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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL ESCOLA DE ADMINISTRAO

CURSO DE ESPECIALIZAO EM GESTO PBLICA MUNICIPAL

Deise Frana Gonalves

GESTO MUNICIPAL E INFORMAES CADASTRAIS: UMA ANLISE DO PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO DO

MUNICPIO DE QUARA

Quara 2012



MUNICPIO DE QUARA

Trabalho de Concluso de Curso, apresentada ao Curso de Especializao em Gesto Pblica Municipal modalidade a distncia da Universidade Federal do Rio Grande do sul como requisito para a obteno do ttulo de especialista.

Orientador: Prof. Dr. Takeyoshi Imasato

Quara 2012



MUNICPIO DE QUARA

Trabalho de Concluso de Curso, apresentada ao Curso de Especializao em Gesto Pblica Municipal modalidade a distncia da Universidade Federal do Rio Grande do sul como requisito para a obteno do ttulo de especialista.

Conceito final: A

Aprovado em 11 de maio de 2012.

BANCA EXAMINADORA:

________________________________________________

Prof. Dr. Rosimeri de Ftima Carvalho da Silva - UFRGS

________________________________________________

Prof. Dr. Sueli Maria Goulart Silva - UFRGS

AGRADECIMENTOS

Agradeo primeiramente a Deus por ter me dado foras para enfrentar os desafios e ter conseguido super-los. Ao orientador, Prof. Dr. Takeyoshi Imasato e Tutora Orientadora, Alba Conceio Marquez dos Santos por me orientarem e auxiliarem para elaborao deste trabalho. minha famlia, especialmente aos meus pais, que alm de terem me proporcionado uma educao de qualidade, no descuidaram de minha formao tica, moral e religiosa, ensinamentos de luta e perseverana. Ao meu esposo Enio que acompanhou dias preocupantes desta jornada e aos meus quatro filhos: Vincius, Eduardo, Lenya e Glauber, por terem entendido que eu precisava ficar sozinha para estudar.

RESUMO

O presente trabalho busca analisar o processo de cadastro imobilirio do municpio de Quara, partindo do Boletim de Informaes Cadastrais (BIC), no qual so registradas informaes importantes de cada imvel urbano. Neste boletim est inserida uma metodologia de avaliao predial baseada no critrio de pontuao, a qual prev que, para cada dado registrado, a atribuio de um valor de pontuao que mais tarde ir contribuir para gerar o tributo chamado Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O mtodo de avaliao predial fundamenta-se na coleta e montagem de dados no Boletim de Informaes Cadastrais, porm, frequentemente o agente cadastral enfrenta dificuldades para registrar atributos importantes que retratam a realidade construtiva dos imveis, muitas vezes faltam dados no Boletim que registrem com clareza materiais construtivos empregados no imvel. Portanto, necessrio que este mtodo oferea maior preciso em suas avaliaes, distinguir claramente o padro e a tipologia construtiva para melhorar esta prtica de avaliao de maneira que possa produzir melhores resultados no processo de cadastro imobilirio. O objetivo deste trabalho analisar possveis falhas, problemas existentes no Boletim de Informaes Cadastrais (BIC), atravs da metodologia de avaliao predial empregada no mesmo, que utiliza critrio de pontuao. Propor uma nova abordagem para a metodologia de avaliao predial constituindo a formao de dados que considerem a tipologia construtiva dos imveis. Formar uma base de dados previamente preparada que conte com uma seleo de casos e modelos preditivos que possam indicar com menos erros a realidade construtiva dos imveis conforme reais condies e padro construtivo. O trabalho mostra que preciso constantemente atualizar no somente os dados cadastrais de um imvel, mas do prprio mtodo de avaliao predial que est sendo utilizado e que ir determinar o valor do Imposto Predial e Territorial Urbano. fundamental identificar possibilidades de melhorias do processo de cadastro imobilirio, contribuindo para arrecadao municipal atravs do tributo IPTU.

Palavras-chave: Cadastro Imobilirio, Boletim de Informaes Cadastrais, Metodologia de Avaliao Predial.

ABSTRACT

This paper analyzes the process of real estate cadastre municipality of Quara, based on the Cadastral Information Bulletin (BIC), in which important information is recorded for each urban property. This newsletter is inserted a land evaluation methodology based on scoring criteria, which provides that, for each data record, assigning a point value that will later help create the tribute called Urban Building and Land Tax (property tax) . The method of property tax assessment is based on collecting and assembling data in Cadastral Information Bulletin, however, the agent often faces difficulties in registering cadastral important attributes that portray the reality of constructive property, are often missing data in the Bulletin that record clearly materials of construction employed in the building. Therefore, it is necessary that this method offers greater accuracy in their evaluations, clearly distinguish the pattern and type of construction to improve this assessment practice so that it can produce better results in the process of real estate cadastre. The aim of this paper is to analyze potential failures, problems in Cadastral Information Bulletin (BIC), through the evaluation methodology used in the same building, using scoring criteria. Propose a new approach to building evaluation methodology constituting the training data to consider the type of construction of buildings. Form a data base that relies on previously prepared a selection of cases and predictive models that may indicate errors of less constructive reality as real estate conditions and constructive pattern. The work shows that it is not only necessary to constantly update the registration data of a property, but of the land evaluation method being used and who will determine the value of Urban Building and Land Tax. It is essential to identify opportunities for improvements to the property registration process, contributing to municipal tax revenues through the tax debts.

Keywords: Real Estate Cadastre, Cadastral Information Bulletin, Building Assessment Methodology.

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 1 -

Figura 2 -

Figura 3 -

Figura 4 -

Figura 5 - Quadro 1 - Quadro 2 -

Quadro 3 -

Quadro 4 -

Quadro 5 -

Quadro 6 -

Melhoria de processos versus reengenharia de processos............................. Modelo de Fluxograma Vertical................................................................... Boletim de Informaes Cadastrais BIC, (frente)...................................... Boletim de Informaes Cadastrais BIC, (verso)....................................... Fluxograma do Processo de Cadastro Imobilirio de Quara/RS.................. Estrutura utilizada no Boletim de Informaes Cadastrais........................... Simulao para o imvel 1 - Caractersticas de Padro Fino/Alto e com estrutura de madeira...................................................................................... Simulao para o imvel 2 - Caractersticas de Padro Econmico e com estrutura de madeira...................................................................................... Simulao para o imvel 3 - Caractersticas de Padro Econmico e com estrutura de concreto..................................................................................... Simulao para o imvel 4 - Caractersticas de imvel com estrutura de concreto e laje................................................................................................ Fluxos de Trabalho do Cadastro Imobilirio de Quara/RS..........................

15 19 25 26 37

27

30

30

31

31 37

LISTA DE SIGLAS

BIC Boletim de Informaes Cadastrais CTM Cdigo Tributrio Municipal IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano PGV Planta Genrica de Valores

SUMRIO

1

2

2.1

2.2

2.3

2.3.1 2.3.2 3 4 4.1

4.1.1

4.1.2 4.1.3

4.1.4 4.2

4.2.1

5

INTRODUO ....................................................................................................... A IMPORTNCIA DO CADASTRO IMOBILIRIO PARA DEFINIO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO................................... OS PROCESSOS ORGANIZACIONAIS................................................................. INOVAO E MELHORIAS DE PROCESSOS..................................................... A GESTO DE PROCESSOS.................................................................................. MAPEAMENTO DE PROCESSOS...................................................................... FLUXOGRAMAS OU DIAGRAMAS DE FLUXO............................................. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS.......................................................... APRESENTAO E ANLISE DOS RESULTADOS....................................... O PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO ESTUDO DE CASO DO MUNICPIO DE QUARA....................................................................................... A FUNO CADASTRO IMOBILIRIO........................................................... O PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO............................................... O BOLETIM DE INFORMAES CADASTRAIS BIC E A METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL................................................. CRITRIOS PARA O CLCULO DO IPTU...................................................... ANLISE DE POSSVEIS FALHAS NA METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL EMPREGADA NO BIC.......................................................................... ANALISE DO PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO............................... CONSIDERAES FINAIS.................................................................................. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS................................................................... ANEXO I - METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL UTILIZANDO TIPOLOGIA CONSTRUTIVA MODELO PARA CLASSE RESIDENCIAL, CANOAS/RS...............................................................................

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17

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43

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INTRODUO

O presente trabalho busca analisar o processo de cadastro imobilirio do municpio de Quara, tendo por pressuposto o Boletim de Informaes Cadastrais (BIC), no qual so registrados dados importantes dos imveis urbanos e que, principalmente, conta com uma metodologia de avaliao predial que utiliza critrio de pontuao que determina o valor venal predial, que ir contribuir para arrecadao municipal atravs do tributo denominado Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Portanto, o objetivo deste trabalho resume em apresentar a problemtica, analisar e aprimorar este caso. Ressalta-se a importncia de ser analisado o incio deste processo que o BIC, pois atravs deste que sero registrados os dados do imvel e que, partindo destes dados informados, ser feita a avaliao predial que ao final do processo de cadastro imobilirio ir formar a base de clculo para o IPTU, portanto, importante avaliar e analisar se esta metodologia est sendo empregada de forma apropriada, pois ir comprometer a arrecadao municipal.

O problema de pesquisa d-se pela falta de atualizao da metodologia de avaliao predial que dever identificar, com maior preciso, a realidade construtiva de cada imvel que consiste na identificao dos materiais empregados na devida construo, diferenciar a tipologia construtiva dos imveis com maior preciso. Diante dos limites impostos no Boletim de Informaes Cadastrais, em diversas situaes o agente cadastral encontra dificuldades para registrar com clareza os materiais construtivos empregados no imvel, dados disponibilizados no BIC, que no condizem com a realidade construtiva dos imveis. Muitas vezes faltam dados no boletim que se referem a registros de atributos importantes do imvel, os quais afetam o seu valor venal predial. Os dados cadastrais influenciam diretamente no valor venal. Para tanto, a questo a ser pesquisada consiste: Que mudanas podem ser realizadas para melhorar o processo de cadastro imobilirio?

