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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS – CEJURPS CAMPUS ITAJAÍ CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA – NPJ SETOR DE MONOGRAFIAS

CONDOMÍNIO HORIZONTAL OU EDILÍCIO: DESPESAS CONDOMINIAIS DAS ÁREAS COMUNS DE USO

EXCLUSIVO

LUIS CARLOS FERMINO JUNIOR

Itajaí/SC, 06/06/2011

DECLARAÇÃO

DECLARO QUE A MONOGRAFIA ESTÁ APTA PARA DEFESA EM BANCA PÚBLICA EXAMINADORA

ITAJAÍ, ____ DE ____________ DE 2011.

________________________________ Professor(a) Orientador(a)

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS – CEJURPS CAMPUS ITAJAÍ CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA – NPJ SETOR DE MONOGRAFIAS

CONDOMÍNIO HORIZONTAL OU EDILÍCIO: DESPESAS CONDOMINIAIS DAS ÁREAS COMUNS DE USO

EXCLUSIVO

LUIS CARLOS FERMINO JUNIOR

Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel

em Direito. Orientador: Professor Msc. Jefferson Custódio Prósp ero

Itajaí/SC, 06/06/2011

AGRADECIMENTO

Agradeço, primeiramente, aos meus Pais, pois, devido a eles, esta etapa é cumprida. Agradeço ao

meu orientador por ter me auxiliado no desenvolvimento deste trabalho e a todos que, direta

ou indiretamente, me ajudaram e apoiaram nesta caminhada.

DEDICATÓRIA

Dedico este trabalho aos meus Pais, que, por muitas vezes, se sacrificam com o fim de exercer o

verdadeiro significado das palavras “Pai” e “Mãe”. Também, aos meus caros e festejados amigos

conquistados durante o curso

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte

ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do

Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de

toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Itajaí/SC, 06/06/2011

Luis Carlos Fermino Junior Graduando

PÁGINA DE APROVAÇÃO

A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale do

Itajaí – UNIVALI, elaborada pelo graduando Luis Carlos Fermino Junior, sob o título

Condomínio Horizontal ou Edilício: despesas condominiais das áreas comuns de uso

exclusivo, foi submetida em 06/06/2011 à banca examinadora composta pelos

seguintes professores: Professora Msc Fernanda Sell Couto Goulart, Professora Msc

Marisa Schmidt Siqueira Mendes e Professor Msc Jefferson Custódio Próspero, e

aprovada com a nota ___ (______).

Itajaí/SC, 06/06/2011

Professor Msc Jefferson Custódio Próspero Orientador e Presidente da Banca

_________________________________ Coordenação da Monografia

SUMÁRIO

RESUMO......................................................................................... VIII

INTRODUÇÃO ....................................................................................9

CAPÍTULO 1 ......................................... ............................................12

O CONDOMÍNIO...............................................................................12

1.1 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA................... ........................................ 12

1.2 CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO OU PROPRIEDADE HORIZONTAL............... 15

1.2.1 SÍNTESE HISTÓRICA................................................................................. 15 1.2.1.1Histórico legislativo brasileiro ............ ...............................................................17

1.3 CONCEITO E DENOMINAÇÃO......................... ............................................ 19

1.4 NATUREZA JURÍDICA.............................. .................................................... 21

1.5 OBJETO DO CONDOMÍNIO........................... ............................................... 23 CAPÍTULO 2 ......................................... ............................................26

DO EXERCÍCIO EM CONDOMÍNIO..................................................26

2.1 DA INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO.... ........................ 26

2.1.1 DA ESPECIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO............................................................... 27

2.2 DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO..................... ...................................... 29

2.3 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS .............................................. 36

2.4 DAS PARTES PRIVATIVAS OU EXCLUSIVAS E DAS PARTE S COMUNS 42

2.5 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO HORIZONTAL ........... ............................ 46 CAPÍTULO 3 ......................................... ............................................50

vii

DAS DESPESAS ....................................... .......................................50

3.1 DO CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA ................ .................................... 50

3.2 DA RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS............. .............................. 52

3.3 DAS DESPESAS ORDINÁRIAS........................ ............................................ 55

3.4 DAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS................... ..................................... 58

3.5 DAS DESPESAS RELATIVAS AS ÁREAS COMUNS DE USO E XCLUSIVO60 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................... ...............................67

REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS...................... .....................70

RESUMO

A presente monografia tem por objeto a questão das despesas

das áreas comuns de uso exclusivo nos denominados c ondomínio edilício : um

estudo a partir da doutrina e legislação buscando definir a quem pertence a

obrigação condominial de suportar as despesas relativas as áreas comuns. Para

tanto, buscou-se na doutrina as naturezas jurídicas tanto do instituto do Condomínio

Edilício ou Horizontal, como de suas partes e despesas inerentes. Procura, também,

definir a forma de regulamentação para atribuição dos obrigados a arcar com tais

despesas, enfocando as diferenças existentes entre elas e a quem elas atingem. Por

fim, propõe o presente trabalho, esclarecer a quem recai a obrigação de suportar as

despesas desprendidas às áreas que, em tese, a todos aproveita, contudo, apenas

por alguns são utilizadas.

INTRODUÇÃO

A presente Monografia tem como objeto as despesas

condominiais das áreas comuns de uso exclusivo.

O seu objetivo é geral é investigar, analisar e determinar a

quem compete a responsabilidade sobre as despesas comuns de uso exclusivo nos

condomínios edilícios, sendo este trabalho um requisito parcial à obtenção do grau

de Bacharel em direito, submetido à Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI.

Importante esclarecer, neste momento, que as categorias

fundamentais para a monografia, bem como os seus conceitos operacionais serão

apresentados no decorrer da monografia.

Com efeito, pretende-se, com este trabalho, delimitar a

responsabilidade dos proprietários de unidades imobiliárias, dispostas em

condomínio edilício, sobre as despesas que estes devem suportar, determinando a

quantia que cabe a cada um, evitando enriquecimento de um em detrimento de

outro.

Para tanto, principia–se, no Capítulo 1, tratando de apresentar

as linhas gerais da propriedade horizontal ou edilícia, diferenciando-a do

Condomínio Geral. Apresenta também, uma breve sinopse histórica da sua

existência bem como seu reconhecimento legal.

Prosseguindo e encerrando o capítulo, se apresenta os

conceitos e as denominações, bem como a natureza jurídica e o objeto deste

instituto.

No Capítulo 2, tratar-se-á de apresentar a criação, o

nascimento do condomínio edilício no âmbito jurídico, bem como as relações de

vizinhança e sua regulamentação interna, trazendo os direitos e deveres que do

condomínio horizontal se aproveitam.

10

Encerra-se o capítulo apresentando as formas legais existentes

para extinção deste tipo de propriedade.

No Capítulo 3, tratar-se-á de apresentar propriamente as

despesas condominiais: seu conceito e natureza jurídica, bem como os tipos de

despesas existentes na propriedade horizontal

Por fim, se explana a responsabilidade dos condôminos para

suportar tais despesas, enfatizando-se aquelas destinadas as áreas de acesso livre

a todos, mas que apenas alguns aproveitam.

O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as

Considerações Finais, nas quais são apresentados pontos conclusivos destacados,

seguidos da estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões sobre o

Condomínio Edilício.

Para a presente monografia foram levantadas as seguintes

hipóteses:

1ª Hipótese: O condomínio edilício ou horizontal se compõe de

suas diversas unidades com proprietários diversos, sendo exercida uma comunhão

entre eles sobre o bem.

2ª Hipótese: Após a constituição do condomínio a Convenção e

o Regimento Interno regularão os direitos e deveres dos condôminos delimitando a

destinação de suas áreas, bem como a forma de utilização e sua manutenção.

3ª Hipótese: Os condôminos devem arcar com as despesas

que lhe sejam inerentes, ante individualização das despesas relativas ao seu

sustento e sua família não devendo arcar com as facilidades e luxos dos demais,

mesmo que na mesma estrutura física.

Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de

Investigação1 foi utilizado o Método Indutivo2, na Fase de Tratamento de Dados o

1 “[...] momento no qual o Pesquisador busca e recolhe os dados, sob a moldura do Referente

estabelecido [...]. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. 11 ed. Florianópolis: Conceito Editorial; Millennium Editora, 2008. p. 83.

2 “[...] pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção

11

Método Cartesiano3, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente Monografia

é composto na base lógica Indutiva.

Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as Técnicas

do Referente4, da Categoria5, do Conceito Operacional6 e da Pesquisa Bibliográfica7.

ou conclusão geral [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 86.

3 Sobre as quatro regras do Método Cartesiano (evidência, dividir, ordenar e avaliar) veja LEITE, Eduardo de oliveira. A monografia jurídica . 5 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p. 22-26.

4 “[...] explicitação prévia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o alcance temático e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa.” PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 54.

5 “[...] palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia.” PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 25.

6 “[...] uma definição para uma palavra ou expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 37.

7 “Técnica de investigação em livros, repertórios jurisprudenciais e coletâneas legais. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 209.

CAPÍTULO 1

O CONDOMÍNIO

1.1 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

Inicialmente insta explicar, genericamente, o instituto jurídico

denominado de condomínio, o qual, de certa forma, a priori, afronta premissa da

propriedade, pois esta é vinculada ao princípio da exclusividade sobre o bem ou

coisa, diferentemente do condomínio, pois este, como se verá adiante, caracteriza-

se pela singularidade do bem e pluralidade dos proprietários.

Nos dizeres de Arnaldo Rizzardo, expondo este entrave que

dificultou a explicação deste instituto: “(...)um dos principais atributos da propriedade

é a exclusividade, que confere ao proprietário o direito de opor-se a que uma pessoa

retire da coisa as utilidades que a mesma oferece”.8

Restava-se consolidado que um bem pertencia por inteiro a

seu dono e que ninguém poderia limitar o direito de propriedade. Ainda, restava-se

definido que “(...)o caráter da exclusividade é assim da essência do domínio, donde

vem que a coisa própria não pode ser ao mesmo tempo, alheia”.9

Contudo, com a evolução do direito, surgiu a noção de divisão

da propriedade, consagrando que “(...) a várias pessoas é permitido a propriedade

comum e exclusiva em seu favor frente a estranhos”.10

Nas palavras de Maria Helena Diniz

Determinado direito pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, caso em que se configura a comunhão. Se recair tal

8 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas : Lei nº 10.406, de 10.01.2002. Rio de Janeiro: Forense,

2004. p. 575. 9 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . 2. ed. Rio

de Janeiro: Renovar, 2007. p. 7-8. 10 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . Rio de Janeiro: Forense,

2004. p. 575.

13

comunhão sobre um direito de propriedade tem-se, na concepção de Bonfante, o condomínio ou compropriedade, a que Clóvis considerou como um estado anormal da propriedade; uma vez que, tradicionalmente, a propriedade pressupõe assenhoreamente de um bem com exclusão de qualquer outro sujeito, a existência de uma co-titularidade importa uma anormalização de sua estrutura.11

Explica Arnaldo Rizzardo:

Concebe-se daí o condomínio quando uma coisa pertence a diversos proprietários e fica na indivisão, recaindo o direito de cada proprietário sobre o conjunto, e não sobre a porção determinada da coisa. A propriedade de um bem pertence pro indiviso a várias pessoas.

Por outras palavras, a propriedade de uma coisa corpórea pertence a uma pluralidade de pessoas por quotas-partes qualitativas iguais, [...]12

Nesse norte, afirma Orlando Gomes:

A mesma coisa pode ser objeto de direito real pertencente simultaneamente a várias pessoas. Nesse caso, a relação jurídica tem sujeito plural, caracterizando-se pela indivisão do objeto e divisão dos sujeitos. É o direito sobre a coisa que se reparte entre diversas pessoas.

Esse fenômeno de concorrência de direitos iguais ocorre mais clara e frequentemente na propriedade. Toma, então, o nome de condomínio ou compropriedade (...).13

Basicamente bifurcaram-se duas concepções teóricas

proporcionando a explicação do condomínio: a primeira, na qual concentra-se a

propriedade integral ou total, “(...) a unanimidade dos condôminos exerce a

propriedade sobre o bem. Cada um é proprietário do bem por inteiro, mas sem

afastar a propriedade dos demais consortes”14. Pois bem, todos são proprietários

universais sobre o bem, porém, sofrem limitações no seu direito pelo direito dos

demais consortes; a segunda teoria considera que cada condômino ou

comproprietário é dono de uma parte do bem: “Forma-se as propriedades plúrimas e

11 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro . ed. 7. São Paulo: Saraiva, 1991. v. 4. p.

148. 12 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 575. 13 GOMES, Orlando. Direitos Reais . ed. 10. Rio de Janeiro: Forense, 1993. p. 198. 14 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 576.

14

parciais, mas sobre a parte ideal na coisa comum. [...]. A soma das várias partes

ideais forma o condomínio”.15

Tem-se que nosso direito, positivado pelo Código Civil, se

inspirou na teoria integral ou total, ou seja, cada consorte é proprietário de todo o

bem, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, porquanto que cada

um destes pode reivindicar a coisa toda ante a terceiros e não apenas uma parte

ideal.

Desta forma, na concepção de Caio M. S. Pereira, tem-se

condomínio “(...) quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a

cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes”16.

