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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

AVM – FACULDADE INTEGRADA

PÓS - GRADUAÇÃO LATO SENSU

GESTÃO CONDOMINIAL NO RIO DE JANEIRO – SÍNDICO PROFISSIONAL

JOSÉ LUIZ LESSA NETO

Rio de Janeiro

2016

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ORIENTADOR: Antonio Medina

DOCUMENTO PROTEGID

O PELA

LEI D

E DIR

EITO AUTORAL

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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

AVM – FACULDADE INTEGRADA

PÓS - GRADUAÇÃO LATO SENSU

GESTÃO CONDOMINIAL NO RIO DE JANEIRO – SÍNDICO PROFISSIONAL

Apresentação de monografia à AVM Faculdade Integrada como requisito parcial para obtenção do grau de especialista em Gestão Empresarial.

Rio de Janeiro

2016

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AGRADECIMENTOS

Agradeço еm primeiro lugar а Deus, qυе ilumina sempre о mеυ caminho, durante a longa caminhada da vida;

A todos оs professores dо curso, qυе foram tãо importantes nа minha vida acadêmica е nо desenvolvimento dеstа monografia;

Aos meus colegas de curso que sempre me ajudaram e me impulsionaram a seguir em frente.

A todos aqueles qυе dе alguma forma estiveram е estão próximos dе mim, fazendo esta vida valer cada vеz mais а pena.

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DEDICATÓRIA

Dedico esse trabalho a meus pais Reinaldo Fernandes e Diolinda Matos e minha esposa Watusi Lessa, que me deram suporte em todos os momentos que me permitiram alcançar o êxito nessa caminhada. E a todos, que de alguma maneira, me ajudaram a alcançar meu objetivo.

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RESUMO

Devido ao crescimento dos grandes centros e a consequente

verticalização das cidades, o número de condomínios cresceu

exponencialmente nos últimos anos. A cada ano esses empreendimentos se

tornam maiores e mais complexos, com infraestrutura completa para atender

às mais diversas necessidades de seus usuários. Essa complexidade tem

exigido dos gestores de propriedade cada vez mais habilidades e

conhecimentos.

Uma das etapas mais complexas nesse contexto é a implantação e

início da operação desses empreendimentos imobiliários, já que, para tanto,

diversas competências são necessárias e o volume de utilização da edificação

é enorme, com obras, mudanças, “start ups” de equipamentos e sistemas

prediais. De acordo com a legislação pertinente, o responsável legal pela

administração desses empreendimentos é o Síndico.

Na grande maioria das vezes o Síndico eleito na Assembleia de

Instalação do condomínio não possui conhecimento adequado e ferramentas

para atender às demandas iniciais e necessidades burocráticas. É comum, em

função disso, que delegue grande parte das atividades para uma empresa

especializada na administração de condomínios (administradoras).

Mesmo com a existência de muitos profissionais experientes e empresas

tradicionais no mercado de administração condominial, é comum verificar a

ausência de um plano bem definido para a etapa de implantação de

condomínios, causando transtornos aos usuários e gerando uma série de

conflitos que poderiam ser contornados, especialmente quando o assunto

requer assessoria de cunho técnico.

Este estudo tem como objetivo apresentar a terceirização do síndico

profissional como uma nova tendência do mercado para os condomínios.

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METODOLOGIA

Este trabalho será desenvolvido com base em pesquisa bibliográfica,

webgráfica e de campo. Para isso utilizarei como exemplo real uma pesquisa

feita no Condomínio Quartier Carioca, bibliográfica e webgráfica.

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SUMÁRIO

INTRODUÇÃO.....................................................................................................8

1. A ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL - FUNDAMENTOS, CONCEITOS E

ASPECTOS PRÁTICOSE JURÍDICOS ............................................................10

2. LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA E FISCAL.........................................................19

3. TIPOS DE GESTÃO CONDOMINIAL............................................................21

4. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO..........................................................24

5. SÍNDICO NOS CONDOMÍNIOS....................................................................25

6 MERCADO DE CONDOMÍNIOS....................................................................31

5. CONCLUSÃO................................................................................................35

REFERÊNCIAS WEBGRÁFICAS......................................................................37

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................37

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INTRODUÇÃO

Diante do aumento de edifícios verticais, horizontais e comerciais, a falta

de condôminos interessados ou preparados para exercer a função de síndico,

que prescrita em lei como requisito para todo condomínio, pontua com uma

necessidade. É da mesma que surge a oportunidade de apresentar a nova

tendência do mercado, o síndico profissional. Esta figura surge para atender e

solucionar os problemas que os condôminos-gestores enfrentam para na

atividade administrativa.

A ausência de conhecimentos e competências de gestão, no síndico,

implica frequentemente, em consequências desastrosas para suas atribuições.

Trata-se de habilidades como gestão condominial, gestão tributária,

imparcialidade, pró-atividade, solução mediada de impasses e conflitos, todas

inerentes à copropriedade e, principalmente, ao cumprimento, pelos

condôminos, da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.

A grande maioria dos condomínios é gerida por síndicos desinformados

das responsabilidades do cargo, para qual foram eleitos. Trata-se de

responsabilidades vinculadas, que não podem ser negligenciadas. Além do

mais, desconhece-se também a possibilidade de terceirização da função de

síndico. Neste âmbito suscita-se a seguinte problemática, com fins de

elucidação: por que o síndico profissional é a melhor opção e pode ser visto

como uma tendência do mercado?

Este estudo tem como objetivo apresentar esta nova tendência do

mercado para os condomínios, especificar os modelos de gestão condominial e

definir as atividades do síndico profissional, que já é uma realidade há vários

anos em grandes metrópoles, como Rio de Janeiro e São Paulo.

A relevância deste estudo se pauta na importância e necessidade de

conhecer, sistematizar e divulgar o tema em questão. A profissionalização do

síndico orbita no universo conceitual que encara o condomínio como uma

empresa que, embora não comercialize bens e serviços, nem vise o lucro,

detém obrigações tributárias, financeiras e trabalhistas e carece de

fiscalização. Num primeiro plano, este conhecimento é pré-requisito para

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combater o despreparo dos síndicos que assumem a gestão, motivados pela

disponibilidade de tempo embora sem os requisitos técnico-administrativos já

mencionados. Num segundo plano, este conhecimento viabiliza o princípio da

eficiência da gestão, ao implantar processos gerenciais para reduzir despesas,

reduzir a inadimplência das taxas de condomínio e ampliar valorização do

patrimônio.