Com objetivo geral deste trabalho pretende-se: Analisar o processo de cadastro imobilirio do municpio de Quara, especificamente se haver problemas no Boletim de Informaes Cadastrais (BIC), que utiliza metodologia para avaliao predial baseada no critrio de pontuao e posteriormente identificar possibilidades de melhorias para avaliao predial.

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Os Objetivos Especficos, que daro suporte ao geral, consistem em: - Descrever o processo de cadastro imobilirio; - Apresentar o Boletim de Informaes Cadastrais BIC, e sua estrutura; - Apresentar a metodologia de avaliao predial utilizada no municpio de Quara, baseada no critrio de pontuao; - Mapear possveis falhas / problemas no Boletim de Informaes Cadastrais BIC e propor melhorias para a metodologia de avaliao predial.

Justifica a realizao deste estudo e sua importncia, na necessidade de melhor organizar o processo de cadastro imobilirio partindo do Boletim de Informaes Cadastrais - BIC, que deve atualizar a metodologia de avaliao predial, do municpio de Quara/RS, para que oferea maior preciso em suas avaliaes, distinguir claramente o padro e a tipologia construtiva de cada imvel.

O motivo que conduziu a escolha deste tema est referenciado ao trabalho que a aluna est desenvolvendo no Setor de Cadastro Imobilirio da Prefeitura Municipal de Quara e a necessidade de iniciar um trabalho de atualizao cadastral.

Uma grande motivao para a realizao deste estudo justamente a situao de desatualizao em que se encontra o atual sistema cadastral da Prefeitura de Quara. H falta de metodologias de implantao dos sistemas cadastrais, com menos erros, com descrio caracterstica real do imvel que est sendo avaliado nos levantamentos de campo. Atravs deste estudo, ser possvel visualizar a sistemtica contida no Boletim de Informaes Cadastrais - BIC, que utiliza metodologia de avaliao predial baseado no critrio de pontos, passo primordial para melhorar o processo de cadastro imobilirio.

Com os resultados desta pesquisa pretende-se propor uma nova abordagem para metodologia de avaliao predial. Tratando logo do incio do processo, a base de cadastro imobilirio que futuramente poder contribuir para diversos outros fatores relacionados ao cadastro e que contribuem para a arrecadao do municpio.

No municpio de Quara, nenhuma experincia foi adotada para implantao de uma nova metodologia de avaliao predial ou qualquer aperfeioamento, que oferea melhoria no processo cadastral. importante propor melhorias para continuamente atualizar o sistema cadastral de uma prefeitura, melhorar esta prtica. Uma nova abordagem para a metodologia de avaliao predial, formao de dados que considerem o padro e a tipologia construtiva poder contribuir para arrecadao municipal atravs do tributo IPTU, garantindo qualidade em avaliaes prediais de maneira a retratar maior preciso a realidade construtiva do imvel e a promoo de dados confiveis.

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A estrutura do trabalho detm de Fundamentao Terica, Procedimentos Metodolgicos e Apresentao e Anlise de Resultados. A Fundamentao Terica apresentar abordagens conceituais, um levantamento da literatura de Processos Administrativos. Os Procedimentos Metodolgicos apresentar os mtodos utilizados para alcanar o objetivo do trabalho, o tipo de pesquisa, os fins, os meios, a coleta de dados, o tratamento dos dados e as limitaes do mtodo. Na apresentao e anlise dos resultados do estudo de caso do municpio de Quara, sero apresentadas possveis falhas/problemas existentes no incio do processo de cadastro imobilirio, o Boletim de Informaes Cadastrais que conta com a metodologia de avaliao predial baseada no critrio de pontuao e a proposta de melhorias para este mtodo, de acordo com o modelo de avaliao predial que utiliza tipologia construtiva do municpio de Canoas/RS.

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2 A IMPORTNCIA DO CADASTRO IMOBILIRIO PARA DEFINIO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO

Este captulo apresenta uma sntese de diversas abordagens conceituais a respeito de processos administrativos, variveis capazes de auxiliar na qualidade dos processos e na melhoria de operaes cotidianas. Sero tratados conceitos tericos necessrios para o gerenciamento de processos administrativos e ferramentas capazes de melhor organizar e promover melhorias em processos, produzir melhores resultados.

2.1 OS PROCESSOS ORGANIZACIONAIS

Para esclarecer o assunto que define processo, podemos dizer que processo uma srie de atividades realizadas por uma determinada organizao, seja ela pblica ou privada, conta com um incio e um fim, ou podemos dizer, uma entrada e uma sada, um processo sempre contar com um incio, um ponto de partida que produzir algum resultado concreto. Os processos organizacionais na administrao pblica ou privada so importantes para o aprendizado com erros e acertos de suas prprias experincias e at mesmo de casos observados e que agregam vivncias como o caso deste trabalho que apresenta as particularidades do cadastro imobilirio do municpio de Quara. Se nos dedicarmos a conhecer melhor o processo e seus procedimentos podemos produzir melhorias e maior qualidade no conjunto chamado processo.

Uma organizao pode ser vista como um conjunto de processos de trabalho, encadeados de modo a permitir que produza os resultados esperados, processos de trabalho so oriundos das estruturas funcionais, como setores e departamentos, sees que executam atividades. impossvel falar de organizao sem falar de processos, podem ser descritas todas as atividades de uma organizao atravs da identificao de seus processos. Se recorrermos ao dicionrio em busca de conceito de processos, certamente encontraremos definies como: ao continuada, seguimento, sequncia contnua, conjunto de documentos, procedimentos. A palavra processo deriva do latim procedere, verbo que indica a ao de avanar, ir para frente, um conjunto de aes com objetivo comum que poder apresentar vrios propsitos como criar, projetar, transformar, produzir, controlar, manter.

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De acordo com Hamer & Champy (1994) processo um grupo de atividades realizadas numa seqencia lgica com o objetivo de produzir um bem ou um servio que tem valor para um grupo especfico de clientes. Os autores sugerem que conceituar processos dar nomes que expressam seus estados iniciais e finais. Morris e Brandon, (1994), afirmam que

os processos empresariais nem sempre precisam ser realizados numa sequncia especfica e tampouco precisam ter suas atividades claramente delineadas em termos de contedo, durao e utilizao dos recursos, como o caso das empresas prestadoras de servios.

Morris e Brandon (1994) ressaltam que: o processo de trabalho pode ser visto como a essncia da empresa. No existe um produto ou um servio oferecido por uma empresa que no conte com processo.

Um processo, na maioria das vezes, amplamente definido como uma atividade executada por meio de uma srie de passos relacionados entre si, os quais produzem um resultado especfico ou um grupo de resultados especficos. (Morris; Brandon, 1994, p.46)

Para Davenport (1994),

processo um conjunto das atividades que devem ser executadas para atender a um cliente, uma ordenao especfica de atividades de um trabalho localizado no tempo e no espao, com um comeo, um fim, inputs e outputs claramente identificados.

A viso de Davenport (1994) sugere a abordagem sistmica, na qual as entradas sofrem uma transformao atravs de um processamento gerando sadas diferenciadas. Sob a tica de Gonalves (2000, p.7) processo qualquer atividade ou conjunto de atividades que toma um input, adiciona valor a ele e fornece um output a um cliente especfico. A empresa se organiza da melhor forma possvel para atender um cliente. Aps compreender o conceito de processos e a sua importncia nas organizaes o estudo mostra que toda organizao possui processos que apresentam um incio e um fim e que englobam uma srie de atividades relacionadas entre si que produziro algum resultado para atender determinado cliente, ento possvel perceber a importncia de produzir melhorias para o incio do processo de cadastro imobilirio do municpio de Quara, capaz de oferecer um fim com melhores resultados.

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2.2 INOVAO E MELHORIAS DE PROCESSOS

No ambiente globalizado em que vivemos, com mudanas constantes, cada vez mais necessrio responder exigncias atravs de inovaes contnuas para qualificar os servios prestados. Neste sentido, os processos de trabalho so importantes fatores na criao de condies para reduzir custos, melhorar a qualidade e a rapidez, podendo ser determinantes no sucesso de uma organizao e na sua eficincia operativa.

A inovao, no mbito dos processos de trabalho, consiste em recriar um processo de acordo com uma perspectiva ou objetivo especfico. Para um bom gerenciamento de processos deve-se levar em considerao o conhecimento envolvido nas inovaes contnuas dos processos que devem ser melhorados, revisados e atualizados.

Um processo no deve ser sinnimo de rotina a ser seguida risca por uma organizao, devem ser consideradas as entradas, os inputs das atividades e as consequncias das mesmas, procurando sempre analisar o processo de maneira a produzir constantes melhorias que atinjam, da melhor maneira possvel, o objetivo de uma organizao. Processos que so tratados como fluxo de trabalho, que contam com inputs e outputs claramente definidos, tarefas que seguem uma sequncia e que dependem uma das outras nesta sucesso provm da tradio da engenharia, que deu origem idia de reengenharia, portanto, o estudo est relacionado a mudanas que podem produzir melhorias ou ir alm, re-engenhar todo processo. Davenport (1994) conceitua a inovao como uma alterao de processo que provoque uma mudana importante e radical. Tambm observa que a inovao de processos um veculo fundamental para a implementao de estratgias de reduo de custos, aumento da velocidade e satisfao do cliente. Sob esta tica, o autor salienta que a reengenharia de processos distingue-se da melhoria de processos, que visa um nvel mais superficial de mudanas. Davenport (1994) tambm salienta que a inovao de processos sustenta estratgias de: satisfao do cliente reduo do tempo de ciclo do processamento do pedido, melhoria da qualidade do produto/servio e agilidade da soluo de reclamaes; reduo de custos e do preo do produto/servio eliminao de atividades que oneram os custos dos produtos e servios e repasse dos ganhos ao cliente; inovao de produtos reduo do tempo de ciclo de desenvolvimento e maior retorno sobre o investimento em inovao; e aumento da receita, melhoria da lucratividade e aumento do percentual de participao do mercado como conseqncia das estratgias anteriores.

