Os desafios da gestão de riscos nos empreendimentos e a ...
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Os desafios da gestão de riscos
nos empreendimentos e a
administração de contratos
Guilherme Petrella, MBA, PMP, PMI-RMP [email protected]
Pauta
• Contextualização
• Riscos na Incorporação Imobiliária
• Modalidades Contratuais
• Características do PMG
• Desafios e Fatores Críticos de Sucesso
Contextualização
• Guilherme Petrella
– Construtoras (destaque para Controladoria de
obras / PMO)
– Gerenciamento de Riscos e Aquisições
– Incorporadora sem construtora interna
• Luiz Gonzaga de Arruda Neto
– Construtoras (destaque para Adm. Contratual)
– Peritagem para Principais Câmaras de
Arbitragem
Desde 2002
Mais de 30 projetos desenvolvidos
Mais de R$ 1 bilhão de reais
vendidos
Conquistou 3 vezes
o Prêmio Master Imobiliário:
2006, 2010 e 2015
Bothanica Jazz Perdizes Jazz Villa Pinheiros Art Cube Douro Medley
Araguari Madero Mondrian Sky D’Beach Flora House &
Garden
L’Orange London Verdi Autoria Essenza Vanilla
AF377 Office Garden Sonata Colline Greentec île de soleil e île de la
cité
B O T H A N I C A
J A Z Z P E R D I Z E S
Contextualização Ciclo de Vida dos Empreendimentos Alfa Realty
Riscos na Incorporação
Imobiliária
Mudanças no Cenário Regulatório:
legislação urbana, tributação, restrições ambientais
Decisão de
Compra
Velocidade das
Aprovações
Mudanças de
Produto
Riscos na Incorporação
Imobiliária
Mudanças no Cenário Econômico: inflação, taxa de juros, crescimento do PIB,
desemprego, confiança do consumidor
Funding para
Terrenos Desempenho
de Vendas Financiamento para
Produção
Crédito
Imobiliário,
inadimplência,
distratos
Condições para
contratar construção
Riscos na Incorporação
Imobiliária
Atraso nas
Aprovações
Atraso na obra
Qualidade Percebida
Aumento de Custo
Riscos – Construção em Foco
• Relevância para o resultado
• Timing: Evolução dos Projetos x Custo de
Construção = Como “travar” o custo sem
Projetos Executivos?
Custo de
Construção …
Outros
Custos 40%
Modalidades Contratuais
Preço Global Adm. com PMG Administração Pura
Risco Risco de variação
de custo para o
Incorporador
Risco financeiro
para o Construtor
Lembrando que:
o Preço acompanha o Risco
Características do PMG
• É um contrato por Administração, com cláusulas de incentivo, que alinha interesses: relação ganha-ganha, perde-perde
• Bem aceito no Brasil por evitar (por natureza) a bi-tributação típica dos contratos de Empreitada por Preço Global
• Os custos são de conhecimento total do cliente, e a remuneração da Construtora é negociada no fechamento do contrato
Construção por Administração com PMG
No caso do custo ficar abaixo do orçado, a Construtora recebe um bônus (ex: de 50%) do valor economizado. O cliente fica com a outra parte da economia.
Custo Orçado definido em contrato, de forma detalhada, em comum acordo.
No caso do custo exceder até o limite da Reserva de Contingência, a Construtora é penalizada através do não recebimento da Taxa de Administração sobre o valor excedido.
Taxa de Administração para a Construtora (ex: 10%)
No caso do custo exceder além da Reserva de Contingência, o Preço Máximo Garantido funciona como um teto. A Construtora garante integralmente as despesas, oferecendo a mesma segurança de um contrato por Preço Fechado.
RC:
Ex: 3%
PMG
Desafios do PMG
• Desconstruir modelo mental dos
participantes que a vida toda
administraram contratos por Preço Global
• Zona cinzenta das alterações que mudam
e das que não mudam o PMG
• Construir relação e alinhar expectativas
para a Co-gestão
Fatores Críticos de Sucesso
• Pré-Qualificação de Construtoras
• Critérios de Classificação de Propostas
• Namoro antes do Casamento...
• Contrato e Anexos
• Práticas de Administração do Contrato
FCS – Pré-Qualificação de
Construtoras • Natureza de obras do portfolio executado:
– Residencial, Comercial, Hoteleiro, Industrial
– Padrão alto, médio, baixo
• Alinhamento de culturas: – Como é a gestão da Qualidade, dos Custos e do
Cronograma?
– Estrutura de apoio (suprimentos, financeiro, etc.)
• Sua empresa deve ser um cliente importante para a construtora: – Número de obras em execução x tamanho ótimo
– Valor médio dos contratos x tamanho da sua obra
– Envolvimento do dono e relacionamento em momentos críticos
FCS – Classificação de Propostas Quadro de Classificação de Propostas Técnico-Comerciais Peso
Construtora 1 Construtora 2 Construtora 3 Construtora 4 Nota Just. Pond. Nota Just. Pond. Nota Just. Pond. Nota Just. Pond.
