Fevereiro February 2005 -...

T h e W o r l d o f P r o p e r t y

Fevereiro February 2005

ESTUDO DE MERCADO DE LISBOA Fevereiro 2005 1. Enquadramento Económico 2. Mercado Imobiliário Lisboa

2.1 Mercado Escritórios

2.2 Mercado Industrial 3. Investimento 4. Análise Jurídica 5. Equipa


Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Fevereiro 2005 1

1 ENQUADRAMENTO ECONÓMICO

No seguimento de um período de crescimento acima da média europeia entre 1995 e 2000, o Produto Interno Bruto português (PIB) decresceu, em linha com a conjuntura internacional, levando o país à recessão em 2003. Quadro 1 – Evolução PIB Portugal / UE (1993 a 2004)

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004e

Portugal EU 15 Área do EURO (12) Fonte: INE

O abrandamento da economia, aliado ao crescimento vigoroso da despesa pública na segunda parte dos anos 90, obrigou o governo nos últimos três anos a recorrer a receitas extraordinárias para conter o défice, abaixo do limite previsto no Pacto de Estabilidade e Crescimento (3% do PIB). Quadro 2 – Evolução Défice Público / Despesa Primária Portugal (1995 a 2004)

33,5% 34,4% 34,2% 34,7%36,1% 36,9% 37,7% 38,7%

40,1% 41,1%

3,6%

3,2%

2,8% 2,8% 2,7% 2,8% 2,9%

4,8%

5,5%

4,4%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002e 2003e 2004p

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

Despesa Primária da Administração Pública (% do PIB)

Défice (% do PIB)

3% do PIB (Limite de Défice Público segundo o PEC)

Fonte: INE

A actividade económica entrou em recuperação em 2004 levando o país a um crescimento do PIB de 1,1%. A procura interna e o investimento foram os motores desta recuperação económica.

A procura cresceu nos primeiros 9 meses do ano, em linha com a melhoria das expectativas dos consumidores, passando de -0,5% em 2003 para 2,2% em 2004. O Euro 2004 e o Rock in Rio foram dois eventos que vieram impulsionar de maneira significativa a procura interna na economia portuguesa. O investimento, após dois anos de contracção, cresceu 1,6% nos primeiros nove meses de 2004, beneficiando do dinamismo da procura externa, clima económico e condições de financiamento favoráveis. Quadro 3 – Contributos para o crescimento do PIB Portugal (1993 a 2004)

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004e

Consumo Privado Investimento PIB Fonte: Ministério das Finanças

Até ao último trimestre de 2004 o emprego manteve-se inalterado face ao mesmo período de 2003 (taxa de actividade estável nos 52,2%). O desemprego aumentou a taxas mais reduzidas que em 2003 (5,6% em 2004 versus 26,5% em 2003), subindo de 6,3% em 2003 para 7,1% em 2004. Quadro 4 – Taxa de Desemprego e Inflação Portugal (1993 a 2004)

5,5%

6,7%

7,2% 7,3%

6,7%

4,9%

4,0%

5,0%

6,3%

7,1%6,5%

5,2%

4,1%

3,1%

2,2%

2,8%

2,3%

4,4%

3,6%3,3%

2,4%

3,9%

4,4%

2,9%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Taxa de Desemprego Taxa de Inflação Fonte: INE


A taxa de inflação média anual (IPC – Índice de Preços no Consumidor) diminuiu para 2,4% nos primeiros onze meses de 2004 (3,3% em 2003). Esta desaceleração dos preços deveu-se em grande parte à apreciação do euro e à moderação do crescimento salarial em Portugal. Um dos grandes problemas da economia portuguesa é a sua baixa produtividade quando comparada com o grupo dos países mais produtivos na Europa (Quadro 5). A produtividade de Portugal corresponde a cerca de metade da média dos países europeus mais produtivos. Uma análise aprofundada permite constatar que cerca de um quarto deste diferencial tem origem em factores estruturais. No entanto, parte significativa do diferencial pode ser explicado por factores não estruturais passíveis de resolução perante actuações de politica económica. As seis principais barreiras identificadas como estando na origem deste diferencial de produtividade são (1) informalidade, (2) regulamentação de mercados e produtos, (3) ordenamento do território e burocracia no licenciamento de processos, (4) prestação de serviços públicos, (5) legislação laboral e (6) herança industrial. Quadro 5 – Produtividade em Portugal [PIB €/hora de trabalho efectivo a PPP]

16,4

23,9

30,731,6 32,2

33,4

36,3

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Portugal Espanha Alemanha França Itália Holanda Bélgica

48ppGap

- 31,5 - "5* melhores" países europeus

* Cinco melhores países com dados comparáveis disponíveis: Bélgica, França, Holanda, Itália e Alemanha Fonte: McKinsey&Company Setembro 2003

O diferencial de produtividade deve ser visto com optimismo e confiança por parte dos agentes económicos. A convergência da economia portuguesa com os países mais produtivos confere ao nosso país um interessante potencial de crescimento. A grande maioria dos economistas portugueses admite uma aceleração do crescimento para 2005 proporcionando o regresso à convergência real com a média da Zona Euro. O investimento deverá ser a componente da procura com maior crescimento, esperando-se também uma melhoria do consumo privado.

O aumento salarial da função pública, o desagravamento fiscal para as famílias (IRS) assim como a ligeira aceleração no crescimento do rendimento disponível contribuirão para a melhoria do consumo privado. Quadro 6 – Previsão Crescimento do PIB Portugal (2004 e 2005)

2004 (%)

2005 (%)

Governo Português 1,0 2,4 Banco de Portugal 1,1 1,6 Comissão Europeia 1,3 2,2 OCDE 1,5 2,2

Fonte: Ministério da Economia, Banco de Portugal, Comissão Europeia e OCDE

Os analistas referem, no entanto, alguns factores de risco que podem comprometer a evolução estimada para 2005: (i) abrandamento da economia espanhola onde se dirigem mais de 24% das nossas exportações, (ii) subida das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE), o que terá um impacto negativo sobre o rendimento disponível das famílias, logo no consumo privado (o nível de endividamento das famílias situa-se já nos 118% do seu rendimento disponível o que terá reflexos no crescimento do consumo), (iii) dependência dos preços do petróleo da procura dos mercados asiáticos e (iv) atrasos na consolidação orçamental. O crescimento do país dependerá da vontade politica do novo governo em, por um lado, não deixar atrasar a consolidação orçamental e, por outro lado, criar as condições para que as barreiras à nossa produtividade sejam ultrapassadas.


2 MERCADO IMOBILIÁRIO LISBOA

2.1 Mercado Escritórios

Sumário Executivo O comportamento do mercado de escritórios de Lisboa apresentou durante o ano de 2004 os seguintes pontos-chave: Aumento de aproximadamente 60.700 m² do stock de escritórios,

o que elevou o stock total de escritórios, em edifícios exclusivos e com padrões de qualidade aceitáveis, a quase três milhões e quatrocentos mil m² (Quadro 7). Considerando a área de escritórios localizada na Zona 7, de carácter mais disperso e genericamente de menor qualidade, o stock total ascende a cerca de 4 milhões de m².

A situação económica vivida nos últimos anos, assim como a

descida generalizada dos preços de arrendamento levou muitas empresas a uma optimização e redução de espaço ocupado, contribuindo para o aumento da área disponível no mercado.

Com a recente recuperação económica nacional e internacional,

detectou-se uma procura mais elevada quanto aos números da contratação bruta, que aumentaram dos quase 140.000 m² registados em 2003 aos aproximadamente 165.000 m² em 2004 (Quadro 13).

A procura mais forte não foi suficiente para colmatar o aumento da

taxa de desocupação para perto de 13%, ou seja aproximadamente 515.000 m². Nas zonas Prime (1 e 2) este parâmetro mantém-se a níveis mais aceitáveis, por volta dos 10%. No Corredor Oeste e no Parque das Nações a entrada de novos imóveis no mercado com superfície disponível levou o aumento da taxa de disponibilidade aos 23% (Quadro 23).

Quanto aos novos projectos existentes e confirmados para 2005 e

2006, por volta de 182.000 m² (Quadro 11 e 12), é de notar que praticamente não estão a ser realizados com carácter especulativo. Para evitar uma clara situação de sobre oferta, não recebem luz verde do promotor até estarem totalmente, ou pelo menos em grande parte, pré-arrendados. Isto leva a crer que, dado o aumento de disponibilidade, as datas previstas para a entrada destes projectos no mercado serão dificilmente respeitadas.

A elevada oferta existente e projectada no mercado de Lisboa vai continuar a pressionar os preços de arrendamento, não se prevendo nenhuma subida a curto prazo.

A médio e longo prazo a procura será impulsionada pelo mercado

de empresas hoje a funcionar em edifícios sem os padrões de qualidade mínimos. Este mercado, que se estima em mais de 400.000 m², cria uma potencial procura que consideramos ser uma oportunidade para o mercado.

Zonas de Escritórios

1. Prime CBD 4. Zon

2. CBD 5. Parq

3. Zona Emergente Escritórios 6. Cor

Zona 1 – Prime CBD

Delimitação: Eixo da Av. da Liberdade à PraçCaracterização: Zona de maior prestigio de Empresas: Concentra sedes e dependêncsegurador e as maiores sociedades de advogad Zona 2 – CBD

Delimitação: Eixo da Av. da República e zonaCaracterização: Zona central e estabilizada dEmpresas: Morada de empresas de serviços e

6

4

2

1 2

1

4

5

3

3

2

Aguirre Newman Portugal Estudo de Merca4

a Secundária Escritórios

ue das Nações

redor Oeste

a Duque de SaldanLisboa. ias do sector baos.

das Amoreiras e Lisboa. de entidades esta

do de Lisboa Fevere

ha

ncário,

tais.

iro 2005

Zona 3 – Zona Emergente Escritórios

Delimitação: Eixo do Campo Grande à 2.ª Circular e Praça de Espanha Caracterização: Zona situada junto a importantes eixos viários de Lisboa. Zona 4 – Zona Secundária Escritórios

Delimitação: Eixo da Av. 24 de Julho à Av. Almirante Reis Caracterização: Zona ribeirinha e histórica de Lisboa. Zona 5 – Parque das Nações

Delimitação: Parque das Nações Caracterização: Zona mais recente de Lisboa com excelentes infra-estruturas. Empresas: Sede de empresas multinacionais e serviços estatais. Zona 6 – Corredor Oeste

Delimitação: Eixo A5 até Porto Salvo e Alfragide Caracterização: Zona periférica de Lisboa ao longo da Auto-estrada de Cascais. Oferta geralmente em parques de escritórios. Empresas: Sede de empresas multinacionais e IT. Observação: Todos os escritórios situados fora das zonas estabelecidas são englobados numa designada zona 7, que geograficamente corresponde a toda a área de Lisboa não considerada nas zonas 1 a 6. Oferta A nova oferta lançada no mercado ao longo de 2004, aproximadamente 60.700 m², elevou o tecto de escritórios do mercado de Lisboa a sensivelmente 3.353.000 m². Este valor revela-nos um mercado de escritórios equivalente a pouco mais de 35% do de Madrid ou ligeiramente superior a 70% de um mercado como o de Barcelona. Quadro 7 – Stock de Escritórios de Lisboa em 2004

Zona 2003 (m²)

2004 (m²) % ∆ 03/04

1. Prime CBD 552.600 552.600 16,48 % 0,00 % 2. CBD 1.043.600 1.028.500 30,67 % -1,44 % 3. Zona Emergente 389.500 403.400 12,03 % 3,57 % 4. Zona Secundária 444.700 444.700 13,26 % 0,00 % 5. Parque das Nações 130.500 170.800 5,09 % 30,81 % 6. Corredor Oeste 753.000 753.000 22,46 % 0,00 % TOTAL 3.313.900 3.353.000 100,00 % 0,99 %

Fonte: Aguirre Newman/ LPI

Se considerarmos as áreas de escritório não englobadas nas zonas referenciadas e de forma geral correspondentes a áreas de menor qualidade dispersas por Lisboa, o stock total ascenderia a 3.996.800 m² (3.957.700 m² em 2003). Quadro 8 – Edifícios de Escritórios concluídos em 2004

Empreendimento Zona Área (m²)

Amoreiras Plaza 2 6.600 Edifício Europa 3 12.300 Colombo Ocidente 3 1.600 Edifício Smart 5 5.000 Edifício Dir. Geral Finanças Lisboa 5 12.000 Edifício Art´s 5 23.200 TOTAL - 60.700


A variação do stock de escritórios em Lisboa de 2003 para 2004 foi de 39.100 m², uma vez que para além da nova oferta de 60.700 m² foram abatidos 21.800 m² por alteração de uso. Analisando o Quadro 7 verifica-se que o abate ocorreu na Zona 2, tratando-se especificamente do Edifício da RTP na Av. 5 de Outubro, 197 (13.700 m²) e do Edifício da RDP na Av. Eng. Duarte Pacheco, 26 (8.000 m²). Os dois edifícios foram desocupados aquando da mudança das instituições referidas para as suas novas instalações conjuntas na Av. Marechal Gomes da Costa. Para os locais estão previstos um empreendimento hoteleiro e residencial, respectivamente. De facto, começa-se a ver no mercado a transformação de alguns edifícios de escritórios em habitação, o que virá a ter um impacto positivo na elevada oferta existente no mercado. Mais de 70% do espaço de escritórios está localizado no interior da cidade de Lisboa (Quadro 9). Os restantes espaços localizam-se nas zonas do Parque das Nações e do Corredor Oeste, zonas periféricas que se converteram nas principais áreas de expansão de escritórios da cidade de Lisboa (20% em 2003).


