ANEXO 01 – APRESENTAÇÃO, DESAFIOS E DIRETRIZES DA INTERVENÇÃO NA ÁREA

CENTRALPPP Habitacional para a Área Central da cidade de São

Paulo

Abril de 2012

ÍNDICE:

1.0 – INTRODUÇÃO 2

2.0 – APRESENTANDO A ÁREA CENTRAL 4

2.1 – A IMPORTÂNCIA DA ÁREA CENTRAL: FORMAÇÃO HISTÓRICA E GEOGRÁFICA 5

2.2 – DENSIDADE DEMOGRÁFICA E EMPREGO 10

2.3 – TIPOLOGIAS EXISTENTES 15

3.0 – LEGISLAÇÃO INCIDENTE SOBRE A ÁREA CENTRAL 20

3.1 – DIRETRIZES DE RENOVAÇÃO URBANA DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO 20

3.2 – A POLÍTICA HABITACIONAL DO MUNICÍPIO E A TIPOLOGIA OFERTADA 22

3.3 – ZONEAMENTO E INTERVENÇÃO URBANÍSTICA 24

3.3.1 – O CASO ESPECÍFICO DA ZEIS 3 25

3.3.2 – O CASO ESPECÍFICO DA ZEPEC 29

4.0 – PROGRAMAS HABITACIONAIS PÚBLICOS NA ÁREA CENTRAL 31

DA CIDADE DE SÃO PAULO

4.1 – PROGRAMAS PÚBLICOS EXISTENTES 33

4.2 – MELHORIAS NECESSÁRIAS 41

5.0 – ESTRATÉGIAS DE INTERVENÇÃO 54

5.1 – DIRETRIZES PARA AS PROPOSTAS DE INTERVENÇÃO 57

5.2 – SETORES DE INTERVENÇÃO 59

6.0 – CONCLUSÃO 81

1

1.0 INTRODUÇÃO

2

O presente estudo tem por objetivo viabilizar a oferta de unidades

habitacionais de interesse social na área central da cidade de São Paulo, tendo

como pressuposto o grande número de imóveis subutilizados e a farta infraestrutura

urbana existente nesta região da cidade. Por meio da reconversão e da utilização

deste enorme passivo edílico, a proposta de Parceria Público-Privada habitacional

do Governo do Estado visa prover habitação e equipamentos de apoio para a

completa adaptação das famílias, residentes ou novas, à centralidade urbana. Esta

proposta de ocupação contribui com o aumento da eficiência econômica da cidade à

medida que amplia o acesso da população aos benefícios sociais e reduz os custos

operacionais de infraestrutura, em particular aquelas vinculadas ao sistema de

mobilidade (sistema viário e de transportes), o que melhor equaliza sua relação

custo-benefício.

Além do adensamento construtivo e da oferta de infraestrutura, a oferta de

empregos e equipamentos urbanos da região central permite ao poder público

alavancar políticas de renovação urbana, processo que deve ser firmado não só por

ações municipais mas também por parcerias na esfera estadual ou mesmo federal,

colaborando com o processo de planejamento e gestão dos problemas comuns a

cidade de São Paulo. Ampliando ainda este espectro, as ações de renovação devem

permitir a participação da iniciativa privada, já que instrumentos urbanísticos

constantes no Estatuto das Cidades permitem parcerias para este fim. A área central

vem se firmar também como território adequado a cumprir os objetivos expressos no

Plano Diretor Estratégico (PDE) do município de São Paulo, através da Lei 13.430

(de 13 de setembro de 2002), que entende por inclusão social, segundo seu artigo

7º, a garantia de acesso a bens, serviços e políticas sociais a todos os cidadãos

assegurada através do respeito às funções sócias da cidade e da propriedade, tendo

o direito universal à moradia como seu principal vetor. A função social da

propriedade e da cidade é cumprida quando existe simultaneamente a

compatibilidade do uso da propriedade com a infraestrutura, equipamentos e

serviços públicos existentes nas áreas urbanas. Isto por si só justifica a iniciativa de

construção de uma parceria público-privada para atendimento destes objetivos.

3

Mas é importante observar que o passivo edílico da área central apesar de

alto, está diminuindo, pois a reversão do processo de esvaziamento populacional e

da taxa de vacância no centro já está em andamento, ainda que em pequena escala.

Desde a década de 1950, quando boa parte da população de alta renda abandonou

o centro, a região não conhecera mais, no século XX, um adensamento

populacional. Foi apenas recentemente (de 2006 a 2010), que surgiu este

movimento de inflexão na curva de esvaziamento demográfico. O baixo valor dos

imóveis no centro, em comparação a outras centralidades paulistanas, e a escassez

de possibilidades de expansão da mancha urbana, são fatores convergentes que

geraram condições para este aumento populacional e para novos investimentos na

região. É importante, portanto, que se planeje esta “reocupação do centro”, de

maneira a evitar os excessos da especulação e estimular a renovação da

infraestrutura.

Em meados de 2011, com o objetivo de dar suporte a uma proposta de PPP

Habitacional da Secretaria da Habitação, foi desenvolvido este trabalho, cumprindo

as seguintes etapas1:

a. Validação dos pressupostos do estudo de referencia de 2006, com revisão

das tipologias levantadas e verificação da incidência destas sobre os recortes

territoriais escolhidos

b. Definição de novos recortes territoriais de atuação, segundo as tipologias

validadas e a disponibilidade de imóveis para intervenção.

c. Localização de oportunidades de intervenção em empreendimentos em cada

um dos recortes territoriais definidos

d. Verificação das características de empreendimentos por recorte com

consequente estudo de viabilidade para adequação das tipologias.

e. Definição dos setores de intervenção, através da caracterização da situação

atual, da similaridade de tipologias, elencando-se diretrizes de implantação e

desafios urbanísticos a serem superados.

1 Sob o ponto de vista metodológico este estudo se apoia em trabalho realizado no ano de 2006, para a

Cia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado – CDHU, que teve como objetivo classificar

os tipos de edificações existentes na área central de São Paulo, quanto ao potencial de transformação

destes em unidades habitacionais, para subsidiar ações do Programa de Atendimento a Cortiços (PAC)

da Companhia

4

2.0 APRESENTANDO A ÁREA CENTRAL

A região central da cidade de São Paulo é formada, segundo diretrizes da

Prefeitura do Município, por 10 distritos, a saber: Sé, República, Cambuci,

Liberdade, Bela Vista, Consolação, Santa Cecília, Bom Retiro (formadores da

Subprefeitura da Sé), Pari e Brás (Subprefeitura da Mooca). Outros distritos, apesar

de não estarem na classificação da Prefeitura, apresentam estruturas urbanas e

fundiárias muito semelhantes, podendo também ser enquadrados como formadores

da área central. Destacamos, assim, os distritos do Belém e da Mooca (integrantes

da Subprefeitura da Mooca) como complementares à região central da cidade,

conforme demonstrado no MAPA 01: Distritos que compõem a área central. A região

central é aqui entendida como o núcleo territorial da cidade, centro histórico

fundacional e promotor das iniciativas de urbanização paulistana que datam da

transição do século XIX para o XX. Como configuração sócio-econômica esta área

também é uma centralidade urbana, que juntamente com outras, em regiões

distintas, configuram um sistema variado de centralidades no município.

A estruturação urbana deste centro inicia-se no final do século XIX com a

abertura das vias, parcelamento do solo e formação dos espaços públicos. A

tipologia edilícia atual, entretanto, consolida-se a partir da década de 40, com a

construção de inúmeros edifícios verticais e a divisão de uso da região entre centro

de negócios (distritos Sé e República), áreas de habitação (casos típicos dos

distritos Bela Vista, Consolação, Santa Cecília) e áreas industriais (como o Pari, o

Belém e a Mooca). Em que pesem estas características, vale lembrar a vocação de

uso misto de todas estas áreas ao longo de sua consolidação na primeira metade do

século XX.

A legislação urbana que orientou e solidificou esta diversidade construtiva da

região passou por diversos formatos. Originou-se em 1920 com a lei 2.332 que

estabeleceu o "padrão municipal" definindo regras de construção e a altura dos

edifícios de acordo com a largura das vias. Em 1929, o código de obras "Arthur

Sabóia" permite exceções ao padrão municipal, estimulando a verticalização do

distrito Sé em até 80 metros e da República em até 50 metros. Finalmente a lei de

uso e parcelamento do solo urbano de 1972 (lei 7.805, conhecida como Lei de

Zoneamento) instituiu o zoneamento por completo em toda a cidade, definindo 8

zonas e especificando seus usos e densidades. Instrumentos urbanísticos tais como

a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento passam a configurar pela

primeira vez como indutores da forma urbana. Sobre a região central este

zoneamento consolidou o uso misto, já existente, e o modelo de alta densidade de

5

construção, já concluído. Zonas de uso predominantemente residencial de

densidade média (Z3), de uso misto de densidade média-alta e alta (como a Z4 e

Z5), além de zonas industriais (como a Z6) passam a integrar o vocabulário de

zoneamento e construção da área central.

Esta estrutura de zonas concretizou um modelo de cidade já consolidado e

reafirmou a vocação de nossa centralidade como o lugar da diversidade construtiva.

O espólio edificado da região pode ser entendido, portanto, como um patrimônio que

institucionalizou o modelo de alta e média densidade no núcleo central e do uso

intenso uso misto em seus arredores. Desde 2002, com o Plano Diretor Estratégico

(lei 13.430/02 e lei 13.885/04) a região é denominada, prioritariamente, como zona

de centralidade e área de zona mista de alta densidade, o que mais uma vez ratifica

sua vocação e seu grande espólio construído.

É sobre este território que iremos debruçar este estudo, território que se configura

como um elemento decisivo no estabelecimento do poder econômico urbano, nas

relações e hábitos cotidianos da população e na oferta de infraestrutura urbana

adequada e suficiente para incrementar sua requalificação.

2.1 A IMPORTÂNCIA DA ÁREA CENTRAL: FORMAÇÃO HISTÓRICA E GEOGRÁFICA

O Triângulo Histórico pode ser considerado a primeira aglomeração

propriamente urbana de São Paulo, na medida em que, sobretudo a partir da

metade do séc. XIX, as três ruas que o configuram passam a apresentar funções

econômicas e comerciais em decorrência do direcionamento das riquezas do café

para a cidade pelas ferrovias. A Rua XV de Novembro, paralela ao pátio do colégio e

à Rua Boa Vista, servia de acesso ao porto geral do Rio Tamanduateí e encontrava

a Rua Direita na Igreja da Sé, se estabelecendo, já na metade do séc. XIX, como a

principal artéria econômica do triângulo. A Rua Direita, principal via comercial, ligava

o Viaduto do Chá à Capela do Santo Antônio, apresentando em meados do séc.

XIX, diversas lojas que foram continuamente sendo modernizadas, de modo que até

hoje esta rua mantém estas características. A Rua São Bento ligava as duas mais

importantes Igrejas de São Paulo, o Mosteiro de São Bento e a Igreja de São

Francisco, caracterizando-se assim como um eixo de ligação vinculado a uma típica

urbanização jesuítica.

A primeira ferrovia da cidade, a São Paulo Railway (mais tarde Santos-

Jundiaí), foi inaugurada em 1867, conectando o Porto de Santos com o setor

agrícola mais importante do interior, cuja entrada estava em Jundiaí. A ferrovia

atravessa São Paulo, beirando o maciço da cidade sem penetrá-lo, descrevendo um

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arco que acompanha a baixada do Tamanduateí e Tietê. Posteriormente, a esta

ferrovia entroncaram-se a Sorocabana (1875), que acompanhava as margens do

Tietê rio abaixo, e a Central do Brasil (1890) rio acima. As ferrovias atraíram o

povoamento e a urbanização, que toma assim, a direção norte e leste. Procurando

sua proximidade, ao longo delas fixaram-se muitas indústrias e bairros operários. De

certo, em alguns bairros já existia um arruamento antecedente à São Paulo Railway,

mas antes da sua chegada o aglomerado urbano compacto ainda estava restrito ao

antigo núcleo, na colina entre os rios Anhangabaú e o Tamanduateí. Os bairros à

volta do “centro velho” eram ainda descontínuos, e a urbanização destas áreas só se

intensificou nas décadas posteriores à chegada da ferrovia, ou seja, no último

quartel do séc. XIX.

Em 1881, no Bairro do Brás, por exemplo, a urbanização já ultrapassara as

estações do Brás e do Norte. À Rua do Brás (hoje Rangel Pestana) se juntara em

direção paralela, ao Nordeste, a Rua do Gasômetro, igualmente constituindo um

eixo linear. A Rua da Mooca e a Rua Piratininga já se achavam traçadas, mas ainda

não atraíram o povoamento urbano às suas margens. Mesmo as porções mais

densamente construídas dos novos bairros apresentavam grandes clarões no

interior dos grandes quarteirões, havendo também grandes extensões de frente de

rua que permaneciam vazias.

Em contraposição a esta região industrial, desde 1880, já vinham se

formando os bairros propriamente residenciais, localizados contíguos ao centro na

direção norte. Tais bairros ali se instalaram quando a atividade urbana no centro já

não mais suportava mais residências. É o caso do Bairro da Santa Ifigênia, com

suas residências aristocráticas que se prolongariam depois para os Campos Elíseos.

Nas plantas da cidade de 1890, já aparecem arruados os bairros da Bela Vista, Vila

Buarque, Santa Cecília e parte do Bom Retiro.

Este processo de expansão da aristocracia para o oeste na virada dos

séculos XIX para o XX gerou a valorização dos espaços centrais que para lá

estavam voltados, como as encostas do Vale do Anhangabaú, até então um vasto

descampado de aspecto semi-rural. A construção do Viaduto do Chá (1892) por

sobre este vale e do Teatro Municipal (1911) são os primeiros fatos que demonstram

este processo de expansão central e valorização do vetor oeste. A conclusão das

obras de reforma da Rua Líbero Badaró consolida a existência de uma nova

polaridade na região central, o próprio Vale do Anhangabaú, que com seus jardins,

passeios, estátuas e palacetes, e pela esplanada do Teatro Municipal, serviria de

fachada para um novo centro, criando as condições para a futura expansão rumo a

7

oeste, em direção ao “centro novo” da Rua Barão de Itapetininga e Praça da

República.

Seria apenas em princípios do século XX que os bairros residenciais lançar-

se-iam definitivamente pelo flanco oeste do maciço, subindo as encostas à procura

de terrenos mais altos e saudáveis. Higienópolis, por exemplo, era nesta época o

bairro da aristocracia paulistana das fortunas saídas do café.

No que se refere à “mancha urbana”, no início do séc. XX, observa-se que

pouco falta para que o cinturão de chácaras seja totalmente absorvido pela cidade.

A parte arruada, já quase contínua da cidade, tem seus limites nos bairros da Quarta

parada, Mooca, Vila Deodoro, Aclimação, Paraíso, parte alta da Vila América,

Higienópolis, Santa Cecília, Barra Funda e na várzea do rio Tietê (desde a Barra

Funda até o Belenzinho). As margens das ferrovias passam a constituir o sítio

específico mais procurado, consolidando uma tendência que já existia, mas que se

intensificou. Destaca-se, neste particular o trecho da Santos-Jundiaí da Mooca à

Barra Funda, trecho que iria ser o sítio da evolução urbana de bairros como

Cambuci, Mooca, Brás, Pari, Luz, Bom Retiro, Barra Funda, Água Branca e Lapa,

bairros predominantemente operários.

Grosso modo, assim se caracterizou a urbanização paulista no século XIX e

início do XX: caráter residencial aristocrático e burguês a noroeste, no maciço, e

povoamento operário ao norte e ao leste, nas várzeas do Tietê e Tamanduateí,

próximos à ferrovia e às indústrias. Esta é a característica de uma urbanização que

se dá intrincada a um processo de gênese da industrialização, uma modernização

que implica o enriquecimento de determinadas camadas sociais e, ao mesmo

tempo, a reprodução de uma massa crescente da população condenada à vida

precária.

Estas diferenças sócio-espaciais não viriam a diminuir nas décadas

seguintes, pois com a Revolução de 1930 e o fim da República Velha, a política

econômica desenvolvimentista lançou as bases da moderna indústria, marcando a

transição da lógica dos interesses econômicos e dos valores estéticos e ideológicos

da burguesia cafeeira agroexportadora para a lógica de produção do espaço urbano

da burguesia industrial moderna. Iniciava-se uma urbanização de escala maior, à

medida que a expansão tanto da atividade industrial ao longo da ferrovia quanto da

periferização de novos bairros criava novos e diversificados centros. Com este

processo, surgem novas dificuldades para a circulação e conexão entre as novas

áreas urbanizadas.

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Durante as décadas de 30, 40 e 50, como resposta a estas dificuldades, a

cidade fora marcada pelas transformações decorrentes do Plano de Avenidas de

Francisco Prestes Maia, na pretensão de estabelecer ligações entre os novos

subcentros e o centro geográfico da cidade. Na zona leste, ligando os bairros

industriais ao centro, foram realizadas obras como a canalização do rio

Tamanduateí, a nova Ponte Pequena, as pontes do Mercúrio e das Indústrias

ligando o Parque D. Pedro ao bairro do Brás, além do alargamento da Av. Rangel

Pestana.

Assim como se buscava a integração do centro com a zona industrial a leste,

foram estendidas ligações entre os bairros do sul e oeste. A Av. Rebouças, por

exemplo, foi prolongada nos dois sentidos, ultrapassando o rio Pinheiros ao sul e

alcançando a Av. Dr. Arnaldo ao norte. A Avenida Pacaembu foi prolongada até o rio

Tietê e a Nove de Julho prolongou-se aos Jardins América e Europa, com a

construção do Túnel do Trianon. Cabe dizer que tais aberturas dividiam a cidade,

fragmentando-a em pedaços isolados por um princípio rodoviarista que pouco a

pouco degradava a paisagem urbana interrompendo relações espaciais

preexistentes, conforme podemos observar no MAPA 03: Barreiras urbanas –

ferrovia e sistema viário principal.

Expandia-se também o eixo norte-sul da cidade, como concretização da idéia

de Prestes Maia do “sistema Y”. Este sistema exigiu a radical transformação do

Parque do Anhangabaú, pois já estando pronta a Nove de Julho, que utilizara o Vale

do Saracura como base, e iniciada a Avenida Itororó (futura 23 de Maio) valendo-se

do Vale do rio Anhangabaú ou Itororó, era preciso que o Parque se transformasse

numa via expressa para a conexão destas duas com o norte da cidade.

Com estas vias, guiadas pelos vales, era necessária a construção de

diversos viadutos transversais a elas, como o Dona Paulina e Jacareí, viadutos

estes que concluíram as obras do “primeiro perímetro” de irradiação, um anel que

supostamente evitaria o congestionamento do antigo centro. A topografia da cidade,

com seus vales e ladeiras, fez surgir soluções engenhosas para restaurar a

continuidade do tecido urbano, através das obras de arte de engenharia,

caracterizadas por túneis e viadutos. As diversas pontes mais afastadas construídas

sob a gestão de Prestes Maia possibilitam a expansão da cidade para além dos rios,

permitindo a utilização das várzeas para construção e permitindo também a ligação

de São Paulo com os municípios vizinhos e com o interior do estado.

Pode-se dizer que uma possível tendência de “multicentralização” que

poderia ser iniciada pelas diferentes formas econômicas de organização espacial

foram completamente anuladas pela afirmação do Plano de Avenidas, uma nova

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estruturação urbana centro-polarizante. Tentou-se, desta forma, construir um tecido

urbano mais integrado, pensando nas condições necessárias para a expansão do

processo de industrialização ainda mais acentuado que estaria por vir nas décadas

de 50 e 60. Mas alguns críticos afirmam que o planejamento da época teria

reforçado equivocadamente o centro da cidade já impotente, com intervenções que

visavam o aumento e o avanço de sua força econômica, ao passo que poderiam ter

sido criadas condições para a intensificação do desenvolvimento de outros centros.

A esta altura, o centro da cidade já atingira o potencial máximo econômico e físico

de saturação, mas a cidade monopolar gerava um afluxo diário ao centro principal

que reproduzia o congestionamento. A cidade crescia de forma radial e centrípeta,

pois sua industrialização extrapolava seus limites territoriais atraindo com este

processo, grande contingente populacional. O reconhecimento deste fato só se deu

ao final da década de 50, com as análises de um grupo de estudos urbanos

chamado Sagmacs (Sociedade para a Análise Gráfica e Mecanográfica Aplicada aos

Complexos Sociais).

As conseqüências desta “estruturação” radial e centrípeta para alguns bairros

à volta do centro foram desastrosas. O bairro da Bela Vista, por exemplo, sofreu

muitas modificações com construção da Av. Leste-Oeste, Avenida que tinha por

finalidade facilitar o acesso para os moradores dos bairros das zonas leste e sul ao

centro da cidade. Foram demolidas mais de mil casas, barracos e locais de vivência,

numa extensão de 1 km. Foi construído um viaduto passando por baixo da Rua

Augusta e por cima das ruas Avanhandava e Santo Antônio, o “Viaduto do Café”.

Demolições foram feitas na Rua 13 de Maio também, para seu alargamento e

prolongamento, com o objetivo de ligar o Largo do Arouche ao Paraíso, através da

ramificação da Leste-Oeste a partir da Rua Santo Antônio. Ainda no bairro da Bela

Vista, seriam alargadas, retificadas e prolongadas as ruas Pedroso, Maria José,

Major Diogo, João Passaláqua, Manoel Dutra, Rui Barbosa e Humaitá.

Mais afastadas do centro são alargadas a Avenida Francisco Matarazzo e a

Rua Bresser, induzindo a urbanização para os sentidos leste e oeste. Mas o símbolo

máximo destas intervenções é o Elevado Costa e Silva, inaugurado no final dos

anos 60, que cortou a cidade na direção da zona leste, mais precisamente em

direção à Av. Francisco Matarazzo. Com esta obra, inúmeros prédios passaram a

contar com milhares de automóveis transitando próximo às suas janelas.

Em contraposição a este privilégio dos carros, na região do centro velho, a

partir de 1976, diversas ruas foram sendo reformadas para transformarem-se em

calçadões. A operação foi estendida, ocupando logradouros adjacentes à Praça da

Sé, e no Centro Novo, nas proximidades do teatro Municipal. Em 1981, foi aprovado

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o projeto de Jorge Wilheim e Rosa Kliass, para a criação de túneis sob o Vale do

Anhangabaú, que teria sua superfície transformada num imenso calçadão com

espaços de lazer, mas tal projeto só teria início em 1987. Nestes e em outros

espaços públicos da área central, distintos grupos sociais formaram redes de

relações voltadas ao circuito informal da economia, como camelôs, engraxates,

desempregados, aposentados plaqueiros e etc. O processo de popularização do

centro, a partir de meados dos anos 60, foi concomitante ao início da evasão de

empresas para outros subcentros, à deterioração de parte de seus equipamentos

urbanos e ao declínio de seu valor imobiliário. A lógica do desenvolvimento urbano

rumo a outras regiões da cidade, fruto de decisões do poder público e da iniciativa

privada, foi o principal fator de deterioração e abandono de muitas áreas do centro.

2.2 DENSIDADE DEMOGRÁFICA E EMPREGO

Quadro 1 – População da área central por distritos (1996, 2000 e 2010).

SUB PREFEITURA DISTRITOS Área

(km²)População

1996População

2000População

2010

Densidade Demográfica

(Hab/ha) 1996

Densidade Demográfica

(Hab/ha) 2000

Densidade Demográfica

(Hab/ha) 2010

Água Rasa 7,12 90.140 85.992 84.963 126,60 120,78 119,33Belém 6,08 43.974 39.712 45.057 72,33 65,32 74,11Brás 3,61 28.699 25.230 29.265 79,50 69,89 81,07

Moóca 7,97 67.225 63.367 75.724 84,35 79,51 95,01Pari 2,71 17.491 14.877 17.299 64,54 54,90 63,83

Tatuapé 8,43 80.678 79.418 91.672 95,70 94,21 108,74TOTAL 35,92 328.207 308.596 343.980 91,37 85,91 95,76

Bela Vista 2,76 67.100 63.276 69.460 243,12 229,26 251,67Bom Retiro 4,18 30.602 26.678 33.892 73,21 63,82 81,08Cambuci 3,93 32.286 28.790 36.948 82,15 73,26 94,02

Consolação 3,78 59.797 54.632 57.365 158,19 144,53 151,76Liberdade 3,65 68.131 62.006 69.092 186,66 169,88 189,29República 2,30 52.136 47.810 56.981 226,68 207,87 247,74

Santa Cecília 3,79 77.615 71.314 83.717 204,79 188,16 220,89Sé 2,17 23.085 20.174 23.651 106,38 92,97 108,99

TOTAL 26,56 410.752 374.680 431.106 154,65 141,07 162,31

MOOCA

SÉ

Relação quantitativa entre tempo 1, 2 e 3 (1996, 2000 e 2010)

Mínimo

Médio

Máximo

Fonte: Secretaria Municipal de Coordenação das Subprefeituras. Prefeitura de São Paulo.

