CONTRATOS EM ESPÉCIE 7 Sílvio de Salvo Venosa. 7. LOCAÇÃO DE COISAS – LEI DO INQUILINATO V....

CONTRATOS EM ESPÉCIECONTRATOS EM ESPÉCIE

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DIREITO CIVILDIREITO CIVIL

Sílvio de Salvo Venosa

Sílvio de Salvo Venosa

7. LOCAÇÃO DE COISAS – LEI DO INQUILINATO

V. III 22

7.1. Espécies. Conceitos. Natureza:

– contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração,

a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas); a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a executar uma obra (empreitada).


V. III 33

– na locação de coisas, que pode ter por objeto bens móveis e imóveis, as disposições gerais do estatuto civil aplicam-se no tocante à locação de móveis e subsidiariamente às locações imobiliárias (arts. 565 a 578).


V. III 44

– segundo a definição do atual art. 565, “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”;

– a locação é contrato bilateral e comutativo, a ela sendo aplicável o princípio da exceção de contrato não cumprido dos arts. 476 e 477;

– contrato consensual porque independe da entrega da coisa para que se tenha por perfeito;


V. III 55

– o locador obriga-se a ceder a coisa, mas a tradição não é essencial ao negócio, porque não se trata de contrato real;

– constitui relação duradoura porque o decurso de tempo lhe é essencial;

– é contrato não solene porque a lei não exige forma especial, embora na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteção ao inquilino; nada impede que seja verbal;


V. III 66

– o contrato de locação pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado;

– contratado por tempo indeterminado, terminará com a denúncia das partes ou outras formas de resolução ou resilição dos contratos;


V. III 77

– o termo arrendamento é sinônimo de locação, sendo utilizado preferentemente para as locações imobiliárias rurais;

– aluguel é vocábulo destinado a representar o valor da retribuição pela locação;


V. III 88

– o locador ou senhorio é aquele que se compromete a ceder a coisa;

– do outro lado está o locatário ou inquilino, reservando-se este último termo unicamente para as locações prediais;

– os termos arrendador e arrendatário, derivados do arrendamento, são mais apropriados ao arrendamento rural.


V. III 99

7.1.1. Capacidade. Objeto. Aluguel:

– a capacidade do agente é aquela para os atos da vida civil em geral;

– situações de legitimação no condomínio, hipótese em que a coisa somente pode ser concedida em locação com o consentimento da maioria do valor dos quinhões (arts. 1.323 ss);


V. III 1010

– a Administração Pública não está inibida de dar em locação desde que devidamente autorizada por lei;

– quanto ao objeto da coisa locada, o art. 565 adverte que se trata de bem não fungível;


V. III 1111

– incumbe ao locatário restituir a coisa locada ao locador uma vez findo o contrato, nos termos do art. 569, IV;

– o preço, aluguel ou aluguer é essencial neste contrato e pode ser fixado em dinheiro ou não, e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc.


V. III 1212

7.2. Obrigações do locador e do locatáriona locação em geral:

– a principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa

(art. 566);

– no curso da locação, não pode o locador turbar o uso do locatário nem

permitir que outros o façam; o locador tem obrigação de proteger o locatário de embaraços e turbações de terceiros, respondendo também por vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 568);


V. III 1313

– obrigação sucessiva do locador é manter a coisa no estado em que foi entregue (art. 567);

– as obrigações do locatário estão descritas no art. 569;

– o desvio de uso implica infração legal da locação, autorizando o pedido de rescisão por parte do locador cumulável com indenização por prejuízos;

– pode o locador ingressar com ação para que o locatário cesse ou se abstenha do uso indevido;


V. III 1414

– o inadimplemento caracteriza infração legal da locação, autorizando a rescisão e a retomada da coisa;

– é obrigação do locatário comunicar ao locador turbações de terceiros sobre a coisa, devendo protegê-la de ataques à posse e a outros direitos;


V. III 1515

– como possuidor direto, o locatário pode defendê-la por intermédio dos interditos, inclusive contra o próprio locador, se seu âmbito de posse for afetado;


V. III 1616

– a obrigação de restituição é ínsita à locação, sendo a posse do locatário sempre precária;

– o art. 577 acolhe a sucessão causa mortis dos herdeiros e legatários do locador e do locatário na locação por tempo determinado;

– o art. 578 contém norma específica a respeito das benfeitorias e o respectivo direito de retenção;


V. III 1717

– o art. 571 não se refere ao aluguel faltante, mas é entendimento jurisprudencial que o pagamento integral pelo tempo faltante na restituição antecipada pelo locatário é excessivamente gravoso;

– as partes podem ter estipulado no contrato a obrigação de pagar o aluguel restante nessa situação de resilição antecipada pelo locatário (art. 572).


