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CCaaddeerrnnoo ddee OOrriieennttaaeess TTccnniiccaass

EMPRESAS CONTRATADAS

AVALIAO DE IMVEIS E OUTROS BENS

COT

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1 OBJETIVO,7 2 DEFINIES,7 2.1 SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS,7 2.2 CONCEITOS,8 3 ORIENTAES,9 3.5 DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS,9 3.6 MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS

CREDENCIADAS,10 3.7 METODOLOGIAS AVALIATRIAS,10 3.8 ESPECIFICAO DAS AVALIAES,11 3.9 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO,11 3.10 PREO DE LIQUIDAO FORADA,11 3.11 AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO,11 3.11.4 AVALIAES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAO DE PAGAMENTO NO

ENQUADRVEIS NA ATIVIDADE A-301, COM NFASE PARA AS ATINENTES S OPERAES COMERCIAIS,12

3.11.5 IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO TIPO COMPLETO,12

3.11.6 AVALIAO INTERVALAR,12 3.11.7 AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS

PARA FINS DE RECUPERAO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA EMGEA,13 3.11.8 DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM

LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAES ONDE AS CARACTERSTICAS DO IMVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERSTICAS DA AMOSTRA DE MERCADO DISPONVEL,13

3.11.9 AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO IMOBILIRIO,14

3.11.10 AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO,14 3.11.11 AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO

DE BALANO,15 3.11.12 AVALIAES PARA TERCEIROS,15 3.11.13 AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG,15 3.12 AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE

AVALIAO MODELO SIMPLIFICADO,15 3.12.15 VISTORIA,16 3.12.16 INFORMAES COMPLEMENTARES,17 3.12.16.1 ESTABILIDADE E SOLIDEZ,17 3.12.16.2 VCIOS CONSTRUTIVOS,17 3.12.16.3 HABITABILIDADE,17 3.12.16.4 IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO

MODELO SIMPLIFICADO,17 3.12.17 VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS,17 3.12.17.1 VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS,17 3.12.17.2 VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS

TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS,18 3.12.18 EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS,18 3.12.19 UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL,18 3.12.20 UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS,19 3.12.21 SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES,19 3.12.22 EMPREENDIMENTOS COM 08(OITO) OU MAIS UNIDADES A COMERCIALIZAR,19 3.12.23 IMVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUO EXTRAJUDICIAL, EXECUO JUDICIAL OU

CONTRATO SUB-JDICE,20 3.12.24 AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES

EM IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CAIXA,20

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3.12.25 IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE,21

3.12.25.10 O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU TAL COMO POCA DE OUTRA AVALIAO ANTERIOR,21

3.12.25.11 TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE,21 3.12.25.12 IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA OU

APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL,22 3.12.26 ACEITABILIDADE DO IMVEL COMO GARANTIA,22 3.12.27 LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,23 3.13 PARECER TCNICO E RELATRIO TCNICO COMPLEMENTAR,23 3.14 ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS,23 3.14.10 DADOS REFERENCIAIS,24 3.14.11 CLASSIFICAO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAO E METODOLOGIAS,24 3.14.11.1 FUNDAMENTAO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANLISE

COMPARATIVA SIMPLIFICADA,24 3.14.11.2 FUNDAMENTAO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS

VARIAES DOS NVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIO DE INFLUNCIA OU DE UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS,25

3.14.11.3 FUNDAMENTAO TIPO III - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAO DE MODELO DE REGRESSO LINEAR CLSSICO OU ESPACIAL, COM O EMPREGO DE ANLISE ENVOLTRIA DE DADOS SOB DUPLA TICA EDO/DEA OU DE REDES NEURAIS ARTIFICIAIS,25

3.14.11.4 AUSNCIA DE FUNDAMENTAO,25 3.14.12 RESULTADOS,25 3.14.13 PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,26 4 PROCEDIMENTOS,26 4.1 PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS,26 4.2 COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS EDITADOS EM LAUDO MODELO

SIMPLIFICADO QUE NO ENVOLVAM ALTERAES NOS VALORES DE AVALIAO.,27 4.3 SISUPFOR E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAO DE IMVEIS,27 4.4 ART ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA,27 5 ANEXOS,27 5.1 ANEXO I - ATIVIDADES CAIXA DE AVALIAO DE BENS E ESTUDOS DE VELOCIDADE DE

VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS,28 5.2 ANEXO II - CAPA DE LAUDO TIPO COMPLETO - EMPRESAS CREDENCIADAS,30 5.2.1 ESPECIFICAES,31 5.3 ANEXO III - LAUDO DE AVALIAO TIPO COMPLETO,32 5.3.1 ESPECIFICAES,32 5.3.2 ESTRUTURA DO LAUDO:,32 5.3.2.1 IMVEL,32 5.3.2.2 OBJETIVO,32 5.3.2.3 INTERESSADO,32 5.3.2.4 PROPRIETRIO,32 5.3.2.5 OBSERVAES PRELIMINARES,32 5.3.2.6 CARACTERIZAO DA REGIO,33 5.3.2.7 CARACTERIZAO DO IMVEL,33 5.3.2.8 CONSIDERAES SOBRE O MERCADO,33 5.3.2.9 METODOLOGIA, PESQUISAS E CLCULOS,33 5.3.2.9.1 DETERMINAO DO VALOR VENAL (OU LOCATIVO),34 5.3.2.10 ESPECIFICAO DA AVALIAO,35 5.3.2.10.1 GRAU DE FUNDAMENTAO,35 5.3.2.10.2 GRAU DE PRECISO,35 5.3.2.11 CONCLUSO,35 5.3.2.12 ANEXOS DO LAUDO,35 5.3.2.12.1 LOCAL, DATA E ASSINATURAS,35 5.4 ANEXO IV- PARECER - VELOCIDADE DE VENDAS,36

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5.5 ANEXO V FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS,39 5.6 ANEXO VI - CABEALHO DE ANEXO PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,42 5.7 ANEXO VII - PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES APRESENTADAS EM FORMA DE LAUDO

MODELO SIMPLIFICADO,44 5.8 ANEXO VIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE EM PRDIO,47 5.9 ANEXO IX - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA,51 5.10 ANEXO X - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA TERRENO,55 5.11 ANEXO XI - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE EM

PRDIO,59 5.12 ANEXO XII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA,63 5.13 ANEXO XIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA

TERRENO,67 5.14 ANEXO XIV INTERVALO DE VALORES ADMISSVEIS - EXEMPLOS,71

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ALTERAES EM RELAO VERSO ANTERIOR INCLUSES: Incluso no item 2.1 SIGLAS DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS da sigla NBR. Incluso no item 2.2 CONCEITOS do conceito de Luvas. Item 3.11.6.3 Adequao NBR 14.653-2, de MAR/2011. Item 3.11.6.4 Possibilidades na definio de intervalo de valores admissveis com remisso ao Anexo XIV. Item 3.12.16.3.3 Aceitao como garantia de imveis sem habitabilidade. Item 3.12.18.2.2.2 Aceitao como garantia de imvel com rea construda com situao restritiva. Item 3.12.20.2.1 Detalhamento do item 3.12.20.2. Item 3.12.22.4.1 Empreendimento hipotecado ou alienado a outro Agente Financeiro. Item 3.12.25.11.3.1 Detalhamento do item 3.12.25.11.3. Item 3.12.26.13 e subitens - Aceitao como garantia de imveis dentro do produto Carta de Crdito FGTS

Aquisio Imvel Novo, no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Item 4.3.3 Fornecimento de informaes de venda do prprio imvel avaliando. Itens 5.2.1.3.2 Fornecimento dos intervalos de valores admissveis laudo Modelo Completo. ALTERAES: Alterao na Regulamentao Utilizada: substituio da NBR 14653-2, de JUN/2004 pela NBR 14653-2, de

MAR/2011.

Alterao de siglas e nomes de unidades: Unidade GIDUR alterada de Gerncia de Filial Apoio ao Desenvolvimento Urbano para Gerncia de Filial

Desenvolvimento Urbano e Rural.

De GICOP (Gerncia de Filial de Manuteno e Recuperao de Ativos Prprios) para GIREC (Gerncia de Filial Manuteno e Recuperao de Ativos).

De GIMAT (Gerncia de Filial Recursos Materiais) para GILOG (Gerncia de Filial Logstica). Excluso no item 2.1 SIGLAS DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS das siglas PAE e REDUR. Alterao no item 2.2 CONCEITOS do conceito de Intervalo de Valores Admissveis. Alterao dos ttulos dos itens 3.11.6 e 4.3. Item 3.8.2.3 No atribuio da condio de Parecer Tcnico aos trabalhos de avaliao, conforme NBR

14.653-2, de MAR/2011.

Item 3.11.4.1 Especificao dos tipos de garantia. Item 3.11.6.1 e subitens Ajuste na redao para melhor entendimento. Item 3.11.6.2 e 3.12.28.2 Ajuste na redao para adequao NBR 14.653-2, de MAR/2011. Item 3.11.8.2 Alterao do texto mtodo comparativo de dados de mercado para mtodo comparativo direto

de dados de mercado.

Item 3.11.9.5.3 Altera procedimentos de disponibilizao dos laudos de avaliao de empreendimentos urbanos.

Item 3.11.13.3 Alterao do texto avaliao em massa por fatores para avaliao por fatores. Itens 3.12.18.2 e 3.12.18.2.2.1 Alterao nos critrios de aceitao como garantia de imveis com rea

construda no averbada.

Itens 3.12.18.2.2.3, 3.12.19.2, 3.12.20.1, 3.12.21.3, 3.12.26.8 e 5.3.2.12.1 Ajuste na redao para melhor entendimento

Item 3.12.19.1 Alterao do texto partes de uso comercial para partes de uso residencial. Item 3.12.20.2 Alterado o subitem a que se reporta o texto. Item 3.12.26.6 Alterao em relao s restries quanto aceitao de imvel como garantia. Item 3.12.26.11 Altera as restries quanto aceitao como garantia de imvel inacabado ou em reforma. Item 3.14.10.2.2.3 No caso do fornecimento de informaes de mercado pela CAIXA, no so mencionadas

aquelas constantes no BR-ELEMENTOS.

Item 4.5.2 No obrigatoriedade de utilizao do aplicativo BR-ELEMENTOS e fornecimento de no mnimo 01 elemento amostral habilitado.

