Post on 04-Nov-2021
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
Abril/2021
Relatório de FIIs
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
Análise Macroeconômica
Mercado de FII: baseado nos números divulgados pela B3, os investidores pessoas físicas seguem determinantes para o
mercado de fundos imobiliários (FIIs). A participação em custódia apresentada até fevereiro/2021 foi de 73,8% de
investidores pessoas físicas e a participação no volume negociado foi de 68,2%.
Com 11 novas ofertas (ICVM 400) já emitidas em 2021, devemos seguir com um número robusto de novas emissões, mesmo
com o atual momento de inflexão na taxa de juros. Em 2020 foram 75 emissões ICVM 400, acima das 70 emissões de 2019.
* dados até fevereiro/2021
Panorama Macroeconômico: O Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil (Copom) votou por unanimidade
pela elevação da Selic em 0,75 p.p. na reunião realizada no mês de março, para 2,75% a.a.. Embora uma alta fosse
amplamente esperada pelo mercado, a maioria dos economistas esperava um ajuste de 0,5 p.p., mas o Copom foi além,
assumindo uma posição de maior austeridade após a recente pressão de alta nos dados de inflação, bem como a recente
percepção de deterioração dos riscos do Brasil.
É valido lembrar que a Selic em patamares maiores do que os atuais nos parece mais harmônica com a condição presente,
e um movimento necessário para o controle da inflação, que tem mostrado maior ímpeto influenciada pelo excesso de
Ricardo França*
Luiza Mussi
*Analista de valores mobiliários credenciado
responsável pelas declarações nos termos do Art.
21 da ICVM 598/18
0
50
100
150
200
250
300
350
2017 2018 209 2020 2021*
Evolução do total de fundos listados
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Evolução do Número de investidores
Pessoas Físicas; 73,8%
Investidores institucionais
20,0%
Não residentes4,4% Outros 1,3% Insituições
financeiras 0,6%
PARTICIPAÇÃO NA POSIÇÃO E CUSTÓDIA
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
liquidez, alta no preço das commodities, paridade no câmbio, dentre outros fatores. A pesquisa Focus mais recente, por
exemplo, projeta que o IPCA encerre 2021 em 4,81%.
Mas por que enxergamos que a Selic em patamares mais altos como um efeito necessário? Precisamos voltar ao
passado para lembrarmos que de 2016 para cá vivemos um movimento constante de redução nos juros (saímos de 14,25%
para 2%), visando trazer maiores estímulos para economia. Caminhávamos em um bom ritmo, com melhoras nas
expectativas. Foi aprovada a Reforma da Previdência em 2019 e o mercado acreditava na retomada do crescimento e que
novas reformas nos levariam a um melhor horizonte fiscal. Contudo, com o surgimento da pandemia, o Banco Central, em
um movimento necessário, cortou juros como medida de estímulo à retomada econômica em um contexto de preços
comportados. Agora, ainda que sigamos com incertezas e um ritmo gradual de vacinação, a injeção de liquidez global,
somada a retomada da economia global e a alta nos preços das commodities nos leva ao atual cenário de preocupação com
a inflação. A exemplo do IGP-M que acumula 31% de alta em 12 meses, o movimento do Banco Central objetiva conter o
IPCA dentro da meta (entre 2,25% e 5,25%).
Abaixo gráfico histórico da Selic:
Se tratando do mercado de FIIs, uma pergunta tem sido constantemente feita pelos investidores: Com a alta dos juros os
FIIs perdem atratividade? Primeiramente vamos avaliar a relação entre a SELIC e o IFIX:
Fonte: BCB, Economatica e Ágora Investimentos
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
Meta para a taxa SELIC
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
20,00
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Relação SELIC x IFIX
IFIX SELIC
Fonte: BCB e Ágora Investimentos
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
Podemos notar então uma correlação negativa entre a Selic e o IFIX, mas... O que isso quer dizer? Notamos que na
maioria dos casos ambos se movimentam em sentidos contrários, logo quando a SELIC sobe o IFIX tende a cair e vice-
versa. No entanto, quando analisamos o gráfico com maior detalhamento, podemos identificar janelas que fogem à essa
regra e que nos possibilita identificar oportunidades nos variados cenários, como por exemplo: em meados de 2016, a SELIC
se encontrava estável no patamar de 14,25%, em contrapartida vimos o IFIX mostrar valorização considerável ao longo do
mesmo período. Para sermos mais precisos, de julho de 2015 a setembro de 2016 a SELIC permaneceu em 14,25%
enquanto o IFIX saltou dos 1.470 para os 1.816 pontos (alta de 23,5%).
Dessa forma, observamos que os movimentos mais acentuados de queda no IFIX não apresentam correlação tão direta com
a taxa de juros, por exemplo, observem o período entre meados de 2018 e 2020: Em 2018 a Selic permaneceu estável em
6,50%, e vimos o IFIX recuar de 2.358 para 2.125 pontos (queda de 10%). Já em 2020 a Selic recuou de 4,50% para o
mínimo de 2%, enquanto o IFIX teve sua derrocada dos 3.077 pontos, em janeiro, para 2.494 pontos em março (queda de
19%).
