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Perroni & Associados Avaliações e Perícias

Gabrielle Perroni

Contato: 12-99129.3053 E-mail: [email protected]

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUÍZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES - SP.

PROCESSO 0014344-48.2015.8.26.0361

CLASSE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

EXEQUENTE CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE DAS ARVORES

EXECUTADO ELAINE CRISTINA MONTEIRO Respeitosos Cumprimentos.

GABRIELLE MARIA PERRONI DE MARTINI, Arquiteta Urbanista registrada sob o nº A 42.726-8 no Conselho de Arquitetura e Urbanismo, perita judicial, nomeada nos autos do processo supra, tendo procedido aos estudos que se fizeram necessários, vem mui respeitosamente, apresentar o resultado de seu labor técnico, que se encontra consubstanciado no seguinte

LAUDO PERICIAL

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Sumário

1. Objetivo da perícia ......................................................................................................3

2. Informações preliminares ............................................................................................3

3. Data base da Avaliação ..............................................................................................3

4. Princípios e ressalvas .................................................................................................3

5. Classificação do imóvel ..............................................................................................4

6. Documentação do Imóvel ...........................................................................................5

7. Vistoria .......................................................................................................................5

7.1 Caracterização física da região ................................................................................6

7.1.1 Ocupação ..........................................................................................................6

7.1.2 Melhoramentos públicos ....................................................................................6

7.1.3 Análise do entorno .............................................................................................6

7.1.4 Caracterização física do imóvel .........................................................................7

7.1.5 Descrição dos ambientes..............................................................................8

7.1.5.1 Sala de estar ...................................................................................................8

7.1.5.2 Cozinha e Area de Serviço............................................................................11

7.1.5.3 Banheiro .......................................................................................................12

7.1.5.4 Dormitório ao lado do banheiro .....................................................................13

7.1.5.5 Dormitório .....................................................................................................15

8. Metodologia, pesquisa e dados ................................................................................17

9. Memória de cálculo ...................................................................................................17

10. Cálculo ..................................................................................................................18

11. Benfeitoria/ Depreciação .......................................................................................18

12. Valores Finais .......................................................................................................18

13. Conclusões ...........................................................................................................19

14. Bibliografia ............................................................................................................19

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1. Objetivo da perícia

A presente ação monitória tem por objeto a definição de valor de real de mercado de

venda do imóvel localizado na Rua General Osório nº 355, bloco IV, 3º andar, apto 33

Vila Nova Aparecida, Mogi das Cruzes, São Paulo, no estado de conservação real.

Real valor de mercado:

O “Real valor de mercado” pode ser definido como: “(...) o preço que o imóvel poderia alcançar se colocado a venda em prazo razoável, com o vendedor desejado, mas não estando obrigado a vendê-lo, e o comprador adquirindo-o com inteiro conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais está adaptado e poderá ser utilizado sem, contudo estar obrigado a comprar. Em outras palavras, seria o preço obtido através de uma compra e venda a vista (...)”, segundo o entendimento de Stanley McMichel – em McMichael’s Appraising Manual (4ª edição) – Editora Prentice Hall.

2. Informações preliminares

2.1 Em sua inicial às fls. 01/04, o condomínio alega que a Ré não efetua os

pagamentos de condomínio conforme planilha apresentada e valor fixado da sentença

anterior.

2.2 A folha 07, ficou intimada a parte devedora a efetuar o pagamento

espontaneamente e foi-lhe apresentado forma de pagamento.

2.3 As folhas 46/47 foi apresentado novamente a planilha de cálculos tendo decorrido

do tempo deferido à fls. 07.

2.4 No decorrer do processo não houve manifestação por parte da Ré sendo

determinado à fl. 90, que a penhora recaísse sob o imóvel objeto desta.

2.5 As fls 105/106, o meirinho informa ter cumprido o mandato e informa que não

possui habilidades técnicas para avaliar o imóvel, sendo esta perita nomeada às fls.113.