Mais a fundo esclarece Pedro Elias Avvad:

Dá-se, portanto, o condomínio quando uma mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela na sua integridade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer outra pessoa estranha e disciplinando-se os respectivos comportamentos bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto.17

Essa noção é do tipo romanístico, pois que a quota de cada

comproprietário é levada em consideração no exercício de seu direito, trazendo mais

autonomia a estes, mesmo que limitados a sua fração, contrastando com o

condomínio germânico que formava uma coletividade, perdendo nela a

individualidade própria; assim sendo nenhum dos comunheiros poderá exigir a

divisão do bem, pois, a todos pertence. Nas palavras de Cáio M. S. Pereira:

Cada quota ou fração não significa que a cada um dos comproprietários se reconhece a plenitude dominial sobre um fragmento físico do bem, mas que todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo, na

15 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 576. 16 PEREIRA, Cáio Mário da Silva. Instituições do direito civil . Rio de Janeiro: Forense, 1994. p.

130. 17 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . 2007. p. 8.

15

proporção quantitativa em que concorre com os outros co-proprietários na titularidade sobre o conjunto.18

Consequentemente, na administração do bem comum, vigora a

unanimidade das decisões ante a indivisibilidade, já que o bem pertence a

coletividade. Ou seja, em síntese, ao condômino é assegurado um quota ou fração

ideal da coisa, e não uma parcela material desta.1920

1.2 CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO OU PROPRIEDADE HORIZONTAL

1.2.1 SÍNTESE HISTÓRICA

Embora alguns considerem que o condomínio em edifício não é

matéria antiga21, sabe-se que não é de hoje a criação destas construções por

andares. Destarte, ainda que nebulosa sua aparição, consoante é a sua causa em

tempos remotos ou modernos.

A crise habitacional oriunda do desenvolvimento dos grandes

centros urbanos e da superlotação populacional fez-se buscar o melhor

aproveitamento do solo e a suportabilidade dos encargos econômicos, com o que se

fez nas construções projetadas para o alto2223.

Ao tempo de Roma já se praticava a construção de prédios em

apartamentos, conforme se extrai dos estudos de Eduardo C. Silveira Marchi, que,

em sua obra, buscou a admissão da propriedade horizontal àquela época

Inúmeros testemunhos de fontes literárias e jurídicas, permitem-nos afirmar, sem sombra de dúvida, como reconhecem os estudiosos, que a típica moradia romana, ao contrário do que vulgarmente se pensa, era caracterizada, já a partir dos primeiros anos do Império,

18 PEREIRA, Cáio Mário da Silva. Instituições do direito civil . Rio de Janeiro: Forense, 1994. p.

130. 19 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 577. 20 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 1991. p. 148.. 21 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 618. 22 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . ed. 7. Rio de Janeiro: Forense,

1993. p. 59. 23 MARCHI, Eduardo C. Silveira. A propriedade Horizontal no Direito Romano . São Paulo: Edusp,

1995. p. 11.

16

pelo crescimento em sentido vertical, ou seja, os edifícios – insulae – se compunham de vários pavimentos, formando verdadeiros prédios de apartamentos na acepção moderna.24

Insta explicar que a insulae é a denominação dada a um tipo

comum de moradia em Roma, por cima da casa térrea de outrem, ou seja, edifícios

construídos verticalmente, em pavimentos, ocupados por diversas famílias.25

Assim, considerava-se ou classificava-se tais construções entre

as servidões26. Isto, refere-se ao rígido princípio superfícies solo cedit ou aedificium

solo cedit et jus soli sequitur e assim “Com justeza pode-se, pois, dizer que o direito

romano desconhecia, no sentido de que se lhe opunha, a idéia da divisão dos

prédios por planos horizontais”27.

Contudo, divergentemente, concluiu Marchi em seu estudo

sentimo-nos autorizados a afirmar, contrariamente às teses até agora defendidas, que, já no período clássico, parte da jurisprudência, capitaneada por Labeão, entendia admissível, em caráter excepcional e dentro de certos limites, a propriedade horizontal.28

Ressalta-se que ao longo dos anos, fatos históricos de maior

repercussão trouxeram a tona a discussão em torno deste instituto, alcançando sua

máxima expressão, como relata Cáio M. S. Pereira

Às vezes um acontecimento precipita a formação de uma corrente de pensamento ou determina a adoção de um critério até então mantido em quadro de linhas indefinidas: foi o que ocorreu em Rennes, no ano de 1720, quando um grande incêndio destruiu parte da cidade, e compelidos os habitantes a construírem casa de mais categoria, submetidas à planificação preordenada, adotaram com espontaneidade a elevação de edifícios de três e quatro andares, usados com autonomia.29

João Batista Lopes cita ainda, além de Renne, as cidades de

Nantes, Saint Malo, Caen, Rouen e principalmente Grénoble como destaques na

24 MARCHI, Eduardo C. Silveira. A propriedade Horizontal no Direito Romano . 1995. p. 9. 25 MARCHI, Eduardo C. Silveira. A propriedade Horizontal no Direito Romano . 1995. p. 12 26 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 619. 27 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . 1993. p. 61 28 MARCHI, Eduardo C. Silveira. A propriedade Horizontal no Direito Romano . 1995. p. 89. 29 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . 1993. p. 62.

17

acepção desse sistema.30 Insta dizer, que em Grenoble , “(...) vítima de duas

grandes enchentes, faltaram espaços para moradia obrigando a construção de

diversos andares nos terrenos elevados;(...)”31.

Afirma-se também, que, mais a frente, o sistema dos

condomínios em edifícios se desenvolveu após a I Guerra Mundial nos países de

maior densidade populacional3233, acentuando-se o problema habitacional ainda

mais a partir da II Guerra Mundial, quando a urgência das construções de moradia

se inclinaram às edificações verticais.34

Arnaldo Rizzardo acrescenta ainda uma causa um pouco mais

remota encontrada nas consequências da Revolução Industrial

(...) com o acentuado crescimento das cidades, em face da industrialização que se expandiu. Induvidosamente, este fator histórico desencadeou novas formas de concentrar as populações urbanas, sem exigir a ocupação de grandes espaços territoriais.

Enfim, apesar de obscuro a aparição do sistema de condomínio

em edifícios ou por apartamento, como se queira denominar, e de seu

reconhecimento em tempos antigos, claro está a causa e o motivo de sua criação, a

qual seja, a necessidade social, com o aproveitamento do espaço e facilidade da

obtenção de moradia própria, bem como a conveniência econômica combatendo o

alto custo de vida.

1.2.1.1Histórico legislativo brasileiro

No Brasil, tem-se como marco inicial o tratamento deste

instituto já nas Ordenações Filipinas, Livro I, Título 68, §34, onde muito sucintamente

é tratada a relação à “casa de dois senhorios”:

E se hum casa for de duos senhorios, de maneira que hum delles seja sótão, o do outro o sobreado, não poderá aquelle, cujo for o

30 LOPES, João Batista. Condomínio rev., ampl. e atual. ed. 8. São Paulo: Revista dos Tribunais,

2003. p. 21. 31 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . 2007. p.

13. 32 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 618. 33 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro . 1991. v. 4. p. 159. 34 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 618.

18

sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle, cujo for o sótão, ou legea, nem outro edifício algum.3536

A Consolidação de Teixeira de Freitas retoma a referência das

Ordenações no art. 946 com a seguinte redação: “Se uma casa for de dois donos,

pertencendo a um as lojas e a outro o sobrado, não poderá o dono do sobrado fazer

janelas, na outra obra, sobre o portal das lojas”. No Esboço, não faz alusão à

matéria que reaparece na Nova Consolidação de Carlos de Carvalho, no art. 612

com a mesma redação37.

Entretanto, mesmo com a grande aceitação da propriedade

horizontal o Código Civil de 1916 silenciou sobre a matéria, regulando apenas a

propriedade vertical, chamada “casa de parede-meia”, nos ditames das normas

concernentes ao direito de vizinhança38. Mas não demorou muito para o surgimento

do Decreto nº 5.481, de 25.06.1928, que com grande avanço disciplinou os

condomínios em edifício de cinco ou mais andares, construído de cimento armado

ou material similar, podendo-se destacar a consignação da diferença das partes

comuns e exclusivas e a partição das despesas, além de inúmeros outros

assuntos39.

Mais tarde apareceu o Decreto nº 5.234, de 08.02.1943,

lastreando o alcance do Decreto nº 5.481 para os edifícios de três ou mais

pavimentos40 e, logo em seguida, a Lei 285, de 05.06.1948, reduzindo até dois, o

número de pavimentos necessários para habilitar a edificação composta por

unidades autônomas41.

Contudo, com a evolução deste instituto e ao rápido

crescimento da propriedade horizontal, necessário se fez a atualizar este regime

jurídico, sendo então promulgada a Lei 4.591, de 16.12.1964, baseada no

35 LOPES, João Batista. Condomínio. 2003. p. 21. 36 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 620. 37 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . 1993. p. 64. 38 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro . 1991. v. 4. p. 159. 39 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 620. 40 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 620. 41 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . 2007. p.

13.

19

anteprojeto da autoria do Prof. Caio Mário da Silva Pereira, sendo denominada de

“Lei de Condomínio e Incorporações”. Nas palavras Arnaldo Rizzardo: “uma lei

bastante perfeita, não sofrendo críticas, e mantendo-se satisfatória até os tempos

presentes”42.

Posteriormente pequenas alterações foram realizadas com a

Lei 4.864, de 29.11.1965, entre as quais a que possibilita o desdobramento da

incorporação em várias incorporações. Merece lembrança também, as alterações

vindas com a Lei 6.709, de 31.10.1979, a qual trouxe profunda modificação quanto

ao princípio da vontade, prevendo, em certos casos, o interesse da maioria absoluta

dos condôminos; a Lei 7.182, de 27.03.1984, que dentre outras versou sobre a

quitação das obrigações condominiais para a transferência da unidade; e a Lei

9.267, de 25.03.1996, admitindo o voto dos locatários nas assembléias em que o

proprietário-locador não comparecer43.

Por fim, atualmente a matéria está disciplinada no chamado

“Novo” Código Civil de 2002, o qual atualizou a redação das normas e suprimiu

alguns vazios que ainda se sentiam, sendo subsidiária nos casos omissos a Lei

4.591/64.

1.3 CONCEITO E DENOMINAÇÃO

Como já visto anteriormente, diante da crise habitacional

agravada pelo êxodo do homem do campo para as grandes cidades aglomerando os

centros urbanos, surgiu a necessidade de criar formas de melhor aproveitamento do

solo, o que se fez com a projeção espacial do domínio para o alto, que, por sinal,

ganhou impulso pela oferta de mão-de-obra e barateamento das construções.

Assim, aliando a necessidade de moradias, oferta de mão-de-obra e aproveitamento

do solo, além de outros, as edificações ganharam impulso, surgindo novos e

maiores prédios residenciais, sendo atualmente a moradia mais requisitada nos

grandes centros urbanos.

42 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . 2004. p. 620. 43 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002. 2004. p. 620.

20

Cabe agora ressaltar a diferença que se assevera quando se

fala do condomínio horizontal ou edilício com o condomínio geral, uma vez que a

forma de propriedade em comunhão do primeiro se divide em partes privativas e

comuns, ou seja, determinadas áreas da construção são de propriedade exclusiva

de seus donos, em quanto outras são de propriedade conjunta com os demais

condôminos; enquanto no segundo há apenas a comunhão do bem.

Nas lições de Eduardo Espíndola fica clara a distinção:

No condomínio ordinário, ou propriedade plural simples, a coisa comum pertence aos dois ou mais condôminos, pro indiviso, competindo a cada um deles uma parte ideal que só se concretizará pela divisão.

Nos edifícios de apartamentos autônomos pertencentes a mais de um proprietário, cada um desses apartamentos pertence exclusivamente a um proprietário, ao passo que no mesmo edifício várias partes pertencem a todos os proprietários dos apartamentos em comum, de modo necessário, porque sem elas não poderia o apartamento ser usado.44

Outrora, na legislação, encontra-se o conceito exato de

condomínio na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, onde enquadra em seu artigo

1º toda a edificação ou conjunto de edificação, de um ou mais pavimentos,

construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, com partes privativas e

comuns, independente da natureza residencial ou comercial. Nesta senda, tomam

realce duas essenciais características para a identificação de um condomínio em

edifício, quer para morada ou fins comerciais: a parte comum e a parte privativa.

Neste regime se vislumbra a combinação da propriedade

privativa ou individual de uma parte do edifício e da propriedade comum em outras

partes, sendo tal instituto denominado de diversas formas pelos doutrinadores,

adotando o Código Civil de 2002 a nomenclatura de Condomínio Edilício.

Vela ressaltar, porém, que no presente trabalho adotou-se as

nomenclaturas de condomínio horizontal e condomínio edilício, por ser, a primeira, a

44 ESPÍNDOLA, Eduardo. Posse, Propriedade, Compropriedade ou Condomínio, D ireitos

Autorais . Campinas: Bookseller, 2002. p. 426.

21

denominação mais conhecida pela doutrina e a segunda por ser a denominação

adotada pelo Código Civil em vigência.

Nas palavras de Arnaldo Rizzardo:

Daí denominar-se horizontal o condomínio quando se apresenta como uma propriedade exclusiva e autônoma das unidades que o compõem, conjugada com um condomínio do terreno e das partes comuns do prédio. É conhecido, também, como ‘condomínio edilício’, expressão adotada pelo Código Civil de 2002, por corresponder à forma de construção própria da cidade, cujas leis emanam dos edis, ou daqueles que legislam sobre a cidade.45

Eduardo Espíndola apresenta, ainda, outras expressões:

“(...)condomínio dos edifícios, condomínio por andares ou apartamentos, communio

pro diviso, condomínio relativo ou moderníssimo, condomínio sui generis (...)”46.

Contudo, tais denominações não são precisas, gerando dissonância doutrinária no

que tange a sua denominação.

Nem mesmo a expressão utilizada pelo Código Civil Brasileiro

foi satisfatória. De toda forma, a expressão mais aceita continua a ser condomínio

horizontal.

