Tributário nos Bastidores

10/10/2012 · 10:06

O ITBI não pode ser exigido antes do registro no cartório deimóveis (*)

A Constituição Federal estabelece no seu artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)

 II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais

sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

 Por outro lado, dispõe o artigo 35 do Código Tributário Nacional:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato

gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como

definidos na lei civil”.

 Como se vê, a Constituição Federal e o CTN estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos de bens imóveis, por ato

oneroso.

Ocorre que existem diversas leis municipais que estabelecem que  o ITBI deve ser pago antes da data do ato de lavratura do instrumento de

transmissão dos bens imóveis e direitos a eles relativos. Normas desta espécie conflitam com os dispositivos acima citados (artigo 156, II da

CF/88, artigo 35 do CTN), pois o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade bem imóvel.

Vale dizer, o imposto somente é devido quando se transfere o domínio. E o momento da transferência é o registro no Cartório de Registro

de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório

de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

 “Art. 1.245. Transferese entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1  Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2  Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o

adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

 O critério do Código Civil é adotado pela legislação tributária, por força do artigo 110 do CTN, que estabelece:

 “Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado,

utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito

Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias”.

Desta forma, apenas mediante o registro imobiliário é que ocorre a transmissão do bem imóvel. Antes da inscrição do título de transmissão

não ocorre qualquer transmissão de propriedade, não se havendo falar na ocorrência do fato imponível da obrigação tributária e tampouco

no pagamento de ITBI, ou multas e demais acréscimos.

A jurisprudência do Poder Judiciário é firme no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do

bem imóvel.

Nesse sentido, cito um caso recentíssimo, em que uma sociedade incorporou outra, e a empresa incorporada tinha seu capital constituído

pelo domínio útil de um único imóvel. Com a incorporação e consequente extinção da sociedade incorporada o imóvel foi transmitido para a

sociedade incorporadora. Pretendendo registrar a alteração de propriedade do imóvel, a sociedade incorporadora apresentou perante o

Cartório de Registro de Imóveis os documentos societários devidamente registrados na Junta Comercial.

Ocorre que, para realização do competente registro, o Cartório exigiu o pagamento do ITBI, acrescido de multa e demais acréscimos, sob o

pretexto de que o tributo estaria sendo pago a destempo. Em vista disso, a sociedade incorporadora interpôs mandado de segurança e a

juíza de direito da Vara da Fazenda Pública de Barueri, ao analisar pedido de liminar em mandado de segurança, em 03/10/2012 decidiu:

“Assiste razão à Impetrante e presentes, o “fumus boni iuris” (fumaça do bom direito) e o “periculum in mora” (perigo da demora).

A impetrante tem todo o interesse em registrar a incorporação da sociedade, de forma a haver transferência do domínio útil do imóvel

para seu nome.

Como dispõe a lei, os direitos reais sobre os imóveis transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Serviço de

o

o

Registro de Imóveis competente.

Assim, a ata de incorporação não tem este efeito de transferir a propriedade do imóvel.

Desta forma, concedo a liminar, para que o Registro de Imóveis, ou o Município não exijam o pagamento de multa, juros ou qualquer

outro acréscimo sobre o valor do imposto de transmissão.

Não havendo outras exigências o título deverá ser registrado”. (MS nº 068.01.2012.0432833/0000)

A jurisprudência de nossos tribunais também é firme no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da

transmissão do bem imóvel.

Segue precedente do STJ:

“TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO

CPC. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. EXAME DE DIREITO LOCAL. IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 280/STF.  AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO”. (AgRg no Ag 880.955/RJ, Rel. Ministro TEORI ALBINO

ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 01/04/2008, DJe 23/04/2008)

 No mesmo sentido, as recentíssimas decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo:

“MANDADO DE SEGURANÇA – Birigui – ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ocorrência do Fato gerador. Momento de

registro perante o Registro Imobiliário. Cobrança de Juros, Multa e Correção monetária indevida. Recursos não providos.

(Apelação/Reexame Necessário: 00086147420118260077, Relator: Jarbas Gomes, Data de publicação: 08/08/2012)

APELAÇÃO CÍVEL – Mandado de Segurança – ITBI – Lei Municipal nº 14.256/06. (…) O fato gerador do ITBI só ocorre com a

transferência efetiva da propriedade, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Precedentes do STJ. Sentença mantida.

Recursos improvidos. (Apelação/Reexame Necessário: 00132352620108260053, Relator: Eutálio Porto, Data de publicação: 05/06/2012)

Como se vê, a exigência de ITBI, ou o pagamento de multa, juros ou quaisquer outros acréscimos, antes mesmo que tenha ocorrido o fato

gerador do imposto – registro de transmissão do bem imóvel, não encontra amparo na Constituição Federal e nem no CTN.

