LAUDO DE AVALIAÇÃO - bfre.com.br · Anexo 2: Relatório Fotográfico Anexo 3: Cálculos...

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CONSULENTE : BANCO OURINVEST S/A.

OBJETO : Prédio comercial - Avenida Rio Branco, nº 174 Centro

– Rio de Janeiro - RJ.

A DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA, tendo sido consultada para a avaliação dos bens supra mencionados, vem apresentar seus cálculos e conclusões consubstanciados no presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 0001/10

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A

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ÍNDICE

ÍNDICE .............................................................................................................................................................2

1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE.....................................................................................................3

2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.....................................................................................................4

2.1. INTRODUÇÃO .....................................................................................................................................4 2.2. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS..............................................................................5 2.3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS .........................................................................................................6 2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................................6 2.5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEXO I DA ICVM 472 ..................................................................7

3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO.............................................................................................................9

3.1. LOCALIZAÇÃO.........................................................................................................................................9 3.1.1. Croqui de Localização...................................................................................................................9

3.2. ANÁLISE DA REGIÃO.............................................................................................................................10 3.2.1. Diagnóstico da Região Central ...................................................................................................10

4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS..................................................................................................................13

4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES...............................................................................................13 4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO...........................................................................................13

4.2.1. Terreno ........................................................................................................................................13 4.2.2. Benfeitorias..................................................................................................................................14 4.2.3. Instalações especiais ...................................................................................................................17

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ............................................................................................................18

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................................................21

6.1. PRELIMINARES.................................................................................................................................21 6.1.1. Metodologia.................................................................................................................................21 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado .............................................................................22 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO ...........................................................................................................24 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE ........................................................24

6.2. CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ...............................................................................................................25

7. ENCERRAMENTO...................................................................................................................................26

Acompanham este laudo os seguintes anexos: Anexo 1: Croquis de Localização Anexo 2: Relatório Fotográfico Anexo 3: Cálculos Avaliatórios Anexo 4: Documentação Compulsada Anexo 5: Declarações

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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: Banco OURINVEST S/A.

OBJETO: Prédio comercial.

LOCALIZAÇÃO: Avenida Rio Branco, nº 174 – Bairro Centro

Município do Rio de Janeiro - RJ.

FINALIDADE: Determinação do Valor de Mercado.

METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Dezembro de 2.009.

VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:

VALOR DE AVALIAÇÃO = R$ 194.500.000,00

(cento e noventa e quatro milhões e quinhentos mil reais)

VALORES SEGREGADOS RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:

VALOR DO TERRENO = R$ 68.660.000,00

VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$ 125.840.000,00

RESPONSABILIDADE TÉCNICA DO LAUDO:

São Paulo, 15 de janeiro de 2010.

_____________________________ DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

MÁRIO JOSÉ BRITO MOLARI Engenheiro Civil - CREA nº 600649320

_____________________________ DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

RENATA VELOSO CABRAL Arquiteta - CREA nº 5061554113


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2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

2.1. INTRODUÇÃO

O objeto desse estudo é um prédio comercial, formado pelos imóveis

descritos nas Matrículas nº 37.241, nº 37.242, nº 37.243, nº 37.244, nº 37.245, nº

37.246, nº 37.247, nº 37.248, nº 37.249, nº 37.250, nº 37.251, e nº 37.252 emitidas

pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro/RJ, situado

na Avenida Rio Branco, sob o nº 174, no bairro Centro, do Município do Rio de

Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.

Esse trabalho tem por objetivo fornecer ao BANCO OURINVEST S/A,

subsídio para a conceituação desses imóveis sob a ótica do mercado imobiliário

através da indicação de seus valores de mercado.

Como esse laudo poderá instruir eventual transação de venda e compra do

imóvel em questão, seu resultado deverá expressar seu real valor de mercado.

“Esse valor pode ser definido como o preço que o imóvel poderia alcançar se

colocado à venda em prazo razoável, com o vendedor desejando, mas não estando obrigado a

vendê-lo e o comprador adquirindo-o com inteiro conhecimento de todos os usos e finalidades

para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, sem, contudo, estar compelido à compra,

em outras palavras, seria o preço obtido através de uma compra e venda à vista de mercado”

(Stanley L. Mc. Michael-Mc. Michaels Appraising Manual 4ª Edição - Prentice

Hall - Englewood Cliffs, U.S.A.).


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Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por um

único ocupante, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das edificações

existentes no âmbito de cada uma das matrículas.

2.2. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS

Esse trabalho está pautado nas seguintes limitações e pressuposições:

* Quanto ao título de propriedade, presume-se como sendo bom e admite-se que

esteja livre de quaisquer ônus que possam prejudicar a sua negociação junto ao

mercado imobiliário. Como a DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA não é uma

empresa de consultoria jurídica, essa avaliação não tem por finalidade a

confirmação de aspectos relativos à regularidade formal ou legal dos documentos

considerados.

* As informações verbais utilizadas na elaboração desse trabalho são consideradas

de válidas e de “boa fé”, não sendo de nossa responsabilidade sua exatidão e

veracidade.

* Não foram efetuados estudos de engenharia com relação à qualidade do solo, o

qual foi considerado como adequado às condições do mercado imobiliário.

* Não foram elaborados estudos de caráter ambiental no solo visando a

averiguação de substâncias que possas ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao

meio-ambiente. Sendo assim a DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA reserva a

si o direito de rever as conclusões desse trabalho caso seja identificada qualquer

característica dessa natureza e que possa afetar o potencial de venda dos imóveis.


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2.3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS

Para a elaboração desse trabalho foram consideradas as prescrições:

- da NBR 14653 – Normas para Avaliação de Bens da ABNT (Associação

Brasileira de Normas Técnicas) Partes 1 - Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis

Urbanos.

- as recomendações do IBAPE-Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia, sendo no Estado do Rio de Janeiro representado pelo IEL –

Instituto de Engenharia Legal.

- e as recomendações do IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo/SP, de maneira restritiva quando

cabíveis.

2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Esse estudo possui as seguintes especificações, na utilização do MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a determinação

do valor de mercado através da utilização de Tratamento de Dados por Fatores:

* Salas: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão;

* Lojas: Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão;

* Vagas de garagem: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão.


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2.5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEXO I DA ICVM 472

I. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO:

Empresa Avaliadora: Dexter Engenharia S/S Ltda - CREA-SP: 413.586

Responsáveis Técnicos:

Engº Mário José Brito Molari – Engenheiro Civil - CREA-SP: 64.932/D

Arqª Renata Veloso Cabral – Arquiteta - CREA-SP: 5.061.554.113

Identificação do Imóvel: Prédio Comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, Município do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.

FII: Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso

Administradora: Banco Ourinvest S/A

Data de referência da presente avaliação: Dezembro/2009

Data de referência da avaliação anterior: Agosto/2006


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II. ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO:

Valor estimado dos rendimentos recebidos (vinte e um milhões, trezentos e cinqüenta e um mil, trezentos e oito reais e quarenta e nove centavos)

= R$ 21.351.308,49

III. ELEMENTOS DE RESPONSABILIDADE:

Cotas do Fundo de Investimento Imobiliário: 104.800 cotas


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3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO

3.1. LOCALIZAÇÃO

3.1.1. Croqui de Localização

O imóvel está situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no bairro Centro,

Município do Rio de Janeiro - RJ, com frente secundária para a Avenida Almirante

Barroso, em situação de esquina com os dois logradouros, na quadra formado pelas

Avenidas Rio Branco, Avenida Almirante Barroso, e Rua Bitencourt da Silva.

Fonte: Google Maps

Situado no centro da cidade, a região apresenta acesso facilitado através das

Avenidas Presidente Vargas, Avenida Infante Dom Henrique e a Avenida

Presidente Kubitschek, entre outras, que a interliga aos diversos bairros do Rio de

Janeiro.


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Fonte: Google Earth

3.2. ANÁLISE DA REGIÃO

3.2.1. Diagnóstico da Região Central

A Região Centro cobre uma área de 3.285 hectares, na qual residem 268.280

habitantes, segundo o Censo 2000. Sua densidade bruta de 81,7 habitantes por

hectare é a sexta maior entre as 12 regiões do Plano Estratégico que compõem o

Município do Rio de Janeiro. É formada por 14 bairros: Benfica, Caju, Catumbi,

Centro, Cidade Nova, Estácio, Gamboa, Mangueira, Paquetá, Rio Comprido, Santa

Teresa, Santo Cristo, São Cristóvão e Saúde.

A Região apresenta rica variedade morfológica, apresentando basicamente

cinco áreas distintas. A primeira abrange os bairros do Caju, Gamboa, Santo Cristo,

Saúde e parte do Centro. É formada pelo depósito de sedimentos carreados pelas

correntes da Baía de Guanabara e por aterros artificiais, onde se estabeleceu a Zona


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Portuária. Suas áreas residenciais situam-se

predominantemente nos pequenos morros que a limitam: da Providência, do Pinto e

da Conceição.

A segunda inclui os bairros de São Cristóvão, Mangueira e Benfica, sendo

predominantemente plana, de baixa drenagem, com morros baixos e é limitada pelo

Rio Maracanã e pela Avenida Brasil.

A terceira área, composta pelos bairros do Catumbi, Rio Comprido e Santa

Teresa, caracteriza-se por alta declividade e alta densidade de drenagem, destacando-

se aí o Rio Comprido e Rio Papa-Couve, que nascem em Santa Teresa. É de suma

importância para preservação do meio ambiente controlar a ocupação de suas

encostas e promover o reflorestamento.

A quarta área abrange os bairros do Estácio, Cidade Nova e parte do

Centro. Era formada originalmente por terras cercadas por lagoas pantanosas e

insalubres, que foram drenadas e aterradas para o crescimento da cidade. Um

sistema eficiente de drenagem urbana, com a dragagem e manutenção constante do

Canal do Mangue é de grande importância para prevenir as enchentes.

A quinta área, a Ilha de Paquetá, é formada por praias e morros. Estes

últimos foram formados por antigas ilhas que serviram de obstáculo aos sedimentos

carreados para a Baía pelos rios que nela deságuam, principalmente os do Município

de Magé. Esses sedimentos formaram as praias e a pequena faixa de solo entre as

elevações.

A atividade econômica da Região é composta por cerca de 21.800

estabelecimentos, 87,8% dos quais são do segmento de comércio e serviços,


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empregando aproximadamente 327 mil pessoas. O volume de

negócios gera R$ 1,8 bilhão de ICMS (US$ 1,6 bilhão)(2), a maior arrecadação de

todo o Município.

A Região está classificada como de médio-alto desenvolvimento humano

segundo o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH=0,829), e ocupa a 7ª posição

quando consideradas todas as 12 regiões do Plano Estratégico. Entre as dimensões

que compõem o IDH, é a 6ª colocada em longevidade (IDH-L=0,782), 9ª em

educação (IDH-E=0,918) e 7ª em renda (IDH-R=0,786).

Os dados demográficos indicam que a população da Região decresceu à

taxa de 13%, no período 1991/2000, o equivalente à perda de 35.415 moradores, a

maior entre todas as regiões da cidade. Em alguns bairros essa perda foi muito

elevada, como Mangueira (29%), Santo Cristo (28%) e Centro (25%). A Cidade

Nova foi o bairro que mais perdeu população em termos relativos (48%),

considerando-se tanto a Região como o Município.