Observamos então que os momentos mais críticos estiveram relacionados a períodos de incertezas generalizadas e receios
relacionados a alguma turbulência econômica. Em 2018, a greve dos caminhoneiros trouxe o impacto destacado acima e
em 2020 o recuo global de ativos de risco com o desenrolar da pandemia foi o fator chave para explicar a queda. Logo, por
mais que vejamos um movimento de correlação negativa em dados momentos, este não deve ser visto como uma informação
isolada para a tomada de decisão de investimentos em FIIs, que possuem lastro em ativos físicos, sendo impactados por
expectativas com o andamento do setor de construção, novos lançamentos de empreendimentos, absorção dos ABLs e
outras informações especificas de cada empreendimento, que devem e precisam ser levados em conta na análise.
Além da Selic, também precisamos comparar o comportamento do IFIX em relação as NTN-Bs (títulos atrelados ao IPCA +
prêmio) para enxergarmos comportamentos característicos dos fundos imobiliários. Considerando premissas históricas,
vamos fazer um comparativo da NTN-B 2035 e o IFIX para avaliarmos a relação destes em momentos distintos.
Analisando a correlação entre o IFIX e os prêmios da NTN-B 2035, notamos que estes sim possuem uma correlação
negativa, não perfeita, porém próxima disso. Na prática, quando os prêmios da NTN-B sobem, o IFIX tende a cair e vice-
versa.
Mas por que isso ocorre? A NTN-B é um título do Tesouro Nacional que oferece a remuneração da inflação, medida pelo
IPCA, mais um prêmio, sendo historicamente o spread médio do IFIX frente a essa NTN-B de 3,5%.
Mas de novo, devemos olhar com maior cuidado e não de maneira isolada. Notem que de 2015 para cá, os prêmios da NTN-
B recuaram de maneira vertiginosa, vindo da casa dos 7% para os 3% no começo de 2020. Este movimento pode ser
explicado com a melhora nas expectativas econômicas e diminuição da percepção de risco durante esse período, não
Fonte: ANBIMA e Ágora Investimentos
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
jan-13 jan-14 jan-15 jan-16 jan-17 jan-18 jan-19 jan-20 jan-21
Relação IFIX x NTN-B
IFIX NTN-B
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
simplesmente por corte de juros, de forma que o investidor passou a olhar com maior atenção para os ativos de risco e
consequentemente foi um período de grande crescimento do mercado de fundos imobiliários, no qual o número de ofertas
públicas (ICVM 400) cresceu ano a ano (10 em 2015, 12 em 2016, 26 em 2017, 40 em 2018, 70 em 2019 e 75 em 2020).
O que queremos mostrar neste estudo, é que o ciclo econômico, as perspectivas de crescimento da economia, dentro outros
fatores macro, são mais relevantes para a tomada de decisão. Claro que considerar os movimentos da taxa de juros é
prudente, porém ele compõe parte da análise e não traz conclusões de maneira isolada. Dito isso, acreditamos que as
oportunidades nos fundos imobiliários vão continuar, porém a seletividade é determinante.
Segundo a nossa visão e também de alguns gestores do segmento, temos:
1) Setor de escritórios e lajes corporativas – A vacância neste tipo de
empreendimento varia bastante se compararmos Rio de Janeiro e São Paulo,
principais centros urbanos nos quais os FIIs alocam recursos. O Rio de Janeiro
segue com números piores de vacância. Em São Paulo vemos o baixo estoque
de ativos de qualidade manter a vacância em números transitórios, ou seja,
quando há uma devolução de ABL geralmente outra empresa ocupa o espaço
vago de maneira rápida.
Quando analisamos escritórios de menor qualidade, vemos uma preocupação
por parte dos proprietários em adequar o empreendimento a novas questões
sanitárias e melhorias aos imóveis para adaptações necessárias recorrentes
aos efeitos da pandemia. Obras de retrofit tem sido uma opção para identificar
novas demandas e competir com o baixo estoque dos imóveis de maior
qualidade.
Os riscos do “home office” ainda seguem no radar, devido ao processo gradual de vacinação e avanço da pandemia. A
expectativa é de que a retomada econômica de maneira sólida permaneça para o segundo ou terceiro trimestre do ano,
porém analisando o futuro do setor, vemos que as chances de adoção de home office definitivo para muitas empresas
brasileiras não parece ser uma realidade factível. A nosso ver, um sistema hibrido deve ser adotado, com as empresas
oferecendo dias de home office, porém mantendo seus escritórios e operações físicas.
Atualmente, a configuração atual dos escritórios não nos parece satisfatória para trazer mais segurança aos funcionários.
Os novos espaços de trabalho serão menos densos que os escritórios atuais, com estações de trabalho espalhadas para
aumentar a distância social, o que pode levar as empresas a aumentar seu ABL, para que tenham condições de abrigar
todo o pessoal de forma segura.
Essa crença é reforçada pelos movimentos vistos no setor de tecnologia, setor este pioneiro em “home office”, empresas
como Facebook, Amazon, Apple e Google ampliaram suas taxas de ocupação de novos espaços físicos. Em geral, as
sinergias geradas no ambiente corporativo continuam sendo um diferencial de negócio que contribuirá para a manutenção
do trabalho de forma presencial e o “home office” será parte alternativa e não regra.