Verifica-se que, no momento atual da sociedade, quando viver em

condomínios representa a opção pessoal de maximização do tempo, poucos

escolhem assumir as responsabilidades de síndico. Surge então a modalidade

de terceirização da função de administração condominial, na figura do síndico

profissional, a empresa capacitada para prover soluções em áreas

diversificadas e garantir os interesses condominiais coletivos.

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1 A administração condominial – fundamentação, conceitos e

aspectos práticos e jurídicos

Segundo alguns autores galgados em textos de Dionísio, a origem do

condomínio remonta-se a Roma, onde plebeus teriam construído casas em

comum, dividindo-as por andares.

Na Idade Média, conhecia-se um sistema de propriedade semelhante ao

condomínio ora em estudo. Isto, em função da dificuldade de adquirir

habitações completamente independentes dentro das cidades muradas onde

não se dispunha de muito espaço, bem como pela divisão horizontal da

propriedade e, não, vertical.

O Código de Napoleão trazia um único artigo sobre o assunto. O Código

Português de 1867 referia-se somente aos encargos de reparação e conserto.

No Brasil, as Ordenações faziam referência à "casa de dois senhores".

Em 1921, surgiu o Decreto nº 5.481, devido à pressão ocasionada pelo

problema habitacional e às legislações alienígenas. Este, contudo, disciplinou a

matéria de forma muito tímida. Somente em 1961, quando o estudioso Caio

Mário da Silva Pereira, após publicação de monografia intitulada Propriedade

Horizontal, recebeu a missão de elaborar projeto alusivo a Condomínio e

Incorporações, o qual veio finalmente a converter-se na Lei Nº 4.591, de 1612-

64, que regulamentou o assunto com maior propriedade.

Para LOPES (1997, p.22), dentre os inúmeros fatores que ocasionaram

o surgimento da crise habitacional e impulsionaram o surgimento de uma nova

técnica de construção horizontal com o consequente aprimoramento da matéria

jurídica, estão as duas grandes guerras do último século, o êxodo rural, a

explosão demográfica, a formação de megalópoles e o anseio de aquisição de

casa própria.

MACHADO e JUNIOR (1998, p.3) assim argumentaram sobre os

problemas habitacionais:

“O condomínio por muito tempo foi visto como um tipo de moradia pouco confortável, devido aos entraves ocasionados pela proximidade entre os vizinhos e a pouca liberdade deles. Com o passar dos tempos, com a explosão habitacional e outros fatores sócio

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econômicos, notou-se um incrível crescimento no setor, o que compeliu a classe média e parte da alta a se encaminhar aos edifícios.” Continua os autores, “Em nosso cotidiano, observamos que, estando inserido dentro de uma série de novidades, tudo que se relaciona com o condomínio tem evoluído fantasticamente, causando-nos até um certo espanto, naturalmente absorvido pelo anseio de cada vez mais ver crescer na mentalidade de todos (condôminos principalmente) a necessidade da boa convivência na edificação, seja horizontal, seja vertical, a fim de que a melhoria na qualidade de vida reflita diretamente em nossas vidas e entre os demais que convivem conosco.”

Podemos conceituar um condomínio como uma associação de pessoas

para manutenção de propriedade comum, com direitos e deveres iguais ou na

proporção da fração ideal de cada condômino. A característica principal do

condomínio é a convivência simultânea em dois graus de utilização do bem

dentro de uma mesma propriedade, quais sejam o uso pleno do imóvel dentro

da unidade privativa e o uso restrito, compartilhado, das áreas comuns,

titularizadas por mais de um co-proprietário, segundo uma convenção

previamente estabelecida.

No que se refere à legislação aplicável aos condomínios, os mesmos

foram inicialmente regidos pela Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que

dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Posteriormente, com a entrada em vigor da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de

2002 (que instituiu o novo Código Civil), vários artigos da Lei n. 4591/64 foram

revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes à

incorporação imobiliária.

Uma das alterações do novo Código Civil, as obrigações pecuniárias

impostas aos condôminos, especialmente a taxa condominial e a multa. No que

tange à taxa condominial, dispõe o art, 1336, I, da Lei nº 10.406/02: “São

deveres do condomínio: I - contribuir para as despesas do condomínio, na

proporção de suas frações ideais”. Trata-se de dispositivo que não deixa

margem a dúvidas: cada condômino participa das despesas do condomínio, na

proporção de suas respectivas frações.

Na mesma linha, no que tange à imposição da multa, a Lei é clara ao

estabelecer que está, sem prejuízo dos juros moratórios, será de, no máximo,

2% sobre o débito (art. 1336, § 1º). Tal pena pecuniária, imposta em caso de

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retardamento culposo no cumprimento da obrigação de pagar a taxa mensal,

não se confunde com outras sanções mais severas previstas no mesmo

diploma para o caso de violação grave dos deveres de convivência (sossego,

saúde, segurança etc.), ou prática de conduta anti-social, hipóteses em que o

valor da multa poderá chegar ao quíntuplo ou, até mesmo, ao décuplo da

contribuição mensal (art. 1336, §2º e art. 1337).

É bom lembrar que conforme GAGLIANO (2004, p.3) a Assembléia

Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em

lei, alterando o valor da taxa ou da multa, bem como a técnica de rateio, uma

vez que as normas legais pertinentes são, no caso, meramente supletivas,

derrogáveis pela autonomia privada. Afinal, apenas ao próprio condomínio, por

seu órgão máximo, e a mais ninguém, interessa a forma pela qual as suas

despesas são rateadas e o seu orçamento é administrado.

Outras alterações da Lei 4.591/64 em função da vigência do Novo

Código Civil podem ser assim resumidas:

• Estipulação de diferentes quoruns para diferentes temas,

principalmente quanto à obras;

• Direito de preferência dos condôminos quanto ao aluguel de vaga

de garagem;

• Responsabilidade do adquirente da unidade pelos débitos

existentes;

• Responsabilidade do condômino que se beneficia,

exclusivamente, de determinada área ou coisa comum, pelo

custeio das despesas de conservação respectivas;

• Possibilidade de a assembléia investir outra pessoa que não

síndico nos poderes de representação;

• Possibilidade de existência de um conselho fiscal;

• Possibilidade da Convenção Condominial prever,

especificamente, as hipóteses que, para a comunidade, sejam

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definidas como comportamento antissocial passível de gerar

incompatibilidade de convivência, bem como estabelecer a

gravidade da conduta e a correspondente sanção pecuniária.

