HABITAÇÃO EM CONDOMÍNIO - avm.edu.br FERNANDES CAMPOS.pdf · o ambiente em condomínio, bem como...
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Error! Unknown switch argument.UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES
DIRETORIA DE PROJETOS ESPECIAIS
INSTITUTO DE PESQUISA SÓCIO-PEDAGÓGICAS
PÓS-GRADUAÇÃO LATU SENSO EM GESTÃO ESTRATÉGICA E QUALIDADE
HABITAÇÃO EM CONDOMÍNIO
ESPERIDIÃO FERNANDES CAMPOS
Rio de Janeiro, agosto de 2001.
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Error! Unknown switch argument.UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES
DIRETORIA DE PROJETOS ESPECIAIS
INSTITUTO DE PESQUISA SÓCIO-PEDAGÓGICAS
PÓS-GRADUAÇÃO LATU SENSO EM GESTÃO ESTRATÉGICA E QUALIDADE
HABITAÇÃO EM CONDOMÍNIO
ESPERIDIÃO FERNANDES CAMPOS
Monografia apresentada como
requisito para obtenção do
certificado de pós graduação em
Gestão Estratégica e Qualidade,
à Diretoria de Projetos Especiais
da Universidade Cândido
Mendes, sob orientação da
Profª. Yasmin Maria Rodrigues
Madeira da Costa.
Rio de Janeiro, agosto de 2001.
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AGRADEÇO a Antônio
Bulange, Antônio Carlos
Meireles, Elaine Pinto, Elaine
Vieira, Marcus V.F. Campos,
Marcelo Borges, Monica Vieira,
Renata Lúcia e Tatiana pela
efetiva participação na
elaboração do presente trabalho,
sem o que, tudo teria sido mais
difícil.
Muito Obrigado!
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DEDICO este trabalho a Josete
Gomes Martins - Jô, que me
incentivou desde o primeiro
momento na decisão de fazer
pós-graduação.
Sem o seu incentivo, elevando-
me o moral nos momentos mais
difíceis, a empreitada teria
ficado pelo meio.
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Condomínio é injustiça
George de Moraes Masset
iv
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RESUMO
Destacamos como pontos importantes do presente trabalho a informação sobre a
capacidade de ser conselheiro consultivo, as funções legais do síndico, o ordenamento
instrumental (lei - convenção - regimento interno - decisões das assembléias), os casos
concretos expostos e as decisões dos Tribunais.
O objetivo do trabalho é levar os condôminos e/ou pessoas envolvidas com o
assunto a uma reflexão. Utilizamos para coleta de informações, pesquisa bibliográfica,
estudo de caso e trabalho de campo, de tal forma que as questões apresentadas tivessem
natureza eclética: teoria e prática.
v
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SUMÁRIO
Resumo............................................................................................................. v
1 - INTRODUÇÃO.......................................................................................... 1
2 - CONCEITO - ADMINISTRAÇÃO .......................................................... 3
3 - CONFLITOS INTERNOS......................................................................... 8
3.1. - Primeiro C.......................................................................................... 10
3.2. - Segundo C.......................................................................................... 11
3.3. - Terceiro C.......................................................................................... 12
3.4. - Quarto C............................................................................................ 13
4 - CONFLITOS EXTERNOS........................................................................ 16
4.1. - Condomínio e Animal......................................................................... 16
4.2. - Animal e Vizinhança........................................................................... 17
4.3. - Condomínio - Animal - Multa............................................................. 17
4.4. - Condomínio e Veículo........................................................................ 18
CONCLUSÃO................................................................................................ 20
ANEXOS.......................................................................................................... 23
BIBLIOGRAFIA............................................................................................. 32
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1 - INTRODUÇÃO
Este trabalho tem por finalidade o estudo das relações interpessoais em
condomínio, com destaque para os de natureza residencial, propor soluções para os
conflitos existentes e oferecer prevenções para que não voltem a acontecer os elencados e
não criarem novos.
Além da pesquisa bibliográfica, são apresentados casos concretos, omitindo-se os
nomes das partes, em respeito à privacidade, constitucionalmente protegida.
O trabalho foi desenvolvido em 04 (quatro) Capítulos.
Nesse sentido, a partir do Capítulo dois adentraremos na problematização do tema,
aprofundando as questões em estudo.
No Capítulo dois, tratamos do conceito de condomínio, priorizando o condomínio
horizontal. Tratamos, ainda, da estrutura da administração, com foco nos instrumentos
mandamentais (Lei, convenção, regimento interno), bem como nas pessoas dos dirigentes
(síndico, subsíndico e conselheiros) destacando suas funções.
No Capítulo três são tratados os conflitos internos de formas abstratas e concretas,
apresentando casos e informando suas soluções, sem se configurar, contudo, como estudo
de casos, pela sua superficialidade. Para quem habita em condomínio torna-se clara a
compreensão. Para quem, entretanto, não o habita as questões postas poderão ser vista
como inimagináveis.
No Capítulo quatro os conflitos internos são projetados para o exterior, gerando os
conflitos externos, que têm fato gerador, internamente. Poder-se-ia denominar tais
acontecimentos como híbridos. Preferiu-se conceituá-los como conflitos externos
tomando-se por base a solução e não a origem, que foram tratados no Capítulo três. Nesse
Capítulo são apresentadas algumas decisões sobre as questões envolvendo animais e
automóveis.