Estudos do Plano Estratégico indicaram que o fluxo migratório, com uma

taxa estimada de 10% no período 1996/2000, foi o principal responsável pela perda

de população da Região. Os bairros que mais sofreram perda pelo fluxo migratório

foram Rio Comprido (21%), Saúde (20%), Santo Cristo (19%), Mangueira (13%) e

Cidade Nova (11%). A Ilha de Paquetá recebeu um fluxo migratório positivo de

cerca de 19%, no mesmo período (3).


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4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS

4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Os imóveis em análise são descritos nas Matrículas nº 37.241, nº 37.242, nº

37.243, nº 37.244, nº 37.245, nº 37.246, nº 37.247, nº 37.248, nº 37.249, nº 37.250,

nº 37.251, e nº 37.252 emitidas pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da

Cidade do Rio de Janeiro/RJ.

4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO

4.2.1. Terreno

4.2.1.1. Dimensão do Terreno

O terreno referente ao imóvel é de configuração geométrica regular,

encerrando uma área de 5.580,00 m² (conforme laudo anterior de avaliação).

Obs.1: A área de terreno utilizada para fins do presente estudo foi obtida através de informações de laudo de avaliação apresentado pelo solicitante.

Obs.2: Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se os bens livres de quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o seu valor de mercado.


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4.2.1.2. Topografia e Características do Solo

O terreno referente ao imóvel avaliando apresenta-se ao nível dos

logradouros para os quais entesta, exibindo uma topografia plana ao longo de toda a

sua extensão. A frente efetiva para a Avenida Rio Branco é de aproximadamente

70,00 metros.

4.2.2. Benfeitorias

Sobre o referido terreno encontra-se erigida um prédio de cunho comercial,

que encerram 83.611,00m² de área construída total, e compõe-se por 34 (trinta e

quatro) pavimentos, apresentando as seguintes e principais características: Item Pavimento Descrição

1 1º Sub-solo Auditório / Caixa forte / Garagem2 2º Sub-solo Subestação / Serviços / Garagem3 3º Sub-solo Serviços / Garagem4 1º Saguão / Loja5 2º Sobreloja6 3º / 4º / 5º REROP7 6º GISUT8 7º / 8º REDEA9 9º RESEC

10 10º REROP11 11º / 12º / 13º GIFUG12 14º GIFUS13 15º REDIS / RECOC14 16º GILIE / GIPRO15 17º GIREV16 18º GIREV / AUDITORIA17 19º TELEMARKETING18 20º GITER19 21º EM-CENTRO20 22º GIDUR21 23º / 24º JURÍDICO22 25º REPLE23 26º RERHU / GISUP24 27º GIINF / GISUP25 28º PRESIDÊNCIA26 29º SEGURANÇA27 30º TREINAMENTOS / EVENTOS28 31º UNEI

FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante.


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O prédio avaliando possui 34 pavimentos, sendo 29

pavimentos tipo, pavimento térreo, sobreloja, e 3 subsolos, destinados à sede da

Caixa Econômica Federal – CEF. Apresenta, ainda, duas lojas de agência CEF-

Centro, no pavimento térreo.

O avaliando apresenta cunho comercial, com área total construída de

83.611,00 m², sendo 56.429,46 de área comercial (informado por documentos

apresentados pelo solicitante), idade estimada de 26 anos, regular estado de

conservação, estrutura mista de concreto e alvenaria convencional, esquadrias de

alumínio com vidros lisos, e habite-se total de 1979.

As salas internas apresentam revestimentos diversificados, com pisos de

taco de madeira, forração em carpete, cerâmicos, granito, e pisos elevados, em geral

com divisórias do tipo naval, iluminação embutida, e forro termo-acústico.

Os banheiros apresentam revestimentos do tipo cerâmicos nas paredes, e

granito e cerâmico nos pisos.


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As áreas são apresentadas a seguir, conforme documentos apresentados

pelo solicitante:

Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem1 3º Sub-solo 945,00 ** **2 2º Sub-solo 5.580,00 ** 1063 1º Sub-solo 5.580,00 2.040,28 184 Loja Rio Branco 1.907,66 **5 Loja Carioca 1.377,56 **6 Conj.Cultural 659,54 **7 Sobreloja 5.060,00 3.402,36 **8 3º 1.905,00 1.415,00 **9 4º ao 29º 2.100,00 1.671,32 **

10 19º 2.100,00 1.580,06 **11 30º 2.100,00 1.465,00 **12 31º 2.100,00 799,00 **

5.741,00


O quadro resumo é apresentado a seguir, conforme documentos

apresentados pelo solicitante:

Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem1 Andares corridos 60705,00 ** **2 Sobreloja 5.060,00 ** **3 Loja 5.741,00 2.040,28 **4 Subsolos 12.105,00 1.907,66 124

83.611,00 56.429,46 124TOTAL


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4.2.3. Instalações especiais

O avaliando apresenta, ainda, os seguintes equipamentos especiais:

sim nãoelevadores X Atlas Villarescatraca eletrônica X Cartão magnéticocircuito fechado X Vídeo monitoramentoar condicionado X Self containedsprinklers X Reservatório-Bombasgeradores X Grupo de geradoressistema exaustão X **combate incêndio X Extintores, hidrantessegurança X Equipe segurança físicacabine de força X Subestação, distribuiçãoprovedores X Embratel, Nextelheliponto X **

PresençaEquipamentos Tipo


Obs.1: Cumpre salientar que o IPTU de 2006, apresenta uma área construída de 83.147,00 m².


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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O local é dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como

pavimentação (em asfalto) com sistema de guias e sarjetas; redes de água, captação

de esgoto, gás, energia elétrica e telefonia; iluminação pública; arborização; e, serviço

de coleta de lixo.

A região central do Município do Rio de Janeiro, é constituída

predominantemente por prédios comerciais de padrão médio à médio-alto, galerias

de lojas e sobrelojas que abrigam um comércio de serviços diversificados e com

padrão construtivo médio.

A infra-estrutura do Centro é muito boa, no qual destacam-se os Terminais

Metroviários “Carioca”, “Uruguaiana”, e “Presidente Vargas”, integrantes da linha

do Metrô. Nas cercanias da Avenida Rio Branco encontramos intenso tráfego de

veículos, e comércio local intenso e diversificado ao longo das principais vias de

circulação, tais como a Avenida Almirante Barroso, Rua México, Avenida Treze de

Maio, e Avenida Nilo Peçanha.

Atualmente temos dois fatores muito importantes para o atual aquecimento

do mercado imobiliário local: as realizações da “Copa do Mundo de Futebol” em

2014, e a realização dos “Jogos Olímpicos” em 2016.


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A mídia noticia que os preparativos para a Copa do

Mundo em 2014 e para os Jogos Olímpicos em 2016, no Rio de Janeiro, já

começaram, e prevêem que sejam gastos cerca de R$ 25,9 bilhões no projeto

“Olimpíadas do Rio 2016”, e um valor ainda não divulgado pelo Governo Federal

para a Copa do Mundo. Conforme noticiado estes eventos incluiem melhorias no

transporte público, internet sem fio grátis de alta velocidade em toda a cidade,

aprimoramento e expansão de toda a rede turística, aperfeiçoamento dos estádios de

futebol, entre muitas outras medidas.

Estes eventos estão refletindo no mercado imobiliário local com uma queda

muito significativa da taxa de ocupação de imóveis comerciais.

Em sua maioria, os prédios no Centro são relativamente antigos, e não

apresentam vagas de garagem, fato que delimita o potencial de mercado. Desta

maneira, verificam-se áreas privativas de menores grandezas, e sem infra-estrutura

comercial constante nos empreendimentos modernos, atraindo, portanto, um

público-alvo comércial de pequeno a médio porte, voltados para prestação de

serviços.

São encontrados, ainda, alguns empreendimentos comerciais de alto padrão

dispersos na região central. Geralmente são imóveis novos, e comportam um

mercado comercial de porte médio a alto, voltados para médias e grandes empresas.

Em pesquisa realizada na região, podemos observar que o corredor

comercial da Avenida Rio Branco, apresenta as maiores valorações do mercado,

ainda mais presente nas proximidades do Largo da Carioca onde se encontra a

estação metroviária “Carioca”.


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Para as vias de circulação secundárias, e em

específico junto à Avenida Presidente Vargas, os valores de mercado encontram-se

mais estabilizados e em patamares inferiores aos praticados na Avenida Rio Branco.

Devemos observar a própria Avenida Rio Branco, por onde trafega farta e

variada gama de linhas de ônibus, permitindo a interligação da região com os

diversos bairros da Cidade do Rio de Janeiro.

Conforme pesquisa mercadológica na região geoeconômica foi identificada

uma carência de ofertas, visto que existe pouca quantidade de salas para venda e

locação, quanto ao mercado de vagas de garagem, lojas e sobrelojas, foi constatada

poucos imóveis para venda, sendo na sua maioria para locação. Os preços

praticados no mercado em 2009 sofreram grande distorção devido à especulações e

carência de empreendimentos comerciais.

De maneira geral, pode-se concluir que o imóvel avaliando possui ótima

liquidez no mercado imobiliário, devido principalmente à sua localização

privilegiada e infra-estrutura comercial, tais como vagas de garagem, boa quantidade

de elevadores sociais, padrão construtivo médio-superior, e idade real não muito

elevada.


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6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

6.1. PRELIMINARES

Em atendimento à solicitação do consulente serão apresentados no

presente estudo os valores de mercado para venda referente a cada um dos

pavimentos que compõem a área total em análise.

Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por diversos departamentos

da Caixa Econômica Federal, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das

edificações existentes no âmbito de cada uma das matrículas.

6.1.1. Metodologia

Como primeiro passo na investigação dos valores de mercado foi realizado

extensas pesquisas imobiliárias na região, visando à obtenção de elementos

comparativos, ou seja, de salas, lojas, e vagas de garagem similares, ofertados ou já

transacionados, à venda ou para locação, na mesma região geo-econômica em que se

localizam os imóveis objetos do presente estudo. Esses elementos se encontram

devidamente caracterizados no Anexo 3 do presente trabalho.

Devido à moderada quantidade de elementos comparativos ofertados

e fiéis no mercado imobiliário local, para as tipologias construtivas avaliadas,

realizarmos as referidas avaliações pelo "Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado", utilizando-se para tal o “Tratamento de Dados Fatores” ou

“Homogeneização”, preconizados pelas Normas Técnicas vigentes em todo o


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território nacional. Os resultados serão comparados com o

imóvel avaliando, afim de parametrizarmos os dados obtidos.

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de

informações colhidas no mercado.

O processo de avaliação é concluído através da análise dos resultados

provindos de cada método. Quando mais de um método é utilizado, cada

abordagem é julgada segunda sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e

quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder

ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.

Para a avaliação dos imóveis avaliandos, utilizamos o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, no qual diante do

campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado o Tratamento de

Dados de Mercado denominado “por Fatores” ou convencionalmente chamado de

“Homogeneização”, através da qual se obteve o valor unitário médio de mercado

para a situação paradigma considerado, neste caso semelhante ao imóvel avaliando.

