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Relatório de Consultoria Imobiliária

BINSWANGER BRAZIL

27664

LAUDO DE AVALIAÇÃO

BRASIL PLURAL – FII DOWNTOWN

Rua Padre Adelino nº 520/550, Quarta Parada.

São Paulo/SP

Outubro de 2018

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SUMÁRIO _____________________________________________________ 3

1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS _______________________________ 4

2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL _________________________________ 5

2.1. Localização _________________________________________________________________ 5

2.2. Descrição da região, entorno e acessos ___________________________________________ 6

2.3. Uso e Ocupação do Solo ______________________________________________________ 7

2.4. Descrição do Imóvel __________________________________________________________ 8

2.6. Áreas _____________________________________________________________________ 12

2.7. Reportagem Fotográfica ______________________________________________________ 12

3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO _______________________ 13

3.1 Perspectiva de valorização e vocação ____________________________________________ 13

3.2 Polos valorizantes e desvalorizantes _____________________________________________ 13

3.3 Oferta _____________________________________________________________________ 13

3.4 Demanda __________________________________________________________________ 13

4. METODOLOGIA EMPREGADA ______________________________ 14

5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL __________________________ 15

5.1. Método Comparativo Direto ___________________________________________________ 15

5.1.1. Valor de Venda____________________________________________________________ 17

5.1.1. Valor de Locação __________________________________________________________ 18

5.2. Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado) _________ 19

6. TERMO DE ENCERRAMENTO _______________________________ 24

ANEXO A _____________________________________________________ 1

Método Comparativo – Valor de Venda e Locação ______________________________________ 1

ANEXO B ______________________________________________________ 1

Reportagem Fotográfica __________________________________________________________ 1

ANEXO C _____________________________________________________ 1

Fluxo de Caixa __________________________________________________________________ 1

ANEXO D _____________________________________________________ 1

Documentação do Imóvel _________________________________________________________ 1

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SUMÁRIO

INTERESSADO SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

PROPRIETÁRIO SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado

OBJETIVO Valor de Mercado de Venda

IDENTIFICAÇÃO ATENTO - BELENZINHO

TIPOLOGIA Comercial – Prédio Inteiro

OBJETO Endereço: Rua Padre Adelino n° 520 / 550

Bairro: Quarta Parada

Cidade / UF: São Paulo/SP

Área Terreno: 8.444,90 m²

Área Construída: 12.264,47 m²

Área Locável: 11.758,71 m²

Vaga Garagem: 60 vagas

Idade Estimada: 15 anos

DATA VISTORIA 09/10/2018 DATA BASE OUTUBRO/2018

VALOR VENDA (Renda - FC) R$ 44.780.000,00 Quarenta e Quatro Milhões e Setecentos e Oitenta Mil Reais

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1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram

realizados durante o mês de outubro de 2018. O prazo para realização do trabalho foi de 30 dias.

Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e

profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas.

O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos

ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do

terreno e das edificações, bem como seus respectivos títulos, estejam corretas e registrados em

cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente.

Os signatários não assumem responsabilidade sobre material legal ou de engenharia fornecidos pelo

interessado.

Não foram efetuadas quaisquer análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, investigações

específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e superposição de divisas e outros, por

não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo.

Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à

situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos. Não foram feitas pesquisas de passivos

ambientais no solo.

Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que

realizaram os serviços. Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a

data base de seus cálculos.

Documentação recebida:

Matrícula: Matrícula n° 155.164 do 7º Ofício do Registo de Imóveis de São Paulo, emitida

em 27/03/2015;

IPTU: Cadastro do Imóvel 029.049.0162-0; 029.049.0176-ano de exercício 2015;

Outros: Contrato de Locação;

Plantas em AutoCad e PDF

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2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL

A vistoria do imóvel em avaliação foi realizada em outubro de 2018. Na mesma ocasião foram

estudadas também as áreas no entorno de forma a caracterizar a ocupação existente para dar origem

à pesquisa de valores praticados de mercado.

Todas as dependências as quais foi possível o acesso, sem prejuízo das atividades em andamento,

foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais.

2.1. Localização

Mapa

Imagem Satélite

Avaliado

Avaliado

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2.2. Descrição da região, entorno e acessos

Localização

Endereço Rua Padre Adelino n° 520 / 550

Bairro Quarta Parada

Município - Estado São Paulo/SP

Referências Próximo da estação de metrô Belém e SESC Belenzinho

Uso Predominante Local Misto

Densidade de Ocupação Média/ Alta

Padrão Econômico Médio

Nível de Acesso Bom

Intensidade do Tráfego Alta

Área de Preservação Não observado

Polos Valorizantes Proximidade com a estação de metrô Belém

Polos Desvalorizantes Não observado

Vocação Call center, sede de empresa, institucional e ensino

Valorização Imobiliária Estática

Logradouro

Denominação Rua Padre Adelino

Classificação Via local

Número de pistas 3 pistas

Sentido de tráfego Único

Canteiro Central Não

Tipo de Pavimento Asfalto

Conservação Boa

Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários

Rede de Água Arborização Comércio

Coleta de Lixo Pavimentação Agências Bancárias

Energia Elétrica Transporte Público Serviços Médicos

Rede águas pluviais Telefone Recreação e Lazer

Esgoto Sanitário Fibra Ótica – Cabo Posto Policial / Delegacia

Iluminação Pública Correio Escola

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2.3. Uso e Ocupação do Solo

Os parâmetros de Uso e Ocupação do Solo que incidem sobre o imóvel estão relacionados a seguir:

Zoneamento

Legislação Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016 – Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo e Lei nº 16.050 de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo

Zona de Uso ZEU

Descrição Zona Eixo de Estruturação

T.O. (Taxa de Ocupação) 70%

Coeficiente de Aproveitamento Básico 1

Máximo 4

Principais Usos Permitidos Comercial, Residencial Multifamiliar, Prestação de Serviços, Institucional, Ensino e Saúde

Outras Restrições Verificar legislação, conforme projeto e uso

Nota: as informações acima foram obtidas através de consulta informal ao site e funcionários da Prefeitura. Para obtenção de dados precisos sobre zoneamento, uma consulta formal aos órgãos governamentais pertinentes deverá ser realizada, o que não faz parte do escopo do presente trabalho.