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Item 5.2.1.2 Excluso de REDUR nas especificaes da Capa de Laudo Tipo Completo. Item 5.3.2.9.1 Critrios para fornecimento de intervalo de valores admissveis nos laudos de avaliao Modelo

Completo. EXCLUSES: Item 3.11.6.2.1 Adequao NBR 14.653-2, de MAR/2011. Item 3.12.5 Informao da vida til remanescente estimada para o imvel. Item 4.5.5 Utilizao do BR-ELEMENTOS. Item 4.5.6 Utilizao do BR-ELEMENTOS. Item 4.5.7 Utilizao do BR-ELEMENTOS. Item 4.5.8 - Utilizao do BR-ELEMENTOS.

ATENDIMENTO DE DVIDAS

GIDUR de abrangncia

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CADERNO DE ORIENTAES TCNICAS DE AVALIAO DE IMVEIS E OUTROS BENS, ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

1 OBJETIVO

1.1 Estabelecer diretrizes para as atividades de avaliao de imveis e outros bens, exceto jias e objetos para penhor, assim como para os estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios no mbito da CAIXA.

2 DEFINIES

2.1 SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas; ADEMI Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio; ART Anotao de Responsabilidade Tcnica; ATTE Cdigo de atividade tcnica; BR-ELEMENTOS Aplicativo para gerenciamento de banco de dados de avaliao e dados de mercado; COA Caderno de Orientaes Administrativas; CND Certido Negativa de Dbitos; CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia; CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia; EVV Estudo de Velocidade de Vendas; EIVV Estimativa de ndice Velocidade de Vendas; VV Velocidade de Vendas; FRE Ficha Resumo do Empreendimento; GERED Gerncia Nacional de Gesto de Execuo e Controle GIDUR Gerncia de Filial Desenvolvimento Urbano e Rural; GILIE Gerncia de Filial Alienar Bens Mveis e Imveis; GILOG Gerncia de Filial Logstica; GIREC Gerncia de Filial Manuteno e Recuperao de Ativos; GIRIS Gerncia de Filial Risco de Crdito; INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial; INSS Instituto Nacional de Seguridade Social; IVV ndice de Velocidade de Vendas; JURIR Jurdico Regional; NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO; OF Ofcio; OS Ordem de Servio; PEPT Pendncia para Elaborao de Pea Tcnica prevista no COA; RFFSA Rede Ferroviria Federal Sociedade Annima; RGI Registro Geral de Imveis no Cartrio de Registro de Imveis; SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis; SIGDU - Sistema de Gesto do Desenvolvimento Urbano; SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil; SINDUSCON Sindicato das Indstrias da Construo Civil; SR Superintendncia Regional; SISUPFOR Sistema para gerao de Laudos de Avaliao Simplificados; VV Velocidade de Vendas;

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2.2 CONCEITOS Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem,

seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para determinada finalidade, situao e data;

Averbao da edificao: registro da edificao existente ou realizada sobre um terreno, na matrcula do terreno no RGI, normalmente com descrio da tipologia da edificao e suas reas. Em se tratando de empreendimentos, a descrio mais detalhada e poder abranger adicionalmente, para os empreendimentos condominiais, as fraes ideais das unidades autnomas;

Caractersticas intrnsecas do imvel: aspectos inerentes ao prprio imvel, ao seu terreno, a exemplo da rea, dimenses, posio, confrontaes assim como s benfeitorias nele existentes, a exemplo do partido arquitetnico, padro, conservao, rea, diviso interna.

Caractersticas extrnsecas do imvel: aspectos no intrnsecos do imvel ligados ao logradouro, bairro, cidade enfim, regio assim como ao contexto em que se insere em termos, por exemplo, de mercado, economia, legislao.

Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI: documento emitido pelo Cartrio de Registro de Imveis, contendo o histrico do imvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, averbaes de edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e reipersecutrias, hipotecas, alienaes fiducirias, cadeia dominial e alteraes de endereo;

Dano Fsico de Imvel: Dano constatado no imvel decorrente de vcios construtivos, ao humana delituosa ou no, omisso humana, por exemplo, em relao manuteno preventiva ou corretiva, agentes da natureza, entre outros;

Especificao da avaliao: classificao da avaliao em relao aos graus de fundamentao e preciso resultantes;

Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausncia de risco de colapso; Grau de Fundamentao: funo do aprofundamento do trabalho AVALIATRIO, da metodologia empregada e

da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;

Grau de Preciso: estabelecido quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa avaliao; Habitabilidade: pressupe a existncia de condies satisfatrias de conforto, segurana e salubridade na

edificao;

Habite-se: documento expedido pela administrao pblica local, normalmente prefeitura ou rgo competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imvel e sua conformidade com as normas e posturas locais ou conformidade com os projetos aprovados segundo as normas e posturas locais vigentes poca da aprovao, liberando o imvel para uso, inclusive no habitacional se for o caso;

Imveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo, refere-se ao conjunto dos bens para a avaliao dos quais, possuem habilitao os engenheiros civis e arquitetos;

Inovao tecnolgica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial tecnolgico em relao aos correspondentes pr-existentes no mercado quando de seu lanamento;

Intervalo de valores admissveis: faixa de valores admissveis em torno do valor de avaliao. Laudo Completo: o que contm de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR

14.653 e suas partes, com as informaes suficientes para o seu entendimento e a definio do valor do bem;

Laudo Simplificado: o que contm de forma resumida os requisitos previstos pela NBR 14.653 e suas partes; Luvas: quantia estabelecida para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao

do ponto comercial.

Matrcula no RGI: resultante da ao de documentar em um livro ou ficha no Cartrio de Registro de Imveis a descrio do imvel em termos, principalmente, de endereo e metragem, seus proprietrios e os sucessivos registros e averbaes que informam transaes, hipotecas, nus e alteraes fsicas do bem;

Memorial de Incorporao: Acervo documental do registro da incorporao em condomnio no RGI; Monitoramento de trabalhos de avaliao: o processo de monitoramento pelos profissionais do quadro, dos

trabalhos realizados pelas empresas credenciadas, ocorre em tempo real, ou seja, durante a execuo dos mesmos, objetivando a conformidade desses trabalhos com a NBR 14653 da ABNT e suas partes, com os dispositivos legais vigentes, com o presente normativo e para que no restem restries aparentes ou indcios de restries validao de seus resultados. O monitoramento feito a ttulo apenas de controle de qualidade, sem que haja, no entanto, qualquer conotao de co-responsabilidade dos profissionais monitores pela execuo dos mesmos;

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Monitor: profissional responsvel pelo monitoramento; Parecer Tcnico e Relatrio Complementar: Parecer ou Relatrio circunstanciado contendo esclarecimento

tcnico emitido por profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente em complementao a outro trabalho anterior de sua autoria;

Preo de Liquidao Forada: a quantia aufervel pela comercializao de um bem, na hiptese de uma venda compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado, sendo um dos objetivos possveis de um trabalho de avaliao e estabelecido sempre que formalmente solicitado;

Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados da CAIXA, das carreiras profissionais;

Revisionamento de trabalhos de avaliao: processo de verificao dos trabalhos terceirizados por amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento tcnico e a qualidade dos servios contratados;

Revisor: Profissional responsvel pelo revisionamento; Sistema construtivo convencional: so os que empregam materiais e tcnicas construtivas consagrados pelo

uso, normalizados pela ABNT e analisados e aprovados pela engenharia da CAIXA;

Unidade Isolada: unidade imobiliria autnoma no condominial; Unidade assemelhada: So consideradas assemelhadas unidades de mesma tipologia (a exemplo de casas,

apartamentos, salas e lotes) localizadas no mesmo prdio, condomnio ou conjunto habitacional (ou contguos);

Valor locativo de mercado: para fins do presente normativo o valor de mercado para locao, que corresponde quantia mais provvel pela qual se aluga voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente;

Valor venal de mercado: para fins do presente normativo o valor de mercado para compra/venda, que corresponde quantia mais provvel pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente;

Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficincias de projetos, de falhas na execuo da construo ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificao total ou parcialmente imprpria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imvel;

Vcios construtivos graves: so aqueles que afetam o imvel ou parte dele, prejudicando a sua estabilidade solidez e/ou condies de habitabilidade e sejam de recuperao ou correo difcil e onerosa.

3 ORIENTAES

3.1 Todos os trabalhos de avaliao CAIXA so elaborados em conformidade com a NBR 14653 da ABNT e suas partes.

3.2 A realizao das avaliaes de bens, objeto do presente documento, constitui atribuio legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia, arquitetura e agronomia.

3.3 As avaliaes e estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios objetivam subsidiar produtos, programas e operaes, tais como as operaes de crdito, renegociaes de contratos, operaes de repasse de recursos pblicos, operaes do PAC Programa de Acelerao do Crescimento, operaes patrimoniais ou de interesse patrimonial, operaes e demandas judiciais e operaes de prestao de servios a entidades externas conveniadas ou a entidades externas no-conveniadas em carter extraordinrio.

3.4 As atividades de avaliao e estudos de velocidade de vendas esto relacionadas no Anexo I e, quando contratadas junto s empresas credenciadas, so monitoradas ou revisionadas pelos profissionais do quadro.

3.5 DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS

3.5.1 Cabe aos contratantes externos ou unidades CAIXA demandantes o fornecimento da documentao para a avaliao dos imveis bem como viabilizar o acesso do avaliador s suas dependncias.

3.5.2 A documentao bsica para realizao das avaliaes de imveis a Certido de Inteiro Teor da Matrcula dos imveis no RGI.

3.5.3 Quando a documentao bsica no contiver informaes suficientes realizao do trabalho de avaliao, so solicitados s unidades demandantes projetos, memoriais descritivos, quadros do memorial de incorporao, carns de IPTU ou outros documentos complementares.

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3.5.4 Na avaliao de unidades residenciais ou comerciais em prdios condominiais, quando constatada a existncia fsica de vagas de garagem no autnomas associadas s unidades avaliadas, sem que figure explicitamente nas Certides de Matrcula a existncia da vinculao, para que possam ser realizadas as avaliaes, a vinculao das vagas comprovada atravs de outros documentos, como Conveno de Condomnio, Memorial de Incorporao, Certido de Inteiro Teor da Matrcula do Terreno contendo a averbao do Memorial de Incorporao.

3.5.5 Para as avaliaes realizadas no mbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, tal como previsto na Lei 11.483/07, quando no for possvel comprovar a dominialidade de imvel oriundo da extinta RFFSA, permitido Unio transferir a posse deste ao adquirente para posterior regularizao perante o Cartrio de Registro de Imveis.

3.5.5.1 Nesse sentido, em algumas situaes, para fins de avaliao, no existir disponvel Certido de Matrcula do Imvel objeto.