Quadro 9 – Distribuição do Stock de Escritórios de Lisboa em 2004

3. Zona Emergente12%

2. CBD32%

1. Prime CBD16%

6. Corredor Oeste22%

5. Parque das Nações5%

4. Zona Secundária13%

Total: 3.353.000 m² Fonte: Aguirre Newman/ LPI

Como tal, importa referir que o crescimento do parque de escritórios da capital portuguesa será determinado pelo desenvolvimento de novas áreas empresariais, localizadas em grande parte no Parque das Nações e no Corredor Oeste. Constata-se que a maior parte da oferta disponível de escritórios novos da cidade se encontra situada nas duas zonas anteriormente referidas. Quadro 10 – Distribuição do Stock de Escritórios Disponíveis Novos em Lisboa (2004)

1. Prime CBD2%

2. CBD11%

3. Zona Emergente8%

4. Zona Secundária4%



7. Zona 714%

Outros77%

Total: 197.700 m² Fonte: Aguirre Newman/ LPI

Concretamente, nestas zonas foram-se concentrando os novos imóveis e parques empresariais desenvolvidos nos últimos exercícios (Quinta da Fonte, Lagoas Park, Sintra Business Park, Parque das Nações) e onde estão também localizados boa parte dos projectos previstos para os próximos exercícios.

Quadro 11 – Oferta Futura por Empreendimento de Escritórios para 2005/06

Empreendimento Zona Área (m²)

Data Conclusão

Alfra Park, Edifícios D e E Zona 6 8.300 2006 Av. Alexandre Herculano Zona 1 2.200 2005

Av. da República, 5-7 Zona 2 6.100 2005 Edifício Adamastor Zona 5 16.000 2006

Edifício Cristal Zona 6 11.000 2005 Edifício Expo Zona 5 13.000 2006

Edifício Inter República Zona 2 6.500 2005 Edifício Palma Zona 3 6.500 2005

Edifício Ramazotti Zona 6 12.000 2005 Edifício Sousa Martins Zona 1 3.200 2005 Lagoas Park, Edifício 5 Zona 6 16.300 2006 Marquês de Pombal, 3 Zona 1 10.400 2005

Miraflores Premium, E3 Zona 6 5.500 2005 Parque Office Oriente Zona 5 65.000 2006

TOTAL - 182.000 - Fonte: Aguirre Newman/ LPI

Note-se que dos projectos que compõem a nova oferta para 2005 e 2006 são poucos aqueles que se estão a ser promovidos com carácter especulativo, isto é, sem o imóvel totalmente ou em grande parte pré-arrendado. Com isso, pretende-se evitar que numa época de procura fraca – decorrente da incerteza económica – se dê uma clara situação de sobre oferta, que aumente significativamente a taxa de disponibilidade e gere baixas consideráveis nos preços do arrendamento, originando uma crise como a vivida no início dos anos 90. Isto ainda, que à custa de atrasar ou até mesmo adiar alguma promoção em concreto. O exercício de 2004 foi disso um bom exemplo, uma vez que os novos edifícios concluídos perfizeram aproximadamente 60.700 m², o que corresponde a menos de metade da execução de 2003 (158.000 m²). Como indica o Quadro 12, da nova superfície projectada para os dois próximos exercícios de 2005 e 2006 (182.000 novos m²), mais de 75% estará localizada no Corredor Oeste e no Parque das Nações.


Quadro 12 – Oferta Futura por Zonas de Escritórios para 2005/06

1.Prime CBD9%

2.CBD7%

3.Zona Emergente4%



Outros80%


Procura A contratação bruta registada em 2004 aumentou cerca de 18% relativamente aos números relativos a 2003 (Quadro 16). Este aumento justifica-se em parte por duas grandes transacções que por si só perfizeram mais de 27.000 m² de contratação bruta (RTP/RDP e Direcção Geral de Finanças de Lisboa). Quadro 13 – Evolução da absorção de Escritórios em Lisboa (1995 a 2004)

82.000

74.500

122.000129.000

135.000

158.000

139.000

125.000

139.600

165.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Take-up médio de 126.900 m²(1995 a 2004)

Fonte: Aguirre Newman

Num contexto económico mais abrangente não deixa de ser interessante comparar a correlação existente entre o crescimento do PIB de Portugal com a absorção anual de escritórios.

Quadro 14 – Evolução do PIB versus Absorção de Escritórios (1995 a 2004)

2,9%

3,5%

4,0%

4,6%

3,8%3,4%

1,7%

0,4%

-1,2%

1,1%

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

Lisbon Office Take-up PIB Portugal Fonte: Aguirre Newman

No que respeita à dimensão das operações realizadas em 2004, é de assinalar que as zonas do Parque das Nações e do Corredor Oeste parecem ter sido as mais solicitadas (Quadro 15). No entanto refira-se a título de curiosidade que a maior operação de ocupação, com mais de 15.000 m², diz respeito às novas instalações da RTP/RDP, situadas na zona 7. Quadro 15 – Principais Operações de Arrendamento em 2004

Mês Edifício Área (m²)

Arrendatário

Mar-04 Companhia dos Diamantes 15.800 RTP – Rádio Televisão de Portugal Mai-04 Alameda dos Oceanos 12.000 Direcção Geral de Finanças de Lisboa Out-04 Art's Business Centre 8.000 REFER Out-04 Lagoas Park, Edifício 4 7.200 Renault Out-04 Edifício Europa 4.600 Repsol Mai-04 Palácio Sottomayor 4.500 PriceWaterhouseCoopers Out-04 Almirante Reis, 65 4.400 Câmara Municipal de Lisboa Ago-04 Edifício Readers Digest 3.900 Simmons & Simmons Rebelo Sousa & Ass. Mar-04 Herculano Office 3.700 Federação Portuguesa Futebol Out-04 Edifício ABB 2.800 Siemens


Quadro 16 – Transacções por Zonas 2003/04

2003 2004 Zona Área

(m²) Transacções Área (m²) Transacções

∆ Área 03/04

1. Prime CBD 17.300 32 22.300 45 29 % 2. CBD 10.300 33 21.100 54 105 % 3. Zona Emergente 40.700 18 13.000 11 -68 % 4. Zona Secundária 1.500 7 11.800 18 687 % 5. Parque das Nações 17.600 15 29.400 23 67 % 6. Corredor Oeste 40.300 58 40.900 69 1 % 7. Zona 7 11.900 11 26.500 26 123 % TOTAL 139.600 174 165.000 246 18 %


Na análise da variação de área contratada em 2004 versus 2003, verificamos um crescimento de 18% entre os dois exercícios.


A diminuição significativa de área na zona 3 justifica-se por duas transacções específicas realizadas em 2003 no Centro Empresarial da Praça de Espanha totalizando 28.000 m², nomeadamente do Banco Nacional de Crédito Imobiliário (12.000 m²) e Banco Santander de Negócios (16.000 m²). O aumento de 687% na zona 4 justifica-se por um ano de 2004 com um maior número de transacções, em particular Câmara Municipal de Lisboa (4.400 m²), CIFOTIE – Centro Internacional de Formação dos Trabalhadores da Indústria Energia (1.095 m²), Fernão Mendes Pinto Saúde (1.000 m²) e OEDT – Observatório Europeu de Drogas e Toxicodependência (970 m²), o que perfaz mais de 7.400 m². Quadro 17 – Evolução Absorção por Zonas 2003/04

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

1.Prime CBD 2.CBD 3.ZonaEmergente

4. ZonaSecundária

5. Parque dasNações

6. CorredorOeste

7. Zona 7

2003 2004 Fonte: Aguirre Newman/ LPI

Verifica-se que a maioria das operações e da superfície contratada teve lugar na zona do Corredor Oeste, onde existe maior disponibilidade de espaço, bem como nas duas zonas que constituem o Central Business District (CBD), conforme já tinha sucedido em 2003. O próximo quadro mostra a distribuição, em percentagem, do total de superfície absorvida em cada uma das seis zonas indicadas: Quadro 18 – Transacções por Zonas em 2004

1.Prime CBD14%

2.CBD13%

3.Zona Emergente8%

4.Zona Secundária7%5. Parque das Nações

18%


7. Zona 716%


Como protagonistas finais da procura durante o exercício 2004, quanto à superfície contratada, destacam-se o Sector do Estado, Europa e Associações, essencialmente devido às já comentadas operações da RTP/RDP e da Direcção Geral de Finanças, seguido pelo Sector TMT & Utilities (Telecomunicações, Meios de Comunicação como a Nova Tecnologia). Estes dois Sectores perfazem no seu conjunto 44% da absorção de 2004, mas apenas 33% das transacções realizadas. A distribuição da absorção por Sector de Actividade leva ainda a concluir que caso não se tivessem realizado as operações da RTP e da Direcção Geral de Finanças, num total de 27.800 m², a absorção do ano transacto teria ficado em 137.200 m², ou seja ao nível de 2003 (139.600 m²). Quadro 19 – Absorção por Sector de Actividade 2004

Zona Superfície

(m²) % Transacções %

Superfície Média (m²)

Estado, Europa e Associações 37.050 22,45 % 16 6,50 % 2.313 TMT'S & Utilities 36.250 21,97 % 42 17,07 % 862 Outros Serviços 23.550 14,27 % 35 14,23 % 671 Consultores e advogados 20.300 12,30 % 39 15,85 % 521 Serviços Empresas 14.650 8,88 % 40 16,26 % 365 Farmacêuticas 10.800 6,55 % 17 6,91 % 635 Não Identificado 7.550 4,58 % 25 10,16 % 300 Serviços Financeiros 7.450 4,52 % 16 6,50 % 463 Produtos Consumo 7.400 4,48 % 16 6,50 % 463 TOTAL 165.000 100,00 % 246 100,00 % 670


A evolução do porte médio das operações realizadas indica que a principal motivação para a contratação de escritórios foi a economia de custos através da mudança para novos escritórios mais ajustados quanto a necessidades de localização, dimensão e preço, contribuindo assim para o aumento da área disponível no mercado. Conforme sucedido em 2003, também em 2004 perto de 56% das transacções se referem a áreas inferiores a 300 m², 26% das transacções correspondem a áreas no intervalo de 301 m² a 800 m², e somente 4% ocupam áreas superiores a 3.000 m². É ainda de notar um aumento da procura nas áreas inferiores a 300 m², especialmente nas áreas entre 100 a 200 m².


Quadro 20 – Absorção por Intervalo de Área 2003/04

3%2%

3%2%

3%5% 4%

10%

32%

26%

54% 56%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

> 5.000 m2 3.001 a 5.000 m2 1.501 a 3.000 m2 801 a 1.500 m2 301 a 800 m2 < 300 m2

2003 % 2004 % 2003 2004

Área Contratada Transacções % Transacções %

> 5.000 m² 6 3 % 4 2 % 3.001 a 5.000 m² 6 3 % 5 2 % 1.501 a 3.000 m² 6 3 % 12 5 % 801 a 1.500 m² 7 4 % 25 10 % 301 a 800 m² 55 32 % 63 26 %

< 300 m² 94 54 % 137 56 % TOTAL 174 100 % 246 100 %


O grande número de operações realizadas em 2004 contribuiu para que a área média contratada diminuísse de 800 m² em 2003 para 670 m² em 2004. Quadro 21 – Área Média de Absorção 2003/04 [m²]

540

480

310

400

2.26

0

1.18

0

210

660

1.17

0 1.34

0

690

580

1.08

0

1.02

0

800

670

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500


4. ZonaSecundária


6. CorredorOeste

7. Zona 7 TOTAL

2003 2004 Fonte: Aguirre Newman/ LPI

Ao comparar a superfície média contratada por operação, nota-se que os valores relativos a Lisboa foram inferiores em 23% aos do mercado de Madrid e superior em 20% relativamente aos de Barcelona, durante o mesmo período.

Quadro 22 – Área Média de Absorção em Lisboa, Madrid e Barcelona 2004

Cidade Área (m²)

Lisboa 670 Madrid 870

Barcelona 560 Fonte: Aguirre Newman

Por outro lado existe um mercado latente estimado em mais de 400.000 m² com empresas e instituições públicas a funcionar em edifícios sem os padrões de qualidade mínimos. Esta situação cria uma potencial procura que consideramos ser uma oportunidade para o mercado de escritórios. Disponibilidade A entrada de nova superfície de escritórios no mercado, parte dela vazia, aliada a uma procura ainda muito limitada pela economia, provocou uma subida da taxa de desocupação dos 8%, em fins de 2003, para aproximadamente 13% registado em fins de 2004, o que equivale a cerca de 515.300 m² livres (incluindo a zona 7). Quadro 23 – Disponibilidade por Zonas 2003/04 [m²]

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000


4.ZonaSecundária


6. CorredorOeste

7. Zona 7 *

2003 2004 2003 2004

Zona Disponibilidade (m²)

% Disponibilidade

(m²) %

∆ Área (% m²)

1. Prime CBD 40.400 7,31 % 55.200 9,99 % 36,63 % 2. CBD 70.000 6,71 % 102.100 9,92 % 45,86 % 3. Zona Emergente 49.800 12,79 % 76.400 18,95 % 53,41 % 4. Zona Secundária 10.000 2,25 % 24.000 5,39 % 140,00 % 5. Parque das Nações 19.500 14,97 % 39.400 23,09 % 102,05 % 6. Corredor Oeste 96.600 12,83 % 169.700 22,54 % 75,67 % 7. Zona 7 38.300 5,94 % 48.500 7,54 % - TOTAL 324.600 8,20 % 515.300 12,89 % 58,75 %


As áreas que apresentam maior variação entre 2003 e 2004 são as Zonas Emergentes, o Parque das Nações e o Corredor Oeste.