O imóvel tem edificação construída que corresponde a um coeficiente de aproveitamento igual a

aproximadamente 1,4 vezes a área de terreno. Segundo a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, o

coeficiente de aproveitamento pode chegar a 4 vezes a área do terreno, mediante pagamento de

outorga onerosa.

A presente avaliação trata do imóvel em sua configuração atual, conforme escopo, assumindo que a

edificação existente está devidamente regularizada perante órgãos competentes.

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2.4. Descrição do Imóvel

Caracterização do Terreno

Testada Principal 97,30 m

Formato Irregular

Quantidade de Frentes 1 (uma)

Superfície Seca

Topografia Plana

Nível da Rua Em nível

Caracterização da Construção

Posicionamento no Terreno Imóvel composto por pátio de estacionamento e 5 blocos distribuídos pelo terreno, alinhados às divisas e com pequeno trecho recuado da via pública

Nº de Pavimentos

Bloco A: 4 pavimentos (Térreo, 2 tipo e cobertura);

Bloco B: 1 pavimento (Térreo);

Bloco C: 2 pavimentos (Térreo e Superior);

Bloco D: Pátio de estacionamento;

Bloco E: 5 pavimentos (Térreo, 3 tipo e cobertura);

Bloco F: 4 pavimentos (Térreo, 2 tipo e cobertura).

Pé Direito Aproximadamente 2,70 m

Estrutura Concreto Armado

Cobertura

Laje impermeabilizada

Blocos 1 e 2 em telha de fibrocimento

Blocos 4 e 5 em laje impermeabilizada e trechos com telha de fibrocimento

Fechamento Lateral Alvenaria de blocos revestidos

Fachada/Esquadrias / Vidros Pintura

Estado de Conservação Regular

Vícios de Construção Não observados

Condição Geral das Instalações

Boa

Idade Aparente / Estimada 15 anos (estimada)

Vida Útil Remanescente 55 anos

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A imagem satélite e sobreposição de planta do térreo ilustram a distribuição dos blocos no terreno:

Imagem Satélite

Sobreposição de planta – Pavimento Térreo

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Composição do Imóvel

De maneira geral, a construção exibe padrão construtivo classificado como Superior, de acordo com a

segmentação classificatória do Ibape/SP, tem idade estimada de 15 anos, estado de conservação

regular (C) e vida útil remanescente de 55 anos.

Os blocos apresentam a seguinte composição:

Construções Uso

Bloco A

4 pavimentos: térreo, 2 pavimentos tipo e cobertura que abriga a Central de Água Gelada (CAG). Tanto o térreo quanto os pavimentos tipo abrigam amplas áreas utilizadas pelas centrais de telemarketing, salas menores ocupadas pelos gestores, salas de reunião e ainda 2 conjuntos de sanitários (masculino e feminino) e um sanitário exclusivo PNE. Há também shafts e salas de ar condicionado nos andares.

Bloco B Edificação térrea, dotada de amplos salões de centrais de telemarketing, salas menores ocupadas pelos gestores, 2 conjuntos de sanitários (masculino e feminino, inclusive PNE) e um sanitário exclusivo PNE, sala técnica e de ar condicionado.

Bloco C 2 pavimentos: térreo e superior, ambos abrigam pequenas salas de telemarketing, 2 conjuntos de sanitários (masculino e feminino, inclusive PNE), almoxarifado, shafts e salas de ar condicionado e no break.

Bloco D Estacionamento

Pátio em concreto utilizado como estacionamento, abriga também casa de bombas e caixa d’água com capacidade para 47.000m³. São 60 vagas (P, M e G),1 vaga de caminhão, 9 de carga, 50 de motos e 20 de bicicletas no

pátio interno e 6 vagas PNE no recuo em frente ao imóvel.

Obs.: Planta de prefeitura menciona necessidade de locação de 276 vagas próximas ao imóvel, mas não recebemos material comprobatório.

Bloco E

5 pavimentos: térreo, superior, 2 pavimentos tipo e cobertura. No pavimento térreo está à área de break, copa, conjunto de sanitários, a sala de descompressão, sala dos fan coils, sala de reuniões, ambulatório, administração, sala dos geradores e áreas de serviço e deposito de matérias. O Pavimento superior possui sala de apoio ao CPD, ampla sala de telemarketing, salas menores utilizadas pelos coordenadores, conjunto de sanitários, salas de ar condicionado, cabine primária, sala dos bombeiros e depósito. Os Pavimentos Tipo apresentam ampla sala de telemarketing, salas menores utilizadas pelos coordenadores, conjunto de sanitários (masculino e feminino), sanitários de uso exclusivo PNE e salas de ar condicionado.

Bloco F

4 pavimentos: térreo, 2 pavimentos superiores e cobertura. Abriga no pavimento térreo a recepção, catracas de acesso, salas de treinamento, departamento pessoal e sala de espera. No 1º Pavimento Superior está o CPD, conjunto de sanitários e área destinada ao telemarketing. No 2º Pavimento Superior estão duas salas de telemarketing e conjunto de sanitários.