1.4 NATUREZA JURÍDICA

Diante da peculiaridade da propriedade horizontal, quanto à

divisão de suas áreas em partes comuns e exclusivas, a doutrina novamente

esbarrou quanto à definição da natureza jurídica deste instituto. Algumas das

principais teorias que buscam assimilar a natureza jurídica do condomínio horizontal

são: a do direito de superfície; a da servidão; a da sociedade e a da comunhão.47

Entretanto nenhuma delas foi completamente satisfatória, pois,

não foi possível a qualificação única que abranja os dois elementos de propriedade

que configura o condomínio horizontal, áreas privativas/exclusivas e comuns.

45 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 616 46 ESPÍNDOLA, Eduardo. Posse, Propriedade, Compropriedade ou Condomínio, D ireitos

Autorais . p. 427 47 GOMES, Orlando. Direitos Reais . p. 207

22

Nas palavras de Mazeaud et Mazeaud, citado por Pedro Elias

Avvad, encontra-se a tentativa de definição da natureza jurídica da propriedade

horizontal, apresentando-se a complexidade que norteia tal assunto:

(...) direito do condômino está então definido como sendo um direito real de propriedade, incidindo sobre o conjunto do lote composto de partes privativas e partes comuns; certamente, este direito se exerce em um plano coletivo e considerando uma destinação específica; o domínio que se permite exercer não é tão absoluto quanto o da propriedade ordinária.48

João Batista Lopes arrisca-se a dizer que a propriedade

horizontal é um instituto jurídico novo, e assim deve ser tratado, desamarrando-o

das teorias tradicionais:

A propriedade horizontal é, em verdade, um instituto jurídico novo. Sua explicação, à luz dos princípios tradicionais que informam o condomínio geral, sobre insatisfatória, constitui sério entrave à evolução do instituto.

(...)

A novidade do instituto está não só na combinação (fusão) desses dois direitos, como também na sujeição do novo direito criado a uma regulamentação especial de seu exercício.49

José de Oliveira Ascensão, citado por João Batista Lopes,

coaduna da mesma concepção quanto à natureza jurídica do condomínio horizontal,

eis que expõe:

A propriedade horizontal é efetivamente um novo direito real. Mas não é um direito real simples, pois não traduz uma nova maneira de afetar uma coisa em termos reais. É antes um direito real complexa, pois combina figuras preexistentes de direitos reais.50

E assim, consequência desta indefinição acima exposta, não

se poderia considerar o condomínio uma pessoa jurídica, eis que não é um ente

dotado de personalidade jurídica. Contudo, reconhece-se a sua capacidade jurídica

e processual, podendo suportar quaisquer demandas judiciais. Desta forma, por

48 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 13 49 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 52-53 50 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 52.

23

equiparação à pessoa jurídica tem-se a personalidade jurídica do condomínio na

esfera judicial.51

1.5 OBJETO DO CONDOMÍNIO

Inspira a instituição do condomínio o melhor aproveitamento do

solo urbano com o menor dispêndio de dinheiro, assim como quando da criação dos

condomínios. Hodiernamente, além destes motivadores, a busca por essa

modalidade de habitação ocorre pelo grau de segurança, localização nos grandes

centros urbanos, dado a diminuição de terrenos nestas cidades, comodidades, entre

outras vantagens. Em suma, busca-se melhor qualidade de vida.

Em vista disso, tem-se o objeto do condomínio horizontal nas

palavras de João Batista Lopes:

A propriedade horizontal tem por objeto a reunião de habitações, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural (edifício) sujeita a um único regulamento jurídico, para atendimento das necessidades e fins comuns.52

Neste edifício, destacam-se duas espécies de áreas: as

comuns, destinadas ao serviço e aproveitamento de todos os co-proprietários, como

o solo, as escadas, as paredes mestras, os pátios, os elevadores, a portaria, o

saguão, a fachada, os equipamentos de utilização geral etc.; e as áreas de uso

exclusivo, constituídas pelas unidades autônomas.53

O atual Código Civil Brasileiro diferenciou as áreas exclusivas e

comuns elencando no § 1º do artigo 1.331 as partes exclusivas:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

O § 2º do mesmo artigo elenca as partes comuns:

51 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 616 52 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 54 53 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 616

24

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Ressalta-se que as partes comuns estão impedidas de serem

alienadas ou negociadas isoladamente, eis que integram as unidades privativas na

qualidade de acessórios. De outro norte, são insuscetíveis de utilização exclusiva de

qualquer condômino.

João Batista Lopes sintetiza o direito de gozo dos condôminos

às partes comuns dizendo que tal “está sujeito ao princípio de igualdade e

reciprocidade, de modo que ao condômino não será lícito tolher o exercício do direito

dos demais co-proprietários”.54

Outra questão que os doutrinadores dão especial atenção diz

respeito às garagens. Isso porque, na legislação anterior, as garagens eram

concebidas como coisa de uso comum, passando a ser disciplinada como unidade

autônoma pela legislação vigente, salvo quando a ela não corresponder fração ideal

do terreno. Preleciona João Batista Lopes sobre a caracterização da garagem como

unidade autônoma

(...) requisitos devem ser observados, apontando-se, entre eles, os seguintes: a) que cada vaga corresponda a uma fração ideal de terreno; b) que haja demarcação do espaço correspondente à vaga para identifica-lo perfeitamente; c) que cada espeço seja assinalado por designação numérica com averbação no Registro de Imóveis; d) que os espaços correspondentes às vagas sejam precisamente descritos na especificação do condomínio (área, localização, confrontações etc.).”55

Nos casos em que as garagens não são constituídas como

unidades autônomas, a sua utilização será realizada na forma estipulada na

convenção do condomínio, e ainda, em caso de omissão desta, a assembléia

condominial decidirá.

54 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 55 55 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 58

25

Tal regulamentação será de cunho interno da comunidade

condominial, servindo a todos que da estrutura edificada fizerem proveito, conforme

se verá a seguir.

CAPÍTULO 2

DO EXERCÍCIO EM CONDOMÍNIO

2.1 DA INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Passado o estudo da definição do instituto e suas

características que o distingue dos demais direitos reais, tratar-se-á quanto ao

exercício deste direito, realizado pelos condomínios, então proprietários da unidade

condominial, iniciando pelas formas de surgimento do Condomínio Edilício.

Estatui o art. 1.332 do Código Civil:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam”.

Da disposição supra pode-se afirmar que não existe apenas

uma única causa geradora da propriedade horizontal, posto que pode originar-se da

sucessão causa mortis ou de ato entre vivos. Entretanto, como se vê, a propriedade

não é fato natural, dependendo sempre da vontade de seus instituidores e

atendendo aos requisitos e formalidades exigidas pela lei.56

João Nascimento Franco e Nisske Gondo, citados por Arnaldo

Rizzardo, desdobram as modalidades de instituição do condomínio, dando ênfase as

quatro formas:

Sucessão causa mortis; b) aquisição de conjunto de edificações englobadamente, sem prévia especificação das unidades isoladas, por parte de duas ou mais pessoas; c)aquisição, por duas ou mais pessoas, de edifício ainda não juridicamente organizado pelo sistema da propriedade horizontal; d) construção, por várias pessoas, proprietárias do solo, de um edifício ou de um conjunto de

56 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 62

27

residências cuja utilização depende de áreas de acesso e de coisas comuns, tais como reservatório de água potável, instalações elétricas e hidráulicas. Conhece-se, ainda, outras modalidades: por decisão judicial em ação de divisão; e por arrematação em hasta pública, doação ou compra de frações.57

Entretanto, tem-se como o modo mais comum de instituição do

condomínio a incorporação, definida pelo art. 28, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64

como “(...) a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção,

para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações,

compostas de unidades autônomas”.

Quanto a função da instituição, doutrina Arnaldo Rizzardo:

A instituição do condomínio de apartamentos visa regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários, considerando uns em relação aos outros, e todos em relação ao edifício, que é objeto de seu domínio. Esta a explicação de Narciso Orlandi Neto, citado por J. Nascimento Franco e Nisske Gondo.58

Ressalta-se, porém, que não basta a vontade de um ou mais

indivíduos para a constituição da propriedade horizontal, sendo imprescindível a

existência de um prédio, bem como o registro no Registro de Imóveis.

Nesse prisma, João Batista Lopes indica três elementos

indispensáveis à constituição, indicados por Antônio Chaves, sendo eles: um

elemento objetivo, representado pela existência de um prédio; um subjetivo, posto

ser imprescindível haver dois ou mais titulares de direitos das unidades autônomas;

e a instituição por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no

Registro de Imóveis.59

2.1.1 Da especificação do Condomínio

Entendido o nascimento do Condomínio através da

constituição, convém salientar sobre a especificação, os quais não se confundem,

57 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 626 58 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 628 59 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 63

28

uma vez que este último corresponde “(...) à discriminação das unidades exclusivas,

das partes comuns e das frações ideais sobre o terreno”.60

Neste momento, cumpre a elaboração da convenção do

condomínio, a qual será analisada adiante, sendo esta a norma regulamentar do

condomínio.

A instituição, especificação e convenção do condomínio, no

caso de incorporação imobiliária, costuma-se realizar em um único instrumento,

antes mesmo da sua construção, ou depois, se um apenas é o proprietário. Tal

instrumento pode ser público ou particular levando-se ao Registro de Imóveis.

Isto ocorre após proceder a averbação da incorporação junto

ao mesmo Cartório, eis que neste realiza-se a discriminação e a numeração dos

apartamentos.

Entretanto, adverte João Batista Lopes:

As unidades autônomas só podem ser matriculadas depois de averbada a sua construção, mediante exibição do alvará de construção (“habite-se”) e de registro da instituição e da especificação, eis que, até então, ter-se-á a especialidade tão só na fração ideal do terreno. Com o registro da instituição e especificação do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis aperfeiçoa-se a figura do condomínio em edifícios, nascendo o direito real de cada condômino, que não pode sofrer alterações futuras sem o seu consentimento.61

Prosseguindo o feito, após a averbação, leva-se a efeito o

registro da convenção, sendo necessário apresentar vários elementos, a saber: a

menção da forma pública ou particular do instrumento; o nome e a qualificação dos

instituintes, com o número de inscrição no CPF, ou com o número da carteira de

identidade; na falta dos dois documentos, coloca-se a filiação; tratando-se de pessoa

jurídica, informam-se o número do CGC-MF e a sede social; a caracterização do

imóvel, mencionando-se o nome da rua e o número do prédio. Descrevem-se o

60 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 628 61 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 64

29

terreno do edifício, as áreas e as coisa de uso comum e das unidades autônomas,

com a indicação dos andares ou pavimentos.62

Por fim, atribuem-se as unidades autônomas a seus

respectivos titulares. Com efeito, após o registro, “(....) quaisquer modificações na

especificação de condomínio dependem da concordância da unidade de

condôminos (...)”.63

2.2 DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Como já se viu, a propriedade horizontal não se confunde com

quaisquer dos institutos jurídicos tradicionais, sendo um novo instituto jurídico,

embora sua definição não esteja assentada, considera-se um novo direito real.

Entretanto, não basta o simples ato de sua criação.

Sendo a propriedade horizontal a combinação de direitos reais,

de propriedades autônomas e comuns, por certo também se submeta a um sistema

ou regimento jurídico diferenciado que atenda as suas exigências, tais como os

problemas decorrentes com o direito de vizinhança, a regulamentação do

comportamento das áreas privativas e comuns daqueles que se aproveitam do

condomínio, a guarda do patrimônio comum de modo que seja resguardados os

direitos de todos, além, ainda da reprimenda dos atos contra os princípios

patrimoniais, morais e éticos, praticados pelos indivíduos no âmbito da relação

condominial, enfim, estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou

reduza os atritos. Para tanto, criou-se a convenção do condomínio64.

Vale ressalvar, que a legislação pertinente traça linhas gerais

de regulamentação da vida condominial, liberando os interessados a iniciativa da

elaboração de padrões legais que se adequam a cada unidade condominial

específica, de acordo com suas características.

62 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 629 63 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 64 64 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 67

30

Desta conciliação, mínimo legal de normas disciplinares com a

liberdade de deliberar dos interessados é que surge a convenção do condomínio

para organizar e reger a vida interna, própria de cada edifício.

Entretanto, assim como o instituto em sua generalidade, a

natureza jurídica deste diploma também não está sedimentada, como se verá

adiante.

João Batista Lopes defende a existência de quatro formas de

definir a natureza jurídica da convenção condominial: Associativa; Contratual;

Concepções Mistas e Caráter normativo. Tratando da Associativa, expõe:

Em obra clássica, escrita no primeiro quartel do século passado, defende Bernard o caráter associativo da convenção de condomínio: “Cette convention, en ce qu’elle consacre I’accord des cointeréssés, en vue d’assurer em comum I’administration des parties indivises et de I’ensemble de I’mmeuble nous a paru constituer une association véritable”.65

Outros consideram tal diploma com de caráter contratual.

