Assembleia Municipal de Lisboa - Versão preliminar da DMGP/CML · 2018-02-19 · Método...

MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DE

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Versão preliminar da

DMGP/CML

entregue aos Representantes dos

Grupos Municipais e Deputados

Independentes em 16 de maio de 2016

Manual de Boas Práticas de Avaliação Imobiliária

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Índice 1. Introdução............................................................................................................................. 2

2. Âmbito de aplicação ............................................................................................................. 4

3. Conceitos ............................................................................................................................... 5

4. Normativos nacionais e internacionais .............................................................................. 11

4.1. Normas da avaliação imobiliária ................................................................................ 11

4.2. Normas e regulamentos municipais .......................................................................... 13

5. Métodos de avaliação ........................................................................................................ 15

5.1. Método Comparativo de Mercado ............................................................................ 15

5.2. Método do Valor Residual (ou “Método Involutivo”) ............................................... 17

5.3. Método do Custo de Reposição (ou “Método Evolutivo”) ....................................... 18

5.4. Método do Rendimento (“Capitalização Direta”) ..................................................... 20

5.5. Método do Rendimento (“Discounted Cash Flows”) ................................................ 21

5.6. Avaliação de imóveis classificados, especiais e passíveis de uso alternativo .......... 21

5.7. Avaliação para fins tributários ................................................................................... 24

5.8. Avaliação em processos de expropriações ................................................................ 33

6. Trabalho de avaliação imobiliária ...................................................................................... 41

6.1. Avaliações Externas .................................................................................................... 41

6.2. Avaliações Internas..................................................................................................... 43

6.3. Relatório de avaliação ................................................................................................ 44

7. Qualificação dos peritos avaliadores ................................................................................. 48

8. Operações no âmbito das atribuições da DMGP ............................................................... 51

9. Ética e Deontologia ............................................................................................................. 58

10. Sistema de qualidade ..................................................................................................... 60


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1. Introdução

A avaliação imobiliária reveste-se de importância fundamental para as operações

patrimoniais no âmbito das competências da Direção Municipal de Gestão Patrimonial

e da Câmara Municipal de Lisboa, em geral.

A gestão patrimonial e as operações imobiliárias que a materializam traduzem-se em

ações de grande visibilidade e importância quantitativa e qualitativa, muitas vezes

associadas a valores particularmente elevados, com impacto profundo no equilíbrio

orçamental e no planeamento a médio e longo prazo, o que por si só exige padrões de

excelência em termos de normalização, rigor técnico e transparência.

Quatro anos volvidos de atividade do Departamento de Política de Solos e Valorização

Patrimonial, a reconhecida importância estratégica de muitas das suas atuações para a

governação da Cidade, a realização de um elevado número de operações patrimoniais,

a notoriedade das hastas públicas e o imperativo ético associado, justificam a

relevância que se deve atribuir à questão da qualidade do trabalho de avaliação

imobiliária, seja externa ou interna.

É fundamental a normalização de procedimentos, de critérios valorativos, e até de

preceitos éticos a observar na atividade de avaliação imobiliária, que se pretendem

neste momento reunir neste manual de boas práticas.

Relativamente às condições que os peritos avaliadores devem cumprir para a

realização das avaliações de imóveis, define-se um regime único, a aplicar de forma

transversal, para os peritos avaliadores que prestem serviços de avaliação de imóveis

para qualquer das finalidades e tipo de operações em questão. A exigência de

idoneidade, qualificação, competência e experiência profissional adequadas, e a

normalização de procedimentos e critérios, irão sempre incorporar e respeitar os

normativos internacionais reconhecidos e aceites da avaliação imobiliária.

Por outro lado, aposta-se numa transparente e rigorosa definição de conceitos,

essencial para a existência de uma linguagem comum e, consequentemente, para uma


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crescente objetivação destes procedimentos e respetivas conclusões, numa aplicação

concreta aos tipos fundamentais de operações patrimoniais realizadas pelo Município.

Num horizonte de médio prazo, pretende-se criar uma bolsa de profissionais e

empresas qualificados, que permitam cada vez mais melhorar a qualidade desta

ferramenta essencial do apoio à decisão, bem como a adoção de um Manual de Boas

Práticas que, pela sua qualidade, possa, interna e externamente, ser assumido como

uma referência.

O Manual de Boas Práticas de Avaliação Imobiliária assume-se como um instrumento

de trabalho de fundamental importância para o cumprimento das missões a cargo da

DMGP, elemento estruturante para uma atuação técnica de excelência e respeitadora

dos valores que nos orientam, máxime, a legalidade, a transparência, a probidade e a

confiança, na certeza que assim se reforça a credibilização do serviço público e

daqueles que o cumprem.

Este Manual de Boas Práticas é parte integrante dos normativos de referência que

suportam a atividade da DMGP, numa articulação que, muito em especial, se pretende

coerente com o Regulamento do Património Imobiliário e com o Manual de

Procedimentos.


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2. Âmbito de aplicação

Todas as operações patrimoniais que resultem do exercício das competências

cometidas à Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP), independentemente da

natureza que revistam, deverão ser suportadas em avaliações de mercado,

devidamente atualizadas e que cumpram as normas e as boas práticas em vigor.

O Manual de Boas Práticas tem por objetivo identificar e condensar as normas e

procedimentos a observar nas avaliações imobiliárias, quer sejam realizadas

internamente pelos serviços competentes do município, quer por entidades externas,

devidamente certificadas, contratadas para o efeito.

Aqui se apresentam as regras a observar para a admissão e contratação de entidades

avaliadoras externas e independentes, as condições técnicas gerais e especiais de

realização de tais trabalhos, os prazos de validade e as datas das eventuais

atualizações dos valores, os procedimentos de validação pelos serviços das avaliações

externas entregues e as regras deontológicas específicas da atividade, para lá de uma

uniformização de conceitos que se considera fundamental para o bom funcionamento

e o relacionamento com terceiros.


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3. Conceitos

Para efeitos de aplicação deste Manual de Boas Práticas, e para o funcionamento em

geral da Direção Municipal de Gestão Patrimonial, é fundamental a uniformização dos

conceitos e definições, que deverão cumprir os normativos internacionais,

reconhecidos e aceites, no âmbito das avaliações imobiliárias, e que estarão o mais

possível alinhados e harmonizados com as definições de outros regulamentos

municipais, com destaque para as constantes do Regulamento do Plano Diretor

Municipal de Lisboa.

Assim:

Valor de Mercado

O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Máxima e melhor utilização

A estimativa do “valor de mercado” deve ser enquadrada no objetivo da obtenção da “máxima e melhor utilização” para o imóvel, a qual pode ser definida como sendo aquela que conduz ao seu valor mais elevado, desde que o uso em causa seja legalmente admissível, fisicamente possível e adequado, normalmente requerido pelo mercado e financeiramente viável.

Valor de venda imediata

Valor de mercado do imóvel, mas num contexto de operação imobiliária, em que a transação tem que ser efetuada num período de tempo especialmente curto. Também apresenta frequentemente as denominações de valor de venda forçada, valor de liquidação forçada, ou valor em condições especiais de mercado (RICS).

Valor venal Valor venal é a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da concretização do negócio.

Valor intrínseco Valor intrínseco é o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto


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de avaliação, ponderados com fatores que traduzam a depreciação física ou obsolescência funcional e/ou económicas ocorridas, acrescidos do valor de mercado do terreno.

Valor potencial, locativo ou de rendimento

O valor potencial, locativo ou de rendimento traduz o valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.

Valor financeiro Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.

Valor residual

O valor residual é uma "medida" de valor utilizada sobretudo na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel, construído ou reabilitado, todos os custos, diretos e indiretos, associados à intervenção (de construção ou de reabilitação).

Valor do bem hipotecado / valor de garantia

O “valor do bem hipotecado” corresponde ao valor do imóvel determinado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes do ciclo económico ou de aspetos especulativos.

“Through-the-cycle”

Na designação anglo-saxónica mais comum no sistema de regulação financeiro, que consiste na abordagem que tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação.

“Point-in-time”

Avaliação de acordo com as condições atuais do mercado, no conceito de “justo valor”/valor de mercado, tendo presente a conjuntura imobiliária atual, a oferta e procura, a oportunidade, e não os aspetos de sustentabilidade a longo prazo.

Valor contabilístico Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas da CML, garantindo o cumprimento dos normativos da contabilidade aplicáveis aos municípios.

Uso continuado Avaliação tendo em consideração o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este aquele que corresponde à sua maior valorização.

Uso alternativo

Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Data do relatório A data em relação à qual o responsável técnico da avaliação assina o relatório.

Data de avaliação A data de referência em que é válido o parecer de valor.


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Reavaliação

Atualização do trabalho de avaliação, face a alterações das condições físicas, legais ou outras referentes ao imóvel ou aos direitos que sobre ele incidem, ou porque decorreu um período de tempo superior a 18 (dezoito) meses sobre a data da última avaliação.

Inspeção Uma visita a uma propriedade para a examinar e obter informações relevantes, a fim de expressar uma opinião profissional sobre o seu valor.

Prospeção de mercado

Recolha criteriosa de dados de mercado, sobre transações ou valores de oferta de venda/arrendamento, amostragem sobre a qual é possível operar a ajustamentos sobre as variáveis escolhidas que permitam retiram conclusões sobre valores unitários de mercado.

Homogeneização da amostra

Fatores de homogeneização são multiplicadores que visam transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra (prospeção), para fins de levantamento de valores adequados ao imóvel objeto de avaliação.

Superfície de pavimento

Área de construção, abaixo ou acima da cota de soleira, medida em m2, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, destinada aos diferentes usos previstos no PDM: habitação, comércio, serviços, turismo, indústria compatível, logística e equipamentos privados, incluindo armazéns e arrecadações, e excluindo varandas, áreas em sótão e em cave sem pé direito regulamentar e espaços exteriores cobertos de utilização coletiva (alpendres, telheiros e terraços cobertos).

Superfície de pavimento acima do solo

Idem do anterior, mas apenas a superfície de pavimento acima da cota de soleira.

Índice de edificabilidade

Quociente máximo admitido entre a superfície de pavimento acima do solo duma operação urbanística e a área de solo a que o índice diz respeito.

Índice de permeabilidade

Quociente entre a área permeável e a área do solo a que o índice diz respeito.

Superfície vegetal ponderada

Resultado, expresso em área, do contributo das diferentes superfícies com revestimento vegetal, ponderadas em função da sua importância, com o objetivo de requalificar os logradouros e espaços exteriores, do ponto de vista ambiental, funcional e urbanístico, promover a melhoria do conforto térmico e visual, favorecer a infiltração de água no subsolo, retardar o lançamento da água da chuva nas redes públicas de saneamento básico e contribuir para a regulação microclimática.