3.5.6 Em se tratando de imveis adjudicados, em execuo extrajudicial, execuo judicial ou contrato sub-jdice, as Unidades Demandantes fornecem, alm da Certido de Matrcula, sempre que possvel, cpia do laudo da ltima avaliao realizada com vistoria interna, alm de outros documentos disponveis, tais como, projetos e croquis que possam servir como subsdio na caracterizao interna do imvel, na hiptese de no viabilizao da vistoria interna do mesmo.

3.5.7 A solicitao de documentao complementar ou de esclarecimentos sobre a documentao fornecida junto s unidades CAIXA demandantes feita pelas empresas credenciadas atravs de PEPT ou solicitao formal.

3.5.8 A negativa ou demora excessiva em atender a solicitao enseja a concluso e entrega do Laudo sem a definio do valor de avaliao contendo a respectiva justificativa.

3.5.9 Em se tratando de demandas por unidades CAIXA, havendo divergncia entre o endereo constante na documentao do imvel e o verificado pelo avaliador por ocasio da vistoria, havendo a convico do avaliador de tratar-se do imvel objeto da documentao e da demanda, emitido o laudo e consignada a divergncia verificada, por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo sem definio de valor contendo a respectiva justificativa.

3.5.9.1 As unidades CAIXA demandantes, a partir da divergncia de endereo apontada pelo avaliador, investigam a situao, se preciso com consulta jurdica.

3.5.9.2 Invariavelmente identificado o imvel no laudo pelo seu endereo real verificado.

3.6 MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS CREDENCIADAS

3.6.1 Quando realizados por empresas credenciadas, so monitorados pelos profissionais do quadro os estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios urbanos, as avaliaes apresentveis atravs de laudo modelo completo, as avaliaes de imveis funcionais para alienao, alguns casos de avaliaes para terceiros, exceto EMGEA, cujo contrato admita a apresentao atravs de laudo simplificado e as avaliaes nas anlises dos pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados.

3.6.1.1 So revisionadas sob a gesto das GIDUR as demais avaliaes realizadas por empresas credenciadas apresentveis atravs de laudo modelo simplificado, em operaes tais como aquisio de unidades imobilirias, renegociao de dvida de financiamentos habitacionais, imveis adjudicados, execuo extrajudicial, execuo judicial, contratos sub-jdice, garantia de operaes da rea comercial enquadrveis na atividade A-301 e substituio de garantias habitacionais.

3.6.2 Os monitores engenheiros civis e arquitetos monitoram na ntegra os trabalhos realizados pelas empresas credenciadas, quando se tratar de estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios urbanos e de avaliaes de imveis urbanos e bens correlatos urbanos que devam ser monitoradas conforme indicadas no item 3.6.1.

3.7 METODOLOGIAS AVALIATRIAS

3.7.1 A metodologia avaliatria adotada funo basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes subsidirias obtidas.

3.7.2 Como regra, utilizado para avaliao o mtodo comparativo direto de dados de mercado.

3.7.2.1 A adoo de outra metodologia sempre justificada nos laudos de avaliao e somente admitida nos trabalhos realizados por empresas credenciadas, se houver anuncia da GIDUR.

3.7.3 Nas avaliaes onde a metodologia adotada envolva a determinao do custo de reedio ou reproduo de benfeitorias, so prioritariamente utilizadas as informaes do SINAPI.

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3.8 ESPECIFICAO DAS AVALIAES

3.8.1 As avaliaes so especificadas quanto fundamentao e preciso.

3.8.2 A fundamentao funo do aprofundamento do trabalho AVALIATRIO, metodologia, confiabilidade, qualidade e quantidade de dados subsidirios disponveis.

3.8.2.1 Todos os trabalhos de avaliao de imveis urbanos so elaborados com o objetivo de atingir o Grau de Fundamentao II, admitido, no entanto, o Grau I, dispensvel em princpio que se busque o Grau III.

3.8.2.2 Em situaes especiais, quando por algum motivo for requisitado que se busque o Grau III, a avaliao tratada de maneira diferenciada, inclusive no que tange ao clculo do seu custo, do valor de remunerao s empresas credenciadas ou de cobrana de terceiros, estimando-se o volume de horas tcnicas a ser empregado.

3.8.2.3 Nos municpios classificados como B no SIGDU-4.48 e nas situaes em que haja comprovada impossibilidade de se viabilizar pelo menos o Grau I de fundamentao, por motivos alheios vontade do avaliador, sob a responsabilidade das GIDUR, atribudo ao trabalho de avaliao o ttulo de Laudo de Avaliao de Uso Restrito, consignando-se tal situao nos campos Grau de Fundamentao/Preciso e Observaes Finais do laudo.

3.8.3 A preciso estabelecida quando possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa avaliao e depende da natureza do bem, do objetivo da avaliao, da conjuntura de mercado, da abrangncia alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.

3.9 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO

3.9.1 O Laudo de Avaliao tem validade para a data de referncia nele constante.

3.9.2 Administrativamente a CAIXA define por meio dos gestores de cada produto, programa ou operao o perodo de validade dos laudos de avaliao para sua utilizao.

3.10 PREO DE LIQUIDAO FORADA

3.10.1 O preo de liquidao forada identificado como valor presente de um fluxo de caixa, descontado ao custo de oportunidade do proprietrio do bem, observadas as peculiaridades descritas nos pargrafos seguintes.

3.10.1.1 O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absoro pelo mercado em condies normais, inclusive de preo.

3.10.1.2 A receita alocada no ltimo perodo do fluxo de caixa e corresponde ao valor de mercado do bem, identificado pelo avaliador atravs de trabalhos avaliatrios.

3.10.1.3 As despesas correspondentes aos custos de manuteno (vigilncia, gua, energia eltrica, cotas condominiais), custo de licitao e gerenciamento, impostos e outros, tambm so alocadas no fluxo de caixa.

3.10.1.4 O fornecimento das informaes quanto ao prazo esperado de comercializao, custo de oportunidade e aos valores e prazos das despesas so em princpio de responsabilidade das contratantes ou unidades CAIXA demandantes.

3.11 AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO

3.11.1 Adota-se como padro de capa de laudo e padro de laudo os constantes no Anexo II e Anexo III do presente normativo, nas avaliaes individuais de Imveis Urbanos quando elaborados pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado com a utilizao de regresso linear clssica.

3.11.1.1 Para as demais situaes so utilizados os referidos padres com as adaptaes que sejam indispensveis em funo, por exemplo, de outra metodologia empregada, da natureza e quantitativo dos bens objeto, assim como de exigncias normativas previstas nas demais partes especficas da NBR 14653.

3.11.2 As avaliaes apresentadas atravs de Laudo Completo so demandadas exclusivamente pelas GIDUR e sempre que realizadas por empresas credenciadas, so monitoradas por profissionais do quadro, observadas as disposies constantes no subitem 3.6 acima.

3.11.3 So elaborados Laudos Completos nas seguintes avaliaes: Imveis patrimoniais (aquisio, alienao, permuta, locao, atualizao de balano); Avaliaes de interesse de terceiros, a exceo das avaliaes previstas em contratos de convnios para serem enquadradas na atividade A-301 e avaliaes para Instituies de Crdito (Circular CAIXA 147/98);

Demandas judiciais, a exceo das recebidas no mbito dos processos de adjudicao, execuo extrajudicial, execuo judicial, contratos sub-jdice, envolvendo as tipologias enquadrveis na atividade A-301;

Seguro (exceto habitacional); Avaliaes de empreendimentos;

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Avaliaes tcnico-econmicas, assim identificadas as avaliaes com utilizao do mtodo da capitalizao da renda;

Imveis rurais; Mquinas e equipamentos; Instalaes industriais; reas florestais; Stios histricos; Jazidas; Outras situaes no previstas sob a responsabilidade das GIDUR.

3.11.4 AVALIAES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAO DE PAGAMENTO NO ENQUADRVEIS NA ATIVIDADE A-301, COM NFASE PARA AS ATINENTES S OPERAES COMERCIAIS

3.11.4.1 Nas avaliaes para garantia (alienao fiduciria, hipoteca, garantia fidejussria) ou recebimento em dao de pagamento no enquadrveis na atividade A-301, exceto avaliaes de empreendimentos urbanos no mbito das anlises do crdito imobilirio, o avaliador manifesta-se conclusivamente sobre a possibilidade de aceitao do imvel como garantia de operaes no mbito da CAIXA, sob os aspectos fsicos e de mercado.

3.11.4.1.1 Sempre que a manifestao for contrria aceitao do imvel como garantia, o avaliador consigna justificativa no laudo de avaliao.

3.11.4.2 Em se tratando de avaliaes de instalaes industriais, assim como de mquinas e equipamentos, determinado o valor de desmonte dos bens, ou seja, o valor apurvel pela venda das instalaes, mquinas e equipamentos desmontados.

3.11.4.2.1 Enquadra-se nesse contexto os postos de combustveis para os quais o valor de garantia corresponde ao valor do terreno com suas benfeitorias civis, somado ao valor de desmonte dos equipamentos e instalaes eletromecnicas.

3.11.5 IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO TIPO COMPLETO

3.11.5.1 Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao, a avaliao contempla a sua influncia.

3.11.5.1.1 Os subsdios ou a complementao dos subsdios a respeito do passivo ambiental, necessrios avaliao, so providenciados pelos demandantes/interessados, a partir de solicitaes feitas pelas GIDUR.

3.11.5.2 Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, so solicitados pelas GIDUR aos demandantes/interessados, subsdios que comprovem a inexistncia de passivo ambiental ou, se no for o caso, que possibilitem ao avaliador contemplar a influncia da sua existncia na avaliao.

3.11.5.3 Em se tratando de avaliaes de interesse CAIXA, havendo a constatao ou at mesmo a suspeita da existncia de passivo ambiental, o avaliador consigna no laudo de avaliao, em nvel de concluso, que o imvel somente poder se aceito como garantia se for comprovada, conforme o caso, a inexistncia ou a eliminao de passivo ambiental existente.

3.11.6 AVALIAO INTERVALAR

3.11.6.1 Quando da elaborao de laudos de avaliao modelo completo, alm do valor final, ou seja, do valor de avaliao, dever ser indicada a faixa de valores admissveis em torno do valor final. 3.11.6.1.1 A faixa de valores admitida em torno do valor final chamaremos de intervalo de valores admissveis. 3.11.6.1.2 Excluem-se desse contexto as avaliaes destinadas a balano ou atualizao de balano patrimonial e as avaliaes para terceiros. 3.11.6.2 Quando, como valor de avaliao, for adotada a estimativa de tendncia central, o intervalo de valores admissveis deve estar limitado simultaneamente ao intervalo de confiana de 80% para a estimativa de tendncia central e ao campo de arbtrio.