Sobre este entendimento, traz-se a baila a lição de Arnaldo Rizzardo que, além de

aderir a natureza contratual, compreende também, o caráter normativo da

convenção:

Considera-se a convenção um contrato, pois representa a manifestação da vontade da maioria, determinada por um padrão legal, com força da lei entre as partes e terceiros, em suas relações jurídicas com o condomínio. [...] Os ocupantes de unidades ficam obrigados a seguir suas disposições, independentemente de serem condôminos ou não, desde que vierem a contratar com o condomínio. De modo que o locatário de um apartamento submete-se às regras obrigacionais da mesma emanada.66

E segue quanto ao caráter normativo:

Além do caráter contratual, é a convenção um ato normativo, que se impõe a todos quantos ocupem o edifício. Tem força cogente, suprimindo as lacunas da lei e atingindo, inclusive, aqueles que penetram esporadicamente no prédio.67

65 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 68 66 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 630 67 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 630

31

Para João Nascimento Franco e Nisske Bongo, citado por

Arnaldo Rizzardo:

É a convenção uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não dos condôminos apenas, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários, etc. Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas partes privativas e nas de uso comum, a convenção visa resguardar, em proveito de todos, o patrimônio condominial e a moralidade do ambiente num sistema de normas que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito de vizinhança, objetivam garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas sossego, tranquilidade e segurança.68

Portanto, o caráter normativo é natureza mais aceita pela

doutrina. Coaduna do mesmo entendimento Cáio Mário da Silva Pereira, que,

explanando sobre a natureza normativa da convenção ensina:

O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias. [...] É inegável que a convenção é uma declaração de vontade, destinada a produzir efeitos jurídicos. [...] Seu fundamento contratualista, outrora admitido, hoje perdeu terreno, por que sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição, para abraçar qualquer indivíduo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe os seus efeitos em caráter permanente ou temporário.69

Ao que parece, a natureza jurídica da convenção condominial

abraça os dois institutos, contratual, pela regência e deliberação dos próprios

condôminos; e normativo, posto imperar de forma universal sobre a unidade

condominial, independentemente a quem, serve para todos que adentram as

dependências da estrutura em que rege o diploma.

João Batista Lopes acrescenta fazendo referência às

concepções mistas:

Alguns autores, sem negar o caráter institucional da convenção, sustentam cuidar-se de instituição original ou sui generis, por apresentar, a um tempo, traços contratuais e institucionais. Assim,

68 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 629 69 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . p. 129-130/131

32

por exemplo, Givord e Giverdon põem em relevo o aspecto contratual, mas enfatizam, também, o institucional ou normativo. Esse dualismo de que se reveste a convenção permitiria compará-la aos estatutos da sociedade anônima ou à convenção coletiva de trabalho.70

Em que pese à inclinação ao caráter normativo da convenção,

a sua elaboração é ato de interesse de todos os condôminos, não podendo apenas

ser representado pela vontade de um. Neste norte prescreveu a Lei 4.591/95 em seu

art. 9º:

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou deliberação, em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Desta forma, entretanto, a reunião de todos os condôminos

poderia ser um tanto quanto difícil e, pensando assim, o legislador manteve a

disposição da Lei 4.591/95, art. 9º, §2º no atual Código Civil, expressando no art.

1.333 a possibilidade de subscrever a convenção pelos titulares de, no mínimo, dois

terços das frações ideais, estendendo sua obrigatoriedade a todos os que do

condomínio se beneficiam.

Note-se que não se fala em obrigatoriedade aos titulares de

direito sobre a propriedade horizontal. E não poderia ser diferente, uma vez que as

disposições da convenção elaborada não atingem apenas os titulares de direitos da

fração ideal, e sim todos aqueles que do condomínio se utilizarem. Aplica-se, com

força obrigatória, a todos que venham posteriormente integrar a comunidade

condominial, como os adquirentes ou sub-rogatários71.

Mais ainda, a convenção obriga todos os ocupantes, até

mesmo os de caráter eventual. Assim é que a norma privada, no âmbito

condominial, pode ser invocada para preservar a comunidade, contra qualquer

70 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 68/69 71 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 69/70

33

pessoa, ainda que transitoriamente, ocupe qualquer parte da estrutura, não podendo

sequer o visitante se esquivar das normas instituídas.

Pertinente a forma do instrumento, este deve ser escrito,

contudo, quanto a sua validade e eficácia, o Código Civil, ao contrário da Lei

4.591/64, é mais permissivo, dispondo no art. 1.334, § 1º que “(...) a convenção

poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular”. E não podia ser

diferente, eis que a prática e a experiência já haviam resolvido que qualquer uma

delas seria válida.

Nos comentários de Maria Helena Diniz ao Código Civil:

Convenção de condomínio. É o ato-regra gerador de direito aplicável a todos que se encontrarem no condomínio em condição permanente ou ocasional de ocupantes. Pela súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.72

Outrora, é valido ressaltar, que para a convenção ser oponível

à terceiros, indispensável é sua inscrição e registro no Registro de Imóveis.

Por fim, de toda forma que se vislumbre a convenção, nela

serão inseridas as normas que regulamentarão a vida condominial, consagrando

dessa forma, a vontade de seus membros.

No tocante às disposições inseridas neste diploma, por cautela,

a lei fixou parâmetros ou assuntos indispensáveis que devem estar dispostos.

Tais conteúdos haviam sido estabelecidos pela Lei 4.591/64,

art. 9º, §3º, assim prescritos:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para

72 DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado . 8 ed. at. São Paulo: Saraiva, 2002.p.823

34

constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

O atual Código Civil resumiu as exigências, dando liberdades

aos condôminos, dispondo em seu art. 1.334, apenas: a) As cláusulas referidas no

art. 1.332, concernentes à instituição do condomínio, considerados como elementos

previamente necessários e que deverão constar de cláusulas pertinentes da

convenção, os quais são: I - a discriminação e individualização das unidades de

propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, II - a

determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e

partes comuns, III - o fim a que as unidades se destinam; b) a quota proporcional e

o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas

ordinárias e extraordinárias do condomínio; c) sua forma de administração; d) a

competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as

deliberações; e) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; f)

o regimento interno. Além, é claro, daquelas que podem livremente serem dispostas

pelos condôminos e que interessem no âmbito privado às peculiaridades e

especificações de cada condomínio.

Contudo, adverte João Batista Lopes:

A leitura isolada de tais disposições pode levar a equívocos, como o de supor que os condôminos possam livremente dispor sobre seus direitos e deveres. A convenção de condomínio, a despeito de seu caráter normativo, não pode, à evidência, sobrepor-se à lei, pena de nulidade. Funciona ela, na verdade, como simples subsistema vinculado ao sistema da lei condominial, com o qual não pode conflitar.73

O Regimento Interno referido acima é o instrumento subsidiário

a convenção, regulando as regras não dispostas na convenção no âmbito interno da

administração, contendo também, os direitos e deveres dos condôminos, além de

normas de administração do edifício.

Dos ensinamentos de Pedro Elias Avvad, se extrai:


35

A ausência de orientação legal quanto às normas que sejam pertinentes à convenção, que regulam as relações entre condôminos e entre estes e o condomínio, com os que sejam relativas ao “regimento interno” que são regras de utilização e de comportamento interno, acaba gerando alguma confusão e disso nem o próprio legislador havia escapado (...).74

Vale também colacionar as palavras de Waldemar Leandro

citado por Arnaldo Rizzardo:

O regulamente interno vem logo abaixo da convenção, não podendo, como é evidente, contrariá-la. Visa, como a própria expressão o indica, a esclarecer detalhes dos estatutos, desenvolvendo a matéria secundária ou concernente às peculiaridades de cada prédio, individualmente considerado, ou de um conjunto condominial, composto de duas ou mais unidades-bloco, apenas fisicamente separados entre si, mas intimamente ligados pelo elo da comunhão por pátios, parques e jardins comuns.75

Estando, enfim, formalizado tal instrumento de convenção,

outra questão paira no ar: Sua interpretação. Para tanto, necessário se fez explanar

sobre a natureza jurídica deste diploma, o qual, firmado, traz consequências

específicas.

Assim, como já visto, restou mais predominante entre os

doutrinadores a natureza normativa da convenção, e como tal deve ser interpretada.

João Batista Lopes afirma:

(...) deve a convenção ser interpretada, de preferência, segundo critérios científicos que regem a interpretação das leis, notadamente o método teleológico, conquanto, subsidiariamente, possam ser aproveitados elementos extraídos da teoria da interpretação do negócio jurídico. Na interpretação das leis aponta a doutrina, em geral, os seguintes métodos: gramatical, lógico, sistemático, teleológico e histórico-evolutivo.76

Note-se que o doutrinador ressalvou à interpretação inerente

aos negócios jurídicos posto o caráter contratual ou institucional do instrumento,

também aceito pela doutrina. Assim, o temperamento do rigor normativo deve ser

aplicado ao instrumento, visando a função social do mesmo.

74 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 81/82 75 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 632 76 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 77

36

Importante também salientar, é a alteração da convenção que,

em linhas gerais, segue a mesma formalidade para a sua criação e aprovação.

Contudo, o quórum exigido para algumas alterações são mais rigorosas, por

expressa previsão legal.

O art. 1.351 do Código Civil prescreve:

(...) depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Considerável explicação é a de João Batista Lopes:

A exigência do quórum qualificado é justificável para evitar alterações frequentes ditadas muitas vezes por capricho ou interesses egoísticos. Importa ressaltar que alteração pelo quórum de 2/3 só é admitida se não implicar prejuízo a direitos subjetivos, como ocorreria, por exemplo, com alteração das frações ideias, das áreas de uso comum, etc. Qualquer mudança que importe prejuízo a direito adquirido só será possível com a aprovação unânime dos condôminos.77

De outro norte, o legislador ressalvou às partes estipularem a

fixação do quórum para diversas votações, evitando impor limites mínimos, que em

muitos condomínios, principalmente os grandes edifícios ou conjuntos condominiais,

se tornam inalcançáveis: “É livre às partes estipular o que melhor lhes pareça.”78.

Mas somente nos casos em que a lei autoriza.

2.3 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Como vimos os condôminos estão sujeitos a regramento por

eles mesmos impostos, regulamentado na convenção do condomínio ou regimento

interno para o exercício de seu direito, tudo isto em razão das necessidades

impostas pela convivência.

Nas palavras de Clovis Errador:

77 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 73 78 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . p. 136

37

O proprietário de uma unidade autônoma em edifício é possuidor de inerentes poderes ao domínio, tendo como objeto o seu apartamento, mas, resultando no princípio da conveniência, há interferência uma desses direitos todos, no direito de cada um, pelo fato do prédio ser um todo formado por diversas propriedades idênticas, de molde a impor-lhe uma qualificação particular. O proprietário de apartamento não tendo tão amplos direitos como o dono de uma casa, esta que reproduz objeto do direito dominial, secular e milenarmente, com apuração tríade romana, do utifrui et abutere79

Em regra geral, os direitos dos condôminos são aqueles

reservados ao titular do domínio da propriedade comum, tendo como principais

direitos o de usar, gozar e dispor do imóvel autônomo. Assim dispõe o art. 1.335 do

atual Código Civil:

São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor da suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais possuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Nesse aspecto, evidencia-se que os direitos amplos e irrestritos

da propriedade são destinados exclusivamente às unidades autônomas. Entretanto,

nas partes comuns, tais direitos são assegurados desde que observada sua

destinação e contanto que não obste a utilização dos demais comproprietários,

distinguindo assim as partes comuns aproveitáveis ao condômino da propriedade

individual.

João Batista Lopes acrescenta:

O condômino não é, assim, titular de um direito diverso do proprietário comum, porquanto este também está sujeito às normas de boa vizinhança. Entretanto, no que tange ao uso das partes comuns, sem que se possa falar propriamente de restrições, o condômino fica sujeito a uma regulamentação, de modo que seja assegurado aos demais condôminos igual direito.80

Desta forma, cabe ao condômino o direito de alienar ou gravar

sua unidade autônoma, independentemente da vontade dos demais. E, ainda,

poderá repelir o uso inadequado das partes do edifício. No tocante as áreas comuns

79 ERRADOR, Clóvis. O condomínio edilício em confronto com o loteamento fechado . São Paulo,

2009. Dissertação, FADISP. p. 87 80 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 90

38

qualquer dos condôminos poderá repelir agressão praticada por terceiros quando

omisso ou impedido o síndico ou o representante legal do condomínio, eis que “a

turbação ou esbulho cometido contra a parte comum atinge o poder de uso de todos,

e, pois, de cada um também”81.

Por último, explana-se sobre o direito de votar nas assembléias

e delas participar. Note-se que o legislador preocupado com a importância quanto a

pontualidade no pagamento das despesas condominiais, restringiu ao inadimplente

seu voto nas assembléias, ou mais, sua participação.

Entretanto Pedro Elias Avvad critica a disposição do Código

Civil atual que restringe a participação nas assembléias, e justifica:

Mas, evidentemente, que a vedação ao direito de participar da assembleia é um exagero que vem sendo recusado pelos nossos tribunais porquanto implicaria, em tese no cerceamento do direito de defesa. Se a assembleia geral colocar em votação quais as providências a serem tomadas contra o condômino em atraso é justo que este participe da discussão e ofereça a defesa que tiver ou alguma alternativa aceitável pelos demais para a solucionar a dívida. Impedir a participação do condômino, em assembleia, pelo simples fato de não se achar quite é oferecer meios a que um grupo mais forte venha a frustrar e até mesmo violentar os direitos de algum condômino acometido de doença grave, acidente ou que se veja privado, temporariamente, de recursos como podem estar viúvas, órfãos, inválidos, pensionistas etc. A nosso ver, a condição imposta, pelo menos no que concerne ao direito de participar da assembleia, é inteiramente inválida.82

Em âmbito geral, estes são os direitos dos condôminos

impostos pelo legislador, resguardando aos mesmos demais imposições na

convenção do condomínio ou regimento interno.

