Lei 6766/79

MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DO ESPRITO SANTO

Procuradoria Geral de Justia

FERNANDO ZARDINI ANTNIO

Procurador Geral de Justia

Maria da Penha de Mattos Saudino

Subprocuradora Geral de Justia Judicial

JOS MARAL DE ATADE ASSI

Subprocurador Geral de Justia Administrativo

ELDA MRCIA MORAES SPEDO

Corregedora Geral do Ministrio Pblico

LCIO ARAJO

Gerente Geral do Ministrio Pblico

REALIZAO:

Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de Valor Artstico, Esttico, Histrico, Turstico, Paisagstico e Urbanstico CAOA

ELABORAO:

NCIA REGINA SAMPAIO

Promotora de Justia/Dirigente do CAOA

LUIS HENRIQUE DE ARAGO OLIVER

Assessor Especial

2009

SUMRIO

1 Lei n 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano)................................

CAPTULO I - DISPOSIES PRELIMINARES

CAPTULO II - DOS REQUISITOS URBANSTICOS PARA LOTEAMENTO

CAPTULO III - DO PROJETO DE LOTEAMENTO

CAPTULO IV - DO PROJETO DE DESMEMBRAMENTO

CAPTULO V - DA APROVAO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO

CAPTULO VI - DO REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO

CAPTULO VII - DOS CONTRATOS

CAPTULO VIII - DISPOSIES GERAISCAPTULO IX - DISPOSIES PENAISCAPTULO X - DISPOSIES FINAIS2 Anexos (ACPs, TACs, Notificaes Recomendatrias, etc.)..................LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.Dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras Providncias.O PRESIDENTE DA REPBLICA: Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1 - O parcelamento do solo para fins urbanos ser regido por esta Lei.

Pargrafo nico. Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei s peculiaridades regionais e locais.

Constituio Federal arts. 21, inciso XX; 24, inciso I, 1, 2 e 3; 30, inciso VIII e 182 Lei Estadual n 7.943/2004.Projeto de Lei n 3057/2000Art. 1 Esta Lei estabelece normas gerais disciplinadoras do parcelamento do solo para fins urbanos e da regularizao fundiria sustentvel de reas urbanas e denominada Lei de Responsabilidade Territorial Urbana.

Pargrafo nico. A aplicao desta Lei d-se sem prejuzo de outras normas especficas de mbito federal, estadual, distrital ou municipal que com ela sejam compatveis, respeitadas as competncias constitucionais de cada ente federativo.

Comentrios:

O Princpio da autonomia das entidades que compem a Federao pressupe a existncia de reparties de competncias traadas peremptoriamente pela Constituio Federal.

A competncia legislativa constitucional urbanstica se exterioriza de forma vertical, j que cabe a Unio a edio de normas gerais (art.24,1) e aos Estados-Membros a possibilidade de aperfeioar, complementar ou suplementar as regras impostas no mbito federal (art.24, 2). Restando aos Municpios a elaborao de normas de interesse local (art.30, I), alm da possibilidade de suplementar a legislao federal e estadual, no que couber (art.30, II).

Segundo GILMAR MENDES, INOCNCIO COELHO e PAULO BRANCO se o critrio da colaborao no vingar, h de se cogitar do critrio da preponderncia de interesses. Mesmo no havendo hierarquia entre os entes que compem a Federao, pode-se falar em hierarquia de interesses, em que os mais amplos (da Unio) devem preferir aos mais restritos (dos Estados) .

Por esse sistema, os Estados no podem editar normas que contrariem os dispositivos emanados da legislao federal de carter geral, assim, como os Municpios no podem editar leis locais que estejam em descompasso com as regras federais e estaduais. Trata-se de um condomnio legislativo que exige a cooperao e a harmonia entre as diferentes esferas de governo.

Consideraes Doutrinrias:

TOSHIO MUKAI (Direito Urbano e Ambiental) [...] entendemos que a competncia genrica constitucional, em matria de urbanismo, deferida aos trs nveis e governo, como matria concorrente, em dois nveis: ao nvel do planejamento do urbanismo e ao nvel da legislao e atuao administrativa decorrente (especialmente atravs de medidas de polcia limitaes urbansticas). Ao nvel de planejamento, pode a Unio elaborar e ditar, para todo o territrio nacional, um Plano Nacional de Urbanismo, com base no poder advindo da regra de competncia expressa que lhe d a constituio vigente para planejar e promover o desenvolvimento econmico de urbanismo, para certas e determinadas regies geo-econmicas, adaptadas s peculiaridades regionais. Ao nvel da legislao ou normatividade cogente em face dos administrados e da atuao administrativa, pode, considerando sempre a predominncia do interesse nacional sobre o estadual ou municipal, tendo em vista a competncia remanescente estadual e o peculiar interesse Municipal [...] (3 edio, Belo Horizonte: Forum, 2006, p. 111/112).

JOS AFONSO DA SILVA (Direito Urbanstico Brasileiro) Normas gerais so, portanto, normas de leis, ordinrias ou complementares, produzidas pelo legislador federal nas hipteses previstas na constituio, que estabelecem princpios e diretrizes da ao legislativa da Unio, dos Estados e dos Municpios [...] Assim, elas se revelam como mecanismos limitadores da autonomia dos Estados e Municpios razo por que ho de ser compreendidas em sentido estrito [...] (5 edio, So Paulo:Malheiros, 2008, p.67).

HELINE SIVINI FERREIRA (Competncias Ambientais) Convm, ainda, assinalar que a diviso constitucional de competncias entre a Unio e os Estados no impede eventuais conflitos entre legislaes federais e estaduais. Sobre essa questo, trs possibilidades devem ser analisadas: a) pode ocorrer que, mesmo observando os seus campos de atuao, Unio e Estados legislem de forma conflitante. Nesse caso, entende-se que dever predominar a regra mais restritiva, uma vez que se busca a satisfao de um interesse pblico [...] (artigo publicado em Direito Constitucional Ambiental Brasileiro - Org.: J.J. Gomes Canotilho e Jos Rubens Morato Leite - So Paulo: Saraiva, p.215).

Jurisprudncia:

CONSTITUCIONAL E AMBIENTAL. USO DO SOLO URBANO. COMPETNCIA CONCORRENTE. MEIO AMBIENTE. INTERESSE DA COLETIVIDADE. 1. O uso do solo urbano submete-se aos princpios constitucionais que informam a funo social da propriedade, evidenciando a defesa do meio ambiente e do bem estar comum da sociedade. 2. Segundo precedente do STJ, "a Unio, os Estados e os Municpios tm competncia concorrente para legislar sobre o estabelecimento das limitaes urbansticas no que diz respeito s restries do uso da propriedade em benefcio do interesse coletivo, em defesa do meio ambiente para preservao da sade pblica e, at, do lazer" (RONS 8.766/PR). 3. Incide, no caso, a Lei Federal n 6.6676/79 e a Lei Estadual n 3.384/80, com a redao do artigo 45 dada pela Lei n 5.640/98, o que retira a eficcia de qualquer Lei Municipal que contrarie os citados diplomas legais. 4. A citada legislao no impede o parcelamento ou desmembramento do solo em determinadas regies consideradas Zonas Especiais, dentre elas o Municpio de Guarapari, mas to somente normativam a forma como se dar o fracionamento, para evitar abusos ou degradaes do solo e do meio ambiente. 5. Recurso desprovido. (TJ-ES; AC 021.99.019277-1; Terceira Cmara Cvel; Rel. Des. Subst. Samuel Meira Brasil Junior; Julg. 20/08/2002)

ARGIO INCIDENTAL DE INCONSTITUCIONALIDADE - AO CIVIL PBLICA - MUNICPIO - DIREITO AMBIENTAL - PREPONDERNCIA DE NORMA FEDERAL SOBRE NORMA MUNICIPAL - COMPETNCIA LEGISLATIVA SUPLEMENTAR - RECUO MARGINAL EM FACE DA EXISTNCIA DE RIO - INCOMPATIBILIDADE MATERIAL RECONHECIDA - INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA. Reza o art. 24 da Magna Carta: "Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: "VI - florestas, caa, pesca, fauna, conservao da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteo do meio ambiente e controle da poluio"; dispondo, por sua vez, o 1: "No mbito da legislao concorrente, a competncia da Unio limitar-se- a estabelecer normas gerais", enquanto o 2 estatui: "A competncia da Unio para legislar sobre normas gerais no exclui a competncia suplementar dos Estados", prevendo o 4 que "A supervenincia de lei federal sobre normas gerais suspende a eficcia da lei estadual, no que lhe for contrrio". Logo, essas normas devem ser levadas em considerao no exerccio da competncia legislativa material concorrente. Suplementar na espcie significa que "na inexistncia de lei federal os Estados e o Distrito Federal legislaro livremente, sem restries. A sobrevinda, contudo, ou a preexistncia de uma lei federal sobre a matria s tornam vlidas as disposies que no contrariem as normas gerais da Unio" (BASTOS, Celso Ribeiro. Curso de direito constitucional. 22. ed. atual. So Paulo: Saraiva, 2001. p. 306). Logo, "a legislao supletiva, como cedio, no pode ineficacizar os efeitos da lei que pretende suplementar" (REsp 29299/RS). Ipso facto, diante da incompatibilidade material da norma jurdica municipal com a nacional e estadual, estas prevalecem, afastando a eficcia daquela, pois "(...) ao longo das guas correntes, fixado em 15 (quinze) metros, no mnimo, a reserva de faixa no edificvel, matria esta, como tal, regulada, tambm, pela legislao do Estado, haja vista a Lei n. 6.063, de 24/05/82 (art.8, inciso III, redao da Lei n. 10.957/98 - DOE 16.050, de 24/11/98)" (TJSC - ACMS n. 2004.019089-1, rel. Francisco Jose Rodrigues de Oliveira Filho, julado em 17/08/2005).

Artigos:

Francisco de Assis Aguiar Alves. Autonomia Municipal e interesse local como parmetros competncia legislativa dos municpios. Revista da Faculdade de Direito de Campos, Ano IV, N 4 e Ano V, N 5 - 2003-2004.

Giovana Egle Alves de Oliveira DAntonio. Aspectos de Direito Ambiental e Urbanstico frente Autonomia Municipal: um debate sobre a viso do STF em relao aos Administrados. Sociedade Brasileira de Direito Pblico (www.sbdp.org.br).

CAPTULO IDisposies Preliminares

Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.

