Manual Técnico Aplicado a Edificações a Edificações a Edificações
Aspectos Técnicos e Legais em Obras de Reforma em Edificações · Palavras-Chave: reforma, NBR...
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Aspectos Técnicos e Legais em Obras de Reforma em Edificações Lucas Araujo Pereira Rio de Janeiro Fevereiro / 2017
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Aspectos Técnicos e Legais em Obras de
Reforma em Edificações
Lucas Araujo Pereira
Rio de Janeiro
Fevereiro / 2017
ASPECTOS TÉCNICOS E LEGAIS EM OBRAS DE
REFORMA EM EDIFICAÇÕES
Lucas Araujo Pereira
Rio de Janeiro
FEVEREIRO / 2017
Projeto de Graduação apresentado ao Curso
de Engenharia Civil da Escola Politécnica da
Universidade Federal do Rio de Janeiro,
como parte dos requisitos necessários à
obtenção do título de Engenheiro.
Orientador: Jorge dos Santos
ASPECTOS TÉCNICOS E LEGAIS EM OBRAS DE REFORMA EM
EDIFICAÇÕES
Lucas Araujo Pereira
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO
DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE
FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.
Examinado por:
RIO DE JANEIRO, RJ - BRASIL
FEVEREIRO de 2017
__________________________________________
Prof. Jorge dos Santos (Orientador)
__________________________________________
Profª. Ana Catarina Jorge Evangelista
__________________________________________
Prof. Leandro Torres Di Gregorio
__________________________________________
Prof. Luis Otávio Cocito de Araujo
__________________________________________
Prof. Wilson Wanderley da Silva
__________________________________________
Prof. Willy Weisshuhn
Pereira, Lucas Araujo
Aspectos técnicos e legais em obras de reforma em edificações /
Lucas Araujo Pereira – Rio de Janeiro: UFRJ/ ESCOLA
POLITÉCNICA, 2017.
VII, 96 p.: il.; 29,7 cm.
Orientador: Jorge dos Santos
Projeto de Graduação – UFRJ/POLI/Curso de
Engenharia Civil, 2017.
Referências Bibliográficas: p. 92-96.
1. Introdução. 2. Contextualização: obras de
reforma em edificações 3. Patologias geradas pelas reformas em
edificações. 4. Requisitos aplicáveis às obras de reforma. 5.
Aspectos técnicos e práticos em obras de reforma. 6. Estudo de
caso. 7. Conclusões. 8. Referências bibliográficas.
Agradecimentos
Em primeiro lugar agradeço a minha família, principalmente meus pais e irmãs, que
tanto amo e que sempre me deram todo o suporte para o sucesso nesta jornada, além
de me ensinarem todos os valores que tanto prezo.
A minha namorada, Lívia, por sua compreensão e apoio durante todo este
processo, pelo seu companheirismo e amizade.
A todos os meus amigos que me acompanharam durante esta graduação, que me
ajudaram nesta caminhada.
Ao orientador deste trabalho, Jorge dos Santos, pela paciência na orientação, pelo
incentivo e correções que foram essenciais para a conclusão deste trabalho.
A todos os meus professores que ao longo deste percurso me ensinaram os valores
e conhecimentos de um engenheiro formado pela Escola Politécnica.
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/UFRJ como
parte dos requisitos necessários à obtenção do grau de Engenheiro Civil.
Aspectos Técnicos e Legais em Obras de Reforma em Edificações
Lucas Araujo Pereira
Fevereiro/2017
Orientador: Jorge dos Santos
Curso: Engenharia Civil
Durante o estágio em uma empresa especializada em obras de reforma, foram
percebidas as particularidades técnicas e legais deste ramo da construção civil, assim
como os desafios inerentes a esta atividade. Este trabalho apresenta estas
particularidades, leis e normas que incidem sobre esta atividade, bem como as
patologias decorridas deste tipo de obra, suas causas e suas consequências. A
informalidade do setor também é assunto abordado. Também serão descritos os
aspectos técnicos de obras de duas construtoras, Construtora “A” e Construtora “B”,
com seus principais desafios, materiais utilizados e mão de obra disponível para a
execução de cada obra.
Palavras-Chave: reforma, NBR 16280, edificações, reabilitação.
Abstract of Undergraduate Project presented to POLI / UFRJ as a partial fulfilment
of the requirements for the degree of Civil Engineering.
Technical and Legal Aspects of Refurbishment in Buildings
Lucas Araujo Pereira
Fevereiro / 2017
Advisor: Jorge dos Santos
Course: Civil Engineering
During an internship in a company specialized in refurbishment, some technical and legal
particularities were noticed in this sector of civil construction industry, such as challenges
of this activity. This work shows these particularities, laws and standards that rule this
activity. Also, is shown pathologies of this type of construction work, its causes and
consequences. The informality of this sector is also approached. Also is described
technical aspects from refurbishment work of two contractors, Contractor “A” and
Contractor “B”, with its main challenges, materials and labor used in each construction
work.
Key Words: refurbishment, NBR 16280, buildings, rehabilitation.
Sumário
1. Introdução .............................................................................................................. 1
1.1. Importância do Tema ...................................................................................... 1
1.2. Objetivo .......................................................................................................... 2
1.3. Justificativa do Tema ...................................................................................... 3
1.4. Metodologia .................................................................................................... 3
1.5. Estrutura da Monografia ................................................................................. 4
2. Contextualização: Obras de Reforma em Edificações ........................................... 5
2.1. Aspectos Históricos ........................................................................................ 7
2.2. Aspectos Culturais de Obras de Reforma no Brasil ........................................ 8
2.3. Modalidades Contratuais ................................................................................ 9
3. Não Conformidades Associadas a Reformas em Edificações .............................. 11
3.1. Vedações ..................................................................................................... 13
3.1.1. Umidade/temperatura................................................................................ 14
3.1.2. Agentes Químicos ..................................................................................... 17
3.1.3. Agentes Mecânicos ................................................................................... 17
3.1.4. Retração de Produtos à Base de Cimento ................................................ 25
3.1.5. Prevenção de Possíveis Patologias .......................................................... 26
3.2. Pinturas ........................................................................................................ 27
3.3. Instalações Hidráulicas ................................................................................. 32
3.3.1. Instalações Prediais de Água Fria ............................................................. 34
3.3.2. Instalações Prediais de Água Quente ....................................................... 36
3.3.3. Instalações Prediais de Esgoto Sanitário .................................................. 37
3.3.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais ..................................................... 38
3.4. Instalações Elétricas ..................................................................................... 40
3.5. Estruturas ..................................................................................................... 43
3.5.1. Falhas no Projeto ...................................................................................... 44
3.5.2. Materiais Inadequados .............................................................................. 44
3.5.3. Erros na Execução .................................................................................... 45
3.5.4. Utilização Indevida e Manutenção Ausente ............................................... 46
3.6. Impermeabilização ........................................................................................ 47
4. Requisitos Aplicáveis às Obras de Reforma ........................................................ 49
4.1. A Lei 6400/2013 ........................................................................................... 49
4.2. A Lei Complementar 126/2013 ..................................................................... 51
4.3. O Decreto nº 37426/2013 ............................................................................. 51
4.4. A ABNT NBR 16.280/2014 ........................................................................... 53
4.4.1. Requisitos e Diretrizes .............................................................................. 53
4.4.2. Responsabilidades .................................................................................... 55
4.5. A ABNT NBR 15.575/2013 ........................................................................... 56
5. Aspectos Técnicos e Práticos em Obras de Reforma .......................................... 59
5.1. Vedações Verticais ....................................................................................... 61
5.2. Sistemas Hidrossanitários ............................................................................ 63
5.2.1. Instalações Prediais de Água Fria ............................................................. 64
5.2.2. Instalações Prediais de Água Quente ....................................................... 65
5.2.3. Instalações Prediais de Esgoto ................................................................. 66
5.2.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais ..................................................... 66
5.3. Instalações Elétricas ..................................................................................... 67
5.4. Estrutura e Fundações ................................................................................. 68
5.5. Impermeabilização ........................................................................................ 69
6. Estudo de Caso ................................................................................................... 71
6.1. Aspectos Gerais ............................................................................................... 71
6.2. Construtora “A” ................................................................................................. 71
6.1.1. Obra “L”..................................................................................................... 72
6.1.2. Obra “A” .................................................................................................... 76
6.1.3. Obra “P” .................................................................................................... 80
6.1.4. Obra “S” .................................................................................................... 82
6.2. Construtora “B” ............................................................................................. 85
6.2.1. Obra “C” .................................................................................................... 86
6.3. Análise do Estudo de Caso ........................................................................... 88
7. Conclusões .......................................................................................................... 90
7.1. Considerações Finais ................................................................................... 90
7.2. Sugestões para Trabalhos Futuros ............................................................... 91
8. Referências Bibliográficas ................................................................................... 92
Lista de Tabelas
Tabela 1 - Cumprimento de prazo e itens da NBR 16280. Fonte: o autor. .................. 88
Tabela 2 - Não conformidades. Fonte: o autor ............................................................ 89
Lista de Figuras
Figura 1 - Principais causas de patologias. Fonte: Couto (2007) ................................ 13
Figura 2 - Bolsas de água sob a pintura. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007) ................... 14
Figura 3 - Umidade ascensional em parede exterior. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007) 15
Figura 4 - Fissuração de reboco hidráulico. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ............... 15
Figura 5 - Escorrimento lateral. Fonte: Silva e Abrantes (2007) .................................. 16
Figura 6 - Descolamento de revestimento. Fonte: Silva (2002) ................................... 16
Figura 7 - Eflorescência. Fonte: Cerâmica Santa Clara (2014) ................................... 17
Figura 8 - Esmagamento da alvenaria. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ...................... 18
Figura 9 - Esmagamento da vedação. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ....................... 18
Figura 10 - Ruptura do revestimento. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ......................... 19
Figura 11 - Carga concentrada. Fonte: Thomaz (1989) .............................................. 19
Figura 12 - Fissuração Teórica. Fonte: Thomaz (1989) .............................................. 19
Figura 13 - Fissuração real. Fonte: Thomaz (1989) .................................................... 20
Figura 14 - Apoio com deformação maior que o superior. Fonte: Thomaz (1989) ....... 20
Figura 15 - Apoio com deformação menor que o superior. Fonte: Thomaz (1989) ...... 21
Figura 16 - Apoio com deformação igual ao superior. Fonte: Thomaz (1989) ............. 21
Figura 17 - Esmagamento. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ......................................... 21
Figura 18 - Recalque diferencial. Fonte: Thomaz (1989) ............................................ 22
Figura 19 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989) ....... 22
Figura 20 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989) ....... 22
Figura 21 - Recalque por interferência de uma construção. Fonte: Thomaz (1989) .... 23
Figura 22 - Solo heterogêneo. Fonte: Thomaz (1989) ................................................. 23
Figura 23 - Fundações distintas. Fonte: Thomaz (1989) ............................................. 24
Figura 24 - Rebaixamento do lençol freático. Fonte: Thomaz (1989) .......................... 24
Figura 25 - Recalque diferencial entre pilares. Fonte: Thomaz (1989) ........................ 25
Figura 26 - Fissuração. Fonte: Silva (2002) ................................................................ 25
Figura 27 - Destacamento entre alvenaria e estrutura. Fonte: Thomaz (1989) ........... 26
Figura 28 - Pintura sem adesão ao metal galvanizado. Fonte: Polito (2006) ............... 28
Figura 29 - Bolor na pintura. Fonte: Polito (2006) ....................................................... 29
Figura 30 - Descamação da pintura. Fonte: Polito (2006) ........................................... 30
Figura 31 - Enrugamento da pintura. Fonte: Polito (2006) .......................................... 31
Figura 32 - Origem das patologias. Fonte: Vieira (2016) ............................................. 33
Figura 33 - Gráfico Patologias x Instalações hidráulicas. Fonte: Vieira (2016) ............ 34
Figura 34 - Tubo de CPVC rompido devido à alta temperatura. Fonte: Vieira (2016) .. 37
Figura 35 - Depósito de bicarbonato em tubo de água pluvial. Fonte: Nascimento et al.
(2007) ......................................................................................................................... 40
Figura 36 - Detalhe da ligação entre estrutura de concreto armado com alvenaria através
da colocação de tela metálica. Fonte: Franco (2017) .................................................. 62
Figura 37 - Revestimento estilizado na parede da cozinha. Fonte: o autor ................. 73
Figura 38 - Planta original do apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
................................................................................................................................... 74
Figura 39 - Planta do apartamento após intervenções (Sem medidas e sem escala).
Fonte: o autor ............................................................................................................. 74
Figura 40 - Esquema da estrutura de drywal para o ar-condicionado split. Fonte: o autor
................................................................................................................................... 76
Figura 41 - Sanca executada em drywall na sala do segundo pavimento. Fonte: o autor
................................................................................................................................... 77
Figura 42 - Planta do primeiro andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor .... 78
Figura 43 - Planta do segundo andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor ... 79
Figura 44 - Planta do Apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor ....... 82
Figura 45 - Trinca na divisória entre duas placas de drywall. Fonte: o autor ............... 85
Figura 46 - Spots de iluminação. Fonte: o autor .......................................................... 87
Figura 47 - Caixa de tomada. Fonte: o autor ............................................................... 87
1
1. Introdução
1.1. Importância do Tema
O mercado da construção civil brasileira possui duas realidades distintas: a
realização de grandes obras, sejam as mesmas de infraestrutura ou de edificações e a
outra realidade contempla pequenas obras e reformas. Enquanto no primeiro caso há
toda uma estrutura profissional especializada envolvida, segundo pesquisa com
entrevistas realizadas entre 9 e 12 de Junho de 2015, 85,4% das obras de reforma
residencial são executadas sem a presença de um arquiteto ou engenheiro (Conselho
de Arquitetura e Urbanismo, 2015).
De forma geral o gosto do proprietário de um imóvel é dinâmico, mudando conforme
tendências locais, familiares ou de círculo social. Desta situação intrínseca ao
comportamento humano, as obras de reforma tornam-se importante parte do mercado
da construção civil.
Além disso, as obras de reforma podem ocorrer devido a perda de função,
qualidade, ou segurança da edificação devido ao seu envelhecimento. Este processo
deve seguir determinados requisitos técnicos de forma que não haja perda de
desempenho ou risco à segurança de seus usuários.
A modificação sobre uma estrutura existente sem observar os devidos aspectos
técnicos pode gerar perda de desempenho ou colocar a segurança ou estabilidade da
construção, seus sistemas e/ou seu entorno em risco. Esta situação torna-se ainda mais
problemática quando envolve mais unidades dentro de um condomínio, podendo
comprometê-las ou, no pior caso, colocando vidas em risco.
Fatos lamentáveis como estes ainda ocorrem, pois trata-se o processo de reforma,
seja de uma unidade residencial ou de uma unidade comercial, de forma improvisada,
2
sem respeito à critérios técnicos e premissas básicas da engenharia civil, como visto na
pesquisa citada anteriormente.
Após a queda do edifício Liberdade, situado na Avenida Treze de Maio, nº 44, Rio
de Janeiro, RJ, todo o mercado de reformas do país passou por mudanças. Em 26 de
Março de 2013 passou a ser obrigatória a Autovistoria em edificações no município do
Rio de Janeiro e em 18 de Abril de 2014 entrou em vigor a ABNT NBR 16280.
Tanto as leis instituídas no município do Rio, quanto a norma criada pela ABNT,
vieram no contexto dos esforços para diminuir a ocorrência deste tipo de desastre,
criando diretrizes e obrigações, tanto para os responsáveis legais pela edificação,
quanto para os responsáveis técnicos, seja da obra de reforma, seja pelo laudo técnico.
1.2. Objetivo
O objetivo deste trabalho é pesquisar e estudar os novos requisitos estabelecidos
para obras de reforma de edificações, pela norma NBR 16280:2014 – "Reforma em
edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos" e pela Legislação vigente na
cidade do Rio de Janeiro, bem como as diretrizes técnicas e práticas que caracterizam
boas práticas para a realização de obras de reformas em edificações.
Mediante estudo de caso em obra de reforma é avaliado na prática a aplicação dos
requisitos e das diretrizes técnicas e práticas.
Ao atingir o objetivo deste trabalho, pretende-se responder às seguintes perguntas:
a) Quais os novos requisitos e diretrizes técnicas e práticas para a realização de
obras de reforma em edificações?
b) Qual o índice de atendimento às diretrizes da NBR 16280?
c) Qual o índice de cumprimento de prazos e orçamentos em obras de reforma?
3
1.3. Justificativa do Tema
O interesse por este tema surgiu após a experiência do autor ao estagiar em uma
empresa responsável por obras de reforma e manutenção. No período de Agosto a
Outubro de 2016 o autor esteve em contato direto com os processos presentes nesta
atividade, bem como seus desafios. A presença no dia a dia destas obras permitiu ao
autor obter conhecimentos em programação das equipes, materiais e ferramentas,
relacionamento direto com o cliente e a compatibilização de todos estes fatores.