V. III 1818

7.2.1. Prazo. Alienação da coisa locada na locação em geral:

– o art. 573 dispõe acerca do término da locação pelo escoamento do

prazo determinado; a locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso;

– se deixar escoar tempo sem reclamá-la, presume-se prorrogada a

locação, pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (art. 574);


V. III 1919

– prorrogado dessa forma o contrato, a qualquer momento pode o locador resili-lo, mas nessa hipótese deve notificar o locatário para devolver a coisa (art. 575);

– a vigente Lei do Inquilinato admite a denúncia vazia imediata após o término do prazo determinado em até 30 dias de seu escoamento;

– nas locações regidas pelo Código Civil, nessa notificação, o locador arbitrará aluguel, caso a coisa não seja devolvida (art. 575);


V. III 2020

– a alienação da coisa locada rompe o contrato de locação, não ficando o adquirente obrigado a respeitar o contrato (art. 576);

– quanto ao registro, a disposição é a do § 1o do art. 576 do vigente diploma;


V. III 2121

– não havendo registro, o novo proprietário pode denunciar imediatamente a locação; se não o fizer e admitir a continuidade, assume a posição de locador, sucedendo-o;

– esse prazo de 90 dias tratado no art. 576,§ 2o, para a desocupação é o mesmo do art. 8o da Lei no 8.245/91.


V. III 2222

7.3. Locação predial. Lei do Inquilinato:

– a vigente Lei no 8.245/91 e toda a legislação emergencial anterior conhecida como do inquilinato destinaram-se a regular as locações de

imóveis urbanos;

– estão excluídos do alcance da Lei Inquilinária os bens móveis e os imóveis rurais;


V. III 2323

– conforme o art. 1o, a Lei do Inquilinato disciplina a locação de imóvel urbano;

– no art. 17 está presente a proibição da vinculação do aluguel à moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário-mínimo;

– os aluguéis de imóveis de temporada geralmente são solvidos em um único pagamento, podendo ser exigidos antecipadamente (art. 20);

– no silêncio do contrato a obrigação locatícia é quesível (art. 327).


V. III 2424

7.3.1. Locações regidas pelo Código Civil e leis especiais:

– os imóveis de propriedade do Estado (União, Estados e Municípios)

não se sujeitam a essa lei, assim como os das respectivas autarquias e

fundações são regidos pelo Decreto-lei no 9.760/46 e pelo Decreto-lei no 6.874/44;


V. III 2525

– as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos são regidas pelo Código Civil, art. 575;

– estacionamento de veículos que não sejam autônomos;

– os espaços destinados a publicidade também são incompatíveis com a lei de locação predial, dizendo-o agora o legislador expressamente;

– a Lei do Inquilinato é expressa ao excluir de seu alcance os apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados.


V. III 2626

7.3.2. Locação residencial. Hipóteses de denúncia vazia. Desfazimento da locação:

– o art. 46 estabeleceu que nas locações por escrito e com

prazo igual ou superior a 30 meses a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso;


V. III 2727

– findo o prazo e o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, § 1o);

– poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, desde que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de 30 dias para desocupação (art. 46, § 2o);


V. III 2828

– o prazo inferior subordina o locador às restrições do art. 47;

– hipótese do art. 47 refere-se ao decurso de prazo ininterrupto do contrato superior a cinco anos em que há a possibilidade de denúncia vazia;

– o inciso I do art. 47 permite a retomada nos casos do art. 9o, que diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação;


V. III 2929

– na lei, encontramos os deveres do locador no art. 22 e do locatário no art. 23;

– o locatário é obrigado não só a consentir na realização dos reparos citados, mas também a comunicar essa necessidade ao senhorio (art. 23, IV);


V. III 3030

– o art. 47 menciona, como possibilidade de denúncia justificada da locação, “a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego”;

– a retomada do imóvel para uso próprio no inciso III do art. 47;


V. III 3131

– o § 2o do art. 47 estende a possibilidade de retomada não só ao proprietário, mas também ao promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário;

– a retomada justificada no art. 47, IV;

– o inciso V do art. 47 cuida denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos.