Créditos de construção

Valores transacionáveis atribuídos pela Câmara Municipal aos promotores de operações urbanísticas que concretizem soluções de interesse municipal definidas no PDML,


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traduzidos em m2, que podem ser integrados na majoração do índice de edificabilidade admitido, de acordo com as regras do PDML, podendo essa majoração verificar-se na operação que lhes dá origem ou noutra, consoante as referidas regras.

Valor base dos prédios edificados

No âmbito do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), o valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

Tipos de áreas dos prédios edificados

A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão: A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad , em que: Aa representa a área bruta privativa; Ab representa as áreas brutas dependentes; Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas; Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, a que se aplica o coeficiente As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30. A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na


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área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o coeficiente de 0,005.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.

Coeficiente de afetação

O coeficiente de afetação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o quadro do artº 41 do código do IMI.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas do artº 43º do CIMI.

Coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a tabela (CIMI) que define escalões em função do nº de anos.

Depreciação física

A deterioração física manifesta-se pelo desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e exposição ambiental a que estiveram submetidos, traduzindo-se numa perda de valor ou na necessidade de investimento para reparação ou reabilitação.

Obsolescência funcional

A perda de valor devido a singularidades ou deficiências de conceção arquitetónica dos espaços do imóvel que impedem ou limitam a otimização da operacionalidade do mesmo.

Obsolescência económica

A perda de valor provocada por causas económicas desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (dos meios de acesso, meios de transporte, dificuldades comerciais da zona, etc.).

Pressuposto

Suposição tida como verdadeira para efeitos de avaliação. Pode incluir fatos, condições, dados ou situações legais, que afetam o valor do imóvel, ou afetam a sua abordagem para a valorização que, por acordo, não precisa ser verificado previamente pelo avaliador, como parte do processo de avaliação, não carecendo portanto de investigação específica no âmbito do trabalho de avaliação.

Pressuposto especial

Um pressuposto que assume dados, qualitativos e quantitativos, que diferem dos fatos reais existentes à data da avaliação, ou que não correspondem à prática usual e típica do funcionamento do mercado.

Reservas Sempre que informações ou elementos relevantes que possam influenciar a determinação do valor do imóvel lhe estejam inacessíveis ou lhe não tenham sido disponibilizados,


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o perito avaliador deve evidenciar no relatório de avaliação as limitações do valor final proposto.

Avaliação interna

Trabalho de avaliação efetuado por técnico pertencente aos quadros da CML, devidamente qualificado. Apesar de integrar os quadros do município, deve observar com permanente acuidade os requisitos de rigor e independência.

Avaliação externa

Trabalho de avaliação efetuado por entidade avaliadora, pessoa singular ou coletiva, devidamente certificada e previamente contratada de acordo com as regras da contratação pública.

Em casos de dúvida ou conflito de normas, prevalecerão sempre as definições

constantes do Regulamento do PDM de Lisboa sobre matérias urbanísticas, e as

definições constantes das normas internacionais de avaliação sobre matérias relativas

à avaliação imobiliária.


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4. Normativos nacionais e internacionais

4.1. Normas da avaliação imobiliária

Constituem referências fundamentais deste Manual, as normas internacionais

universalmente reconhecidas e aceites, os regulamentos de algumas entidades

nacionais que recorrem aos serviços de avaliação imobiliária, e ainda os códigos legais,

que contêm métodos de cálculo próprios para finalidades bem específicas.

A nível internacional dever-se-ão ter como referência as normas seguidamente

identificadas, da responsabilidade de organizações profissionais de relevância no setor

imobiliário, sem prevalência de nenhuma delas sobre as demais:

a) European Valuation Standards, emitida pela THEGoVA – The European Group of

Valuers´ Associations;

b) RedBook, emitida pela RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors;

c) International Valuation Standards, emitida pela IVSC – International Valuation

Standards Committee.

Todas as normas de avaliação supra enunciadas apontam para a aplicação das normas

internacionais de contabilidade para efeitos de relato financeiro (v.g. IAS 16, IAS 40,

IFRS 5 e IFRS 13), nomeadamente para os imóveis que sejam avaliados ao justo valor,

sendo a IFRS 13 (Fair value measurement) a referência na avaliação dos imóveis para

efeitos de relato financeiro.

A IFRS 13 foi adotada pela União Europeia a partir de 1 de janeiro de 2013, sendo de

aplicação obrigatória para as instituições de crédito e empresas de seguros. A sua

utilização é recomendada porque vantajosa, na medida de uma norma de avaliação ao

justo valor reconhecida internacionalmente.

Neste sentido, aquando da avaliação de um imóvel pelo “justo valor” para efeitos de

relato financeiro, deverá ser seguido um dos seguintes métodos de avaliação

apresentados na IFRS 13: (i) market approach; (ii) cost aproach; (iii) income approach.


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Relativamente ao normativo nacional, a referência principal é a Lei n.º 153/2015 de 14

de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de

imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária,

mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, referidos como

«peritos avaliadores de imóveis».

Esta Lei representa um avanço em relação ao normativo nacional que imperou durante

muitos anos, que consiste na regulamentação da CMVM – Comissão de Mercado de

Valores Mobiliários, a aplicar para os Fundos de Investimento Imobiliário,

concretamente o regulamento nº 8/2002, (com as alterações introduzidas pelos

Regulamentos da CMVM n.º 1/2005 e n. º 7/2007) e republicado pelo Regulamento da

CMVM n.º 7/2007), contendo as regras a adotar nas avaliações imobiliárias e na

certificação dos peritos avaliadores.

Relativamente aos aspetos éticos e deontológicos da profissão de avaliador, importa

ter presente os estatutos das 2 (duas) principais associações de avaliadores, que

norteiam a atividade de perito avaliador, e são detentoras de larga experiência da

realidade transversal neste domínio.

Finalmente refere-se que em casos específicos de imóveis ou de direitos sobre os bens

imóveis, são aplicáveis os códigos legais, de que constituem exemplo, o código das

expropriações, o código do IMI, o SNC – Sistema de Normalização Contabilística e o

Regime de Arrendamento Urbano.

Normas internacionais

RICS | Manual do Royal Institution of Chartered Surveyors do Reino Unido (RICS) IVSC | Normas do Internacional Valuations Standards Comitee (IVS) IFRS | International Financial Reporting Standards (IAS)

Regulamentos de entidades nacionais de supervisão e associativas

Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, referidos como «peritos avaliadores de imóveis». Comissão de Mercado de Valores Mobiliários | Regulamentos da CMVM nº8/2002 (com as alterações introduzidas pelos


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Regulamentos da CMVM n.º 1/2005 e n. º 7/2007) – rege os critérios de Avaliações e Peritos de Avaliação de Imóveis de Fundos de Investimentos. Instituto Seguros de Portugal | Norma Regulamentar nº 16/99-R. Estatutos das duas associações dos peritos avaliadores, a Associação Portuguesa de Avaliações de Engenharia e a Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários, no que se refere aos aspetos éticos e deontológicos da profissão.

Códigos e legislação

CIMI e CIMT | Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro. Código das Expropriações | Lei nº 56/2008 de 4 de Setembro, considerando a sua última atualização e republicação do diploma. SNC | Sistema de Normalização Contabilística, Decreto-Lei n.º 158/2009 de 13 de Julho. NRAU – Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto.

4.2. Normas e regulamentos municipais

Em relação aos regulamentos com aplicação direta no domínio das avaliações

imobiliárias, mencionam-se os mais importantes:

PDM

Plano Diretor Municipal de lisboa, aprovado pela deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.ºs 46/AML/2012 e 47/AML//2012, na sua reunião de 24 de julho de 2012, e publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 168, de 30 de agosto de 2012, através do Aviso n.º 11622/2012. Considerando a Alteração Simplificada do Plano Diretor Municipal publicada no Diário da República, 2.ª série — N.º 88 de 8 de maio de 2014, e a Retificação e Correção Material do Plano Diretor Municipal publicada no Diário de República, 2.ª série— N.º 64 de 1 de abril de 2015.

PU´s e PP´s Planos de Urbanização e Planos de Pormenor aprovados e eficazes, aplicáveis em zonas parciais da cidade, estando elencados no Regulamento do PDM e no site da CML.

RMUEL

Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa, aprovado por deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa, na sua reunião de 12 de março de 2013, através da Deliberação n.º 22/AML/2013 e da Deliberação n.º 24/AML/2013, aprovar a Alteração ao Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa. Considerar os valores do Factor “F” para efeitos de cálculo de compensação urbanística, constantes do ANEXO I, a que faz referência o artº 63º B sobre o cálculo das compensações urbanísticas.

http://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0441104452.pdf

http://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0441104452.pdf


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Regulamento de taxas

Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou, através da deliberação n.º 48/AML/2012 (Deliberação n.º 734/CM/2011), na sua reunião de 24 de julho de 2012, a alteração ao Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas.

Complementos de lote

Regulamento Municipal de Alienação em Complemento de Lote, aprovado pela deliberação nº 4/AM/2009, e com as condições especiais de alienação em Complemento de Lote aprovado pela deliberação nº 65/AM/2013, regulamento que será revogado com a aprovação do Regulamento do Património Imobiliário.

Sistema de Incentivos a Operações Urbanísticas com Interesse Municipal

Regulamento Municipal que aprova o Sistema de Incentivos a Operações Urbanísticas com Interesse Municipal, aprovado em reunião da Assembleia Municipal de 21 de Maio de 2013 (Deliberação nº 54/CM/2013).

Em caso de alterações legislativas, ou de alterações nos regulamentos anteriormente

identificados, passa a estar em vigor para efeitos deste Manual de Boas Práticas da

Avaliação Imobiliária, o código ou o regulamento correspondentes, que se encontrar

em vigor à data.


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5. Métodos de avaliação

Em razão da especificidade do caso concreto em estudo, recorrer-se-á aos métodos de

avaliação seguidamente enunciados:

5.1. Método Comparativo de Mercado

Este método deve ser usado, preferencialmente, quando se pretende estimar o valor

de mercado de um imóvel, estabelecendo a comparação com dados obtidos sobre

transações ou ofertas de venda, que tenham ocorrido recentemente no mercado.

Para a sua materialização é imprescindível a constituição de uma amostra, com dados

de mercado, relativos a imóveis com características tanto quanto possível semelhantes

ao imóvel em avaliação.