No contexto da análise da área disponível importa distinguir entre área usada e área nova, onde face aos números de 2003 se nota uma menor percentagem de área nova disponível e maior percentagem de área usada disponível, corroborando a afirmação que as empresas procuram espaços modernos em detrimento de espaços antigos eventualmente mais económicos. Preços O exercício de 2004 foi um ano em que a falta de robustez da procura, unida a um aumento generalizado da disponibilidade de espaço, acarretou quedas nos preços médios de arrendamento em praticamente todas as zonas relevantes. Limitando-nos às duas zonas que constituem o Central Business District (CBD), o comportamento dos preços variou diferenciadamente. Na zona 1 os preços máximos nos melhores edifícios registaram um aumento de 14% relativamente aos registados em fins de 2003, mas mantiveram-se relativamente estáveis na zona 2, ao passo que os preços médios em ambas as zonas registaram uma ligeira queda (Quadro 24). Contudo, se observarmos o comportamento dos preços médios na zona de negócios da capital lisboeta desde o pico de 1991 nota-se que, após a queda brusca sofrida entre 1991 e 1995, o crescimento desta variável foi mais suave e sustentado que nos casos de Madrid e Barcelona. Atinge o seu máximo neste último ciclo em 2001, com um nível de preços semelhante, em termos nominais, ao registado em 1994. Já em 2002 o ciclo voltou-se a inverter com uma queda de quase 6% sobre os registos de fins de 2001 tendo recuperado novamente em 2003 e registado em 2004 um aumento de 14% face ao ano anterior. Comparativamente, a evolução dos preços nas principais zonas de escritórios no biénio de 2003/04 foi a seguinte: Quadro 24 – Preços de Arrendamento por Zonas 2003/04

- €

2,00 €

4,00 €

6,00 €

8,00 €

10,00 €

12,00 €

14,00 €

16,00 €

18,00 €

1.Prime CBD 2.CBD 3.Zona Emergente 4.Zona Secundária 5. Parque dasNações

6. CorredorOeste

2003 Renda Média 2004 Renda Média

2003 2004 ∆ 03/04 Zona Prime

Rent Renda Média

Prime Rent

Renda Média

Prime Rent

Renda Média

1.Prime CBD 20,95 € 17,09 € 23,87 € 16,66 € 14 % -3 % 2.CBD 18,50 € 15,76 € 19,00 € 15,34 € 3 % -3 % 3.Zona Emergente 17,95 € 14,50 € 19,50 € 15,53 € 9 % 7 % 4.Zona Secundária 20,00 € 15,90 € 17,30 € 14,47 € -14 % -9 % 5. Parque das Nações 19,00 € 17,47 € 19,00 € 16,96 € 0 % -3 % 6. Corredor Oeste 19,50 € 14,48 € 19,00 € 12,53 € -3 % -13 %


Do quadro acima apresentado podem-se extrair as seguintes conclusões: A reduzida taxa de desocupação bem como a qualidade dos

melhores imóveis deu lugar a que nas zonas CBD se mantivessem sensivelmente os preços máximos e que a queda nos parâmetros médios tenha sido na ordem dos 3%.

Na zona do Parque das Nações, projectos de elevados padrões de

qualidade e desenho permitiram a manutenção dos preços pedidos mas não evitaram uma queda de 3% na média dos arrendamentos efectuados relativamente a fins de 2003.

Nas zonas mais periféricas, nomeadamente no Corredor Oeste, o

aumento de nova oferta de escritórios, com uma percentagem de desocupação considerável, unido a uma escassa procura originou quedas significativas nos preços, nomeadamente nos médios (13%).

O gráfico abaixo mostra a evolução dos preços em zonas CBD/ Prime de Lisboa, Madrid e Barcelona. Quadro 25 – Evolução das Rendas Prime em Lisboa, Madrid e Barcelona (1991 a 2004)

0,00 €

5,00 €

10,00 €

15,00 €

20,00 €

25,00 €

30,00 €

35,00 €

40,00 €

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman


Ao comparar a evolução dos preços em Lisboa com os de Madrid e Barcelona, observamos como a inflexão do mercado após a crise de 93-95 foi muito mais acentuada nos casos espanhóis do que no português. Contudo, desde 1996, altura em que começa um novo ciclo expansivo do mercado de escritórios, o comportamento da procura na capital portuguesa diferiu do observado nas cidades espanholas. Enquanto que em Madrid e Barcelona a pressão da procura sobre os cada vez mais escassos escritórios disponíveis nas zonas de negócios (CBD ou Prime) originou – nomeadamente no caso de Madrid – uma subida de preços de declive bastante acentuado. O excesso de oferta em Lisboa, sobretudo na zona do Parque das Nações e o desenvolvimento de áreas empresariais no Corredor Oeste fez com que parte da procura se transferisse para estas zonas. Este facto resultou numa redução da pressão exercida sobre os espaços disponíveis em CBD e num aumento menos acentuado das rendas prime no período em causa. Por fim, e comparando a área do Parque das Nações com as principais áreas descentralizadas de Madrid e Barcelona e a zona do Corredor Oeste às zonas OUT ou Periféricas das mesmas cidades, observa-se, no quadro seguinte, o comportamento dos seus preços médios entre 2003 e 2004. Quadro 26 – Evolução das Rendas Médias em Lisboa, Madrid e Barcelona (2003/2004)

-2,61%

5,00%

-8,60%

-1,61%

-3,87%

3,63%

-13,48%

-18,90%

0,00%

-20,00%

-15,00%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

CBD Descentralizado Fora da Cidade

Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman

2.2 Mercado Industrial

Sumário Executivo O mercado industrial em Lisboa durante o exercício de 2004 viu-se marcado pelas seguintes circunstâncias: De uma forma geral, o mercado industrial ainda não atingiu o nível

de desenvolvimento existente nos mercados de escritórios e de retalho, denotando-se uma falta de informação sistematizada quer no que se refere ao seu volume, como à ocupação e disponibilidade. Esta situação contribui para a reduzida intervenção de investidores estrangeiros no mercado industrial nacional.

A escassez de oferta de produto de qualidade continua a ser uma

variável incontornável do mercado de armazéns na Área Metropolitana de Lisboa, verificando-se que a grande maioria dos armazéns no mercado não representam uma oferta de qualidade, sendo na maioria das situações obsoletos e de qualidade de construção deficiente.

A curto e médio prazo começam a surgir alguns parques logísticos,

nomeadamente em Alverca ou Loures, que oferecem além de uma boa qualidade de construção, uma localização privilegiada e um conjunto de serviços e manutenções que irão dinamizar a procura.

A maior parte da procura deste tipo de produtos é por parte das

PME’s, que necessitam de armazéns de reduzida dimensão, normalmente não excedendo os 1.000 m², privilegiando o preço em detrimento da qualidade e na maioria dos casos a compra ao arrendamento.

A situação de crise económica vivida nos últimos anos gerou maior

prudência na procura por parte das empresas, o que se veio a reflectir numa descida dos preços de arrendamento em 2004.


Zonas Industriais

Z.I. Alverca – Azambuja Z.I. Montijo – Alcochete

Z.I. Almada – Setúbal Z.I. Oeiras – Sintra

Z.I. Odivelas – Loures Z.I. Cidade Lisboa

A Área Metropolitana de Lisboa possui várias Zonas Industriais, onde se concentra a maioria da oferta existente nesta Região. Devido à descentralização e à complexidade do mercado industrial, bem como à obsolescência de grande parte dos espaços industriais, torna-se praticamente impossível avaliar o stock total de imóveis deste uso. No entanto é possível definir, dentro da Área Metropolitana de Lisboa, quais os principais eixos onde se concentra a oferta de armazéns.

Zona Industrial Alverca – Azambuja

Localização: 15 a 45 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à auto-estrada A1 (Lisboa – Porto) e às auto-estradas A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha) através da Ponte Vasco da Gama (A12). A 25 km do centro da Cidade de Lisboa (a partir de Alverca) Aeroporto: 20 km (para Alverca) Tipo de Oferta: Consiste maioritariamente em espaços de média dimensão (superior a 1.000 m²), novos e de qualidade. Existem também muitos armazéns antigos e obsoletos,na sua maioria junto à EN 10. Empresas: BT/ Lidl/ Dia/ SDF/ Logística do Frio/ Nestlé/ Luís Simões Comentários: Zona em reestruturação com o aparecimento de Parques Industriais de grande qualidade, nomeadamente o Alverca Park. Zona destinada a naves de dimensão média / grande. Rendas: 4,50 a 5,50 €/ m²/ mês

Zona Industrial Almada – Setúbal

Localização: 20 a 50 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Bons acessos ao centro da cidade de Lisboa, embora condicionados pelo intenso tráfego verificado nesta zona, principalmente na Ponte 25 de Abril. Rápido acesso à zona norte da cidade de Lisboa e à auto-estrada A1 (Lisboa – Porto) através da Ponte Vasco da Gama (A12). Excelente ligação à auto-estrada A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha). Aeroporto: 25 km Tipo de Oferta: Armazéns de grande dimensão (superiores a 2.000 m²), novos e de boa construção, destinados na sua maioria a grandes empresas de logística, distribuição e armazenagem. A oferta é vasta, caracterizada por ser de boa qualidade e onde predominam os armazéns e industrias ligadas ao sector automóvel e metalomecânico, frequentemente ligados à fábrica da Autoeuropa. Empresas: Danzas/ ABX/ Alisuper/ Frans Maas/ Makro Comentários: Zona com uma oferta bastante ampla, tanto em dimensão como em qualidade, onde predominam naves e loteamentos industriais de grande dimensão, como por exemplo o Sapec Bay. Apresenta com vantagem adicional infra-estruturas de transportes ferroviários e portuários na região de Setúbal. Rendas: 4,00 a 5,50 €/ m²/ mês

Zona Industrial Odivelas – Loures

Localização: a 10 km da cidade de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Bons acessos à cidade de Lisboa através da auto-estrada A8 (Lisboa – Leiria) e ao Porto através da auto-estrada A15 e A1. Acessos à A2 (Algarve) e à A6 (Évora e Espanha) condicionados pela necessidade de passar pela cidade de Lisboa. Ligação ao MARL (Mercado Abastecedor Região de Lisboa). Aeroporto: 15 km Tipo de Oferta: Predominância de armazéns de média dimensão (superior a 1.000 m²) antigos e obsoletos. Nas mediações do MARL começam a surgir parques industriais de boa qualidade, com áreas pequenas e grandes que oferecem elevada competitividade no mercado. Um projecto estruturante para esta região será o futuro Loures Business Park. Empresas: Lactogal/ IT – Transportes/ TEX Comentários: Zona de elevado potencial, nomeadamente a envolvente ao MARL e nas mediações da auto-estrada A8 (Loures). Rendas: 5,00 a 5,50 €/ m²/ mês


Zona Industrial Montijo – Alcochete

Localização: 30 a 60 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à auto-estrada A1 (Lisboa – Porto) e às auto-estradas A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha) através da Ponte Vasco da Gama. A 25km do centro da Cidade de Lisboa Aeroporto: 35 km Tipo de Oferta: A oferta é vasta tanto em armazéns como em terrenos destinados a este uso, nomeadamente nas novas zonas emergentes como Alcochete, Atalaia ou Passil. Zona ideal para empresas que não necessitam de estar junto à cidade de Lisboa e que precisam de rápidos acessos tanto ao norte do país como ao Sul e a Espanha. Empresas: El Corte Inglés – Armazém Comentários: Zona com elevado potencial de crescimento devido à sua localização e vasta oferta de possibilidades, tendo vindo a beneficiar de uma melhoria significativa das vias rodoviárias ao longo dos últimos anos. Rendas: 3,50 a 4,50 €/ m²/ mês

Zona Industrial Oeiras – Sintra

Localização: a 5 km da cidade de Lisboa (a partir de Oeiras) Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à auto-estrada A5 (Lisboa – Cascais), ao IC19 e ao centro da cidade de Lisboa, embora muito condicionado pelo tráfego existente, principalmente no eixo de Sintra devido ao IC19. Aeroporto: 10 km Tipo de Oferta: Consiste maioritariamente em espaços de pequena/média dimensão (entre 200 e 1.000 m²), existindo diversos parques industriais de boa qualidade assim como armazéns antigos e obsoletos. Existência de armazéns semi-industriais que albergam tanto armazém como escritórios e zona de serviços. Empresas: Mercedes/ Fricarnes/ Santogal/ Makro/ Jumbo/ Decathlon/ Siemens Comentários: Zona que engloba um conjunto vasto de localidades, Alfragide, Carnaxide, Sintra, São Marcos, entre outras, onde podemos encontrar uma grande variedade de oferta e onde se cruzam as actividades industriais com a de prestação de serviços e comércio. Destinada a empresas que têm como principal mercado a cidade de Lisboa e que pretendem concentrar num mesmo edifício escritório e armazém. Pequena Industria. Rendas: 5,00 a 6,00 €/ m²/ mês

Zona Industrial Cidade de Lisboa

Localização: Cidade de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acesso às principais auto-estrada, nomeadamente à A5 (Cascais), A8 (Loures), A1 (Lisboa – Porto), A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha), embora condicionado pelo permanente tráfego existente na cidade, sendo problemático em horas de ponta. Aeroporto: 5 km Tipo de Oferta: Escassa, consistindo maioritariamente em espaços de pequena dimensão (inferior a 1.000 m²), antigos e obsoletos. A zona portuária da cidade continua a exercer um grande atractivo junto do mercado, nomeadamente a reconversão de antigos armazéns por empresas de outros sectores de actividade, não existindo contudo muito oferta de qualidade e com potencial. Empresas: Pequenos distribuidores locais/ Delta Comentários: Oferta escassa e de pouco interesse para as empresas deste sector de se instalar na cidade de Lisboa, procurando locais na periferia com bons acessos e mais baratos. Oferta destinada a operadores locais de pequena dimensão. Tanto a oferta como a procura é reduzida. Rendas: 6,50 a 7,50 €/ m²/ mês Observação: Os preços referidos para cada uma das zonas industriais estudadas apresentam um valor de mercado definido da zona, variável consoante um vasto número de factores, nomeadamente a localização, a dimensão, a qualidade de construção, e os seus acessos, entre outros.


Procura A situação de crise económica vivida tanto à escala nacional como internacional, gerou maior prudência por parte da procura na hora de solicitar superfície industrial quer no segmento do arrendamento, quer no de venda. Quadro 27 – Evolução Valor Acrescentado Bruto da Indústria (1996 a 2003)

7.8%

6.1%

2.2% 2.2%

1.5%

-0.7%

3.5%4.0%

4.6%

3.8%3.4%

1.7%

0.4%0.8%

-1.5%

-1.2%

-2.0%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

VAB Industrial Variação em Volume (%) PIB Portugal (%) Fonte: Ministério das Finanças

O ano de 2004 foi marcado por uma fraca procura deste tipo de produto, nomeadamente pelas empresas de logística e transporte, que foram os grandes protagonistas dos anos transactos. A fraca recuperação da economia nacional ainda não permitiu a retoma do mercado de armazéns e a actual instabilidade interna não oferece segurança no investimento, nomeadamente na área de logística. No caso de Lisboa e seus arredores, os elevados preços de arrendamento e venda praticados para empresas logísticas (parâmetro basilar de selecção de espaços destas companhias), aliados ao desenvolvimento e à melhoria das infra-estruturas rodoviárias e de transporte, estão a provocar que uma parte da procura, embora ainda não na sua maioria, seja reencaminhada para localizações mais afastadas como Alcochete, Pegões ou Montijo. Conforme exemplificado na caracterização dos diversos eixos industriais da Grande Lisboa, as empresas do sector logístico são as maiores âncoras do sector industrial e de armazenagem em Portugal. Identificamos alguns dos principais requisitos em termos de adequabilidade dos espaços procurados por este tipo de empresas: Espaços industriais localizados em parques logísticos no perímetro de

grandes cidades ou nas proximidades de importantes nós de comunicação ou centros de produção.

