736,36 1.736,36

3 920,06

4 1.405,70 1.405,70

5 1.285,71 1.285,71

6 1.847,85 1.847,85

7 1.357,88 1.357,88

8 1.324,32 1.324,32

q total R$/m2 11.840,86 q total R$/m2 8.957,82

MÉDIA R$/m2

1.480,11

MÉDIA SANEADA

R$ /m21.492,97

Limite superior +30% 1.924,14

Limite inferior -30% 1.036,08

Valor HOMOGENEIZADO

R$/m2

Valor UNITÁRIO

SANEADO R$/

m2

Oferta

Tabela – 01 Descrição das Variáveis

Média Saneada Homogeneizada = R$ 1.490,00/m2

Para cálculo do valor dessa área o Perito levou em conta baseado nas acatadas e

respeitadas Organizações Imobiliárias e informações de proprietários da região. Assim

sendo, após vistoria " in loco '', o Perito avaliou-as em R$ 1.490,00/m2 (Hum mil

quatrocentos e noventa reais) por metro quadrado:

VALOR DO TERRENO ( V TI 1)

VT1 = 260,00 m2 x 1490,00 R$/m2 = R$ 387.400,00

VT1 = R$ 387.400,00

(Trezentos e oitenta e sete mil e quatrocentos reais)

Par

a co

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o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

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gita

lmen

te p

or M

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CO

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NTO

NIO

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ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 116



19

VALOR DAS BENFEITORIAS

Benfeitoria Principal ( VB1 )

CÁLCULO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL

Pelo conceito de depreciação de imóveis, defini-se a depreciação:

Como perda da aptidão de alguma coisa servir ao fim a que foi destinada. Em se

tratando de imóveis, essa perda se traduz em diminuição de interesse, de comodidade,

de procura e, consequentemente de valor.

Pode ser paulatina ou brusca, e pode resultar de condições intrinsicas, pertinente

ao próprio imóvel, ou alheios a ele, isto é extrinsecas ou externas.

As causas determinantes da depreciação são várias e podem ser classificadas em

dois grandes grupos: de ordem física e de ordem funcional.

Fala-se em depreciação econômica, como o resultado de diminuição do valor do

imóvel, como consequência de variações do mercado

Entre as razões de ordem física, poderíamos alinhar as que são causadas por

avarias acidentais repentinas, ou resultante do uso impróprio, até aquelas que seriam

determinadas pelo uso normal e que originam um desgaste constante.

Quanto as de ordem funcional, são três tipos:

Inadequação, é a que resultaria de falhas da concepção em projeto ou na própria

execucão, isto é, o imóvel não estaria perfeitamente adequado à sua finalidade.

Superação, seria o obsoletismo propriamente dito, isto é, o imóvel estaria

superado pela existência de novas técnicas, novo conforto ou pela própria estética.

Anulação, embora rara, se dá quando o imóvel, já superado, não tem condições

de se adaptar a novas finalidades.

Assim sendo,

O Perito irá adotar o método

Par

a co

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orig

inal

, ace

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fere

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Doc

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o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

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cum

ento

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Est

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em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 117



20

Ross-Heidecke

Para o cálculo do valor das benfeitorias existentes sobre um terreno, através de

orçamentação dos diversos elementos que as compõem o critério de Ross-Heidecke, no

qual o fator "K", representa o percentual de depreciação física, calculado pela seguinte

expressão:

d = (100 - K) / 100

OBS: o fator "K" é obtido da tabela de dupla entrada apresentada, na qual se encontra na

1ª coluna a idade em percentual de vida útil provável e na 1ª linha o estado de

conservação do imóvel, conforme a seguinte classificação:

Benfeitoria Idade em

%de vida

Conservação

Kdi1 - O prédio sob nº 457

Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP= 80,00 m2 (1) Residência 30 C

Kdi2 O prédio sob nº 459 da Rua Moraes

Barros, Piracicaba-SP= 222,00 m2 (2) Cobertura Fundos 50 E

Par

a co

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form

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proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

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37F

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Est

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cum

ento

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05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 118