3.11.6.3 Quando for arbitrado valor de avaliao dentro do campo de arbtrio, no coincidente com a estimativa de tendncia central, o intervalo de valores admissveis deve estar limitado simultaneamente ao campo de arbtrio e ao intervalo em torno do valor arbitrado, com amplitude igual do intervalo de confiana de 80% para a estimativa de tendncia central.

3.11.6.4 Algumas possibilidades na definio do intervalo de valores admissveis esto ilustradas no Anexo XIV.

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3.11.7 AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS PARA FINS DE RECUPERAO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA EMGEA

3.11.7.1 As unidades padro tipo representam um grupo de unidades assemelhadas s quais possa ser atribudo um mesmo valor de avaliao.

3.11.7.2 Para avaliao das unidades padro tipo no h a obrigatoriedade de vistoria de todas as unidades por elas representadas, mas de unidades em proporo apenas suficiente para a caracterizao do padro tipo.

3.11.7.3 Na definio das unidades padro tipo e do grupo de unidades representadas, considera-se no somente aspectos intrnsecos como rea e diviso interna, mas tambm aspectos com relevante influncia nos valores, como, por exemplo, os demonstrados abaixo: Apartamentos de mesma tipologia, de frente e de fundos, podem caracterizar unidades padro distintas; Apartamentos de mesma tipologia, virados para o mar e para uma favela, caracterizariam 02 unidades padro

distintas;

Apartamentos de mesma tipologia localizados em prdios distintos de um mesmo conjunto ou condomnio, diferenciados pela existncia de problemas estruturais em alguns desses prdios, caracterizam unidades padro distintas.

3.11.7.4 As unidades que, a exceo de pequenas diferenas de rea, sejam assemelhadas nos demais aspectos considerados para efeito de avaliao, so representadas por uma mesma unidade padro tipo, desde que s mesmas possa ser atribudo um mesmo valor de avaliao.

3.11.7.5 Nas avaliaes das unidades padro tipo de empreendimentos da EMGEA, demandadas normalmente pelas GIREC junto s GIDUR, tambm so fornecidos, alm da estimativa pontual, os intervalos de valores admissveis.

3.11.7.6 Mediante solicitao e orientao formal das GIREC, na avaliao de unidades padro tipo de empreendimentos para liquidao/renegociao de contratos com incentivos especficos autorizados pela EMGEA, inclusive em se tratando de conjuntos habitacionais de casas, as unidades padro tipo so consideradas para efeito de avaliao, como se hipoteticamente as unidades por elas representadas mantivessem suas caractersticas arquitetnicas originais.

3.11.8 DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAES ONDE AS CARACTERSTICAS DO IMVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERSTICAS DA AMOSTRA DE MERCADO DISPONVEL

3.11.8.1 Como regra geral, consideram-se objetos das avaliaes os imveis a serem locados, como se adaptados estivessem necessidade dos locatrios ou futuros locatrios.

3.11.8.2 O mtodo comparativo direto de dados de mercado sempre que possvel utilizado e com a maior abrangncia possvel na contemplao do objeto da avaliao (Parte A).

3.11.8.3 No so considerados na avaliao os efeitos valorizantes das benfeitorias retornveis e das benfeitorias no retornveis que foram ou sero custeadas por atuais ou futuros locatrios, nas avaliaes para renovao contratual ou para contratao.

3.11.8.4 Quando existirem aspectos do objeto da avaliao que no possam ser abrangidos pela avaliao comparativa, via de regra por insuficincia de informaes referenciais de mercado, face atipicidade do bem a avaliar no seguimento de mercado em que se insere, calcula-se parcela complementar em separado (Parte B), para compor o valor locativo mensal global do imvel objeto (Partes A + B).

3.11.8.5 O mtodo a ser utilizado para a definio da parcela de aluguel complementar (Parte B), tecnicamente definido pelos autores das avaliaes, obedecendo-se os preceitos da NBR 14.653 e suas partes.

3.11.8.6 Para que possam ser considerados na avaliao os custos das adaptaes dos imveis, em se tratando da CAIXA e dos Tribunais, so fornecidos pelas GILOG de forma descritiva, analtica, contendo assinatura de Profissional Responsvel Tcnico e ART.

3.11.8.6.1 dispensvel a apresentao de ART sempre que a pea tcnica contendo os custos das adaptaes for de autoria de profissionais do quadro lotados nas GILOG.

3.11.8.6.2 Na informao dos custos so segregados os itens ou parcelas que foram ou sero custeados pelos futuros locatrios e pelos proprietrios dos imveis.

3.11.8.7 Quando o aluguel ou parcela complementar de aluguel forem avaliados com a utilizao de fatores de comercializao e taxas de rentabilidade, estes parmetros so inferidos no bojo dos trabalhos de avaliao.

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3.11.8.8 A soluo avaliatria descrita para determinao do valor locativo aplicvel tambm aos casos de determinao do valor venal quando existirem aspectos do objeto da avaliao que no possam ser abrangidos pela avaliao comparativa, via de regra por insuficincia de informaes referenciais de mercado, face atipicidade do bem a avaliar no seguimento de mercado em que se insere.

3.11.9 AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO IMOBILIRIO

3.11.9.1 Os trabalhos de avaliao so providenciados pelas GIDUR, elaborados primordialmente pelos profissionais do quadro ou, quando contratados, so monitorados pelos profissionais do quadro.

3.11.9.2 Os objetivos possveis so de determinao dos parmetros de mercado, representados pelos valores de avaliao e correspondentes intervalos de valores admissveis, como a seguir discriminados: De compra/venda dos terrenos (glebas ou lotes) vazios ou considerados como se vazios estivessem; De compra/venda das unidades autnomas dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem; De aluguel das unidades autnomas dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem. 3.11.9.3 Os modelos de regresso utilizados nas avaliaes so atuais ou atualizados e contemplam sempre que possvel apenas dados de imveis novos e na planta, os mais contemporneos possveis avaliao na sua data de referncia, inclusive dados do prprio empreendimento em anlise, desde que devidamente comprovados.

3.11.9.4 Sempre que restarem discrepncias entre os valores de avaliao adotados para fins de anlise e os valores propostos pelo agente construtor/incorporador, particularmente se a anlise estiver resultando na inviabilidade do empreendimento, providenciada pelas GIDUR a defesa da avaliao junto ao referido agente, de maneira sistematizada, utilizando-se terminologia, linguagem e recursos apropriados ao entendimento pelo agente e convencimento do mesmo.

3.11.9.4.1 Por outro lado, particularmente nestes casos, so oportunizadas ao agente construtor/incorporador a fundamentao e defesa de seus valores propostos, principalmente com apresentao de dados de mercado referenciais de um modo geral e dados de venda de unidades do prprio empreendimento em particular.

3.11.9.4.1.1 Os dados de mercado fornecidos, inclusive os dados de venda do prprio empreendimento, so, sempre que possvel, considerados na avaliao ou reavaliao CAIXA desde que tenham sido comprovados pelo agente ou sejam comprovados pelas GIDUR, respeitados os limites quantitativos para que no haja distoro da amostra.

3.11.9.5 As avaliaes so em princpio apresentadas em forma de Laudos tipo Completo.

3.11.9.5.1 A critrio das GIDUR, feitas as ressalvas constantes no item 3.11.9.5.3, os trabalhos de avaliao so alternativamente apresentados por meio de laudos modelo simplificado (Anexo VIII, Anexo IX e Anexo X), contendo todos os anexos necessrios para que sejam atendidos os requisitos da NBR 14653 e sejam abrangidos em termos de relatrios do modelo de regresso, pelo menos os relatrios de resultados estatsticos, tabela de dados e projees de valores.

3.11.9.5.2 Outra possibilidade, feitas as ressalvas constantes no item 3.11.9.5.3, a apresentao da avaliao atravs de uma simplificao do laudo tipo completo, que passa a ser designado como Laudo de Avaliao de Uso Restrito, desde que contenha todos os aspectos obrigatrios previstos na NBR 14653 no contemplados pelo modelo de Laudo de Anlise correspondente e sejam abrangidos, em termos de relatrios do modelo de regresso, pelo menos os relatrios de resultados estatsticos, tabela de dados e projees de valores.

3.11.9.5.2.1 A simplificao do laudo tipo completo pressupe que tenha sido considerado o objeto da avaliao tal como identificado e descrito no laudo de anlise, seja nos seus aspectos extrnsecos ou intrnsecos, inclusive em termos de registros fotogrficos, ficando os dois laudos vinculados entre si, o que consignado no laudo de avaliao.

3.11.9.5.3 Em situaes que venham a ser apontadas pela GEPAD, ser gerado ou reeditado o laudo de avaliao em modelo completo e disponibilizada cpia do mesmo ao proponente, porm, com a excluso das referncias de mercado utilizadas que no possam ser divulgadas, como por exemplo, por terem sido extradas de processos CAIXA ou terem sido obtidas mediante acordo de confidencialidade.

3.11.9.6 A possibilidade ou no de aceitao dos imveis como garantia ficar atrelada viabilidade tcnica do empreendimento e dever ser atestada pelo engenheiro e arquiteto encarregado da anlise do empreendimento como um todo, com base nos aspectos fsicos ou de projeto e em outros aspectos envolvidos, inclusive os aspectos de mercado que venham a ser apontados pelo avaliador.

3.11.10 AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO

3.11.10.1 As avaliaes para seguro contemplam os custos de reproduo e reedio das benfeitorias totais do imvel ou de partes das benfeitorias indicadas pelo solicitante para serem seguradas.

3.11.10.2 Salvo se especificado em contrrio pelo demandante, so abrangidos os equipamentos e mquinas incorporados ao imvel.

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3.11.11 AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO DE BALANO

3.11.11.1 As avaliaes de imveis patrimoniais de uso para fins de atualizao de balano objetivam o valor de mercado do imvel como um todo, o valor do terreno considerado como se vazio estivesse e o valor agregado pelas benfeitorias.

3.11.11.1.1 O valor agregado pelas benfeitorias corresponde diferena entre o valor de mercado do imvel como um todo e o valor do terreno considerado como se vazio estivesse.