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Figura 1 Melhoria de processos versus reengenharia de processos

ITEM MELHORIA REENGENHARIA

Nvel de mudana Gradual Radical Ponto de Partida Processo existente Estaca zero Freqncia da mudana De vez/contnua De uma vez Tempo necessrio Curto Longo Participao De baixo para cima De cima para baixo mbito tpico Limitado, dentro de funes Amplo, interfuncional Risco Moderado Alto Habilitador principal Controle estatstico Tecnologia da informao Tipo de mudana Cultural Cultural/ estrutural

Fonte: Davenport (1994, p.13)

Segundo Hammer e Champy (1994),

a reengenharia de processos de negcios significa uma reestruturao radical dos processos, com o objetivo de alcanar melhorias drsticas em indicadores de desempenho como custos, qualidade, atendimento ao cliente entre outros.

Hammer e Champy (1994) sintetizam a reengenharia de processos quando descrevem uma rpida definio da reengenharia de uma empresa, dizemos que significa comear de novo. Para alcanar melhorias drsticas em um processo, muitas vezes preciso recomear, re-engenhar um processo desde seu incio, mudar radicalmente para atingir resultados significativos.

A vantagem competitiva deve ser planejada (Morris e Brandon, 1994). Isso significa planejar o processo de mudana, estruturar-se para conseguir implement-lo e prosseguir na busca de posies melhores mesmo depois de ter mudado. Segundo Morris e Brandon (1994), a inovao de processos adotada quando uma organizao busca alcanar metas importantes para o seu sucesso, tais como:

a) Redirecionar a operao: trata-se de eliminar operaes redundantes, melhorar o fluxo do trabalho e das informaes, bem como aprimorar os sistemas de apoio, proporcionando maior eficincia, flexibilidade e qualidade s operaes;

b) Reduzir os custos: atravs da medio e da avaliao da eficcia dos esforos da inovao, podendo contemplar os custos de mo-de-obra, informao e materiais

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(melhor integrao entre a empresa e seus fornecedores, resultando em menores custos de aquisio);

c) Melhorar a qualidade: adiciona valor aos produtos/servios e ao cliente, reduzindo desperdcios e custos e aumentando a confiabilidade de atendimento do pedido do cliente e dos projetos de desenvolvimento de novos produtos/servios;

d) Aumentar a receita: abarca a alterao de fatores como a elevao da quantidade produzida decorrente da diminuio dos custos e consequente repasse ao preo do produto/servio, reduo do tempo de ciclo de fabricao e aumento da velocidade de inovao nos produtos/servios;

e) Melhorar a orientao voltada para o cliente: a percepo que o cliente tem da empresa e dos seus produtos est intimamente relacionada com o diferencial dos servios que ela oferece;

f) Melhorar a lucratividade: a reduo de custos, o aumento da receita e a melhoria da satisfao do cliente levam ao incremento da lucratividade.

Davenport (1994) cita a falta de uma metodologia adequada como uma das razes para o fracasso das iniciativas da inovao de processos em diversas organizaes e trata especificamente da diferenciao entre melhoria contnua e inovao. Para o autor, a participao nos programas de melhoria contnua qualidade ocorre de baixo para cima no organograma organizacional, em que os funcionrios so estimulados a examinar e recomendar mudanas nos processos de trabalho dos quais participam. Das definies apresentadas pelos autores, conclui-se que o passo principal para o incio das mudanas em um processo atravs do objetivo, traar um planejamento que servir de orientao para atingir o resultado desejado, utilizar de uma metodologia adequada e de uma base de experincias para implantar melhores prticas de inovao de processo e que para atingir um nvel mais superficial de melhorias, deve-se organizar de forma a visar ganhos significativos de custos, qualidade e atendimento ao cliente mesmo que seja preciso reestruturar integralmente os processos de uma organizao e sempre considerar que a melhoria deve ser contnua e que cada participante de uma organizao pode identificar problemas, fazer anlises e propor solues. No processo de cadastro imobilirio do municpio de Quara, o objetivo especfico aprimorar, melhorar a metodologia de avaliao predial, que est includa no Boletim de Informaes Cadastrais BIC, incio do processo de cadastro imobilirio que, poder ser

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continuamente revisado e atualizado, contribuindo para melhores resultados de arrecadao municipal.

2.3 A GESTO DE PROCESSOS

Para gerenciar os processos e tomar decises com maior preciso necessrio trabalhar com dados e informaes que so gerados no processo, procurando interpretar corretamente as informaes disponveis. Para tanto, existem tcnicas importantes que auxiliam no processamento deste tipo de informao dentro das organizaes. A vantagem da utilizao da Gesto de Processos a mudana contnua. O estudo constante dos processos, para evitar estagnao de uma organizao, uma forma de questionamento constante que pode possibilitar melhorias que atendam a necessidade de mudanas dentro de uma organizao, porque uma nova idia poderia melhorar o desempenho atual de um processo.

2.3.1 MAPEAMENTO DE PROCESSOS

Para realizar o mapeamento dos processos, contamos com ferramentas que sero capazes de identificar um processo, melhor conduzir a compreenso e visualizao da estrutura organizacional dos mesmos. uma forma de melhorar o entendimento, de maneira a identificar as entradas e as sadas, permite visualizar de forma detalhada e organizada os processos de trabalho de uma organizao. So ferramentas que possibilitam analisar a estrutura de um processo, permitindo reduzir custos, falhas e ajudam a produzir melhor desempenho da organizao na busca por objetivos a serem atingidos. Muitas vezes preciso enxergar o processo global do qual o seu trabalho faz parte, importante ter a viso do todo para poder chegar ao objetivo desejado para o trabalho. Segundo Villela apud (HUNT, 1996) o mapeamento de processos uma ferramenta gerencial analtica e de comunicao, que tem a inteno de ajudar a melhorar os processos existentes ou de implantar uma nova estrutura voltada para processos. Na maioria das vezes o mapeamento de processos utiliza de fluxogramas.

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2.3.2 FLUXOGRAMAS OU DIAGRAMAS DE FLUXO

Os fluxogramas ou diagramas de fluxo so uma das principais ferramentas de mapeamento de processos, so ferramentas capazes de redesenhar processos de trabalho, traz vantagens que facilitam o desenvolvimento, informam de uma s vez exatamente quais tarefas devem ser desempenhadas, trata da descrio real de uma situao estudada. a representao grfica que organiza e mostra o encadeamento do trabalho executado, a rotina atravs da estruturao de processos. Representa as atividades de um processo que facilitam o trabalho, a eliminao de fases ou passos desnecessrios, permite visualizar facilmente, detalhar de maneira que seja possvel corrigir ou eliminar movimentos como obter a melhor sequncia de fases para concluir um processo. O fluxograma torna mais fcil a anlise de um processo, as entradas, as sadas e os pontos crticos do processo. Existem basicamente dois tipos de fluxogramas: o fluxograma vertical e o fluxograma horizontal.

FLUXOGRAMA VERTICAL

O fluxograma vertical um formulrio impresso padronizado constitudo de smbolos e convenes pr-impressos em colunas verticais. O desenho do fluxo est restrito ao preenchimento de alguns campos que logo que forem completados devero ser pintados os smbolos que correspondem s atividades descritas na coluna, possvel identificar claramente o nmero de vezes que ocorreu o determinado smbolo ou operao, tambm possvel identificar o processo atravs da organizao dos setores envolvidos. O fluxograma vertical dispe de uma ordem seqencial em que ocorrem as atividades do processo em estudo e seu relacionamento, tem como vantagem a rapidez para preenchimento, uma vez que, conta com um formulrio impresso padronizado, apresenta clareza e facilidade de leitura.

Figura 2 - Modelo de Fluxograma Vertical

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Sm

bolo

s

Operao

Tota

is

Rotina: Atual Tipo de Rotina Transporte Proposta

Execuo ou Inspeo Setor: Demora ou Espera Efetuado por:

Armazenamento Data:

Ordem Smbolos Setor Descrio dos passos

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Fonte: Adaptado de Cury (2005, p. 346)

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FLUXOGRAMA HORIZONTAL

Indica o ponto de incio e fim de um fluxo, pode indicar um ponto de interrupo ou eventual continuao em outro ponto. Para elaborao do fluxograma horizontal, preciso habilidades para desenhar o fluxograma atravs dos smbolos e convenes previamente definidas, necessrio que apresente tamanho e formas proporcionais entre si. Deve existir uma preocupao com o tamanho, porque no pode ser mnimo a ponto de ter que forar a viso para leitura, deve ter tamanho ideal que permita a clareza na leitura, cuidar dos espaos para os textos explicativos que do significado para cada smbolo utilizado. O fluxograma deve ser descrito ou lido no sentido da esquerda para direita. Nota-se que, em qualquer fluxograma, utiliza-se um conjunto de smbolos previamente convencionados para representar as etapas do processo e que dentre os smbolos mais comumente utilizados correspondem operao, que indica uma etapa do processo; a deciso, que indica o ponto em que a deciso deve ser tomada e a direo de resposta (sim ou no); o sentido do fluxo, que indica o sentido e a sequncia das etapas do processo e os limites, que indica o incio e o fim do processo. Podemos perceber que o mapeamento de processos no serve s para melhorar o entendimento ou mostrar a estrutura organizacional, mas tambm de anlise para identificar oportunidades de melhorias da situao atual. Serve para repensar e redesenhar um novo processo, fazer correes, se necessrio, j incorporando as melhorias, dentro da situao desejada.

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3 PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

O desenvolvimento deste trabalho de pesquisa trata-se de um estudo de caso do municio de Quara/RS, que parte da necessidade de atualizar a metodologia de avaliao predial, pois os dados cadastrais contidos no Boletim de Informaes Cadastrais BIC, no estavam sendo suficientes para informar a realidade construtiva dos imveis. A participao de cursos de cadastro imobilirio fez despertar a vontade de explorar situaes que poderiam auxiliar a produzir melhorias no processo de cadastro imobilirio, comeando logo pelo incio do mesmo. Ferramentas como o modelo de metodologia de avaliao predial do municpio de Canoas/RS, apresentadas durante os cursos de cadastro imobilirio, que utilizam como critrio de avaliao predial a tipologia construtiva, tem funo chave para a anlise dos dados.