V. III 3232

7.3.3. Locação para temporada:

– o conceito legal de locação para temporada no art. 48;

– como é exigido prazo determinado para a modalidade, há necessidade de contrato escrito;

– deve constar do instrumento a finalidade da locação, se lazer, estudos, tratamento de saúde etc.; o motivo da locação excepcionalmente

colocado nesse negócio jurídico poderá ter influência na resilição;


V. III 3333

– conforme o art. 50, findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado;

– a locação por temporada permite que o aluguel e encargos sejam recebidos antecipadamente; podem nesta ser exigidas quaisquer das formas de garantia previstas no art. 37 (fiança, caução real ou seguro de fiança).


V. III 3434

7.3.4. Locação não residencial. Ação renovatória:

– as locações não residenciais não estão sob a égide da ação

renovatória;

– quando não há a possibilidade de renovação compulsória, o contrato por

prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,

independentemente de notificação ou aviso (art. 56);


V. III 3535

– de acordo com o art. 57, o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação;

– quando o legislador passa a cuidar da locação não residencial no art. 51, o faz com relação à ação renovatória;

– o direito à renovação é disposição de norma cogente, por expressa referência do art. 45, não sendo possível a dispensa pelas partes;


V. III 3636

– a lei vigente estende a proteção renovatória às sociedades civis com fins lucrativos, como dispõe o § 4o do art. 51;

– para a renovação exige-se contrato escrito com prazo determinado, além do período de cinco anos de locação;

– a jurisprudência entende como fraudatório ao direito de renovação o contrato firmado por prazo pouco inferior a cinco anos, com o objetivo de impedir a renovação(RT 610/154);


V. III 3737

– outro requisito do art. 51 é comprovação de exercício no mesmo ramo pelo prazo de três anos; há que se provar o mesmo ramo de atividade;

– há possibilidade de cessionários ou sucessores da locação utilizarem-se da ação renovatória, do mesmo modo que essa ação pode repercutir para o sublocatário (§ 1o do art. 51; Súmula 482/STF);


V. III 3838

– estando o prédio integralmente sublocado, somente o sublocatário tem legitimidade para a renovação;

– na sublocação parcial, a renovatória proposta pelo sublocatário em face do sublocador, o contrato tem de ser examinado à luz do que dispõe o parágrafo único do art. 71;


V. III 3939

– no contrato firmado por integrante de sociedade, dispõe o § 2o do art. 51 que terá direito a renovação tanto a pessoa natural, que firmou originalmente o contrato, quanto a empresa que veio a existir ou já existia;

– o prazo para a propositura da renovatória é decadencial.


V. III 4040

7.3.4.1. Oposição à Pretensão de Renovação:

– o art. 52 da lei enumera as situações que permitem ao locador

opor-se à pretensão de renovação;

– o inciso II do art. 52 reporta-se à utilização do imóvel pelo locador “ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou

descendente”;


V. III 4141

– o mesmo ramo de comércio vedado na retomada;

– o locatário terá direito a indenização do § 3o desse artigo no caso de desvio de uso;

– o § 2o do art. 51 estabeleceu que nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II, isto é, utilização para uso próprio ou de pessoa jurídica relacionada;

– as hipóteses de oposição material ao pedido de renovação devem ser vistas em conjunto com o art. 72.


V. III 4242

7.3.4.2. Rescisão do Contrato de Locação de Hospitais, Estabelecimentos de Saúde e de Ensino:

– o art. 53 estabelece condições especiais para a rescisão de contrato

de locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público;


V. III 4343

– todas as hipóteses de despejo nessas modalidades de locação são de denúncia cheia e dispensam notificação prévia, podendo, no entanto, a exigência de notificação constar do contrato.