3.11.11.2 Em se tratando de imveis abrangendo duas ou mais unidades autnomas integradas fisicamente e, portanto, mais de uma matrcula, avalia-se o imvel como um todo e atribui-se valor s unidades objeto das diversas matrculas de tal sorte que a soma dos mesmos corresponda invariavelmente ao valor obtido do imvel como um todo.

3.11.11.2.1 A critrio do avaliador os valores das unidades podem ser obtidos atravs das fraes ideais ou coeficientes de proporcionalidade que venham a ser estabelecidos, por exemplo, a partir de projees dos valores de mercado para as unidades como se no integradas estivessem s demais, o que for mais representativo.

3.11.12 AVALIAES PARA TERCEIROS

3.11.12.1 Os trabalhos de avaliao para terceiros so apresentados via de regra atravs de laudos tipo completo com encadernao.

3.11.12.1.1 Tal como previsto no item 3.12.27, em algumas situaes adotado o Modelo de Laudo Simplificado.

3.11.12.2 A exceo das avaliaes realizadas para a EMGEA que so demandadas s empresas contratadas diretamente pelas unidades gestoras como as GIREC e apresentadas em Laudo Modelo Simplificado, todas as avaliaes para terceiros contratadas so monitoradas pelos profissionais do quadro.

3.11.12.3 Sempre que previsto no contrato ou solicitado pelo contratante, so fornecidas cpias das ART dos trabalhos de avaliao, junto com o laudo ou a posteriori, ainda que tenham sido registradas conjuntamente com os outros trabalhos mensais em forma de ART mltipla.

3.11.12.4 Para as avaliaes realizadas no mbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, so adotados e apontados como objetivo, finalidade e proprietrio, respectivamente, determinao de valor de mercado, alienao atravs de licitao e Unio.

3.11.13 AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG

3.11.13.1 Trata-se da avaliao sistemtica de grupo de imveis distribudos espacialmente, referenciada a uma determinada data, usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem necessariamente vistoriar os imveis individualmente, com caracterizao dos mesmos, por exemplo, a partir de informaes cadastrais ou levantamentos por imagem de satlite ou aerofotos.

3.11.13.2 O mtodo recomendado o comparativo direto de dados de mercado, onde so buscados modelos de regresso linear ou de regresso espacial, representativos do comportamento de mercado para as diversas tipologias e situaes de mercado existentes.

3.11.13.2.1 A abrangncia dos modelos est atrelada preciso de resultados requerida face finalidade do trabalho e em funo da estrutura de mercado e das zonas homogneas de avaliao especficas.

3.11.13.3 Modelos de regresso linear ou de regresso espacial so utilizados tambm para a obteno de fatores como os de transposio e comercializao, a serem empregados nas avaliaes por fatores ou pelo mtodo evolutivo.

3.12 AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE AVALIAO MODELO SIMPLIFICADO

3.12.1 Laudo Simplificado o que contm de forma sucinta os requisitos mnimos previstos pela NBR 14.653-1 e 14.563-2, com as informaes suficientes para o seu entendimento, tal como os modelos constantes dos anexo VIII, Anexo IX e Anexo X.

3.12.2 Exceto nas situaes que requeiram a apresentao da avaliao em forma de laudo tipo completo, o modelo de Laudo Simplificado utilizado nas avaliaes de imveis urbanos de tipologias mais frequentes como casa, apartamento, loja, escritrio, vaga de garagem e lote residencial unifamiliar.

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3.12.2.1 So exemplos de avaliaes a serem apresentadas em forma de laudo modelo simplificado, as avaliaes nas operaes de aquisio de unidades imobilirias, renegociao de dvida de financiamentos habitacionais, execuo extrajudicial, imveis adjudicados, em execuo extrajudicial, execuo judicial ou contrato sub-jdice, garantia de operaes da rea comercial enquadrveis na atividade A-301, substituio de garantias habitacionais e avaliaes nas anlises dos pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados.

3.12.2.1.1 A exceo das avaliaes de imveis funcionais para alienao e das avaliaes nas anlises dos pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados, todas as demais modalidades de avaliaes citadas so demandadas diretamente s empresas credenciadas, pelas unidades CAIXA habilitadas a faz-lo no sistema SIGDU-4.48.

3.12.2.2 As avaliaes de imveis apresentveis atravs de laudos modelo simplificado, que sejam de destacada complexidade ou atipicidade podem por deciso das GIDUR, ser enquadradas na atividade A-302, com todas as suas implicaes, seja de prazo, custo ou apresentao por meio de Laudo de Avaliao Modelo Completo.

3.12.3 Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regresso linear, constam no Laudo Simplificado a equao estimativa e os atributos do imvel avaliando para a simulao do valor.

3.12.4 Os Laudos Simplificados so gerados em 02 vias, contendo em cada uma delas relatrio fotogrfico com pelo menos quatro fotografias coloridas, digitalizadas, internas e externas, referentes ao imvel avaliando, em tamanho e definio suficientes para a sua perfeita visualizao e, na via a ser entregue na GIDUR, tambm fornecida a documentao do imvel avaliando.

3.12.4.1 As fotografias coloridas, em nmero mnimo de quatro, contemplam pelo menos o logradouro, fachada principal e aspectos internos do imvel.

3.12.5 exceo das GIDUR, as demais unidades demandantes no podem solicitar mais de uma avaliao para o mesmo imvel, sem que tenha expirado ou esteja expirando o perodo de validade do primeiro laudo.

3.12.6 No havendo concordncia seja por parte do cliente ou da Unidade Demandante, com o contedo do laudo, com nfase para o resultado da avaliao, pode ser solicitada a reviso da avaliao nos moldes previstos no item 4.3.

3.12.6.1 Esta regra no se aplica s situaes em que so requeridos Parecer ou Relatrio Complementar ou reedio do Laudo de Avaliao com mudana de proponente e/ou agncia.

3.12.7 justificado no campo Observaes Finais sempre que ocorrer o enquadramento do estado de conservao do imvel como ruim.

3.12.8 So descritas todas as benfeitorias acessrias relevantes, tais como muros divisrios e de fechamento, com as caractersticas dos materiais de que so constitudos.

3.12.9 Para que o imvel objeto possa ser avaliado devem existir condies e subsdios que permitam ao avaliador localiz-lo/identific-lo e suficientemente caracteriz-lo.

3.12.10 Imveis inacabados ou em reforma so avaliados considerando-se o estado em que se encontram.

3.12.11 A ttulo de controle de qualidade dos trabalhos terceirizados sem monitoramento, que abrange todos os trabalhos demandados fora das GIDUR, so obrigatoriamente realizados os revisionamentos, em quantitativos no mnimo equivalentes aos previstos normativamente.

3.12.12 Todos os trabalhos de avaliao demandados pelas GIDUR so monitorados.

3.12.13 As avaliaes contemplam, sempre que possvel, a influncia dos estados de regularizao cadastral dos imveis no RGI, em seu valor de mercado.

3.12.14 No podem ser fornecidas cpias dos laudos de avaliao a clientes ou agentes externos CAIXA, exceto por determinao judicial.

3.12.15 VISTORIA

3.12.15.1 Como regra geral, o imvel avaliando vistoriado externa e internamente pelo avaliador.

3.12.15.1.1 No tendo sido viabilizada a vistoria interna do imvel por falha do interessado, caracteriza-se Vistoria Infrutfera, sendo o laudo concludo sem atribuio de valor, porm, com a caracterizao externa e fotos externas e com a citao das horas de chegada e sada do imvel, se possvel tambm nome e telefone de pessoa que possa atestar o fato.

3.12.15.2 Para vistoria com hora marcada, ocorre a espera por parte do avaliador de no mnimo 30 (trinta) minutos, para que possa ser caracterizado o no comparecimento do interessado ao local.

3.12.15.3 explicitada no laudo a data da vistoria quando a mesma no for contempornea data de referncia do laudo.

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3.12.16 INFORMAES COMPLEMENTARES

3.12.16.1 ESTABILIDADE E SOLIDEZ

3.12.16.1.1 A existncia de estabilidade e solidez est atrelada integridade estrutural dos imveis, assim como a falta de estabilidade e solidez decorre da existncia de comprometimento de elementos tais como fundaes, estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que venham ensejar riscos de desabamento das edificaes.

3.12.16.2 VCIOS CONSTRUTIVOS

3.12.16.2.1 Uma vez identificada a existncia de vcios construtivos graves, estes so descritos no tpico Informaes Complementares do Laudo de Avaliao Simplificado e contemplados em termos de relatrio fotogrfico.

3.12.16.2.2 Vcios construtivos considerados graves motivam a no aceitao do imvel como garantia.

3.12.16.3 HABITABILIDADE

3.12.16.3.1 Habitabilidade pressupe a existncia de condies de conforto, salubridade, segurana, de imediata ocupao e utilizao do imvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.

3.12.16.3.2 Para que seja considerado habitvel, uma unidade isolada inacabada ou em reforma, deve possuir pelo menos uma parte do seu mdulo principal com condies de habitabilidade.

3.12.16.3.3 No havendo outras restries, a falta de habitabilidade no enseja necessariamente a no aceitao do imvel como garantia.

3.12.16.4 IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO MODELO SIMPLIFICADO

3.12.16.4.1 Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao, o avaliador manifesta-se contrariamente aceitao do imvel como garantia e emite o laudo de avaliao sem definio de valor, com a devida justificativa no campo Observaes Finais.

3.12.16.4.2 Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, para efeito de avaliao, o imvel hipoteticamente considerado como se desprovido estivesse de passivo ambiental e o avaliador manifesta-se contrariamente aceitao do imvel como garantia, com a correspondente justificativa no campo Observaes Finais.

3.12.16.4.2.1 Uma vez comprovada pela parte interessada a inexistncia de passivo ambiental o imvel pode ser aceito como garantia e, se necessrio, revisto o laudo de avaliao com eliminao da restrio.

3.12.17 VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS

3.12.17.1 VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS

3.12.17.1.1 So fornecidas Certides de Matrcula para as vagas de garagem autnomas a serem abrangidas, conjuntamente, nas avaliaes de outras unidades condominiais como apartamentos, escritrios e eventualmente lojas.

3.12.17.1.2 Os nmeros identificadores das vagas compem a identificao do objeto da avaliao, juntamente com o nmero da unidade avaliada principal, em Laudo de Avaliao nico, como por exemplo, apartamento 403 e vaga de garagem 15.

3.12.17.1.3 Nas operaes de aquisio de unidades residenciais condominiais, normalmente apartamentos em condomnios, onde as vagas de garagem sejam autnomas e todos os proprietrios de apartamentos assemelhados possuam vaga(s) de garagem em determinadas propores, os objetos de avaliao abrangem obrigatria e conjuntamente, alm dos apartamentos, tambm vaga(s) de garagem em nmero compatvel com demais apartamentos assemelhados.