TIPO DE PESQUISA:

a) Quanto aos fins:

A pesquisa tem cunho descritivo e explicativo, porque visa esclarecer fatores que contribuem para a ocorrncia do fraco desempenho da avaliao predial no Municpio de Quara. Trata-se de um estudo de caso, uma abordagem metodolgica de investigao adequada que procura compreender, explorar ou descrever e analisar acontecimentos e contextos nos quais esto simultaneamente envolvidos diversos fatores que envolvem um processo.

b) Quanto aos meios:

A pesquisa utiliza de anlise bibliogrfica de processos administrativos, pois envolveu consulta a textos acadmicos, estudos, artigos, informaes disponveis na internet, e outras publicaes orientadas a processo. O caminho escolhido para responder ao problema apresentado consistiu da participao de cursos de cadastro imobilirio e tributao imobiliria, das experincias vivenciadas no setor, da necessidade de implantao de melhorias, do conhecimento do municpio selecionado, da busca por aprofundar o conhecimento e

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aprofundamento da matria junto realidade do municpio de Quara, conforme o problema da pesquisa apresentado.

c) Coleta de dados: A coleta de dados compreendeu o acesso a fontes primrias e secundrias: A Prefeitura Municipal de Quara que contribuiu para acesso a fonte de dados do cadastro imobilirio, como o Boletim de Informaes Cadastrais BIC, leis municipais, Cdigo Tributrio Municipal. A FAMURS/Porto Alegre Curso de Cadastro Imobilirio e Tributao Imobiliria. Informao disponibilizada pelo instrutor dos cursos, Engenheiro Luiz Fernando Chulipa Mooler, modelo de metodologia utilizado por Canoas/RS.

d) Tratamento dos dados: Os dados coletados foram retirados do Boletim de Informaes Cadastrais BIC. Algumas simulaes so apresentadas na tentativa de demonstrar possveis falhas, e a necessidade de distinguir com clareza os padres construtivos dos imveis avaliados.

e) Limitaes do mtodo: O mtodo escolhido, apesar de parecer o mais adequado para a conduo do estudo, apresentou algumas limitaes, pois no compreende amostra de pesquisas ou metodologias implantadas em outros municpios, de maneira a confrontar com o mtodo apresentado que um exemplo utilizado pela Prefeitura de Canoas, atravs do modelo de tipologia construtiva. Aborda um tema que no foi exaustivamente explorado, mas visa oferecer propostas para futuras pesquisas.

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4 APRESENTAO E ANLISE DOS RESULTADOS

Neste captulo sero demonstrados os problemas enfrentados no Boletim de Informaes Cadastrais BIC do municpio de Quara e a necessidade de atualizar a metodologia de avaliao predial. Ser apresentado o atual processo de cadastro imobilirio, o Boletim de Informaes Cadastrais BIC, a metodologia de avaliao predial empregada no BIC, os critrios para o clculo de IPTU e uma proposta para implantar uma nova abordagem de metodologia de avaliao predial constituindo a formao de dados que considerem a tipologia construtiva dos imveis. Formar uma base de dados previamente preparada que conte com uma seleo de casos e modelos preditivos que possam indicar com menos erros a realidade construtiva dos imveis conforme reais condies e padro construtivo. Pretende-se demonstrar a realidade do processo de cadastro imobilirio e as problemticas que envolvem a atual metodologia de avaliao baseada no critrio de pontuao e identificar a necessidade de atualizao desta metodologia atravs de um modelo de metodologia para avaliao predial utilizado pelo municpio de Canoas/RS, que conta com a tipologia construtiva, uma orientao de padres construtivos, descrio de materiais empregados na construo do imvel.

4.1 O PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO ESTUDO DE CASO DO MUNICPIO DE QUARA

Este tpico apresenta a histria e conceitos de cadastro, descreve o processo de cadastro imobilirio, o Boletim de Informaes Cadastrais BIC e sua estrutura, metodologia de avaliao predial empregada no BIC, com base no critrio de pontuao e os critrios para o clculo do IPTU. Por se tratar de um relatrio de interveno, sero apresentadas possveis falhas, anlise do problema atravs de simulaes de avaliao predial e uma proposta de melhoria para a metodologia de avaliao predial que utiliza tipologia construtiva para diferenciar com maior preciso os padres construtivos, um exemplo utilizado pelo municpio de Canoas/RS.

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4.1.1 A FUNO CADASTRO IMOBILIRIO

A atividade de cadastro antiga, existem registros que povos da Mesopotmia j utilizavam o cadastro da parcela produtiva com finalidade fiscal no ano 4.000 a.C. Os egpcios, em 1.530 a.C, cadastravam terras que eram frequentemente inundadas pelo Rio Nilo, com o intuito de tributar e evitar o litgio na ocupao de terras.

Em 287 a.C, o imprio romano tinha todo o seu territrio cadastrado. A Inglaterra desenvolveu mtodos de taxao indireta sobre a terra a partir de cadastramento efetuado no ano de 1.085. Por sua vez, no Sculo XVIII, o imperador francs Napoleo I realizou o cadastramento territorial de toda a Frana, e posteriormente de todas as terras que ocupou militarmente.

O aspecto cultural influencia fortemente a sistemtica de implantao e manuteno de sistemas cadastrais, dependendo de uma regio ou um pas. De acordo com RAMBO (2000), o Brasil herdou, principalmente de Portugal, a herana cultural e suas experincias em legalizar propriedades, mas geralmente eram mal caracterizados, possuam dados declarativos e aproximados com finalidade exclusivamente tributria. Os sistemas cadastrais das cidades portuguesas eram executados lote a lote, obtendo-se de informaes sobre caractersticas fsicas dos imveis, com finalidade exclusivamente tributria.

O cadastro imobilirio fiscal define a tributao imobiliria em uma cidade. No municpio de Quara o cadastro denominado imobilirio e est sujeito a impostos. A legislao determina que os municpios arrecadem impostos como o IPTU, baseado no Cdigo Tributrio Municipal que versem sobre tributos e relaes jurdicas a eles pertinentes. A Lei tributria tem aplicao obrigatria pelas autoridades administrativas. A omisso ou obscuridade de seu texto no constitui motivo para deixar de aplic-la.

4.1.2 O PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO

O processo cadastral inicia atravs dos registros da base cadastral chamada Boletim de Informaes Cadastrais BIC. Todos os dados que so registrados no BIC serviro de base para o resultado deste processo que a gerao do tributo IPTU, portanto, importante que esta base cadastral esteja bem formulada, seja constantemente atualizada, tanto na questo dos

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dados inseridos quanto na prpria metodologia, em virtude de que, deve-se sempre levar em considerao a valorizao imobiliria de um imvel. Observe-se que o valor venal predial, que vai determinar o IPTU, no pode estar demasiadamente defasado ou longe da realidade da valorizao imobiliria de mercado para cada padro construtivo e, deve estar de acordo com a realidade construtiva do imvel, a melhoria deve ser contnua de maneira a ser capaz de produzir melhores resultados de arrecadao municipal, caso contrrio, o resultado do processo de cadastro imobilirio estar comprometido.

4.1.3 O BOLETIM DE INFORMAES CADASTRAIS BIC E A METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL

O Boletim de Informaes Cadastrais a ficha tcnica que contm todos os dados de um imvel, registro que dispe de informaes, dados e caractersticas do imvel. A figura 3 e figura 4, frente e verso respectivamente, mostram o modelo de BIC utilizada no municpio de Quara e sua interface particular.

Figura 3 - Boletim de Informaes Cadastrais BIC (frente)

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Fonte: Prefeitura Municipal de Quara

Figura 4 - Boletim de Informaes Cadastrais BIC (verso)

Fonte: Prefeitura Municipal de Quara

So impressas no BIC, informaes julgadas importantes, como nome do proprietrio, endereo do imvel, inscrio cadastral, tipo de imposto (predial ou territorial), a destinao, o estado de conservao, tipo de construo, ano da construo, padro, medidas para o terreno e medidas das reas construdas, o desenho do imvel e toda a classificao dos materiais empregados na construo juntamente com seus referidos pontos atribudos para cada informao registrada e por fim o total de pontos apurados para cada unidade construda.

Cada dado coletado atravs de levantamento de campo, criao de cadastro ou recadastramento passa a ser registrado no boletim de informaes, o qual dispe de uma metodologia de avaliao predial, que utiliza o critrio de pontuao para classificar os imveis de maneira que, para cada informao registrada no BIC, ser atribudo um valor de ponto e posteriormente partindo da soma dos pontos adquiridos que multiplicados pela rea construda do imvel ser formulado o valor venal predial que ser somado ao valor venal territorial, os quais juntos formam a base de clculo para o Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU.

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Quadro 1 - Estrutura utilizada no Boletim de Informaes Cadastrais TEM CLASSIFICAO MATERIAL

Fundaes/Estrutura: Estrutura de Concreto

Metlica

Madeira

Alvenaria de Pedra

Outro Paredes: Alvenaria Dupla

Alvenaria Simples

Pr-moldada

Madeira Dupla

Madeira Simples

Madeira Bruta

Outro Cobertura: Fibrocimento

Zinco

Laje

Telha de Barro

Outras Forro: Laje

Chapas Eucatex

Madeira Beneficiada

Madeira Bruta

Outro Revestimento Interno: Lambri

Azulejo

Reboco

Madeira

Outro Revestimento Externo: Pastilha

Cermica/Similar

Pedra de Vista

Reboco

Salpique

Cirocreto

Outro Pintura: leo

Plstica

Cal Piso: Mrmore/Granito/Basalto

Parquet

Cermica

Madeira-Taboo

Mat. Sinttico Vulcapiso

Cimento Alisado

Laje

Tijolo

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Esquadrias: Madeira de Lei

Alumnio

Madeira Branca

Ferro Instalao Sanitria: Cozinha Interna

Cozinha Externa

Banheiro Interno Completo

Banheiro Interno Incompleto

Banheiro Externo Instalao Eltrica: Exposta

Interna Fonte: Informaes Cadastrais do BIC da Prefeitura Municipal de Quara.