1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.

2 - considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

3 - VETADO

4 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Constituio Federal artigo 182, 1. Lei Federal n 10.257/2001 artigos 4, III, a; 5.Projeto de Lei n 3057/2000:Artigo 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

V gleba: o imvel que ainda no foi objeto de parcelamento do solo para fins urbanos;

VI lote: a unidade imobiliria resultante de loteamento ou desmembramento;

IX loteamento: a diviso de imvel em lotes destinados edificao, com abertura de novas reas destinadas a uso pblico, ou com prolongamento, modificao ou ampliao das existentes;

X desmembramento: a diviso de imvel em lotes destinados edificao, que no implique a abertura de novas reas destinadas a uso pblico, ou o prolongamento, modificao ou ampliao das j existentes.

XI condomnio urbanstico: a diviso de imvel em unidades autnomas destinadas edificao, s quais correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condminos, admitida a abertura de vias de domnio privado e vedada a de logradouros pblicos internamente ao seu permetro.

Art. 4 O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser feito nas modalidades de loteamento, desmembramento ou condomnio urbanstico.

1 Admite-se a utilizao, de forma simultnea ou consecutiva, de mais de uma modalidade de parcelamento, no mesmo imvel ou em parte dele, desde que atendidos os requisitos desta Lei.

Art. 118. Os condomnios civis cujos moradores so proprietrios de fraes ideais do terreno, mas exeram posses localizadas, podem, por deciso de dois teros dos proprietrios das fraes, transform-las em condomnios urbansticos, observados os requisitos desta Lei.

1 Os clubes de campo que, de fato, pelas caractersticas de ocupao, so parcelamentos do solo para fins urbanos, podem ser regularizados na forma do caput, com a extino da associao proprietria do terreno e a transferncia aos scios cotistas das fraes ideais do terreno.

2 Os condomnios de que trata este artigo no podem incorporar como reas de uso comum dos condminos os logradouros que j estejam afetados ao uso pblico.

Art. 127. Observadas as disposies desta lei, admite-se a aprovao de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, desde que:

I lei estadual ou municipal autorize a expedio de licena para este tipo de empreendimento e a necessria outorga de instrumento de permisso ou concesso do direito real de uso das reas internas do loteamento;

II a concesso ou permisso de uso referida no inciso I seja outorgada a uma associao de proprietrios ou adquirentes de lotes, legalmente constituda.

1 Para a expedio da licena referida no inciso I do caput, a legislao municipal deve prever que sejam avaliadas as seguintes questes:

I possibilidade de integrao futura do acesso do loteamento fechado com o sistema virio existente ou projetado;

II mobilidade urbana no entorno do empreendimento;

III acesso da populao em geral aos equipamentos comunitrios.

2 Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica, automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permisso ou concesso referido no inciso I do caput, o qual dever ser formalizado imediatamente aps a averbao da licena final integrada, no competente Registro de Imveis.

3 O prazo de vigncia da concesso ou permisso de uso deve ser prorrogado, automtica e sucessivamente, a cada vencimento, por igual perodo, desde que cumpridos os encargos atribudos associao referida no inciso II do caput.

4 Considera-se vlido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, at a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantao tenha respeitado os termos da licena concedida.

Comentrios:

A norma estabeleceu apenas duas formas de parcelamento do solo urbano, consistentes nas figuras do loteamento e desmembramento, qualquer outra modalidade no disciplinada pela Lei n 6.76679.

Conforme a legislao atual, o loteamento ao ser implantado passa a integrar a cidade e, suas vias de circulao, como praas e equipamentos pblicos passam a ser de uso comum do povo, uma vez que com a aprovao do loteamento, tais parcelas da gleba transferem-se ao domnio pblico (artigo 22). Referidas reas ficam gravadas pela indisponibilidade, no sendo passveis de alienao por parte do loteador, muito menos pelo Poder Pblico (artigo

Questo de grande controvrsia na doutrina e jurisprudncia o loteamento fechado que aparece como forma hbrida de loteamento (lei 6.766/79) e condomnio (lei 4.591/64).

Essa prtica, j comum em vrios Estados, consiste em aplicar as regras da lei 4.591/64, em especial a figura do condomnio, entretanto, sem a obrigao da entrega casada do terreno e sua edificao, ficando para o adquirente do lote a responsabilidade pela construo.

Outra modalidade de ocupao territorial urbana a abarcada pela Lei Federal n 4.591/64. Nesse tipo de empreendimento ocorre a edificao de vrias unidades autnomas, sobre um nico lote ou terreno, vinculadas entre si por uma frao ideal e reas comuns, conforme preconiza seu artigo 8, verbis:Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte:

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades;

b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades;

c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas;

d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as unidades entre si.

Nestes termos, no caso do condomnio, diferentemente do loteamento, o empreendedor se compromete a edificar as unidades autnomas, ou seja, o consumidor adquirente do lote, ao celebrar contrato dessa natureza, adquire a unidade autnoma edificada mais a frao ideal e coisas comuns vinculadas ao imvel.

Alm do mais, diferentemente do loteamento, nos condomnios em edificaes, as vias de circulao e espaos livres so particulares, pertencem aos condminos, j que o incorporador no possui a obrigao de transferir os espaos internos comuns Municipalidade, nem mesmo reservar pores para implantao de equipamentos comunitrios.

Frisa-se, portanto, que essa modalidade condominial, regida pela Lei n 4.591/64, no autoriza a implantao do empreendimento que tenha por unidades autnomas, terrenos no edificados.

Conforme comentado alhures, os loteamentos fechados, atropelam a legislao civil e urbanstica, favorecendo, na prtica, a privatizao do uso das reas pblicas dos loteamentos (reas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praas, etc.), outrora vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo

Entretanto, outros entendem pela legalidade dessa modalidade de parcelamento do solo. Por todos, Hely Lopes Meirelles dispe que:

Loteamentos especiais esto surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrpoles. Para esses loteamentos no h, ainda, legislao superior especfica que orienta a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem normas urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so os determinados loteamentos fechados, loteamentos integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e servios urbanos prprios, para auto-suficincia da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos no so bens pblicos de uso comum do povo) e os encargos de segurana, higiene e conservao das reas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como os dirigentes do ncleo, mediante conveno contratual e remunerao dos servios por preo ou taxa, conforme o caso.

Diante dessa divergncia e, visando legalizar os denominados loteamentos fechados, o Projeto de Lei n 3.057/2000, que substituir a Lei n 6.766/79, prev a instituio do condomnio urbanstico como modalidade de parcelamento do solo urbano.

Segundo o citado projeto, o condomnio urbanstico consiste na diviso de imvel em unidades autnomas destinadas edificao, s quais correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condminos, admitida a abertura de vias de domnio privado e vedada a de logradouros pblicos internamente ao seu permetro.

Alm disso, o projeto de lei, ainda, pretende regularizar os loteamentos fechados j implantados, conforme se infere da leitura do pargrafo quarto, do artigo 127, verbis:

4 Considera-se vlido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, at a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantao tenha respeitado os termos da licena concedida.

Consideraes Doutrinrias:

VICENTE CELESTE AMADEI (Como lotear uma gleba.So Paulo: Universidade SECOVI, 2001, p.8/9):

GLEBA: rea de terreno que ainda no foi objeto de parcelamento urbano regular, isto , aprovado e registrado;

LOTE: poro de terra resultante do parcelamento urbano destinada edificao ou recreao.

HELY LOPES MEIRELLES (Direito Municipal Brasileiro) O loteamento e o desmembramento constituem modalidades do parcelamento do solo, mas apresentam caractersticas diversas: o loteamento meio de urbanizao e s se efetiva por procedimento voluntrio e formal do proprietrio da gleba, que planeja sua diviso e a submete aprovao da Prefeitura, para subseqente inscrio no Registro Imobilirio, transferncia gratuita das reas das vias pblicas e espaos livres ao Municpio e alienao dos lotes aos interessados; o desmembramento apenas repartio da gleba, sem atos de urbanizao, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietrio (venda, doao, etc.) como por imposio judicial (arrematao, partilha, etc.), em ambos os casos sem qualquer transferncia de rea ao domnio pblico (15 ed. So Paulo: Malheiros, 2006, p.557/558).

PERI CARLOS PAEL LOPES (Atos dos Registradores Imobilirios) Deve-se atentar para que loteamento no seja confundido com desmembramento e vice-versa. Para distingui-los s prestar ateno aos dizeres dos 1 e 2 do art.2 da Lei n.6.766, de 19.12.79. Ambos so modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, stio, chcara, estncia, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imvel que j foi objeto de regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim, se o imvel fracionado no contm rea inferior do mdulo calculado para o mesmo ou da frao mnima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se desmembre permanea tambm com rea igual ou superior frao mnima de parcelamento), consoante dispe a legislao agrria vigente; quando urbano, se o desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo loteador o preceito dos arts.3, pargrafo nico, 4, II, da LPSU. Tambm no pode implicar na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes (1 ed. 1995, p.78).

JOS AFONSO DA SILVA (Direito Urbanstico Brasileiro) Ento, o chamado loteamento fechado constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de espao para fins de construo de casas residenciais trreas ou assobradadas ou edifcios. Caracteriza-se pela formao de lotes autnomos com reas de utilizao exclusiva de seus proprietrios, confinando-se com outras de utilizao comum dos condminos. O terreno assim loteado no perde sua individualidade objetiva, conquanto sofra profunda transformao jurdica. Diferente do processo de loteamento propriamente dito, em razo do qual o terreno loteado perde sua individualidade objetiva, transformando-se em lotes que se individualizam como unidades autarquicamente bastantes a si mesmas; inexistem o estado e a pluralidade de comunho; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como pblicos que passam a ser com o registro imobilirio) passa a participar do sistema virio local e do orbe municipal (5 edio. So Paulo: Malheiros, 2008, p.350).

Jurisprudncia:

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo - Lei 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio. 3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. (REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).DESMEMBRAMENTO DE IMVEL. ART. 2. PAR. 2. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. MANDADO DE SEGURANA. PARCELAMENTO DE BENS IMVEIS URBANOS. LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO. A subdiviso de rea em dois lotes, sem abertura nem ampliao de novas vias de acesso, constitui desmembramento, que a prefeitura no poder negar se as reas resultantes da diviso apresentam dimenses superiores ao mnimo legal previsto nas posturas municipais. Inteligncia do art. 2., par. 2., da Lei n 6.766/79. Segurana concedida. (TJ-RJ; MS 216/1988; Terceiro Grupo de Cmaras Cveis; Rel. Des. Jos Rodriguez Lema; Julg. 30/11/1988).