Observa-se nitidamente, no Quadro 1, que de 1996 a 2000 houve uma queda

populacional em todos os distritos do centro, um “êxodo central” que vinha

acontecendo como tendência desde os anos 70. Mas de 2000 a 2010, com exceção

11

do distrito da Água Rasa, todos os demais tiveram aumento populacional. A

atualidade deste processo de aumento populacional dificulta a explicação dos

fenômenos constitutivos do mesmo, mas algumas constatações já podem ser

levantadas.

Após a saída de boa parte da população de alta renda do centro histórico,

por volta dos anos 50, o centro não conheceria mais, no século XX, um

adensamento populacional. Isto se deve, entre outros fatores, ao dito “milagre

econômico”, movido pela expansão territorial da indústria e do fenômeno urbano

sem limites, movimento do qual, paradoxalmente, o “centro ficou de fora”. Após a

década de 70, a centralidade financeira (de negócios) se deslocou para o Oeste três

vezes, primeiro em direção à Av. Paulista, depois à Av. Faria Lima e posteriormente

para a Av. Berrini, sempre em busca de novos territórios capazes de prover/receber

infraestrutura tecnológica e fluidez espacial já não obtidas no centro histórico. Este

abandono do centro por parte dos investimentos foi resultado da e condição para a

sua desvalorização, o que o jogou num “ciclo vicioso” no qual se desenvolveram

formas de apropriação do espaço (economia informal e cortiços por exemplo) pouco

atraentes para novos moradores e conseqüentemente para o capital imobiliário.

Mas hoje, parece que nos encontramos num ponto de inflexão no qual o

baixo valor da terra urbana no centro com relação às centralidades acima referidas,

e as dificuldades da expansão urbana para além da região metropolitana atual, são

fatores convergentes que geram condições para o investimento na área central e

para o próprio movimento de aumento populacional visto no Quadro 1.

Possivelmente, esta inflexão teve início a partir dos efeitos práticos e pontuais das

políticas públicas de revitalização do centro iniciadas em 2001, como a reforma das

estações Julio Prestes e Luz, o Programa de Arrendamento Residencial que

trabalha com a reforma de edifícios vazios, e o Programa de Ação em Cortiços

(PAC). Os imóveis reformados e seus respectivos entornos se tornaram mais

atraentes, e o conjunto destas pontualidades começa a dar uma nova cara à região

central.

No entanto, a “ideia de centro”, as representações que a maioria da

população tem do centro de São Paulo, ainda são impeditivas de um aumento

populacional mais significativo. A imagem é de um espaço degradado, mal cuidado e

poluído, com edifícios abandonados e invadidos. O espaço público, inclusive as

ruas, são vistos como área de comércio informal de inúmeros camelôs e

ambulantes, bem como refúgio dos moradores de rua. Grande parte da população

ainda não tem identificação cultural com este centro, que, apesar dos estereótipos,

ainda sofre com a presença das condições que o levaram à desvalorização e que se

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“territorializaram” em função desta. Mas isto pode ter um lado positivo, na medida

em que a região ainda possui terrenos com baixo valor relativo da terra se

comparada com outras centralidades de São Paulo, sendo possível o investimento

em habitação para a população de baixa renda e para o mercado popular, visto que

o aumento da renda familiar e das oportunidades de financiamento para estas

classes, aliada a busca de realocação nas proximidades do mercado de trabalho,

criam as condições ideais e possíveis para a construção de edifícios de habitação

popular no centro.

Por último, mas não menos importante, vale destacar que ainda que a classe

média em sua maioria tenha uma má imagem do centro, com este processo de

revitalização e repovoamento, aumenta cada vez mais o interesse do mercado

imobiliário na área central. Isto significa que agora, após o movimento de expansão

urbana no qual paradoxalmente “o centro ficou de fora”, ele se torna a nova fronteira

de expansão do capital imobiliário e será preciso evitar os excessos da competição

pela reapropriação estratégica do espaço urbano central, com políticas urbanas

sociais.

A figura 1, na próxima página, derivada do Quadro 1 de população,

demonstra os distritos que tiveram maior aumento de densidade entre 2000 e 2010.

Note-se que o Cambuci, a Mooca e o Bom Retiro foram os que, respectivamente,

tiveram maior aumento na densidade, muito em função de novos empreendimentos

imobiliários, mas ainda possuem densidades baixas em relação aos distritos mais

densos, como a Bela Vista, República e Santa Cecília. Vale notar também que os

distritos industriais do Brás, Pari e Belém, além de não terem tido grande aumento

na densidade entre 2000 e 2010, permanecem com as características de baixa

densidade oriundas de sua formação histórica e legislativa, aparecendo como lócus

de importantes oportunidades estratégicas para este estudo.

13

Figura 1 – Aumento da densidade demográfica entre 2000 e 2010

Fonte: Secretaria Municipal de Coordenação das Subprefeituras. Prefeitura de São Paulo.

A formação histórica e legislativa dos distritos do Brás, Belém e Pari não

poderia deixar de refletir nas especificidades destes distritos no que se refere aos

setores de trabalho que mais ocupam a população que neles trabalha. A figura 2

com a ocupação da população conforme seus setores de trabalho em cada distrito

demonstra esta diferença espacial importante.

14

Figura 2 - Emprego por setores de trabalho nos distritos da área central (2006)

Fonte: www.dieese.org.br (não foram disponibilizados os dados para o distrito da Liberdade).

É fácil observar na figura acima, que os distritos que tem como setor

empregatício principal o industrial são os que tiveram a formação histórica

relacionada com a proximidade das ferrovias, ou seja, Brás, Pari, Belém, Mooca e

Cambuci, muito embora parte destes dois últimos tenham já transformado seu uso,

graças ao aumento de adensamento, conforme visto na figura 1. É importante notar

que os distritos do Brás e do Pari, além do setor industrial, empregam significativa

parcela da população no comércio, devido aos seus respectivos pólos comerciais. Já

os distritos da Sé, República, Santa Cecília e Bela Vista tem maior porcentagem da

população empregada no setor de serviços. Veremos a seguir, de que maneira as

características sócio-espacias anteriormente descritas se relacionam com a

incidência de tipologias arquitetônicas específicas.

15

2.3 TIPOLOGIAS EXISTENTES

Para se compreender o que entendemos por tipologia, devemos recorrer

primeiro a origem desta etimologia, através do entendimento do conceito de "tipo".

Tipo é um conjunto de caracteres organizados em um todo, constituindo um

instrumento de conhecimento por meio da abstração racional e permitindo distinguir

categorias de objetos ou fatos. A tipologia, por extensão da palavra, é o conjunto dos

tipos estudados e de suas relações, um instrumento que permite conduzir o estudo

dos fenômenos urbanos. O estudo tipológico trata-se de um método cientifico sobre

os exemplares existentes, no caso as edificações, que agrupados sobre

determinados requisitos, constituem uma regra ou uma linguagem inerente, por

exemplo, a uma composição urbanística ou a elementos da morfologia urbana. Não

é um objeto ou figura a ser imitado, mas o meio concreto de reprodução,

caracterizado apenas sobre seu contexto, em nosso caso o tecido construído da

cidade. No caso do espólio construído da área central, nos leva a uma repetição de

características construtivas nas edificações, bem como em recursos de implantação,

de conforto térmico, luminoso e salubridade dos ambientes.

Uma edificação, independente de seu critério estético ou tecnologia da

construção, possui semelhanças arquitetônicas e papel urbanístico comum quando

implantada em tecidos urbanos similares. Um edifício de esquina, por exemplo, tem

maior capacidade de receber luz e ventilação do que se estivesse implantado no

meio da quadra. A capacidade de uma edificação, mesmo com uso pregresso

diferente do uso habitacional, ser transformada de maneira adequada, está na

potencialidade do nível de iluminação e aeração de seu andar tipo, de acordo com o

exigido para ambientes de permanência prolongada, caso da tipologia residencial.

Foi realizado um levantamento de campo, a fim de checar a incidências de

tipologias para cada distrito, revelando repetições de padrões construtivos. A

observação da reconversão de usos praticada pelo mercado imobiliário, a incidência

de novos conjuntos habitacionais provenientes das políticas do Programa de

Atendimento a Cortiços - CDHU e o surgimento de novos imóveis com

características similares em cada setor analisado nos leva a refletir sobre a

classificação tipológica e o perímetro espacial de intervenção deste trabalho,

reafirmando a existência de uma tipologia comum para cada tipo de tecido urbano

da área central.

Distritos com vocação habitacional e uso misto de alta densidade (Bela Vista,

Santa Cecília, Bom Retiro) possuem esta tipologia em grande quantidade.

Completa-se a esta, setores destinado aos serviços, hoje muito subutilizados, que

16

apresentam grande espólio construído e alta vacância, como o caso do distrito

República e partes do distrito Sé. Nestes, além de edifícios com alto coeficiente de

aproveitamento, temos também grande incidência de antigos usos hoteleiros, muitos

já transformados, e outros ainda subutilizados.

Edifícios sem elevador, outrora destinados à habitação, uso hoteleiro ou

serviços, aparecem com freqüência em zonas de uso misto de média ou mesmo

baixa densidade. São em sua maioria oriundos de um processo de aproveitamento

do solo localizado em áreas de predominância de edificações horizontais, sejam

unifamiliares ou comerciais. Locais como o Cambuci, a Liberdade, áreas do Bom

Retiro, da Barra Funda, do Brás e do Belém possuem grande oferta desta tipologia.

Sobre estes distritos também incidem as tipologias de casas unifamiliares, com

bastantes opções de configurações, sejam em vilas, ruas locais ou junto a pequenos

centros de uso misto.

Ao longo dos distritos industriais ou mesmo ao longo da linha férrea que

corta a área central, observamos a grande incidência de indústrias abandonadas ou

com pertencentes a espólios além de galpões. Esta última tipologia ofertada por toda

a área pesquisada, em sua maioria com uso ativo, em locais de alta infraestrutura e

extrema acessibilidade. São utilizados como áreas de depósitos ou estoques e são

recorrentes ao longo de todo o tecido urbano, preferencialmente em áreas de baixa

densidade e uso misto. Distritos como a Mooca, o Pari, o Belém, a Barra Funda e o

Bom Retiro são áreas com farta oferta desta tipologia. Trata-se de tipologias

incidentes ao longo da linha férrea, que dominava o transporte de carga até meados

dos anos 60, quando esta região se consolidou urbanisticamente.

17

Quadro 02 – Tipologias Incidentes na Área Central de São Paulo.

A tipologia dos galpões foi, através de análises feitas a partir desta vistoria, a

de maior incidência de transformação de uso. Foi muito comum encontrar galpões

em áreas de baixa densidade e alta acessibilidade sendo demolidos para dar lugar a

torres de habitação construídas para o mercado popular, seja ao longo da linha

férrea e do metrô ou no trecho entre esta linha e a marginal do Rio Tietê. Locais

onde outrora havia uma grande quantidade de indústrias e galpões, com fácil acesso

a diversas vias coletoras e arteriais e com fundiário adequado ao empreendimento

vertical e ao grande aproveitamento construtivo que o mesmo necessita.

Analisando a tipologia dos galpões, dividiu-se a análise dos mesmos de

acordo com sua área e, consequentemente, seu potencial de aproveitamento. Os

galpões que foram demolidos e transformados em habitações multifamiliares

verticais, pelo mercado, são em sua maioria pertencente a lotes maiores que

2.000,00m² da qual se é possível ter um grande aproveitamento do terreno, com

construção de condomínios com várias torres, área de lazer interna e vagas de

garagem em abundância. Esta, afinal, é uma tipologia habitacional bastante

recorrente em nossa cidade atualmente. A intervenção em lotes maiores que

2.000,00m² não é usual à prática da promoção habitacional pelo Estado, como

18

TIPO TIPOLOGIA GABARITO IMPLANTAÇÃO PLANTA USO ORIGINAL

1 Prédio com elevador T+ 05 ou mais Esquina Módulo Comércio (T) + habit (pav).

2 Prédio com elevador T+ 05 ou mais ½ quadra Módulo Comércio (T) + habit (pav).

3 Prédio com elevador T+ 05 ou mais Esquina Módulo Hotel

4 Prédio com elevador T+ 05 ou mais ½ quadra Módulo Hotel

5 Prédio sem elevador T+ 02 a 04 Esquina Módulo Comércio (T) + habit (pav).

6 Prédio sem elevador T+ 02 a 04 ½ quadra Módulo Comércio (T) + habit (pav).

7 Prédio sem elevador T+ 02 a 04 Esquina Módulo Hotel

8 Prédio sem elevador T+ 02 a 04 ½ quadra Módulo Hotel

9a Galpão menor que

2.000,00 m2

T ou T+ 01 Diversas livre Comercial / industrial

9b Galpão maior que

2.000,00 m2

T ou T+ 01 Diversas livre Comercial / industrial

10 Galpão T+ 02 a 04 Diversas Livre Comercial / industrial

11 Casas térreas – vilas T ou T+ 01 Diversas N/D Habitação

12 Casas Mistas T+ 01 ou 02 Diversas N/D Comércio + habitação

13a Terrenos , 2.000,00 m2 - Diversas - -

13b Terrenos > 2.000,00 m2 - Diversas - -

14 Indústrias T +01 ou 02 Diversas variada Indústria

vimos através das práticas dos conjuntos entregues nos últimos anos, que possuem

em média entre 70 e 100 unidades, em lotes não superiores a 2.000,00m². Esta

evidência nos leva á divisão de ambas as tipologias (galpões e terrenos) de acordo

com sua área e potencial construtivo. A linha de corte desta divisão seria, portanto, a

metragem de 2.000,00m² de área do lote, o que levaria à empreendimentos com

cerca de 60 a 75 unidades, padrão adequado as atuais práticas da Companhia, de

acordo com os empreendimentos entregues desde 2002.

A tipologia industrial é muito recorrente na área central da cidade, objeto

deste estudo. Com a formação dos bairros industriais, no início do século XX,

grande parte da área lindeira à estrada de ferro foi loteada para fins industriais.

Distritos inteiros como a Barra Funda, o Pari, o Belém e a Mooca surgiram em torno

do uso industrial de seu solo. A partir dos anos 70, com a mudança de uso do solo

urbano da capital paulista, estas indústrias iniciaram a migração de suas instalações

para áreas menos nobres e com baixo valor agregado na terra. Isto iniciou a geração

de um enorme passivo construtivo, deixado de lado e sem possibilidade de

transformação. Com o advento do Plano Diretor Estratégico, em 2002, diretrizes de

reconversão foram dadas para esta área, inclusive objetos de operações urbanas.

Sobre este passivo construtivo surge uma oportunidade de reconversão, já

que se trata de um fundiário capaz de abranger uma escala considerável de

atendimento as necessidades habitacionais da área central. Vale a pena ressaltar

que muitas das indústrias que ficam fora de zonas de interesse social já se

encontram em processo de transformação, não pela reconversão de seu patrimônio

edificado, mas sim pela demolição total de suas estruturas e transformação em

condomínios multifamiliares verticais. Caso recorrente encontrado na área da

Mooca, Belém e Barra Funda, graças a mudança de uso do solo nestes distritos. O

panorama completo deste levantamento se encontra na sequência do MAPA 05:

Tipologias levantadas.

19

Figura 3 – Maiores incidências tipológicas por distrito.

20

3. LEGISLAÇÃO INCIDENTE SOBRE A ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO

3.1 DIRETRIZES DE RENOVAÇÃO URBANA DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO

O Plano Diretor Estratégico (PDE) do município de São Paulo, através da Lei

13.430 de 13 de setembro de 2002, entende por inclusão social, segundo seu artigo

7º, a garantia de acesso a bens, serviços e políticas sociais a todos seus cidadãos.

Esta garantia assegurada através do respeito às funções sociais da cidade e da

propriedade, tendo o direito universal a moradia digna como seu principal vetor. A

função social da propriedade e da cidade é cumprida quando existe

simultaneamente a compatibilidade do uso da propriedade com a infraestrutura,

equipamentos e serviços públicos existentes nas áreas urbanas.

Esta inclusão promove ainda o aumento da eficiência econômica da cidade,

na forma que amplia os benefícios sociais e reduz os custos operacionais de

infraestrutura, tanto para o setor público quanto para o privado. Para estes

princípios, áreas com farta infraestrutura instalada, em particular aquelas vinculadas

ao sistema de mobilidade (sistema viário e de transportes), são propicias a

receberem políticas públicas voltadas a inclusão, em suas mais variadas faixas de

renda, com acesso à terra e à habitação.

Á área central da cidade de São Paulo vem, portanto, se firmar como

território adequado a cumprir estes objetivos expressos no Plano Diretor,

principalmente aqueles citados sobre a função social da propriedade. Adensamento

construtivo, oferta de infraestrutura, emprego e equipamentos urbanos, que

permitem ao poder público alavancar políticas de renovação urbana vinculadas a

estes conceitos. Processo que deve ser firmado não só por ações municipais, no

caso da capital paulista, mas também por parceiras na esfera estadual ou mesmo

federal, ampliando o processo de planejamento e gestão dos problemas comuns da

cidade. E ainda, se quisermos ampliar este espectro, as ações de renovação devem

permitir a participação da iniciativa privada, já que instrumentos urbanísticos

constantes do Estatuto das Cidades permitem parceiras para este fim. O artigo 9º do

Plano Diretor nos demonstra os objetivos da política pública de renovação.

I - a recuperação, para a coletividade, da valorização imobiliária resultante da ação

do Poder Público;

II - a racionalização do uso da infraestrutura instalada, inclusive sistema viário e

transportes, evitando sua sobrecarga ou ociosidade e completando sua rede básica;

21

III - a regularização fundiária e a urbanização de áreas ocupadas por população de

baixa renda;

IV - a redução dos deslocamentos entre a habitação e o trabalho, o abastecimento, a

educação e o lazer;

Estes princípios reforçam os objetivos deste trabalho, apresentando-se como

pressupostos necessários ao desenvolvimento das intervenções desejadas. O

aproveitamento das potencialidades da área central, voltada ao programa da

habitação, estimula o desenvolvimento urbano, a reconversão urbanística e

econômica das áreas desvalorizadas que já possuem vasta oferta de infraestrutura,

o que diminuiria grande parte dos investimentos. Estratégia foco, portanto, deste

estudo.

Pode-se entender que os objetivos e diretrizes da política de urbanização e uso

do solo, descritos o artigo 76 do Plano Diretor Estratégico (PDE), comprovam a

necessidade de atuação do Estado para a recuperação dos centros urbanos, além

de demonstrar a capacidade da área central da cidade de São Paulo em receber

investimentos habitacionais como forma de recuperação de seu tecido, funções e

patrimônio edificado. De forma a comprovar a precisão da escolha deste território

como área de intervenção podemos citar:

• O estimulo ao crescimento da cidade dentro de sua área já urbanizada,

dotada de serviços, infraestrutura e equipamentos, de forma a otimizar o

aproveitamento da capacidade de adensamento instalada, reduzir custos e

evitar o espraiamento.

• Reverter o esvaziamento populacional e taxa de vacância do centro, através

da melhoria da qualidade dos espaços públicos, do meio ambiente, das

atividades de comércio e serviços e pela reabilitação do patrimônio

arquitetônico construído quando de sua presença nas diversas áreas urbanas

consolidadas mas subaproveitadas.

• Estimular a requalificação urbanística para o melhor aproveitamento das

áreas dotadas de infraestrutura e reverter o processo de esvaziamento

populacional ou imobiliário, ao mesmo tempo que possa atrair novos

investimentos, utilizando-se, quando necessário, dos instrumentos previstos

no Estatuto da Cidade.

• A promoção, distribuição e intensificação do aproveitamento dos solo de

forma equilibrada em relação a infraestrutura, aos transportes e ao meio

ambiente, de modo a otimizar os investimentos públicos em todo o restante

da cidade.

22

• Possibilitar a ocorrência de tipologias arquitetônicas diferenciadas e facilitar a

reciclagem das edificações para novos usos, inclusive com parâmetros que

facilitem a reciclagem das edificações para novos usos.

3.2 A POLÍTICA HABITACIONAL DO MUNICÍPIO E A TIPOLOGIA OFERTADA

O atual processo de desenvolvimento do território paulistano se organiza em

torno de nove elementos, sendo quatro estruturadores e cinco integradores,

definidos pelo PDE. Estes últimos constituem o tecido urbano que permeia os eixos

estruturadores (sistema viário, transporte, recursos hídricos e pólos de centralidade)

além de abrigar os cidadãos que deles se utilizam. O principal elemento integrador

da cidade é a habitação, pois é aquele capaz de fixar a população e articular as

relações sociais no território. Segundo o próprio Plano Diretor, através de seu artigo

128, a habitação como elemento integrador pressupõe o direito social à moradia

digna através da oferta da mesma em bairros dotados de infraestrutura,

equipamentos sociais, de comércio e serviços, providos de áreas verdes com

espaços de recreação e lazer e de espaços públicos que garantam o exercício pleno

da cidadania.

Visando garantir o melhor aproveitamento da infraestrutura instalada na área

central e uma maior racionalidade econômica, paisagística e urbana, a política

urbana habitacional prevista pelo Plano Diretor propõem ainda a articulação das três

esferas do poder público para otimizar recursos e enfrentar a problemática da oferta

de habitação, principalmente para famílias classificadas como de baixa renda. Neste

sentido a articulação entre o poder municipal e estadual é desejável, promovendo a

melhoria das habitações já existentes e viabilizando a produção de Habitação de

Interesse Social e de Mercado Popular. Configurando, portanto, integração

adequada ao tecido urbano quando do desenvolvimento de suas funções.

A promoção de habitação como elemento integrador, de certa forma, contribui

para a reversão da tendência de pereferização e ocupação dos espaços

inadequados por esta população, ocupação corriqueira nas áreas desqualificadas da

região central. Além da soma de esforços e estratégias, é importante salientar a

clara diretriz do Plano quando indica a criação de condições para a participação da

iniciativa privada na produção de HIS ou HMP, especialmente nesta área central.

Uma ação de renovação, portanto, deve ser proposta pelo poder público municipal,

estadual e pela iniciativa privada, que em conjunto reúnem condições e instrumentos

de transformação suficientes para reverter o processo de decadência de alguns

23

setores do centro paulistano. Com este objetivo, são diretrizes da política

habitacional do município, segundo o artigo 80 do Plano Diretor:

• A produção, nas regiões centrais da Cidade dotadas de infraestrutura, de

unidades habitacionais em áreas vazias ou subutilizadas, e a recuperação de

edifícios vazios ou subutilizados, para a população de baixa e média renda;

• A consolidação da moradia social nas áreas centrais, mediante a ação

conjunta da população e dos Poderes Públicos Estadual e Federal,

contribuindo para os programas de reabilitação dessas áreas,

compatibilizando-as com a inclusão social e urbana da população de baixa

renda que habita a região ou nela trabalha, de modo a evitar sua expulsão;

• A otimização da infraestrutura e a redução dos custos de urbanização dos

programas habitacionais.

Por fim, ao falarmos obre a oferta de habitação nas área central da cidade de

São Paulo, devemos definir a que habitação nos referimos. Na busca da construção

de um ambiente de uso misto, que qualifique e desenvolva diversas potencialidades

cotidianas com o objetivo de renovar a cidade, as mais variáveis faixas de renda

familiares são desejáveis. Como a missão do Estado é a de atender a habitação de

interesse social, ofertada e subsidiada pelo Estado, podemos deixar as demais

faixas de renda para atendimento pelo mercado imobiliário e os mais diversos órgão

de financiamento.

Como forma de definir nosso objeto de trabalho, a produção de habitação de

interesse social poderá ser dar nas seguintes modalidades de edificação, segundo o

decreto municipal 45.127/04:

• Habitação unifamiliar, correspondente à produção de uma unidade

habitacional por lote, com, no máximo, 3 (três) andares e 9,00m (nove

metros) de altura;

• Habitação multifamiliar correspondente à produção de 2 (duas) ou mais

unidades habitacionais por lote, observada a área máxima de lote de

15.000,00m² (quinze mil metros quadrados) e, no máximo, 300 (trezentas)

unidades habitacionais, podendo ser: a) conjunto horizontal, formado por

edificações agrupadas horizontalmente, total ou parcialmente executadas,

com, no máximo, 3 (três) andares, 9,00m (nove metros) de altura contados do

piso mais baixo ao teto do andar mais alto, com ou sem acesso comum à via

de circulação;b) conjunto vertical, formado por 1 (uma) ou mais edificações

verticais, com ou sem acesso comum à via de circulação;

24

• Reabilitação de edificação existente, com ou sem mudança de uso, para fins

de HIS, um dos nossos focos de intervenção.