4.1.4 CRITRIOS PARA O CLCULO DO IPTU

O Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU de competncia dos municpios. A Lei n 1.611, de 16 de dezembro de 1997, consolida a legislao tributria e estabelece o Cdigo Tributrio Municipal de Quara (CTM), observando os princpios e normas gerais estabelecidas na Constituio Federal e no Cdigo Tributrio Nacional sob a Lei Federal n 5.172, de 25 de outubro de 1966. No CTM, o artigo 3, da Seo I, Captulo I, que corresponde aos Impostos descreve o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana incide sobre a propriedade, o domnio til ou a posse a qualquer ttulo de imvel edificado ou no, situado na zona urbana do municpio. Conforme o artigo 32 do Cdigo Tributrio Nacional Lei n 5.172 de 25 de outubro de 1966:

O imposto, de competncia dos Municpios, sobre a propriedade predial e territorial

urbana tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de bem

imvel por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Municpio.

Os municpios tm a obrigao de arrecadar impostos como o IPTU, so as normas estabelecidas na Constituio Federal, Cdigo Tributrio Nacional e regidas por lei municipal que estabelece o Cdigo Tributrio Municipal de cada municpio, portanto, o municpio deve contar com os registros de cadastro imobilirio para cada imvel localizado em sua zona urbana, seja este edificado ou apenas um terreno.

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Para calcular este imposto, verifica-se o valor venal do imvel, atravs dos critrios estabelecidos no Cdigo Tributrio Municipal de Quara. Critrios estes, que so utilizados para formar o clculo do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, no qual o critrio de pontuao est inserido para formar o valor venal predial.

O valor venal do imvel a base de clculo para gerar o tributo IPTU, este a soma do valor venal do terreno com o valor venal predial, sendo que para cada um destes existe um critrio estabelecido em lei.

O valor venal territorial formado com base em setores, ou seja, para cada localidade do Municpio de Quara h um valor de setor atribudo (chamamos de Planta Genrica de Valores PGV, avaliaes e valores em Reais que esto descritos no Cdigo Tributrio Municipal - CTM), assim, soma-se a rea total do terreno e multiplica pelo valor em R$ (Reais) de cada setor, desta maneira, formado ento, o valor venal territorial.

J o valor venal predial calculado com base em diversos critrios como o padro, estado de conservao, pedologia, salubridade, ano da construo, entre estes, o critrio de pontuao, que para cada unidade de rea construda cadastrada no BIC atribudo um valor de pontuao que somar no mximo 99 (noventa e nove) pontos da grade, onde esta soma dever ser multiplicada pela rea construda da unidade cadastrada.

Sente-se a necessidade de atualizar a metodologia de avaliao predial, de maneira que possa distinguir com maior clareza e preciso avaliaes de padres fino, alto, mdio, normal, econmico, etc. considerando a tipologia construtiva de cada imvel; tributar de maneira clara aos padres construtivos dos imveis, levando em considerao que os tipos de materiais de construo se renovam a cada dia, a todo instante surgem novos materiais no mercado que valorizam uma determinada construo elevando o valor de uma obra.

O critrio de pontuao utilizado no municpio de Quara deixa de fora a distino, por exemplo, de imveis com padro fino e padro alto, no determina e nem distingue com maior preciso a pontuao para imveis que possuem qualidade construtiva, que vo alm da metragem de rea construtiva, mas o conforto que o imvel possa oferecer, como por exemplo, a quantidade de banheiros da casa. A pontuao para quem tem um banheiro ou para quem tem dez banheiros em uma casa a mesma, sendo que o valor de mercado de uma casa que tem apenas um banheiro um e o valor de uma casa que tem dez banheiros, outro.

Como j sabemos, o valor venal total do imvel ir formar a base de clculo do IPTU, partindo disto, aplica-se sobre o mesmo um valor de alquota que tambm estabelecido no

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Cdigo Tributrio Municipal, que determina para imposto territorial, alquota de 1,5% (um e meio por cento) e para imposto predial, alquota de 0,5% (meio por cento).

4.2 ANLISE DE POSSVEIS FALHAS NA METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL EMPREGADA NO BIC

Com base em algumas avaliaes prediais, sero demonstradas possveis falhas, as problemticas que envolvem a atual metodologia de avaliao baseada no critrio de pontuao e identificar a necessidade de atualizao desta metodologia.

Quadro 2 Simulao para o imvel 1 - Caractersticas de Padro Fino/Alto e com estrutura de madeira

IMVEL 1 PONTOS Fundaes/Estrutura: Madeira (e a qualidade da madeira?) 10 Paredes: Madeira Dupla 08 Cobertura: Telha de Barro (qual qualidade?) 08 Forro: Madeira Beneficiada (qual qualidade?) 06 Revestimento Interno: Lambri (esta a opo para maior pontuao) 08 Revestimento Externo: ** NO POSSUI OPES QUE SE

ENQUADRE A ESTA REFERNCIA ??

Pintura: leo 05 Piso: Madeira Taboo (pontuao menor que

cermica!) 05

Esquadrias: Madeira de Lei 10 Instalao Sanitria: Cozinha Interna 04

Banheiro Interno ** NO CONSIDERA A QUANTIDADE DE BANHEIROS DA CASA?

06

Instalao Eltrica: Interna 04 TOTAL DE PONTOS: 74

Fonte: Informaes Cadastrais do BIC da Prefeitura Municipal de Quara.

Quadro 3 Simulao para o imvel 2 - Caractersticas de Padro Econmico e com estrutura de madeira

IMVEL 2 PONTOS Fundaes/Estrutura: Madeira (e a qualidade da madeira?) 10 Paredes: Madeira Simples 05 Cobertura: Telha de Barro (qual qualidade?) 08 Forro: Madeira Bruta 02 Revestimento Interno: Madeira 04

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Revestimento Externo: ** NO POSSUI OPES QUE SE ENQUADRE A ESTA REFERNCIA

??

Pintura: leo 05 Piso: Parquet ou cermica (pontuao maior do que

para madeira Taboo) 08

Esquadrias: Madeira Branca 08 Instalao Sanitria: Cozinha Interna 04

Banheiro Interno 06 Instalao Eltrica: Interna 04

TOTAL DE PONTOS: 64 Fonte: Informaes Cadastrais do BIC da Prefeitura Municipal de Quara.

Quadro 4 Simulao para o imvel 3 - Caractersticas de Padro Econmico e com estrutura de concreto

IMVEL 3 PONTOS Fundaes/Estrutura: Concreto 15 Paredes: Alvenaria Simples 10 Cobertura: Fibrocimento 10 Forro: Madeira Beneficiada (e se for PVC?) 06 Revestimento Interno: Reboco 05 Revestimento Externo: Reboco 07 Pintura: Plstica 05 Piso: Cermica 08 Esquadrias: Ferro 07 Instalao Sanitria: Cozinha Interna 04

Banheiro Interno 06 Instalao Eltrica: Interna 04


Quadro 5 Simulao para o imvel 4 - Caractersticas de imvel com estrutura de concreto e laje IMVEL 4 PONTOS

Fundaes/Estrutura: Concreto 15 Paredes: Alvenaria Dupla 15 Cobertura: Telha de Barro (onde demonstra a qualidade?

Porque a pontuao menor que a de fibrocimento? E se esta telha de barro alm de ser de tima qualidade, possuir sustentao de laje?)

08

Forro: Madeira Beneficiada (e se for gesso?) 06 Revestimento Interno: Reboco 05 Revestimento Externo: Reboco 07 Pintura: Plstica 05 Piso: Cermica (de qual qualidade?) 08 Esquadrias: Ferro 07 Instalao Sanitria: Cozinha Interna 04

Banheiro Interno (e os outros possveis 06

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banheiros?) Instalao Eltrica: Interna 04


Observao do problema para a metodologia utilizada no municpio de Quara, que conta com o critrio de pontuao, os possveis dados que podero ser registrados no cadastro e seus respectivos valores de pontuao atribudos que esto includos no BIC: Algumas das dificuldades enfrentadas pelos agentes cadastrais no sentido de retratar a realidade construtiva de um imvel envolvem:

1) Para cobertura, a opo de fibrocimento, que um material muitas vezes utilizado em imveis de padro econmico, pois reduz o custo da construo, como por exemplo, a telha de fibrocimento ondulada (telhas de amianto), a pontuao maior do que para a cobertura de laje ou telha de barro que, comparado a mesma, menos econmica e que em diversos casos, valoriza o imvel, dependendo da qualidade empregada na construo. Telha de barro a nica referncia existente para telhas, dados disponibilizados no BIC, lembrando que esta a atual metodologia de avaliao predial, modelo utilizado no municpio de Quara sob o critrio de pontuao. A telha de barro possui diversos tipos de materiais e classificaes, como por exemplo, telha vermelha: telha colonial, telha romana, portuguesa, americana, italiana, etc. e telha

branca: telha e telho colonial, italiana, portuguesa, americana, etc. e ainda diversos tipos de telha como: telha de vidro, telha resinada, telha esmaltada, poder ser de vrias qualidades que identificam a qualidade da construo, e a valorizao predial. Isto significa que possivelmente um imvel de padro econmico que utiliza telha de barro de qualidade reduzida e que, em alguns casos, conta com uma estrutura de madeiramento precrio ou de qualidade inferior recebe a mesma pontuao, comparado a um imvel de padro fino que utiliza telha de barro ou qualquer outro tipo de telha de maior qualidade. Os imveis iro receber a mesma pontuao de cobertura e consequentemente a mesma avaliao predial para caracterstica cobertura. Este sistema atual utilizado para avaliao predial no considera a tipologia construtiva do imvel, se telha de barro para imvel com padro econmico, ou se telha de melhor qualidade para imvel de padro fino. Como o material empregado nos imveis de padro econmico, que utiliza cobertura de fibrocimento ondulada

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(telhas de amianto) receber pontuao maior do que para imveis de padro fino que contam com cobertura de telhas de qualidade? Lembrando que, conforme a figura 3, que corresponde a estrutura utilizada no Boletim de Informaes Cadastrais, a pontuao para fibrocimento 10 (dez) e para telha de barro 8 (oito) e no existe nenhuma outra classificao para telha diferenciada.

