PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO PARANÁ - TCC...
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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ LÍVIA ZANETTI SILVA A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR NA VENDA DE IMÓVEIS CURITIBA 2017
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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ
LÍVIA ZANETTI SILVA
A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR NA VENDA DE IMÓVEIS
CURITIBA
2017
LÍVIA ZANETTI SILVA
A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR NA VENDA DE IMÓVEIS
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso Superior de Direito da Universidade Tuiuti do Paraná, como requisito parcial à obtenção do título Bacharel em Direito. Orientador: Prof. Marcelo Nogueira Artigas
CURITIBA
2017
TERMO DE APROVAÇÃO
LÍVIA ZANETTI SILVA
A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR NA VENDA DE IMÓVEIS
Este trabalho de conclusão de curso foi julgado e aprovado para obtenção do título de Bacharel no Curso de Direito da Universidade Tuiuti do Paraná.
Curitiba, ____de_____________de 2017.
__________________________________________ Professor Doutor Eduardo de Oliveira Leite
Coordenador do Núcleo de Monografia Universidade Tuiuti do Paraná
Orientador: ____________________________________________
Professor Marcelo Nogueira Artigas
Universidade Tuiuti do Paraná
_________________________________________
Professor
Universidade Tuiuti do Paraná
_________________________________________
Professor
Universidade Tuiuti do Paraná
Dedico este trabalho aos meus amigos,
professores e familiares, pois sem eles a
conclusão desta etapa da minha vida não
seria possível.
AGRADECIMENTOS
Agradeço a todos que me apoiaram e acompanharam no andamento deste
trabalho.
E agradeço a todos os professores, especialmente ao Professor Marcelo
Nogueira Artigas, que me orientou neste projeto e contribuiu para minha evolução
como pessoa e profissional.
RESUMO
O setor imobiliário cresceu consideravelmente nos últimos anos por vários motivos, um dos mais importantes é a ascensão social da população e as facilidades de crédito para financiamento bancário de imóveis antecedentes a da crise econômica do país, o que acaba acarretando mudanças no setor e gerando desafios para os profissionais que atuam na área. Este trabalho visou realizar um apanhado geral sobre a profissão, a responsabilidade e os litígios que ocorrem no processo de prestação de serviço dos agentes imobiliários, no entendimento dos doutrinadores e magistrados.
Palavras-chave: Corretor de imóveis. Responsabilidade Civil. Direito do Consumidor.
ABSTRACT
The real estate sector has grown considerably in recent years for several
reasons, the most important being the social rise of the population and the credit
facilities for bank financing of real estate antecedents of the economic crisis of the
country, which ends up causing changes in the sector and generating challenges for
the Professionals in the area. This work aimed to make a general overview of the
profession, responsibility and litigation that occur in the process of rendering service
of real estate agents, in the understanding of the doctrinators and magistrates.
Keywords: Realtor. Civil responsability. Consumer Law.
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SUMÁRIO
AGRADECIMENTOS...................................................................................................4
RESUMO....................................................................................................................5
1.INTRODUÇÃO..........................................................................................................8
2.DIREITOS REAIS...................................................................................................10
3.CORRETOR DE IMÓVEIS.....................................................................................12
3.1 HISTÓRICO........................................................................................................12
3.2 CONCEITO.........................................................................................................13
3.3 DIFERENÇAS ENTRE IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA.................................14
4. RESPONSABILIDADE CIVIL...............................................................................17
5. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS.......................................20
5.1 RESPONSABILIDADE PELA LEI 6530/78.........................................................20
5.2 RESPONSABILIDADE SOB A ÓTICA DO CÓDIGO CIVIL ................................22
5.3 RESPONSABILIDADE PERANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR.........................................................................................................26
5.4 RESPONSABILIDADE SOBRE A PROPAGANDA DO IMÓVEL........................27
5.5 IMÓVEIS NA PLANTA E A RESPONSABILIDADE NO ATRASO DA
ENTREGA.................................................................................................................30
5.6 RESPONSABILIDADEB PELO VÍCIO DE CONSTRUÇÃO...............................32
6. COMPARATIVO ENTRE A RESPONSABILIDADE CIVIL E CONSUMERISTA..35
7. CONCLUSÃO........................................................................................................37
REFERENCIAS........................................................................................................40
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1. INTRODUÇÃO
O setor imobiliário é um dos maiores do nosso país, com o boom de
construtoras e imóveis novos sendo vendidos com subsídios e incentivos
governamentais dos últimos anos, cresce também problemas no setor o que
acarreta litígios.
Com isso, o trabalho e a correta prestação de serviços do corretor de
imóveis são de extrema importância, para que não haja prejuízos ao consumidor que
procura este tipo de assistência na hora de adquirir seu imóvel.
A figura do corretor de imóveis surge com o intuito de auxiliar na parte
burocrática da compra e venda de imóveis e na aproximação entre comprador e
vendedor, através de anúncios e divulgação do imóvel a ser disponibilizado para
alienação.
O corretor deve ter um conhecimento amplo sobre o imóvel e sua
documentação, tanto para venda, quanto para locação e até mesmo na avaliação
mercadológica para fins judiciais ou apenas para fins de venda.
Então se faz necessário entendermos o que é a responsabilidade civil e em
que áreas ela afeta a profissão na prática, até onde o agente pode ser
responsabilizado, pois como a profissão visa a intermediação, principalmente no que
diz respeito à venda de imóveis, esta figura pode se confundir com as construtoras,
incorporadoras, ou até mesmo o proprietário pessoa física.
Por este motivo o trabalho visou realizar um apanhado não apenas no
âmbito civil, mas também na responsabilidade civil a luz do Código de Defesa do
Consumidor, pois se forma esta cadeia de fornecimento do produto, anúncios, e
propagandas, as quais tem uma proteção especial por esta lei, que confere proteção
maior ao consumidor.
É de grande importância maior entendimento sobre a responsabilidade
segundo essas duas leis, para que haja além da reparação do dano de forma
satisfatória, a apuração da responsabilidade de forma correta para que o profissional
também não sofra prejuízos que não lhe sejam concernentes.
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A responsabilidade pode nascer também da lei 6530/78 que normatiza a
profissão dos corretores de imóveis, que prevê as atribuições e responsabilidades
do corretor de imóveis e de seus órgãos fiscalizadores.
Este trabalho focou na responsabilidade do corretor e das imobiliárias no
que tange a venda de imóveis, e subsidiariamente sob sua propaganda, com o
objetivo maior de fazer um apanhado geral, tanto doutrinário, quanto jurisprudencial
sobre a profissão e a aplicação da responsabilidade civil, tanto no que especifica a
lei de corretagem quanto nas óticas do Código Civil e do Código de Defesa do
Consumidor, fazendo um comparativo entre as duas ultimas legislações.
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2. DIREITOS REAIS
O direito imobiliário é um ramo dos direitos reais, que versa sobre a
propriedade e posse das coisas. Para entendermos melhor este braço do direito,
faz-se necessário o entendimento prévio do conceito de direitos reais.
Nas palavras de Tartuce (2017, p. 336)
Desde os primórdios do Direito Romano, passando pelo Direito Medieval, o exemplo típico de ato emulativo está relacionado com abusos decorrentes do exercício do direito de propriedade (...). Pode-se afirmar que um dos direitos que mais evoluiu no Direito Privado é o da propriedade (...). O Direito da propriedade é aquele que atribui ao seu titular as prerrogativas de usar, gozar, buscar, ou reaver a coisa, sendo oponível contra todos (erga omnes).