A aplicação do método de comparativo de mercado deve obedecer às seguintes

exigências:

a) Tenham ocorrido um elevado número de vendas ou arrendamentos no

mercado em análise;

b) Os imóveis ou direitos transacionados sejam comparáveis ao imóvel em

análise;

c) As condições de transação sejam idênticas;

d) A informação, sobre as transações ocorridas, seja o mais recente possível;

e) Não tenham ocorrido fatores externos a influenciar as transações ocorridas.

Na caracterização da amostra devem ser tidas em conta as variáveis independentes

que, em princípio, se prevê tenham maior influência na formação dos valores, bem

como as variáveis dependentes, escolhidas de acordo com o funcionamento normal do

mercado.

A pesquisa de dados de mercado é um dos pressupostos fundamentais, com influência

direta no resultado da avaliação, pelo que deve ser devidamente organizada e incluir


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informação detalhada e rigorosa sobre os imóveis incluídos na amostra,

nomeadamente, fotografias e os contactos da fonte de informação.

Na recolha e tratamento dos dados da amostra, recomenda-se que sejam observados

os seguintes requisitos:

a) Salvo casos excecionais devidamente fundamentados, efetuar vistoria física aos

imóveis a integrar na amostra;

b) Caso os dados de referência sejam obtidos através de pesquisa efetuada na

Internet ou na imprensa escrita, tal deve ser expressamente referido e

devidamente ponderado no relatório final;

c) Quando a informação relevante sobre o imóvel seja considerada insuficiente, é

aconselhável a confirmação, através de contacto direto com a fonte

responsável pela informação;

d) Análise criteriosa dos aspetos quantitativos e qualitativos a considerar na

caracterização do imóvel;

e) Cruzamento de fontes de informação para confirmação dos dados de

referência sobre o imóvel, por exemplo, em relação às áreas úteis e brutas, que

são publicitadas, e que frequentemente apresentam divergências significativas;

f) Organizar convenientemente a amostra, de modo a evidenciar os valores

(quantitativos) considerados para cada uma das variáveis;

g) O número de dados da amostra deve ser, sempre que possível, superior ao

número de parâmetros estimados, aconselhando-se a ter pelo menos um

número n de dados, de modo a:

n ≥ 5 K

Em que:

n - número de dados efetivamente utilizados no modelo;

k - número de variáveis independentes

h) No tratamento dos dados devem ser utilizadas, preferencialmente,

metodologias de natureza técnico/científica, evitando-se, salvo exceções

devidamente justificadas, o tratamento empírico da informação;


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i) Entendem-se por metodologias de natureza técnico/científica aquelas que

conduzem a modelos cujos pressupostos se encontram explicitados e testados,

dando-se preferência à análise por modelos de Regressão Linear;

j) Quando não for possível o tratamento dos dados por modelos científicos com

pressupostos devidamente explicitados e testados, a avaliação, mesmo assim,

deve basear-se nesses dados, analisados de acordo com o desenvolvimento

explícito de raciocínios lógicos e coerentes, compatíveis com o funcionamento

do mercado imobiliário, que de algum modo, permitam justificar as conclusões

da avaliação;

k) Sempre que seja viável, o avaliador deve incluir nas amostras de mercado

recolhidas, dados relativos a transações de imóveis, considerados semelhantes

ou comparáveis ao imóvel em avaliação, indicando a data do negócio e as

entidades envolvidas no mesmo.

5.2. Método do Valor Residual (ou “Método Involutivo”)

Neste método, o valor do imóvel é estimado com base no estudo de viabilidade

económica, realizado a partir da suposição de um hipotético investimento futuro, que

com ele seja compatível e que represente o melhor aproveitamento possível, de

acordo com as condições próprias do mercado, considerando-se, para o efeito,

cenários para a execução e comercialização do empreendimento.

A pesquisa de valores é realizada com os cuidados e metodologia já expressos

anteriormente, com o intuito de determinar o valor de mercado do empreendimento

imobiliário como concluído, através do Método Comparativo de Mercado; a variação

do correspondente valor no tempo e o período de absorção no mercado.

A análise dos investimentos é, preferencialmente, realizada através de modelos

dinâmicos, dando-se prevalência à “análise por fluxos de caixa descontados”

(discounted cash-flows”), em que são explicitados todos os parâmetros considerados,

nomeadamente:

a) Custos de demolições, infraestruturas, e construção ou reabilitação;


18

b) Receitas provenientes da comercialização no mercado de compra e venda, ou

no mercado de arrendamento;

c) Taxas (valorização imobiliária, evolução dos custos, juros de capitais investidos,

impostos, taxas municipais);

d) Custos indiretos, incluindo custos com estudos e projetos, gestão da obra,

taxas, financiamento, comissões de comercialização e publicidade;

e) Prazos de execução de projetos, licenciamento, construção e comercialização;

f) Avaliação do risco, traduzido na seleção da taxa de desconto dos fluxos de caixa

gerados.

O uso deste método é recomendado quando se pretende estimar o Valor de Mercado

de projetos futuros, para terrenos com potencial de desenvolvimento, ou com

esperada mudança de uso, para os quais é provável estimar a sua capacidade

construtiva, face aos instrumentos de gestão territorial em vigor, ou em edifícios onde

se pretendam levar a cabo obras de reabilitação/ampliação/beneficiação ou de

mudança de uso, que pela sua previsível extensão temporal, aconselhem à sua

ponderação, tendo em conta o tempo, previsivelmente longo da sua realização.

Em resposta a um maior grau de exigência, por parte dos modelos de avaliação

utilizados para empreendimentos imobiliários, a utilização de árvores de decisão bem

como a Teoria das Opções Reais, constituem alternativas válidas à avaliação e tomada

de decisões de investimento em ativos reais como sejam terrenos, imóveis, projetos

imobiliários ou direitos sobre os mesmos, constituindo técnicas mais sofisticadas na

avaliação em ambiente de incerteza e risco. Concentramo-nos aqui sobretudo em

investimentos imobiliários normalmente de montante elevado, com uma longa

maturidade, e caracterizados por um grau elevado de contingência e irreversibilidade,

que estão expostos a fortes condições de incerteza económica.

5.3. Método do Custo de Reposição (ou “Método Evolutivo”)

Neste método, o valor do imóvel é estimado com base no somatório dos valores das

suas partes constituintes, nomeadamente terreno, melhoramentos no terreno e

construções.


19

Também se deverão considerar no valor de uma edificação, os equipamentos fixos ou

mobiliário, com caracter permanente e indissociável do imóvel, como é o caso de

condutas e aparelhos de ventilação forçada ou sistemas centrais de ar condicionado,

ou mobiliários de cozinha e de instalações sanitárias.

No caso de imóvel com benfeitorias, ao valor do terreno dever-se-á somar o custo de

reprodução das benfeitorias devidamente atualizado por fator de depreciação física

aplicável, que tem em consideração quer a idade quer o estado de conservação do

imóvel.

Na ausência de elementos de referência do imóvel, suficientes para uma

caracterização rigorosa do seu estado de depreciação físico/funcional, considera-se

aceitável o recurso ao estabelecido na Tabela de Ross-Heidecke, que permite a

estimativa da depreciação física do imóvel, quantificada no factor “K”, que conjuga a

idade do imóvel, em percentagem da sua vida útil provável, com o seu estado de

conservação – Anexo I a este Manual.

Além da depreciação física, podem ainda ser consideradas as obsolescências funcional

e económica, face a uma eventual desatualização das suas características, perante as

exigências técnicas e de mercado das edificações atuais. Poderão constituir exemplo,

edifícios industriais que por estarem desatualizados implicam elevados consumos

energéticos, ou edifícios habitacionais cujas características estão desatualizadas face

ao perfil atual dos compradores ou arrendatários, ou edifícios de escritórios, cujas

características implicam investimento relevante para se executarem as redes de

informática e outras.

Em situações pontuais em que a avaliação do imóvel venha a coincidir com a

materialização de um projeto de recuperação, reabilitação ou remodelação do mesmo,

a depreciação física pode ainda ser determinada por orçamento elaborado em que

está sustentado o investimento necessário à recolocação do imóvel na condição de

“novo”.


20

O valor do imóvel determinado através da aplicação desta metodologia, ou seja, o

valor do terreno e das construções e benfeitorias existentes, deve considerar todos os

custos diretos inerentes ao desenvolvimento do imóvel em estudo, nomeadamente

custos com projeto, custos com taxas urbanísticas, custos de gestão e de promoção,

que de forma inequívoca sejam associados ao custo de reprodução das construções e

suas benfeitorias.

5.4. Método do Rendimento (“Capitalização Direta”)

Através desta formulação do método do rendimento, que representa uma forma de

análise de investimento, aplicável a imóveis com capacidade de gerar receitas à data

de avaliação, o valor estimado do imóvel é obtido através da capitalização da sua

renda líquida, com a rigorosa seleção da taxa de capitalização que reflete a conjuntura

do mercado e o grau de risco associado a este investimento.

𝑉 = 𝑅

𝑡

em que:

V – Valor do rendimento

R – Rendimento líquido

t – taxa de capitalização

A determinação dos valores de rendas líquidas é efetuado tendo como referência os

valores das rendas potenciais de mercado, ou das rendas efetivas decorrentes dos

contratos de arrendamento em vigor, deduzindo os encargos com condomínio, taxas

municipais, IMI e com a manutenção do edificado, a não ser que o contrato disponha

de forma diversa, e nesse caso, serão tidas em consideração as condições contratuais

em vigor.

As rendas efetivas poderão sofrer uma evolução ao longo do tempo, em função do

estipulado no Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, que permite a atualização

gradual das rendas, não deixando de considerar os mecanismos legais, constantes

nesse diploma, de salvaguarda e proteção, para determinado perfil de inquilinos.


21

Para a seleção da taxa de capitalização, é efetuada a análise de risco referente a um

imóvel colocado no mercado de arrendamento, que possa estar algum tempo devoluto

sem inquilinos, ou existirem algumas contingências relacionadas com a liquidação das

rendas mensais.

5.5. Método do Rendimento (“Discounted Cash Flows”)

Esta formulação do método do rendimento, baseada na análise de investimentos, é

aplicável a imóveis com capacidade para gerar receitas de natureza heterogénea,

diferenciadas no tempo.

A análise dos investimentos é realizada quer através de modelos dinâmicos, com

preferência expressa pela análise por fluxos de caixa descontados, quer por utilização

de fórmulas de análise financeira reconhecidamente testadas e devidamente

explicitadas.

O método aqui previsto é utilizado, genericamente, na avaliação de imóveis detidos

como investimento, podendo ser utilizado para estimar o seu valor de mercado ou

calcular o valor em uso continuado.