Para se administrar um condomínio deve ser estabelecido um corpo

diretivo que é representado pelos próprios condôminos, por empresas (síndico

profissional), composto pelo síndico, conselho fiscal e pela assembléia geral

dos condôminos, conforme prevê a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Como representante legal do condomínio, o síndico responde civil e

criminalmente pelos seus atos à frente do condomínio. Tal responsabilidade

toma maior seriedade se considerarmos que o alcance da lei não se restringe

somente ao previsto na Lei do condomínio, mas ainda em outras leis, a

exemplo da de nº 8.137 de 27 de dezembro de 1990, que trata dos crimes de

ordem tributária, econômica e contra relações de consumo e também o Código

de Defesa do Consumidor, regulamentado pela Lei nº 8.078 de 11 de setembro

de 1990.

Os administradores são as pessoas que tomam decisões de

administração. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, define que a

administração do condomínio cabe ao síndico, o qual pode transferir a outrem,

total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções

administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em

contrário da convenção.

Dentre as atividades para administrar um condomínio, podemos

exemplificar as seguintes funções: admitir e demitir empregados, preparar a

folha de pagamento dos funcionários e demais rotinas trabalhistas, calcular,

emitir avisos e cobrança das quotas de rateio, pagar as contas e fornecedores

do condomínio, elaborar orçamentos, balancetes mensais, cartas, avisos,

circulares, editais e convocações de assembléias, lavrar as atas, prestar

contas, solucionar os assuntos rotineiros junto aos condôminos, etc.

Ainda no tocante à administração do condomínio, facilmente podemos

identificar três modalidades de gestão de um condomínio: autogestão, co-

gestão e síndico profissional.

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De acordo com a legislação anteriormente citada, o síndico pode ocupar

da administração do condomínio ao invés de delegá-la a um terceiro. Contudo,

é importante antes saber se o mesmo tem os conhecimentos da parte legal,

trabalhista, contábil e financeira que envolve esta atividade. Por essas

situações práticas, é altamente recomendável que o síndico seja assessorado

por empresa especializada, normalmente dotada de suporte técnico e

administrativo, com departamentos diversos.

Há também que se destacar a materialidade das quantias de valores

mensalmente movimentadas por grande parte dos condomínios residenciais,

chegando mesmo a superar a renda de pequenas empresas. Desta forma, a

adequada aplicação dos recursos em benefício do condomínio tem que estar

assegurada. A sua contabilização deve ser adequada e transparente.

A rotina dos condomínios e as incumbências administrativas tornam-se

um fardo muito pesado para um condômino que se dispõe a ser síndico. É

incoerente a imaginação de que um vizinho, ao candidatar-se a síndico,

renuncie as suas demais atividades e abdique de seus afazeres para poder

exercer o seu mandato.

A isenção de pagamento da quota condominial ou o recebimento de pró-

labore é apenas uma compensação pela responsabilidade assumida e não

deve ser confundida com salário e obrigatoriedade de dedicação exclusiva ao

condomínio.

A revista Veja São Paulo, de 20 de março de 2002 publicou o perfil dos

paulistanos que estão à frente dos prédios da capital, cabendo aqui destacar

que:

• 22% dos síndicos são pessoas aposentadas e 14% são donas de

casa;

• 63% dos síndicos foram indicados por outros moradores, apenas

37% candidataram-se por iniciativa própria;

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• 19% dos síndicos se encontram na sua primeira gestão e 42% na

segunda. Apenas 39% contam com maior experiência na gestão

de condomínios.

Considerando que a legislação aplicável permite a delegação das

funções burocráticas e de representação, fica evidente entender porque as

administradoras assumiram relevante papel na questão dos condomínios.

Salientamos que, sem sombra de dúvida, um dos assuntos que merece

maior atenção na administração de um condomínio, é a prestação de contas.

Prestar contas é uma obrigação do gestor e sua transparência pressupõe ética

organização e zelo, o que consequentemente gera segurança confiabilidade e

tranquilidade por parte dos moradores, os quais contribuem com o pagamento

de suas cotas, para sustentação da prestação dos serviços necessários à vida

do condomínio.

A cada mês, não por força de lei, mas por uso e costume, o síndico ou

administradora, elaboraram um balancete de contas detalhado para ser

distribuído aos condôminos. Os documentos comprobatórios são arquivados

em pasta própria e submetidos à análise e aprovação do síndico, membros do

conselho consultivo e/ou fiscal, os quais darão parecer para posterior

aprovação ou reprovação por parte da Assembleia Geral de condôminos.

Normalmente a pasta referida contém os documentos do período de um

mês, referentes à arrecadação, cotas de condomínio em atraso, multas

arrecadadas, saldos bancários, aplicações financeiras, balancete e

comprovantes das despesas pagas.

Acerca da responsabilidade do síndico em relação à prestação de

contas perante os condôminos a Lei nº 10.406/02, estabelece:

“Art. 1.348. Compete ao síndico: VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

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A partir deste ponto, como já foi efetivado o estudo das leis aplicáveis à

administração do condomínio, passa-se a tratar dos demais meios de sua

normatização.

Segundo Contreras e Dolci, (2001), no sentido literal da palavra,

condomínio é propriedade com mais de um titular. Condomínio é o estado da

coisa indivisível, sobre a qual, várias pessoas exercem, ao mesmo tempo, o

direito de propriedade.

Neste sentido, o condomínio pode ser entendido como uma reunião de

pessoas a fim de manter propriedade comum, com direitos e deveres iguais ou

na proporção da fração ideal de cada condômino. Assim como é afirmado por

Karpat (2002), condomínio é a propriedade em comum, onde cada condômino

pode exercer todos os direitos compatíveis com a impossibilidade de divisão. O

termo condomínio é utilizado com mais frequência para definir o direito

exercido por pessoas (condôminos) sobre suas unidades privativas e sobre as

dependências de uso comum de edificação.

O Condomínio Quartier Carioca, objeto de exemplo, localizado na Rua

Bento Lisboa n. 106/120 no bairro Catete na cidade do RJ, o Condomínio

possui 8 blocos sendo, 868 apartamentos e 13 lojas, onde a administração é

realizada pelo síndico profissional APSA, que conta com um quadro funcional

composto por um Gestor Síndico, Gestor de Infra-estrutura, Gestor Financeiro

e três Assistentes.

1.1 A Convenção Condominial

De acordo a Lei 10.406/2002, Art. 1.333, a convenção que constitui o

condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços

das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito

sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Prevê ainda o Parágrafo Único desse artigo que para ser oponível contra

terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de

Registro de Imóveis.