2) Para forro, faltam opes como gesso, PVC, diversos tipos de forros de madeira e suas qualidades, etc.

3) Para piso, no feito distino da qualidade da cermica. Se for de baixa ou alta qualidade, a pontuao atribuda a mesma independente da qualidade do material, ou seja, um imvel de padro econmico que utiliza piso de cermica de baixa qualidade receber o mesmo valor de pontuao comparado a um imvel de padro fino que talvez utilize cermica do tipo porcelanato ou at melhor qualidade. Porque a pontuao da cermica maior do que a pontuao para madeira Taboo? Onde fica a relao de qualidade? Piso de tijolo? Piso de laje?

4) Em instalao sanitria no considera a quantidade de banheiros existentes no imvel? O campo limitado para avaliaes da possibilidade de existirem diversos banheiros no imvel.

Muitas vezes um banheiro no interno s dependncias de uma casa, a pontuao para banheiro externo menor. Mas, h diferena entre banheiro externo de imvel padro econmico e o de imvel com padro fino? O mesmo pode estar sendo utilizado para o conforto de um salo de festas, churrasqueira, e recebendo a mesma pontuao de um banheiro externo como de muitas casas que, em tempos antigos, no possuam a mnima condio sanitria ou o conforto de estarem inclusos nas dependncias do imvel? Critrio de pontuao, a metodologia utilizada define que banheiro externo tem pontuao 02; que banheiro interno completo tem pontuao 06 e que banheiro interno incompleto tem pontuao 03, como considerado o banheiro interno incompleto? Uma casa de padro fino que conta com vrios banheiros, inclusive de lavabo dever ser considerado banheiro interno incompleto? No seria melhor considerar apenas a existncia ou no de banheiros e de sua quantidade? Aliar

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a tipologia construtiva ao padro do imvel. Ser que esta metodologia de avaliao predial no pode ser aprimorada?

5) Em instalao eltrica, pontuao para instalao eltrica externa e pontuao para instalao eltrica interna? No seria melhor apenas identificar se o imvel possui ou no instalao eltrica? Verdadeiramente preciso este dado? Onde est a diferenciao para tipologia construtiva do imvel? Qual a relao deste dado para avaliao predial? Para instalao eltrica interna, a pontuao maior do que para instalao eltrica externa, e como ficar a informao de imvel que possuem padro fino e usufruem de instalao eltrica captada atravs de energia solar? Onde est a pontuao para estes casos?

Para esclarecer melhor o motivo de questo de pesquisa, podemos considerar os seguintes exemplos de avaliaes e atribuies de pontuao para os seguintes imveis:

Percebe-se que, conforme o quadro n 4, a pontuao para o imvel n 3 de padro econmico, com estrutura de concreto maior do que a pontuao recebida para o quadro n 2, imvel de n 1 com estrutura de madeira de qualidade e padro fino que, em alguns casos, pode contar com mais de um pavimento.

Esta demonstrao de pontuao do quadro n 5, referente ao imvel n 4 de caractersticas de imvel com estrutura de concreto e laje tenha apenas trs pontos a mais do que o quadro n 4, imvel de n 3, que possui padro econmico, alvenaria simples e estrutura bsica de material concreto. Ser que o critrio de pontuao est diferenciando com preciso a avaliao construtiva dos imveis?

O problema inicia na metodologia que utiliza critrio de pontuao para avaliao predial, porque limita muito o agente cadastral aos parmetros disponibilizados no BIC comparado a realidade do imvel e no considera de maneira clara e objetiva a tipologia construtiva. Devemos avanar no grau de qualificao e atualizao dos dados cadastrais, melhor examinar mtodos e tcnicas de avaliao para fins tributrios.

4.2.1 ANALISE DO PROCESSO DE CADASTRO IMOBILIRIO

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O estudo a seguir demonstra o processo de cadastro imobilirio do municpio de Quara atravs de descrio e representao grfica. no incio deste processo que encontramos o Boletim de Informaes Cadastrais BIC, onde existe a necessidade de projetar uma metodologia de avaliao predial capaz de identificar com maior preciso a realidade construtiva dos imveis, portanto, a proposta atualizar permanentemente esta parte do processo que trata dos critrios de avaliao, basicamente o sistema de avaliao predial que determinar o valor venal do imvel, base de clculo para gerar o tributo IPTU. Isto significa que se o incio do processo no receber ajustes necessrios para a metodologia empregada, todo o processo em si estar comprometido e no produzir melhores resultados. Conforme o referencial terico abordado neste trabalho, os processos organizacionais so importantes para o aprendizado com erros e acertos de suas prprias experincias, como o caso do processo cadastral do municpio de Quara, onde os agentes cadastrais sentem a necessidade de atualizar no somente os dados contidos no BIC, mas a prpria metodologia de avaliao predial que est contida no BIC e que faz parte do processo para produzir melhorias de qualidade e at mesmo na arrecadao municipal. Um processo no deve ser sinnimo de rotina a ser seguida risca por uma organizao, devem ser consideradas as entradas e as sadas, inputs e outputs das atividades que se relacionam e formam o processo. Deve existir sempre a preocupao de produzir constantes melhorias como cita os autores Morris e Brandon (1994), que a inovao de processos adotada quando uma organizao busca alcanar metas importantes para o seu sucesso. Ser apresentado o mtodo de avaliao predial utilizado por Canoas/RS, que um modelo que poder ser seguido a fim de possibilitar melhorias para avaliao predial e retratar a realidade construtiva do imvel com mais preciso, mais clareza e menos erros.

Figura 5 Fluxograma do Processo de Cadastro Imobilirio de Quara/RS

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Fonte: Elaborado por Deise Frana Gonalves

Por tratar o presente trabalho de indicar possveis melhorias no incio do processo de cadastro imobilirio partindo do BIC e a metodologia de avaliao predial empregada, o fluxograma mostra passos que antecedem a incluso dos dados que devero ser lanados no

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sistema de arrecadao da prefeitura onde estaro registradas as informaes necessrias para efetuar o clculo do IPTU de cada exerccio, por tanto, sente-se a necessidade de atualizar a metodologia de avaliao predial de maneira que oferea maior preciso na identificao da tipologia construtiva dos imveis, o incio de um processo de cadastro que poder auxiliar na arrecadao municipal.

Quadro 6 Fluxos de Trabalho do Cadastro Imobilirio de Quara/RS

Sm

bolo

s

Operao To

tais

Rotina: Atual x Tipo de Rotina Transporte Proposta

Execuo ou Inspeo Setor: Demora ou Espera Efetuado por:

Armazenamento Data:

Ordem Smbolos Setor Descrio dos passos 1

Cadastro

CADASTRAR/ RECADASTRAR UM IMVEL

2

Cadastro

Informar dados do imvel no Boletim de Informaes Cadastrais BIC. Dados que compe o cadastro imobilirio de imveis localizados em rea urbana.

3

Cadastro Identificar se o imvel territorial ou predial.

4

Cadastro Classificao territorial, se o imvel for apenas territorial, preencher apenas dados do cadastro, no preencher a grade de pontuao.

5

Cadastro

Classificao predial, se o imvel possuir edificaes, o agente cadastral tem que preencher a grade de pontuao de acordo com a realidade da rea construda. A classificao deve obedecer aos itens definidos e estabelecidos no BIC que devem ser atualizados permanentemente para aproximar a realidade construtiva dos imveis cadastrados. O valor venal predial formado com base na pontuao do imvel, e servir de base de clculo do IPTU. Portanto, esta a parte do processo de cadastro imobilirio que precisa ser constantemente atualizada, pois ir interferir diretamente no tributo IPTU.

6

Cadastro Cadastrar as informaes territoriais e prediais, dados coletados dos imveis no sistema de Arrecadao da Prefeitura para que posteriormente seja calculado o IPTU.

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7

Cadastro

Arquivar o Boletim de Informaes Cadastrais BIC.

Fonte: Elaborado por Deise Frana Gonalves.

METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL UTILIZADA POR CANOAS/RS

Conforme a metodologia de avaliao predial utilizada por Canoas/RS, ANEXO I deste trabalho, poder ser um modelo capaz de apresentar maior preciso para avaliao de classe residencial, pois a sua gesto cadastral utiliza tipologia construtiva, que busca identificar os padres construtivos de acordo com os materiais empregados nas edificaes e que valorizam ou desvalorizam um imvel, portanto, podero interferir na avaliao predial, ou seja, no valor venal predial que faz parte da base de clculo do IPTU.

Se o incio do processo que trata do Boletim de Informaes Cadastrais BIC, for aprimorado, se receber constante atualizao no somente dos dados cadastrais neste inseridos, mas da prpria metodologia de avaliao predial empregada no BIC, ento, ser possvel promover melhores resultados na tributao que o resultado deste processo cadastral. Esta metodologia de avaliao predial utilizada por Canoas/RS um modelo que apresenta maior preciso de maneira que consegue retratar a realidade construtiva do imvel em suas avaliaes, no apenas pontuao de acordo com alguns dados limitados que esto includos no Boletim de Informaes Cadastrais, capaz de distinguir o padro de imveis com maior clareza e com menos erros.

