AQUISIÇÃO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS

III SEMINARIO GOVERNNAÇA DE TERRAS E DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO- UNICAMP –07 A 09 de junho-2017

José de Arimatéia BarbosaRegistrador de Imóveis

Campo Novo do Parecis – MT

➢Conforme dispõe o caput da Lei de Terras de 1850,notadamente nos arts. 17 e 18, a partir daquela épocaabriu-se então espaço para os imigrantes compraremterras em nosso País.

• Conforme dispõe o caput da Lei de Terras e em especial os art. 17 e 18, a partir daquela época (1850) , abriu-se então espaçopara os imigrantes comprarem terras em nosso País.

• A ordem jurídica do Brasil sempre contemplou os estrangeiros com os mesmos direitos fundamentais garantidos aosbrasileiros, quais sejam- vida, liberdade, segurança e PROPRIEDADE.

• Foi assim até o advento do Ato complementar n.45, de 30 de janeiro de 1969 e DL 924, de 10-outubro de 1969, quando eralivre a venda de terras rurais brasileiras a estrangeiros, ressalvadas as exigências gerais, prevista na pertinente legislação.

• De lá pra cá o estrangeiro, por conta da conotação com a segurança nacional, o direito de comprar terras rurais no Brasil,sofreu e vem sofrendo muitas restrições para comprar terras no País.

• Al final, se lo versará sobre la mencionada Ley n. 601, de 1850 y su respectivo reglamiento de 1854; el registro Paroquial; ley4.504/64, conocida como el Estatuto de la Tierra; Ley 6.363/76, reglamentadora del proceso de discriminación/recaudamientode las tierras públicas, en ellas incluyendo las devueltas; Inscripción y Registro en la Inscripción del Inmueble, sus requisitos ygarantías y finalmente, la georreferenciación del inmueble rural y el Registro Torrens, previstos en la vigente ley de losregistros públicos ( lei 6.015, de 31/12/1973).

• La Ley n° 601, de 1850, http://www.ucpel.tche.br/direito/revista/vol5/01.doc acessado em

13/05/2017.

COLONIZAÇÃO ESTRANGEIRA

➢De acordo com um estudo apresentadopela Organização não governamentalinternacional GRAIN, que trabalha a favorde pequenos produtores rurais:(www.defensaterritorios.org.br – acessoem 02-06-2017), nos últimos anoscrescentes é o número de compra deterras em Países emergentes, a exemplo doBrasil, tendo em vista o aumento do preçointernacional dos alimentos e a falta dealternativas de inversão financeira.

➢Veja também, outra reportagem no site:http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/agropecuaria/200265-trabalhadores-e-ruralistas-divergem-sobre-investimento-estrangeiro.html

➢Relata o estudo que há também compra de terras parafins especulativos por parte de bancos e financeiras naUcrânia, Senegal, Nigéria, Rússia, Brasil e Paraguai.

➢Segundo José Pedro Stédile, dirigente brasileiro domovimento dos trabalhadores sem terra, no brasil estápresente cada vez mais o capital estrangeiro no setor deusinas de etanol, combustível feito a base de cana deaçúcar, por isso o MST está preocupado porque isso põeem risco a soberania e causa mais insegurança alimentícia.

• ÍNTEGRA DOS DOIS PRINCIPAIS PROJETOS DE LEIS EM TRAMITAÇÃO NA CÂMARA DOS DEPUTADOS:

• PL-2289/2007http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=373948

• PL-4059/2012

• http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=548018.

Situação: PLEN: Pronta para Pauta; CCP: Tramitando em Conjunto.