Além dos direitos, não menos importantes são os deveres dos

condôminos, os quais analisa-se adiante, nos termos do atual Código Civil que

expõe:

Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo

81 SILVA PEREIRA, Cáio Mário da. Condomínio e incorporações . 3. ed. Rio de Janeiro: Forense,

1973. p. 169 82 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 89-90

39

disposição em contrário da convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das parte e esquadrias externas; IV – dar às suas partes e a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou as bons costumes. §1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. §2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Um dos deveres principais é o pagamento das despesas

condominiais, recolhendo a quota-parte de cada condômino no prazo assinalado na

convenção do condomínio, contribuindo para a manutenção do condomínio.

Tecendo importantes considerações sobre o tema, Maria

Helena Diniz:

(...) o condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão o ônus a que estiver sujeita (...). Isto é assim, porque as despesas com conservação (demarcações, restaurações, reparações, remuneração de vigilante, impostos e taxas) e com a divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura etc.) aproveitam a todos, e todos, por esta razão, devem suportá-las na proporção das respectivas quotas.83

O não pagamento das devidas contribuições incidirá na

hipótese do § 1º, do art. 1.336, do Código Civil, ou seja, juros moratórios

convencionados, ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até

dois por cento sobre o débito, podendo ainda agravar nos casos de inadimplir

reiteradamente.

Ainda quanto às sanções, adverte Arnaldo Rizzardo sobre a

venda do imóvel, visto na legislação anterior acarretar em restrição a venda do

imóvel:

83 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro . p. 152.

40

Quanto a impedir a venda da unidade se devedor o proprietário, é, realmente, incompreensível a restrição, porquanto o adquirente sub-roga-se na obrigação, o que está escrito no art. 1.345 do Código Civil de 2002: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.84

Outra observação importante é explanada por João Batista

Lopes quanto ao pagamento das despesas nas relações locatícias, asseverando:

(...) inquilino ficará obrigado a pagar as despesas ordinárias (i.e., as necessárias à administração do edifício), cabendo ao locador as despesas extraordinárias (relativas a estrutura e aparência do prédio), (...)85

Continuando com a apresentação dos demais deveres gerais,

passa-se a analisar o dever do condômino de abster-se de realizar obras que

comprometam a segurança. Por óbvio não poderia ser diferente, posto que nocivo a

propriedade. Entretanto, restou necessário sua disposição na legislação ante as

frequentes realizações que afetam a edificação, conforme assevera Pedro Elias

Avvad:

A cautela não é infundada. Não foram raras as vezes me que condômino, sem recurso à assistência técnica competente, decide realizar obras pondo em risco a segurança de toda a edificação. (...) A proibição é correta e deve ser fiscalizada por todos os condôminos que não necessitam aguardar a decisão do síndico ou da assembleia para agir.86

Quanto a alteração da forma e da cor da fachada e parte

externa do prédio, o mesmo doutrinador prossegue interpretando o alcance da lei

em vigor:

Portanto, não é apenas a forma e a cor da fachada que são abrangidos pela proibição. Como partes externas deve entender tudo mais que integra a composição e a arquitetura exterior, como vidros, persianas, cerâmica, louça, alvenaria, telhas, madeiramento e o que mais se constituir “parte” externa e, também “as esquadrias”.87

84 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 632 85 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 85 86 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 96 87 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 97

41

Consectário lógico que o legislador procurou assegurar as

qualificações físicas e arquitetônicas da edificação, conservando a estética da

construção com suas qualidades e, mais que isso, buscou resguardar os direitos

reais pertencentes a todos os condôminos sobre tais áreas. Contudo, com cautela

se observa tal infração uma vez que determinadas obras ou instalações que

aparecem externamente não devem ser tipificadas como infração aos deveres, como

é o exemplo a instalação de grades nas sacadas das unidades autônomas, visto se

tratar da segurança dos moradores da unidade. 88

No mesmo enfoque vislumbra-se o dever de respeitar a

destinação da edificação, lembrando que a destinação do prédio e de suas partes

são dispostas quando da constituição e instituição do condomínio, não podendo

cada um dos proprietários usufruir de forma diversa daquela prevista, tanto áreas

comuns como exclusiva. De modo contrário, estaria utilizando das partes de maneira

prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons

costumes.

No entanto, observa-se grande subjetividade na caracterização

do uso nocivo da propriedade conforme disposto no parágrafo anterior, eis que não

existe uma definição que se aplique indistintamente a todas as regiões, devendo

nestes casos, conforme coaduna do entendimento Pedro Elias Avvad, deve

prevalecer o bom senso nas relações em geral, em especial, no direito da

vizinhança, observando as características e minúcias de cada caso.

Com o bom senso é que se resolvem as questões de vizinhança e nelas se incluem, com maior razão, os problemas relacionados com os bons costumes que variam, conforme o local, a educação e o nível das pessoas e, também, de acordo com a época em que as situações ocorrem.89

Desnecessário enfatizar a necessidade, pelos condôminos, do

atendimento às regras que tratam dos direitos da vizinhança, caso contrário, restaria

insuportável a vida em comum. Nesse aspecto, o legislador buscou resolver tal

situação prescrevendo sanções para os infratores de tais normas. Contudo nem

sempre é eficaz. 88 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 642 89 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 99

42

No doutrinar de Arnaldo Rizzardo:

O condômino inconveniente não pode ser afastado de sua moradia. Nossas leis não consignam regramentos colimados a expulsão do condômino indisciplinado, que provoca seguidos atritos e se torna, por sua conduta, nocivo à comunidade. Nem cabe a interdição do apartamento. A solução mais conformável com a lei é o processamento nas penas de uma das desatualizadas contravenções penais.90

Continua o mesmo doutrinador:

Embora a impossibilidade de afastar o condômino que prejudica, por sua conduta, os demais, a solução é a cominação de penalidade no caso de infringência, e inclusive com a condenação em dano moral, diante dos incômodos a que é submetido o vizinho.91

Por fim a convenção poderá estabelecer as multas

cominatórias àqueles que agem de forma contrária aos deveres da boa vizinhança,

podendo prescrever multa ao condômino, por seu reiterado comportamento

antissocial, que poderá corresponder ao décuplo do valor atribuído a contribuição

condominial, sem prejuízo das perdas e danos que sua conduta der causa, nos

termos da legislação em vigor. Ressalta-se que o condômino que se sentir injustiça

com a sanção imposta, poderá recorrer a assembleia geral que deliberará sobre sua

subsistência.

2.4 DAS PARTES PRIVATIVAS OU EXCLUSIVAS E DAS PARTE S COMUNS

Tendo em vista o objetivo do presente trabalho, entendeu-se

por bem, criar um tópico para analisar as partes comuns e privativas do Condomínio

horizontal, o que se passa a expor sucintamente.

Como já visto anteriormente, a principal distinção da

propriedade horizontal com o instituto do condomínio em geral, é sua combinação de

direitos reais, os quais seja o direito de propriedade puro de apenas uma pessoa e a

comunhão exercida por duas ou mais pessoas. Tal característica assegura a

90 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 638 91 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 638

43

configuração do condomínio edilício, e, por este motivo, a doutrina enfoca tal

característica.

Salienta a importância do regramento para utilização das

partes comuns e privativas, João Nascimento Franco:

Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas partes privativas e nas de uso comum, a Convenção visa resguardar, em proveito de todos, o patrimônio condominial e a moralidade ambiente, num sistema de normas que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito de vizinhança, objetivam garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas sossego, tranquilidade e segurança.92

As partes comuns e exclusivas têm características

diferenciadas no direito de propriedade. A primeira, são as áreas de natureza da

comunhão, sendo sua propriedade fracionada entre todos os condôminos do

edifício, bem como sua disposição é inadmissível, porquanto afeta ao direito dos

demais consortes. Chamam-se tais partes de propriedade pro indiviso, exatamente

por não ser possível sua disposição. Assim, como sua utilização é restringida de

acordo com a vontade dos condôminos, cabe a convenção dispor sobre a sua

destinação e as regras de condutas nestas determinadas áreas. Quanto às partes

privativas, chamadas de pro diviso, são aquelas denominadas de autônomas como,

por exemplo, os apartamentos, lojas, etc. Tais partes são suscetíveis de disposição

à vontade de seu proprietário, não necessitando do consentimento dos demais

condôminos. Entretanto, sua fruição e gozo são restringidos as normas da boa

vizinhança e da segurança93.

Vale dizer, que a parte correspondente às áreas comuns

pertencentes a cada condômino são vinculados às unidades autônomas na forma de

fração da totalidade. Isso quer dizer, que nenhum dos condôminos é proprietário de

uma específica área comum, mas sim de um percentual sobre a totalidade. Ao

alienar um apartamento, além da fração ideal da unidade autônoma,

automaticamente estará alienando a sua quota parte da área comum.

92 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 129/130 93 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 129/130

44

Contudo, merece realce quanto à disposição das unidades

destinadas a guarda de veículos, uma vez que tais áreas, atualmente, são

constituídas de forma autônoma, diferentemente dos prédios mais antigos, as quais

pertenciam às áreas comuns, como se pode observar nos dizeres de Maria Helena

Diniz:

Inseparabilidade dos direitos às partes comuns da unidade autônoma. Os direitos de cada condômino às partes comuns não podem ser separados de sua fração ideal, correspondente à unidade imobiliária autônoma. E os que tiver sobre esta alcançam as suas partes acessórias. Logo, diante desse princípio o condômino não pode alienar, nem gravar, bens em separado.

Alienação de parte acessória da unidade imobiliária. O condômino só poderá alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo faze-lo a terceiro se isso for permitido pela convenção e se a ela não se opuser a assembleia geral dos condôminos.94

Portanto, quando a vaga de garagem for exclusiva de seu

proprietário (unidade autônoma), estará suscetível de disposição

independentemente da unidade habitacional.

João Nascimento acrescenta sobre as partes privativas e

comuns:

Talvez, para evitar demasiado casuísmo, a Lei 4.591 dispôs sucintamente sobre a utilização privativa dos apartamentos e a coletiva das partes comuns do edifício, consignando: a) que são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condôminos o terreno em que se levanta a edificação e suas instalações, bem como as coisas e áreas destinadas a uso comum e tudo mais que sirva indiscriminadamente aos moradores do edifício (art. 3º); b) que é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada, decorar as partes e esquadrias externas com tonalidade ou cores diversas da empregada no conjunto de edificação; destina a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos e embaraçar o uso das partes comuns (art. 10).95

Orlando Gomes apresenta suas considerações a respeito:

94 DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado . 8 ed. at. São Paulo: Saraiva, 2002.p.823 95 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 131

45

Seu direito exclusivo está subordinado à interdependência de várias partes do edifício e à necessidade de coexistir com direitos iguais dos outros donos, sofrendo limitações especiais que lhe emprestam inconfundíveis traços fisionômicos. (...) Como proprietário privativo, pode independentemente do consentimento dos outros condôminos, vender o apartamento, doá-lo, locá-lo, dividi-lo, repará-lo, enfim, praticar todos os atos que se contêm na faculdade de disposição de todo proprietário. (...) No exercício do poder de disposição, envolve, necessariamente, nos atos que pratica, seu direito sobre as partes comuns, acessórias do apartamento. Se o aliena, entende-se que cedeu igualmente sobre as partes indivisas.96

Sobre as partes comuns o ilustre doutrinador continua:

A medida do direito ao uso das partes comuns do edifício é invariável, não aumentando nem diminuindo conforme o valor ou as dimensões da cada apartamento. A utilização das partes e coisa comuns condiciona-se a igual direito dos outros condôminos. Não é permitido, por exemplo, embaraçar o uso de corredores. Em suma, não pode agir de modo a causar dano ou incômodo aos outros condôminos ou moradores. Tais limitações influem obviamente no direito sobre o apartamento.97

Finalizando, frisa-se o disposto no atual Código Civil,

diferenciando e especificando de forma geral as partes existentes na propriedade

horizontal. O §1º do Art. 1.331 do diploma dispõe:

“As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas ou gravadas livremente por seus proprietários”.

Tratando-se das áreas comuns, dispõe o §2º do mesmo artigo

e diploma:

“O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

96 GOMES, Orlando. Direitos Reais . p. 214 97 GOMES, Orlando. Direitos Reais . p. 214

46

2.5 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO HORIZONTAL

Ainda que o condomínio horizontal tenha caráter de longa

duração temporal, devido até pela sua expressiva estrutura física, sua criação pode

ter um fim, ou seja, “(...) como toda a relação jurídica, a propriedade horizontal tem

seu começo, sua vida de atividade e tem seu fim”98. Conduto, diferente do

condomínio tradicional, a propriedade horizontal é caracterizada por uma

indivisibilidade essencial.

O Condomínio horizontal é criado para perpetuar no tempo,

tendo em vista as finalidades que lhe é imposta. Nas palavras de Caio Mário da

Silva Pereira:

Não ocorre, porém, com ela o mesmo que se dá com o condomínio tradicional, que se pode extinguir pela action communi dividundo, tão antiga no direito quanto na língua, como dá notícia a desinência verbal dividundo, de notório arcaísmo. É com efeito, uma faculdade reconhecida a qualquer condômino, esta de requerer a todo tempo a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 629). E mesmo quando hajam acordado os co-proprietários a conservação do estado de indivisão ou este seja imposto como condição pelo doador ou testador, é temporário, limitado a lapso não maior de cinco anos (arts. 629, parag. Único, e 630 do Código Civil). Na propriedade horizontal o mesmo não ocorre. Ligada a existência jurídica da propriedade coletiva sobre o solo e partes comuns do prédio à subsistência da propriedade particular e individual sobre os apartamentos, constitui um condomínio indivisível. Não é uma propriedade distinta, tendo como titular uma entidade abstrata, porém uma propriedade exercida em comum pelos proprietários dos apartamentos, insuscetível de alienação destacada da unidade autônoma a que adere, e insuscetível ainda de divisão.99

E por tais considerações a explica Arnaldo Rizzardo a

dificuldade de extinção deste instituto:

É propriamente impossível extinguir o condomínio formado em edifícios, no qual se atribuem porções ideais aos proprietários sobre uma área de uso individual e sobre áreas de uso comum. A extinção no sentido comum, é possível se todas as unidades e os espaços se concentrarem em uma única pessoa. Ainda, e em termos, na

98 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . p. 211 99 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações . P. 211

47

hipótese de destruição do edifício. O condomínio persiste sobre o terrenos e os escombros ou as sobras.100

A par disso, o atual Código Civil instituiu as formas de extinção

do condomínio horizontal ou edilício, elencando em seu art. 1.357, caput, as suas

causas, dispondo: “Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou

ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou

venda, por votos que representem metade mais uma das frações idéias”. Ainda, o

Art. 1.358 prevê a hipótese de desapropriação: “Se ocorrer desapropriação, a

indenização será repartida na proporção a que se refere o §2º do artigo

antecedente”.