Toda esta vivência durante os meses de estágio fez o autor refletir no tocante às
práticas do setor, relacionamento com a equipe, programação de materiais e
ferramentas e cumprimento dos cronogramas por parte das empresas responsáveis por
este tipo de atividade.
Além disso, o tema adquiriu relevância por conta da entrada em vigor da NBR
16280:2014 e da Lei da Autovistoria, instituída no Estado do Rio de Janeiro, Lei Estadual
6400 de 2013. Esta lei e a norma, em conjunto, impõem uma série de novos desafios e,
principalmente, oportunidades aos engenheiros interessados em entrar neste mercado.
1.4. Metodologia
Este trabalho tem seu desenvolvimento baseado em uma revisão bibliográfica geral
sobre o processo de obras de reforma, suas características particulares, suas
patologias, aspectos técnicos e legais e seus desafios.
O levantamento de dados e informações se dá por meio de pesquisa eletrônica via
internet, livros de autores reconhecidos no ramo da Engenharia Civil, bem como em
dissertações, publicações de revistas e boletins técnicos.
Posteriormente, foi feito um estudo de caso em obras de reforma de forma a atingir
os objetivos deste trabalho a partir da observação dos materiais e ferramentas
4
utilizados, desafios encontrados nas obras, atendimento aos itens da NBR 16280 e
quantificação das não conformidades encontradas.
1.5. Estrutura da Monografia
Este trabalho é comporto por 7 capítulos, sendo o primeiro uma introdução às
diretrizes adotadas durante seu desenvolvimento, bem como apresenta uma justificativa
ao tema.
O segundo capítulo contextualiza as obras de reforma em relação ao seus aspectos
históricos, termos importantes e suas diferenças em relação a obras de retrofit e
manutenção.
O terceiro capítulo apresenta as patologias referentes ao processo de reforma,
divididos por subsistemas de uma edificação, suas causas e suas consequências, bem
como seus processos reparadores.
O quarto capítulo apresenta os requisitos técnicos e legais de uma obra de reforma,
as normas utilizadas, as leis de autovistoria, tanto municipal quanto estadual e, de forma
sintética, as normas de desempenho (NBR 15575) e de reforma (NBR16280).
O quinto capítulo apresenta os aspectos técnicos e práticos em obras de reforma,
divididos pelos subsistemas que mais comumente passam por processos de reforma.
O sexto capítulo apresenta o estudo de caso, com o desafio de cada obra de
reforma objeto deste estudo, sua caracterização, tanto da empresa quanto da obra, e
seu nível de detalhamento.
O sétimo capítulo finaliza com as conclusões tiradas pelo autor deste trabalho, em
conjunto com sugestões para trabalhos posteriores.
5
2. Contextualização: Obras de Reforma em Edificações
Há três tipos de serviços de construção civil que muitas vezes se confundem e
geram dúvidas quanto à sua conceituação:
a) Reforma: Segundo a NBR 16.280, a reforma de edificação consiste em uma
alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de
função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de
habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.
b) Manutenção: Segundo a NBR 5674, manutenção é o conjunto de atividades a
serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da
edificação e de suas partes constituintes, de forma a atender as necessidades e
segurança dos seus usuários.
c) Retrofit: envolve uma série de ações de modernização e readequação de
instalações e sistemas, de forma a respeitar novas normas, inclusive ambientais,
reduzir custos operacionais e de manutenção de uma edificação. O retrofit de
uma edificação muitas vezes é acompanhado de uma atualização arquitetônica
da mesma.
Segundo a NBR 16280, edificação é um produto constituído de um conjunto de
sistemas, elementos e componentes estabelecidos e integrados em conformidade com
os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura.
Dentro do escopo de reformas, os tipos de edificações importantes são as
edificações comerciais e edificações residenciais, estas podendo ser divididas em uni e
multi-familiar. As edificações comerciais são voltadas ao uso comercial, sendo seus
tipos mais conhecidos as lojas e salas comerciais. As edificações residenciais são
voltadas ao uso residencial, sendo moradia de uma família (unifamiliar), em sua grande
maioria casas, ou sendo moradia de mais de uma família (multi-familiar), em sua grande
maioria edifícios e condomínios de edifícios ou casas residenciais.
6
Tanto edificações residenciais multi-familiares quanto edificações comerciais
podem constituir um condomínio, o que ocorre quando um bem ou partes de um bem
estão sob o domínio de mais de uma pessoa. Quando ocorre a instituição de um
condomínio, todos os detentores da parte do bem estão sujeitos a normas e regras que
são estabelecidas em assembleias.
Outro termo importante que é necessário caracterizar é “vida útil”. A edificação, ao
decorrer de sua vida útil, estará naturalmente sujeita ao “desgaste”. Este desgaste pode
ocorrer devido à ação de cargas e sobrecargas, estáticas, dinâmicas, vibrações,
impactos, entre outros processos naturais da estrutura (Barbosa, 2016). Isto leva a
definir “vida útil” como o tempo que a estrutura conserva seus índices mínimos de
resistência e funcionalidade. Prolongar este tempo ao máximo é um dos desejos de
quem trabalha com construções de edificações (HELENE, 2011). Segundo a NBR
15575, vida útil é o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam
às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a
periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no
respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.
Além disso, é importante conceituar o termo “durabilidade” que, segundo Helene
(2011), é o resultado da interação entre a estrutura de concreto, o ambiente e as
condições de uso, de operação e de manutenção. Ou seja, uma mesma estrutura pode
ter diferentes comportamentos, ou seja, diferentes funções de durabilidade no tempo,
segundo suas diversas partes, até dependente da forma de utilizá-la (Barbosa, 2016).
Segundo a NBR 15575, durabilidade é a capacidade da edificação ou de seus sistemas
de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e
manutenção especificadas.
Também é necessário entender o conceito de desempenho de uma edificação.
Segundo Souza e Ripper (1998), por desempenho entende-se o comportamento em
serviço de cada produto, ao longo da vida útil, e a sua medida relativa espelhará,
7
sempre, o resultado do trabalho desenvolvido nas etapas de projeto, construção e
manutenção. A NBR 15575 afirma que desempenho é o comportamento em uso de uma
edificação e de seus sistemas.
Quando, alguns destes três fatores acima, além do fator estético, que varia
conforme o gosto do cliente, uma reforma pode se tornar necessária, de forma a conferir
estes aspectos de volta à edificação.
2.1. Aspectos Históricos
O primeiro grande crescimento na Construção Civil brasileira ocorreu na década de
1940, durante o governo de Getúlio Vargas. O investimento estatal no desenvolvimento
de estrutura para Construção Civil fez com que a década fosse considerada o seu auge
(Mikail, 2013). O Brasil, nesta época, era um importante conhecedor da tecnologia do
concreto para a construção civil.
Tamanho investimento estatal para o desenvolvimento da construção civil só voltou
a ocorrer durante o regime militar, a partir da década de 70. Com todo este
desenvolvimento tecnológico e a existência de construções de décadas anteriores, o
segmento de reforma passou a ser afetado, com a adoção de novas tecnologias.
Ao longo do desenvolvimento da Construção Civil em todo o mundo, a reforma
ganhou importância nos países europeus, pela existência de muitos edifícios antigos e
históricos, acarretando no surgimento da prática do retrofit, que também é bastante
utilizada nos Estados Unidos. Nestes países a rígida legislação não permitiu que o rico
acervo arquitetônico fosse substituído, abrindo espaço para o surgimento desta solução
que preserva o patrimônio histórico ao mesmo tempo em que permite a utilização
adequada do imóvel (Campos, 2012).
No Brasil, o segmento de reformas toma importância a partir do momento que
existem demandas por obras desse porte, desencadeadas pelo crescimento das
cidades e a urbanização de novas áreas e territórios (Barbosa, 2016). Este processo
8
ganhou volume através de obras muitas vezes executadas sem o devido
acompanhamento técnico, segundo apurado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo
em 2015.
O processo de ganho de importância do segmento em conjunto com o desabamento
do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro, em janeiro de 2012, o desabamento parcial da
varanda do Edifício Versailles em Fortaleza, em março de 2015, entre outros acidentes
ocorridos, gerou a necessidade da criação de uma norma específica para este segmento
no país.
Diante desse panorama e da não existência de uma norma que disciplinasse as
atividades nesse segmento, a ABNT editou e publicou em Abril de 2014 NBR 16280 –
Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, com validade a
partir de 19 de Setembro de 2015 (Barbosa, 2016).
2.2. Aspectos Culturais de Obras de Reforma no Brasil
Conforme evidenciado por pesquisa onde 85,4% das obras de reforma são
realizadas sem a contratação de um engenheiro ou arquiteto (Conselho de Arquitetura
e Urbanismo, 2015) nota-se a informalidade referente a falta de acompanhamento de
responsáveis técnicos no segmento de reformas.
A partir destes dados, percebe-se que, pelo fato de poucos brasileiros contratarem
engenheiros ou arquitetos para a execução de suas obras, muitas obras são feitas sem
projeto e planejamento, sem supervisão, e executadas apenas pelo pedreiro e seu
ajudante.
Este aspecto pode acarretar em muitas patologias decorrentes de erro de
execução, gerando prejuízos financeiros por conta de retrabalhos, afetando os sistemas
e subsistemas de uma edificação e, como pior consequência, causar um acidente com
vítimas.
9
Em muitas situações, os proprietários utilizam apenas o seu próprio conhecimento
que, geralmente, é insuficiente, na busca do aperfeiçoamento da casa própria (Ferreira,
2015).
Segundo Barbosa (2016), o principal problema decorrente da não contratação de
profissional habilitado para execução de uma obra refere-se a questão da segurança,
onde o leigo, que não possui conhecimentos técnicos e principalmente das normas de
segurança do trabalho, pode colocar em risco a edificação, seus usuários e o entorno
da obra.
A NBR 16280 em conjunto com a Lei da Autovistoria, instituída no Estado do Rio
de Janeiro, Lei Estadual 6400 de 2013, o Decreto nº 37426/2013 e a Lei Complementar
126/2013, do município do Rio de Janeiro, tem como objetivo mudar a cultura do
brasileiro em relação às obras de reforma.
2.3. Modalidades Contratuais
A execução de uma reforma envolve inúmeros insumos e diversas atividades. Desta
forma, mesmo que apenas algumas atividades sejam terceirizadas, deve-se elaborar
um contrato, que será o instrumento através do qual estarão registradas todas as
relações entre as partes envolvidas.
Segundo Meirelles (2000) contrato de construção é “todo ajuste para execução de
obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física
ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos
especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou
comitente”.
Há duas modalidades contratuais mais utilizadas na construção civil, sendo elas:
a) Contrato de construção por empreitada: nesta modalidade o construtor se obriga
a executar uma obra, com autonomia na condução dos trabalhos, e assumindo
10
os encargos econômicos do empreendimento. O proprietário se compromete a
pagar um preço fixo (ainda que reajustável), e a receber a obra concluída nas
condições acordadas. Segundo Francisco e Haddad (2002), este tipo de regime
pode, ainda, ser sub classificado em dois tipos: de preço global (quando a
execução de toda obra é acertada por um valor total, que inclui a execução de
todos os serviços com mão de obra adequada e o fornecimento de materiais e
equipamentos necessários à sua execução), e de preços unitários (quando o
contratado se obriga a executar cada unidade de serviço previamente definida
por um determinado preço acordado);
b) Contrato de Construção por Administração: o construtor fica encarregado da
execução da obra, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da
obra e o proprietário arca com todos os encargos econômicos do
empreendimento (Francisco e Haddad, 2002).
11
3. Não Conformidades Associadas a Reformas em
Edificações
As patologias decorrentes de uma obra de reforma têm suas origens nos processos
utilizados na mesma. Ou seja, as patologias decorrentes da reforma de uma edificação
estão ligadas ao(s) sistema(s) alvo(s) da reforma.
As causas recorrentes de patologias em obras de reforma em edificações são,
principalmente:
a) Falhas na concepção do projeto: podem gerar patologias crônicas, que só serão
sanadas com maiores intervenções, ou serão solucionadas na obra por pessoas
não qualificadas. Um exemplo é o caimento insuficiente de uma tubulação de
esgoto;
b) Má qualidade dos materiais: os materiais utilizados não são apropriados à sua
aplicação ou possuem qualidade que não corresponde ao necessário para a
qualidade da obra;
c) Erros na execução: por deficiência na fiscalização ou má qualificação da mão de
obra ocorrem erros ao longo da execução da obra;
d) Utilização para fins diferentes dos calculados em projeto: a obra é utilizada para
um fim para a qual não foi calculada a princípio, acarretando em desgaste;
e) Falta de manutenção no decorrer do tempo: manutenção é deficiente ao longo
da vida útil da edificação, gerando patologias que só poderão ser corrigidas com
maiores intervenções;
f) Realização de alterações, em parte ou na totalidade da edificação, sem a
participação de profissional habilitado: a realização de alterações sem o
acompanhamento de engenheiro ou arquiteto pode gerar erros graves na
execução, gerando altos custos em sua correção.
12
Desta forma, pode-se dividir o ciclo de vida da edificação em três etapas bem
definidas: concepção do projeto (engloba planejamento, cálculo, desenhos, materiais),
execução (realização das tarefas de acordo com o projeto e o cronograma) e utilização
(deve respeitar o que foi projetado).
Também podem ocorrer patologias motivadas por agentes externos como a ação
da umidade, variação da temperatura, instabilidade do solo, ação excessiva de ventos.
Em alguns casos, podem ocorrer situações mais graves como abalos sísmicos
(Gonçalves, 2015).
As patologias ocorridas em obras de reforma, bem como os métodos para sua
correção são semelhantes às existentes em obras novas, porém suas causas podem
ser diferentes. A falta de informação prévia sobre a edificação a ser executada a reforma
e a falta de projetos podem ser fontes de muitas das falhas ocorridas em obras de
reforma. Muitas vezes, por conta de uma obra de reforma, uma falha pré-existente da
edificação pode ser evidenciada devido às intervenções necessárias. Além disso, a
execução de uma obra sem o acompanhamento dos profissionais habilitados pode gerar
diversos problemas ao cliente, acentuando a possibilidade de ocorrência de patologias.
Outra divisão das causas das patologias pode ser adotada. Segundo Hammarlund
(1991), patologias, em geral, são motivadas por falhas anteriores à construção, relativas
a seu planejamento, conforme ilustrado na figura 1. Também ocorrem na realização de
uma ou mais tarefas durante a execução da obra, ou depois, quando a construção já
está finalizada e entregue ao proprietário (Gonçalves, 2015).
13
Figura 1 - Principais causas de patologias. Fonte: Couto (2007)
Segundo artigo apresentado na Revista Téchne por Jesus e Barros (2010), os
subsistemas que impactam mais as obras de reabilitação de edificações são: Vedações
verticais, fundações e estruturas, elevadores e sistemas prediais. Seguindo este
raciocínio apresentado por este artigo, serão apresentados por ordem de relevância e
aplicabilidade os subsistemas de estruturas e fundações, sistemas prediais e vedações
verticais. Os sistemas de elevadores serão excluídos do escopo deste trabalho, pois
tem sua aplicabilidade reduzida a um universo menor de obras. O sistema de
impermeabilização será abordado devido ao alto custo de correção e do risco à
segurança da edificação de suas não conformidades.
3.1. Vedações
Uma edificação pode apresentar patologias em sua vedação, tendo como exemplo
o aparecimento de fissuras ou trincas em seu revestimento; manchas na pintura;
descolamento do revestimento; entre outras.
Em obras de reforma, as patologias ocorridas em vedações se assemelham às
existentes em obras novas, pois a ocorrência de patologias com causas relativas à
3%
9%
10%
26%
51%
Causas de Patologias
Outras Utilização Materiais Execução Projeto
14
execução de paredes de alvenaria ocorrerão tanto em novas obras quanto em obras de
reforma que visam mudar a disposição dos ambientes.
Em casos de patologias causadas por ação da estrutura, as mesmas podem ocorrer
em obras de reforma devido à não avaliação crítica do sistema estrutural da edificação
existente, muitas vezes pela falta de informações e de projetos desta edificação. Com
isso, não serão avaliados corretamente as possíveis ações da estrutura sobre a
alvenaria, não sendo tomadas as decisões corretas em relação à execução do aperto
da alvenaria e outros métodos de prevenção deste tipo de patologia.
3.1.1. Umidade/temperatura
Quando há uma variação de temperatura, pressão ou umidade entre os ambientes
externo e interno, há a necessidade de aplicação de métodos construtivos de forma a
impedir que estas variações causem danos ao sistema de vedação.
