Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 5º Vara Cível da Comarca de ... ·...
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5ºOfícioCíveldeSorocaba
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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 5º Vara Cível da Comarca de Sorocaba / SP
Processo nº 0008895-31.2016.8.26.0602
GUILHERME VERRONE GONZALEZ, Arquiteto e Urbanista, inscrito no CAU/SP sob nº A111903-6, Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos supramencionados, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, juntar o Laudo de Avaliação aos autos deste processo.
Termos em que respeitosamente, Pede Deferimento.
Sorocaba, segunda-feira, 22 de abril de 2019
Guilherme Verrone Gonzalez Arquiteto e Urbanista – CAU: A111903-6
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Aos onze de dezembro de 2018, o Arquiteto e Urbanista GUILHERME VERRONE GONZALEZ,
matricula nºA111903-6 do CAU, foi nomeado pelo EXMO SR. JUIZ DE DIREITO DA 5º VARA CÍVE DA COMARCA DE SOROCABA, DO ESTADO DE SÃO PAULO, para desempenhar as funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer duvidas referente aos autos da Ação judicial nº 0008895-31.2016.8.26.0602.
I – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES De Perícia do imóvel situado à Rua José Maria Hannickel, nº 150, sala 94, Jardim Portal da Colina,
CEP 18047-360, Sorocaba – SP, para apuração do real valor do imóvel no mercado brasileiro. II – EQUIPAMENTOS UTILIZADOS Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da marca Canon, modelo EOS Rebel T6i, trena
laser da marca Stanley e trena de fita da marca Stanley. III – DOS EXAMES Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 94, Bairro Portal da
Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP, aos dezenove de março de 2019, visando elucidar o verdadeiro valor venal do imóvel.
Na vistoria foi feita a medição do imóvel, verificando a idade do mesmo, analisando o estado de
conservação, as possíveis avarias, benfeitorias e a qualidade de material utilizado. Também foi levado em consideração o valor do m2 da região, a conservação, áreas comuns aos demais condôminos, o comercio local, o local da vaga para veículos e demais infraestruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitas nos capítulos deste Laudo de Avaliação.
IV – DA METRAGEM DO IMOVEL Conforme conferido in loco a área útil correspondente a sala nº 95 do Edificio Tokio, imóvel situado
à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 94, Bairro Portal da Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP tem 47,07 metros quadrados, contando ainda com uma vaga de garagem coberta que completa o total de 61,62 metros quadrados, conforme Registro de Imóvel de matricula Nº 93.975.
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V – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Sala comercial de três ambientes, o corpo da sala conta com piso revestido em carpete, paredes pintadas
em tinta látex, ampla janela com vista leste e forro em gesso. Um lavabo inteiro revestido em cerâmica branca com pequena janela para ventilação um vaso sanitário e uma pia, outro banheiro inteiro revestida em cerâmica branca com chuveiro elétrico e uma pia com pequena abertura para ventilação e um terceiro espaço configurado como servidor, onde se encontra toda a infraestrutura de rede.
VI – DA LOCALIZAÇÃO Jardim Portal da Colina é um bairro localizado na zona sul da cidade de Sorocaba – SP. O condomínio está localizado em uma área Residencial, com Comércios e condução. Fica a 50 metros
de uma das vias artérias de grande importância para a zona Sul da cidade a Avenida Antônio Carlos Comitre. Esta avenida liga a cidade de Sorocaba a cidade de Votorantim e possui as suas margens muitos outros edifícios comerciais, bancos, escolas, postos de gasolina, e bairros muito importantes como o Campolim e também o fácil acesso a Rodovia Raposo Tavares que liga a cidade de Sorocaba ao Interior como a Capital São Paulo.
Atualmente a zona Sul de Sorocaba é a mais verticalizada de Sorocaba e onde estão as áreas e edificações com o metro quadrado mais caro da cidade. É formada pelos bairros situados entre o rio Sorocaba e o lado esquerdo do eixo das Avenidas General Carneiro e Armando Panunzio, isto é do Cerrado aos Jardins Sandra, incluindo o Campolim, Portal da Colina, Jardim Panorama, Jardim São Carlos, Vergueiro, Mangal, Jardim Paulistano, Vila Jardini, Jardim Europa e Guadalajara, entre outros.
De acordo com estudo recente da empresa do setor imobiliário Viva Real, entreoos dez bairros que tiveram valorização do m2 mais valorizado, seguido por Campolim (R$ 4.736) e o Mangal (R$ 4.576) “o preço do metro quadrado quem define é o mercado e depende muito da demanda e da oferta de empreendimentos”, afirma o gerente de marketing e vendas da Imobiliária Casabranca Paulo Barreira Fernandes.
