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2ª. Edição -2.015-

Reinaldo Assis Pellizzaro

PELLIZZARO Reinaldo Assis.

Cartilha de Locação Imobiliária

Reservados os direitos de propriedade desta edição pela

EDITORA PELLIZZARO –Edipel -

Rua Antônio Rossa, 246-Bairro do Bosque - Curitibanos SC

Cep. 89.520.000 - Telefone (fax) (... 049 3450171)

E-mail: reinaldo @ pellizzaro. com. br

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CARTILHA PARA O ADMINISTRADOR DE IMÓVEL

Visando padronizar e agilizar o atendimento aos clientes, preparamos o presente informativo para orientá-los, bem como auxiliar seus funcionários, especialmente os inexperientes, sobre os procedimentos básicos que devem ser observados no dia a dia da administração de imóveis.

Certamente não temos a pretensão, por óbvio, com o singelo trabalho ora apresentado, de esgotar qualquer assunto, até porque o tema é por demais complexo, envolvendo diversas regras legais e procedimentais, portanto ousamos dividir com os senhores, apenas e tão somente, a pouca experiência que adquirimos, seja nas lides forenses ou no dia a dia do nosso escritório. Iniciamos o presente trabalho com uma sugestão, a qual entendemos ser fundamental para o bom andamento da administração de uma locação imobiliária, ou seja, a verificação da documentação pessoal do locador e do imóvel que será objeto da futura locação. Senão vejamos:

I - ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO DO LOCADOR E DO IMÓVEL ANTES DE

COLOCÁ-LO PARA LOCAÇÃO.

Ao captar um imóvel para locação, a imobiliária deverá adotar as seguintes medidas:

Requerer a matrícula atualizada do imóvel para verificar quem é o seu legítimo proprietário ou possuidor.

Em caso de usufruto ou cessão, o usufrutuário ou o cessionário deverá figurar como Locador;

Solicitar certidões negativas da Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho, a fim de verificar a existência de eventuais ações judiciais que possam inviabilizar a locação, seja pelas indisponibilidade do imóvel ou por dívidas que possam refletir na segurança da negócio que se visa contratar. -

Caso os fatos acima ocorram antes da celebração do contrato de locação, e o locatário venha ser obrigado a desocupar o imóvel, a Imobiliária, juntamente com o locador, poderá responder por perdas e danos, lucros cessantes, dano moral, entre outros, pois terá dado causa a tais prejuízos.

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II - PERGUNTAS E RESPOSTAS:

1. 1) Para promover a Ação de Despejo por Falta de Pagamento, é necessário aguardar três meses para ingressar com a ação ?

R- Não, a lei não estabelece prazo mínimo. Caso seja do interesse do locador, o mesmo poderá ingressar com a Ação no dia seguinte ao vencimento.

2. 2) Depois que ingressar com a ação, poderá ser realizado acordo?

R- Sim, o acordo pode ser realizado em qualquer fase do processo, sendo certo que a confecção do mesmo deverá ocorrer no nosso escritório.

3. 3) Qual a importância de se fazer acordo?

R- Além de reduzir drasticamente o prazo processual, o não cumprimento do respectivo acordo dará ensejo ao locador executar o despejo e a dívida, independentemente de intimação ou aviso ao devedor.

4. 4) No acordo judicial, se a dívida for parcelada, o locador será obrigado a aguardar o vencimento da última parcela para executá-lo?

R- Não, pois sempre será previsto no acordo o vencimento antecipado da divida, independentemente de aviso ou notificação do devedor.

5. 5) Qual a importância de um contrato bem elaborado e com garantia locatícia idônea ? - O contrato bem elaborado e com garantia idônea, possibilita ao locador agilizar a tramitação do processo, bem como em obter

êxito na ação. R- Um contrato mal elaborado sem garantia locatícia dificulta a tramitação da ação, dando oportunidade ao réu discutir a sua validade e eficácia, além de impossibilitar o credor a obter resultado prático na ação, isto é, cobrar efetivamente a dívida.

6. 6) Após ingressar com a ação, o locatário poderá pagar o aluguel na imobiliária ou por intermédio de boleto bancário? -

R- Não, após o ingresso da ação, caso o locatário queira evitar a rescisão do contrato e ter o seu despejo decretado, deverá paga-lo em juízo, de uma única vez, acrescidos das penalidades contratuais, custas judiciais e honorários advocatícios.

7. 7) No curso da locação, o locador poderá reaver o imóvel locado caso o locatário não descumpra as regras contratuais?

R- Não, jamais o locador poderá reaver o imóvel antes do prazo contratual, conforme previsto no art. 4º. da Lei 8.245/91. - Importante esclarecer que a cláusula contratual que autoriza o locatário desocupar o imóvel antes do prazo contratual, pagando a multa contratada, não se aplica ao locador.

8. 8) A imobiliária pode optar pela Câmara de Mediação e Arbitragem (CMAJ) para solucionar os conflitos da locação?

R- Não recomendamos tal medida, considerando o alto custo que resulta essa opção, sem falar que em nada contribui para agilização dos processos, pois

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independentemente do CMAJ a execução da sentença deverá ser realizada na Justiça Comum, na qual serão cobradas novas custas. • IMPORTANTE: Caso a imobiliária ou o locador opte pelo CMAJ os honorários advocatícios devidos serão cobrados a parte daqueles pagos mensalmente em razão do contrato de prestação serviço.

9. 9) A Imobiliária pode positivar o locatário e seus fiador junto ao SPC sem notificação?

R- Não, antes de restringir o crédito do locatário e seu fiador, sob pena de responder por perdas e danos, a imobiliária deverá notificá-los pessoalmente (AR-MP).

10. 10) Os Honorários pagos pela imobiliária ou pelo locador para a propositura da ação judicial contra o locatário lhe serão reembolsados?

R- Não, pois os honorários contratados, ou seja, aquele fixado entre cliente e o advogado não são reembolsáveis, conforme previsto no art. 22º do Estatuto da OAB. Apenas as custas judiciais serão reembolsadas.

III – ESCLARECIMENTOS ADICIONAIS:

É Fundamental que os senhores esclareçam aos seus clientes da importância de se ingressar o quanto antes com a ação de despejo/cobrança quando o locatário se tornar inadimplente, pois a dívida de aluguel é a que mais pesa no seu bolso, portanto quanto mais rápido ele for atingido, mas rápido, possivelmente, ele tentará saldar o débito, pois deixará de ser interessante protelar seu pagamento para honrar outras dívidas.

Qual a diferença entre a divida de aluguel e as demais, como:

bancária, cartão de crédito, financiamento, entre outras ?

A diferença primordial, entre a divida de aluguel e as demais está na sua cumulatividade, ou seja, a dívida de aluguel gira o valor principal mês a mês, acrescido de multa de 10%, juros de 1%, atualização monetária, custas judiciais e honorários advocatícios, caso a mesma tenha sido submetida ao Judiciário.

Nas demais dividas, o principal normalmente não cumula, sendo acrescida apenas de multa de 2%, juros de 1% ao mês e atualização monetária.

É importante, após ingressar com ação judicial, cancelar a emissão de boletos bancários, bem como fazer constar no cadastro do locatário que os pagamentos somente poderão ser realizados no escritório do advogado.

Fazer constar nos boletos que, ultrapassados o dia do vencimento, o banco está desautorizado de receber o pagamento, pois caso a ação já tenha sido proposta, ocorrendo dito pagamento, o locador terá que desistir da ação, o

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que trará despesas de custas judiciais que deverão ser suportadas pela imobiliária.

DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E FIANÇA

Quando o contrato de locação estiver vigorando por prazo indeterminado, é de suma importância que a imobiliária entre em contato com as partes envolvidas no referido contrato, a fim de que procedam a renovação do mesmo, caso contrário, numa eventual ação judicial, o Locador poderá ficar impossibilitado de cobrar a dívidas dos fiadores, tendo em vista que alguns juízes os exoneram do encargo, quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado.

A renovação acima mencionada é necessária e de igual importância, até mesmo nos contratos em que contenham cláusula prorrogando a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel, pois, da mesma forma, os fiadores poderão se exonerar, segundo o entendimento de alguns julgadores.

RENOVAÇÃO E ACOMPANHAMENTO DOS PAGAMENTOS DO

SEGURO FIANÇA E DO SEGURO INCÊNDIO

A renovação do seguro fiança e seguro incêndio, garante ao locador uma maior segurança na locação, possibilitando a cobrança dos alugueis que eventualmente o locatário deixar de pagar, bem como o ressarcimento de possíveis valores gastos na reparação do imóvel, quando este for atingido por incêndio ou outro sinistro eventualmente contratado.

Quanto ao acompanhamento do pagamento das parcelas mensais dos seguros acima destacados, vale lembrar que qualquer atraso nos pagamentos, poderá gerar o cancelamento do contrato firmado com a seguradora, desobrigando-a a reparar os danos causados ao locador, o qual, mediante ação judicial própria, poderá requerer que a Imobiliária arque com tais valores em razão de sua má administração.

ACOMPANHAMENTO DE PAGAMENTOS DE ENCARGOS

Caso os encargos da locação não sejam cobrados junto com o aluguel, é de fundamental importância que a Administradora do imóvel acompanhe mensalmente o pagamento dos referidos encargos, evitando eventuais prejuízos ao Locador.

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Os pagamentos dos condomínios deverão ser acompanhados junto à administradora do mesmo; com relação ao consumo de água e luz, bem como IPTU e TLU, o acompanhamento poderá ser realizado junto aos sites das respectivas empresas.

Com relação à conta de luz, a Administradora fica responsável em orientar o Locatário a promover a alteração do cadastro para seu nome junto a CELESC.

Observação: a falta de acompanhamento dos encargos locatícios

poderá gerar ao locador os seguintes problemas:

Protesto de títulos em seu nome, o que vem acontecendo frequentemente nas cobranças de condomínio.

Inclusão do nome no SPC/SERASA e demais órgãos de proteção ao crédito.

Cobrança Judicial dos encargos devidos, entre outros.