Visando a consideração da elasticidade das ofertas, os preços unitários (por m2 de

área de terreno) pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram

abatidos de 10% (dez porcento) a 5% (cinco porcento), compensando assim a

superestimativa das mesmas, para só então serem considerados nos cálculos

avaliatórios.


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Para a homogeneização dos valores unitários dos

elementos comparativos (tanto de venda quanto de locação), utilizamos os seguintes fatores:

FATOR DE OFERTA:

Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado.

FATOR PADRÃO:

Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função do padrão construtivo de cada elemento comparativo em função do avaliando, incluindo números de vagas de estacionamento.

FATOR ÁREA:

Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

FATOR DE LOCALIZAÇÃO:

Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

FATOR DEPRECIAÇÃO:

Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.

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CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor

atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1)

deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura,

reduzindo seu valor.

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a

sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por

mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, material ou

arquitetônico obsoletos pelos padrões atuais.

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que

não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e

ocupação e cenários econômicos adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em

consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da

construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem

dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.


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6.2. CONCLUSÃO FINAL DE VALOR

Observa-se o memorial de cálculo com a determinação de valores por local:

IMÓVEL

1.377,56

659,54

3.402,36

ÁREA COMERCIAL (m²)

1.415,00

1.671,32

1.580,06

1.465,00

799,00

**

1.907,66

SUBSOLOS

1.671,32

1 R$ 5.710.000,00 R$ 5.710.000,002.040,28

VALOR TOTAL DE MERCADO

R$ 194.500.000,00

R$ 194.500.000,00

VALOR DE MERCADO DO EMPREENDIMENTO

124

1

1

1

1

R$ 16.320.000,00

R$ 11.790.000,00

QUANT.

1

15

1

R$ 9.530.000,00

SALAS4º ANDAR AO 18º

ANDARSALA

19º ANDAR

SOBRELOJA

R$ 5.106.000,00

R$ 4.828.000,00

1

R$ 3.910.000,00


ANDARSALA

30º ANDAR

SALA31º ANDAR

124 VAGAS DE GARAGEM

CONJUNTO CULTURAL

R$ 28.400,00

R$ 3.910.000,00

1

R$ 4.323.000,00

R$ 76.590.000,00

R$ 4.828.000,00

R$ 51.060.000,00

R$ 4.476.000,00 R$ 4.476.000,00

R$ 2.441.000,00

R$ 3.521.600,00

VALOR DE MERCADO(total)

SALA3º ANDAR

R$ 16.320.000,00

R$ 11.790.000,00

LOJA RIO BRANCO

LOJA CARIOCA

R$ 4.323.000,00

VALOR DE M ERCADO(unitário)

10 R$ 5.106.000,00

R$ 9.530.000,00

R$ 2.441.000,00

VIDA ÚTIL REMANESCENTE : 32 ANOS

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES: 1. Não é permitida a reprodução integral ou parcial deste laudo, ou divulgação pública sem a expressa autorização dos autores.

2. A cópia xerox deste laudo, mesmo que autenticada, não tem validade alguma sem que haja as assinaturas dos signatários.


ANEXO 1

CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAObs.: Croqui sem escala.

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO - RODOVIÁRIO/MUNICÍPIOS

Rod. Presidente Dutra

Rod. Rio-Santos


CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DE ALGUNS DOS PONTOS NOTÁVEIS DA REGIÃO

PetrobrásBNH

Avaliando

AeroportoSantos Dumont

Linha Metroviária


CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PRINCIPAIS VIAS DE CIRCULAÇÃO DA REGIÃO

Avaliando

Av Rio Branco

ElevadoEngº Freysinet

Av Pres KubitschekAv Mem de Sá

Rua do Catete

Av Infante Dom Henrique

Av Almirante Barroso

Av Pres Antonio Carlos

Av Nilo Peçanha

Av Beira Mar

Av Presidente Vargas

AeroportoSantos Dumont

Av 31 de Março

Av Rodrigo Alves

Estação MetroviáriaPraça Onze

Estação MetroviáriaCentral

Estação MetroviáriaPres Vargas

Estação MetroviáriaUruguaiana

Estação MetroviáriaCarioca

Estação MetroviáriaCinelândia


CROQUI DE SITUAÇÃO DO AVALIANDO

Avaliando


A N E X O 2

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO


Vista da Fachada


Acesso pela Almirante Barroso Vista pela Almirante Barroso

Vista da Fachada Rio Branco com Almirante Barroso

Vista do Edificio pela Rio Branco


Acesso pela Bitencur Silva Vista da fachada do largo da Carioca

Acesso da Agencia da Rio Branco Vista da agencia do Largo da Carioca


Acesso ao Centro Cultural Vista do 1º subsolo

Marquize da entrada pela Almirante Barroso Saguão (Terreo do Edificio)


Execução da nova subestação Estação nova de Refrigeração e Exaustão

Acessos do terreo com escada rolante Novos geradores a serem instalados


Estação de refrigeração das Agencias Vista do 2º subsolo

Bombas de Recalque dos reservatórios de agua Reservatórios inferiores com duas caixas.


Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav Casa de Maquinas necessitando de reformas

Subestação superior no 31º pav. Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav


Vista da cobertura necessitando de reformas Escada de acesso a cobertura

Piso elevado da cobertura necessitando de refrormas

Estação de Refrigeração do edificio


Escada de acesso do 30º ao 31º pav Hall dos elevadores

Casa de maquinas da estação de refrigeração Vista do 30º pav


Pavimentos 18,19,20,23 e 24 reformados Vista do 17º pav em reforma

Vista do 29º pav Vista dos banheiros


Hall's de elevadores reformados


A N E X O 3

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

R$ 9.530.000,00

R$ 2.441.000,00

10 R$ 5.106.000,00

R$ 3.521.600,00

Avaliação válida para o imóvel situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no Centro, do Município do Rio de Janeiro, RJ.

VALOR DE MERCADO(total)

SALA3º ANDAR

R$ 16.320.000,00

R$ 11.790.000,00

LOJA RIO BRANCO

LOJA CARIOCA

R$ 4.323.000,00

VALOR DE MERCADO(unitário)

1

Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

R$ 4.323.000,00

R$ 76.590.000,00

R$ 4.828.000,00

R$ 51.060.000,00

R$ 4.476.000,00 R$ 4.476.000,00

R$ 2.441.000,00

124 VAGAS DE GARAGEM

CONJUNTO CULTURAL

R$ 28.400,00

R$ 3.910.000,00

R$ 9.530.000,00


ANDARSALA

19º ANDAR

SOBRELOJA

R$ 5.106.000,00

R$ 4.828.000,00

1

R$ 3.910.000,00


ANDARSALA

30º ANDAR

R$ 5.710.000,002.040,28

VALOR TOTAL DE MERCADO

R$ 194.500.000,00

R$ 194.500.000,00

VALOR DE MERCADO DO EMPREENDIMENTO

SUBSOLOS

1.671,32

1 R$ 5.710.000,00

124

1

1

1

1

R$ 16.320.000,00

3.402,36

ÁREA COMERCIAL (m²)

1.415,00

1.671,32

1.580,06

1.465,00

799,00

**

1.907,66

IMÓVEL

1.377,56

659,54

R$ 11.790.000,00

QUANT.

1

15

1

SALA31º ANDAR

QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO


IMÓVEL TIPO “SALA”

*valor sem liquidez.

anos

1.415,00

VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

m²

1,465Médio Comercial

0

R$ 4.323.000,00

Vida Útil:

Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):

Padrão do Imóvel

Área Privativa:

Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):

R$ 873,920

DADOS DA UNIDADE AVALIADASala comercial

28Regular

anos

60

Número de vagas de garagem:0

Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.

Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III

Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I



R$ 4.323.000,00VALOR CALCULADO*:

Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²

Número de dormitórios:

Tipo do Imóvel:

Idade Aparente:Est. Conservação:

AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO


1.415,00283

1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0

Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)

1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00

21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok

< Média < R$3.971,88

Amostra nºOpcional

Fatordepreciação

VariávelVaga de Garagem

Fator Vaga

Variável Localização

Fator Localiz.

VariávelDepreciação Física

VariávelAndar

R$2.138,70

Coeficientes de variação ==>


3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²

fator consideradoOk

2.695,10-54,47-65,00 3.435,60

-57,38

-56,33

Fator idade e est.conserv.

Difer.(R$)

2.942,312.833,33

Variável PadrãoConstrutivo

Variável

Desvio padrão =

3.181,503.871,90

3.193,50

3.131,50

Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)

-272,17

-55,08

0,70320

2.393,202.439,70

3.092,10

R$ 3.207,12 /m²

3.698,20

2.154,80

Coef. de variação =

2.445,732.493,33

-54,03

900.000,001.000.000,00

Fator Andar

-330,27

-306,82

-544,48

-65,72

2.550,003.786,36

1.800.000,004.900.000,00

4.594,592.975,00

Número de Dormitórios

4.533,33

Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :

idade aparente (anos)

2.000.000,002.800.000,00

IdadeAparente

(anos)

Estado deConservação

4.268,402.597,22

Vida Útil

(anos)

Preço do Imóvel

(R$)

5.500.000,00


Amostra nºElasticidade

da OfertaCota-Partede Terreno

vida útil (anos)

fator considerado

Pré-saneamento amostral

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem

Área Privativa

(m²)

2.465,87

área privativa (m²)

estado de conservaçãonº de vagas

Valor Unitário de Área Privativa

(R$/m²)

1.160.000,00

1.100.000,00

1.600.000,00

850.000,00

1.079.000,00

Valores das Cotas-Partes(R$/m²)

CotaTerreno

CotaBenfeitoria


fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado

PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES

1.671,32283

1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0


1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00

21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok

< Média < R$3.971,88

Amostra nºOpcional

Fatordepreciação


Fator Vaga


Fator Localiz.


VariávelAndar

2.695,10-54,47-65,00 3.435,60

fator consideradoOk

Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.