No Rio de Janeiro, o mercado de escritórios encerrou 2020 com taxa de vacância de 39,6% isso é 1,3 p.p. menor do que
em 2019 de acordo com a pesquisa First Look, realizada pela JLL. A absorção líquida do 4T20 foi positiva, com destaque
para o centro da cidade.
Mas o que esperar dos setores de atuação de fundos imobiliários em 2021? A seguir falaremos um pouco
sobre os setores, recomendações e preço-alvo.
Principais destaques:
São Paulo
Vacância: 22,4% no 4T20 (+1,6 p.p.
vs. 4T19)
Rio de Janeiro
Vacância 39,6% no 4T20 (- 1,3 p.p.
vs. 4T19)
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
Em São Paulo, a vacância, terminou o ano em 22,4%, um aumento de 1,6 p.p. em relação ao 4T19. A absorção líquida
foi negativa no 4T20, mas algumas regiões encerraram 2020 com indicadores positivos, como é o caso da Faria Lima (35
mil m²), Paulista (4,5 mil m²), Chácara Santo Antônio (2,6 mil m²), JK (2,2 mil m²) e Marginal Norte (0,5 mil m²), de acordo
com a pesquisa First Look, realizada pela JLL.
Nos parece que as lajes corporativas de alto padrão e localização privilegiada seguem como boas alternativas.
2) Setor de shoppings – Os Shoppings continuam sendo bastante
penalizados pela pandemia. Mesmo com as recentes restrições ao
funcionamento do comércio em várias cidades do pais, a maioria das redes de
shoppings irá manter a cobrança do aluguel aos lojistas, com descontos
pontuais, diferente do que vimos no primeiro fechamento geral, onde as
administradoras negociaram reduções temporárias de alugueis, condomínios
e dos fundos de promoção e propaganda (FPP).
Dentre os setores que tiveram maior recuperação destacaram-se setores de
consumo beneficiados pelo auxílio emergencial, que por vez, poderão ser mais
afetados em 2021, com a redução deste pagamento. Por outro lado, as praças de alimentação, cinemas e outros centros de
entretenimento continuam sofrendo com as restrições, mas esperamos uma recuperação gradativa à medida em que avance
a vacinação. Quanto aos cinemas, além da flexibilização, o setor precisa da retomada de novos lançamentos para uma
recuperação relevante.
Vemos este setor como um dos mais promissores para a recuperação, após a reabertura total da economia, dada sua
característica de centro de entretenimento para o brasileiro que ficou confinado nos últimos meses. Além disso, é um dos
setores mais descontados em nossa cobertura.
3) Agências bancárias – As agências bancárias seguem em sua trajetória
de transição. Os grandes bancos, forçados pela pandemia e pelo crescimento
de bancos digitais e fintechs, aceleraram o processo de digitalização e
continuam reduzindo o número de agências, tornando elas centros de
negócios concentrados. Reforçando esta trajetória, o Banco do Brasil
informou, em 11 de janeiro de 2021, que irá fechar 361 unidades de
atendimento. Os serviços bancários tradicionais cada vez mais se tornam
digitalizados e sem a necessidade de presença física, reforça a esta visão o
início do PIX em 2020.
Destaque no passado, devido aos contratos de longo prazo e os altos
dividendos, os FIIs de agência preocupam os investidores e os gestores.
Enxergamos os fundos fazendo movimentos de adaptação para reduzir os
impactos e a representatividade do setor nas carteiras. Vale destacar que lojas urbanas também foram impactadas com
fechamentos, e, portanto, o estoque de imóveis semelhantes, em regiões centrais, deve crescer.
Alguns fundos mais expostos a esse segmento vivenciaram uma maior volatilidade devido a muitas notícias de possíveis
fechamentos de agências.
Principais destaques:
- Fechamentos em diversas cidades
prejudicando o funcionamento dos
shoppings.
- Praças de alimentação e cinemas
continuam sofrendo com restrições
Principais destaques:
- Agências seguem em transição para
o digital
- Fundos realizando movimentos de
adaptação para reduzir impacto e
representatividade.
- Home Office coloca um peso a mais
nas preocupações dos investidores
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
4) Galpões logísticos – A mudança no padrão de consumo que se observou
no período da pandemia continua ganhando força entre os consumidores, que
descobriram ou se renderam as facilidades das compras online. Com isso, a
demanda por galpões logísticos segue aquecida, ainda se beneficiando dessa
mudança de comportamento. Necessidade de grandes centros de distribuição,
próximos a centros urbanos, é crescente e está em linha com o aumento das
exigências quanto a transporte e entrega dos produtos comprados na internet.
O Varejo e E-commerce continuam liderando o crescimento do mercado
brasileiro. As cidades de São Paulo e Rio de Janeiro se destacam com a
presença da maior parte dos galpões , enquanto o mercado logístico de alto
padrão apresentou recorde de absorção em 2020 e vacância abaixo de 15%,
mesmo o estado de São Paulo impulsionando o mercado no último trimestre
(cerca de 75% de absorção, de acordo com a JLL), 2020 foi um ano com movimentações expressivas em outras praças,
como por exemplo - Duque de Caxias (RJ), com 232 mil m² - e – Extrema (MG), com 75 mil m² - , que receberam grandes
volumes de locações.
