27 07-2012-6 feira as 19h - oab-sp - novo aspectos práticos do condomínio edilício e sua...

PALESTRANTE: SANDRA PEREIRA PAULINO

Advogada militante; Defensora da V Turma Disciplinar do

TED, Membro da Comissão do Jovem Advogado–

Coordenadoria de Direito Processual Civil - OAB/SP;

Especialista em Direito Processual Civil pela PUC SP; Pós-

Graduada em Direito Empresarial pela EPD; MBA em Direito

Imobiliário pela Faculdade e Cursos Jurídicos LEGALE,

Professora de Cursos e Palestras.

SÃO PAULO

Departamento de Cultura e Eventos – OAB/SP

Diretor: Dr. Umberto Luiz Borges D’Urso

Presidente da OAB/SP em exercício: Dr. Marcos da Costa

“ASPECTOS PRÁTICOS DO

CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA

LEGISLAÇÃO”

SÃO PAULOOrdem dos Advogados do Brasil

SÃO PAULO

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação

Objetivo da Palestra

3

É propiciar aos profissionais do Direito e aos

demais interessados no tema, o conhecimento ou

aprimoramento da matéria relacionado ao

Condomínio Edilício e sua legislação.

SÃO PAULO


4

Histórico,Conceito, Elementos Constitutivos do Condomínio

Edilício, Distinção de Instituição e Constituição, Convenção,

Administração do Condomínio, Unidades autônomas x áreas

comuns, Direitos e deveres dos condôminos, vagas de

garagem e a legislação reguladora, multa por inadimplência,

prazo prescricional para as dividas condominiais,

Responsabilidade do Condomínio e formas de Extinção do

Condomínio Edilício.

Conteúdo Programático

SÃO PAULO


O Condomínio Edilício teve surgimento após a 1ª Guerra Mundial,

em razão da grande crise habitacional, provocada pelo

desequilíbrio entre oferta e procura, AGRAVADA POR UMA

LEGISLAÇÃO DE EMERGÊNCIA SOBRE AS RELAÇÕES

LOCATÍCIAS, QUE DIMINUIU, DRASTICAMENTE O NÚMERO

DE CONSTRUÇÕES.

5

Histórico

SÃO PAULO


Conceito do Renomado Caio Mário da S.Pereira; como sendo

condomínio em plano horizontal,

propriedade Horizontal;

propriedade em plano horizontal;

condomínio “sui generis;

conceito do Ilustre Washington de B. Monteiro, como sendo

condomínio em edifício de andares ou Aptos pertencentes a

proprietários diversos;

condomínio horizontal (Lei nº.4.591/64);

condomínio edilício (CC/2002).

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Como foi e é conhecido o Condomínio Edilício

SÃO PAULO


- Decreto nº.5.481/1928, modificado pelo Decreto Lei nº

5.234/1943, e pela Lei nº 285/1948;

- Lei nº.4.591/1964, arts. 1º a 27, com as alterações da Lei

nº 4.864/1965, do Decreto Lei nº. 981/1969; da Lei

6.434/1977; da Lei nº 6.709/1979; da Lei nº. 7.182/1984;

da Lei nº.8.245 de 1991 e da Lei nº.9.267/1996;

- CC/2002, arts. 1.331 a 1.358

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Histórico – da Legislação do Cond. Edilício

SÃO PAULO


O Código Civil de 2002 em seus arts. 1331 a 1358, revogou

de forma tácita parte da Lei nº. 4.591/64, continuando em

vigência os arts. 1º a 27 , quando não colidirem com as

normas estabelecidas no CC/02, ainda em vigência o art.28

ss desta Lei que trata das incorporações imobiliárias, que

não foi disciplinada pelo Código Civil atual, também está em

vigor o Decreto nº.5.481/28.

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Legislações em vigência

SÃO PAULO


O conceito legal está descrito no art. 1.331 do CC/02: "pode

haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e

partes que são propriedades comuns dos condôminos".

Condomínio Edilício nada mais é que o direito de propriedade,

onde mais de um sujeito de direito titula o mesmo interesse sobre

determinado bem, objetivando atingir as funções sociais,

beneficiando toda coletividade dos que ali partilham o direito de

propriedade, pela relação condominial.

9

Conceito de Condomínio Edilício

SÃO PAULO


Doutrinariamente na lição de Caio Mário da Silva Pereira “dá-se o

condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa,

cabendo a cada uma delas igual direito, sobre o todo e cada uma de suas

partes” (Instituições de direito civil, 18ª Ed. V. IV p. 175, Ed. Forense, Rio

de Janeiro, 2002).

