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APR-1679-C Novembro/2011

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Antônio Paulo Ronchi

Referências: falência, no 2009.017201-4, 4ª Vara Cível de Sorocaba

RESUMO

or determinação do Juízo de Direito da 4a Vara Cível de Sorocaba, é feito

laudo de avaliação na ação de falência, sob n 2009.017201-4, de autoria

de Auto Peças Porto Eixo contra TCS – Transportes Coletivos de Soroca-

ba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano.

Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia pre-

conizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas)

e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado

do imóvel de matrícula 97.654 do 1º RI de Sorocaba é de 6.462.283 reais.

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SUMÁRIO

Condições preliminares............................................................... 4

Objetivo da avaliação................................................................ 4

Objeto........................................................................................ 4

Pressupostos............................................................................... 4

Orientação dos trabalhos........................................................... 5

Situação do imóvel...................................................................... 6

A localização............................................................................. 6

O local onde está inserido.......................................................... 6

A infraestrutura urbana.............................................................. 7

As principais características...................................................... 8

Avaliação....................................................................................... 12

Critério....................................................................................... 12

Breve diagnóstico do mercado imobiliário................................ 12

A metodologia utilizada............................................................. 13

Cálculos do valor do imóvel...................................................... 14

Conclusão técnica....................................................................... 17

Palavra final............................................................................ 18

Anexos

1 – Dados de mercado

2 – Análise estatística

3 – Especificação da avaliação

CONDIÇÕES PRELIMINARES As razões e a maneira pela qual a perícia é feita

Objetivo da avaliação

ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro

urbano na cidade de Sorocaba.

Objeto

rédio nº 6.500 da Rodovia Raposo Tavares, km 99, em Sorocaba, de

matrícula 97.654 do 1º RI, de propriedade de TCS – Transportes Cole-

tivos de Sorocaba Ltda., com superfície de 14.680,00 m2, cujo terreno é

assim descrito: “na frente onde mede 258,90 metros, com a Rodovia Rapo-

so Tavares; pelo lado direito, de quem da via olha para o imóvel, onde

mede 91,15 metros, com Sérgio Xavier de Almeida, pelo lado esquerdo,

onde termina em zero, com Roberto Carvalho França, Dr. Milton Tavares,

Angelo Vial e Milton de Tales”.

Pressupostos

este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres

e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem

comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus regis-

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Condições preliminares

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tros têm fundamentação legal.

Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técni-

cos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informa-

ções, tomadas de boa-fé.

Orientação dos trabalhos

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

seguintes etapas:

Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo sín-

dico, especialmente cópias das matrículas em apreço;

Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 16 de novembro de 2011);

Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Tho-

más Paulo Ronchi;

Elaboração de laudo de avaliação.

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VISTORIA Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança

A localização

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

seguintes etapas:

O imóvel está situado na rodovia Raposo Tavares, nas proximidades da

avenida Mário Campolim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços

vermelhos] em imagem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em

imagem de satélite de Google Earth.

Figura 1 – imóvel em mapa

Figura 2 – imagem de satélite

O local onde está inserido

enominado Parque Campolim, o lugar está incluído na malha urbana de

Sorocaba.

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Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é

aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constan-

te e intensa de veículos, mas não há passagem constante de pedestres.

A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sóli-

dos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultu-

ra e lazer bem como igrejas de diferentes religiões. Nesse ínterim, possui

infraestrutura completa, e sua ocupação é mista [residencial multifamiliar e

comercial], com padrão de ocupação normal e facilidade de acessos.

Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções

residenciais de padrão fino, com tendência de assim permanecer em curto

prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de comércio de

padrão superior e alta atratividade.

Nas imediações são encontrados dois shoppings [Esplanada e Panorâ-

mico], três hipermercados [Carrefour, Extra e Assaí], bancos e sem-número

de estabelecimentos comerciais dos mais variados [farmácias, restaurantes,

lanchonetes, postos de combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especial-

mente ao longo da avenida Antônio Carlos Comitre, principal artéria da loca-

lidade.

A infraestrutura urbana

avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio

e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável,

rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia.

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Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inú-

meras vias do bairro, nas imediações do imóvel.

As principais características

imóvel está disposto em meio de quadra; com base no registro, tem área

total de 14.680,00 m2. Está cadastrado na PMS (Prefeitura Municipal

de Sorocaba) sob nº 80.15.37.0146.01.000.

Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR2 –

Zona Residencial 2.

Faz frente para a Rodovia Raposo Tavares, na sua confluência com a

rua Lázaro Guerreiro Puglia, como se vê na montagem fotográfica 1, na qual

a rodovia está do lado esquerdo.

Foto 1 – Terreno na confluência da rodovia Raposo Tavares e a rua Lázaro Guerreiro Puglia

A frente do terreno para a rodovia é identificada por cerca de arame

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Vistoria

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farpado sobre mourões de concreto, como se verifica pela foto 2.

Foto 2 – Frente do imóvel para a rodovia

A frente secundária do imóvel, para a rua Lázaro Guerreiro

Puglia, também é identificada por cerca de arame. Vista geral desta frente

encontra-se na fotografia 3, pela qual se verifica que, em frente ao imóvel, na

maior parte, esta rua não está pavimentada.