Galpões possuem uma vantagem comparada a empreendimentos imobiliários de outras categorias, como lajes corporativas
por exemplo. Os galpões são construídos como uma grande caixa, na qual a adaptação e transformação do espaço, para
as necessidades de um novo locatário, é mais simples.
Diante dos números presentes e do baixo estoque, somados ao crescimento das vendas online, esperamos crescimento na
procura por galpões também em outras regiões do país, e isso já pode ser notado na atual composição e recentes compras
de alguns gestores. Esperamos ver em 2021 muitas entregas, sobretudo em outras regiões, como Cajamar e Guarulhos,
onde espera-se uma competição por áreas de alto padrão.
Embora os FIIs de galpões, em parte, já estejam precificados, com a seletividade na escolha de ativos é possível identificar
boas opções ainda com valuation atrativo e bons yields.
A seguir apresentamos os fundos de nossa cobertura fundamentalista, os preços-alvo projetados para final de 2021
e as recomendações.
Fonte: Ágora Investimentos e Economática
Nome Segmento Ticker RECOMENDAÇÃO PREÇO ATUAL PREÇO-ALVO UPSIDE P/VPA Yield (Últimos 12 M)Vol Médio Dia em milhares R$
(12 M)
BB Progressivo FII Agências Bancárias BBPO11 NEUTRA 116,1 115 -1% 1,1 10,1% 4.063
Rio Bravo Renda Varejo Agências Bancárias e varejo de rua RBVA11 NEUTRA 111,04 119 7% 0,9 9,2% 2.130
Rio Bravo Renda Logística Galpão logístico SDIL11 NEUTRA 98,8 106 7% 1,0 9,0% 1.326
FII Rio Bravo Renda Corporativa Lajes Corporativas RCRB11 COMPRA 162,45 178 10% 0,8 7,3% 1.003
FII Campus Faria Lima Lajes Corporativas FCFL11 COMPRA 107,59 122 14% 1,1 6,3% 324
FII Green Towers Lajes Corporativas GTWR11 COMPRA 106 115 9% 1,1 8,4% 2.068
BC Fund Lajes Corporativas BRCR11 COMPRA 82 97 18% 0,8 6,5% 5.496
CSHG Real Estate Lajes Corporativas HGRE11 COMPRA 135,46 164 21% 0,8 6,7% 3.449
Kinea Renda Imobiliária Lajes Corporativas e Logística KNRI11 COMPRA 151,85 168 11% 0,9 6,0% 4.520
FII Votorantim Logística Logística VTLT11 NEUTRA 111,5 126 13% 1,1 9,0% 578
CSHG Logística Logística/Industrial HGLG11 NEUTRA 173,49 170 -2% 1,2 9,4% 7.383
Vinci Logística Logística/Industrial VILG11 NEUTRA 118,05 121 3% 1,0 7,6% 5.811
FII Grand Plaza Shopping Shoppings ABCP11 NEUTRA 77,85 81 4% 0,9 3,7% 271
HSI Malls FII Shoppings HSML11 COMPRA 87,48 95 8% 0,9 5,5% 3.482
FII Shopping Pátio Higienópolis Shoppings SHPH11 NEUTRA 828,32 809 -2% 1,0 3,1% 163
FII Parque D. Pedro Shopping Center Shoppings PQDP11 COMPRA 2785 3168 14% 0,8 2,8% 230
Malls Brasil Plural Shoppings MALL11 COMPRA 95,65 105 10% 0,9 7,4% 2.068
Hedge Brasil Shoppings Shoppings HGBS11 COMPRA 202 216 7% 0,9 3,6% 3.580
Vinci Shoppings Shoppings VISC11 COMPRA 109,1 120 10% 0,9 5,4% 3.815
XP Malls Shoppings XPML11 COMPRA 106,2 117 10% 0,9 4,5% 5.265
Principais destaques:
-Vacância abaixo de 15%.
- Mercado logístico de alto padrão
apresentou recorde de absorção em
2020, com cerca de 75% em São
Paulo.
- Varejo e E-commerce continuam
liderando o crescimento.
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
BBPO11 – BB Progressivo II
Eventos corporativos:
Ao longo de 2020 a oscilação apresentada na cotação do
FII refletiu as incertezas quanto a possível diminuição de
agências bancárias. No entanto, o fundo informou em
janeiro, que não tem indicação nenhuma quanto ao
interesse do Banco do Brasil em devolver os ativos
locados. Além disso, o fundo informou ter contratado a
consultoria imobiliária Coldwell Banker Richard Ellis
(CBRE) para auxiliar nas negociações para renovação
dos contratos que vencerão em agosto de 2022.
Nossa Visão:
A contratação da consultoria é favorável para dar início
as tratativas quanto as possíveis renovações dos
alugueis, no entanto seguimos cautelosos quanto a atual
trajetória das agências bancárias no Brasil, uma vez que
a pandemia tem intensificado o processo de digitalização
das atividades.