5.6. Avaliação de imóveis classificados, especiais e passíveis de uso alternativo

Na avaliação de imóveis classificados ou de imóveis especiais, de que constituem

exemplo, edifícios classificados, edifícios com valor histórico, quartéis de bombeiros,

unidades de saúde, compreendendo imóveis integrados ou a integrar no património da

CML, e cuja avaliação pode ser requerida para efeitos de aquisição/alienação, ou

meramente para fins contabilísticos, e para os quais muito dificilmente são

encontradas referências de transações ou de oferta no mercado imobiliário, devem ser

adotadas metodologias de avaliação de credibilidade técnica inquestionável.

Na explanação daquelas metodologias, os cenários potenciais de investimento

adotados para a valorização do imóvel devem ser criteriosamente estabelecidos, em

função dos instrumentos de gestão urbanística que impendem sobre os mesmos,


22

nomeadamente no âmbito de Planos Diretores Municipais, Planos de Urbanização

e/ou de Planos de Pormenor.

Enquadrando-se os imóveis a avaliar, nos regulamentos urbanísticos vigentes, em

“Áreas de Usos Especiais” ou de “Equipamentos”, e sendo possível perspetivar uma

alteração do seu uso, quer porque a sua situação atual – em termos de idade, estado

de conservação dimensão e funcionalidade – deixou de dar resposta às necessidades

organizacionais e de espaço das entidades a que estão adstritos, quer ainda por se

encontrarem funcionalmente e/ou tecnologicamente obsoletos, devem os mesmos ser

avaliados com base em cenários urbanísticos e económicos sustentados, em que os

parâmetros de avaliação que venham a ser adotados, sejam claramente definidos e

justificados, em termos de:

a) Valores unitários, ou rendas unitárias, atribuídos aos mesmos;

b) Metodologias de avaliação utilizadas;

c) Cenários de uso alternativo contemplados para o imóvel;

d) Períodos de tempo projetados para o desenvolvimento económico do projeto;

e) Custos associados à mudança de uso, nomeadamente de natureza ambiental,

custos de paragem de atividade, mudanças e armazenagem de bens durante

um período de tempo;

f) Destino a dar ao edificado existente;

g) Receitas expectáveis geradas pelo cenário de uso alternativo;

h) Taxas de atualização, remuneração, depreciação e outros encargos

indispensáveis à sustentada exploração económica do imóvel.

Em avaliações de maior complexidade, em que o perito avaliador, após a análise do

pedido de avaliação, venha a reconhecer a necessidade da constituição de uma equipa

multidisciplinar para proceder à determinação do valor de mercado do imóvel, deve

aquele avisar previamente a DMGP e, em relatório fundamentado, definir

objetivamente quais as áreas de saber em que é imprescindível o recurso a peritos

sectoriais. Constituem exemplo, avaliação e peritagem de casos especiais de solos


23

contaminados, ou de recursos naturais com relevância para o valor, ou com elevado

risco de inundação ou cheia, ou de património com valor histórico ou arqueológico.


24

5.7. Avaliação para fins tributários

Na avaliação de imóveis para fins tributários, ou em operações patrimoniais em que

seja adotado como referência o Valor Patrimonial Tributário, seguem-se as regras

específicas do Código do IMI, Decreto- Lei 287/2003, de 12 de Novembro, com as

alterações produzidas pela Lei nº 60-A/2011, de 30 de Novembro, e as últimas

atualizações das Leis 82-B/2014 e 82-D/2014, ambas de 31 de Dezembro.

Atendendo à natureza dos imóveis e dos processos vamos considerar apenas a parte

da avaliação dos prédios urbanos, em conformidade com o artigo 38º e seguintes:

Artigo 38º – Determinação do valor patrimonial tributário

1. A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para

habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

𝑽𝒕 = 𝑽𝒄 ∗ 𝑨 ∗ 𝑪𝒂 ∗ 𝑪𝒍 ∗ 𝑪𝒒 ∗ 𝑪𝒗

em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização;

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

2. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado é arredondado para a

dezena de euros imediatamente superior.

Artigo 39.º – Valor base dos prédios edificados

O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção,

por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de

implantação fixado em 25% daquele valor.


25

O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os

encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os

relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia,

comunicações e outros consumíveis.

Artigo 40.º – Tipos de áreas dos prédios edificados

1. A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de

implantação (A) resultam da seguinte expressão:

𝑨 = (𝑨𝒂 + 𝑨𝒃) ∗ 𝑪𝒂𝒋 + 𝑨𝒄 + 𝑨𝒅

em que:

Aa representa a área bruta privativa;

Ab representa as áreas brutas dependentes;

Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;

Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de

implantação;

Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de

implantação.

2. A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e

eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração,

incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização

idêntica à do edifício ou da fração, a que se aplica o coeficiente 1.

3. As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso

exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior

do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que

se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios

as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os

sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta

privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se

aplica o coeficiente 0,30.


26

4. A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da

diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou

construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros

logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação

(Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de

implantação (Ad) o de 0,005.

Artigo 40.º – A Coeficiente de ajustamento de áreas

1. Para os prédios cuja afetação seja a habitação, o coeficiente de ajustamento de

áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função

dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base nas seguintes

fórmulas:

2. Para os prédios cujas afetações sejam o comércio ou os serviços, o coeficiente de

ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é

variável em função dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de

cálculo do n.º 1, de acordo com a seguinte tabela:

3. Para os prédios cuja afetação seja a indústria, o coeficiente de ajustamento de

áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em

função dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1,

de acordo com a seguinte tabela:


27

4. Para os prédios cuja afetação seja a de estacionamento coberto, individual ou

coletivo, fechado ou aberto, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado

às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de

área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo com a seguinte

tabela:

5. Nos terrenos para construção, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é

aplicado às edificações autorizadas ou previstas, de acordo com as seguintes

regras:

a) Quando existir apenas uma afetação, aplica-se a tabela correspondente;

b) Quando existir mais de uma afetação, com discriminação de área, aplica-se a

tabela correspondente a cada uma das afetações;

c) Quando existir mais de uma afetação e não seja possível estabelecer a

discriminação referida na alínea anterior, aplica-se a tabela da afetação

economicamente dominante.

Artigo 41.º – Coeficiente de afetação

O coeficiente de afetação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de

acordo com o seguinte quadro:


28

Artigo 42.º – Coeficiente de localização

1. O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de

habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35.

2. Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar

conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou

serviços.

3. Na fixação do coeficiente de localização têm-se em consideração, nomeadamente,

as seguintes características:

a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias

rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;

b) Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços

públicos e comércio;

c) Serviços de transportes públicos;

d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

4. O zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os

diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens a que se

refere o n.º 2 do artigo 45.º.


29

Artigo 43.º – Coeficiente de qualidade e conforto

1. O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio

edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se

adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que

constam das tabelas seguintes:

TABELA I

Prédios destinados a habitação


30

TABELA II

Prédios destinados a comércio, indústria e serviços

2. Para efeitos de aplicação das tabelas referidas no número anterior:

a) Considera-se cozinha um local onde se encontram instalados equipamentos

adequados para a preparação de refeições;

b) Considera-se que são instalações sanitárias os compartimentos do prédio com

um mínimo de equipamentos adequados às respetivas funções;

c) Consideram-se também redes públicas de distribuição de água, de eletricidade,

de gás ou de coletores de esgotos as que, sendo privadas, sirvam um

aglomerado urbano constituído por um conjunto de mais de 10 prédios

urbanos;

d) Consideram-se áreas inferiores às regulamentares as que estejam abaixo dos

valores mínimos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU);

e) Considera-se condomínio fechado um conjunto de edifícios, moradias ou

frações autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com

acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia;

f) Considera-se piscina qualquer depósito ou reservatório de água para a prática

da natação desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de

água;

g) Consideram-se equipamentos de lazer todos os que sirvam para repouso ou

para a prática de atividades lúdicas ou desportivas


31

h) Para aferição da qualidade construtiva, considera-se a utilização de materiais

de construção e revestimento superiores aos exigíveis correntemente,

nomeadamente madeiras exóticas e rochas ornamentais;

i) Considera-se haver localização excecional quando o prédio ou parte do prédio

possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos

visuais que influenciem o respetivo valor de mercado;

j) Considera-se centro comercial o edifício ou parte de edifício com um conjunto

arquitetonicamente unificado de estabelecimentos comerciais de diversos

ramos, em número não inferior a 45, promovido, detido e gerido como uma

unidade operacional, integrando zona de restauração, tendo sempre uma loja

âncora e ou cinemas, zonas de lazer, segurança e parqueamento;

k) Considera-se edifício de escritórios o prédio ou parte de prédio concebido

arquitetonicamente por forma a facilitar a adaptação e a instalação de

equipamentos de acesso às novas tecnologias;

l) Considera-se que é deficiente o estado de conservação quando os elementos

construtivos do prédio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam

perigar a segurança de pessoas e bens;

m) Considera-se haver localização e operacionalidade relativas quando o prédio ou

parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o

respetivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado

por características de proximidade, envolvência e funcionalidade,

considerando-se para esse efeito, designadamente, a existência de telheiros,

terraços e a orientação da construção.

3. As diretrizes para definição da qualidade de construção, localização excecional,

estado deficiente de conservação e localização e operacionalidade relativas são

estabelecidas pela CNAPU com base em critérios dotados de objetividade e,

sempre que possível, com base em fundamentos técnico-científicos adequados.


32

Artigo 44.º – Coeficiente de vetustez

1. O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos

desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da

conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela:

2. Nos prédios ampliados as regras estabelecidas no número anterior aplicam-se,

respetivamente, de acordo com a idade de cada parte.

Artigo 45.º – Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção

1. O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor

da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro

de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do

terreno adjacente à implantação.

2. O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações

autorizadas ou previstas.

3. Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em

consideração as caraterísticas referidas no n.º 3 do artigo 42.º

4. O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos do n.º 4 do artigo

40.º

5. Quando o documento comprovativo de viabilidade construtiva a que se refere o

artigo 37.º, apenas faça referência aos índices do PDM, devem os peritos

avaliadores estimar, fundamentadamente, a respetiva área de construção, tendo

em consideração, designadamente, as áreas médias de construção da zona

envolvente.


33

Artigo 46.º – Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie «Outros»

1. No caso de edifícios, o valor patrimonial tributário é determinado nos termos do

artigo 38.º, com as adaptações necessárias.

2. No caso de não ser possível utilizar as regras do artigo 38.º, o perito deve utilizar o

método do custo adicionado do valor do terreno.