Para Orlando Gomes (1999, p. 5), a diferença entre direito real do direito
pessoal está no fato que “a característica do direito real será sempre o fato de se
exercer diretamente, sem interposição de quem quer que seja, enquanto o direito
pessoal supõe necessariamente a intervenção de outro sujeito de direito”.
Como o direito real trata da propriedade das coisas ele se torna muito
importante para regulamentar os direitos sobre a terra. O artigo 1225 do Código Civil
dá um rol taxativo sobre quais tópicos são englobados pelos direitos reais, são eles:
“Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia XII - a concessão de direito real de uso; e XIII - a laje.”
Para auxiliar no que tange os direitos reais na propriedade de imóveis,
principalmente no conhecimento sobre a documentação do imóvel, surgem os
corretores de imóveis.
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Estes profissionais irão auxiliar o comprador para a transferência nos casos
de alienação livre de quaisquer ônus, ou existindo-o para que se informe
devidamente o comprador e se tomem as medidas necessárias para a regularização
perante o registro de imóveis.
Para tanto o corretor deverá demonstrar conhecimento em diversas áreas do
direito das coisas, pois o imóvel pode estar gravado por penhora, hipoteca, usufruto,
entre outros, os quais podem gerar ônus ao comprador se este não for devidamente
informado da situação em que o imóvel se encontra.
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3. CORRETOR DE IMÓVEIS
Os corretores de imóveis surgem já na época do Brasil colônia, quando com
o crescimento das cidades, se deu a necessidade de moradia dos imigrantes. A
profissão nasce no Brasil com o intuito de auxiliar investidores que na época
procuravam imóveis com o intuito de locar (COFECI, 2010).
A profissão é regulamentada e consolidada apenas em 1978, com a lei
6530, conferindo aos agentes imobiliários deveres e garantias ao exercício de sua
atividade (COFECI 2010).
3.1 HISTÓRICO
No final do século XIX, ocorre um grande boom nas cidades, grande volume
de imigração e o surgimento da fábrica como unidade produtiva, o urbano se define,
ante as exigências de concentração dos meios de produção e da força de trabalho,
num só lugar e, consequentemente, passa a exigir certas condições, tais como:
habitação, alimentação, transporte, energia, entre outros. (COFECI, 2010)
O mercado imobiliário passa, então, a ser uma fonte atraente de
investimento. Os investidores passam a focar na construção de imóveis para
locação. A essas iniciativas individuais começaram a se juntar outras, na forma de
companhias de capital aberto, que reuniam acionistas a fim de investir na construção
de casas de aluguel, muitas vezes em forma de vilas. (COFECI, 2010)
Com isso viu-se a necessidade de melhorar a aproximação entre comprador
e vendedor de imóveis e facilitar o acesso ao conhecimento sobre os direitos reais,
com este advento surgem no final do século XIX e começo do século XX os
primeiros corretores de imóveis, que antes eram denominados agentes imobiliários.
(COFECI, 2010)
Estes profissionais passaram a conhecer todas as características do local, o
que passou a constituir um dos seus maiores patrimônios. Era baseado nestes
aspectos que muitas vezes a venda de um lote se concretizava e até mesmo a
construção de projetos habitacionais de baixo custo. (COFECI, 2010)
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Nos anos 40 os corretores já faziam parte de uma categoria organizada e
reconhecida por toda a sociedade. Os sindicatos mantinham estreita ligação com as
associações comerciais, conseguindo estender aos profissionais do ramo as
garantias conquistadas por todos os trabalhadores brasileiros. (COFECI, 2010)
O Decreto nº 5493 de 9 de abril de 1940 conferiu aos corretores de imóveis
o seguro pelo Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Comerciários, pagando o
seguro anual obrigatório. Além do reconhecimento, na mesma época, da capacidade
técnica destes profissionais, pelo poder publico, que passou a considerar como
avaliação oficial, que era feita pelo Sindicato de Corretores de Imóveis, repartição
arrecadadora ou por via judicial. (COFECI, 2010)
As imobiliárias surgem como associações de corretores de imóveis, e na
década de quarenta só aceitavam profissionais com no mínimo dois anos de
profissão. (COFECI, 2010)
3.2 CONCEITO
Junqueira (1989, p. 15) define corretor como toda pessoa física ou jurídica
que serve de intermédio entre comprador e vendedor. São mediadores com a
finalidade precípua de aproximar as partes numa operação comercial. Finda a
operação, cessa a atuação do corretor que deverá receber pelo seu trabalho uma
comissão denominada corretagem.
No mesmo sentido Raimundo e Almeida (2002, p. 32) conceitua corretor de
imóveis como sendo o profissional que atua no mercado imobiliário na intermediação
da compra, venda, administração, permuta, locação e avaliações imobiliárias
mediante recebimento de honorários.
Então podemos concluir que o corretor de imóveis, presta serviços na
intermediação de negócios imobiliários, em detrimento de contraprestação
remuneratória de quem o contratou.
Foi somente em 1962 que foi publicada a Lei 4116 que criou oficialmente a
profissão do corretor de imóveis, contudo outras classes se uniram e conseguiram
que esta lei fosse anulada, após muito esforço consegui-se a revalidação da
profissão pela Lei 6530/78 que vigora ainda hoje e regulamenta as atribuições,
responsabilidades e os órgãos fiscalizadores da classe.
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O exercício da profissão de corretor de imóveis é regido pela lei 6530/78 que
dispõe em seu artigo 2º que só será permitido aos detentores do título de Técnico
em Transações Imobiliárias.
No parágrafo único do artigo 3º da referida lei são conferidas as mesmas
atribuições do corretor pessoa física à pessoa jurídica:
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
Complementa esta ideia o artigo 6º da lei que normatiza: “As pessoas
jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos
mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas”.
Então tanto os corretores, quanto empresas imobiliárias podem exercer as
mesmas atribuições conferidas aos técnicos de transações imobiliárias, desde que
regularmente inscritas. O parágrafo primeiro do artigo 6º da referida lei impõe como
condição que as pessoas jurídicas a que o artigo se refere deverão ter como sócio
gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
Então se pode conceituar imobiliária, agência imobiliária, agência ou
empresa de mediação imobiliária como uma empresa que atua no mercado
imobiliário na intermediação de venda ou locação de imóveis, tais como, casas,
apartamentos, terrenos, salas e escritórios, entre outros, bem como proceder à
administração de imóveis locados. (COFECI, 2010)
Muitas vezes a figura do corretor, na sua forma física ou jurídica (imobiliária)
se confunde com a do construtor, pois há construtoras que vendem seus próprios
imóveis sem a intermediação do profissional imobiliário.
3.3 DIFERENÇAS ENTRE IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA
A construção como negócio jurídico pode ter três sujeitos importantes para
realização do negócio, principalmente se é um grande empreendimento com muitas
unidades a serem comercializadas. As incorporadoras, as construtoras e os
corretores de imóveis/imobiliárias.
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A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que, nos termos previstos
no parágrafo único do art. 28 da Lei federal nº 4.591/64, tem por finalidade promover
e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas
(SCAVONE, 2015, p. 169).
Scavone (2015, p. 169) define “(...) a atividade de construir em determinado
imóvel, cujo resultado comporá um todo é que se denomina de incorporação
imobiliária”.