Passa-se a analisar as causas de extinção do condomínio e

suas consequências, bem como, o procedimento que deverá ser adotado por cada

caso, iniciando pela destruição parcial ou total da edificação, assim como a ameaça

de ruína.

Nesse aspecto extrai-se da lição Pedro Elias Avvad:

A destruição total, é sabido, ocorre quando nada pode ser aproveitado; a ameaça de ruína é ditada pelo poder público que determina a interdição da edificação impossibilitando que seja utilizada naquelas condições apresentadas. Nesse caso há, realmente, a extinção do condomínio já que, se houver reconstrução, dará origem a uma nova edificação e a um novo condomínio que será formado, talvez com os mesmos condôminos, mas, certamente, em outra edificação.101

Nesse prisma, necessário novamente recorrer ao entendimento

subjetivo dos condôminos quanto à destruição considerável, uma vez que tal não

pode ser delineada ou limitada, devendo aqueles recorrerem ao bom senso. Por

este motivo, a assembleia é o instrumento cabível para decidir se a destruição é

considerável ou não, lembrando sempre do quorum necessário assinalado pela lei:

metade mais uma das frações ideais. De toda forma, caso não seja acordado,

recorre-se para a via judicial na busca de uma decisão definitiva.

100 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 665 101 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 220

48

De tal ocorrência, aos condôminos restam duas soluções: a

reconstrução do condomínio ou da parte destruída de acordo com o caso, bem como

quando da declaração de ameaça de ruína; ou a venda em qualquer dessas

hipóteses.

Todavia, quando acordado sobre a reconstrução do todo ou

das partes atingidas, nem sempre poderá ocorrer a unanimidade. Pensando nisso, o

legislador previu opção aos dissidentes no §1º do art. 1.357, o qual comentou Pedro

Elias Avvad:

(...)à eventual discordância de algum dos condôminos quanto a adoção, pela assembleia, da primeira das possíveis alternativas que se lhes oferece para a ocorrência de sinistros que destruam, em parte ou no todo, a edificação, ou ante a ameaça de ruína. Evidente que, se todos aceitarem a reconstrução, nessa hipótese não haverá problema e restaura-se o condomínio na mesma edificação ou em outra. Mas a lei abre uma possibilidade aos dissidentes, melhor dizendo, às minorias que não concordem em participar da reconstrução. “Deliberada a reconstrução, diz a lei, poderá o condômino..., que não quiser ou não puder arcar com as despesas da reconstrução – está subentendido – “...eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos...” – tanto da fração do terreno como nas benfeitorias – “... mediante avaliação judicial”.102

Neste caso, a preferência de aquisição da propriedade posta a

disposição é dos condôminos. Quando não houver interessados, abre-se

oportunidade para estranhos à comunidade condominial adquirirem-na, posto que

não se “encontra razão que impeça a venda, tanto que é pleno o direito de venda da

fração ideal”103.

Optando-se pela venda, o resultado distribui-se,

proporcionalmente ao valor das unidades, nos termos do §2º do art. 1.357. Vale

ressaltar, a preferência dada aos condôminos, abrindo a terceiros estranhos quando

da não existência de interessados.

Ainda, pertinente à venda, uma dúvida paira. Por consectário

lógico, os valores mercantis, de venda, das unidades individuais diferem de acordo

com o tamanho, andar e/ou localização no âmbito da construção. Por exemplo, uma 102 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 221 103 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 665

49

sala frontal, sem sombra de dúvida, tem um valor muito mais elevado quando

comparado a uma sala de fundo. Outrora, a legislação prevê apenas a distribuição

proporcionalmente, mas discrepa quanto a proporção, seja pela fração ideal da

unidade ou pela valoração da unidade no mercado imobiliário104.

Afora isso, pode a desapropriação da edificação ser causa de

extinção do condomínio, nos termos do art. 1.358 do Código Civil. Sem maiores

digressões, realizada a desapropriação a indenização será rateado aos consortes de

forma proporcional ao valor da unidade na forma utilizada para a venda supra

explicitada.

Todavia, neste caso, importante consideração feita por Pedro

Elias Avvad quanto o rateio do valor da indenização, conforme o problema

mencionado retro:

Também, para a hipótese de desapropriação, se aplicará no rateio o valor proporcional da unidade e, por isso, será toda a conveniência que este valor esteja previamente estabelecido. É mister, entretanto, se destacar que na desapropriação costuma-se avaliar individualmente cada unidade e, nesse caso, não haverá propriamente rateio, recebendo, cada condômino, o valor correspondente à sua unidade.105

Como visto, a simples vontade dos condôminos em extinguir a

modalidade nem sempre é possível, sendo necessário uma causa superveniente,

que a torne possível.

104 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 225 105 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 225

CAPÍTULO 3

DAS DESPESAS

3.1 DO CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

Como visto anteriormente, entre os principais deveres dos

condôminos figura o de concorrer para as despesas oriundas do universo

condominial.

Tais despesas são devidas para a manutenção, conservação e

administração do condomínio e obras ou inovações aprovadas pelos condôminos,

contribuindo para preservação de suas estruturas e dependências, bem como das

relações de convivência dos condôminos. Incluem-se nas despesas, os títulos

provindos de responsabilidade por indenizações, tributos, seguros, etc.

De acordo com o art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do

condômino, entre outros: “(...) contribuir para as despesas do condomínio, na

proporção de suas frações ideais”.

Não poderia ser diferente, a concorrência para as despesas

condominiais são obrigatórias na proporção estipulada pela convenção do

condomínio que cabe a cada parte. Veja-se na lição de João Batista Lopes:

Como se vê, cabe à convenção de condomínio definir os critérios para a determinação da quota-parte de cada condômino e o momento em que as despesas devem ser pagas, com previsão de sanções para a hipótese de inadimplemento. E a obrigação de pagar os encargos condominiais decorre do só fato de o condômino integrar o universo condominial, sendo irrelevante a circunstância de não haver assinado a convenção de condomínio.106

Entretanto, a responsabilidade dos encargos merece especial

atenção, a qual será dada adiante. Antecipa-se apenas a diferença da contribuição

condominial e do aluguel. Outrora, e em regra, o proprietário da unidade autônoma é


51

legítimo responsável pelas despesas, e com este se configura a relação jurídica do

dever. Nos caso dos aluguéis, a relação se dá entre o proprietário/locador e o

inquilino, sendo entre eles convencionado a responsabilidade do pagamento das

despesas. Ressalta-se que ainda que convencionado entre as partes, nem todas as

despesas devem ser arcadas pelo locatário, tendo em vista a Lei do Inquilinato

dispor sobre tal responsabilidade e, sendo ela de ordem pública, sua norma é

cogente, como se verá adiante.

Neste momento, é de maior relevância buscar a natureza das

despesas de condomínio, já que por sua característica pode-se assimilar tanto como

direito pessoal quanto direito real.

João Batista Lopes assinala as diferenças apontadas pela

doutrina:

A doutrina, de um modo geral, aponta as seguintes diferenças entre as obrigações e os direitos reais: a) as obrigações têm caráter pessoal, no sentido de que vinculam apenas as pessoas (sujeitos) da relação jurídica, enquanto os direitos reais têm caráter absoluto porque valem erga omnes; b) os direitos reais estão sujeitos ao princípio da tipicidade (numerus clausus), enquanto as obrigações ao da liberdade de constituição (numerus apertus); c) o direito de sequela é exclusivo dos direitos reais.107

Salienta-se que a obrigação não produz, em regra, efeitos em

relação a terceiros. Prossegue o nobre doutrinador:

Entretanto, como adverte o primeiro dos autores citados, “a lei pode efetivamente, para satisfazer determinados interesses relevantes, impor ou permitir a oponibilidade a terceiros de relações que são, na usa estrutura, de caráter obrigacional, por assentarem fundamentalmente num dever de prestar e no correlativo direito à prestação”. É exatamente o que ocorre com as despesas de condomínio, que, constituindo embora obrigação, no sentido técnico-jurídico, revestem-se de peculiaridades, porque têm eficácia em relação a terceiros. São, de acordo com a doutrina, obrigações propter rem.108

107 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 92 108 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 93

52

Destaca-se o princípio da ambulatoriedade, segundo o qual

todos os ônus da coisa a acompanham,109 que recai sobre as obrigações “(...)

propter rem, isto é, oriunda da própria coisa (...)”110, o que acarreta-se em dizer que

o adquirente da coisa não pode eximir-se do pagamento das despesas relativas ao

bem, tanto as futuras como as do período anterior a transferência da propriedade.

3.2 DA RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS

A legislação atinente obriga os condôminos a concorrem com

as despesas de condomínio. Inicialmente, ressalta-se o que se entende por

condômino, nas palavras de Jorge Tacha e Luiz Antonio Scavone Junior: “(...) por

“condômino” entendemos o titular da unidade, seja proprietário, promissário

comprador ou cessionário dos direitos e obrigações sobre o imóvel”111.

Nesta senda, não se restringe a intitulação de condômino

apenas ao legítimo e atual proprietário, sendo aquele que consta as margens da

matrícula imobiliária da unidade. Sobre isso não discrepa João Nascimento Franco:

O vocábulo “condômino” abrange também o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício, conforme se infere do §4º. do art. 12 da Lei 4.591.112

Neste norte, todos que tomam a posse direta estão incumbidos

de arcar com as despesas relativas ao condomínio, obrigando-se pela respectiva

cota das despesas de administração e conservação do edifício. Segundo a lei 4.591

de 16 de dezembro de 1964, que sistematizou as incorporações imobiliárias e os

edifícios em condomínio, indiferentemente se o edifício está construído ou em

construção, responde pelas despesas todo aquele que se vincula a uma unidade

autônoma. Por tal, verifica-se a flexibilidade da expressão condômino.

109 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 93 110 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo código civil come ntado . p. 150 111 TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de

condomínio : manual de orientação para condôminos, síndicos, locadores, locatários e profissionais de direito. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999. p. 7

112 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 216

53

O art. 12, § 4º, define como responsáveis pelas despesas os

proprietários, ou titulares de direito à aquisição das unidades. Expressão que

aparece em diversas passagens pela lei. Como visto, a vinculação do domínio da

propriedade é essencial para tal configuração. Mesmo o compromissário comprador

com título contratual de promessa de compra e venda não registrado no registro

imobiliário pode ser considerado condômino para todos os efeitos. João Nascimento

Franco afirma:

(...) predomina o entendimento de que a promessa de venda e compra, mesmo não registrada, investe o compromissário comprador na condição de “quase proprietário e na posse do imóvel, o que lhe permite defende-la por embargos de terceiro, pleitear indenização em caso de desapropriação e praticar atos análogos.113

Continuando na seara da compra e venda da unidade, outro

assunto que merece realce são as despesas não pagas pelo alienante da unidade

condominial.

Como visto retro, as despesas tem natureza propter rem, que

se caracterizam pela ambulatoriedade, ou seja, as obrigações seguem com a coisa

alienada. Neste enfoque o Código Civil dispôs no art. 1.345: “O adquirente de

unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive

multas e juros moratórios”.

Em que pese a observação de João Batista Lopes de que “sob

o aspecto moral, tal entendimento não encontra justificativa”114, o mesmo coaduna

com o objetivo visado pelo legislador ao estatuir a norma. Nas palavras deste

doutrinador: “A rattio da norma é, portanto, proteger o condomínio evitando

problemas na cobrança das despesas, do que poderia decorrer desequilíbrio

orçamentário em prejuízo da vida condominial”115.

No mesmo diapasão o entendimento de João Nascimento

Franco:

113 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 217 114 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 98 115 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 98

54

Para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a lei considera dívida propter rem a cota-parte atribuível a cada apartamento nas despesas ordinárias e extraordinárias. Esse critério vem desde o texto originário do parágrafo único do art. 4º da Lei 4.592, que carreava ao adquirente de uma unidade a responsabilidade pelos débitos do alienante para com o condomínio, inclusive multas.116

Outro aspecto que merece atenção recai sobre as relações

locatícias e a responsabilidade no pagamento das contribuições condominiais como

se verá nas lições dos nobres doutrinadores.

Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior entendem que os

locatários são ilegítimos em face do condômino posto que não há relação entre

estes:

No âmbito da locação, o locatário não pode ser considerado condômino para efeito de legitimidade em face do condomínio. Em verdade, o locatário deve as despesas condominiais ao locador por força do contrato de locação e do art. 23, inciso XII, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991. Não possui, assim, legitimidade em face do condomínio. (...) O locatário por sua vez, responde pelas despesas ordinárias em face do locador em virtude do art. 23, inciso XII, da Lei n. 8.245/91117

Do contrário é o pensamento João Nascimento Franco:

(...) tal como ocorre com o locatário que assume, no contrato de locação, a obrigação de pagá-las diretamente ao síndico ou ao administrador do edifício. Nesse caso, o locatário torna-se terceiro interessado e, (...), ganha legitimidade para, em caso de dúvida ou recusa, consignar o pagamento em nome do condomínio118.