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A Convenção é uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a

regrar o comportamento não dos condôminos, mas de todas as pessoas que

ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos,

comodatários, etc. Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas

partes previstas e nas de uso comum, a convenção visa resguardar, em

proveito de todos, o patrimônio condominial e a moralidade ambiente, num

sistema de normas que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito

de vizinhança, objetiva garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas

o sossego, a tranquilidade e a segurança.”

Podemos, então, definir convenção condominial como um conjunto de

obrigações e direitos, registrado no Registro de Imóveis, que regram o

comportamento de todos que transitam pelo edifício, estabelecendo normas de

utilização tanto das áreas comuns como as de uso privativo, visando,

sobretudo, resguardar, em benefício comum, o patrimônio, condominial e a

moralidade no ambiente.

1.2 O Regulamento Interno do condomínio

QUEIROZ (1994, p. 31), assim discorre sobre o regulamento interno do

condomínio:

“Irmão menor da convenção, o regulamento interno do condomínio tem assumido papel fundamental na vida coletiva, não raro usurpando funções que seriam da convenção, em razão de esta estar presa a quorum de alteração que, na prática, inviabiliza qualquer tentativa de atualização”.

Não se deve confundir os dois instrumentos. Cada um deles tem a sua

própria natureza, sua finalidade. A convenção regula os direitos fundamentais

dos condôminos. O regulamento interno preocupa-se com a vida diária do

condômino, com o cotidiano de seu funcionamento.

De fato, a lei não define o campo de abrangência do regulamento

interno. Poderá conter regras meramente procedimentais, como ir além,

regulando de certo modo o comportamento exigível dos condôminos,

moradores e funcionários.

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O regulamento interno deverá ser aprovado em assembléia ou mediante

contrato (instrumento escrito) subscrito por condôminos que atinjam o quorum

mínimo estabelecido na convenção.

1.3 As Assembléias dos Condôminos

NASCIMENTO (1988, p. 256) nos ensina que “a Assembléia Geral é o

órgão deliberativo do condomínio, motivo pelo qual para ela devem ser

convocados todos os condôminos e, em determinadas circunstâncias, os

compromissários compradores de apartamentos, os promitentes cessionários,

etc. Logo, a palavra condôminos, existente na Lei, tem sentido lato e abrange,

em certas hipóteses, os pretendentes à aquisição das unidades autônomas,

igualmente interessados em todos os negócios condominiais”.

A Lei 10.406/2002, Art. 1350, prevê que anualmente ocorra a

Assembléia dos Condôminos a fim de aprovar o orçamento das despesas, as

contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente

eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Portanto, a lei prescreve

pelo menos uma assembléia anual, até porque o orçamento das despesas de

conservação do edifício e manutenção de seus serviços deve ser anualmente

submetido à Assembléia dos condôminos. Igualmente, deve o síndico submeter

suas contas à deliberação da Assembléia, sendo conveniente que o faça na

mesma assembléia em que se deliberar sobre o orçamento do novo período

administrativo anual.

Quanto à assembléia extraordinária, de acordo com a Lei 10.406/2002,

Art. 1.355, poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos. A assembléia extraordinária tem por objetivos rever o orçamento

de despesas, aprovar recuperação de déficit, deliberar sobre obras,

benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias, recorrer dos atos do síndico,

decidir sobre o comportamento dos moradores, alterar a convenção ou o

regulamento interno, entre outros assuntos.

A Lei 10.406/2002 prevê também assembléia sobre a reconstrução (Art.

1.357), para os condôminos deliberarem sobre a reconstrução ou venda da

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edificação, nos casos da mesma for total ou consideravelmente destruída, ou

ameace ruína.

2 Legislação Tributária e Fiscal

Este estudo tem o objetivo de esclarecer e demonstrar o grau de

conhecimento do Sindico sobre as questões tributárias e fiscais, onde fortalece

a tendência da necessidade de um síndico com maior conhecimento e

experiência para que o condomínio não sofra com a inexperiência e/ou falta de

tempo dos proprietários que assumem a função, sendo assim, demonstrada a

necessidade da contratação do síndico profissional.

2.1 Retenção INSS Pessoa Jurídica

Conforme Instrução Normativa n.971, de 13 de novembro de 2009, trata-

se da legislação que deve ser observada pelos condomínios que contratam

inúmeros serviços de prestadores de serviços de uma PJ. O condomínio passa

na condição de contratante, a ser responsável pelo recolhimento do tributo do

INSS, passível de penalidade caso não cumpra esse mister.

Esta legislação estabelece a obrigatoriedade de retenção de 11% (art.

112) sobre o valor do serviço executado mediante sessão de mão de obra ou

empreitada de obra civil.

A retenção deverá ser recolhido em nome do prestador de serviço, em

seu respectivo CNPJ. A informação relativa à empresa pagadora do INSS,

tomadora do serviço deverá ser discriminada no corpo da GPS (Guia de

Recolhimento Previdência Social).

Não se admite nos casos de fornecimento nos casos de fornecimento de

material e mão de obra, que o valor relativo aos serviços seja inferior a 50% do

valor total da NF-e, salvo que este percentual esteja estipulado em contrato.

Valor mínimo de retenção/recolhimento é de R$ 10,00 para PJ, conforme

base legal IN 1238/2012, art. 398 .

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2.2 Retenção INSS Cooperativas

No caso do serviço ser contratado de Cooperativas a contratante arcará

com 15% de INSS sobre o valor bruto dos serviços.

2.3 Retenção INSS Pessoa Física

No caso de serviço ser contratado de uma pessoa física, denominado

autônomo e obrigatoriamente inscritos no INSS, PIS ou PASEP e prestam

serviços sem qualquer vínculo empregatício, a contratante deverá reter no ato

do pagamento o percentual de 11% do valor a ser pago ao prestador de

serviços, além de ter de arcar com mais 20% para pagamento ao INSS sobre o

valor bruto a ser pago ao prestador de serviço.

2.4 Retenção INSS Empresa do Simples Nacional

A microempresa e a empresa de pequeno porte optantes pelo Regime

Especial de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas ME e EPP

contribuem na forma estabelecida nos artigos 13 e 18 da Lei complementar

n.123 de 2006.

2.5 Retenção ISS

O ISS se aplica sempre que uma empresa estabelecida em outro

município, prestar serviço a uma empresa/condomínio do município do Rio de

Janeiro. O tomador do serviço é obrigado a reter o ISS, pela alíquota vigente

no seu município.