O objetivo da incorporação imobiliária é formalizar junto ao cartório de
imóveis como será o empreendimento, qual o número de unidades autônomas, as
áreas das mesmas, o número de vagas de garagem, as áreas comuns. (SCAVONE,
2015, p.172)
A incorporadora tem por atividade toda articulação do empreendimento. Ela
identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o
produto a ser desenvolvido.
Já a construtora é a empresa contratada e responsável para executar as
obras do empreendimento de acordo com as especificações técnicas, o memorial
descritivo e o prazo contratual, dentro das normas vigentes. Todos os riscos
inerentes à construção são de responsabilidade da construtora como os acidentes
do trabalho, execução de atividade fora de norma ou especificação que, no futuro,
possa gerar reparos ou retrabalhos, pagamento de impostos sobre a mão de obra,
responsabilidade técnica, entre outros, como dispõe no artigo 618 do Código Civil:
Art. 618 do Código Civil de 2002 - Nos contratos de empreitada de edifícios
ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e
segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra
que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias
seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
A maioria das construtoras são suas próprias incorporadoras. Elas podem
exercer as duas funções ao mesmo tempo desde que as atividades estejam
descritas no contrato social das mesmas, e parte das construtoras/incorporadoras
ainda contam com corretores próprios, que trabalham como plantonistas nos
empreendimentos para, muitas vezes vender o imóvel de imediato. O que faz com
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que seja muito fácil de haver confusão entre os sujeitos, já que há muitas praticas do
tipo no mercado.
Por conseguinte, a imobiliária tem como função principal aproximar
comprador e vendedor para facilitar a venda de imóveis. Sendo que muitas vezes os
construtores e ou incorporadores são clientes desta última para comercialização dos
imóveis por elas construídos.
Essas diferenças são essenciais para se apurar até onde alcança a
responsabilidade de cada uma por eventuais danos causados.
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4. RESPONSABILIDADE CIVIL
Para entendimento da responsabilidade do corretor de imóveis faz-se
necessário prévio estudo acerca de responsabilidade civil no contexto jurídico.
A responsabilidade civil tem previsão legal no artigo 186 do código civil
brasileiro, que prediz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilícito”.
Maria Helena Diniz (2008, p.38) define responsabilidade civil como a
aplicação de medidas que obriguem a reparar dano moral ou patrimonial causado a
terceiros em razão de ato do próprio imputado, de pessoa por quem ele responde,
ou de fato de coisa ou animal sob sua guarda, ou ainda, de simples imposição legal.
Segundo preleciona Rui Stoco, (2013, p.154)
“Pode-se dizer que a responsabilidade civil traduz a obrigação da pessoa física ou jurídica ofensora de reparar o dano causado por conduta que viola um dever jurídico preexistente de não lesionar – neminem laedere – implícito ou expresso na lei”.
A constituição federal no inciso V de artigo 5º prevê o direito à indenização
por dano, seja ele moral, material ou a imagem, in verbis “Artigo 5º, inciso V - é
assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por
dano material, moral ou à imagem”. Do dever de reparar nasce a responsabilidade.
Tartuce (2017, p. 327) ensina que a responsabilidade civil pode surgir
contratual ou extracontratualmente:
A responsabilidade civil surge em face do descumprimento obrigacional, pe-la desobediência de uma regra estabelecida em um contrato, ou por deixar determinada pessoa de observar um preceito normativo que regula a vida. Neste sentido fala-se respectivamente em responsabilidade civil contratual e em responsabilidade civil extracontratual (...)
Tartuce (2017, p. 328) ainda preceitua a classificação: a responsabilidade
civil contratual ou negocial nasce do inadimplemento de uma obrigação nos casos
previstos nos artigos 389, 390 e 391 do Código Civil, e a extracontratual é o dever
de indenizar baseado no ato ilícito e no abuso do direito.
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Em qualquer dos casos a responsabilidade civil necessita cumprir certos
requisitos para ser configurada. Maria Helena Diniz (2008, ps. 37 e 38) relaciona os
requisitos da responsabilidade civil como:
a) A existência de uma ação comissiva ou omissiva qualificada
juridicamente, o que apresenta ato licito ou ilícito, pois ao lado da culpa temos
o risco;
b) A ocorrência do dano causado à vitima por ato comissivo ou
omissivo do agente ou de terceiro por quem o imputado responde, ou por fato
animal ou coisa a ele vinculada;
c) Nexo de Causalidade entre dano e ação, a responsabilidade não
poderá existir sem o vínculo entre ação e dano.
De acordo com estes requisitos a responsabilidade civil pode ser classificada
como responsabilidade subjetiva ou objetiva, como preceitua Diniz (2008, p. 53):
Na responsabilidade subjetiva o ilícito é seu fato gerador, de modo que o imputado, por ter se afastado do conceito de bonus pater famílias, devera ressarcir o prejuízo, se se provar dolo ou culpa na ação. (...) Na responsabilidade objetiva, a atividade que gerou o dano é licita, mas causou perigo a outrem, de modo que aquele que a exerce, por ter a obrigação de velar para que dela não resulte prejuízo, terá o dever ressarcitório, pelo simples implemento do nexo causal. A vitima deverá pura e simplesmente demonstrar o nexo de causalidade entre o dano e a ação que o produziu.
O desembargador Carlos Roberto Gonçalves (2010, p. 47) nos remete à
ideia de responsabilidade objetiva fundada na teoria do risco e leciona:
Uma das teorias que procuram justificar a responsabilidade objetiva é a teoria do risco. Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a repará-lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a ideia de risco, ora encarada como “risco-proveito”, que se funda no princípio segundo o qual é reparável o dano causado a outrem em consequência de uma atividade realizada em benefício do responsável (ubi emolumentum, ibi onus); ora mais genericamente como “risco criado”, a que se subordina todo aquele que, sem indagação de culpa, expuser alguém a suportá-lo.
Nesta perspectiva pode-se concluir que quem cause dano a alguém, por
atividade exercida para benefício próprio, é responsável objetivamente, ainda que
sua conduta não seja passível de culpa, por ter de assumir os riscos de dano que
seu negocio pode causar a terceiros. A lei também prevê casos específicos em que
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se aplica a responsabilização objetiva, como no caso do Código de Defesa do
Consumidor.
Visto o conceito e a responsabilidade em suas diferentes características
pode-se analisar como a ela se direciona a atividade do corretor de imóveis e as
diversas formas de aplicação no caso concreto.
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5. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS
Este tópico será tratado em três partes, primeiro será analisada a
responsabilidade do corretor por infração à Lei 6530/78, que rege a profissão do
corretor de imóveis, após a luz do código civil e por último sob a ótica do código de
defesa do consumidor.
5.1 RESPONSABILIDADE PELA LEI 6530/78
A Lei 6530/78, é responsável pela regularização da profissão do corretor de
imóveis, nela estão previstas as atribuições, tanto do corretor, como dos conselhos
regionais e federais, e responsabilidades do profissional e dos órgãos fiscalizadores.
Uma vez conceituada a profissão, nos resta avaliar a normativa que pode
gerar a responsabilidade civil do corretor. Em seu artigo 20 a Lei apresenta um rol
taxativo das práticas vedadas ao agente imobiliário.
Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
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IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Já em seu primeiro inciso, o artigo veda ao profissional causar prejuízo aos
interesses que lhe foram confiados, e no que tange o artigo 186 do código civil,
quem causa prejuízo a outrem é obrigado, ou seja, tem a responsabilidade, o dever
de indenizar.