3.12.17.1.3.1 Quando esse requisito no estiver sendo atendido, solicita-se unidade demandante a incluso de vaga(s) de garagem na operao com o fornecimento de documentao complementar, para que o imvel possa ser avaliado.

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3.12.17.2 VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS

3.12.17.2.1 As vagas de garagem no autnomas vinculadas so abrangidas nas avaliaes de unidades condominiais como apartamentos, escritrios e eventualmente lojas, desde que apaream registradas documentalmente de forma explcita, seja nas Certides de Matrcula ou em outros documentos como Conveno de Condomnio ou Memorial de Incorporao.

3.12.17.2.1.1 Quando identificada por ocasio da vistoria a existncia de vagas de garagem vinculadas ao apartamento ou escritrio, e as mesmas vagas no aparecerem indicadas explicitamente na Certido de Matrcula, solicita-se unidade demandante, documentao complementar comprobatria para que o imvel possa ser avaliado.

3.12.17.2.2 No so consideradas nas avaliaes as vagas de garagem informais que no estejam formalmente documentadas, ainda que identificadas fisicamente como associadas unidade condominial avaliada.

3.12.18 EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS

3.12.18.1 Em se tratando de edificao com a rea parcialmente ou totalmente no averbada, para efeito de avaliao, considera-se, em principio, as reas efetivamente existentes, isto , terreno e construo total (reas averbadas e no averbadas) e o imvel, se no houver outras restries, passvel de ser aceito como garantia.

3.12.18.2 No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea construda no averbada que, pelas suas especificidades, sujeite o imvel no a uma possvel, mas a uma provvel interveno ou embargo pela administrao condominial e/ou pelo poder pblico.

3.12.18.2.1 Excepcionalmente o imvel pode ser aceito como garantia, quando a parte no averbada em situao restritiva no possuir vinculao estrutural com a parte ou mdulo principal da edificao, e, desde que uma eventual demolio ou sinistro da parte no averbada em situao restritiva no possa afetar ou gerar outras restries graves ao imvel como um todo, particularmente, sua parte ou mdulo principal.

3.12.18.2.1.1 Atendidos estes requisitos o laudo abrange na sua descrio, inclusive em termos de quantitativo de rea, tambm a rea no averbada em situao restritiva, porm, a mesma desconsiderada para efeito de avaliao, o que consignado no laudo.

3.12.18.2.2 Se a Matrcula no RGI contiver a averbao da existncia de construo, porm, sem a caracterizao do imvel inclusive em termos de rea construda averbada, o imvel descrito e avaliado, pelo menos em princpio, como se toda a rea construda estivesse averbada.

3.12.18.2.2.1 No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea ou parte de sua rea construda em situao restritiva, que pelas suas especificidades, sujeite o imvel no a uma possvel, mas a uma provvel interveno ou embargo pela administrao condominial e/ou pelo poder pblico.

3.12.18.2.2.2 Excepcionalmente, o imvel pode ser aceito como garantia, quando a parte em situao restritiva no possuir vinculao estrutural com a parte ou mdulo principal da edificao, e desde que uma eventual demolio ou sinistro da parte em situao restritiva no possa afetar ou gerar outras restries graves ao imvel como um todo, particularmente sua parte ou mdulo principal.

3.12.18.2.2.3 Atendidos esses requisitos, o laudo abrange na sua descrio, inclusive em termos de quantitativo de rea, tambm a rea em situao restritiva, porm, a mesma desconsiderada para efeito de avaliao, o que consignado no laudo.

3.12.18.2.3 Quando houver a necessidade por parte do demandante, eventualmente em funo do programa, de que seja realizada a avaliao do imvel, considerando-se apenas a parcela de construo averbada, a solicitao feita nos moldes previstos no item 3.12.25.12 por caracterizar situao paradigma, cujo objeto de avaliao no corresponde realidade do imvel como um todo.

3.12.18.2.3.1 J tendo sido realizada a avaliao do imvel como um todo, a demanda de avaliao considerando-se apenas a parcela de construo averbada primordialmente dirigida ao mesmo avaliador ou empresa avaliadora que realizou o primeiro trabalho.

3.12.18.2.3.2 O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente caracterizao da parcela de construo averbada.

3.12.19 UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL

3.12.19.1 As avaliaes de unidades isoladas de uso misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de uso residencial e partes de uso no residencial, devem em princpio contemplar as reas efetivamente existentes, isto , terreno e construo total (parcelas residencial e no residencial).

3.12.19.2 A existncia de parcela de uso no residencial em operaes habitacionais de aquisio, no motivo por si s para que o imvel no possa ser aceito como garantia.

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3.12.19.3 No laudo consta a descrio em separado das parcelas residencial e no residencial, inclusive em termos de rea.

3.12.19.4 Quando houver a necessidade por parte da unidade demandante, eventualmente em funo do Programa, de que seja realizada a avaliao do imvel considerando-se apenas a parcela de uso residencial, a solicitao feita nos moldes previstos no item 3.12.25.12 por caracterizar situao paradigma cujo objeto de avaliao no corresponde realidade do imvel como um todo.

3.12.19.4.1 J tendo sido realizada a avaliao do imvel como um todo, a demanda de avaliao considerando-se apenas a parcela residencial primordialmente dirigida ao mesmo avaliador ou empresa avaliadora que realizou o primeiro trabalho.

3.12.19.4.2 O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente caracterizao da parcela de uso residencial.

3.12.20 UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS

3.12.20.1 Havendo em um mesmo terreno multiplicidade de unidades habitacionais, sem que tenha havido a instituio de condomnio, apontada claramente a situao e descritas detalhadamente as unidades no Laudo e a avaliao abrange o imvel como um todo.

3.12.20.2 No havendo restries graves, com nfase para as previstas no subitem 3.12.26, o imvel, como um todo, pode ser aceito como garantia.

3.12.20.2.1 As unidades habitacionais edificadas sobre o terreno, por no constiturem unidades autnomas, no podem ser aceitas como garantia individualmente.

3.12.21 SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES

3.12.21.1 Quando o imvel tiver sido construdo com a utilizao de sistemas construtivos no convencionais ou inovadores o fato consignado no laudo com a identificao do sistema utilizado.

3.12.21.2 Para que o imvel edificado atravs de sistema construtivo no convencional ou inovador possa ser aceito como garantia, necessrio que o sistema construtivo tenha sido previamente analisado e aprovado pela engenharia CAIXA, o que atestado e divulgado pelas GIDUR s empresas credenciadas.

3.12.21.2.1 As GIDUR divulgam tambm os resultados das anlises feitas em termos de vida til das edificaes produzidas com a utilizao dos sistemas construtivos analisados.

3.12.21.3 Em qualquer hiptese o imvel avaliado normalmente, ainda que no seja possvel a utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, hiptese em que outros mtodos previstos na NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2 so adotados, desde que haja a anuncia das GIDUR.

3.12.22 EMPREENDIMENTOS COM 08(OITO) OU MAIS UNIDADES A COMERCIALIZAR

3.12.22.1 Quando no se dispuser da informao do nmero de unidades no comercializadas de um determinado empreendimento pronto, pode ser utilizado como referncia o nmero de unidades ainda no ocupadas no empreendimento, a ser verificado por ocasio da vistoria.

3.12.22.2 A definio do nmero de unidades a comercializar considera inclusive as unidades a serem produzidas ou concludas no mbito do mesmo empreendimento onde se encontra a unidade pronta avaliada.

3.12.22.3 No caso especfico de empreendimentos totalmente concludos, as unidades a comercializar so somente avaliadas, ou seja, dispensvel a anlise do empreendimento propriamente dita, pelas GIDUR.

3.12.22.4 Quando for emitida pelos Pontos de Atendimento demanda individualizada de avaliao de unidade em empreendimento com 08 ou mais unidades a comercializar, o avaliador conclui o trabalho gerando e entregando laudo sem valor de avaliao, com apontamento no campo Observaes Finais tratar-se de empreendimento pronto com mais de 08 unidades a comercializar.

3.12.22.4.1 Porm, quando for emitida pelos Pontos de Atendimento demanda individualizada de avaliao em que conste no campo Observaes da OS a informao de que o imvel a ser avaliado pertence a empreendimento hipotecado ou alienado a outro Agente Financeiro, mesmo se tratando de unidade vinculada a empreendimento pronto com 08 ou mais unidades a comercializar, o avaliador efetua o trabalho, avaliando individualmente a unidade.

3.12.22.5 A avaliao das unidades a serem comercializadas solicitada de maneira centralizada por determinado Ponto de Atendimento, atravs de uma nica demanda, porm, prevendo em termos de remunerao da empresa credenciada, que sejam gerados laudos individualizados para cada unidade abrangida.

3.12.22.6 Como documentao para a avaliao das unidades a comercializar, so fornecidas Certides de Matrcula Individuais das unidades ou Certides de Inteiro Teor de Matrcula do Terreno contendo a averbao do registro da incorporao, com descrio das reas das unidades e averbao do habite-se.

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3.12.23 IMVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUO EXTRAJUDICIAL, EXECUO JUDICIAL OU CONTRATO SUB-JDICE

3.12.23.1 Nessas situaes as Unidades Demandantes fornecem sempre que possvel, alm da Certido de Matrcula, cpia de laudo da ltima avaliao realizada com vistoria interna e outros documentos disponveis, tais como projetos e croquis, que possam servir como subsdio na caracterizao interna do imvel, na hiptese de no se conseguir vistori-lo internamente.

3.12.23.2 As avaliaes em questo so demandadas diretamente s empresas credenciadas pelas unidades gestoras das operaes, com nfase para as GILIE e GIREC.

3.12.23.2.1 Ao contrrio, as avaliaes de empreendimentos representados pelas suas unidades padro tipo so providenciadas apenas pelas GIDUR a partir da demanda de outras unidades CAIXA e so apresentadas atravs de Laudo Completo.

3.12.23.3 O avaliador informa sempre que possvel no laudo se o imvel est desocupado ou ocupado, sua forma de ocupao (cliente, inquilino, ex-muturio, invasor, entre outros), nome e telefone de contato do ocupante.