Os três itens acima citados podem levar o locador requerer da imobiliária administradora da locação a reparação dos danos materiais e morais que lhe foram causados, fato que certamente a levará perder o cliente, bem como lhe causará inúmeras despesas, extrajudiciais e judiciais, sem falar na reparação dos danos causados ao locador.

Honorários contratados, ou seja, aquele fixado entre cliente e advogado, não são reembolsáveis, conforme previsto no art. 22º do Estatuto da OAB.

Esclarecimentos sobre Ação Renovatória:

Os contratos de locações comerciais, a princípio, não poderão ser celebrados por prazo igual ou superior a 05 (cinco) anos ou renovados periodicamente gerando igual prazo, sem que o locador autorize por escrito, pois tal fato poderá conceder direito ao locatário em obter renovação automática do mesmo por igual período, independentemente da vontade do locador, caso o mesmo não se enquadre nas situações seguintes:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

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2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Esclarecimentos sobre Denuncia vazia: Locação Residencial:

Na locação residencial o prazo do contrato deverá ser de no mínimo 30 (trinta) meses, desta forma, o Locador terá direito a ingressar com a Ação de Despejo por Denúncia Vazia, após o término do prazo estabelecido, mesmo que o Locatário esteja em dia com os pagamentos dos alugueis e encargos da locação.

Nos contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses não cabe denúncia vazia, ou seja, o locador somente poderá reaver o imóvel para uso próprio, descendente, ascendente ou após decorridos cinco anos da locação.

DO DIREITO AO PONTO COMERCIAL

A relação locatícia firmada pelas partes, encontra-se regulada pela Lei 8.245/91 e esta por sua vez, não prevê direito de indenização a este título, especialmente se o locatário não tiver direito à renovação compulsória da locação, isto é, aquelas em que o prazo mínimo ajustado seja inferior a cinco anos.

É muito comum, entre os leigos, a idéia de que o locador retomante, terá de indenizar o locatário de todos os prejuízos sofridos pela perda de seu ponto, incluindo-se os lucros cessantes, todavia para que dito fato ocorra o locatário deverá possuir direito à renovação compulsória do contrato, ou seja que o mesmo esteja vigorando por prazo determinado não inferior a cinco anos.

DA MULTA CONTRATUAL DE 10%

Não há qualquer irregularidade na fixação da multa moratória de 10% prevista no contrato de locação, pois na relação locatícia firmada entre locador e locatário não se aplica as regras do Código de Defesa do Consumidor, o qual prevê, entre outras, o limite de 2% nas multa moratórias.

IV- DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA AJUIZAMENTO DEAÇÕES

JUDICIAIS:

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PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM

COBRANÇA:

Contrato de locação (pelo menos a última folha autenticada);

Procuração;

Planilha dos débitos devidos pelo Inquilino, na qual deverá constar qual o procedimento que visam seja tomado, bem como o nome da imobiliária, locador, locatário, fiadores e demais informações que julgarem necessárias.

Exemplo: Se o locatário estiver na posse do imóvel, a ação será de despejo c/ cobrança.

Contrato Social (quando a procuração for passada por pessoa jurídica);

Quando a empresa for S/A, Cooperativa, Clube, Fundação, Associação, etc. Deverá ser encaminhado o Estatuto e Ata de eleição do representante legal que assinará a procuração.

Termo de Vistoria Inicial de Final, de preferência com fotos.

Comprovantes dos débitos a serem cobrados (Ex: carnes de IPTU, TLU e contas de água, luz e condomínio, entre outras despesas)

Quando for cobrar condomínio, pegar uma declaração de débitos assinada pelo síndico, na qual deverá constar os valores e respectivos vencimentos, identificando a unidade condominial devedora.

DOCUMENTOS PARA AÇÃO DE COBRANÇA:

Contrato de locação (pelo menos a última folha autenticada);

Procuração;

Planilha dos débitos devidos pelo Inquilino, na qual deverá constar qual o procedimento que visam seja tomado, bem como o nome da imobiliária, locador, locatário, fiadores e demais informações que julgarem necessárias.

Contrato Social (quando a procuração for passada por pessoa jurídica);

Quando a empresa for S/A, Cooperativa, Clube, Fundação, Associação, etc. Deverá ser encaminhado o Estatuto e Ata de eleição do representante legal que assinará a procuração.

Termo de Vistoria Inicial de Final, de preferência com fotos.

Comprovantes dos débitos a serem cobrados (Ex: carnes de IPTU, TLU e contas de água, luz e condomínio, entre outras despesas).

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Quando for cobrar condomínio, pegar uma declaração de débitos assinada pelo síndico, na qual deverá constar os valores e respectivos vencimentos, identificando a unidade condominial devedora.

Contrato de locação (pelo menos a última folha autenticada).

Recibo de entrega de chaves (quando o Inquilino sai do imóvel locado).

Orçamentos quando estiver cobrando reformas a serem realizadas no imóvel. Se o locador já tiver realizado as referidas reformas, além dos orçamentos deverão fornecidas as notas fiscais das respectivas despesas.

Fotos do estado do imóvel, com seus respectivos negativos.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA INGRESSAR COM EXECUÇÃO

EXTRAJUDICIAL

Os documentos acima, exceto o Contrato de locação, pois esse, de acordo com a lei, deverá ser apresentado em sua via original.

ENCERRAMENTO

Assim sendo, com o presente trabalho, esperamos ter contribuído para que os senhores possam prestar aos seus clientes os esclarecimentos das questões aqui destacadas, as quais fazem parte docotidiano das imobiliárias, porém a nosso ver são fundamentais para o bom andamento da administração das locações que lhes são confiadas.

Sugerimos, por fim, que nos sejam enviados outros questionamentos que entendam pertinentes e não estejam aqui contemplados, para que possamos respondê-los contribuindo com o aperfeiçoamento dos serviços profissionais prestados pelos senhores.

CLAUSULA CONTRATUAL OBRIGATÓRIA:

O Locador fica isento de pagar indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado

até mesmo necessárias, renunciando expressamente o Locatário ao direito indenizatório,

cujas obras ficarão incorporadas ao imóvel.

Fica assegurada ao Locador, no término do contrato a retomada do imóvel locado e

havendo prorrogação a qualquer titulo ou forma por tempo indeterminado a retomada é

assegurada mediante previa notificação epistolar a ser enviada para o endereço declinado

na qualificação do Locatário nos precisos termos do art.57 da Lei nr. 8.245/91.

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JURISPRUDENCIA:

A jurisprudência representa a forma de julgar de nosso Tribunal de Justiça de Santa Catarina, portanto devemos saber como nosso TIBUNAL DE JUSTIÇA, orienta sobre LOCAÇÕES:

O QUE É LOCAÇÃO???

Processo: 2011.054133-5 (Acórdão) Relator: Fernando Carioni Origem: Tubarão Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil Julgado em: 02/08/2011 Juiz Prolator: Edir Josias Silveira Beck Classe: Apelação Cível

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.AVENTADA INEXISTÊNCIA DE CONTRATO LOCATÍCIO. NEGÓCIO FIRMADO POR NÃO PROPRIETÁRIO. TEMÁTICA RECHAÇADA. AVENÇA DEVIDAMENTE CARACTERIZADA. PRETENSÃO DE USUCAPIÃO. INVIABILIDADE. FALTA DO ANIMUS DOMINI. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. "Locação é o contrato pelo qual uma pessoa dá a outra, em caráter temporário, o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração. Chama-se locador quem dá o bem em locação, e locatário ou inquilino quem recebe o bem. Como regra, o proprietário de uma coisa é quem pode dá-la em locação, mas, não apenas ele. Assim, quem tem a livre disposição do uso e gozo de uma coisa pode juridicamente entregá-la em locação, seja pessoa natural ou física, seja pessoa jurídica. Locador, portanto, pode ser o proprietário (CC/2002, art. 1.228) e também outras pessoas, como o usufrutuário (CC/2002, art. 1.394), o comodatário (CC/2002, art. 579), o possuidor (CC/2002, art. 1.196), o fiduciário (CC/2002, art. 1.953), o pai e a mãe, como administradores legais dos bens dos filhos (CC/2002, art. 1.689, II), o mandatário (CC/2002, art. 653 e art. 667), o próprio locatário, se consentir o locador (art. 13 desta Lei), o espólio (representado pelo inventariante, CPC, art. 991, II), o condomínio edilício (pelo síndico, CC/2002, art. 1.347, uma vez que foram revogados os artigos 1º a 27 da Lei 4.591/64), o condômino que administra a coisa comum sem oposição dos outros, porque se presume mandatário comum (CC/1916, art. 640) ou representante comum (CC/2002, art. 1.324)" (SANTOS, Gildo dos.Locação e despejo. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. p. 58). É de notoriedade que o imóvel dado em contrato de locação [...]

FALTA DE TESTEMUNHAS EM CONTRATO...

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Processo: 2000.023351-0 (Acórdão) Relator: Dionízio Jenczak Origem: Capital Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil Julgado em: 06/06/2003 Juiz Prolator: Marcelo Carlin Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO COMERCIAL - DENÚNCIA VAZIA - PROCURAÇÃO SEM FIRMA RECONHECIDA - FALTA DE INTERESSE DE AGIR, ANTE O PAGAMENTO TARDIO DAS CUSTAS INICIAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM A PRESENÇA DE TESTEMUNHAS E RECONHECIMENTO DAS ASSINATURAS - INEXISTÊNCIA DO TÍTULO DE PROPRIEDADE - NULIDADES REPELIDAS. DESPROVIMENTO DO RECURSO. "É dispensável o reconhecimento de firma nas procurações 'ad judicia', mesmo para o exercício em juízo dos poderes especiais previstos no art. 38 do CPC" (Súmula 64 do TRF - 4ª Região). Somente se declara a nulidade do feito, quando não for possível sanar o vício, sendo que o pagamento tardio das custas iniciais não é motivo para a extinção do processo, quando mais se ocorre a devida quitação. A falta de reconhecimento de firma no contrato de locação é irrelevante, posto que o desiderato de tal medida é apenas o de conferir presunção de autenticidade ao documento (CPC, art. 369). Todavia, a autenticidade do contrato em momento algum é contestada, não havendo qualquer motivo, portanto, para recusar-lhe a válida existência. A assistência de duas testemunhas somente têm a finalidade de conferir autenticidade ao contrato em relação aos celebrantes. Assim, se estes admitem ter firmado o instrumento particular, não lhes é dado, a posteriori, alegar sua ineficácia pela ausência da assinatura daquelas. Na ação de despejo, a controvérsia deve girar em torno de eventuais nulidades havidas no vínculo locatício firmado entre as partes, sem se reportar as questões de direito real (propriedade), até porque alocação gera apenas obrigações pessoais. Eventuais discussões acerca da propriedade do imóvel devem ser travadas em ação própria, tendo como litigantes as pessoas que se julgam proprietárias da coisa.