Nos últimos 25 anos, a zona sul teve um crescimento expressivo atraindo investimentos e empreendimentos de médio e alto padrão e empresas varejistas de renome que têm clientela formada por sorocabanos e pessoas residentes em cidades que compõem a Região Metropolitana de Sorocaba (RMS). O viaduto Jorge Guilherme Senger, sobre a rodovia Raposo Tavares na altura do km 100, liberado ao tráfego no início dos anos 90, facilitou o acesso ao Campolim.
A inauguração do maior complexo de compras da RMS, com a abertura do hipermercado Carrefour (1990) e o Shopping Esplanada (1991), que se tornou o Iguatemi/Esplanada em 2013, valorizou ainda mais a região, que continua a atrair investidores. ""O crescimento imobiliário na região deve continuar nos próximos anos, mas em ritmo menos agressivo"", analisa o vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flavio Amary. Ele acrescenta que uma pesquisa do Secovi apontou uma concentração de lançamentos na zona sul, sendo esta a única região da cidade com unidades habitacionais de um, dois, três quatro ou mais dormitórios.
Para o professor Ilson Juliano Barreto, doutor em Geografia pela Universidade Estadual Paulista (Unesp-Rio Claro) e que fez uma pesquisa sobre o bairro Campolim, entre 1990 e 2004, o início da verticalização no local começa logo em seguida, com os primeiros edifícios construídos na porção sul do Campolim. De acordo com o estudo de Barreto, o bairro presenciou, em dez anos de verticalização, dois momentos distintos: o primeiro de construções de padrão médio e com predominância de edifícios de até quatro pavimentos, e o segundo de prédios de alto padrão com vários empreendimentos superando os 10 pavimentos. No período de 1990 a 2004, o pesquisador identificou 69 edifícios e outros 13 em construção totalizando 84 prédios, a maioria no lado sul do Campolim.
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VII – ESCLARECIMENTOS A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu valor no mercado imobiliário para a venda. Para avaliar um imóvel. Além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma
avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização, comercio escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.
O mestre Ari Tavares em sua renomada obra “Compra e Vanda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3º
edição, Editora Cop. 1991, pg 68” ensina que: “Estou aqui apenas para vistoriar ... Todos os elementos serão repassados ... para uma avaliação a
ponto de mercado ... estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de marcado ...
estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de cárter interno e que, somados chagam perto
de 180 itens que se possa avaliar com precisão.
Imagine que, até a situação política e econômica do pais é levada em consideração, pois ai se sabe a
situação de mercado.”
Em virtude do exposto acima, cabe este avaliador afirmar que: Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e a aplicação ao método utilizado
para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega a conclusão de que o presente imóvel avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de
R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais)
Nada mais havendo a considerar, encerro o presente Laudo de Avaliação de Perícia Judicial, aos 22 de
abril de 2019.
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ANEXO I – PESQUISA DE MARCADO DE SALAS COMERCIAIS ANEXO II – AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO (m2) ANEXO III - FOTOGRAFIAS
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ANEXO I
PESQUISA DE MERCADO DE SALAS COMERCIAIS
Nº CIDADE BAIRRO WC VAGAS R$ AREA UTIL
(m2) VALOR (R$)
1 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
2 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 255.000,00 40 R$ 6.375,00
3 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
4 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 3 R$ 580.000,00 84 R$ 6.904,76
5 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 280.000,00 40 R$ 7.000,00
6 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 350.000,00 84 R$ 4.166,67
7 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
8 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 235.000,00 40 R$ 5.875,00
9 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
10 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 270.000,00 40 R$ 6.750,00
11 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
12 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 320.000,00 42 R$ 7.619,05
13 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 275.000,00 46 R$ 5.978,26
14 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 271.000,00 40 R$ 6.775,00
15 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 47 R$ 5.319,15
16 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 255.000,00 40 R$ 6.375,00
17 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 520.000,00 92 R$ 5.652,17
18 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 3 R$ 580.000,00 84 R$ 6.904,76
19 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 280.000,00 40 R$ 7.000,00
20 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 350.000,00 84 R$ 4.166,67
21 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
22 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 235.000,00 40 R$ 5.875,00
23 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
24 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 270.000,00 40 R$ 6.750,00
25 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
26 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 320.000,00 42 R$ 7.619,05
27 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 275.000,00 46 R$ 5.978,26
28 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 271.000,00 40 R$ 6.775,00
29 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
30 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 255.000,00 40 R$ 6.375,00
31 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
32 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 3 R$ 580.000,00 84 R$ 6.904,76
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33 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 280.000,00 40 R$ 7.000,00
34 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 350.000,00 84 R$ 4.166,67
35 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
36 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 235.000,00 40 R$ 5.875,00
37 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
38 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 270.000,00 40 R$ 6.750,00
39 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
40 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 320.000,00 42 R$ 7.619,05
41 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 275.000,00 46 R$ 5.978,26
TOTAL R$ 254.027,53
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ANEXO II AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO
Média aritmética do valor do metro quadrado das 41 amostras pesquisadas
Média aritmética = soma do valor do metro quadrado das 41 amostras / 41 =
254.027,53 / 41 = 6.195,79
Valor do Imóvel = Área útil do imóvel X R$ / m2 = Médio Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,79 = R$ 291,635,84
MÉDIA HOMOGEINIZADA
Elimina-se as amostras considerando-se a observação do avaliador Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.
