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AVALIAAVALIAÇÇÃO DE IMÃO DE IMÓÓVEIS VEIS PARA FINS TRIBUTPARA FINS TRIBUTÁÁRIOSRIOS

SEMINÁRIO INTERNACIONAL – O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS

Fortaleza/CE - Março/2006

Eng. Civil Carlos Etor Averbeckcarlos.averbeck@caixa.gov.br

carlosaverbeck@bol.com.br

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2. Aspectos legais e normativos2. Aspectos legais e normativos

3. Processo de avaliação3. Processo de avaliação

4. Desempenho das avaliações4. Desempenho das avaliações

5. Pontos para reflexão5. Pontos para reflexão

1. Questões iniciais1. Questões iniciais

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� Como atualizar os valores da planta de valores?

� Como diminuir os desgastes políticos de uma nova avaliação (arrecadação x desgaste)?

� Como obter a aprovação no Legislativo?

� Como acompanhar o desempenho e quando atualizar novamente (ciclo de avaliação)?

� Como obter uniformidade nas avaliações?

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� Uniformidade: mesma relação entre o valor de avaliação e o valor de mercado

VA / VM = K

� Eqüidade: disposição de reconhecer de forma igual o direito de cada um

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0.00

0.15

0.30

0.45

0.60

1 2 3 4 5 6

Preço baixo Preço alto

Preço de venda

Valor de Avaliação/Preço de Venda = KK

ILUSTRAILUSTRAÇÇÃOÃO DE INEQDE INEQÜÜIDADEIDADE

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Estrutura dos municEstrutura dos municíípiospios� Carência de recursos técnicos e financeiros;� Desatualização do conjunto de sistemas:

cadastro, planta de valores, legislação tributária;

� Ausência de mecanismos de segurança no cadastro e na planta de valores;

� Interferências das questões políticas sobre as técnicas no processo de avaliação.

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EXEMPLO – FLORIANÓPOLIS/SC

RUA RUI BARBOSA

40 m

2.400 m²

2.400 m²

3 m

AB

30 m

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EXEMPLO – FLORIANÓPOLIS/SC

CORRETIVO DE PROFUNDIDADE

PROFUNDIDADE = ÁREA / FRENTE EFETIVA

PROFUNDIDADE ATÉ 40 m : ÁREA CONSIDERADA INTEGRALMENTE PARA EFEITO DE TRIBUTAÇÃO IPTU

PROFUNDIDADE A PARTIR DE 40 m : ÁREA REDUZIDA PELO FATOR 0,9 (REDUÇÃO DE 90%)

IMPACTO EM TERRENOS COM PEQUENAS FRENTES

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Questões BQuestões Báásicassicas

�O significado de valor venal e de valor de mercado;

�A base de cálculo para o IPTU e o ITBI;

�A aprovação da Planta de Valores pelo Legislativo;

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� A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional definem o valor venal do imóvel como a base de cálculo para o IPTU e o ITBI;

� Valor Venal: valor estimado de venda de um imóvel (Dicionário Aurélio, 1999);

� Valor de Mercado: preço de um bem determinado pela interação da oferta e da procura (Dicionário Aurélio, 1999);

� Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente (ABNT, NBR 14653-1, 2001)

� Valor Venal = Valor de Venda = Valor Mercado

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� Base de cálculo do IPTU e ITBI: valor venal = valor de mercado

Para IPTU utiliza-se a PVG, com os valores referentes a 1º de Janeiro.

Para ITBI, o valor mais atualizado possível, a partir de avaliação, declaração, laudos ou mesmo da PVG.

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EXERCEXERCÍÍCIOCIO

IMÓVEL COM VALOR DE MERCADO DE R$ 100.000,00

VALOR DE AVALIAÇÃO DO MUNIC.: R$ 40.000,00

IPTU: 1% R$ 400,00/ANO

VENDA POR R$ 100.000,00 (DECLARADO R$ 40.000,00)

ITBI: 2% R$ 800,00

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EXERCEXERCÍÍCIO (cont.)CIO (cont.)

•• VALOR CONSTANTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS: ?

• VALOR LANÇADO NAS DECLARAÇÕES DE RENDA: ?

• IMPOSTO DE RENDA: ?

• PERPETUAÇÃO DO PROCESSO

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� A aprovação da PVG pelo Legislativo:

A modificação da base de cálculo do tributo, que importe em torná-lo mais oneroso, é equiparada àmajoração do tributo e necessita de lei para a alteração.

Não constitui majoração de tributo a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo, que pode ser implantada através de decreto executivo municipal.