3. Data base da Avaliação A avaliação é referente ao mês de setembro de 2017. 4. Princípios e ressalvas

4.1 O presente Laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes

do Código de ética profissional do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia,

Arquitetura e Agronomia).

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4.2 Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeito de títulos,

invasões, hipotecas, superposições de divisas e outros, por não integrarem o objetivo

desta avaliação.

4.3 No Laudo de perícia apresentado presume-se que as dimensões constantes das

documentações oferecidas estão corretas e que o título de propriedade é verdadeiro.

4.4 Todas as opiniões, análises e conclusões emitidas neste laudo, foram baseadas nas

informações colhidas através de pesquisas e levantamento efetuados, admitindo-se como

verdadeira as informações prestadas por terceiros.

4.5 Partimos do princípio que toda a documentação apresentada encontra-se com

informações corretas.

5. Classificação do imóvel

O objeto desta perícia encontra-se área cujo zoneamento que a abrange é o ZOP-2,

Zona de Ocupação Preferencial 2 – contempla as áreas de incentivo ao uso residencial,

admitindo os mesmos usos que a ZOP – 1 porém com critérios de ocupação mais

restritivos.

Figura 1: Mapa de Zoneamento do local onde encontra-se o objeto desta perícia. (destacado em

vermelho)

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6. Documentação do Imóvel

A propriedade do imóvel é de Elaine Cristina Monteiro conforme matrícula apresentada

às fls. 62/89.

Matrícula do imóvel nº 39.524 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.

A Inscrição imobiliária do imóvel é: 30.029.077.015-5

7. Vistoria

O desenvolvimento da presente perícia envolveu vistoria ao objeto desta no dia 25 de

setembro de 2017, investigando-se a situação do imóvel e respectiva construção, bem

como buscando dados sobre o mercado imobiliário local.

Estavam presentes na vistoria:

Exequente

Sra. Andrea, síndica do condomínio Parque das Arvores, residente no bloco I

apartamento 31.

Executado

Sra. Elaine Cristina Monteiro

OBS: A Sra. Elaine não permitiu a entrada da representante do Condomínio Parque das

Arvores, Sra. Andrea. Esta aguardou do lado de fora do apartamento até o término da

vistoria.

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7.1 Caracterização física da região

7.1.1 Ocupação

O imóvel está localizado na Rua General Osório nº 355 Vila Nova Aparecida conforme

imagem abaixo.

Figura 2: Mapa de localização do condomínio Parque das Árvores em relação ao Distr. Cezar de

Souza (destacado em círculo vermelho).

7.1.2 Melhoramentos públicos

Em termos de circulação viária o bairro possui vias públicas asfaltadas, com ponto de

ônibus em frente ao condomínio, iluminação pública, energia elétrica, internet e telefone,

água encanada, escoamento de águas pluviais, rede de tratamento de esgoto, guias e

sarjetas.

7.1.3 Análise do entorno

O bairro Vila Nova Aparecida está próximo dos seguintes bairros: Jardim das Bandeiras,

Loteamento Rio Acima, Jardim São Pedro e também possui, a sua frente, uma área em

declive e aclive coberta por vegetação.

O imóvel encontra-se a alguns metros do final da rua, com ponto de ônibus em frente a

entrada do condomínio, com baixo trafego e fluxo de pedestres. Não possui comércios e

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serviços ao seu redor, sendo necessário caminhar até a Rua Justiniano José da Rocha

para encontrá-los.

Constitui-se de área afastada do centro desta comarca em 7 Km e do Shopping Mogi em

5Km.

7.1.4 Caracterização física do imóvel

Figura 3: Terreno do condomínio delimitado

O condomínio Parque das Arvores possui, em sua área comum, uma vaga por

apartamento, um salão de festas, uma sala de administração e portaria automatizada, ou

seja, não possui porteiro 24 horas.

