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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA CAU: A 79429-5 [email protected] EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA DA FAMÍLIA E DAS SUCESSÕES DO FORO DE MOGI DAS CRUZES Processo digital: 1016916-23.2016.8.26.0361 -XVWLoD *UDWXLWD Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista inscrita no CAU sob n o. A 79429-5, perita nomeada nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial- DIREITO CIVIL, promovida por FABIANO SOUZA DOS SANTOS E OUTRO em face de CELSO LUIZ ROCHA DE ANDRADE, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem mui respeitosamente apresentar a V. Ex a . as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte: LAUDO AVALIATORIO Nestes Termos, Pede Deferimento. ________________________ Tamara de Castro S. Leite Arquiteta e Urbanista CAU: A 79429-5 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1016916-23.2016.8.26.0361 e código 160A8C4. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por TAMARA DE CASTRO SANTANA LEITE e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/05/2018 às 15:10 , sob o número WMCZ18700792900 . fls. 147
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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA CAU: A 79429-5 [email protected]
EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA DA FAMÍLIA E DAS SUCESSÕES DO FORO DE MOGI DAS CRUZES
Processo digital: 1016916-23.2016.8.26.0361
Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista
inscrita no CAU sob no. A 79429-5, perita nomeada nos autos
da Ação de Execução de Título Extrajudicial- DIREITO
CIVIL, promovida por FABIANO SOUZA DOS SANTOS E
OUTRO em face de CELSO LUIZ ROCHA DE ANDRADE,
tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram
necessários, vem mui respeitosamente apresentar a V. Exa.
as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte:
LAUDO AVALIATORIO
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
________________________
Tamara de Castro S. Leite
Arquiteta e Urbanista
CAU: A 79429-5
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I-RESUMO DA AVALIAÇÃO
O valor apurado, para o imóvel terreno nu, lote 11 da quadra H
do loteamento denominado Jardim 9 de julho, no município de Mogi
das Cruzes, é de:
R$ 37.575,00
(Trinta e sete mil, quinhentos e setenta e cinco reais)
*valor apurado para Maio de 2018.
**Nota: Trata-se de imóvel de Posse.
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II-PRELIMINARES
O presente trabalho pericial foi determinado as fls. 130 tem
como objetivo a avaliação do imóvel penhorado localizado a Rua
Benedito Pinto de Souza, lote 11 da quadra H do Loteamento 9 de
Julho, Jundiapeba, Mogi das Cruzes, Estado de São Paulo.
De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos IBAPE/SP 2005: “valor de mercado é a quantia mais
provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e
sem compulsão um bem, numa data de referência dentro das
condições do mercado vigentes”.
III.I- VISTORIA/III.II- LOCALIZAÇÃO
O imóvel objeto situa-se na a Rua Benedito Pinto de Souza,
lote 11 da quadra H do Loteamento 9 de Julho, Jundiapeba,
município de Mogi das Cruzes, Estado de São Paulo.
LOCALIZAÇÃO
Vista aérea da região.
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IV.III- CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
O imóvel avaliando, terreno nu, mede 10,00 metros de
frente para a Rua Benedito Pinto de Souza, por 30,00 metros
da frente aos fundos de ambos os lados, tendo 10,00 metros
nos fundos, perfazendo a área total de 300,00 m2, composto
do lote 11 da quadra H do loteamento denominado Jardim 9
de Julho, Jundiapeba, Mogi das Cruzes, SP.
Terreno de consistência seca e topografia em aclive.
Rua Benedito Pinto de Souza S/N.
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IV.III.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
IV.III.II- CRITÉRIOS ADOTADOS
De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, “Avaliação
de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais”, item 8.1.1, conceito
ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP
. 2005”:
“A metodologia aplicável é função, basicamente,
da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao
estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem
como nas demais partes que compõe a NBR
14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor”.
Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a
signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda, com
características físicas semelhantes e/ou análogas ao avaliando.
A pesquisa deu-se na data desta avaliação, maio de 2018,
apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
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Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a
partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método
Comparativo Direto, pela técnica de Tratamento por Fatores,
através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de
avaliações.
De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o
Método Comparativo:
“Analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliando, com objetivo
de encontrar a tendência de formação de
seus preços”.
Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de
venda do imóvel é obtido através da homogeneização das
características próprias dos imóveis comparativos em relação à
situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e
pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as
Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando
a homogeneidade da avaliação.
Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização,
testada e profundidade mostraram-se fatores homogeneizantes na
amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação.
A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1.
Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2.
Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação
Brasileira de Normas Técnicas ABNT; Norma para Avaliação de
Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na
Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
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III.III.III- VALOR DO IMÓVEL
Valor Unitário Obtido
O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo
Apresentação dos Resultados deste Laudo, resultou em R$ 178,93
/m2, desvio padrão da amostra de R$ 50,71 /m2 e coeficiente de
variação de 28,3400 %.
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 137,40, Máximo: R$ 220,46.
Será adotado: Vu = R$ 178,93/m2
Cálculo do Valor do imóvel (V)
O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área do
imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito
anteriormente, menos a depreciação de 30% por tratar-se de imóvel
de Posse.
Sendo assim:
V = (300,00 m2 x R$ 178,93 /m2) -30%
V = 53.679,49 - 30%= 37.575,64
Arredondando, valor do imóvel: R$ 37.575,00
(Trinta e sete mil, quinhentos e setenta e cinco reais)
*valor para maio de 2018.
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IV-CADASTRAMENTO FOTOGRÁFICO
Imóvel avaliando localizado a Rua Benedito Pinto de Souza, lote 11 da quadra H do Loteamento denominado Jardim 9 de Julho, Jundiapeba,Mogi das Cruzes -SP.
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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 CAU: A 79429-5 [email protected]
V-ENCERRRAMENTO
A perita signatária dá por encerrado o presente Laudo
Avaliatório que possui 19 (dezenove) folhas digitadas, estando as
assinadas digitalmente, sendo a primeira e a última datada e
assinadas.
Mogi das Cruzes, maio de 2018.
________________________
Tamara de Castro S. Leite
Arquiteta e Urbanista
CAU: A 79.429-5
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