Como produto ofertado pelo Empreendimentos de Habitação de Interesse

Social temos como produto a tipologia permitida pela legislação municipal, que

define o que é Unidade Habitacional de Interesse Social, de acordo com o artigo 32

do decreto municipal 44.667/2004 e 49.130/08 que regulamentam as Zonas

Especiais de Interesse Social - ZEIS. A unidade de HIS deverá seguir os seguintes

padrões construtivos:

I - área útil máxima igual a 50,00m² (cinqüenta metros quadrados);

II - apenas 1 (um) sanitário, podendo ser previstas peças sanitárias em espaços

separados;

III - pé direito mínimo de 2,30m (dois metros e trinta centímetros) para as cozinhas,

banheiros e áreas de serviço;

IV - pé direito mínimo de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) para os demais

compartimentos;

V - no máximo 1 (uma) vaga de estacionamento.

Parágrafo único. Considera-se área útil somente a área coberta de uso privativo da

unidade habitacional calculada de acordo com as normas técnicas da Associação

Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, não sendo consideradas como tal a área da

vaga de estacionamento coberta, quando houver, e a área de terraços de no

máximo 10% da área útil da unidade de HIS.

3.3 ZONEAMENTO E INTERVENÇÃO URBANÍSTICASobre a análise do zoneamento, a área central da cidade de São Paulo é

definida como integrante da Macroárea de Reestruturação e Requalificação Urbana.

De acordo com o artigo 155 do Plano Diretor, esta macro área inclui o centro

metropolitano, a orla ferroviária, antigos distritos industriais e áreas no entorno das

marginais e de grandes equipamentos a serem desativados, foi urbanizada e

consolidada há mais de meio século, período em que desempenhou

adequadamente atividades secundárias e terciárias, e passa atualmente por

processos de esvaziamento populacional e desocupação dos imóveis, embora seja

bem dotada de infraestrutura e acessibilidade e apresente alta taxa de emprego.

Nesta área busca-se alcançar transformações urbanísticas para se obter melhor

aproveitamento de suas privilegiadas condições de acessibilidade e localização.

Transformações que serão alcançadas pela reversão do esvaziamento populacional,

25

pela melhoria dos espaços públicos, estimulo para novas atividades comerciais e de

serviço além da preservação e reabilitação do patrimônio construído, reorganização

da infraestrutura e do transporte coletivo.

Para que os objetivos sejam alcançados é necessário a utilização de

instrumentos urbanísticos e jurídicos constantes no Estatuto das Cidades como

parcelamento compulsório, desapropriação, transferência do direito de construir,

além da instituição de áreas com legislação específica, que favoreça esta

requalificação. Entre estas zonas, junto a área objeto de estudo, as Zonas Especiais

de Interesse Social (ZEIS) e as Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC),

conforme demonstrado pelos MAPAS 5: Zoneamento vigente e pelo MAPA 6: ZEIS

3 e ZEPEC.

Para o correto aproveitamento do potencial instalado da área central e da

correta utilização dos índices urbanísticos que estas promovem, é necessário a

elaboração de um plano de urbanização específico. Em cada um delas,

principalmente nas áreas de ZEIS, este plano, estabelecido pelo poder executivo,

deverá conter as diretrizes de atuação para alcançar os objetivos do processo de

renovação. Estes planos configuram-se, portanto, em oportunidades de agrupar

empreendimentos e critérios de intervenção sobre áreas especificas da região

central de forma a racionalizar os recursos e atender a demanda necessária. São

considerados, por este trabalho, como inteligências de intervenção e potencializam

os resultados de reconversão esperados. Atuar em áreas de ZEIS e ZEPECs

através de planos urbanísticos de conjunto é, portanto, uma diretriz deste trabalho.

Oportunidade promovida pelo uso correto dos instrumentos já previstos no Plano

Diretor, não necessitando de alteração na legislação nem parcerias especificas entre

as diversas esferas públicas. Podendo, inclusive, receber parceiros privados para

acelerar e potencializar este processo.

3.3.1 O CASO ESPECÍFICO DAS ZEIS 3A instalação de planos urbanísticos em áreas de ZEIS 3 devem seguir

algumas normas especificas que, de acordo com o entendimento desta consultoria,

potencializam o seu uso e conformam uma verdadeira oportunidade de intervenção

pelo poder público ou seus parceiros privados, conforme as ferramentas descritas

pelo Plano Diretor Estratégico. A principal vantagem desta zona especial é a

elevação do coeficiente máximo de aproveitamento do solo urbano, ampliado a 04

vezes a área do lote em construções novas, quando o normal seria de 2 a 2,5 vezes

quando inserido em uma zona comum, como por exemplo as zonas mistas. Isto

aumenta consideravelmente as potencialidades destes imóveis, atendendo aos

26

objetivos de adensamento e aproveitamento da infraestrutura instalada buscada por

este projeto. A contrapartida para a construção ou reconversão de edificações nesta

zona seria a execução de no mínimo 50% da área destinada a habitação de

interesse social. Isto também atende aos objetivos, sendo necessário, contudo, se

pensar em formas de ocupação que incentivem o uso misto e tirem proveito dos

equipamentos instalados.

Especificidades existem, quando os imóveis objetos de intervenção se

enquadrarem no artigo 136 da lei 13.885 (tipos de imóveis que se enquadram em

áreas de ZEIS), já que reconversão nestas áreas sugerem que 80% da área total do

empreendimento seja destinada a empreendimentos de interesse social, sendo no

mínimo metade disto exclusivamente para HIS e o restante a critério do

empreendedor. A legislação menciona ainda que imóveis com área superior a

500,00m2 oriundos de edificações demolidas também estão sujeitas a esta

porcentagem de uso, bem como o tamanho máximo do lote para empreendimentos

com esta destinação (EHIS) não podem ultrapassar os 10.000,00 m2. O que indica

que a seleção destes imóveis para intervenção podem ser incorporadas em

conjuntos a áreas lindeiras, de forma a distribuir a demanda habitacional por toda a

área (afirmação presente no parágrafo 5 do art. 140 da mesma lei).

São considerados imóveis especiais em áreas de ZEIS aqueles selecionados

a partir dos seguintes critérios:

I. os lotes e glebas não edificados;

II. os terrenos ocupados por favela;

III. os imóveis utilizados como cortiço;

IV. as habitações coletivas precárias;

V. os conjuntos habitacionais irregulares ocupados por moradores de baixa renda;

VI. as edificações deterioradas;

VII. os lotes e glebas com área superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros

quadrados) nos quais o coeficiente de aproveitamento não atingiu o mínimo definido

para a zona onde se situam, excetuados os terrenos utilizados por postos de

abastecimento de veículos e por equipamentos urbanos de infraestrutura que não

exijam edificações;

VIII. as edificações em lotes ou glebas com área do terreno superior a 500m²

(quinhentos metros quadrados) e que tenham, no mínimo, 80% (oitenta por cento)

de sua área construída desocupada há mais de cinco anos, excetuados os casos em

que ações judiciais incidentes sobre o imóvel tenham impedido ou impeçam a

ocupação;

27

IX. os parcelamentos do solo e loteamentos irregulares ocupados por moradores de

baixa renda.

Quando pensamos as intervenções em planos de conjunto, contudo, a

obrigatoriedade de execução de grandes áreas de HIS e HMP em áreas de ZEIS 3,

ampliam sua qualidade e abrangência como elementos requalificadores. Isto ocorre

já que as exigências de potencial construtivo para HIS ficam atendidas, como já

falamos, em subconjuntos de lotes ou na totalidade da área das ZEIS. Isto possibilita

a ampliação da intervenção e o uso misto da área. Desejável, portanto, para a

recuperação quando pensamos em um plano urbanístico de ocupação e o

conseqüente estabelecimento de um recorte de intervenção.

O aumento de potencial do coeficiente básico (de 01 vez a área do lote) para o

máximo (04 vezes) é realizada de forma gratuita, sem o pagamento de outorga,

quando o proponente for o poder público ou o parceiro a ele vinculado. O artigo 77

do Plano Diretor descreve esta possibilidade a iniciativa privada da seguinte forma:

"Nas ZEIS, a concessão de direito de construir acima do coeficiente de

aproveitamento básico, como incentivo para construção de Habitações de Interesse

Social - HIS e Habitações de Mercado Popular - HMP, por agentes privados, seguirá

os seguintes parâmetros:

I - será gratuita para a produção de HIS até o coeficiente de aproveitamento máximo

permitido na ZEIS onde o imóvel está inserido;

II - será gratuita para a produção de HMP com até 50 m2 de área útil total, até o

coeficiente de aproveitamento máximo permitido na ZEIS onde o imóvel está

inserido;

III - será de 50% (cinquenta por cento) para a produção de HMP com área útil total

entre 50 e 70 m2 (cinquenta e setenta metros quadrados), até o coeficiente de

aproveitamento máximo permitido na ZEIS onde o imóvel está inserido;

Para a área central, onde existe a completa predominância da ZEIS 3, o mesmo

artigo ainda ressalta a necessidade do aumento deste direito de construir, com claro

objetivo de reabilitar o solo urbano, aumentando sua densidade e incentivando sua

ocupação.

V - nas ZEIS 3, a concessão do direito de construir acima do coeficiente de

aproveitamento básico até o coeficiente de aproveitamento máximo de 4,0 (quatro)

será gratuita para empreendimentos em que pelo menos 50% da área construída

sejam destinados a HIS ou HMP com até 50 m2 (cinquenta metros quadrados) de

área útil total, ressalvados os casos de reforma com mudança de uso para HIS ou

28

para HMP com até 50 m2(cinquenta metros quadrados) de área útil total, de edifícios

já construídos com coeficientes de aproveitamento superiores a 4,0 (quatro)".

Utilizando-se destas ferramentas, estabelecidas pela municipalidade através

de seu Plano Diretor, torna-se possível a criação de parcerias entre as esferas de

governo e a parceria privada para recuperação desta área e a proposição do PLANO

URBANÍSTICO DE OCUPAÇÃO. Vale lembrar que os projetos de renovação

urbana em andamento na cidade de São Paulo já prevêem esta cooperação. O

principal deles na área foco de intervenção é a Operação Urbana Centro. Quando da

existência de recortes sobrepostos a perímetros da Operação urbana, destaca-se

que as intervenções ficam sujeitas a especificidades desta Operação, devendo seus

planos urbanísticos serem compatibilizados com a mesma. O mesmo ocorre quando

da interface com o projeto Nova Luz, desenvolvido pela prefeitura no bairro de Santa

Ifigênia, que possui diretrizes especificas que sugerem não serem oferecidas como

áreas de recorte por este trabalho.

O Plano Urbanístico e suas conseqüentes intervenções também devem ser

submetidas ao Conselho de Política Urbana, onde poderá haver a autorização para

transferência do potencial construtivo do imóvel objeto de empreendimento social,

quando este não atingir o potencial construtivo permitido, desde que estes outros

estejam localizados em zonas mistas. Este critério reforça a idéia de plano

urbanístico conjunto, promovendo uso misto e adensando o solo nas áreas de

grande infraestrutura ofertadas. Não só com habitação de interesse social ou

mercado popular, mas serviços, comércio e lazer. Isto acontecerá aproveitando-se

potenciais de cada conjunto de lotes e dimensionando o aproveitamento do solo

para cada uso especifico dentro dos recortes escolhidos. De fato esta operação,

entendida como intervenção sobre um determinado recorte, que possa englobar

Zonas Especiais ou tecidos urbanos similares, pode requalificar a área central

através de ações conjuntas e parcerias público-privadas.

29

Quadro 03 – Anexo a Lei 13.885/2004: Características de Aproveitamento,

Dimensionamento e Ocupação dos Lotes em Zeis.

3.3.2 O CASO ESPECÍFICO DA ZEPECAs Zonas de Preservação Cultural - ZEPEC são áreas do território

destinadas a preservação, recuperação e manutenção do patrimônio histórico,

artístico, arqueológico, podendo se configurar como sítios, edifícios ou conjuntos

urbanos. Dentro da proposta de elaboração de planos urbanísticos de conjunto,

setorizados em recortes específicos, chamam a atenção a incidência destas zonas

em conjuntos urbanos e áreas de preservação paisagística. Sobre os primeiros,

tratam-se de áreas na cidade com características homogêneas de traçado viário,

vegetação e índices urbanísticos, que constituem formas de urbanização de

determinada época, que devem ser preservados por suas qualidades ambientais e,

conseqüentemente, reafirmados, através de sua ocupação adequada. Já as áreas

de proteção paisagística configuram-se como sítios e logradouros com

características ambientais, naturais ou antrópicas, tais como: parques, jardins,

praças, monumentos, viadutos, pontes, passarelas e formações naturais

significativas, entre outras. Critérios como manutenção de gabarito, manutenção de

características históricas da edificação e relação entre o sistema fundiário e as vis e

espaços públicos são essenciais nestas áreas, o que corrobora para a melhoria de

suas características sociais e econômicas. Critérios, entretanto, apenas ao alcance

de corretas políticas públicas de renovação urbana, já que produzem baixo

aproveitamento para ocupação do mercado imobiliário.

Nas ZEPECs aplica-se um instrumento urbanístico que se configura como

oportunidade de intervenção do poder público e de seus parceiros privados, quando

associado ao atendimento de empreendimentos de habitação de interesse social.

30

Trata-se da transferência do direito de construir dos potenciais lotes de intervenção

para outros lotes, na mesma zona de uso, conforme ilustrado no artigo 24 da lei

13.885/04. Este instrumento amplia a oportunidade da elaboração de planos

urbanísticos de conjunto para cada recorte, quando possibilita tratar a área como um

grande conjunto construído e não através de cada especificidade de parcelamento.

31

4. PROGRAMAS HABITACIONAIS PÚBLICOS NA ÁREA CENTRAL DA CIDADE DE SÃO PAULO

As intervenções públicas de implementação do uso habitacional na área

central da cidade de São Paulo têm início efetivamente a partir das primeiras

experiências de reconversão de edifícios comerciais para uso habitacional,

promovidas pela Caixa Econômica Federal, dentro do programa PAR Reforma no

início da primeira década dos anos 2000. Estas iniciativas foram a resposta dada

aos conclames dos movimentos sociais organizados, que já mapeavam e

estudavam a possibilidade de ocupação e reconversão de edifícios públicos

desocupados para uso habitacional. Vale lembrar, como já apontado anteriormente,

que durante a década de 1990, a área central sofreu um esvaziamento considerável

de sua população residente, com queda significativa do uso habitacional. Neste

período, muitos edifícios permaneceram vazios ou subutilizados, representando aos

movimentos uma alternativa economicamente viável de moradia.

A partir destas primeiras reconversões, os governos estadual – através da

CDHU, e municipal – através da Cohab e SEHAB (Procentro), deram continuidade a

uma série de experiências para a reinserção do uso habitacional na área central da

cidade, através de diferentes modalidades de produção e acesso à moradia. Além

da provisão propriamente dita, a Prefeitura promulgou em 2002 o Plano Diretor

Estratégico, gravando como Zonas de Especial Interesse Social uma série de

imóveis ou conjunto de imóveis na região, contribuindo para promover o uso

habitacional de interesse social na região.

Passados mais de dez anos destas primeiras experiências, é imprescindível

avaliar seus resultados, não só considerando os objetivos iniciais destes programas,

mas também os desafios impostos pelo próprio mercado imobiliário, aquecido em

função do afluxo de crédito imobiliário crescente a partir de 2009. Este momento é,

de fato, crucial para o direcionamento das ações públicas habitacionais de modo a

articulá-las ao processo geral de ordenamento do território. Esta articulação entre

intervenções habitacionais e urbanísticas é imprescindível para evitar os efeitos

negativos de um adensamento habitacional desvinculado da qualidade urbana. Em

outras palavras, a intervenção pública deve aproveitar as oportunidades de

implementação de empreendimentos habitacionais para promover a recuperação e

requalificação da área urbana central da cidade. Isto porque é o poder público que

reúne hoje condições para:

32

1. Aportar recursos financeiros para crédito imobiliário,

2. Propor as bases legais para ocupação do território, principalmente

considerando-se a necessidade de proposição de novo Plano Diretor e

revisão de legislação de uso e ocupação do solo,

3. Definir critérios de atendimento às diferentes demandas por uso

habitacional na área central, garantindo acesso aos moradores com

rendas médias mensais mais baixas,

4. Garantir critérios de ocupação do território que garantam qualidade de

vida aos moradores, com garantia de diversidade de usos e destinação

de equipamentos sociais e áreas verdes.

A seguir apresentamos um breve resumo dos programas elencados,

para avaliar sua implementação e lançar as bases para a proposta de

intervenção.

33

4.1 PROGRAMAS HABITACIONAIS EXISTENTES A implementação de um determinado programa habitacional busca

equacionar, num determinado horizonte temporal, o atendimento a um determinado

tipo de demanda. Ou seja, busca adequar um produto às condições

socioeconômicas de determinado grupo de demanda. Esta ponte entre produto e

demanda é denominada como forma de acesso ao programa.

O poder público deve articular os agentes financeiros e promotores para

produzir o atendimento e torná-lo acessível ao(s) grupo(s) alvo de demanda. Além

disso, deve acompanhar estes grupos antes, durante e, até mesmo, depois da

entrega das unidades, para garantir sustentabilidade financeira e social ao

empreendimento. Cada agente público – federal, estadual e municipal – tem

buscado formas variadas de resolver a equação produto – acesso – demanda da

melhor maneira, não somente pelo atendimento habitacional, mas também através

de iniciativas legislativas, para garantir o acesso aos imóveis de interesse (Zeis,

IPTU progressivo, isenção de ITBI para HIS, entre outros) e a aprovação de

empreendimentos de interesse social.

A seguir, faremos uma descrição sucinta dos programas já aplicados na área

central da Cidade de São Paulo desde 2001, com seu nível de abrangência e os

principais avanços e gargalos enfrentados para a sua realização. Os projetos,

entregues ou em andamento, dos programas de habitação podem ser vistos no

MAPA 8 – Programas Públicos Habitacionais.

A. PAR – ReformaO programa consistiu na reforma de edifícios vazios para a produção de

novas unidades habitacionais. Esta reforma era viabilizada através de crédito com

recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), operados pela Caixa

Econômica Federal, financiados diretamente a um empreendedor privado

qualificado, responsável pelo projeto, aquisição do imóvel e obra de reforma. A

demanda poderia ser indicada pelas prefeituras, com análise e aprovação final da

CAIXA, que se tornava responsável pelos contratos de arrendamento com os futuros

moradores. O acesso era por meio de arrendamento, com taxas de juros

parcialmente subsidiadas pelo FAR.

Agente financeiro: Caixa Econômica Federal

Agente promotor: empresas qualificadas pela CAIXA e, em alguns casos, parceria

com o Município de São Paulo (aquisição dos imóveis).

34

Produto: uma unidade habitacional pronta, obtida pela reforma de edifício vazio ou

subutilizado

Acesso: arrendamento residencial com opção de compra ao final do prazo de 15 a

20 anos.

Demanda: famílias com renda média mensal entre 4 e 6 s.m.

Unidades produzidas no programa na área central de São Paulo: 616 unidades;

além destas unidades produzidas no PAR-Reforma, foram produzidas mais 385

unidades no PAR, construção nova, em empreendimento situado à Rua São

Caetano.

Principais problemas e ajustes efetuados para a implementação do programa:

Custo do imóvel: no caso da cidade de São Paulo, o custo dos imóveis

superava o teto de financiamento estabelecido pelas normativas do Programa. Para

viabilizar sua implementação, a Caixa e a Secretaria Municipal de Habitação

(SEHAB) firmaram convênios para que a aquisição de imóveis fosse feita com

recursos municipais, como contrapartida ao financiamento total.

Projetos: a reforma de edifícios para uso habitacional exige conhecimento

específico de projetos, que inclui a sondagem e laudos técnicos de avaliação de

estruturas e instalações, a otimização de estruturas existentes pelo projeto de

arquitetura, entre outros temas. Esta cultura só pode ser feita a partir do acúmulo de

experiências práticas e da troca de experiências com outras cidades. A PMSP

realizou convênio de Cooperação Técnica com o Governo da França para obtenção

de apoio técnico nesta área. Além disso, realizou seminários com CDHU, CAIXA e

outras entidades públicas para divulgação e consolidação do tema. Mas há ainda

muito por consolidar, uma vez que os custos de obra praticados ainda são altos, se

comparados com os custos de produção de uma nova unidade habitacional.

Sustentabilidade socioeconômica do empreendimento: A gestão condominial

de empreendimentos arrendados aponta para o desafio de o proprietário do imóvel

(a CAIXA) manter a administração do condomínio sob sua responsabilidade até o

final do arrendamento.

35

Este programa possibilitou a implantação de empreendimentos de uso misto

(com desmembramento das unidades habitacionais das comerciais do térreo), que

são perfeitamente adequados às condições urbanas da área central da cidade. São

exemplos positivos desta iniciativa o Edifício Riskallah Jorge e o Residencial São

Paulo (antigo Hotel São Paulo). Atualmente, todos os recursos do FAR estão

destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, que conta também com recursos

do FGTS e do OGU (Orçamento Geral da União), e prevê a modalidade de reforma

de edifícios em áreas centrais em sua segunda versão.

B. Programa Minha Casa Minha VidaA exemplo do PAR-Reforma, o Programa Minha Casa Minha Vida prevê o

financiamento direto ao empreendedor privado para a produção de novas unidades

habitacionais, seja pela reforma de edifícios vazios, seja pela construção de novos

empreendimentos. Além do financiamento ao empreendedor, o programa aporta

recursos do FAR e FGTS para subsidiar a aquisição dos imóveis para famílias com

rendimentos que podem variar de 0 a 10 s.m. de renda média mensal familiar. Os

subsídios são proporcionais, variando em três faixas de renda: faixa 1 (0 a 3 s.m.),

faixa 2 (4 a 6 s.m.) e faixa 3 (6 a 10 s.m.).

Assim como no PAR-Reforma, o custo elevado de aquisição de imóveis nas

áreas centrais impõe a continuidade de parceria entre governos municipal e federal,

a exemplo do que já ocorreu no PAR-Reforma. Atualmente a SEHAB/PMSP estuda

a desapropriação de 52 imóveis na área central da cidade, para reforma e utilização

por habitação de interesse social e popular de mercado (HIS e HMP), com cerca de

1.700 unidades habitacionais estimativamente. Para viabilizar estas reformas, a

SEHAB vem estudando a complementação entre recursos do FMH e do Programa

MCMV.

Agente financeiro: Caixa Econômica Federal

Agente promotor: empresas qualificadas pela CAIXA e previsão de parceria com o

Município de São Paulo para aquisição dos imóveis e subsídios complementares

para cobrir custos de produção da unidade.

Produto: uma unidade habitacional pronta, obtida pela reforma de edifício vazio ou

subutilizado ou ainda construção nova em terrenos vazios.

Acesso: compra financiada, com subsídios ao financiamento de acordo com as

faixas de renda familiar.

36

Demanda: famílias com renda média mensal entre 0 e 10 s.m. (faixa 1 – 0 a 3 s.m.,

faixa 2 – 4 a 6 s.m. e faixa 3 – 6 a 10 s.m.)

Unidades produzidas no programa na área central de São Paulo: até setembro

de 2011 não foram viabilizados contratos nesta modalidade de convênio na Cidade

de São Paulo. Estima-se a reforma de cerca de 1.700 unidades em edifícios da área

central.

Principais problemas e ajustes efetuados para a implementação do programa:

Por não haver contratos firmados nem produtos entregues nesta modalidade,

o único ponto a levantar sobre o programa é a necessidade de complementação de

recursos municipais para sua viabilização. No entanto, há um ponto a ser levantado

em futuros contratos: a necessidade de revisão das normativas do programa que vetam uso misto no mesmo edifício. Isto pode ser considerado totalmente

inadequado para o tecido urbano de áreas centrais, que tiram sua vitalidade e

dinamismo justamente desta mescla de usos no mesmo edifício e em seu entorno

imediato.

C. Locação SocialO programa propõe a implantação de um parque público de habitação

destinado à aluguel para famílias de até 3 salários mínimos, por um valor de até

15% da sua renda familiar. Além de possibilitar o acesso à moradia a uma camada

mais pobre da população, este programa tem como finalidade evitar a venda de

imóveis por seus moradores, já que não possuem contrato de compra e venda.