Contudo, maior apreço recebe a classificação das despesas

que nas palavras de João Batista Lopes:

Para um exame sistemático da questão, partiremos da classificação adotada por Gabas, que contempla as seguintes espécies de despesas: a) despesas com administração: são as que se destinam a cobrir gastos com a conservação e funcionamento do edifício, inclusive reparações nas partes comuns para manter-lhe as

116 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 220 117 TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de

condomínio: manual de orientação para condôminos, síndicos, locadores, locatários e profissionais de direito. p. 7

118 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 215

55

condições normais de segurança, conforto etc.; b)despesas com inovações: as que objetivam melhorar as condições de uso e gozo do prédio; c) fundo de reserva: destinado a cobrir despesas extraordinárias ou imprevistas, que refogem ao conceito normal de administração; d) despesas decorrentes de atos dos condôminos, na omissão do síndico, em casos especiais, como reparações urgentes no prédio.119

De modo geral, as despesas condominiais são classificadas

pelo legislador como ordinárias e extraordinárias. As primeiras são relativas às

despesas necessárias à administração respectiva; as segundas se entendem por

aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção (e administração)

do edifício, nos temos da Lei nº 8.245/91. Tais distinções serão adiante melhor

explanadas.

No que é pertinente às locações, os locadores respondem

pelas despesas chamadas extraordinárias. Os inquilinos por sua vez, devem pagar

as despesas ordinárias. De toda forma, em caso de inadimplência por parte do

inquilino, o locador/proprietário poderá ser acionado judicialmente para quitar a

dívida não paga perante o condomínio respondendo pela totalidade, com direito de

regresso perante o locatário nas partes por este devida.

Despiciendo salientar que devido à variedade e complexidade

das situações geradas pela vida condominial, são frequentes as polêmicas entre

condôminos e condomínio, bem como locadores e locatários acerca da definição das

espécies das despesas e a responsabilidade de quem deve pagar.

3.3 DAS DESPESAS ORDINÁRIAS

Tratar-se-á neste momento, de modo sucinto, sobre as

definições dadas as espécies de despesas existentes na relação condominial. Como

visto, as despesas de condomínio se classificam de modo geral em ordinárias e

extraordinárias de acordo com sua destinação e utilização em benefício ao edifício e

a comunidade condominial.

No tocante as despesas tidas como ordinárias aquelas

destinadas à manutenção e necessárias à administração para ao bom 119 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 94

56

funcionamento do condomínio. Tais despesas chamadas também de “despesa de

custeio”, que se referem aos serviços rotineiros de conservação e administração que

abrangem, entre outras:

Salários e demais encargos dos empregados; consumo de água, coleta de esgoto (...); luz e água das áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das áreas internas de uso comum; manutenção de equipamentos, máquinas e utensílios de qualquer natureza, tais como elevadores; pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; fundo de reserva, se previsto na convenção; seguro do edifício (art. 13 da Lei n. 4.591/64 e 23 do Decreto n. 61.867/67); materiais de limpeza; honorários do administrador e isenção do síndico.120

Salienta-se importante consideração que tais despesas supra

elencadas não são exaurientes. A interpretação das despesas não deve ser restritiva

cabendo ao intérprete levá-las como base para outras despesas que sobrevierem

durante a vida condominial, tais como “gastos com cópias reprográficas,

manutenção de conta bancária, correios para envio de balancetes etc.”121

Pode-se notar que a matéria não atingiu uma definição

específica, visto as variedades e as peculiaridades de cada condomínio e edifício,

cada qual, terá sua particularidade quanto às despesas ordinárias, entretanto, como

guia leva-se em conta que estas “são despesas que não acrescem em nada à

aparência do prédio ou sua estrutura”.122

Todavia para que se queira a exigibilidade das despesas de

condomínio em face dos condôminos é necessário que os requisitos formais para

sua validade estejam verificados, principalmente quanto a sua aprovação:

Tais despesas devem ser orçadas e aprovadas em Assembleia anual (art. 24 da Lei 4.591), a ser realizada em qualquer dia e mês, e não necessariamente em janeiro, pois o ano condominial pode coincidir

120 TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de


121 TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio: manual de orientação para condôminos, síndicos, locadores, locatários e profissionais de direito. p. 13


57

com o ano civil, que é o período contado do dia do início ao dia e mês correspondente ao seguinte.123

Novamente se toca à relação locatícia dos imóveis, porquanto

as despesas aqui definidas são de responsabilidade do locatário, ressalvado as

arrecadações destinadas à constituição do fundo de reserva que, apesar de ser

classificado como despesa ordinária, deverá ser arcada pelo locador por força de lei

– art. 22, X, p.ú., g, lei nº 8.245/91. Justificando o motivo cita-se a definição João

Nascimento Franco:

O fundo de reserva constitui patrimônio comum vinculado à sua destinação, que é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma, deixando de participar do condomínio.124

Entretanto, nesse aspecto divergem Jorge Tarcha e Luiz

Antonio Scavone Junior do acima exposto, eis que consideram que “(...) o rateio dos

pagamentos destinados a sua formação deve ser considerado despesa

extraordinária”125. De outro norte os mesmos doutrinadores explanam:

Se o fundo foi utilizado para as despesas de manutenção do edifício, para aquelas que normalmente seriam consideradas despesas ordinárias, a sua reposição terá a mesma classificação. Mas, se o fundo foi utilizado, total ou parcialmente, para despesas extraordinárias (como, por exemplo, reforma substancial dos elevadores), assim também será considerado o rateio para a reposição.126

Veja-se que o mais acertado será sempre quando da análise

da destinação dos valores. Outra consideração a respeito dos locatários se extrai do

ensinamento dos mesmos doutrinadores:

Importante ressaltar que, nos termos do §4º do art. 24 da Lei 4.591/64, o locatário somente poderá votar na Assembleia que

123 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 189-190 124 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 195 125 TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de



58

envolva a aprovação do orçamento para as despesas ordinárias se o condômino-locador a ela não comparecer. Razão assiste ao legislador, vez que o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio é o locador – titular da unidade – e não o locatário, que as deve ao locador em face do contrato de locação.127

Neste prisma, é direito do condômino locatário estar presente

na assembleia para deliberar somente sobre as despesas a ele pertencentes, salvo

se em posse de procuração lhe dando amplos poderes para deliberar sobre os

demais assuntos.

3.4 DAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

Resta explanar sobre as despesas de responsabilidade do

locador nas relações locatícias, as despesas extraordinárias que na concepção de J.

Nascimento Franco:

São despesas destinadas a acudir a situações imprevistas, assim como para o custeio de inovações e reparações necessárias, úteis ou voluptuárias. Cada categoria de despesas merece um tratamento jurídico próprio e, na medida do possível, deve ser regulada na Convenção. De qualquer forma, porém, sua exigibilidade depende, como toda e qualquer contribuição cobrada aos condôminos, de regular aprovação na Assembleia Geral: previamente quando possível, ou posteriormente quando o fato que as ocasionou era imprevisível.128

De todo modo são aquelas que não se referem a gastos

corriqueiros do condomínio, nem são necessárias a administração do condomínio,

mas “(...) interessam à estrutura do edifício, ou de alguma forma, aumentam seu

valor”129. Nesta característica é que se funda o embasamento dos lecionadores

Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior, não exatamente na valoração do

imóvel financeiramente mas nos efeitos que tais obras ou melhorias refletem ao

condomínio.



128 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 201 129 TARCHA, Jorge; SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de


59

Assim, mesmo que o proprietário não obtenha uma valorização pecuniária propriamente dita, ou seja, mesmo que tais despesas não façam subir o valor do imóvel, elas proporcionam melhor impressão a um pretendente, seja à locação, seja à aquisição.130

Na mesma esteira das ordinárias, a exemplos de tais despesas

cita-se reformas substancias que se caracterizam despesas extraordinárias como

inovações estruturais do edifício, para modernizá-lo ou para atender a

determinações do poder público, transformação do terraço em lavanderia, ampliação

dos halls ou vestíbulos, compra de mobília para decoração do hall de entrada, a

construção de uma churrasqueira ou piscina, a aquisição de geladeira para o salão

de festas ou a compra de equipamentos de ginástica, enfim, inovações que

atualizem, melhorem ou embelezem o edifício.

Note-se ainda que as despesas extraordinárias se dividem em

três categorias: as necessárias, as úteis e as voluptuárias. Contudo, deve-se

analisar cada condomínio para a definição sobre a sua categoria. Ora, consectário

lógico, para alguns condomínios, por exemplo, os de luxo, a troca de mobília poderá

ser qualificada com útil, em quanto em outros condomínios de nível inferior, poderá

ser qualificada como voluptuária.

A grande distinção entre estas categorias está prevista no art.

1.341 do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de dois terços; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos. §1.º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino(...).

Veja-se que a autorização para a realização das obras

depende, em regra, da sua urgência e de seu excessivo valor, casos em que será

necessário a aprovação prévia da assembleia. Nesta senda Arnaldo Rizzardo define

urgência e valor excessivo:



60

A urgência decorre da previsibilidade difícil mas não impossível de acontecer, como rompimento de encanação, pane em máquinas e elevadores, queda de paredes, destelhamento, inundações, arrombamentos, vazamentos da caixa de água, interrupção da rede elétrica. Para ter-se como excessivo o aumento das despesas, deve o valor ultrapassar, no mínimo, a um terço das comumente exigidas.131

Lembra-se que da mesma forma, as peculiaridades de cada

condomínio são essenciais para a definição. Portanto, adverte J. Nascimento

Franco:

As inovações que acarretam gastos extras geralmente encontram fortes opositores. Por isso todas as cautelas devem ser tomadas para que inexistam irregularidades na sua aprovação, bem como nas despesas respectivas.132

A assembleia dos condôminos é competente para a aprovação

de tais despesas, des que não sejam estas emergenciais e, ainda que necessárias,

mas de alto custo, sua deliberação na reunião é imprescindível para sua validade,

evitando assim futuros litígios em relação a elas e, frisa-se, cada edifício deve ser

analisado nas suas peculiaridades e minúcias para verificar a qualificação das

despesas.

3.5 DAS DESPESAS RELATIVAS AS ÁREAS COMUNS DE USO E XCLUSIVO

Chega-se ao que propôs o presente trabalho. Analisado toda a

criação, função, destinação, atribuições, sua natureza, enfim, os assuntos que

norteiam a propriedade condominial horizontal, a fim de restar claro os ônus que

recai sobre os interessados desse tipo de propriedade, privativa e ao mesmo tempo

comum, tudo em apenas um edifício.

Frisa-se a principal importância que distingue o condomínio

horizontal ou edilício das outras instituições que se inserem no direito real, à mescla

da propriedade privativa com a propriedade em comunhão. Os condôminos são

proprietários de uma unidade autônoma, independente, livre e desembaraçada para

a sua disposição, restringindo-se apenas ao gozo, o qual deve ser respeitado os

131 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 644 132 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 199

61

direitos de vizinhança também dispostos nas normas internas da comunidade

condominial, exteriorizada pela convenção do condomínio e regimento interno. São

também proprietários das áreas comuns, compreendidas aquelas que a todos

aproveita, como por exemplo, o solo, as escadarias, a administração, a limpeza, etc.

Após, passada as análises dos direitos e deveres dos

comproprietários, faz-se necessário analisar um dos principais deveres que

interessam fundamentalmente a todos do condomínio: As despesas condominiais.

Sendo tais, rateadas na proporção da fração ideal correspondente a cada unidade

imobiliária. Vale dizer, neste momento, que a fração ideal se compõe da área

privativa proporcional a toda a edificação construída, somada à cota parte das áreas

de uso comum133.

Nessa esteira, nasce mais um dos impasses que exsurge de

sua vivência: As despesas relativas às áreas comuns de uso exclusivo.

O que se pretende é compreender o alcance da

responsabilidade que cabe a cada condômino no pagamento das despesas oriundas

das partes que não são aproveitadas por todos, como se encontra na doutrina, como

exemplo, as despesas geradas pela manutenção e conservação do elevador e as

despesas provindas do terraço do edifício.

Afirma-se que “Em linha máxima, é natural que a exigência do

pagamento de qualquer importância corresponda a um serviço efetivamente

utilizado”134. Essa observação de João Batista Lopes é premissa para o pagamento

de despesas, ou seja, “(...) a lei, transfere para o direito positivo o brocardo que

impõe os ônus a quem tem bônus”135.

Nesta senda, passa-se a analisar a quem recai a

responsabilidade das despesas inerentes as áreas comuns, compreendendo, por

exemplo, se as salas com entrada e saída diretamente para rua, tem o dever de

arcar com as despesas de elevador; ou se as despesas com o terraço cabe apenas

à cobertura. 133 FRANCO, João Nascimento. Condomínio . p. 203 134 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 128 135 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 121

62

Nas lições de Arnaldo Rizzardo:

As despesas de cobertura restringem-se ao respectivo proprietário, pois a ele apenas restringe-se o proveito – obrigação esta contemplada no art. 1.334 do Código atual: “Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores”. Igualmente os custos ou gastos das partes comuns que ficam no uso exclusivo de um ou vários condôminos, conforme o art. 1.340 do mesmo diploma: “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.” As despesas do elevador, relativamente a condômino que não o utiliza, por se encontrar sua unidade no andar térreo, são suportáveis igualmente por ele, o que também é admitido na doutrina estrangeira, ressaltando Mariano Fernandez Martin-Granizo a finalidade do elevador, destinado ao serviço de todos, não sendo o uso ou a não-utilização motivo de exclusão.136

Desse modo, em princípio, todos os condôminos ficam

obrigados ao pagamento das despesas com sua utilização e conservação.