O percentual de recolhimento terá uma variação entre 3% e 5%

conforme o serviço prestado, o prazo para recolhimento é o dia 10 ou primeiro

dia útil do mês subsequente ao pagamento.

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Os condomínios estão obrigados a manter, por 5 anos – contatos da

data do pagamento, relatórios mensais com dados dos pagamentos que

sofreram retenção de ISS na fonte.

2.6 Retenção PIS / COFINS / CSLL

A retenção deve ser feita em todos os serviços prestados por Pessoa

Jurídica, sempre que atingido o valor mínimo para retenção. Com a alteração

da Lei 13.137/2015 de 19/06/2015, as atividades que estejam no ROL das

atividades obrigadas a retenção e fature acima de R$ 215,05, anteriormente as

retenções eram feitas para pagamentos a cima de R$ 5.000,00, deverão aplicar

alíquota de 4,65% de retenção dos referidos tributos.

As empresas optantes pelo Simples Nacional, são dispensadas desta

retenção, no entanto, tem de apresentar, a cada pagamento, declaração

padrão, conforme modelo descrito no anexo I da Instrução Normativa n. 381 da

Receita Federal.

O condomínio deverá anexar a primeira via da declaração ao pagamento

e devolver a segunda via a empresa, não sedo cumprida esta exigência legal,

os pagamentos serão feitos com as devidas retenções.

3 Tipos de Gestão Condominial

As administrações condominiais identificam-se em três modalidades de

gestão: autogestão, cogestão e Síndico Profissional. Cabe aos síndicos o

exercício da autoridade para a escolha e decisão do modelo de controle e

escrituração do acervo patrimonial dos condomínios e da divulgação das

informações econômico-financeiras.

3.1 Autogestão

Autogestão é o nome dado à modalidade na qual os condôminos

administram-se por conta própria. Ela é resultado de uma determinação da

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Assembleia Geral, geralmente como medida de economia, evitando-se os

gastos com administradoras profissionais.

Autogestão é a estreita colaboração não remunerada de vários

condôminos eleitos por assembleia. Somente o síndico é isento da taxa

condominial. Esse tipo de opção, quando realizada com transparência, é a de

melhor resultado em termos de custos.

Na autogestão, o síndico condômino (quem habita o imóvel, na condição

de proprietário), tem que dividir com outros condôminos a administração, as

responsabilidades diversas e, principalmente, dispor de tempo para a execução

das tarefas e de suficiente conhecimento técnico. Caso contrário, corre-se o

risco de, ao invés de economia, gerar despesas adicionais, como a contratação

de contadores e advogados em busca de solução para questões como

rescisões trabalhistas e cobranças judiciais.

3.2 Cogestão

A cogestão é uma forma de administração do condomínio pelos próprios

condôminos, sempre em colaboração com outras pessoas, como os serviços

de um contador para gerenciamento e elaboração prático administrativo,

significa o processo de divisão das responsabilidades com profissionais

especializados, que ficam incumbidos de cuidar apenas de questões

burocráticas relativas ao condomínio.

Percebe-se que, na administração de cogestão, o síndico recorre a uma

assessoria administrativa, ou seja, partilha suas tarefas com empresas

especializadas. Neste sentido, se posta a figura do contador, a quem recai a

tarefa de elaborar a documentação contábil junto à administração do

condomínio, embora sem a transferência das responsabilidades legais.

3.3 Síndico Profissional

23

É o processo pelo qual o condomínio contrata a empresa prestadora de

serviço para assumir a função de síndico. A contratação de síndico profissional

é uma realidade atual do mercado imobiliário, mediante aprovação dos

condôminos em assembleia.

A contratação de um síndico profissional não é novidade no mundo dos

negócios e está relacionada com a qualidade, a competitividade e a

produtividade. A empresa especializada na administração, ao assumir o

condomínio como síndico traz inúmeros benefícios aos condôminos. Suas

experiências e conhecimentos permitiram um maior planejamento e controle do

condomínio, melhorando e muito o maior problema condominial, que é a

inadimplência.

O Quartier Carioca, objeto de exemplo, tem como seu síndico

profissional a APSA, onde todas as responsabilidades são do síndico

profissional, uma decisão tomada e assembleia que possibilitou toda uma

infraestrutura para a administração do condomínio.

No QC, o síndico profissional conta com um quadro de funcionários, no

qual possibilita um maior controle e agilidade nas decisões, permitindo total

imparcialidade nas decisões.

O condomínio conta com uma equipe formada por:

• Gestor Síndico;

• Gestor Infra estrutura;

• Gestor Financeiro;

• 3 assistentes na administração;

• Gerente de Áreas Comuns;

• Assistente de GAC;

• 8 Supervisores.

24

Além de todos esses funcionários, que são de responsabilidade direta do

Síndico, existem as empresas terceirizadas de segurança, limpeza,

manutenção, CFTV, rádio de comunicação dentre outras.

4 Administração do Condomínio

De acordo com o art. 1.347 do Atual Código Civil (Lei nº 10.406,

de10/01/2002) a administração do condomínio cabe ao síndico, o qual pode

transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as

funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição

em contrário da Convenção Condominial, que se destina a disciplinar o uso

dessas áreas comuns. Esta convenção deverá ser registrada no Cartório de

Registros de Imóveis.

Nota-se que o síndico pode ocupar a administração do condomínio ao

invés de delegá-la a um terceiro, mas é importante verificar se o mesmo

encontra-se inteirado das responsabilidades administrativas que envolvem tal

atividade. Por isso, é recomendável que ele seja assessorado por empresa

especializada, normalmente dotada de suporte técnico e administrativo.

Para efeitos de fiscalização, o condomínio é uma empresa sem fins

lucrativos, e embora não comercialize bens e serviços nem vise o lucro é

registrada na Receita Federal, na Previdência, no Ministério do Trabalho e

detém as obrigações contábeis, financeiras e trabalhistas previstas para

qualquer empresa. Esse acúmulo complexo de tarefas envolvidas na

administração de condomínios responde pela tendência à terceirização das

atividades anteriormente atribuídas aos próprios condôminos (síndico e

subsíndico).

Assumir a responsabilidade do cargo de síndico, independentemente de

porte residencial ou comercial, resulta, com frequência, da disponibilidade de

tempo de um indivíduo que não detém experiência em tal atividade, nem o

conhecimento mínimo para tomadas de decisões adequadas.