Agente financeiro: Prefeitura do Município de São Paulo, com recursos próprios, do

FMH (Fundo Municipal de Habitação) e do PEHP (Programa Especial de Habitação

Popular) e do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento), dentro do Programa

Ação Centro (desenvolvido pela PMSP entre 2001 e 2008)

Agente promotor: PMSP-SEHAB/COHAB

Produto: uma unidade habitacional pronta, obtida pela reforma de edifício vazio ou

subutilizado ou pela construção de novos edifícios

Acesso: locação do imóvel por prazo indeterminado

37

Demanda: Famílias e pessoa só, com renda familiar de até 3 (três) salários mínimos

e, prioritariamente que pertençam aos segmentos de pessoas acima de 60 anos;

pessoas em situação de rua; pessoas portadoras de deficiência; pessoas com

necessidades especiais; moradores em áreas de risco e de insalubridade. Famílias

cuja renda seja superior a 3 salários mínimos, poderão ser atendidas desde que a

renda per capita não exceda a 1 salário mínimo.

38

Unidades produzidas no programa na área central de São Paulo: 981 unidades

habitacionais, em prédios reformados e empreendimentos novos.

Principais problemas e ajustes efetuados para a implementação do programa:

Além dos problemas quanto ao alto custo do imóvel, já apontado no PAR-

Reforma, e das novas tecnologias necessárias aos projetos e obras de reforma de

edifícios, este programa apresentou, como principal problema a ser enfrentado a

sustentabilidade socioeconômica do empreendimento.

A gestão condominial dos empreendimentos de locação deve ser

especializada, e fortemente acompanhada da manutenção dos próprios pela

COHAB. No caso em que esta manutenção apresentou falhas e atrasos, houve um

aumento da inadimplência e deterioração dos espaços condominiais acelerados

(caso do Residencial Olarias). Além da inadimplência, foram verificadas

comercializações ilegais no Residencial Parque do Gato, totalmente contrários ao

objetivo do programa.

Outro fator extremamente importante a ser considerado é a preparação de

famílias com extratos salariais menores para a vida em condomínio. Estas famílias,

em geral oriundas de situação de rua ou favelas, demandaram acompanhamento

social mais intensivo para adequação às regras do viver condominial. Nos casos de

empreendimentos em que as famílias já haviam sido trabalhadas pelos próprios

movimentos sociais organizados (Edifício Riachuelo, por exemplo), os problemas de

convivência e de manutenção dos espaços condominiais, bem como de adimplência,

são extremamente reduzidos.

D. Programa de Atuação/Requalificação de CortiçosEste é um programa realizado em parceria entre Município (SEHAB) e

Estado (CDHU). Ainda que, durante os anos 80/90 a Prefeitura já tenha iniciado

intervenções em cortiços, foi a partir de 1998 que a CDHU implementou o programa

PAC-BID (Programa de Atuação em Cortiços, com recursos do BID), nas áreas

centrais das cidades de São Paulo e Santos.

39

Para iniciar o programa, a CDHU delimitou setores básicos de intervenção,

localizados em bairros considerados prioritários (na cidade de São Paulo são 9

setores, conforme demonstrado no estudo realizado em 2006). Nesses setores

foram realizados levantamentos de uso e ocupação do solo e identificados os

imóveis encortiçados. A pesquisa foi realizada pela CDHU em parceria com a

fundação Seade (Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados). Foram

encontrados 1.648 imóveis encortiçados nos nove setores, uma área de

aproximadamente 62 km2, com 14,7 mil domicílios e 38,8 mil moradores (CDHU,

2006). Nesses setores foram selecionados cortiços para intervenção, nos quais foi

realizado levantamento sócio-econômico das famílias. Em 2002 foram entregues as

primeiras unidades habitacionais: 160 unidades no bairro do Pari (Rua Canindé, 53)

- dois edifícios de 10 andares, cada um com 80 unidades de 2 dormitórios e 40 m²

de área útil. Os cortiços de origem foram demolidos e no seu lugar construídos os

edifícios novos.

A partir de 2005, a Prefeitura de São Paulo, compartilha a ação com a

CDHU, através da aplicação da Lei Moura (Lei Municipal 10.928/91). A partir do

levantamento anteriormente realizado pela CDHU, a SEHAB e as subprefeituras da

Sé e Mooca iniciam a notificação e intimação do proprietário do imóvel cortiçado

para que execute obras de reforma para adequação às condições de salubridade e

segurança estabelecidas na Lei Moura.

Ainda no âmbito da atuação em cortiços, a SEHAB, através da COHAB,

retomou a construção de cinco empreendimentos de pequeno porte, construídos em

terrenos adquiridos por moradores de cortiços durante a gestão municipal 1989-

1992. Neste caso, os antigos cortiços foram demolidos e a reconstrução de quatro

dos cinco conjuntos foi retomada durante a gestão municipal 2001-2004, totalizando

95 unidades. Apenas um deles teve sua construção suspensa, por restrições legais

impostas pelo Condephaat (Casarão do Carmo, com 25 unidades).

Agente financeiro: proprietários dos imóveis (adequação) e CDHU (construção de

novas unidades ou cartas de crédito para aquisição de unidades prontas), com

recursos do BID

Agentes promotores: PMSP (Sehab e Subprefeituras) e CDHU

Produto: domicílios em cortiços reformados, adequados à Lei Moura, e novas

unidades em empreendimentos CDHU ou adquiridos por carta de crédito

40

Acesso: o acesso às novas unidades, destinadas àquelas famílias que foram

relocadas para desadensamento do cortiço, é feito através de aquisição financiada,

com subsídios antecipados e também aplicados às taxas de juros de saldo

financiado.

Demanda: População moradora em cortiços, em geral com rendimentos inferiores a

3 s.m. e composição familiar em torno de 2,7 pessoas por família.

Unidades produzidas no programa na área central de São Paulo: até setembro

de 2011 haviam sido notificados cerca de 1.800 proprietários de cortiços

(correspondente a cerca de 14.000 famílias), dos quais mais da metade já aderiram

ao programa e estão em algum estágio de obra para adequação. A construção de

novas unidades e fornecimento de carta de crédito pela CDHU soma 556, entregues

ou em produção.

Principais problemas e ajustes efetuados para a implementação do programa:

Assim como o programa de locação social, este programa ainda carece de

maiores investimentos no acompanhamento social das famílias beneficiadas, em

especial para garantir melhores condições de uso dos espaços coletivos, e melhores

contratos de locação com os proprietários dos imóveis.

Mas a principal reivindicação dos moradores de cortiços é a revisão da Lei

Moura, para equiparar as condições de salubridade e segurança nela propostas com

as praticadas nos empreendimentos de HIS, conforme legislação específica. No

caso da presente proposta de intervenção, este programa pode estar associado a

perímetros de intervenção com incidência de cortiços, de modo a garantir a

requalificação geral do território de intervenção.

E. Bolsa Aluguel e Parceria Social

41

O Programa Bolsa Aluguel foi concebido na gestão SEHAB 2001-2004, como

uma modalidade de apoio às intervenções habitacionais de SEHAB e a situações

emergenciais (moradores em situação de rua, por exemplo). Consistia em auxílio

financeiro ao aluguel de imóveis privados (de R$ 200,00 até R$ 300,00) para

famílias de até 10 salários mínimos (sendo a demanda preferencial famílias de até 6

salários mínimos), com comprometimento da renda familiar em até 15%. Destinava-

se ao atendimento de famílias moradoras de áreas de risco ou que sofreriam

intervenção pública, por meio de contrato de 30 meses, renovável por mais 30

mediante avaliação social. Após esse período a bolsa poderia ser renovada ou o

beneficiário seria encaminhado a programa habitacional compatível com sua

situação de renda.

Criava condições de acesso à moradia formal não só pelo subsídio ao

aluguel, mas também pelos 3 meses de caução depositados, dispensando então a

necessidade de fiador. Trouxe importante inovação para a discussão habitacional

por prescindir da lógica do empreendimento, da necessidade de desembolso

imediato de grandes somas pelo poder público, assim como da propriedade (cujo

caminho já havia sido aberto pela Locação Social). Além disso, possibilitava a

ocupação de unidades domiciliares vazias em edifícios do Centro, ao facilitar os

trâmites burocráticos para os locatários de baixa renda, com dificuldades para

aprovação em contrato de aluguel comum.

A partir de 2005, o programa sofreu alguns ajustes e foi ampliado, passando

a se denominar Parceria Social. Este programa é uma ação conjunta entre a Sehab

e a Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social (SMADS). Da

mesma forma que o antecessor Bolsa Aluguel, o Parceria Social é um programa de

apoio socioeconômico a pessoas ou famílias beneficiárias dos programas

habitacionais ou de assistência social, para pagamento de aluguéis mensais por

período determinado (até 30 meses, renováveis de acordo com estudo

socioeconômico).

Em função das características do público alvo – pessoas ou famílias com

renda de 1 a 3 s.m., em situação de rua, idosos, mulheres em situação de rua ou

vítimas de violência, pessoas em trajetória de inclusão social, moradores em áreas

de risco – este programa conta necessariamente com forte componente de trabalho

social. É um programa essencial como apoio aos programas de provisão

propriamente, pois complementam as ações sociais necessárias à inclusão social de

um conjunto de moradores do entorno das intervenções programadas.

42

Agente financeiro: PMSP – SEHAB (FMH)

Agentes promotores: PMSP – SEHAB e SMADS

Produto: contratos de aluguel por 30 meses, renováveis por mais 30 meses, de

acordo com estudo socioeconômico.

Acesso: o acesso a unidades do mercado locatício privado é feito por contrato de

aluguel, firmado entre PMSP e locador.

Demanda: pessoas ou famílias com renda de 1 a 3 s.m., em situação de rua,

idosos, mulheres em situação de rua ou vítimas de violência, pessoas em trajetória

de inclusão social, moradores em áreas de risco

Unidades produzidas no programa na área central de São Paulo: até setembro

de 2011 foram atendidas 4.000 famílias na área central e 12.000 no município todo.

Principais problemas e ajustes efetuados para a implementação do programa:

O principal ajuste a ser feito no programa é a consolidação de um banco de

dados sobre imóveis vagos para locação, que permita apontar as melhores

oportunidades e realizar acordos de locação em escala para que a Prefeitura

consiga atender a demanda com maior agilidade. Neste sentido, deve ser

considerada a possibilidade de aluguel de hotéis para implantação de moradias

transitórias. Outro fator que deve ser considerado é o aumento do valor do aluguel,

para acompanhar os aumentos verificados na área central.

4.2 MELHORIAS NECESSÁRIASA primeira década dos anos 2000 representou, de fato, um avanço na política

pública habitacional no que diz respeito a efetivar medidas concretas de

repovoamento da área central da Cidade de São Paulo. Estas medidas

representaram avanços em uma série de temas, tais como:

1. formulação de novos programas habitacionais (cortiços, locação social, parceria

social, par reforma),

2. concepção de novos projetos arquitetônicos, com a inclusão de tipologias

diferenciadas (quitinete, 1 e 2 dorm.) no mesmo empreendimento, para atender

diferentes composições familiares,

3. implementação de obras inéditas como a reforma de edifícios para utilização por

HIS

43

4. melhoria continuada do trabalho social, para enfrentar os novos desafios de

gestão condominial em empreendimentos de locação social,

No entanto, as unidades entregues nesta década, em todos os programas

habitacionais das três esferas de governo, somam 9.235 unidades habitacionais,

conforme apresentamos na tabela a seguir. Deste total, 1.700 unidades

habitacionais previstas para prédios em desapropriação ainda dependem de

equacionamento financeiro entre PMSP e Governo Federal, no âmbito do Programa

MCMV, para viabilizar sua destinação para HIS e 980 estão em projeto, pelo CDHU.

Estes totais representam um esforço, ainda que bastante incipiente, de reverter a

atuação convencional destes órgãos, de construção de empreendimentos

habitacionais em regiões periféricas da cidade, onde os terrenos são mais baratos.

Como exemplo, a produção da CDHU e da COHAB desde sua fundação somam

cerca de 250.000 unidades habitacionais. Ou seja, a produção pública de habitação

na área central representa 2,4% deste total.

Portanto, os esforços acumulados pelas três esferas de governo durante

estes dez anos devem ser considerados para a formulação dos ajustes necessários

ao ganho de escala de produção das intervenções públicas nos próximos anos.

Segundo o Plano Municipal de Habitação da Cidade de São Paulo, a

projeção de formação de novos domicílios na cidade até 2024 é estimada em cerca

de 649.000, distribuídos nas faixas de renda de 0 a 10 s.m., sendo 260.000 para a

faixa de 0 a 3s.m., 220.000 para 3 a 6 s.m. e 149.000 para 6 a 10 s.m..

Considerando-se que 10% desta demanda pode se localizar na área central, temos

um incremento de 65.000 previstos nesta região até 2024.

44

45

Tabela 01 - Produção Habitacional Pública na Cidade de São Paulo 2001-2011

Fonte: PMSP-SEHAB, CDHU, Caixa Econômica Federal

Edifício São Paulo 152

Riskallah Jorge 167

Brigadeiro Tobias 84

Celso Garcia 84

Fernão Sales 54

Maria Paula 75

TOTAL 616PAR 25 de Janeiro 385

Residencial Parque do Gato 486

Residencial Olarias 137

Vila dos Idosos 145

Riachuelo 132

Asdrúbal do Nascimento 36

Senador Feijó 45

TOTAL 981

Cônego Vicente Marinho 356

Belém 254

Pedro Facchini 12

Casarão do Carmo 25

Vilinha 25 de Janeiro 33

Eiras Garcia 15

Imoroty 8

TOTAL 703REFORMA - FMH Baronesa de Porto Carrero 27

São Caetano 126

Bresser VI 160

Bresser XIV 120

Nelson Cruz 586

TOTAL 992

EMPREENDIMENTO UHs

PAR REFORMA

PROGRAMAS HABITACIONAIS

LOCAÇÃO SOCIAL PMSP

CDHU/PMSP

CONSTRUÇÕES NOVAS PMSP - FMH

Pari A 160

Santa Cecília A (Pirineus) 28

Brás G1 (E.I.) 88

Brás G2 (E.I.) 112

Mooca B (E.I.) 140

Mooca C (E.I.) 128

Brás M (E.I.) 66

Pari D 42

Pari F 17

Pari G 26

Santa Cecília C (Ana Cintra) 70

Mooca A 238

Pari A2 160

Belém L 38

Bela Vista A 57

Bela Vista D 59

Bom Retiro D 63

TOTAL 1.492

Belem A 120

Brás E 186

Brás F1/F2 200

Brás G1/G2 200

Brás L 180

Brás M 66

Cambuci A (Idosos) 66

Mooca D 128

Mooca E 128

República A 75

TOTAL 1.349SUBTOTAL UHS ENTREGUES 6.545

CDHU - EMPREITADA INTEGRAL

CDHU - PAC (ENTREGUES)

Belém G 28

Bela Vista G 104

Sé A 95

Santa Cecília D 90

Belém H 44

Belém I 62

Belém J 38

Belém K 53

Bom Retiro B 34

Bom Retiro C 73

Bela Vista E 31

Brás A 214

Pari E 51

TOTAL 917MCMV - FMH(EM ACORDO) Renova Centro 1.700SUBTOTAL UHS PROJETO/OBRA 2.617

9.162TOTAL UHS

CDHU - PAC (EM PROJETO)

Num momento de aquecimento do mercado imobiliário, aumentar a escala de

produção pública para atender a esta demanda exigirá do poder público esforço de

articulação institucional para articular os investimentos no território e esforço de

planejamento urbano para que estes investimentos articulados proporcionem

melhoria da qualidade urbana e recuperação de tecidos degradados.

46

No caso da Cidade de São Paulo, em que os imóveis (terrenos ou edifícios)

apresentam custos elevados face às características socioeconômicas da demanda,

é altamente recomendável a consolidação da articulação institucional entre os três

níveis de governo, seja para aplicação conjunta de recursos financeiros, seja para o

aprimoramento da cultura técnica necessária ao desenvolvimento de gestão

condominial ou de projetos arquitetônicos e urbanísticos complexos de recuperação

de tecidos urbanos ou de reforma de edifícios.

A seguir, agrupamos as recomendações feitas para melhoria dos programas

existentes segundo as modalidades de intervenção habitacional, com o objetivo de

viabilizar o programa de intervenção na área central. Estas modalidades podem ser

de três tipos: (1) produção de uma unidade nova (provisão habitacional), feita por

reforma de edifício existente, (2) produção de uma unidade nova feita por construção

de novos empreendimentos e (3) melhoria habitacional de unidades existentes, que

se referem aos domicílios em cortiços.

Reforma de Edifícios

Os programas utilizados até 2011 para realizar reformas em edifícios vazios

na área central foram o PAR-Reforma (Caixa), o Locação Social (PMSP, com

recursos do FMH e PEHP), e o PAC-BID (CDHU, Edifício Ana Cintra). A seguir

apresentamos algumas recomendações para superar os principais entraves à

implementação do programa na escala desejada.

1. Custo do imóvel – este é, de fato, o principal entrave à consecução do programa.

a. Delimitação de novas Zeis e aplicação dos instrumentos do Estatuto da

Cidade para obtenção de imóveis para HIS e HMP, conforme previsto no

Plano Diretor Estratégico. Esta é uma ação eminentemente de caráter

municipal, pois é o Poder Executivo que deve encaminhar a nova

proposta de PDE a partir de 2012, que inclui revisão de legislação de uso

do solo. Responsabilidade: poder público municipal

b. Destinação de usos mistos no mesmo edifício, de modo a obter equilíbrio

financeiro com a comercialização de unidades térreas para fins

comerciais ou de serviços. Este procedimento exigirá revisão das

normativas do PMCMV, caso sejam utilizados recursos desta fonte para

aquisição dos imóveis. Isto porque estas normativas impedem usos

mistos no mesmo empreendimento, ainda que as matrículas das

unidades sejam desmembradas. Responsabilidade: agentes promotores

e financeiros das três esferas de governo, em especial o governo federal

(caso sejam utilizados recursos do PMCMV).

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c. Estímulo à participação da iniciativa privada para ampliar a captação de

recursos financeiros; uma hipótese para estes casos é a destinação de

unidades de HMP para venda direta pelo parceiro, ou ainda destinação

de unidades para locação social gerida pelo empreendedor parceiro.

Responsabilidade: parcerias público-privadas.

d. Adoção de tipologias residenciais diferenciadas no mesmo edifício -

recomenda-se a adoção de tipologias diferenciadas, para atender

diferentes composições familiares e de renda. Assim, no mesmo edifício

podem ser destinadas unidades para HIS e HMP, locadas e/ou

financiadas. Isto exigirá estudos específicos para viabilidade financeira e

aplicação de subsídios diferenciados no mesmo empreendimento. E

exigirá também elaboração de plano de trabalho social detalhado no que

tange à gestão condominial. Responsabilidade: agentes promotores e

financeiros das três esferas de governo, em especial o governo federal

(caso sejam utilizados recursos do PMCMV).

e. Revisão da legislação de HIS para aprovação de empreendimentos em

edifícios reformados. Responsabilidade: poder público municipal,

responsável pela elaboração e implementação desta legislação.

2. Custo da obra

a. Elaboração de manual de projetos, a partir da avaliação das experiências

realizadas, para seleção de soluções arquitetônicas mais racionais e para

elenco de soluções de investigação estrutural e de instalações.

Responsabilidade: agentes promotores e financeiros das três esferas de

governo, entidades de classe (IAB, IE, por exemplo).

b. Elaboração de caderno de encargos e tabela de preços específica para

obras de reformas. Responsabilidade: agentes promotores e financeiros

das três esferas de governo, entidades de classe (Sinduscon, por

exemplo).

3. Sustentabilidade socioeconômica do empreendimento

a. Elaboração de plano de trabalho social para definir estratégias de gestão

condominial, garantindo a conservação das áreas condominiais,

adimplência e coesão social dos moradores do empreendimento. Este

tema é fundamental para garantir que o empreendimento traga também

qualidade de vida ao seu entorno. Um exemplo bastante positivo de

gestão condominial de sucesso é a do Edifício Riachuelo, na área central

da cidade, que é feito por moradores, já participantes de movimentos

sociais por moradia e com larga experiência em organização comunitária.

48

Outra alternativa é a contratação de empresas especializadas, com foco

em atendimento a empreendimentos de HIS.

b. Utilização de espaços comerciais e de serviços no térreo dos edifícios

para reverter o aluguel destes espaços para a manutenção condominial

dos edifícios.

Construção de novos empreendimentos

1. Custo do imóvel. Além das recomendações feitas para o caso de reforma de

edifícios, recomenda-se ainda:

a. Adoção de empreendimentos de usos mistos, para garantir equilíbrio

financeiro ao investimento. Os usos comerciais poderiam alavancar a

construção de empreendimentos residenciais de HIS e HMP;

As mesmas recomendações feitas para o caso de reforma de edifícios se

aplicam para o caso de novos empreendimentos, tanto para racionalizar custos de

obra (recomendações de projetos e obras), quanto para melhorar o trabalho social e

a gestão condominial.

Melhoria de domicílios em cortiços

Como dito anteriormente, é fundamental que os programas de provisão

estejam articulados com os programas de melhoria de domicílios existentes. A

demanda oriunda destes programas pode e deve ser atendida nos programas de

provisão propostos, como garantia de inclusão social de seus moradores. Mas, além

disso, a recuperação dos imóveis degradados por encortiçamento traz reflexos

positivos para a qualidade urbana e o tecido social do entorno das áreas de

intervenção. As recomendações feitas para melhoria deste programa são:

1. Revisão da Lei Moura, para equiparar as condições de salubridade e segurança

estabelecidas na Lei com as estabelecidas nas diretrizes para empreendimentos

em HIS. Responsabilidade: poder público municipal.

2. Melhoria do componente de trabalho social, como exposto anteriormente, para

melhorar a coesão social dos moradores e a utilização. Responsabilidade: poder

público municipal.

49

4.3 PERSPECTIVAS PARA A ÁREA CENTRALDe acordo com o arcabouço institucional legal, as políticas públicas de

habitação social objetivam garantir o direito de todos os cidadãos brasileiros ao

acesso à moradia digna, cabendo ao poder público, em qualquer das três instâncias

de governo, garantir este acesso àquelas camadas da população com menores ou

nenhuma condição de acesso às ofertas do mercado imobiliário formal.

Em termos quantitativos esta obrigatoriedade se traduz em atender quase

30% da população moradora nas cidades brasileiras. Em linhas gerais, os recentes

planos nacional, estadual e municipal de habitação estimam a necessidade de

oferecer atendimento habitacional (seja para adequar ou substituir domicílios

precários ou informais) a cerca de 30% de todos os domicílios nas cidades

brasileiras.

No Município de São Paulo, o Plano Municipal de Habitação 2009-20242

(PMH) aponta a existência de cerca de 890.000 domicílios com algum tipo de

precariedade física ou irregularidade fundiária, correspondendo a 26% do total de

domicílios da cidade. Destes, cerca de 133.000 precisariam ser substituídos e outros

94.000 construídos para atender àquelas famílias em coabitação indesejada.

Do total domicílios precários ou irregulares, apenas 23.700 se situam na área

central da cidade, com necessidade de substituição de 6.700 domicílios. A estes

devem ser somados parte dos 94.000 domicílios necessários para solucionar a

coabitação indesejada, que foram apurados de forma difusa pela cidade (não

localizada por distrito). Pode-se estimar, a título de exercício, que 10% desta

coabitação esteja localizada na área central. Estes dados deverão ser apurados

quando da revisão do PMH em 2012, a partir da divulgação dos dados do Censo

2010, por distritos e setores censitários.

Portanto, não é exagerado supor que a demanda por habitação de interesse

social na área central some atualmente mais de 15.000 famílias, sejam elas

moradoras em cortiços e favelas, sejam elas coabitantes. Este número não

considera ainda as ocupações irregulares de prédios que, recentemente, em um

único dia (08 de novembro de 2011), atingiram a marca de 3.500 famílias, o que

poderia elevar a estimativa de demanda para 18.500 famílias.

2 PMSP – Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) – Plano Municipal de Habitação da Cidade de São Paulo

2009-2024 – disponível em www.habisp.inf.br/documentos.

50

As projeções de crescimento da demanda por novas unidades para 2024

apontam crescimento de 260.000 novos domicílios nas faixas de renda familiar de

até três salários mínimos (s.m.), 220.000 nas faixas entre 3 e 6 s.m. e 149.000 nas

faixas entre 6 e 10 s.m. Seguindo o mesmo raciocínio anterior, a estimativa de

crescimento da área central seria de 26.000 na primeira faixa, 22.000 na segunda e

14.900 na terceira. Portanto, se somarmos o déficit atual de 18.500 unidades com as

projeções de 62.900 novas unidades até 2024, teremos a necessidade de

construção de 81.400 novas unidades.