(*) coautor Alfredo Rizkallah Jr.

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Jeferson Celim10/10/2012 às 11:41

Parabéns!!! Esta arguementação também vale para ITCMD. Como sempre teus textos são de competência indiscutível.

Resposta

ECONOMISTA MARCIO FERNANDES

ECONOMISTA MARCIO FERNANDES15/10/2012 às 11:38

PODE SIM, POR SER COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO, E O MESMO TERÁ QUE TER LEI ESPECIFICA.

QUANTO SER COMPETÊNCIA DO ESTADO – o ITCMD – É O CASO DE INVENTÁRIO, DOAÇÃO.

O QUE NÃO SE DEVE COBRAR PELA C.F. É ITBI SOBRE POSSE, O ITBI NESSE CASO SERÁ COBRADO APÓS O USUCAPIÃO,

E EFETUADA A PRIMEIRA TRANSMISSÃO ONEROSA.

ECONOMISTA MARCIO FERNANDES – INSPETOR FISCAL DE RENDAS – PMSS.

Resposta

amalnasrallah22/10/2012 às 12:09

Olá Márcio

Apesar de não concordar com o seu ponto de vista (conforme o post), segue publicado o seu comentário.

Bruno Villares11/01/2013 às 14:17

Marcio Fernandes,

Compreendo seu ponto de vista e respeito. Todavia entendo que a CRFB e o CTN, recepcionado como lei complementar, justamente

conferem a competência aos municípios para instituir tais impostos.

Desta forma a lei municipal que irá criar os impostos no respectivo Município não pode extrapolar os poderes que foram conferidos a

este por normas hierarquicamente superiores.

Acredito que seu ponto de vista está fortemente influenciado pelo vínculo com a PMSS e que o conhecimento do sistema jurídico de

uma forma mais aprofundada pode resultar em uma visão mais crítica da matéria.

Parabéns a Amal Nasrallah e Alfredo Rizkallah Jr. pelo texto que desenvolve bem o tema ao qual se propuseram a escrever.

Atenciosamente,

Bruno Villares, sócio de Schmidt & Villares Advogados

Resposta

Roberto Rodrigues29/05/2013 às 20:27

Parabéns, ótimo texto, muito esclarecedor para leitor geral, me ajudou muito.

Grato,

Roberto Rodrigues

Resposta

Rubens Koth26/11/2013 às 10:15

ERRADO – O município tem competência para legislar sobre um ato que só se aperfeiçoa no futuro. Ver o artigo Constitucional abaixo:

CF artigo 150.

§ 7.º A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou

contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não

se realize o fato gerador presumido. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)

Resposta

amalnasrallah03/12/2013 às 14:27

Olá Rubens

Este artigo da CF não se aplica ao ITBI, pois não se trata responsabilidade tributária atribuída terceiro, mas apenas do momento do

pagamento do ITBI.

Resposta

Rubens Koth10/12/2013 às 08:55

Bom dia Amal:

Tenho uma pergunta, e se uma empresa integraliza no seu capital um imóvel. A integralização foi devidamente registrada na

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Tenho uma pergunta, e se uma empresa integraliza no seu capital um imóvel. A integralização foi devidamente registrada na

Junta Comercial e o Imóvel consta nos livros Contábeis e no IRPJ. Mas ainda não ocorreu a transcrição na matrícula no Registro

de Imóveis. Cabível o ITBI? Em muitas legislações o fato descrito constitui hipótese de incidência. O que você acha? Esse tipo de

lei é constitucional? Entendo que sim, já que a transmissão está devidamente registrada, apesar de não ser no Registro de

Imóveis.

amalnasrallah10/12/2013 às 10:05

Prezado Rubens

Neste caso, na minha opinião, o ITBI somente é devido no registro de imóveis, por todas as razões já mencionadas no post.

A questão dos registros contábeis não afeta o direito, pois a contabilidade não tem o poder de mudar o direito.

Marina11/12/2013 às 12:45

Boa tarde Amal, tenho uma duvida:

Possuo um contrato de cessao de direito sobre um imovel datado de abril de 2008 assinado e com firma reconhecida, porem somente

agora resolvemos leva lo a registro perante o cartorio de imoveis… Ocorre que para efetuar o registro necessario se faz emitir a guia no

site da prefeitura para o pagamento do ITBI, e ao fazer esta, o juros+multa incorrerao em um valor altissimo. Contudo,

gostaria de saber se nesse caso sou mesmo obrigada a pagar a multa mais juros, ou se apensas devo pagar o valor do itbi a partir da data

do registro em cartorio? De acordo com a materia entendo que nao, mas entao teria que impetrar um MS?

Att.