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A conclusão a que se chegou em razão do estudo, é a necessidade de ações
concretas e pontuais que tenham como objetivo a HUMANIZAÇÃO das relações entre os
habitantes em condomínio.
Finalmente, são apresentados em anexo uma entrevista sobre o assunto, retratando
o ambiente em condomínio, bem como atividades extra-classe, tais como:
- visitas a instituições culturais;
- estágio;
- comparceimento a eventos culturais.
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2 - CONCEITO - ADMINISTRAÇÃO
CONDOMÍNIO. “Palavra formada da preposição com e do substantivo domínio,
do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a
propriedade pertencente a mais de uma pessoa.
Desse modo, tecnicamente, condomínio, na linguagem do Direito Civil, significa o
direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal
direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal, atribuído segundo a força
do direito próprio de cada pessoa.
O condomínio, pois, indica a propriedade em comum, ainda em estado de
indivisão, ou seja pro indiviso.
O condomínio se extingue pela divisão, em virtude da qual cada proprietário passa
a exercer o domínio sobre a parte da coisa que lhe é partilhada.
Quando, no entanto, não é a coisa divisível, por não poder ser cômodamente
dividida, somente mediante venda dela, pedida pelas partes interessadas e autorizada pelo
juiz, quando amigavelmente não se acordarem nela, pode também extinguir-se, não pela
divisão da coisa, mas pela repartição entre os seus proprietários do preço conseguido.”
O conceito supra, refere-se ao condomínio clássico, ou ordinário de que trata o
Código Civil Brasileiro, artigos 623 a 646.
Mister se faz tratar-se neste trabalho, do CONDOMÍNIO HORIZONTAL, que é
objeto da lei 4.591/64.
Condomínio Horizontal é a edificação ou edificações construída sobre o mesmo
solo. Essas edificações podem ser lojas ou apartamentos, residenciais ou não residenciais.
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O Condomínio Horizontal não tem natureza jurídica e sujeita-se a dois regimes de
propriedade; a propriedade EXCLUSIVA e a propriedade COMUM. Há uma duplicidade
de regime dominial.
O regime dominial exclusivo, recai sobre as unidades autônomas (casas,
apartamentos, lojas...); enquanto que o regime dominial comum recai sobre as partes
comuns da edificação (corredores, elevadores, caixas d’água...)
Enquanto o uso das unidades autônomas se dá de forma plena pelos seus titulares, o
uso das partes comuns se subordina ao todo, e é regulamentado pela lei, pela convenção,
pelo regimento interno e pelas decisões assembleares.
A lei 4.591/64 - Lei do Condomínio - regula a construção e a utilização de todos os
condomínios.
A convenção condominial é o conjunto de regras, adotadas pelos condôminos,
obrigatórias e todos ocupantes e subordinado à lei, e que rege as relações condominiais.
O regimento interno é o instrumento normativo que regula a conduta interna dos
condôminos, locatários, ocupantes e funcionários, objetivando uma convivência pacífica e
harmoniosa.
As decisões assembleares suprem as lacunas dos instrumentos anteriores : lei
convenção, regimento interno.
A inexistência dos instrumentos que regulam a vida do condomínio, não o
desnatura como tal. Respondem pela administração do condômino, o síndico, o subsíndico
e os conselheiros.
A representação legal do condomínio se dá através do síndico, regularmente eleito
pela assembléia de condôminos na forma estabelecida pela lei e/ou pela convenção. O
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síndico pode ser condômino ou não, pessoa natural ou jurídica, habitante ou não da
edificação.
A competência do síndico é atribuída pelo artigo 22, parágrafo 1º, da Lei 4.591/64
segundo o qual, compete ao síndico:
A) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por
esta Lei ou pela Convenção;
B) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no
que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que
interessam a todos os moradores;
C) praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento Interno;
D) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
E) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regulamento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
F) prestar contas à assembléia dos condôminos;
G) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades
de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Uma questão enfrentada pelos condomínio é quanto ao seu gerenciamento, o que é
levado a efeito pela figura do síndico.
Há quem goste. “Alguns descobrem que nasceram para o negócio” (O GLOBO
22.04.01 - Caderno Morar Bem, pg 1)
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O síndico é alvo principal das críticas da comunidade condominada. Ouvir
reclamações de moradores, que sequer participam das assembléias e disponibilizar-se a
qualquer hora, cansa.
Em função das exigências da função, cresce, a cada dia, o número de condomínios
que abandonam a figura do síndico tradicional e optam pelo síndico profissional.
Como visto, o síndico, diferente do conselheiro, pode ser pessoa não condômina, o
que viabiliza a contratação do síndico profissional, que é atribuição dos condôminos, que
decidirão, em assembléia, a contratação, fixação de salário, direitos e obrigações.
O síndico, pelas próprias atribuições, deverá ser uma pessoa ponderada, disposta a
ouvir, perceptiva e com traços de liderança.
Para viabilização bem sucedida de suas tarefas, o síndico pode se recorrer de uma
administradora de condomínios, que lhe dará suporte administrativo, financeiro e jurídico.
A contratação dessa empresa deve ser autorizada pela assembléia dos condôminos.