25

5 Síndico nos Condomínios

De acordo com Brasil (2007), o art. 1.348 do Novo Código Civil (Lei nº

10.406, de10/01/2002), o síndico é eleito pelo prazo máximo de dois anos, com

a possibilidade de reeleição, em assembleia geral ordinária, especificamente

convocada para esse fim. Torna-se assim o representante legal do condomínio.

A ele caberá a representação do condomínio em judicial ou extrajudicialmente,

nos órgãos municipais, estaduais e federais, ou em qualquer situação em que o

condomínio se envolva como réu ou como autor.

As responsabilidades que o síndico assume perante o condomínio,

inerentes ao cargo para o qual foi eleito, não podem ser ignoradas e nem

negligenciadas, portanto, não pode deixar de realizar a prestação de contas de

sua gestão, ao que teria como consequência, sujeitar-se às sanções impostas

por lei (ação de prestação de contas), por qualquer condômino.

Nota-se que o síndico precisa de um conhecimento mínimo para cumprir

suas tarefas de forma eficiente e eficaz, o que faz com que o síndico

profissional se torne opção de maior competência, levando em conta toda sua

experiência. É necessário ter em mente conceitos básicos de administração e

contabilidade, a fim de facilitar sua compreensão e guiar sua tomada de

decisão.

A gestão de um condomínio, qualquer que seja o seu porte, não está

limitada à cobrança das quotas condominiais e ao pagamento das contas

mensais. Entre as principais obrigações administrativas do condomínio, pode-

se citar a admissão e demissão de empregados, a concessão de férias, o

recolhimento de encargos trabalhistas e previdenciários, a guarda de

documentos durante cinco anos, sujeitos a fiscalização permanente (Folhas de

Pagamento, INSS e FGTS), a contabilização mensal do movimento financeiro,

o controle dos recebimentos e a baixa dos pagamentos efetuados pelos

condôminos, o recolhimento de guias e comprovações do PIS/COFINS/DUAM,

a emissão anual da DIRF, RAIS, e outros.

26

Um síndico que não detenha o conhecimento necessário à gestão do

condomínio, pode sofrer consequências desastrosas. De acordo com Avvad

(2004), competem ao síndico ainda como atribuições dentro do condomínio:

• Convocar assembleia e exercer a administração interna da edificação;

• Representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em

qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos

interesses comuns;

• Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno;

• Orientar aos condôminos que sejam cumpridas as normas estabelecidas

na convenção condominial e no regulamento interno;

• Comunicar a existência de qualquer procedimento imediatamente à

Assembleia seja administrativo ou judicial;

• Zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços

necessários;

• Cuidar do orçamento anual da receita e despesa; prestar contas à

Assembleia;

• Cobrar a taxa condominial e as multas devidas;

• Contratar o seguro da edificação.

Percebe-se que o síndico precisa estar conectado a pessoas e empresas

prestadoras de serviços que possam atender e solucionar emergências nos

diversos setores da administração condominial, quando estas vierem a ocorrer.

5.1 APRESENTAÇÃO DO SÍNDICO PROFISSIONAL

E cada vez mais comum o surgimento de impasses entre condôminos no

processo de eleição de um síndico, seja pela falta de candidatos ou pela

ausência de adesão da maioria em relação ao pretendente. Foi dessa

necessidade que surgiu a figura do “Síndico Profissional”. A contratação do

síndico que não seja morador do condomínio deverá ser decidida pela

27

Assembleia Geral, pelo prazo máximo de dois anos, com a possibilidade de

reeleição. Essa figura recebe o nome de síndico profissional, uma personagem

cuja gênese se dá na ausência de interesse de um condômino em particular

assumir a gestão do condomínio.

Esse tipo de síndico confere, dentre as vantagens já citadas, a liberação

da carga de responsabilidade civil e criminal do condômino que assume o

cargo sem experiência, a introdução de um cunho empresarial à administração

dos condomínios, cada vez mais sujeitos a diversos tipos de fiscalização

governamental. A magnitude da responsabilidade do síndico repousa no fato

de que representa uma coletividade e os seus interesses, tornando-se apto

para representá-la em judicial ou extrajudicialmente.

É neste prisma que a importância de que o síndico profissional tenha

conhecimento administrativo para exercer a função que não abrange apenas o

mero empenho na conservação e guarda das partes comuns do condomínio,

mas também a contratação de empresas e pessoas destinadas ao atendimento

e solução das possíveis emergências nos diversos setores da administração

condominial.

Outro aspecto que endossa a terceirização da atividade de síndico é que

a falta de conhecimento de gestão condominial pode culminar em prejuízos

para com as responsabilidades do síndico.

Assim, a figura do síndico profissional, com suas habilidades em gestão

condominial, acarreta vantagens pela sua isenção, reduzindo os desgastes e

vínculos emocionais que possam favorecer a qualquer morador ou funcionário;

além de que seu trabalho se dá em função da redução dos custos, da maior

geração de receita líquida, do exercício de maior controle financeiro, aí inclusas

as providências para a redução da inadimplência de taxas condominiais, e zelo

pelo cumprimento da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.

Neste sentido, ele deve participar, deliberativamente, de assembleias,

além de aperfeiçoar os processos de seleção e recrutamento de pessoal. É

também atividade do síndico profissional a implantação de processos

gerenciais, empresariais à administração do condomínio que podem

28

proporcionar, em curto prazo, uma real economia de recursos financeiros e a

valorização do patrimônio dos condôminos.

• O síndico profissional deve, dentre outras obrigações, manterem contato

direto com o contador;

• Efetuar o gerenciamento do contrato de prestação de serviços da

empresa que terceiriza a zeladoria, portaria e limpeza (se houver);

• Informar seu expediente, se diário, semanal ou quinzenal, visando à

manutenção e à conservação predial;

• Assessorar na contratação de prestadores de serviço;

• Auxiliar na escolha dos seguros, em obediência à legislação pertinente;

atender, prontamente, a todos os condôminos, independente de serem

conselheiros ou não e, principalmente, como será tratado às situações

de emergência.

Na administração do condomínio o síndico profissional terá que gerir em

conjunto com o conselho fiscal, formado por condôminos (a quantidade de

conselheiros é particular de cada convenção), estes por sua vez terão a função

de fiscalizar os trabalhos, que devem ser realizados com total transparência e

lisura.

O sucesso da gestão condominial depende muito da boa comunicação entre as

partes: o síndico profissional, a administradora (caso ela não seja o síndico) e o

condomínio (subsíndico e conselho). O síndico profissional já é uma realidade

há vários anos. Sua faixa remuneratória é variável, é calculada com base na

arrecadação ordinária ou na quantidade de apartamentos e não gera qualquer

vínculo empregatício com o condomínio.