Há de se destacar também as proibições que abarcam o anúncio do imóvel.
Os incisos III, IV e V, dissertam diretamente a regulamentação da propaganda, que
além de observar o disposto no código do consumidor terão de obedecer também as
vedações do artigo.
O inciso III exige que o agente imobiliário obtenha autorização expressa do
proprietário para anunciar o imóvel, também o artigo V faz exigência a propaganda
voltada para o imóvel propriamente dito, quando exige que se mencione o número
do loteamento ou incorporação constante no registro de imóveis para anúncios de
imóveis loteados e condomínio. Como exemplo da aplicação do inciso III pode-se
citar a decisão da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
EMBARGOS INFRINGENTES CÍVEIS. CONTRATO DE CORRETAGEM. FALTA DE PROVAS DA PACTUAÇÃO. INGERÊNCIA INDESEJADA DO CORRETOR. AUTORIZAÇÃO PARA ANÚNCIO NÃO COMPROVAÇÃO. RECONVENÇÃO. DEVER DE REPARAÇÃO. DANO MORAL. 1.O Direito não pode tutelar pretensões fundadas em atos ilícitos, diante do que não há como acolher o pedido de cobrança pela suposta prestação de serviços de corretagem se houve uma imposição indesejada dos préstimos por parte do corretor, mesmo porque a ninguém é permitido valer-se de sua própria torpeza. 2.Além da importunação causada à proprietária do imóvel, a iniciativa unilateral do corretor em se imiscuir na venda do imóvel denota a ausência de consentimento para pactuação do contrato de corretagem, elemento que, quando faltante, conduz à própria inexistência do negócio jurídico. 3.Embora o ordenamento não exija a formalização escrita do contrato de corretagem, a lei que disciplina a profissão de corretor de imóveis exige autorização escrita do cliente para anúncio da transação (art. 20, “c” da Lei 6530/78). 4. A perseguição judicial, por meio de ação de cobrança, de um crédito manifestamente indevido, visto que oriundo da imposição indesejada de serviços pelo corretor, que, a bem da verdade, sequer foram efetivamente prestados, gera dano moral indenizável. 5.Recurso provido. (TJ-DF - EIC: 20090111612046, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 27/04/2015, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/05/2015 . Pág.: 76)
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Em seguimento ao artigo é de responsabilidade do corretor prestar contas
ou fornecer recibos dos documentos entregues a ele sob qualquer título, pagar a
contribuição do Conselho Regional, e manter o sigilo profissional que lhe é imposto.
Ficam vedadas também as práticas previstas nos incisos II, VII e IX, as que podem
gerar o dever de indenizar ou responder civil, penal ou administrativamente.
No que concerne ao exercício irregular da atividade, a jurisprudência vem
entendendo que não cabe multa a quem a exerce sem o devido registro, neste
sentido o relator Eduardo Vandré Oliveira Lema Garcia entende:
EXECUÇÃO FISCAL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO. MULTA. LEI-6530/78. Não há base legal para que se aplique multa àquele que exerça atividade que a lei reserve aos corretores de imóveis. Princípio da legalidade que possui estatura constitucional (ART-37 da Constituição da República) e que não pode ser mitigado. Ressalva do procedimento criminal competente. Sentença reformada. (TRF-4 - AC: 34257 RS 95.04.34257-4, Relator: EDUARDO VANDRÉ OLIVEIRA LEMA GARCIA, Data de Julgamento: 17/12/1998, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 12/05/1999 PÁGINA: 411)
Neste caso, embasado pelo principio da legalidade o relator entende que
não pode haver a cobrança de multa por não haver previsão legal para tanto no
ordenamento, então não se pode aplicar uma sanção a tal conduta sem lei anterior
que a tipifique.
Portanto conclui-se que a multa aplicada administrativamente pelo órgão não
é cabível por não ter embasamento legal na lei que regulamenta a profissão,
contudo pode-se aplicar o código civil ou o código de defesa do consumidor no que
for cabível para a responsabilização de atos que gerem prejuízo a terceiro.
Em complemento a lei, o Código Civil traz em seu capitulo “Da Corretagem”
previsões legais que, se não observadas, podem gerar imputação de
responsabilidade ao profissional da área.
5.2 RESPONSABILIDADE SOB A ÓTICA DO CODIGO CIVIL
A responsabilidade do corretor de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro é
qualificada de modo amplo em seu dispositivo 722, que cumpre transcrever:
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Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
O professor Matiello Zamprogna (2002, p.368) sobre o referido artigo:
Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor.
Verifica-se através do dispositivo legal e do comentário acima de
Zamprogna, que na função do corretor de imóveis, o contrato de corretagem será
sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não,
nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios
recomendados.
No mesmo sentido Medina (2014, p 510) cometa:
(...) O art. 722 trata especificamente de corretagem, que consiste no contrato bilateral, oneroso e consensual e aleatório. A atividade de aproximação das partes na fase pré-contratual não garante o recebimento da corretagem. É necessário que as partes entabulem o negócio, ou seja, que exista efetividade na atividade de aproximação. O rompimento posterior não compromete o recebimento da corretagem. No entanto, nesta fase de aproximação vários fatores podem ser impeditivos para a celebração do negocio, como a existência de certidões positivas.
Segundo Medina, há duas situações a serem levadas em conta na hora de
pagar os serviços de corretagem, a fase pré contratual, de aproximação das
partes, que não geram ônus aos envolvidos no que diz respeito a comissão pelo
prestador de serviços, na qual todos os documentos e certidões são analisados
para que se efetive o negócio com segurança, e a fase posterior, na qual, surgindo
qualquer tipo de rompimento entre as partes, a comissão pela corretagem é
devida, pois considera-se o serviço prestado e o negócio efetivado.
Superado este artigo, o Código Civil prevê a responsabilidade do corretor
de imóveis por eventuais danos que venha a causar, nos termos do parágrafo
único de seu artigo 723:
24
Art. 723: O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
No que abarca o referido artigo, Matiello (2002, p. 369) leciona:
(...) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar (...)
Medina (2014, p. 511) complementa este entendimento:
Embora o corretor seja contratado pelo vendedor para executar a liquidação de seus bens ativos, não poderá alterar a realidade dos fatos que compõem a negociação. Sua tarefa de esclarecimento é fundamental para evitar qualquer tipo de erro ou dolo em relação ao negócio que será entabulado. (...) A responsabilidade por perdas e danos do corretor é do corolário de sua atividade, pois deverá sempre orientar ambas as partes sem visar unicamente ao recebimento da comissão. A comprovação do fato que foi omitido e inviabilizaria a negociação gerará responsabilização do corretor.
Então o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do
corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem
comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência
exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano
não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de
reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do
negócio.
Nesta acepção, o julgado cujo relator foi Edson Luiz de Queiroz fica assim
decidido:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PEDIDO ALTERNATIVO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS IMOBILIÁRIOS E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REFORMA DA DECISÃO QUE SE IMPÕE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ENSEJADORES DA RESPONSABILIDADE CIVIL. CORRÉU APELANTE APENAS INTERMEDIOU O NEGÓCIO. RECURSO PROVIDO. 1. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. RENÚNCIA.