IMOBILIRIO E REGISTRO PBLICO. CONDOMNIO FECHADO DE LOTES. IMPOSSIBILIDADE DE INSTITUIO. SUSCITAO DE DVIDA. NATUREZA JURDICA. LEGISLAO APLICVEL. LEI MUNICIPAL. INCONSTITUCIONALIDADE. SENTENA REFORMADA. APELO CONHECIDO E PROVIDO. 1. No passvel de registro, sob os moldes de loteamento, incorporao imobiliria de condomnio fechado de lotes, integrado por reas privativas dos condminos e por espaos de domnio comum (reas de lazer, vias de trfego interno e reserva florestal), por incompatibilidade com o art. 2, 1, da Lei n. 6.766/79, que pressupe a existncia de vias de trfego interno de domnio pblico. 2. No aplicvel a Lei Estadual n. 7.943/2004 a pedido de registro de incorporao imobiliria, relativa a condomnio fechado de lotes, j que a legislao mencionada incide nos casos de loteamento do solo urbano. 3. No admissvel pedido de registro de incorporao imobiliria, relativa a condomnio fechado de lotes, composto por reas privativas dos condminos e por espaos de domnio comum (reas de lazer, vias de trfego interno e reserva florestal), em razo da previso do art. 8, alneas a e b, da Lei n. 4.951/64, que restringe o condomnio de mais de uma edificao na mesma rea construo de casas trreas ou assobradadas ou de edificaes de dois ou mais pavimentos. 4. impossvel, frente previso do art. 167, inciso I, nmeros 17 e 19, da Lei n. 6.015/73, combinada com o art. 2, 1, da Lei n. 6.766/79 e com o art. 8, alneas, a e b, da Lei n. 4.951/64, o registro no Ofcio Geral de Imveis de incorporao imobiliria de condomnio fechado de lotes. 5. Inexiste no ordenamento jurdico vigente autorizao constituio e registro de condomnio fechado de lotes, em decorrncia da revogao tcita do art. 3, do Decreto-Lei n 271/1967, pela Lei n. 6.766/79, incorrendo em inconstitucionalidade, por violao aos arts. 24, 1 e 2, e 22, inciso XV, da CF/88, a Lei local que permita tal modalidade de uso do solo urbano. 6. As competncia municipais outorgadas pelo art. 30, incisos I e VIII, da Lei, devem ser exercidas com atendimento s normas gerais, relativas a direito urbanstico, expedidas pela Unio Federal e pelos Estados, alm de se compatibilizar com as normas relativas a registros pblicos, pena de inconstitucionalidade. 7. lcita a criao dos denominados condomnios fechados de lotes que, na verdade, devem ser institudos sob o modelo de loteamento do solo urbano, desde que as vias de trfego, as praas e os logradouros internos sejam objeto de permisso ou concesso de uso aos moradores da gleba, transformando-se, por Lei Municipal, bens de uso comum do povo em bens de uso especial. 8. Apelo conhecido e provido. Sentena reformada. Suscitao de dvida julgada procedente. Sem condenao ao pagamento de custas e honorrios em virtude do carter oficioso que dirigiu a instaurao do processo. (TJ-ES; AC 061.04.001006-0; Primeira Cmara Cvel; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 14/03/2006; DJES 12/04/2006).

DVIDA. OFCIO DO REGISTRO DE IMVEIS QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE DVIDA QUANTO AO REGISTRO DO CHAMADO "CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES". EXPEDIENTE QUE TOMOU O CARTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISO DO JUIZ DA VARA DOS REGISTROS PBLICOS. PRELIMINAR DE NO-CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE DA PARTE EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURDICA DE PROSPERAR O SEU EMPREENDIMENTO NOS MOLDES EM QUE APRESENTADO NO LBUM IMOBILIRIO. QUESTO MESMO DE SEGURANA JURDICA ANTE A INFORMAO DE EXISTNCIA DE OUTROS EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA SENDO APROVADOS EM OUTROS OFCIOS IMOBILIRIOS. CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES. O Decreto-Lei n 271/67, em seu art. 3, que equipara a figura do loteador do incorporador e a do comprador de lote ao condmino deve ser interpretado de forma a harmoniz-lo ao sistema da Lei n 6.766/79. No se vislumbra, em tese, bice ao loteamento fechado, desde que obedecidas as exigncias da legislao - Leis ns 4.591/64 e Lei n 6.766/79. Criao hbrida aceita pela doutrina e jurisprudncia. Impossibilidade, assim, de instituir condomnio de lotes, em desobedincia s restries da legislao ambiental e federal que estabelecem a reserva de espaos pblicos. Apelo desprovido. (TJ-RS; AC 70020348199; Porto Alegre; Vigsima Cmara Cvel; Rel. Des. Jos Aquino Flres de Camargo; Julg. 21/11/2007; DOERS 18/12/2007; Pg. 92) Sentena LOTEAMENTO. FECHADO. ADOO DESSA FORMA PARA LOTEAMENTOS J EXISTENTES. LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL DISPONDO A RESPEITO. INADMISSIBILIDADE, POR CONSTITUIR DESAFETAO DE REAS INSTITUCIONAIS RESERVADAS AO USO COMUM DO POVO. Ofensa aos artigos 180, inciso VII, da Constituio Estadual, e 17 da Lei Federal n. 6.766/79. Ao Direta de Inconstitucionalidade procedente. Considera-se ofensivo ao artigo 180, VII, da Constituio Paulista dispositivo de Lei Municipal que autoriza a formao de loteamento fechado para o loteamento j existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funes das reas verdes ou institucionais especificadas no projeto original do loteamento. (Bol. JUBI 84/03) (TJ-SP; ADI 87.654-0/0; rgo Especial; So Paulo; Rel. Des. Ernani de Paiva; Julg. 30/04/2003).AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PLANEJAMENTO URBANSTICO. Lei Municipal com regras relativas a loteamento fechado, de iniciativa do Legislativo. Iniciativa do Poder Executivo. Inconstitucionalidade da Lei reconhecida. Ao procedente. (TJ-SP; ADI 47.198-0; So Paulo; rgo Especial; Rel. Des. Luis de Macedo; Julg. 02/06/1999).

AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI COMPLEMENTAR N 246/05 QUE OBJETIVA A ALTERAO DA LEI N 2.452/78, QUE DISCIPLINA O USO DO SOLO PARA PROTEO DE MANANCIAIS, CURSOS E RESERVATRIOS DE GUA E DEMAIS RECURSOS HDRICOS DE INTERESSE DO MUNICPIO DE CAXIAS DO SUL. ART. 36 E CAPTULO VIII. "LOTEAMENTO FECHADO". POSSIBILIDADE DE INSTALAO DE CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR LOTEAMENTOS. DISTINO ENTRE LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMNIO EDILCIO. LEIS FEDERAIS NOS 6.766/79 E 4.591/64. DOUTRINA E JURISPRUDNCIA CATALOGADAS. - Loteamento Fechado como nova espcie de loteamento, produto hbrido resultante do "cruzamento" do condomnio edilcio (horizontal) do art. 8 da Lei n 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei n 6.766/79, face alterao introduzida pela Lei n 9.785/99. - Art. 36 da Lei Complementar - Inexiste na lei n 4.591/64 (que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias) qualquer meno acerca de doao de parcela da propriedade para fins de instituio de espaos pblicos. AO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. VOTOS VENCIDOS. (Ao Direta de Inconstitucionalidade N 70014703193, Tribunal Pleno, Tribunal de Justia do RS, Relator Vencido: Luiz Felipe Silveira Difini, Redator para Acordo: Vasco Della Giustina, Julgado em 02/10/2006).AO CIVIL PUBLICA - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - LOTEAMENTO INSTITUDO DE ACORDO COM O DL N 58/37 - TRANSFORMAO EM LOTEAMENTO FECHADO - EDIO DE LEI MUNICIPAL APROVADA PELA CMARA MUNICIPAL AUTORIZANDO A CONVERSO POSSIBILIDADE - APLICAO DO ART.22, DA LEIA N 6766/79 - COMPETNCIA LEGISLATIVA MUNICIPAL PARA EDITAR LEI SOBRE QUESTO NO REGULAMENTADA PELO DIREITO URBANSTICO LEGISLADO PELA UNIO OU PELO ESTADO - INEXISTNCIA DE ILEGALIDADE OU ILEGITIMIDADE - MEIO DESTINADO A DESONERAR A FOLHA MUNICIPAL DE PAGAMENTOS - AO PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO (TJSP Apelao com reviso n 798.948.5/0-00, relator: Luiz Burza Neto, 12 Cmara de Direito Pblico, julgado em 24/09/2008).

ArtigosSanta Helena, Eber Zoehler. Condomnio Urbanstico: De Lege Lata, De Lege Ferenda. Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanstico n 09 - Dez/Jan de 2007.

5 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos constituda pelos equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao.

Vide tambm artigo 40 desta Lei.

Lei Federal n 10257/2001 artigos 2, I.

Projeto de Lei n 3057/2000:Art. 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XVII infra-estrutura bsica: os equipamentos de abastecimento de gua potvel, disposio adequada de esgoto sanitrio, distribuio de energia eltrica e sistema de manejo de guas pluviais;

XVIII infra-estrutura complementar: iluminao pblica, pavimentao, rede de telefonia, rede de fibra tica e outras redes de comunicao, rede de gs canalizado e outros elementos no contemplados na infra-estrutura bsica.

[...]

Art. 22. Cabe ao empreendedor:

II a implantao:

a) do sistema virio;

b) da infra-estrutura bsica, com exceo dos sistemas individuais de disposio de esgoto sanitrio;

c) dos elementos da infra-estrutura complementar exigidos por legislao estadual ou municipal

Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Pblico ou a seus concessionrios e permissionrios, a partir da expedio da licena final integrada, a operao e manuteno:

I da infra-estrutura bsica e das reas destinadas a uso pblico;

II da infra-estrutura complementar dos loteamentos e desmembramentos, observadas as condies fixadas na legislao estadual ou municipal prevista na alnea c do inciso II do art. 22.