O que significa ALUGUEL?? Processo: 2002.021965-2 (Acórdão) Relator: José Volpato de Souza Origem: Blumenau Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil Julgado em: 19/03/2004 Juiz Prolator: Carlos Roberto da Silva Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇAO CÍVEL - LOCAÇÂO COMERCIAL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES - SUBLOCAÇÃO - AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO DO LOCADOR - NECESSIDADE DE NOVO AJUSTE LOCATÍCIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PRELIMINAR RECHAÇADA - PLEITO PELA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - DEFERIMENTO - INSURGÊNCIA RECURSAL PARCIALMENTE PROVIDA O aluguel é a remuneração básica pela ocupação do bem locado, de forma que o seu pagamento com pontualidade, é obrigação primordial do locatário. Caracterizado o seu descumprimento, não só em infração legal, como também em infração contratual, autorizada está a rescisão do contrato locativo, com o decorrente despejo do inadimplente.

APLICAÇÃO DO CODIGO DO CONSUMIDOR NAS LOCAÇÕES: Processo: 2008.034584-3 (Acórdão) Relator: Marcus Tulio Sartorato Origem: Capital Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil

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Julgado em: 11/11/2008 Juiz Prolator: Saul Steil Classe: Apelação Cível Ementa: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL FIRMADO POR PRAZO INDETERMINADO. EMPRESA RÉ QUE POSTULA INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. INEXISTÊNCIA DE PROVAS NESTE SENTIDO. FOTOGRAFIAS COLACIONADAS AOS AUTOS QUE, ALÉM DE JUNTADAS À DESTEMPO, NÃO SE PRESTAM A FAZER PROVA DO QUE FOI ALEGADO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A RESPONSABILIDADE DA RÉ/LOCATÁRIA PELO PAGAMENTO DO IPTU. POSSIBILIDADE. AVENTADA A COBRANÇA EXCESSIVA DE JUROS. ASSERTIVA FEITA DE MANEIRA GENÉRICA E SEM INDICAR OS FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO DA QUESTÃO. NÃO CONHECIMENTO DESTE PONTO. MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10%. INSUBSISTÊNCIA POR FORÇA DE SUA ABUSIVIDADE. REDUÇÃO PARA O PATAMAR DE 2% (CONTRATO FIRMADO EM 2003). APLICAÇÃO DO ART. 52, § 1º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. NORMA DE ORDEM PÚBLICA E DE CARÁTER COGENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO 1. Assim como é vedado pelo ordenamento processual a contestação genérica (art. 302 do CPC), o recurso de apelação funda-se nesta mesma premissa, na qual, caso pretenda a parte a reanálise de questão que lhe foi desfavorável, deverá expor de maneira clara e precisa seus fundamentos de fato e de direito, sob pena de não conhecimento do pedido. 2. "Aos contratos locatícios aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, embora não configurada a relação de consumo, quando as estipulações contratuais forem abusivas" (AC nº 2002.005674-5, Des. Wilson Augusto do Nascimento).

RETENÇÃO POR BENFEITORIAS QUANDO CABE?

Apelação Cível n. 2008.034584-3, da Capital

Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIALFIRMADO POR PRAZO INDETERMINADO. EMPRESA RÉ QUE POSTULA INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. INEXISTÊNCIA DE PROVAS NESTE SENTIDO. FOTOGRAFIAS COLACIONADAS AOS AUTOS QUE, ALÉM DE JUNTADAS À DESTEMPO, NÃO SE PRESTAM A FAZER PROVA DO QUE FOI ALEGADO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A RESPONSABILIDADE DA RÉ/LOCATÁRIA PELO PAGAMENTO DO IPTU. POSSIBILIDADE. AVENTADA A COBRANÇA EXCESSIVA DE JUROS. ASSERTIVA FEITA DE MANEIRA GENÉRICA E SEM INDICAR OS FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO DA QUESTÃO. NÃO CONHECIMENTO DESTE PONTO. MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10%. INSUBSISTÊNCIA POR FORÇA DE SUA ABUSIVIDADE. REDUÇÃO PARA O PATAMAR DE 2% (CONTRATO FIRMADO EM 2003). APLICAÇÃO DO ART. 52, § 1º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. NORMA DE ORDEM PÚBLICA E DE CARÁTER COGENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

1. Assim como é vedado pelo ordenamento processual a contestação genérica (art. 302 do CPC), o recurso de apelação funda-se nesta mesma premissa, na qual, caso pretenda a parte a reanálise de questão que lhe foi desfavorável, deverá expor de maneira clara e precisa seus fundamentos de fato e de direito, sob pena de não conhecimento do pedido.

2. "Aos contratos locatícios aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, embora não configurada a relação de consumo, quando as estipulações contratuais forem abusivas" (AC nº 2002.005674-5, Des. Wilson Augusto do Nascimento).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2008.034584-3, da comarca da Capital (5ª Vara Cível), em que é apelante Posto Divelin Ltda e apelada Carlos Hoepcke S/A - Administração, Participação e Empreendimentos Ltda.:

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ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Civil, por votação unânime, dar provimento parcial ao recurso. Custas legais.

RELATÓRIO

Adota-se o relatório da sentença recorrida que é visualizado às fls. 65/66, por revelar com transparência o que existe nestes autos, e a ele acrescenta-se que o MM. Juiz de Direito, Doutor Saul Steil, julgou procedentes os pedidos iniciais para:

Declarar rescindido o contrato de locação celebrado pelas partes, e em consequência, condeno o requerido ao pagamento dos valores referente aos aluguéis atrasados, referente ao período de agosto de 2006 a fevereiro de 2007, e demais parcelas que se venceram, até a efetiva entrega das chaves do imóvel, acrescidos de juros de mora no percentual de 1% ao mês (art. 406 CC), desde cada parcela; correção monetária (INPC/IBGE) a partir do vencimento de cada parcela. Condeno ainda, ao pagamento dos encargos previstos na cláusula 4ª do contrato locatício, acrescido dos encargos acima definidos a partir dos respectivos vencimentos, bem como as custas e despesas processuais, além do pagamento da verba honorária, que fixo em 10% sob o valor da condenação (art. 20, § 3º do CPC). Como observado a fl. 4 pelo autor, dos débitos apurados, deverá ser subtraída a importância de R$ 19.481,48 (dezenove mil, quatrocentos e oitenta e um reais e quarenta e oito centavos).

Contra esta decisão a ré interpôs embargos de declaração (fls. 75/79), os quais foram rejeitados (fls. 81/82).

Irresignada, a vencida interpôs recurso de apelação (fls. 128/141), no qual sustenta: a) seu direito de retenção pelas benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias referente à valorização do imóvel; b) a abusividade da cláusula contratual que prevê sua responsabilidade sobre todas as taxas; c) a ocorrência de excesso de execução.

A apelada apresentou contra-razões (fls. 148/150) pela manutenção do veredicto

VOTO

No em apreço, alega o autor em sua tese inicial que as partes celebraram contrato contrato de locação comercial na data de 1º.9.2003, tendo este prorrogado-se por prazo indeterminado; b) a empresa ré deixou de pagar os aluguéis e encargos a qual estava obrigada nos meses de agosto/2006 a fevereiro/2007, contabilizando uma importância de R$ 33.233,00 (trinta e três mil, duzentos e trinta e três reais). Sobre este valor a ré emitiu cheques no valor total de R$ 19.481,48, de modo que, em razão da insuficiência de fundos, estão sendo cobrados em ação executiva própria.

Por sua vez, aduz a ré em sua tese de defesa: a) a nulidade da cláusula contratual que veda o ressarcimento das benfeitorias necessárias; b) seu direito de retenção; c) que os encargos a título de IPTU, taxa de ocupação anual, taxa condominial, entre outras são de responsabilidade da autora/locadora, sendo nula cláusula que discipline o contrário; d) o excesso dos juros cobrados e da multa moratória. Por fim, impugnou os valores discriminados na exordial.

Feitas estas considerações, passa-se à análise das provas constantes nos autos.

No tocante à alegação do direito de retenção sobre as benfeitorias realizadas no imóvel, ainda que facilmente questionável a legalidade da cláusula contratual que veda o ressarcimento sobre qualquer melhoramento efetuado no imóvel, não fez a ré em nenhum momento provas acerca dos valores que pretende ver-se ressarcida ou mesmo quais as obras foram implementadas, não se prestando para tanto as fotografias acostadas às fls. 83/107, uma vez que, além de juntadas a destempo, não se prestam a fazer prova do direito alegado.

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Neste sentido, colhe-se da jurisprudência: "A prova documental deve acompanhar a contestação. Após, somente é permitida juntada de documentos referentes a fatos novos. (JTAERGS 84/301)" (AC n.º 2007.057011-3, Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta).

Quanto à cobrança do IPTU por parte da autora, evidencia-se da cláusula 4ª do contrato locatício que: "são, ainda, de responsabilidade do LOCATÁRIO todos os encargos incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, foro ou taxa de ocupação anual, taxas condominiais, consumo de energia elétrica, água e esgoto, e outras que por ventura vieram a incidir sobre o imóvel" (fl. 22 - sem grifo no original).

Por sua vez, disciplina o art. 22, VIII da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) que: "O locador é obrigado a: pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato" (sem grifo na norma).

Logo, diante da existência de cláusula contratual entre as partes disciplinando a matéria, deve a condenação da ré ser igualmente mantida neste ponto.