Média Homogeneizada = soma do valor de m2 das 39 amostras / 39 =
241.622,77 / 39 = 6.195,46 Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,46 = R$ 291,620,10
MÉDIA PONDERADA
Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras. Elimina-se as amostras que estiverem fora deste intervalo.
Média Ponderada = Média Aritmética + 20% e
Média Aritmética – 20%
6.195,79 + 20% = 7.434,95 6.195,79 – 20% = 4.956,63
Média Ponderada – Soma do Valor de m2 das 38 amostras / 38 =
241.527,53 / 38 = 6.355,99
Valor do Imovel = Area Util do Imovel x Media Ponderada
VALOR DO IMÓVEL = 47,07 m2 x 6.355,99 = R$ 299.176,34
CONCLUSÃO
VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 300.000,00 (Arredondamento até o máximo de 1%) Limite inferior: R$ 269.258,71. (Variação ate o máximo de 10%) Limite Superior: R$ 329.093,97 (Variação ate o máximo de 10%) Valor Arredondado = R$ 270.000,00
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ANEXO III FOTOGRAFIAS
Corpo principal da sala
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Corpo principal da sala
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Banheiro
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Servidor (rede)
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15
Encerramento: O presente Laudo de avaliação é composto de 15 páginas.
Sorocaba, segunda-feira, 22 de março de 2019
Guilherme Verrone Gonzalez Arquiteto e Urbanista – CAU: A111903-6
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1
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 5º Vara Cível da Comarca de Sorocaba / SP
Processo nº 0008895-31.2016.8.26.0602
GUILHERME VERRONE GONZALEZ, Arquiteto e Urbanista, inscrito no CAU/SP sob nº A111903-6, Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos supramencionados, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, juntar o Laudo de Avaliação aos autos deste processo.
Termos em que respeitosamente, Pede Deferimento.
Sorocaba, segunda-feira, 22 de abril de 2019
Guilherme Verrone Gonzalez Arquiteto e Urbanista – CAU: A111903-6
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2
Aos onze de dezembro de 2018, o Arquiteto e Urbanista GUILHERME VERRONE GONZALEZ,
matricula nºA111903-6 do CAU, foi nomeado pelo EXMO SR. JUIZ DE DIREITO DA 5º VARA CÍVE DA COMARCA DE SOROCABA, DO ESTADO DE SÃO PAULO, para desempenhar as funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer duvidas referente aos autos da Ação judicial nº 0008895-31.2016.8.26.0602.
I – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES De Perícia do imóvel situado à Rua José Maria Hannickel, nº 150, sala 95, Jardim Portal da Colina,
CEP 18047-360, Sorocaba – SP, para apuração do real valor do imóvel no mercado brasileiro. II – EQUIPAMENTOS UTILIZADOS Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da marca Canon, modelo EOS Rebel T6i, trena
laser da marca Stanley e trena de fita da marca Stanley. III – DOS EXAMES Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 95, Bairro Portal da
Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP, aos dezenove de março de 2019, visando elucidar o verdadeiro valor venal do imóvel.
Na vistoria foi feita a medição do imóvel, verificando a idade do mesmo, analisando o estado de
conservação, as possíveis avarias, benfeitorias e a qualidade de material utilizado. Também foi levado em consideração o valor do m2 da região, a conservação, áreas comuns aos demais condôminos, o comercio local, o local da vaga para veículos e demais infraestruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitas nos capítulos deste Laudo de Avaliação.
IV – DA METRAGEM DO IMOVEL Conforme conferido in loco a área útil correspondente a sala nº 95 do Edificio Tokio, imóvel situado
à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 95, Bairro Portal da Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP tem 47,07 metros quadrados, contando ainda com uma vaga de garagem coberta que completa o total de 61,62 metros quadrados, conforme Registro de Imóvel de matricula Nº 93.975.