Retorno BBPO11 x IFIX:
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Características:
3% 4%
7%
73%
13%
LOCALIZAÇÃO REGIONAL DE AGÊNCIAS
Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul
33%
45%
22%
LOCALIZAÇÃO REGIONAL DE PRÉDIOS ADMINISTRATIVOS
Centro-Oeste Sudeste Sul
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
BBPO11 IFIX
Fundo BB Progressivo FII
Ticker BBPO11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 115
Yield últimos 12 m 10,1%
P/VPA 1,1
Segmento Agências Bancárias
Gestor Votorantim Asset Management (VAM)
Indexador 100% IPCA
Revisional Agosto
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 1,06 0,76%
abr/20 R$ 1,06 0,70%
mai/20 R$ 1,06 0,68%
jun/20 R$ 1,06 0,65%
jul/20 R$ 1,06 0,76%
ago/20 R$ 1,06 0,76%
set/20 R$ 1,08 0,78%
out/20 R$ 1,08 0,79%
nov/20 R$ 1,08 0,79%
dez/20 R$ 1,08 0,88%
jan/21 R$ 1,08 0,95%
fev/21 R$ 1,08 0,96%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo
Eventos corporativos:
Diante das dificuldades apresentadas pelo varejo e as
dúvidas quanto ao desinvestimento em agências
bancárias, o fundo RBVA11 informou que sua estratégia
de diversificação de portfólio, em subsetores do varejo,
visa proteger os dividendos, enquanto alguns subsetores
caminham com maiores dificuldades que outros, com
destaque para supermercados que vem apresentando
resultados superiores ao nível pré-pandemia. Quanto ao
desinvestimento nas agências, o fundo destaca que
possui 36% dos ativos locados nessa categoria, com
eventual exercício de opções de vendas, embora um
movimento nesse sentido esteja em linha com a
estratégia de redução de participação no setor, ressaltam
que a obrigação é dos locatários, e que esta representa
uma proteção aos cotistas. A respeito da 3ª emissão de
cotas que está em andamento, o fundo informou ter
adquirido 5 novos imóveis no estado de São Paulo,
destaque para compras das varejistas GPA e Renner.
Por fim, o fundo reforçou os bons resultados
apresentados nos processos judiciais de contestação dos
contratos por parte do Santander, enfatizando o sucesso
na sua estratégia jurídica.
Nossa Visão:
A estratégia de redução de exposição no setor de
agências bancárias é prudente e em linha com nosso
receio quanto ao segmento de agências, além disso, a
aquisição de ativos no varejo no formato Sale-lease-back,
em contratos com nomes que apresentam bons riscos de
crédito, apresenta-se como uma alternativa interessante
a longo prazo e que pode destravar valor, porém no curto
prazo pode apresentar certas dificuldades dado o varejo
de rua ser dependente do avanço da vacinação contra
COVID-19.
Características:
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno RBVA11 x IFIX:
42%
33%
6%
2%
17%
% DA RECEITA CONTRATADA
Santander Caixa Centauro Renner GPA
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
RBVA11 IFIX
Fundo Rio Bravo Renda Varejo
Ticker RBVA11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 119
Yield últimos 12 m 9,2%
P/VPA 0,9
Segmento Agências Bancárias e varejo de rua
Gestor Rio Bravo
Indexador 95% IGP-M e 5% IPCA
Revisional 47% em dezembro
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,90 0,71%
abr/20 R$ 0,80 0,66%
mai/20 R$ 0,85 0,66%
jun/20 R$ 0,85 0,57%
jul/20 R$ 0,85 0,67%
ago/20 R$ 0,85 0,73%
set/20 R$ 0,85 0,71%
out/20 R$ 0,85 0,71%
nov/20 R$ 0,85 0,71%
dez/20 R$ 0,95 0,81%
jan/21 R$ 0,95 0,84%
fev/21 R$ 0,95 0,86%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
SDIL – Rio Bravo Renda Logística
Eventos corporativos:
O fundo apresentou crescimento na vacância física que
está diretamente ligada a antecipação da rescisão de
contrato do Galpão Guarulhos. Desta forma o fundo
antecipou o início dos movimentos para as obras no
empreendimento, que iniciariam em 2022 após o término
do contrato rescindido. É esperado o início das obras
para o 2T21 e conclusão no final do ano. O fundo não
informou se recebeu uma das duas parcelas da multa
rescisória restante (previstas a serem pagas no início de
cada semestre de 2021). As multas permitirão a
manutenção dos dividendos nos patamares
anteriormente estimados pelo gestor. Além de informar a
liquidação da 5ª Emissão de Cotas, que ocorreu em
dezembro, captando um valor superior a R$103 milhões,
o fundo confirmou a conclusão de 2020 com adimplência
total nos contratos vigentes, além de não haver
diferimentos em curso, informações que possibilitam o
fundo manter as projeções anteriores de distribuições de
dividendos.