25
NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 45 CPC. NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA A ENDEREÇO DIVERSO DO CONSTANTE NOS AUTOS. JULGAMENTO DO RECURSO QUE SE IMPÕE. 2. CESSÃO DE DIREITOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRÉU QUE APENAS INTERMEDIOU O NEGÓCIO, APLICANDO-SE-LHE AS MESMAS REGRAS DA CORRETAGEM. 3. CONTRATO DE CORRETAGEM É DE RESULTADO. COMISSÃO DECORRENTE DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E DO RESULTADO POSITIVO DA INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DE QUALQUER ILÍCITO PRATICADO PELO CORRÉU. CONDENAÇÃO AFASTADA. 4. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 02807681720098260000 SP 0280768-17.2009.8.26.0000, Relator: Edson Luiz de Queiroz, Data de Julgamento: 26/02/2014, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2014)
Para que se dê início ao contrato de compra e venda é necessário que seja
apresentada uma gama documentos com escopo de verificar-se a idoneidade tanto
dos promitentes quanto do imóvel a ser negociado.
Compete ao corretor de imóveis, o fornecimento das informações
essenciais e a apresentação da documentação previamente requerida às partes.
Para que todos os comunicados imprescindíveis sejam feitos haverá de se ter
ciência prévia da documentação. Já a transação imobiliária somente terá iniciado
seu procedimento mediante o recolhimento de todos os documentos pertinentes ao
bem imóvel a ser negociado. A respeito do risco do negócio, ao intermediador
caberá a ciência daqueles possíveis de ocorrer, bem como das eventuais
alterações de valores e quaisquer assuntos que possam vir a abalar a efetiva
concretização do negócio (CAMPOS, 2014).
As certidões fiscais do imóvel, e relativas ao próprio titular são exigidas.
Paralelamente pertinente se faz a apresentação de outros documentos para a
efetiva transação imobiliária, em razão da situação do imóvel, quais sejam:
manifestação escrita do locatário quanto à desistência do direito de preferência,
autorização judicial (nos casos de inventário, venda de bens de menores,
incapazes, etc.), carta de arrematação (para bens adquiridos em hasta pública),
termo de habite-se (para imóveis novos), certidão do cartório de registro de imóveis
constando eventuais averbações, declaração de inexistência de débito condominial
(CAMPOS, 2014).
Munido de todas as informações e documentações, o corretor as passará
integralmente ao promitente comprador, mesmo ensejando em depreciação do
imóvel, deixando à conveniência do cliente a conclusão ou não do negócio. Dessa
26
forma, ao intermediador não se atribuirá responsabilidade. Caso não o fizer, será
caracterizada a culpa por parte do corretor a quem será imputado os rigores
previstos em Lei.
Assim sendo, somente responderá civilmente, aquele que produzir atos
que gerem dano aos seus clientes, quer por imperícia, imprudência, negligência ou
dolo, ou seja, deverá ser caracterizada a culpa por parte do agente, demonstrando
aqui a responsabilidade subjetiva do corretor.
Quando não restar caracterizada a relação de consumo ou a possibilidade
de aplicação de lei específica, haverá de ser implantado o que disciplina o Código
Civil Brasileiro, como dispõe o artigo 729 do capítulo “Da Corretagem” do Código
Civil, in verbis “Art. 729: Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código
não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial”. Outra
legislação amplamente aplicada em litígios sobre venda de imóveis é o Código de
Defesa do Consumidor.
5.3 RESPONSABILIDADE PERANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR
Nos eventuais casos em que se configurem relações de consumo
aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.
O caráter protetivo do diploma traz reflexos relevantes, como a responsabilidade
do agente imobiliário.
A maior diferença é em razão do enquadramento da conduta do corretor,
que implicará na responsabilidade objetiva, a qual não fica condicionada a
comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano
causado e o nexo de causalidade, conforme leciona a autora Maria Helena Diniz
(2008).
O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem culpa:
“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.
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Como referencia a decisão da 1ª Turma Recursal do Paraná, cuja relatoria
foi da magistrada Eveline Zanoni de Andrade temos que:
RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORA. DESCASO COM O CONSUMIDOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. ARTIGO 14 DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MATERIAL COMPROVADO. VALOR DO DANO MORAL ADEQUADO AO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido. , resolve esta 1ª Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, negar-lhe provimento, nos exatos termos do voto. (TJ-PR - RI: 003704454201281601820 PR 0037044-54.2012.8.16.0182/0 (Acórdão), Relator: Eveline Zanoni de Andrade, Data de Julgamento: 02/03/2015, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 09/03/2015)
Contudo, o mesmo artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, em seu
parágrafo 4º excepciona a regra em relação aos profissionais liberais, portanto se o
corretor atuar de maneira autônoma e for contratado diretamente pelo comitente,
sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da
responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente
(CAMPOS, 2014).
Portanto se o corretor de imóveis agir de maneira autônoma tem
responsabilidade subjetiva perante o código do consumidor, por outro lado, a
imobiliária atuando como empresa incidirá a responsabilização objetiva, não sendo
necessária a verificação de culpa, mas tão somente a comprovação do fato, do
dano e do nexo causal.
Outro ponto que vale ser ressaltado na relação do corretor de imóveis com
o consumidor é a previsão do artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor, que
preleciona que em havendo qualquer disparidade entre o que foi anunciado e o
que foi efetivamente prestado incorrerão em vício do serviço, pois a oferta é
vinculante para o fornecedor e gera responsabilidade sobre a propaganda do
imóvel.
5.4 RESPONSABILIDADE SOBRE A PROPAGANDA DO IMÓVEL
Na oferta e publicidade do imóvel, por intermédio de anúncios de qualquer
natureza, a responsabilidade do corretor também se aplicará. O agente imobiliário
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é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel a ser
oferecido, pois os meios de se alcançar o consumidor, quando não observados os
preceitos legais e éticos, podem acarretar em eventuais demandas judiciais.
Deve-se evitar a falsidade, bem como a possibilidade de dupla
interpretação ou também que se induza o consumidor a acreditar em algo diferente
da realidade do produto oferecido. Para que se evitem tais abusos, há
normatização pertinente que se refere às regulamentações da atividade, nesse
sentido cabe ao corretor ter todo o esclarecimento e atenção para que a
propaganda do imóvel não enseje em qualquer infração. O Código de Defesa do
Consumidor prevê a proteção ao consumidor contra propaganda enganosa em
seus artigos 36 e 37.
Art. 36. A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique como tal.
Parágrafo único. O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.
Este artigo determina que a propaganda deve ser clara, de forma que o
consumidor entenda seu conteúdo, e ainda deve conter dados que apresentem o
produto ou serviço de forma técnica, fática e cientifica para esclarecimento correto
ao consumidor.
Em seu artigo 37 o Código de Defesa do Consumidor conceitua
propaganda enganosa e ou abusiva, vedando qualquer forma de prática destas
modalidades.
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
§ 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança.
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§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.
Desta forma o corretor se torna responsável por fazer propaganda de
imóvel que induza o comprador ao erro, para correta propaganda faz-se necessário
que o corretor conheça todas as especificações do imóvel antes de anuncia-lo,
prevendo no texto de seu anuncio, e na orientação do corretor todas as
informações pertinentes sobre o processo de compra e venda do imóvel.