Principais Acabamentos

De acordo com a vistoria, descrevemos a seguir as principais características do imóvel:

Halls, Recepção e Circulações: Piso intertravado em concreto, vinílico e porcelanato,

paredes com pintura sobre alvenaria e teto com forro de gesso e iluminação embutida;

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Área de Escritórios (Telemarketing e demais salas): piso vinílico, paredes revestidas em

pintura sobre alvenaria e forro acústico modular com iluminação fluorescente;

Sanitários e Copas: Piso e parede com revestimento cerâmico e forro de gesso com

iluminação fluorescente. Bancadas de granito e divisórias revestidas em fórmica;

Áreas Técnicas: CPD com piso elevado e forro acústico e demais áreas com piso de

concreto e teto em laje aparente.

Especificações Técnicas

Listamos abaixo as principais características técnicas do empreendimento, conforme observações in

loco e informações fornecidas durante a vistoria:

Tipo Uso

Ar Condicionado

Sistema de ar condicionado central em todos os blocos;

CAG (Central de Água Gelada) no Bloco A e salas de fan coil em todos os Blocos (exceto Bloco D).

Elétrica e Gerador

4 geradores com capacidade de 450 Kva cada e autonomia de 8 horas;

Sala de No Break com 4 trafos de média tensão.

Sistema de Prevenção de

Incêndio

Hidrantes, extintores, detectores de fumaça em algumas salas, sprinklers, iluminação de emergência e alarme de incêndio;

Caixa d’água elevada 67.000 litros; e Caixa d’água subterrânea com capacidade para 47.000l.

Sistema de Segurança e Supervisão

Predial

Sistema de câmeras;

Sistema de controle de acesso com catracas eletrônicas;

Sistema de exaustão em grande parte dos sanitários.

Circulação Vertical

Bloco A: Escada metálica dotada de porta corta fogo e um elevador marca Atlas com capacidade para 8 pessoas ou 600 Kg;

Bloco B: Acessos dotados de porta corta fogo;

Bloco C: Escada em alvenaria dotada de porta corta fogo;

Bloco E: Escadas (duas) metálicas dotadas de porta corta fogo e um elevador marca Atlas com capacidade para 8 pessoas ou 600 Kg; e

Bloco F: Escada metálica e escada em alvenaria ambas dotadas de porta corta fogo e um elevador marca Atlas com capacidade para 8 pessoas ou 600 Kg.

Os blocos E e F também são interligados por passarela coberta

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2.6. Áreas

Apresentamos a seguir o quadro de áreas conforme documentação fornecida pelo cliente:

Documentos Área de terreno

(m²)

Área construída

(m²)

Área locável

(m²)

Nº de Vagas

Relação Área locável / vaga

IPTU 7.693,00 11.139,00 n/a n/i n/a

Matrícula 8.444,90 11.911,45 n/i n/i n/i

Projeto 8.444,90 12.264,47 11.758,71 60 (*) 196

Estimada (medição planta) 8.444,90 12.264,47 11.766,93 60 (*) 196

Adotada em cálculo 8.444,90 12.264,47 11.758,71 60 (*) 196

n/a – não aplicável n/i - não informado (*) Legislação exige 1 vaga a cada 35m² computáveis, resultando em 336 vagas. Em planta de prefeitura existe nota mencionando que: “Serão locadas 276 vagas em estacionamento de veículos, localizados a uma distância máxima de 200 metros, nos termos do parágrafo único do §2º do Art. 217 da Lei 13.885/04.

O quadro a seguir ilustra divisão de áreas computáveis e não computáveis apresentadas em planta e

aferição de área privativa equivalente do imóvel, atribuindo diferentes pesos conforme características

de ocupação de cada pavimento:

Nota-se que a área computável e a área privativa equivalente estão bastante próximas. Assim,

consideramos para efeito de análise que a área locável do imóvel corresponde a 11.758,71m²1.

2.7. Reportagem Fotográfica

A reportagem fotográfica completa se encontra no Anexo.

1 Trata-se de uma situação comum imóveis ocupados por monousuário terem área privativa correspondente à computável,

pois não há perda de área para uso comum no edifício.

Quadro de Áreas conforme planta fornecida Quadro de Áreas estimado

Pavimento

Área Construída Computável

(m²)

Área Construída

não Computável

(m²)

Área Construída

Total (m²)

Área Locável Monousuário (m²) Área Locável - Privativa

Equivalente (m²)

Coberta Padrão

Coberta Diferente

(Real) Peso

Coberta Diferente

(Equivalente)

Descoberta (Real)

Peso Descoberta

(Equivalente)

Térreo 4.410,79 284,31 4.695,10 4.410,79 208,60 30% 62,58 1.576,66 20% 315,33 4.788,70

1º Pavimento 3.124,83 145,39 3.270,22 3.124,83 3.124,83

2º Pavimento 2.489,97 50,11 2.540,08 2.489,97 2.489,97

3º Pavimento 1.363,43 25,95 1.389,38 1.067,18 296,25 30% 88,88 259,39 20% 51,88 1.207,93

4º Pavimento 369,69 369,69 369,69 30% 110,91 222,95 20% 44,59 155,50

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA

11.758,71 505,76 12.264,47 11.092,77 874,54 262,36 2.059,00 411,80 11.766,93

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3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO

3.1 Perspectiva de valorização e vocação

O bairro do Belenzinho é uma área em processo de transição; no entorno do imóvel podemos notar

ocupação mista com residências antigas e galpões industriais, alguns deles começando a ser

substituídos por empreendimentos residenciais verticalizados.

A procura por áreas para incorporação na região apresenta-se pouco dinâmica no momento, em face

da atual crise econômica que o país atravessa. Porém, em se tratando de região próxima a estações

de metrô e com boas condições de aproveitamento segundo zoneamento vigente, entende-se que

existe potencial para desenvolvimento futuro.

3.2 Polos valorizantes e desvalorizantes

Como polo valorizante, destacamos que o imóvel tem frente para Rua Padre Adelino, que possui

ocupação predominantemente comercial e está a uma distância de 250m do Metrô Belém da Linha 3

- Vermelha que interliga Barra Funda a Itaquera.