Nossa Visão:
Considerando as taxas de ocupação dos ativos de Duque
de Caxias – RJ e comparando-os com a vacância do
fundo, vemos que mesmo no RJ, onde temos uma média
de vacância superior as demais regiões que o fundo
possui ativos (Guarulhos e São Paulo), a gestão tem
conseguido minimizar a vacância e ficar abaixo das
médias da região, inclusive a atual vacância reflete os
movimentos no Galpão Guarulhos que passará por obra
de retrofit. Pesa a favor do fundo o fato de Guarulhos e a
região da Anchieta, aonde está locado o One Park,
apresentarem vacâncias de 4,1% e 2,4% no 4T20
respectivamente, segundo a Revista Buildings. Portanto
o fundo tem a possibilidade de minimizar essa vacância
assim que concluído as obras, mesmo que isto implique
em aumento de contratos típicos (atualmente a
distribuição está em 11% atípico e 89% típico).
Características:
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno SDIL11 x IFIX:
6%
49%
45%
DIVERSIFICAÇÃO GEOGRÁFICA (% RECEITA CONTRATADA)
Guarulhos Duque de Caxias Eixo Anchieta
-60,00%
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
SDIL11 IFIX
Fundo Rio Bravo Renda Logística
Ticker SDIL11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 106
Yield últimos 12 m 9,0%
P/VPA 1,0
Segmento Galpão logístico
Gestor Tellus e Rio Bravo
Indexador 89% IGP-M e 11% IPCA
Revisional Julho
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,52 0,52%
abr/20 R$ 0,46 0,48%
mai/20 R$ 0,46 0,49%
jun/20 R$ 0,44 0,40%
jul/20 R$ 0,44 0,42%
ago/20 R$ 0,50 0,49%
set/20 R$ 0,55 0,54%
out/20 R$ 0,55 0,55%
nov/20 R$ 0,59 0,59%
dez/20 R$ 0,60 0,58%
jan/21 R$ 0,60 0,58%
fev/21 R$ 0,60 0,58%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
RCRB11 – Rio Bravo Renda Corporativa
Eventos corporativos:
O fundo informou ter concluído a aquisição de
aproximadamente 2 mil m² adicionais no Edifício Girassol
555, na Vila Madalena em São Paulo. Em dezembro o
fundo já havia informado a assinatura do Compromisso
de Compra e Venda (CCV) para esse aumento de
participação e de que o custo seria próximo a R$34
milhões. Desta forma, o fundo passa a ser o maior
proprietário dentro do empreendimento. Embora a
vacância do fundo tenha melhorado desde o nosso último
relatório (atualmente em 5,4%), o gestor informou ter
recebido em janeiro, a comunicação formal da Votorantim
S.A., no interesse em rescindir o contrato de aluguel
antecipadamente, no Edifício Continental Square Faria
Lima. O espaço desocupado corresponde apenas a 2,4%
do ABL total do fundo e com a conclusão da rescisão o
fundo receberá 1,7 aluguel como multa rescisória.
Nossa Visão:
Embora o Edifício Girassol 555 seja um dos
empreendimentos de menor rating dentro do portfólio do
fundo, entendemos que o movimento de aquisição
adicional está em linha com a estratégia do fundo de
aumentar participação em ativos que possui, para ter
maior poder de decisão e gerência dentro dos
empreendimentos. Vemos de maneira positiva a
aquisição, uma vez que o empreendimento não
apresenta vacância e o locatário do imóvel é a WeWork,
empresa que atua com coworking e assinou contrato em
2019 com vigência de 15 anos de duração, no qual possui
carências em caso de rescisão antecipada. Quanto a
vacância, vemos o número ainda afetado pelas obras de
retrofit do Alameda Santos que está 100% desocupado
para a reforma.
Características:
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno RCRB11 x IFIX:
8%
13%
7%
37%
35%
% ABL POR CLASSIFICAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS
AA A BB B C
-60,00%
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
RCRB11 IFIX
Fundo FII Rio Bravo Renda Corporativa
Ticker RCRB11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 178
Yield últimos 12 m 7,3%
P/VPA 0,8
Segmento Lajes Corporativas
Gestor Rio Bravo
Indexador 65% IGP-M, 26% IPCA e 9% INPC
Revisional -
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,80 0,53%
abr/20 R$ 0,75 0,45%
mai/20 R$ 0,75 0,44%
jun/20 R$ 1,55 0,87%
jul/20 R$ 0,80 0,47%
ago/20 R$ 0,85 0,48%
set/20 R$ 0,85 0,48%
out/20 R$ 0,85 0,50%
nov/20 R$ 0,85 0,50%
dez/20 R$ 0,85 0,51%
jan/21 R$ 0,80 0,48%
fev/21 R$ 0,80 0,50%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
FCFL11 – Campus Faria Lima
Eventos corporativos:
O fundo Campus Faria Lima segue com suas obras no
único ativo que possui. Como dito em relatório anterior,
as obras de fixação de ACM nas fachadas continuaram e
praticamente foram concluídas em dezembro, porém
outras fases da reforma continuam. Quanto as aulas, elas
seguem sendo afetadas pelos impactos da pandemia, de
forma que os alunos do Insper podem decidir se farão
aula presencial ou remota (sem exceder o limite máximo
de 35% de ocupação). A faculdade segue sem previsão
para retomar com 100% de ocupação.