Comentrios:

A Constituio Federal estabelece no seu artigo 182 que a poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

Seguindo essa linha principiolgica, o Estatuto da Cidade estabeleceu no inciso I do artigo 2 do Estatuto da Cidade, que a poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:I garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes.

De acordo com o referido artigo, para que as cidades possuam um patamar de sustentabilidade, e conseqentemente para que alcance a to almejada funo social indispensvel que sejam assegurados para todos os Muncipes, direitos fundamentais bsicos, como os direitos sociais e coletivos.

salutar o entendimento que a ausncia de infra-estrutura de esgotamento e manejo de guas pluviais tem comprometido diretamente a qualidade de vida dos moradores dos loteamentos e, indiretamente, toda a urbe.

Dessa forma, o direito a infra-estrutura pode ser lido, tambm, como direito fundamental sade e ao meio ambiente. Assim, as condutas omissivas, tanto do loteador, como do Poder Pblico, geram responsabilidade na esfera cvel, criminal e administrativa.

Consideraes da Doutrina:

JOS DOS SANTOS CARVALHO FILHO (Comentrios ao Estatuto da Cidade) [...] a infra-estrutura urbana o conjunto de servios urbansticos oferecidos comunidade nas cidades, vale dizer, a base da urbanizao. Sendo assim , nela j se incluem os servios pblicos, inclusive o de transporte. Sem servios pblicos no se pode dizer que a cidade tenha infra-estrutura (2 ed. rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p.36).

JOS AFONSO DA SILVA (Direito Urbanstico Brasileiro) So de urbanificao primria as obras de arruamento, os espaos para estacionamento, de escoamento de guas pluviais, de coleta, tratamento e despejo de guas servidas e suas respectivas redes, de alimentao e distribuio de gua potvel e respectiva rede, de distribuio de energia eltrica e de gs, de colocao de guias e sarjetas, de iluminao pblica, e semelhantes. So de urbanificao secundria todas as obras que servem para obter o beneficiamento completo do territrio, com as de ligao da zona com os servios pblicos, a instalao de escolas, mercados, praas de esporte, centros sociais, culturais, igrejas e outros edifcios para servios religiosos, reas verdes, parques etc. (5 edio, So Paulo:Malheiros, 2008, p.325).

Jurisprudncia:

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo - Lei 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio. 3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).APELAO CVEL. REGULARIZAO DE LOTEAMENTO AO DO MUNICPIO QUE BUSCA A CONDENAO DE LOTEADORA A IMPLEMENTAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA BSICAS PREVISTAS LEGALMENTE (COLOCAO DE MEIO-FIO, GUIAS E SARJETAS; ARBORIZAO; SISTEMA DE DRENAGEM PARA ESCOAMENTO DE GUAS PLUVIAIS; CONCLUSO DA REDE DE ENERGIA ELTRICA COM ILUMINAO PBLICA; CASCALHAMENTO), BEM COMO RESERVE O PERCENTUAL MNIMO DE 35% DA REA DO LOTEAMENTO AOS EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITRIOS E ESPAOS LIVRES DE USO PBLICO, DESTINANDO-SE 5% DA GLEBA PARA EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITRIO. SENTENA QUE JULGA PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS CONSTANTES NA INICIAL, A FIM DE CONDENAR A REQUERIDA EXECUO DAS SEGUINTES OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: A) colocao de meios fios e sarjetas nas vias pblicas; b) arborizao do loteamento, na proporo de uma rvore por lote e de uma rvore para cada 200 m de rea verde ou de praa; c) sistema de drenagem de guas pluviais, d) complementao da rea no empreendimento em favor do municpio, equivalente a 12.740,85 m a ser destinada aos equipamentos urbanos e comunitrios e um total de 25.845,60 m para praas, reas verdes e espao livres ao pblico. Recurso de apelao. 1.1. Preliminar. Ilegitimidade ativa e responsabilidade do municpio. Poder pblico que pode, no exerccio da atividade fiscalizadora, aplicar as medidas administrativas e judiciais pertinentes visando coibir a inadimplncia do loteador. Inrcia do municpio na fiscalizao que no o impede de invocar a pretenso em juzo para implementar as obras de acordo com os ditames legais. Impossibilidade de se invocar a responsabilidade do municpio ou a responsabilidade solidria. Preliminar afastada. Recurso desprovido neste ponto. O municpio tem legitimidade ativa para acionar o loteador, visando a regularizao de obras de infra-estrutura do loteamento. 1.2. Prejudicial de mrito. Prescrio. Municpio que no se pronunciou em 90 dias sobre a aprovao ou sobre possveis insuficincia do projeto, nos termos do art. 8, da Lei Complementar municipal n 04/92. Inocorrncia da prescrio. Pleito que, na verdade, no busca a anulabilidade de ato administrativo em juzo. Pretenso de cumprimento de obrigao em Lei. Prejudicial de mrito afastada. 1.3. Adimplemento das obrigaes. Inocorrncia. Alvar municipal que no dispensou a loteadora de executar todas as estruturas obrigatrias previstas em Lei e sequer desobriga a cumprir as exigncias previstas em Lei. Prova pericial que bem demonstrou o inadimplemento. Condenao que deve ser mantida. 1.4. Inviabilidade da implementao das galerias pluviais. Argumento que no prospera. Percia que afirmou ser possvel implantar um sistema de drenagem para escoamento de guas pluviais, sendo necessrio, para tanto, a realizao de um projeto tcnico adequado para a realizao de tais obras. Recurso desprovido neste aspecto. 1.5. Infraestrutura de arborizao. Obrigatoriedade. Previso no art. 26, da Lei Complementar municipal n 04/92. Conjunto probatrio que conduz concluso que no houve o devido cumprimento da imposio legal. Recurso desprovido neste ponto. 1.6. Ofensa ao ato jurdico perfeito. Inocorrncia. Descumprimento de um dever legal que no constituiu um ato jurdico perfeito. Recurso desprovido neste ponto. 1.7. Inviabilidade econmica de implementar as exigncias legais. Questes oramentrias que no podem servir como evasiva para eximir o loteador de cumprir os deveres legais. Recurso desprovido neste ponto. Recurso de apelao desprovido. (TJ-PR; ApCiv 0404561-2; Sarandi; Quarta Cmara Cvel; Rel. Des. Marcos de Luca Fanchin; DJPR 11/04/2008; Pg. 20).DIREITO ADMINISTRATIVO. OBRIGAO DE FAZER. LOTEAMENTO IRREGULAR. OBRAS INFRAESTRUTURAIS. EXIGNCIA DE LEGISLAO FEDERAL E MUNICIPAL. DECADNCIA DO DIREITO DO MUNICPIO DE EXIGIR AS OBRAS. NO CONFIGURAO. Havendo expressas disposies legais exigindo a realizao de obras diversas de infra-estrutura em loteamentos, no cabe falar em decadncia do direito de pleitear a execuo das melhorias, eis que no se trata de anular ato administrativo em mais de cinco anos, mas de dar cumprimento Lei. 2) direito administrativo. Dilao de prazo para incio execuo das obras. No cabimento. No cabe falar em dilao de prazo para iniciar as obras quando j se passaram cerca de trs anos desde o deferimento de tutela antecipada em favor do municpio autor, determinando a imediata execuo. 3) direito processual civil. Honorrios advocatcios. Reduo. No cabimento. Desnecessrio reduzir os valores fixados a ttulo de honorrios advocatcios quando as circunstncias fticas e jurdicas do caso indicam que o valor justo, mesmo porque em conformidade com o disposto no art. 20, 4 do cdigo de processo civil. 4) apelo a que se nega provimento. (TJ-PR; ApCiv 0425971-8; Sarandi; Quinta Cmara Cvel; Rel. Des. Leonel Cunha; DJPR 18/04/2008; Pg. 49) .

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPOSIO, AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAO DE INSTALAR REDE ELTRICA DOMICILIAR NAS RESIDNCIAS DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDIMENTO IRRECUSVEL. OBRIGAO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNICIPAL. ALEGAO QUE CONTRARIA OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAO DE INADIMPLNCIA. PROVAS AUSENTES. DECISO INCENSURVEL. INSURGNCIA RECURSAL DESATENDIDA. Independentemente da mora dos adquirentes de unidades de loteamento, dever dos empreendedores a implantao da infra- estrutura bsica, conforme comanda o art. 2, 5 da Lei de parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/79). Assim, obrigao deles, como forma mesmo de assegurar a dignidade humana dos adquirentes de lotes e que ali residem, promover a instalao, nas respectivas unidades, de rede eltrica domiciliar. E no tem eficcia, quanto aos adquirentes dos lotes, a assuno verbalmente assumida pelo executivo municipal de arcar com essas instalaes, quando os instrumentos contratuais celebrados firmam a assuno, pelos empreendedores, dessa obrigao. (TJ-SC; AI 2004.025499-7; Videira; Quarta Cmara de Direito Civil; Rel. Des. Jos Trindade dos Santos; DJSC 26/03/2008; Pg. 100).

APELAO CVEL. DIREITO PRIVADO NO ESPECIFICADO. AO DE OBRIGAO DE FAZER. ART. 461 DO CPC. URBANIZAO DE LOTEAMENTO. OBRIGAO DO LOTEADOR. Ainda que no haja previso contratual para urbanizao do loteamento, dever do loteador proceder na realizao das obras de infra-estrutura no empreendimento, pois se trata de obrigao ope legis, disposta nos pargrafos 5 e 6 do art. 2 da Lei n 6.766/79 [...] RECURSO DESPROVIDO. UNNIME. (TJ-RS; AC 70010281863; Pelotas; Dcima Oitava Cmara Cvel; Rel. Des. Pedro Celso Dal Pr; Julg. 09/12/2004).

6 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo, de:

I - vias de circulao;

II - escoamento das guas pluviais;

III - rede para o abastecimento de gua potvel; e

IV - solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.

Vide tambm artigos 18, 4 desta Lei.

Medida Provisria n 459/2009.Projeto de Lei n 3057/2000:Art. 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XXVI zona especial de interesse social (ZEIS): rea urbana instituda pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente moradia de populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo;

Art. 8 O percentual de reas destinadas a uso pblico nos loteamentos, excludo o sistema virio, deve ser de, no mnimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso II do caput do art. 7.

2 O Municpio de gesto plena pode diminuir, por lei, o percentual de reas destinadas a uso pblico previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades do imvel j existam equipamentos pblicos aptos a atender nova demanda.

Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Pblico ou a seus concessionrios e permissionrios, a partir da expedio da licena final integrada, a operao e manuteno:

1 Cabe aos concessionrios ou permissionrios de energia eltrica a implantao da rede de distribuio de energia eltrica nos parcelamentos de interesse social inseridos em programas habitacionais de iniciativa do Poder Pblico ou na regularizao fundiria de interesse social.

Consideraes

Os loteamentos de interesse social so destinados a populao de baixa renda, visando garantir a permanncia dos assentamentos populares existentes e resguardar reas ainda desocupadas para uso habitacional socioeconmico. Verifica-se, assim, que o postulado da funo social da cidade j era previsto pelo legislador ordinrio de 1979.

Com a promulgao da Constituio de 1988, funo social da cidade, entendida como a garantia dos direitos de habitao, circulao, recreao, ao meio ambiente e o trabalho, recebeu status de direito constitucional, conforme se infere da interpretao na norma contida no seu artigo 182. Acrescentando, ainda, no 2 que a propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor.

Tal preceito foi regulamentado pela Lei n 10.257/2001, que prev como diretrizes da poltica urbana, dentre inmeras, a regularizao fundiria e urbanizao de reas ocupadas por populao de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanizao, uso e ocupao do solo e edificao, consideradas a situao socioeconmica da populao e as normas ambientais (artigo 2, inciso XIV). Alm disso, o legislador elencou como instrumento de poltica urbana, a instituio de zonas especiais de interesse social (artigo 4,inciso V, alnea f).

Portanto, o ordenamento jurdico em obedincia ao princpio democrtico (artigo 1, pargrafo nico, da CRFB), pe em relevo a importncia da regularizao e implantao dos assentamentos de populaes desfavorecidas, atravs de polticas de regularizao fundiria (artigos 9 e 14, da Lei 10.257/2001; artigo 5 da Medida Provisria n 2.220/2001) e de fixao de regras de urbanizao, de edificao e de uso e ocupao do solo apropriadas situao socioeconmica da populao. Tudo isso, como forma de cumprir um dos objetivos fundamentais da Repblica, consistente na erradicao da pobreza e da marginalizao e reduo das desigualdades sociais e regionais (artigo 3, III, CRFB), alm de assegurar o direito social a moradia, incerto no artigo 6, da Lei Fundamental.

Entretanto, para que a regularizao fundiria cumpra com o seu papel constitucional, os princpios do meio ambiente ecologicamente equilibrado (artigo 225, da CRFB) e do direito a moradia (artigo 6, da CRFB) devem estar em harmonia. Sobre o tema, merece destaque as ponderaes feitas por JOS DOS SANTOS CARVALHO FILHO, ao analisar a interferncia das garantias de proteo ao meio ambiente, no processo de regularizao fundiria, vejamos:

Logicamente, tal disciplina jurdica especfica no pode ir ao extremo de vulnerar o meio ambiente, e nesse sentido dispe a alnea sob comento. Esta, alis, plenamente harmonizada com a alnea g do mesmo art. 2 [...] segundo o qual constitui diretriz da poltica urbana evitar a poluio e a degradao ambiental. Portanto, ao Poder Pblico cabe conciliar os objetivos de justia social e proteo do meio ambiente ao estabelecer as regras de poltica urbana.

Se no caso concreto, esses direitos estiverem em choque, deve ser aplicada a regra da ponderao defendida por Robert Alexy, ou seja, sobrepe-se o princpio que irradiar um maior conjunto de valores preservados pela Constituio Federal, ou seja, o que possuir uma carga axiolgica capaz de afastar a incidncia do outro princpio.

Consoante os ensinamentos de GILMAR MENDES, INOCNCIO COELHO E PAULO BRANCO, o exerccio da ponderao sensvel idia de que, no sistema constitucional, embora todas as normas tenham o mesmo status hierrquico, os princpios constitucionais podem ter pesos abstratos diversos. Mas esse peso abstrato apenas um dos fatores a ser ponderado. H de se levar em conta, igualmente, o grau de interferncia sobre o direito preterido que a escolha do outro pode ocasionar .

Esse grau de interferncia definido por ROBERT ALEXY, como Lei da Ponderao, segundo o autor La ponderacin no es ms que la optimizacin relativa a princpios contrapuestos. Por lo tanto, el tercer s subprincipio [proporcionalidade em sentido estrito] se puede expresar mediante la seguinte regla: cuanto mayor sea El grado de insatisfaccin o de detrimento de um derecho o de um principio, mayor debe ser La importncia de satisfacer el outro.

Assim, fcil perceber que toda interferncia no meio ambiente atinge indistintamente a nossa, bem como as futuras geraes (influncia intra e intergeracional). Possuindo relevncia jurdica sobre os direitos de alguns indivduos de obter a regularizao fundiria e a garantia do direito moradia.

Certo que todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Pblico e coletividade o dever de defend-lo e preserv-lo para as presentes e futuras geraes (art. 225, caput).

Esse postulado inserido pelo Legislador Constituinte, deve ser respeitado em qualquer poltica pblica adotada pelo Municpio, alm de constituir obrigao constitucional da coletividade, na promoo da defesa e preservao dos recursos ambientais existentes no planeta.

Em que pese essas consideraes, a Medida Provisria n 2.166-67/2001, que alterou a redao do artigo 4, da Lei 4.771/65 (Cdigo Florestal), autoriza a supresso de vegetao em rea de preservao permanente, nos casos de utilidade pblica e interesse social, tendo, inclusive, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do mrito da medida cautelar em ADI n 3.540, julgado improcedente a ao, suspendendo a liminar antes deferida, por entender, mesmo em sede de cognio sumria, que o ato normativo unilateral no contraria as normas Constitucionais, pois segundo o relator, o e. Ministro decano Celso de Mello, h possibilidade de a administrao pblica, cumpridas as exigncias legais, autorizar, licenciar ou permitir obras e/ou atividades nos espaos territoriais, desde que respeitada, quanto a estes, a integridade dos atributos justificadores do regime de proteo integral.

Nessa linha, a resoluo CONAMA n 369/2006, editada aps a deciso do Pretrio Excelso, autoriza a utilizao de reas de preservao permanente, nos casos de interesse pblico, interesse social ou baixo impacto ambiental. Nesses casos, pela fragilidade ambiental das reas ocupadas deve o poder pblico implantar, obrigatoriamente, sistema de esgotamento sanitrio e no somente, solues para a sua implementao.

Por fim, vale apontar que no dia 25 de maro de 2009, foi editada a Medida Provisria n 459, dispondo sobre a regularizao fundiria nos assentamentos urbanos. Para essa espcie normativa, a regularizao fundiria deve estar plasmada pelos direitos moradia (artigo 6, da CRFB), ao pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana (artigo 5, inciso XXIII e 182, da CRFB) e direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado (artigo 225, da CRFB).

A Medida Provisria buscou, ainda, construir um conceito legal de rea urbana consolidada, como sendo aquela parcela de rea urbana com densidade demogrfica superior a cinqenta habitantes por hectare e malha viria implantada, e que tenha, no mnimo, dois dos seguintes equipamentos de infra-estrutura urbana implantados: a) drenagem de guas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitrio; c) abastecimento de gua potvel; distribuio de energia eltrica; ou limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos (artigo 51, inciso II).

Sem embargo das posies favorveis, pensamos que o executivo no andou bem ao exigir no mnimo dois requisitos, elencados no inciso II, pois a norma permite, por exemplo, que se considere rea urbana consolidada, o loteamento que possui, apenas, servio de energia eltrica e limpeza urbana, mesmo sem conter qualquer tipo de infra-estrutura bsica, como esgotamento sanitrio, abastecimento de gua e drenagem de guas pluviais, o que inadmissvel.

Nos termos do artigo 51, inciso VII, a regularizao fundiria de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por populao de baixa renda, obedecer aos seguintes requisitos: a) preenchimento do lapso temporal para usucapio ou concesso de uso especial para fins de moradia; b) imveis situados em ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) e c) reas urbanas da Unio declaradas de interesse do servio pblico.

Por fim, como a lei no fez distino entre loteador pblico e o privado, entende-se que a execuo de parcelamento em Zonas de Interesse Social pode ser realizada por particular, permitindo a contribuio da iniciativa privada na poltica habitacional.

Consideraes Doutrinrias:

CLUDIO BARROSO RIBEIRO - A Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios podero implantar o parcelamento popular nas reas declaradas de interesse social (o que deve ser o mais comum), desde que esta assim esteja declarada por lei. Neste caso, a infra-estrutura mnima ser a do 6 do art. 2. Por outro lado, nada impede que o parcelamento popular seja implementado em outra rea, que no seja a declarada de interesse social, sendo, neste caso, a infra-estrutura bsica a exigida no 5 do art. 2. A questo relevante, especialmente quando o parcelamento estiver sendo implementado pela Unio ou Estados. Isso porque a lei, a ser editada para declarar uma rea como de interesse social, de competncia do Municpio, por se tratar, evidentemente, de assunto de interesse local (art. 30, I da Constituio Federal). Caso o parcelamento popular pudesse ser implementado apenas em rea de interesse social, a Unio e os Estados ficariam a depender da lei municipal para efetiv-lo. Sendo assim, ainda que a rea no seja declarada de interesse social pelo Municpio, a Unio ou os Estados podero implantar o parcelamento popular, porm com a infra-estrutura prevista no 5 do art. 2 (O registro imobilirio do parcelamento popular e dos contratos dele decorrentes. Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 54, fev. 2002. Disponvel em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2692)

Jurisprudncia:

AO CIVIL PBLICA. LOTEAMENTO HABITACIONAL. INTERESSE SOCIAL. PAVIMENTAO E DRENAGEM PLUVIAL SOMENTE NAS RUAS POR ONDE PASSA O SISTEMA DE TRANSPORTE COLETIVO. POSSIBILIDADE. 1. A legislao vigente poca, alm do edital de licitao e os compromissos firmados entre construtora e municipalidade, permitiam que, quando houvesse interesse pblico, a pavimentao se verificasse somente nos locais por onde passa o transporte pblico. 2. Apelo dos interessados conhecido e provido, para reconhecer a improcedncia do pedido inicial. (TJ-MG; APCV 1.0702.02.032439-9/0091; Uberlndia; Segunda Cmara Cvel; Rel. Des. Jarbas de Carvalho Ladeira Filho; Julg. 21/08/2007; DJEMG 14/09/2007).