3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²

R$2.138,70


-55,08

0,70320

2.393,202.439,70

3.092,10

R$ 3.207,12 /m²

3.698,20

2.154,80

Coef. de variação = Desvio padrão =

3.181,503.871,90

3.193,50

3.131,50



Difer.(R$)

2.942,312.833,33


Variável

-57,38

-56,33

4.533,332.550,003.786,36

1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73

2.493,33

-54,03

900.000,001.000.000,00

Fator Andar

-330,27

-306,82

-544,48

-65,72

-272,17

IdadeAparente

(anos)


4.268,402.597,22

Vida Útil

(anos)


(R$/m²)

4.594,592.975,00



Área Privativa

(m²)

2.465,87


estado de conservação

Preço do Imóvel

(R$)

5.500.000,00




vida útil (anos)

fator considerado


nº de vagas



2.000.000,002.800.000,00




CotaTerreno

CotaBenfeitoria

1.160.000,00

1.100.000,00

1.600.000,00

850.000,00


III II IÁrea Privativa Idade Custo

231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.671,32 28 1.280,29115,50 2 668,55

2.700,00 63 2.497,23OK OK OK

Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,802 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,073 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,914 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,195 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,696 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,857 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,848 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,989 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,9810 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,0911 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,1712 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19

2.845,413.265,1813,74%

Descrição

X0

Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50

09

0

% Inferior% Superior

1

4

0Limite Inferior

Número de Vagas

Limite SuperiorAvaliando

X

X

X

Coleta de dados de mercado2

Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III

GrauItem

Quant. mínima de dados de mercado utilizados

Identificação dos dados de mercado

3

Caracterização do imóvel avaliandoNúmero de Dormitórios

0

00


1,36

Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50

1,13

Grau de Fundamentação:

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

I

XExtrapolação

X

1,361,36

Intervalo de confiança (IC) de

1,00

0,80

Amplitude do IC (80%)

0,96

Depreciação Física

5

80%

OK0

6

Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I

1,181,00

0,730,810,84

Status OK


IIIGrau de Precisão:

6

Limite Inferior:Limite Superior:

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO

Média Média x yDesvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78

3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37

1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,092 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,493 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,124 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,875 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,906 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,027 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,988 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,259 2.493,33R$ / M2

10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2

MEDIA 3.207,12R$ / M2

1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2

8 2.393,20R$ / M2

9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2

MEDIA 3.055,29 / M2

R$ 3.055,29

Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados

533,26



17,45844,8726,34

R$ 3.207,12Elemento

Preços Observados

Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz

R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

R$4.500,00

R$5.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS ILUSTRATIVOS

GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS

Antes

Depois

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)

preços observados (X)

GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO

Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Localização e Padrãob Vaga d Andar f Opcional

1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,36022 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,46353 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,45384 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,52335 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,34366 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,74667 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,54458 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,36029 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,797010 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,360211 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,497912 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,463513 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,914014 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,463515 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,000916 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,257617 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,453818 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,523319 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,453820 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445

Legenda:

azul: menor combinação possível.

vermelho: maior combinação possível.

Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63



Nº da Combinação

FatoresCoef. de Variação

Nº da Combinação

FatoresNº da

CombinaçãoFatores

Coef. de Variação

Nº da Combinação

Coef. de VariaçãoFatoresCoef. de Variação

Coef. de variação inicial =

PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO



m²

1,465Médio Superior

0

R$ 5.106.000,00


28Regular

anos

60


Vida Útil:


Padrão do Imóvel

Área Privativa:


anos

1.671,32






Tipo do Imóvel:





R$ 873,920



1.671,32283

1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0


1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00

21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok

< Média < R$3.971,88

Amostra nºOpcional

Fatordepreciação


Fator Vaga


Fator Localiz.


VariávelAndar

2.695,10-54,47-65,00 3.435,60

fator consideradoOk


3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²

R$2.138,70


-55,08

0,70320

2.393,202.439,70

3.092,10

R$ 3.207,12 /m²

3.698,20

2.154,80


3.181,503.871,90

3.193,50

3.131,50



Difer.(R$)

2.942,312.833,33


Variável

-57,38

-56,33

4.533,332.550,003.786,36

1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73

2.493,33

-54,03

900.000,001.000.000,00

Fator Andar

-330,27

-306,82

-544,48

-65,72

-272,17

IdadeAparente

(anos)


4.268,402.597,22

Vida Útil

(anos)


(R$/m²)

4.594,592.975,00



Área Privativa

(m²)

2.465,87



Preço do Imóvel

(R$)

5.500.000,00




vida útil (anos)

fator considerado


nº de vagas



2.000.000,002.800.000,00




CotaTerreno

CotaBenfeitoria

1.160.000,00

1.100.000,00

1.600.000,00

850.000,00



231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.415,00 28 1.280,29115,50 2 668,55

2.700,00 63 2.497,23OK OK OK


2.845,413.265,1813,74%

0

Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Descrição

X

Número de Vagas


X

X

X

Coleta de dados de mercado

09

01

4

0

ItemGrau


Número de Dormitórios0

00



3

Caracterização do imóvel avaliando

2


0,96


5

1,36


1,00

0,80

XExtrapolação

XStatus


Limite Inferior

1,181,00

0,730,810,84

1,36


80%

OK0

6




6


OK

1,13




I

1,36




3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37


10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2

MEDIA 3.207,12R$ / M2

1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2

8 2.393,20R$ / M2

9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2

MEDIA 3.055,29 / M2

R$ 3.055,29


533,26



17,45844,8726,34

R$ 3.207,12Elemento

Preços Observados


R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

R$4.500,00

R$5.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA



Antes

Depois

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)





Legenda:






Nº da Combinação


Nº da Combinação

FatoresNº da

CombinaçãoFatores

Coef. de Variação

Nº da Combinação






m²


0

R$ 4.828.000,00


28Regular

anos

60


Vida Útil:


Padrão do Imóvel

Área Privativa:


anos

1.580,06






Tipo do Imóvel:





R$ 873,920



1.580,06283

1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0


1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00

21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok

< Média < R$3.971,88

Amostra nºOpcional

Fatordepreciação


Fator Vaga


Fator Localiz.


VariávelAndar

2.695,10-54,47-65,00 3.435,60

fator consideradoOk


3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²

R$2.138,70


-55,08

0,70320

2.393,202.439,70

3.092,10

R$ 3.207,12 /m²

3.698,20

2.154,80


3.181,503.871,90

3.193,50

3.131,50



Difer.(R$)

2.942,312.833,33


Variável

-57,38

-56,33

4.533,332.550,003.786,36

1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73

2.493,33

-54,03

900.000,001.000.000,00

Fator Andar

-330,27

-306,82

-544,48

-65,72

-272,17

IdadeAparente

(anos)


4.268,402.597,22

Vida Útil

(anos)


(R$/m²)

4.594,592.975,00



Área Privativa

(m²)

2.465,87



Preço do Imóvel

(R$)

5.500.000,00




vida útil (anos)

fator considerado


nº de vagas



2.000.000,002.800.000,00




CotaTerreno

CotaBenfeitoria

1.160.000,00

1.100.000,00

1.600.000,00

850.000,00



231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.580,06 28 1.280,29115,50 2 668,55

2.700,00 63 2.497,23OK OK OK


2.845,413.265,1813,74%

Descrição

X0


09

0


1

4

0Limite Inferior

Número de Vagas


X

X

X



GrauItem



3


0

00


1,36


1,13



I

XExtrapolação

X

1,361,36


1,00

0,80


0,96


5

80%

OK0

6


1,181,00

0,730,810,84

Status OK



6





3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37


10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2

MEDIA 3.207,12R$ / M2

1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2

8 2.393,20R$ / M2

9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2

MEDIA 3.055,29 / M2

R$ 3.055,29


533,26



17,45844,8726,34

R$ 3.207,12Elemento

Preços Observados


R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

R$4.500,00

R$5.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA



Antes

Depois

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)





Legenda:






Nº da Combinação


Nº da Combinação

FatoresNº da

CombinaçãoFatores

Coef. de Variação

Nº da Combinação






m²


0

R$ 4.476.000,00


28Regular

anos

60


Vida Útil:


Padrão do Imóvel

Área Privativa:


anos

1.465,00






Tipo do Imóvel:





R$ 873,920



1.465,00283

1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0


1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00

21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok

< Média < R$3.971,88

Amostra nºOpcional

Fatordepreciação


Fator Vaga


Fator Localiz.


VariávelAndar

2.695,10-54,47-65,00 3.435,60

fator consideradoOk


3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²

R$2.138,70


-55,08

0,70320

2.393,202.439,70

3.092,10

R$ 3.207,12 /m²

3.698,20

2.154,80


3.181,503.871,90

3.193,50

3.131,50



Difer.(R$)

2.942,312.833,33


Variável

-57,38

-56,33

4.533,332.550,003.786,36

1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73

2.493,33

-54,03

900.000,001.000.000,00

Fator Andar

-330,27

-306,82

-544,48

-65,72

-272,17

IdadeAparente

(anos)


4.268,402.597,22

Vida Útil

(anos)


(R$/m²)

4.594,592.975,00



Área Privativa

(m²)

2.465,87



Preço do Imóvel

(R$)

5.500.000,00




vida útil (anos)

fator considerado


nº de vagas



2.000.000,002.800.000,00




CotaTerreno

CotaBenfeitoria

1.160.000,00

1.100.000,00

1.600.000,00

850.000,00



231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.465,00 28 1.280,29115,50 2 668,55

2.700,00 63 2.497,23OK OK OK


2.845,413.265,1813,74%

Descrição

X0


09

0


1

4

0Limite Inferior

Número de Vagas


X

X

X



GrauItem



3


0

00


1,36


1,13



I

XExtrapolação

X

1,361,36


1,00

0,80


0,96


5

80%

OK0

6


1,181,00

0,730,810,84

Status OK



6





3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37


10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2

MEDIA 3.207,12R$ / M2

1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2

8 2.393,20R$ / M2

9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2

MEDIA 3.055,29 / M2

R$ 3.055,29


533,26



17,45844,8726,34

R$ 3.207,12Elemento

Preços Observados


R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

R$4.500,00

R$5.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA



Antes

Depois

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)





Legenda:






Nº da Combinação


Nº da Combinação

FatoresNº da

CombinaçãoFatores

Coef. de Variação

Nº da Combinação










Tipo do Imóvel:





R$ 873,920


28Regular

anos

60


Vida Útil:


Padrão do Imóvel

Área Privativa:


anos

799,00


m²


0

R$ 2.441.000,00



799,00283

1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0


1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00

21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok

< Média < R$3.971,88




CotaTerreno

CotaBenfeitoria

1.160.000,00

1.100.000,00

1.600.000,00

850.000,00


Área Privativa

(m²)

2.465,87



Preço do Imóvel

(R$)

5.500.000,00




vida útil (anos)

fator considerado


nº de vagas



2.000.000,002.800.000,00

IdadeAparente

(anos)


4.268,402.597,22

Vida Útil

(anos)


(R$/m²)

4.594,592.975,00


4.533,332.550,003.786,36

1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73

2.493,33

-54,03

900.000,001.000.000,00

Fator Andar

-330,27

-306,82

-544,48

-65,72

-272,17

-55,08

0,70320

2.393,202.439,70

3.092,10

R$ 3.207,12 /m²

3.698,20

2.154,80


3.181,503.871,90

3.193,50

3.131,50



Difer.(R$)

2.942,312.833,33


Variável

-57,38

-56,33

2.695,10-54,47-65,00 3.435,60

fator consideradoOk


3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²

R$2.138,70


Amostra nºOpcional

Fatordepreciação


Fator Vaga


Fator Localiz.


VariávelAndar



231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,82799,00 28 1.280,29115,50 2 668,55

2.700,00 63 2.497,23OK OK OK


2.845,413.265,1813,74%



6


80%

OK0

6


1,181,00

0,730,810,84

Status OK


1,36


1,13



I

XExtrapolação

X

1,361,36


1,00

0,80


0,96


5



3


0

00


GrauItem

09

0


1

4

0Limite Inferior

Número de Vagas


X

X

X


Descrição

X0





3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37


10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2

MEDIA 3.207,12R$ / M2

1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2

8 2.393,20R$ / M2

9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2

MEDIA 3.055,29 / M2

R$ 3.055,29


533,26



17,45844,8726,34

R$ 3.207,12Elemento

Preços Observados


R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

R$4.500,00

R$5.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$500,00

R$1.000,00

R$1.500,00

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA



Antes

Depois

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)





Legenda:




Nº da Combinação


Nº da Combinação

FatoresNº da

CombinaçãoFatores

Coef. de Variação

Nº da Combinação







IMÓVEL TIPO “LOJA”


Avaliação válida para a agência "Rio Branco" situada na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.