Um destes métodos é a utilização de barreiras para vapor e pinturas impermeáveis,
de forma a impedir a condensação entre a parede. Se estes métodos forem mal
aplicados ou inexistentes, pode ocorrer a infiltração ou o surgimento de “bolsas” de água
na parede (Silva, 2002), conforme Figura 2.
Figura 2 - Bolsas de água sob a pintura. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007)
15
Patologias também podem surgir por conta da umidade ascensoional. Segundo
Silva e Abrantes (2007), quando a impermeabilização é má executada durante a
construção das primeiras fiadas da parede, pode ocorrer a ascensão capilar de água do
solo, causando degradação e deslocamento da tinta e manchas no revestimento. Este
processo está ilustrado na Figura 3.
Figura 3 - Umidade ascensional em parede exterior. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007)
Por outro lado, também podem surgir patologias decorrentes da má aplicação ou
preparação de rebocos hidráulicos, que tem como função impedir infiltrações e controlar
o teor de umidade para o interior do edifício. A incorreta aplicação deste elemento pode
causar fissurações ou comprometer com a estética e a função do mesmo (Silva,
Abrantes, 2007). Na figura 4 observa-se a ocorrência desta patologia.
Figura 4 - Fissuração de reboco hidráulico. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
16
Além das causas citadas, também pode ocorrer o acúmulo de chuva decorrente da
má execução de peitoris. Com isso, estes elementos ficam vulneráveis a ação e
acúmulo de chuva, possibilitando a infiltração de água. Na figura 5, fica exposta esta
patologia.
Figura 5 - Escorrimento lateral. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
Outra ocorrência possível nos sistemas de vedação é a aplicação inadequada dos
revestimentos cerâmicos. Isto ocorre pois paredes muito esbeltas, sujeitas a variações
térmicas e sem planejamento de juntas de dilatação ou mal apoiadas, podem sofrer
fissuração e descolamento dos revestimentos (Silva, 2002), conforme demonstrado na
figura 6:
Figura 6 - Descolamento de revestimento. Fonte: Silva (2002)
17
3.1.2. Agentes Químicos
As patologias em sistemas de alvenaria também podem ocorrer em decorrência de
agentes químicos. Uma das causas pode ser a eflorescência, que causa manchas
esbranquiçadas e surgem por causa da reação química entre o cimento da argamassa
e a água. O cimento entra em contato com o ar, reagindo e formando uma substância
chamada carbonato de cálcio, que é um sal insolúvel de cor branca (Silva, 2002), como
pode ser visto na figura 7:
Figura 7 - Eflorescência. Fonte: Cerâmica Santa Clara (2014)
Por consequência, há comprometimento do fator estético e redução da resistência,
podendo acarretar inclusive danos na pintura e nos revestimentos executados
posteriormente.
3.1.3. Agentes Mecânicos
Os elementos e componentes construtivos estão sujeitos às variações térmicas
decorrentes de suas propriedades físicas, o que varia as suas dimensões por meio de
dilatação e contração (Thomaz, 1989). Deve-se avaliar a amplitude e velocidade destas
movimentações durante a análise das fissuras, que também podem ocorrer motivadas
pela alternância dos ciclos de carregamento e descarregamento, ou solicitações
alternadas de tração e compressão (Rubin, et al., 2011).
18
Nas alvenarias que recebem cargas uniformemente distribuídas podem ocorrer dois
tipos de trincas, classificadas quanto a sua orientação espacial: verticais ou horizontais
(Thomaz, 1989). Estas trincas ocorrem por conta da ruptura por compressão ou flexão
da alvenaria ou até mesmo da argamassa de assentamento. A deformação transversal
da argamassa também pode causar ruptura por tração das nervuras internas do bloco,
que gera fissuras verticais e destacamento do revestimento (Rubin, et al., 2011). Nas
figuras 8, 9 e 10 podem ser observadas as situações descritas.
Figura 8 - Esmagamento da alvenaria. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
Figura 9 - Esmagamento da vedação. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
19
Figura 10 - Ruptura do revestimento. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
Da mesma forma, devem ser evitadas as cargas excêntricas, pois as mesmas
podem romper os componentes da alvenaria, ocorrendo em fissuras a partir do ponto
onde a carga está aplicada. Por este mesmo motivo também podem ocorrer fissuras em
vértices de esquadrias. Nas figuras 11, 12 e 13 pode ser observado este processo.
Figura 11 - Carga concentrada. Fonte: Thomaz (1989)
Figura 12 - Fissuração Teórica. Fonte: Thomaz (1989)
20
Figura 13 - Fissuração real. Fonte: Thomaz (1989)
Além disso, a alvenaria é o ponto mais suscetível à flexão das vigas e das lajes em
paredes de vedação sem aberturas. Segundo Thomaz (1989), há três configurações
onde o componente de apoio pode sofrer maior, menor ou igual deformação em relação
ao superior. Estas configurações estão descritas nas figuras 14, 15 e 16.
Figura 14 - Apoio com deformação maior que o superior. Fonte: Thomaz (1989)
21
Figura 15 - Apoio com deformação menor que o superior. Fonte: Thomaz (1989)
Figura 16 - Apoio com deformação igual ao superior. Fonte: Thomaz (1989)
Além das deformações apresentadas anteriormente, a viga em balanço pode sofrer
flexão, pressionando a parede, causando esmagamentos no encontro com a viga, como
é possível ver na figura 17.
Figura 17 - Esmagamento. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
As trincas por conta de agentes mecânicos também podem ocorrer devido a
recalques na fundação. Geralmente as trincas são inclinadas, confundindo-se com as
causadas por deflexão de componentes estruturais. Porém possuem aberturas maiores
e de tamanhos variáveis que se direcionam ao ponto de maior recalque (Thomaz, 1989).
22
Os recalques podem ser:
a) Recalques diferenciais por conta de carregamentos desbalanceados: o
trecho mais carregado apresenta maior recalque, gerando trincas por
cisalhamento, conforme figura 18.
Figura 18 - Recalque diferencial. Fonte: Thomaz (1989)
b) Recalques em edifícios de carga uniforme: ocorre por conta de
consolidações distintas do aterro carregado, conforme demonstrado nas
figuras 19 e 20.
Figura 19 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989)
Figura 20 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989)
23
Pode ocorrer por causa da interferência de uma edificação maior, como
demonstrado na figura 21, ou por conta do solo heterogêneo, utilização de
fundações distintas e/ou rebaixamento do lençol freático, como podemos
ver nas figuras 22, 23 e 24.
Figura 21 - Recalque por interferência de uma construção. Fonte: Thomaz (1989)
Figura 22 - Solo heterogêneo. Fonte: Thomaz (1989)
24
Figura 23 - Fundações distintas. Fonte: Thomaz (1989)
Figura 24 - Rebaixamento do lençol freático. Fonte: Thomaz (1989)
c) Recalque diferencial entre pilares, conforme pode ser observado na figura
25.
25
Figura 25 - Recalque diferencial entre pilares. Fonte: Thomaz (1989)
Estas patologias possuem suas causas vinculadas à estrutura da edificação, sendo
necessária a avaliação de suas causas e o correto tratamento em sua causa raiz na
estrutura. Por isso, este tipo de patologia possui custos e complexidade de correção
maiores.
3.1.4. Retração de Produtos à Base de Cimento
Os componentes da alvenaria e argamassa de assentamento sofrem diferentes
retrações, podendo originar trincas e destacamentos, com formação semelhante
àquelas oriundas da variação de temperatura e umidades, como observado na figura
26.
Figura 26 - Fissuração. Fonte: Silva (2002)
Além disso, quando a execução do encunhamento é precoce, pode ocorrer o
abatimento da alvenaria recentemente assentada por conta do recalque plástico da
26
argamassa, causando o destacamento entre a alvenaria e a estrutura, como podemos
ver na figura 27.
Figura 27 - Destacamento entre alvenaria e estrutura. Fonte: Thomaz (1989)
3.1.5. Prevenção de Possíveis Patologias
De forma a evitar o surgimento das patologias mencionadas, é necessário um
cuidado a mais na hora da execução da edificação e de seus sistemas. É necessário
identificar a causa da patologia para identificar a prevenção adequada para cada caso.
(Rubin, et al., 2011).
Nas patologias causadas por infiltração e umidade recomenda-se drenar a água
junto a parede e impregná-la com produtos impermeabilizantes; reparar as rupturas,
desobstruindo entupimentos ou ainda executar paredes duplas; bem como, permitir uma
boa ventilação e isolamento térmico dos compartimentos (NAKAMURA, 2011).
Nas fissuras onde não há necessidade de reforço de armadura, recomenda-se a
limpeza do local e aplicação de produtos adequados e disponíveis no mercado para
cada caso para evitar novas patologias (Rubin, et al., 2011).
No caso de destacamento do material ou entre paredes e pilares, deve-se colocar
material flexível no encontro dos mesmos, e, dependendo do grau da patologia, faz-se
necessária a inserção de possíveis juntas de dilatação (Rubin, et al., 2011).
27
3.2. Pinturas
O sistema de pintura em uma edificação ou estrutura é importante para conferir
aspecto estético agradável a construção, além de proteger a edificação contra
intempéries. A degradação da pintura pode comprometer a estética da construção,
configurando uma incompatibilidade com o desejado pelo projetista.
Em obras de reforma, principalmente as que são executadas com o objetivo estético,
são necessárias a correta observação dos processos de pintura e a prospecção das
condições pré-existentes da edificação, com consultas de projetos e memoriais
descritivos, quando os mesmos estiverem disponíveis. A degradação do reboco
hidráulico existente ou a ocorrência de patologias no sistema de vedação, por exemplo,
podem ser uma das causas de degradação do sistema de pintura.
As causas de patologias no sistema de pintura decorrentes de outros sistemas não
serão abordadas neste capítulo, e sim em seu sistema de origem. Segundo Polito
(2006), as principais não conformidades e suas causas relacionadas a sistemas de
pintura são:
a) Adesão entre duas superfícies diferentes: Esta patologia pode ocorrer
devido ao uso de tintas alto ou semibrilho de baixa qualidade ou pela falta
de tempo entre a pintura e o toque dessas duas superfícies, não respeitando
o tempo de secagem. Esta situação é muito comum quando portas recém
pintadas são fechadas, e grudam no batente.
b) Baixa adesão da pintura a metais galvanizados: Esta patologia ocorre
quando a superfície a ser aplicada a pintura não é corretamente preparada
e a ferrugem não é completamente removida. Além disso, pode ocorrer
quando há falha na aplicação do selador ou quando superfícies de
acabamento brilhoso ou esmaltado não são corretamente lixadas. Para
evitar esta patologia, a remoção de qualquer ponto de ferrugem com escova
28
de aço é necessária além da posterior aplicação de selador resistente à
corrosão. Este processo pode ser visto na figura 28.
Figura 28 - Pintura sem adesão ao metal galvanizado. Fonte: Polito (2006)
c) Baixa retenção de brilho: ocorre quando a deterioração da tinta gera
excessiva ou rápida retenção do brilho. Esta patologia pode ocorrer devido
ao uso externo de tinta indicada para ambientes internos ou uso de tinta de
baixa qualidade. Também pode ocorrer devido ao uso de tinta alto brilho
base óleo ou alquídica em locais que recebem direta luz do sol, levando à
calcinação e perda do brilho (Polito, 2006).
d) Calcinação: também é uma das causas do desbotamento da tinta, que
também pode ocorrer devido ao uso de tinta de baixa qualidade, tendo como
consequência a rápida degradação do filme,. Pode ocorrer a formação de
finas partículas, semelhantes a um pó esbranquiçado, sobre a superfície
pintada exposta ao tempo, causando o desbotamento da cor (Polito, 2006).
Esta patologia ocorre devido ao uso de uma tinta que contenha alta
concentração de pigmentação e o uso externo de tintas indicadas para uso
interno, o uso cores de tinta mais suscetíveis aos raios ultra violeta e
tingimento de tinta branca não indicada para o processo ou dosagem
excessiva de uma base clara ou média.
e) Baixa uniformidade do brilho: pode ocorrer por conta do espalhamento
desigual durante a pintura, na falha da selagem de uma superfície porosa
ou que apresenta graus diferentes de porosidade, ou má aplicação da tinta.
29
f) Baixo poder de cobertura da tinta: pode ocorrer devido à baixa qualidade
da tinta, pincel ou rolo, uso de combinação imprópria de base de tingimento
e cor de tingimento, pobre alastramento e nivelamento da tinta, uso de uma
tinta mais clara que o substrato ou que contenha pigmentos orgânicos de
baixo poder de cobertura ou a aplicação de tinta com taxa de espalhamento
maior que o recomendado.
g) Ocorrência de bolhas: devido à aplicação de tinta base óleo sobre uma
superfície úmida ou molhada ou superfície pintada exposta à umidade, logo
após a secagem, principalmente se houve má preparação da superfície
(Polito, 2006).
h) Surgimento de bolor: geralmente, em áreas úmidas ou que recebem pouca
ou nenhuma luz do sol, inadequada selagem de uma superfície de madeira,
antes da aplicação da tinta ou pintura sobre substrato ou camada de tinta
na qual o bolor não tenha sido removido. O surgimento de bolor pode ser
observado na figura 29.
Figura 29 - Bolor na pintura. Fonte: Polito (2006)
i) Crateras: devido ao rompimento de bolhas causadas pela de espuma na
tinta. Isto ocorre por conta de agitação da lata de tinta parcialmente cheia,
uso de uma tinta muito velha, aplicação muito rápida da tinta, especialmente
30
no caso de uso de rolo, uso de rolo com comprimento de pelo inadequado
ou passagem excessiva do rolo pelo mesmo lugar.
j) Utilização do rolo: deve-se tomar cuidado para evitar que o mesmo cause
manchas na pintura, pois a utilização do tipo de rolo errado, de baixa
qualidade ou técnica incorreta na passagem do mesmo pode causar estas
manchas.
k) Descamação: pode ser causada pelo desgaste natural da tinta, inicialmente
aparecendo como uma fina fissura conforme figura 30 Porém esta patologia
também pode ocorrer devido ao uso de tinta de baixa qualidade, oferecendo
baixa adesão e flexibilidade, diluição excessiva da tinta, inadequada
preparação da superfície ou aplicação de tinta sobre madeira bruta sem
selador.
Figura 30 - Descamação da pintura. Fonte: Polito (2006)
l) Enrugamento da pintura: pode acontecer devido a espessura excessiva
da camada de tinta; pintura executada em situações extremas de frio ou
calor, que faz com que a camada mais externa do filme seque mais rápido,
enquanto que a camada de baixo ainda está úmida; superfície que ainda
não passou por todo o processo de secagem sob excessiva umidade;
aplicação de uma camada de tinta com o selador não estando totalmente
seco ou pintura sobre superfície engordurada ou suja. A patologia está
ilustrada na figura 31.
31
Figura 31 - Enrugamento da pintura. Fonte: Polito (2006)
m) Espessura da camada, temperatura, umidade, diluição: outro fator a ser
observado durante a execução da pintura é a correta verificação da
espessura da camada, temperatura e umidade corretas, diluição correta da
tinta ou utilizar a pistola com a distância correta para a superfície. Esses
cuidados previnem o escorrimento da tinta, que pode resultar em cobertura
irregular da superfície executada.
n) Compatibilidade das tintas: pode ocorrer a perda da adesão de uma tinta
látex aplicada sobre uma camada de tinta alquídica ou base óleo.
o) Pinturas em madeira: a correta impermeabilização da superfície antes da
pintura; o uso de um selador resistente à manchas; o excesso de umidade
passando pela madeira, pois a água pode conduzir as manchas à superfície.
Estes cuidados são necessários para evitar o amarelecimento ou perda da
cor escura da madeira, devido à migração do tanino através do substrato,
chegando até a superfície pintada.
p) Cor não uniforme: usualmente um efeito de diferença na cobertura. Isto
pode ocorrer quando uma superfície é pintada com rolo, e os cantos são
com pincel. Geralmente, os recortes pintados com pincel ficam mais escuros
e, às vezes, mais brilhantes (Polito, 2006). Além disso, pode ocorrer de
haver marcas de rolo ou pincel aparentes após a secagem, por uso de tinta,
32
rolo ou pincel inadequados ou de baixa qualidade ou retoques em áreas
parcialmente secas.
q) Pintura com pequenas rachaduras: a ocorrência desta patologia é
associada a aplicação de demão de tinta que forme um filme rígido, como
esmalte alquídico, sobre uma camada mais flexível, como a de um selador
base água ou aplicação de outra camada de tinta, sem que a inferior esteja
totalmente seca ou também pela influência de agentes externos, como
oscilação de temperatura e constantes movimentos de expansão e retração.