Área requerida: entre 3.000 e 10.000 m². Altura livre mínima de 8 a 12 metros. Cais de carga / descarga. Espaço de escritórios: entre 10 ou 15% da superfície total.

Preços Devido à fraca procura e à dificuldade na retoma do mercado de armazéns, as rendas em 2004 ajustaram-se a estas condicionantes de forma a poder oferecer preços e formas de arrendamento mais competitivos. No quadro seguinte podemos ainda apreciar como as zonas industriais situadas no núcleo de Lisboa apresentam um nível de preço significativamente mais elevado que as limítrofes à capital. Quadro 28 – Evolução das Rendas Industriais 2003/04 [€/ m²/ mês]

5,50

5,00 4,50

4,75

5,50 5,25

4,00 4,00

6,00

5,50

7,50

7,00

-

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

Alverca - Azambuja Almada - Setúbal Odivelas - Loures Montijo -Alcochete

Oeiras - Sintra Cidade Lisboa

2003 2004 Fonte: Aguirre Newman

Apesar da descida de preços médios de arrendamento dos armazéns na Área Metropolitana de Lisboa e em virtude da actual conjuntura económica, podemos constatar que estes ainda se apresentam acima dos valores médios de Madrid e Barcelona. Quadro 29 – Rendas Médias Industriais nas áreas de influência de Lisboa, Madrid e Barcelona 2004 [€/ m²/ mês]

5,50 5,25

5,06 5,04

4,41 4,61

-

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

Lisboa Madrid Barcelona

2003 2004 Fonte: Aguirre Newman


A Área Metropolitana de Lisboa, numa perspectiva ibérica, continua a não se mostrar competitiva face aos outros dois principais pólos industriais da península, Madrid e Barcelona. Podemos constatar no quadro exposto que os valores médios nas duas principais cidades espanholas são mais atractivos que os de Lisboa. Convém ainda realçar que, para além dos preços competitivos destas duas cidades espanholas, a qualidade do seu parque industrial é superior ao de Lisboa, existindo diversos parques industriais novos e de qualidade em contraste com a maioria da oferta existente em Lisboa. Verifica-se que o mercado industrial nestas duas cidades espanholas é dinâmico, com liquidez e de qualidade sendo por isso atractivo para os principais operadores logísticos e investidores. Podemos ainda destacar que novas zonas industriais do nosso país vizinho, nomeadamente Lleida, Valência e Saragoça, apresentam valores de arrendamento médios entre 2,4 a 3,0 €/ m²/ mês, o que os torna bastante competitivos a nível ibérico. 3 INVESTIMENTO

Terminado o exercício, a conclusão mais evidente é que, neste mercado, a procura excedeu a oferta, o que teve como consequência mais imediata a manutenção dos valores de ganhos de capital (yields), apesar das baixas registadas nos preços do arrendamento. Como síntese do ano estima-se que se realizaram transacções de compra e venda – em investimento – sobre cerca de mais de 250.000 m² por um total que excede os € 800 milhões. O crescimento da liquidez observada na procura nacional e internacional deu lugar não só a uma maior actividade dos actores já existentes no mercado de Lisboa, como também ao aparecimento de novos investidores institucionais neste mercado. Este aumento de liquidez verificou-se principalmente no caso dos fundos imobiliários, e deveu-se quase na totalidade a uma transferência de fundos do mercado de valores mobiliários para o sector imobiliário, considerado um valor-refúgio em épocas de instabilidade como a actual. De acordo com um relatório da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, o valor gerido pelos Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal cresceu 20,5% em 2004, ano em que o valor sob gestão ascendeu a € 7.050,5 milhões. O ano transacto ficou marcado pela entrada em actividade de catorze novos fundos, que vieram aumentar o número total para sessenta e cinco. Entre os investimentos realizados em Portugal durante 2004 destacam-se a abertura da primeira loja IKEA em Portugal, a maior da península ibérica e terceira maior da Europa num investimento próximo dos € 60 milhões; e a abertura do Freeport Leisure Centre em Alcochete (investimento de € 100 milhões).

Dadas as características específicas do mercado nacional, assim como a legislação relativa aos fundos imobiliários vigente em Portugal, os veículos de investimento nacionais apresentam vantagens muito especificas quando comparados com os fundos internacionais. Para além da agilidade e o conhecimento mais profundo da realidade do mercado, o que permite levar a cabo operações com maior rapidez, os operadores nacionais apresentam vantagens fiscais únicas, uma vez que estão isentos de IMT, IMI e contam com IRC a taxas reduzidas. Em contrapartida, o seu pequeno porte relativamente a alguns actores internacionais impede que, às vezes, possam ter voz activa nas maiores e mais significativas operações do mercado. Um tipo de operação que tem vindo a ganhar destaque, especialmente em períodos de contracção económica, é o Sale & Leaseback. Apresenta-se para ambas as partes como uma situação win-win. Vendedores beneficiam financeira e funcionalmente ao libertarem fundos que podem ser canalizados para as áreas core do seu negócio. Investidores têm, através deste mecanismo, acesso a activos fixos sobre os quais podem realizar contratos de arrendamento, na sua maioria com duração bastante atractiva, inquilinos de sólida solvência que permitem atenuar a incerteza do mercado de utilizadores a curto e médio prazo. Escritórios A queda registada no mercado de utilizadores de escritórios, nomeadamente em zonas mais periféricas, centrou o interesse dos investidores nos imóveis localizados em zonas Prime ou mesmo na zona do Parque das Nações. Adicionalmente, as exigências dos investidores vão no sentido de procurar imóveis já arrendados, com contratos de vencimento a médio prazo, inquilinos de solvência comprovada e devem apresentar elevados padrões de qualidade. Estes imóveis oferecem no entanto menores taxas de rentabilidade, dado o nível superior de segurança no que toca à estabilidade da ocupação e aos níveis de rendas a receber. Um dos principais inconvenientes que os investidores estrangeiros encontram no mercado de escritórios português, e que pode constituir uma das principias desvantagens na hora da tomada de decisão de investimento, é a legislação ainda vigente relativamente ao arrendamento que, de forma geral, é claramente protectora para o inquilino face ao proprietário. Entre as transacções mais representativas do ano destacam-se as vendas do Edifício Amoreiras Plaza pela Nexity a um investidor institucional estrangeiro, do Edifício Administrativo pela Parque Expo ao fundo MadridLisboa e do Edifício Castilho 20 pela Blackstone à DEKA.


Industrial O mercado de investimento industrial é bastante limitado. A oferta de produto de qualidade continua a ser uma variável incontornável do mercado de armazéns na Área Metropolitana de Lisboa, verificando-se que a grande maioria dos armazéns no mercado não representam uma oferta de qualidade, sendo na maioria das situações obsoletos e de má qualidade de construção. Os investidores estrangeiros não têm actuado no mercado português como podemos ver pelas transacções realizadas durante o ano transacto onde os fundos institucionais portugueses como a Norfin, Banif e ESAF estiveram bastante activos. Os yields praticados no mercado nacional entre 8,0% e 8,3% (Quadro 30), a qualidade do produto e escassez de transacções de dimensão elevada não têm atraído os investidores estrangeiros para o mercado nacional. Refira-se que em Portugal o yield é geralmente bruto, i.e., corresponde ao quociente entre o rendimento anual bruto (não descontado de custos não recuperáveis como os de manutenção e conservação, seguros e taxas) e o valor de aquisição líquido (não acrescentado de custos de transacção como o IMT, honorários de mediação e honorários de advogados/ solicitadores).

As duas transacções mais significativas do ano foram o Sale & Leaseback da Lisgráfica ao fundo ESAF num total de € 41 milhões e a aquisição das instalações da Excel Logistics pelo Fundo Banif por € 15 milhões e um yield de 8%. Investimento Internacional O mercado imobiliário português é um dos mais pequenos a nível europeu e representa uma percentagem muito reduzida da nossa economia quando comparado com os nossos vizinhos europeus. Quadro 31 – Dimensão do Mercado de Investimento na Europa (2003)

País Investimento (109 €)

Peso (% PIB)

Reino Unido 358 23 % Alemanha 292 14 % França 125 8 % Holanda 65 15 % Suécia 58 22 % Dinamarca 23 13 % Noruega 20 10 % Finlândia 20 15 % Portugal 11 8 %

Fonte: IPD Portugal 2004

Quadro 30 – Principais Transacções de Investimento em 2004 Data (A,T)

Tipo Venda Propriedade Localização Zona Vendedor Comprador Área (m²)

Preço (€ m)

Yield Bruto

Centros Comerciais 2004,1 Investimento Carrefour Telheiras Telheiras Zona 3 Carrefour Klepierre 40.888 N/A N/A 2004,1 Investimento Carrefour V. N. Gaia V. N. Gaia N/A Carrefour Klepierre 23.391 N/A N/A 2004,1 Investimento Forum Viseu Viseu N/A AM Developers ING Real Estate 18.500 65,00 N/A 2004,1 Investimento W Shopping Santarém N/A Imocom AF Investimentos 11.900 40,30 8,00% 2004,3 Investimento Parque Atlântico Açores N/A Sonae Imobiliária Sierra Fund N/A 26,10 N/A 2004,4 Investimento Forum Coimbra Coimbra N/A AM ING Real Estate 45.000 125,00 N/A 2004,4 Investimento Forum Madeira Madeira N/A AM DB Real Estate 20.000 N/A N/A 2004,4 Investimento Galerias Saldanha Saldanha Zona 2 Metrovacesa Santander 7.500 N/A N/A

Retalho – Comércio de Rua 2004,3 S&L Sapataria Charles Baixa Zona 2 Charles Redevco 716 3,00 N/A

Escritórios – Lisboa/Porto 2004,3 Investimento BVP Bolsa Valores Porto Porto N/A Amorim Banif 4.422 8,25 8,25% 2004,3 S&L Papelaço Oeiras Sede Queijas - Oeiras Zona 6 Papelaço Silvip 8.200 12,00 9,00% 2004,4 Investimento Amoreiras Plaza Lisboa Zona 2 Nexity Investidor Institucional 13.500 N/A N/A 2004,4 Investimento Centro Informação (BBDO) Parque da Nações Zona 5 Parque Expo MadridLisboa/AZATA N/A 2,50 N/A 2004,4 Investimento Edifício Administrativo Parque da Nações Zona 5 Parque Expo MadridLisboa/AZATA 9.437 30,50 N/A 2004,4 Investimento Edifício Deutsche Bank R. Castilho 20 Zona 1 Blackstone DEKA 6.600 22,00 7,45% 2004,4 Investimento Edifício Air Luxor Av. da República Zona 2 N/A BPN Imofundos 4.705 11,60 N/A

Industrial 2004,3 S&L Entreposto Maquinas Castanheira Ribatejo N/A Entreposto Norfin N/A 5,70 N/A 2004,3 Investimento Excel Logistics Porto Alto N/A Fundo Português Privado Banif N/A 15,00 8,00% 2004,3 S&L Lisgráfica Queluz N/A Lisgráfica ESAF N/A 41,00 N/A 2004,3 Investimento Parque Industrial de Ovar Ovar N/A Philips AF Investimentos 32.000 5,5 N/A 2004,3 Investimento Loteamento VICREL Santo Antão do Tojal, Loures N/A Convic Norfin 10.150 7,68 8,33%

Outros 2004,2 S&L SIC Carnaxide Zona 6 SIC Santander 6.586 12,80 7,20% 2004,3 S&L British Hospital Lisboa Zona 3 British Hospital (SLN) Selecta 5.230 14,00 7,50%

Turismo 2004,3 Investimento Vilamoura (Lusotur Imobiliária) Vilamoura N/A Planfipsa (André Jordan) Prasa 1680 ha 380,00 N/A 2004,4 Investimento Hotel Tivoli Tejo Parque das Nações Zona 5 ESAF Selecta 24.660 N/A N/A

Fonte: Aguirre Newman


Com um mercado de investimento imobiliário que ronda os € 11 mil milhões, Portugal tem um grande potencial de crescimento quando comparado com países que geram a mesma riqueza. A Finlândia, por exemplo, com um PIB similar ao Português, tem um mercado de Investimento que é o dobro do português, rondando os € 20 mil milhões (15% PIB). A composição do investimento imobiliário em Portugal também é bastante diferente e reflecte um baixo nível de investimento estrangeiro quando comparado com os nossos vizinhos europeus. Em 2003, Portugal atraiu € 568 milhões em investimento imobiliário, dos quais apenas € 233 milhões foram de investimento estrangeiro. Em termos de investimento estrangeiro na área do imobiliário, Portugal situou-se atrás da maioria dos seus parceiros europeus. Quadro 32 – Fluxos de Investimento Estrangeiro em Imobiliário (2003)

País Investimento (109 €)

Peso (% Investimento)

Reino Unido 15,2 39,6 % França 6,6 17,2 % Suécia 4,4 11,4 % Itália 2,6 6,8 % Holanda 2,2 5,8 % Espanha 2,0 5,3 % Alemanha 1,3 3,4 % Finlândia 1,2 3,0 % Portugal 0,2 0,5 %

Fonte: www.isa.se/ Aguirre Newman

No ano de 2004 o montante de investimento estrangeiro manteve-se nos mesmos níveis com bastante actividade no sector dos escritórios, em particular com a compra de activos como o Amoreiras Plaza e Castilho 20, entre outros. É interessante analisar o facto que um país como a Suécia consegue atrair 18 vezes mais investimento estrangeiro do que Portugal, quando em termos absolutos tem uma população inferior à portuguesa e um PIB apenas duas vezes superior ao português. A resposta a esta pergunta encontra-se em parte, segundo os operadores contactados pela Aguirre Newman, na transparência do mercado, a simplicidade dos processos legais e a facilidade de escolha do financiamento. No caso de Portugal, os investidores internacionais contactados consideram que, à excepção do segmento de retalho, os atractivos do mercado português estão limitados pela legislação. Um maior investimento imobiliário passa obrigatoriamente pela nova lei do arrendamento (RNAU) que esperamos seja implementada durante este ano de 2005.