Projetos:

PROJETO MORE LEGAL (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul) consiste em proceder com segurana o registro de loteamento, desmembramento ou fracionamento de imveis urbanos ou urbanizados, com o objetivo de assegurar ao cidado no somente a posse e propriedade do imvel, mas sua decorrente e imprescindvel titulao.

Projeto More Legal II Projeto More Legal III

Art. 3 Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Vide tambm artigos 40, 5 e 53 desta Lei.

Instruo Normativa n 17-B, do INCRA.

Artigo 32, 1 e 2, da Lei 5.172/66 (CTN)

Projeto de Lei n 3057/2000:Artigo 4, 3 O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser implantado no permetro urbano definido por lei municipal.

Consideraes:

O legislador foi taxativo ao dispor no artigo 3 que somente admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, no se aplicando a Lei n 6.766/79 nos loteamentos rurais.

Os parcelamentos rurais so disciplinados pelo Decreto-Lei n 58, pela Lei Federal n 4.504/64 (Estatuto da Terra) e pela Instruo Normativa 17-B, do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria INCRA e, devem ter finalidade rural (artigo 4, I, Lei 4.504/64), respeitando, ainda, o mnimo do mdulo rural ou Frao Mnima de Parcelamento FMP (artigos 5 e 65 da Lei 4.504/64).

Segundo o inciso I, do artigo 4, do Estatuto da Terra considera-se imvel rural o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada, no abrangendo, portanto, os denominados stios de lazer ou chcaras de recreio, que possuem finalidade tipicamente urbana.

Tratando dessa espcie de loteamento, TOSHIO MUKAI registra que se um imvel rural perdeu suas caractersticas de explorao agrcola, extrativa vegetal, pecuria ou agro-industrial, dever ele obedecer duas condies para o loteamento para fins de stios de recreio ou ncleos urbanos: I) atender ao art.53 da Lei n 6.766/79 e II) ser includo, por lei municipal, em zona de expanso urbana. Sem tais condies, o parcelamento ser ilegal, incidindo sobre os responsveis as sanes penais do art. 50, uma vez que, desde a Lei n 6.766/79, no pode mais ser autorizada a implantao de loteamento para stios de recreio ou ncleos urbanos na zona rural.

A preocupao e normatizao do legislador tm por fundamento a proteo do macro bem ambiental, estritamente ligado a sobrevivncia humana, j que as riquezas naturais, como gua, alimentos so tradicionalmente oriundos do meio rural.

A manuteno das zonas rurais sem interveno predatria do homem, objetiva assegurar o desenvolvimento sustentvel das cidades. Conforme noticiado pelo Globo rural, a cidade de Nova York, atualmente, consome gua potvel que tratada e mantida pelas propriedades rurais de pequenas cidades localizadas no entorno do Centro Urbano.

Por fim, vale frisar que a ocupao desordenada das cidades trs conseqncias graves para o trnsito, aumento da violncia, insolao, ventilao. Contudo, a ocupao desordenada da Zona Rural compromete at mesmo a subsistncia do homem. O alerta das organizaes internacionais para com a ocupao desordenada do solo e a limitao dos recursos naturais j chegou ao nosso pas.

Consideraes Doutrinrias:

ANTONIO CEZAR PELUSO (Fraudes Lei de Parcelamento do solo e Lei de Incorporao Imobiliria) [...] 3) a implantao de chcaras ou stios de recreio em zona rural, ainda que para fins de lazer (que uma atividade urbana), deve obedecer aos preceitos da Lei 6.766/79, constituindo crime contra a Administrao Pblica (art. 50, I, c.c. art. 3, caput, Lei 6.766/79). No a natureza da zona (rural ou urbana) onde o loteamento est sendo implantado que define a incidncia dessa lei, mas a sua finalidade urbana (para lazer, moradia, comrcio, indstria, fins institucionais). 4) a legislao especfica inviabiliza a diviso de imvel rural em dimenso inferior ao mdulo ou frao mnima de parcelamento (Lei 5.868/72, art. 8, caput; Lei 4.504/64, art. 65, par. 1 - Estatuto da Terra), ainda que para as hipteses de desmembramento rural (em que a parte desmembrada confina com ia de circulao preexistente), partilha judicial ou amigvel e para diviso operada causa mortis, como j decidiu o Conselho Superior da Magistratura Paulista. Para o CSM, o loteamento destinado a chcaras de recreio no est dispensado dos requisitos registrrios da legislao de parcelamento urbano, mesmo em se tratando de empreendimento anterior vigncia da Lei 6.766/79, ou do Estatuto da Terra, de vez que o registro especial j era exigido pelo Decreto-Lei 58/37 (Temas de Direito Urbanstico, vol. 2, So Paulo: Imprensa Oficial, 2000, p.369).

IVAN CARNEIRO CASTANHEIRO (O Ministrio Pblico na regularizao de parcelamento do solo) [...] o parcelamento para fins de lazer, disciplinado igualmente ao urbano, com peculiaridade de ser implantado em zona rural, que deve ser transformada em zona de expanso urbana por Lei Municipal e que a finalidade de lazer se configura em fins urbanos, estando incursa no artigo 3 da Lei n 6.766/79, conhecida como Lei Lehmann, pois o uso do solo para fins rurais, nos termos do artigo 4 do Estatuto da Terra (Lei n 4.504/64), assim definido: I Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, que atravs de iniciativa privada. Assim, por excluso, se o parcelamento do solo no para fim rural, para fim urbano, regido pela Lei n 6.766/79. (Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa Oficial, 1999, p.199).

Jurisprudncia:

LOTEAMENTO - Irregularidade - Ao civil pblica - Municipalidade - Obrigao de fazer, no fazer e indenizao - Venda de pequenas glebas localizadas em rea rural do municpio a fim de constituir chcaras e pequenos stios destinados explorao vegetal, hortifrutigranjeiro, plantao de mandioca, criao e engorda de porcos e outros atividades anlogas - Metragem das reas comercializadas inferiores ao limite mnimo estabelecido pelo Incra e em lei local - Imveis destinados a stios e chcaras de recreio - Submisso Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6766/79) - Loteamento irregular caracterizado - Sentena mantida - Recurso improvido (TJSP, Apelao Cvel n 167 815-4/3-00 - So Jos do Rio Preto 2 Cmara de Direito Privado - Relator Neves Amorim - 03.06 08).LOTEAMENTO IRREGULAR FRAUDE A LEI SITIO DE LAZER - SITIO DE RECREIO 1. DIREITO CIVIL. COISAS. 2. REGISTRO DE IMOVEIS. - DUVIDA DO OFICIAL. ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA. - IMOVEL RURAL. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - IMOVEL SITUADO EM ZONA RURAL. - INEXISTENCIA DE AUTORIZACAO DO INCRA PARA TRANSFORMACAO EM URBANO. EFEITOS. - OBEDIENCIA AO PADRAO DO MODULO RURAL. - ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - AREA EM CONDOMINIO. EFEITOS. - AREA INFERIOR AO MODULO RURAL. FRACIONAMENTO OU DESMEMBRAMENTO. INADMISSIBILIDADE. - PROVIMENTO N-30 DE 1988 DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTICA. EFEITOS. - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. DISPOSICOES LEGAIS. DESMEMBRAMENTO IRREGULAR (TJRS, Apelao Cvel n 592095053, rel. Jos Maria Rosa Tesheiner, julgado em 01/12/1992).

Artigos e Pareceres

Apostila sobre cadastro de imveis rurais - INCRA.Pargrafo nico. No ser permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas;

II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam previamente saneados;

III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao;

V - em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo.

Projeto de Lei n 3057/2000:Art. 5 No se admite o parcelamento do solo para fins urbanos:

I em rea alagadia ou sujeita a inundao, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento ou a conteno das guas;

II em local considerado contaminado ou suspeito de contaminao por material nocivo ao meio ambiente ou sade pblica, sem que seja previamente remediado;

III em rea sujeita a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de eroso linear ou outra situao de risco, antes de tomadas as providncias para garantir sua estabilidade;

IV em rea que integre unidades de conservao da natureza, criadas na forma da Lei n 9.985, de 18 de julho de 2000, incompatveis com esse tipo de empreendimento;

V onde for tcnica ou economicamente invivel a implantao de infra-estrutura bsica, servios pblicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitrios;

VI onde houver proibio para esse tipo de empreendimento em virtude das normas ambientais ou de proteo do patrimnio cultural.

Consideraes

A norma pretendeu estipular um rol de vedaes implantao do parcelamento do solo urbano, podendo os Estados e Municpios, dentro de suas competncias constitucionais suplementares elencar outras vedaes legais (arts. 24, I, 2 e 30, II, da CRFB).

Nota-se que os incisos I, II, III e V no vedam, peremptoriamente, a implantao de loteamento e desmembramento em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, ou com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) ou nas reas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, mas condicionou sua implantao a reparao dessas situaes.

Logo, caso haja um projeto de drenagem das guas fluviais, o parcelamento poder ser implantado em rea alagadia ou sujeita a inundao, assim como em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, desde que os estudos de engenharia comprovem que a edificao no trar riscos a populao, sempre, claro, quando as normas estaduais e municipais no vedem incondicionalmente o parcelamento do solo.

A Constituio do Estado do Esprito Santo, por exemplo, no seu artigo 196, dispe que [...] as encostas de morros com aclive superior a quarenta e cinco por cento [...] constituem-se reas de preservao especial, no podendo sofrer interferncia que implique em alterao de suas caractersticas primitivas. J a Lei Municipal n 2.199/1999 (Cdigo Municipal de Meio Ambiente), do Municpio da Serra, Estado do Esprito Santo, no seu artigo 123, IV, a, b e c, prescreve que para assegurar a conservao da qualidade ambiental, o parcelamento do solo no Municpio dever atender s seguintes exigncias [...] IV - proibio de parcelamento de reas: a) sujeitas a inundaes; b) alagadas e alagveis; c) aterradas com materiais nocivos sade pblica, no propcias para ocupao [...].