Quando as rachaduras são mais profundas e irregulares a ocorrência está
associada ao fato de a tinta ter sido aplicada em uma camada muito
espessa, geralmente, sobre superfície porosa ou ao acúmulo de tinta nos
cantos da superfície, durante a aplicação.
r) Respingos: associado ao uso de tintas base água de baixa qualidade, ao
uso externo de tintas adequadas ao ambiente interno ou ao excessivo
encharcamento do rolo, que gera desperdício de tinta.
3.3. Instalações Hidráulicas
As instalações hidráulicas podem ser divididas em:
a) Água Fria;
b) Água Quente;
c) Esgoto;
d) Águas Pluviais.
Segundo o SINDUSCON-SP, 75% das patologias em obras novas são decorrentes
de problemas relacionados com as instalações hidráulicas prediais (Vieira, 2016). Por
isso, é notável a pouca atenção dada às instalações hidráulicas durante sua execução,
e a necessidade de extremo cuidado com este sistema durante a execução de obras de
reforma. Alguns fatores importantes para este alto índice de patologias são:
33
a) Instalações hidráulicas são ocultas;
b) Execução de obras sem os projetos de instalações;
c) Preocupação em reduzir custos nas instalações;
d) Aplicações de componentes e/ou materiais de baixa qualidade;
e) Baixa qualificação na mão de obra utilizada;
f) Alterações no projeto durante a execução para economizar material ou
tempo, promovendo alterações em aspectos significativos.
Conforme levantamento executado por Vieira (2016) em 9 edifícios da região
Centro-sul de Manaus, a maior origem de patologias está relacionada ao projeto,
conforme o gráfico da figura 32.
Figura 32 - Origem das patologias. Fonte: Vieira (2016)
Além disso, entre as instalações hidráulicas, as instalações de água-fria são as
mais acometidas por patologias, conforme demonstrado pelo gráfico da figura 33.
34
Figura 33 - Gráfico Patologias x Instalações hidráulicas. Fonte: Vieira (2016)
3.3.1. Instalações Prediais de Água Fria
As instalações prediais de água fria são imprescindíveis para o bem-estar do
usuário de uma edificação. Por isso, é necessário garantir seu desempenho durante
toda a vida útil deste sistema. Porém, as mesmas estão sujeitas a variados tipos de
patologias, conforme listado à seguir:
a) Rupturas em Tubulações: Esta patologia pode causar grandes danos às
edificações. As tubulações estão sujeitas à ruptura por diversas causas. Uma delas é a
especificação em projeto de uma linha de tubos e conexões incompatível com sua
aplicação. Além disso, um fator externo relevante é o tensionamento da tubulação, que
gera um esforço mecânico que pode causar desalinhamento na tubulação. Também é
importante reforçar, que, por norma, a pressão hidrostática máxima é de 40 mca. Porém,
quando um dispositivo tem seu fechamento acionado, dependendo da rapidez do
mesmo, pode ocorrer uma sobrepressão na tubulação causando o golpe de aríete. Este
fenômeno está relacionado com a velocidade da água e sua pressão na tubulação e é
inversamente proporcional ao tempo de fechamento dos dispositivos. A sobrepressão
gerada por este fenômeno pode causar a ruptura da tubulação.
35
b) Contaminação da Água: Segundo a norma ABNT NBR 5626:1998, uma das
características de um sistema de distribuição de água é manter a sua potabilidade. A
localização imprópria do reservatório, a negligência do usuário quanto à sua
conservação, a falta de cobertura adequada e a falta de limpeza periódica são os
principais fatores que contribuem para a alteração da qualidade da água no sistema
predial (Carvalho Jr., 2013). Outra forma comum de contaminação é o refluxo de água
contaminada através da tubulação extravasora. Também pode ocorrer a contaminação
através da tubulação distribuidora, por conta de vazamentos ou deterioração própria do
material de fabricação do tubo ou de outros componentes do mesmo.
c) Vazamento de Tubulações Embutidas: A corrosão é o principal elemento
causador de vazamento de tubulações embutidas. Em tubulações de PVC, os
vazamentos podem ocorrer devido à falhas ligadas a deformações excessivas, falhas
nas execuções de soldas dos encaixes das conexões, uso de materiais diferentes e
impróprios, reparos nas tubulações hidráulicas com o uso de resinas à base de epóxi
(Lara, et al., 2005). Estes vazamentos nem sempre se manifestam em paredes ou pisos,
dificultando a identificação do ponto em que ocorreu a falha.
d) Incidência de Ar nas Tubulações: Situações de improviso durante a obra
podem levar ao uso de desvios na trajetória da canalização, podendo gerar a ocorrência
de sifões, o que resulta em formação de acúmulo de ar. Este acúmulo gera perda de
desempenho na instalação, reduzindo sua vazão. Para evitar esta patologia, quando
necessário desviar de elementos da obra, deve-se evitar o formato de sifão.
e) Desacoplamento em juntas de tubulações plásticas: As tubulações são
conectadas de diversas formas possíveis, como por juntas soldáveis, roscáveis ou
mecânicas. O Manual Técnico Tigre (2013) diferencia um desacoplamento de uma junta
de PVC soldável de uma ruptura desta junta. Quando em uma junta soldável a frio ocorre
o desacoplamento entre os elementos da ligação, o mais provável é que o procedimento
tenha sido incorreto. Quando há uma ruptura, temos um indicativo de que o processo
de soldagem química a frio foi bem executado.
36
3.3.2. Instalações Prediais de Água Quente
O sistema predial de água quente tem como principal objetivo fornecer água quente
e potável para as mais diversas utilizações dentro de uma edificação. Para isso, o calor
deve ser mantido ao longo de sua tubulação bem como a regulagem de temperatura da
água deve ser satisfatória. À seguir estão listadas as patologias específicas de
instalações de água quente que ainda não foram citadas em nenhum capítulo anterior.
a) Perda de Calor nas Tubulações: A falta de isolamento térmico em alguns tipos
de tubulações prejudica a manutenção do aquecimento da água durante o tempo
necessário. Também pode estar relacionada a problemas no aquecedor. Também pode
ocorrer devido à obstruções na tubulação, caso o chuveiro e o aquecedor estejam
funcionando. O Manual Técnico Tigre (2013) sugere que o isolamento térmico de
tubulações de CPVC só é necessário caso o aquecedor e o último ponto de consumo
tenham distância superior à 20 metros.
b) Deficiência no Aquecimento de Água: O aquecimento insuficiente da água
pode ocorrer devido a um dimensionamento inadequado do aquecedor. Para isso, pode-
se medir a temperatura da água na saída do aquecedor, segundo o Manual Técnico
Tigre (2013). Também pode ser verificado se a chama piloto do aquecedor à gás está
acesa. No caso de aquecedores solares, verificam-se as posições dos aquecedores em
relação às placas solares e ao reservatório de água fria (Carvalho Jr., 2013).
c) Deformação e Ruptura em Tubulações de Plástico: Segundo a NBR
7198/1993, nenhum ponto de consumo da instalação de água quente pode ter
temperatura superior a 70º C. Quando uma tubulação plástica é submetida a
temperatura e pressão elevadas, pode gerar rupturas na tubulação e consequentes
lesões nos usuários. Essas rupturas podem ser prevenidas com válvulas de alívio na
saída do aquecedor. A figura 34 ilustra o rompimento de uma tubulação devido ao
excesso de temperatura.
37
Figura 34 - Tubo de CPVC rompido devido à alta temperatura. Fonte: Vieira (2016)
3.3.3. Instalações Prediais de Esgoto Sanitário
Os sistemas de esgoto das edificações estão sujeitos à diversas patologias. Entre
elas, merece atenção especial o mau cheiro, ruptura de fecho hídrico, retorno de
espuma, vazamento em tubulações, infiltrações e entupimento nas canalizações
(Carvalho Jr., 2013).
a) Mau Cheiro: Segundo o Manual Técnico Tigre, o mau cheiro nas instalações
tem causas relacionadas com: ausência ou sistema de ventilação inadequado; ausência
ou desconector impróprio; ausência ou vedação inadequada na saída de vasos
sanitários; vedações não herméticas em caixas de passagem e de gordura. Para o
correto diagnóstico deve-se: observar o nível do líquido nas caixas sifonadas ao acionar
a descarga; verificar se o fecho hídrico é menor que 50 mm; confirmar existência de
juntas na saída dos vasos; verificar se as caixas estão hermeticamente fechadas;
verificar se o plug do sifão das caixas sifonadas está corretamente posicionado; e
verificar se a extremidade superior da tubulação de ventilação está livre de obstáculos.
Importante frisar que, quando não são feitas as instalações adequadas dos sifões, além
de odores, existe a possibilidade de entupimento da tubulação.
b) Retorno de Espuma: A NBR 15575/2013 frisa que as instalações de esgoto
devem possuir ventilação e selos hídricos adequados, bem como correta disposição de
suas caixas. Segundo Ilha (2002), em verificação executada em 7 construtoras, o
38
retorno de espuma ocorreu em 42,9% das empresas. O retorno de espuma através das
grelhas de ralos e caixas sifonadas pode ocorrer em função de ligações dos ramais em
região de sobrepressão (Carvalho Jr., 2013). Muitas vezes a ocorrência desta falha em
obras de reforma também é decorrente da conexão dos ramais de máquinas de lavar
diretamente em ralos simples ou sifonados.
c) Entupimento de Tubulações: Segundo a NBR 8160/1999, o traçado da
instalação deve ser adotado de forma a favorecer o escoamento por gravidade, levando
rapidamente os efluentes até o destino adequado. O entupimento de tubulações de
esgoto tem como causas principais a falta de informação e conscientização de
moradores e usuários (Vieira, 2016). Combinado com a ausência de declividade na
canalização, o acúmulo de materiais sólidos tem como consequência natural a
obstrução total ou parcial da canalização. Outro fator importante para o entupimento de
tubulações são mudanças improvisadas de direção na tubulação com o uso de calor ou
contato com fogo, que reduzem a seção interna da tubulação. Segundo Ilha (2002), o
percentual de patologias relacionadas com o entupimento de tubulação nas instalações
prediais de esgoto nas construtoras pesquisadas alcançou o índice de 71,4%.
3.3.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais
A NBR - 15575/2013 considera o sistema de águas pluviais mais importante do que
as condições da cobertura das edificações. Os problemas são mais frequentes nas
conexões de calhas e condutores, entupimentos, usos de materiais diferentes e
impróprios e na conexão de peças plásticas em calhas metálicas (Lara, et al., 2005).
a) Rompimentos em Condutores Verticais: Os efeitos da sub-pressão podem
gerar ruptura em tubos de PVC utilizados como condutores verticais nas instalações e
águas pluviais (Carvalho Jr., 2013). Para garantir a não ocorrência deste fenômeno, a
qualidade dos processos construtivos é essencial. Entre eles está a declividade correta
das calhas, número e diâmetro correto dos condutores. No escoamento semi-afogado
39
a água acumulada durante o escoamento da calha não encobre totalmente a seção
transversal do condutor, evitando a ocorrência de pressões negativas (Vieira, 2016).
Segundo a NBR 5669/2010, devem ser empregados tubos e conexões de PVC
reforçados em instalações de águas pluviais.
b) Vazamentos e Transbordamentos: Os vazamentos estão ligados ao sub-
dimensionamento de condutores e calhas, gerando o transbordamento das calhas, com
consequentes alagamentos e empoçamentos. É comum a falha no acoplamento entre
calhas e bocais, grelhas e o próprio condutor vertical, gerando vazamento junto às
tubulações (Lara, et al., 2005).
c) Entupimentos: A NBR 10844/1989 aconselha que a drenagem deve ser feita
em mais de um bocal, exceto em casos em que não haja riscos de entupimento e/ou
obstrução. Uma das possibilidades de entupimento e obstrução de calhas verticais está
relacionado com o acúmulo e incrustação de carbonato de cálcio. Este depósito é
possível a partir da chuva natural, sem poluição e pouco ácida, sofre reação química
específica com o gás carbônico, gerando o ácido carbônico. Também pode ocorrer o
depósito de bicarbonatos através da dissolução dos carbonatos de argamassas de
rejunte e argamassa de proteção das lajes de cobertura. A chuva ácida também é
danosa pois a mesma, em contato com materiais que contenham calcário, lixivia os
carbonatos, formando o bicarbonato de cálcio. Outra possibilidade é a ocorrência de
obstruções por objetos sólidos, como folhas, por exemplo, em calhas e bocais, gerando
o seu transbordamento. Um tubo com depósito de bicarbonato está demonstrado na
figura 35.
40
Figura 35 - Depósito de bicarbonato em tubo de água pluvial. Fonte: Nascimento et al. (2007)
3.4. Instalações Elétricas
Instalações elétricas são pontos de atenção muito importantes em uma obra de
reforma. As causas de patologia em instalações elétricas podem estar relacionadas à
falta de informações sobre o sistema pré-existente, podendo muitas vezes causar uma
sobrecarga no sistema devido à adição de novos aparelhos à rede.
Estas patologias podem estar ligadas à problemas de planejamento, materiais de
baixa qualidade ou mesmo problemas na execução do serviço (Baroni, 2012). Segundo
o diretor-executivo da ABRACOPEL (Associação Brasileira de Conscientização para os
Perigos da Eletricidade), Edson Martinho, aproximadamente 96% das instalações
elétricas do Brasil apresentam algum tipo de erro. A seguir estão listadas as patologias
mais comuns ocorridas em instalações elétricas:
a) Aquecimento nos cabos, chaves, disjuntores ou fusíveis: Esta patologia
pode estar relacionada a sobrecargas na rede, mau contato de conexões, excesso de
fios ou cabos no eletroduto, defeitos no isolamento, subdimensionamento da rede,
oxidação entre conexões dos cabos com os terminais das chaves ou dos disjuntores ou
presença de umidade. Para corrigir da melhor forma esta patologia, deve-se
providenciar um ou mais dos seguintes itens: redimensionamento; reaperto e limpeza
41
dos contatos; novos circuitos em novos eletrodutos; substituir componentes; não ligar
simultaneamente mais de um aparelho à mesma tomada.
b) Condutores com isolamento deteriorado (ressecado, cor alterada): Pode
ocorrer devido a: sobrecorrentes; exposição prologada ao sol; radiações térmicas
produzidas por equipamentos ou temperaturas altas de fios e cabos; dissipação de calor
comprometida. Para a devida correção desta patologia, deve ser tomada pelo menos
uma das seguintes providências: redimensionamento de circuitos e ocupação; proteção
contra o calor e radiações; substituir a fiação.
c) Ruídos anormais nas instalações: Pode ocorrer devido aos seguintes fatores:
Conexões soltas; mau contato; defeito em equipamentos. Para a devida correção desta
patologia deve ser tomada pelo menos uma das seguintes providências: reaperto nas
conexões; limpeza dos contatos; substituição de equipamentos.
d) Caixa seccionadora ou de distribuição externas comprometidas: Esta
patologia pode ocorrer devido a: Infiltração de água pelas paredes; fundo de madeira
apodrecido devido a umidade; infestação de cupins gerando deslocamento dos
barramentos e chaves seccionadoras; ferrugem nas tampas e fundos. Para a devida
correção desta patologia deve ser tomada pelo menos uma das seguintes providências:
Refazer alvenaria ou reparos na vedação; substituir fundos de madeira por outro com
tratamento; raspar, lixar e pintar as chapas quando possível, senão substituir a caixa
(Gomes, 2003).
e) Caixas, eletrodutos e quadros instalados com falhas: Pode manifestar-se
com quadros e caixas instaladas em cotas diferentes, caixas chumbadas sem
alinhamento ou fora de esquadro e nível. Também pode ocorrer de surgirem danos no
eletroduto durante sua instalação, podendo provocar entrada de material no mesmo com
consequente entupimento. Para corrigir estas falhas é necessária intervenção de forma
a readequar estes elementos ao estabelecido em norma.
f) Tomadas e interruptores com aquecimento e falhas: Pode ocorrer devido a:
sobrecarga nos circuitos; contatos mal afixados; equipamentos com potência acima da
42
especificada; contato entre materiais diferentes; isolamento mal executado. Para a
devida correção desta patologia, deve-se adotar uma ou mais medidas descritas a
seguir: redimensionar o circuito, de forma a aumentar o número de interruptores e
tomadas; não utilizar mais de um equipamento simultaneamente em uma tomada;
verificar contatos e componentes; testar a tensão e continuidade do circuito.
g) Curto-circuito: O curto-circuito em uma instalação elétrica pode ocorrer devido
a diversos fatores, entre eles: emendas mal isoladas; fios ou cabos com isolamento
deteriorado; contato direto entre fases ou entre uma fase e o terra; sobrecargas
causando aquecimento e consequentemente, danos ao isolamento. Para a devida
correção desta patologia, deve-se verificar o disjuntor desarmado ou o fusível queimado
e percorrer todo o circuito, verificando se há algum cabo ou qualquer outro material
queimado ou qualquer indício de incêndio e substituir este material.
h) Disjuntor não liga: Se, após o desligamento de um disjuntor o mesmo não liga
novamente, pode haver a ocorrência de curto circuito, disjuntor com desgaste, mola de
disparo fraca ou capacidade do disjuntor menor que a corrente do circuito. Deve ser
tomada pelo menos uma das seguintes providências: verificar se houve curto-circuito;
substituir o disjuntor verificando anteriormente a carga do circuito; testar a tensão
(Gomes, 2003).
i) Choques Elétricos: Segundo Thomaz (2001), choque elétrico é o pior problema
que pode ocorrer em uma instalação elétrica. Ele pode ter inúmeras localizações e
causas, como:
a. Quadros de alimentação ou distribuição e seus componentes, devido
a falta de barreiras nos mesmos;
b. Em partes vivas expostas, devido a emendas mal isoladas ou fios
deteriorados;
c. Em bases de lâmpadas devido a interrupção do fio neutro no
interruptor;
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d. Em aparelhos elétricos devido à ausência ou falha no aterramento e
na isolação elétrica do equipamento;
e. Em postes metálicos devido à infiltração no abrigo de medidor ou a
corrente de fuga;
f. Em caixas de passagem embutidas no piso, devido à infiltração de
umidade ou ação de roedores.