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SE A CONSTITUISE A CONSTITUIÇÇÃO FEDERAL ÃO FEDERAL E O CE O CÓÓDIGO TRIBUTDIGO TRIBUTÁÁRIO RIO

NACIONAL DEFINEM O VALOR NACIONAL DEFINEM O VALOR VENAL (REFERENTE A VENDA, VENAL (REFERENTE A VENDA, DE MERCADO) COMO BASE DE DE MERCADO) COMO BASE DE CCÁÁLCULO DO IPTU, POR QUE LCULO DO IPTU, POR QUE

NÃO SE APLICA A LEI?NÃO SE APLICA A LEI?

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DefiniDefiniçções Bões Báásicassicas� Avaliação: análise técnica realizada por profissional

qualificado, para identificar o valor de um bem, para uma determinada finalidade, situação e data.

� Avaliação em massa: avaliação de um conjunto de imóveis, através de metodologia e procedimentos comuns a todos imóveis.

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DefiniDefiniçções Bões Báásicassicas� Planta de Valores Genéricos - PVG: conjunto de

cartas analógicas ou digitais em escala topográfica, onde constam as características espaciais da cidade ou região, como a malha viária e as quadras, sendo registrados por face de quadra, por trecho de logradouro ou por zonas, os valores unitários de terrenos, calculados a partir de pesquisa de mercado e análise do cadastro;

Princípios: Uniformidade, Atualidade, Realidade.

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CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES GENGENÉÉRICOSRICOS

120,00

80,00

100,00 100,00

80,0080,00

Av. São João

Rua A

Rua São Luís

80,00

80,00

80,00

80,00

80,00

80,00

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ETAPASETAPAS

DEFINIÇÃO DO OBJETIVO

ANÁLISE DO CADASTRO E ESTUDO DA POPULAÇÃO

DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO PARA CADA TIPOLOGIA

COLETA DE DADOS

ANÁLISE DOS DADOS

MODELOS DE AVALIAÇÃO TESTES DE VALIDADE

APLICAÇÃO DOS MODELOS

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EX. DE JOINVILLE EX. DE JOINVILLE -- SCSC

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EX. DE JOINVILLE EX. DE JOINVILLE -- SCSC

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MMéétodos de Avaliatodos de Avaliaçção de Imão de Imóóveis mais veis mais

UtilizadosUtilizados

• Comparativo de Dados de Mercado

• Evolutivo (Valor do Terreno + Comparativo de Custo da Edificação)

• Atenção ao Fator de Comercialização

• Avaliação de imóveis especiais

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DefiniDefiniçção do Não do Níível da Avaliavel da Avaliaççãoão

Vcentral

Vinf. Vsup.

CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT)-15% +15%

80%

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DefiniDefiniçção do Não do Níível da Avaliavel da Avaliaççãoão

Vcentral

Vinf. Vsup.

CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT)-15% +15%

80%

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ElaboraElaboraçção de PVGão de PVG

� Quadro Próprio

� Quadro Próprio + Consultoria

� Terceirização (Termo de Referência)

� Relatório completo do processo

� Plano B

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� Ausência de norma técnica ou metodologia para verificação do desempenho da PVG

� Ação dos tribunais de contas estaduais, do Ministério Público

� Nível de informação aos vereadores, prefeito e sociedade (transparência)

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� Ciclos de avaliação (incluir o ciclo no Código Tributário Municipal)

� Rotinas para atualização dos valores

� Parcerias (Registro de Imóveis, Receita Federal, CAIXA...)

� Equipe capacitada, banco de dados

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�� Responsabilidades dos gestoresResponsabilidades dos gestores

�� Discussão pDiscussão púública da avaliablica da avaliaçção e da ão e da polpolíítica tributtica tributááriaria

�� Programa de educaPrograma de educaçção fiscalão fiscal

�� ImplantaImplantaçção dos instrumentos do Estatuto ão dos instrumentos do Estatuto da Cidade (solo criado, IPTU progressivo, da Cidade (solo criado, IPTU progressivo, CEPAC...)CEPAC...)

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�� Os prejuOs prejuíízos extrazos extra--fiscais são superiores fiscais são superiores aos fiscaisaos fiscais

�� O prejuO prejuíízo anual decorrente da zo anual decorrente da desatualizadesatualizaçção ão éé maior do que o maior do que o investimento para a atualizainvestimento para a atualizaççãoão

�� O cidadão quer tratamento justo e O cidadão quer tratamento justo e transparênciatransparência

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AVALIAAVALIAÇÇÃO DE IMÃO DE IMÓÓVEIS VEIS PARA FINS TRIBUTPARA FINS TRIBUTÁÁRIOSRIOS

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