R$ 16.320.000,00

1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):

VALOR DO IMÓVEL*:

1.530,35

Fator Comercialização: 1,00

Fator de Depreciação:


VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

R$ 16.320.000,00


ano(s)

1.514,18

**

R$ 873,920

m²

**

**Vida Útil:

Área informada no Projeto:0,7616

m²


Padrão do Imóvel

Área Construída equivalente utilizada no cálculo:


R$ 16.320.000,00



DADOS DA EDIFICAÇÃOLOJA

28**

ano(s)

Tipo do Imóvel:

1.907,66283

1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0

10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.604,5211 +30% R$ 11.185,8712 -30% R$ 6.023,16

Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)

1 2633,70 3.950,55 1,039 155,26 1,150 395,06 0,979 -84,65 1,000 1,000 0,002 5313,76 7.970,64 0,855 -1.152,99 1,020 106,28 0,830 -1.352,59 1,000 1,000 0,003 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,050 181,29 1,054 292,86 1,000 1,000 0,004 2340,00 3.510,00 1,155 545,24 1,050 117,00 0,979 -75,21 1,000 1,000 0,005 2571,43 3.857,14 1,039 151,59 1,150 385,71 1,054 207,69 1,000 1,000 0,006 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,150 543,88 1,054 292,86 1,000 1,000 0,007 3962,24 5.943,36 1,039 233,58 1,050 198,11 1,054 320,03 1,000 1,000 0,008 2386,36 3.579,55 1,155 556,05 1,050 119,32 1,054 192,74 1,000 1,000 0,009 2630,77 3.946,15 1,084 332,59 1,050 131,54 0,979 -84,56 1,000 1,000 0,00

10 5328,00 7.992,00 0,905 -759,70 1,000 0,00 0,806 -1.551,39 1,000 1,000 0,001112

Coeficientes de variação = 33,264 ** ** 27,666 ok 31,854 ok 28,34288 ok 33,264 33,264 ok

Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 1907,66 m² x R$ 8557,04 / m² = R$ 16323929,98

R$5.989,93 R$11.124,16

nº de dormitório(s)vida útil (anos)

limites

valor unitário não-homog.

cota parte de terreno


1.845.054,78

Idade(anos)


Elasticidadeda Oferta



Valor Unitário de Área Construídanão homog.

(R$/m²)idade aparente (anos)

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO

9.064,755.850,00

6.584,2613.284,39

5.965,916.576,92

0,00

fator considerado fator considerado fator considerado

Elemento nºPreço do Imóvel

(R$)

1.950.000,007.000.000,00


1.900.000,00

1.902.118,33

Vida Útil(anos)

Quota Parte de Terreno

Área Privativa(m²)

1.850.000,00

2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00

0,9000,900

0,900

0,900

0,900

Amostra nº

pré-saneamento da amostra


Opcional2

< Média <

7.049,92

9.465,34

9.102,75

7.173,576.437,03

Variável

11.008,92

Média Homogeneizadaokfator considerado R$ 8.557,04


10.657,32

VariávelDepreciação Física Acesso

13.284,39

0,00

0,000,00


0,000,00

VariávelPadrão

0,00

Fator PadrãoFator Localiz.Difer.

fator considerado

0,900

6.584,26

0,9000,900


R$ 16.320.000,00

Fator idade e est.conserv. 0,76160

6.834,026.956,49

0,0010.885,09

Variável

0,00

Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)

QuotaTerreno

QuotaBenfeitoria

Valor Unitário de Área Construída

não homogeneizado (R$/m²)

9.905,60 0,00

13.320,00

5.965,916.576,92

0,9000,900

13.320,00

6.428,57

Fatordepreciação (R$)

5.850,00 0,00

9.064,75

9.064,75 0,00

6.428,57

9.064,759.905,60

Valor de Mercado do Imóvel

HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES

III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil

125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,001.907,66 28,00 70,00

62,50 7,00 35,001.584,00 53,00 105,00

Acima OK OK

Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,15 0,98 1,00 1,002 1,02 0,83 1,00 1,003 1,05 1,05 1,00 1,004 1,05 0,98 1,00 1,005 1,15 1,05 1,00 1,006 1,15 1,05 1,00 1,007 1,05 1,05 1,00 1,008 1,05 1,05 1,00 1,009 1,05 0,98 1,00 1,0010 1,00 0,81 1,00 1,001112

80%7.743,059.371,03

Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50


X

Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> II

2



0,00


3

X

Grau

X

X

X

X

Grau de Fundamentação no Método Comparativo: II

1

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o

conjunto de fatores

Extrapolação


5

6

Total1,07

1,08

0,821,001,101,12

1,08

Limite InferiorLimite Superior

Avaliando

1,040,921,04

1,15

4,00



4


0,000,00

3,00Coleta de dados de mercado

Item

1,04

0,920,86

1,16

0,90

1,16

Status


Descrição


0,1902505

Grau de Precisão: III

2,00Estado de Conservação


1,006,00OK OK

0,00

0,00

1,060,83

1,04

II

Limite Inferior:


Limite Superior:




1 6.584,26 8.091,382 13.284,39 10.956,35 x y

AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 9.064,75 8.519,05 0 01 6.584,26R$ / M2 4 5.850,00 7.970,02 16.000,00 16.000,002 ######### / M2 5 6.428,57 7.812,053 9.064,75R$ / M2 6 9.064,75 8.156,464 5.850,00R$ / M2 7 9.905,60 7.805,325 6.428,57R$ / M2 8 5.965,91 7.688,936 9.064,75R$ / M2 9 6.576,92 8.177,477 9.905,60R$ / M2 10 13.320,00 10.868,138 5.965,91R$ / M2 119 6.576,92R$ / M2 12

10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.604,52R$ / M2

AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 7.049,92R$ / M22 ######### / M23 9.102,75R$ / M24 6.437,03R$ / M25 7.173,57R$ / M26 9.465,34R$ / M27 ######### / M28 6.834,02R$ / M29 6.956,49R$ / M2

10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.557,04 / M2

depois de homogeneizar

MédiaR$ 8.604,52

Desvio Pad.

Desvio Pad.1.861,18R$ 8.557,04

2.862,21Coef. Var.

33,26

antes de homogeneizar


Coef. Var.21,75

ElementoPreços

ObservadosValores

Calculados

Escala da Bissetriz


Média

0,00

4.000,00

8.000,00

12.000,00

16.000,00

0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)


R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

R$14.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS

Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização

Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização


Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso

1 a 27,6659 11 b,d 31,8545 21 a,d,e 27,66592 b 31,8545 12 b,e 31,8545 22 b,c,d 27,22543 c 28,3429 13 c,d 28,3429 23 b,c,e 27,22544 d 33,2641 14 c,e 28,3429 24 b,d,e 31,85455 e 33,2641 15 d,e 33,2641 25 c,d,e 28,34296 a,b 26,2956 16 a,b,c 21,7503 26 a,b,c,d 21,75037 a,c 22,7889 17 a,b,d 26,2956 27 a,b,c,e 21,75038 a,d 27,6659 18 a,b,e 26,2956 28 a,b,d,e 26,29569 a,e 27,6659 19 a,c,d 22,7889 29 a,c,d,e 22,788910 b,c 27,2254 20 a,c,e 22,7889 30 b,c,d,e 27,2254

31 a,b,c,d,e 21,7503

Legenda:




Nº da Combinação

CombinaçãoCoeficiente de

VariaçãoNº da

CombinaçãoCombinação

Coeficiente de Variação

Nº da Combinação


Variação




Data : 30.06.09 Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:

Preço: Área constr.: 7315,84 Área terreno: 1.902.118,33

Fatores Localiz.:: 1,15

R$ Homog.: 1.700.617,45


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

15 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.530.059,43


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 5.928.533,31


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Rio de Janeiro

Centro

RUA SÃO JOSÉ - nº 20 - **

Comercialização: 1

Coef.ajuste padrão: 1,4 Construção: 300

, , Status: Ofertado

Área: 1 Topog.: 1

Área de Terreno: 1 m²

Fonte / Telefone: SERGIO CASTRO - 21-2272-4422

Padrão construtivo: Casa Médio

Formato: Regular 0 metros

**

R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->

Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:

Área equivalente: 300 m²

Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 01

Elementos Amostrais:

RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **

FOTO NÃODISPONÍVEL

Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro

5 metros

**

Construção: 305

Acesso: 1Topog.: 1Área: 1


Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²

Coef.ajuste padrão: 1,4Área equivalente: 260 m²

Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular


Oferta: 0,9 Comercialização: 1

Construção: 125

Centro

**

Formato: Regular

Elemento Amostral : nº 03 Rio de Janeiro

RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **

Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE - 2227-2393

B.D.I.: 1 Oferta: 0,9



17 metros

B.D.I.: 1

Elemento Amostral : nº 04

Área equivalente: 695 m² Coef.ajuste padrão: 1,3

R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->

R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->

R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->

B.D.I.: 1

Área: 1

Oferta: 0,9

Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350





Centro

Idade aparente: novo / regular

Coef.ajuste padrão: 1,65FOTO NÃODISPONÍVEL



B.D.I.: 1

Custo Unitário: R$ 873,92



Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 1

Oferta: 0,9

Acesso: 1

Topog.: 1 Acesso: 1

regular c/ reparos simples


Rio de Janeiro

Construção: 990

RUA DA QUITANDA - nº 87 - **


Área de Terreno: 1 m² 5,5 metros

**

Formato: Regular


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:

Preço: Área constr.: 6628,79 Área terreno: 7000000,00


R$ Homog.: #DIV/0!






Construção: 1056


R$ 7.000.000,00


Coef.ajuste padrão: 1,3

Idade aparente: regular c/ reparos simples


**

RUA DA ALFANDEGA - nº ** - **

Fonte / Telefone: TARGET- 21-2438-1000 Centro




Formato: Regular


Construção: 695




**

Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE

Área de Terreno: 1 m² 0 metros







regular

R$ 2.500.000,00

Custo Unitário: R$ Idade aparente:

(R$/m²)->


Área equivalente: 350 m² Construção: 350Coef.ajuste padrão: 1,3


Rio de Janeiro

Centro

RUA DA ASSEMBLÉIA - nº ** - **


Fonte / Telefone: 21-9255-7721



0 metros



0 metros

**

Idade aparente: regular

Formato: Regular

Oferta: 0,9

(R$/m²)->

Acesso: 1

Rio de Janeiro

Área: 1 Topog.: 1




Acesso: 1

B.D.I.: 1

Construção: 482

B.D.I.: 1

**

Formato: Regular



Centro



Área: 1 Topog.: 1

Centro

RUA DA ASSEMBLÉIA - nº 77 - **

regular

(R$/m²)->

Oferta: 0,9

Fonte / Telefone: CENTRUS - 21-2192-1435




R$ 5.305.000,00


R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:


Fatores Localiz.:: 1

R$ Homog.: #DIV/0!