Não foram encontrados polos que desvalorizem o imóvel.

3.3 Oferta

Em pesquisa de mercado identificamos médio índice de imóveis comerciais ofertados para locação e

venda próximos ao imóvel avaliado.

Existem diversos imóveis voltados a escritórios, porém de porte significativamente menor do que o

avaliando e padrão inferior. Entende-se que, caso o locatário busque outro imóvel nas proximidades

do avaliado, irá encontrar escritórios pequenos ou galpões, em ambos os casos exigindo altos custos

de adaptação para que possa exercer sua atividade.

Vale lembrar que o avaliado trata de edifício adaptado, objeto de contrato original de “built to suit”.

Este foi adquirido e reformado em 2006, com garantia de ocupação pelo atual locatário, mediante

investimento, por parte do proprietário, em instalações necessárias para operação de “call center”.

3.4 Demanda

O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com pouca atividade de

comercialização.

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4. METODOLOGIA EMPREGADA

A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR

14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da

ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos

publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos

básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã

Bretanha.

O avaliando teve seu valor de mercado de venda e locação obtido pelo Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que identifica o valor de produtos imobiliários pela comparação direta entre

elementos ofertados no mercado de uma mesma região. As características e atributos dos elementos

pesquisados, que exerçam influência na formação do valor dos imóveis, são homogeneizados por

Inferência Estatística.

A técnica de Inferência Estatística para determinação de valores de imóveis consiste em partir de

uma amostra coletada em pesquisa de mercado, contendo elementos comparáveis, para deduzir uma

expressão algébrica que traduza a variação do valor do imóvel na região.

O valor de mercado de venda foi mensurado através do Método da Capitalização da Renda (Fluxo

de Caixa), no qual o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda

líquida prevista, considerando cenários viáveis.

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5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

5.1. Método Comparativo Direto

No intuito de coletar dados significativos para o presente trabalho técnico foi realizada ampla

pesquisa de mercado na região, com foco especial nas áreas próximas ao avaliando, e em elementos

em condições semelhantes de tipologia e localização.

Para a determinação dos valores unitários, os elementos tiveram seus atributos comparados pelas

seguintes variáveis:

Área (Área Locável)

Variável que avalia os elementos pesquisados em função de sua área, tendo em vista que existe uma

diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do imóvel, onde quanto maior a área, menor

o preço unitário e vice-versa. Esta variável não apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este

motivo foi descartada.

Índice Fiscal (Local)

Variável quantitativa que indica o cadastro municipal de valor do terreno divulgado pela Prefeitura

Municipal de São Paulo, relação utilizada para o cálculo de outorga onerosa (acréscimo de potencial

construtivo mediante contrapartida financeira). O valor de cadastro do terreno avaliando é 2.191, por

estar inserido no setor 029, quadra 049 e código de logradouro 00185-6. Esta variável não

apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este motivo foi descartada.

Padrão

Padrão construtivo dos imóveis disponíveis para locação e venda bem como do imóvel avaliando,

segundo a norma do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, norma

Avaliações – Valores de Venda. O avaliando foi considerado como escritório médio com elevador –

máximo, recebendo índice 2,04.

PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES

Classificação Min Med Max

Escritório Econômico 0,600 0,780 0,960

Escritório Simples sem elevador 0,972 1,206 1,440

Escritório Simples com elevador 1,200 1,410 1,620

Escritório Médio sem elevador 1,452 1,656 1,860

Escritório Médio com elevador 1,632 1,836 2,040

Escritório Superior sem elevador 1,872 2,046 2,220

Escritório Superior com elevador 2,052 2,286 2,520

Escritório Fino 2,532 3,066 3,600

Escritório Luxo 3,620 3,650 3,750

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Estado de Conservação (EC)

Considera a valorização ou desvalorização de preço de um imóvel em função de seu estado de

conservação. O imóvel avaliando apresenta estado conservação regular, portanto recebeu índice

2,52. Esta variável não apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este motivo foi descartada.

Número de Vagas (Vagas)

Número de vagas de garagem disponível nos elementos pesquisados para locação ou venda, bem

como do imóvel avaliando. Esta variável não apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este

motivo foi descartada.

Área / Vaga

Variável que indica a oferta de vagas em garagem em relação à área do elemento pesquisado.

Valores relativos menores indicam maior número de vagas por m², o que é favorável ao imóvel. Os

valores relativos maiores indicam menor número de vagas, o que não favorece o imóvel. O imóvel

avaliando tem 60 vagas para 11.758,71m², ou seja, 1 vaga para cada 196m².

Venda / Locação (Vd/Loc)

Variável dicotômica que identifica imóveis disponíveis para venda, que recebem índice 1, daqueles

disponíveis para locação, que recebem índice 0.

Distância do Metrô (Distância metrô)

Variável quantitativa que determina a distância em rota dos elementos pesquisados em relação às

estações de metrô e trem. A distância do avaliando é de 250 m.

Valor Unitário (Vlr. Unitário)

Relação existente entre o valor ofertado ou negociado para locação e venda em função da área

construída dos elementos comparativos, assim como do imóvel avaliando. O valor ofertado para

venda sofrerá uma redução de 15%, e os ofertados para locação sofrerá uma redução de 10%, em

face de uma provável negociação entre as partes.

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5.1.1. Valor de Venda

Análise dos Valores Obtidos

Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado

imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.

Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo

do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:

Valores mínimo médio máximo

Valores Unitários, R$/m² 4.585,88 5.395,15 6.204,42

Devido às características físicas do imóvel, localização e atual momento econômico, adotamos o

valor mínimo como valor de mercado de venda.