Proposição: PL-4059/2012 AAutor: Comissão de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento RuralData de Apresentação: 13/06/2012Apreciação: Proposição Sujeita à Apreciação do PlenárioRegime de tramitação: Urgência (Art. 155, RICD)Apensado(a) ao(a): PL-2289/2007

Limites para aquisição/arrendamento/ doação de terras - PL 4059/12 - PL 2.289/07

➢Preservar a soberania nacional e ao mesmo tempo darsegurança jurídica ao investidor estrangeiro que queiracomprar terras no País;

➢Trata-se do princípio da soberania aplicado à ordemeconômica (Dep. Homero Pereira – PR-MT - entãoPresidente da Frente parlamentar do agronegócio - FPA-que atualmente conta com mais de 260 parlamentares).

Proposta da MP em gestação na Casa Civil Presidência da República

• A iminente liberação da compra deterras por estrangeiros no Brasil deverá provocar um grande fluxode investimentos no país, principalmente por parte de fundos embusca de rentabilidade segura e de longo prazo, reaquecendo umafatia do mercado imobiliário que tem sofrido com a estagnaçãoeconômica e a crise política.

• Desde 2010 esse tipo de investimento está congelado no país, apósum parecer da AGU, chancelado pelo então presidente Luiz InácioLula da Silva.

• Fonte: http://epocanegocios.globo.com/Economia/noticia/2016/07/mudanca-em-regras-atraira-avalanche-de-estrangeiros-para-comprar-terras-no-brasil.html

2017 BRASIL INVESTMENT FORUM- SP MAIO/17

• INVISTA NO BRASIL:

• Com área de 8,5 milhões de quilômetros quadrados e mais de 200milhões de habitantes, além de um território rico em recursosnaturais, uma indústria sólida e democracia consolidada, o Brasil éum dos países mais atraentes para investimentos estrangeiros.

• Segundo o Ministro da Fazenda do Brasil, existe uma ampla lista demedidas visando a assegurar que o Brasil não só melhore a suaprodutividade, mas que isso seja refletido nos índices medidos peloBanco Mundial.

• Fonte: www.apexbrasil.com.br

HORA DE INVESTIR NO BRASIL

• O mapa-múndi afixado na sala principal da Diretoria deNegócios da Agência Brasileira de Promoção de Exportaçõese Investimentos (Apex-Brasil) indica o tamanho dos desafiosda instituição.

• O foco não está em um ou outro país, mas no mundo inteiro.A ação de atrair capital estrangeiro para o Brasil nãoobedece aos limites da geografia, mas segue o trajeto quepromove a união do interesse do investidor à estratégia dedesenvolvimento econômico do Brasil.

• Fonte: www.apexbrasil.com.br

➢Quanto à aquisição de terras por pessoas e empresasbrasileiras, registradas nos RGIs de MG, RO e MT e outrasUFs onde exerci a atividade de registrador de imóveis etítulos e documentos, salvo pequenas propriedades rurais,inferiores a 3 MEI, apenas um registro foi efetuado.

➢Empresas multinacionais e nacionais de capital estrangeirosque atuam em CNP nas áreas de venda de defensivos,micronutrientes, fertilizantes agrícolas, sementes, máquinas,compra e venda de grãos:

➢23 atuam na venda de defensivos, micronutrientes,fertilizantes;

➢04 outras atuam na área de venda de máquinas agrícolas;

➢04 na venda de sementes;

➢07 são tradings que atuam na área de compra de grãos(algumas com venda de adubos, sementes e defensivos);

➢Origem das referidas empresas: Suíça, Alemanha, EUA,Itália, Dinamarca, Austrália, Japão, Noruega, Argentina,Israel, Inglaterra, Holanda, França. Informações existem deque possuem propriedades no Brasil. Pesquisas através dosdiversos RGis do país estão sendo realizadas objetivandoconfirmar essa assertiva, já que inexiste um banco dedados para esse fim, tanto no RGI, TD e/ou em órgãosgovernamentais;

➢De acordo com contratos sociais, somente duas dessasmultinacionais são administradas por estrangeiros,residentes no país (A Cherminova, por Peruano e a Ipesa,por Argentino, ambas com sede em SP, onde eles residem).