Jurisprudncia:

AO CIVIL PBLICA. PROTEO DO MEIO AMBIENTE. OBRIGAO DE FAZER. MATA ATLNTICA. RESERVATRIO BILLINGS. LOTEAMENTO CLANDESTINO. ASSOREAMENTO DA REPRESA. REPARAO AMBIENTAL. 1. A destruio ambiental verificada nos limites do Reservatrio Billings que serve de gua grande parte da cidade de So Paulo , provocando assoreamentos, somados destruio da Mata Atlntica, impe a condenao dos responsveis, ainda que, para tanto, haja necessidade de se remover famlias instaladas no local de forma clandestina, em decorrncia de loteamento irregular implementado na regio. 2. No se trata to-somente de restaurao de matas em prejuzo de famlias carentes de recursos financeiros, que, provavelmente deixaram-se enganar pelos idealizadores de loteamentos irregulares na nsia de obterem moradias mais dignas, mas de preservao de reservatrio de abastecimento urbano, que beneficia um nmero muito maior de pessoas do que as residentes na rea de preservao. No conflito entre o interesse pblico e o particular h de prevalecer aquele em detrimento deste quando impossvel a conciliao de ambos. 3. No fere as disposies do art. 515 do Cdigo de Processo Civil acrdo que, reformando a sentena, julga procedente a ao nos exatos termos do pedido formulado na pea vestibular, desprezando pedido alternativo constante das razes da apelao. 4. Recursos especiais de Alberto Srur e do Municpio de So Bernardo do Campo parcialmente conhecidos e, nessa parte, improvidos. (Superior Tribunal de Justia STJ; REsp 403190; SP; Segunda Turma; Rel. Min. Joo Otvio de Noronha; Julg. 27/06/2006; DJU 14/08/2006; Pg. 259) .

DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAO PREVISTO EM PLANO DIRETOR DO MUNICPIO DE VITRIA. LICENA PARA CONSTRUO. ATERRAMENTO DE REA ENQUADRADA COMO REA DE MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIO E DO CDIGO FLORESTAL. INEXISTNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares superadas. A responsabilidade por dano ambiental objetiva e a legitimao passiva para a causa decorre do conceito de poluidor do art. 3, IV, da Lei n 6.938/81. Aplica-se ao caso concreto a regra do art. 400, II, do CPC, quanto dispensa na produo de prova testemunhal. Tendo sido o laudo pericial juntado aos autos sete anos antes da concluso para sentena, afasta-se a argio de cerceamento de defesa. A via eleita (ao civil pblica) a adequada, conforme art. 1, I, da Lei n 7.347/85. No h identidade entre a presente ao civil pblica e o mandado de segurana impetrado junto Justia do Estado por VIVACQUA IRMOS S/A contra ato do SECRETRIO DE ESTADO DE MEIO AMBIENTE DO Esprito Santo. Conseqentemente, no h que se falar em ofensa coisa julgada. Ambos os Juzos atuaram nos limites de sua competncia. Eventual necessidade de reunio de aes, perante a Justia Federal, no questionada. No mrito, o exerccio do direito de propriedade sofre limitao constitucional. Incidncia, no caso concreto, das normas previstas nos artigos 23, VI e VII, 24, VI, 30, II e 225 da CRFB/88. O parcelamento ou loteamento do solo urbano, pelo Municpio, deve observar a proteo, definida em Lei, s reas de preservao ecolgica. O Municpio, ao editar Plano Diretor e definir quais as reas de zoneamento urbano, pode, no mbito de sua competncia legislativa suplementar, alargar a proteo ambiental, sendo-lhe vedado restringi-la. A rea em questo foi considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e objeto de proteo conforme art. 2 da Lei Federal n 4.771/65 (Cdigo Florestal). A concesso 1 apelante de licena de construo da infra-estrutura do loteamento "Bairro Jabour", pelo Municpio, permitindo-lhe o aterramento de rea de preservao permanente, no cria direito adquirido de poluir. Inexistncia de licena ambiental ou de estudo de impacto ambiental. Apelaes improvidas. (TRF 02 R.; AC 2002.02.01.023408-5; Stima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Theophilo Miguel; Julg. 06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pg. 139).ADMINISTRATIVO. NULIDADE LITISCONSORTE NECESSRIO NO CITADO. TERMO DE AJUSTE DE CONDUTA. REJEIO. DIREITO SUBJETIVO LICENA PARA CONSTRUIR. APROVAO DO PROJETO. OMISSO DO PODER PBLICO. ATO ADMINISTRATIVO VINCULADO. REA DE PRESERVAO AMBIENTAL PERMANENTE. DIREITO ADQUIRIDO. APELO PROVIDO. SENTENA REFORMADA. 1. No tendo a demanda por objeto determinado termo de ajuste de conduta firmado pela municipalidade, no so seus subscritores litisconsortes necessrios da lide. Preliminar rejeitada. 2. A mera aprovao do projeto no suficiente concesso judicial da licena para construir, ante negativa do Executivo, em virtude de depender esta de requisitos outros no demonstrados na espcie pelo impetrante. 3. Constatando-se que a rea em questo de preservao permanente (art. 2 da Lei n. 4.771/65), no h como possa ser deferida a licena para construir pretendida, notadamente quando, em virtude do carter ambiental, a regio passa a ser imune ao parcelamento do solo urbano (art. 3, pargrafo nico, incisos III e V, da Lei n. 6.766/79). 4. A mera aprovao do loteamento e do projeto no geram ao administrado direito adquirido de construir, notadamente quando este tenta ser sobreposto ao interesse pblico de resguardo do meio ambiente sadio. Precedentes do STF e do STJ. 5. Apelao conhecida e provida para reformar a sentena. Segurana denegada. (TJ-ES; REO 035.01.011033-2; Primeira Cmara Cvel; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 13/09/2005; DJES 17/10/2005).

AGRAVO DE INSTRUMENTO LOTEAMENTO CLANDESTINO - MEDIDA LIMINAR - INDISPONIBILIDADE DE BENS - APRESENTAO DE DOCUMENTOS ORIGINAIS SOB PENA DE MULTA- QUEBRA DE SIGILOS BANCRIO E FISCAL - Loteamento clandestino institudo em rea de preservao permanente, decorrente da proximidade com o rio Tiet e grande declividade natural, estando a rea coberta por vegetao protetora de mananciais, e por isto vedada a ocupao pelo Cdigo Florestal: motivos suficientes a escudar a liminar concedida em primeiro grau, que visa to-somente resguardar um bem maior, o meio ambiente em que vivemos, impedindo se alastre a ocupao e preservando o patrimnio dos rus para fins de eventual indenizao. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-SP; AI 521.839-5/6-00; Cmara Especial do Meio Ambiente; Rel Des Regina Capistrano; Julg. 05/04/2006).AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO H MAIS DE 30 ANOS. INSTITUIO DE REA DE PRESERVAO AMBIENTAL EM APENAS UM LOTE. REAS CONTIGUAS EDIFICADAS. IMPOSSIBILIDADE. Contrariedade ao principio da isonomia, segurana jurdica e boa-f do proprietrio se o loteamento foi devidamente aprovado e registrado h mais de trinta anos, no se pode pretender a instituio de rea de preservao permanente em somente um dos lotes do empreendimento sendo que a rea contgua ao lote encontra-se edificada e o prprio loteamento como um todo se apresenta urbanizado. O indeferimento do pedido de licena para construo, somente ao agravado contraria a isonomia, prevalecendo, no caso, o direito de propriedade, para assegurar a segurana jurdica em respaldo, ainda, a boa-f da autora/proprietria do imvel. (TJ-MG; AG 1.0188.06.050134-6/001; Nova Lima; Primeira Cmara Cvel; Rel. Des. Eduardo Guimares Andrade; Julg. 08/05/2007; DJMG 22/05/2007).CAPTULO IIDos Requisitos Urbansticos para Loteamento

Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I - as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

Vide tambm artigos 5; 17; 43, caput e pargrafo nico, desta Lei.

Projeto de Lei n 3057/2000:Art. 7 O parcelamento do solo para fins urbanos deve atender s normas e diretrizes urbansticas expressas no Plano Diretor, se houver, e nas leis municipais de parcelamento, uso e ocupao do solo urbano, bem como aos seguintes requisitos:

I os lotes ou unidades autnomas devem ter rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco metros quadrados), ressalvado o parcelamento integrado edificao, em que se admite rea mnima de 100m (cem metros quadrados);

II as reas destinadas a uso pblico ou a uso comum dos condminos devem ser diretamente proporcionais densidade de ocupao prevista no Plano Diretor ou outra lei municipal e contemplar plano de arborizao;

III as vias pblicas devem articular-se com o sistema virio adjacente, existente ou projetado, harmonizar-se com a topografia local e garantir o acesso pblico aos corpos dgua, s praias e s demais reas de uso comum do povo;

IV a infra-estrutura bsica deve ser implantada no prazo previsto no cronograma fsico de obras e servios.

Pargrafo nico. O Municpio de gesto plena pode alterar, por lei, as dimenses mnimas previstas no inciso I do caput, nas reas includas em ZEIS.

Art. 8 O percentual de reas destinadas a uso pblico nos loteamentos, excludo o sistema virio, deve ser de, no mnimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso II do caput do art. 7.

1 O loteamento de pequeno porte fica dispensado da reserva de percentual de reas destinadas a uso pblico, salvo disposio contrria prevista em lei municipal.

2 O Municpio de gesto plena pode diminuir, por lei, o percentual de reas destinadas a uso pblico previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades do imvel j existam equipamentos pblicos aptos a atender nova demanda.

3 Verificado que o desmembramento a ser implantado gera demanda de novas reas destinadas a uso pblico, a autoridade licenciadora deve caracteriz-lo como loteamento e observar o percentual previsto no caput.

4 As reas destinadas a uso pblico em condomnio urbanstico, exigidas nos termos de lei municipal, devem estar situadas externamente ao permetro com acesso controlado ou em outro local da rea urbana.

Consideraes:

Esse dispositivo visa assegurar a funo social da cidade, compreendida como a plena fruio dos direitos terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, o que denominamos de princpio da ecocidade.

Frise-se que muitas cidades do Estado do Esprito Santo, como por exemplo, o Municpio de Vila Velha, sofreu um processo de ocupao esquizofrnica e desumano, com comprometimento da funo social da cidade. O direito de ir e vir chega a ser tolhido em determinadas estaes do ano. A ausncia do mercado imobilirio, associado falsa viso de morar bem levou a um modelo de ocupao sufocante e doentio.

II - os lotes tero rea mnima de 125 m (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes;

III - ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias, ser obrigatria a reserva de uma faixa no-edificvel de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica.