Foto 3 – Vista parcial do interior do terreno

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No fundo, em parte, o imóvel apresenta um córrego, observado na

fotografia 4. A parte restante dessa divisa é configurada com muro de alvena-

ria do Condomínio Isaura, tema da foto 5.

Foto 4 – Vista parcial do córrego

Foto 5 – Vista parcial de muro no fundo do terreno

Mediante o cadastro municipal e observações in loco o imóvel não

possui edificações. A maior parte do imóvel apresenta vegetação de porte ras-

teiro, especialmente gramíneas. Há também algumas árvores, especialmente

na faixa ciliar ao córrego. Melhor se mostra pelas estampas 6 e 7.

Foto 6 – Vista do interior do imóvel

Vistoria

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Foto 7 – Outra vista do interior do terreno

AVALIAÇÃO Os meios e a atribuição do valor do imóvel

Critério

avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas

seguintes normas em vigor:

Norma Brasileira NBR 14.653, da Abnt (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Pro-

cedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos;

Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo,

2005.

Breve diagnóstico do mercado imobiliário

esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Soroca-

ba revelam existir número pequeno de ofertas de imóveis de porte e

características similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a

rodovia Raposo Tavares e nas proximidades do Shopping Esplanada.

De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximida-

des desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de

negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores

quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomí-

nios fechados.

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Avaliação

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O bom volume de negócios pode ser explicado pelo “Feirão da Caixa”

e a campanha de lançamento do programa governamental “Minha Casa,

Minha Vida”.

Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua

formação de valor: frente para rodovia de importante circulação no município

e proximidade de importante polo comercial e de vários lançamentos imobi-

liários recentes. Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura

compatível ao padrão da região.

A metodologia utilizada

tiliza-se o método comparativo direto de dados de mercado, isto é, o

valor do terreno é alcançado por intermédio da comparação com dados

de mercado1, devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com

as instruções normativas.

No caso em pauta, é feito o tratamento científico dos dados obtidos,

pela inferência estatística, que é feito utilizando-se o software SisReN.

O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área,

usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si

quanto a áreas e benfeitorias.

Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar

essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais

1 Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram

vendidos recentemente.

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tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as

características específicas de cada um dos imóveis.

Valor do imóvel

ara o caso em exame, foram encontrados nove dados de mercado na

região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características

estão relacionadas no anexo 1.

Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são

relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência

de formação de preços para explicar o valor total do imóvel.

Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de aparta-

mentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características

(ou variáveis independentes):

Área do terreno: variável quantitativa, expressa em m2, destina-

da a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mer-

cado, sua relação com a variação dos preços;

Polo de interesse: variável qualitativa, atribuída em nº [de 1 até

5], que visa qualificar maior valor do imóvel pela sua proximida-

de e/ou facilidade de acesso ao polo comercial.

Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é,

um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo.

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Avaliação

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A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma

equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de

venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região

onde está situado.

O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das

propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser expli-

car fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significati-

vas, que, via de regra, englobam as influências das demais.

Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 2] permitiram um modelo

no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão rela-

cionadas com a área do terreno e o polo de interesse.

Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso

pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático:

Valor unitário = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12

× Área do terreno2 – 0,001205743097 × Polo de interesse

1/2)

A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para

cada uma das variáveis estudadas:

Existe uma relação inversamente proporcional do preço com a

área do terreno: à medida que a área aumenta, o valor unitário do

terreno diminui;

Há uma relação direta do preço com o polo de interesse, isto é, à

medida que aumenta o índice, aumenta o valor unitário.

Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de

Avaliação

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predição deste modelo é considerado bom.

E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau

de Fundamentação I e o Grau de Precisão III. A especificação desta ava-

liação é apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela

estão ali destacados em azul.

■■ Cálculo do valor do imóvel

Como é dito, o imóvel possui área de 14.680,00 m2. Com este dado,

atribuindo-se índice “3” ao polo comercial, com o uso do modelo matemático

obtido, obtém-se o valor unitário (Vu) de terreno, da seguinte forma:

Vu = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12 × 14.680,002 – 0,001205743097 × 31/2)

Nesse ínterim, encontra-se o valor médio de R$ 517,89 por metro qua-

drado, além do valor máximo de R$ 815,64 e o mínimo de R$ 379,39. Consi-

dera-se um desconto de 15% no valor médio, uma vez que, diferentemente

dos dados de mercado utilizados na formação deste valor, o imóvel em tela

tem uma faixa considerada APP (Área de Preservação Permanente).

Assim, o valor do imóvel (Vi) é obtido multiplicando-se a área do ter-

reno (At) pelo valor unitário e o dito desconto, ou seja:

Vi = At × Vu

Vi = 14.680,00 × 517,89 × (1 – 0,15)

Vi = 14.680,00 × 440,21

Vi = R$ 6.462.283,00

[Seis milhões, quatrocentos e dois mil, duzentos e oitenta e três reais]

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CONCLUSÃO TÉCNICA A perícia atribui valor ao imóvel

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para

Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau I de enquadramen-

to, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado para

o imóvel de matrícula 97.654 do 1º RI é de R$ 6.462.283,00.

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PALAVRA FINAL Últimas considerações e forma de apresentação do laudo

ste laudo de avaliação contém 18 folhas, impressas apenas na frente,

todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui

três anexos.

Sorocaba, 18 de novembro de 2011

Antônio Paulo Ronchi

CREA/SP 0601041072

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