3. No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação

do coeficiente de 0,005, referido no n.º 4 do artigo 40.º, ao produto do valor base

dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.

4. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é determinado como

se de terreno para construção se tratasse, de acordo com deliberação da câmara

municipal.

5.8. Avaliação em processos de expropriações

Na avaliação de bens imóveis ou de direitos a eles inerentes, no âmbito de processos

expropriativos por causa de utilidade pública, quer em sede de aquisição por via do

direito privado, quer em processo de expropriação litigiosa, são aplicadas as regras do

Código das Expropriações, na sua última versão revista, atualizada e republicada,

sendo relevados os artigos:

Artigo 23.º – Justa indemnização

1. A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade

expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da

expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem, de acordo, com o

seu destino efetivo ou possível numa utilização económica normal, à data da

publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as

circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.

2. Na determinação do valor dos bens expropriados não pode tomar -se em

consideração a mais -valia que resultar:

a) Da própria declaração de utilidade pública da expropriação;

b) De obras ou empreendimentos públicos concluídos há menos de cinco anos, no

caso de não ter sido liquidado encargo de mais -valia e na medida deste;


34

c) De benfeitorias voluptuárias ou úteis ulteriores à notificação a que se refere o

n.º 5 do artigo 10.º;

d) De informações de viabilidade, licenças ou autorizações administrativas

requeridas ulteriormente à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º.

3. Na fixação da justa indemnização não são considerados quaisquer fatores,

circunstâncias ou situações criadas com o propósito de aumentar o valor da

indemnização.

4. Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens

calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e

seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação

normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal

se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação

sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor.

Artigo 24.º – Cálculo do montante da indemnização

1. O montante da indemnização calcula -se com referência à data da declaração de

utilidade pública, sendo atualizado à data da decisão final do processo de acordo

com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação.

2. O índice referido no número anterior é o publicado pelo Instituto Nacional de

Estatística relativamente ao local da situação dos bens ou da sua maior extensão.

3. Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n.º 6 do artigo 13.º, a

atualização do montante da indemnização abrange também o período que mediar

entre a data da decisão judicial que fixar definitivamente a indemnização e a data

do efetivo pagamento do montante atualizado.

Artigo 25.º – Classificação dos solos

1. Para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica -se em:

a) Solo apto para a construção;

b) Solo para outros fins.

2. Considera -se solo apto para a construção:


35

a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de

energia elétrica e de saneamento, com características adequadas para servir as

edificações nele existentes ou a construir;

b) O que apenas dispõe de parte das infraestruturas referidas na alínea anterior,

mas se integra em núcleo urbano existente;

c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a

adquirir as características descritas na alínea a);

d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui,

todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento

da declaração de utilidade pública, desde que o processo respetivo se tenha

iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º

3. Considera -se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das

situações previstas no número anterior.

Artigo 26.º – Cálculo do valor do solo apto para a construção

1. O valor do solo apto para a construção calcula -se por referência à construção que

nele seria possível efetuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num

aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em

vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no n.º 5 do

artigo 23.º

2. O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética

atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que

corrijam os valores declarados, efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias

limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada,

relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros

fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da

envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao

tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10 %.

3. Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do

Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a


36

lista das transações e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados

efetuadas na zona e os respetivos valores.

4. Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2 por falta de

elementos, o valor do solo apto para a construção calcula -se em função do custo

da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números

seguintes.

5. Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos

montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de

habitação a custos controlados ou de renda condicionada.

6. Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a

construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção,

devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização,

da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do

disposto no número seguinte.

7. A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao

limite de cada uma das percentagens seguintes e com a variação que se mostrar

justificada:

a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente

junto da parcela — 1,5 %;

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da

parcela — 0,5 %;

c) Rede de abastecimento domiciliário de água com serviço junto da parcela — 1

%;

d) Rede de saneamento com coletor em serviço junto da parcela — 1,5 %;

e) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da

parcela — 1 %;

f) Rede de drenagem de águas pluviais com coletor em serviço junto da parcela

— 0,5 %;

g) Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento com

serviço junto da parcela — 2 %;

h) Rede distribuidora de gás junto da parcela — 1 %;

i) Rede telefónica junto da parcela — 1 %.


37

8. Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas

especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí

resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito

da determinação do valor do terreno.

9. Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado

nos nºs 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as

infraestruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter -se

em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.

10. O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 será objeto da

aplicação de um fator corretivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à

atividade construtiva, no montante máximo de 15 % do valor da avaliação.

11. No cálculo do valor do solo apto para a construção em áreas críticas de

recuperação e reconversão urbanística, legalmente fixadas, ter-se-á em conta que

o volume e o tipo de construção possível não deve exceder os da média das

construções existentes do lado do traçado do arruamento em que se situe,

compreendido entre duas vias consecutivas.

12. Sendo necessário expropriar solos classificados como zona verde, de lazer ou para

instalação de infraestruturas e equipamentos públicos por plano municipal de

ordenamento do território plenamente eficaz, cuja aquisição seja anterior à sua

entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio

das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa

área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela

expropriada.

Artigo 27.º – Cálculo do valor do solo para outros fins

O valor do solo apto para outros fins será o resultante da média aritmética atualizada

entre os preços unitários de aquisições ou avaliações fiscais que corrijam os valores

declarados efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de

entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com

idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de

planeamento territorial e à sua aptidão específica.


38

Artigo 28.º Cálculo do valor de edifícios ou construções e das respetivas áreas de

implantação e logradouros

1. Na determinação do valor dos edifícios ou das construções com autonomia

económica atende -se, designadamente, aos seguintes elementos:

a) Valor da construção, considerando o seu custo atualizado, a localização, o

ambiente envolvente e a antiguidade;

b) Sistemas de infraestruturas, transportes públicos e proximidade de

equipamentos;

c) Nível de qualidade arquitetónica e conforto das construções existentes e

estado de conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das

paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas;

d) Área bruta;

e) Preço das aquisições anteriores e respetivas datas;

f) Número de inquilinos e rendas;

g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;

h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.

2. No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do

logradouro não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa

indemnização corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções,

determinados nos termos do presente Código.

3. No caso contrário, calcula -se o valor do solo, nele deduzindo o custo das

demolições e dos desalojamentos que seriam necessários para o efeito,

correspondendo a indemnização à diferença apurada, desde que superior ao valor

determinado nos termos do número anterior.

Artigo 29.º – Cálculo do valor nas expropriações parciais

1. Nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre,

separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e

não abrangidas pela declaração de utilidade pública.

2. Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta

resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total


39

edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes,

especificam -se também, em separado, os montantes da depreciação e dos

prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada.

3. Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1,

quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela sua

extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 2

e o n.º 3 do artigo 3.º

Artigo 30.º – Indemnização respeitante ao arrendamento

1. O arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou para

habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º, bem como o arrendamento rural

são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos

arrendatários.

2. O inquilino habitacional obrigado a desocupar o fogo em consequência de

caducidade do arrendamento resultante de expropriação pode optar entre uma

habitação cujas características, designadamente de localização e renda, sejam

semelhantes às da anterior ou por indemnização satisfeita de uma só vez.

3. Na fixação da indemnização a que se refere o número anterior atende -se ao valor

do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre as

rendas pagas por este e as praticadas no mercado.

4. Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício

de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os

diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do

período de paralisação da atividade, necessário para a transferência, calculados

nos termos gerais de direito.

5. Na indemnização respeitante a arrendamento rural atende -se, além do valor dos

frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, ao valor das benfeitorias a que o

rendeiro tenha direito e aos demais prejuízos emergentes da cessação do

arrendamento, calculados nos termos gerais de direito.

6. O disposto nos números anteriores é também aplicável se a expropriação recair

diretamente sobre o arrendamento e no caso de resolução do contrato de


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arrendamento nos termos dos artigos 8.º e 11.º do Decreto n.º 139 -A/79, de 24 de

Dezembro.

Artigo 31.º – Indemnização pela interrupção da atividade comercial, industrial,

liberal ou agrícola

1. Nos casos em que o proprietário do prédio nele exerça qualquer atividade prevista

no n.º 4 do artigo anterior, à indemnização pelo valor do prédio acresce a que

corresponder aos prejuízos da cessação inevitável ou da interrupção e

transferência dessa atividade, pelo período de tempo objetivamente necessário,

calculada nos termos do mesmo preceito.

2. Se da expropriação resultarem prejuízos para o conjunto da exploração agrícola

efetuada diretamente pelo proprietário, à indemnização correspondente acresce a

relativa àqueles prejuízos, calculada nos termos gerais de direito.

Artigo 32.º – Indemnização pela expropriação de direitos diversos da propriedade

plena

Na expropriação de direitos diversos da propriedade plena, a indemnização é

determinada de harmonia com os critérios fixados para aquela propriedade, na parte

em que forem aplicáveis.


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6. Trabalho de avaliação imobiliária

6.1. Avaliações Externas

Depois de efetuadas todas as formalidades dos procedimentos de contratação pública,

cada trabalho de avaliação específico, compreende várias etapas que se descriminam

de forma sintética:

Requisição da avaliação

Envio de email, ofício, carta, ata de reunião ou outro documento, com a especificação do trabalho a realizar, incluindo:

a) Identificação do imóvel, com nº matricial, freguesia e certidão da conservatória do registo predial;

b) Datas, contactos e procedimentos para efetuar a inspeção do imóvel;

c) Indicação, nalguns casos que se justifiquem, do técnico da DMGP que acompanhará o perito avaliador durante a visita ao imóvel;

d) Elementos técnicos, tais como plantas, ficha do urbanismo, parecer do urbanismo ou plano de ordenamento do território eficaz, licença de utilização, certificado energético, entre outros;

e) Indicação, quando aplicável, de alguns requisitos técnicos especiais do trabalho;

f) Indicação da data de entrega do relatório de avaliação, versão preliminar ou definitiva.

Confirmação do pedido

A entidade avaliadora confirma pela mesma via, até ao dia útil seguinte, a receção do pedido, indicando em simultâneo 2 ou 3 (duas ou três) alternativas de datas e horas para se agendar a inspeção do imóvel. Confirma também qual o técnico (ou técnicos) diretamente responsável pela execução deste trabalho específico, com a indicação dos seus contactos diretos.

Inspeção da propriedade

Visita à propriedade, com inspeção no interior de todos os elementos relevantes para efeitos de avaliação. Pode colocar-se o caso excecional de não ser possível a visita do interior do imóvel, sendo o avaliador previamente alertado para essa impossibilidade, caso em que a avaliação será realizada com base nas informações facultadas e que se consideram como corretas.