O valor de venda do imóvel será dado pela seguinte expressão:

V = A x Vu, onde

Vu = Valor de Venda Unitário adotado................................................. R$ 4.585,88

A = Área Locável... .............................................................................. 11.758,71 m²

V = Valor de Venda Total...................................................................... R$ 53.924.003,62

VALOR DE VENDA TOTAL ARREDONDADO................................... R$ 53.920.000,00

A região em que está situado o imóvel vem sofrendo alguma transformação, com antigas áreas

industriais cedendo lugar a empreendimentos residenciais. Com isso, nota-se uma apreciação de

preços de venda de terrenos e antigos galpões, com proprietários buscando voltar sua venda a

incorporadoras, que normalmente não adquirem imóveis à vista, e sim através de permuta, gerando

uma ilusão de maior valor em termos nominais.

O momento atual de mercado ainda é delicado e, apesar de alguns sinais de recuperação,

entendemos que a atividade de incorporação imobiliária na região irá se recuperar mais adiante.

Assim, analisamos também o valor de venda do imóvel em seu cenário mais provável, de imóvel de

base imobiliária locado para empresa sólida, com contrato de locação de 5 anos, renovável por igual

período e já ocupado pela mesma empresa há mais de 10 anos.

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5.1.1. Valor de Locação

Análise dos Valores Obtidos

Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado

imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.

Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo

do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:

Valores mínimo médio máximo

Valores Unitários, R$/m² 25,02 29,43 33,84

Devido às características físicas do imóvel, localização e escassez de prédios monousuários similares

e de mesmo porte na região, adotamos o limite superior como valor de mercado de locação.

Vale enfatizar que, normalmente, são altos os custos de mudança e adaptação de um locatário para

um novo imóvel, sendo mais vantajoso para ele pagar um valor de locação mais alto e permanecer no

imóvel em que está, caso não haja alternativas viáveis nas proximidades ou em regiões que estejam

com preços de locação extremamente competitivos.

O valor de locação do imóvel será dado pela seguinte expressão:

V = A x Vu, onde

Vu = Valor de Locação Unitário adotado............................................. R$ 33,84

A = Área Locável... .............................................................................. 11.758,71 m²

V = Valor de Locação Total.................................................................. R$ 397.967,66

VALOR DE LOCAÇÃO TOTAL ARREDONDADO............................ R$ 398.000,00

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5.2. Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado)

O avaliando teve seu Valor de Mercado para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do

imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista tendo como

aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser

utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos

existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Para determinação do valor de venda do imóvel, elaboramos fluxos de caixa, simulando seu

desempenho e levando em conta as principais premissas de mercado e contrato de locação vigente:

Contrato de locação vigente

Locatário Atento Brasil S.A. (ATENTO)

Imóvel

Prédios 486, 494, 504, 506, 520, 550, 570 e 576 da Rua Padre Adelino e casas nºs 01 a 09 da Vila (denominada Rua Particular Rosa Rosália), com entrada pelo nº 492 da Rua Padre Adelino e terreno situado na esquina desta rua com a Rua Serra da Mantiqueira (matrícula 155.164) (*)

Área locada

Terreno: 8.444,90m² e Construção: 11.911,45m² (conforme matrícula anexa ao contrato, de 27/03/2015)

Para efeito de análise, consideramos a área computável de 11.758,71m²

constante em planta de reforma de dezembro de 2016.

Data de início do contrato 01/10/2016

Data de término do contrato 30/09/2021

Período de contrato 60 meses

Índice de reajuste IGP-M

Valor de Locação - Contrato R$ 375.000,00

Valor de Locação Atualizado R$ 369.562,50 (out/2017 – pgto a partir de 1º/11/2017)

R$ 406.666,58 (out/2018 – pgto a partir de 1º/11/2018)

Observações

Restituição: Somente ocorrerá após o recebimento das chaves pela locadora, no Termo de Entrega de Chaves e incidirá aluguel até a assinatura do termo. Rescisão: Locatária poderá solicitar rescisão antecipada mediante: aviso prévio com antecedência mínima de 30 dias, pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato e cumprimento das obrigações devidas até a data da rescisão Seguro: A Locatária deverá manter vigente por todo o período de locação seguro do imóvel contra riscos de incêndio, responsabilidade civil contra terceiros e outros riscos diretamente ligados ao imóvel. O valor segurado deverá ser o maior entre o Valor de Mercado do Imóvel e o Custo de Reconstrução Total, avaliado em 29/08/2016 em R$ 54milhões (atualizado para 30/09/2018: R$ 57.880.000,00) Garantia da Locação: através de Carta Fiança a ser aprovada pela Locadora a cada renovação.

(*) a matrícula 155.164 menciona demolição dos prédios 486 e 494, casas 01 a 09, prédios 504 e 506 nas averbações AV4 e AV5, datadas de 27/11/2012.

O contrato de locação vigente refere-se ao prédio inteiro, sendo regido pela Lei nº 8.245 de

18/10/1991 – Lei das Locações e suas alterações posteriores.

A ATENTO desenvolve atividades de contact center no imóvel desde outubro de 2006, época em que

foi firmado Contrato BTS no imóvel. Em 29/08/2016 foi firmado o Contrato vigente, conforme dados

ilustrados na tabela acima, substituindo o Contrato BTS na data de seu término, em 30/09/2016.

20

O contrato vigente menciona/ pendências de manutenção e regularização no imóvel, de

responsabilidade da Locatária, que deveriam ser sanadas até 30/06/2017. Não recebemos

informação sobre a conclusão deste processo e, durante a vistoria, não realizamos verificação

específica dos itens apontados, por não tratar do escopo desta avaliação.

De maneira geral, o que se pode detectar em vistoria é que o imóvel tem bom estado de

conservação, o que foi considerado para efeito de cálculo.