Nossa Visão:
Apesar de ser um fundo monoativo com empreendimento
do segmento educacional, o fundo tem mantido
regularidade nos dividendos, com exceção de janeiro/20
quando precisou reduzir o valor para sanar débitos das
obras em andamento. Entendemos que esta regularidade
deve continuar mesmo em caso de atrasos das vacinas
e consequente atraso da retomada das aulas totalmente
presenciais, pois a resiliência na distribuição de
dividendos é fruto do ticket médio alto praticado pelo
Insper e consequente público-alvo. Desta forma as aulas
conseguem ter sequência, mesmo com o ensino
presencial atuando parcialmente, sem trazer maiores
impactos para os alugueis pagos ao fundo. Quanto aos
reembolsos compensatórios para Insper, devido a
interdição de ABL para as obras, as parcelas mensais de
R$180 mil se encerrarão em junho/2021 e seguem
reduzindo em aproximadamente R$0,05 por cota ao mês.
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno FCFL11 x IFIX: Características:
7%
93%
VENCIMENTO DOS CONTRATOS EM PERCENTUAL DE RECEITA %
Vencimento em 2029 Vencimento em 2037
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
FCFL11 IFIX
Fundo FII Campus Faria Lima
Ticker FCFL11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 122
Yield últimos 12 m 6,3%
P/VPA 1,1
Segmento Lajes Corporativas
Administrador BTG Pactual
Indexador 100% IGP-M
Revisional janeiro, junho, novembro e dezembro
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,58 0,55%
abr/20 R$ 0,52 0,48%
mai/20 R$ 0,50 0,47%
jun/20 R$ 0,51 0,47%
jul/20 R$ 0,58 0,54%
ago/20 R$ 0,56 0,51%
set/20 R$ 0,57 0,49%
out/20 R$ 0,56 0,48%
nov/20 R$ 0,55 0,46%
dez/20 R$ 0,54 0,45%
jan/21 R$ 0,55 0,47%
fev/21 R$ 0,56 0,50%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
GTWR11 – Green Towers
Eventos corporativos:
Recentemente o fundo buscou tranquilizar os
investidores quanto a forte oscilação das cotas em 2020,
com os receios do mercado a uma possível devolução de
ABL devido a adoção de Home Office. Eles informaram
não ter nenhuma indicação, até o momento, de que o
Banco do Brasil (BB) pretende fazer devoluções
antecipadas dos espaços locados. Quanto aos reajustes
dos alugueis, que estavam previstos para outubro/2020,
o fundo informou seguir em negociação com o BB,
visando um consenso, dado que os reajustes
acompanham o IGP-M e este sofreu variação atípica em
2020. É válido relembrar que em outubro o contrato
passará por uma revisional.
Nossa Visão:
Embora o BB tenha informado no começo do ano o
interesse em reduzir agências, para o GTWR11 vemos
um risco menor neste momento, se comparado ao
BBPO11, ambos fundos geridos pela BV Asset. Os ativos
do fundo, são atualmente, a sede administrativa do BB e
caso haja interesse por parte do banco em renovação do
contrato, este deverá avisar o fundo com 8 meses de
antecedência ao vencimento do contrato (vencimento em
outubro/2023). Seguimos enxergando o fundo como uma
boa alternativa com dividendos previsíveis, porém
continuaremos monitorando as negociações entre o
fundo e o BB e o desenrolar do debate.
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno GTWR11 x IFIX:
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
GTWR11 IFIX
Fundo FII Green Towers
Ticker GTWR11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 115
Yield últimos 12 m 8,4%
P/VPA 1,1
Segmento Lajes Corporativas
Gestor Votorantim Asset Management (VAM)
Indexador 100% IGP-M
Revisional Outubro
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,69 0,66%
abr/20 R$ 0,69 0,62%
mai/20 R$ 0,69 0,59%
jun/20 R$ 0,69 0,57%
jul/20 R$ 0,69 0,61%
ago/20 R$ 0,64 0,57%
set/20 R$ 0,69 0,58%
out/20 R$ 0,69 0,59%
nov/20 R$ 0,69 0,58%
dez/20 R$ 0,69 0,62%
jan/21 R$ 0,69 0,64%
fev/21 R$ 0,69 0,65%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
BRCR11 – BC Fund
Eventos corporativos:
O BC Fund informou ter renovado contrato no edifício
MV9 em janeiro. O novo contrato firmado tem prazo de 5
anos e devido ao reajuste anual ter sido realizado
recentemente (atualizado pelo IGP-M), a negociação
acompanhou preços atuais da região e
consequentemente houve uma redução no aluguel em
14%. Ainda em janeiro, houve a solicitação de rescisão
antecipada de contrato no Diamond Tower. No entanto, o
imóvel está em período de Renda Mínima Garantida
(RMG), e logo haja a confirmação da saída, o fundo não
sofrerá vacância financeira, além de poder fazer jus a
multa rescisória.