3.12.23.4 No tendo se viabilizado a vistoria interna, o avaliador caracteriza o imvel objeto atravs de situao paradigma, com base na vistoria externa, em laudos de avaliao anteriores, em aspectos internos de imveis assemelhados e em outros subsdios disponveis, consignando no campo Observaes Finais: Data e horrio da visita e o motivo da no realizao da vistoria interna; Tratar-se de avaliao com base em situao paradigma e quais foram os subsdios adotados para

caracterizao do objeto da avaliao, nos aspectos que dependiam da vistoria interna.

3.12.23.4.1 Aspectos como o estado de conservao interno, existncia de vcios construtivos, estabilidade e solidez e condies de habitabilidade so apenas inferidos com base nos subsdios disponveis.

3.12.23.4.2 Na busca da caracterizao interna, no se dispondo de subsdios suficientes para a formao de convico e no havendo indcios em contrrio, os imveis so considerados com estado regular de conservao, sem vcios construtivos graves, com estabilidade, solidez e condies de habitabilidade.

3.12.23.4.3 No so adotados como subsdios aspectos documentais que aparentemente no correspondam realidade verificada do imvel.

3.12.23.4.4 A manifestao quanto garantia nessas situaes segue as mesmas orientaes a respeito, descritas no presente normativo, e baseada nas condies gerais da situao paradigma.

3.12.23.4.5 Mesmo no sendo possvel a vistoria interna, os registros fotogrficos externos do imvel objeto compem invariavelmente o laudo de avaliao.

3.12.23.4.6 No tendo sido possvel uma mnima caracterizao do imvel por situao paradigma, pela insuficincia ou deficincia de subsdios, o laudo de avaliao gerado e entregue sem valor de avaliao, com a devida justificativa.

3.12.23.5 Em se tratando de renegociao de dvidas ou em outras situaes em que h o interesse do muturio envolvido, vale a regra geral que prev a obrigatoriedade da vistoria interna do imvel para que a avaliao possa ser realizada.

3.12.24 AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES EM IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CAIXA

3.12.24.1 Nas anlises dos pedidos de anuncia feitos por muturios junto CAIXA, para que os mesmos possam empreender reformas em imveis hipotecados ou alienados fiduciariamente, so providenciadas as seguintes avaliaes pelas GIDUR, a partir de demandas de outras unidades CAIXA, via de regra Ponto de Atendimento:

a) Avaliao do imvel considerado hipoteticamente reformado de acordo com o projeto arquitetnico e memorial descritivo apresentados;

b) Acessoriamente avaliado o imvel na pior condio de valor que venha a assumir durante a reforma, eventualmente com demolio ou comprometimento de parte ou de toda a edificao e outras benfeitorias;

3.12.24.2 No mesmo laudo de avaliao do imvel considerado reformado, apresentada no campo Observaes Finais de forma resumida a caracterizao e estimativa do valor do imvel na sua pior condio prevista.

3.12.24.3 O laudo de avaliao faz parte integrante da anlise como um todo que pode abranger outros aspectos tcnicos e pode ser materializada eventualmente em forma de laudo de anlise ou parecer tcnico, a ser encaminhado unidade demandante.

3.12.24.4 As referidas avaliaes so realizadas ou monitoradas por profissionais do quadro das GIDUR.

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3.12.25 IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE

3.12.25.1 Para avaliao do imvel considerando-o com caractersticas intrnsecas no correspondentes sua realidade, torna-se indispensvel solicitao formal pela Unidade Demandante, atravs de Ofcio ou consignando no SIGDU-4.48, no campo Observao do formulrio/relatrio de Ordem de Servio.

3.12.25.1.1 No so acatadas solicitaes manuscritas consignadas no relatrio da OS ou feitas de outras formas que no as previstas.

3.12.25.1.2 O Ofcio ou a OS contendo a solicitao passa a fazer parte integrante da avaliao e so relacionados no campo Outros Documentos do laudo de avaliao, assim como anexados na via do laudo a ser entregue na GIDUR para arquivamento.

3.12.25.2 Independentemente da situao paradigma hipottica que venha a ser indicada, o imvel objeto normalmente caracterizado em seus aspectos extrnsecos, no que se refere s suas caractersticas reais atuais, ligadas cidade, regio, logradouro e mercado em que se insere.

3.12.25.3 No laudo de avaliao caracterizado o imvel intrinsecamente como considerado para efeito de avaliao, consignando-se no campo Observaes Finais tratar-se de avaliao com base em situao paradigma, identificando-a, e quais foram os subsdios utilizados para caracterizao do objeto.

3.12.25.4 O recurso em questo destina-se a atender exclusivamente determinaes legais ou exigncias programticas, processuais de interesse exclusivo da CAIXA e nunca a interesses de clientes ou muturios.

3.12.25.5 A vistoria interna sempre que possvel realizada e pode ser ou no imprescindvel para a caracterizao dos objetos e/ou em funo do programa.

3.12.25.6 No tendo sido possvel vistoriar o imvel internamente, consigna-se no campo Observaes Finais a data e horrio da visita e o motivo da no realizao da vistoria interna.

3.12.25.7 Os registros fotogrficos, inclusive do imvel tal como se encontra, compem os laudos de avaliao, independentemente, da situao paradigma hipottica que venha a ser adotada.

3.12.25.8 Quando no viabilizada a avaliao por no ter sido possvel caracterizar-se os objetos minimamente, gerado e entregue o laudo correspondente sem valor de avaliao, com a respectiva justificativa no campo Observaes Finais.

3.12.25.9 Independentemente da situao paradigma apontada, no campo Observaes Finais so resumidamente descritas as caractersticas intrnsecas reais do imvel que tenham sido verificadas, inclusive, quanto existncia de qualquer restrio grave que venha a ser verificada, como vcios construtivos graves, falta de estabilidade, solidez ou falta de condies de habitabilidade.

3.12.25.9.1 O que motiva a anlise quanto aceitao como garantia o imvel objeto na situao paradigma e no o imvel na situao real, ainda que possua restries reais graves, as quais so descritas no laudo para subsidiar deciso dos operadores dos Produtos e Programas.

3.12.25.10 O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU TAL COMO POCA DE OUTRA AVALIAO ANTERIOR

3.12.25.10.1 Para que seja possvel a avaliao do imvel considerando-o como se hipoteticamente mantivesse atualmente seus aspectos intrnsecos originais ou da poca do financiamento ou da poca de avaliao anterior, alm da Certido de Inteiro Teor de Matrcula, as Unidades Demandantes fornecem outros subsdios que permitam ou ajudem o avaliador a caracterizar o imvel na condio hipottica solicitada, eventualmente, sem vistoria interna, se a mesma no tiver se viabilizado e no for imprescindvel.

3.12.25.10.2 Quando a situao paradigma abranger o imvel numa condio de usado poca de referncia, torna-se obrigatrio o fornecimento de laudo de avaliao anterior que o caracterize em termos de estado fsico.

3.12.25.11 TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE

3.12.25.11.1 Em algumas situaes, a partir de requisio formal da unidade CAIXA demandante, a avaliao refere-se somente ao terreno, mesmo existindo edificaes e outras benfeitorias sobre ele, devendo ser utilizados os modelos de laudos simplificados para terrenos.

3.12.25.11.2 Consta obrigatoriamente no campo Observaes Finais do laudo que a avaliao refere-se somente ao terreno, considerando-o hipoteticamente como se vazio estivesse (desprovido de benfeitorias).

3.12.25.11.3 Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, o fato relatado no laudo e a avaliao contempla dentre outros o custo de demolio, remoo e regularizao.

3.12.25.11.3.1 Nos casos em que nas benfeitorias existentes sobre o terreno, forem constatadas restries graves que comprometeriam a aceitao do imvel como um todo como garantia, o fato deve ser descrito no campo Observaes Finais do laudo.

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3.12.25.12 IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA OU APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL

3.12.25.12.1 Pode ser demandada a avaliao de imvel contendo rea de construo parcialmente no averbada, a ser considerado como se possusse apenas sua parcela de construo averbada.

3.12.25.12.2 Pode ser demandada a avaliao de imvel de uso misto residencial e no residencial, a ser considerado como se possusse apenas sua parcela de construo destinada ao uso residencial.

3.12.25.12.3 Pode ser demandada a avaliao de imvel de uso misto residencial e no residencial, contendo rea de construo parcialmente no averbada, como se possusse apenas sua parcela de construo averbada e destinada ao uso residencial.

3.12.26 ACEITABILIDADE DO IMVEL COMO GARANTIA

3.12.26.1 A manifestao tcnica quanto aceitabilidade do imvel como garantia no tem a finalidade de subsidiar o enquadramento ou aprovao do imvel em um determinado programa ou operao, mas sim informar se sob os seus aspectos de engenharia, arquitetura e mercado o imvel apresenta condies para constituir garantia real.

3.12.26.2 O profissional avaliador baseia-se para a sua manifestao, no somente nas caractersticas intrnsecas do imvel, mas tambm nos aspectos extrnsecos tais como legislao, posturas, fiscalizao, mercado.

3.12.26.3 Como regra geral considera-se infra-estrutura mnima para aceitao de um imvel edificado como garantia, a existncia de acesso ao imvel, soluo para abastecimento de gua, soluo para esgotamento sanitrio e pluvial, redes de energia eltrica e iluminao pblica.

3.12.26.4 Sob responsabilidade das GIDUR, a definio da infra-estrutura mnima exigvel pode ser flexibilizada em funo de peculiaridades regionais.

3.12.26.5 Em se tratando de terreno no h a exigibilidade de infra-estrutura mnima para que o imvel seja aceito como garantia, bastando para tanto que o mesmo possua condies de ser localizado/identificado, suficientemente caracterizado e ao mesmo exista acesso.

3.12.26.6 No so aceitos como garantia os imveis possuidores de situao restritiva grave quanto comercializao, ao comprometimento de suas condies fsicas, falta de estabilidade e solidez, ao risco de desabamento total ou parcial, existncia de vcios de construo graves e que estejam sujeitos a risco de deslizamento, desmoronamento, inundaes repetitivas, enchentes ou alagamentos, perspectiva de desapropriao, alm de outras restries possveis.

3.12.26.7 Em se tratando de unidade isolada contendo mais de um mdulo de edificao e houver situao restritiva grave apenas nos mdulos de edificao secundrios ou acessrios, sem que exista risco de afetao ou comprometimento do mdulo de edificao principal, so tambm descritos no laudo os mdulos com restries, porm, desconsiderados para efeito de avaliao, sendo o imvel como um todo aceito como garantia.

3.12.26.8 Constitui condio restritiva comercializao e no aceito como garantia frao de terreno inserida em terreno no desmembrado ou unidades habitacionais edificadas em terreno no desmembrado que no constituam unidades autnomas.