Outrossim, o que se extrai do ensinamento, é que o raciocínio que se deve levar em

consideração é de que não se considera a mera utilização da área ou equipamento

para configurar a necessidade de contribuir para a manutenção. O pensamento

correto é de que tais áreas ou equipamentos são aproveitáveis diretamente ou

indiretamente para o condômino. Exemplificando o mesmo doutrinador:

É que o elevador se instala para o serviço de todos os condôminos, considerando-se que os trabalhos dos serviçais e outros empregados, e inclusive do zelador e do administrador, proporcionam o bem do condomínio em geral. Daí interessar a conservação do aparelhamento.137

Consoante entendimento, Jorge Tarcha e Luiz Antonio

Scavone Junior:

É até lógico, uma vez que, indiretamente, utilizam os elevadores e áreas comuns, mesmo de forma mínima. Por exemplo, as caixas d’água quase sempre se encontram no último pavimento, sendo que a sua manutenção demanda a utilização de elevadores e demais áreas do prédio. Interpretação diversa levaria ao absurdo de ratear-se despesas de elevador proporcionalmente ao andar que se encontra a unidade, uma vez que aquela localizada no primeiro andar utiliza menos que aquela que se encontra no último. Seguindo o mesmo raciocínio, unidades desabitadas poderiam se furtar do

136 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 637 137 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 637

63

pagamento de condomínio por não estarem utilizando os serviços oferecidos a todos os condôminos.138

O entendimento de Haroldo Guilherme Vieira Fazano:

Previsto ou não na convenção ou na instituição do condomínio comercial o pagamento de despesas com elevadores por parte daqueles que estão no térreo, elas serão de responsabilidade de todos os condôminos, inclusive daqueles que estão no térreo, por quanto tais equipamentos fazem parte indissociável da propriedade condominial especial.139

Neste prisma, os encargos serão suportados por todos os

condôminos, não se eximindo do pagamento aqueles situados no piso térreo, que

não necessitam do elevador e de outras conveniências aproveitas pelos outros

condôminos. Contudo os doutrinadores abrem exceção para o caso da convenção

de condomínio dispor de forma diversa. Cita-se João Batista Lopes:

De um modo geral, os autores se inclinam pela afirmativa, com a ressalva de que a convenção de condomínio – cujo caráter normativo já foi ressaltado anteriormente – poderá dispor de modo diverso, caso em que será incontornável o dever de suportar a quota-parte das despesas, a despeito do não uso do elevador.(...). Em resumo, o condômino só pode ser desonerado das despesas com uso e conservação dos elevadores se a convenção assim o dispuser. Na omissão da convenção, a obrigação resultará incontornável.(...) Conquanto não mencionado expressamente no art. 1.331, §2º, do novo Código Civil, dúvida não pode subsistir de que ele se encarta entre as instalações do edifício, constituindo, pois, condomínio de todos. Donde se conclui que a conservação desse equipamento interessa a todos os condôminos, até mesmo por motivos de segurança do edifício. Além disso, seu mau estado de conservação deprecia o prédio.140

Portanto, neste prisma, a todos os condôminos que se

aproveitam das áreas comuns, mesmo que indiretamente e de forma mínima, recai a


condomínio: manual de orientação para condôminos, síndicos, locadores, locatários e profissionais de direito. p. 100-101

139 FAZANO, Haroldo Guilherme Vieira. Da propriedade : horizontal e vertical. Campinas: CS Ed, 2003. p. 99

140 LOPES, João Batista. Condomínio . p. 129-131

64

responsabilidade no pagamento das despesas condominiais, “(...) excetuada a

hipótese da convenção condominial contemplar isenção, (...)”141.

Entretanto, se posiciona contrariamente Pedro Elias Avvad ao

analisar as disposições do Código Civil atinentes ao tema, veja-se:

A norma, agora editada, é salutar porque de um lado elimina injustiças como a cobrança das despesas com empregados, manutenção e até seguro das áreas comuns, daqueles que não fruem o respectivo uso, como seja dos condôminos que não tem direito a vaga de garagem, ou dos que não utilizam os serviços correspondentes, como são os donos de lojas externas com relação aos elevadores. De outro lado, estimula alguns condôminos relutantes que, mesmo não dispondo de condições para usufruir dos benefícios de determinada área, resistem em fazer qualquer concessão, mínima que seja, em favor do vizinho.142

Maria Helena não discrepa:

Despesas em relação ao uso das partes comuns: O condômino que vier a se servir, com exclusividade, de uma parte comum deverá pagar todas as despesas decorrentes de sua utilização.143

Quanto às áreas comuns de uso exclusivo, de um modo geral,

Pedro Elias Avvad acrescenta que sua exclusividade será apenas plena quando a

convenção ou decisão assemblear a conceder, passando este condômino a ser

encarregado das despesas e das responsabilidades de determinada área:

Deverá, quando possível, a convenção ou a deliberação assemblear que conceder o uso exclusivo, relacionar, além das despesas normais da parte comum, quais os demais encargos a serem suportados ou, então, dispor sobre as despesas das quais haveria isenção. Não havendo especificação de eventual não incidência, presume-se que o beneficiário tenha assumido, também, a responsabilidade pelo seguro e, ainda, por danos causados a terceiros ou a própria comunhão.144

Importante destaque merece as palavras do mesmo

doutrinador no tocante aos condôminos que renunciam a sua quota parte da coisa

comum. Pela premissa de que os condôminos só devem arcar com as despesas

141 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002 . p. 637 142 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 122 143 DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado . 8 ed. at. São Paulo: Saraiva, 2002.p.827 144 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 123

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relativas a sua unidade imobiliária, ou àquelas de que usufruem, muitos cometem o

equívoco de renunciar a utilização da área comum acreditando que, com isso,

estarão desonerados do pagamento das partes a elas atinentes145.

Ora, por consectário lógico, expressa Pedro Elias Avvad

explana quando da concessão do benefício dado a um condômino ou a um grupo

para que estes tenham exclusividade de fruição de determinada área, o que onera a

todos que se beneficiam sendo irrelevante qualquer forma de renúncia, vale citar:

Significa que se o direito de usar e fruir determinadas coisas de uso comum se achar dentro da esfera jurídica de algum condômino, a renúncia ao direito de usar daquele bem ou serviço, não o exonera das respectivas responsabilidades, nem agrava aqueles que continuam desfrutando do direito que é comum de todos.146

No que toca ao terraço da cobertura, Pedro Elias Avvad não

discrepa, utilizando a mesma linha de raciocínio adotada para as partes comuns de

modo geral:

Em princípio, assevera a lei, o terraço de cobertura “é parte comum”, podendo, entretanto, a convenção dispor em contrário (art. 1.331 §5º). Se o terraço for parte comum e de uso comum, questão encerrada: as despesas são comuns. Ao contrário, se a convenção atribuir a propriedade do terraço a algum condômino, então aplica-se a regra ora examinada, o mesmo ocorrendo, ainda, se o condômino, não sendo o dono, tiver, entretanto, obtido o uso perpétuo e exclusivo do terraço, direito esse que para os efeitos aqui tratados equivale ao da propriedade.

Nesse prisma, aponta novamente a convenção como ponto

determinante para findar sobre a responsabilidade no pagamento das despesas das

áreas do terraço, bem como das áreas comuns em geral, ao dispor sobre o uso

exclusivo de determinadas áreas.

O pensamento de Maria Helena Diniz:

Despesas com terraço de cobertura. O proprietário do terraço de cobertura, indicado na constituição do condomínio (CC, art. 1.331, §

145 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 123 146 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil come ntado . p. 123

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5º), é quem arcará com todas as despesas de sua conservação, sem que se danifiquem as unidades imobiliárias inferiores.147

Por fim, em que pese o pensamento de Pedro Elias Avvad, no

tocante a despesa com o elevador, a doutrina é sedimentada e dominante a respeito

da responsabilidade das despesas condominiais, incumbindo o ônus das áreas

comuns ao condômino ou ao grupo de condôminos que delas exclusivamente se

aproveita, descabido neste caso a renúncia, devendo, a margem de erro, estar

regulamentado na convenção condominial, eis que sua natureza contratual e

normativa permite e produz efeito.

Nesse aspecto, atinge-se o objetivo do trabalho em identificar o

entendimento doutrinário a respeito das despesas condominiais das áreas comuns

destinados ao uso exclusivo de determinados condôminos.

147 DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado . 8 ed. at. São Paulo: Saraiva, 2002.p. 829

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente trabalho teve como objetivo investigar, à luz da

legislação e da doutrina a responsabilidade pelo pagamento das despesas

condominiais relativas às áreas comuns não utilizados por todos os proprietários de

unidades.

O interesse pelo tema abordado deu-se em razão de sua

discussão no âmbito interno das reuniões condominiais e que, sem uma resposta

sedimentada, geram discussões a respeito do tema.

Houve certa dificuldade na elaboração do trabalho, em razão

das poucas obras encontradas no acervo da biblioteca da UNIVALI, desatualizadas

quanto ao tema abordado, pois as obras encontradas são antigas em suas edições.

Prosseguindo, para alcançar o objetivo proposto, o trabalho foi

dividido em três capítulos:

No Capítulo 1º, buscou-se as linhas gerais do condomínio

edilício, demonstrando claramente sua distinção em relação ao condomínio geral,

bem como sua característica peculiar em relação aos direitos reais, que devido a

sua singularidade, não encontra classificação exata, sendo a mais aceita pela

doutrina como um direito real misto, uma vez que sobre um mesmo bem encontram-

se a propriedade comum e privativa.

Pretendeu buscar as origens da criação do instituto que, como

se asseverou, seu deu em virtude da várias ocorrências, dentre elas, o êxodo rural,

a aglomeração em grandes centros urbanos, e mais hodiernamente, questões como

a segurança, qualidade de vida, economicidade.

Por fim, delimitou o objeto do condomínio edilício, o qual seja

as unidades habitacionais – apartamentos e garagens – e as unidades comerciais –

salas –, o que se determina conforme a vontade dos constituintes.

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No segundo capítulo, abordou- se sobre o exercício em

condomínio, determinado sua forma de criação legal: instituição, incorporação,

especificação, bem como a forma com que as relações entre condôminos se dão, a

qual seja, a convenção de condomínio que, como se viu, tem caráter normativo,

devido a sua imposição, e contratual, tendo em vista que suas disposições são

realizadas em conjunto como os proprietários da edificação.

Tratou-se das partes que compõe o condomínio e, mais que

isso, o distingue dos direitos reais, as partes comuns e privativas. As comuns são

destinadas a toda a comunidade condominial, podendo-a ser aproveitada por todos,

desde que não obste a utilização por outrem. As áreas privativas são as unidades

exclusiva de seus proprietários, podendo dispô-las à sua vontade.

Também, tratou-se da extinção do condomínio, posto este,

apesar de perpetuar no tempo, não é eterno. Lembrando que as formas podem se

dar com a destruição do condomínio ou pela vontade de seus proprietários.

No terceiro capítulo explanou-se limitadamente ao objetivo

deste trabalho, trazendo a baila o conceito e natureza jurídica das despesas, sendo

elas indispensáveis ao manutenção e conservação do condomínio. Diferenciou-se

as despesas, como por exemplo às de custeio e as voluptuárias, entre outras.

Tais despesas devem ser suportadas por alguém, sendo este

alguém os próprios condôminos, proprietários das unidades, não podendo se eximir

de tal obrigação posto ser um dever legal. Ora, uma vez que o indivíduo adquire um

bem, cabe a este a sua conservação e manutenção. No caso dos condôminos, tal

manutenção é rateada entre todos os co-obrigados.

Ao final, encontra-se o ponto chave do estudo: A quem cabe as

despesas relativas as áreas comuns mas que são utilizadas por apenas um

condômino, ou um grupo de condôminos. Trazendo a baila o pensamento dos

doutrinadores a respeito, bem como da legislação em vigor.

Por fim, retomam-se as hipóteses da pesquisa:

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1ª Hipótese: O condomínio edilício ou horizontal se compõe de

suas diversas unidades com proprietários diversos, sendo exercida uma comunhão

entre eles sobre o bem.

A hipótese restou CONFIRMADA.

2ª Hipótese: Após a constituição do condomínio a Convenção e

o Regimento Interno regularão os direitos e deveres dos condôminos delimitando a

destinação de suas áreas, bem como a forma de utilização e sua manutenção.


3ª Hipótese: Os condôminos devem arcar com as despesas

que lhe sejam inerentes, ante individualização das despesas relativas ao seu

sustento e sua família não devendo arcar com as facilidades e luxos dos demais,

mesmo que na mesma estrutura física.


Assim, quanto a responsabilidade no pagamento das despesas

condominiais relativas às áreas comuns utilizadas por um condômino ou por um

grupo deles, cabe a cada condômino o dever de arcar com as partes das quais

usufrui, não se beneficiando às custas dos condôminos que pela condição física da

sua unidade não podem usufruir de determinada área. Contudo reforça-se, de

acordo com a condição física da unidade, não podendo o condômino renunciar à

determinada área com o intuito de se desonerarem das despesas a ela inerentes.

Informa-se que o presente trabalho não procurou esgotar o

tema, mas, buscou-se, tão-somente, enfocar o dever que cabe aos proprietários de

unidade imobiliária em condomínio edilício.

REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS

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