Sua função é delegada. Não é uma substituta do síndico, mas deve estar presente
efetivamente, na vida do condomínio, operando os mecanismos técnicos disponíveis, como
facilitadora e implementadora das ações do síndico, vivendo com este, em simbiose. A
função é de parceria.
A administradora age não só em relação ao síndico, mas, e sobretudo, dos
condôminos, que são seus clientes.
O subsíndico é o substituto do síndico, respondendo pelas funções deste em caso de
ausência ou impedimento. O cargo do subsíndico e respectivas funções têm origem na
convenção condominial.
O conselho consultivo é o órgão obrigatório da administração do condomínio, que
tem como atribuição assessorar o síndico, fiscalizando e examinando suas contas,
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recomendando ou não sua aprovação. É formado por três membros, obrigatoriamente
condôminos.
Note-se que enquanto o síndico pode ser qualquer pessoa, conselheiro consultivo
somente poderá sê-lo, condômino; refletindo uma importância que na prética não ocorre.
No dia a dia o conselheiro, muitas vezes, é aquele condômino que não quis ser síndico.
Como se a função fosse uma coisa menor. Entretanto o conselho consultivo é de
fundamental importância. Há quem o compare ao conselho de administração de uma S/A,
a um Tribunal de Contas, a um conselho deliberativo dos clubes e associações, pelo poder
que incorpora.
As assembléias são soberanas para decidir nos limites da lei, da convenção e do
regimento interno; podendo alterar os últimos instrumentos, na forma que ela, em
consonância com a lei, estabelecer.
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3 - CONFLITOS INTERNOS
Na conceituação de condomínio verificou-se que uma edificação ou conjunto delas.
Falou-se de administração e de quem administra.
Merece especial destaque o fato de serem essas edificações utilizadas por pessoas.
Seres humanos, dotados de vontade, perspectiva, necessidades, desejos, vitórias, derrotas.
Umas que chegaram ao pódio, outras que sequer partiram.
Essa gama de emoções, umas minúsculas aos olhos de terceiros, mas que são tão
grandes quanto as maiores, diante de quem as detêm. Essas emoções são geradoras de
conflitos e frustrações, refletindo na comunidade condominiada.
Um aparelho de som em tonalidade em desacordo com o vizinho, a criança que
chora, o carro que sai cedo, o cachorro que late, os adolescentes que brincam, os jovens
que cantam, a água que infiltra e mais dezenas de peqenos acontecimentos, podem quebrar
a harmonia.
Como elemento catalizador tem-se as diferenças individuais, sobretudo quanto ao
nível educacional.
Em determinadas comunidades, é comum a solicitação da presença do síndico para
resolver questões que, em absoluto, não são da sua competência.
Há casos surrealistas, que merecem registro, ocupando não só o síndico, atritando
pessoas, desunindo famílias e atarefando o Judiciário. Desses , selecionei três.
Um condomínio na Ilha do Governador, cuja convenção proíbe a permanência de
animais na unidade, multou uma condômina por manter um cão - “poodle” - em seu
apartamento. A condômina além de não pagar a multa, recorreu ao Judiciário para anular e
para manter o animal em seu habitat. À audiência compareceram síndica e advogado,
condômina e advogado, e filha; envolvendo-se o Juiz, o oficial de justiça e a secretária do
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Juíz. Eram oito pessoas de razoável nível educacional, econômico e financeiro, discutindo
a sorte do pequeno, amado e odiado cão. O cachorro saiu vitorioso.
Na Penha, um condômino passou a alimentar pombos em área comum do prédio.
Foi advertido, multado, notificado, e continuou alimentando os bichinhos. O assunto foi
parar no Judiciário. Após acirradas discussões, o advogado da administradora, com sua
experiência profissional, conseguiu encaminhar um acordo. Saiu da sala de audiências
exultante, até que o síndico, dele se aproximou e disse: “Dr gostei da sua competência em
conciliar, mas eu não queria acordo. Prepare a documentação do MEU condomínio que eu
não quero mais sua administradora. Vou procurar uma que não faça acordo”.
Em Copacabana, um condômino estacionou três motos na vaga reservada a seu
carro. O síndico resolveu cobrar três cotas de garagem. O condômino não concordou e o
Judiciário foi acionado.
Após meses de litígio, foi a ação julgada, perdendo-a, o condomínio.
As questões levadas ao Judiciário não ficam sem resposta. Há sempre uma solução
e uma frustração. A ação termina, os autos são arquivados, mas os problemas, o mal estar,
continuam, com vizinhos amuados, que sequer se cumprimentarem.
Os problemas elencados são só curiosos, mas longe estão de serem os mais sérios.
Há casos fúteis que terminam em morte.
Há quem fale na “síndrome” do C - de condomínio. Carro, Cano, Cachorro e
Criança, como geradora de todos os problemas.
A concepção da referida sídrome não é de geração espontânea, tem procedência em
observação continuada das ocorrências em prédios, vivência profissional e questões
suscitadas no Judiciário.
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3.1. - PRIMEIRO C
Houve, evidentemente, uma profunda mutação social na última metade do século
findo, com reflexo na moradia.
O Código Civil, de 1916, quando tratou da propriedade condominiada tinha outro
destinatário, que não eram os condôminos de hoje, que interessam a esse trabalho.