As informaes cadastrais contidas neste mtodo de avaliao predial formam uma base de dados que conta com uma seleo de casos e modelos preditivos capazes de distinguir o padro construtivo dos imveis, como por exemplo, a classe residencial com madeira que poder ser material de baixa, mdia ou alta qualidade, havendo a clara distino de imveis valorizados ou no, dependendo no s do material empregado (se madeira ou alvenaria), mas a qualidade do material empregado na construo e principalmente seu padro construtivo de maneira a evitar tributao com discrepncia em relao a valorizao imobiliria. Descrever se o imvel construdo com madeira padro econmico porque possui um cmodo, um banheiro, esquadrias e piso de baixa qualidade, foi construdo sem preocupao com projeto

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arquitetnico ou se um imvel de padro popular, mdio ou fino, conforme as caractersticas que determinam e distinguem melhor a valorizao do imvel e suas tributaes. Estes dados so de extrema importncia para um bom e consolidado sistema cadastral, proporcionando menos chances de cometer erros grosseiros e sistemticos. So rotinas na gesto cadastral que permitem minimizar distores e obter uma avaliao correta do valor venal do imvel que comea pela concepo correta, reformulao do BIC ou mesmo a reestruturao cadastral para reformar todo o sistema de gesto. So os padres estabelecidos no BIC, que podero orientar melhor o processo de cadastro imobilirio e sua funcionalidade, aperfeioando aplicaes para uma gesto cadastral efetiva no municpio promovendo a minimizao das iniqidades tributrias.

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CONSIDERAES FINAIS

Atravs do trabalho conclui-se que o Boletim de Cadastro Imobilirio BIC do municpio de Quara, que o incio do processo de cadastro imobilirio, poder ser aprimorado no somente atravs da atualizao de dados cadastrais, mas da prpria metodologia existente para avaliao predial, de maneira que o processo apresente qualidade e possa auxiliar na arrecadao municipal que so os resultados deste processo cadastral. Sabe-se que necessrio, que para todo processo organizacional, exista sempre a possibilidade do feedback, que viabiliza mudanas significativas na conduo dos processos, concentrando seus recursos e esforos para obter o melhor resultado possvel.

A questo de pesquisa consiste na pergunta: Que mudanas podem ser realizadas para melhorar o processo de cadastro imobilirio?

Constata-se, atravs do modelo de metodologia de avaliao predial empregado no municpio de Canoas/RS que considera com maior clareza a tipologia construtiva e a distino dos respectivos padres construtivos atravs de uma base de dados previamente preparada que conta com uma seleo de casos e modelos preditivos que indicam com menos erros a realidade construtiva dos imveis, que, possvel, promover mudanas no processo de cadastro imobilirio, j que a metodologia que utiliza critrio de pontuao no tem oferecido dados precisos para completar a avaliao construtiva dos imveis porque limita a dados desatualizados que no prope melhor avaliao predial. Se a metodologia faz parte do input, deste processo de cadastro, poder ajudar na busca por melhores resultados, o output do processo de cadastro imobilirio que resulta na arrecadao do municpio.

Para o autor Davenport (1994), os funcionrios devem ser estimulados a examinar e recomendar mudanas nos processos de trabalho dos quais participam, portanto, necessrio que cada participante identifique problemas, faa anlises e proponha solues, como o caso do Boletim de Informaes do municpio de Quara, que sendo continuamente revisado e atualizado, examinado mtodos e tcnicas de avaliao predial poder contribuir para melhores resultados no desempenho de um processo.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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QUARA - RS. Lei n 1.611, de 16 de dezembro de 1997. Cdigo Tributrio Municipal. Alterado at a data de 24.11.2006.

RAMBO, L.I. (2000). Retificao administrativa de limites, confrontaes e reas de terrenos urbanos junto ao Registro de Imveis, a partir de dados do Cadastro Imobilirio Urbano. (Dissertao de Mestrado). Universidade Federal de Santa Catarina UFSC. Florianpolis SC.

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VILLELA, Cristiane da Silva Santos. Mapeamento de processos como ferramenta de reestruturao e aprendizado organizacional, 2000. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Produo) - Programa de Ps-Graduao em Engenharia de Produo, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianpolis, 2000.

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ANEXO I - METODOLOGIA DE AVALIAO PREDIAL UTILIZANDO TIPOLOGIA CONSTRUTIVA MODELO PARA CLASSE RESIDENCIAL, CANOAS/RS

Ser apresentado um modelo que conta com a insero da tipologia construtiva e suas classificaes capazes de melhor ajustar esta metodologia de avaliao predial, exemplo do municpio de Canoas/RS. Este novo mtodo foi apresentado pelo profissional engenheiro e especialista legalmente habilitado, Chulipa Moller, em um Curso de Tributao Imobiliria, oferecido pela FAMURS, Porto Alegre/RS, onde na oportunidade percebeu-se que o modelo oferece maior preciso para avaliao predial, j que conta com detalhes e classificaes que evitam maiores falhas e distinguem com maior preciso a valorizao construtiva dos imveis.

1. CLASSE RESIDENCIAL

1.1 SUBHABITAO

Tpicos de favelas e compostos geralmente por um cmodo, s vezes com banheiro. Construdos de forma improvisada com sobras de materiais de construo e outros, tais como papelo, compensado de madeira ou similar; piso em terra batida; instalaes hidrulicas e eltricas precrias. Sem condies mnimas da habitabilidade.

1.2 CASA DE MADEIRA

1.2.1 Casa de Madeira: Padro Econmico. - Geralmente com um pavimento (trreo); - Distribuio interna bsica, com apenas 01 banheiro; - Geralmente com rea construda inferior a 70m; - Paredes com tbuas brutas de madeira de baixa qualidade, com ou sem mata-junta; - Esquadrias simples de madeira ou metlica, de baixa qualidade; - Piso de madeira, cho batido ou cimento simples; - Cobertura: telhas de fibrocimento, zinco ou cermica, de baixo padro.

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1.2.2 Casa de Madeira: Padro Popular. - Geralmente com um pavimento (trreo); - Distribuio interna bsica, com apenas 01 banheiro; - Geralmente com rea construda inferior a 70m; - Paredes com tbuas brutas de madeira de baixa qualidade, com mata-junta; - Esquadrias simples de madeira ou metlica, de baixa qualidade; - Piso de madeira, cho batido ou cimento simples; - Cobertura: telhas de fibrocimento, zinco ou cermica, de baixo padro.

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1.2.3 Casa de Madeira: Padro Simples - Construdas sem preocupao com projeto arquitetnico; - Geralmente com apenas um pavimento trreo;

- Geralmente com rea de acesso principal coberta; - Distribuio interna bsica, com apenas 01 banheiro; - Paredes simples com tbuas matajuntadas ou tipo macho-e-fmea; - Esquadrias de madeira simples ou metlica; - Cobertura: telhas de fibrocimento, zinco ou cermica.

1.2.4 Casa de Madeira: Padro Mdio - Preocupao com projeto arquitetnico;

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- Geralmente com um pavimento; - Distribuio interna bsica; - Geralmente com rea construda superior a 70m; - Paredes de madeira dupla ou beneficiada; - Esquadrias de alumnio ou madeira, de boa qualidade; - Cobertura: telhas de fibrocimento, zinco ou cermica, de boa qualidade.

1.2.5 Casa de Madeira: Padro Fino - Preocupao com projeto arquitetnico; - Com um ou mais pavimentos;

- Geralmente com rea superior a 120m; - Paredes de madeira dupla e beneficiada; - Acabamentos externos diferenciados; - Esquadrias de alto padro; - Cobertura com telhas de fibrocimento, zinco ou cermica, de alto padro;

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1.3 CASA DE ALVENARIA.

1.3.1 Casa de Alvenaria: Padro Econmico - Construdas sem preocupao com projeto arquitetnico ou utilizao de mo-de-obra qualificada; - Construdas em etapas, com vrios cmodos sem funo definida; - Com um ou dois pavimentos; - Com utilizao de materiais reaproveitados ou de qualidade inferior;

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- Fachadas sem revestimentos ou com acabamentos simples; - Esquadrias simples de madeira ou metlica, de baixa qualidade; - Cobertura: laje pr-moldada, telhas de fibrocimento, zinco ou cermica.

1.3.2 Casa de Alvenaria: Padro Popular. - Construdas sem preocupao com projeto arquitetnico; - Distribuio interna bsica; - Com um ou dois pavimentos; - Paredes de alvenaria de tijolos ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente; - Esquadrias simples de madeira ou metlica, de baixa qualidade; - Cobertura: laje pr-moldada impermeabilizada por processo simples, ou telhas de fibrocimento, zinco ou cermicas, de baixo padro.

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1.3.3 Casa de Alvenaria: Padro simples - Edificaes trreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas; - Projeto arquitetnico padro, com ou sem dependncias externas e cobertura simples para um veculo;

- Paredes de alvenaria de tijolos ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente; - Fachadas normalmente pintadas. - Esquadrias simples de madeira ou metlica, padro comercial; - Cobertura: laje pr-moldada impermeabilizada ou telhas de fibrocimento, zinco ou barro, de baixo ou mdio padro.

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1.3.4 Casa de Alvenaria: Padro Mdio. - Edificaes trreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas; - Projeto arquitetnico diferenciado com abrigo ou garagem para um ou mais veculos; - Paredes de alvenaria revestidas interna e externamente ou tijolo aparente com bom acabamento; - Fachadas com pintura ou com aplicao de pedras, pastilhas, texturas ou similar; - Esquadrias de alumnio ou madeira, de boa qualidade; - Cobertura: laje impermeabilizada, ou telhas de fibrocimento, cermica, cermica esmaltada ou similar.

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1.3.5 Casa de Alvenaria: Padro Fino. - Projeto arquitetnico diferenciado, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos e com os detalhes dos acabamentos aplicados; - Com garagem para dois ou mais veculos. reas livres com tratamento paisagstico e rea de lazer com piscina, quadra esportiva e churrasqueira; - Fachadas pintadas ou com aplicao de revestimentos especiais (pedras, revestimento cermico, vidro temperado, textura especial, etc.); - Esquadrias de madeira ou metlicas de alto padro; - Cobertura: laje impermeabilizada de acordo com projeto especfico com proteo trmica; telhas de cermica; ardsia ou equivalente; - rea construda superior a 150m2; - Com ou sem sistema de segurana; - Muros e fechamentos diferenciados.