Normas jurídicas em vigor disciplinando o tema

CONSTITUIÇÃO FEDERAL- artigos 190 e 51 dos ADCT

Ato complementar n.45, de 30 de janeiro de 1969

Lei Federal 5.709-71 e Decreto regulamentador 74.965-71(alienação)

Lei 6634-79 e Dec. 85.064/80 (faixa de fronteira)

DL 1.243-72- Lei Federal 5.917-73 - Dec. 2.375-87(Faixa 100 margem BRs)

LC n. 73/93- Pareceres e Súmulas da AGU

Lei n 8.629/93 (Reforma agrária-alienação e arrendamento )

OUTRAS FONTES DE CONSULTAS- Instrução normativa /INCRA: 50/1997; 76/2013; Provimento CNJ 43/2015. Relatório da Comissão Parlamentar de inquérido que apurou a ocupação de terras públicas na Amazônia- 2001( Fonte:Camara dos Deputados - Arquivo Câmara dos Deputados

Parecer AGU/LA-01/2010

Parecer AGU/LA-01/2010 adotou a tese de que o parágrafo 1º do art. 1º Lei 5.709/71 foi recepcionado pela CF/88-

Equipara empresa brasileira com capital estrangeiro às pessoas físicas e empresas estrangeiras.

De acordo com o art. 40 §1º.LC-73/93, o parecer é vinculante a todos órgãos do Governo Federal

A partir da lei 601/1850 referidas pessoas adquiriam terras rurais no Brasil, sem quaisquer restrições.

Questionamentos

Empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu capital a estrangeiros?

Quem vai controlar isso? a Junta Comercial?ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Sadia S/A-ECE”)

No caso de incorporação de uma empresa nacional titular de vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro, o registrador imobiliário,

quando do pedido de averbação da incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a ilegalidade da operação já consolidada na Junta

Comercial?

Como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da porcentagem da área do município em poder de estrangeiros, poderá controlar essas

“aquisições derivadas da simples mutação do controle acionário”?

Aquisição de Terras por Estrangeiros

Hipóteses

I) Aquisição de imóvel rural maior que três e menor que 50 MEIs, e/ousegundo imóvel, por pessoa física estrangeira

II) Aquisição de imóvel rural maior que 50 MEIs, por pessoafísica estrangeira ou se os limites de Autorização dada peloPresidente da República por decreto (art. 3º, § 3º, lei 5.709/71,c/c § 5º, Art. 7º, decreto 74.965/74), ouvidos o Incra e, se for ocaso, o Conselho de Defesa Nacional.

Aquisição de Terras por Estrangeiros

Hipóteses

III) Exceção-limites de percentagem no município( Lei 5.709/71-§1º.art.12 )

IV) Aquisição de imóvel rural por brasileiro(a), cujo cônjuge seja estrangeiro, aplicam-se todas as restrições e requisitos da legislação

V) Imóvel rural recebido por estrangeiro no caso de direito sucessório-Não há restrições.

Aquisição de Terras por Estrangeiros

Hipóteses

VI) Constituição de direito real de garantia sobre imóvel rural em favor de estrangeiro

VII) Aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro (parecer AGU)

PESSOAS- PF/PJ :Restrições:

Estrangeiro residente no País(Art.1º.Lei 5.709/71

PJ estrangeira autorizada a funcionar no País(art. 1º.Lei 5.709-71)

PJ brasileira da qual participem, a q.q.título, pessoas estrangeiros PF ou PJ, que tenhammaioria de seu capital social e residam no exterior (§ 1º.art.1º.Lei 5.709-01-Parecer AGU-2010)

Lei nº 13.445, de 24 de maio de 2017.