Na década de sessenta, criou-se a INDÚSTRIA AUTOMOBILÍSTICA, passando o
país a fabricar ou montar automóveis, tornando-os mais acessíveis aos consumidores.
Com a concepção do CDC - Crédito Direto ao Consumidor, o automóvel passou a
ser um bem comum na vida do homem de classe média. O que era tido como luxo,
acessível a poucos, passou a ser uma utilidade, uma necessidade, um desejo, um sonho,
uma realidade. O automóvel “invadiu as cidades, que não estavam preparadas para recebê-
los e seus proprietários não tinham onde guardá-los. Não houve preocupação com
garagem, uma vez que carro era coisa de rico.
Com o país fabricando e o sistema financeiro financiando, o carro vulgarizou-se, e
o local para guarda passou a ter importância.
Outro fator que contribuiu para a importância da garagem foi a insegurança
pública. Se antes, deixar o carro na rua era a possibilidade de desgaste, pela exposição à
poeira, chuva, sol, sereno; hoje o risco é de perda do patrimônio, por furto ou roubo.
Assim, nesse ambiente, a garagem passou a ser o indicador prévio para aquisição
de um imóvel, e a disputa por uma vaga, fator de desagregação.
Conseguida a vaga, busca-se a melhor vaga. Aquela que independa de manobreiro
para retirar o carro.
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Outra razão para conflito é a demarcação das vagas. Há casos em que a vaga
demarcada - por sorteio ou rodízio, não comporta o carro do sorteado, enquanto a um
morador com carro pequeno lhe é atribuída uma vaga que caberia um carro grande, se o
tivesse.
Uma discussão interminável é a que se refere a furto em garagem. Cabe ou não
indenização? Onde a certeza de que o objeto dado como furtado, rádio, toca-fitas, toca-
CDs, pneus, macaco, estava no carro quando da entrada na garagem? O carro foi avariado
na garagem? E se foi furtado, cabe indenização?
Há nas convenções condominiais tratamento sobre o dever de indenizar. Quando
as convenções não tratam do assunto, é comum tratá-lo através de assembléias, definindo
se cabe ou não a indenização pretendida.
As decisões assembleares, definindo responsabilidade, longe estão de esgotar a
questão que terminam por desaguar no Judiciário, que decide dos temas mais variados,
gerando uma ampla jurisprudência, sem, contudo, pacificar o entendimento.
3.2. - SEGUNDO C
Para infernizar a vida em condomínio, tem-se o CANO, causando, estaticamente,
toda sorte de problema.
Nunca se sabe como terminará uma manchinha na parede, uma infiltração no teto,
um pinga-pinga na lâmpada, inundando o globo.
O primeiro a ser procurado, raramente assume o problema. Se o contatado é o
vizinho, dirá que o problema é do barbará. Portanto, do condomínio. Se o procurado é o
síndico, a tendência é dizer que o problema é do apartamento de cima ou do lado.
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Até constatar o real responsável leva-se, por vezes, meses. E a água, ao contrário
do cano, não é estática. Segue seu curso normal, sem aguardar a solução do problema que
criou.
Há casos de pessoa que mal terminou uma reforma no banheiro e vê que o gesso
rebaixado despencou pela umidade do imóvel de cima.
Constatado e assumido o problema, têm-se duas questões a resolver: sanar o fato
gerador do problema e restaurar o imóvel atingido. O saneamento da questão envolve tão
somente o condômino proprietário do imóvel onde gerou-se o problema. Quanto à
restauração, o assunto reveste-se de maior complexidade, pois envolve o imóvel atingido,
com todas consequências de uma obra hidráulica em casa. Quem escolherá os
profissionais? O material a empregar? Dias e horários para execução?
3.3. - TERCEIRO C
Outro ponto de discórdia é a presença de animais, aqui simbolizados pelo cachorro.
É muito difícil para quem não tem cachorro admitir ser companheiro de um no
elevador. Quem o cria não compreende o porquê da inaceitação.
Constatam-se coisas inusitadas em relação a animais. Se alguém vai reclamar do
barulho que o inocente “dog” faz, certamente ouvirá a resposta: “ele não late”. Se o
vizinho, ao chegar ao apartamento do lado é saudado pelo fila do amigo, que sobre ele salta
e lhe causa pânico, ouvirá do dono: “ele não morde”. Se, por acaso, o canino rasga a roupa
do visitante, a dona dirá com toda amabilidade: “Você o assustou”.
Os escrementos nos corredores, jardins, play e outros lugares de propriedade
comum, e o odor natural, os latidos, os pêlos, sujando e enfeiando o ambiente, são fatores
de aborrecimento, de mal estar, de conflitos.
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Ás vezes, dois Cs se encontram, envolvendo sérios e graves problemas. É quando
um cachorro morde uma criança. Para o pai da vítima é muito difícil administrar problema
desta natureza. O proprietário do agressor também não fica em posição cômoda. Quando
não há o extranhamento entre os vizinhos, o desconforto, o transtorno, o vexame, o
desapontamento, o constrangimento, são inevitáveis.
3.4. - QUARTO C
Com o incremento das habitações em condomínio, aflorou uma questão, até então
desimportante: o bem estar das crianças.
Os pequenos seres, que viviam em suas casas, brincavam nos quintais e colhiam
flores nos jardins, tornaram-se reféns de regulamentos, quando não estão em idade e
desenvolvimento mental para entendê-los. Até porque tais regulamentos ou regimentos
internos foram feitos para a satisfação dos adultos.