O padrão do imóvel é considerado simples - - “características: executados obedecendo à

estrutura convencional e arquitetura simples. Geralmente com poucas vagas para

estacionamento. É predominante a utilização itens construtivos básicos e acabamentos

simples e econômicos. Eventualmente podem ter elevadores. Fachadas com acabamento

simples, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ocorrer na

fachada principal aplicação de cerâmicas comuns ou texturas”.

Local de acesso: o imóvel possui um único acesso pela Rua General Osório, com acesso

de pedestres e veículos diferenciados.

Terreno: o terreno possui aclives, é regular, seco, com escoamento de águas pluviais e

esgoto, caixas de gordura, rampas e escadas de acesso.

Condomínio: trata-se de uma construção antiga entregue em 1998 aos moradores com

nove torres com 4 pavimentos (andar térreo + 3 pavimentos) sendo quatro apartamentos

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por andar, uma vaga por apartamento, hall comum em cada andar para acesso aos

apartamentos, não possui elevador, possui escada de acesso ventilada naturalmente e

iluminada natural e artificialmente.

Apartamento:

Figura 4: Planta baixa do bloco de apartamentos do condomínio.

A unidade habitacional individual é dividida em dois quartos, um banheiro, uma sala, um

terraço, uma cozinha e uma área de serviço. A posição dos cômodos está apresentada

na figura 4 destacada em um quadrado vermelho.

7.1.5 Descrição dos ambientes

7.1.5.1 Sala de estar

A porta de entrada é de madeira pintada de branco. Encontra-se danificada com furos e

diversas lascas com a maçaneta também danificada (conforme figura 5 e 6).

O quadro geral de energia encontra-se sem a tampa protetora (conforme figura 5 e 6).

A sala de estar possui paredes pintadas com tinta látex. Apresenta sujeira e vários pontos

de deterioração.

Possui dois tipos de piso: um cerâmico faltando peças e quebrado e, sobreposto a este,

um laminado intertravado acabamento cor de madeira em estado deplorável. Está

soltando, descascando e não mais travado (conforme figura 9).

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A porta de correr para o terraço é de alumínio com vidro de correr e encontra-se em bom

estado de conservação. Não possui vidros quebrados.

As tomadas e antena não possuem espelho. Estão todas aparentes (conforme figura 7).

Figura 5: Area de acesso ao apartamento pertencente a sala de estar. Detalhes da caixa de

energia, estado de conservação da porta e piso.

Figura 6: Detalhe da parede da área de acesso ao apartamento: danos na porta, parede e piso.

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Figura 7: Tomadas e antena sem espelhos.

Figura 8: Porta de correr para o terraço e

pintura das paredes.

Figura 9: Detalhe do estado de conservação do piso solto e deteriorado.

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7.1.5.2 Cozinha e Area de Serviço

A porta de entrada da cozinha apresenta danos em seu batente.

A parede da cozinha é revestida até meia altura com revestimento cerâmico, borda

cerâmica em ambos os lados de maior extensão encontrando-se em bom estado de

conservação. Acima da borda cerâmica é pintado com tinta látex apresentando sujeira,

manchas e danos de simples reparo (conforme figura 11).

O piso é revestimento cerâmico e possui pisos danificados - quebrados, trincados e

manchados (conforme figura 12).

Possui uma meia parede dividindo a cozinha e a área de serviço com revestimento

cerâmico em bom estado de conservação.

A Area de serviço é integrada à cozinha possuindo revestimento cerâmico nas paredes

até meia altura, uma janela na extensão total da parede menor com vidro faltante e duas

peças trincadas. O piso é de revestimento cerâmico e possui algumas peças manchadas

e trincadas (conforme figura 13).

O teto de ambos ambientes é pintado com tinta látex e encontra-se em bom estado de

conservação.

Figura 10: Cozinha e área de serviço integradas.

Figura 11: Detalhe do revestimento cerâmico, borda e pintura das paredes de maior extensão. Apresenta manchas na pintura.