A ré alega em seu recurso de apelação a excessividade dos juros cobrados, sem ao menos indicar qual o valor que adotou para o cálculo ou mesmo para qual o patamar que entende devido, razão pela qual, diante da falta de consistência dos argumentos expendidos neste sentido, deixa-se de analisar o pedido. Isto é, assim como é vedado pelo ordenamento processual a contestação genérica (art. 302 do CPC), o recurso de apelação funda-se nesta mesma premissa, na qual, caso pretenda a parte a reanálise de questão que lhe foi desfavorável, deverá expor de maneira clara e precisa seus fundamentos de fato e de direito, sob pena de não conhecimento do pleito.

A respeito do valor estipulado para a multa moratória, impende destacar que esta Câmara vem reiteradamente decidindo pela aplicabilidade dos princípios e disposições ínsitos no Código de Proteção e Defesa do Consumidor aos contratos de locação, inclusive àquele previsto no art. 52, § 1º, que determina a fixação de multa contratual no patamar de 2% (dois por cento).

Ressalta-se que as normas de proteção aos direitos do consumidor, por adotarem princípios de ordem pública e de interesse social, têm caráter cogente, podendo ser aplicadas de ofício e em qualquer grau de jurisdição.

Tal redução orienta-se pelo caráter público e cogente da matéria, uma vez caracterizado ônus excessivo ao contratante em mora.

Nesse sentido, destaca-se:

LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS - MULTA CONTRATUAL FIXADA NO VALOR DE 12 (DOZE) VEZES O VALOR DO ALUGUEL - ABUSIVIDADE - REDUÇÃO PARA O PATAMAR DE 2% - APLICAÇÃO DO ART. 52, § 1º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - POSSIBILIDADE - NORMA DE ORDEM PÚBLICA E DE CARÁTER COGENTE - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO (AC n.º 2007.-16591-2, deste relator, com votos vencedores dos Desembargadores Fernando Carioni e Sergio Izidoro Heil).

Aos contratos locatícios aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, embora não configurada a relação de consumo, quando as estipulações contratuais forem abusivas (AC n.º 2002.005674-5, Des. Wilson Augusto do Nascimento).

Não há que se por em dúvida que a multa contratual de 10% (dez por cento) deve ter o seu percentual reduzido pra 2% (dois por cento), limite fixado pela Lei 9298/96, mormente o fato de que as disposições do CDC são de ordem pública, pelo que possuem aplicação cogente e imediata. Uma vez vislumbrado o excesso de execução, é mister que

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o montante seja reduzido para que se traduza na quantia justa e devida. Inobstante, o ato da entrega das chaves do imóvel implica a imediata rescisão do contrato de locação (AC n.º 2000.006248-0, Des. José Volpato).

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ADMISSIBILIDADE. REDUÇÃO DE 10% PARA 2%. RECURSO PROVIDO EM PARTE. É de se corroborar que o avançado Código de Defesa do Consumidor despertou em todos um senso mais apurado de proteção ao mais fraco em confronto com o mais forte, e, certamente, a posição do locatário é de ser analisada sempre com mais cautela. Segundo o Código de Defesa do Consumidor são considerados fornecedores todos aqueles que propiciem a oferta de produtos e serviços no mercado de consumo, de molde a atender as necessidades dos consumidores, não se havendo indagar a que título o fazem, enquadrando-se, portando, neste rol o contrato de locação,ensejando a redução da multa moratória para o patamar de dois por cento (AC n.º 2001.022794-0, Des. Carlos Prudêncio).

Logo, deve o cálculo apresentado pela autora ser reduzido, impondo-se, na hipótese, a aplicação da multa contratual no patamar de 2% (dois por cento).

Por fim, os demais valores apresentados pela autora mostram-se devidos, haja vista que a ré não fez nenhuma prova em sentido contrário, ônus este que lhe competia à luz do art. 333, II, do CPC.

Ante o exposto, vota-se pelo provimento parcial do recurso, tão-somente, para reduzir o valor da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento).

DECISÃO Nos termos do voto do relator, à unanimidade, deram provimento parcial ao recurso.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Carioni, com voto, e dele participou a Exmo. Sr. Des. Henry Goy Petry Júnior.

Florianópolis, 11 de novembro de 2008.

Marcus Tulio Sartorato

RELATOR

Gabinete Des. Marcus Tulio Sartorato AUTORIZAÇÃO PARA BENFEITORIAS... Processo: 2000.016548-4 (Acórdão) Relator: Jorge Schaefer Martins Origem: Joinville Orgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil Julgado em: 12/04/2007 Juiz Prolator: Ruy Pedro Schneider Classe: Apelação Cível Ementa: AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. LOCAÇÃO COMERCIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÕES QUE DEPENDEM DE PROVA ESCRITA. PROVAS TESTEMUNHAL E PERICIAL IRRELEVANTES PARA O DESLINDE DO LITÍGIO.

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Irrelevante para o deslinde do litígio a produção de prova testemunhal e pericial, não há falar em cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide. RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. EXEGESE DO ARTIGO 35 DA LEI N. 8.245/91. Previsto contratualmente que o locatário necessita do consentimento expresso do locador para a realização de benfeitorias no imóvel, esse documento torna-se imprescindível para pleitear eventual direito à indenização. PAGAMENTO ANTECIPADO DE ALUGUEL. EXCEÇÃO PREVISTA NO ARTIGO 20 DA LEI N. 8.245/91. FALTA DE GARANTIA. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 42 DO MESMO DIPLOMA LEGAL. Inexistindo garantia no contrato de locação, pode o locador exigir o pagamento antecipado do aluguel, conforme estatuído no artigo 42 da Lei n. 8.245/91. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. AUTOR QUE DECAI DE PARTE SUBSTANCIAL DO PEDIDO. RECIPROCIDADE. REFORMA DA SENTENÇA NESTE PARTICULAR. Quando o autor decair de parte substancial do pedido, impõe-se a fixação recíproca dos ônus de sucumbência.

FIADORES: Processo: 2005.040983-2 (Acórdão) Relator: Edson Ubaldo Origem: Balneário Camboriú Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Julgado em: 03/06/2008 Juiz Prolator: Adilor Danieli Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - INADIMPLEMENTO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA SUSCITADA - TESE RECHAÇADA - JULGAMENTO CONFORME O ART. 330, I, DO CODEX INSTRUMENTAL - DESOCUPAÇÃO MEDIANTE ACORDO EM AÇÃO DE DESPEJO - RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - CLÁUSULA EXPRESSA NO AJUSTE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Não ocorre cerceamento de defesa quando o decisum é proferido em estrita obediência aos ditames legais, segundo os preceitos contidos no art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil. "[...] Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte dos fiadores, apenas por decurso de prazo do respectivo contrato. A lei estabelece mecanismos próprios, passíveis de desvincular o fiador da garantia por ele assegurada. Em caso de inobservância de tal formalidade, não há como prevalecer a interpretação de desoneração do fiador de eventual acordo entre locador e locatário [...]" (AgRg no REsp n. 791077, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, j. em 7-3-2006).

VENDA DO IMOVEL LOCADO: Processo: 2005.027853-6 (Acórdão) Relator: Newton Janke Origem: Capital Orgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil Julgado em: 03/04/2008 Juiz Prolator: Guilherme Nunes Born Classe: Apelação Cível Ementa: PROCESSUAL CIVIL. ARGÜIÇÃO DE ILEGITIMIDADE REPELIDA POR DECISÃO INTERLOCUTÓRIA IRRECORRIDA. PRECLUSÃO INOCORRENTE. INTELIGÊNCIA DO §3º DO ART. 267, DO CPC. A argüição de ilegimitidade, ainda que rejeitada por decisão interlocutória irrecorrida, pode ser retomada e conhecida em grau recursal.

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"Em se tratando de condições da ação e de pressupostos processuais, não há preclusão para o magistrado, mesmo existindo expressa decisão a respeito, por cuidar-se de matéria indisponível, inaplicável o enunciado nº 424 da Súmula/STF, a matéria deve ser apreciada de ofício" (Resp nº 43.138-SP). LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA REALIZADA EM NOME PRÓPRIO PELO ALIENANTE. QUE TAMBÉM PROPÔS A AÇÃO DE DESPEJO. INTERVENÇÃO DA ADQUIRENTE COMO ASSISTENTE DO AUTOR. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXEGESE DO ART. 8º, DA LEI DO INQUILINATO. OMISSÃO DA SENTENÇA EM FIXAR A CAUÇÃO PARA A HIPÓTESE DE EXECUÇÃO PROVISÓRIA. DECISÃO REFORMADA. POSSIBILIDADE DA INSTÂNCIA RECURSAL FIXAR A INDENIZAÇÃO DEVIDA AO EX-INQUILINO. 1. Ocorrendo a alienação do imóvel locado, tanto a notificação para a denúncia do contrato quanto a propositura da ação de despejo devem ser titularizadas pelo adquirente. E assim é porque, na lição de Maria Helena Diniz, "alienado o imóvel locado, o adquirente, por sub-rogação, assume a posição de locador, substituindo o alienante na relação jurídica locatícia, restando investindo no complexo de direitos obrigações que derivam da relação contratual em que passou a figurar em substituição, titular até mesmo dos créditos anteriores à aquisição, vencidos, exigíveis e não satisfeitos, salvo convenção em contrário, permitida pelos princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual." 2. Se a sentença de procedência da ação de despejo [...]