21

Portanto os valores de depreciação obtidos para as benfeitorias serão:

Benfeitoria Depreciação

Kdi1 - O prédio sob nº 457

Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP= 80,00 m2 (1) Residência 0,785

Kdi2 O prédio sob nº 459 da Rua Moraes

Barros, Piracicaba-SP= 222,00 m2 (2) Residência 0,5253

Assim sendo:

Para cálculo do valor das construções nos baseamos nas acatadas e respeitadas

obras do renomado Engo João Ruy Canteiro - CONSTRUÇÃO - Seus Custos de Reprodução

Editora Pini, atualizando seus valores atravéz da Tabela de Indices PINI de Custos da

Construção Civil, também levando em conta entrevistas às Organizações Imobiliárias.

Assim sendo:

ÁREA CONSTRUÍDA

O prédio sob nº 457 -Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP= 80,00 m2

O prédio sob nº 459 da Rua Moraes Barros, Piracicaba-SP= 222,00 m2

Padrão Construtivo

Par

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Est

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de S

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toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 119



22

Portanto os intervalos de valores respectivos aos padrões construtivos referendados nos

tópicos anteriores, são vinculados ao tipo

Após vistoria " in loco '' o perito constatou que, a benfeitoria é de padrão

construtivo

O prédio sob nº 457 - Rua Moraes Barros RESIDÊNCIA / Residências Médio 1,30

O prédio sob nº 459 - Rua Moraes Barros RESIDÊNCIA / Residências Médio 1,30

Par

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2016

.8.2

6.04

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Est

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cum

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Est

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de S

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, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

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AA

1870

0344

257

.

fls. 120



23

VALOR DA BENFEITORIA ( VCB1)

VCB1= SF(Tn) x VUB(Fn) x kd(Tn) …

VCB1=SFT (Rua prédio sob nº 457 - Rua Moraes Barros)x(H82QN do SINDUSCONxinterv.padrões construt.T)x VUM x kdTn+

SFT (prédio sob nº 459 - Rua Moraes Barros)x(H82QN do SINDUSCONxinterv.padrões construt.T)x VUM x kdTn=

VCB1 = 80,00 m2 X R$ 1.400,00 X 1,30 X 0,785 = R$ 114.296,00

222,00 m2 X R$ 1.400,00 X 1,30 X 0,525 = R$ 212.121,00

326.417,00 TOTAL

VCB1= R$ 326.417,00

(Trezentos e vinte e seis mil quatrocentos e dezessete reais)

VALOR TOTAL DO IMÓVEL ( V T I 1 )

V T I 1 = V T1 + VCB1

V T I 1 = R$ 387.400,00 + R$ 326.417,00

V T I 1 = R$ 713.817,00 / março /2018

(Setecentos e treze mil oitocentos e dezessete reais)

Par

a co

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form

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proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

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em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

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núm

ero

WP

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1870

0344

257

.

fls. 121



24

Imóvel – O2

O lote, situtado na Rua Vicente Romano, sob nº18 da quadra 05 do loteamento

denominado Jardim Universitário, Vila Rezende,- Piracicaba/SP.

ZONA URBANA

Local com todos os melhoramentos públicos urbanos de características de

construção. Como água encanada, energia elétrica, esgôto, telefone, ônibus urbano.



– IMÓVEL: O lote, situtado na Rua Vicente Romano, sob nº18 da quadra 05 do loteamento denominado

Jardim Universitário, Vila Rezende,- Piracicaba/SP.



– IMÓVEL: O lote, situtado na Rua Vicente Romano, sob nº18 da quadra 05 do loteamento denominado

Jardim Universitário, Vila Rezende,- Piracicaba/SP.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

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gita

lmen

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or M

AR

CO

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NTO

NIO

LIB

AR

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RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 122



25

TERRENO

Tudo isso totalizando uma área de 324,00 m2.