Às crianças foram impostos limites, necessários do ponto de vista dos adultos, mas
incompreensíveis para as destinatárias.
Falta à criança, de forma mais acentuada, compreensão das limitações impostas.
Como compreender que não possa ter o seu bichinho de estimação? Isto gera
problema doméstico, refletindo na comunidade condominiada.
O confinamento na unidade é, para a criança, inaceitável. Não tem como brincar.
Qualquer barulho a mais poderá gerar problema com vizinhos, provocando mal estar.
Fere-lhe o direito de ir e vir.
Para suprir essa dificuldade, a engenharia criou os “PLAY-GRAUNDS”, que não
solucionam, mas minimizam a ausência de espaço.
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Sua utilização é limitada, não atendendo à perspectiva da criança. Há prédios em
que criança de outros prédios não podem utilizar os plays, o que significa não poder
receber os amiguinhos da escola e/ou do vizinho.
Os condomínios de maior porte, além dos plays, dispõem de áreas de lazer, com
piscina, quadras, parquinhos, mas tudo com limitação própria do que é de uso comum.
Correndo pelos corredores, brincando nos elevadores, gritando pelas escadas,
rompendo convenções e a própria do prédio, a petizada gera desassossego, cria problemas
entre pais, tumultua qualquer administração condominial. Crianças! Difícil entendê-las
para quem não as tem ou as teve. Muito difícil a quem falta sensibilidade.
Não faz muito tempo. Há menos de 60 (sessenta) dias - em 15.06.01, a cidade do
Rio de Janeiro assistiu - estupefada - o assassinato de uma adolescente - Daniele Gouveia
Lins, vítima do aposentado Ahil , que sem motivo aparente tirou a vida da menor, que se
preparava para comemorar seus quinze anos.
Fato dessa gravidade não é comum, mas não é o único.
A propósito, naquela oportunidade, o Jornal do Brasil divulgou fatos semelhantes:
VALENTÕES” de condomínio fazem escola.
“Não foi a primeira vez que o morador de
condomínio decidiu se valer da valentia para resolver
algo que o incomodava. Em novembro do ano passado,
14 crianças foram recebidas a bala num condomínio de
luxo da Barra da Tijuca, na Zona Oeste, quando pediam
doces durante uma festa de Halloween. Ao tocarem a
campainha da casa número 185-A, da Rua Augusto
Presgrave 125, no Condomínio das Mansões, o morador
atirou. A administração do condomínio não soube
informar o nome do proprietário da casa. Na época, o
Jornal do Brasil apurou que o terreno 185-A foi
comprado há três anos em nome de Anselmo e Maria da
C. Mancela.
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Uma das crianças, a menina P., de 4 anos,
moradora da mesma rua, contou que o homem abriu a
porta, e ao ver as crianças fantasiadas, puxou um
revólver.”Uma das meninas disse que o sujeito chegou a
apontar a arma para elas, mas não sei se ele atirou
para o alto. De qualquer forma, é um absurdo, as
meninas estavam todas fantasiadas, brincando, sem
perturbar ninguém. Eram só 20h30 e nem é provável
que o homem estivesse dormindo. As crianças saíram
correndo, apavoradas, caindo umas sobre as outras. Foi
horrível”, disse a mãe de P., Monica Swoboda Soares,
39, comerciante, moradora do Condomínio das
Mansões há 20 anos.
A dona da casa onde se realizava a festa, Keiko
Flora, não conhecia o vizinho agressor. Sabia apenas
que se chamava Anselmo, era português, tinha cinco
endereços residenciais no Rio e um de mepresa de
ônibus.
Em julho de 1995, a cidade também ficou
estarrecida com o caso dos meninos Francisco Alves
dos Santos, de 12 anos, e Gustavo Pimentel Maciel, de
14. Os dois foram feridos por flechas quando assistiam
a uma briga de rua entre duas galeras na Praça Cacilda
Becker, na Urca. Francisco teve cinco órgãos
perfurados e quase morreu no Hospital Miguel Couto.
Depois da reconstituição do crime, a polícia descobriu
que o autor das flechadas foi o holandês Hein Bart
Kaorpeshoek, de 35 anos. Ele foi indiciado por tentativa
de homicídio e preso.
Em 1987, a estudante Joana Carvalho, na época
com 12 anos, foi atingida por um vidro de maionese
cheio de água jogado de um apartamento em
Laranjeiras. O condomínio teve que pagar uma
indenização para cobrir despesas médicas e foi
obrigado ainda a pagar mensalmente 20% do salário
mínimo até que Joana complete 21 anos.”
“Jornal do Brasil, 16 de junho de 2001, pg.18”.
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4 - CONFLITOS EXTERNOS
Os conflitos externos decorrem dos internos não solucionados. Eles se entrelaçam.
As questões do cão, dos pombos e das motos são exemplos.
Tudo começa com um contato bilateral: síndico - interessado direto ou vice-
versa, de terceiro - síndico, onde o terceiro se sente prejudicado e “Chama o Síndico”
(Tim Maia) ou condômino - condômino.
Não solucionado o conflito de forma consensual, ele poderá ir para a assembléia e
para o Judiciário, na falta de solução, ou diretamente para o judiciário.