4 ANÁLISE JURÍDICA

Os anos de 2003 e 2004 deixaram uma forte marca legislativa no âmbito das actividades ligadas ao Sector Imobiliário, não só na sua regulamentação como nas implicações de ordem fiscal. Algumas das reformas de que o país carecia e ainda carece, iniciaram a sua marcha. A reforma fiscal com reflexos directos no Sector Imobiliário começou em 2003 com a substituição da SISA pelo IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas), seguida pela substituição da Contribuição Autárquica pelo IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis (D.L. 287/2003 de 12 de Novembro que entrou em vigor em 1 de Dezembro de 2003) e que iniciou a sua implementação no terreno durante 2004. Foi ainda posto em marcha um programa de reavaliações, com uma duração prevista de 10 anos, com o objectivo de reavaliar todos os imóveis para efeitos fiscais. O IMT, a ser sempre pago pelo comprador, veio substituir a sisa e tem várias taxas de aplicação. No caso de prédios destinados a habitação a taxa máxima é de 6% do valor da compra e é de 6,5% a aplicável a prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços, e de 5% quanto aos rústicos. Os prédios adquiridos por off-shores têm uma taxa de 15%. Quanto ao IMI, pago pelo proprietário do prédio ou pelo usufrutuário se for esse o caso, e que veio substituir a contribuição autárquica, continua a ser pago em duas prestações anuais em Abril e Setembro e as taxas aplicáveis são as seguintes:

Taxa Prédios

Máxima Mínima Prédio Rústico 0,8 % 0,6 % Prédio Urbano 0,8 % 0,4 % Prédio Urbano Avaliado 0,5 % 0,2 % Prédio detido por Off-Shore 5,0 % 5,0 %

A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, sobre o qual serão aplicadas as taxas acima indicadas, resulta de uma formula em que o valor tributável (VT) é igual ao valor base dos prédios edificados (Vc) * a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (A) * o coeficiente de afectação (Ca) * o coeficiente de localização (Cl) * o coeficiente de qualidade e conforto (Cq) * o coeficiente de vetustez (Cv). Quanto ao IVA, a situação tem-se mantido inalterada, isto é, não há aplicação de IVA aos arrendamentos e vendas de prédios, mas em certas situações a empresas poderão optar pela aplicação do IVA e usar o mecanismo que lhes permita, por exemplo, recuperar o IVA do período de construção.


5 EQUIPA

A Ficha Técnica de Habitação foi outra novidade em 2004 (D.L. 68/2004 de 25 de Março), e veio estabelecer um conjunto de mecanismos que visam reforçar os direitos dos consumidores à informação e à protecção dos seus interesses económicos no âmbito da aquisição do prédio urbano para habitação. Estabelece ainda diversas obrigações a cargo dos profissionais que se dedicam à actividade de construção de prédios urbanos habitacionais para comercialização, bem como regras relativas à publicidade e à informação disponível nos estabelecimentos de venda ao público de prédios urbanos habitacionais.

Aguirre Newman Portugal Espaço Castilho – R. Castilho, 13 D – 7.º 1250-066 Lisboa T +351 21 313 90 00 F +351 21 353 01 03

A privatização do Notariado anteriormente tão anunciada foi medida legislativa em 2004 (D.L. 26/2004 de 4 de Fevereiro) e por estar a actividade imobiliária tão dependente de actos notariais, poderá ter reflexos na agilização do sector.

Director Geral Managing Director Carlos Moedas [email protected]

Agência Office Agency Mariana Seabra [email protected]

Arquitectura Architecture Paulo Jervell [email protected]

Consultoria Consultancy João Madeira de Andrade [email protected]

A tão esperada Lei do Arrendamento e o pacote legislativo que a acompanha com incentivos à reabilitação urbana, fundamental para um novo impulso económico e até para repor um equilíbrio de justiça social, aprovada na assembleia da República, acabou por não conseguir entrar em vigor devido às vicissitudes dos acontecimentos políticos. É, porém, uma prioridade para qualquer governo que venha a sair das eleições que se avizinham no momento em que se alinhavam estas linhas, e do qual se espera, não só a sua rápida implementação, como a coragem de abolir o prazo de denúncia de 90 dias por parte dos inquilinos. O momento é de esperança, em que a implementação da produção legislativa destes dois últimos anos e outras medidas que irão ser tomadas pelo novo governo, levem Portugal em passo seguro e firme a tornar-se numa economia competitiva como as restantes e em que o investimento recrudesça, mormente, no Sector Imobiliário.

Observação: Análise Jurídica realizada em conjunto com Lénia Lopes Advogados

A Aguirre Newman elaborou o presente relatório a partir de fontes de informação consideradas fidedignas, não garantindo nem assumindo qualquer responsabilidade pela veracidade dos dados, opiniões e conclusões apresentados. O presente relatório não pode ser reproduzido no seu todo ou em parte sem o prévio consentimento escrito da Aguirre Newman. © 2005 Aguirre Newman


mailto:[email protected]




LISBON MARKET REPORT February 2005 1. Economic Overview 2. Real Estate Market in Lisbon

2.1. Office Market

2.2. Industrial Market 3. Investment 4. Legal Analysis 5. Team


Aguirre Newman Portugal Lisbon Market Report February 2005 19

1 ECONOMIC OVERVIEW

Following a period of growth above the European average, between 1995 and 2000, Portugal’s Gross Domestic Product (GDP) dropped in line with the international economic uncertainty leading the country to recession. Exhibit 1 – GDP Evolution Portugal / EU (1993 to 2004)

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004e

Portugal EU 15 EURO Area (12)

Source: National Institute of Statistics (INE)

Economic slow-down combined with strong growth of public expenditure marked the second half of the 1990’s. As a result, the government had to resort to extraordinary income during the last three years to keep the deficit under the maximum limit established by the Stability and Growth Pact (i.e. 3% of GDP). Exhibit 2 – Evolution of Public Deficit / Primary Expenditure (Portugal - 1995 to 2004)

33.5% 34.4% 34.2% 34.7%36.1% 36.9% 37.7% 38.7%

40.1% 41.1%

3.6%

3.2%

2.8% 2.8% 2.7% 2.8% 2.9%

4.8%

5.5%

4.4%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002e 2003e 2004p

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

Primary Expenditure of Government(% of GDP )

Deficit(% of GDP)

3% of GDP (Maximum Public Deficit according to SCP)


In 2004, economic activity began to recover increasing the country’s GDP by 1.1 %. Private consumption and investment were key engines to economic recovery.

Private consumption increased in the first 9 months of the year in line with consumer expectations, evolving from –0.5 % in 2003 to 2.2 % in 2004. European Football Championship 2004 and Rock in Rio were two events that boosted significantly private consumption in Portugal. After two years of contraction, investment grew by 1.6 % in the first 9 months of 2004, benefiting from a dynamic external demand, positive economic environment and favourable financing conditions. Exhibit 3 – Contributions to GDP growth (Portugal - 1993 to 2004)

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004e

Private Consumption Investment GDP

Source: Ministry of Finance

In the first nine months of 2004 employment remained unchanged in comparison to the same period of 2003 (employment rate stabilised at 52.2%). Unemployment grew, although at a lower rate than in 2003 (5.6% in 2004 versus 26.5% in 2003). Unemployment increased from 6.3% in 2003 to 7.1% in 2004. Exhibit 4 – Unemployment and inflation rates (Portugal - 1993 to 2004)

5.5%

6.7%

7.2% 7.3%

6.7%

4.9%

4.0%

5.0%

6.3%

7.1%6.5%

5.2%

4.1%

3.1%

2.2%

2.8%

2.3%

4.4%

3.6%3.3%

2.4%

3.9%

4.4%

2.9%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Unemployment rate Inflation rate



Average inflation rate per annum (CPI – Consumer Price Index) decreased to 2.4% in the first eleven months of 2004 (3.3% in 2003). This slow-down of prices was mostly due to a stronger Euro and the slow-down on salary growth in Portugal. Low productivity rate is considered one of the key problems in the Portuguese economy, especially when compared to the group of the most productive European countries (Exhibit 5). In Portugal, productivity corresponds to approximately half of the average in Europe’s most productive countries. In-depth analysis shows that nearly one fourth of this gap stems from structural drivers. A significant part of this gap, however, is related to non-structural issues that can be addressed through public policy. Six key barriers have been identified as the root of this productivity gap, i.e. (1) informality, (2) market and product regulations, (3) zoning, licensing and other processes, (4) provision of public services, (5) labour regulations, and (6) industrial legacy. Exhibit 5 – Productivity in Portugal [GDP €/hours worked at PPP]

16.4

23.9

30.731.6 32.2

33.4

36.3

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Portugal Spain Germany France Italy Netherlands Belgium

48ppGap

- 31.5 - "5* best" countries in Europe

* Five best countries with comparable data available: Belgium, France, Netherlands, Italy and Germany Source: McKinsey&Company (September 2003)

This productivity gap should be considered with optimism and confidence. Economic convergence with the other EU economies represents significant progress and a strong growth potential for the country. Most Portuguese economists admit that growth may accelerate in 2005, allowing the country to resume its real convergence with the average growth in the Euro Area. Investment and private consumption should be the fastest growing components of demand. Salary growth in civil service, tax breaks for the households (IRS) and slight acceleration of available income will help improve private consumption.

Exhibit 6 – Forecasted GDP Growth (Portugal - 2004 and 2005)

2004 (%)

2005 (%)

Portuguese Government 1.0 2.4 Banco de Portugal 1.1 1.6 European Commission 1.3 2.2 OECD 1.5 2.2

Source: Ministry of the Economy, Portuguese Central Bank (Banco de Portugal), European Commission and OECD

Analysts, however, point out a number of risks that may compromise the expectations for 2005. Such drivers are (i) the slow-down of Spanish economy, which takes up more than 24 % of Portuguese exports; (ii) the increase of interest rates by the European Central Bank - ECB, negatively impacting available family income, hence private consumption (the level of family indebtedness already rising to 118% of available family income, with repercussions on consumption growth); (iii) oil prices dependent upon demand from Asian markets, and (iv) delayed balancing of the budget. Growth in Portugal will depend on the new government’s will to balance the budget and create the conditions to overcome the existing barriers to productivity.


2 REAL-ESTATE MARKET IN LISBON

2.1 Office Market

Executive Summary In 2004, the following key aspects characterised the behaviour of the office market in Lisbon: Office stock increased by approximately 60,700 sq.m. As a result,

total stock of office buildings with acceptable quality standards increased to nearly three million and four hundred thousand sq.m. (Exhibit 7). Including the more scattered and poorer quality office area in Zone 7, total office stock stands at approximately 4 million sq.m.

The economic situation and the widespread decrease of rental

values in recent years caused many companies to optimise and reduce their office space, thus contributing to increase the vacancy rate in the market.

In line with the recent national and international economic

recovery, demand grew stronger in terms of take-up, rising from nearly 140,000 sq.m. in 2003 to approximately 165,000 sq.m. in 2004 (Exhibit 13).

Stronger demand was not enough to offset the vacancy rate

growth to nearly 13% (approximately 515,000 sq.m.). In Prime areas (1 and 2) this rate still remains acceptable at around 10%. The Western Corridor and “Parque das Nações” areas were the most affected areas with vacancy rate reaching 23 %, as new buildings with available area entered the market (Exhibit 23).

The pipeline of new developments confirmed for 2005 and 2006

represents approximately 182,000 sq.m. (Exhibits 11 and 12). The projects are being carried out virtually without speculative purposes. In order to avoid a situation of blatant over-supply, projects are not given “green light” by the developer until they are partially pre-let or booked for renting. The current vacancy rate in the market will most certainly delay most of the projects currently in the pipeline.

The existing levels of supply, as well as the new projects in the

pipeline are pressuring rental values. Therefore, we estimate the rental values to maintain this level in the near future (Exhibit 24).

The current estimated 400,000 sq.m. of sub-standard office space in the Lisbon market will have a positive impact on office space demand in the medium term.

Office Zones

5

3

2

3 4

1 2

2 1

4

6

1. Prime CBD 4. Sec

2. CBD 5. “Pa

3. Emerging Office Zone 6. We

Zone 1 – Prime CBD

Limits: Axis from Av. da Liberdade to Praça DCharacterisation: Most prestigious zone in LCompanies: Financial industry and profession Zone 2 – CBD

Limits: Axis of Av. da República and the AmorCharacterisation: Central Lisbon. Companies: Service providers and governme Zone 3 – Emerging Office Zone

Limits: Axis from Campo Grande to the Ouand Praça de Espanha Characterisation: Zone located near Lisbon’

Aguirre Newman Portugal Lisbon M22

ondary Office Zone

rque das Nações”

stern Corridor

uque de Saldanha isbon. al services.

eiras zone.

nt agencies.

ter Ringroad (2.ª C

s main road connec

arket Report Febru

ircular)

tions.

ary 2005

Zone 4 – Secondary Office Zone

Limits: Axis from Av. 24 de Julho to Av. Almirante Reis Characterisation: Lisbon’s waterfront and historical zone. Zone 5 – “Parque das Nações”

Limits: “Parque das Nações” Characterisation: Newest zone in Lisbon, with excellent infra-structures. Companies: Multinational corporations and government agencies. Zone 6 – Western Corridor

Limits: A5 Axis to Porto Salvo and Alfragide Characterisation: Lisbon’s peripheral zone, along the Cascais motorway. Supply usually available in office parks. Companies: Multinational corporations and IT. Observation: All offices located outside the established zones are included in Zone 7. Geographically-speaking, Zone 7 corresponds to all the areas in Lisbon that are not considered as belonging to zones 1 to 6. Supply The new office supply of approximately 60,700 sq.m. placed on the market throughout 2004, increased the total office stock in the Lisbon market to roughly 3,353,000 sq.m. This figure represents slightly more than 35% of the office Market in Madrid and 70% in Barcelona. Exhibit 7 – Lisbon’s Office Stock in 2004

Zone 2003 (sq.m.)