3.5. Estruturas
As patologias estruturais podem ocorrer em qualquer uma das três etapas
construtivas. Cada uma dessas etapas possui sua contribuição para a entrega de uma
edificação e sua estrutura que respeitem as exigências da NBR 15575/2013 e das
normas prescritivas para estruturas de concreto armado. Em obras de reforma a
necessidade de se avaliar a estrutura existente antes de adições de carga é um
elemento chave para o sucesso da intervenção.
Por exemplo, a execução de passagem de instalações através de vigas, lajes ou
pilares deve ser acompanhada do estudo desta estrutura, análise de seu projeto, se
houver, para que os furos a serem executados neste elemento estrutural não acarretem
a perda de capacidade estrutural da edificação. Um caso recorrente em obras de
reforma é a execução de furos em vigas para a passagem de tubos para ar-
condicionado do tipo split.
Além disso, para a supressão de estruturas existentes, de forma a providenciar um
novo layout arquitetônico ao ambiente, deve ser observado o projeto (se existente) e as
condições prévias de carga, sobrecarga, etc. para que reforços estrutura sejam
providenciados, evitando que haja o rompimento da mesma, como ocorrido no caso do
Edifício Liberdade, situado na Av. 13 de Maio, que desabou devido a supressão de
pilares e peças estruturais portantes em seu nono andar (Couri e Feigelson, 2013).
44
3.5.1. Falhas no Projeto
As falhas que ocorrem durante a fase de concepção da estrutura podem se originar
durante o estudo preliminar, na elaboração do anteprojeto ou no projeto executivo.
Essas falhas podem acarretar o encarecimento de processos construtivos até
transtornos durante a utilização da estrutura.
Segundo Couto (2007), alguns exemplos de problemas ocorridos durante a etapa
de elaboração do projeto estão listados abaixo:
a) Má definição das ações atuantes ou da combinação mais desfavorável para
a estrutura;
b) Deficiência na avaliação da resistência do solo, levando a recalques
inesperados;
c) Adoção de peças com cobrimento e fator água/cimento incompatíveis;
d) Especificação inadequada dos materiais;
e) Dimensionamento que permite grandes deformações na estrutura, podendo
causar fissuras;
f) Utilização de juntas estruturais sujeitas à infiltração de água e próximas a
elementos estruturais;
g) Falta de compatibilização entre os projetos;
h) Detalhes construtivos não executáveis.
3.5.2. Materiais Inadequados
Após a definição da especificação dos materiais na fase do projeto, a aquisição dos
mesmos deve ser controlada, garantindo as especificações do concreto para que o
mesmo não seja rejeitado. É importante que a caracterização dos materiais
componentes do concreto esteja em conformidade com o que recomenda a NBR 12654
(Gonçalves, 2015).
45
Para o cimento, devem ser monitorados seus aspectos físicos, como finura, início
e fim de pega, resistência à compressão, expansibilidade, calor de hidratação. Também
devem ser monitorados seus aspectos químicos, como perda ao fogo e resíduo
insolúvel, teores de aluminato tricálcico e de álcalis.
Os agregados devem ter uma correta análise mineralógica e química do material,
de forma a detectar a presença de contaminantes reativos no agregado. Também é
necessário atentar às características físicas dos agregados, como sua distribuição
granulométrica e o formato de seus grãos, pois diferenças nessas propriedades podem
causar uma maior variabilidade nas propriedades do concreto fresco e endurecido
(Andrade e Silva, 2005).
Também deve-se monitorar alguns aspectos da água a ser utilizada na mistura do
concreto, pois contaminação com cloretos, sulfatos, álcalis, teor do pH, entre outros,
podem prejudicar o desempenho do concreto. Além disso também devem ser
analisados os aditivos, se for o caso, em relação a contaminação com cloretos.
Por último, é imprescindível controlar a armadura, de forma a assegurar o patamar
de escoamento, o limite de resistência, o alongamento mínimo, as tolerâncias de
desbitolamento e dobramento.
3.5.3. Erros na Execução
Os erros ocorrem, principalmente, devido ao processo de produção, que é bastante
prejudicado por, muitas vezes, refletir os problemas socioeconômicos, que provocam a
baixa qualidade técnica dos trabalhadores menos qualificados (Souza e Ripper, 1998).
Além disso, a falta de uma eficiente fiscalização e o fraco comando de equipes
também podem levar a graves falhas em algumas atividades como escoramentos,
formas, posicionamento e qualidade das armaduras, qualidade do concreto, entre outras
(Couto, 2007).
46
A NBR 12655 descreve como etapas de execução do concreto a sequência a
seguir:
a) Caracterização dos materiais componentes do concreto de acordo com a
NBR 12654;
b) Estudo de dosagem do concreto;
c) Ajuste e comprovação do traço do concreto;
d) Preparo do concreto.
Em relação à execução do concreto propriamente dita, os aspectos importantes a
serem avaliados são: a mistura, o transporte, o lançamento, o adensamento e a cura do
concreto. Também deve ser observada a armação dos elementos estruturais, de forma
a tomar cuidados importantes como a correta disposição da ferragem, a conformidade
da quantidade e diâmetro nominal das barras com o pedido no projeto estrutural e a
correta execução do cobrimento da armadura (Gonçalves, 2015).
3.5.4. Utilização Indevida e Manutenção Ausente
Após a conclusão da estrutura, o usuário deve mantê-la e utilizá-la da maneira mais
eficiente, de forma a manter as características estruturais ao longo de toda sua vida útil.
A eficiência relaciona-se tanto com as atividades de uso, como, por exemplo, garantir
que não sejam ultrapassados os carregamentos previstos em projeto, quanto com as
atividades de manutenção, já que o desempenho da estrutura tende a diminuir ao longo
da sua vida útil (ANDRADE e SILVA, 2005).
Segundo Souza e Ripper (1998), as patologias ocasionadas por manutenção
ausente ou inadequada têm origem no desconhecimento técnico, na incompetência, no
desleixo e em problemas econômicos. O aparecimento de falhas pode ter como causa
a falta de destinação de verbas, tendo como consequência o aparecimento de
problemas estruturais graves, podendo gerar grandes gastos ou até mesmo demolição
da estrutura.
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3.6. Impermeabilização
O cuidado com os sistemas de impermeabilização deve ser grande, pois danos ao
mesmo podem causar patologias em diversos subsistemas, como a estrutura por
exemplo, gerando infiltrações na estrutura, com consequente corrosão da armadura,
carbonatação do concreto, entre outras patologias.
Em obras de reforma, muitas vezes não se tem o devido cuidado seja com a
impermeabilização existente, seja com a readequação e reforma a impermeabilização,
não sendo adotados medidas básicas estipuladas em norma. Após a demolição de um
piso, por exemplo, deve-se tomar cuidado com estes fatores e isolar a área para que
somente pessoas autorizadas acessem, diminuindo a possibilidade de ocorrência de
erros.
Quando trata-se de impermeabilização, mesmo que sejam adotados materiais
adequados e de boa qualidade, não há garantias quanto a qualidade do produto final.
Por isso deve-se tomar o devido cuidado durante a execução da impermeabilização,
com o correto treinamento da mão de obra.
Durante a execução pode ocorrer de um funcionário deixar cair uma ferramenta ou
pregar sobre uma impermeabilização já feita, acarretando danos à edificação. Quando
ocorre um problema de impermeabilização, na maioria das vezes se está lidando
com um cliente insatisfeito, e o reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de
materiais de revestimento, sujeiras e contratempos para o cliente (Oliveira, 2013).
Além disso, deve-se tomar o devido cuidado ao projetar a impermeabilização,
de forma que locais onde a água possa penetrar não estejam desprotegidos.
Também deve-se atentar ao caimento de áreas molhadas, de forma que a água não
forme poças.
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Sempre que ocorrer a danificação ou o corte de um trecho da
impermeabilização, a mesma deve ser refeita, sendo tomadas as devidas
providências para que este tipo de retrabalho não ocorra.
Segundo Righi (2009) um caso comum de problemas relacionados à infiltração
de água se dá por meio da capilaridade nos alicerces. Por isso, o tratamento é
necessário em fundações diretas, como baldrames e radiers, de forma a evitar
problemas futuros.
Também deve-se observar a aplicação de sistemas impermeabilizantes em
boxes de banheiros, com atenção principalmente ao caimento e a execução do
sistema de impermeabilização junto aos ralos.
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4. Requisitos Aplicáveis às Obras de Reforma
Todos os tipos de serviço de engenharia estão sujeitos às disposições das
legislações vigentes. Além disso, devem ser respeitados os procedimentos
estabelecidos em norma, de forma a garantir a integridade da construção.
É importante lembrar que a partir do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078,
de 11.09.1990, Regulamentada pelo Decreto 861, de 09.07.1993), na Seção IV, que
trata das Práticas Abusivas, e seu Artigo 39, que no inciso VIII estabelece:
“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços colocar, no mercado de
consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas
expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não
existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ou outra
Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e
Qualidade Industrial– CONMETRO.”
Desta forma, se não há regulamentação técnica específica sobre um produto ou
serviço, as Normas da ABNT passam a ser a referência, já que a ABNT é a única
entidade reconhecida pelo CONMETRO. Nos dias atuais, há um limite tênue entre o que
é considerado atendimento obrigatório e o que pode ser lido como somente uma
recomendação (Battagin, 2014).
Há ainda os dispositivos contratuais assinados anteriormente ao início das obras,
que declaram as responsabilidades legais de cada um dos responsáveis pela obra
(contratante e contratada), devem ter suas cláusulas respeitadas de forma a manter o
acordo vigente, garantindo a observância dos requisitos legais.
4.1. A Lei 6400/2013
A Lei Estadual 6400/RJ institui obrigatoriedade de autovistoria pelos condomínios
ou proprietários de edifícios residenciais, comerciais e pelos governos do Estado e
municípios em prédios públicos, incluídos suas estruturas, subsolos, fachadas,
50
esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações e escapes de obras
de contenção de encostas no Estado do Rio de Janeiro. O prazo é decenal para edifícios
com menos de 25 anos de vida útil e quinquenal para edifícios com mais de 25 (vinte e
cinco) anos a contar do habite-se, por profissionais ou empresas habilitados junto ao
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou pelo Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ). Torna-se obrigatório o
cumprimento desta determinação para edificações de 3 ou mais pavimentos ou as que
tiverem área construída superior ou igual a 1000 m², independente da quantidade de
pavimentos.
Segundo esta lei, ficam excluídos da obrigatoriedade de realização de autovistoria
edifícios tombados e preservados e os edifícios residenciais unifamiliares, além dos
edifícios que não se enquadram nas obrigações anteriores.
No caso de vistoria executada por engenheiro registrado no CREA-RJ, a
autovistoria deve ser acompanhada de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e
o seu autor torna-se responsável pelo respectivo laudo. No caso de vistoria executada
por arquiteto registrado CAU-RJ, a autovistoria deve ser acompanhada de Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT) e, como no caso anterior, o seu autor torna-se
responsável pelo respectivo laudo.
Após a emissão do laudo, conforme modelo criado pelas prefeituras, deverá ser
convocada assembleia geral, informando o seu conteúdo, providenciando a
manutenção preventiva ou corretiva informada no laudo. Caso as propostas não sejam
realizadas, serão aplicadas as sanções e ajuizamento dos procedimentos criminais do
responsável, quando cabível. Em caso de não cumprimento da lei, o síndico será
responsabilizado de forma solidária ao condomínio, por danos que a falta de reparos e
manutenção da edificação venham a causar a terceiros ou moradores, exceto em caso
de o descumprimento ocorrer por conta de deliberação em assembleia. O laudo deve
ser arquivado no condomínio e disponibilizado à autoridade sempre que requisitado.
51
4.2. A Lei Complementar 126/2013
A Lei Complementar 126 institui que as edificações existentes no Município do Rio
de Janeiro devem passar por autovistoria a cada 5 (cinco) anos, excetuando-se as
edificações unifamiliares e bifamiliares e nos primeiros cinco anos após a concessão de
habite-se. O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo
registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica no Conselho de Fiscalização
Profissional competente.
Esta lei institui multa de valor equivalente a R$5.000,00 (cinco mil reais), sem
prejuízos de outras responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na
legislação em vigor em caso de prestação de informação falsa ou omissão deliberada
de informações por parte do profissional responsável pela vistoria.
Os responsáveis pelos imóveis devem adotar as medidas corretivas necessárias,
realizar a vistoria técnica no prazo estipulado e comunicar à Secretaria Municipal de
Urbanismo (SMU). Caso as obrigações instituídas pelo laudo não sejam cumpridas
conforme o previsto na Lei Complementar nº 126/2013, os responsáveis devem ser
notificados para que, em 30 dias corridos, realizem a(s) vistoria(s) técnica(s) exigida(s)
e cumpram demais obrigações previstas no laudo. Se descumprirem a notificação, será
cobrada multa ao responsável, correspondente a cinco Valor Unitário Padrão
Residencial (VR) ou cinco Valor Unitário Padrão Não Residencial (VC) estabelecido para
o imóvel. Estes valores são instituídos para efeitos de cálculo do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). As multas devem ser aplicadas
enquanto a obrigação não for cumprida. A soma dos valores dessas multas não pode
ultrapassar o valor venal do imóvel.
4.3. O Decreto nº 37426/2013
O Decreto nº 37426, publicado em 11/07/2013 regulamenta a aplicação da Lei
Complementar 126 de 26 de Março de 2013 e da Lei Estadual 6400 de 5 de Março de
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2013 que instituem a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro (Lei Complementar 126) e no Estado do Rio
de Janeiro.
Este decreto atende à necessidade de compatibilizar a aplicação e abrangência da
Lei Complementar nº 126 e da Lei nº 6400, instituindo que inclusive as edificações
tombadas, preservadas e tutelas, estão obrigadas a realizar vistorias técnicas periódicas
no prazo máximo de 5 (cinco) anos. Estão desobrigados do cumprimento desta
determinação os imóveis situados em Áreas de Especial Interesse Social e edificações
com menos de 5 (cinco) anos da concessão do “habite-se”.
O decreto institui que os responsáveis devem comunicar a Secretaria Municipal de
Urbanismo (SMU) que o laudo atesta que o imóvel encontra-se em condições
adequadas de segurança, conservação e estabilidade, mediante formulário presente no
portal on-line da Prefeitura do Município do Rio de Janeiro. Também de acordo com este
decreto, as obras de reparo e manutenção necessárias devem ser previamente
licenciadas na Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) e acompanhadas por
profissional legalmente habilitado (arquiteto ou engenheiro), com a respectiva Anotação
de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
A fiscalização do cumprimento das obrigações instituídas neste Decreto pelo órgão
competente será feita por amostragem considerando, prioritariamente:
a) Idade da edificação;
b) Áreas que concentrem edificações de grande porte;
c) Eixos principais de circulação de pedestres e veículos;
d) Áreas de Proteção do Ambiente Cultural;
e) Agressividade ambiental de acordo com a NBR 6.118.
53
4.4. A ABNT NBR 16.280/2014
Esta norma estabelece requisitos para os sistemas de gestão de controle de
processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente
para:
a) prevenções da perda de desempenho decorrente das ações de
intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da
edificação;
b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma
na edificação;
c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
d) descrição das características da execução das obras de reforma;
e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos
procedimentos utilizados e do pós-obra da reforma;
g) supervisão técnica dos processos e das obras.
Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.