Esclarecimentos Ultrapassadas as fases de análise dos documentos e da inspeção da propriedade, poderão surgir dúvidas materializadas em pedidos de esclarecimentos, que sendo simples poderão ser


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PEDIDO

(Facultando a informação e

contactos para a inspecção)

CONFIRMAÇÃO

(Indicação de data para a visita e do

técnico responsável)

INSPECÇÃO DO IMÓVEL ESCLARECIMENTOS

ENTREGA DO RELATÓRIO

VALIDAÇÃO DA AVALIAÇÃO (pelos serviços da DMGP)

prestados pessoalmente ou por telefone, mas preferencialmente por escrito. Sendo tais esclarecimentos de maior complexidade dever-se-á observar sempre a forma escrita, ainda que através de envio de email.

Entrega ou envio do relatório

Envio do relatório de avaliação em formato PDF, devidamente assinado pelo responsável da entidade avaliadora. Posteriormente, face ao procedimento em questão, pode vir a ser solicitada a versão impressa e encadernada do relatório definitivo. Em trabalhos com alguma complexidade, poderá ser solicitada o envio prévio de um relatório preliminar – versão draft – para verificação prévia dos pressupostos, sobretudo legais e urbanísticos, sendo posteriormente emitido o relatório definitivo. Tal facto, constituirá matéria a referenciar na confirmação do pedido de avaliação.

Imprevistos

Se por imperativo de força maior, não for possível a entrega do relatório de avaliação na data contratualmente prevista, deverá ser informada a CML / DMGP com 2 (dois) dias de antecedência sobre a data limite, indicando o motivo, e responsabilizando-se pelo novo prazo, a ser aceite pelos serviços da DMGP.

Validação

Validação do relatório por parte da DMGP, com intervenção de perito qualificado desta Direção Municipal, que analisa o seu conteúdo, a descrição e a fundamentação. Verificando-se a existência de aspetos que carecem de mais aprofundada fundamentação, por ser insuficiente, ou contraditória, os serviços da DMGP notificam o perito para completar ou corrigir, no prazo máximo de 2 dias. A validação da avaliação é comunicada por escrito, assinalando a conclusão do procedimento. Em casos singulares, de especial complexidade, podem os serviços da DMGP ou da CML, solicitar a formação de uma comissão independente que aprecie e valide o trabalho de avaliação, sendo desse facto dado conhecimento prévio ao avaliador.


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6.2. Avaliações Internas

Existem processos relativos a operações em que se admite, por simplicidade e

celeridade dos processos, a avaliação interna, ou seja, a avaliação imobiliária realizada

por quadro técnico da DMGP devidamente qualificado.

Nestes casos, cada trabalho de avaliação específico, compreende várias etapas que se

descriminam de forma sintética:

Etapa Descrição Ação

Decisão sobre a operação

Tomada de decisão sobre a operação a efetuar por quadro dirigente, ou por órgão coletivo competente, em função da natureza e valor da operação.

Assembleia Municipal Câmara Presidente Vereação

Despacho

Despacho do Sr. Diretor Municipal a fazer cumprir a deliberação, e a transmitir algumas indicações sobre a natureza da operação patrimonial. Despacho do Chefe de Divisão, com a indicação do técnico responsável, indicações técnicas e prazos de execução.

Diretor Municipal da DMGP Chefe de Divisão DOP

Meios/ Informação

Compilação da documentação e informação necessárias à avaliação, incluindo: Identificação do imóvel; Ficha Urbanística; Plantas do projeto de arquitetura; Datas, contactos e procedimentos para efetuar a inspeção do imóvel; Indicação, quando aplicável, de alguns requisitos técnicos especiais do trabalho.

Desenhadores Cadastro Urbanismo Apoio Administrativo

Calendarização

No caso de hastas públicas com diversos imóveis ou operações de grande envergadura, elaborar a calendarização de todas as ações, que incluem o processo de avaliação, e todos os restantes processos a montante e a jusante, e simultâneos, de forma a permitir que todos os elementos adquiriram uma visão global do processo.

Apoio técnico e informático


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Indicação do técnico responsável

O Chefe de Divisão indicou em Despacho e em função das características, e do volume de trabalho, qual o técnico responsável – perito avaliador – pela realização do trabalho, alguns requisitos específicos do processo em questão e indicação do prazo limite para a conclusão do relatório de avaliação.

Chefe de Divisão DOP

Verificação da documentação

O técnico responsável, perito avaliador, verifica a documentação no prazo de 5 (cinco) dias e envia mensagem de email, dirigida ao Chefe de Divisão, a comunicar que a informação é suficiente para o trabalho, ou quais os elementos que estão em falta.

Perito avaliador Desenhadores Cadastro Urbanismo Apoio Administrativo


Visita à propriedade, com inspeção no interior de todos os elementos relevantes para efeitos de avaliação. No caso excecional de não ser possível a visita do interior do imóvel, por estar ocupado, ou não estarem garantidas as condições de segurança, o avaliador fará referência a tal facto no seu relatório.

Perito avaliador

Entrega do relatório

Envio de email com o relatório de avaliação em formato PDF, dirigido ao Chefe de Divisão.

Perito avaliador

Base de dados Introdução dos dados mais relevantes do trabalho, na base de dados de controlo de prazos e contendo valores de avaliação.

Perito avaliador

6.3. Relatório de avaliação

O relatório de avaliação constitui o documento fundamental do trabalho de avaliação

imobiliária da propriedade, devendo ser elaborado de forma clara e objetiva, e

fundamentar devidamente as opções do perito avaliador, em todos os passos da

avaliação.

DECISÃO DESPACHO RECOLHA E

VERIFICAÇÃO INFORMAÇÃO

INSPECÇÃO DO IMÓVEL

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO


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Conteúdo

No cumprimento das normas internacionais da avaliação, o relatório de avaliação deve conter toda a informação relevante, nomeadamente:

a) Identificação do(s) perito(s) avaliador(es), e nºs de registo ou de certificação;

b) Definições e conceitos; c) Pressupostos e condições da avaliação; d) Metodologias adotadas para estimar o valor de mercado

do imóvel, reportado à data de avaliação; e) Conceito de valor e finalidade da avaliação; f) Caracterização registo-cadastral do imóvel, através da

Caderneta Predial, Certidão da Conservatória do Registo Predial e Planta Cadastral, que se pressupõem serem anexos ao pedido de avaliação, devendo as suas cópias, constar objetivamente do relatório;

g) Aspetos jurídicos e legislação vigente a considerar na avaliação;

h) Características construtivas, descrição de todos os aspetos técnicos da construção relevantes a ponderar na aplicação das metodologias de avaliação;

i) Equipamentos fixos que integram o imóvel, e sua inclusão, ou não, no valor de avaliação;

j) Estado de conservação, depreciação física e obsolescência funcional e económica;

k) Áreas e sua tipologia – bruta, útil, privativa, locável, ou outra, devidamente caracterizada;

l) Localização; m) Tipo de ocupação, efetiva, potencial, legal; n) Envolvente urbanística e acessibilidades; o) Características do mercado imobiliário, na zona

envolvente do imóvel, com apresentação detalhada da prospeção de mercado e respetivos ajustamentos na amostragem.

p) Enquadramento nos instrumentos de gestão territorial em vigor para o local de implantação;

q) Eventuais usos alternativos potenciais para o imóvel; r) Qualquer outro aspeto considerado relevante pelo perito

avaliador, nomeadamente de incidência ambiental, observado durante a imprescindível vistoria ao imóvel, mesmo que não referenciado no pedido de avaliação, deve ser objeto de análise no relatório, especialmente se tiver influência na formação do valor do imóvel;

s) Requisitos éticos e compromisso formal de confidencialidade.

Relativamente aos índices e conceitos de natureza urbanística a aplicar ao imóvel a avaliar, deve o perito avaliador, recorrer às definições e conceitos que constam no Regulamento do PDM de


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Lisboa e nas normas internacionais da avaliação.

Elementos de responsabilização

No final do relatório deve constar a data da sua elaboração, bem como a identificação do avaliador, através de assinatura legível. A apólice de seguro de responsabilidade civil, especifica para atividade de avaliação imobiliária, deverá ser apresentada na fase de concurso para contratação, devendo ser mantida atualizada.


Deve ser referenciada a data da inspeção da propriedade, e indicada alguma circunstância especial relacionada com essa diligência. Deverão ser tiradas fotografias, no mínimo de 4 (quatro) por cada imóvel, revelando os aspetos fundamentais relacionados com o seu valor.

Formato de apresentação

Os relatórios de avaliação deverão ser apresentados em ficheiro do tipo PDF em formato A4, devidamente assinados pelo responsável da entidade avaliadora, sendo entregues em papel, e encadernados quando as condições específicas da operação assim o requeiram. No sentido de contribuir para a proteção ambiental, os serviços da DMGP tentarão sempre privilegiar a versão em ficheiro PDF.

Confidencialidade

Constitui requisito fundamental, a manutenção de rigoroso sigilo sobre o trabalho, sobre a documentação e as informações de suporte, bem como sobre a sua finalidade, antes, durante e depois da execução do trabalho.

Atualização

Considera-se que uma avaliação está desatualizada, decorridos 18 (dezoito) meses sobre a emissão do último relatório para o local, ou sempre que as condições físicas ou urbanísticas sofrerem alteração significativa.

Validação do relatório

Validação do relatório por parte da DMGP, por parte de perito qualificado desta Direção Municipal. Existindo aspetos que carecem de fundamentação, por ser insuficiente, ou contraditória, os serviços da DMGP notificam o perito para completar ou corrigir, no prazo máximo de 2 (dois) dias. Em casos singulares de especial complexidade, podem os serviços da DMGP ou da CML, solicitar a formação de uma comissão independente que aprecie e valide o trabalho de avaliação, sendo desse facto dado conhecimento prévio ao avaliador.

Utilização do relatório

O relatório de avaliação será utilizado para suporte de operações patrimoniais, no âmbito das competências da DMGP e da CML em geral, podendo ser mencionado quanto às conclusões de valor ou quanto a aspetos específicos do seu conteúdo.

Reservas Casos existam algumas reservas, derivadas de cenários ou pressupostos com algum grau de contingência, tal facto deve ser


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mencionado claramente no relatório.

Esclarecimentos

Poderão ser solicitados esclarecimentos, sobre o seu conteúdo, aspetos técnicos, metodologias ou conclusões, podendo o pedido de esclarecimentos revestir-se sobre a forma de escrita através de envio de mensagem em email, ou ser requerida a presença do perito avaliador nas instalações da DMGP para prestação pessoal de esclarecimentos.