O grande desafio das políticas públicas habitacionais é atender estas faixas

de renda, com produção em escala, com qualidade arquitetônica, urbanística, em

empreendimentos sustentáveis tanto do ponto de vista ambiental, quanto

principalmente social. Garantir o acesso desta demanda a um produto de qualidade

tem exigido esforços tanto para a produção das moradias quanto para o acesso da

demanda a esta produção.

Como visto anteriormente, a produção pública de HIS na área central da

cidade começou a se consolidar a partir do início da primeira década dos anos 2000.

Durante esta primeira etapa, foram implementadas uma série de iniciativas que

visavam atender, primeiramente, às demandas dos movimentos organizados por

habitação social, que realizaram, durante a segunda metade dos anos 90,

ocupações de prédios vazios ou subutilizados. Esta produção representou um

avanço na política pública habitacional no que diz respeito a efetivar medidas

concretas de repovoamento da área central da Cidade de São Paulo. Estas medidas

representaram avanços em uma série de temas, tais como:

1. Formulação de novos programas habitacionais (cortiços, locação social, parceria

social, par reforma);

2. Concepção de novos projetos arquitetônicos, com a inclusão de tipologias

diferenciadas (quitinete, 1 e 2 dormitórios) no mesmo empreendimento, para

atender diferentes composições familiares;

3. Implementação de obras inéditas como a reforma de edifícios para utilização por

HIS;

4. Melhoria continuada do trabalho social, para enfrentar os novos desafios de

gestão condominial em empreendimentos de locação social.

Os principais programas públicos das três esferas de governo – PAR (Caixa,

Governo Federal), PAC-BID (CDHU, Governo Estadual) e Locação Social (COHAB,

Governo Municipal) – somam até meados de 2011 uma produção de 6.555 unidades

51

habitacionais. Mais 2.680 novas unidades previstas para implementação pela CDHU

(em projeto ou obra) e pela COHAB (que ainda dependem de desapropriação de

imóveis e de equacionamento financeiro entre a PMSP e o Governo Federal, no

âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para viabilizar sua destinação para

HIS). Portanto, pode-se inferir que a produção de unidades habitacionais de

interesse social na área central atingiu, durante a década passada, a média de 650

unidades por ano. Caso o Poder Público deseje atender a demanda de HIS para a

área central (estimada por este estudo a partir de dados do PMH), que soma 81.400

unidades entre os anos de 2009 e 2024, seria necessário que as três esferas de

governo produzissem juntas 5.000 novas unidades por ano, o que não condiz com

as condições restritivas de recursos – principalmente fundiários (disponibilidade de

estoque construtivo, seja legal, seja físico), mas também financeiros e técnico-

administrativos.

Ainda que alarmantes, os números sobre déficit habitacional e projeção de

demanda na cidade de São Paulo apontam para o esgotamento da capacidade do

município de acomodar o total de demanda se não conseguir cumprir ao menos dois

desafios – articular a política municipal às políticas metropolitana e estadual de habitação (a fim de obter maior equilíbrio entre oferta de moradias, de empregos e

de transporte) e efetuar renovação de tecidos urbanos para obtenção de maior

estoque construtivo.

No que tange ao tema específico desta intervenção, ou seja, à produção de

habitação de interesse social na área central, a questão da renovação de tecidos

urbanos é de fundamental importância para se obter estoques construtivos com

qualidade urbana, indutora da valorização imobiliária para atração de investidores

privados parceiros. Para tanto, elencamos os principais desafios que o setor público

deve enfrentar para garantir escala de investimentos e produção e efetividade no

atendimento habitacional de interesse social na área central da cidade. Estes

desafios foram agrupados nos dois eixos principais de atuação dos programas

habitacionais – a produção e o acesso.

Desafios para a produção de Habitação de Interesse Social - HISA produção de unidades habitacionais pode se dar por construção em

terrenos vazios ou reforma de edifícios vazios ou subutilizados para utilização por

HIS ou HIS associada à HMP3. Há também a possibilidade de aquisição de unidades

3 O Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo define HIS como aquela destinada a famílias com

rendimento médio mensal de até 6 salários mínimos (equivalentes a R$ 3.270,00 em novembro de 2011) e HMP

– Habitação do Mercado Popular como aquela destinada a famílias com rendimento médio mensal entre 6 e 16

salários mínimos (equivalentes a R$ 8.720,00 na mesma data).

52

em prédios, através de carta de crédito. Os principais problemas para a produção

são os altos custos dos imóveis e a incipiente cultura de projetos e obras de

reconversão de edifícios não residenciais para fins de HIS.

A. Localização e custos dos imóveis

O principal gargalo para a produção de HIS na área central é, sem dúvida, o

custo dos imóveis. Segundo dados levantados pelo Sindicato da Habitação - Secovi,

indicados no Plano Municipal de Habitação - PMH, estes custos têm apresentado

significativa elevação nos últimos três anos, em função do aumento do volume de

crédito imobiliário. As tabelas a seguir, extraídas do PMH, mostram que “enquanto a

área média privativa destes lançamentos diminuiu, o valor do m2 da área vendida

aumentou significativamente. Isto atesta o atual vigor do mercado imobiliário da

cidade, reflexo do aumento de crédito imobiliário público e privado instaurado para

combate à crise financeira internacional. Este aumento de preços, no entanto,

inviabilizará a aquisição de imóveis para produção de HIS, caso a questão fundiária

não seja enfrentada com medidas estruturais.” 4

Tabela 02 – Unidades habitacionais lançadas pelo mercado imobiliário por faixa de

preço entre 2008 e julho 2011.

Valor do imóvel 2008 2009 2010 jan-jul 2011

Menos de R$100.000 4.978 2.452 884 -

De R$100.000 a R$149.999 6.202 7.847 7.210 1.092

Acima de R$150.000 23.295 21.285 30.105 15.632

Total 36.483 33.593 40.209 16.724

Fonte: Secovi, 2011

Tabela 03 – Unidades habitacionais lançadas pelo mercado imobiliário, por faixa de

preço, entre 2008 e julho 2011 – área privativa média (m2)

Valor do Imóvel 2008 2009 2010 jan-jul 2011

Menos de R$100.000 51,5 44,6 42,4 -

De R$100.000 a R$149.999 58,6 53,9 49,5 41,3

Acima de R$150.000 134,0 107,0 99,3 85,5

4 PMSP, SEHAB – Plano Municipal de Habitação da Cidade de São Paulo 2009-2024 (versão outubro 2011) –

p.151, disponível em www.habisp.inf.br/documentos.

53

Fonte: Secovi, 2011

Tabela 04 – Unidades habitacionais lançadas pelo mercado imobiliário por faixa de

preço entre 2008 e julho 2011 – Valor médio do m2 (valores em R$)

Valor do Imóvel 2008 2009 2010 jan-jul 2011

Menos de R$100.000 1.636 1.997 2.150 -

De R$100.000 a R$149.999 2.112 2.317 2.639 3.266

Acima de R$150.000 3.291 3.721 4.471 5.804

Fonte: Secovi, 2011

Os dados apontam um incremento significativo nos lançamentos de imóveis

com valores acima de R$150.000,00, em detrimento das faixas mais populares.

Ainda que estes dados não estejam regionalizados, eles indicam a grande

competitividade que o setor público deve enfrentar junto ao mercado privado para a

aquisição de imóveis na cidade. Por outro lado, o setor público já implementou um

conjunto de instrumentos legais, em especial as Zeis, as Operações Urbanas e o

IPTU progressivo, além de incentivos fiscais para a produção de HIS – que podem

estimular parcerias público-privadas para a implementação de empreendimentos

com mix de rendas e usos, que podem se consolidar como alternativa à implantação

de empreendimentos de HIS na área central.

B. Tecnologias de construção

No que tange aos projetos e obras, é de fundamental importância que o

poder público se aproprie das experiências realizadas no sentido de criar uma

cultura técnica sobre reformas e reconversões de edifícios para uso por HIS. Estes

projetos têm apontado alto custo de obra5 decorrente, principalmente, de laudos

técnicos sobre infra e superestrutura ineficientes para apontar as melhores soluções

arquitetônicas para reforma. Aprimorar estes laudos é fundamental para forjar

projetos eficientes em termos de custos e qualidade arquitetônica das unidades

habitacionais e também para facilitar a elaboração de estudos técnicos de

viabilidade que orientem a aquisição de novos edifícios. 5 As empresas públicas não têm publicado os valores de reforma dos empreendimentos HIS na área central da

cidade. Estimativas extra-oficiais de técnicos da Cohab para projetos de reforma de edifícios do Programa

Locação Social apontam custos médios entre R$100.000,00 e R$130.000,00 por unidades habitacionais com

áreas úteis médias em torno de 40m2. Este custo supera os custos médios praticados para a construção de obras

novas que, segundo o PMH, variam em torno de R$92.500,00 por uh de 45m2, incluindo aí o valor do terreno.

54

Um segundo aspecto a ser considerado nos projetos é a especificação de

materiais e equipamentos que aliem custos adequados de produção e de

manutenção, já que este é um elemento fundamental para a formação das taxas de

condomínio. Estas taxas ainda são consideradas bastante elevadas para aquelas

famílias com rendimentos mensais inferiores a 3 s.m. Para tanto, é necessário

implementar medição individualizada de água (comprovadamente um redutor de

gastos) e de gás, além de elevadores mais resistentes e de menor custo de

manutenção.

Acesso à moradiaO segundo ponto fundamental para o atendimento habitacional ao público

alvo da Secretaria de Habitação do Estado, é garantir a acesso dos mesmos a

programas habitacionais que levem em conta as limitações da capacidade de

pagamento dessa população. Tradicionalmente o poder público tem enfrentado essa

questão promovendo a produção direta de HIS, para compra ou locação social,

fornecendo subsídios diretos e indiretos, seja sobre as taxas de juros de

financiamento, seja sobre elementos constitutivos da unidade (terreno, por exemplo),

ou seja subsídio direto por família (os chamados subsídios na cabeça), como é o

caso do PAC-BID

No caso dos programas da recém criada Agência Paulista de Habitação

Social- Casa Paulista, a estratégia da política pública é de fomentar a produção e

financiamento privado de HIS, provendo subsídio e garantias para a população alvo

na sua relação com o parceiro privado.

Os principais problemas nos programas de financiamento são a venda

irregular de imóveis da população alvo, que acaba por transferir subsídios para

famílias em melhores condições de acesso ao mercado, o que constitui em desvio

na destinação de recursos públicos para a solução originalmente proposta para o

problema de HIS. Este desvio é histórico, bem como as elevadas taxas de

inadimplência em empreendimentos públicos. Estes problemas devem ser

equacionados, caso se deseje compor empreendimentos com recursos públicos e

privados.

O programa de locação social visa equacionar este problema, ao manter o

parque locatício como patrimônio público. O programa garante ainda o acesso à

moradia a um grupo de famílias que não têm condições de acessar a um

financiamento, mesmo com subsídios públicos.

55

Ainda assim, a Companhia Metropolitana de Habitação (COHAB) tem

verificado venda irregular de imóveis. Ainda assim, as taxas de transferência

irregular e de inadimplência nestes programas, segundo dados de COHAB, giram

em torno de 20% a 25%, taxas inferiores às praticadas em empreendimentos

financiados. A manutenção deste parque locatício é, no entanto, o principal gargalo

deste programa, com custos elevados que não são corretamente computados como

subsídios indiretos. Este é um problema da política de atendimento habitacional de

interesse social, que deve ser enfrentado com melhorias em projetos e também com

melhorias em gestão condominial e administrativa do parque locatício.

56

5.0 ESTRATÉGIAS DE INTERVENÇÃO

O primeiro passo para elaborar estratgias de (re)adensamento da área

central a partir da geração de habitação foi o levantamento de diversos imóveis

percebidos como potencialidades para a reconversão em conjuntos habitacionais de

interesse social. Um estudo elaborado em 2006 fez um levantamento inicial em

busca de oportunidades que, após sua caracterização, mapeamento e entendimento

da espacialidade de seu entorno, criou as premissas para a formulação deste

projeto.

Diversas tipologias arquitetônicas foram identificadas e definidas, e

apresentaram certa organização (maior ou menor incidência e distribuição no

espaço) coerente com a história, economia e administração do tecido urbano. Isto

sugeriu o agrupamento de algumas oportunidades em Recortes de Intervenção, que

apresentam tipologias similares seja pela formação do tecido urbano ou pelo período

de consolidação, trazendo a necessidade de se elaborar distintas abordagens e

políticas de renovação para os diferentes recortes. Os recortes estão apresentados

no MAPA 9: Recortes. Esta estratégia resulta na necessidade de agrupamento de

alguns recortes que, mesmo que não tenham continuidade territorial, ou não

apresentem oportunidades que os liguem entre si, se mostram próximos o suficiente

para serem trabalhados pelas mesmas premissas de projeto. A estes agrupamentos

de recortes chamamos Setores de Intervenção. Por isso, a intervenção proposta

passa não mais ao foco da ação sobre as tipologias, mas ao interesse de renovação

de cada setor, agrupando diversas tipologias e diferentes características sobre uma

mesma ação. Todos estes setores definidos devem receber melhorias na

infraestrutura, incentivo ao uso misto do solo, suporte aos deslocamentos e oferta de

equipamentos públicos e sociais, cada um dentro de sua necessidade especifica.

Pautados sempre pela integração territorial através da oferta de habitação como

elemento integrador da renovação urbana.

Para a delimitação e análise coerente dos recortes, bem como para criar

subsídios para sua requalificação, foram abordadas três estratégias de

compreensão do espaço urbano:

1. A formação histórica da área central da cidade, que pretendeu apontar alguns

motivos de sua atual degradação e levou ao entendimento da necessidade de se

realizar intervenções sobre fundiário residual lindeiro ao sistema viário arterial.

Dentre os maiores motivos da atual degradação observou-se que as obras viárias

oriundas do planejamento original do Plano de Avenidas, executadas nas décadas

57

de 1950 e 1960, repartiam o território em partes distintas, deixando suas bordas mal

definidas, subutilizadas e conseqüentemente degradadas. Processo este que gerou

desvalorização do espaço e necessidade de recuperação por parte do poder público.

É o caso de áreas dos distritos Liberdade e Cambuci com a ligação leste-oeste, da

Bela Vista com a construção da Avenida 23 de Maio, da República e Santa Cecília

com o surgimento do Elevado Costa e Silva em 1970 e com a construção da Radial

Leste, no inicio da década de 70, que além de repartir o Brás e a Mooca, tirou a

função estruturadora da Avenida Celso Garcia, degradando os usos ao longo da

mesma e, por conseqüência, influenciando no desenvolvimento do distritos do Pari e

do Belém.

Estas situações são, por este trabalho, consideradas rupturas urbanas, e sua

relação com o desenvolvimento do tecido urbano se configuram, assim como as

linhas ferroviárias, como barreiras urbanas. As ferrovias, que por sua vez

antecederam o desenvolvimento da cidade, são elementos que atraíram, a partir de

1870, fábricas e indústrias às suas margens, originando um fundiário de extensas

dimensões principalmente nos distritos do Brás, Belém, Pari e Mooca. Fato que

oferece grandes vantagens de intervenção em larga escala, ainda que apresente a

mesma dificuldade de conexão entre margens que as grandes avenidas. A

superação da problemática das barreiras urbanas é claramente um dos desafios a

serem contemplados no processo de requalificação do centro.

2. A legislação incidente sobre o uso e a ocupação do solo urbano, que regulamenta

as potencialidades, índices construtivos e critérios de ocupação, contribui para o

mapeamento das áreas mais adequadas à intervenção e à consequente definição

dos recortes de intervenção. Isto levou às diretrizes de intervenções sobre áreas

específicas de ZEIS e ZEPECS, a fim de se aproveitar o potencial construtivo e as

restrições de ocupação que, inicialmente, podem afugentar novas propostas de

ocupação. Estas restrições não são consideradas interessantes para o mercado

imobiliário, deixando um enorme passivo de lotes, edificações e terrenos

subutilizados ou desvalorizados. Condição que se reflete não só na questão da

degradação urbana como também no preço praticado na venda dos mesmos.

Lugares propícios, portanto, para a promoção de habitação social e de mercado

popular, além do incentivo do uso misto da região, que contribui para sua

requalificação. Especificamente as áreas de ZEIS 3 oferecem maiores vantagens

para empreendimentos de interesse social associados, sendo a principal delas é a

elevação do coeficiente máximo de aproveitamento do solo urbano, ampliando 04

vezes a área do lote em construções novas (sem pagamento de outorga conforme

58

disposto no art. 11 do decreto 44.667/04), quando o normal seria de 2 a 2,5 vezes

quando inserido em uma zona comum, como por exemplo as zonas mistas. Isto

aumenta consideravelmente as potencialidades destes imóveis, atendendo aos

objetivos de adensamento habitacional necessários ao poder público e adensamento

construtivo desejado pela parceria privada. Além disso, há outra grande vantagem, à

medida que as reconversões nestas áreas sugerem que de 50 a 80% da área total

do empreendimento seja destinada a empreendimentos de interesse social, sendo

no mínimo metade disto exclusivamente para HIS e o restante a critério do

empreendedor. A legislação menciona inclusive que imóveis com área superior a

500,00 m2 oriundos de edificações demolidas também estão sujeitas a esta

porcentagem de uso. Já nas ZEPECs, áreas destinadas a preservação, recuperação

e manutenção do patrimônio histórico, aplica-se um instrumento urbanístico que se

configura como oportunidade de intervenção do poder público e de seus parceiros

privados. Trata-se da transferência do direito de construir dos potenciais imóveis de

intervenção para outros na mesma área. Este instrumento amplia a oportunidade da

elaboração de planos urbanísticos de conjunto para cada recorte, quando possibilita

tratar a área como um grande conjunto construído e não através de cada

especificidade de parcelamento.

3. A condição social da ocupação do solo urbano em determinados pontos da área

central explicita a necessidade de oferta de habitação adequada. As intervenções

sobre imóveis junto a áreas vulneráveis e degradadas têm por objetivo a

requalificação destes importantes espaços urbanos. Vale lembrar que muitas vezes

esta condição de fragilidade estão associada as áreas delimitas como ZEIS 03,

quando o Plano Diretor de 2002 definiu especificidades de ocupação para áreas

degradadas e subutilizadas. Muitos destes locais são resquícios do abandono

iniciado desde a década de 80, quando diversos usos industriais foram transferidos

da região do Belém, da Mooca, Pari e da Barra Funda. O esvaziamento industrial

teve por conseqüência a degradação de muitos hectares da região central, que

tinham nestes usos seu vetor de crescimento e sustentação. Esta degradação é

oriunda da falta de atualização e manutenção de infraestrutura (iluminação,

drenagem, transporte), pela desregulamentação urbana (falta de fiscalização de

usos e degradação dos espaços públicos), pelo baixo valor da terra pago pelo

mercado imobiliário e pela proximidade de regiões com usos apenas diurnos ou

incômodos.

59

Pela análise dos “Mapas da vulnerabilidade social e do déficit de atenção a

crianças e adolescentes no Município de São Paulo - 2000”, elaborados pelo

DIEESE, foi possível perceber diferentes condições de carências sociais por meio da

distribuição da estrutura socioeconômica no espaço urbano. As diferentes situações

de vulnerabilidade social apontam para a emergência da atuação em alguns locais

que são focos de violência e pobreza. Foram apontados pelos mapas, focos de

precariedade econômica média e alta nos distritos do Brás, Bom Retiro, Cambuci e

Pari, e focos de precariedade econômica média no Belém e Mooca, o que sugere a

relação desta situação de precariedade urbana com o abandono das indústrias e

empresas em tais distritos.

5.1 DIRETRIZES PARA AS PROPOSTAS DE INTERVENÇÃODe acordo com a análise urbana, a delimitação de recortes territoriais e a

composição de possíveis setores de intervenção, o objetivo proposto a este trabalho

é a de localização na zona central da cidade de São Paulo de oportunidades para

intervenção de uma parceria público-privada voltada a requalificação da área a partir

da oferta de habitação. As oportunidades devem atender ao interesse público, mais

precisamente da Agência Casa Paulista, no atendimento a necessidade e demanda

habitacional de interesse social na região central e a dos parceiros privados, com o

aumento do potencial construtivo e da oferta de habitação em regiões requalificadas

do centro. Entendendo que este atendimento da demanda e aumento da oferta

imobiliária como gerador de uma renovação da área, inclusive de seus limites

imediatos.

A parceria deve ser montada sobre premissas legais e existentes, não

necessitando de alterações ou discussões legislativas, mas simplesmente como

aplicação dos instrumentos públicos já existentes. Citamos entre estes o estatuto da

cidade (Lei Federal 10.257/2001), o Plano Diretor Estratégico do Município de São

Paulo (Lei Municipal 13.430.20102), a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do

Solo - LPUOS (Lei Municipal 13.885/04), a Operação Urbana Centro, além de

diversos decretos regulamentadores específicos. Neste sentido elencamos como

oportunidades:

1. Aproveitamento do potencial construtivo adicional, que chega a 04 vezes,

com vistas ao uso misto com comércio, serviços e equipamentos públicos de

atendimento. Este potencial é atualmente utilizado apenas em

empreendimentos habitacionais de interesse social, por agentes públicos ou

por entidades ou empresas que desenvolvam empreendimentos

consorciados com o poder público. Estes empreendimentos podem, pelas

60

prerrogativas do Plano Diretor, contemplar usos não residenciais, proposta

desta parceria.

2. Aproveitamento de instrumentos públicos de desapropriação e regularização

fundiária, utilizados pelo poder público ou seus parceiros conveniados, para a

viabilização de intervenções de renovação e continuidade de expansão do

mercado imobiliário e da geração de emprego e renda.

3. Resgate do patrimônio histórico construído e aproveitamento do potencial

construído existente, inegavelmente maior do que as possibilidades legais de

aproveitamento do solo atualmente disponíveis.

4. Atender a necessidade habitacional e a conseqüente demanda de mercado

popular existente próxima das áreas de maior oferta de emprego e renda da

área central, reafirmando a importância desta centralidade na metrópole

paulistana.

A intervenção proposta trata-se do agrupamento dos recortes territoriais em 06

diferentes setores de intervenção que agregam áreas com qualidades e problemas

similares, podendo ser tratadas com estratégias similares de renovação. Estes

setores estão demonstrados no MAPA 10: Setores de intervenção.

A divisão em setores de intervenção também propicia o atendimento simultâneo

das demandas, garantindo a equalização do número e o aproveitamento das

oportunidades e dos empreendimentos a serem construídos dentro da parceria.

Foram divididos em porções significativas do território e com demandas

habitacionais similares. Visam atender a 2.000 unidades habitacionais em cada

SETOR, propiciando 12.000 novos assentamentos de famílias na região central.

Este número de famílias incrementa de imediato a oferta de trabalho, renda e

consumo, diminui as áreas de fragilidade urbana e aumentam a utilização de

equipamentos públicos, aproveitando-se de toda a infraestrutura já instalada nesta

região da cidade.

Os 06 setores possuem características distintas, descritas a seguir, bem como

desafios e oportunidades complementares. Alguns destes desafios são comuns a

todos os setores e são aqui tratados como pré-requisitos para a oferta de

oportunidades habitacionais e imobiliárias. Quando maior a oferta e equalização

destes pré-requisitos, melhor será a requalificação do território central e, portanto,

melhor a qualificação das propostas de parceria. Como elemento fundamental para

o atendimento dos objetivos da parceria público-privada e a consequente

qualificação das propostas, os empreendimentos de uso misto devem apresentar:

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A. Proposta de geração de novos e requalificação dos espaços públicos

existentes, dentro de cada recorte territorial que compõem os setores de

intervenção.

B. Possibilitar, na montagem do empreendimento, a permeabilidade de

pedestres por dentro do sistema fundiário, inclusive com a remodelação das

quadras existentes.

C. Privilegiar o uso misto das edificações, seja dentro do próprio imóvel de

intervenção ou no conjunto dos imóveis, formando um sistema de uso misto

quando das intervenções.

D. Potencializar o transporte público com a qualificação dos acessos às

estações de trem e metrô e os usos lindeiros aos corredores e terminais de

ônibus.

A seguir apresentamos a descrição de cada um dos 06 SETORES, de acordo

com as estratégias descritas de intervenção, de acordo com o MAPA 11 - mapa

índice de ampliação dos SETORES DE INTERVENÇÃO6.