(ABNT NBR 16.280, 2014)
Publicada em 18 de Abril de 2014, a NBR 16.280:2014 da ABNT trata da reforma
das edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos,
execução e segurança da reforma das edificações. Esta nora esquematiza as etapas da
obra e lista requisitos para o antes, durante e depois da reforma em um uma edificação
ou em uma unidade, privilegiando a boa técnica.
A NBR 16.280/2014 possui como referências normativas as seguintes normas: NBR
5.671, NBR 5.674, NBR 9.077, NBR 12.721, NBR 14.037, NBR 15.575.
4.4.1. Requisitos e Diretrizes
A norma define que o plano de reforma deve ser elaborado por profissional
habilitado, apresentando os impactos em todos sistemas, subsistemas e equipamentos
da edificação. O plano deve ser previamente encaminhado ao responsável pela
54
edificação para análise antes da reforma atendendo a todas as legislações vigentes e
normas técnicas necessárias a realização da obra, contendo estudo que garanta a
segurança da edificação e usuários durante e após a obra. Também deve ser concedida
autorização para a circulação de insumos e dos funcionários responsáveis pela
execução da obra.
O plano deve apresentar os projetos, desenhos, memoriais descritivos e
referências técnicas da obra; o escopo dos serviços realizados; identificação de
atividades que geram ruídos prevendo a pressão sonora máxima; identificação de uso
de materiais tóxicos e/ou inflamáveis; localização e implicações no entorno da reforma;
cronograma da reforma; dados das empresas, funcionários e profissionais envolvidos
na atividade; a responsabilidade técnica pelo projeto, supervisão e execução das obras;
planejamento do descarte de resíduos; estabelecimento do local de armazenamento de
insumos; implicações no manual de uso, operação e manutenção da edificação.
A norma também estabelece que devem ser seguidas as seguintes diretrizes:
preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação; meios que protejam
os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos; descrição dos processos
de forma clara e objetiva; quando necessário, o registro e aprovação dos órgãos
competentes e pelo condomínio; definição dos responsáveis e suas atribuições durante
o processo; previsão de recursos para o planejamento da obra; garantia de que a obra
não prejudica os diferentes tipos de manutenção da edificação, após a obra. Também
deve ser apresentada toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a
segurança da edificação ou de seu entorno à análise da construtora ou incorporadora
do empreendimento, dentro de um prazo de 10 anos. Após esse prazo, estas
modificações devem ser apresentadas à um responsável técnico designado pelo pelo
responsável legal para efetuar a análise das mudanças.
Todas as alterações ocorridas nas áreas privativas das edificações que afetem
ou alterem quaisquer sistemas ou estrutura da edificação ou da unidade devem ser
55
documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes do início da
obra. Caso o responsável legal da obra não autorize o trânsito dos insumos e
funcionários pelas áreas comuns do edifício, o mesmo deve apresentar justificativa
técnica ou legal ao solicitante, sendo que esta autorização não substitui as aprovações
legais nem representa compartilhamento de responsabilidade pela realização da
reforma por parte do responsável legal. Durante a realização das obras, os sistemas de
segurança da edificação devem permanecer operantes. Caso haja necessidade de
supressão ou suspensão do funcionamento dos mesmos, devem ser previstos sistemas
alternativos. Também devem ser implementados controles para validar o fim ou
recebimento das etapas da obra, de forma a garantir o cumprimento dos requisitos
legais e especificações do plano de reforma.
Caso haja alteração no escopo da reforma, a obra deve ser interrompida. Toda
a nova documentação deve ser submetida à nova análise. Somente após a autorização
do novo escopo a obra pode ser recomeçada. Se a obra interferir em aspectos de
segurança e uso da edificação, ações técnicas legais e emergenciais devem ser
tomadas.
No caso de a obra de reforma ocorrer em áreas comuns da edificação, as
mesmas devem preencher aos mesmos requisitos das obras em áreas privativas,
devendo também atender ao plano de gestão de manutenção conforme elencado na
ABNT NBR 5.674.
4.4.2. Responsabilidades
Além dos dispositivos mostrados anteriormente, a norma também apresenta as
responsabilidades por parte do representante legal da edificação, das quais destacam-
se:
a) Antes do início da obra: disponibilizar os requisitos e ações necessárias para
realização de reformas; requerer a atualização do manual de operação, uso e
56
manutenção da edificação quando necessário; receber toda a documentação e
propostas de reforma e submete-las a análise técnica.
b) Durante a obra: verificar o atendimento ao plano de reforma; cumprir e fazer
cumprir as deliberações em relação à obra aprovada, em atendimento ao regimento
interno e convenções aprovadas; tomar ações necessárias caso haja condição de risco
eminente à edificação.
c) Após a obra: fiscalizar as condições da obra concluída; receber o termo de
encerramento das obras e manual atualizado; cancelar as autorizações de entrada;
arquivar toda a documentação da reforma.
A norma apresenta as responsabilidades do proprietário da unidade autônoma,
que deve encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e toda a
documentação necessária a execução da reforma antes do início das obras; diligenciar
para que a obra respeite todos os preceitos de segurança e regulamentos; e atualizar o
manual de uso, operação e manutenção, bem como o manual do proprietário caso as
reformas interfiram no mesmo.
A norma também determina que toda a documentação da reforma deve ser
arquivada sob a guarda do responsável legal, além de ser disponibilizada para consulta
sempre que solicitada. O responsável legal também deve transferir todas as
documentações existentes ao seu sucessor.
4.5. A ABNT NBR 15.575/2013
Além das considerações previstas na ABNT NBR 16.280 de 2014, obras de reforma
em edifícios residenciais também estão sujeitas às colocações da norma de
desempenho das edificações 15.575 de 2013.
57
A norma de desempenho tem como objetivo atender às exigências e necessidades
dos usuários em relação aos sistemas que compõem uma edificação. A norma tem
como base as exigências dos usuários em relação aos seus sistemas durante o uso.
A norma possui temas distintos com seus diferentes critérios e requisitos exigidos,
sendo estes temas os três listados a seguir:
a) Segurança: manter a integridade da edificação e do usuário, mantendo a
segurança estrutural, segurança contra fogo e segurança no uso e na operação;
b) Habitabilidade: exigências relacionadas ao bem estar dos usuários, sendo
expressas pela estanqueidade, desempenho térmico, desempenho acústico,
desempenho lumínico, saúde, higiene, qualidade do ar, funcionalidade,
acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico;
c) Sustentabilidade: exigências que prezam pela manutenção do ambiente e seus
entornos, tendo como critérios a durabilidade, manutenibilidade e impacto
ambiental.
O desempenho é estabelecido a partir de requisitos qualitativos, critérios
quantitativos e métodos de avaliação, permitindo a mensuração do seu cumprimento ou
não. Por isso, além de ditar e incentivar o desenvolvimento tecnológico, as normas
assim elaboradas também orientam a avaliação da eficiência técnica e econômica
destas inovações.
Existem dois tipos de norma: as normas prescritivas e as normas de desempenho.
As normas prescritivas determinam uma série de requisitos e critérios usando como
parâmetro o uso consagrado de determinados produtos ou seus procedimentos, de
forma a atender às exigências dos usuários. Já as normas de desempenho, traduzem
as exigências dos usuários em requisitos e critérios, e são consideradas como
complementares às normas prescritivas, sem ocorrer a substituição (Shin, 2016).
58
Tanto normas prescritivas quanto normas de desempenho devem ser utilizadas
simultaneamente, de forma a atender as exigências do usuários com as soluções
técnicas mais adequadas. Na ocorrência de alguma forma de conflito entre a norma
prescritiva e a norma de desempenho, deve-se atender a todas as normas
simultaneamente.
Esta norma aborda diversos conceitos não considerados nas normas prescritivas,
por exemplo: manutenibilidade da edificação e o conforto tátil e antropodinâmico dos
usuários. As disposições incluídas na norma de desempenho são aplicadas aos
sistemas que compõem as edificações habitacionais.
A norma é dividida em seus partes que estabelecem uma série de requisitos, cada
parte para um diferente sistema. Os capítulos estão listados à seguir:
a) ABNT NBR 15575-1 – Parte 1: Requisitos Gerais;
b) ABNT NBR 15575-2 – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
c) ABNT NBR 15575-3 – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
d) ABNT NBR 15575-4 – Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações
verticais internas e externas;
e) ABNT NBR 15575-5 – Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
f) ABNT NBR 15575-6 – Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.
59
5. Aspectos Técnicos e Práticos em Obras de Reforma
Os desafios inerentes às obras de reforma são diferentes em relação à uma
obra comum. Muitas vezes a ausência de projetos, sejam eles estruturais ou de
instalações acarretam a descoberta de interferências não previstas durante a
execução da obra. Além disso, obras de reforma são executadas, em geral, com
a edificação ou até a unidade em funcionamento, gerando diversos transtornos
ao cliente e aos usuários desta edificação.
Mesmo com todos estes desafios mencionados, até pouco tempo atrás não
existia uma norma específica para regulamentar a execução das obras de
reforma.
Apesar de o setor de obras de reforma ser representativo no mercado, ainda
apresenta um certo grau de informalidade. Segundo a pesquisa encomendada
pelo CAU/BR ao Instituto Datafolha em 2015, 54% da população
economicamente ativa já construiu ou reformou algum imóvel residencial ou
comercial (Barbosa, 2016).
Por esses motivos o processo de projeto, no caso de reformas, apresenta
várias dificuldades e questões a serem respondidas, além de requisitar uma
maior integração entre suas atividades desde o início do processo.
(BRETAS e ANDERY, 2009, p. 313).
Na construção civil brasileira, o tratamento não adequado dessas particularidades
das obras de reforma reflete a informalidade com que muitas vezes esse tipo de obra é
realizado (Barbosa, 2016). Amancio e Minto (2011) citam que, no Brasil, a falta de
cultura com relação as obras de reabilitação, e a carência de mão de obra, diretrizes e
processos direcionados para esse tipo especifico de obra prejudicam o
desenvolvimento das atividades voltadas para esse nicho de mercado.
60
A má qualificação e a má remuneração da mão de obra da cadeia produtiva da
construção civil prejudica a eficiência nos canteiros de obra, o que se torna pior em
obras de reforma, pois essas exigem maior complexidade e práticas diferentes de uma
obra de construção nova.
Por isso, o processo de obras de reforma deve ser conduzido de forma diferente,
com grande atenção principalmente na etapa do diagnóstico, onde são levantadas as
demandas do cliente, da edificação e de seus usuários. A primeira questão a ser
respondida deve ser o objetivo da reforma, adequando a edificação de acordo com as
exigências e as necessidades do cliente (Oliveira et al., 2008). Depois, uma análise de
viabilidade deve ser feita a partir do diagnóstico inicial, onde são estudados o
desempenho dos sistemas da edificação, seu contexto histórico e a necessidade de
adaptações às legislações e normas atuais (Barbosa, 2016). A partir destas etapas,
serão gerados parâmetros indicativos ou restritivos, que podem ser denominados de
demandas do edifício que, em conjunto com as necessidades e demandas dos clientes,
guiarão os projetos a serem desenvolvidos.
A natureza da obra de reforma e sua complexidade são quem definirão quais
participantes farão parte do time de projeto, e a especialização de cada um será
elencada em determinada etapa do processo de acordo com a sua necessidade
(Barbosa, 2016). Porém, a falta de informação e as incertezas iniciais do projeto exige
o constante envolvimento dos parceiros no projeto, de forma a encontrar as melhores
soluções possíveis, por meios de prospecções nas estruturas existentes,
reconhecimento e estudo das mesmas.
Conciliar as demandas do edifício com as demandas dos clientes ou usuários é o
grande desafio de uma obra de reforma, e a coordenação de projetos é a ferramenta
principal para enfrentá-la (Barbosa, 2016).
Além disso, os condomínios constituídos pelos proprietários de uma edificação,
apresentam uma particularidade para o cronograma, logística entre outros aspectos de
61
uma obra de reforma. Nos regulamentos estabelecidos em convenção pelo condomínio,
muitas vezes existem restrições quanto à circulação de materiais por determinadas
áreas além de serem estabelecidos horários restritivos em relação à execução de obras
nas unidades independentes.
A gestão destas restrições também apresentam um importante aspecto para o
sucesso de uma obra de reforma, zelando pela boa relação do cliente frente aos outros
condôminos, e conciliando estas exigências com o cronograma da obra.
O critério para a abordagem dos subsistemas neste capítulo é o mesmo do Capítulo
3, seguindo o apresentado por Jesus e Barros (2010) em relação aos subsistemas que
mais impactam financeiramente as obras de reabilitação de edificações, excluindo-se
os sistemas de elevadores, pois sua aplicabilidade é reduzida a um universo menor de
obras e incluindo os sistemas de impermeabilização devido ao alto custo de correção e
do risco à segurança da edificação de suas não conformidades.
5.1. Vedações Verticais
Os sistemas de vedações verticais de uma edificação são compostos pelo conjunto
de paredes e esquadrias. Segundo a NBR 15575, os sistemas de vedação vertical
devem ser estanques ao ar e à água, às rajadas de vento e devem propiciar conforto
térmico e acústico.
Para a execução de um projeto de vedação vertical, deve ser observada a relação
entre este subsistema e a estrutura na qual está inserido. Além disso, devem ser
observadas as interferências possíveis com sistemas hidrossanitários e as vedações
horizontais, seus revestimentos e impermeabilização empregados (Franco, 2017).
Além disso, devem ser observados tanto na execução quanto em projeto os
reforços necessários para evitar o aparecimento de trincas nas paredes, podendo ser
compostos de grampos ou telas, conforme figura 36, de forma a solidarizar o
comportamento da estrutura ao comportamento da vedação.
62
Figura 36 - Detalhe da ligação entre estrutura de concreto armado com alvenaria através da colocação de tela metálica. Fonte: Franco (2017)
Além disso, a ligação entre elementos da estrutura e da vedação irão impactar a
decisão sobre a sequência de atividade das obras. Esta deve privilegiar, sempre que
possível a diminuição das tensões impostas aos painéis (Franco, 2017). Por isso,
podem ser adotadas medidas como o adiamento do início da execução de algumas
etapas da vedação.
Outro aspecto importante a ser observado é a ligação entre alvenaria e esquadrias,
pois estas representam uma parcela significativa do custo das vedações verticais, além
de serem importantes para a liberação de novas frentes de obra (Franco, 2017).
Segundo Franco (2017), se faz também importante na fase do projeto a análise das
espessuras dos revestimentos e impermeabilizações previstos para cada um dos
componentes da vedação vertical. A não consideração desta interferência, nesta fase,
pode levar ao aumento excessivo destes revestimentos durante a etapa de construção,
acarretando perdas não previstas e até aumentando a possibilidade de surgimento de
problemas patológicos nestes elementos.
Nos métodos construtivos, devem ser observados o correto alinhamento da
estrutura, para que não ocorra problemas no prumo da alvenaria por conta de
desalinhamento estrutural, a correta marcação da alvenaria, para se evitar problemas
63
de esquadro e de locação e a correta execução de aperto da alvenaria, de forma a evitar
patologias decorrentes destas etapas.
Para sistemas de vedação em drywall, além de observar o prumo, alinhamento e
esquadro da parede, deve ser dada a devida atenção a fixação dos perfis metálicos,
utilização da chapa de drywall correta para a função do cômodo (chapas resistentes a
umidade, ao fogo, ou com tratamento acústico correto).
Além disso, segundo Nakamura (2014), devem ser tomados cuidados específicos
no canteiro, como:
a) Verificar a integridade das chapas antes da descarga;
b) Atender a medidas específicas na estocagem das chapas e perfis;
c) Atender a cuidados específicos no transporte e manuseio das chapas e perfis.
5.2. Sistemas Hidrossanitários
A aplicação e a execução de sistemas hidrossanitários é dificultado pelo alto nível
de interfaces das instalações por todo o período da execução. Iniciando-se com as
previsões deixadas na estrutura para a posterior instalação das tubulações, terminando
na fase de acabamento da obra com a instalação de louças e metais (Couto, 2014).
As principais dificuldades em relação a execução surgem no momento do projeto,
sendo necessário avaliar se a interferência com as demais etapas construtivas são
aceitáveis e viáveis ou se será necessário uma nova solução (Couto, 2014). A
necessidade de correção muitas vezes é notada somente no momento da execução da
obra, sendo essas pendências sanadas pelo executor da obra, que nem sempre possui
habilidade ou a técnica necessária para esta atividade.
Outro fator que requer atenção é que os sistemas prediais hidrossanitários são
passíveis de serem “sabotados” pelo próprio executor e por se tratarem de sistemas não
visíveis, as falhas geradas muitas vezes só são detectadas no pós obra (Couto, 2014).
64
O processo construtivo envolve cuidados a respeito da conexão entre a tubulação,
a fixação desta a estrutura bem como a disposição em relação aos outras subsistemas,
como instalações elétricas, alvenaria e ar-condicionado (Calçada, 2014). Muitas vezes
a prumada provisória é afixada com arames que, quando não retirados após a fixação
definitiva, corroem e podem danificar a tubulação.