Comentrios:

O Cdigo Florestal Brasileiro (Lei n 4.771/65), aplicvel a todo territrio nacional, tratou de disciplinar as reas de preservao permanente, no seu artigo 2, verbis:

Considera-se de preservao permanente, pelo s efeito desta Lei, as florestas e demais formas de vegetao natural situadas:

a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'gua desde o seu nvel mais alto em faixa marginal cuja largura mnima ser:

1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'gua de menos de 10 (dez) metros de largura;

2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'gua que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;

3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'gua que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;

4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'gua que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;

5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'gua que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;

b) ao redor das lagoas, lagos ou reservatrios d'gua naturais ou artificiais;

c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados "olhos d'gua", qualquer que seja a sua situao topogrfica, num raio mnimo de 50 (cinquenta) metros de largura [...] (No mesmo sentido o art. 3, da Resoluo CONAMA n 303/2002).

O legislador ainda tomou o cuidado de definir a natureza jurdica da rea de preservao permanente, no inciso II, do 2, do artigo 1, do Cdigo Florestal, vejamos:

rea de preservao permanente: rea protegida nos termos dos arts. 2 e 3 desta Lei, coberta ou no por vegetao nativa, com a funo ambiental de preservar os recursos hdricos, a paisagem, a estabilidade geolgica, a biodiversidade, o fluxo gnico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populaes humanas.

Prescreve, ainda, o artigo 1 do Cdigo que as florestas existentes no territrio nacional e as demais formas de vegetao, reconhecidas de utilidade s terras que revestem, so bens de interesse comum a todos os habitantes do Pas, exercendo-se os direitos de propriedade com as limitaes que a legislao em geral e especialmente esta Lei estabelecem. (grifamos)

Trata-se, portanto, de limitao legal ambiental ao direito de propriedade, visando:

1- garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a possibilitar a microdrenagem de guas pluviais, e assim diminuir a contribuio de guas calha dos rios, reduzindo o volume das cheias;

2 garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a possibilitar a microdrenagem de guas pluviais, e abastecimento dos lenis freticos, e guas subterrneas, especialmente nas reas onde os aqferos se comunicam com as guas superficiais;

3 evitar a eroso e o desmoronamento das margens, o alargamento da calha e a conseqente alterao na profundidade do rio, o que pode levar, em casos extremos, a que o corpo hdrico desaparea, pela ao da evaporao de suas guas, que, correndo por largo espelho de pouca profundidade, fica vulnervel ao do sol;

4 evitar o assoreamento pelo carreamento de terras para o leito do rio em referncia, bem como para os demais que recebero suas guas por afluncia;

5 garantir o choque das guas com a vegetao das margens, assim propiciando a desinfeco de eventuais elementos poluidores, orgnicos, que passam a ter, com o choque, a quebra de suas molculas, e assim facilitando a despoluio das guas.

6 manter o fluxo de guas para a bacia de referencia, mantendo os nveis hdricos em todo o complexo hidrolgico. A supresso vegetal no entorno de nascentes e microdrenagens, leva diminuio sistemtica da vazo dos corpos hdricos maiores.

Ocorre que a legislao urbanstica, mais precisamente a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n 6.766), editada em 19 de dezembro de 1979, posterior ao Cdigo Florestal, mas anterior as alteraes introduzidas pela Lei n 7.511/86, prev em seu artigo 4, inciso III que ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias, ser obrigatria a reserva de uma faixa no-edificvel de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica.

Atravs de uma leitura superficial do supracitado comando, poderiam surgir dvidas quanto a sua aplicabilidade, principalmente se comparamos com o artigo 2 do Cdigo Florestal (Lei n 4.771/65).

O legislador ao fixar uma rea non aedificandi de 15 metros de cada lado, ressalvando na parte final do inciso III, do artigo 4 - maiores exigncias da legislao especfica o fez por que o Cdigo Florestal, em determinadas situaes, era menos restritivo. Nos casos de rios contendo at 10 (dez) metros, por exemplo, a rea de preservao permanente correspondia apenas a 05 (cinco) metros.

Somente em 07 de julho de 1986, aps a publicao da Lei 7.511/86, que houve a alterao do artigo 2 do Cdigo Florestal, ampliando as reas de preservao ao longo dos rios e cursos dgua.

Nesses termos, de 19 de setembro de 1979 at 07 de julho de 1986, limitao urbanstica de 15 metros era superior a determinadas exigncias do Cdigo Florestal, no caso de rios e cursos dguas com largura menores de 10 (dez) metros, por exemplo.

Entretanto, com as alteraes do Codex Florestal realizadas em 1986, a rea mnima de preservao permanente passou a ser de 30 (trinta) metros, tornando a legislao ambiental mais restritiva do que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

Diante desse histrico legislativo, a doutrina passou a adotar posicionamento sobre o tema, ora apontando que a Lei n 7.511/86 teria revogado tacitamente o inciso III, do artigo 4, da Lei n 6.766/79, ora interpretando que as limitaes ao direito de propriedade possuem naturezas diversas. Da hermenutica tem-se que uma visa proteo ambiental e a outra se refere restrio ao direito de construir, de cunho urbanstico.

Em que pese os posicionamentos doutrinrios, a aparente antinomia entre o artigo 4, inciso III, da Lei n 6.766/79 e o artigo 2, do Cdigo Florestal, plenamente resolvida pelo princpio constitucional do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, inserto no artigo 225 da Constituio Federal, indiretamente ligado ao principio fundamental da dignidade da pessoa humana (artigo 1, inciso III).

Por esse princpio, na dvida de qual regra deva ser aplicada ao caso concreto, deve prevalecer a que garanta uma maior proteo ambiental (princpio da proteo ambiental).

Por outro lado, o prprio Cdigo Florestal, no seu artigo 2, pargrafo nico, dispe que no caso de reas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos permetros urbanos definidos por lei municipal, e nas regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, em todo o territrio abrangido, observar-se- o disposto nos respectivos planos diretores e leis de uso do solo, respeitando os princpios e limites a que se refere este artigo. (grifamos)

Nesse sentido, sbias so as palavras de PAULO DE BESSA ANTUNES que analisando o pargrafo nico acima elencado, concluiu que foi plenamente recepcionado pelo artigo 30 da Constituio Federal. O respeito aos limites e princpios estabelecidos pelo Cdigo Florestal deve ser interpretado como a impossibilidade legal de que os municpios tornem mais flexveis os parmetros estabelecidos na lei federal . (grifei)

A Jurisprudncia coaduna com o mesmo entendimento, conforme acrdo do Egrgio Tribunal Regional Federal da 2 Regio, que ao analisar o Plano Diretor de Vitria, entendeu que esse instrumento no pode contrariar o disposto na Constituio Federal e no Cdigo Florestal, no que interessa eis sua ementa:

DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAO PREVISTO EM PLANO DIRETOR DO MUNICPIO DE VITRIA. LICENA PARA CONSTRUO. ATERRAMENTO DE REA ENQUADRADA COMO REA DE MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIO E DO CDIGO FLORESTAL. INEXISTNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares superadas [...] Incidncia, no caso concreto, das normas previstas nos artigos 23, VI e VII, 24, VI, 30, II e 225 da CRFB/88. O parcelamento ou loteamento do solo urbano, pelo Municpio, deve observar a proteo, definida em Lei, s reas de preservao ecolgica. O Municpio, ao editar Plano Diretor e definir quais as reas de zoneamento urbano, pode, no mbito de sua competncia legislativa suplementar, alargar a proteo ambiental, sendo-lhe vedado restringila. A rea em questo foi considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e objeto de proteo conforme art. 2 da Lei Federal n 4.771/65 (Cdigo Florestal). A concesso 1 apelante de licena de construo da infra-estrutura do loteamento "Bairro Jabour", pelo Municpio, permitindo-lhe o aterramento de rea de preservao permanente, no cria direito adquirido de poluir. Inexistncia de licena ambiental ou de estudo de impacto ambiental. Apelaes improvidas. (TRF 02 R.; AC 2002.02.01.023408-5; Stima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Theophilo Miguel; Julg. 06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pg. 139).

Tentando solucionar esse aparente conflito entre as normas ambientais e urbansticas, o Projeto de Lei n 3.057/2000 (nova Lei de Parcelamento do Solo Urbano) mantm os 15 (quinze) metros apenas para cursos dgua de at 02 (dois) metros de largura, aplicando o Cdigo Florestal nas demais hipteses.

Diante do exposto, tratando-se de competncia legislativa, incumbe aos Estados e Municpios a regulamentao suplementar em matria ambiental. E ao realizar esse mister dever respeitar as limitaes impostas pela legislao de carter geral (emanadas da Unio), alm da obrigao de conformar suas normas, as regras e princpios da Constituio Estadual e Federal.

Consideraes Doutrinrias

Toshio Mukai (A impossibilidade de alterao, pelos Municpios, dos limites para as reas de preservao permanente previstos pelo artigo 2 do Cdigo Florestal e as inconstitucionalidades da Resoluo 303/2002 CONAMA) [...] no basta, segundo a Lei, apenas ver o lado dos limites. H que se levar em conta, tambm segundo a Lei, os princpios, e, no caso, o princpio a ser levado em conta o da preservao permanente, sendo que, no caso acima, a preservao referida se constitui em 30 (trinta) metros; no pode, portanto, o Municpio exigir menos do que esses trinta metros, sob pena de estar descumprindo o princpio da preservao permanente, que, no caso, quantitativamente, se constitui em 30 metros, no podendo, portanto, ser menos do que essa metragem. Se pudesse ser menor, poderamos ento chegar ao absurdo de nada se exigir como faixa marginal de vegetao nativa, e, nesse caso, o princpio da preservao permanente inexistiria, ofendendo frontalmente o Cdigo Florestal, que, nesse caso, norma geral, impositiva a Estados e Municpios (Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanstico. ano IV, nmero 19, Porto Alegre: Magister, ago/set 2008, pg. 05)

Jurisprudncia:

DIREITO AMBIENTAL - AO CIVIL PBLICA - EDIFICAO DE PRDIO MARGEM DE RIO - DISTNCIA PREVISTA NO CDIGO FLORESTAL NO RESPEITADA - PEDIDO DE DEMOLIO - CONVERSO EM INDENIZAO - PRINCPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE - EMBARGOS INFRINGENTES PROVIDOS No h razo de direito que justifique a demolio de prdio destinado explorao de supermercado to-somente por no ter sido respeitada a distncia da margem de rio prevista no art. 2 do Cdigo Florestal (Lei 4.771, de 1965), se: a) foi edificad