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Figura 12: Detalhe do piso da cozinha e área de serviço.

Figura 13: Detalhe da janela da área de serviço.

7.1.5.3 Banheiro

O Banheiro possui revestimento cerâmico em todas as paredes até meia altura, com

borda cerâmica. Acima desta, possui acabamento de pintura látex em bom estado de

conservação.

O piso é de revestimento cerâmico e encontra-se em bom estado de conservação.

O teto é pintado com tinta látex e encontra-se bastante deteriorado (conforme figura 15).

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O batente da porta e a parede em seu envoltório encontram-se bastante deteriorado

(conforme figura 15).

A janela de alumínio com vidro encontra-se em bom estado de conservação.

O vaso sanitário é de caixa acoplada e encontra-se sem a tampa (conforme figura 14).

O registro de abertura de água do chuveiro encontra-se sem seu acabamento (conforme

figura 14).

Figura 14: Detalhe do revestimento, piso, registro e vaso sanitário.

Figura 15: Detalhe do teto, batente e parede.

7.1.5.4 Dormitório ao lado do banheiro

Possui o mesmo piso da sala (cerâmico/ laminado) em estado de conservação

deteriorado (conforme figura 18).

A porta é de PVC sanfonado na cor marrom (conforme figura 18).

As paredes são de alvenaria com acabamento em pintura látex. Apresenta diversos furos

abaixo da janela e algumas trincas (conforme figura 16).

A janela é de alumínio de correr com vidro. Possui vidros trincados e quebrados. Está

deteriorada com marca de infiltração na parede abaixo da mesma (conforme figura 16).

O teto possui acabamento em pintura látex e marcas de infiltração (conforme figura 17).

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Figura 16: Vista da janela e parede deteriorada.

Figura 17: Teto com marcas de infiltração e deterioração.

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Figura 18: Porta sanfonada e piso.

7.1.5.5 Dormitório

Possui o mesmo piso da sala (cerâmico/ laminado) em bom estado de conservação

(conforme figura 19).

As paredes são de alvenaria com acabamento em pintura látex. Apresenta deterioração

abaixo da janela (conforme figura 19).

A janela é de alumínio de correr com vidro. Possui vidros trincados e quebrados. O trilho

está quebrado impossibilitando seu funcionamento (conforme figura 20).

O teto possui acabamento em pintura látex em bom estado de conservação (conforme

figura 19).

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Figura 19: piso e paredes.

Figura 20: janela e parede.

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8. Metodologia, pesquisa e dados

Nas avaliações os métodos dividem-se em: Diretos (aqueles que definem o valor de

forma imediata através da comparação direta com os dados de elementos

assemelhados) e Indiretos (aqueles que definem o valor através de processos e cálculos

com emprego de submétodos auxiliares como o de custo, o de renda, o involutivo,

outros).

No caso específico desta avaliação foi utilizado o “Método Comparativo Direto de Dados”. Este método consiste em determinar o valor do imóvel pela comparação com outros

similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e

admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda têm valor igual, ou guardam

proporcionalidade linear.

No processo comparativo, a comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é

feita levando-se em conta características intrínsecas de cada um e adaptando-se às

diversas condições por fórmulas próprias.

Foram considerados para esta perícia imóveis residenciais no mesmo condomínio e na

mesma região da cidade onde está localizado o objeto com os seguintes parâmetros:

localização, zoneamento, acessibilidade, coeficiente de aproveitamento, taxa de

ocupação, espaço físico, estado de conservação.

9. Memória de cálculo

A signatária utilizou-se de homogeneização de fatores para reajustar as diferenças dos

elementos da amostra.

“Ponderação”: dentre os elementos coletados, todos estão situados no mesmo bairro e se

mostraram com algumas características similares às do avaliando. Por esta razão, foram

preferidos para compor a amostra analisada.