As questões judiciais envolvendo condomínio, têm acentuado peso na totalidade
das discussões forenses.
Em alguns casos os conflitos não se resolve na primeira instância - Juizados
Especiais Cíveis e Varas Cíveis, indo, por vezes aos Tribunais Supeirores, sendo os
Ministros chamados a dirimí-los, pondo-lhes fim.
4.1. - CONDOMÍNIO E ANIMAL
Um condômino de Niterói discute com o seu condomínio a permanência de seu cão
obtendo a seguinte solução:
“Cão em apartamento. “Poodle” de pequeno porte,
sadio, não prejudicando a ninguém, cuja presença é
admitida por abaixo-assinado de 61 moradores, de 44
unidades do Edifício. A norma convencional, que veta
“animais, exceto aves de pequeno porte”, deve ser
interpretada em consonância com as garantias dos arts.
524, 554 C.Civil c/c 19 da Lei n.º 4591/64, como
revelam os precedentes das Cortes Locais, permitindo
animais de pequeno porte inofensivos, nos
apartamentos. Trata-se de costume social civilizado,
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com foros de norma cosuetudinária da civilização
(VICENTE RAO)” (Tribunal de Alçada Cível/RJ -
apelação 55426/88) - os numerais são só para alertar.
4.2. - ANIMAL E VIZINHANÇA
Em julgamento de caso semelhante ao anterior, o Judiciário define:
“Ação Ordinária. Direito de vizinhança. Animal de
pequeno porte em apartamento. Interpretação de
cláusula de convenção condominial restritiva do direito
do condômino ter animal doméstico em sua unidade.
Norma da espécie possui caráter resguardativo, que não
tem sentido impositivo absoluto e precisa ser entendida
de acordo com a relatividade que caracteriza o seu
significado. Inexistindo prova inconteste de que o cão,
de pequeno porte, da raça Poodle, que há certo tempo
vem sendo criado, com cuidado e zelo por sua
proprietária, em apartamento do edifício, causa
transtornos ao sossego e à saúde dos demais moradores
do prédio, não deve ser considerada eficaz deliberação
determinativa da sua expulsão da casa do condômino,
onde encontra-se bem guardado e tratado. Os
princípios de direito dobre relações de vizinhança,
propriedade individual, e propriedade coletiva,
precisam ser harmonizados, para a conveniente
disciplina da coexistência das pessoas que habitam em
condomínios”. (Tribunal de Justiça/RJ - processo
2000.001.01188).
4.3. - CONDOMÍNIO - ANIMAL - MULTA
Descumprindo convenção, o condômino é multado e remete o conflito para o
Judiciário, que define:
“Ação de cobrança de multa por permanência de
animal de pequeno porte em edifício, contra os termos
da convenção e da deliberação assemblear do
26
condomínio, cumulada com exigência dos encargos
condominiais, os quais são objeto de consignação em
pagamento proposta pelo proprietário do animal.
Ausência de evidências de que o pequeno cão traga
qualquer incomodo, perturbação ou risco aos demais
condôminos. Permanência do animal que se assegura,
ante as regras do art. 5º , XXII, da CF/88, e 554 e
seguintes do Código Civil, interpretadas consoante a
regra de hermeneutica do art. 5º da LICC. Ilicitude da
cobrança da multa.” - (Tribunal de Justiça - processo
1999.001.14726).
O Superior Tribunal de Justiça, instado a decidir sobre permanência de animal em
condomínio, assim se manifesta:
“Condomínio. Regimento Interno. Cão. - Não se
conhece de recurso especial de decisão que, fundada no
regimento interno do condomínio, manteve a proibição
de conservação de animal dentro de apartamento.
Inexistência de violação a lei. Matéria de fato que deve
ficar a prudente apreciação do juiz da prova, tantas as
peculiaridade de cada caso”. (Superior Tribunal de
Justiça. Recurso Especial 122791/RS).
Este julgamento não vai ao âmago da questão. A matéria em si. Limita-se ao
aspecto processual.
4.4. - CONDOMÍNIO E VEÍCULO
Frequentemente, são levantadas questões de conflitos externos, envolvendo
indenização por dano em veículo.
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Ao apreciar essas questões relacionadas com o dever do condômino de indenizar,
os Srs. Ministros do superior Tribunal de Justiça têm prestigiado a convenção, adotando o
que elas prescrevem.
“O condomínio só terá o dever de indenizar caso
resulte demonstrado que, explícita ou implicitamente,
obrigou-se a propiciar segurança, responsabilizando-se
por falhas quanto a isso. O simples fato de manter um
garagista não conduz necessariamente a conclusão de
que deva ser civilmente responsável por danos
ocasionados nos veículos”. - (Recurso Especial -
39424/SP).
“O dever de indenzar imposto ao condomínio por
dano sofrido pelo condômino há que decorrer da
inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de
seu preposto. A mera alegação de insuficiência de
despositivos de segurança não enseja a
responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser
afastada em cláusula de não indenizar aposta na
convenção.” - (Recurso Especial 45902/SP).
“Estabelecendo a convenção cláusula de não
indenizar, não há como impor a responsabilidade do
condomínio, ainda que exista esquema de segurança e
vigilância, que não desqualifica a força da regra
livremente pactuada pelos condôminos”. - (Recurso
Especial 168346/SP).