As principais premissas de mercado são descritas a seguir:

Valor de Mercado de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas

do ciclo operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade

e taxa de risco definido para o cenário analisado;

Valor de locação contrato vigente: R$ 406.666,57 (R$34,58/m²), conforme atualização pelo

IGP-M em 30/09/2018;

Revisional e Valor de locação para novos contratos: conforme Lei das Locações, o

locatário tem direito a revisional para valor de mercado após 3 anos de contrato. Foi

considerado que na data da revisional e após término de contrato, será adotado o valor de

mercado apurado pelo Método Comparativo Direto.

Neste caso, considerando as particularidades do imóvel em análise e o fato do locatário ter

um alto custo de adaptação e mudança na hipótese de se instalar em outro imóvel, adotamos

o limite superior do intervalo do Método Comparativo Direto, que equivale ao valor de locação

pago atualmente. Assim, utilizamos o mesmo valor de locação do contrato atual, R$33,84/m².

Período de Absorção / Vacância inicial: não aplicável, o imóvel está totalmente locado;

Vacância após término do contrato: consideramos que o locatário atual permanecerá no

imóvel ao longo de todo período da análise;

Carência inicial: não aplicável, o imóvel está totalmente locado;

Carência após término do contrato: consideramos que o locatário atual permanecerá no

imóvel, portanto este item não é aplicado;

Vacância Constante: para o período de análise não foi considerada taxa de vacância, e para

o cálculo da perpetuidade foi considerada uma vacância constante de 3%;

IPTU: R$ 2,83/m² (IPTU de 2018 fornecido), considerado apenas em meses de vacância;

21

Condomínio: não incide taxa de condomínio sobre o imóvel, por tratar de monousuário.

Porém, em meses de vacância, consideramos uma verba mensal de R$10.000,00 a título de

custo de manutenção e segurança, além da mensalidade de apólice de seguro do imóvel.

Para o seguro, estimamos uma mensalidade correspondente a 1% sobre o valor patrimonial

do imóvel, dividido em 12 meses. Com base em informação de contrato, o valor de reposição

do imóvel deveria ser, no mínimo, de R$54milhões. Atualizando este valor pelo IGPM para a

data base deste relatório, temos aproximadamente R$57,88milhões, o que corresponde a

uma mensalidade de R$48mil.

A somatória destes custos, aplicável somente em períodos de vacância, corresponde a

aproximadamente R$5,00/m²;

Comissão de locação: considerado 1 (um) mês de locação;

Comissão de venda: considerado 5% sobre o valor de venda do imóvel;

Período do contrato: contratos vigentes obedecerão aos prazos correntes, e novos

contratos terão 60 meses;

Período de análise: 120 meses;

Fundo de Reposição de Ativo: devido ao estado de manutenção da construção estimamos

5% sobre receita líquida (em meses de receita positiva);

Inadimplência Constante: 0,3% sobre receita de locação (em meses de receita positiva);

Gestão de Contratos: não aplicável, segundo informação obtida junto ao cliente

Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda após 10º ano;

Taxa de Capitalização e Taxa de Desconto: considerando cenário em moeda forte (sem

inflação), adotamos taxa de desconto de 10,50% a.a., composta por NTNB e risco do

negócio, e taxa de capitalização (cap rate) de 10,00% a.a.

Inflação: não considerada

Valorização: não foi considerada valorização real do imóvel.

22

Resultados

Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de:

VALOR VENDA (Renda - FC) R$ 44.780.000,00 Quarenta e Quatro Milhões e Setecentos e Oitenta Mil Reais

O Fluxo de Caixa detalhado encontra-se no Anexo deste relatório. A seguir, apresentamos o fluxo

anual, de forma resumida:

R$ 4.613

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 4.522

R$ 44.001

R$ 0

R$ 10.000

R$ 20.000

R$ 30.000

R$ 40.000

R$ 50.000

R$ 60.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Mil

hare

s

Ano

Fluxo de Caixa

Fluxo de Caixa Operacional Valor Residual (-comissão de Venda)

FII Downtown - Belenzinho

Consolidado

Ano do Contrato Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

+ Receitas 4.871.247 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977

Receita de Locação Corrigida 4.871.247 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977

Carência 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Comissão 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Perdas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Vacância Constante 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

- Despesas -258.176 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074

FRA -243.562 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749

Inadimp. -14.614 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325

Gestão de Contratos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

PIS / COFINS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

CSLL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

IR Locação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Receita Líquida Operacional 4.613.071 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903

+ Valor de Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44.001.413

+ VPL (Valor Presente Líquido)-44.782.570 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Fluxo de Caixa -44.782.570 4.613.071 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 48.523.316

24

6. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos e é independente e totalmente livre de quaisquer

vantagens ou envolvimento do profissional que realizou o presente serviço de avaliação.

Na presente avaliação admitiu-se como corretas as dimensões constantes da documentação

oferecida, que os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros o

foram de boa fé e por isso confiáveis.

Não foram efetuadas investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e

superposição de divisas e outros por não se integrarem com o escopo desta avaliação, não tendo

sido efetuadas medições de campo.

Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à

situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos.

Binswanger Brazil

CREA: 494866

Nilton Molina Neto Isabela Dora Costa Monastersky

Sócio-Diretor Diretora de Consultoria e Avaliações

CREA:5068 933048 CREA: 506.007.193-7

Denise Bellinati

Arquiteta

CAU/SP A 25481-9

Anexo A1

ANEXO A

Método Comparativo – Valor de Venda e Locação

Anexo A2

Memória de Cálculo

Informações complementares:

Número de variáveis: 9

Número de variáveis consideradas: 5

Número de dados: 30

Número de dados considerados: 18

Resultados Estatísticos:

Linear

Coeficiente de correlação: 0,997570

Coeficiente de determinação: 0,995145

Coeficiente de determinação ajustado: 0,993651

Fisher-Snedecor: 666,19

Significância: 0,01

Não-Linear

Coeficiente de determinação: 0,947828

Normalidade dos resíduos

77% dos resíduos situados entre -1 e +1 s

94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s

94% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do Modelo: 0

Equação:

Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento

Não linear

Padrão ln(x) 4,38 0,07 7,48%

Vd/Loc x 49,39 0,01 1,82E+02

Area/Vaga 1/x 2,87 1,32 -1,53%

Distância Metro 1/x 1,54 14,74 -1,08%

Valor Unitário ln(y)

Moda:

Valor Unitário = 104,12725 *e ^ (-1,3177197 *1/Padrão ) *e ^ (-2444,6282 * 1/Local) *e ^ (-0,000384712

*Área/Vaga ) *e ^ (5,0812641 * VD/LC )

Anexo A3

GRÁFICO: DISTRIBUIÇÃO DE FREQUÊNCIA

GRÁFICO: VALORES OBSERVADOS x VALORES CALCULADOS

GRÁFICO: RESÍDUOS

Anexo A4

ElemValor

Observado

Valor

CalculadoResíduo

Resíduo

Relativo

Resíduo

sobre DP

Variação

Total

Variação

Residual

Variação

Explicada

1 14,01 15,67 -1,66 -11,87% -0,57 2,66% 0,00% 2,81%

3 19,20 18,53 0,67 3,49% 0,18 2,64% 0,00% 2,78%

4 4.250,00 3.822,21 427,79 10,07% 0,54 16,67% 6,38% 17,24%

5 19,00 21,99 -2,99 -15,72% -0,75 2,64% 0,00% 2,79%

8 40,91 32,57 8,34 20,39% 1,17 2,55% 0,00% 2,69%

11 27,51 30,91 -3,40 -12,36% -0,60 2,60% 0,00% 2,75%

12 40,51 34,77 5,74 14,18% 0,78 2,55% 0,00% 2,69%

13 18,24 18,08 0,16 0,88% 0,05 2,64% 0,00% 2,79%

14 2.584,46 3.314,55 -730,09 -28,25% -1,27 3,37% 18,59% 2,53%

15 21,60 21,65 -0,05 -0,25% -0,01 2,63% 0,00% 2,77%

16 3.740,00 3.969,87 -229,87 -6,15% -0,31 11,52% 1,84% 12,06%

17 31,18 26,16 5,02 16,10% 0,90 2,59% 0,00% 2,73%

18 4.519,84 4.795,96 -276,12 -6,11% -0,30 19,77% 2,66% 20,72%

19 18,79 17,30 1,49 7,92% 0,42 2,64% 0,00% 2,79%

20 2.708,79 3.172,02 -463,23 -17,10% -0,81 4,01% 7,49% 3,82%

24 3.923,08 2.578,86 1.344,22 34,26% 2,15 13,26% 63,03% 10,52%

26 19,29 23,77 -4,48 -23,24% -1,07 2,64% 0,00% 2,78%

29 26,79 29,52 -2,73 -10,21% -0,50 2,61% 0,00% 2,75%

PLANILHA DE RESÍDUOS

Anexo A5

Anexo A6

Venda:

Dados da área avaliada: GRÁFICO: PROJEÇÃO DE VALORES

Padrão 2,04

Vd/Loc 0,00

Área/ Vaga 196

Distância metro 500 (*)

Valores Campo Arbítrio

valor unit. mín.: 4.585,88

valor unit. méd.: 5.395,15

valor unit. máx.: 6.204,42

(*) Limite amostral

Locação:

Dados da área avaliada: GRÁFICO: PROJEÇÃO DE VALORES

Padrão 2,04

Vd/Loc 0,00

Área/ Vaga 196

Distância metro 500 (*)

Valores Campo Arbítrio

valor unit. mín.: 25,02

valor unit. méd.: 29,43

valor unit. máx.: 33,84

(*) Limite amostral

VariávelForma

LinearPadrão Vd/Loc Area/Vaga

Distância

MetroValor Unitário

Padrão ln(x) 78 54 36 77

Vd/Loc x -22 63 41 100

Area/Vaga 1/x -8 -22 17 62

Distância Metro 1/x -5 -22 16 39

Valor Unitário ln(y) -14 99 -17 -20

CORRELAÇÕES

Anexo A7

ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

De acordo com as Normas Brasileiras NBR-14653-1 e NBR 14653-2 - Avaliação de Bens da

Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - o presente trabalho avaliatório apresentou Grau

de Fundamentação e Precisão conforme descrito a seguir:

I

Item Descrição

1 Caracterização do imóvel avaliando 3 Completa quanto a todas as variáveis analisadas

2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente

utilizados1 3(k+1), onde k é o número de variáveis independentes

3 Identificação dos dados de mercado 2 Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na

modelagem

4 Extrapolação 3 Não admitida

5

Nivel de significância a (somatório do valor da duas caudas)

máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor

(teste bicaudal)

2 20%

6 Nível de significância máximo admitido para rejeição da 3 1%

14 Pontuação minima para atingir o grau

II

II < = 40%

I < = 50%

Tabela 1 - Grau de Fundamentação - Modelo Comparativo:

Tabela 5 - Grau de Precisão - Modelo Comparativo:

Locação

Venda

Grau Atingido na Avaliação

Total de pontos

Descrição Grau Atingido na Avaliação

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor da

estimativa

Anexo A8

Valo

r T

ota

l

(R$)

Índ

ice

EC

De

pre

cia

ção

- %

ofe

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1A

venid

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(11)

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(11)

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(11)

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ical I

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(11)

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Locação

01.8

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2295-2

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Pesquisa de Mercado

Anexo A9

Elementos Comparativos

Mapa de Localização das Amostras

Elemento 01 Elemento 02 Elemento 03

Elemento 04 Elemento 05 Elementos 06 e 07

Anexo A10

Elemento 08 Elementos 09 e 10 Elemento 11

Elementos 12 Elementos 13 e 14 Elementos 15 e 16

Elementos 17 e 18 Elementos 19 e 20 Elementos 21 e 22

Elementos 23 e 24 Elemento 25 Elementos 26

Elementos 27 e 28 Elemento 29 Elemento 30

Anexo B1

ANEXO B

Reportagem Fotográfica

Anexo B2

Rua Padre Adelino e imóvel à direita Rua Padre Adelino e imóvel à esquerda Vista frontal