“Fator Fonte”: optou-se por um desconto de 6% nos valores referentes às ofertas

informadas pelas imobiliárias, em virtude de uma provável diminuição desta magnitude no

preço final, caso o negócio venha a se realizar.

Os resultados obtidos permitem, segundo a Norma NBR 14652:2 qualificar a presente

avaliação quanto ao grau de precisão III (três).

O grau de precisão mede o grau de incerteza que a amostra permite à avaliação sendo o

grau III mais preciso e o grau I menos.

As seleções de todos os dados locais foram realizados pela signatária.

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10. Cálculo

O critério básico para o cálculo do Real Valor de Mercado do imóvel será dado entre o

limite inferior e superior apresentados em próximo item.

Em anexo encontram-se os elementos analisados e a memória de cálculo desta perícia.

11. Benfeitoria/ Depreciação

Características construtivas: costumamos classificar as benfeitorias de acordo com suas

características construtivas, estabelecendo preços unitários a fim de facilitar a avaliação

de imóveis que possam ser comparáveis aos padrões que ele se apresenta.

Classificação da benfeitoria: após vistoriar o imóvel em questão, a signatária classificou o

tipo da benfeitoria de padrão simples, sem elevador.

Depreciação: foi considerada a época em que o imóvel foi construído, as características

construtivas, acabamentos deteriorados e/ou mau estado de conservação, necessitando

assim, levar em conta a sua depreciação que significa perda de valor sofrida por um bem,

que pode ser de ordem física ou funcional.

A de ordem física é decorrente do desgaste nas partes construtivas desse bem. Esse

desgaste pode ser resultado de avarias bruscas acidentais, ou do uso constante através

dos anos, provocando uma velhice material ou decrepitude. A depreciação de ordem

funcional pode ser provocada, no caso de bens imóveis, por inadequação por falhas no

projeto, superação ou anulação.

A superação é consequência do desenvolvimento de novas técnicas, aparecimento de

novos materiais no mercado, etc. A anulação é o resultado da inadaptabilidade para

outros fins. Como por exemplo, o caso de armazém que, por restrições de zoneamento,

não pode funcionar no local onde foi construído nem adaptado como residência.

Medidas de proteção, conservação ou adaptação podem determinar o retardamento ou

diminuição dos efeitos de depreciação; nunca, porém, eliminá-los.

Todos os fatores serão medidos e ponderados e, a depreciação, determinará o preço

final da benfeitoria.

12. Valores Finais

O intervalo de confiança do valor do metro quadrado de venda é de no máximo

R$2.248,63 e no mínimo R$1.837,87 para o imóvel objeto deste.

De acordo com o levantamento realizado, aferições das benfeitorias e depreciações e

considerando todos os índices já mencionados neste laudo, o Valor de venda do imóvel

apurado deve ser R$111.745,34 (cento e onze mil, setescentos e quarenta e cinco

reais e trinta e quatro centavos).

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13. Conclusões

Nada mais havendo a esclarecer, o signatário encerra esta perícia com dezenove folhas

digitadas no anverso por processo eletrônico acompanhado de:

Anexo I: fotográfico da área comum do Condomínio Parque das Arvores.

Anexo 2: Elementos da avaliação

Anexo 3: Memória de cálculo

14. Bibliografia Juliano, Rui – Manual de Perícias – 4ª edição

Sistema Nacional de Pesquisas e Custos e Indices da Construção Civil – SINAPI – Jan

de 2012.

Sindicato da Industria e Comercio – SINDUSCON – https://www.sindusconsp.com.br/cub/

- consulta realizada em 25 de setembro de 2017.

NBR 14.652:2

Lei de Zoneamento - Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes – LOUOS.

N. Termos

P. Deferimento,

Mogi das Cruzes, 02 de outubro de 2017.

Arq.ªGabrielle Maria Perroni De Martini

Perita Judicial Responsavel - CAU A.42726-8

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ANEXO I

Imagens do condomínio : área comum e fachada

Imagem 1: Frente do condomínio

Imagem 2: Portaria do comdomínio

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2

Imagem 3: vista do portão de entrada de veículo visto de dentro do condomínio.