Além disso, outra fonte de retrabalho e patologias é a colagem incorreta das
conexões causando vazamentos nos testes de pressão e até mesmo após a ocupação
do proprietário, gerando infiltrações e consequentemente grandes prejuízos materiais
(Calçada, 2014). Também pode ocorrer a fixação de prumadas em posições diferentes
do projeto, gerando prejuízos à construção.
5.2.1. Instalações Prediais de Água Fria
Uma instalação predial de água fria constitui-se no conjunto de tubulações,
equipamentos, reservatórios e dispositivos destinados ao abastecimento dos aparelhos
e pontos de utilização da água da edificação, conforme a NBR 5626/1998 – Instalações
Prediais de Água Fria.
Esta norma também estabelece que as instalações prediais de água fria devem ser
projetadas de forma a atender os seguintes requisitos durante sua vida útil:
a) Preservar a potabilidade da água;
b) Fornecer água de forma contínua em quantidade adequada, com pressões
e velocidades compatíveis com o funcionamento dos aparelhos sanitários;
c) Promover a economia de água e de energia;
d) Possibilitar a manutenção fácil e com economia;
e) Evitar níveis de ruídos inadequados;
f) Proporcionar conforto aos usuários.
Desta forma, ao executar o projeto, o projetista deve observar se o mesmo atende
a estes requisitos, além de avaliar se o mesmo respeita os outros sistemas passíveis de
65
interferência, de forma a propiciar maior qualidade ao usuário, evitando adaptações
realizadas pelo executor da obra.
5.2.2. Instalações Prediais de Água Quente
Segundo a NBR 7198/1993, as instalações prediais de água quente devem atender
aos requisitos seguintes, conforme projeto e execução:
a) Garantir o fornecimento de água continuamente em quantidades suficientes e
temperatura controlável com segurança, pressões e velocidades compatíveis
com o perfeito funcionamento dos aparelhos sanitários;
b) Preservar a potabilidade da água;
c) Proporcionar o nível de conforto adequado;
d) Racionalizar o consumo de energia.
MACINTYRE (1990) afirma que o aquecimento de água pode ser realizado por meio
de um dos sistemas seguintes:
a) Individual;
b) Central Privado;
c) Central Coletivo.
O aquecimento pode ser feito através de chuveiros elétricos, aquecedores a gás ou
aquecedor solar. Os aquecedores solares, devido à escassez de energia e tendência
de alta nas tarifas de energia elétrica, estão sendo utilizados em grande escala no
segmento de aquecedores de água, porém os coletores solares formam a parte principal
do sistema, já que recebem a energia solar e a transmitem para a água circulante na
própria placa (CARVALHO JR., 2013). O funcionamento deste tipo de aquecedor ocorre
através de termossifão ou bombeamento.
Os tubos metálicos foram utilizados com exclusividade em instalações de água quente
no Brasil, até o final da década de 80, quando chegaram ao mercado brasileiro os
66
primeiros tubos poliméricos compatíveis com aplicação em condução de água quente
(Carvalho Jr., 2013). A opção em plástico mais utilizada no Brasil é o CPVC.
5.2.3. Instalações Prediais de Esgoto
A NBR-8160/1999 – Sistemas Prediais de Esgoto Sanitário: Projeto e Execução –
entre outras generalidades determina que o sistema seja projetado de modo a:
a) Permitir o rápido escoamento da água utilizada e dos despejos introduzidos,
evitando a ocorrência de vazamentos e a formação de depósitos no interior das
tubulações;
b) Impedir que os gases provenientes do interior do sistema predial de esgoto
sanitário atinjam áreas de utilização;
c) Permitir que os seus componentes sejam facilmente inspecionáveis para
eventuais manutenções;
Em relação aos odores, a NBR-8160/1999 indica que todos os aparelhos sanitários
devem ser protegidos por desconectores. Além disso, deve haver especial cuidado nas
vedações das tubulações, de forma a evitar desconexões, bem como o mau cheiro.
Segundo Vieira (2016), também deve ser dada a devida atenção ao traçado da
tubulação, de forma a evitar entupimentos, que podem causar grandes problemas aos
usuários da edificação.
5.2.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais
A norma brasileira ABNT – NBR-10844/1989 e estabelece as condições e
procedimentos para a execução de uma instalação de águas pluviais com desempenho
satisfatório, devendo ser projetadas para atender as exigências seguintes:
a) Recolher e conduzir a vazão de projeto até os locais permitidos pelos
dispositivos legais;
b) Características estanques;
67
c) Possibilitar limpeza e desobstrução em qualquer ponto da instalação;
d) Absorver os esforços provocados pelas variações térmicas;
e) Devem ser resistentes aos choques mecânicos e com materiais resistentes aos
choques;
f) Em componentes expostos, utilizar materiais resistentes às intempéries;
g) Em componentes usados com outros materiais usar materiais de construção
compatíveis;
h) Não produzir ruídos excessivos;
i) Resistir às pressões às quais poderá estar sujeita;
Segundo Vieira (2016), atenção especial deve ser dada a possibilidade de
ocorrência de entupimentos, podendo ser prevista a saída de água das calhas em mais
de um bocal, e a possibilidade de desacoplamento das conexões.
5.3. Instalações Elétricas
A maior complexidade do projeto de instalações elétricas comparado a outros
subsistemas, bem como os riscos inerentes a esse processo, fazem com que as
instalações elétricas exijam profissionais com boa qualificação técnica (Calçada, 2014).
Em geral, muitas empresas dispõem somente da prática de seus funcionários para a
execução deste serviço, devido à falta de qualificação da mão de obra do setor.
Como o processo construtivo das instalações elétricas pode se fazer presente em
diversas etapas da reforma de uma edificação, a falta de fiscalização pode trazer
grandes prejuízos ao decorrer da obra.
Na colocação dos conduítes, deve-se ter cuidado para não danificar o material,
gerando rasgos ou furos no conduíte, antes ou durante a colocação, sob pena de
obstrução da tubulação após o preenchimento dos rasgos, seja com concreto, gesso,
emboço, alvenaria, etc. O rasgo na alvenaria, muitas vezes, é um foco de desperdício
de desperdício e retrabalho, pois o rasgo muitas vezes é maior do que o necessário,
68
danificando uma região maior que a necessária, e as caixas podem ser colocadas na
posição incorreta (Calçada, 2014).
Também ocorre uma perda de produtividade na hora da passagem dos fios, pois
os mesmos precisam estar lubrificados e com seus caminhos desobstruídos. Quando
isto não ocorre, pode haver retrabalhos e perda de produtividade.
5.4. Estrutura e Fundações
No Brasil, grande parte das estruturas e fundações rasas são executadas utilizando
o concreto armado, que é composto por cimento, água, agregado miúdo (areia) e
agregado graúdo (pedra ou brita), e ar. Pode também conter adições (cinza volante,
pozolanas, sílica ativa, etc.) e aditivos químicos com a finalidade de melhorar ou
modificar suas propriedades básicas (Gonçalves, 2015).
Para o cimento, devem ser tomados diversos cuidados em sua armazenagem,
segundo a NBR 6118, os quais incluem: Não misturar lotes recebidos em épocas
diferentes; Consumo na ordem cronológica de recebimento; Pilhas no máximo com 10
sacos, podendo atingir 15 sacos se o tempo de armazenagem for no máximo de 15 dias;
Local protegido da ação das intempéries, da umidade e de outros agentes nocivos.
Também deve-se ter atenção quanto aos critérios de aceitação de um concreto,
com a avaliação através do teste do slump e teste de resistência. Em relação à execução
da armadura, é necessário atentar para os corretos espaçamentos de seus elementos,
utilização da bitola correta e verificação se o cobrimento corresponde ao estipulado em
projeto, de forma a proteger a armadura da corrosão.
Durante a execução da forma deve-se verificar se todas as medidas estão corretas,
o prumo, alinhamento e o esquadro. Também deve-se tomar cuidado se a forma está
devidamente escorada, evitando o rompimento da mesma no momento do lançamento
do concreto. Antigamente a montagem das formas ficava a cargo da experiência dos
mestres e encarregados de obra, que solicitavam o material e sabiam aonde fazer o
69
escoramento e como fazer uma montagem segura das formas apenas pelo tempo de
prática (Calçada, 2014). Atualmente, a execução das mesmas está atrelada a existência
de um projeto de forma e escoramento, porém, na prática, estes problemas continuam
ocorrendo como antigamente.
A altura de lançamento do concreto deve ser verificada e, posteriormente, a
vibração e a cura do mesmo devem ser corretamente executadas, podendo acarretar
perda da capacidade de resistência.
5.5. Impermeabilização
Segundo Santos (2013), o custo da impermeabilização em uma obra está dentro de
uma margem de 1% a 2% do custo geral. Por isso, representa um custo baixo em
relação ao total da obra, visto que significa preparar a edificação contra os efeitos de
infiltração, dando estanqueidade a sistemas construtivos e protegendo a estrutura
contra corrosão, fissuras, descolamentos, ações químicas etc.
A correta execução dos sistemas de impermeabilização durante uma obra é
extremamente importante, pois qualquer descuido em sua execução pode acarretar em
patologias em diferentes subsistemas da obra.
Durante a elaboração do projeto de impermeabilização é importante verificar o
sistema utilizado, se o mesmo é adequado a sua aplicação. Um exemplo de má escolha
do tipo de impermeabilização a ser utilizado é a utilização de impermeabilizações rígidas
em ambientes com sistema de vedação em drywall.
Segundo Righi (2009), a execução de arremates no ralo é, provavelmente, o detalhe
mais importante do processo de impermeabilização, com a execução sendo feita com
aplicação de sucessivas demãos que adentram a abertura do piso, podendo ou não
receber reforço de estruturas têxteis.
70
Também deve ser dada a devida atenção aos caimentos do sistema de
impermeabilização. Deve-se executar a regularização da superfície com argamassa
desempenada de cimento e areia com caimento de no mínimo 1% em direção aos ralos,
chanfrar ou arredondar cantos vivos de forma a permitir um ajustamento contínuo (Righi,
2009).
71
6. Estudo de Caso
6.1. Aspectos Gerais
Para avaliar in situ o impacto dos novos requisitos e levantar as diretrizes
técnicas e práticas consideradas para a realização de obras de reformas em edificações
foi desenvolvida pesquisa de campo em empresa construtora especializada nesse
segmento de obras.
A pesquisa de campo que constituiu este estudo de caso foi focada na vivência
do autor por ocasião da sua atuação no segmento de obras de reforma. As informações
descritas foram obtidas a partir de anotações e arquivos de obra das referidas
empresas.
Para preservar sigilo da identidade das empresas e das obras estudadas na
pesquisa de campo, por solicitação dos mesmas, neste trabalho as empresas serão
identificadas como construtora A e construtora B, da mesma forma, as obras serão
identificadas por letras do alfabeto.
6.2. Construtora “A”
A Construtora “A” é uma empresa de pequeno porte, criada a um ano, focada em
obras de reforma no segmento residencial e comercial, tendo como principais focos a
reforma ou troca de pisos, pintura, instalações elétricas e hidráulicas, colocação de
louças e metais e abertura de passagens para sistemas de ar-condicionado do tipo split.
A empresa possui três funcionários atuando em seu escritório e terceiriza a força
de trabalho responsável pela execução de suas obras realizando reformas
principalmente nas zonas norte e sul da cidade do Rio de Janeiro.
A execução das obras apresentadas neste estudo de caso ocorreu entre os meses
de Julho e Setembro de 2016. Durante este período a empresa possuía 6 obras
ocorrendo simultaneamente. Neste trabalho serão abordadas 4 obras realizadas pela
72
empresa por ocasião da maior presença do autor nas mesmas, sendo as obras “L”, “A”
e “P” em um mesmo condomínio.
6.1.1. Obra “L”
Esta obra consiste na reforma de um apartamento tipo recém entregue por uma
grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para
adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi
feita por empreitada com prazo limite de 5 semanas e a mão de obra utilizada foi de um
pedreiro, um pintor, um eletricista e um ajudante com o acompanhamento de um
engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de mão de obra, com
fornecimento de material pelo cliente.
A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu
projeto realizado por uma empresa externa, contratada pelo cliente. Toda a obra foi
legalizada junto a sindicatura do condomínio com a Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados.
Nesta obra em relação a ferramentas e materiais foram utilizados, principalmente:
a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;
b) Colocação de piso e revestimento: serra circular, argamassa de
assentamento, piso de porcelanato 60 cm x 60 cm e revestimento estilizado
de 20 cm x 20 cm;
c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta
branca lavável e massa corrida;
d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;
73
f) Estruturas de drywall: parafusadeira, estilete, tesoura para drywall, perfis
estruturais de aço galvanizado, massa e fita para tratamento de juntas,
parafusos e placas de drywall.
O apartamento apresenta uma planta de 3 quartos, sendo uma suíte, banheiro
social, cozinha, área de serviço, sala e varanda. A obra retrata a transformação de um
dos quartos em um closet/escritório; demoliu o banheiro de serviço e adicionou sua área
à cozinha; adicionou novos pontos de tomada e iluminação na cozinha, sala, área de
serviço e suíte; criou estruturas em drywall para a colocação de ar do tipo split na suíte,
no closet/escritório e na sala; repintura geral do apartamento, pois o mesmo havia sido
entregue com tinta não lavável; troca de piso em todo o apartamento menos na varanda
e nos banheiros e colocação de revestimento estilizado em parte da parede da cozinha,
conforme figura 37.
Figura 37 - Revestimento estilizado na parede da cozinha. Fonte: o autor
74
Figura 38 - Planta original do apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
Figura 39 - Planta do apartamento após intervenções (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
As principais intervenções executadas foram a abertura da parede para a passagem
de conduítes e colocação das caixas de tomadas, a passagem destes conduítes e dos
fios, a colocação dos pisos e do novo revestimento, fechamento de tubulações
existentes do banheiro de serviço, construção de parede de alvenaria para fechamento
75
da porta do quarto que foi transformado em closet/escritório e colocação dos drenos de
ar-condicionado split. A colocação das estruturas de apoio do drywall foram realizadas
por empresa terceirizada especializada.
Devido ao fato de que as obras “L”, “A” e “P” ocorreram em um mesmo condomínio,
parte da mão de obra utilizada era remanejada entre as mesmas, ocorrendo um bom
aproveitamento de seus serviços, evitando a recontratação constante de ajudantes e
pedreiros. Porém, isto causou problemas na relação entre o engenheiro responsável e
o cliente, causados principalmente por falhas na gestão do fluxo de informação entre
ambos.
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em
relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.
Os principais desafios desta obra foram:
a) Colocação do piso: Exigiram grande perícia do pedreiro, pois era feito de
um material caro e com pouco excedente comprado pelo cliente. O corte e
a colocação foram minuciosas;
b) Revestimento da parede da cozinha: Além de ter sido comprado sem
excedentes, as peças eram frágeis e finas, exigindo grande perícia no
manuseio e, principalmente, nos cortes. Houve compra de um novo lote
deste revestimento, por motivos de mudança no projeto;
c) Mudanças de projeto: Constantes mudanças e falta de definição no projeto,
principalmente na posição dos pontos de tomada e na posição da porta
entre o closet/escritório e a suíte;
d) Estruturas para o ar condicionado split: Foram construídas estruturas para
a colocação da unidade evaporadora do ar condicionado split na sala, suíte
e closet/escritório em drywall conforme figura 38, porém a pouca altura da
viga entre o teto e a esquadria dificultou a obtenção do correto caimento do
76
dreno da unidade evaporadora. Esta solução era uma exigência do cliente
em detrimento da colocação de forro de gesso.
Figura 40 - Esquema da estrutura de drywal para o ar-condicionado split. Fonte: o autor
6.1.2. Obra “A”
A obra consiste na reforma de um apartamento de cobertura recém entregue por
uma grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para
adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi
feita por empreitada com prazo limite de 6 semanas e a mão de obra utilizada foi de um
pedreiro, um pintor, um eletricista, dois montadores de drywall e um ajudante com o
acompanhamento do engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de
mão de obra, com fornecimento de material pelo cliente.
A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu
projeto de iluminação realizado por uma empresa externa e projeto das intervenções na
vedação e na elétrica do apartamento a cargo da construtora “A”. Toda a obra foi
legalizada junto a sindicatura do condomínio com a Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados e seus projetos.
77
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em
relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.