(Lei de migração )Art. 124. Revogam-se:

I- a Lei no 818, de 18 de setembro de 1949; e II - a Lei no 6.815, de 19 de agosto de 1980

Aquisição de Imóvel Rural por

Estrangeiros-Restrições:Estrangeiro – sem permanência regularizada de forma alguma pode

adquirir imóvel rural no pais

O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedaderural, se área inferior a 3 MEI (requisitos concomitantes)

3 a 50 MEI - com restrições –art. 23-Lei 8.629/93-inclui arrendamento-

( 50 MEI pessoa física) e 100 MEI ( Pessoa Jurídica )

Se superior a 50 MEI-pessoa física-autorização PR, ouvido o CSN

Se área superior a 100 MEI (pessoa jurídica)- autorização do CongressoNacional

Limite ¼ da superfície do Município-Condôminos 40% de 1/4

RESTRIÇÕES - autorização INCRA - Dec. 74.965/74. 3 a 50 MEI

Se imóveis situados em área considerada indispensável á segurança nacional-Faixas de fronteira (Lei 5.709-7-10-71, art. 3º, parágrafos 1º. e 7º.- Lei 6634/79 e Dec. 85.064/80 )

Margens das BRs- 100 kms- amazônia brasileira (Lei 2.597/55 - DL 1.164/71, modificado pelo DL 1.243/72 e Lei 5.917/73).

ou se a aquisição for de mais um imóvel, mesmo que a área seja inferior a 3 (três) MEI, quando pessoa física.

Restrições - Imóvel rural com área maior que 50 MEIs.

Se pessoa física estrangeira- Decreto- Presidente da República, uma vez ouvido o Conselho de Defesa Nacional (art. 3º. Parágrafo 3º Lei 5709/71, c/c § 5º, art. 7º, Dec. 74.965/74

Se pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro, por esse controlada , não poderá comprar terras no Brasil, salvo se aqui residente.

FUNDAMENTO LEGAL – restrições à aquisição

ou ao arrendamento

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74Nos termos dos citados diplomas legais,o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira

autorizada a funcionar no Brasil,necessitam de autorização do INCRA para adquirir imóvel rural

Idem quanto à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas oujurídicas, que tenham a maioria do seu capital social eresidam ou tenham sede no exterior.

As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º da citada Lei somente poderão adquirir imóveis ruraisdestinados à implantação de projetos: Agropecuários; Florestal; Turismo; Colonização e industriais,, vinculados aos seus objetivos estatutários. (Art. 5º - Lei 5.709/71 c/c Art. 3º IV- IN 76/2013)

Arrendamento por pessoa jurídica estrangeira -

Imóvel Rural - restrições – área superior 100

MEIs. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a

funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº5.709/71, através de escritura pública (art. 23-Lei 8.629/93 c/cProvimento CNJ 43/2015

§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições econdições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro,constantes da citada lei.

§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou oarrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº5.709/71, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídicaestrangeira, de área superior a 100 módulos de exploração indefinida.

Aquisição de terra por pessoa física estrangeira-Costa marinha.

• Exclusivamente para pessoas físicas, o PLV 12/2017 (MP759-216), aprovado na CD, no dia 24/0-5/2017, prevê quenão será mais necessária autorização do presidente daRepública para a transferência de titularidade de terrenoscom até 1.000 metros quadrados, situados dentro da faixade 100 metros ao longo da costa marítima, inclusive emprocessos protocolados até 22 de dezembro de 2016.

INCENTIVO AO DESENVOLVIMENTO DE PROJETOS AGROPECUÁRIOS

• A alteração trazida pela lei 13.097/15 , pode ser entendida como uma tendência do Legislativo de separar mais claramente as situações em que estrangeiros pretendem comprar terras no país, com a finalidade de desenvolver projetos agrícolas ou pecuários, daquelas outras em que os credores, instituições financeiras ou não, buscam meramente obter uma garantia apropriada de créditos concedidos.