Imagem 4: vista da área comum do condomínio

Imagem 5: vista da área comum do condomínio.

Este anexo possui duas folhas.

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ANEXO II

Elementos da Avaliação

Este anexo possui sete folhas.

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25/09/2017DATA DA PESQUISA :

BL IX APTO 32

TELEFONE :FABIO RODRIGO V DA SILVACONTATO :

PROPRIETARIOIMOBILIÁRIA :

NATUREZA :

CIDADE :VILA NOVA APARECIDABAIRRO :COMP.:355NÚMERO :RUA GENERAL OSORIOENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :796,9829 ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :30SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 8.000,00 80,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 100,00ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :TOPOGRAFIA :CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Transação

em acliv e de 5% até 10%Direta Regular Não

seco

MOJI DAS CRUZES - SPUF :CEP :

MELHORAMENTOS :PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

08750-790 SP

UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : MOJI DAS CRUZES - SP - 2017

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Leste

DORMITÓRIOS : 2 0SUÍTES : W.C. : 1 0QUARTO EMPREGADAS :

VAGAS COB.: 5490 VAGAS DESCOB.:

PISCINA : 0 SALÃO DE FESTAS: 1PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 4

PADRÃO : apartamento econômico (-) CONSERVAÇÃO : e - reparos simples

IDADE : 20 FRAÇÃO : 0,69 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 54,69 ÁREA COMUM M² 7,07 GARAGEM M² : 10,35 TOTAL M² : 72,11

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

1

anosCOEF. PADRÃO : 0,600

COEF. DEP. (k) : 0,710

(11)-41111111

FATORES ADICIONAISADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00

ADICIONAL 04: 1,00 ADICIONAL 05: 1,00 ADICIONAL 06: 1,00

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 1.666,96

HOMOGENEIZAÇÃO : 1.666,96

VARIAÇÃO : 1,0000

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃOFATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

VALOR VENDA (R$) : 91.166,00 VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00

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BL II APTO 2

30029075002-5

TELEFONE :REINALDO EDUARDO CACHINESKICONTATO :


NATUREZA :





Transação


seco






TESTADA - (cf) m :

08750-790 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Oeste




PADRÃO : apartamento econômico (-) CONSERVAÇÃO : d - entre regular e reparos simples



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

2


COEF. DEP. (k) : 0,772

(11)-41111111





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0000



fls. 151


APTO 3 BL IV

TELEFONE :MARIO SERGIO WILLIAM DE OLIVEIRACONTATO :


NATUREZA :





Transação


seco






TESTADA - (cf) m :

08830-600 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Sul




PADRÃO : apartamento econômico (-) CONSERVAÇÃO : f - entre reparos simples e importantes



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

3


COEF. DEP. (k) : 0,616

(11)-41111111





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0000



fls. 152


BL V APTO 22

TELEFONE :PEDROCONTATO :

ARGENTINO IMOVEISIMOBILIÁRIA :

NATUREZA :





Oferta


seco






TESTADA - (cf) m :

08750-790 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO










CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

4


COEF. DEP. (k) : 0,710

(11)-47994327





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0000



fls. 153


BL V APTO 3

TELEFONE :JOAOCONTATO :

EVIDENCE IMOVEISIMOBILIÁRIA :

NATUREZA :





Oferta


seco






TESTADA - (cf) m :

08750-790 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Sul




PADRÃO : apartamento econômico (-) CONSERVAÇÃO : c - regular



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

5


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-47261867





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0000



fls. 154


BL I APTO 24

TELEFONE :ANDREACONTATO :

BELLA CITA IMOVEISIMOBILIÁRIA :

NATUREZA :





Oferta


seco






TESTADA - (cf) m :

08750-790 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO







PADRÃO : apartamento econômico (-) CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