Como exemplo de correta atuação da imobiliária na propaganda do imóvel:
APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COISA JULGADA – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA – PROPAGANDA ENGANOSA – AUSÊNCIA DE PROVAS – TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL ATÉ EFETIVO PAGAMENTO DAS PARCELAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. 1. Havendo sentença transitada em julgada eximindo a imobiliária da responsabilidade pelo descumprimento contratual por parte da construtora, não é possível rever a matéria, sob pena de ofensa à coisa julgada. 2. Ausente a prova da oferta ou da promessa de entrega futura de materiais específicos em empreendimento imobiliário, não há que se falar em prática de propaganda enganosa e de descumprimento da oferta. 3. A multa contratual é devida pela construtora enquanto o promitente comprador efetuar o pagamento das parcelas devidas, pois não é dado ao contratante exigir o cumprimento da obrigação de outrem sem que esteja em dia com a sua (CC 476). 4. Negou-se provimento ao apelo do autor.
(TJ-DF - APC: 20130310274162, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 01/07/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/07/2015 . Pág.: 268)
No julgado da 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal,
percebe-se que não houve responsabilização da imobiliária pela propaganda, pois
o descumprimento contratual foi por parte da construtora, e em seu anuncio a
imobiliária não ofereceu o produto objeto de reclamação do cliente, assim não
houve incidência ao erro por parte do consumidor pela propaganda do imóvel, o
que demonstra a importância da diferenciação entre estes dois sujeitos no negocio
jurídico, arcando cada qual com a responsabilidade que lhe deve ser imputada.
No caso dos imóveis vendidos na planta, onde há também a presença
destas duas figuras, ainda há de se levar em conta o prazo de entrega, no qual o
corretor e a construtora devem estar alinhados, para que não haja nenhum tipo de
equívoco no anuncio.
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5.5 IMÓVEIS NA PLANTA E A RESPONSABILIDADE NO ATRASO DA
ENTREGA
Na atualidade se faz comum a venda de imóveis na planta, pela facilitação
de pagamento de entrada e documentação, além dos descontos previstos pelo
governo em imóveis novos de determinada faixa de preço.
Com essa iniciativa, tornou-se comum o surgimento de litígios e uma série
de normas para que se regularize a relação jurídica entre comprador e vendedor,
que buscam suprimir abusos de incorporadores e vantagens.
No que tange a responsabilidade por atraso na entrega do imóvel a
jurisprudência vêm responsabilizando as construtoras para que assumam o risco do
negócio. Neste sentido, temos a decisão da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal:
CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL. ANALOGIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CULPA DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. RESPONSABILIDADE CONFIGURADA. TERMO FINAL DAS INDENIZAÇÕES. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. PRECEDENTES. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso haja atraso na entrega da unidade imobiliária ao consumidor, é imprescindível que este seja indenizado pelos lucros cessantes, uma vez que, certamente, foi prejudicado pela impossibilidade de usar e gozar da sua propriedade. II. A multa por atraso, mesmo não havendo sua previsão contratual em favor do consumidor, mas, tão somente, em benefício da construtora, deve, sim, ser aplicada, analogamente, em favor do promitente comprador, a fim de que se resguarde o equilíbrio contratual. III. Segundo a teoria do risco da atividade, tem-se que os percalços comumente associados à atividade de construção civil não podem caracterizar caso fortuito ou força maior, de sorte que nestes casos subsiste a responsabilidade da construtora perante os consumidores. IV. Recurso conhecido e improvido. V. Sentença mantida.
(TJ-DF - APC: 20150111233040, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 16/12/2015, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/01/2016 . Pág.: 195)
Os julgados defendem que deve haver incidência de multa e pagamento de
aluguel pelos atrasos, além de perdas e danos quando couber. Como previsto no
julgado acima a cláusula contratual que prevê benefício somente à construtora
poderá ser interpretada em favor do consumidor em respeito ao equilíbrio contratual.
Contudo, a imobiliária pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega
caso não tenha prestado adequadamente seus serviços, no sentido de oferecer ao
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consumidor informações corretas acerca da documentação do imóvel, como
podemos observar no acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná, senão vejamos:
DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RELATA A RECLAMANTE QUE ADQUIRIU IMÓVEL DA IMOBILIÁRIA RECLAMADA, QUE HOUVE ATRASO NA ENTREGA POR FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, RAZÃO PELA QUAL TEVE PREJUÍZOS MATERIAIS CONSUBSTANCIADOS EM GASTOS COM ALUGUÉIS E PARCELAS DE FINANCIAMENTO PERANTE A CAIXA NO PERÍODO EM QUE NÃO PODE RESIDIR NO IMÓVEL. PRETENDE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE CONDENOU A RECLAMADA AO PAGAMENTO DE R$ 5.601,05 A TÍTULO DE DANOS MATERIAIS E AO PAGAMENTO DE R$ 3.500,00 A TÍTULO DE DANOS MORAIS. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RECLAMADA. RECORRENTE ARGUI PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO DEVIDO AO VALOR DA CAUSA SER EQUIVALENTE AO VALOR EXPRESSO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA (R$400.000,00), BEM COMO A ILEGITIMIDADE PASSIVA HAJA VISTA QUE APENAS INTERMEDIOU A NEGOCIAÇÃO. NO MÉRITO, SUSTENTA QUE O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL NÃO DECORREU POR FALHA DA RECORRENTE, NEM TAMPOUCO CULPA OU DOLO DA RECORRENTE. PUGNA PELA IMPROCEDÊNCIA DE TODOS OS PEDIDOS RELATADOS NA INICIAL OU, SUBSIDIARIAMENTE, PELA MINORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO AFASTADA. PRIMEIRAMENTE, PORQUE A RECLAMANTE NÃO DISCUTE O VALOR TOTAL DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MAS SIM OS PREJUÍZOS (MATERIAIS E MORAIS) QUE SOFREU POR CONTA DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. O VALOR DA CAUSA EQUIVALE AO BENEFÍCIO ECONÔMICO PRETENDIDO E NÃO AO VALOR TOTAL DO CONTRATO, INTELIGÊNCIA DO ENUNCIADO 39 DO FONAJE. ALÉM DISSO, TEM-SE QUE AS PROVAS PRODUZIDAS NOS AUTOS SÃO SUFICIENTES PARA O JULGAMENTO DO FEITO, NÃO COMPORTANDO, PORTANTO, INSTRUÇÃO PROBATÓRIA COMPLEXA. INTELIGÊNCIA DO ENUNCIADO 13.6 DAS TR’S/PR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. A RECLAMADA RESPONDE PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, NOS TERMOS DO ARTIGO 18 DO CDC, POIS HOUVE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. AINDA, VALE RESSALTAR QUE NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 7º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, O LEGISLADOR ELEGEU A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E OBJETIVA, DE FORMA QUE O CONSUMIDOR PODE DEMANDAR CONTRA QUALQUER PESSOA JURÍDICA QUE COLOCA PRODUTOS E/OU SERVIÇOS NO MERCADO DE CONSUMO, NÃO SENDO EXIGÍVEL À PARTE ADERENTE QUE DIFERENCIE AS EMPRESAS, POIS ISSO IMPLICARIA EM UM ÔNUS EXCESSIVO E DESNECESSÁRIO AO CONSUMIDOR. ANÁLISE DO MÉRITO. RELAÇÃO CONSUMERISTA. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL É CAPAZ DE CAUSAR TRANSTORNOS AO COMPRADOR, QUE CRIA EXPECTATIVAS E PLANEJAMENTOS EM TORNO DO BEM ADQUIRIDO. DANO MATERIAL CONSISTENTE NA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS EM ALUGUEIS EM DECORRÊNCIA DO ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL DEVIDOS. ADEMAIS, ENTENDO QUE A FRUSTAÇÃO DAS EXPECTATIVAS CRIADAS SÃO PASSIVEIS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DANO MORAL CONFIGURADO. O ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELO DANO MORAL DEVE SEMPRE TER O CUIDADO DE NÃO PROPORCIONAR, POR UM LADO, O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO AUTOR EM
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DETRIMENTO DO RÉU, NEM POR OUTRO, A BANALIZAÇÃO DA VIOLAÇÃO DOS DIREITOS DO CONSUMIDOR. TAMBÉM DEVE SER CONSIDERADA A DUPLA FINALIDADE DO INSTITUTO, QUAL SEJA, A REPARATÓRIA EM FACE DO OFENDIDO E A EDUCATIVA E SANCIONATÓRIA QUANTO AO OFENSOR. INDENIZAÇÃO ARBITRADA PELO MAGISTRADO SINGULAR JUSTA, UMA VEZ QUE ATENDE OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE, BEM COMO O CARÁTER PUNITIVO DO INSTITUTO. ADEMAIS, ENCONTRA-SE EM CONSONÂNCIA COM OS PRECEDENTES DESTA TURMA RECURSAL. SENTENÇA QUE DEVE SER MANTIDA NA ÍNTEGRA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, COM CONDENAÇÃO DA RECORRENTE AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES QUE ARBITRO EM20% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. SERVINDO A PRESENTE COMO VOTO. UNÂNIME. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0023546-17.2014.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: Fernando Swain Ganem - - J. 22.06.2015) (TJ-PR - RI: 002354617201481601820 PR 0023546-17.2014.8.16.0182/0 (Acórdão), Relator: Fernando Swain Ganem, Data de Julgamento: 22/06/2015, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 25/06/2015).