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:


Padrão construtivo:

Oferta:

Coef.ajuste padrão:


R$ 0,00 (R$/m²)->

B.D.I.:

(R$/m²)->

B.D.I.:


regular c/ reparos simplesCusto Unitário: R$ 873,92





Construção: 260Coef.ajuste padrão: 1,4

Acesso: 1



Padrão construtivo: Casa Médio **


0 metros

Idade aparente:


0 metros

Construção: 125


R$ 1.900.000,00



Formato: Regular

(R$/m²)->





Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350 Centro

**

Topog.: 1Área: 1


Acesso: 1Área: 1 Topog.: 1

Rio de Janeiro

R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->

Idade aparente:


Fonte / Telefone:





Fonte / Telefone:

Formato: Irregular


- nº -

Área: Topog.:

- nº -

Rio de Janeiro


Construção:

Idade aparente:

metrosFormato: Irregular


novo / regular



rep.importantes e sem valor

Oferta:

Área:

Área de Terreno: m²

Idade aparente: rep.importantes e sem valor

Acesso:

metros

Custo Unitário: R$




Coef.ajuste padrão: Construção:

Topog.: Acesso:

Custo Unitário: R$

R$ 0,00


Avaliação válida para a agência "Carioca" situada na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.



R$ 11.790.000,00


VALOR DO IMÓVEL*:

1.530,35




VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

R$ 11.790.000,00


ano(s)

1.514,18

**

R$ 873,920

m²

**

**Vida Útil:


m²


Padrão do Imóvel



R$ 11.790.000,00




28**

ano(s)

Tipo do Imóvel:

1.377,56283

1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0

10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.604,5211 +30% R$ 11.185,8712 -30% R$ 6.023,16


1 2633,70 3.950,55 1,039 155,26 1,150 395,06 0,979 -84,65 1,000 1,000 0,002 5313,76 7.970,64 0,855 -1.152,99 1,020 106,28 0,830 -1.352,59 1,000 1,000 0,003 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,050 181,29 1,054 292,86 1,000 1,000 0,004 2340,00 3.510,00 1,155 545,24 1,050 117,00 0,979 -75,21 1,000 1,000 0,005 2571,43 3.857,14 1,039 151,59 1,150 385,71 1,054 207,69 1,000 1,000 0,006 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,150 543,88 1,054 292,86 1,000 1,000 0,007 3962,24 5.943,36 1,039 233,58 1,050 198,11 1,054 320,03 1,000 1,000 0,008 2386,36 3.579,55 1,155 556,05 1,050 119,32 1,054 192,74 1,000 1,000 0,009 2630,77 3.946,15 1,084 332,59 1,050 131,54 0,979 -84,56 1,000 1,000 0,00

10 5328,00 7.992,00 0,905 -759,70 1,000 0,00 0,806 -1.551,39 1,000 1,000 0,001112



R$5.989,93 R$11.124,16


limites




1.845.054,78

Idade(anos)








9.064,755.850,00

6.584,2613.284,39

5.965,916.576,92

0,00



(R$)

1.950.000,007.000.000,00


1.900.000,00

1.902.118,33

Vida Útil(anos)



1.850.000,00

2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00

0,9000,900

0,900

0,900

0,900

Amostra nº



Opcional2

< Média <

7.049,92

9.465,34

9.102,75

7.173,576.437,03

Variável

11.008,92



10.657,32


13.284,39

0,00

0,000,00


0,000,00

VariávelPadrão

0,00


fator considerado

0,900

6.584,26

0,9000,900


R$ 11.790.000,00


6.834,026.956,49

0,0010.885,09

Variável

0,00


QuotaTerreno

QuotaBenfeitoria



9.905,60 0,00

13.320,00

5.965,916.576,92

0,9000,900

13.320,00

6.428,57


5.850,00 0,00

9.064,75

9.064,75 0,00

6.428,57

9.064,759.905,60




125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,001.377,56 28,00 70,00

62,50 7,00 35,001.584,00 53,00 105,00

OK OK OK


80%7.743,059.371,03



X

Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III

2



0,00


3

X

Grau

X

X

X

X

Grau de Fundamentação no Método Comparativo: II

1


conjunto de fatores

Extrapolação


5

6

Total1,07

1,08

0,821,001,101,12

1,08


Avaliando

1,040,921,04

1,15

4,00



4


0,000,00


Item

1,04

0,920,86

1,16

0,90

1,16

Status


Descrição


0,1902505




1,006,00OK OK

0,00

0,00

1,060,83

1,04

II

Limite Inferior:


Limite Superior:




1 6.584,26 8.091,382 13.284,39 10.956,35 x y


10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.604,52R$ / M2

AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 7.049,92R$ / M22 ######### / M23 9.102,75R$ / M24 6.437,03R$ / M25 7.173,57R$ / M26 9.465,34R$ / M27 ######### / M28 6.834,02R$ / M29 6.956,49R$ / M2

10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.557,04 / M2


MédiaR$ 8.604,52

Desvio Pad.

Desvio Pad.1.861,18R$ 8.557,04

2.862,21Coef. Var.

33,26



Coef. Var.21,75

ElementoPreços

ObservadosValores

Calculados

Escala da Bissetriz


Média

0,00

2.000,00

4.000,00

6.000,00

8.000,00

10.000,00

12.000,00

14.000,00

16.000,00

0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)


R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

R$14.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS






31 a,b,c,d,e 21,7503

Legenda:




Nº da Combinação


VariaçãoNº da



Nº da Combinação


Variação





Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.700.617,45


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

15 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.530.059,43


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 5.928.533,31


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Rio de Janeiro

Centro





Área: 1 Topog.: 1





**

R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->








5 metros

**

Construção: 305








Construção: 125

Centro

**

Formato: Regular







17 metros

B.D.I.: 1



R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->

R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->

R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->

B.D.I.: 1

Área: 1

Oferta: 0,9






Centro





B.D.I.: 1





Oferta: 0,9

Acesso: 1

Topog.: 1 Acesso: 1



Rio de Janeiro

Construção: 990




**

Formato: Regular


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!






Construção: 1056


R$ 7.000.000,00





**






Formato: Regular


Construção: 695




**









regular

R$ 2.500.000,00


(R$/m²)->




Rio de Janeiro

Centro






0 metros



0 metros

**


Formato: Regular

Oferta: 0,9

(R$/m²)->

Acesso: 1

Rio de Janeiro

Área: 1 Topog.: 1




Acesso: 1

B.D.I.: 1

Construção: 482

B.D.I.: 1

**

Formato: Regular



Centro



Área: 1 Topog.: 1

Centro


regular

(R$/m²)->

Oferta: 0,9





R$ 5.305.000,00


R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:



Oferta:



R$ 0,00 (R$/m²)->

B.D.I.:

(R$/m²)->

B.D.I.:








Acesso: 1





0 metros

Idade aparente:


0 metros

Construção: 125


R$ 1.900.000,00



Formato: Regular

(R$/m²)->






**

Topog.: 1Área: 1


Acesso: 1Área: 1 Topog.: 1

Rio de Janeiro

R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->

Idade aparente:


Fonte / Telefone:





Fonte / Telefone:

Formato: Irregular


- nº -

Área: Topog.:

- nº -

Rio de Janeiro


Construção:

Idade aparente:



novo / regular




Oferta:

Área:



Acesso:

metros

Custo Unitário: R$





Topog.: Acesso:

Custo Unitário: R$

R$ 0,00


Avaliação válida para o Conjunto Cultural situada na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.



R$ 3.910.000,00


VALOR DO IMÓVEL*:

1.530,35




VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO

R$ 3.910.000,00


ano(s)

1.514,18

**

R$ 873,920

m²

**

**Vida Útil:


m²


Padrão do Imóvel



R$ 3.910.000,00




28**

ano(s)

Tipo do Imóvel:

527,63283

1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0

10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.604,5211 +30% R$ 11.185,8712 -30% R$ 6.023,16


1 2633,70 3.950,55 1,039 155,26 1,150 395,06 0,821 -705,46 0,900 1,000 0,002 5313,76 7.970,64 0,855 -1.152,99 1,020 106,28 0,697 -2.415,34 0,900 1,000 0,003 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,050 181,29 0,885 -627,56 0,900 1,000 0,004 2340,00 3.510,00 1,155 545,24 1,050 117,00 0,821 -626,79 0,900 1,000 0,005 2571,43 3.857,14 1,039 151,59 1,150 385,71 0,885 -445,05 0,900 1,000 0,006 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,150 543,88 0,885 -627,56 0,900 1,000 0,007 3962,24 5.943,36 1,039 233,58 1,050 198,11 0,885 -685,77 0,900 1,000 0,008 2386,36 3.579,55 1,155 556,05 1,050 119,32 0,885 -413,02 0,900 1,000 0,009 2630,77 3.946,15 1,084 332,59 1,050 131,54 0,821 -704,67 0,900 1,000 0,00

10 5328,00 7.992,00 0,905 -759,70 1,000 0,00 0,676 -2.585,65 0,900 1,000 0,001112



R$5.189,38 R$9.637,42


limites




1.845.054,78

Idade(anos)








9.064,755.850,00

6.584,2613.284,39

5.965,916.576,92

0,00



(R$)

1.950.000,007.000.000,00


1.900.000,00

1.902.118,33

Vida Útil(anos)



1.850.000,00

2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00

0,9000,900

0,900

0,900

0,900

Amostra nº



Opcional2

< Média <

6.165,75

8.182,32

7.819,73

6.263,685.651,46

Variável

9.441,86

Média Homogeneizadamaiorfator considerado R$ 7.413,40


9.255,30


13.284,39

-532,80

-238,64-263,08


-362,59-257,14

VariávelPadrão

-531,38


fator considerado

0,900

6.584,26

0,9000,900


R$ 3.910.000,00


5.989,616.073,31

-263,379.290,96

Variável

0,00


QuotaTerreno

QuotaBenfeitoria



9.905,60 -396,22

13.320,00

5.965,916.576,92

0,9000,900

13.320,00

6.428,57


5.850,00 -234,00

9.064,75

9.064,75 -362,59

6.428,57

9.064,759.905,60




125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,00527,63 28,00 70,0062,50 7,00 35,00

1.584,00 53,00 105,00OK OK OK


80%6.735,948.090,86



X


2



0,00


3

X

X

Grau

X

X

X

Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I

1


conjunto de fatores

Extrapolação


5

6

Total0,94

0,93

0,700,860,970,97

1,08


Avaliando

1,040,921,04

1,00

4,00



4


0,000,00


Item

1,04

0,920,86

1,16

0,90

1,16

Status


Descrição


0,182766743




1,006,00OK OK

0,00

0,00

0,920,71

0,90

I

Limite Inferior:


Limite Superior:




1 6.584,26 7.831,912 13.284,39 11.406,83 x y


10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.604,52R$ / M2

AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 6.165,75R$ / M22 9.290,96R$ / M23 7.819,73R$ / M24 5.651,46R$ / M25 6.263,68R$ / M26 8.182,32R$ / M27 9.255,30R$ / M28 5.989,61R$ / M29 6.073,31R$ / M2

10 9.441,86R$ / M211 / M212 / M2

MEDIA 7.413,40 / M2


MédiaR$ 8.604,52

Desvio Pad.

Desvio Pad.1.549,01R$ 7.413,40

2.862,21Coef. Var.

