A nova Lei do Inquilinato, que entra em vigor nesta segunda-feira, 25, muda as relaes entre locador, inquilino e fiador, e em especial de imveis residenciais. As novas regras, institudas por meio da lei n 12.112 e aprovadas pelo presidente Lula (com exceo de sete itens vetados), vo tornar o despejo do inquilino mais rpido, entre outras conseqncias, quando houver inadimplncia.

"Houve uma simplificao do processo judicial. O tempo mdio para tirar um locatrio era de 12 a 14 meses. Com as mudanas, esse processo vai cair para cerca de seis", estima o diretor de legislao do inquilinato do Sindicato da Habitao (Secovi), Jacques Bushatsky.

Segundo ele, no apenas o locador ter menos prejuzos financeiros com o inquilino inadimplente. "O fiador tambm se beneficiar, pois ter de pagar um nmero menor de meses atrasados quando o locatrio for despejado." O advogado tributarista Guilherme Lessa Vergueiro, porm, no acredita que o processo se tornar mais gil automaticamente. "A ao de despejo continua dependendo do judicirio. O prazo de desocupao do imvel de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido pelo juiz."

Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ao de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. At ento, ela era expedida contra o inquilino primeiro e, s quando este perdia o processo, era enviada ao fiador. "A ao j entra com as duas partes, o que apressa o recebimento dos alugueis devidos", diz Bushatsky. "Na prtica, o fiador fica sabendo da ao desde o incio. No passado, muitas vezes, ele s descobria a inadimplncia do inquilino depois do despejo."

Para o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imveis, Joo Teodoro, um dos principais resultados da simplificao do processo contra inadimplncia ser o retorno de boa parte dos 2,7 milhes de imveis fechados ao mercado de locao. "A maior parte deles residencial, e uma maior oferta trar reduo nos valores dos alugueis", opina.

Outra novidade para o fiador ser uma maior autonomia no caso de precisar se desonerar de suas obrigaes. "Se ele tiver um problema financeiro, comunicar formalmente sua deciso ao proprietrio e ao inquilino e, trinta dias depois, estar livre do contrato. O inquilino, por sua vez, ter o mesmo prazo para indicar um novo fiador", explica Teodoro.

No caso de imveis comerciais, alguns itens so apontados com destaque pelos entrevistados. "Se ocorrer de um locador aumentar o valor e o inquilino pedir uma reviso desse acrscimo, agora essa ao revisional incluir uma avaliao do valor do imvel pelo juiz, segundo dados do mercado, e a fixao um valor provisrio de aluguel at a sentena", informa o advogado Vergueiro.

Alm disso, a ao ter menos etapas. Numa ao, incluem-se a citao do processo, contestao, rplica, produo de provas das partes envolvidas, percia e julgamento. "Agora, numa ao sumria, elas sero feitas de modo conjunto. A prova feita com a percia, e a rplica junto com a produo de provas", acrescenta.

Tudo continua como antes, no entanto, na parte da locao quando h mudana societria em uma empresa. Lula vetou o projeto de lei que havia sido aprovado no Senado, no qual, em caso de mudana de scios, o contrato de locao teria de ser modificado. "Mudam os scios, mas o contrato permanece o mesmo. A interpretao que o locador tem uma relao formal com a empresam e no com os scios", explica Vergueiro.

"Quem vai continuar alugando a empresa, por isso no h necessidade de alterar o contrato. Se uma empresa grande vendesse 5% do seu capital, a mudana do artigo implicaria na alterao dos contratos de locao que ela possui, incluindo depsitos, filiais e sede", diz.