Serviços executados:
a) Repintura Geral do Apartamento, pois a tinta original era não lavável;
b) Passagem de drenos de ar-condicionados split da sala e quarto 1 para a
área externa do segundo pavimento do apartamento (cobertura), através do
forro do teto do primeiro andar, até o shaft do banheiro social, atravessando
ao segundo andar pelo mesmo até o shaft do lavabo social e passagem até
a área externa da cobertura pela parede de alvenaria;
c) Execução de forro e sanca de drywal na sala do primeiro e do segundo andar
do apartamento, conforme figura 41;
Figura 41 - Sanca executada em drywall na sala do segundo pavimento. Fonte: o autor
d) Revestimento de parede da escada com lajotas estilizadas de 15 cm por 50
cm;
78
e) Retirada de tubulação em pex de água quente do chuveiro do banheiro de
serviço e colocação desta tubulação na pia da cozinha;
f) Colocação de novos pontos de tomada e iluminação em todo o apartamento;
g) Colocação de bancada de pia na área externa da cobertura;
h) Troca da bancada de pia da cozinha;
i) Abertura de passa prato entre cozinha e sala do primeiro andar;
j) Transformação do banheiro de serviço em despensa.
Figura 42 - Planta do primeiro andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
79
Figura 43 - Planta do segundo andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:
a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;
b) Colocação de revestimento: serra circular, nível laser, argamassa para
assentamento e revestimento de lajotas de 15 cm x 50 cm;
c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta
branca lavável e massa corrida;
d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;
f) Sancas e forro de drywall: parafusadeira, nível laser, estilete, tesoura para
drywall, perfis estruturais de aço galvanizado, massa e fita para tratamento
de juntas, parafusos e placas de drywall.
Os principais desafios desta obra foram:
a) Passagem dos dutos dos ar condicionados split para o segundo andar;
80
b) Execução do revestimento da parede da escada, pois a paginação das
pedras precisou ser feita com grande planejamento, pois a parede entre a
escada e o banheiro social do primeiro andar e do lavabo social do segundo
andar estava fora do prumo;
c) Execução dos forros em drywall, que causaram muitos retrabalhos devido
a má execução da estrutura do forro;
d) Patologias na massa corrida da pintura durante o lixamento da mesma, o
que acarretou retrabalhos em alguns cômodos do apartamento;
e) Gestão da equipe, apesar de otimizada pelas 3 obras simultâneas em um
mesmo condomínio, tornou-se mais complicada, principalmente em relação
ao fluxo de informação entre cliente e engenheiro responsável.
6.1.3. Obra “P”
Esta obra consiste na reforma de um apartamento tipo recém entregue por uma
grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para
adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi
feita por empreitada com prazo limite de 4 semanas e a mão de obra utilizada foi de um
pedreiro, um pintor, um eletricista e um ajudante com o acompanhamento do
engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de mão de obra, com
fornecimento de material pelo cliente.
A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu
projeto das intervenções na vedação e na elétrica do apartamento a cargo da
construtora “A”. Toda a obra foi legalizada junto a sindicatura do condomínio com a
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem
executados e seus projetos.
81
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em
relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.
Os serviços executados nessa obra foram:
a) Repintura geral do apartamento, pois a tinta era não lavável;
b) Colocação de novos pontos de tomada e iluminação em todo o
apartamento;
c) Execução de forro de gesso na sala;
d) Colocação de revestimento de pastilhas verdes de vidro no banheiro
social;
e) Colocação de revestimento de pastilhas cinza no banheiro da suíte;
f) Passagem de tubulação e dutos de drenagem de ar-condicionado split no
quarto 1, quarto suíte e sala;
g) Abertura de passa-prato entre a cozinha e a sala.
Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:
a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;
b) Colocação de revestimento: argamassa para assentamento e pastilhas;
c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta
branca lavável, tinta azul lavável, tinta amarela lavável, tinta verde lavável e
massa corrida;
d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;
f) Forro de gesso: parafusadeira, furadeira, nível laser, parafusos, gesso em
pó e placas de gesso.
82
Figura 44 - Planta do Apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
Os principais desafios encontrados nesta obra foram:
a) Aparecimento de patologias na pintura, relativas ao lixamento da massa corrida
e à incorreta mistura da tinta de cor azul executada no quarto 1;
b) Problemas com o nível do forro de gesso da sala;
c) Gestão da equipe, apesar de otimizada pelas 3 obras simultâneas em um
mesmo condomínio, tornou-se mais complicada, principalmente em relação ao
fluxo de informação entre cliente e engenheiro responsável.
6.1.4. Obra “S”
Esta obra consiste na reforma de uma sala comercial de um empreendimento recém
entregue por uma grande construtora no bairro da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de
Janeiro, RJ, para adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes.
83
A contratação foi feita por empreitada com prazo limite de 9 semanas e a mão de obra
utilizada foi de um pedreiro, um montador de drywall, um pintor, um eletricista e um
ajudante com o acompanhamento de arquiteto. O contrato teve como objeto a
contratação de mão de obra e fornecimento de material pela empresa.
A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu
projeto de todas as intervenções realizadas, principalmente na parte elétrica, hidráulica
e nas vedações verticais, a cargo da construtora “A”, aprovado previamente pelo cliente.
Toda a obra foi legalizada junto a sindicatura do condomínio com a Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados e
seus projetos. Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado,
principalmente em relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.
Os serviços executados nesta obra foram:
a) Demolição de paredes de separação das salas;
b) Execução de contra-piso regulador;
c) Colocação de piso e revestimento nos banheiros;
d) Execução de paredes divisórias entre os ambientes da sala em drywall com
estrutura dupla ;
e) Execução de forro do teto em drywall e gesso;
f) Implementação de rede elétrica e rede especial, com colocação de
luminárias, tomadas e cabeamento das mesmas;
g) Instalação das máquinas de ar-condicionado;
h) Demolição de dois banheiros, reforma de outros dois banheiros e construção
de um novo banheiro;
i) Pintura geral da sala.
Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:
84
a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;
b) Colocação de piso e revestimento: serra circular, nível laser, argamassa
para assentamento e revestimento de porcelanato 60 cm x 60 cm;
c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta
branca lavável e massa corrida;
d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;
f) Sancas e forro de drywall: parafusadeira, nível laser, estilete, tesoura para
drywall, perfis estruturais de aço galvanizado, massa e fita para tratamento
de juntas, parafusos e placas de drywall.
As maiores dificuldades encontradas nesta obra tiveram relação com a colocação
dos drenos do ar-condicionado. Um destes drenos despejava seu conteúdo em um ralo
disposto em um dos banheiros. Porém, por um erro na execução, o dreno acabava por
despejar parte do seu conteúdo no contra-piso, poucos milímetros antes do ralo. Isso
acarretou na saturação do contra-piso, ocorrendo o alagamento de uma das salas ao
lado. A correção desta patologia junto com o diagnóstico da mesma consumiram
aproximadamente uma semana de retrabalhos. Também foi observado o mal
dimensionamento da rede elétrica, pois, ao ligar o chuveiro de um dos banheiros, o
disjuntor geral da sala desarmou. Para a correção desta não conformidade os circuitos
foram novamente divididos entre os diferentes quadros das salas reformadas, de forma
a reduzir a carga em cada quadro.
Além disso, a obra não possuía em seu contrato a colocação das portas entre
os ambientes da sala, sendo este serviço executado por outra empresa. Isto acarretou
problemas nas divisórias em drywall, pois, com as movimentações executadas para a
colocação dos marcos das portas, algumas trincas surgiram ao longo de toda a sala em
85
algumas divisórias entre as placas do drywall conforme figura 45. Estas patologias
consumiram aproximadamente uma semana e meia de retrabalhos.
Figura 45 - Trinca na divisória entre duas placas de drywall. Fonte: o autor
6.2. Construtora “B”
A Construtora “B” é uma microempresa, fundada em meados de 2016, com foco em
obras de reforma no segmento residencial e comercial, tendo como principal foco a
reforma ou troca de sistemas de vedação em drywall e sua posterior pintura.
A empresa possui um funcionário atuando no escritório e terceiriza a força de
trabalho responsável pela execução de suas obras realizando reformas principalmente
nas zonas norte e sul da cidade do Rio de Janeiro.
A execução das obras apresentadas neste estudo de caso ocorreu no mês de
Janeiro de 2017. Durante este período a Construtora “B” só possuía uma obra
ocorrendo, sendo esta a ser abordada neste trabalho.
86
6.2.1. Obra “C”
Esta obra consistiu na reforma de uma sala comercial de uma edificação situada no
Centro da cidade do Rio de Janeiro, RJ, para adequar o mesmo às necessidades
estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi feita por empreitada com prazo limite
de 4 fins de semana e a mão de obra utilizada foi de um montador de drywall, um pintor,
um eletricista e um ajudante com o acompanhamento de engenheiro. O contrato teve
como objeto a contratação de mão de obra e fornecimento de material pela empresa. A
obra possuiu projetos de arquitetura e elétrica realizados por empresa externa
contratada pelo cliente.
O processo preconizado pela NBR 16280 não foi respeitado, pois não houve
emissão de ART com a descrição dos serviços realizados, que seriam necessários
principalmente para a execução de serviços na parte elétrica.
Os serviços executados nesta obra foram:
a) Montagem de paredes divisórias em drywall com 2,30 m de altura;
b) Colocação de spots de iluminação e seus interruptores, conforme figura 46;
c) Colocação de caixas de tomada, conforme figura 47;
d) Pintura geral.
87
Figura 46 - Spots de iluminação. Fonte: o autor
Figura 47 - Caixa de tomada. Fonte: o autor
Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:
a) Paredes de drywall: parafusadeira, nível laser, estilete, tesoura para drywall,
estruturas de drywall, parafusos e placas de drywall.
b) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta
branca lavável e massa corrida;
c) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm e
conduítes de ½ polegada;
88
Os principais desafios desta obra tiveram relação com o seu curto prazo e a demora
na entrega dos materiais por uma empresa especializada em materiais de drywall e a
execução da obra com a sala em operação.
Como a sala estava em operação, a limpeza da mesma precisava de redobrada
atenção. Além disso, os serviços só poderiam ser executados nos fins de semana, o
que piorou os transtornos pela demora na entrega dos materiais, que acarretou na perda
de um fim de semana. Além disso, alguns pequenos defeitos relativos à execução da
pintura, como algumas estrias na massa corrida e não uniformidade na mistura, geraram
retrabalhos referentes a um dia de serviço
6.3. Análise do Estudo de Caso
A tabela 1 apresenta o cumprimento de alguns itens da NBR 16280 em conjunto
com o cumprimento do prazo destas obras. Os itens de atendimento da NBR 16280
foram escolhidos a partir das informações coletadas nestas obras, não sendo possível
avaliar o cumprimento e aplicação de outras diretrizes da norma.
Tabela 1 - Cumprimento de prazo e itens da NBR 16280. Fonte: o autor.
A partir dos dados expostos, pode-se observar que o maior problema em relação
às obras de reforma abordadas neste estudo encontra-se no cumprimento dos prazos.
O não cumprimento do prazo nas obras ocorreu por diversos motivos, desde atrasos de
materiais, no caso da obra “C”, até mudanças no projeto da reforma, no caso da obra
“L”.
Percebe-se também que as obras estudadas focaram no cumprimento do acordado
em relação ao orçamento em detrimento do prazo. Isto ocorre, pois, na maioria das
Obra L Obra A Obra P Obra S Obra C Índice
Possuiu ART? Sim Sim Sim Sim Não 80%
Possuiu projeto? Sim Sim Não Sim Sim 80%
Possuiu planejamento? Sim Sim Sim Sim Sim 100%
Cumpriu o prazo? Não Não Não Não Não 0%
Atendeu ao orçamento? Sim Sim Sim Sim Sim 100%
89
vezes, o aspecto financeiro dos clientes é limitado e o orçamento das obras deve ser
respeitado.
Na tabela 2 encontram-se as não conformidades das obras observadas com seus
quantitativos e a severidade das mesmas. A severidade das não conformidades leva
em consideração o custo e o tempo para sua correção e o comprometimento da
segurança da edificação.
Tabela 2 - Não conformidades. Fonte: o autor
Através desta tabela, observa-se que a ocorrência de não conformidades de baixa
severidade é maior do que as de alta severidade. Porém o custo de correção do
vazamento ocorrido na Obra “S” e o risco a segurança do erro no dimensionamento da
rede também na Obra “S” implicam em maior cuidado em relação a estas não
conformidades.
Não conformidade Obra L Obra A Obra P Obra S Obra C Severidade Total
Instalações Hidráulicas
Grandes vazamentos 0 0 0 1 0 Alta 1
Pequenos vazamentos 0 0 2 0 0 Baixa 2
Erro de locação 0 1 0 0 0 Baixa 1
Pintura
Utilização do rolo 0 0 2 0 0 Baixa 2
Crateras 1 2 0 0 0 Baixa 3
Danos na massa corrida 4 6 3 6 2 Baixa 21
Respingos 2 3 3 5 0 Baixa 13
Instalações Elétricas
Dimensionamento da rede 0 0 0 1 0 Alta 1
Vedação
Trincas no drywall 0 0 0 5 0 Baixa 5Nívelamento do drywall 0 2 0 1 0 Média 3
Piso
Nivelamento 1 0 0 0 0 Baixa 1
Danos ao material 12 0 8 0 0 Baixa 20
90
7. Conclusões
7.1. Considerações Finais
Este trabalho retrata os desafios particulares em obras de reforma. Mesmo que
alguns se assemelhem aos desafios encontrados em uma obra iniciada do zero, as
causas, soluções e correções dos problemas podem ser distintas, exigindo grande
capacitação técnica dos responsáveis técnicos.
Constata-se também que a grande informalidade deste segmento traz diversos
desafios aos engenheiros e arquitetos que desejam entrar neste ramo, pois o
desconhecimento de grande parte da população em relação à NBR 16280 ainda é um
grande empecilho à entrada neste mercado.
Por outro lado, esta norma representa um ponto de partida para a formalização
deste ramo, com potencial de surgimento de diversas empresas especializadas em
obras de reforma, melhorando o cenário do setor. Esta mudança vem em boa hora, pois
a ocorrência de acidentes decorrentes deste tipo de obra é constante.
Além disso, pode-se notar que a instituição das leis de autovistoria em conjunto com
a NBR 16280, com o mesmo objetivo de dar maior segurança às edificações, cria um
cenário muito mais favorável neste sentido. A NBR 16280 visa padronizar os processos
em obras de reforma e as leis de autovistoria tem como objetivo evitar que desvios de
manutenção e em obras de reforma passem despercebidos pelas autoridades.
Importante frisar que a exigência de autovistoria também abre um mercado
importante para os engenheiros, pois além da execução dos laudos, a correção das
patologias manifestadas no mesmo serão de responsabilidade de um engenheiro,
criando um novo mercado de obras.
Fica evidente a necessidade de se seguir todas as diretrizes presentes na NBR
16280, de forma que não ocorram impactos nas edificações a sofrerem intervenções,
91
principalmente pela exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para
certos serviços. Além disso, deve-se observar na execução do plano de reforma todas
as intervenções que possam causar impactos em sistemas e subsistemas da edificação.
Outro aspecto importante das obras de reforma é a sua forma de contratação. Pelo
estudo de caso nota-se que a maioria das contratações se dá por meio de contratos de
construção por empreitada. Muitas vezes o executor oferece um preço baixo de forma
a vencer a concorrência, o que acarreta em inconvenientes ao longo da obra, pois,
muitas vezes, o preço ofertado inicialmente é insuficiente para a sua conclusão, gerando
pressões por parte do contratado por aditivos e, em pior caso, a obra é paralisada antes
de seu fim.
Também é possível observar pelo estudo de caso que, no caso das obras de
reforma, é dada preferência ao alongamento dos prazos em detrimento do aumento do
orçamento em caso de não cumprimento do planejamento. Além disso, no estudo de
caso os índices de cumprimento das diretrizes da NBR 16280 é alto, onde a única
empresa que não cumpriu a exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica foi a
Construtora “B”.
7.2. Sugestões para Trabalhos Futuros
Atualmente constata-se a reduzida disponibilidade de referências bibliográficas
relativas às obras de reforma e diversos trabalhos futuros podem ser desencadeados a
partir da publicação da NBR 16280, tais quais:
a) Levantamento, junto às empresas especializadas em obras de reforma, dos
sistemas que mais são reformados durante a obra;
b) Desenvolvimento de processos produtivos específicos para obras de
reformas;
c) Ferramentas para a inovação em obras de reforma.
92
8. Referências Bibliográficas
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Requisitos. Rio de Janeiro, 2014.
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![Manual Prático REFORMAS EM EDIFICAÇÕES - Secovi-PR204].pdf · REFORMAS EM EDIFICAÇÕES De acordo com a NBR ABNT 16280 Manual Prático Versão 1/2014 Proibida a reprodução total](https://static.fdocumentos.tips/doc/165x107/5a79250d7f8b9a217b8d5ea8/manual-prtico-reformas-em-edificaes-secovi-pr-204pdfreformas-em-edificaes-de.jpg)