Contrato com prazo indeterminado: Processo: 2009.004115-1 (Acórdão) Relator: Henry Petry Junior Origem: Joinville Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil Julgado em: 16/06/2009 Juiz Prolator: Sérgio Luiz Junkes Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL RENOVADA POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. POSSIBILIDADE. REQUISITOS DA LEI N. 8.245/91 PREENCHIDOS. - INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS. RENÚNCIA PACTUADA NO CONTRATO. VALIDADE. INTELIGÊNCIA DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE. - INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE PROPOSIÇÃO PRÉVIA, NO PRAZO LEGAL, DE AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. - Nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado é facultado ao locador reaver o imóvel, desde que notifique o locatário, nos moldes do art. 57 da Lei de Locações. - Havendo, no contrato de locação, cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias realizadas, por império do princípio da autonomia da vontade, é descabido o pleito efetuado nesse sentido. - Não tendo sido proposta ação renovatória no prazo legal, não é possível a pretensão de recebimento de indenização pelo fundo de comércio em caso de locação comercial por prazo indeterminado, o que se coaduna com o disposto nos artigos 51 e 52 da Lei n. 8.245/91. Processo: 2007.025304-2 (Acórdão) Relator: Fernando Carioni Origem: São José Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil Julgado em: 25/09/2007 Juiz Prolator: Andréa Cristina Rodrigues Studer Classe: Apelação Cível

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - JULGAMENTO EXTRA PETITA - PREFACIAL RECHAÇADA -LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - SALA COMERCIAL - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 57 DA LEI DO INQUILINATO - DESOCUPAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO

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DESPROVIDO. A sentença extra petita é aquela que decide fora dos limites do pedido do autor, não sendo nula, porquanto possível seu ajuste pelo Tribunal. Findo o prazo de locação não residencial e permanecendo o locatário no imóvel, não interpondo o locador ação desalijatória no trintídio legal, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, só permitindo que o locador retome o bem caso o locatário, após notificação de desocupação do prédio em trinta dias, desatenda a medida. SUBLOCAÇÃO Processo: 2007.022066-5 (Acórdão) Relator: Monteiro Rocha Origem: Balneário Camboriú Orgão Julgador: Quarta Câmara de Direito Civil Julgado em: 28/02/2008 Juiz Prolator: Cláudia Margarida Ribas Marinho Classe: Apelação Cível Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATOS - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL C/C PRESTAÇÃO DE CONTAS - AFASTAMENTO DA PRESTAÇÃO DE CONTAS E PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DESALIJATÓRIO EM 1º GRAU - INCONFORMISMO DAS INQUILINAS/REQUERIDAS - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - DESNECESSIDADE - OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DO IMÓVEL POR TERCEIRO - CONSENTIMENTO PRÉVIO E POR ESCRITO - AUSÊNCIA - INFRAÇÃO LEGAL CONFIGURADA - ART. 13 DA LI - DESPEJO VIÁVEL - SENTENÇA MANTIDA - APELO IMPROVIDO. É desnecessária notificação prévia em ação de despejo por infração legal. A ocupação exclusiva do imóvel por terceiro - sem consentimento prévio e por escrito do locador - configura infração legal prevista no art. 13 da LI, que autoriza o despejo.

RENOVAÇÃO QUANDO É POSSIVEL: Processo: 2008.044451-2 (Acórdão) Relator: Luiz Carlos Freyesleben Origem: Laguna Orgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil Julgado em: 18/06/2009 Juiz Prolator: Maurício Fabiano Mortari Classe: Apelação Cível Ementa: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO DETERMINADO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. RENOVATÓRIA. REQUISITOS LEGAIS NÃO CONFIGURADOS. EXEGESE DO ART. 51 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8.245/1991). AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. RECONVENÇÃO. DESPEJO. PRETENSÃO DE RETOMADA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. Não há cerceamento de defesa quando as provas pretendidas pela locatária deveriam instruir a petição inicial, nos termos do artigo 71 da Lei n. 8.245/1991. Para a realização do direito à renovação do aluguel comercial, é indispensável que o locatário cumpra elementares obrigações à guisa de pressuposto. Sem esses requisitos de fundo, exigidos pelo artigo 71 da Lei do Inquilinato, impossível será ao locatário valer-se da ação visando à prorrogação da locação. "Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação" (Lei n. 8.245/1991, art. 74).

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Processo: 2006.048713-8 (Acórdão) Relator: Mazoni Ferreira Origem: Lages Orgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil Julgado em: 18/06/2009 Juiz Prolator: Flávio Andre Paz de Brum Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO cumulada com rescisão de locaçãoe cobrança de aluguéis - LOCAÇÃO COMERCIAL - contrato POR PRAZO DETERMINADO - RECURSO AFORADO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO DA AUTORA E EXTINGUIU A RECONVENÇÃO - ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA INACOLHIDO - INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS CONFIGURADO - RESCISÃO DO CONTRATO - DECRETAÇÃO DO DESPEJO - CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS ATRASADAS - DECISUM MANTIDO - RECURSO DESPROVIDO. Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando se verificar que a prova testemunhal não influenciará na solução da ação. Ademais, o juiz é o destinatário da prova, e incumbe a ele decidir sobre a necessidade ou não de sua produção. Quando incontroverso o fato de que o locatário não cumpriu a obrigação legal e contratual de efetuar o pagamento dos aluguéis na forma convencionada, há ensejo para a rescisão do contrato de locação por infringência ao art. 9º, III, da Lei n. 8.245/1991. Processo: 2010.000059-9 (Acórdão) Relator: Edson Ubaldo Origem: Porto Belo Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Julgado em: 29/06/2010 Juiz Prolator: Rafael Brüning Classe: Agravo de Instrumento Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SALA COMERCIAL.DEFERIDA A TUTELA ANTECIPADA PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 57 DA LEI N. 8.245/91. EXTENSÃO DO PRAZO. CONCESSÃO. TEMPO RAZOÁVEL PARA ADEQUAÇÃO DAS ATIVIDADES COMERCIAIS EM OUTRO LOCAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação. Processo: 2008.021567-4 (Acórdão) Relator: Carlos Prudêncio Origem: Itajaí Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Julgado em: 08/09/2009 Juiz Prolator: Gilberto Gomes de Oliveira Classe: Agravo de Instrumento Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. TÉRMINO DO CONTRATO. PERMANÊNCIA DO INQUILINO NO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. "Nos contratos de locação não-residencial por tempo determinado, findo o prazo estipulado pelas partes, cessa de pleno direito a avença, independentemente de notificação ou aviso (Lei de Locações, art. 56). Daí não haver dúvida do cabimento do despejo do locatário que, notificado pelo locador para entregar o imóvel na data aprazada para uso próprio, recalcitra em devolvê-lo." (AC n. 2004.003012-6, Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben, DJ de 10-11-2004) ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC PREENCHIDOS. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

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"Advinda da Lei n. 8952/94, a tutela antecipada é instituto processual criado posteriormente à Lei do Inquilinato, podendo ser deferida em sede de ações de despejo. Presentes os requisitos autorizadores da medida, estampados no art. 273 do CPC, deve ser deferida a antecipação dos efeitos da tutela em sede de ação desalijatória (...)". (AI n. 2002.008033-6, Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento, DJ de 1-10-2002)

DENUNCIA VAZIA: Processo: 2009.075012-6 (Acórdão) Relator: Luiz Fernando Boller Origem: Araquari Orgão Julgador: Quarta Câmara de Direito Civil Julgado em: 15/12/2011 Juiz Prolator: Juliano Rafael Bogo Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - TESE DE CERCEAMENTO DE DEFESA ASSENTADA NO INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL E PERICIAL - SUBSTRATO PROBATÓRIO EFICIENTE E CAPAZ DE ENSEJAR O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - ART. 330, INC. I, DO CPC. [...] não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando se verificar que a prova testemunhal não influenciará na solução da lide. Ademais, o Juiz é o destinatário da prova, incumbindo a ele decidir sobre a necessidade ou não de sua produção (Apelação Cível nº 2008.055360-8, de Lages. Relator Desembargador Mazoni Ferreira, julgado em 13/08/2009). CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL - PRAZO INDETERMINADO - IMÓVEL COMERCIAL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO LOCATÁRIO PERFECTIBILIZADA - ART. 57 DA LEI Nº 8.245/91 - DECRETAÇÃO DODESPEJO MANTIDA. [...] Findo o prazo de locação não residencial, permanecendo o locatário no imóvel, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado, sendo lícito ao locador, após notificado o inquilino, retomar o bem por denúncia vazia, a teor do disposto no artigo 57 da Lei do Inquilinato (Apelação Cível nº 2006.005003-4, de Balneário Camboriú. Relator Desembargador Fernando Carioni, julgado em 08/06/2006). EXERCÍCIO DO DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DAS BENFEITORIAS EXISTENTES - INOVAÇÃO RECURSAL - ART. 515, § 1º, DO CPC - IMPOSSIBILIDADE DE MANIFESTAÇÃO DA CORTE, SOB PENA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. [...] É defesa a apreciação, pelo órgão ad quem, dos temas não suscitados em primeiro grau, por caracterizar inovação recursal, nos termos do artigo 515, § 1º, do Código de Processo Civil (Apelação Cível nº 2006.009812-0, da Capital. Relator Desembargador Substituto Stanley da Silva Braga, julgado em 05/10/2010). DIREITO À INDENIZAÇÃO PELO PONTO COMERCIAL [...] rocesso: 2007.013086-1 (Acórdão) Relator: Denise Volpato Origem: Capital Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Julgado em: 28/02/2012 Juiz Prolator: Vilson Fontana Classe: Apelação Cível Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS EXCLUSIVAMENTE COMERCIAIS. IMÓVEL INTERDITADO PELO PODER PÚBLICO MUNICIPAL, APÓS CONSULTA DE VIABILIDADE DE EXERCÍCIO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL NO LOCAL. ÁREA EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. ESVAZIAMENTO DO OBJETO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. ALUGUERES ADIMPLIDOS ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL COM A CELEBRAÇÃO DE NOVO CONTRATO DELOCAÇÃO DE OUTRO IMÓVEL COM A MESMA IMOBILIÁRIA. INEXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DE ALUGUERES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO DESPEJO E DA

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COBRANÇA DE ALUGUERES. PROCEDÊNCIA, ENTRETANTO, DA RECONVENÇÃO PARA QUE O LOCADOR DEVOLVA À LOCATÁRIA O VALOR RECEBIDO A TÍTULO DE FUNDO DE COMÉRCIO. PROIBIÇÃO DO EXERCÍCIO DE QUALQUER ATIVIDADE COMERCIAL NO LOCAL. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO SOBRE O FATO DE SER ÁREA EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Processo: 2010.000027-6 (Acórdão) Relator: Jairo Fernandes Gonçalves Origem: Capital Orgão Julgador: Quinta Câmara de Direito Civil Julgado em: 29/09/2011 Juiz Prolator: Maria Paula Kern Classe: Agravo de Instrumento Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIALPRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE AFASTAMENTO LIMINAR DA LOCATÁRIA. REALIZAÇÃO DE PERMUTA DURANTE A VIGÊNCIA DO PACTO. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DO BEM. INSTRUMENTO LOCATÍCIO NÃO AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DENÚNCIA VAZIA COM PRAZO LEGALMENTE DETERMINADO. EXEGESE DO ARTIGO 8º DA LEI N. 8.245/1991. CONCESSÃO DA TUTELA PRETENDIDA QUE SE IMPÕE, DESDE QUE PRESTADA CAUÇÃO IDÔNEA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Tendo o adquirente realizado a denúncia do contrato, concedendo o prazo previsto na legislação em comento, e inexistindo averbação do pacto locatício na matrícula do imóvel, é de se conceder a tutela pretendida de desocupação pela locatária do bem sub judice, desde que prestada caução idônea.