A responsabilidade civil e criminal do condomínio passa a ser de

responsabilidade única e exclusiva do profissional contratado. Por isso, os

condôminos devem tomar a decisão mais acertada ao escolher o futuro gestor.

Os condôminos devem ter em mente que a terceirização do gerenciamento do

edifício não os isenta de suas responsabilidades, uma vez que existem

obrigações de ambas as partes e, assim, devem acompanhar os serviços

29

prestados, fornecer as informações e documentos necessários, além de

cumprir fielmente o que os termos contratuais. Desse modo, os moradores

podem, periodicamente, avaliar a qualidade dos trabalhos executados,

acompanhando os resultados e corrigi-los, se necessário.

Para que o síndico profissional se estabelecer no mercado deve ser

participativo, comunicativo, disciplinado, organizado, líder, um bom negociador

e, principalmente, administrar bem o patrimônio de terceiros, com serenidade.

Para o síndico profissional o condomínio é um cliente, ao qual ele deve prestar

o melhor serviço possível. Para isso é remunerado e será cobrado de acordo

com o contrato firmado entre as partes.

5.2 A Importância do Síndico Profissional

É comum os condôminos travarem uma verdadeira batalha para eleger

um síndico, seja porque não há candidatos ou porque o candidato não agrada

a maioria. Por lei, todo condomínio precisa ter um representante legal.

Foi da necessidade imposta por lei, de que todo condomínio tenha um

representante legal, que nasceu a figura do “Síndico Profissional”, ou como

preferem alguns, do “gestor de condomínios”. Em condomínios com muitos

problemas, onde ninguém quer assumir o cargo, ele é altamente

recomendável, desde que tenha experiência prática e teórica em

administração, algumas noções de contabilidade, recursos humanos, direito,

entre outras.

Deve ser um bom negociador pra tratar com os fornecedores, mas,

acima de tudo, ele deve ser alguém que saiba controlar a inadimplência,

mediar e pacificar conflitos. Aliás, são estes os grandes desafios do síndico

profissional: mediar conflitos e administrar bem o patrimônio dos outros, com

serenidade.

A legislação não impede a contratação de um síndico profissional,

considerando o disposto no §4º do art. 22 da Lei n.º 4.591/64, que diz: "ao

síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao

30

condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger,

salvo se a Convenção dispuser diferentemente". Assim, o síndico profissional

pode ser pessoa física ou jurídica: ou é um profissional autônomo contratado

ou uma empresa prestadora de serviços, sem vínculos trabalhistas com o

condomínio.

A estrutura administrativa do condomínio pode ser alterada com a

presença do síndico profissional, que não mora no prédio e costuma exercer a

função em vários edifícios. Entretanto, vale salientar que o síndico pode ser

pessoa estranha ao condomínio, mas o subsíndico e os conselheiros,

obrigatoriamente, devem ser proprietários e residentes. A responsabilidade civil

e criminal do condomínio passa a ser única e exclusiva do síndico profissional

contratado.

Por isso, os condôminos devem tomar a decisão correta ao escolher o

futuro gestor do condomínio. O contrato celebrado entre o síndico profissional

e o condomínio sujeita ambos às especificações acordadas. O sucesso da

gestão depende muito da boa comunicação entre as três partes: síndico

profissional, a administradora e condomínio (subsíndico e conselho)

Os condôminos devem ficar atentos que terceirizando o gerenciamento

do edifício, não estão se livrando de suas responsabilidades totalmente, uma

vez que existem obrigações de ambas as partes, e assim, terão que

acompanhar os serviços prestados, fornecer as informações e documentos

necessários, cumprir fielmente o que ficou estabelecido no contrato. Desse

modo, os moradores podem, periodicamente, avaliar a qualidade dos trabalhos

executados, acompanharem os resultados e efetuar correções, se necessário.

Atualmente, poucos condôminos se dispõem a assumir a

responsabilidade de conduzir a administração do condomínio onde moram, por

motivos os mais variados, entre eles:

• Dificuldade para compatibilizar o tempo necessário à realização de

atividades profissionais e familiares com a demanda dos assuntos do

condomínio;

31

• Hipótese de conflitos entre vizinhos, em decorrência da obrigação de

fazer cumprir as normas e regulamentos do condomínio, podendo até

mesmo gerar inimizades na esfera pessoal;

• Possibilidade, mais comum do que possa parecer, de ser acordado no

meio da noite por vizinho (a) incomodado (a) com problemas os mais

variados, desde mosquitos voando no seu (dele) apartamento até a

música de um bar ou boate próxima ao prédio que o (a) esteja

impedindo de conciliar o sono.

• A figura do síndico profissional já é realidade, por razões adversas dos

condôminos e também pela necessidade de imprimir cunho empresarial

à administração dos condomínios, cada vez mais sujeitos a diversos

tipos de fiscalização governamental.

• Outra razão para justificar a contratação de síndico profissional, é que a

simples implantação de processos gerenciais e empresariais à

administração do condomínio pode proporcionar em curto prazo uma

real economia de recursos financeiros.

6 Mercado de Condomínios

Com o crescimento do mercado imobiliário no Rio de Janeiro,

impulsionado principalmente pelas olimpíadas 2016, um dos mais estáveis

entre as capitais brasileira, estimulado pelo crescimento da demanda por

moradias tanto para atender à demanda por moradia, e pessoas que buscam

opções mais seguras para suas famílias e um local que seja facilitador, com

diversa opções eu ajudem no seu dia a dia (mercados, academias, lazer entre

outras) o ramo de administração tem tido um aumento considerável e

proporcionando uma maior estabilidade para o ramo.

Além disso, os condomínios comerciais também apresentam altas taxas

de crescimento, devido à busca por segurança e facilidade no momento das

aquisições imobiliárias. Por isso, o aumento no número de shoppings centers e

prédios de escritórios.

32

6.1 Tipos de Condomínio

O condomínio origina-se de uma edificação ou construção, que pode

apresentar-se em forma de conjunto de unidades em loteamento (ex.: casas)

ou edifício de pavimentos (ex.: apartamentos, salas, lojas, etc.) da qual

constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são

propriedade comum dos condôminos. Estes condomínios apresentam-se na

forma horizontal (casas/sobrados) ou vertical, (prédios) residencial ou

comercial.