Vista frontal Vista frontal Circunvizinhança

Circunvizinhança Circunvizinhança Vista frontal

Recepção Recepção. Catracas

Anexo B3

Torre de resfriamento – Bloco A Sala de controle torre de resfriamento Sala telemarketing – Bloco A

Sanitários – Bloco A Circulação– Bloco A Sala de telemarketing – Bloco B

Sala de telemarketing – Bloco B Circulação – Bloco B Sanitários – Bloco B

Sala de telemarketing – Bloco C Sala de telemarketing – Bloco C Sanitário - Bloco C

Anexo B4

Breaking externo – Bloco C Sala do gerador – Bloco E Sala do transformador – Bloco E

Sala telemarketing – Bloco E Sala de telemarketing – Bloco E Sanitários – Bloco E

Sala de telemarketing – Bloco E Escritório – Bloco E Sala de telemarketing – Bloco E

Sanitário acessível – Bloco E Refeitório - Bloco E Depósito 3° andar – Bloco E

Anexo B5

Sala de telemarketing – Bloco E Sala de reunião – Bloco E Sanitário – Bloco E

Ambulatório – Bloco F Sala administrativa – Bloco F Circulação entre os blocos

Acesso Jardim – Bloco F Estacionamento

Anexo C1

ANEXO C

Fluxo de Caixa

Anexo C2

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Total Atento

FII Downtown - Belenzinho

Rua Padre Adelino

Data Base 30/10/2018

Área Terreno Total

Área Locável Total 11.758,71 m² 11.758,71 m²

INVESTIMENTOS Total Atento

Valor de Aquisição Unitário Data [0] (R$/m²) R$ 3.808 R$ 3.808

Valor de Aquisição Total Data [0] (R$) R$ 44.782.570

YIELD ANUAL (Existente / Total) 10,66% Atento

Valor de Locação (Contrato Existente) R$ 34,58 R$ 406.667 R$ 406.667

Valor de Locação (Contrato Novo) R$ 33,84 R$ 397.915 R$ 397.915

RECEITAS Total Atento

Contrato existente sim/não SIM

Valor de Locação Vigente (R$/m²) R$ 34,58

Valor de Locação Total (R$) R$ 406.667 R$ 406.667

Data Início/Reajuste do Contrato (dd/mm/aa) 01/10/2016

Direito a Revisional sim/não SIM

Data da Revisional (dd/mm/aa) 01/10/2019

Mês da Revisional + 0 meses (mês) 12

Data término contrato vigente (dd/mm/aa) 30/09/2021

Período contrato vigente (mês) 35

Novos Contratos

Valor de Locação Unitário (R$/m²) 33,84

Valor de Locação Total (R$) R$ 397.915 R$ 397.915

Crescimento de Locação sim/não NÃO

Taxa de crescimento a.a. 1,00% aa

Início do Crescimento (ano) 3º

Vacância Atual / Vagos (meses) 0

Carência Atual / Vagos (meses) 0

Início Contrato Locação 1

Vacância após 1º contrato (meses) 0

Carência após 1º contrato (meses) 0

Período novo contrato (meses) 120

Período de análise (meses) 120

Período de absorção (etapas) 1

Vacância Constante (%) 0,00% 0,00%

Taxa de Vacância após 10º anos (%) 3,00% 3,00%

Despesas

Comissão de Locação Nº aluguéis 1,00 1,0

Manutenção / Seguro (R$/m²) 5,00 5,00

IPTU (R$/m²) 2,83 2,83

FRA (%) 2018 5,00% aa 5,00%

Inadimplência (%) 0,30% 0,30%

Comissão de Venda (%) 5,00% aa 5,00%

Gestão de Contrato (%) 0,00% 0,00%

Valor Residual do imóvel (R$) R$ 44.001.413

CONDIÇÕES ECONÔMICAS Total Atento

Taxa de Desconto 10,50% aa 10,50% aa

Taxa de Capitalização ao final do período 10,00% aa 10,00% aa

Cenário

R$ 44.782.570

Anexo C3

VPL (44.782.570) 30.342.298 30.169.271 30.169.271 - - - - 30.169.271 (1.508.464) (90.508) - 28.570.300 16.212.270 44.782.570 - Total (44.782.570) 48.056.084 47.846.040 47.846.040 - - - - 47.846.040 (2.392.302) (143.538) - 45.310.200 44.001.413 89.311.612 44.529.042

FLUXO I/R

Valor de

Venda

Contrato

Atual

Contrato +

Revisional

Receita de

Locação Corrigida

Desconto

de locação

Valor

por m²Carência Comissão

Perdas

IPTU+Cond

Vacância

Constante

Total

ReceitasFRA Inadimp.

Gestão de

Contratos

Total

Operacional

Receita de

Venda

Receita

Periodo de

Analise

Movimento

out/18 0 (44.782.570) - - - - - - - - - - - - - - - - (44.782.570) nov/18 1 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 dez/18 2 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 jan/19 3 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 fev/19 4 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113

mar/19 5 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 abr/19 6 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 mai/19 7 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 jun/19 8 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 jul/19 9 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113

ago/19 10 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 set/19 11 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 out/19 12 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/19 13 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/19 14 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/20 15 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/20 16 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825


















ago/28 118 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/28 119 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/28 120 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 44.001.413 44.378.238 44.378.238

Data

DESPESA RECEITAS E DESPESAS

Atento

Anexo D1

ANEXO D

Documentação do Imóvel

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