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7. Qualificação dos peritos avaliadores

Com o objetivo de melhorar cada vez mais a qualidade dos trabalhos de avaliação,

garantir um maior grau de fiabilidade nas conclusões de valor, contribuir para o

reconhecimento desta atividade profissional, e a médio prazo constituir uma base de

dados de peritos avaliadores certificados, que possam dar garantias de cumprimentos

destes procedimentos, estabelecem-se em resumo os requisitos que se consideram

fundamentais para a contratação dos peritos avaliadores.

Certificação

O perito ou empresa de avaliação deverá ser detentora da necessária certificação profissional, integrando a lista de peritos certificados pela CMVM, ou a lista de peritos reconhecidos pelo RICS em Portugal, ou o estatuto de membro profissional de algumas das associações de profissionais do setor.

Formação base

Formação base com licenciatura em Engenharia Civil, Arquitetura, Economia, Gestão Imobiliária, ou outra área, por exemplo Geografia ou Direito, desde que complementada com formação especifica na área de avaliação imobiliária.

Formação complementar

Formação específica na área de avaliação imobiliária, através da frequência com aproveitamento de cursos de avaliação imobiliária ou MBA, ou Mestrado / Doutoramento oficialmente reconhecidos.

Áreas de conhecimento

O perito avaliador deve ser detentor de conhecimentos nas seguintes áreas: Princípios da Teoria Económica; Princípios de Finanças Empresariais; Funcionamento dos Mercados Financeiros; Construção; Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos; Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território; Gestão e Operações Imobiliárias; Ética na Atividade Financeira; Deve ainda ter conhecimento aprofundado nas seguintes áreas: Análise de projetos de investimento; Métodos de Avaliação de Imóveis; Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário; Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário; Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento no Imobiliário. Este conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e


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Acumulação de Créditos.

Experiência profissional

Será exigida uma experiencia profissional mínima de 3 (três) anos, na área especifica de avaliação imobiliária, em função dos requisitos específicos e complexidade do trabalho a realizar, sendo tal facto indicados em caderno de encargos para a contratação da prestação de serviços desta natureza. Alguns trabalhos pela sua complexidade e elevado grau de responsabilidade, poderão requerer uma experiência específica mais vasta. Os peritos avaliadores, com experiencia inferior a 3 (três) anos, podem ter intervenção em trabalhos de avaliação, desde que devidamente supervisionados por responsável técnico da empresa. Além da experiência geral, os peritos devem comprovadamente deter experiência e conhecimento do tipo e categoria do imóvel a avaliar.

Idoneidade

Nos requisitos de idoneidade, para o setor dos fundos de investimento imobiliário encontra-se estabelecido que a inscrição do perito avaliador requer o preenchimento de um questionário da CMVM, de onde constam informações relativas à sua idoneidade. Na apreciação deste requisito, deve ser avaliada a forma como o perito avaliador gere habitualmente os seus negócios ou exerce a sua profissão, em especial nos aspetos que revelem incapacidade para decidir de forma ponderada, criteriosa e independente, ou a tendência para não cumprir pontualmente as suas obrigações ou para ter comportamentos incompatíveis com a preservação da confiança nas suas funções.

Independência

A remuneração da entidade avaliadora, não pode depender direta ou indiretamente do valor da avaliação do imóvel, para garantir a total independência perante o cliente CML, e transmitir essa transparência para o exterior, para as entidades interessadas nos imóveis, e para o público em geral.

Contratação

Na fase de concurso, e de contratação dos trabalhos de prestação de serviços de avaliação imobiliária, devem os candidatos apresentar Currículo ou apresentação da empresa, com a indicação da experiência relevante na área. A contratação da prestação de serviços de avaliação imobiliária, obedece obviamente às regras da contratação pública, mantendo-se a prática em vigor de solicitar várias propostas a entidades independentes, para se propor a adjudicação na procura da melhor valia técnica e do melhor preço.

Subcontratação O perito avaliador de imóveis não pode subcontratar em terceiros as suas funções.


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Lista de peritos qualificados pela DMGP

Com o desenvolvimento dos trabalhos de avaliação, a contratação dos peritos avaliadores e a validação das avaliações realizadas, será criada pela DMGP uma base de dados de peritos avaliadores, que se considera que cumprem os requisitos de qualidade e idoneidade mencionados.

Localização do escritório/sede

A sede da empresa de avaliação, ou o escritório do perito, deverá estar localizada num raio de ação suficiente próximo de Lisboa, que permita, um contacto mais direto com o perito responsável pelo trabalho, e a célere prestação de esclarecimentos, quando tal seja requerido.

Incompatibilidades

A independência dos peritos, através da ausência de incompatibilidades, constitui um critério da maior relevância para assegurar a qualidade e integridade das avaliações e a consequente credibilidade das mesmas perante entidades terceiras. O perito deve pois ser independente, e não ter de alguma forma interesse no negócio ou no imóvel objeto de avaliação. Não pode pertencer aos órgãos sociais, ou ser detentor de parte ou da totalidade do capital social, de entidades relacionadas com os imóveis, ou ter prestado serviços de outra natureza, relacionados com o mesmo imóvel, que possam de alguma forma exercer, ou parecer exercer, influência sobre a atividade independente de avaliação.

Seguro de responsabilidade civil

Os peritos avaliadores, pessoas singulares ou coletivas, devem ter atualizada a apólice de seguro de responsabilidade civil por danos causados no exercício da sua atividade, de duração mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade no valor de:

a) 500.000,00€; ou b) 250.000,00€, para os peritos avaliadores de imóveis

registados na CMVM há menos de três anos, e àqueles cujos montantes avaliados no ano anterior sejam inferiores a 20.000.000,00€.


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8. Operações no âmbito das atribuições da DMGP

Nas operações no âmbito das atribuições da DMGP, o critério será sempre o da

prossecução do interesse público, para garantir as atribuições e competências da CML,

o equilíbrio orçamental e a visão estratégica do desenvolvimento equilibrado da

cidade. A esse interesse público deverá sempre presidir a adoção de critérios de rigor

no cumprimento das normas internacionais de avaliação.

Assim, nas avaliações imobiliárias devem ser respeitados os seguintes critérios

principais:

Alienação de Ativos

Avaliação pelo valor de mercado, numa abordagem que contemple a sua máxima e melhor utilização. A avaliação deve recorrer sempre a pelo menos 2 (dois) métodos de avaliação, sendo apresentada a justificação da seleção desses métodos para o caso em análise, e a ponderação relativa de valor para os diversos métodos considerados. Os valores obtidos pelos diferentes métodos de avaliação utilizados não devem apresentar divergências muito significativas, que retirem confiança nas conclusões de valor. Em casos de operações com condições especiais, por exemplo, com períodos de tempo muito curtos para promoção e alienação, ou em condições de mercado muito particulares, pode justificar-se o cálculo do valor de venda imediata. O valor de avaliação deverá ter sido obtido no máximo há 18 (dezoito) meses. Findo esse período será efetuada a reavaliação do imóvel, ou uma mera atualização do seu valor nas condições de mercado atuais.

Aquisição de Imóveis

Avaliação pelo valor de mercado, numa abordagem que contemple a sua máxima e melhor utilização. A avaliação deve recorrer sempre a pelo menos 2 (dois) métodos de avaliação, com a justificação da seleção desses métodos para o caso em análise, e a ponderação relativa de valor para os diversos métodos considerados. Os valores obtidos pelos diferentes métodos de avaliação utilizados, não devem apresentar divergências muito significativas, que retirem confiança nas conclusões de valor. Em casos de operações com condições especiais, por exemplo, com períodos de tempo muito curtos para a


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aquisição, ou em condições de mercado muito particulares, pode justificar-se o cálculo do valor de venda imediata. O valor de avaliação deverá ter sido obtido no máximo há 18 (dezoito) meses. Findo esse período será efetuada a reavaliação do imóvel, ou uma mera atualização do seu valor nas condições de mercado atuais. As propostas para decisão de Alienação ou Aquisição de Ativos, consubstanciadas em relatórios de avaliação imobiliária, devem ser conjuntas dos Vereadores com competência das Finanças e Urbanismo.

Permutas

Avaliação pelo valor de mercado, numa abordagem que contemple a sua máxima e melhor utilização. Deverá sempre ser adotado o mesmo critério, relativamente aos imóveis a adquirir e aos imóveis a alienar.

Expropriações

Valores calculados com base no prescrito no Código das Expropriações, atualmente a Lei nº 56/2008, com as últimas alterações e republicação, ou em caso de alteração posterior deste código, de acordo com o normativo que estiver em vigor à data. O perito avaliador deve ter em especial consideração, nas metodologias de avaliação, que venha a utilizar para a estimativa do valor contemporâneo de uma justa indemnização a pagar pela entidade expropriante, as disposições constantes do referido Código, justificadamente aplicáveis ao imóvel objeto de expropriação ou servidão administrativa.

Constituição de direitos de Superfície

Na avaliação de imóveis para efeitos de constituição de direito de superfície, o perito avaliador deve ter em consideração, além dos aspetos particulares que venham a ser enquadrados no pedido de avaliação:

a) O prazo do direito de superfície; b) As condições de pagamento, verba inicial e

pagamentos periódicos; c) As pré-existências no imóvel, que venha a ser

objeto da constituição do direito de superfície; d) O destino e valoração das pré-existências, bem

como de equipamentos e outras edificações construídas no imóvel a expensas do superficiário, no fim do prazo do direito de superfície.


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Alienação de propriedade plena a superficiários

Na avaliação de imóveis objeto de alienação de propriedade plena a detentores de direito de superfície, o perito avaliador deve ter em consideração, além dos aspetos particulares que venham a ser enquadrados no pedido de avaliação, os seguintes fatores:

a) O prazo do términus do direito de superfície; b) A possibilidade ou não de prorrogação deste prazo; c) As condições de pagamento, considerando os

montantes já liquidados e os que faltam liquidar, até ao fim do prazo;

d) O valor de mercado dos imóveis em propriedade plena;

e) O estipulado no contrato de constituição do direito de superfície, sobre para que entidade revertem as obras executadas, no fim do prazo estabelecido.

Concessões

Avaliação tendo em consideração o valor da propriedade objeto de concessão, o prazo estabelecido, a possibilidade de renovação dessa concessão no fim do prazo, e as projeções de rentabilidade económica do negócio a instalar. Procura-se determinar o valor máximo, mas neste caso, atendendo ao horizonte temporal muito alargado, será um valor prudente, com consistência para se manter ao longo do tempo, e expurgado de fatores especulativos.