Custo / Preço 35 32,2 25,4 28,3 22,2
Preço proposto (incluindo taxa) 15 10,0 14.129 15,0 6,9 14.635 10,4 10,0 14.130 15,0 6,3 14.800 9,4
Remuneração da Construtora 2 10 11% 2 6 11,50% 1,2 10 11% 2 10 11% 2
Consistência do Orçamento 7 8 5,6 9 6,3 7 4,9 9 6,3
Práticas de Planejamento e Controle / Previsibilidade de Custos 3 8 2,4 9 2,7 8 2,4 7 2,1
Capacidade financeira para honrar um PMG 4 10 4 7 2,8 5 2 1 0,4
Postura de administração contratual (zela pelo custo alvo ou usa aditivos?)
4 8 3,2 5 2 5 2 5 2
Aceitação das minutas PMG. Eliminatório. 0 0 0 0 0
Qualidade e Experiência em Personalização Total 25 22,5 20,9 20,2 14
Qualidade de execução de obras - produto final 7 10 7 8 5,6 8 5,6 7 4,9
Nível dos empreiteiros utilizados 2 10 2 10 2 8 1,6 7 1,4
Organização das obras visitadas e pré-disposição pra protótipos 2 10 2 9 1,8 7 1,4 6 1,2
Nível da equipe técnica das obras visitadas / CVs apresentados 4 9 3,6 8 3,2 7 2,8 8 3,2
Nível da equipe back-office (projetos, suprimentos e financeiro) 3 10 3 9 2,7 6 1,8 4 1,2
Experiência em gerir Personalização total 7 7 4,9 8 5,6 10 7 3 2,1
Gestão de Grupos de Obras a Preço de Custo e Relacionamento 20 14 13,8 14,9 13
Importância do Bothanica e dos sócios da SPE para Construtora 5 5 2,5 7 3,5 5 2,5 10 5
Interface diária (equipes de nível gerencial) 3 9 2,7 10 3 9 2,7 9 2,7
Interface crítica (em casos críticos) 3 10 3 7 2,1 9 2,7 6 1,8
Atendimento pós-obra aos clientes 2 8 1,6 5 1 7 1,4 7 1,4
Excelência em atender e gerir Grupos de obras a preço de custo 7 6 4,2 6 4,2 8 5,6 3 2,1
Credibilidade para tipo do produto e Contribuição Comercial 10 5,5 9 8,5 3,5
Contribuição comercial efetiva 5 5 2,5 10 5 7 3,5 5 2,5
Portfolio de obras / reputação de alto padrão em Town Houses 5 6 3 8 4 10 5 2 1
Prazo 10 8,8 7,6 6,2 5,8
Prazo proposto 2 8,8 16 1,8 8,8 16 1,8 5,8 24 1,2 10 14 2
Consistência do Cronograma 2 8 1,6 8 1,6 8 1,6 6 1,2
Práticas de Planejamento e Controle / Previsibilidade de Tempo 4 9 3,6 7 2,8 6 2,4 5 2
Capacidade financeira para honrar uma multa por atraso 2 9 1,8 7 1,4 5 1 3 0,6
100 83,0 76,6 78,1 58,5
FCS – Contrato e Anexos
• Minutas viciadas no mercado – cuidado!
• Caprichar nos “considerandos” para contextualização. Use exemplos, se necessário!
• Alinhamento sobre status dos projetos. Melhor uma premissa do que um item não orçado!
• Glossário pode ser útil, já que mercado não usa terminologia uniforme
• Regras de bônus e penalidades para desempenho de custo e prazo
FCS – Contrato e Anexos Use Anexos Contratuais para montar seu Plano de Gerenciamento da Obra:
Escopo: Projeto Legal e respectivo Alvará de Aprovação;
Projetos, Memoriais e Especificações (Lista mestra e CD);
Critérios de medição de Valor Agregado
Tempo: Cronograma físico em MS Project, contemplando atividades de aquisições;
Plano de ataque, datas marco
Custos: Planilha de Custos com Composições de Custos Unitários e Curva ABC;
Revisões periódicas das estimativas de custos,
Diretrizes para recolhimento de ISS e INSS,
Procedimentos para aportes e pagamentos, Procedimentos da contabilidade
Qualidade: Critérios aceitação, protótipos a serem aprovados, unidade modelo, ensaios
Aquisições: Processo de aprovações com respectivas alçadas e prazos
Comunicação: Rotinas de prestação de Contas e Relatórios que deverão ser providenciados
Stakeholders: Laudo de Vistoria de Vizinhos
Rec. Humanos: Histograma da equipe indireta da obra
Riscos: Procedimento para o gerenciamento dos riscos
Integração: Administração contratual e Gestão de Mudança
FCS - Práticas de Administração
do Contrato • Kick off Meeting para alinhamento entre comercial e obra
• Detalhamento do projeto com participação ativa da Construtora
• Postura da construtora: “Guardiã do Custo”
• Organização, profissionalismo e transparência para gerar condições de avaliar corretamente o desempenho. Adotar moeda forte, ex: INCC, ICC ou CUB. Fazer os fechamentos mensais após rotina de auditorias
• Durante obra, reuniões regulares para tratar de planejamento e controle, suprimentos, produção e qualidade
• GESTÃO INTEGRADA entre Incorporadora e Construtora na busca de pontos de economia, êxito nas negociações com fornecedores, engenharia de valor e respostas compartilhadas às ameaças e oportunidades.
Não existe ganha-ganha sozinho!
Obrigado!
Guilherme Petrella, MBA, PMP, PMI-RMP [email protected]
Luiz Gonzaga de Arruda Neto [email protected]