V. III 4444

7.3.4.3. Locação Destinada a Titulares de Pessoa Jurídica em Razão do Exercício da Função:

– o art. 55 considera não residencial a locação feita a pessoa

jurídica, destinando-se o imóvel ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou

empregados.


V. III 4545

7.3.5. Extinção de usufruto e de fideicomisso:

– a extinção do usufruto ou do fideicomisso por si só não rompe o contrato de locação (art. 7o);

– a permissão legal à retomada pelo nu-proprietário e pelo fideicomissário

não anuentes na locação.


V. III 4646

7.3.6. Alienação de imóvel durante a locação:

– a alienação do imóvel durante a locação permite a

denúncia do contrato, conforme disciplina o art. 8o.


V. III 4747

7.3.7. Morte do locador e do locatário:

– morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10), não desaparecendo a relação ex locato;

– o espólio, com personalidade processual, possui legitimidade para propor ações locativas, bem como para

pedir o imóvel para uso de um dos herdeiros (RT 613/153, 572/216,

JTACSP 72/173, 11/351);

– o contrato de locação, especialmente o residencial, é intuitu familiae,

sendo a locação por prazo determinado ou não.


V. III 4848

7.3.7.1. Separação e Divórcio do Locatário:

– consoante o art. 12, ocorrendo separação judicial, separação de fato, divórcio ou rompimento de sociedade em união estável, a locação prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.


V. III 4949

7.3.8. Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel:

– a lei proíbe a transferência do contrato de locação e a cessão e sublocação do imóvel sem o consentimento expresso do locador;

– o art. 13 exige a manifestação de vontade prévia e por escrito do locador para cessão, sublocação e empréstimo, mostrando-se ineficaz o

consentimento tácito.


V. III 5050

7.3.9. Sublocação:

– o art. 14 da lei inquilinária manda aplicar às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações;

são aplicáveis as regras atinentes ao direito material e processual do inquilinato;

– o âmbito da sublocação é limitado pelo contrato-base, o contrato derivado

só pode abranger materialmente, no máximo, o imóvel objeto da locação;

– a sublocação não consentida expressamente dá margem à rescisão do

contrato de locação.


V. III 5151

7.3.10. Aluguel. Ação revisional:

– o contrato de locação predial é dirigido pelo Estado, assumindo o valor do aluguel importância fundamental na política e economia oficiais;

– o art. 18 permite que as partes fixem a qualquer momento novo

valor locativo;

– o art. 19 estabelece o fundamento da ação revisional;


V. III 5252

– no art. 22, encontram-se as obrigações do locador;

– o locador deve “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado” (art. 22, II);

– o locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV);

– compete ao locador “fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica” (art. 22, VI);


V. III 5353

– o locador deve arcar com as despesas de administração imobiliária (art. 22,VII);

– a lei fixa a obrigação do locador no pagamento de impostos e taxas, e ainda prêmio de seguro complementar contra fogo (art. 22, VIII);

– compete também ao locador “exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas” (art. 22, IX).


V. III 5454

7.3.11. Direitos e deveres do locador:

– o art. 22, X, determina que o locador arque com as “despesas

extraordinárias de condomínio”.


V. III 5555

7.3.12. Direitos e deveres do locatário:

– o rol de deveres do locatário está enumerado no art. 23;

– não basta o simples pagamento. Cumpre que seja pontual e não moroso,

aliás como toda obrigação (art. 23, I);

– o locatário pode “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza

deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu” (art. 23, II);


V. III 5656

– o imóvel deverá ser entregue finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III);

– o locatário deve levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros (art. 23, IV);


V. III 5757

– também compete ao locatário “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes e prepostos” (art. 23, V);

– o locatário não pode “modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador” (art. 23, VI).