LITIGANCIA DE MÁ FÉ

Apelação Cível n. 2007.005401-1, da Capital / Estreito

Relatora: Desa. Subst. Denise Volpato

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO DETERMINADO. RESILIÇÃO CONTRATUAL PELA LOCATÁRIA. ENVIO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REJEIÇÃO DO PLEITO DE COBRANÇA DE ALUGUERES. CONDENAÇÃO, CONTUDO AO PAGAMENTO DE MULTA ANTE A RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. APELO VISANDO A REFORMA OU ANULAÇÃO DA SENTENÇA SOB FUNDAMENTO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. PLEITO PELA EXCLUSÃO DA MULTA APLICADA. INSUBSISTÊNCIA. CLÁUSULA QUE AFASTAVA A INCIDÊNCIA DA MULTA RESCISÓRIA POR RESILIÇÃO EM FLAGRANTE CONFRONTO COM O DIREITO. CLÁUSULA PURAMENTE POTESTATIVA. CONDIÇÃO RESOLUTIVA CONFERIDA TÃO-SOMENTE À COMPANHIA TELEFÔNICA. DISPOSIÇÃO NULA DE PLENO DIREITO. EVIDENTE DESRESPEITO AO PRINCÍPIO DA EQUIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 115 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. CLÁUSULA QUE CONTRARIA, ADEMAIS, NORMA LEGAL COGENTE. MULTA FIXADA NOS TERMOS DO ARTIGO 4º DA LEI N. 8.245/1991. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

- Sendo o objeto da ação a cobrança de valores decorrentes do inadimplemento de contrato, não age além dos limites da lide o Magistrado sentenciante que fixa compensação pecuniária correspondente pela rescisão unilateral quando evidenciada

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nulidade da cláusula que a afastava. Legítima, portanto, a intervenção do Estado-Juiz nos negócios privados sempre que se mostrar necessário o restabelecimento do equilíbrio contratual garantido em disposição legal expressa (como, in casu, o artigo 4º da Lei n. 8.245/1991).

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INTUITO PROTELATÓRIO RECONHECIDO. INTELIGÊNCIA DO ART. 17, VII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICAÇÃO, DE OFÍCIO, DA MULTA E DA PENA DE INDENIZAÇÃO PREVISTAS NO ART. 18 DO CADERNO PROCESSUAL CIVIL.

- É imperioso reconhecer-se causarem as manobras desleiais da parte recorrente nefastos efeitos danosos para além da esfera patrimonial da embargada, atingindo à sociedade como um todo. Flagrante o prejuízo gerado à sociedade ante a desnecessária movimentação da dispendiosa máquina judiciária.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2007.005401-1, da comarca da Capital / Estreito (2ª Vara Cível), em que é/são apelante Global Telecom S/A, e apelado Osni Vicente Fernandes Alves e outro:

A Primeira Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. De ofício, a título de litigância de má-fé, condenar a ré ao pagamento de multa de 1% (um por cento) e de indenização de 20% (vinte por cento), ambas a incidir sobre o valor atualizado da causa. Custas legais.

Participaram do julgamento, realizado nesta data, o Exmo. Desembargador Carlos Prudêncio, presidente com voto, e dele participou o Exmo. Desembargador Gilberto Gomes de Oliveira.

Florianópolis, 26 de setembro de 2011.

Denise Volpato

Relatora

RELATÓRIO

Osni Vicente Fernandes Alves e Maria de Fátima Rodrigues Fernandes Alves ajuizaram Ação de Despejo Por Falta de Pagamento em face de Global Telecom S/A aduzindo terem celebrado, em 24/08/2000, Contrato de Locaçãodo imóvel sito a Rua José Donatílio, lote 5, Estreito, Florianópolis/SC, para fins comerciais, com a requerida, pelo prazo de cinco anos, mediante a contraprestação do valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) mensais. Asseveraram, entretanto, que sem qualquer justificativa a requerida interrompeu os pagamentos dos aluguéis, estando em mora com o valor do aluguel desde junho de 2002. Afirmaram que atualmente a dívida atinge o montante de R$ 12.089,08 (doze mil e oitenta e nove reais e oito centavos). Pelo exposto, requerem a citação da demandada para purgar a mora ou contestar a ação, sendo ao final a demanda julgada procedente, decretando-se o despejo e, ainda, seja condenada a requerida ao pagamento dos aluguéis e taxas que forem apuradas até a desocupação do imóvel, multa, juros de mora, custas e honorários de sucumbência. Valoraram a causa e juntaram documentos (fls 07/28).

Devidamente citada a requerida apresentou contestação (fls. 37/47), arguindo, preliminarmente, carência de ação por falta de interesse de agir. No mérito, postulou a improcedência do pedido inicial. Alegou que diante da impossibilidade de construção da estação de rádio no terreno locado, resiliu o contrato, em 14/05/2002, por meio de notificação extrajudicial, amparada na cláusula 10.2 do contrato locatício. Aduziu ter cumprido com todas as obrigações que lhe cabiam, tendo o contrato se extinguido em

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junho de 2002. Por essas razões requereu a condenação dos autores nas penas previstas de litigância de má-fé.

Houve réplica (fls. 52/54).

Por meio de despacho saneador, foram afastadas as preliminares arguidas em contestação (fl. 92).

Designada Audiência de Instrução e Julgamento foram colhidos os depoimentos pessoais das partes (fls. 107/110 e fl. 121).

Apresentadas as alegações finais por memoriais (fls. 124/136), pelo Magistrado de Primeiro Grau foi proferida a Sentença (fls. 137/152), julgando a lide nos seguintes termos: "Por todo o exposto, julgo procedente parcialmente a presente demanda movida por Osni Vicente Fernandes Alves e Maria de Fátima Rodrigues Alves em face de Global Telecom S/A, para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre estas partes, determinando que a locatária pague aos locadores três (03) meses de aluguel, nos termos da fundamentação, com atualização monetária a contar da data da rescisão, isto é, 14 de junho de 2002 e juros de mora a partir da citação, deixando de determinar a expedição do mandado de despejo porque o imóvel locado encontra-se desocupado ficando o pedido correspondente sem objeto. Arcam as partes com as custas e despesas processuais em proporção (50%) fixando os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento), a teor do disposto no art. 20, § 3º do Código de Processo Civil, permitida a compensação."

Irresignada com a prestação jurisdicional a requerida interpôs recurso de apelação (fls. 156/168) objetivando a nulidade da Sentença por ter extrapolado os limites da lide ao fixar multa pela resilição do contrato. Afirma que em momento algum o pedido dos apelados foi de anular parte da cláusula 10.2 do Contrato de Locação no que diz respeito a imposição de multa pela rescisão do contrato. Aduz ser inaplicável a lei consumerista aos contratos de locação,mormente porque são regulados por legislação específica. Assevera que a ausência da multa prevista no art. 4º da Lei n. 8.245/91 ocorreu por vontade das partes. Por essas razões, requer seja reformada parcialmente a Sentença para o fim de excluir a multa aplicada, condenando os apelados ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

Transcorrido in albis o prazo para apresentação das contrarrazões (cf. Certidão de fl. 178v), ascenderam os autos a esta Corte.

Este é o relatório.

VOTO

1. Admissibilidade

É consabido que o procedimento recursal exige o preenchimento de pressupostos específicos, necessários para que se possa examinar o mérito do recurso interposto. Portanto, torna-se imperiosa, num primeiro momento, a análise dos pressupostos recursais, em razão de constituírem a matéria preliminar do procedimento recursal, ficando vedado ao Tribunal o conhecimento do mérito no caso de não preenchimento de quaisquer destes pressupostos.

Tais pressupostos são classificados como intrínsecos (cabimento, interesse recursal, legitimidade recursal, inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (regularidade formal, tempestividade e preparo). Os pressupostos intrínsecos estão atrelados ao direito de recorrer, ao passo que os extrínsecos se referem ao exercício desse direito.

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Assim, preenchidos os pressupostos de admissibilidade, passa-se à análise do recurso.

2. Mérito

Insurge-se a requerida/apelante postulando o reconhecimento do julgamentoextra petita, mormente porque o Magistrado de Primeiro Grau extrapolou os limites da lide ao fixar multa pela resilição do Contrato de Locação firmado entre as partes.

Afirma a apelante que em momento algum o pedido dos apelados foi de anulação da Cláusula 10.2 do Contrato de Locação que diz respeito a ausência de imposição de multa pela rescisão do contrato. Aduz não ser aplicável a lei consumerista aos contratos de locação, mormente porque são regulados por legislação específica. Assevera que a ausência da multa prevista no art. 4º da Lei 8.245/91 ocorreu por vontade das partes.

Verifica-se, contudo, razão não assistir à requerida/apelante.

De se ressaltar, a priori, estar escorreita a insurgência da concessionária apelante tão-somente no tocante a inaplicabilidade das normas consumeristas ao caso em comento.

Isso porque, não se está diante de uma relação de consumo, sendo pacífico o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, já que estes são regulamentados por legislação específica (Lei n.º 8.245/1991).