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CONLUSÃO
Quem terminar de ler o presente trabalho, analisando-o, superficialmente, concluirá
que morar em condomínio é algo dantesco.
Não pensamos assim. Nosso entendimento é de que o problema está onde estiver o
ser humano. Aí também estará a solução. “A vida não é só isso que vê”(Paulino da
Viola). É um pouquinho mais. Importante é “ viver e não ter a vergonha de ser
feliz”(Gonzaguinha), porque “ o mundo não é mau nem ruim não, a gente é quem faz o
mundo assim” (Júlio Rozemberg e Sidney Morais).
Se nos detivermos na análise de outras situação, iremos observar conflitos no
trânsito, na praia, na família, nas Igrejas, que se decompõem, surgindo novas
denominações.
A questão central, não é o condomínio.
O problema somos nós!
É evidente que as questões suscitadas são catalizadoras de conflitos. Quem mora
em uma casa em centro de terreno não terá, por óbvio, os problemas focados neste
trabalho, mas não estará isento de outros.
A moradia em condomínio oferece também situações confortáveis.
A segurança é uma das vantagens de quem mora em condomínio. Não se pretende
com isso dizer que não há riscos. Risco zero é utopia.
Há condomínios com estrutura de serviço e lazer de tal monta, que os condôminos,
isoladamente não a teria. E se a tivesse, o custo seria bem maior.
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Viver bem em condomínio exige o mesmo para viver bem em qualquer outro lugar:
EDUCAÇÃO, RESPEITO AO PRÓXIMO, ÉTICA.
Nossa proposta é HUMANIZAR A VIDA, também nos condomínios.
Quem quiser viver melhor, em qualquer lugar, terá que fazer revisão de atitudes,
todos precisamos nos reciclar.
A arrogância, o mandonismo, a ânsia de poder são componentes de deteriorização
da vida saudável.
Para a desejada Humanização da vida em condomínio, que é a nossa proposta,
sugerimos:
a) desapegar-se das certezas, quase sempre incertas;
b) pôr-se no lugar do outro;
c) só falar algo sobre alguém com outrem se estiver certo de que é verdade, de que
se trata de uma bondade e que tem UTILIDADE.
As questões elencadas não são intransponíveis. É uma questão de EDUCAÇÃO
MÍNIMA. Flexibilizar e conciliar são palavras mágicas para o bem estar.
Se lembrássemos o barulho que fazíamos quando crianças, certamente
compreenderíamos melhor as de hoje.
Quando entendermos que nosso animal provoca mal estar a terceiros, não usaremos
elevador com ele e não permitiremos que o animal degrade o ambiente.
No momento em que nosso pequeno automóvel não necessita da ampla vaga que
temos, cedê-la para quem necessite, é o mínimo que se espera de alguém, razoavelmente
civilizado.
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Como ações efetivas para viabilização do que propusemos - HUMANIZAÇÃO,
sugerimos:
- promover palestras com psicólogos, advogados, sanitaristas, autoridades da área
de segurança, consultor de qualidade....;
- fazer reuniões informais com os moradores, a fim de discutir suas necessidades e
desejos.
Entendemos que, se possível, essas reuniões sejam feitas nas residências, e em cada
uma delas seja marcada a próxima, com data e local definidos;
- Fazer programa de humanização com profissionais. Quando se tratar de
condomínios pequenos, fazer em grupo de condomínios.
- Por fim, sugerimos que todas aquelas coisas boas que fazíamos e que deixamos de
fazer, voltem a ser feitas. Cumprimentar, abraçar, beijar, conversar, intercambiar livros e
tudo mais que gente civilizada faz.
Temos a esperança de que a vida em condomínio tende a melhorar se as pessoas
envolvidas assim o desejarem. Não é impossível nem difícil. E será ótimo.
INFORMALIZAR AS RELAÇÕES
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ENTREVISTA
Entrevistado: Dr. Antônio Carlos Meirelles (Advogado)
- Há quanto tempo você está envolvido com CONDOMÍNIO? R.: Há, aproximadamente, vinte e seis anos. - Que função ou funções desenvolve ou desenvolveu em condomínio? R.: Conselheiro, já tendo sido síndico, subsíndico e conselheiro em ocasiões anteriores. - Quais os principais problemas enfrentados? R.: Como conselheiro, inobservância, por parte do síndico, dos parâmetros legais pertinentes ao desempenho do seu cargo e à gestão da coisa comum. Como síndico e subsíndico, inobservância dos regulamentos internos por parte dos condôminos. Como condômino, autoritarismo por parte dos síndicos. - Que sugere para humanização das relações interpessoais em condomínios? R.: Sugiro. Modestamente, que todos os condôminos esquecessem de que são condôminos e que tratassem de se relacionar entre si como se fossem amigos e conhecidos fora daquele ambiente. Contudo, como tal despreendimentos é impossível de ser encontrado, continuo procurando a chave do Paraíso e aceito sugestões para saber do seu paradeiro. - Que mais tem a dizer sobre o assunto? R.: Muito, daria para escrever um livro! Há muitos fatos que, se não fossem fatos, poderia dizer que são irreais. Por exemplo: um determinado síndico, demitiu um empregado e, imediatamente, mandou proteger a cisterna, transformando-a numa verdadeira casa mata, para impedir que o ex-empregado colocasse chumbinho - aquele veneno para ratos - na água. O louco, d.v., deveria ter preocupação apenas com a água existente no filtro de sua casa, pois aí é que existe o perigo de ele ser envenenado, porquanto o convívio com um neorótico manso deve ser insuportável! Outro síndico, na atual crise de energia elétrica, disse que somente permitiria a utilização do elevador para aqueles que desejassem subir. Para aqueles que cometessem o atrevimento de fazer sua utilização para descida, aplicaria multa. Indagado como ele iria saber quem descumpriu sua ordem, foi taxativo: colocarei um empregado no hall, portando uma prancheta e anotando o nome do atrevido infrator. Outro síndico pediu à administradora o envio de carta a condôminos inadimplentes, exigindo que saldassem o seu débito ou justificassem, sob pena de corte do fornecimento de água, a posse de carro novo, de roupas sempre na moda, de filhos e mulher sempre bem vestidos etc., status que, na opinião dele, estava afrontando sua autoridade e corroendo sua paciência. Já disseram que o homem nasce, cresce, vive e morre nos braços da sociedade, mas se esqueceram de dizer como é difícil este exercício!