6


COEF. DEP. (k) : 0,822

(11)-984325722





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0000



fls. 155


BL II APTO 14

TELEFONE :NELSON JUNIORCONTATO :IMOBILIÁRIA :

NATUREZA :





Oferta


seco






TESTADA - (cf) m :

08750-790 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO










CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

7


COEF. DEP. (k) : 0,710

(11)-984325722





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0000



fls. 156


Gabrielle Perroni


ANEXO II

Memória de Cálculo

Este anexo possui seis folhas.

fls. 157

MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA

DESCRIÇÃO : PROCESSO 0014344-48.2015.8.26.0361 DATA : 25/09/2017

OBSERVAÇÃO :

FATOR OFERTA/TRANSAÇÃO :

FATOR ÍNDICE1.221,48Localização

Obsolescência

Padrão

Vagas

PARCELA DE BENFEITORIA :

Idade 20

Estado de Conservação G - REPAROS IMPORTANTES

apartamento econômico (-)

Vagas

Acréscimo

FATORES

1

0,1

0,9 0,8

EDIFICAÇÃO VALORES DE VENDA : IBAPE-SP - 2017 - MOJI DAS CRUZES - SP

fls. 158

Núm. Endereço Valor Unitário Homogeneização Variação

MATRIZ DE UNITÁRIOS

1 RUA GENERAL OSORIO ,355 1.666,96 1.666,96 1,0000







fls. 159

Núm. X Y

GRÁFICO DE DISPERSÃO

1 1.666,96 1.666,96

2 1.532,64 1.532,643 1.757,54 1.757,54

4 2.221,61 2.221,61

5 2.386,18 2.386,18

6 2.435,55 2.435,55

7 2.302,25 2.302,25

fls. 160

GRÁFICO DE DISPERSÃO

fls. 161

Média Unitários :Desvio Padrão :

- 30% :

+ 30% :

377,35

2.043,25

1.430,27

2.656,22

18,4700

377,35

2.043,25

1.430,27

2.656,22

18,4700

Tipo :

Modalidade :

Data :Cliente :Área terreno m² :

Apartamento

Venda

25/09/2017

5 VARA CIVEL DE MOGI DAS CRUZES8.000,00

APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS

Média Unitários :Desvio Padrão :

- 30% :

+ 30% :

DADOS DO AVALIANDO

VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS

Coeficiente de Variação : Coeficiente de Variação :

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

1

3

3

4

Descrição

Carac. do imóvel avaliando

Quantidade mínima de

Intervado de ajuste de cada

2 dados de mercado usados

Identificação dos dadosde mercado

fator e p/ o conj de fatores

GRAU I I ICompleta quanto a todasvariáveis analisadas

12

Apresentação de inform ref a todas as caract dos dos dados analisados

0,80 a 1,25

GRAU I ICompleta qto aos fatoresusados no tratamento

5

Apresentação de inform ref a todasas caract dos dos dados analisados

0,50 a 2,00

Adoção de situaçãoparadigma

3

Apresentação inform ref a todos ascaract dos dados ref aos fatores

0,40 a 2,50 *a

GRAU I

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:

3

2

2

1

8

I

MÉDIA SANEADA (R$):

INTERVALO MÍNIMO :INTERVALO MÁXIMO :

III

2.043,25

1.837,872.248,63

2.043,25000 111.745,34

INTERVALO MÍNIMO :INTERVALO MÁXIMO :

1.837,872.248,63

FORMAÇÃO DOS VALORES

INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): AvaliandoINTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Paradigma

VALOR UNITÁRIO (R$/m2): VALOR TOTAL (R$) :

GRAU DE PRECISÃO:

GRAU DE PRECISÃO

Distribuição espacial

Local : RUA GENERAL OSORIO 35 BLOCO IV APTO 33 VILA NOVA APARECIDA SAO

Edificação m² : 54,69

fls. 162

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