O condomínio Edilício é conhecido como varias denominações, porém,

a doutrina dominante tem aceitado como sendo, uma comunidade de

direito, instituída em prédios edificados sob o regime de divisão em

unidades de comunhão em partes ideais ou áreas comuns. FORNANDO

UM TODO INDISSOLÚVEL, INSEPARÁVEL E UNITÁRIO.

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SÃO PAULO


EXEMPLO DE CONDOMÍNIO EDILICIO DADO Pelo Ilustre Caio Mário

da Silva Pereira “ Condomínio por unidades autônomas ou propriedade

horizontal, com o qualificativo que a distingue, forma então um direito

diferente, que amalgama ou funde as noções de propriedade e de

copropriedade. Se assemelha a química que nos oferece o fenômeno

da combinação, que se distingue da mistura, em que naquela os

elementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo,

como é a liga de dois metais, por exemplo, o aço, formado da liga de

ferro e manganês, que não é nem ferro nem manganês, e que não se

pode mais extrair nem o ferro nem o manganês, sob pena de deixar de

ser aço.

11


SÃO PAULO


O art. 1.332 do Código Civil em vigor,determina as formas de

que será por ato entre vivos ou Testamento. Logo, para instituir o

condomínio se faz necessário:

a) O ato de instituição;

b) A Convenção do Condomínio;

c) O Regulamento.

Em suma, para se instituir um condomínio tem que estar presentes

os seguintes elementos:

a)Objetivo, b) Subjetivo, c) Ser instituído por ato “inter vivos” ou

testamento, com inscrição obrigadatória no Registro de Imóveis.

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A instituição do Condomínio Edilício

INSTITUIÇÃO

SÃO PAULO


O art. 9º da Lei 4.591/64 e o art. 1.333 do CC/02, determina as

formas de

Art. 1.333 in verbis: A convenção que constitui o condomínio

edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo dois

terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória

para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos

sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a convenção

do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de

Imóveis.

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Constituição do Condomínio Edilício

CONSTITUIÇÃO

SÃO PAULO


O Código Civil distingue o ato de instituição do condomínio

previsto no art. 1.332, do ato de constituição estabelecido

no art. 1.333 ambos da Lei Civil:

instituir é criar, enquanto que

constituir é estabelecer as regras de algo que já existe.

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A distinção entre Instituição e Constituição

SÃO PAULO


A convenção deve respeitar as determinações legais

vigentes e suas cláusulas essenciais que estão previstas

nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil de 2002 e no

artigo 9º da Lei nº 4.591 de 1964.

É na convenção que determina-se o ato de constituição do

condomínio horizontal, formado pela reunião de normas

escritas, que definem os direitos e as obrigações

fundamentais dos condôminos, além de definir os

procedimentos relacionados às assembléias.

A convenção é indispensável e obrigatória por lei.

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Convenção

SÃO PAULO


De acordo com o Código Civil Brasileiro em vigor, a

assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos

não tiverem sidos convocados para a reunião. A

CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS É

OBRIGATÓRIA SOB PENA DE NULIDADE DO QUE FOR

DECIDIDO EM ASSEMBLÉIA.

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Convenção

SÃO PAULO


Para validação da convenção: É necessário ser aprovada por 2/3 dos

condôminos em assembléia geral.

Para alteração da convenção existem dois quoruns especiais:

dois terços, para a alteração da convenção e

unanimidade, para mudar a destinação do prédio.

O edital de convocação, deve constar (validação ou alteração da

convenção) ...

OBSERVAÇÃO: As deliberações em assembléias serão tomadas, sempre, por maioria dos

votos dos condôminos presentes (art. 1.352 CC/02), exceto quando houve exigência de

quorum especial.

17

Convenção

SÃO PAULO


A administração do condomínio tem fundamento legal nos arts.

1.347 a 1.356 do CC/02 e é exercida pelo síndico, pelo conselho

fiscal e pelas assembléias gerais, norma estabelecida na

convenção e o regimento interno.

Escolha do Sindico (art. 1.347 CC/02).

O art. 1348 do CC/02 é taxativo ao elencar as competências do

sindico dentro do condomínio.

Destituição do Sindico (art. 1.349 CC/02 – Maioria absoluta).

18

Administração do Condomínio Edilício

SÃO PAULO


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Quadro sinótico relacionado a Administr. do Cond.