"A jurisprudência é pacífica pela inaplicabilidade das normas de proteção ao consumidor nos contratos de locação, haja vista serem regulamentados por legislação própria (Lei n. 8.245/91)." (Apelação Cível n. 2007.056897-4, de Itajaí, rel. Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j. 27/10/2008)

E, do Superior Tribunal de Justiça:

"É pacífica e remansosa a jurisprudência, nesta Corte, no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios, que são reguladas por legislação própria." (Resp n. 689.266 - SC, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, julgado em 06/10/2005)

Ademais, para que fosse aplicado o CDC, as partes deveriam se enquadrar nas definições de consumidor e fornecedor encontradas nos artigos 3º e 4º do Código de Defesa do Consumidor, respectivamente, o que não ocorre no casosub examine. Observa-se que o usuário do bem locado jamais poderá ser considerado fornecedor.

Se assim o é, deve o contrato ser interpretado nos limites impressos pelas partes no momento de sua celebração (pacta sunt servanda), acrescidos das limitações à liberdade contratual previstas na legislação civil ordinária.

No entanto, em que pese a alegação recursal de equívoco na Sentença ao analisar o caso concreto com base nas disposições consumeristas, da leitura da decisão atacada não se observa ter o Magistrado singular embasado sua conclusão nas disposições da Lei n. 8.078/1990, mas sim nos "princípios da função social do contrato e do equilíbrio contratual" (fl. 148).

Pois bem.

Infere-se dos autos terem as partes firmado Contrato de Locação, em 24/08/2000 (fls. 10/15), de uma área urbana de 146,16 m² (cento e quarenta e seis metros e dezesseis centímetros quadrados) situada dentro de uma maior de 406,00 m² (quatrocentos e seis metros quadrados) localizada na rua José Donatílio da Luz, Estreito, Florianópolis/SC.

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A requerida/apelante, concessionária de telefonia celular, pretendia edificar uma Estação de Rádio Base (ERB) na área locada com o fito de melhorar a oferta do serviço de telefonia móvel na região.

Em razão da impossibilidade da construção da referida estação de rádio (ERB) no terreno locado, ante a negativa de autorização do poder público municipal, a requerida/apelante perdeu o interesse na manutenção da locação e, em conformidade com o disposto na Cláusula 10.2 do Contrato, notificou extrajudicialmente os autores, em maio de 2002, manifestando sua intenção de resilir a avença, ocasião em que teria pago o aluguel referente ao mês de junho, de modo que a rescisão ter-se-ia operado validamente.

Apesar de terem recebido a notificação de encerramento unilateral da avença, encaminhada pela companhia telefônica apelante (fl. 48), os autores/apelados ajuizaram demanda de despejo c/c cobrança de alugueres alegando inadimplemento das obrigações contratuais desde o mês de julho de 2002, e com base no art. 9º, III, da Lei n. 8.245/91, pediram a desocupação do imóvel, bem como o pagamento dos aluguéis vencidos.

Decidindo o feito, o Magistrado singular entendeu ter a rescisão contratual se operado na forma pactuada em junho/2002, sendo, portanto indevido o pedido de pagamento de alugueres após esse período. De outra parte, considerou ser devida, contudo, multa pela quebra do contrato antes de seu termo, desconsiderando parcialmente o disposto na Cláusula 10.2 da avença.

Como dito alhures, a concessionária apelante, por sua vez, pugna em recurso pela exclusão da sanção aplicada sob o argumento de que a ausência de previsão contratual no tocante a multa pela resilição ocorreu por vontade das partes, bem assim, por ser a condenação verdadeiro julgamento extra petita.

O argumento, contudo, não há de prosperar.

Isso porque, ao ser instado pelas partes a analisar os fatos e fundamentos da relação jurídico-contratual entabulada, o Magistrado tem o dever de aplicar as determinações legais de cunho cogente, independentemente do que restou pactuado no momento da celebração da avença.

Nesse sentido, sendo o objeto da ação a cobrança de valores decorrentes do inadimplemento de Contrato de Aluguel de fls. 10/15, não agiu além dos limites da lide o Magistrado sentenciante ao fixar compensação pecuniária correspondente pela rescisão unilateral, pois evidenciou nulidade da cláusula que a afastava com amparo na Lei de Locações.

Legítima, portanto, a intervenção do Estado-Juiz nos negócios privados sempre que se mostrar necessário o restabelecimento do equilíbrio contratual garantido em disposição legal expressa (como, in casu, a Lei n. 8.245/1991).

Dessarte, não há falar em julgamento extra petita.

De outra parte, resta analisar-se a legalidade do disposto na referida cláusula contratual à luz do Direito Civil.

Conforme estabelece a Cláusula 10.2 do Contrato de Locação avençado entre as partes (fls. 10/15), seria possível a resilição contratual a qualquer tempo por iniciativa tão-somente da apelante sem garantir aos locadores direito a qualquer multa e/ou indenização, in verbis:

"10.2 A GLOBAL TELECOM poderá resilir este contrato a qualquer tempo, sem que caiba aos LOCADORES o direito a qualquer multa e/ou indenização, desde que ela, a GLOBAL

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TELECOM, manifeste sua intenção de resilição, por escrito, com antecedência de, no mínimo, trinta dias.

Foi com amparo em tal convenção que, em maio de 2002, a apelante informou, por meio de notificação extrajudicial, sua intenção em resilir a avença, ocasião em que pagou o aluguel referente ao mês de junho de 2002 (fl. 48).

Ocorre que, a despeito disso os autores interpuseram ação visando a cobrança dos alugueres correspondentes aos períodos posteriores a junho de 2002, haja vista entenderem, de forma implícita, ser ilegal a rescisão unilateral amparada em referida cláusula.

Primeiramente, impõe-se colacionar as normas legais relativas ao direito de contratar:

Código Civil de 1916

"Art. 115. São lícitas, em geral, todas as condições, que a lei não vedar expressamente. Entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o ato, ou o sujeitarem ao arbítrio de uma das partes."

Código Civil de 2002

"Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes."

Vejamos.

Entende-se que a condição é puramente potestativa "quando a verificação ou não verificação do evento ficar dependendo única e exclusivamente do arbítrio e da vontade da parte, como, por exemplo, se declarássemos: vou lhe vender a minha casa por trinta mil cruzeiro, se eu quiser." (Santos, Carvalho. Código civil brasileiro interpretado: principalmente do ponto de vista prático. v.3. 14.ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1991. p. 34) [grifo do original]

Ou seja, toda cláusula que estabeleça uma vantagem relevante - que esteja intrinsecamente ligada a vigência, validade e eficácia da relação contratual - a tão-somente uma das partes, possibilitando-a de exercer exclusivamente poder diretivo sobre os bens jurídicos da parte contrária (a si disponibilizados por força do instrumento contratual), é rechaçada pelo Direito por refletir abuso de posição economicamente dominante, desrespeitando a igualdade material resguardada pela Constituição Federal (artigo 5º).

Neste diapasão, extrai-se do escólio de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:

"Condição puramente potestativa. Mero arbitrium, vedado. Ilicitude.Diz-se puramente potestativa a condição se, para seu implemento, bastar a volição exclusiva e arbitrária de uma das partes, que pode obstá-lo ou ensejá-lo. Caracteriza-se quando houver a cláusula si volam ('se eu quiser). As condições potestativas ilícitas são aquelas que subordinam a eficácia a mero capricho de uma das partes, retirando-lhe, por consequência, a seriedade. É puramente potestativa a condição que faz a eficácia do contrato depender de uma simples e arbitrária declaração de vontade de uma das partes contratantes, seja para produzir (condição suspensiva), seja para conservar (condição resolutiva) os efeitos por elas previstos. Neste sentido: Campos. Dir. Civ., p. 16. Na condição puramente potestativa desaparece qualquer vínculo volitivo entre as partes e, por conseguinte, desaparece a vinculação de um sujeito a outro, reduzindo-se uma das

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partes à mera sujeição do domínio da vontade alheia." (in Código civil comentado, 7ª ed., 2009, Revista dos Tribunais, p. 347) [grifo do original]

In casu, a apelante/requerida reservou a si o direito de resilir a avença locativa (originalmente firmada por prazo determinado) a qualquer tempo sem que tivesse de arcar com o pagamento de multa ou indenização. De se destacar, que igual direito não fora garantido aos locadores, razão pela qual se mostra acertada a Sentença atacada ao declarar referida disposição contratual nula, por ferir princípios basilares do Direito Civil e Constitucional.

Ora, como os contratos devem ter como base a conjunção de vontades de forma equilibrada, em respeito ao princípio da equidade - que nada mais é do que a representação legal da igualdade inerente a toda pessoa humana - impossível reconhecer-se judicialmente a regularidade de qualquer ato jurídico amparado em cláusula de potestatividade evidente.

Demais disso, a referida cláusula contraria disposição expressa contida na Lei n. 8.245/1991 (com redação vigente à época), verbis:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Sobre o tema Maria Helena Diniz leciona:

"Deveras, havendo prazo estipulado para a duração da avença, o locador não poderá reaver o imóvel antes do seu vencimento, mas nada obsta a que o inquilino o devolva, a qualquer tempo, antes do término do prazo convencionado, desde que pague multa, ou a que ambos os contratantes de comum acordo distratem a locação. O locador não poderá exigir sua devolução antes de vencido o prazo locatício avençado, nem o inquilino poderá restituí-lo, exceto pagando multa estipulada previamente pelas partes ou fixada em juízo, mediante arbitramento judicial." (Lei das locações de imóveis urbanos comentada. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 50)

Em sendo assim, verificada e reconhecida a nulidade iure et de iure da Cláusula 10.2 do contrato locatício objeto da lide, a aplicação da multa pela resilição unilateral da avença - prevista na Cláusula 13.1, na forma estabelecida na Sentença - é medida que se impõe.

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento.

3. Litigância de má-fé

Por derradeiro, há de se analisar a conduta da apelante à luz das disposições concernentes à necessária boa-fé processual.