33,26



Coef. Var.20,89

ElementoPreços

ObservadosValores

Calculados

Escala da Bissetriz


Média

0,00

4.000,00

8.000,00

12.000,00

16.000,00

0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)


R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

R$14.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$1.000,00

R$2.000,00

R$3.000,00

R$4.000,00

R$5.000,00

R$6.000,00

R$7.000,00

R$8.000,00

R$9.000,00

R$10.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS






31 a,b,c,d,e 20,8947

Legenda:




Nº da Combinação


VariaçãoNº da



Nº da Combinação


Variação






DADOS DA EDIFICAÇÃOSOBRELOJA

28**

ano(s)

Tipo do Imóvel:

R$ 9.530.000,00


ano(s)

1.514,18

**

R$ 873,920

m²

**

**Vida Útil:


m²


Padrão do Imóvel



R$ 9.530.000,00




R$ 9.530.000,00


VALOR DO IMÓVEL*:

1.530,35



VALOR DE MERCADO


VALOR DE MERCADO

Avaliação válida para a área de sobreloja do prédio comercial situado na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.

1.360,94283

1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0

10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.126,4911 +30% R$ 10.564,4312 -30% R$ 5.688,54


1 2487,39 3.731,08 1,039 146,64 1,150 373,11 0,821 -666,26 0,900 1,000 0,002 5018,55 7.527,82 0,855 -1.088,93 1,020 100,37 0,697 -2.281,16 0,900 1,000 0,003 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,050 171,22 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,004 2210,00 3.315,00 1,155 514,95 1,050 110,50 0,821 -591,96 0,900 1,000 0,005 2428,57 3.642,86 1,039 143,17 1,150 364,29 0,885 -420,33 0,900 1,000 0,006 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,150 513,67 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,007 3742,12 5.613,17 1,039 220,61 1,050 187,11 0,885 -647,67 0,900 1,000 0,008 2253,79 3.380,68 1,155 525,15 1,050 112,69 0,885 -390,08 0,900 1,000 0,009 2484,62 3.726,92 1,084 314,11 1,050 124,23 0,821 -665,52 0,900 1,000 0,00

10 5032,00 7.548,00 0,905 -717,49 1,000 0,00 0,676 -2.442,00 0,900 1,000 0,001112



R$4.901,08 R$9.102,01

0,8500,850

12.580,00

6.071,43


5.525,00 -221,00

8.561,15

8.561,15 -342,45

6.071,43

8.561,159.355,29


0,00


QuotaTerreno

QuotaBenfeitoria



9.355,29 -374,21

12.580,00

5.634,476.211,54


5.656,865.735,90

-248,748.774,80

Variável

0,850

6.218,46

0,8500,850


R$ 9.530.000,00


12.546,37

-503,20

-225,38-248,46


-342,45-242,86

VariávelPadrão

-501,85


fator consideradook

fator considerado R$ 7.001,54


8.741,12



Opcional2

< Média <

5.823,21

7.727,75

7.385,31

5.915,705.337,49

Variável

8.917,31

Média Homogeneizada



(R$)

1.950.000,007.000.000,00


1.900.000,00

1.902.118,33

Vida Útil(anos)



1.850.000,00

2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00

0,8500,850

0,850

0,850

0,850

Amostra nº


limites




1.845.054,78

Idade(anos)








8.561,155.525,00

6.218,4612.546,37

5.634,476.211,54

0,00



125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,001.360,94 28,00 70,00

62,50 7,00 35,001.584,00 53,00 105,00

OK OK OK


80%6.361,727.641,37

OK0,00

0,00

0,920,71

0,90

I

Limite Inferior:


Limite Superior:




1,006,00OK


0,182766743


1,04

0,920,86

1,16

0,90

1,16

Status


Descrição

4


0,000,00


Item

1,08


Avaliando

1,040,921,04

1,00

4,00




5

6

Total0,94

0,93

0,700,860,970,97

X

Grau

X

X

X


1


conjunto de fatores

Extrapolação

X



X


2



0,00


3



1 6.218,46 7.396,802 12.546,37 10.773,12 x y


10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.126,49R$ / M2


10 8.917,31R$ / M211 / M212 / M2

MEDIA 7.001,54 / M2

Coef. Var.20,89

ElementoPreços

ObservadosValores

Calculados

Escala da Bissetriz


MédiaR$ 7.001,54

2.703,20Coef. Var.

33,26




MédiaR$ 8.126,49

Desvio Pad.

Desvio Pad.1.462,95

0,00

4.000,00

8.000,00

12.000,00

16.000,00

0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)


R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

R$14.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$1.000,00

R$2.000,00

R$3.000,00

R$4.000,00

R$5.000,00

R$6.000,00

R$7.000,00

R$8.000,00

R$9.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS






31 a,b,c,d,e 20,8947

Legenda:







Nº da Combinação


VariaçãoNº da



Nº da Combinação

Combinação



Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.452.876,46


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

15 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.295.181,09


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 5.031.411,09


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!




B.D.I.: 1




Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 0,9

Oferta: 0,85

Acesso: 0,9

Topog.: 1 Acesso: 0,9



Rio de Janeiro

Construção: 990




**

Formato: Regular

B.D.I.: 1



R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->

R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->

R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->

B.D.I.: 1

Área: 1

Oferta: 0,85






Centro



Centro

**

Formato: Regular







17 metros






5 metros

**

Construção: 305

Acesso: 0,9Topog.: 1Área: 1








Rio de Janeiro

Centro





Área: 1 Topog.: 1





**

R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->




Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!

B.D.I.: 1

**

Formato: Regular



Centro



Área: 1 Topog.: 1

Centro


regular

(R$/m²)->

Oferta: 0,85





R$ 5.305.000,00


R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->

Rio de Janeiro

Área: 1 Topog.: 1




Acesso: 0,9

B.D.I.: 1

Construção: 482




Rio de Janeiro

Centro






0 metros



0 metros

**


Formato: Regular

Oferta: 0,85

(R$/m²)->

Acesso: 0,9

0 metros




regular

R$ 2.500.000,00


(R$/m²)->


**






Formato: Regular


Construção: 695




**





Formato: Regular






Construção: 1056


R$ 7.000.000,00





Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:



Oferta:

Área:



Acesso:

metros

Custo Unitário: R$





Topog.: Acesso:

Custo Unitário: R$

R$ 0,00





Fonte / Telefone:

Formato: Irregular


- nº -

Área: Topog.:

- nº -

Rio de Janeiro


Construção:

Idade aparente:



novo / regular

B.D.I.: 1 Oferta: 0,85 Comercialização: 1

Acesso: 0,9Área: 1 Topog.: 1

Rio de Janeiro

R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->

Idade aparente:


Fonte / Telefone:

0 metros

Construção: 125


R$ 1.900.000,00



Formato: Regular

(R$/m²)->






**

Topog.: 1Área: 1








Acesso: 0,9





0 metros

Idade aparente:




Oferta:



R$ 0,00 (R$/m²)->

B.D.I.:

(R$/m²)->

B.D.I.:


Avaliação válida para a área de subsolo do prédio comercial situado na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.



R$ 5.710.000,00


VALOR DO IMÓVEL*:

1.530,35



VALOR DE MERCADO

R$ 5.710.000,00


ano(s)

1.514,18


m²


Padrão do Imóvel



R$ 5.710.000,00



VALOR DE MERCADO

**

R$ 873,920

m²



28**

ano(s)

Tipo do Imóvel:

**

**Vida Útil:

816,11283

1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0

10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.126,4911 +30% R$ 10.564,4312 -30% R$ 5.688,54


1 2487,39 3.731,08 1,039 146,64 1,150 373,11 0,821 -666,26 0,900 1,000 0,002 5018,55 7.527,82 0,855 -1.088,93 1,020 100,37 0,697 -2.281,16 0,900 1,000 0,003 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,050 171,22 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,004 2210,00 3.315,00 1,155 514,95 1,050 110,50 0,821 -591,96 0,900 1,000 0,005 2428,57 3.642,86 1,039 143,17 1,150 364,29 0,885 -420,33 0,900 1,000 0,006 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,150 513,67 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,007 3742,12 5.613,17 1,039 220,61 1,050 187,11 0,885 -647,67 0,900 1,000 0,008 2253,79 3.380,68 1,155 525,15 1,050 112,69 0,885 -390,08 0,900 1,000 0,009 2484,62 3.726,92 1,084 314,11 1,050 124,23 0,821 -665,52 0,900 1,000 0,00

10 5032,00 7.548,00 0,905 -717,49 1,000 0,00 0,676 -2.442,00 0,900 1,000 0,001112



R$4.901,08 R$9.102,01


limites




1.845.054,78

Idade(anos)








8.561,155.525,00

6.218,4612.546,37

5.634,476.211,54

0,00



(R$)

1.950.000,007.000.000,00


1.900.000,00

1.902.118,33

Vida Útil(anos)



1.850.000,00

2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00

0,8500,850

0,850

0,850

0,850

Amostra nº



Opcional2

< Média <

5.823,21

7.727,75

7.385,31

5.915,705.337,49

Variável

8.917,31



8.741,12


12.546,37

-503,20

-225,38-248,46


-342,45-242,86

VariávelPadrão

-501,85


fator considerado

0,850

6.218,46

0,8500,850


R$ 5.710.000,00


5.656,865.735,90

-248,748.774,80

Variável

0,00


QuotaTerreno

QuotaBenfeitoria



9.355,29 -374,21

12.580,00

5.634,476.211,54

0,8500,850

12.580,00

6.071,43


5.525,00 -221,00

8.561,15

8.561,15 -342,45

6.071,43

8.561,159.355,29




125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,00816,11 28,00 70,0062,50 7,00 35,00

1.584,00 53,00 105,00OK OK OK


80%6.361,727.641,37



X


2



0,00


3

X

X

Grau

X

X

X


1


conjunto de fatores

Extrapolação


5

6

Total0,94

0,93

0,700,860,970,97

1,08


Avaliando

1,040,921,04

1,00

4,00



4


0,000,00


Item

1,04

0,920,86

1,16

0,90

1,16

Status


Descrição


0,182766743




1,006,00OK OK

0,00

0,00

0,920,71

0,90

I

Limite Inferior:


Limite Superior:




1 6.218,46 7.396,802 12.546,37 10.773,12 x y


10 ######### / M211 / M212 / M2

MEDIA 8.126,49R$ / M2


10 8.917,31R$ / M211 / M212 / M2

MEDIA 7.001,54 / M2


MédiaR$ 8.126,49

Desvio Pad.

Desvio Pad.1.462,95R$ 7.001,54

2.703,20Coef. Var.

33,26



Coef. Var.20,89

ElementoPreços

ObservadosValores

Calculados

Escala da Bissetriz


Média

0,00

4.000,00

8.000,00

12.000,00

16.000,00

0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)


R$0,00

R$2.000,00

R$4.000,00

R$6.000,00

R$8.000,00

R$10.000,00

R$12.000,00

R$14.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$1.000,00

R$2.000,00

R$3.000,00

R$4.000,00

R$5.000,00

R$6.000,00

R$7.000,00

R$8.000,00

R$9.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS






31 a,b,c,d,e 20,8947

Legenda:




Nº da Combinação


VariaçãoNº da



Nº da Combinação


Variação





Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.452.876,46


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

15 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 1.295.181,09


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: 5.031.411,09


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Rio de Janeiro

Centro





Área: 1 Topog.: 1





**

R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->








5 metros

**

Construção: 305








Construção: 125

Centro

**

Formato: Regular







17 metros

B.D.I.: 1



R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->

R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->

R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->

B.D.I.: 1

Área: 1

Oferta: 0,85






Centro





B.D.I.: 1





Oferta: 0,85

Acesso: 0,9

Topog.: 1 Acesso: 0,9



Rio de Janeiro

Construção: 990




**

Formato: Regular


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

35 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!