2004 (sq.m.) % ∆ 03/04

1. Prime CBD 552,600 552,600 16.48 % 0.00 % 2. CBD 1,043,600 1,028,500 30.67 % -1.44 % 3. Emerging Zone 389,500 403,400 12.03 % 3.57 % 4. Secondary Zone 444,700 444,700 13.26 % 0.00 % 5. “Parque das Nações” 130,500 170,800 5.09 % 30.81 % 6. Western Corridor 753,000 753,000 22.46 % 0.00 % TOTAL 3,313,900 3,353,000 100.00 % 0.99 %

Source: Aguirre Newman/ LPI

Considering office areas not included in the above zones (generally corresponding to lower-grade scattered areas in Lisbon) total stock amounts to 3,996,800 sq.m. (3,957,700 sq.m. in 2003).

Exhibit 8 – Office buildings completed in 2004

Development Zone Area (sq.m.)

Amoreiras Plaza 2 6,600 Edifício Europa 3 12,300 Colombo Ocidente 3 1,600 Edifício Smart 5 5,000 Edifício Lisbon’s Dir. General of Finance 5 12,000 Edifício Art´s 5 23,200 TOTAL - 60.700


During 2004, 60,700 sq.m. were added to the existing stock and 21,800 sq.m. were subtracted, resulting in a net increase of 39,100 sq.m. in the Lisbon office stock during the year. The 21,800 s.qm. refer to two office buildings in Zone 2: (i) RTP (Portuguese National TV) office in Avenida 5 Outubro (13,700 sq.m.) and (ii) RDP (Radio) in Avenida Duarte Pacheco (8,000 sq.m.). Both buildings were left empty by the two institutions that moved to their new joint-headquarters in Avenida Marechal Gomes da Costa. A residential and hotel project is under approval for the two buildings. These kinds of projects, where old office buildings are transformed for residential purposes, are becoming a trend in the market and will have a positive impact on office supply. More than 70 % the stock is located within the city of Lisbon (Exhibit 9). The remaining space is situated in “Parque das Nações” and the Western Corridor. These two peripheral zones have become the main areas of expansion of the office stock in the city of Lisbon (20% in 2003). Exhibit 9 – Location of Lisbon’s Office Stock in 2004

3. Emerging Office Zone12%

2. CBD32%

1. Prime CBD16%

6. Western Corridor22%

5. "Parque das Nações"5%

4. Secondary Office Zone13%

Total: 3,353,000 sq.m.



Accordingly, it should be noted that the office stock growth in the Portuguese capital will be determined by the development of new business areas, largely situated in the “Parque das Nações” and Western Corridor zones. Most of the available supply of new office area in the city is located in these two zones. Exhibit 10 – Location of the New Office Stock available in Lisbon (2004)

1. Prime CBD2%

2. CBD11%

3. Emerging Office Zone8%

4. Secondary Office Zone4%



7. Zone 714%

Others77%

Total: 197,700 sq.m. Source: Aguirre Newman/ LPI

In fact, the new buildings and business parks developed in recent years (i.e. Quinta da Fonte, Lagoas Park, Sintra Business Park, Parque das Nações) are exactly located in these areas, as well as a significant part of the developments in the pipeline for the coming years. Exhibit 11 – Office Development Pipeline (2005/06)

Development Zone Area (sq.m.)

Date of Completion

Alfra Park, Edifícios D e E Zone 6 8,300 2006 Av. Alexandre Herculano Zone 1 2,200 2005

Av. da República, 5-7 Zone 2 6,100 2005 Edifício Adamastor Zone 5 16,000 2006

Edifício Cristal Zone 6 11,000 2005 Edifício Expo Zone 5 13,000 2006

Edifício Inter República Zone 2 6,500 2005 Edifício Palma Zone 3 6,500 2005

Edifício Ramazotti Zone 6 12,000 2005 Edifício Sousa Martins Zone 1 3,200 2005 Lagoas Park, Edifício 5 Zone 6 16,300 2006 Marquês de Pombal, 3 Zone 1 10,400 2005

Miraflores Premium, E3 Zone 6 5,500 2005 Parque Office Oriente Zone 5 65,000 2006

TOTAL - 182.000 - Source: Aguirre Newman/ LPI

Currently there are very few developments being carried out for speculative purposes – i.e. without having the property partially let in advance. Developers are trying to avoid an over-supply situation. In fact this would significantly increase the vacancy rate and eventually cause the rental values to sharply drop, potentially creating a crisis identical to that occurred in the early 1990’s. Consequently, some developments will most certainly be delayed or even postponed when required. 2004 was a good example of the above, as the newly completed buildings corresponded to approximately 60,700 sq.m. which is less than half of the area completed in 2003 (158,000 sq.m.). As shown in Exhibit 12, more than 75% of the existing pipeline for the next two years (182,000 new sq.m.) will be located in peripheral zones and at “Parque das Nações”. Exhibit 12 – Future supply by Office Zones in 2005/06

1. Prime CBD9%

2. CBD7%

3. Emerging Zone4%



Others80%



Demand In 2004 take-up increased by approximately 18% compared to 2003 figures (Exhibit 16). This growth is partly due to two major transactions that represent, on their own, more than 27,000 sq.m. of take-up (RTP/RDP and Lisbon’s Directorate General of Finance). Exhibit 13 – Evolution of office take-up in Lisbon (1995 to 2004)

82,000

74,500

122,000129,000

135,000

158,000

139,000

125,000

139,600

165,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

AverageTake-up of 126,900 sq.m.(1995 to 2004)

Source: Aguirre Newman

In a broader economic context it is also interesting to compare the correlation between Portugal’s GDP growth and the annual office take-up. Exhibit 14 – Evolution of GDP versus Office Take-up (1995 to 2004)

2.9%

3.5%

4.0%

4.6%

3.8%3.4%

1.7%

0.4%

-1.2%

1.1%

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

Lisbon Office Take-up GDP Portugal Source: Aguirre Newman

“Parque das Nações” and Western Corridor were the zones with the highest demand and the largest transactions (Exhibit 15). However, the largest operation of all was located in Zone 7 (15,000 sq.m. concerning the new facilities of RTP/RDP) Exhibit 15 – Largest rental operations in 2004

Month Building Area

(sq.m.) Tenant

Mar-04 Companhia dos Diamantes 15,800 RTP – Rádio Televisão de Portugal May-04 Alameda dos Oceanos 12,000 Lisbon’s Directorate General of Finance Oct-04 Art's Business Centre 8,000 REFER Oct-04 Lagoas Park 7,200 Renault Oct-04 Edifício Europa 4,600 Repsol May-04 Palácio Sottomayor 4,500 PriceWaterhouseCoopers Oct-04 Almirante Reis, 65 4,400 Lisbon City Council Aug-04 Edifício Readers Digest 3,900 Simmons & Simmons Rebelo Sousa & Ass. Mar-04 Herculano Office 3,700 Portuguese Soccer Association Oct-04 Edifício ABB 2,800 Siemens


Exhibit 16 – Transactions by Zone (2003/04)

2003 2004 Zone Area

(sq.m.) Transactions

Area (sq.m.)

Transactions

∆ Area 03/04

1. Prime CBD 17,300 32 22,300 45 29 % 2. CBD 10,300 33 21,100 54 105 % 3. Emerging Zone 40,700 18 13,000 11 -68 % 4. Secondary Zone 1,500 7 11,800 18 687 % 5. “Parque das Nações” 17,600 15 29,400 23 67 % 6. Western Corridor 40,300 58 40,900 69 1 % 7. Zone 7 11,900 11 26,500 26 123 % TOTAL 139,600 174 165,000 246 18 %

Source: Aguirre Newman / LPI

When analysing the 2004 take-up versus 2003, we identify a growth of approximately 18%. The significant decrease in take-up in Zone 3 was due to two specific transactions during 2003 totalling 28,000 sq.m., carried out at the “Praça de Espanha” Business Centre: (i) Banco Nacional de Crédito Imobiliário (12,000 sq.m.) and (ii) Banco Santander de Negócios (16,000 sq.m.). The 687% increase in Zone 4, in 2004, is due to an increased number of transactions totalling in excess of 7,400 sq.m.: (i) Lisbon City Council (4,400 sq.m.), (ii) CIFOTIE – International Centre for the Training of Energy Industry Workers (1,095 sq.m.), (iii) Fernão Mendes Pinto Saúde (1,000 sq.m.) and (iv) EMCDDA – European Monitoring Centre for Drugs and Drug Addiction (970 sq.m.).


Exhibit 17 – Evolution of Take-Up by Zone (2003/04)

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

1.Prime CBD 2.CBD 3. EmergingZone

4. SecondaryZone

5. "Parque dasNações"

6. WesternCorridor

7. Zone 7

2003 2004


Most transactions and take-up for 2004 concerned the Western Corridor Zone, where the highest vacancy rate is found. There were also important transactions in the two zones comprising the Central Business District (CBD), as occurred in 2003. The graph below shows the distribution (as a percentage) of the total area take-up of all six zones mentioned above, as follows: Exhibit 18 – Transactions by Zone in 2004

1.Prime CBD14%

2.CBD13%

3.Emerging Zone8%

4.Secondary Zone7%5. "Parque das Nações"

18%


7. Zone 716%


In terms of take-up, the key demand-side players in 2004 were the Government, EU & Non-Profit Sector (essentially due to the two operations mentioned above, i.e. RTP/RDP and Directorate General of Finance) and the TMT & Utilities Sector (Telecommunications, Media and New Technologies). Together, these two Sectors represent 44 % of 2004 take-up, but only 33 % of total transactions.

If the RTP and Directorate-General of Finance transactions (totalling 27,800 sq.m.) had not taken place, take-up in 2004 would have amounted to only 137,200 sq.m. – i.e. the same level as 2003 (139,600 sq.m.). Exhibit 19 – Take-up by Sector of Activity (2004)

Sector Area

(sq.m.) % Transactions %

Average area (sq.m.)

Government, EU and Associations 37,050 22.45 % 16 6.50 % 2,313 TMT'S & Utilities 36,250 21.97 % 42 17.07 % 862 Other Services 23,550 14.27 % 35 14.23 % 671 Consultants and lawyers 20,300 12.30 % 39 15.85 % 521 Corporate Services 14,650 8.88 % 40 16.26 % 365 Pharmaceuticals 10,800 6.55 % 17 6.91 % 635 Unidentified 7,550 4.58 % 25 10.16 % 300 Financial Services 7,450 4.52 % 16 6.50 % 463 Consumer Products 7,400 4.48 % 16 6.50 % 463 TOTAL 165,000 100.00 % 246 100,00 % 670 Source: Aguirre Newman/ LPI

It would appear that cost and better space planning were key factors driving the companies’ decision on relocation during 2004, contributing to an increase of available area in the market. In 2004, as observed in 2003, approximately 56% of transactions concerned areas smaller than 300 sq.m. while 26% of transactions corresponded to areas ranging from 301 to 800 sq.m. and only 4% to areas in excess of 3,000 sq.m. Reference should also be made to the increased demand for areas ranging from 100 to 200 sq.m. We should also consider the estimated 400,000 sq.m. of sub-standard office space (not included in zones 1 to 7) which will have a positive impact on office space demand in the medium term. Exhibit 20 – Take-up by Area bracket (2003/04)

3%2%

3%2% 3%

5% 4%

10%

32%

26%

54% 56%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

> 5.000 sq.m. 3.001 to 5.000sq.m.

1.501 to 3.000sq.m.

801 to 1.500 sq.m. 301 to 800 sq.m. < 300 sq.m.

2003 % 2004 %


2003 2004 Take-up

Transactions % Transactions %

> 5,000 sq.m. 6 3 % 4 2 % 3,001 - 5,000 sq.m. 6 3 % 5 2 % 1,501 – 3,000 sq.m. 6 3 % 12 5 % 801 – 1,500 sq.m. 7 4 % 25 10 % 301 – 800 sq.m. 55 32 % 63 26 %

< 300 sq.m. 94 54 % 137 56 % TOTAL 174 100 % 246 100 %


The large number of transactions in 2004 contributed to make the average take-up area drop from 800 sq.m. in 2003 to 670 sq.m. in 2004. Exhibit 21 – Average Take-up Area in 2003/04 [sq.m.]

540

480

310

400

2,26

0

1,18

0

210

660

1,17

0 1,34

0

690

580

1,08

0

1,02

0

800

670

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

1.Prime CBD 2.CBD 3. EmergingZone

4. SecondaryZone

5. "Parquedas Nações"

6. WesternCorridor

7. Zone 7 TOTAL

2003 2004


If we compare the average take-up by transaction in Iberia, the figures were 23 % lower in Lisbon than in Madrid but 20 % higher in Lisbon than in Barcelona for the same period. Exhibit 22 – Average Area Take-up in Lisbon, Madrid and Barcelona in 2004

City Area (sq.m.)

Lisbon 670 Madrid 870

Barcelona 560 Source: Aguirre Newman

Availability The current levels of demand and availability of new partly-vacant office area in the market, have driven vacancy rate from 8% by the end of 2003 to approximately 13% by the end of 2004 (515,300 sq.m.).

Exhibit 23 – Availability by Zone in 2003/04 [sq.m.]

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

1.Prime CBD 2.CBD 3.EmergingZone

4.SecondaryZone

5. "Parque dasNações"

6. WesternCorridor

7. Zone 7

2003 2004 2003 2004

Zone Availability (sq.m.)