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ENTREVISTA
Entrevistado: Sr. Marcelo Borges (Administrador de Imóveis) - Há quanto tempo você está envolvido com CONDOMÍNIO? R.: Há 10 (dez) anos ingressei na empresa ML sendo contratado para trabalhar no setor de condomínios, estando exercendo a gerência do departamento há aproximadamente 9 (nove) anos e meio. - Que função ou funções desenvolve ou desenvolveu em condomínio? R.: Como ressaltei, comecei como atendente de condomínios para após 06 (seis) meses de função assumir o cargo de gerente do setor. No decorrer desse labor, participei de 04 (quatro) Congressos Nacionais do Mercado Imobiliário; dois cursos de treinamento e especialização na ABADI; um encontro de administradoras de condomínios em São Paulo; dois cursos de departamento pessoal na ABADI, além de vários outros encontros, seminários e palestras ligados ao tema condomínio e setor imobiliário como um todo. Há dois anos leciono num um curso de legislação condominial na ABADI. - Quais os principais problemas enfrentados? R.: Poderia tornar essa resposta um verdadeiro memorial, mas acredito ser o momento inoportuno. Por atavismo, sempre tive o prazer de me aprofundar nas atividades que são conferidas, razão pela qual as questões ligadas a problemática de condomínios (legislações, convenções, regulamentos, direito do trabalho, entre outras) sempre foram por mim resolvidas, modéstia à parte, com certa desenvoltura. Contudo, sempre lidamos com percalços inerentes a uma especificidade da profissão, que é o lidar com pessoas. O rico universo de emoções gerado pelo homem, acarreta um constante alerta e autocontrole por parte do profissional que pretende ser bem visto pelos clientes Síndicos, condôminos, empregados de edifícios, fornecedores em geral, bem como todas os entes que interagem na vida condominial. Não posso deixar de dizer que a segurança de conhecimento nos assuntos ligados a condomínios, adquirido com a literatura específica, auxilia nesse relacionamento pessoal, posto que o cliente necessita de amparo e requer solidez por parte do prestador de serviço. É preciso transmitir e ter segurança, só assim os problemas do cotidiano são resolvidos com maior tranqüilidade, tornando o nosso labor, por incrível que pareça, um prazer em muitos momentos. - Que sugere para humanização das relações interpessoais em condomínios? R.: É preciso que o Síndico, e nisso a administradora pode exercer um importante papel, atue não de livre arbítrio, mas sim como um legítimo representante da comunidade, sendo um profundo conhecedor dos anseios e necessidades da maioria, estabelecendo democracia e diálogo com os moradores. Comunicados internos ou qualquer outro canal de comunicação, podem ser úteis para um estreitamento na relação administração e comunidade.
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- Que mais tem a dizer sobre o assunto? R.: Não se constitui um fardo trabalhar em condomínios. Podemos tornar o nosso trabalho um constante prazer quando canalizamos nossa atividade na ajuda de pessoas. Somos pseudo psicólogos dos nossos clientes, sendo gratificante quando conseguimos atendê-los erradicando suas aflições. Bato na tecla do mister do profissional estar sempre se aprimorando, buscando aumentar seu leque de conhecimento.
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BIBLIOGRAFIA
BOAS, Darnley Villas. Condomínio Urbano: Doutrina, Jurisprudência,
Questões imobiliárias, Normas sobre silêncio, Legislação imobiliária, Modelos de petições, Convenção e regimento, índice sistemático. Rio de Janeiro: Destaque, 1993.
CONSTITUIÇÃO FEDERAL, CÓDIGO CIVIL, CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL, organizador: Yussef Said Cahali. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999.
FIGUEIREDO, Anna Maria. Condomínio: Arte da Convivência. São Paulo:
Literarte, 1997. GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Condomínio Urbano em
Perguntas e Respostas: Questões imobiliárias, Jurisprudência, Legislação. Rio de Janeiro: Destaque, 1999.
LEANDRO, Waldemar. Condomínio Imobiliário - Teoria e Prática. São
Paulo: Edição Universitária de Direito, 1972. SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 1ª ed. Rio de Janeiro: Forense,
1963.