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3
V – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Sala comercial de três ambientes, o corpo da sala conta com piso revestido em carpete, paredes pintadas
em tinta látex, sendo que uma dela apresenta textura na cor verde, ampla janela com vista leste e forro em gesso. Um lavabo inteiro revestido em cerâmica branca com pequena janela para ventilação um vaso sanitário e uma pia, outro banheiro inteiro revestido em cerâmica branca com chuveiro elétrico e uma pia sem abertura ou janelas e um terceiro espaço configurado como deposito com janela pintado de branco em tinta látex.
VI – DA LOCALIZAÇÃO Jardim Portal da Colina é um bairro localizado na zona sul da cidade de Sorocaba – SP. O condomínio está localizado em uma área Residencial, com Comércios e condução. Fica a 50 metros
de uma das vias artérias de grande importância para a zona Sul da cidade a Avenida Antônio Carlos Comitre. Esta avenida liga a cidade de Sorocaba a cidade de Votorantim e possui as suas margens muitos outros edifícios comerciais, bancos, escolas, postos de gasolina, e bairros muito importantes como o Campolim e também o fácil acesso a Rodovia Raposo Tavares que liga a cidade de Sorocaba ao Interior como a Capital São Paulo.
Atualmente a zona Sul de Sorocaba é a mais verticalizada de Sorocaba e onde estão as áreas e edificações com o metro quadrado mais caro da cidade. É formada pelos bairros situados entre o rio Sorocaba e o lado esquerdo do eixo das Avenidas General Carneiro e Armando Panunzio, isto é do Cerrado aos Jardins Sandra, incluindo o Campolim, Portal da Colina, Jardim Panorama, Jardim São Carlos, Vergueiro, Mangal, Jardim Paulistano, Vila Jardini, Jardim Europa e Guadalajara, entre outros.
De acordo com estudo recente da empresa do setor imobiliário Viva Real, entreoos dez bairros que tiveram valorização do m2 mais valorizado, seguido por Campolim (R$ 4.736) e o Mangal (R$ 4.576) “o preço do metro quadrado quem define é o mercado e depende muito da demanda e da oferta de empreendimentos”, afirma o gerente de marketing e vendas da Imobiliária Casabranca Paulo Barreira Fernandes.
Nos últimos 25 anos, a zona sul teve um crescimento expressivo atraindo investimentos e empreendimentos de médio e alto padrão e empresas varejistas de renome que têm clientela formada por sorocabanos e pessoas residentes em cidades que compõem a Região Metropolitana de Sorocaba (RMS). O viaduto Jorge Guilherme Senger, sobre a rodovia Raposo Tavares na altura do km 100, liberado ao tráfego no início dos anos 90, facilitou o acesso ao Campolim.
A inauguração do maior complexo de compras da RMS, com a abertura do hipermercado Carrefour (1990) e o Shopping Esplanada (1991), que se tornou o Iguatemi/Esplanada em 2013, valorizou ainda mais a região, que continua a atrair investidores. ""O crescimento imobiliário na região deve continuar nos próximos anos, mas em ritmo menos agressivo"", analisa o vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flavio Amary. Ele acrescenta que uma pesquisa do Secovi apontou uma concentração de lançamentos na zona sul, sendo esta a única região da cidade com unidades habitacionais de um, dois, três quatro ou mais dormitórios.
Para o professor Ilson Juliano Barreto, doutor em Geografia pela Universidade Estadual Paulista (Unesp-Rio Claro) e que fez uma pesquisa sobre o bairro Campolim, entre 1990 e 2004, o início da verticalização no local começa logo em seguida, com os primeiros edifícios construídos na porção sul do Campolim. De acordo com o estudo de Barreto, o bairro presenciou, em dez anos de verticalização, dois momentos distintos: o primeiro de construções de padrão médio e com predominância de edifícios de até quatro pavimentos, e o segundo de prédios de alto padrão com vários empreendimentos superando os 10 pavimentos. No período de 1990 a 2004, o pesquisador identificou 69 edifícios e outros 13 em construção totalizando 84 prédios, a maioria no lado sul do Campolim.
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VII – ESCLARECIMENTOS A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu valor no mercado imobiliário para a venda. Para avaliar um imóvel. Além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma
avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização, comercio escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.
O mestre Ari Tavares em sua renomada obra “Compra e Vanda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3º
edição, Editora Cop. 1991, pg 68” ensina que: “Estou aqui apenas para vistoriar ... Todos os elementos serão repassados ... para uma avaliação a
ponto de mercado ... estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de marcado ...
estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de cárter interno e que, somados chagam perto
de 180 itens que se possa avaliar com precisão.