Sendo matriculado no 1º Cartório de Registros de Imóveis de Piracicaba, sob nº 7.454

Localização do imóvel em tela

Par

a co

nfer

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inal

, ace

sse

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ttps:

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j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or M

AR

CO

S A

NTO

NIO

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AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 123



26

Vistoria

Imóvel Terreno

Trata-se de um lote sob nº18 da quadra 05 do loteamento denominado Jardim

Universitário, situtado na Vila Rezende,- Piracicaba/SP.:

Par

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l/pg/

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Con

fere

ncia

Doc

umen

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o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

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or M

AR

CO

S A

NTO

NIO

LIB

AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 124



27

IV. Avaliação

TERRENO

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO

Para o presente estudo foi revelado as seguintes considerações;

a) Redução da Oferta: Será feita redução de 10% para compensar eventual

superestimativa dos informantes.

b) Fator de Frente: A valorização ou desvalorização será dada pela seguinte formula:

Cf -= ( Fr / Fe ) 0,25

Cf = Coeficiente de Valorização ou desvalorização pela frente

Fr = Frente de referência no caso 10,00 m a 15,00 m

Fe = Frente efetiva do terreno

O Perito considera Cf =1,00 para 10,00 m < Fr > 15,00 m

c) Fator Profundidade

Parâmetros de comparação

Profundidade Mi = 30,00 m

Ma = 40,00 m

O Perito considera a fator prof. = 1,00 para Mi<M>Ma

d) Fator de Transposição: Quando se transpõe um certo elemento pesquisado para o local

do imóvel avaliando, o seu valor unitário é corrigido pelo fator de transposição.

e) Fator Retroação: A equivalência no tempo se fará quando necessária através da IPC

f) Construções: Dedução de 5% a 20% quando houver benfeitoria eregida sobre o terreno,

de acordo com a área ,construída e idade aparente.

Fator Topografia: Deduções até 20% em aclives ou declives acentuados

Data Base : Março / 2.018

Para a avaliação do valor unitário do terreno, quando houver benfeitorias no imóvel, será

utilizado o método Involutivo, onde se deduz o valor das benfeitorias do valor do imóvel,

considerando como padrão construtivo:

RELAÇÃO DOS INFORMANTES

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form

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esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

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37F

38A

A.

Est

e do

cum

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ribun

al d

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stic

a do

Est

ado

de S

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aulo

, pro

toco

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em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 125



28

Estado de

conservaçã

o


1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


1 450,00 600.000,00 600.000,00 0,90 1,00 1,05 1,05


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.323,00

Depreciação

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)

Amostra – 01

Par

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form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

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é c

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, ass

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or M

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CO

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NTO

NIO

LIB

AR

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ER

RE

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ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 126



29

Estado de

conservaç

ão



Comercial1,300 1.300,00 C 30 0,785 126.031,75

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar

(R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


2 135,00 310.000,00 126.031,75 183.968,25 0,90 0,95 0,95 1,10

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.217,56

Depreciação

Amostra – 02

Par

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, ace

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o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or M

AR

CO

S A

NTO

NIO

LIB

AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 127



30

Estado de

conservaçã

o



Comercial1,300 1.300,00 D 35 0,7 166.803,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


3 383,00 525.000,00 166.803,00 358.197,00 0,90 1,00 1,00 1,15

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

967,97

Depreciação

Amostra – 03

Par

a co

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, ace

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o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

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do

orig

inal

, ass

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o di

gita

lmen

te p

or M

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CO

S A

NTO

NIO

LIB

AR

DI F

ER

RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 128



31

Estado de

conservaçã

o


1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


4 125,00 120.000,00 - 120.000,00 0,90 1,05 0,98 1,20

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.066,87

Depreciação

Amostra – 04

Par

a co

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inal

, ace

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Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

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do

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, ass

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AR

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RE

IRA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 129



32

Estado de

conservaçã

o


1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


5 200,00 230.000,00 - 230.000,00 0,90 0,98 0,98 1,20

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.192,82

Depreciação

Amostra – 05

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

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Con

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form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

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inal

, ass

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or M

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NTO

NIO

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al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 130



33

Estado de

conservaçã

o



Comercial1,000 1.300,00 D 35 0,7 45.500,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