Nos termos do Diploma Processual Civil, reputa-se litigante de má-fé aquele que abusa do seu direito de defesa e acesso ao Poder Judiciário ao interpor recurso com intuito protelatório (art. 17, VII, do Código de Processo Civil).

Trata-se de um poder-dever do juízo de manutenção da probidade e lealdade processual (art. 14, II, do Código de Processo Civil) - porquanto o processo visa tão-somente a elucidação da verdade como forma de equacionar as vontades dissonantes das partes - e, portanto, há de ser reconhecida de ofício, como exprime a literalidade do artigo 18 do CPC.

Outrossim, imperioso reconhecer-se causarem as manobras desleais da apelante efeitos danosos para além da esfera patrimonial dos apelados, atingindo à sociedade como um

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todo. Ora, flagrante é o prejuízo gerado à sociedade pela desnecessária movimentação da dispendiosa máquina judiciária.

In casu, resta evidente que a real intenção da apelante é protelar o trânsito em julgado da decisão.

Pois bem, evidenciada a tentativa de protelar o pagamento da indenização devida, impõe-se seja aplicada à apelante, de ofício, a pena por litigância de má-fé.

Nesse sentido, de se salientar haver se consolidado recentemente nas instâncias judiciais superiores a desnecessidade de comprovação dos danos suportados pela parte adversa para fins de fixação da indenização por infringência à lealdade processual.

A lei processual civil não exige comprovação dos danos suportados, relegando ao prudente arbítrio do Estado-Juiz o estabelecimento do valor da indenização.Verbis:

"Art. 18. O juiz ou tribunal, de ofício ou a requerimento, condenará o litigante de má-fé a pagar multa não excedente a um por cento sobre o valor da causa e a indenizar a parte contrária dos prejuízos que esta sofreu, mais os honorários advocatícios e todas as despesas que efetuou. (Redação dada pela Lei nº 9.668, de 23.6.1998)

§ 1o Quando forem dois ou mais os litigantes de má-fé, o juiz condenará cada um na proporção do seu respectivo interesse na causa, ou solidariamente aqueles que se coligaram para lesar a parte contrária.

§ 2o O valor da indenização será desde logo fixado pelo juiz, em quantia não superior a 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, ou liquidado por arbitramento. (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)"

Destacam-se, os danos impingidos, no mínimo, ao patrimônio ideal da parte adversa em razão do recurso protelatório, especialmente por renovarem os sentimentos de angústia e inquietude tocantes à pretensão injustamente resistida.

Outrossim, para além do caráter reparador dos inexoráveis danos experimentados pela parte que aguarda a solução de uma controvérsia, o instituto tem nítidos contornos inibitórios - visando a manutenção da dignidade da jurisdição, e da finalidade pública do processo.

Por esses motivos, é devida também a indenização em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, de modo a imprimir na reprimenda caráter pedagógico e inibitório.

É o que se extrai da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

"Em momento algum a lei processual exige que haja prova do prejuízo como sustentado pela parte recorrente. Tenho que a procrastinação no processo é causa suficiente para a configuração do prejuízo à parte contrária e ao andamento processual do feito." (Resp n. 861.471/SP, rel. Min. João Otávio Noronha, julgado em 9/2/2010)

Assim, pela temeridade e caráter procrastinatório do recurso, resta evidenciada a má-fé processual do recorrente, a quem, de ofício, impõe-se multa de 1% (um por cento) e indenização de 20% (vinte por cento), ambas a incidir sobre o valor atualizado da causa.

Este é o voto.

Gabinete Desa. Subst. Denise Volpato

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Processo: 2011.049486-1 (Acórdão) Relator: Marcus Tulio Sartorato Origem: Lages Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil Julgado em: 02/08/2011 Juiz Prolator: Joarez Rusch Classe: Apelação Cível Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DENÚNCIA VAZIA. ARGÜIÇÃO DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO JUDICIAL. DESNECESSIDADE. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SUFICIENTEMENTE VÁLIDA. PRELIMINAR AFASTADA. CONTRATO VENCIDO E PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. INVIABILIDADE, PORQUANTO NÃO PROPOSTA HABILMENTE (ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO) A RESPECTIVA AÇÃO RENOVATÓRIA. PLEITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. INEXISTÊNCIA DE PROVAS QUANTO AO EFETIVO MELHORAMENTO DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXCLUI EXPRESSAMENTE O DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos contratos comerciais por prazo indeterminado é reservado ao locador a sua retomada, mediante prévia notificação do locatário, nos precisos termos do art. 57 da Lei n.º 8.245/91. 2. "Conforme exegese do art. 35 da Lei n. 8.245/91, o locador estará isento da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, até mesmo das necessárias, quando constar do contrato cláusula categórica indicando a renúncia ao direito indenizatório, prevendo inclusive a incorporação das obras ao bem" (AC n. 2003.000715-6, rel. Des. Mazoni Ferreira). 3. É descabida a indenização a título de fundo de comércio no caso de resolução unilateral do contrato delocação não residencial por prazo indeterminado sem pleito de renovação.

Processo: 2010.051533-7 (Acórdão) Relator: Stanley da Silva Braga Origem: Balneário Piçarras Orgão Julgador: Sexta Câmara de Direito Civil Julgado em: 28/07/2011 Juiz Prolator: Joana Ribeiro Zimmer Classe: Agravo de Instrumento

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIALPRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO LOCATÁRIO PERFECTIBILIZADA (ART. 57 DA LEI N. 8.245/91). CAUÇÃO IDÔNEA, PRESTADA EM ESPÉCIE (ART. 59 DA MESMA LEI). PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DO DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PREENCHIMENTO, OUTROSSIM, DOS PRESSUPOSTO DO ART. 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ORDEM CONCEDIDA NO PRIMEIRO GRAU. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Nos contratos de locação por prazo indeterminado, a teor dos artigos 57 e 59 da Lei n. 8.245/91, são requisitos à concessão de ordem liminar de despejo a notificação extrajudicial do locatário, com prazo de 30 (trinta) dias, e a prestação de caução idônea, em importe correspondente a 3 (três) meses de aluguel. Perfectibilizada a notificação prévia do locatário para que desocupasse o imóvel e prestada caução idônea, porquanto realizada em espécie, através de depósito bancário em conta judicial vinculada ao

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feito, tem-se por preenchidos os pressupostos autorizadores da concessão da ordem liminar de despejo.

PROVA DE PROPRIEDADE É DISPENSAVEL

Processo: 2009.033683-0 (Acórdão) Relator: Joel Figueira Júnior Origem: Capital Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Julgado em: 22/02/2011 Juiz Prolator: Denise Volpato Classe: Apelação Cível

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DA COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL LOCADO. IRRELEVÂNCIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. DISPENSABILIDADE NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL COM PRAZO DETERMINADO. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA DO DIREITO À RETENÇÃO E À REPARAÇÃO PELAS MELHORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I - Tem o locador, independentemente de ostentar a condição de proprietário do imóvel objeto dalocação, legitimidade para propor ação de despejo, porquanto não é o título de propriedade do bem que confere ao locador do imóvel a legitimidade para instaurar contenda desalijatória, mas, sim, a demonstração da existência do liame locatício, seja como detentor do direito real ou mero possuidor. II - É dispensável a prévia notificação do locatário, dando conta da rescisão contratual, quando a causa do pedido é o término do prazo, pois, conforme preceitua o art. 56 da Lei do Inquilinato, o contrato delocação não residencial com prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação. III - Não merece análise a pretensão deduzida em ação de despejo atinente à indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel locado se inexistente pedido reconvencional nesse sentido. Além disso, havendo expressa disposição contratual quanto à renúncia ao direito à indenização por benfeitorias realizadas, não há que falar de obrigação pretendida.

BENFEITORIAS...

Processo: 2008.080928-2 (Acórdão) Relator: Carlos Prudêncio Origem: Imbituba Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Julgado em: 15/02/2011 Juiz Prolator: Welton Rübenich Classe: Apelação Cível

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. DESPEJOPOR DENÚNCIA VAZIA. LOCATÁRIO DEVIDAMENTE NOTIFICADO. POSSIBILIDADE DE O LOCADOR REAVER O IMÓVEL.

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"Consoante previsão do art. 57 da Lei n. 8.245/91, a relação locatícia não-residencial que sofre prorrogação voluntária por tempo indeterminado pode ser desfeita, quando interessar ao locador, por denúncia vazia, assim compreendida a possibilidade de notificação premonitória para desocupação o imóvel com prazo de 30 dias, sob pena de despejo." (AC n. 2008.018465-4 Rel. Des. Joel Dias Figueira Júnior, DJ de 28-5-2009) CONCESSÃO PRAZO DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. NOTIFICAÇÃO RATIFICADA JUDICIALMENTE. REQUISITO PROCESSUAL PREENCHIDO. "A concessão do prazo para desocupação voluntária foi perfectibilizada pela notificação de fls. 34/35, alhures ratificada judicialmente: "Entretanto, entendo que esse requisito processual - notificação prévia - encontra-se preenchido, porquanto cumpriu sua finalidade (art. 244, do CPC) isto é, deu-se ciência ao locatário da intenção de rescisão contratual da locação por prazo indeterminado, nos termos do art. 57, da Lei do Inquilinato." (fl. 109). Cabível a denúncia imotivada e feita a notificação do inquilino, a demanda não admite outro desfecho senão a decretação do despejo." (Sentença do Juiz de Direito Dr. Welton Rubenich, fls. 210 e 211). PEDIDO INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PRÉVIO E EXPRESSO CONSENTIMENTO DO LOCADOR. PREVISÃO CONTRATUAL. "Pertinente à indenização pelas benfeitorias, registro que a parte autora não autorizou a modificação e ampliação da estrutura do prédio (fl. 05), bem como não foi apresentada a prova do prévio e expresso consentimento do autor, pois "O locatário não poderá fazer alterações ou modificações no imóvel locado, inclusive na fachada do mesmo, nem introduzir benfeitorias, sem que haja prévio e expresso consentimento do locador. Quaisquer benfeitorias, uma vez realizadas, serão incorporadas ao imóvel, não dando ao locatário direito de retenção ao término do período da locação, [...]