Imagine que, até a situação política e econômica do pais é levada em consideração, pois ai se sabe a
situação de mercado.”
Em virtude do exposto acima, cabe este avaliador afirmar que: Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e a aplicação ao método utilizado
para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega a conclusão de que o presente imóvel avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de
R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais)
Nada mais havendo a considerar, encerro o presente Laudo de Avaliação de Perícia Judicial, aos 22 de
abril de 2019.
Guilherme Verrone Gonzalez Arquiteto e Urbanista – CAU: A111903-6
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ANEXO I – PESQUISA DE MARCADO DE SALAS COMERCIAIS ANEXO II – AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO (m2) ANEXO III - FOTOGRAFIAS
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6
ANEXO I
PESQUISA DE MERCADO DE SALAS COMERCIAIS
Nº CIDADE BAIRRO WC VAGAS R$ AREA UTIL
(m2) VALOR (R$)
1 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
2 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 255.000,00 40 R$ 6.375,00
3 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
4 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 3 R$ 580.000,00 84 R$ 6.904,76
5 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 280.000,00 40 R$ 7.000,00
6 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 350.000,00 84 R$ 4.166,67
7 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
8 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 235.000,00 40 R$ 5.875,00
9 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
10 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 270.000,00 40 R$ 6.750,00
11 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
12 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 320.000,00 42 R$ 7.619,05
13 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 275.000,00 46 R$ 5.978,26
14 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 271.000,00 40 R$ 6.775,00
15 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 47 R$ 5.319,15
16 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 255.000,00 40 R$ 6.375,00
17 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 520.000,00 92 R$ 5.652,17
18 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 3 R$ 580.000,00 84 R$ 6.904,76
19 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 280.000,00 40 R$ 7.000,00
20 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 350.000,00 84 R$ 4.166,67
21 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
22 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 235.000,00 40 R$ 5.875,00
23 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
24 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 270.000,00 40 R$ 6.750,00
25 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
26 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 320.000,00 42 R$ 7.619,05
27 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 275.000,00 46 R$ 5.978,26
28 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 271.000,00 40 R$ 6.775,00
29 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
30 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 255.000,00 40 R$ 6.375,00
31 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
32 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 3 R$ 580.000,00 84 R$ 6.904,76
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33 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 280.000,00 40 R$ 7.000,00
34 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 350.000,00 84 R$ 4.166,67
35 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
36 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 235.000,00 40 R$ 5.875,00
37 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 220.000,00 40 R$ 5.500,00
38 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 270.000,00 40 R$ 6.750,00
39 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
40 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 320.000,00 42 R$ 7.619,05
41 SOROCABA Jd. Portal da Colina 1 2 R$ 275.000,00 46 R$ 5.978,26
TOTAL R$ 254.027,53
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8
ANEXO II AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO
Média aritmética do valor do metro quadrado das 41 amostras pesquisadas
Média aritmética = soma do valor do metro quadrado das 41 amostras / 41 =
254.027,53 / 41 = 6.195,79
Valor do Imóvel = Área útil do imóvel X R$ / m2 = Médio Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,79 = R$ 291,635,84
MÉDIA HOMOGEINIZADA
Elimina-se as amostras considerando-se a observação do avaliador Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.
Média Homogeneizada = soma do valor de m2 das 39 amostras / 39 =
241.622,77 / 39 = 6.195,46 Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,46 = R$ 291,620,10
MÉDIA PONDERADA
Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras. Elimina-se as amostras que estiverem fora deste intervalo.
Média Ponderada = Média Aritmética + 20% e
Média Aritmética – 20%
6.195,79 + 20% = 7.434,95 6.195,79 – 20% = 4.956,63
Média Ponderada – Soma do Valor de m2 das 38 amostras / 38 =
241.527,53 / 38 = 6.355,99
Valor do Imovel = Area Util do Imovel x Media Ponderada
VALOR DO IMÓVEL = 47,07 m2 x 6.355,99 = R$ 299.176,34
CONCLUSÃO
VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 300.000,00 (Arredondamento até o máximo de 1%) Limite inferior: R$ 269.258,71. (Variação ate o máximo de 10%) Limite Superior: R$ 329.093,97 (Variação ate o máximo de 10%) Valor Arredondado = R$ 275.000,00
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9
ANEXO III FOTOGRAFIAS
Corpo principal da sala
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Encerramento: O presente Laudo de avaliação é composto de 16 páginas.
Sorocaba, segunda-feira, 22 de março de 2019
Guilherme Verrone Gonzalez Arquiteto e Urbanista – CAU: A111903-6
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