Construção: 1056


R$ 7.000.000,00





**






Formato: Regular


Construção: 695




**









regular

R$ 2.500.000,00


(R$/m²)->




Rio de Janeiro

Centro






0 metros



0 metros

**


Formato: Regular

Oferta: 0,85

(R$/m²)->

Acesso: 0,9

Rio de Janeiro

Área: 1 Topog.: 1




Acesso: 0,9

B.D.I.: 1

Construção: 482

B.D.I.: 1

**

Formato: Regular



Centro



Área: 1 Topog.: 1

Centro


regular

(R$/m²)->

Oferta: 0,85





R$ 5.305.000,00


R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

30 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

20 anos Est.Cons:



R$ Homog.: #DIV/0!

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:

Data : Cidade:

Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

anos Est.Cons:


Fatores Localiz.::

R$ Homog.:



Oferta:



R$ 0,00 (R$/m²)->

B.D.I.:

(R$/m²)->

B.D.I.:








Acesso: 0,9





0 metros

Idade aparente:


0 metros

Construção: 125


R$ 1.900.000,00



Formato: Regular

(R$/m²)->






**

Topog.: 1Área: 1


Acesso: 0,9Área: 1 Topog.: 1

Rio de Janeiro

R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->

Idade aparente:


Fonte / Telefone:





Fonte / Telefone:

Formato: Irregular


- nº -

Área: Topog.:

- nº -

Rio de Janeiro


Construção:

Idade aparente:



novo / regular




Oferta:

Área:



Acesso:

metros

Custo Unitário: R$





Topog.: Acesso:

Custo Unitário: R$

R$ 0,00


IMÓVEL TIPO “VAGA DE GARAGEM”

1,0001

1 0 1 70 1,000 100,00% 0 02 0 1 70 1,000 100,00% 0 703 0 1 70 1,000 100,00% 0 100,00%4 0 1 70 1,000 100,00% 056789

10 R$ 252,5011 +30% R$ 328,2512 -30% R$ 176,75


1 200,00 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,002 260,00 0,00 1,000 0,00 1,050 13,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,003 300,00 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,004 250,00 0,00 1,000 0,00 1,050 12,50 1,000 0,00 1,000 1,000 0,0056789

101112

Coeficientes de variação = 16,289 ** ** 16,289 ok 16,343 maior 16,28906 ok 16,289 16,289 ok

Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 1 m² x R$ 258,88 / m² = R$ 258,88

R$181,21 R$336,54

1,000


250,00 0,00300,00 0,00

Valor Unitário de Locação

0,00


QuotaTerreno

QuotaBenfeitoria




0,00273,00

Variável

200,00


R$ 258,88


260,00

Variável LocalizaçãoVariávelPadrão

0,00


fator consideradook

fator considerado R$ 258,88




Opcional2

< Média <

200,00

300,00262,50

Variável

Média Homogeneizada



(R$)

250,00300,00


0,00

200,00

Vida Útil(anos)



0,00

0,000,000,000,00

1,0001,0001,000

Amostra nº


limites




260,00

Idade(anos)








300,00250,00

200,00260,00

0,00



1,00 0,00 70,001,00 0,00 70,001,00 0,00 70,000,50 0,00 35,001,50 0,00 105,00OK OK OK

Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,00 1,00 1,00 1,002 1,05 1,00 1,00 1,003 1,00 1,00 1,00 1,004 1,05 1,00 1,00 1,0056789101112

80%224,23293,52

OK0,00

0,00

I

Limite Inferior:


Limite Superior:




0,002,00OK


0,267664081


1,00

1,001,00

1,00

Status


Descrição

4


0,000,00


Item


Avaliando1,00




5

6

Total1,001,051,001,05

Grau

X

X

X

X


1

X


conjunto de fatores

Extrapolação

X




2



0,00


3

V l d li ã álid idê i l li d R



1 200,00 258,882 260,00 245,88 x y

AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 300,00 258,88 0 01 200,00R$ / M2 4 250,00 246,38 400,00 400,002 260,00R$ / M2 53 300,00R$ / M2 64 250,00R$ / M2 75 / M2 86 / M2 97 / M2 108 / M2 119 / M2 12

10 / M211 / M212 / M2

MEDIA 252,50R$ / M2

AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 200,00R$ / M22 273,00R$ / M23 300,00R$ / M24 262,50R$ / M25 / M26 / M27 / M28 / M29 / M2

10 / M211 / M212 / M2

MEDIA 258,88 / M2

Coef. Var.16,34

ElementoPreços

ObservadosValores

Calculados

Escala da Bissetriz


MédiaR$ 258,88

41,13Coef. Var.

16,29




MédiaR$ 252,50

Desvio Pad.

Desvio Pad.42,31

0,00

100,00

200,00

300,00

400,00

500,00

0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00

valo

res

calc

ulad

os (Y

)


R$0,00

R$50,00

R$100,00

R$150,00

R$200,00

R$250,00

R$300,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

R$0,00

R$50,00

R$100,00

R$150,00

R$200,00

R$250,00

R$300,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA

GRÁFICOS






31 a,b,c,d,e 16,3435

Legenda:







Nº da Combinação


VariaçãoNº da



Nº da Combinação

Combinação


Cenários


Taxa de Retorno Mensal

10,00% 10,50% 11,00%

Taxa de Retorno Anual

0 80% 0 84% 0 87% 0 91% 0 95% 0 99%

11,50% 12,00% 12,50%

CAPITALIZAÇÃO DA RENDA


0,91% R$ 28.408,88

0,80% 0,84% 0,87% 0,91% 0,95% 0,99%

Valor Unitário para Venda R$ 28.400,00

R$ 32.464,31 R$ 30.983,86 R$ 29.637,90 R$ 28.408,88 R$ 27.282,18 R$ 26.245,54

Cálculo do Valor de VendaValor Unitário Homogeneizado

para LocaçãoRetorno (a.m.) Valor Unitário Homogeneizado

para Venda

R$ 258,88

CAPITALIZAÇÃO DA RENDA


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

0 ano Est.Cons:



R$ Homog.: -673,92


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

0 ano Est.Cons:



R$ Homog.: -644,62


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

0 ano Est.Cons:



R$ Homog.: -573,92


Endereço:

Bairro:

Zona :

Testada:

0 ano Est.Cons:



R$ Homog.: -655,12




B.D.I.: 1


, , Status: Vendido.



Oferta: 1

Acesso: 1

Topog.: 1 Acesso: 1

novo


Rio de Janeiro

Construção: 1

Avenida Presidente Vargas - nº ** - **



**

Formato: Regular

B.D.I.: 1


Área equivalente: 1 m² Coef.ajuste padrão: 1

R$ 200,00 (R$/m²)->

R$ 260,00 (R$/m²)->

R$ 300,00 (R$/m²)->

B.D.I.: 1

Área: 1

Oferta: 1

Fonte / Telefone: (21) 9427-4036



Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: novo


Centro

Idade aparente: novo

Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 1

Centro

**

Formato: Regular


Centro - RJ - nº ** - **


B.D.I.: 1 Oferta: 1



1 metros



Avenida Rio Branco - nº 245 - **


Fonte / Telefone: Nara (21) 2172-1700 Centro

1 metros

**

Construção: 1




Coef.ajuste padrão: 1Área equivalente: 1 m²

Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: novo


Oferta: 1 Comercialização: 1


Rio de Janeiro

Centro

Centro - RJ - nº ** - **


Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 1


Área: 1 Topog.: 1





**

R$ 250,00 (R$/m²)->




SEGREGAÇÃO DE VALORES DE TERRENO E EDIFICAÇÕES

INFORMAÇÕES DO EMPREENDIMENTOÁREA DE TERRENO m2ZONEAMENTO URBANOPROJEÇÃO HORIZONTAL MÁXIMA (100%) m2COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO (COM AQUISIÇÃO OUTORGA)ÁREA COMPUTÁVEL m2ÁREA PRIVATIVA ESTIMADA m2ÁREA PRIVATIVA MÉDIA POR ANDAR m2Nº TOTAL DE UNIDADES unidTOTAL DE VAGAS DE GARAGEM POR UNIDADE: 4 unidNº DE TORRES unidÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS (BARRILETES, PILOTIS, ETC) m2OUTRAS ÁREAS CONSTRUÍDAS (20% DAS ÁREAS DE LAJE) m2Á

16.722,20

11.672,22


EMPREENDIMENTO COMERCIAL

**5.580,00

15,0083.611,00

5.580,00

56.429,461.659,69

34136

CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO

ÁREA DE GARAGENS NO SUBSOLO m2ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA (A.COMP.+ A.NÃO COMPUTÁVEL + A.G.) m2ÁREA EQUIV. DE CONSTRUÇÃO {A.COMP + OUTRAS ÁREAS( AG + A.NÃO COMPUTÁVEL) X 0,5 } m2

RECEITA ESTIMADA - VGVPIS/COFINS (7% da receita bruta)DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO (P&P + CORRETAGEM) (7% da receita)

RECEITA LÍQUIDA ESTIMADA 167.270.000

194.500.000

3.400,0078.223,8876.707,77


13.615.000 13.615.000

CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO

CUSTOS DE IMPLANTAÇÃOCUSTO RASO DE CONSTRUÇÃO (CUSTO RASO/M²X A.EQUIVALENTE) (R$941/m²)OUTORGA CA DE 1,0 PARA 4.0 (R$0/m² adicional)PROJETOS, TAXAS E EMOLUENTES (5%)HONORÁRIOS DE GERENCIAMENTO (5%)ENCARGOS FINANCEIROS (14% ao ano)URBANIZAÇÃO E PAISAGISMO (R$0 por m² de área externa)CONTINGÊNCIAS (5% do custo da obra)TOTAL DE CUSTOS

VALOR RESIDUAL

CUSTOS DE AQUISIÇÃO (4% do valor da compra)

3.609.297 3.970.226

12.489.537 -

3.609.297


EMPREENDIMENTO COMERCIAL

71.405.713

72.185.930 -

95.864.287

CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO (continução)

CUSTOS DE AQUISIÇÃO (4% do valor da compra)LUCRO ESPERADO (0% sobre o custo do terreno)FINANCIAMENTO TERRENO 0VALOR MAXIMO DO IMÓVEL HOJE :

LUCRO =

REFAZENDO O LUCRO = 0 % sobre a receita liquida0 % sobre o custo total0 % sobre o custo do terreno

12.305 R$ / m2

VALOR DA EDIFICAÇÃO = 125.840.000

68.660.000

unitário de terreno =


-

68.659.339

VALOR DO TERRENO =

CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO (continução)

LAUDO DE AVALIAÇÃO - bfre.com.br · Anexo 2: Relatório Fotográfico Anexo 3: Cálculos...

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