Método Residual
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Método ResidualMétodos de avaliações de imóveis
Vicente de PaulaClévio GomesHayk Carvalho
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Introdução
Métodos diretos são aqueles que não dependem de outro método para se chegar ao valor do objeto avaliado, só dependendo dele próprio;
Método Indiretos são aqueles que e exigem uma complementação por outro método direto, ou seja, são dependentes de métodos diretos.
Fonte: NBR 14653-2 (2004)
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Definição
“Estima o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias, ou o valor destas subtraindo-se o valor do terreno, levando-se em conta o fator de comercialização. Constitui uma variante do método evolutivo.”
Fonte: Monografia de Ernani Chaves Hipólito, link nas referências.
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Definição
Não é exclusivo para avaliação de terrenos, sendo também empregado se a apuração do valor das construções, feito então pela subtração do valor do terreno do valor total do imóvel, nos mesmo moldes da obtenção do valor do terreno citado anteriormente.
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Procedimentos
Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo método residual (o caso mais comum), pode-se:
a) Estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo método do custo (no valor das benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa à coisa feita);
b) Deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imóvel (Vti).
c) Na hipótese contrária, sabido o valor do terreno pelo método comparativo, subtrai-se esta parcela do valor total do imóvel para se estimar o valor das benfeitorias como resíduo.
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Fórmula
Vtt = (Vo*Ft) – VbOnde:Vtt = Valor do Terreno;Vo = valor genérico da faixa retangular com 1
(um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro;
Ft = Fator de Testada ou de Frente;Vb = Valor das benfeitorias.
OBS: Após esses cálculos, transforma-se o preço total em unitário e utiliza-se a homogeneização com tratamento por fatores.
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Conclusão
De acordo com Alves (2003): “observa-se que de uma forma, ou de outra todos os métodos são comparativos“.
“Explica que no método comparativo comparam-se bens semelhantes; no método de custo, comparam-se os próprios custos no mercado; nos métodos da renda e involutivo compara-se à possibilidade de renda do bem; e no método residual, compara-se o nível de comercialização do mercado.
No sentido semântico, os métodos apresentados são científicos, de base empírica, isto é, lastreados na experiência e observação do mercado e do mundo.” Dantas, 1998.
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Referências
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo. Disponível em: <http://site.mercatto.eng.br/wp-content/uploads/2012/05/5-normaavaliacao-imoveisurbanos.pdf>. Acesso em 17/07/2013.
CHAVES HIPÓLITO, Ernani. Métodos e normas utilizados em diferentes países na avaliações de imóveis. Disponível em: <http://www.cecc.eng.ufmg.br/trabalhos/pg1/M%E9todos%20e%20Normas%20Utilizados%20em%20Diferentes%20Pa%EDses%20na%20Avalia%E7%E3o%20de%20Im%F3veis.pdf>. Acesso em 17/07/2013.
Manual de Avaliação de imóveis urbanos. Disponível em: <http://www.ebah.com.br/content/ABAAAADqMAI/manual-avaliacao-imoveis-urbana?part=2>. Acesso em 17/07/2013.