6 750,00 950.000,00 45.500,00 904.500,00 0,90 0,98 0,98 1,10


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.146,66

Depreciação

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)

Amostra – 06

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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te h

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/pas

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Con

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form

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proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

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gita

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te p

or M

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CO

S A

NTO

NIO

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AR

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e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 131



34

Estado de

conservaçã

o


-

1 2 3 4 5 6 7 8 9


(m2)

Valor Total do

imóvel (R$)

Valor

Total da

Benfeitoria

(R$)

Valor Terreno sem

homogeneizar (R$)

5 = (3-4)

Fator OFERTA

Fator FRENTE

PROFUND

Fator TOPOGRAFIA


7 855,00 1.100.000,00 - 1.100.000,00 0,90 0,98 0,95 1,05

Benfeitoria

Área

Construída

(m2)

Padrão Construtivo

Valor Custo

Unitário Basico

(R$)



(R$)


(R$/m2) 10= (5x6x7x8x9)/2

10

1.131,90

Depreciação

Amostra – 07

Par

a co

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orig

inal

, ace

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Con

fere

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Doc

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to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

0059

-20.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

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gita

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or M

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NTO

NIO

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e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

05/

03/2

018

às 1

5:33

, so

b o

núm

ero

WP

AA

1870

0344

257

.

fls. 132



35

CÁLCULOS ESTATÍSTICOS PARA OS VALORES UNITÁRIOS DOS TERRENOS OFERTADOS

1 1.323,00 1.323,00

2 1.217,56 1.217,56

3 967,97 967,97

4 1.066,87 1.066,87

5 1.192,82 1.192,82

6 1.146,66 1.146,66

7 1.131,90 1.131,90

q total R$/m2 8.046,78 q total R$/m2 8.046,78

MÉDIA R$/m2

1.149,54

MÉDIA SANEADA

R$ /m21.149,54

Limite superior +30% 1.494,40

Limite inferior -30% 804,68

Valor HOMOGENEIZADO

R$/m2

Valor UNITÁRIO

SANEADO R$/

m2

Oferta

Tabela – 01 Descrição das Variáveis

Média Saneada Homogeneizada = R$ 1.150,00/m2

Para cálculo do valor dessa área o Perito levou em conta baseado nas acatadas e

respeitadas Organizações Imobiliárias e informações de proprietários da região. Assim

sendo após vistoria " in loco '' o Perito avaliou-as em R$ 1.150,00/m2 (Hum mil cento e

cincoenta reais) por metro quadrado:

VALOR DO TERRENO ( V TI 2)

VT1 = 324,00 m2 x 1150,00 R$/m2 = R$ 372.600,00

VT2 = R$ 372.600,00

(Trezentos e setenta e dois mil e seiscentos reais)

Par

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2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

37F

38A

A.

Est

e do

cum

ento

é c

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orig

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or M

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CO

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NIO

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VALOR DAS BENFEITORIAS

No imóvel em tela não existem benfeitorias

VALOR TOTAL DO IMÓVEL ( V T I 2 )

V T I 2 = V T2 + VCB2

V T I 2 = R$ 372.600,00 + R$ 0,00

V T I 2 = R$ 372.600,00,00 / março /2018

(Trezentos e setenta e dois mil e seiscentos reais)

V. Encerramento

Nada mais havendo a ser considerado, dá-se por encerrado o presente Laudo de

Avaliação que é composto de 36(trinta e seis) folhas impressas por computador, de um único lado,

04 (duas) imagens de localização e 23(vinte e três) fotos, todas essas peças devidamente

rubricadas, sendo esta última datada e assinada pelo Perito Judicial.

PIRACICABA, 05 de março de 2.018

______________________________

Marcos Antonio Libardi Ferreira

Engenheiro Civil C R E A (060119.353-2)

Engenheiro de Segurança do Trabalho (17.369)

Especialista em Educação Ambiental CRHEA-USP

Especialista em Gestão Ambiental Senac-SP.

Ms em Engenharia de Produção

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Processo: 1000059-20.2016.8.26 · Engenharia e Consultoria de Avaliações & Perícias Eng. Marcos...

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