Esse conceito de moradia articula cinco elementos básicos: segurança,

isolamento, homogeneidade social, equipamentos e serviços. A imagem que

confere o maior status (e é mais sedutora) é a da residência enclausurada,

fortificada e isolada. Um ambiente seguro no qual alguém pode usar vários

equipamentos e serviços e viver só, com pessoas percebidas como iguais. Os

condomínios horizontais e verticais constituem uma mudança no padrão

residencial urbano, cujo espaço é reorganizado, na medida em que diferentes

classes sociais passam a viver próximas umas das outras, separadas por

barreiras como os muros e as grades, com os sistemas eletrônicos de controle

e identificações.

6.1.1 Condomínio Vertical

Na visão de Avvad (2004), condomínios verticais são edifícios ou prédios

de apartamentos ou salas comerciais, pois as unidades estão construídas

umas sobre as outras (denominados por alguns "condomínios por andares").

O condomínio vertical tem unidades autônomas onde cada uma tem

identificação própria, diferente da outra, funcionando como residência

particular. Por outro lado, tem também áreas e dependências de uso comum a

todos os moradores, tais como: playground, jardim, piscina, sala de jogos, etc.

A utilização desses últimos deve ser orientada por regras estabelecidas de

33

comum acordo entre os condôminos e previamente fixadas no Regulamento

Interno.

Condomínio vertical é, cada vez mais, rima com conforto, segurança

própria, alarmes, controle de entrada e saída e, principalmente, com um estilo

de vida atual. Os aspectos variam conforme o perfil do público ao qual se

destina o empreendimento.

Neste quesito, o endereço conta muito, quando significa economia

também de tempo para o morador, ao oferecer facilidades e serviços de que

precisa, como fácil acesso a outros bairros e saídas da cidade, proximidade ao

local de trabalho, à escola dos filhos, ao supermercado, à igreja, entre outros,

reforçando o conceito de busca por uma melhor qualidade de vida.

6.1.2 Condomínio Horizontal

O conceito de condomínio horizontal é o de conjunto de casas,

sobrados, residências, construídos no mesmo plano, ou seja, um ao lado do

outro, ou com pouca distância entre si, mas dentro de um mesmo terreno, que

permite a privacidade para todos os moradores e ainda propicia toda e

qualquer atividade de lazer coletivo. (KARPAT, 2002).

A diferença dos condomínios horizontais em relação aos verticais se dá

no espaço dispensado para a localização de equipamentos de uso coletivo, tais

como praças, pista de caminhada, quadras esportivas, campo de futebol, tênis

e golfe. Nestes casos, geralmente se apresentam em grandes dimensões e um

plano de construção das casas, em espaços fechados, monitorados por

sistemas de segurança e oferecendo toda a estrutura de um estilo de vida

adequado a seus moradores.

Mais recentemente, os condomínios horizontais ou fechados começaram

a surgir como opção de moradia com mais espaço, lazer e segurança, com as

características próprias de morar numa casa, mas com o quintal partilhado com

os vizinhos.

34

6.1.3 Condomínio Comercial

O condomínio comercial é destinado a lojas ou salas comerciais que

exigem contato com o público, para atender diversos tipos de empresas,

sempre ligadas à prestação de serviços, em diferentes segmentos e com um

grau de exigência maior quanto a itens de conservação e segurança, como ar

condicionado, Internet coletiva, aluguel para o topo das antenas entre outros.

6.1.4 Condomínio Misto

O condomínio Misto é destinado a moradia e lojas ou salas comerciais,

que exigem a necessidades básicas dos moradores e de comerciantes, salas

e/ou lojas que necessitam do contato com o público, esta modalidade

normalmente tem entradas diferenciadas para ambas as necessidades, onde

os comerciantes e clientes não tem acesso a entrada residencial.

O Quartier Carioca é um modelo de condomínio misto, o mesmo conta

com 868 apartamentos e 13 lojas, onde as lojas ficam na parte inferior e na

frente de rua, maneira esta que não necessita o acesso dos funcionários e

clientes ao condomínio, que por sua vez tem duas portarias com toda a infra

estrutura para controle do acesso dos moradores, visitantes e trabalhadores,

todos devidamente cadastrados e/ou previamente autorizado.

35

CONCLUSÃO

Este estudo teve como objetivo apresentar a terceirização do síndico

profissional, suas vantagens e as responsabilidades ficais, tributárias, civis e

criminais, a tendência do mercado para os condomínios, especificando os

modelos de gestão condominial e definindo as atividades do gestor profissional,

com intuito, sobretudo de liberar a carga de responsabilidade civil e criminal do

condômino que assume o cargo sem experiência e também a necessidade de

imprimir cunho empresarial à administração da co-propriedade, cada vez mais

sujeita a diversos tipos de fiscalização governamental.

Para gerir os condomínios, a escolha e a decisão do modelo de gestão

cabem aos moradores, que muitas vezes não sabem das responsabilidades

que o síndico terá na sua gestão. Como medida de economia, evitando-se os

gastos com administradoras profissionais, a autogestão desponta como

escolha mais eficiente, consistindo na atuação do o síndico como próprio

gestor. Em seguida, a co-gestão, na qual o síndico é subsidiado por assessoria

especializada, destaca-se como a mais adotada, abarcando custos

intermediários. Finalmente, o síndico profissional, modelo segundo o qual o

condomínio contrata um prestador de serviços para executar uma tarefa que

não esteja relacionada ao seu objetivo principal, destaca-se pela eficiência

embora não pelo custo remuneratório imediato.

O síndico profissional já é uma alternativa e realidade há vários anos,

com salários baseados na arrecadação ordinária ou na quantidade de

apartamentos e sem geração de qualquer vínculo empregatício com o

condomínio.

Conclui-se que, embora os condomínios não comercializem bens e

serviços, nem visem o lucro, detém as obrigações contábeis, financeiras e

trabalhistas, para efeitos de fiscalização. São consideradas empresas, e a

decisão de partir para terceirização de um síndico profissional pode ser vista

como uma tendência, sobretudo pela liberação da carga de responsabilidade

civil e criminal do condômino que assume o cargo sem experiência e

36

seguramente a busca por uma assessoria completa para a tranquilidade do

gerenciamento condominial.

37

WEBGRAFIA

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condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em:

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http://www.planalto.gov.br

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Disponível em https://www.planalto.gov.br

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contas mensal e anual dos condomínios seja elaborada por contabilista.

Disponível em http://www.al.sp.gov.br

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Disponível na Internet: http://www.mundojuridico.adv.br

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