Em se tratando da construção há de se observar ainda a responsabilidade
por eventuais vícios no imóvel.
5.6 RESPONSABILIDADE PELO VÍCIO DE CONSTRUÇÃO
Como anteriormente citado neste trabalho a responsabilidade pela construção
é de alçada da construtora. De acordo com o artigo 628 do Código Civil, ela é
responsável pela solidez e segurança do trabalho, dos materiais e do solo.
Apesar da responsabilidade da imobiliária ser objetiva, pode-se comprovar
que a culpa não deve recair sobre ela, pois é de responsabilidade de terceiro, neste
caso da construtora, não gerando o dever de indenizar, por ilegitimidade passiva.
Nesta lógica podemos ponderar a seguinte decisão:
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRETENDIDA IMPOSIÇÃO DO DEVER DE REPARAR IMÓVEL ADQUIRIDO PELO AGRAVANTE DOS AGRAVADOS.INADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA NA ALEGAÇÃO DE QUE OS DEFEITOS SERIAM OCULTOS E DESCONHECIDOS DO RECORRENTE. DESCABIMENTO DA IMPOSIÇÃO DE DEVER SEM QUE HAJA A CONFIGURAÇÃO DA RESPONSABILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.ILEGITIMIDADE PASSIVA. OCORRÊNCIA. CO-REQUERIDA CORRETORA DE IMÓVEIS QUE SE LIMITOU A REALIZAR A INTERMEDIAÇÃO PARA A ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL USADO DE TITULARIDADE DOS AGRAVADOS. AUSÊNCIA DE
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RESPONSABILIDADE EM RELAÇÃO AOS ALEGADOS DANOS DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO PARCIAL SUBJETIVA DA DEMANDA MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO.JUSTIÇA GRATUITA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER RELATIVA A REPARAÇÃO DE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO.ADMISSIBILIDADE. HIPÓTESE EM QUE COMPROVADA A CAPACIDADE ECONÔMICA DO AGRAVANTE, ADQUIRENTE DE IMÓVEL DE VALOR ELEVADO E LOCALIZADO EM BAIRRO DE CLASSE MÉDIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA,OUTROSSIM, QUE DEVE SER RESERVADA ÀQUELES CASOS DE IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. (TJ-SP - AI: 994093007826 SP, Relator: Vito Guglielmi, Data de Julgamento: 04/02/2010, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/02/2010)
De acordo com a decisão da 6ª Câmara de Direito privado, que teve como
relator Vito Gugliemi, a imobiliária não tem o dever de indenizar, pois configura
ilegitimidade passiva, visto que única e exclusivamente intermediou a venda do
imóvel, não participou da construção, não cabendo a ela realizar quaisquer reparos.
Acompanhando esta perspectiva a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça
do Rio Grande do Sul julgou:
APELAÇÕES CÍVEIS. APELO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGALIDADE. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MORAIS INOCORRENTES. Inovação Recursal. Não conhecimento do pedido para afastamento de danos morais, porquanto ausente condenação. Falta de interesse recursal. Código de Defesa do Consumidor. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações como a dos autos. Minha casa minha vida. Programa de incentivo à aquisição de casa própria instituído para beneficiar famílias com baixa renda, no qual é ilegal cobrança de comissão de corretagem. Abusiva a retenção dos valores antecipados, com base no art. 51, incisos I, II, II e XII, do CDC. Responsabilidade do corretor. O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Os defeitos na construção do imóvel que não fazem parte do contrato de corretagem. Ausente responsabilidade do corretor. Danos materiais. A aplicação de material diverso do contratado, o qual descasca em menos de um ano após a entrega do imóvel, gera o dever de reparação do autor nos custos necessários para a troca do material. Dano moral. Inocorrência. Autor não logrou provar fato constitutivo de seu direito, no sentido de comprovar que a situação vivenciada causou-lhe danos morais. Sentença parcialmente reformada. CONHECERAM PARCIALMENTE DO APELO DA RÉ TERRA NOVA E, NA PARTE CONHECIDA, NEGARAM-LHE PROVIMENTO; DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA RÉ JAIR BEHR IMÓVEIS E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO ADESIVO DO AUTOR. UNÂNIME (Apelação Cível Nº 70064505225, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em 02/07/2015).
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(TJ-RS - AC: 70064505225 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 02/07/2015, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/07/2015)
O relator Giovanni Conti entende similarmente pela ilegitimidade passiva,
pois destaca que a garantia da construção não faz parte do contrato de corretagem,
ou seja, não está inclusa na prestação de serviço por parte da imobiliária e/ou
corretor.
Contudo o corretor deve agir com diligência na hora de anunciar o imóvel
para venda, de forma que não se ofereça mais do que a construtora vai entregar ao
consumidor, pois se assim o fizer estará cometendo ato ilícito por propaganda
enganosa, o que pode gerar sua responsabilização.
Fica demonstrada uma vez mais a importância de se caracterizar
corretamente as partes na relação jurídica, pois nota-se pela jurisprudência que a
responsabilidade do corretor muda conforme o caso concreto e da lei aplicada a ele,
tornando essencial saber qual delas se aplica e a quem se aplica, de forma que uma
é mais gravosa, pois não exige prova da culpa, e outra menos, visto que se deve
comprovar a culpa na prestação de serviços do corretor.
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6. COMPARATIVO ENTRE A REPONSABILIDADE CIVIL E CONSUMERISTA
No Código Civil, reza a Teoria subjetiva da responsabilidade, ou seja, cabe
ao comitente o ônus da prova, já no Código de Defesa do Consumidor, ao corretor
cabe o ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço
prestado, caso não seja possível arcará com a obrigação de indenizar.