Arrendamento Urbano

Constituindo imóveis devolutos, que se pretendem colocar no mercado de arrendamento urbano, para fins habitacionais ou não habitacionais, pretende-se a determinação do valor de mercado de arrendamento, portanto, o valor da renda mensal ilíquida (ou bruta) pelo método comparativo de mercado. Neste caso específico, o valor mensal de renda estimado na avaliação pode ter em consideração a existência de mobílias ou de equipamentos para habitação, ou destinados à exploração comercial. Relativamente a imóveis arrendados para venda ao inquilino, será tido em consideração o valor de mercado, o valor do rendimento face aos valores atuais das rendas efetivas, e a possibilidade de aumento futuro dos valores das rendas mensais. Em qualquer das situações deverão ser tidas em consideração as regras do regime jurídico do arrendamento urbano – NRAU.

Fins Tributários

Avaliação a realizar tendo em consideração os critérios de valorização de imóveis constantes no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI em vigor, Decreto-Lei n.º 287/2003 de 12/11, com as sucessivas atualizações. O valor determinado poderá também ser tido em consideração para efeitos de compensações entre


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entidades particulares, no âmbito da execução de Planos urbanísticos.

Os métodos de avaliação a selecionar para cada tipo de imóvel ou de direito sobre o

imóvel, dependerão das características específicas do imóvel, da sua situação legal e

da conjuntura socioeconómica. Tipificando os casos mais frequentes, sugerem-se as

metodologias principais de referência, sem prejuízo de outras abordagens que em

casos específicos tenham justificação técnica:


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TIPO DE IMÓVEL OU DIREITO

CO

MP

AR

ATI

VO

REN

DIM

ENTO

CU

STO

VA

LOR

RES

IDU

AL

“CA

SH-F

LOW

S”

VP

T

CÓ

DIG

O D

O IM

I

CE

CÓ

DIG

O D

AS

EXP

RO

PR

IAÇ

ÕES

Frações autónomas de habitação, escritórios ou comércio, devolutas

Frações ou edifícios arrendados

Edifícios inteiros com ou sem constituição em PH

Edifícios para reabilitar, habitação, escritórios ou comércio

Terrenos para construção

Armazéns e edifícios industriais

Igrejas, Quartéis, Escolas, etc.

Expropriações

Direitos de superfície

Concessões

Terrenos em zona “non aedificandi”


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A estimativa preliminar do valor total da operação, e a sua natureza específica, determinam o

número de avaliações internas ou externas a realizar, para validar a operação e fundamentar a

proposta, sendo esse valor apresentado como um múltiplo do Salário Mínimo Nacional - SMN:

Tipo de Imóvel ou Direito

ESTIMATIVA PRELIMINAR DO VALOR DA OPERAÇÃO

<1.000xSMN ≥1.000xSMN e <5.000xSMN

≥ 5.000xSMN e <20.000xSMN

≥20.000xSMN

Frações autónomas ou

edifícios

1 Avaliação Interna

1 Avaliação Externa + 1

Interna

2 ou mais Avaliações Externas


Terrenos para construção





Direitos de superfície



Interna


Interna


Interna

Concessões 1 ou mais Avaliações Externas


Interna



Prédios para reabilitar

1 Avaliação Interna


Interna



Permutas 2 ou mais Avaliações Externas




Expropriações 1 Avaliação

Externa 1 Avaliação



Externa

No caso de estarmos na presença de 2 (duas) ou mais avaliações imobiliárias, será

necessária a obtenção de um grau de convergência nas conclusões de valor, de forma

a se obter a fiabilidade de natureza estatística para uma sólida sustentação das

operações.

Nesse âmbito, regra geral não serão validadas avaliações imobiliárias que divirjam

entre si, mais do que 20 % (vinte por cento) em termos relativos, caso contrário será

feito pedido de esclarecimentos, ou a apresentação de justificação técnica especial ou

solicitadas novas avaliações.

No caso de terrenos para projetos imobiliários de relevância económica, em que a

avaliação é assente em cenários de desenvolvimento que podem ser díspares, admite-


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se um maior grau de dispersão, sendo admissível uma divergência entre diferentes

trabalhos de avaliação de 30 % (trinta por cento).

O critério geral que deve presidir para fixar os valores de referência nas operações,

deve ser o da estimativa da média aritmética dos diferentes valores de avaliação,

podendo ser considerada a média ponderada ou outros critérios, em casos muito

específicos, e perante uma sólida justificação técnica.


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9. Ética e Deontologia

A valorização da atividade e do trabalho de avaliação imobiliária implica ter presentes

os preceitos éticos e deontológicos da profissão, que são referências fundamentais nos

normativos internacionais de avaliação.

Estes princípios revestem-se ainda de maior importância, atendendo à natureza do

tipo de operações imobiliárias em questão, em que preside o interesse público, e

coexistem um muito elevado escrutínio político e do público em geral.

A aplicação dos princípios fundamentais que seguidamente se apresentam, não

dispensa o escrupuloso cumprimento do estabelecido em outros documentos de

referência da atividade da DMGP, muito concretamente o previsto no Código de

Conduta e no Perfil Ético-Profissional.

Competência Para cada trabalho específico, o perito avaliador deve ser portador de competência técnica adequada e experiência concreta no tipo de propriedade em estudo.

Brio

O perito avaliador deve entregar um trabalho com apresentação muito cuidada, bem justificado tecnicamente e bem redigido. O perito avaliador apenas deve aceitar os trabalhos relativamente aos quais tem antecipadamente a certeza de ter disponibilidade de tempo para os executar com qualidade, e no cumprimento rigoroso dos prazos.

Independência Não deve ter, de qualquer forma, interesse na avaliação, no imóvel ou nas conclusões de valor.

Idoneidade

Deve ser um profissional competente e reconhecido, sendo ponderadas informações que permitam aferir sobre a sua idoneidade, nomeadamente em relação a processos crime, contra-ordenacionais e disciplinares, em que tenha sido condenado.

Responsabilidade

O perito avaliador deve assumir a responsabilidade do seu trabalho, e estar disponível para prestar todos os esclarecimentos, que as entidades interessadas na avaliação entendam como razoáveis, justificáveis e proporcionais.

Sigilo O perito avaliador deve manter rigoroso sigilo sobre toda a informação facultada, sobre o processo de avaliação, sobre a operação para a qual a avaliação foi requerida, e sobre as


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conclusões de valor. O perito avaliador, mesmo no âmbito de um processo de natureza pública, não está autorizado a comunicar o valor de avaliação a qualquer entidade, sem prévia autorização por escrito da CML / DMGP.

Dever de colaboração

O perito avaliador deve colaborar com a entidade adjudicante do serviço, para que a operação em curso constitua um sucesso. Para esse efeito deve estar disponível para prestação de esclarecimentos sobre o conteúdo do relatório, ou qualquer outro aspeto relacionado com o trabalho. Deve respeitar as datas e as conveniências para efetuar as visitas às propriedades. Caso, durante a visita ou a análise da documentação, sejam detetadas divergências em relação a outros aspetos que lhe tinham sido previamente comunicados, tem o dever de alertar a CML / DMGP desse facto.

Honorários

Os honorários devem ser fixados de forma proporcional ao volume de trabalho, à responsabilidade assumida e à complexidade técnica dos requisitos do trabalho. Os honorários não devem nunca depender do valor de avaliação, de forma a garantir a independência, aspeto fundamental do processo de avaliação imobiliária e da garantia da projeção da boa imagem para o exterior dessa independência.


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10. Sistema de qualidade

Face aos normativos da avaliação, os procedimentos e metodologias a implementar, o

perfil dos profissionais da avaliação imobiliária, pretende-se dar continuidade e

aperfeiçoar o sistema de controlo de qualidade.

Este controlo de qualidade visa implementar um conjunto de procedimentos de

planeamento e controlo, com vista à melhoria contínua do funcionamento da orgânica

e qualidade dos trabalhos produzidos no DMGP, concentrando-se nos principais

aspetos que se seguem:

Planeamento

Planeamento de todas as atividades que integram os procedimentos relacionados com as operações patrimoniais. Dar conhecimento a todos os intervenientes do planeamento, no respeito pelas suas atribuições e vários níveis de competências. Atualização permanente do Planeamento, em função dos novos imputs, e de eventuais desvios que sejam registados. Planeamento plurianual, anual, mensal e semanal, em função do alcance e natureza das atividades.

Prazos

Controlo de prazos com registos da data de pedido, do prazo de execução, data de entrega, com implementação de sistema de alerta, sistema que estará acessível para consulta a todos os quadros técnicos da DMGP.

Procedimentos de contratação

Melhoria contínua dos procedimentos de contratação das avaliações externas, com a indicação rigorosa de todos os parâmetros fundamentais para a avaliação, incluindo plantas, ficha urbanísticas, dados sobre eventuais contratos de arrendamento, informação sobre ónus que incidam sobre a propriedade, projetando para o exterior uma imagem de qualidade e rigor.

Qualidade dos relatórios de avaliação

Incluir nos procedimentos o controlo de qualidade dos relatórios de avaliação, com uma lista de pontos a verificar, permitindo a validação interna dos relatórios emitidos por entidades externas. A validação técnica constitui um requisito prévio fundamental para a faturação do trabalho.

Formação profissional

A DMGP planeia num horizonte máximo de 1 (um) ano a organização de ações de formação, nas áreas de avaliação imobiliária, do direito do urbanismo e do planeamento do território, dirigidas ao seus quadros técnicos e demais quadros cujas funções compreendem lidar com este domínio da avaliação.

Base de dados Com a receção dos trabalhos de avaliação interna e externas, vai-


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VALORES DE TRABALHOS DE AVALIAÇÕES EXTERNAS E

INTERNAS

VALORES DE ARREMATAÇÕES EM HASTAS E DADOS DOS DIREITOS DE SUPERFÍCIE

PROSPECÇÃO DE MERCADO PARA TRABALHOS DE

AVALIAÇÃO

ESTUDOS SECTORIAIS, INDICADORES DE MERCADO,

PUBLICAÇÕES

BASE DE DADOS

se registando criteriosamente em base de dados, que com o tempo e o desenvolvimento das operações irá criando consistência e relevância estatística, de forma, a constituir uma ferramenta de suporte para a melhoria contínua da qualidade das avaliações.

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www.cm-lisboa.pt

Assembleia Municipal de Lisboa - Versão preliminar da DMGP/CML · 2018-02-19 · Método...

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