% Availability

(sq.m.) %

∆ Area (% m²)

1. Prime CBD 40,400 7.31 % 55,200 9.99 % 36.63 % 2. CBD 70,000 6.71 % 102,100 9.92 % 45.86 % 3. Emerging Zone 49,800 12.79 % 76,400 18.95 % 53.41 % 4. Secondary Zone 10,000 2.25 % 24,000 5.39 % 140.00 % 5. “Parque das Nações” 19,500 14.97 % 39,400 23.09 % 102.05 % 6. Western Corridor 96,600 12.83 % 169,700 22.54 % 75.67 % 7. Zone 7 38,300 5.94 % 48,500 7.54 % - TOTAL 324,600 8.20 % 515,300 12.89 % 58.75 % Source: Aguirre Newman/ LPI

Zones with a stronger variation from 2003 to 2004 were the Emerging Zone, “Parque das Nações” and the Western Corridor. Vacant space is made-up of new and used office space. In 2004, the percentage of used offices vacant in the market was larger when compared to 2003. This confirms that Portuguese companies are enjoying the current situation to trade old and inappropriate office space for new and modern office spaces. Prices 2004 was characterised by widespread growth of space availability and stronger, but still fragile, demand for office space. This caused the average rental prices to drop in virtually all the relevant zones. In Zone 1, prime rents in the best buildings increased by 14% versus those registered in the end of 2003. Rental values in zone 2 remained relatively stable. The average prices dropped in both CBD zones (Exhibit 24).


The behaviour of average prices in Lisbon’s Central Business District since the 1991 peak, shows that following the sharp fall from 1991 to 1995, rental values have increased in smoother and better sustained terms than in Madrid or Barcelona. In this last cycle prices reached its peak in 2001, with a nominal price level identical to that registered in 1994. In 2002 the cycle changed again, with a drop of almost 6% vis-à-vis the values of late 2001. In 2003 average prices recovered again and in 2004 there was a 14% growth versus the previous year. Comparatively speaking, in 2003/04 prices evolved in the city’s main office zones as follows: Exhibit 24 – Rental Values by Zone (2003/04)

- €

2.00 €

4.00 €

6.00 €

8.00 €

10.00 €

12.00 €

14.00 €

16.00 €

18.00 €

1.Prime CBD 2.CBD 3.Emerging Zone 4.Secondary Zone 5. "Parque dasNações"

6. WesternCorridor

2003 Average Rent 2004 Average Rent 2003 2004 ∆ 03/04

Zone Prime Rent

AverageRent

Prime Rent

Average Rent

Prime Rent

Average Rent

1. Prime CBD 20.95 € 17.09 € 23.87 € 16.66 € 14 % -3 % 2. CBD 18.50 € 15.76 € 19.00 € 15.34 € 3 % -3 % 3. Emerging Zone 17.95 € 14.50 € 19.50 € 15.53 € 9 % 7 % 4. Secondary Zone 20.00 € 15.90 € 17.30 € 14.47 € -14 % -9 % 5. “Parque das Nações” 19.00 € 17.47 € 19.00 € 16.96 € 0 % -3 % 6. Western Corridor 19.50 € 14.48 € 19.00 € 12.53 € -3 % -13 %


We can draw the following conclusions from the table above: The above average quality of the properties in the CBD areas and

the current sustainable vacancy rates have allowed prime rents to increase slightly and average rents to moderately drop (3%)

In the “Parque das Nações” zone, the high quality standards of

buildings and architecture helped to maintain prime rents constant, but did not prevent a 3 % decrease on average rents.

Peripheral zones and in particular the western corridor suffered

the biggest drop in rental values (13%) due to excess supply and weak demand.

The graph below shows price variation in CBD/ Prime zones of Lisbon, Madrid and Barcelona. Exhibit 25 – Evolution of Prime Rents in Lisbon Madrid and Barcelona (1991 to 2004)

0.00 €

5.00 €

10.00 €

15.00 €

20.00 €

25.00 €

30.00 €

35.00 €

40.00 €

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Lisbon Madrid Barcelona


Comparing the evolution of prices in Lisbon, Madrid and Barcelona, we find that the market inflection following the 93-95 crises was considerably steeper in both Spanish cities than in Portugal. Nevertheless, since 1996, the beginning of a new expansion cycle in the office market, the behaviour of demand in the Portuguese capital has evolved differently from both Spanish cities. In Madrid and Barcelona the pressure of demand on the increasingly scarce offices available in the (CBD or Prime) business districts triggered quite a strong price growth. In Lisbon part of the demand shifted from central areas to “Parque das Nações” and Western Corridor due to surplus offer in these two areas. This resulted in a reduced pressure on space availability in CBD and smoother price growth during the period. The table below compares the “Parque das Nações” zone to the main de-centralised zones of Madrid and Barcelona and the Western Corridor zone to these cities’ OUT or Peripheral zones of these cities, illustrating the behaviour of their average prices.


Exhibit 26 – Evolution of Average Rents in Lisbon, Madrid and Barcelona (2003/2004)

-2.61%

5.00%

-8.60%

-1.61%

-3.87%

3.63%

-13.48%

-18.90%

0.00%

-20.00%

-15.00%

-10.00%

-5.00%

0.00%

5.00%

CBD De-centralised Out of Town



2.2 Industrial Market

Executive Summary In 2004 Lisbon’s industrial market was characterised by the following main circumstances: The Portuguese industrial market has not yet reached the level of

development of the office and retail markets. There is no systematic information on volume, occupancy and availability. This situation partly explains why foreign investors have not been very active in the Portuguese industrial market.

Scarce supply of quality product remains an unavoidable variable of

the warehouse market in the Lisbon Metropolitan Area (Greater Lisbon). The vast majority of warehouses available in the market are sub-standard (i.e. obsolete and poorly built).

A few high-quality logistics parks have been developed, such as the

Alverca Park, and others are under construction like the Loures Business Park, offering good quality of construction, excellent location and a range of services and maintenance that will vitalise demand.

Demand for industrial product comes mainly from the SMEs,

enterprises that usually require small-scale warehouses with no more than 1,000 sq.m. In most cases, these companies value price more than quality and prefer to buy rather than rent.

Recent economic uncertainty has slowed down demand and caused average rental prices to decrease during 2004.

Industrial Zones

Alverca – Azambuja I.Z. Montijo – Alcochete I.Z.

Almada – Setúbal I.Z. Oeiras – Sintra I.Z.

Odivelas – Loures I.Z. City of Lisbon I.Z.

The Lisbon Metropolitan Area (LMA) has several Industrial Zones, where most of the Region’s supply is concentrated. Given the de-centralisation and complexity of the industrial market, as well as the obsolescence of most industrial spaces, it is virtually impossible to assess the total stock of buildings allocated to this particular use. It is however possible to define, within LMA, the following main axis for warehouse supply:

Alverca – Azambuja Industrial Zone

Location 15 to 45 km from Lisbon Road connections: Excellent access to the A1 motorway (Lisbon – Porto) and the A2 (Algarve) and A6 (Évora/ Spain) motorways, via de Vasco da Gama Bridge (A12). Located at 25 km of the Lisbon City Centre (from Alverca). Airport: 20 km (to Alverca) Type of Supply: Most spaces are new, have good quality and an average dimension (higher than 1,000 sq.m.). There are also many old obsolete warehouses, most of which located by the EN 10 road. Companies: BT/ Lidl/ Dia/ SDF/ Logística do Frio/ Nestlé/ Luís Simões Comments: Zone under re-structuring, with new high-quality Industrial Parks – namely the Alverca Park. Zone for medium-to-large industrial vaults. Rents: 4.00 to 5.50 €/ sq.m./ month


Almada – Setúbal Industrial Zone

Location: 20 to 50 km from Lisbon Road Connections: Good access to the Lisbon City Centre, though made difficult by heavy car traffic in this zone – namely across the “25 de Abril” Bridge. Fast access to the northern area of Lisbon and the A1 motorway (Lisbon – Porto), via de Vasco da Gama Bridge (A12). Excellent connection to the A2 (Algarve) and A6 (Évora/ Spain) motorways. Airport: 25 km Type of Supply: New, well-built large warehouses (with more than 2,000 sq.m.). Most of them are used by logistics, distribution and warehousing companies. Vast supply, marked by good quality, consisting mainly of warehouses and industrial units linked to the car-making and metal & machinery industries (often related to the Ford/ Volkswagen manufacturers – “Autoeuropa”). Companies: Danzas/ ABX/ Alisuper/ Frans Maas/ Makro; Comments: Zone with diversified available supply, in terms of scale and quality. Large-scale industrial vaults and developments prevail – e.g. Sapec Bay. It benefits from the additional advantage of railway and harbour facilities in the Setúbal region. Rents: 4.00 to 5.50 €/ sq.m./ month

Odivelas – Loures Industrial Zone

Location: 10 km from the city of Lisbon Road Connections: Easy access to the cities of Lisbon – via the A8 motorway (Lisbon – Leiria) - and Porto – via the A15 and A1 motorways. Access to the A2 (Algarve) and A6 (Évora/ Spain) motorways is restricted by the need of having to cross the city of Lisbon first. Connection to MARL (the Lisbon Region Supply Market). Airport: 15 km Type of Supply: Old obsolete average-sized warehouses (with more than 1,000 sq.m.) prevail. Good-quality industrial parks have begun to appear in the vicinity of MARL, with both small and large areas that render the market highly competitive. The future Loures Business Park will be a structuring project for this region. Companies: Lactogal/ IT – Transportes/ TEX Comments: High potential zone, mainly in the areas adjoining MARL and the A8 motorway (Loures). Rents: 5.00 to 5.50 €/ sq.m./ month

Montijo – Alcochete Industrial Zone

Location: 30 to 60 km from Lisbon Road Connections: Excellent access to the A1 motorway (Lisbon – Porto) and the A2 (Algarve) and A6 (Évora/ Spain) motorways, via the Vasco da Gama Bridge. 25km to the City Centre of Lisbon Airport: 35 km Type of Supply: Vast supply in terms of both warehouses and land for this use – namely in the new emerging zones of Alcochete, Atalaia and Passil. Best zone for companies that do not need to be close to the city of Lisbon and require fast access both to northern and southern Portugal, as well as Spain. Companies: El Corte Inglés – Warehouse Comments: Zone with a high growth potential, due to its location and wide range of possibilities offered. Its road connections have been significantly improved in recent years. Rents: 3.50 to 4.50 €/ sq.m./ month

Oeiras – Sintra Industrial Zone

Location: 5 km away from the city of Lisbon (from Oeiras) Road connections: Excellent access to the A5 motorway (Lisbon – Cascais), to the IC19 road and the Lisbon city centre – although strongly conditioned by heavy traffic, mainly along the axis to Sintra due to IC19. Airport: 10 km Type of Supply: Mostly consisting of small-to-medium sized spaces (between 200 and 1,000 sq.m.). There are several good-quality industrial parks along with old obsolete warehouses, in addition to semi-industrial warehouses (simultaneously housing warehouse, office and service zone). Companies: Mercedes/ Fricarnes/ Santogal/ Makro/ Jumbo/ Decathlon/ Siemens Comments: Zone including a large number of towns – namely Alfragide, Carnaxide, Sintra and São Marcos, among others. Supply is widely varied and industrial activities co-exist with service provision and trade. Zone is aimed for companies (mainly small industry) having the city of Lisbon as their main market and wanting to concentrate both their offices and warehouse in the same building. Rents: 5.00 to 6.00 €/ sq.m./ month


City of Lisbon Industrial Zone

Location: City of Lisbon Road Connections: Excellent access to the main motorways, namely A5 (Cascais), A8 (Loures), A1 (Lisbon – Porto), A2 (Algarve) and A6 (Évora/ Spain), although conditioned by permanent traffic in town – aggravated during rush hours. Airport: 5 km Type of Supply: Scarce, consisting mostly of small-sized old and obsolete spaces (with less than 1,000 sq.m.). The city’s harbour zone remains quite attractive. The city planning for the area is in progress and aims to redevelop into other sectors of activity. Companies: Small local distributors / Delta Comments: Offer is scarce and not interesting for industrial companies to settle in the city of Lisbon, as they prefer other cheaper locations in the suburbs with better access. This offer targets small-sized local operators. Both supply and demand are scarce. Rents: 6.50 to 7.50 €/ sq.m./ month Observation: Prices mentioned for each industrial zone analysed herein correspond to the zone’s defined market value. This value, however, varies according to a number of factors, namely location of the warehouse, its dimension, the quality of construction, its accesses and other factors. Demand The current national and international economic situation has weakened demand for industrial space – both for leasing and purchasing purposes. Exhibit 27 – Evolution of Gross Added Value in Industry (1996 to 2003)

7.8%

6.1%

2.2% 2.2%

1.5%

-0.7%

3.5%4.0%

4.6%

3.8%3.4%

1.7%

0.4%0.8%

-1.5%

-1.2%

-2.0%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Industry GAV Volume Variation (%) GDP Portugal (%) Source: Ministry of Finance

In 2004 demand for this type of product was poor, in particular from logistics and transport operators (key players in the previous year).

The weak recovery of Portuguese economy has not yet enabled the warehouse market to recover. The current domestic instability does not provide security to investors, in particular in the logistics sector. High rental and selling prices are being charged to logistics operators (a key parameter of space selection for these companies) in Lisbon and its suburbs. These high prices, together with the development and improvement of road and transport infra-structure, are leading part of demand (though not its majority) to look for places in more distant locations – namely Alcochete, Pegões or Montijo. As illustrated in the characterisation of Greater Lisbon’s different industrial zones, companies from the logistics sector are the key anchors of industrial activity and warehousing in Portugal. In terms of space suitability, these companies have the following main requirements: Industrial space in logistics parks located around urban centres,

production facilities or important road connections. Size required: from 3,000 to 10,000 sq.m. Minimum free height: 8 to 12 metres. Loading / unloading platform. Office space up to 10 or 15% of total area.