Remetendo-se ao que foi exposto acerca da responsabilidade civil
subjetiva, cabe salientar que, enquadra-se nesta modalidade de responsabilidade à
apresentação de documentos, informações e transação do imóvel, diferentemente
do que se aponta em relação à propaganda, mesmo que incida sobre os
profissionais liberais, pois nos termos do artigo 38 do Código de Defesa do
Consumidor “Art. 38: O ônus da prova, da veracidade e correção da informação ou
comunicação publicitária cabe a quem as patrocina”.
Desse contexto, podemos observar que o corretor de imóveis atua não só
nas suas atividades consideradas típicas, mas também nas atípicas como nos
casos da propaganda do imóvel, logo as responsabilidades tanto objetivas quanto
subjetivas devem ser apuradas de acordo com o caso concreto, com intuito de
adequar a norma pertinente a cada situação em particular (CAMPOS, 2014).
No que tange à responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis,
analisando o artigo 186 do Código Civil, podemos inferir que esta espécie de
responsabilidade está intimamente ligada à culpa e ao dolo, o que nos propõe dizer
que a vítima deverá comprovar que o agente teve conduta culposa ou dolosa,
possuindo desta forma nexo de causalidade entre o dano causado e a ação ou
omissão.
Já no Código de Defesa do Consumidor, especifica-se a atuação do
profissional liberal, mais precisamente no parágrafo 4º do artigo 14, quando
menciona acerca da responsabilidade de tais profissionais pelos danos causados
por consequência dos serviços prestados, determinando que, nesses casos haverá
de se impor a responsabilidade subjetiva, comprovando a culpa. Essa linha
imposta pelo Código consumerista cria exceção à regra da responsabilidade
objetiva que visou a proteção do consumidor mais vulnerável. Tal dispositivo afasta
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os profissionais liberais da responsabilidade civil independente de comprovação de
culpa pelo fato ou vício do serviço (CAMPOS, 2014).
Contudo à imobiliária como empresa privada se aplica a responsabilidade
objetiva, já que as empresas devem assumir o risco do negócio, fazendo assim
que o ônus da prova fique a seu encargo, e ao consumidor bastando comprovar o
fato imputado, o dano e o nexo causal.
Com análise nas Teorias objetiva e subjetiva, há que se observar o caso
em concreto, quando frente à prestação de informações, apresentação da
documentação e da transação imobiliária, por tratar-se de conduta de natureza
pessoal, em regra observa-se a aplicação da Teoria subjetiva exigindo a
comprovação de culpa ou dolo do agente, conforme o Diploma Civil preceitua. Por
outro lado, a responsabilidade objetiva será imposta quando inserido o conceito de
propaganda, desse modo incidirá o Código de Defesa do Consumidor, ou se, por
conseguinte o corretor for empresa, pessoa jurídica, neste caso a responsabilidade
se torna objetiva tanto no âmbito civil como no de defesa ao consumidor, que
atribuem às empresas a responsabilidade objetiva pelo risco do negócio.
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7. CONCLUSÃO
A responsabilidade civil pode ser aplicada em diversas situações cotidianas,
principalmente no que diz respeito ao negócio jurídico, onde ela surge por
descumprimento da obrigação contratual.
Há de se destacar que ela pode ser classificada como responsabilidade
objetiva e subjetiva, conferindo ao magistrado diferentes entendimentos e formas de
fazer valer a obrigação e indenização aos possíveis danos que possam ser
causados.
Em sua forma objetiva a responsabilização não necessita de prova de culpa,
bastando-se apenas haver prova do fato jurídico, do dano e do nexo causal a que
recai o litígio. Por conseguinte na forma subjetiva, além dos requisitos citados, a
prova de culpa é necessária para que haja a responsabilização.
O corretor de imóveis surge como intermediador de negócios jurídicos que
dizem respeito à propriedade das coisas. O exercício da profissão pode gerar
responsabilidade em diferentes áreas do direito, tornando imprescindível a este
profissional o conhecimento acerca deste assunto com o intuito de realizar um bom
trabalho e agir conforme os preceitos reguladores do exercício profissional além de
resguardar seus direitos, para que só responda pelo que realmente seja de sua
obrigação.
Este trabalho demonstrou a importância da configuração da
responsabilidade civil, principalmente no que tange a diferenciação das figuras de
construtor, incorporador e corretor, pois para gerar a responsabilização de se
reparar o dano causado a outrem, é necessário que se apure quem realmente
causou o dano, não arcando um com a responsabilidade de outro, por quebra
contratual ou qualquer outra responsabilidade que possa recair sobre estes agentes
no negócio jurídico realizado.
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Tal classificação é muito importante para o corretor, que deve saber seu
lugar no negócio jurídico, conhecendo todos os pormenores pertinentes à
intermediação, tornando a prestação de o serviço eficiente e eficaz.
A imputação de obrigação ao corretor de imóveis na Lei 6530/78 que
regulamenta a profissão remete a ideia de responsabilização tanto no dever de
informar o cliente acerca da documentação e especificações do negócio, quanto ao
conteúdo da propaganda do imóvel, complementando o disposto nos Códigos Civil e
de Defesa do Consumidor.
No que cabe ao Código Civil brasileiro o corretor somente será
responsabilizado caso não tenha cumprido com diligência seu serviço, agindo por
negligência, imprudência ou imperícia na hora de orientar o cliente sobre os riscos
que podem comprometer a negociação do objeto de contrato, principalmente no que
diz respeito à documentação do imóvel.
Já a responsabilidade objetiva é verificada quando se descumpre norma
prevista no Código de Defesa do Consumidor, utilizada como lei mais especifica, no
qual a o corretor, em sua forma física ou jurídica pode responder pela má prestação
de serviços, e sobre a propaganda do imóvel. No que tange a imobiliária esta
responde objetivamente pelo risco do negócio.
Apesar de a imobiliária responder objetivamente por ser empresa e ter de
assumir o risco do negócio, podemos constatar pela jurisprudência que ela pode
arguir ilegitimidade passiva nos casos em que não deu causa, a exemplo do atraso
na entrega de imóvel comprado na planta e por defeitos na construção.
Vale ressaltar novamente que nestas legislações se torna extremamente
importante a diferenciação das figuras componentes da negociação no caso
concreto, pois não se pode recair sobre o corretor ou imobiliária, obrigação que seja
concernente à construtora, como exemplo da promessa de entrega de matérias pela
construtora ao cliente, que não haviam sido oferecidos em anuncio pela imobiliária,
não podendo gerar assim sua responsabilização por propaganda enganosa.
Então a de se apurar da melhor forma possível quais são as atribuições
pertinentes a cada sujeito na relação negocial, e qual o tipo de responsabilidade a
recair sobre ele (subjetiva ou objetiva), para que haja correta aplicação da norma
jurídica, propiciando ao consumidor indenização por eventual litígio e correta
imputação da responsabilidade.
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Ao corretor por fim cabe a noção jurídica de suas obrigações na prestação
de serviços, prestando todas as informações repassadas e obtidas por ele,
orientando de forma correta o comprador, além de muito zelo no que consiste ao
anuncio para divulgação do imóvel, que deve ser devidamente autorizada e condizer
com a realidade de todas as informações prestadas.
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REFERÊNCIAS
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