5.2 SETORES DE INTERVENÇÃO

SETOR A: FERROVIA - SETOR OESTE - MAPA 11.1 - ÁREA DE 144,84 haComposto pelos seguintes recortes territoriais:

Recorte 01: Barra Funda – Santa Cecília

Recorte 07: Pari – Tamanduateí

Recorte 08: Bom Retiro

Recorte 09: Pari

Situação existente:

Os recortes 1, 7, 8 e 9 são muito¬ bem servidos pelo sistema de transportes,

com rápidas conexões com o centro e com a zona leste. A estação da Barra Funda

(linha vermelha do Metrô) atende bem ao recorte Barra Funda - Santa Cecília, bem

como o Corredor de Ônibus que segue pelas Avenidas Marquês de São Vicente –

Rudge – Rio Branco que liga o recorte ao Largo do Paissandu, próximo ao Vale do

Anhangabaú. Este recorte ainda está situado entre duas estações de trem da linha 8

6 O nome dado aos setores de intervenção tratam-se de nomes fantasia e não

necessariamente vinculados ao nome do distrito que estão inseridos. Barra Funda, por

exemplo, refere-se a parte do bairro conhecido como tal, mas que se encontra localizado no

distrito Santa Cecília da Subprefeitura da Sé.

62

da CPTM: a Barra Funda a oeste e a Julio Prestes a sudeste, o que permite a

ligação com os bairros do Leste da cidade. As estações Luz, Tiradentes e Armênia

do Metrô (linha azul) permitem a ligação dos recortes 7, 8 e 9 com diversos pontos

da cidade. Há ainda, próximo ao recorte do Bom Retiro a estação Luz da linha 8 da

CPTM. O recorte Pari está localizado mais distante destas estações, embora não

mais de 01 Km de distância.

Todos os recortes são bem atendidos pela rede pública de ensino, incluindo

escolas municipais e estaduais, creches, centros de ensino infantil e escolas

técnicas federais. O recorte 1 é bem atendido por Unidades Básicas de Saúde

(UBS) e Assistências Médicas Ambulatoriais (AMA). Não acontece o mesmo com os

recortes 7, 8 e 9 que possuem pouquíssimos ou nenhum equipamento voltado ao

atendimento a saúde.

O recorte 1 é bem atendido por espaços públicos de grandes extensões. Na

sua área encontra-se a Praça Princesa Isabel, a Praça Júlio Prestes, o Largo

Coração de Jesus e a Praça Nicolau Morais Barros. Já os recortes 7, 8 e 9 não são

bem equipados com parques e praças, apenas o recorte 8 está muito próximo à

Praça da Luz e à Praça Cel. Fernando Prestes, ambos espaços verdes públicos de

qualidade. No recorte 7 há apenas a Praça Armênia, que não tem vocação de lazer,

e no recorte 9 não há espaços públicos significativos.

Sobre equipamentos culturais podemos destacar que a leste do recorte 1,

após o viaduto Pacaembu, está o Memorial da América Latina. Não há outros

equipamentos culturais significativos nas proximidades. Nas proximidades dos

recortes 7, 8 e 9, na Praça Cel. Fernando Prestes, há o Arquivo Histórico Municipal,

e na Praça da Luz há o Museu da Língua Portuguesa e a Pinacoteca do Estado.

Desafios:

O SETOR A, localizado próximo à região da Nova Luz, contém a Favela do

Moinho, uma das poucas favelas que ainda restam na Região Central. Esta formou-

se na construção abandonada incrustada entre os trilhos da Linha 7 e da Linha 8 da

CPTM, sendo que os moradores obrigatoriamente têm de atravessar os trilhos para

chegar em suas casas.

Localizado a uma grande barreira urbana, caracterizada pela presença da

ferrovia, poucos são seus pontos de transposição e integração: a leste, o Viaduto

Pacaembu, próximo ao Memorial da América Latina e a oeste o Viaduto do Moinho.

Além destas passagens, mas já fora do recorte, há o Viaduto Gen. Couto de

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Magalhães, que serve de ligação com o importante pólo comercial do Bom Retiro, a

Rua Silva Pinto, e uma passarela de pedestre degradada, na Rua Capistrano de

Abreu.

Nos recortes 7, 8 e 9, a Avenida do Estado, ao longo do Córrego do

Tamanduateí, rompe com o tecido urbano. Apenas três ruas unem as duas partes ao

longo dos recortes, as Ruas João Teodoro e São Caetano unem os recortes 8 e 9 e

a Rua da Cantareira dá acesso à Avenida Cruzeira do Sul. A área lindeira à Avenida

do Estado é uma paisagem degradada e insegura.

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Tabelas de incidências tipológicas dos recortes do setor A

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - C009 1 RUA ASSIS T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - C009 2 RUA DO BOSQUE T11 RESID. - COM. T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 3 RUA DO BOSQUE T9a VAZIO T+1 BOM ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 4 RUA LOPES CHAVES T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/01

- 5 RUA DO BOSQUE T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

- 6 R. DOS AMERICANOS ATÉ R. DO BOSQUE T9a OFICINA T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 7 R. DO BOSQUE x R. DOS AMERICANOS T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 8 R. LUIGI GRECO x R. CRUZEIRO T9a VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 9 RUA CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 10 R. CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO ATÉ LUIGI GRECO T9b VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 11 R. LUIGI GRECO x R. ANHANGUERA T12 RESID. - COM. - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 12 R. CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO x R. ANHANGUERA T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 13 R. CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO x R. ANHANGUERA T9a OFICINA -

ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 14 R. DO BOSQUE x R. ANHANGUERA x R. PADRE LUÍS ALVES DE SIQUEIRA T9a COM. - VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 15 R. DO BOSQUE ATÉ R. CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 16 R. DO BOSQUE ATÉ R. CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO T10 VAZIO T+2 BOM ZCPb/03

- 17 RUA DO BOSQUE T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPb/03

- 18 R. DO BOSQUE ATÉ AV. RUDGE T9b ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 19 R. DO BOSQUE ATÉ R. CÔNEGO VICENTE MIGUEL MARINO T9a VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 20 RUA DO BOSQUE T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 21 RUA DO BOSQUE T12 VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/03

ZEIS 3 - C009 22 R. DOUTOR ELIAS CHAVES x R. CONSELHEIRO NÉBIAS T9a ESTAC. - VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - C009 23 RUA DOUTOR ELIAS CHAVES T9b ESTAC. - DEPÓSITO T DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - C108 24 R. BARÃO DE PIRACICABA x AL. RIBEIRO DA SILVA T11 VAZIO T+1 DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - C108 25 AL. RIBEIRO DA SILVA x AL. DINO BUENO T9a ESTACIONAMENTO T BOM ZM-3b/01

ZEIS 3 - C108 26 ALAMEDA CLEVELAND T9a VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 27 ALAMEDA CLEVELAND T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 28 ALAMENDA CLEVELAND T9a VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 29 AL. NORTHMANN x AL. CLEVELAND T10 VAZIO T+2 BOM ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 30 AV. RIO BRANCO x AL. GLETE T9a VAZIO T + 1 BOM ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 31 AL. GLETE x AL. BARÃO DE PIRACICABA T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 32 ALAMEDA CLEVELAND T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 33 ALAMEDA CLEVELAND T9a OFICINA T BOM ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 34 AL. CLEVELAND x R. HELVÉTIA T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 35 RUA HELVÉTIA T12 VAZIO T+2 DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C108 36 AL. CLEVELAND x R. HELVÉTIA T9aCOMÉRCIO DEPÓSITO T BOM ZCPa/02

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 1 - SETOR A

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ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

- 1 RUA RODOLFO MIRANDA T9b DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPa/01

- 2 R.RODOLFO MIRANDA x R. PRATES T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPa/01

- 3 RUA RODOLFO MIRANDA T9b VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPa/01

- 4 R. SALVADOR LEME x R. AFONSO PENA T9a DEPÓSITO T BOM ZCPa/01

- 5 R. SALVADOR LEME x R. AFONSO PENA T9a DEPÓSITO T+1 BOM ZCPa/01

- 6 AVENIDA DO ESTADO T13b ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPa/01

- 7 RUA DEOCLECIANA T10 CORTIÇO T+2 DETERIORADO ZCPa/01

- 8 R.DEOCLECIANA x AV. DO ESTADO T9a CORTIÇO T DETERIORADO ZCPa/01

- 9 AVENIDA DO ESTADO T9a VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPa/01

- 10 AVENIDA DO ESTADO T6 VAZIO T+3 DETERIORADO ZCPa/01

- 11 AV. DO ESTADO x R. DR. RODRIGO DE BARROS T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPa/01

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 7 - SETOR A

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - C017 1 R. JOÃO TEODORO x R. DUTRA RODRIGUES T13b ESTACIONAMENTO - BOM ZCPa/02

ZEIS 3 - C017 2 R. SÃO CAETANO ATÉ R. 25 DE JANEIRO T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZCPa/02

ZEIS 3 - C017 3 RUA 25 DE JANEIRO T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - C017 4 RUA 25 DE JANEIRO T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPa/02

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 8 - SETOR A

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - L004 1 R. CANINDÉ x R. JOÃO TEODORO T9 VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - L004 2 R. CARNOT x R. ALEXANDRINO PEDROSO x R. CANINDÉ T9 VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - L004 3 R. CARNOT x R. ALEXANDRINO PEDROSO x R. VITOR HUGO T9 ESTAC. - VAZIOS T DETERIORADO ZCPa/02

ZEIS 3 - L004 4 RUA SÃO CAETANO T13b VAZIO - DETERIORADO ZM-3a

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 9 - SETOR A

Diretrizes a serem atendidas pelos projetos de parceria

I. Necessidade de integração do tecido urbano graças à presença da barreira

formada pelo leito ferroviário.

II. Criação de espaços livres públicos para polarização do uso habitacional e

instalação de equipamentos públicos para integração das áreas desconexas ao

longo da linha férrea em sua porção oeste.

III. Priorizar a mobilidade do pedestre e a integração com o transporte público,

especificamente as estações da CPTM e do Metrô, propondo a melhoria dos

espaços de circulação e a permeabilidade de pedestres entre as quadras.

IV. Valorizar a oportunidade oferecida graças a incidência de um sistema fundiário

de grandes lotes, articulando a oferta habitacional e a formação de espaços livres

públicos.

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V. Priorizar a ocupação com novas edificações de uso misto, com térreo voltado aos

espaços livres e de circulação, aproveitando-se para usos comerciais ou

institucionais, consequentemente valorizando a circulação de pedestres.

VI. Reconversão do patrimônio construído existente com consequente recuperação

das edificações de interesse histórico.

SETOR B: REPÚBLICA / BELA VISTA - MAPA 11.2 - ÁREA DE 113,04 haComposto pelos seguintes recortes territoriais:

Recorte 2: Minhocão – Rua Frederico Steidel

Recorte 3: Avenida São João

Recorte 4: Grota do Bixiga

Recorte 5: Bela Vista – Brigadeiro

Recorte 6: Ligação leste-oeste

Situação existente:

Todos os recortes estão muito bem servidos pelo Sistema de Transportes.

No recorte 2 há duas estações de Metrô, a Santa Cecília (linha vermelha) e a

República (vermelha e amarela). O recorte 3 também tem diversas opções de

transportes. A estação São Bento do Metrô (linha azul) e a própria estação

República (vermelha e amarela). Além disso, há o corredor de ônibus pelas avenidas

Rio Branco – Rudge – Marquês de São Vicente que possibilita a ligação com a Barra

Funda. Os recortes 4, 5 e 6 são servidos pelas estações de metrô Trianon ao sul e

Liberdade e São Joaquim a leste. O recorte 6 é o mais bem atendido por elas. Em

compensação, o recorte 4 está próximo ao corredor de ônibus da Avenida Nove de

Julho, a oeste.

Poucas instituições públicas de ensino atendem os recortes 2 e 3. Já os

recortes 4, 5 e 6 possuem escolas (2 municipais e uma estadual) e 4 creches, além

de 4 Centros de Educação Infantil (CEI). O recorte 2 é atendido pelo Hospital Santa

Casa de Misericórdia e os recortes 4, 5 e 6 servem-se de 2 Unidades Básicas de

Saúde, 1 Hospital Municipal Infantil (HMI) e o Hospital Pérola Bayton, especializado

na saúde da mulher.

Os recortes estão cercados de diversas áreas verdes e praças. A Praça da

República se encontra entre os recortes 2 e 3, enquanto a Praça Rotary está a oeste

do recorte 2. Ao sul deste mesmo recorte está a Praça Franklin Roosevelt, hoje em

reforma. Ao norte do recorte 2 está o Largo Santa Cecília, além da pequena Praça

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Alfredo Paulino. Outra área verde que atende aos recortes é o Largo do Arouche. Ao

sul, um pouco mais afastada dos recortes 2 e 3 está a Praça Dom José Gaspar.

Bem no núcleo do recorte 3 (Avenida São João) está o largo do Paissandu. A leste

deste recorte está o Parque do Anhangabaú e o Largo São Bento. Nos recortes 4, 5

e 6, há a Praça Dom Orione, conhecida como pracinha do Bixiga. A escadaria ao

lado da praça, palco de diversos filmes, é uma importante ligação entre bairro alto e

baixo, tornando-se um importante espaço público. A Praça 14 Bis, no recorte 4 será

requalificada. O recorte 6 tangencia ao norte a Praça João Mendes e o Largo Sete

de Setembro, além de estar próximo a Praça da Sé.

Os recortes 2 e 3 estão bem atendidos por bibliotecas. Na Praça Rotary

encontra-se a Biblioteca Infantil Monteiro Lobato. Na Praça Dom José Gaspar está a

Biblioteca Municipal Mario de Andrade. Contudo, a área necessita de outros

equipamentos públicos culturais. Os recortes 4, 5 e 6 abrangem grande parte do

bixiga, um dos mais tradicionais bairros de São Paulo. A cultura do imigrante italiano

resiste ainda no local de diversas formas. A festa da Achiropita e o Museu da

Memória do Bexiga são expressões desta resistência.

Desafios:

No recorte 3, os dois primeiros quarteirões da Av. São João a partir do

Parque do Anhangabaú, compõem uma área subutilizada, com potencial de

revitalização. Das Ruas e Avenidas que cruzam o Vale do Anhangabaú, esta é a

menos movimentada.

Os recortes 4, 5 e 6, apesar estarem inseridos numa grande Zona Especial

de Proteção Cultural (ZEPEC) chamada “Corredor Cultural e Gastronômico da Bela

Vista”, nas últimas décadas vem passando por transformações que gradativamente

destruíram a cultura material e imaterial do lugar. Talvez o maior exemplo disto seja

a construção da Av. Radial Leste que cortou o bairro do Bixiga em partes que

ficaram sem comunicação na escala do pedestre.

Outro desafio é a Vila Itororó, ao sul do recorte 6. Esta vila foi construída na

década de 20, por um mestre de obra que aproveitou peças de um teatro incendiado

para dar um ar rebuscado ao palacete central da vila, projetada para moradias de

aluguel. Hoje, trata-se de um singular espaço com forte valor cultural, muito embora

as condições estruturais do antigo palacete estejam muito comprometidas. A

associação de moradores (AMA Vila) luta contra as ações judiciais de despejo

recebidas em 2006.

68

Tabelas de incidências tipológicas dos recortes do setor B

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - C014 1 R. ANA CINTRA x R. DR. FREDERICO STEIDEL T13a ESTACIONAMENTO T BOM ZM-3b/01

ZEIS 3 - C014 2 R. DR. FREDERICO STEIDEL ATÉ R. ANA CINTRA T9a ESTAC. - VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/01

- 3 R. SEBASTIÃO PEREIRA x R.BARÃO DE JOATINGA T12 VAZIO T+1 DETERIORADO ZM-3b/01

- 4 RUA SEBASTIÃO PEREIRA, 161 T6 RESID. - COM. T + 3 DETERIORADO ZM-3b/01

- 5 R. SEBASTIÃO PEREIRA x PRAÇA ALFREDO PAULINO T1 RESID. - COM. T + 5 DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - C014 6 RUA DOUTOR FREDERICO STEIDEL, 157 T9a ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZM-3b/01

ZEIS 3 - C014 7 RUA DOUTOR FREDERICO STEIDEL, 146 T9a VAZIO T + 1 BOM ZM-3b/01

- 8 RUA JAGUARIBE T9a COMÉRCIO T BOM ZM-3b/01

- 9 R. JAGUARIBE x R. AMARAL GURGEL T5 T - COMÉRCIOPAV - VAZIO T+2 DETERIORADO ZCPb/05

- 10 R. AMARAL GURGEL (ATÉ R. SANTA ISABEL) T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPb/05

- 11 LARGO DO AROUCHE T9a COMÉRCIO T+1 BOM ZCPb/05

- 12 LARGO DO AROUCHE T2 VAZIO T+9 DETERIORADO ZCPb/05

- 13 RUA REGO FREITAS T9a ESTAC. - COMÉRCIO T BOM ZCPb/05

- 14 RUA AMARAL GURGEL T9a ESTACIONAMENTO T BOM ZCPb/05

- 15 R. AMARAL GURGEL x R. MARQUÊS DE ITU T9a ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZCPb/05

- 16 R. AMARAL GURGEL (ATÉ R. GENERAL JARDIM) T9a OFICINA - ESTAC. T - T+1 DETERIORADO ZCPb/05

- 17 RUA GENERAL JARDIM T9a COMÉRCIO T+1 BOM ZCPb/05

- 18 R. AMARAL GURGEL x R. GENERAL JARDIM T1 VAZIO T+5 BOM ZCPb/05

- 19 RUA AMARAL GURGEL T13a ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZCPb/05

- 20 R. DA CONSOLAÇÃO x R. DR. CESÁRIO MOTA T13a ESTAC. - COMÉRCIO - DETERIORADO ZCPb/05

- 21 R. REGO FREITAS (ATÉ R. GENERAL JARDIM) T9a COMÉRCIO T+1 DETERIORADO ZCPb/05

- 22 R. REGO FREITAS x R. GENERAL JARDIM T5 T - COMÉRCIOPAV - VAZIO T+3 BOM ZCPb/05

- 23 R. REGO FREITAS (ATÉ R. MARQUÊS DE ITU) T9a ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZCPb/05

- 24 R. AURORA x R. BENTO FREITAS T9a ESTACIONAMENTO T+1 BOM ZCPb/05

- 25 R. MARQUÊS DE ITU x R. BENTO FREITAS T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPb/05

- 26 RUA BENTO FREITAS T9a ESTAC. - DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZCPb/05

- 27 R. MAJOR SERTÓRIO x R. BENTO FREITAS T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPb/05

- 28 R. MAJOR SERTÓRIO x R. BENTO FREITAS x R. EPITÁCIO PESSOA T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZCPb/05

- 29 R. EPITÁCIO PESSOA x R. DR. TEODORO BAIMA T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/05

- 30 R. EPITÁCIO PESSOA x R. DR. TEODORO BAIMA T7 VAZIO T+4 BOM ZCPb/05

- 31 RUA DOUTOR TEODORO BAIMA T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZCPb/05

- 32 RUA DOUTOR TEODORO BAIMA T8 HOTEL T+4 BOM ZCPb/05

- 33 RUA DOUTOR TEODORO BAIMA T9a ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZCPb/05

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 2 - SETOR B

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ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

- 1 AV. IPIRANGA x AV. SÃO JOÃO T7 VAZIO T+3 DETERIORADO ZCPb/05

- 2 AV. IPIRANGA x AV. SÃO JOÃO T3 VAZIO - COMERCIAL T+6 BOM ZCPb/05

- 3 AVENIDA SÃO JOÃO T4 VAZIO T+6 DETERIORADO ZCPb/05

- 4 AVENIDA SÃO JOÃO T2 T - ESTAC.PAV - VAZIO T+21 BOM ZCPb/05

- 5 AVENIDA SÃO JOÃO T2 T - ESTAC.PAV - VAZIO T+9 DETERIORADO ZCPb/05

- 6 AVENIDA SÃO JOÃO T9a VAZIO T+1 BOM ZCPb/05

- 7 AV. SÃO JOÃO x R. DOM JOSÉ DE BARROS T1 VAZIO T+10 DETERIORADO ZCPb/05

- 8 AVENIDA SÃO JOÃO T8 T - COMÉRCIOPAV - VAZIO T+3 DETERIORADO ZCPb/05

- 9 AV. SÃO JOÃO x LARGO DO PAISSANDÚ T7 T - COMÉRCIOPAV - VAZIO T+4 DETERIORADO ZCPb/05

- 10 AVENIDA SÃO JOÃO T9a COMÉRCIO - VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/05

- 11 AVENIDA SÃO JOÃO T8 T - COMÉRCIOPAV - VAZIO T+4 DETERIORADO ZCPb/05

- 12 AVENIDA SÃO JOÃO T2 T - ESTAC.PAV - VAZIO T+12 DETERIORADO ZCPb/05

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 3 - SETOR B

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS - CO22 1 RUA SANTO ANTÔNIO x RUA JOSÉ TENAGLIA T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZM-3a/06

ZEIS - CO22 2 RUA CARDEAL LEME (PRÓXIMO AO Nº 144) T12 RESID.- COM. T+1 DETERIORADO ZM-3a/06

ZEIS - CO22 3 RUA CARDEAL LEME (PRÓXIMO AO Nº 144) T9a OFICINA - VAZIO T DETERIORADO ZM-3a/06

ZEIS - CO22 4 RUA ROCHA (PRÓXIMO AO Nº 305) T13a ESTACIONAMENTO T DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS - CO22 5 RUA ALMIRANTE MARQUÊS DE LEÃO, 248 T13b VAZIO - DETERIORADO ZM-3a/06

ZEIS - CO22 6 RUA ALMIRANTE MARQUÊS DE LEÃO, 221 T12 RESID.- COM. T+1 DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO22 7 RUA ROCHA, 477 T9a OFICINA T BOM ZM-3a/06

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 4 - SETOR B

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

- 1 RUA MAJOR DIOGO (ATÉ RUA CONSELHEIRO RAMALHO) T13b ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPb/05 - ZEPEC

- 2 RUA MAJOR DIOGO T10 DEPÓSITO T+2 DETERIORADO ZCPb/05 - ZEPEC

- 3 RUA SÃO DOMINGOS T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPb/05 - ZEPEC

- 4 RUA 14 DE JULHO T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZCPb/05 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 5 RUA CONSELHEIRO RAMALHO T9a OFICINA - COM. T DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 6 RUA CONSELHEIRO RAMALHO T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 7 RUA MARIA JOSÉ T9a DEPÓSITO T BOM ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 8 RUA MARIA JOSÉ T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 9 RUA HUMAITÁ, 555 T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 10 R. MARIA JOSÉ x R. CONSELHEIRO CARRÃO T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 11 RUA HUMAITÁ (PRÓXIMO AO Nº 389) T11 VAZIO T DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 12 RUA CONSELHEIRO RAMALHO T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 13 RUA FORTALEZA x RUA MARIA JOSÉ T13b DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 14 RUA MARIA JOSÉ, 473 T11 VAZIO T+1 DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 15 R. CONSELHEIRO RAMALHO x AV. BRIGADEIRO LUÍS ANTÔNIO T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZM-3a/06 - ZEPEC

ZEIS 3 - CO23 16 AV. BRIGADEIRO LUÍS ANTÔNIO, 1584 T9a VAZIO T BOM ZM-3a/06 - ZEPEC

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 5 - SETOR B

70

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - C087 1 RUA DOUTOR RODRIGO SILVA T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - CO24 2 RUA CONDE DE SÃO JOAQUIM, 80 T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZCPa/03

ZEIS 3 - CO24 3 RUA CONDE DE SÃO JOAQUIM, 57 T10 VAZIO T+3 DETERIORADO ZCPa/03

ZEIS 3 - CO24 4 RUA CONDE DE SÃO JOAQUIM (PRÓXIMO AO Nº 163) T11 VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPa/03

- 5 AVENIDA DA LIBERDADE T9a OFICINA - COM. T BOM ZCPa/03

- 6 RUA MONSENHOR PASSALÁQUA T11 RESIDENCIAL - DETERIORADO ZCPa/03

- 7 AVENIDA 23 DE MAIO T13a VAZIO - BOM ZCPa/03

- 8 AVENIDA 23 DE MAIO T11 RESIDENCIAL T BOM ZCPa/03

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 6 - SETOR B

Diretrizes a serem atendidas pelos projetos de parceria

I. Oferta de habitação através de intervenções simultâneas em diversos imóveis,

compartilhando-se programas de usos coletivos e ofertando ocupação que

potencialize o uso misto dos recortes. Criação de espaços livres públicos para

polarização do uso habitacional e instalação de equipamentos públicos para

integração das áreas desconexas ao longo da linha férrea em sua porção oeste.

II. Criação de espaços livres públicos para polarização do uso habitacional e

instalação de equipamentos públicos para integração das áreas desconexas.

II. Priorizar a mobilidade do pedestre e a integração com o transporte público,

especificamente as estações do Metrô e dos corredores de ônibus, propondo a

melhoria dos espaços de circulação e a permeabilidade dos pedestres entre as

quadras.

IV. Aumento da taxa de permeabilidade quando da construção de novos imóveis,

valorizando a função hídrica urbana das áreas de fundo de vale.