Edilício

Base legal sobre a

Administração do

condomínio(arts. 1.333 e

1.334; 1.347 do CC/02

Síndico e conselho

fiscal(art.1.347 a

1.349 e 1.356)

Assembléia geral

(arts. 1.341 a 1.343;

1.350 1.355

Conselho

fiscal

(art.1.356)

Ordinária (art. 1.350)

Extraordinária (art. 1.355)

Especial (arts.1.341 a 1.343)

SÃO PAULO


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Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns

a propriedade em condomínio implica existência de fração

ideal usada para o cálculo do rateio das despesas do

condomínio

expressa-se na forma decimal ou ordinária

cada unidade corresponde a uma fração ideal

fração ideal no solo e nas partes comuns (art. 1.331, 3º do

CC/02);

área (Lei nº. 4.591/64 e art. 1.331, 3º do CC/02): considera-

se o terreno em si mesmo e se distribui entre as unidades

autônomas em razão da área destas, sem levar em

consideração o valor da unidade

Forma de

cálculo

Definição

SÃO PAULO


21

Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns

Na lição de Caio Mário da Silva Pereira “A cada

apartamento ou unidade autônoma deve corresponder

uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes

comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da

propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão

indissociável da propriedade exclusiva do apartamento

com o condomínio daquelas coisas”

SÃO PAULO


22

Direitos e Deveres dos condôminos

Os direitos e deveres dos condôminos Edilício

estão elencados nos arts. 1.335 a 1.338, 1.339,

2º, 1.345 e 1.346, todos do Código Civil de 2002,

todos estabelecidos na Convenção.

SÃO PAULO


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- uso, gozo e disposição da unidade (art. 1.335, I);

- uso da parte comum, direito esse limitado pela convenção

ou pelo regimento interno (art.1.335, II);

- exercer o direito de voto se estiver em dia com as

contribuições condominiais art.1.335,III);

- manter animais de pequeno porte na unidade desde que

não causem transtorno aos demais

condôminos(entendimento jurisprudencial).

Os Direitos dos

condôminos

(art.1335/CC-02

Os principais direitos dos condôminos

Além dos direitos já mencionados acima, também podemos mencionar

como direito dos condôminos a possibilidade de locação das garagens,(art. 1338, CC/02).

SÃO PAULO


24

Os principais deveres dos condôminos – Edifício Edilício

Deveres dos

condôminos art.

1.336, I a IV 1º e2º CC/02

-Pagar a contribuição condominial em dia;

- não realizar obras que comprometam a

segurança do prédio;

- não modificar a forma e a cor da fachada;

- não mudar a destinação de sua fração ideal e

utilizá-la sem causar prejuízo ao sossego,

salubridade e aos bons costumes

- obrigar-se pelos débitos do alienante,

inclusive juros e multas ;

- fazer seguro do edifício

Dos demais deveres

dos condôminos,

arts. 1.345 e 1.346CC/02

SÃO PAULO


25

Recentemente, a Lei 12.607/2012 alterou o 1º do artigo 1.331 do

CC/02 .

Antes da edição desta Lei 12.607/2012 - 1º do artigo 1.331 “

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para

veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras

partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

As Vagas de garagem e a legislação reguladora

SÃO PAULO


26

Depois da edição da Lei 12.607de Abril de 2012 – o 1º

1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as

respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,

sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e

gravadas livremente por seus proprietários, os abrigos

para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a

pessoas estranhas ao condomínio , salvo, autorização expressa

na convenção de condomínio.

Vagas de garagem e a legislação reguladora

SALVO

EXCETO

SÃO PAULO


27

Essas infringências tem base legal no art. 1.336 2º do CC/02 trata da

multa que deverá ser imposta aos condôminos que descumprirem os

deveres relacionados nos incisos II a IV do caput do artigo acima que são:

a) a não realização de obras que comprometam a segurança da

edificação (inciso II);

b) a não alteração na forma e na cor da fachada, das partes e esquadrias

externas (inciso III);

c) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as

utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

possuidores, ou aos bons costumes (inciso IV).

Da multa por infringências aos deveres condominiais

SÃO PAULO


28

O condômino antissocial fulcro no art. 1.337, responde da mesma forma

que aqueles condôminos que descumprem os deveres relacionados nos

incisos II a IV do 2º, art. 1.336 do CC/02:

Previsão legal de multa de até o quíntuplo do valor atribuído a

contribuição condominial, conforme a gravidade e faltas reiteradas;

Parágrafo único do art. 1.337, prevê ainda que se o condômino ou

possuidor que mantiver comportamento antissocial, gerando

incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser

constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor

atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior

deliberação da assembléia.

Da multa por infringências aos deveres condominiais

SÃO PAULO


29

A penalidade pecuniária aos condôminos que infringirem os

deveres a eles impostos é consubstanciada em multa, que

está prevista no art. 1.336, 1º e 2º do CC/02.Os

condôminos que não pagar a sua contribuição ficará sujeito

aos juros moratórios convencionados ou, não sendo

previsto, de um por cento ao mês e multa de até dois por

cento sobre o débito.