Prices In 2004, due to a weak demand and slow recovery in the warehouse market, rents adjusted downwards, providing more competitive prices and rental solutions. As illustrated in the table below, the industrial zones located in Lisbon had significantly higher prices than those in areas adjacent to the city. Exhibit 28 – Evolution of Industrial Rents in 2003/04 [€/ sq.m./ month]

5.50

5.00 4.50

4.75

5.50 5.25

4.00 4.00

6.00

5.50

7.50

7.00

-

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

Alverca - Azambuja Almada - Setúbal Odivelas - Loures Montijo -Alcochete

Oeiras - Sintra City of Lisbon

2003 2004 Source: Aguirre Newman


In spite of decreasing average prices of warehouse rental in the Lisbon Metropolitan Area, due to the present economic uncertainty, Lisbon rental values are still higher than the average prices practised in Madrid and Barcelona. Exhibit 29 – Average Industrial Rent in the Metropolitan Areas of Lisbon, Madrid and Barcelona in 2004 [€/ sq.m./ month]

5.50 5.25

5.06 5.04

4.41 4.61

-

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00


2003 2004 Source: Aguirre Newman

From an Iberian point of view, the Lisbon Metropolitan Area remains non-competitive versus the other two main industrial poles of the Peninsula – i.e. Madrid and Barcelona. As shown in the above graph, the average prices in the two main Spanish cities are more attractive than Lisbon’s. It should also be noted that, in addition to the competitive prices of Madrid and Barcelona, the quality of their industrial stock is higher than Lisbon’s. The industrial market in Madrid and Barcelona is dynamic, liquid and high-quality, therefore attractive to the key logistics operators and investors. Reference can also be made to other new industrial areas in Spain, for instance Lleida, Valencia and Zaragoza, with rental values ranging from € 2.4 to € 3.0/ sq.m./ month. 3 INVESTMENT

The most obvious year-end conclusion is that in 2004 demand exceeded supply. The most immediate consequence was unchanged yield levels, even though rental prices dropped. We estimate that the investment market during 2004 involved more than 250,000 sq.m. and represented more than € 800 million in volume of transactions. The growing liquidity observed in both national and international demand boosted the activity of the existing players and encouraged the presence of new institutional investors. This liquidity materialised itself mainly in the form of real-estate investment funds and was almost entirely due to a shift of investors from the securities market to the real estate market – considered a safe investment in times of uncertainty.

According to a report by the Securities Market Regulator (CMVM), the amount managed by Real Estate Investment Funds in Portugal grew by 20.5% in 2004, rising to €7,050.5 million. Last year, fourteen new funds began to operate, increasing the total number of funds to sixty-five. Among the investments made in Portugal in 2004, special reference should be made to the opening of the first IKEA store – the largest in the Iberian Peninsula and the third largest in Europe, with an investment of approximately € 60 million. Also important was the opening of the Freeport Leisure Centre in Alcochete (investment of € 100 million). Given the size of the market and the specific characteristics and scope of the law on real-estate investment funds currently in force in Portugal, national operators have several advantages when compared to foreign players. National players enjoy a more in-depth knowledge of the market and have a unique set of tax benefits such as full exemption of IMT, IMI as well as corporate and capital gains tax at lower rates. However, their limited resources and size prevents the Portuguese funds from playing role in the largest and most important market operations. One type of transaction that has gained importance is the Sale & Leaseback. For both parties, this is a win-win situation. Sellers obtain financial and functional benefits, as they release funds that can be channelled to the core areas of their business. With this mechanism, investors have access to real estate assets securely let to strong covenants. Offices The recorded fall of the office user market in particular in more peripheral zones, re-directed the interest of investors to properties located in Prime zones (or in some cases the “Parque das Nações”) securely let to strong covenants. A major shortcoming identified by foreign investors in the Portuguese office market is the legislation currently in force, which clearly protects tenants versus owners. This could be a major disadvantage when they take their investment decision. Among the most important transactions of the year, reference should be made to the sale of the Amoreiras Plaza Building by Nexity to an institutional foreign investor, the sale of Parque Expo’s Administrative Building to the MadridLisboa Fund and the sale of Edifício Castilho 20 by Blackstone to DEKA.


Industrial The industrial investment market is rather limited. The offer of quality products remains an unavoidable restriction in the warehouse market, within the Lisbon Metropolitan Area. Most warehouses available in the market have low quality standards, most of them being obsolete and poorly built. Judging from 2004 transactions, foreign investors have not been present in the Portuguese industrial market. On the contrary, Portuguese institutional funds, such as Norfin, Banif and ESAF were very active during the year. Although yields practised in the national market ranged from 8.0% to 8.3% (Exhibit 30), poor product quality and scarcity of large transactions did not attract foreign investors to Portugal. It should be mentioned that in Portugal reference is usually made to gross yield. This corresponds to the ratio of the Gross Annual Rent (before non-recoverable costs such as maintenance and conservation, insurance and taxes) to the Purchasing Price (before adding IMT-related transaction costs, broker and legal fees).

The two most important transactions of the year were the Sale & Leaseback of Lisgráfica to the ESAF fund, totalling € 41 million, and the acquisition of the Excel Logistics facilities by Fundo Banif for € 15 million (8% yield). International Investment The Portuguese real estate market ranks among the smallest in Europe and represents a very small share of the national economy, when compared to European countries. Exhibit 31 – Dimension of the Investment Market in Europe (2003)

Country Investment (109 €)

Weight (GDP %)

United Kingdom 358 23 % Germany 292 14 % France 125 8 % Netherlands 65 15 % Sweden 58 22 % Denmark 23 13 % Norway 20 10 % Finland 20 15 % Portugal 11 8 %

Source: IPD Portugal 2004

Exhibit 30 – Main Investment Transactions in 2004 Date (Y,Q)

Type of Sale Owner Location Zone Seller Buyer Area

(sq.m.) Price (€ m)

Gross Yield

Shopping Centres 2004,1 Investment Carrefour Telheiras Telheiras Zone 3 Carrefour Klepierre 40,888 N/A N/A 2004,1 Investment Carrefour V. N. Gaia V. N. Gaia N/A Carrefour Klepierre 23,391 N/A N/A 2004,1 Investment Forum Viseu Viseu N/A AM Developers ING Real Estate 18,500 65.00 N/A 2004,1 Investment W Shopping Santarém N/A Imocom AF Investimentos 11,900 40.30 8.00 % 2004,3 Investment Parque Atlântico Azores N/A Sonae Imobiliária Sierra Fund N/A 26.10 N/A 2004,4 Investment Forum Coimbra Coimbra N/A AM ING Real Estate 45,000 125.00 N/A 2004,4 Investment Forum Madeira Madeira N/A AM DB Real Estate 20,000 N/A N/A 2004,4 Investment Galerias Saldanha Saldanha Zone 2 Metrovacesa Santander 7,500 N/A N/A

Retail - High Street 2004,3 S&L Sapataria Charles Downtown Lisbon (Baixa) Zone 2 Charles Redevco 716 3.00 N/A

Offices – Lisbon/ Porto 2004,3 Investment BVP Bolsa Valores Porto Porto N/A Amorim Banif 4,422 8.25 8.25 % 2004,3 S&L Papelaço Oeiras Sede Queijas - Oeiras Zone 6 Papelaço Silvip 8,200 12.00 9.00 % 2004,4 Investment Amoreiras Plaza Lisboa Zone 2 Nexity Institutional Investor 13,500 N/A N/A 2004,4 Investment Centro Informação (BBDO) Parque da Nações Zone 5 Parque Expo MadridLisboa/AZATA N/A 2.50 N/A 2004,4 Investment Edifício Administrativo Parque da Nações Zone 5 Parque Expo MadridLisboa/AZATA 9,437 30.50 N/A 2004,4 Investment Edifício Deutsche Bank R. Castilho 20 Zone 1 Blackstone DEKA 6,600 22.00 7.45 % 2004,4 Investment Edifício Air Luxor Av. da República Zone 2 N/A BPN Imofundos 4.705 11,60 N/A

Industrial 2004,3 S&L Entreposto Maquinas Castanheira Ribatejo N/A Entreposto Norfin N/A 5.70 N/A 2004,3 Investment Excel Logistics Porto Alto N/A Fundo Português Privado Banif N/A 15.00 8.00 % 2004,3 S&L Lisgráfica Queluz N/A Lisgráfica ESAF N/A 41.00 N/A 2004,3 Investment Parque Industrial de Ovar Ovar N/A Philips AF Investimentos 32,000 5.5 N/A 2004,3 Investment VICREL Development Santo Antão do Tojal, Loures N/A Convic Norfin 10,150 7.68 8.33 %

Others 2004,2 S&L SIC Carnaxide Zone 6 SIC Santander 6,586 12.80 7.20 % 2004,3 S&L British Hospital Lisbon Zone 3 British Hospital (SLN) Selecta 5,230 14.00 7.50 %

Tourism 2004,3 Investiment Vilamoura (Lusotur Imobiliária) Vilamoura N/A Planfipsa (André Jordan) Prasa 1,680 ha 380.00 N/A 2004,4 Investiment Hotel Tivoli Tejo Parque das Nações Zone 5 ESAF Selecta 24,660 N/A N/A



With a real estate investment market of around € 11 billion, Portugal has a very interesting growth potential when compared to countries that generate an identical wealth. For example, Finland has a GDP similar to Portugal, but its investment market is twice as large as the Portuguese, at approximately € 20 billion (15% of GDP). Real estate investment in Portugal also has a rather different breakdown, reflecting a low level of foreign investment when compared to other European countries. In 2003, Portugal attracted € 568 million in real estate investment, of which only € 233 million corresponded to foreign investment. Portugal clearly lagged behind most of its European partners in terms of foreign investment in the real estate sector. Exhibit 32 – Flows of Foreign Investment Flows in Real Estate (2003)

Contra Investment (109 €)

Weight (% of investment)

United Kingdom 15,2 39,6 % France 6,6 17,2 % Sweden 4,4 11,4 % Italy 2,6 6,8 % Netherlands 2,2 5,8 % Spain 2,0 5,3 % Germany 1,3 3,4 % Finland 1,2 3,0 % Portugal 0,2 0,5 %

Source: www.isa.se/ Aguirre Newman

In 2004 the amount of foreign investment stands at the same levels, highlighting the office segment due to important transactions such as Amoreiras Plaza and Castilho 20, among others. An interesting question is why a country like Sweden manages to attract 18 times more foreign investment than Portugal, having a smaller population and a GDP only twice as large (in absolute terms). According to the operators contacted by Aguirre Newman, part of the answer to this question lies in market transparency, simplicity of legal procedures and easy access to financing. In the case of Portugal, the international investors contacted by us consider that the attractiveness of the Portuguese market is in general limited by legislation, except for the retail market. Larger investment in real estate certainly requires the approval of the new rental law (RNAU), which hopefully will be implemented in 2005.

4 LEGAL ANALYSIS

The years of 2003 and 2004 left a strong imprint in law making on activities related with the Real Estate Sector, both in terms of regulation and tax implications. Some of the reforms the country lacked – and still lacks – are now under way. Tax reforms with direct implications for the Real Estate Sector - started in 2003 with the replacement of “Sisa” by IMT (Tax on Real Estate Transactions) followed by replacement of “Contribuição Autarquica” by IMI (Municipal Tax on Property - Decree-Law 287/2003 of November 12th, in force since December 1st 2003). A programme of value reassessment for real-estate assets was also launched, with a forecasted duration of 10 years with the objective of re-valuing all property assets for tax purposes. IMT - to be paid by the buyer at all times, replaced “sisa” and has different rates of applicability. As regards property for housing purposes, the maximum rate is 6% of the purchase value. Urban property for trade, industry and services is taxed with a 6.5% rate, while rural property is taxed with 5%. Property acquired by offshore companies is taxed with a rate of 15%. IMI, to be paid by the property owner (or the usufruct holder, as applicable), replaced the Municipal tax and continues to be paid in two instalments per annum, in April and September. The applicable rates are the following:

Rate Property

Maximum Minimum Rural property 0.8 % 0.6 % Urban property 0.8 % 0.4 % Assessed urban property 0.5 % 0.2 % Property held by offshore company 5.0 % 5.0 %

The assessed tax value of urban property, to which the above rates are applicable, is defined according to the following formula; the taxable value (VT) equals the base value of the buildings (Vc) * the gross construction area plus the area exceeding the site area (A) * the land-use coefficient (Ca) * the location coefficient (Cl) * the quality and comfort coefficient (Cq) * and the ageing coefficient (Cv). As regards VAT the situation has remained unchanged, i.e. the transfer and renting of real estate properties in Portugal is exempt of VAT. However, in certain situations the VAT exemption may be waived, enabling companies to recover VAT relative to the construction period or the purchase of real estate assets.


The new Technical Housing File, adopted in 2004 (Decree-Law 68/2004 of March 25th), created a number of mechanisms aimed at strengthening the rights of consumers to information and the protection of their economic rights when they buy urban property for housing purposes. It also establishes obligations that must be fulfilled by the professionals devoted to the construction of urban housing property for commercial purposes, as well as rules concerning publicity and the information available at the places where urban housing property is sold to the general public.

5. TEAM

Aguirre Newman Portugal Espaço Castilho – R. Castilho, 13 D – 7.º 1250-066 Lisbon T +351 21 313 90 00 F +351 21 353 01 03

The previously announced privatisation of Notaries-Public was the object of a law in 2004 (Decree-Law 26/2004 of the 4 February). As the real estate business heavily depends upon deeds drawn up by notaries public, this may render the sector more efficient.

Managing Director Director Geral Carlos Moedas [email protected]

Office Agency Agência Mariana Seabra [email protected]

Architecture Arquitectura Paulo Jervell [email protected]

Consultancy Consultoria João Madeira de Andrade [email protected]

The long-expected Rental Law and its supporting legislative package with incentives to urban rehabilitation are critical to create economic momentum and re-balance social justice. In spite of their adoption by the Portuguese Parliament (Assembleia da República), their implementation was halted by recent political events. It remains however a priority for any government emerging from the coming elections to implement the new law adopted by the Parliament, hopefully abolishing the 90-day prior notice period currently awarded to tenants. We believe the laws adopted in the last two years will be implemented by the new government, thus leading Portugal to take safe steps towards becoming a first-class economy.

Observation: Legal analysis was prepared in collaboration with the law firm Lénia Lopes Advogados

Aguirre Newman based this report on information sources deemed trustworthy, therefore waiving any responsibility for the authenticity of data, opinions and conclusions presented herein. The full extent or parts of this report may not be copied without prior consent in writing of Aguirre Newman. © 2005 Aguirre Newman



Fevereiro February 2005 -...

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