V. Utilizar instrumentos restritivos da legislação urbana como forma de valorização e

desenvolvimento da ocupação do território, mais precisamente da limitação de

gabarito nas áreas de ZEPEC e do potencial construtivo de 04 vezes e ocupação de

70% do lote sobre as áreas de ZEIS 3.

VI. Reconversão do patrimônio construído existente com conseqüente recuperação

das edificações de interesse histórico.

VII. Explorar a identidade cultural e o potencial turístico da área central e do bairro

do Bixiga, através da produção de habitação e a valorização do espaço público e do

patrimônio edificado pela construção vinculada de novos equipamentos sociais,

comerciais e culturais.

71

SETOR C: LIBERDADE / BRÁS - MAPA 11.3 - ÁREA DE 114,94 haComposto pelos seguintes recortes territoriais:

Recorte 13: Brás – Radial Leste

Recorte 14: Liberdade – Cambuci

Situação Existente:

O recorte 13 está localizado entre as estações Dom Pedro II e Brás do Metrô

(ambas da linha vermelha). Além disso, há o corredor elevado de ônibus da Avenida

do Estado (Expresso Tiradentes) que tangencia o recorte a oeste. O recorte 14 tem

nas suas proximidades a estação da Liberdade do Metrô (linha azul), mas ela está

distante do trecho sudeste do recorte.

No recorte 13 há escolas municipais e estaduais, além de creches e centros

de ensino Infantil. No recorte 14 há algumas instituições públicas de ensino, mas

ainda insuficientes para a região. Não há equipamentos públicos de saúde no

interior dos recortes 13 e 14, mas nas proximidades do Parque D. Pedro II existe

uma Unidade Básica de Saúde e uma Assistência Médica Ambulatorial além de

outros equipamentos de saúde.

O Parque D. Pedro II é o espaço público mais significativo nas proximidades

dos recortes, lá está localizado o Palácio das Indústrias, que abriga a Estação

Ciência, mas não há mais instituições públicas culturais significativas nas

proximidades.

Desafios:

Não há nenhuma ligação viária e de pedestres na Av. Alcântara Machado no

recorte 13. Para os pedestres há apenas uma passarela na Rua Itapira, mas ela

encontra-se em estado degradado e não é muito utilizada. A Av. Alcântara Machado

é um eixo estruturante da ligação leste-oeste, uma via arterial que se caracteriza por

sua grande capacidade de carregamento, o que dificulta a travessia e a continuidade

do tecido urbano.

O recorte 14 é muito carente de equipamentos públicos. Grandes distâncias

separam a área das escolas e das unidades de saúde. A Av. Alcântara Machado é

um elemento separador entre a ponta norte e o restante do recorte. A Rua dos

Estudantes concentra um grande número de cortiços e barracos. A Rua dos

Lavapés concentra inúmeros sobrados em estado degradado, alguns com comércio

no térreo.

72

Tabelas de incidências tipológicas dos recortes do setor C

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - L010 1 RUA PIRES RAMOS T11 RESIDENCIAL T -T+1 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 2 RUA MARIA DOMITILA T9a COM. - DEPÓSITO T BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 3 AVENIDA RANGEL PESTANA T9a COM. - DEPÓSITO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 4 AV. RANGEL PESTANA ATÉ RUA MARIA DOMITILA T13a ESTAC. - VAZIO - DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 5 AVENIDA RANGEL PESTANA T9a DEPÓSITO - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 6 R. CAPITÃO FAUSTINO DE LIMA x R. ANA TENÓRIO T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 7 RUA ANA TENÓRIO T11 RESIDENCIAL T - T+1 BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 8 RUA ANA TENÓRIO T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 9 AVENIDA RANGEL PESTANA T9a COM. - DEPÓSITO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 10 AV. RANGEL PESTANA x R. CAETANO PINTO T5 COM. - RESID. T+3 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 11 RUA CARNEIRO LEÃO T9a COM. - VAZIO T BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 12 R.CAETANO PINTO x R. SOBRAL T12 COM. - RESID. T+1 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 13 RUA CAETANO PINTO T9a DEPÓSITO - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 14 RUA CLAUDINO PINTO T9b DEPÓSITO T BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 15 RUA CAETANO PINTO T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 16 RUA CAETANO PINTO T9a DEPÓSITO T - T+1 BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 17 RUA VISCONDE DE PARNAÍBA T9b DEPÓSITO T BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L010 18 R. VISCONDE DE PARNAÍBA x R. MEM DE SÁ x AV. ALCÂNTARA MACHADO T9a DEPÓSITO - VAZIO T+1 - T+2 DETERIORADO ZCPb/04

- 19 RUA WANDENKOLK T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/04

- 20 R. WANDENKOLK x R. CORONEL BENTO PIRES T12 VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/04

- 21 R. DA FIGUEIRA x R. DA MOOCA T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPb/04

- 22 RUA DA MOOCA T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZCPb/04

- 23 RUA DA MOOCA T12 RESID. - COM. T+1 DETERIORADO ZCPb/04

- 24 RUA DA MOOCA T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZCPb/04

- 25 AVENIDA DO ESTADO T11 COMERCIAL CORTIÇO T+1 DETERIORADO ZM-3b/02

- 26 RUA DA MOOCA T13a VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/02

- 27 R. DA MOOCA x R. WANDENKOLK T11 RESIDENCIAL T+1 BOM ZM-3b/02

- 28 RUA DA MOOCA T13a QUADRA - BOM ZM-3b/02

- 29 RUA DO LIRISMO T11 RESIDENCIAL T+1 BOM ZM-3b/02

- 30 R. DO LIRISMO x R. WANDENKOLK x AV. DO ESTADO T14 VAZIO T - T+4 DETERIORADO ZM-3b/02

ZEIS 3 - L025 31 RUA DO LIRISMO T9a VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/02

ZEIS 3 - L025 32 RUA DO LIRISMO T12 RESID. - COM. T+1 DETERIORADO ZM-3b/02

ZEIS 3 - L025 33 RUA DO LIRISMO ATÉ R. LUÍS GAMA T13b DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3b/02

ZEIS 3 - L025 34 RUA DOM BOSCO T9a VAZIO T+1 DETERIORADO ZM-3a/03

- 35 RUA DOM BOSCO T12 RESID. - DEPÓSITO T - T+1 DETERIORADO ZM-3a/03

ZEIS 3 - L025 36 RUA CORONEL CINTRA T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3a/03

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 13 - SETOR C

73

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - C027 1 R. DR. TOMÁZ DE LIMA ATÉ R. DOS ESTUDANTES T13a ESTAC. - VAZIO - DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 2 RUA ANITA FERRAZ T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 3 R. ANITA FERRAZ x R. DOS ESTUDANTES T11 RESIDENCIAL T DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 4 R. ANITA FERRAZ x R. DOS ESTUDANTES T13a RESID. (INVASÃO) - DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 5 RUA DOS ESTUDANTES T12 DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 6 RUA DOS ESTUDANTES T9a VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 7 R. EGAS MONIZ DE ARAGÃO x TRAVESSA DOS ESTUDANTES T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 8 R. EGAS MONIZ DE ARAGÃO x TRAVESSA DOS ESTUDANTES x R. DOS ESTUDANTES T11 RESIDENCIAL T - T+1 DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C027 9 TRAVESSA DOS ESTUDANTES x R. DOS ESTUDANTES x R. LIVREIRO ÁLVES T11 RESID. - COM. -

DEPÓSITO T DETERIORADO ZCPb/05

- 10 RUA SINIMBÚ T11 RESIDENCIAL T+1 DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C028 11 R. SINIMBÚ x R. LINS x R. SÃO PAULO T11 RESID. (CORTIÇO) T+1 DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C028 12 RUA GLICÉRIO T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPb/05

ZEIS 3 - C028 13 R. GLICÉRIO x R. BARÃO DE IGUAPE T9a COMERCIAL T DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 14 RUA DA GLÓRIA T9a ESTACIONAMENTO T BOM ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 15 RUA TEIXEIRA LEITE T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 16 RUA BARÃO DE IGUAPE T13a VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 17 RUA BARÃO DE IGUAPE T11 VAZIO T+1 DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 18 R. BARÃO DE IGUAPE x R. JUNQUEIRA FREIRE T13b VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 19 R. BARÃO DE IGUAPE x R. JUNQUEIRA FREIRE T9a DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 20 RUA JUNQUEIRA FREIRE T9a VAZIO T+1 BOM ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 21 RUA DO LAVAPÉS T13b DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 22 RUA DO LAVAPÉS T9a DEPÓSITO - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 23 RUA DO LAVAPÉS T9a DEPÓSITO T+1 BOM ZM-3b/03

- 24 RUA ESPÍRITA T13a VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/03

- 25 RUA ESPÍRITA T11 RESIDENCIAL T+1 DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 26 RUA CESÁRIO RAMALHO T9a DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 27 R. JUSTO AZAMBUJA ATÉ TRAVESSA PROF. OSCAR SAYAGO DE SÁ PEREIRA T13a VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 28 R. LUÍS GAMA x R. SILVEIRA DA MOTA T12 RESID. - COM T - T+1 BOM ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 29 RUA SILVEIRA DA MOTA T13a DEPÓSITO - DETERIORADO ZM-3b/03

ZEIS 3 - C028 30 RUA CESÁRIO RAMALHO T11 RESIDENCIAL T BOM ZM-3b/03

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 14 - SETOR C

Diretrizes a serem atendidas pelos projetos de parceria

I. Necessidade de integração do tecido urbano em decorrência da existência de vias

de transito rápido ou arteriais que dividem os recortes resultando em características

distintas. Esta integração deve ser realizada de forma transversal aos corredores.

II. Criação de espaços livres públicos para polarização do uso habitacional frontais

às vias de trânsito rápido ou arteriais, de modo que facilitem as ligações visuais e de

ocupação entre as diferentes metades do recorte.

III. Oferta de habitação através de intervenções simultâneas em diversos imóveis,

compartilhando-se programas de usos coletivos e ofertando ocupação que

potencialize o uso misto dos recortes.

74

IV. Criação de espaços livres públicos frontais às vias de transito rápido ou arteriais,

de modo que facilitem as ligações visuais e de ocupação entre as diferentes

metades do recorte.

V. Instalação de equipamentos públicos de suporte compartilhados.

VI. Incentivo ao uso misto compartilhado nas quadras, com vistas à criação de pólos

de centralidades lineares.

VII. Incentivar a ocupação de imóveis com acessos transversais a via arterial,

privilegiando acessos as ruas locais e áreas lindeiras a espaços públicos existentes.

VIII. Priorizar a mobilidade do pedestre e a integração com o transporte público,

especificamente as estações do Metrô e dos corredores de ônibus, propondo a

melhoria dos espaços de circulação e a permeabilidade dos pedestres entre as

quadras.

IX. Aumento da taxa de permeabilidade quando da construção de novos imóveis,

valorizando a função hídrica urbana das áreas próximas aos rios, no caso o

Tamanduateí.

SETOR D: INDÚSTRIAS CAMBUCI / MOOCA - MAPA 11.4 - ÁREA DE 83,27 haComposto pelo Recorte 15: Indústrias Cambuci/Mooca

Situação Existente:

A estação Mooca da CPTM está dentro do recorte 15. Há ainda o corredor de

ônibus elevado, o Expresso Tiradentes, que permite rápida conexão com o centro.

Não há instituições públicas de saúde e ensino significativas na região. Os

espaços públicos e culturais são poucos e degradados. A precariedade da oferta de

infraestrutura de transporte e equipamentos se deve ao fato do uso pregresso ser

industrial e possuir pouquíssimas áreas com usos residenciais, o que

consequentemente implica na baixa oferta de equipamentos e mobilidade.

Desafios:

A carência de serviços públicos se mostra como o principal desafio para a

requalificação do recorte. É necessária a oferta de equipamentos de saúde e

educação e a melhoria da mobilidade do pedestre e os acessos aos sistemas de

transporte existentes (trilhos e pneus).

75

Tabelas de incidências tipológicas dos recortes do setor D

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

- 1 AV. ALCÂNTARA MACHADO x R. ANDRÉ DE LEÃO T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZM-3b/11

- 2 AV. ALCÂNTARA MACHADO x R. PALMORINO MÔNACO T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZM-3b/11

- 3 R. PALMORINO MÔNACO x R. DA MOOCA T9b DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/11

- 4 RUA DOUTOR ALMEIDA LIMA T10 VAZIO T+4 DETERIORADO ZM-3a

- 5 R. DOUTOR ALMEIDA LIMA x R. DA MOÓCA T9a DEPÓSITO T BOM ZM-3a

ZEIS 3 - L029 6 RUA CORONEL JOÃO DENTE T11 RESIDENCIAL T DETERIORADO ZM-3a/04

ZEIS 3 - L029 7 RUA CORONEL JOÃO DENTE T13a VAZIO - DETERIORADO ZM-3a/04

ZEIS 3 - C030 8 AVENIDA DO ESTADO T14 VAZIO T+5 DETERIORADO ZM-3a/04

ZEIS 3 - C029 9 AV. DO ESTADO x R. SERRA DE PARACAÍNA T10 DEPÓSITO - VAZIO T+3 BOM ZM-3b/04

- 10 R. BARÃO DE JAGUARA x AV. DO ESTADO T14 VAZIO T+4 DETERIORADO ZM-3b/04

- 11 RUA SILVEIRA DA MOTA (ATÉ R. NICOLAU ANCONA LOPEZ) T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 12 R. DONA ANA NÉRI x R. SERRA DE PARACAÍNA T10 DEPÓSITO - VAZIO T+3 BOM ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 13 R. DONA ANA NÉRI x R. VICENTE CARVALHO T13b VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 14 RUA DONA ANA NÉRI T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 15 RUA DONA ANA NÉRI T9a RESID. (CORTIÇO) - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 16 RUA DA INDEPENDÊNCIA T9a OFICINA T BOM ZM-3a/03

ZEIS 3 - C029 17 RUA DA INDEPENDÊNCIA T13a ESTACIONAMENTO - BOM ZM-3a/03

ZEIS 3 - C029 18 RUA DA INDEPENDÊNCIA T9a OFICINA - VAZIO T DETERIORADO ZM-3a/03

ZEIS 3 - C029 19 RUA DA INDEPENDÊNCIA T11 RESIDENCIAL T+1 DETERIORADO ZM-3a/03

ZEIS 3 - C029 20 R. DA INDEPENDÊNCIA x R. JOSÉ BENTO x R. ANA NÉRI x R. CLÍMACO BARBOSA T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZM-3a/03

ZEIS 3 - C029 21 RUA ALEXANDRINO DA SILVA BUENO T13b ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 22 RUA ALEXANDRINO DA SILVA BUENO T13a VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 23 RUA ALEXANDRINO DA SILVA BUENO T9a DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZM-3b/04

ZEIS 3 - C029 24 R. ALEXANDRINO DA SILVA BUENO x R. CLÍMACO BARBOSA T10 VAZIO T+2 BOM ZM-3b/04

- 25 R. ALEXANDRINO DA SILVA BUENO x R. CLÍMACO BARBOSA T10 COM. - INDUSTRIAL T+4 DETERIORADO ZM-3a/04

ZEIS 3 - C029 26 R. ALEXANDRINO DA SILVA BUENO x R. CLÍMACO BARBOSA T10 COM. - INDUSTRIAL T+3 DETERIORADO ZM-3a/04

ZEIS 3 - C029 27 R.ALEXANDRINO DA SILVA BUENO x R. DR. VALENTIM AMARAL x R. FRANÇOIS COTY T9a RESID. (CORTIÇO) T+1 DETERIORADO ZM-3a/04

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 15 - SETOR D

Diretrizes a serem atendidas pelos projetos de parceria:I. Necessidade de integração do tecido urbano em decorrência da existência

da barreira formada pelo leito ferroviário e pela necessidade de transposição,

pelos pedestres, do eixo da Avenida do Estado e do Rio Tamanduateí.

II. Criação de espaços livres públicos para polarização do uso habitacional à

sua volta, e para a instalação de equipamentos que proporcionem integração

das áreas desconexas ao longo da linha férrea sudeste.

III. Priorizar a mobilidade do pedestre e a integração com o transporte público,

especificamente as estações da CPTM e o corredor elevado de ônibus,

propondo a melhoria dos espaços de circulação e a permeabilidade de

pedestres entre as quadras.

IV. Valorizar a incidência de um sistema fundiário de grandes lotes, articulando a

oferta habitacional e a formação de espaços livres públicos.

76

V. Priorizar a ocupação com edificações novas ou originadas de reconversões

de antigos edifícios industriais, prevalecendo o uso misto, com térreo voltado

aos espaços livres e equipamentos urbanos, aproveitando-se para usos

comerciais ou institucionais, e a consequente criação de centralidades.

VI. Reconversão do patrimônio construído existente com consequente

recuperação das edificações de interesse histórico.

SETOR E: FERROVIA - SETOR LESTE - MAPA 11.5 - ÁREA DE 78,44 haComposto pelos seguintes recortes territoriais

Recorte 10: Indústrias Brás

Recorte 11: Brás ferrovia

Recorte 12: Metrô Bresser - Radial Leste

Recorte 17: Belenzinho

Situação existente:

Os recortes pertencentes a este SETOR, por estarem localizados lindeiros a

ferrovia e ao metrô, apresentam boa proximidade das estações. O recorte 10 tem a

estação Brás do Metrô (linha vermelha) e da CPTM ao sul, nas suas proximidades.

O recorte 11 está entre duas estações do Metrô, a do Brás a oeste e a Bresser-

Mooca a leste (ambas da linha vermelha). O recorte 12 está muito próximo a

estação Bresser-Mooca do Metrô. O recorte 17 está muito próximo à Estação Belém

do Metrô. Além disso, é tangenciado ao norte pela Avenida Alcântara Machado.

Há muitas escolas municipais, estaduais e técnicas nas proximidades dos

recortes 11, 12 e 17, além de creches e centros de ensino infantil. O recorte 10 está

um pouco mais distante destas instituições, não sendo muito bem atendido pela rede

pública de ensino. Os recortes não são bem atendidos pela rede pública de saúde, a

proximidade do Centro Educacional e Esportivo da Mooca oferece uma Unidade

Básica de Saúde (UBS).

O recorte 10 é carente de áreas verdes, sendo os únicos espaços públicos

significativos o Largo da Concórdia e o Parque D. Pedro II. Os demais recortes, 11,

12 e 17, estão muito próximos do Centro Educacional e Esportivo da Mooca, mas

não há outras áreas verdes nas suas proximidades.

Não há equipamentos culturais públicos na região, apenas nas proximidades

do recorte 10 há o Parque D. Pedro II e o Palácio das Indústrias (Estação Ciência).

Desafios:

77

Muito poucas são as ligações para veículos que queiram atravessar a Av.

Alcântara Machado nos recortes. Para os pedestres há poucas passarelas que se

encontram em estado degradado e não são muito utilizadas. A Av. Alcântara

Machado é um eixo estruturante da ligação leste-oeste, uma via arterial que se

caracteriza por sua grande capacidade de carregamento, o que dificulta a travessia

e a continuidade do tecido urbano.

No caso específico dos recortes 11, 12 e 17, há uma duplicação de barreiras,

pois a Avenida Alcântara Machado corre junto à ferrovia e ao metrô, o que torna a

transposição muito difícil e desagradável. Os viadutos Guadalajara e Bresser

privilegiam os automóveis, e não há passagens específicas para pedestres entre os

dois lados da ferrovia/avenida, a não ser a passarela do Metrô Belém.

Há alta carência de equipamentos culturais em todos os recortes, e as áreas

verdes estão mal distribuídas, concentradas Centro Educacional e Esportivo da

Mooca.

78

Tabelas de incidências tipológicas dos recortes do setor E

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

- 1 R. RODRIGUES DOS SANTOS ATÉ R. MONSENHOR DE ANDRADE T9b DEPÓSITO T BOM ZM-3a

- 2 R. DO BUCOLISMO x R. MONSENHOR ANDRADE T14 DEPÓSITO T+1 - T+4 BOM ZM-3a

ZEIS 3 - L008 3 R. DO BUCOLISMO x R. MONSENHOR ANDRADE x RUA SAMPAIO MOREIRA T9a DEPÓSITO T BOM ZCPb/04

ZEIS 3 - L008 4 RUA DA JUTA T9b DEPÓSITO - INDUSTRIAL T+1 BOM ZCPb/04

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 10 - SETOR E

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - L009 1 RUA URUGUAIANA T11 RESIDENCIAL T DETERIORADO ZM-3b/11

ZEIS 3 - L009 2 RUA URUGUAIANA T9a DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZM-3b/11

ZEIS 3 - L009 3 RUA 21 DE ABRIL T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZM-3b/11

ZEIS 3 - L009 4 RUA GOMES CARDIM T13b ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZM-3b/11

ZEIS 3 - L009 5 RUA DO HIPÓDROMO T9a VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZM-3b/11

ZEIS 3 - L011 6 RUA VISCONDE DE PARNAÍBA T13b VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/11

ZEIS 3 - L012 7 R. VISCONDE DE PARNAÍBA x R. DO HIPÓDROMO T13b VAZIO - DETERIORADO ZM-3b/11

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 11 - SETOR E

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - L013 1 R. ALMIRANTE BRASIL x AV. ALCÂNTARA MACHADO T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 2 R. FREI GASPAR x R. DO HIPÓDROMO x R. GUARAPUAVA T9b VAZIO T DETERIORADO ZCPb/08

ZEIS 3 - L013 3 R. DO HIPÓDROMO x AV. ALCÂNTARA MACHADO T9a VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 4 R. GUARAPUAVA ATÉ AV. ALCÂNTARA MACHADO T9b ESTAC. / DEPÓSITO T DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 5 AVENIDA ALCÂNTARA MACHADO T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 6 AV. ALCÂNTARA MACHADO x R. GUARAPUAVA T13a COMERCIAL - DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 7 R. GUARAPUAVA x R. FREI GASPAR T13b VAZIO - DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 8 RUA GUARAPUAVA T9a VAZIO T DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 9 RUA FREI GASPAR T9a DEPÓSITO T BOM ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 10 RUA BRESSER T9b VAZIO T DETERIORADO ZCPa/15

ZEIS 3 - L013 11 AVENIDA ALCÂNTARA MACHADO T11 VAZIO T DETERIORADO ZCPa/15

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 12 - SETOR E

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

ZEIS 3 - L015 1 R. JOÃO TOBIAS x R. DR. SIQUEIRA CARDOSO T13a VAZIO - DETERIORADO ZM3a

ZEIS 3 - L015 2 RUA JOÃO TOBIAS T11 RESIDENCIAL T BOM ZM3a

ZEIS 3 - L015 3 R. DR. SIQUEIRA CARDOSO ATÉ R. JOÃO TOBIAS E R. DR. GUILHERME ELLIS T9a VAZIO T DETERIORADO ZM3a

ZEIS 3 - L015 4 AVENIDA ALCÂNTARA MACHADO T9b VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/07

- 5 RUA SAPUCAIA (PRAÇA BARÃO DE TIETÊ) T9a DEPÓSITO T DETERIORADO ZM3a

- 6 RUA SIQUEIRA BUENO T10 VAZIO T+2 DETERIORADO ZM3a

- 7 RUA SIQUEIRA BUENO T9a VAZIO T DETERIORADO ZM3a

ZEIS 3 - L016 8 RUA SIQUEIRA BUENO T9a COMERCIAL T DETERIORADO ZM3a

ZEIS 3 - L016 9 R. SIQUEIRA BUENO x R. SERRA DA BOCAINA T14 INDUSTRIAL T+3 BOM ZM3a

ZEIS 3 - L016 10 RUA PADRE ADELINO T12 RESID. - COM. T - T+1 BOM ZM3a

ZEIS 3 - L016 11 RUA PADRE ADELINO T13b ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZM3a

- 12 RUA SERRA DA BOCAINA T9b DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZM3a

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 17 - SETOR E

79

Diretrizes a serem atendidas pelos projetos de parceria

I. Necessidade de integração do tecido urbano em decorrência da existência da

barreira formada pelo leito ferroviário e pela radial leste.

II. Criação de espaços livres públicos para polarização do uso habitacional,

instalação de equipamentos e integração das áreas desconexas ao longo da linha

férrea leste.

III. Priorizar a mobilidade do pedestre e a integração com o transporte público,

especificamente as estações da CPTM e Metrô, qualificando o entorno das estações

propondo a melhoria dos espaços de circulação, a permeabilidade de pedestres

entre as quadras e o uso habitacional como uso permanente.

IV. Valorizar a incidência de um sistema fundiário de grandes lotes, articulando a

oferta habitacional e a formação de espaços livres públicos.

V. Priorizar a ocupação com edificações novas ou originadas de reconversões de

antigos edifícios industriais, prevalecendo o uso misto, com térreo voltado aos

espaços livres e equipamentos urbanos, aproveitando-se para usos comerciais ou

institucionais, e a consequente criação de centralidades.