Alienação fiduciária de imóveis rurais em favor de credores estrangeiros

Em 2014 foi publicada a lei 13.034, que alterou de forma relevante o artigo1.367 do CC/02, passando a vigorar com a seguinte redação:

"A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se àsdisposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, noque for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, paraquaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.

http://www.portaldori.com.br/2016/10/17/alienacao-fiduciaria-de-imoveis-rurais-a-estrangeiro/

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS

• Resta claro que as alterações introduzidas conjuntamentepelas Leis 13.043/14 e 13.097/15, acima referidas,representam um importante avanço em relação adeterminados aspectos da alienação fiduciária de imóveis eindicam uma tendência de flexibilização e modernização dasrestrições aplicáveis às transações com imóveis rurais porestrangeiros.

Providências Registrais - Controle territorial

A soma das áreas rurais pertencentes a pessoasestrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da superfíciedo município onde se situem, comproada através decertidão livro-livro auxiliar -SRI ( arts. 10 e12-Lei 5.709-71);

A totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade nãopode ser proprietária de mais de 10% (40% de ¼) daárea total do Município.

Se área de fronteira( 150Km) ou à 100 das Margens dasBRs da amazônia- observar restrições.

Aquisição de Terras por Estrangeiros

Das conseqüências da não-observância da lei

Nulidade da compra e/ou arrendamentoPerda da delegação

Caberá ao Registro de Imóveis:

após o registro na matrícula (constitutivo do direito real), efetuar o registro no livro auxiliar

de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros (mero controle administrativo);

1 - Aquisição de imóvel rural maior que três e menor que 50MEI, ou de um segundo imóvel, por pessoa física estrangeira.

Estrangeirização de terras

• O debate acerca da aquisição de terras por estrangeiros é controverso. todavia, é importante lembrar que o Estado pode regular o mercado mesmo com uma legislação mais flexível ao investimento estrangeiro

• Fonte:http://www2.camara.leg.br/camaranoticias/noticias/AGROPECUARIA/512537-DEBATEDORES-DIVERGEM-SOBRE-PROJETO-QUE-REGULA-COMPRA-DE-TERRAS-POR-ESTRANGEIROS.html

➢ Capital estrangeiro na Amazônia - CPI-79 – p.62Segundo fontes da Casa civil, oficialmente pouquíssimassão as pessoas estrangeiras que estão participando daconquista da Amazônia;

➢ Em idêntica CPI de 1968, p. 63 - CPI-79, apurou-se quenaquela época estrangeiros possuíam no Brasil 21 milhectares, somente nos Estados de MG, GO, BA, MA, PA,AM.

DEBATES SOBRE O PL 4.059/12

• "Nós estamos apresentando um texto substitutivo ao PL 4059/12.Estamos estabelecendo regras claras, com segurança jurídica, paraque investidores tenham interesse de investir naturalmente noBrasil", disse Dep Irajá Abreu –TO

• Uma das propostas, segundo ele, é permitir que o estrangeiroadquira uma área de até 100 mil hectares, além de arrendar ou fazerparceria em outros 100 mil hectares.

http://www.portaldori.com.br/2016/10/17/alienacao-fiduciaria-de-imoveis-rurais-a-estrangeiro/

Questionamento do Deputado gaúcho Heitor Shuch:PL-4.029/12

• “Imaginemos o que acontecerá se nós vendermos nossasterras a estrangeiros: eles virão aqui com um crédito maisbarato do que o dos nossos produtores nacionais, vãoproduzir aqui a um custo bem menor do que o dos nossosprodutores e vão vender os seus produtos por um valormenor do que o cobrado pelo produtor brasileiro”.

• E nós vamos achar que isso é bom negócio?"

Divergências- PL 4.029/12-Dep.HeitorSchuch( PSB-RS)

• “Não há dúvida de que é preciso monitorar a inserção estrangeira na economia, o que pode ser feito via registro e atualização dos dados fundiários.”

• "Dizer que vai haver aumento do investimento estrangeiro direto em atividades produtivas da nossa economia, necessárias ao desenvolvimento do País e à produção de saldos comerciais positivos, parece-me uma temeridade “.