V. III 5858

7.3.13. Direito de preferência:

– no tocante à preferência do inquilino, a lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada, que pode fazer romper a locação, como também facilitar a permanência do locatário no imóvel, sua moradia ou seu comércio;


V. III 5959

– aplica-se às locações residenciais e não residenciais;

– o art. 27 da Lei do Inquilinato dispõe que o direito de preempção ou preferência cabe nos casos de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel locado;

– o locatário terá preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros;


V. III 6060

– o parágrafo único exige que a comunicação ao locatário contenha a descrição de todas as condições da venda;

– será nula, conforme o art. 45, qualquer cláusula visando elidir esse direito do locatário;

– o locatário tem prazo de caducidade de 30 dias para manifestar sua aceitação integral à proposta (art. 28);

– o art. 33 diz respeito aos direitos do locatário preterido na preferência;


V. III 6161

– o registro do contrato confere eficácia real ao contrato, permitindo que o locatário se torne proprietário do imóvel;

– se o locatário for desrespeitado no direito de preferência, não havendo registro, ou sendo este ineficaz, resta o direito obrigacional de pedir perdas e danos, como estabelecido na primeira parte do art. 33;

– o art. 34 da lei ressalva a preferência do condômino sobre a do locatário (art. 632 do Código Civil).


V. III 6262

7.3.14. Benfeitorias:

– a regra geral determina que as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, permitindo direito de retenção (art. 35);

– as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser

levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36);


V. III 6363

– na conceituação tripartida, benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, aplicam-se os princípios estudados na parte geral, bem como as noções dos arts. 516 e 517 do Código;

– é matéria dispositiva entre as partes, permitindo a lei que cláusula expressa negue indenização a qualquer classe de benfeitorias, assim como o direito de retenção;

– o adquirente do imóvel locado não está obrigado pelas benfeitorias realizadas pelo locatário. Assim dispõe a Súmula 158 do Supremo Tribunal Federal.


V. III 6464

7.3.15. Garantias locatícias:

– a Lei do Inquilinato especifica três modalidades de garantia:

caução, fiança e seguro de fiança locatícia; apenas uma

dessas garantias é permitida (art. 37);

– o art. 38 admite a caução em bens móveis e imóveis;


V. III 6565

– a publicidade desses atos será alcançada pelo registro público, em cartório de títulos e documentos para os bens móveis, e no registro imobiliário para os imóveis;

– a caução em dinheiro fica limitada ao valor de três meses de aluguel (art. 38, § 2o) e será depositada em caderneta de poupança especialmente regulamentada;


V. III 6666

– qualquer que seja a modalidade de caução real, há que se ter em mente que se constitui em garantia da locação e não em pagamento antecipado, não podendo o locador, sem atuação judicial, lançar mão desses valores para quitação de aluguéis e encargos;

– para que a caução real ou fidejussória ou o seguro sejam limitados, é necessário expressa disposição contratual (art. 39);

– o art. 40 elenca sete hipóteses nas quais o locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia.


V. III 6767

7.3.16. Penalidades decorrentes da locação:

– o legislador da Lei no 8.245/91 dispõe sobre as penalidades

criminais e civis em conjunto, nos arts. 43 e 44;

– no ordenamento inquilinário vigente, foram ampliadas as punições;

– os fatos delituosos previstos na lei aplicam-se a qualquer das modalidades de locação: residenciais,

não residenciais e para temporada.


V. III 6868

7.3.17. Nulidades no contrato de locação predial:

– no art. 45, a nulidade de cláusulas que visem elidir os objetivos da lei

inquilinária;

– a Lei do Inquilinato objetiva: prorrogação automática dos contratos de

locação residencial, de acordo com o art. 47; direito à renovação dos contratos de imóveis não residenciais protegidos anteriormente pela Lei de Luvas, com a conseqüente proibição de qualquer pagamento para essa renovação.


V. III 6969

7.3.18. Direito processual do inquilinato:

– a Lei do Inquilinato vigente optou por regular de forma mais ampla

os processos derivados da locação predial nos arts. 58 ss, aplicando-se subsidiariamente o CPC;

– os processos não se paralisam nas férias forenses e as citações e notificações podem ser

efetuadas por correspondência e, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, mediante telex ou fac-símile, além das formas processuais ordinárias;


V. III 7070

– a atribuição de efeito unicamente devolutivo nas respectivas sentenças das ações de despejo, de consignação em pagamento de aluguel e acessórios, revisionais e renovatórias;

– nas ações de despejo, a lei permite a execução provisória mediante a prestação de caução, de acordo com o art. 64.

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