VI. Reconversão do patrimônio construído existente com consequente recuperação

das edificações de interesse histórico.

SETOR F – INDÚSTRIAS BELÉM - MAPA 11.6 - ÁREA DE 94,42 haComposto pelo Recorte 16: Belém / Celso Garcia

Situação existente:

O núcleo do SETOR F está afastado em mais de 1km das estações Bresser-

Mooca e Belém do Metrô. Mas a Avenida Celso Garcia cruza o recorte e faz a

ligação centro-bairro através de um bem servido corredor de ônibus.

A área é bem atendida pela rede pública de ensino, com diversas escolas

municipais, estaduais e técnicas, além de creches e centros de ensino infantil. O

recorte tem proximidade às Unidades Básicas de Saúde da Av. Celso Garcia.

O recorte 16 não possui áreas verdes ou praças. Os equipamentos de lazer

mais próximos estão no Centro Educacional e Esportivo da Mooca.

80

Desafios:

Há grande carência de equipamentos culturais e de serviços públicos neste

SETOR. As antigas áreas industriais estão subutilizadas, com o abandono da

atividade original. Esta subutilização, ao longo de mais de 30 anos gerou

degradação do ambiente urbano. Entretanto a oportunidade de um sistema fundiário

de grandes áreas e o baixo valor agregado dos imóveis possibilita oportunidades de

intervenção e recuperação. Outro aspecto importante é a presença do corredor de

transporte da Celso Garcia que privilegiou o transporte veicular e degradou o uso do

solo em relação à rua. Apresenta imóveis abandonados e farta oferta de terrenos e

galpões para a intervenção habitacional.

81

Tabelas de incidências tipológicas dos recortes do setor F

ZEIS CONJUNTOS ENDEREÇO TIPO USO GABARITO CONSERVAÇÃO ZONEAMENTO

- 1 R. JOAQUIM CARLOS x R. JOÃO SINGILO T10 DEPÓSITO - INDUSTRIAL T+4 DETERIORADO ZCPa/01

- 2 R. JOAQUIM CARLOS x R. JOÃO SINGILO x R. PAULO ALDRIGHETTI T9b

DEPÓSITO - INDUSTRIAL T - T+1 BOM ZCPa/01

- 3 R. JOAQUIM CARLOS ATÉ R. MARCOS ARRUDA T13b ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 4 RUA JOAQUIM CARLOS T9a DEPÓSITO T+1 DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 5 RUA MARCOS ARRUDA T11 RESID. - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 6 RUA JOAQUIM CARLOS T9a DEPÓSITO T+1 BOM ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 7 R. JOAQUIM CARLOS ATÉ R. CACHOEIRA T14 INDUSTRIAL T - T+3 DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 8 RUA JOAQUIM CARLOS T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 9 RUA JOAQUIM CARLOS T12 RESID. - COM. T - T+1 DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 10 RUA JOAQUIM CARLOS T13b ESTAC. - VAZIO - DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 11 RUA CACHOEIRA T12RESID. - COM. -

VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 12 RUA CATUMBI x TRAVESSA CAVALHEIRO T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 13 RUA MANOEL RAMOS PAIVA T10 DEPÓSITO T+2 BOM ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 14 R. MANUELA RAMO PAIVA x R. CACHOEIRA T13a VAZIO - DETERIORADO ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 15 RUA BELISÁRIO DE SOUSA (ATÉ RUA CACHOEIRA) T9a VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 16 R. JOAQUIM CARLOS x R. BEHRING x R. FERNÃO DE MAGALHÃES T14 VAZIO T+3 BOM ZCPa/01

ZEIS 3 - L005 17 RUA BEHRING T12RESID. - COM. -

VAZIO T - T+1 BOM ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 18 RUA JÚLIO CÉSAR DA SILVA T9b DEPÓSITO T BOM ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 19 R. JOSÉ KAUER x R. GONÇALVES DIAS T10 VAZIO T+3 BOM ZCPb/01

- 20 RUA DOUTOR SILVA LEME T9a DEPÓSITO - VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/01

- 21 RUA DOUTOR SILVA LEME T9a DEPÓSITO - VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 22 RUA MARCOS ARRUDA T9b VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 23 AVENIDA CELSO GARCIA T13b VAZIO - DETERIORADO ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 24 AVENIDA CELSO GARCIA T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 25 AV. CELSO GARCIA x R. DR. CARLOS GUIMARÃES T13a DEPÓSITO - VAZIO - DETERIORADO ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 26 RUA DOUTOR CARLOS GUIMARÃES T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPb/01

ZEIS 3 - L005 27 R. DR. CARLOS GUIMARÃES x R. IVINHEIMA T11 VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 28 R. IVINHEIMA x R. DONA JOAQUINA FRANCISCA DE PAIVA T10 RESID. (CORTIÇO) T+2 DETERIORADO ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 29 R. IVINHEIMA x R. CATUMBI T10 VAZIO T+2 DETERIORADO ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 30 RUA CATUMBI T9a DEPÓSITO - VAZIO T DETERIORADO ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 31 RUA CATUMBI T13b ESTACIONAMENTO - BOM ZCPa/04

ZEIS 3 - L005 32 RUA CATUMBI T9a OFICINA - VAZIO T DETERIORADO ZCPa/04

- 33 RUA DOUTOR UBALDINO DO AMARAL T9b DEPÓSITO - VAZIO T - T+1 DETERIORADO ZCPa/04

- 34 AVENIDA CELSO GARCIA T12 RESID. - COM. T+1 DETERIORADO ZCPa/04

- 35 AVENIDA CELSO GARCIA T13a ESTACIONAMENTO - DETERIORADO ZCPa/04

- 36 AV. CELSO GARCIA x R. SALDANHA MARINHO T9a VAZIO T+1 DETERIORADO ZCPa/04

INCIDÊNCIA TIPOLÓGICA NO RECORTE 16 - SETOR F

82

Diretrizes a serem atendidas pelos projetos de parceria:

I. Necessidade de integração do tecido urbano em decorrência da existência de

estruturas fundiárias de grande dimensão, que não estimulam o uso habitacional.

II. Valorizar a incidência de um sistema fundiário de grandes lotes, articulando a

oferta habitacional e a formação de espaços livres públicos e áreas de

permeabilidade de pedestres entre as quadras.

III. Criação de espaços livres públicos para polarização do uso habitacional,

instalação de equipamentos e integração com o corredor de transporte caracterizado

pela Avenida Celso Garcia.

IV. Incentivo ao uso misto compartilhado nas quadras, com vistas à criação de polos

de centralidades linear, junto aos corredores de transporte.

V. Priorizar a ocupação com edificações novas ou originadas de reconversões de

antigos edifícios industriais, prevalecendo o uso misto, com térreo voltado aos

espaços livres e equipamentos urbanos, aproveitando-se para usos comerciais ou

institucionais, e a consequente criação de centralidades.

VI. Reconversão do patrimônio construído existente com consequente recuperação

das edificações de interesse histórico.

83

6.0 CONCLUSÃO

Re-ocupação da Área Central da Cidade de São PauloBuscamos demonstrar as principais questões a cerca da transformação do

território central da cidade de São Paulo, a partir das relações urbanas que levaram

a sua degradação e as consequentes oportunidades de intervenção geradas por

este declínio. O objetivo é o de recuperar esta importante e adensada área da

cidade, tanto no que tange a seu repovoamento quanto ao melhor aproveitamento

da infraestrutura existente, através de um sistema de intervenções conectadas.

Pensamos na recuperação do centro como uma estratégia de criação de um lugar

sobre o qual as pessoas gostariam de viver, trabalhar e visitar. Por região central

foram considerados os 12 distritos da cidade de São Paulo focos de intervenção do

programa, sendo os da Sé e República considerados como "centro" e os de entorno

como bairros centrais. Elencamos a seguir intervenções em três diferentes tipos de

território urbanos, que deverão ser garantidas quando dos projetos de intervenção

propostos. São os territórios:

1 – Áreas industriais que sofreram transferência de atividades, mudança de

uso e, consequentemente, subutilização de sua infraestrutura.

2 – Edifícios comerciais e de serviços, vazios ou subutilizados, que possuem

suporte de infraestrutura adequados, mas por transferência de atividades da região

para outras áreas estão abandonados.

3 – Áreas lindeiras ao sistema viário estrutural da área central, que se

degradaram após a instalação destes corredores viários. O uso do solo esta

subutilizado e a ocupação da área deteriorada.

A seguir elencamos as principais relações de transformação, oportunidades e

intervenções necessárias em cada um dos 3 territórios. São elas:

Relações Urbanas em Transformação1 - a mudança de uso do solo na região central provocou o abandono da atividade

industrial e o pouco aproveitamento de sistema fundiário já consolidado e de grande

potencialidade

2 - a transferência da centralidade econômica da área central para outras regiões

resultou na descontinuidade de investimentos em manutenção e expansão da

infraestrutura necessária a urbanização

3 - o acumulo sucessivo de intervenções viárias ao longo da segunda metade do XX,

sem a atualização do sistema fundiário e das formas de ocupação, esgotou as

possibilidades de expansão e renovação da centralidade, ocasionando seu declínio

84

Geração de Oportunidade1 - a antiga área industrial da região possui um sistema fundiário com grandes lotes

e amplo sistema viário que se encontram subutilizadas devido ao abandono da

principal atividade, industrial, bem como de alguns serviços

2 - a falta de manutenção e expansão da infraestrutura urbana desta região resultou

em uma grande vacância dos edifícios, sejam os de uso residencial ou comercial,

graças a transferência destes usos para novas centralidades

3 - as áreas lindeiras as intervenções viárias, que chamamos aqui de cicatrizes

urbanas, apresentam degradação e desvalorização patrimonial graças a ruptura

sofrida pelo tecido urbano derivado da sobreposição do sistema viário

Intervenções Necessárias1 - propor intervenções em grandes lotes que acarretem na criação de unidades de

vizinhança locais, com incentivo ao uso misto e ocupação do térreo, propiciando

espaços livres, que integrem espaços pedestrianizados e criem permeabilidade nos

deslocamentos. as intervenções possuem possibilidades de recuperar o patrimônio

arquitetônico industrial e gerar habitação social em grande escala.

2 - incentivar a transformação de antigos edifícios a partir do retrofit de suas

estruturas e da criação de novas aberturas de ligação com a rua, devem gerar usos

alternativos no térreo e a ocupação do miolo das quadras, o que propiciam

estratégias eficazes para o aproveitamento do grande número de edifícios vazios na

área central.

3 - Criar intervenções que aumentem a densidade habitacional destas áreas,

aumentando o número de espaços livres públicos, de áreas para serviços e

comercio nos pavimentos térreos e permeabilidade de circulação de pedestres. criar

pontos de transposição para transportes não motorizados a fim de reconectar as

relações sociais dos bairros separados outrora pelas intervenções viárias.

ResultadosO resultado destas intervenções possibilitam iniciar a requalificação da área

central. Não como uma intervenção isolada, mas associada a outras políticas

públicas de renovação, sejam na oferta de emprego e incremento da renda, da

melhoria da mobilidade, da qualificação dos recursos hídricos e da infraestrutura,

entre outros. A intervenção habitacional, entretanto, deve integrar todas as demais

perspectivas de renovação, propondo:

85

• Repovoamento e renovação construtiva na área central de São Paulo,

com a proposição de ao menos 30 mil novas unidades habitacionais, sejam

de cunho social ou de mercado.

• Criação de oportunidades para mais 100.000 pessoas na região

• Requalificação dos espaços livres públicos

• Valorização do sistema de mobilidade por transporte coletivo e não

motorizado

• Melhoria da paisagem urbana

86

GLOSSÁRIODe forma a compatibilizar a linguagem presente neste trabalho, elaboramos um

glossário especifico para o entendimento de nossos objetivos. Foi baseado apenas

na definição da legislação aqui analisada. Foram utilizados termos e referências das

seguintes legislações:

Lei 13.430, de 13/09/2002 - Plano diretor do município de São Paulo

Lei 13.885, de 25/08/2004 - planos regionais e lei de parcelamento e uso do solo do

município de São Paulo

Decreto 44.667, de 26/04/2004 - regulamentação das Zonas Especiais de Interesse

Social.

Barreiras Urbanas estrutura linear e ininterrupta que atravessa bruscamente a

continuidade do tecido urbano, conseqüentemente comprometendo a conectividade

e mobilidade entre os lados separados do tecido. A barreira urbana pode tanto ter

dado origem ao um tecido urbano específico à sua volta, como no caso das ferrovias

que atraíram a urbanização, ou podem ser posteriores ao crescimento urbano,

estabelecendo-se como rupturas urbanas;

Certidão de outorga onerosa de potencial construtivo adicional trata-se da

certidão emitida pelo Executivo Municipal com valor de face expresso em reais,

visando à execução de programas habitacionais de interesse social e de

urbanização.

Centralidades lineares ou polares são áreas onde se pretende estimular a

intensificação e diversificação dos usos do solo e a formação de pólos terciários,

propiciando adensamento populacional;

Coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área construída computável de

uma edificação e a área total do lote ou gleba podendo ser:

a) básico, que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes ou glebas

urbanos;

b) máximo, que não pode ser ultrapassado; e

c) mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado;

DIEESE abreviação de Departamento Intersindical de Estatística e Estudos

Socioeconômicos. É uma instituição de pesquisa, assessoria e educação do

movimento sindical brasileiro;

87

Edificação não utilizada ou subutilizada, em terreno com área superior a

500,00m², que tenha, no mínimo, 80% de sua área construída desocupada há mais

de 5 (cinco) anos, localizada nos Distritos da Sé, República, Bom Retiro,

Consolação, Brás, Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Cecília e Bela Vista, excetuados

os casos em que decisões judiciais relativas ao imóvel impeçam a ocupação;

Edificação regular existente para fins de reforma e recuperação para promoção de

habitação, aquela que possua documento hábil previsto na Lei nº 11.228, de 25 de

junho de 1992-Código de Obras e Edificações - COE, que comprove sua existência

regular ou, no caso de edificação construída até 1 de novembro de 1972, um dos

seguintes documentos:a) Certificado de Regularidade da Edificação no Cadastro de

Edificações - CEDI;b) projeto aprovado de adaptação da edificação à segurança;c)

projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros;d) lançamento do Imposto Predial e

Territorial Urbano -IPTU;e) cópia da matrícula do Cartório de Registro de Imóveis

contendo a averbação relativa à edificação;f) outro documento em que conste a

indicação da área construída.

Empreendimento de Habitação de Interesse Social (EHIS) corresponde ao

parcelamento do solo, a uma edificação ou um conjunto de edificações, destinado

total ou parcialmente à habitação de interesse social - HIS, com ou sem usos

complementares, conforme disposto na legislação específica;

Empreendimento em Zonas Especiais de Interesse Social (EZEIS) é o que

contém destinação obrigatória de parte da área construída computável para

Habitação de Interesse Social (HIS) e HMP;

Empreendimento Habitacional de Mercado Popular - EHMP é aquele que

corresponde ao parcelamento do solo, uma edificação ou um conjunto de

edificações, destinado total ou parcialmente à habitação de mercado popular - HMP,

com ou sem usos complementares;

Gabarito de altura máxima de uma edificação é a distância entre o piso do

pavimento térreo e o ponto mais alto da cobertura, excluídos o ático e a caixa

d'água;

88

Habitação de Interesse Social - HIS, é aquela destinada a famílias com renda igual

ou inferior a 6 (seis) salários mínimos ou com capacidade de pagamento a ser

definido, promoção pública ou conveniada com o Poder Público, com padrão de

unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga de garagem e área útil de, no

máximo, 50 m2 (cinqüenta metros quadrados), com possibilidade de ampliação

quando as famílias beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produção das

moradias;

Habitação de Mercado Popular – HMP, é aquela que se destina a famílias de

renda igual ou inferior a 16 (dezesseis) salários mínimos ou capacidade de

pagamento a ser definida em lei específica, de promoção privada, com padrão de

unidade habitacional com até dois sanitários, até uma vaga de garagem e área útil

de no máximo 70m2 (setenta metros quadrados);

Lote e gleba não edificados, aqueles com área superior a 250,00m², onde o

coeficiente de aproveitamento utilizado é igual a 0 (zero), excetuando os terrenos:

integrantes do Sistema de Áreas Verdes do Município;ocupados por estacionamento

e outras atividades econômicas que não necessitem de edificação.

Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana é a porção do território do

Município onde a instalação do uso residencial e o desenvolvimento da atividade

urbana subordina-se às exigências dos Elementos Estruturadores definidos no Plano

Diretor Estratégico - PDE e às disposições dos Planos Regionais Estratégicos das

Subprefeituras - PREs.

Moradia digna aquela que dispõe de instalações sanitárias adequadas, que garanta

as condições de habitabilidade, e que seja atendida por serviços públicos

essenciais, entre eles: água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, coleta de

lixo, pavimentação e transporte coletivo, com acesso aos equipamentos sociais

básicos.

Outorga onerosa é a concessão, pelo Poder Público, de potencial construtivo

adicional acima do resultante da aplicação do coeficiente de aproveitamento básico,

até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo, de alteração de

uso e parâmetros urbanísticos, mediante pagamento de contrapartida financeira;

89

Potencial construtivo de um lote ou gleba é o produto resultante da multiplicação

de sua área pelo coeficiente de aproveitamento, podendo ser:

a) básico, que é o produto resultante da multiplicação de sua área pelo coeficiente

de aproveitamento básico fixado para a zona onde está localizado;

b) máximo, que é o produto resultante da multiplicação de sua área pelo coeficiente

de aproveitamento máximo fixado para a zona onde está localizado;

c) mínimo, que é o produto resultante da multiplicação de sua área pelo coeficiente

de aproveitamento mínimo fixado para a zona onde está localizado;

d) adicional, que corresponde à diferença entre o potencial construtivo igual ou

inferior ao máximo e o potencial construtivo básico;

e) utilizado de um lote, que corresponde à área construída computável;

f) virtual, que é o potencial construtivo dos imóveis de preservação cultural e

ambiental, passível de ser transferido para outras áreas conforme o disposto em lei;

Projeto de Intervenção Urbana Estratégica é um território cuja localização urbana

o predispõe a receber projetos urbanísticos e a implantação de equipamentos

capazes de dinamizar e qualificar toda a região circunstante;

Promotores da Habitação de Interesse Social – HIS segundo portaria SEHAB

748/04:

a) órgãos da administração direta;

b) empresas de controle acionário público;

c) entidades representativas dos futuros moradores ou cooperativas habitacionais,

conveniadas ou consorciadas com o Poder Público;

d) cooperativas habitacionais conveniadas ou consorciadas com o poder público;

e) entidades ou empresas que desenvolvam empreendimentos conveniados ou

consorciados com o Poder Público ou com a Caixa Econômica Federal para essa

finalidade.

Rupturas Urbanas Barreira Urbana de origem posterior ao tecido urbano, que por

isso interrompe, além da morfologia pregressa, as relações sociais que se

estabeleciam entre os dois lados separados em benefício das regiões conectadas

pela linearidade;

90

Solo urbano subutilizado, terreno com área superior a 250,00m², onde o

coeficiente de aproveitamento utilizado não atinge o mínimo definido no PDE para o

local, excetuando aqueles: integrantes do Sistema de Áreas Verdes do Município;

ocupados por estacionamento e outras atividades econômicas que não necessitem

de edificação;posto de abastecimento de veículos;

Taxa de ocupação é a relação entre a área da projeção horizontal da edificação ou

edificações e a área do lote;

Tecido Urbano: morfologia (forma) da cidade, que envolve o sistema viário e os

espaços delimitados por ele, as edificações e os espaços vazios, e o próprio relevo

natural que a estes elementos dá suporte físico;

Zonas centralidade polar - ZCP são as porções do território da zona mista

destinadas à localização de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros

regionais, caracterizadas pela coexistência entre os usos não residenciais e a

habitação, porém com predominância de usos não residenciais, classificadas como:

a) ZCPa: zona centralidade polar com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a

0,20, básico igual a 1,0 e máximo variando de 1,0 até o limite de 2,5;

b) ZCPb: zona centralidade polar com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a

0,20, básico igual a 2,0 e máximo variando de 2,0 até o limite de 4,0;

Zonas centralidade linear - ZCL são lotes com frente para trechos de vias,

excluídas as ZER em faixas de 40m (quarenta metros) ou 50m (cinqüenta metros)

medidos a partir do alinhamento da via, destinados à localização de atividades

típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais, caracterizados pela

coexistência entre os usos não residenciais e a habitação, porém com

predominância de usos não residenciais, classificadas como:

a) ZCLa: zona centralidade linear com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a

0,20, básico igual a 1,0 e máximo variando de 1,0 até o limite de 2,5;

b) ZCLb: zona centralidade linear com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a

0,20, básico igual a 2,0 e máximo variando de 2,0 até o limite de 4,0;

Zonas Especiais - ZE são porções do território com diferentes características ou

com destinação específica e normas próprias de uso e ocupação do solo e edilícias,

situadas em qualquer Macrozona do Município, nos termos do PDE,

compreendendo:

91

I. Zona Especial de Preservação Ambiental - ZEPAM;

II. Zona Especial de Preservação Cultural - ZEPEC;

III. Zona Especial de Produção Agrícola e de Extração Mineral - ZEPAG;

IV. Zona Especial de Interesse Social - ZEIS;

V. Zona Especial de Preservação - ZEP;

VI. Zona de Ocupação Especial - ZOE.

Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS são porções do território destinadas,

prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de

Habitações de Interesse Social – HIS ou do Mercado Popular - HMP, incluindo a

recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais,

espaços públicos, serviço e comércio de caráter local. Abrange favelas, cortiços,

habitações coletivas precárias, conjuntos habitacionais irregulares ocupados por

moradores de baixa renda, edificações deterioradas, não utilizada ou subutilizadas,

além de lotes ou glebas não edificados. Para a área central compreende:

ZEIS 3 que são áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados

situados em áreas dotadas de infra-estrutura, serviços urbanos e oferta de

empregos, ou que estejam recebendo investimentos desta natureza, onde haja

interesse público, expresso por meio desta lei, dos planos regionais ou de lei

especifica, em promover ou ampliar o uso por Habitação de Interesse Social – HIS

ou do Mercado Popular - HMP, e melhorar as condições habitacionais da população

moradora;

Zonas de Preservação Cultural – ZEPEC são porções do território destinadas à

preservação, recuperação e manutenção do patrimônio histórico, artístico e

arqueológico, podendo se configurar como sítios, edifícios ou conjuntos urbanos.

Zonas mistas - ZM são porções do território da Macrozona de Estruturação e

Qualificação Urbana, destinadas à implantação de usos residenciais e não

residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação, segundo critérios gerais de

compatibilidade de incômodo e qualidade ambiental, que têm como referência o uso

residencial, classificadas como:

a) ZM -1: zonas mistas de densidades demográfica e construtiva baixas, com

coeficientes de aproveitamento mínimo igual a 0,20, básico e máximo iguais a 1,0;

b) ZM - 2: zonas mistas de densidades demográfica e construtiva médias, com

coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,20, básico igual a 1,0 e máximo

variando de 1,0 até o limite de 2,0;

92

c) ZM - 3a: zona mista de densidades demográfica e construtiva altas, com

coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,20, básico igual a 1,0 e máximo

variando de 1,0 até o limite de 2,5;

d) ZM - 3b: zona mista de densidades demográfica e construtiva altas, com

coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,20, básico igual a 2,0 e máximo

variando de 2,0 até o limite de 2,5;

Zonas predominantemente industriais - ZPI são porções do território destinadas à

implantação de usos diversificados onde a preferência é dada aos usos industriais

incômodos e às atividades não residenciais incômodas, com coeficiente de

aproveitamento mínimo igual a 0,10, básico igual a 1,0 e máximo igual a 1,5;

93

BIBLIOGRAFIA

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Omega. 1986, São Paulo.

95

GERALDO ALCKMINGovernador

SILVIO TORRESSecretário de Habitação

GUILHERME AFIF DOMINGOSVice Governador e Presidente do Conselho Gestor de PPP

REINALDO IAPEQUINOSubsecretário - Agência Paulista de Habitação Social - Casa Paulista

PEDRO PEREIRA BENVENUTOSecretário Executivo do Conselho Gestor de PPP

Ficha Técnica do Projeto

Agência Paulista de Habitação Social - Casa Paulista Coordenação: Antônio Márcio Fernandes da CostaAssessoria: Valentina Denizio

Equipe técnica:Coordenação: José Arménio Brito CruzEquipe:

Gustavo Partezani RodriguesIngrid Schmidt OriRafael Giorgi CostaLucas Pereira Vita - estagiário

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