O Estado de S.Paulo- Fabrício de Castro-17 Fevereiro 2017

• O ministro da Agricultura, Blairo Maggi, é favorável à autorização para que estrangeiros possam comprar terras no Brasil.

• No entanto, ele defende a adoção de restrições no caso das chamadas “culturas anuais”, como soja e milho – dois dos principais produtos de exportação do Brasil.

• O receio é que fundos estrangeiros possam adquirir parcela substancial da área destinada a essas culturas e, em determinado ano, em função dos preços mais baixos no mercado internacional, decidam não plantar

PROPOSTAS

• Inserir na base do SIGEF/CNJ campo destinado ao cadastro e registro de imóveis e das quotas pertencentes aos Fundos de Investimentos Imobiliários-Lei nº 8. 668/93- usado smj para ocultação de patrimônio (Presidente afastado da Câmara dos Deputados)

• Obrigar ao sistema bancário emitir DOI, referente às aquisições e transferências de quotas dos aludidos fundos imobiliários

• Parte introdutória da Lei Complementar n.95/95 - ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

• “...A principal dificuldade encontrada no mapeamento de nossoordenamento jurídico, no âmbito federal, tem sido o da identificaçãoprecisa dos diplomas legais que efetivamente estão em vigor. Issoporque a fórmula tradicional de terminar o texto das leis comdisposição genérica REVOGAM-SE AS DISPOSIÇÕES EM CONTRÁRIOsem que tenha havido um levantamento específico das normasafetadas pela nova lei, dá azo ‘as controvérsias sobre o que,efetivamente, foi mantido e o que foi revogado “

• (Ives Gandra Martins Filho)

➢BARBOSA, JOSE DE ARIMATEIA. Compra y venda de Propiedad rural ,um enfoque a partir de la amazonia.Editorial UMSA- 1ª. Ed. BuenosAires- 2014.

➢RIBEIRO, Nelson de Figueiredo. Edições do Senado Federal. Vol. 64-Brasília - 2005;

➢SILVA, José Antonio Muraro. Legislações Agrárias do Estado de MatoGrosso. Ed. Jurídica Mato-Grossense. 1ª. Ed. 2001;

➢BORGES, Antonino Moura. Estatuto da Terras, comentado e Legislaçãoadesiva, Edijur-SP-2007

➢DINIZ, Maria Helena, Sistemas de Registros de Imóveis, 4ª. Ed.SãoPaulo-Saraiva-2003

➢Constituição da República Federativa do Brasil; legislações específicas,Pareceres da AGU- Decisões do CNJ, Provimentos da CGJ/MT.

➢Instrução Normativa especial n.50-INCRA-26-08-1997

➢Instrução Normativa-INCRA-n. 76/ 2012

OUTRAS FONTES DE CONSULTA

➢ -PROJETO DE LEI N.4.059, DE 2012, Comissão Agricultura/Pecuária- CD, apensado ao PL 2.289/07-Beto Faro PT/PA-

➢ -PARECER n. AGU-01/97(anexo CQ-181, de 17-12-1998 , publicado no DOU em 22-01-99) que reexaminou o parecer AGU/LA-04/94 - diante da revogação do art. 171 da CF/88

➢ -PARECER emitido pela CGU/AGU N. 01-2010-rvj, de 03-09-2008-

➢ aprovado em 19-VIII-2010, publicado em 23-08-2010

Pedido de Providências – CNJ – 0002981-80.2010.2.00.0000

➢ - Requerido pelo MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL- 5ª.Câmara

➢ de coordenação e Revisão-Patrimônio Público e Social- encaminhado

➢ em 30-09-2009 a todos os Registradores de imóveis de MT, por meio da

➢ CGJ-TJMT-Provimento 16/2010.

➢ Provimento da CGJ-MT 40/2016