3.12.26.9 No podem constar nos laudos condicionantes para que o imvel seja aceito como garantia, devendo o avaliador manifestar-se conclusivamente sobre a questo.

3.12.26.10 Mesmo havendo a manifestao contrria aceitao do imvel como garantia, o mesmo avaliado.

3.12.26.11 Imvel inacabado ou em reforma somente aceito como garantia se a parte inconclusa ou em reforma no estiver restringindo, comprometendo ou prejudicando as demais partes do bem.

3.12.26.11.1 Em se tratando de imvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou em parte e em se tratando de imvel em reforma interna, estando por ocasio da vistoria total ou parcialmente sem seus acabamentos internos, mesmo no havendo condies de habitabilidade e inexistindo outras restries aceitao do imvel como garantia, apontada normalmente a falta de condies de habitabilidade, porm atestada a possibilidade de aceitao do imvel como garantia.

3.12.26.12 Tendo sido constatadas divergncias entre as reais caractersticas do terreno e a descrio de terreno constante na matrcula do RGI, o imvel dever ser avaliado considerando-se as caractersticas reais do terreno, porm, dever ser apontada a impossibilidade de aceitao do imvel como garantia.

3.12.26.12.1 No so restritivas aceitao do imvel como garantia e devero ser desconsideradas para efeito de avaliao as alteraes sofridas pelo terreno que possam ser revertidas por iniciativa do(s) proprietrio(s) do imvel, a exemplo de avanos em reas ou terrenos adjacentes.

3.12.26.12.2 O imvel somente poder vir a ser aceito como garantia se compatibilizadas descrio do terreno na matrcula do RGI e reais caractersticas do mesmo.

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3.12.26.13 No produto Carta de Crdito FGTS Aquisio - Imvel Novo, no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o imvel no poder ser aceito como garantia se no atender s condies e especificaes mnimas previstas no formulrio de Parecer Complementar especfico.

3.12.26.13.1 A negativa de garantia pelo no atendimento das condies mnimas constantes no Parecer Complementar deve ser assinalada no campo especfico e consignada no campo Observaes Finais do laudo de avaliao com citao dos itens no atendidos.

3.12.26.13.2 A toda demanda de avaliao pelo Ponto de Atendimento de Carta de Crdito FGTS Aquisio - Imvel Novo, no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida, corresponde uma demanda vinculada de Parecer Complementar direcionada empresa encarregada da avaliao do imvel.

3.12.27 LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO

3.12.27.1 Em municpios previamente definidos pelas GIDUR como municpios-B, assim como em outras situaes onde for comprovada pela empresa credenciada GIDUR no ser possvel a obteno de pelo menos Grau I de Fundamentao no trabalho avaliatrio, por insuficincia de informaes referenciais de mercado, utilizado o Anexo XI, Anexo XII e Anexo XIII.

3.12.27.2 Valem para o Laudo Simplificado de Uso Restrito as mesmas definies e orientaes do Laudo Simplificado, a exceo da exigibilidade de que seja atingido pelo menos Grau I de Fundamentao e que seja atendido o disposto no item B.1 da NBR-14653-2, o que consignado nos campos Grau de Preciso/Fundamentao do laudo e Observaes Finais.

3.12.27.3 A viabilidade da utilizao de regresso linear continuamente buscada pelas GIDUR e empresas contratadas nas avaliaes em municpios classificados no SIGDU-4.48 como municpios-B.

3.12.27.4 Os municpios-B, onde existirem condies para que todas as avaliaes A-301 possam ser realizadas com a utilizao de regresso linear e obteno de pelo menos Grau de Fundamentao I so reclassificados pelas GIDUR como municpios-A.

3.13 PARECER TCNICO E RELATRIO TCNICO COMPLEMENTAR

3.13.1 No existe modelo de Parecer Tcnico ou Relatrio Tcnico Complementar em funo do que, para gerao da pea tcnica, feita pelo avaliador uma adaptao do laudo tipo completo, com alterao do ttulo, eliminao dos tpicos no aplicveis ou dispensveis e outras adaptaes que sejam estritamente necessrias.

3.14 ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS

3.14.1 O Estudo de Velocidade de Vendas (EVV) de determinado empreendimento imobilirio abrange o estudo do comportamento desse empreendimento no contexto de mercado em que se insere, sob a tica do ritmo de vendas de suas unidades, que poder ser expresso em Velocidade de Vendas VV ou ndice de Velocidade de Vendas IVV.

3.14.2 A Velocidade de Vendas (VV) traduz o quantitativo de unidades imobilirias comercializadas e o ndice de Velocidade de Vendas (IVV) traduz o percentual de unidades imobilirias comercializadas referenciados no tempo.

3.14.3 No havendo indicao contrria, a VV e o IVV so considerados mensais e podem referir-se a todas as unidades do empreendimento sem distino de tipologia ou referir-se especificamente a uma ou mais tipologias imobilirias que componham o empreendimento, por exemplo, VV ou IVV de apartamentos com 01, 02, 03, 04 ou mais dormitrios, com ou sem garagem, casas de 02, 03, 04 ou mais dormitrios, com ou sem laje.

3.14.4 Para fins do presente normativo, os resultados dos EVV so designados por Estimativas de ndices de Velocidade de Vendas (EIVV), sendo que os resultados finais sero globais referentes a todas as unidades do empreendimento em anlise ou referentes a todas as suas unidades residenciais ou a todas as suas unidades comerciais, conforme o caso.

3.14.5 Nos empreendimentos compostos por mais de uma tipologia de unidade, para os quais tiverem sido obtidas EIVV especficas por tipologia, dever ser gerada a partir das mesmas, conforme o caso, o EIVV global do empreendimento, o EIVV de sua frao residencial ou o EIVV de sua frao comercial, para compor o resultado final do EVV.

3.14.6 As demandas dos EVV so feitas pelas GIRIS junto s GIDUR as quais, quando referentes a empreendimentos residenciais ou a frao residencial de empreendimentos mistos, sero atendidas no prazo mximo de 10 (dez) dias teis.

3.14.7 Somente so realizados obrigatoriamente pelas GIDUR estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios residenciais ou da frao residencial de empreendimentos mistos.

#00 COT-AVALIAES-15

Vigncia: 11/08/2011 1.0.0 24 / 71

3.14.7.1 A realizao de EVV de empreendimentos imobilirios comerciais ou a abrangncia nos EVV da frao comercial de empreendimentos mistos ficar condicionada possibilidade de obteno de informaes subsidirias pelas GIDUR.

3.14.8 Por premissa influenciam a VV os aspectos mercadolgicos, scio-econmicos, populacionais, as caractersticas intrnsecas e extrnsecas dos empreendimentos como um todo e de suas unidades em particular.

3.14.8.1 So exemplos de aspectos ou variveis influenciantes a localizao, aspectos das tipologias como rea, quantidade de dormitrios, garagem, preo, padro construtivo, condies de financiamento, qualidade, inovao e adequao do projeto do empreendimento, esforos de marketing empreendidos nas vendas, relao preo/valor de mercado, nveis de estoque e de demanda da regio de influncia, estgio da obra e porte do empreendimento.

3.14.9 Como aplicaes dos EVV, podemos citar a elaborao de fluxos de caixa de recebveis para fins de anlise do risco de crdito e no direcionamento dos produtos do Crdito Imobilirio para otimizao da aplicao dos recursos disponveis.

3.14.10 DADOS REFERENCIAIS

3.14.10.1 So referenciais para os EVV as informaes apresentadas pelas empresas proponentes do Crdito Imobilirio, atravs das FRE Ficha Resumo do Empreendimento e seus anexos, assim como as informaes de comprovao de vendas constantes nos processos do Crdito Imobilirio.

3.14.10.2 So utilizadas tambm informaes obtidas diretamente no mercado imobilirio atravs de pesquisa, a qual, se comparada pesquisa para fins de avaliao, mais complexa, na medida em que, por exemplo, no se pode obter dados de mercado de velocidade de vendas nos anncios de classificados de jornal ou anncios pela internet.

3.14.10.2.1 Feita essa constatao, torna-se recomendvel que sejam estabelecidos canais de relacionamento para a obteno das informaes com as empresas construtoras e/ou incorporadoras ou com as imobilirias que as representam nas vendas.

3.14.10.2.2 Outras fontes de dados de referncia so as entidades setoriais como SECOVI, ADEMI e SINDUSCON, cartrios de registros de imveis, prefeituras, balanos publicados pelas empresas construtoras de capital aberto.

3.14.10.2.2.1 As entidades setoriais citadas podem dispor das informaes referenciais ou at mesmo de estudos e pesquisas sobre o tema, tornando-se plenamente justificvel a viabilizao pelas GIDUR de convnios, acordos de cooperao ou outras formas de parcerias ou at mesmo a associao regional da CAIXA s referidas entidades, com representao pelas SR.

3.14.10.2.2.2 Para a associao da CAIXA s entidades, preciso que no haja qualquer implicao restritiva em termos de responsabilidades ou riscos a serem assumidos pela CAIXA, na condio de associada, ou de incompatibilidade de interesses entre as duas entidades, aspectos que so verificados pelas GIDUR e principalmente pelas JURIR.

3.14.10.2.2.3 Algumas entidades disponibilizam suas informaes para livre acesso e outras se dispem a faz-lo mediante contrapartida que pode ser, por exemplo: O fornecimento de informaes de mercado pela CAIXA; A associao da CAIXA entidade, com ou sem nus; O pagamento para acesso aos dados. 3.14.10.2.2.4 Seja na associao da CAIXA com nus ou na compra do acesso s informaes, os recursos podero ser oriundos da prpria SR mediante negociao com a mesma ou solicitados junto GEPAD.

3.14.11 CLASSIFICAO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAO E METODOLOGIAS

3.14.11.1 FUNDAMENTAO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANLISE COMPARATIVA SIMPLIFICADA

3.14.11.1.1 EVV realizado por meio de anlise comparativa simplificada das informaes de mercado disponveis, com priorizao dos empreendimentos que sejam os mais comparveis com o empreendimento em anlise, sob a tica dos diversos aspectos influenciantes.

3.14.11.1.2 Sempre que possvel so realizadas homogeneizaes e/ou feita a opo pela anlise dos IVV ou pela anlise dos VV pautada no menor grau de disperso dos dados disponveis originais ou homogeneizados.

3.14.11.1.3 O perodo de abrangncia dos dados referenciais definido em funo do dinamismo do mercado e do nvel de uniformidade das vendas mensais, podendo contemplar um nico m