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1.3.6 Casa de Alvenaria: Padro Alto. - Projeto arquitetnico singular, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos e com os detalhes dos acabamentos aplicados;

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- Com garagem para dois ou mais veculos. reas livres com tratamento paisagstico e rea de lazer com piscina, quadra esportiva e churrasqueira; - Com ou sem sistema de segurana sofisticado; - Fachadas pintadas ou com aplicao de revestimentos especiais (pedra, cermica especial, vidro temperado, textura, etc.); - Esquadrias de madeira ou metlicas de alto padro; - Cobertura: laje impermeabilizada de acordo com projeto especfico com proteo trmica; telhas de cermica; ardsia ou equivalente; - Muros e fechamentos diferenciados; - rea construda superior a 300m2

1.4 CASA MISTA

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So aquelas em que existe utilizao de madeira, de alvenaria ou concreto na mesma unidade imobiliria, com um mnimo de 30% de um destes materiais nas faces externas das paredes.

1.4.1 Casa Mista: Padro Econmico - Construdas sem preocupao com projeto arquitetnico ou utilizao de mo-de-obra qualificada; - Geralmente construdas em etapas, com vrios cmodos sem funo definida; - Com um ou dois pavimentos; - Utilizao de materiais reaproveitados ou de qualidade inferior; - Paredes de madeira com tbuas brutas de madeira de baixa qualidade, com ou sem mata-junta e de alvenaria; - Fachadas sem revestimentos ou com acabamentos simples; - Esquadrias simples de madeira ou metlica, de baixa qualidade; - Cobertura: laje pr-moldada, telhas de fibrocimento, zinco ou cermica de baixo padro.

1.4.2 Casa Mista: Padro Popular - Construdas sem preocupao com projeto arquitetnico ou utilizao de mo-de-obra qualificada; - Geralmente construdas em etapas, com vrios cmodos sem funo definida; - Com um ou mais pavimentos;

- Utilizao de materiais reaproveitados ou de qualidade inferior;

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- Paredes de madeira com tbuas brutas de madeira de baixa qualidade, com ou sem mata-junta; - Fachadas sem revestimentos ou com acabamentos simples; - Esquadrias simples de madeira ou metlica, de baixa qualidade; - Cobertura: laje pr-moldada, telhas de fibrocimento, zinco ou cermica de baixo padro

1.4.3 Casa Mista: Padro Simples - Edificaes trreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas; - Projeto arquitetnico padro; - Com um ou mais pavimentos; - Esquadrias de madeira ou metlica de padro comercial; - Paredes de alvenaria de tijolos ou de blocos de concreto com revestimento externo e paredes simples com tbuas matajuntadas ou tipo macho-e-fmea; - Cobertura: laje pr-moldada impermeabilizada, telhas de fibrocimento, zinco ou barro, de baixo ou mdio padro.

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1.4.4 Casa Mista: Padro Mdio - Edificaes trreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas; - Projeto arquitetnico diferenciado, principalmente no tocante aos revestimentos internos; - Paredes de alvenaria com revestimento externo, tijolo aparente com bom acabamento e madeira dupla ou beneficiada; - Fachadas usualmente pintadas, ou com aplicao de pedras, pastilhas, textura ou equivalente;

- Esquadrias de alumnio ou madeira de boa qualidade; - Cobertura: laje impermeabilizada, ou telhas de fibrocimento, ou cermica, ou cermica esmaltada ou similar.

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1.4.5 Casa Mista: Padro Fino - Projeto arquitetnico diferenciado, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos e com os detalhes dos acabamentos aplicados; - Com garagem para dois ou mais veculos. reas livres com tratamento paisagstico e rea de lazer com piscina, quadra esportiva e churrasqueira; - Fachadas pintadas ou com aplicao de revestimentos especiais (pedras, revestimento cermico, vidro temperado, textura especial, etc.) e madeira dupla e beneficiada; - Esquadrias de madeira de boa qualidade; - Cobertura: telhas de cermica; fibrocimento, ardsia ou equivalente; - Muros e fechamentos diferenciados.

1.4.6 Casa Mista: Padro Alto - Projeto arquitetnico singular, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos e com os detalhes dos acabamentos aplicados; - Com garagem para dois ou mais veculos. reas livres com tratamento paisagstico e rea de lazer com piscina, quadra esportiva e churrasqueira; - Com ou sem sistema de segurana sofisticado;

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- Fachadas pintadas ou com revestimentos especiais (pedra, cermica especial, vidro temperado, textura, etc...) e madeira dupla e beneficiada. - Esquadrias de metlica ou de madeira de alto padro; - Cobertura: telhas de cermica; fibrocimento, ardsia ou equivalente com proteo trmica; - Muros e fechamentos diferenciados.

1.5 APARTAMENTO

Unidade residencial individualizada em edificao de dois ou mais pavimentos.

1.5.1 Apartamento: Padro Econmico - Sem preocupao com detalhes arquitetnicos, com distribuio interna bsica (ambientes de pequenas dimenses); - Com acabamentos simples e com hall de entrada e corredores de dimenses reduzidas; - Sem elevador; - Sem portaria;

- Sem vagas para estacionamento de veculos; - Esquadrias de baixo padro.

1.5.2 Apartamento: Padro Popular

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- Sem preocupao com detalhes arquitetnicos, com distribuio interna bsica (ambientes de pequenas dimenses); - Com acabamentos simples e com hall de entrada e corredores de dimenses reduzidas; - Sem elevador; - Sem portaria; - Sem vagas para estacionamento de veculos; - Esquadrias de baixo padro; - Utilizao de materiais construtivos essenciais e emprego de poucos acabamentos.

1.5.3 Apartamento: Padro Simples - Projeto arquitetnico simples com distribuio interna bsica; - Com acabamentos simples, com hall de entrada e corredores de dimenses reduzidas; - Sem elevador; - Com ou sem portaria; - Com ou sem vagas para estacionamento de veculos; - Esquadrias de padro simples; - Fachadas pintadas sobre emboo ou reboco.

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1.5.4 Apartamento: Padro Mdio - Projeto arquitetnico diferenciado com preocupao quanto forma, funcionalidade e distribuio interna bsica; - Com ou sem elevador; - Acabamentos padronizados e fabricados em escala comercial de boa qualidade; - Com ou sem infraestrutura de portaria, salo de festas, lazer, guarita, apto zelador e quadra de esportes. - Com vaga de garagem por unidade; - Esquadrias metlicas ou de madeira de bom padro, com detalhes personalizados; - Fachadas com pintura sobre textura, aplicao de pastilhas, cermica ou similar.

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1.5.5 Apartamento: Padro Fino - Projeto arquitetnico diferenciado com at quatro apartamentos por andar; - Com elevadores (em geral, social e de servio); - Hall amplo e circulaes com materiais nobres e acabamentos especiais; - Acabamentos especiais de boa qualidade; - Com infraestrutura de portaria, salo de festas, lazer e guarita; - Com uma ou mais vagas de garagem por unidade; - Esquadrias metlicas ou de madeira de alto padro; - Fachadas com tratamentos especiais com concreto aparente, textura, granito ou similar; - reas externas livres (no edificadas) com tratamento paisagstico.

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1.5.6 Apartamento: Padro Alto - Projeto arquitetnico exclusivo com at dois apartamentos por andar; - Infraestrutura de portaria, salo de festas, rea de lazer completa, guarita e sistema de segurana;

- Hall amplo e circulaes com materiais nobres e acabamentos especiais; - Com elevadores (social e de servio); - Acabamentos especiais; - Com uma ou mais vagas de garagem por unidade; - Esquadrias metlicas ou de madeira de alto padro; - Fachadas com tratamentos especiais como concreto aparente, textura, granito, vidro temperado ou similar; - reas externas livres (no edificadas) com tratamento paisagstico exclusivo.

1.6 GARAGEM

Unidade isolada ou anexa ao corpo de edificaes destinadas habitao unifamiliar, que se destina guarda de veculos, com fechamento das quatro faces.

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1.6.1 Garagem: Padro Popular - Edificaes trreas, podendo ser isoladas ou geminadas; - Paredes de alvenaria sem revestimento ou madeira bruta com ou sem matajuntas; - Sem forro;

- Cobertura de telhas de barro ou fibrocimento de baixo padro; - Esquadrias de ferro ou madeira, de baixo padro l; - Normalmente includa como edificao completar de uma residncia.

1.6.2 Garagem: Padro Simples - Edificaes trreas, podendo ser isoladas ou geminadas; - Projeto arquitetnico diferenciado com abrigo ou garagem para um ou mais veculos; - Paredes de alvenaria revestidas ou sem revestimento externo ou de madeira bruta matajuntada; - Esquadrias de alumnio ou madeira, de boa qualidade; - Cobertura com laje impermeabilizada, ou telhas de fibrocimento, cermica, zinco ou similar.

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1.6.3 Garagem: Padro Mdio - Edificaes trreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas; - Projeto arquitetnico diferenciado com abrigo ou garagem para um ou mais veculos; - Paredes de alvenaria revestidas externamente ou com tijolo aparente com bom acabamento; - Fachadas com pintura ou com aplicao de pedras, pastilhas, texturas ou similar; - Esquadrias de alumnio ou madeira, de boa qualidade; - Cobertura: laje impermeabilizada, ou telhas de fibrocimento, cermica, cermica esmaltada ou similar.

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1.6.4 Garagem: Padro Fino - Projeto arquitetnico diferenciado, demonstrando preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos e com os detalhes dos acabamentos aplicados; - Fachadas pintadas ou com aplicao de revestimentos especiais (pedras, revestimento cermico, vidro temperado, textura especial, etc.); - Esquadrias de madeira ou metlicas de alto padro; - Cobertura: laje impermeabilizada de acordo com projeto especfico com proteo trmica; telhas de cermica; ardsia ou equivalente; - Com ou sem sistema de segurana; - Muros e fechamentos diferenciados.

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