Se a CONVENÇÃO nada estipular cobrará de juros 1% ao

mês, mais multa de até 2% .

Multa por inadimplência

SÃO PAULO


30

As cobranças condominiais prescreve em cinco anos, a

partir do vencimento de cada parcela. Em Junho de 2011 -

RESP 1139030 , a Terceira Turma do Superior Tribunal de

Justiça (STJ), considerou que os débitos condominiais são

dívidas líquidas constante de instrumento particular e o prazo

prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206,

parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. “ 5º

PRESCREVE em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas

constantes de instrumento público ou particular”

Prazo prescrição das dividas condominial

SÃO PAULO


31

A Responsabilidade Civil do Condomínio

Quem responde pelos danos causados? O condomínio todo deve

ser responsabilizado?

Responsabilidade objetiva....

Jurisprudencialmente e doutrinariamente ...

Culpa exclusiva da vitima...

A previsão legal para a reparação

dos danos resultante de

lançamento de coisas líquidas

ou solidas de um prédio a rua

está prevista no art. 938 CC/02.

SÃO PAULO


32

Responsabilidade resultante de furto de veículos

ou equipamentos na garagem do condomínio

Ocorrendo furto de um carro estacionado na garagem do

condomínio, a responsabilidade é do sindico ou dos

condôminos? E se for objeto dentro do carro, por exemplo,

radio do carro?

http://www.google.com.br/imgres?imgurl=http://guiadoscuriosos.com.br/blog/wp-content/uploads/2011/08/PontodeInterroga%C3%A7%C3%A3o.jpg&imgrefurl=http://guiadoscuriosos.com.br/blog/2011/08/14/os-parentes-do-ponto-de-interrogacao/&h=400&w=380&sz=19&tbnid=8ar4CpeYLD2zBM:&tbnh=91&tbnw=86&prev=/search?q=ponto+de+interroga%C3%A7%C3%A3o&tbm=isch&tbo=u&zoom=1&q=ponto+de+interroga%C3%A7%C3%A3o&usg=__TiIV_zhthyV0CMwVJdiwB_ufUM4=&docid=RL6HZY5gH_JTSM&hl=pt-BR&sa=X&ei=xE8QUILMIeS56wHJ3IHYCA&sqi=2&ved=0CGwQ9QEwBg

SÃO PAULO


33

Responsabilidade resultante de acidente em

elevadores

Neste caso aplica-se a regra do artigo 47 do CC/02, onde

está expresso que obriga a pessoa jurídica, os atos dos

administradores, exercidos nos limites de seus poderes

definidos no ato constitutivo, conforme inciso IX do artigo

12 do Código de Processo Civil, que diz que o condomínio

será representado em juízo, ativa e passivamente pelo

administrador ou pelo sindico que represente o condomínio.

SÃO PAULO


34

Responsabilidade resultante de acidente em

elevadores

O sindico e a empresa de manutenção dos elevadores, se não cumprirem

com a obrigação que lhes cabem, de acordo com art. 186 do CC/02

“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que

exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

O condomínio e a empresa de manutenção de elevadores com base no art.

942 do CC/02, responderão solidariamente pela reparação dos danos que

este resultar (...)

De acordo com o art. 937 do CC/02, o dono do edifício ou da construção –

responde pelos danos que resultarem sua ruína, se a mesma ocorrer por

falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

SÃO PAULO


35

Formas de Extinção do condomínio Edilício

Destruição

art. 1.357, 1ª parte

Extinção do

condomínio

arts. 1.357 e

1.358 CC/02

Demolição

voluntária art. 1.357, 2ª parte

Desapropriação,art. 1.358

-Incêndio ou desabamento;

- decisão pela venda ou reconstrução;

- hipótese de venda, preferência aos demais

condôminos;- quorum: maioria absoluta

- possibilidade de ruir;

- por razões urbanísticas;

- por motivo de segurança ou insalubridade;

- por condenação do edifício pela autoridade pública;

- em assembléia, por maioria simples, que decidapela reconstrução ou venda

- pelo Poder Público;

- indenização repartida entre os condôminos naproporção das unidades imobiliárias

Confusão: ocorre quando as unidades forem adquiridaspor uma só pessoa (entendimento doutrinário).

SÃO PAULO


36

"A Justiça atrasada não é justiça; senão injustiça qualificada e manifesta”

Ruy Barbosa

MUITO OBRIGADA PELA PRESENÇA E

ATENÇÃO DE TODOS!

SANDRA PAULINO

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