Marina Bastos

Resposta

amalnasrallah11/12/2013 às 16:44

Marina

Para assegurar o seu direito, o único modo é impetrar um MS.

Ab

Resposta

Alessandro17/12/2013 às 16:03

Estou com um caso para cancelar uma cobrança de ITBI de uma transação que não foi transferida a propriedade, apenas realizada uma

escritura de promessa de compra e venda. Apesar de constar na promessa que deveríamos recolher o ITBI no prazo máximo de 30 dias,

os contratantes resolveram rescindíla através do respectivo instrumento público competente. Essa escritura será apresentada à

Prefeitura para o cancelamento da Nota de Lançamento. Acredito que será deferido o pedido sem maiores problemas, o que acham?

Resposta

Eugênio Pires Lage  Advogado27/05/2014 às 12:28

Parabéns, o texto é esclarecedor . Concordo e penso que os Municípios que insistem em fazer esta cobrança do ITBI na Escritura Publica

de Compra e Venda devem procurar se adequar a CF e ao CTN. Também o mesmo quando for exigido pelos Cartórios de Notas como

condição para lavratura da Escritura.

Resposta

Reginaldo Luz30/05/2014 às 17:28

O Estado, Município, Estados Federados, Distrito Federal e a União, precisa cumprir as leis que promulgam em nome do povo que é seu

verdadeiro autor e destinatário. Não se justifica essas esferas de poder desconhecerem as leis a que estão atreladas, mormente a

Constituição Federal. Entretanto, é fato que os governantes continuam burlando as leis, a despeito de interpretações distorcidas, e o

povo fica sem opção de ver seus direitos mais comezinhos, garantidos. Isso traz graves problemas para a população, como

constrangimento, abalos físicos e morais, ao sentir o cidadão, impotente para ter seus direitos respeitados. Essa conduta ofende os

princípios de igualdade, assim como deturpa o Estado de Direito e a democracia, visto que, ao ter seus direitos violados, nem todos

podem ou se socorrem da via judicial, uma vez que, àqueles que o buscam, por vezes, amargam perdas de tempo e dinheiro pelo

sucateamento proposital porque passa o Poder Judiciário.

sucateamento proposital porque passa o Poder Judiciário.

Resposta

Alex16/10/2014 às 11:04

O problema do nosso país é cultural. Infelizmente o patrimonialismo ainda impera em nosso Brasil. Sempre defendi a seguinte tese.

O que nossa nação precisa é de mais valores éticos, poucas lei ,mas que sejam cumpridas a rigor, mais princípios, consciência. Nesse

momento estamos em uma corrida presidencial e o padrão de escolha de nossos representantes é quem menos rouba , mas faz. Isso

é repugnante! Nossa constituição parece uma colcha de retalhos de tantas emendas. Parece que o projeto democrático não foi bem

sucedido! Há tantas leis no país que se quer os juristas em sua maioria, conhecem a rigor. Pesquise a relação dos países mais

desenvolvidos do mundo e veja seu sistema jurídico. O Japão por exemplo preferiu fundamentar uma cultura milenar em seu país.

Hoje vemos o nível deles. Os Estados Unidos a mesma coisa somente 27 emendas. No Brasil, em pouco menos de dois séculos, já

tivemos a criação de oito constituições diferentes. A última delas foi criada em 1988, conta com um texto bastante extenso e, até

hoje, sofreu cinquenta e três emendas. Para muitos juristas, o enxugamento da nossa constituição seria fundamental para o melhor

funcionamento das instituições judiciárias do país.

Resposta

grey03/12/2014 às 13:21

Olá comprei um imóvel em 2010e só tenho o contrato de compra e venda…ocorre q sou impedida de fazer a escritura e registrar….Não

somente eu mas no bairro inteiro, me parece q a união tem q liberar …. algo enrolado por muitos anos. Só q a prefeitura quer me cobrar

o itbi com juros. Devo pagar ou recorrer na justiça?…pois sou impossibilitá da de fazer a escritura mesmo assim.

Resposta

amalnasrallah03/12/2014 às 13:27

Olá, esta decisão deve ser pessoal, mas lhe adianto que se você optar por ir ao Judiciário terá boas chances de êxito em relação à

exigência de multa e encargos da mora sobre o ITBI devido.

Resposta

diego09/04/2015 às 00:07

Prezada Amal,

Comprei um terreno sabendo de uma dívida de IPTU na prefeitura, todavia a dívida com os juros é de R$ 20 mil, o terreno vale 30 mil.

Passei a escritura mas não consigo registrar, pois o cartório exige o recolhimento do ITBI. Para pagar o ITBI a prefeitura exige o

pagamento da dívida de IPTU. O que devo fazer?

Muito obrigado

Resposta