Nossa Visão:
O fundo apresentou um aumento na vacância física
(atualmente em 19%), e embora o percentual esteja
elevado, o número está em linha com a média de
vacância da cidade de SP para lajes corporativas no
4T20. Como vimos recentemente uma desaceleração da
demanda por novos espaços, devido ao agravamento da
pandemia no final de 2020 e começo de 2021, a média
da cidade pode ter subido. Vale destacar que os imóveis
Diamond Tower e Eldorado, embora representem juntos,
pouco mais de 40% da receita potencial do fundo, são
ativos classe AAA, que devem ser facilmente absorvidos
conforme a agenda de vacinas for permitindo a retomada
do trabalho presencial.
Confira aqui nossa última atualização sobre o fundo.
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno BRCR11 x IFIX: Características:
72%
21%
7%
RECEITA POR CLASSE DE ATIVO
AAA B A
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
BRCR11 IFIX
Fundo BC Fund
Ticker BRCR11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 97
Yield últimos 12 m 6,5%
P/VPA 0,8
Segmento Lajes Corporativas
Gestor BTG Pactual
Indexador 76% IGP-M, 21% IPCA e 3% IPC
Revisional -
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,56 0,63%
abr/20 R$ 0,49 0,53%
mai/20 R$ 0,43 0,47%
jun/20 R$ 0,43 0,47%
jul/20 R$ 0,43 0,47%
ago/20 R$ 0,46 0,53%
set/20 R$ 0,46 0,51%
out/20 R$ 0,45 0,52%
nov/20 R$ 0,47 0,54%
dez/20 R$ 0,50 0,56%
jan/21 R$ 0,50 0,56%
fev/21 R$ 0,49 0,56%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
HGRE11 – CSHG Real Estate
Eventos corporativos:
Mesmo com o aumento de restrições recentes, devido ao
agravamento da pandemia, o CSHG Real Estate
comunicou que está recebendo visitas e sondagens para
alocação de variados ativos de seu portfólio. No Ed.
Berrini One um locatário já existente negocia para a
contratação de mais um andar, que recentemente ficou
vago. Além de estar próximo de concretizar a locação de
um dos três andares que ficaram vagos na Torre Jatoba,
em Barueri-SP. O gestor informou que as sondagens têm
acontecido em ativos distintos, porém em espaços
prontos e mobiliados, reflexo do que eles entendem ser
um momento de mercado, no qual as empresas buscam
oportunidades de mudança, mas com redução do
investimento inicial. Quanto ao Ed. Alegria, no Centro de
SP, o fundo comunicou que segue tendo dificuldades
com o acumulo de débitos do locatário. As obras no Torre
Martiniano, localizado na região da Paulista em SP,
seguem próximos a conclusão da Fase 1 (que se trata da
reforma das áreas existentes) e a Fase 2 já iniciou, no
qual irá construir um edifício anexo.
Nossa Visão:
Embora as dificuldades com o acumulo de débitos do Ed.
Alegria seja preocupante, o ativo segue 100% ocupado e
a pulverização de ativos reduz a relevância. Além disso,
a vacância física e financeira tem se mantido constante
(aproximadamente 23% e 25% respectivamente). A
informação de que está tendo procuras para novos
contratos, mesmo em um momento de novas restrições é
positiva e favorece para a redução futura da atual
vacância. Quanto aos dividendos, mesmo com eventos
extraordinários recentes, visando adequação a estratégia
de desinvestimentos, o fundo deve manter a perspectiva
de R$0,67/cota para os próximos meses.
Características:
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno HGRE11 x IFIX:
43%
33%
18%
4%
2%
EMPREENDIMENTOS (% DOS ATIVOS IMOBILIÁRIOS)
Monousuário Torre Corporativa
Lajes - Participação Relevante Lajes Individuais
Outros-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
HGRE11 IFIX
Fundo CSHG Real Estate
Ticker HGRE11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 164
Yield últimos 12 m 6,7%
P/VPA 0,8
Segmento Lajes Corporativas
Gestor Credit Suisse Hedging-Griffo
Indexador 81,5% IGP-M e 18,5% IPCA
Revisional 48% dos contratos em 2021
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,74 0,48%
abr/20 R$ 0,65 0,44%
mai/20 R$ 0,57 0,40%
jun/20 R$ 0,57 0,38%
jul/20 R$ 0,57 0,41%
ago/20 R$ 0,65 0,44%
set/20 R$ 0,65 0,43%
out/20 R$ 0,65 0,43%
nov/20 R$ 0,65 0,43%
dez/20 R$ 0,65 0,42%
jan/21 R$ 0,97 0,65%
fev/21 R$ 0,67 0,45%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária
Eventos corporativos:
O híbrido (lajes corporativas e galpão logísticos) Kinea
Renda Imobiliária, informou recentemente a conclusão da
aquisição de 20% do Torre Ebony e Marble do Complexo
Rochaverá Corporate Towers, localizado na Av. das
Nações Unidas, na região da Marginal Pinheiros, na
cidade de SP. O investimento realizado foi de R$ 251,3
milhões e equivalem a 11.348,85 m², e além do fundo,
outros parceiros participaram da aquisição. Durante o
prazo de 10 anos, o fundo fará jus a uma renda mínima
garantida (RMG) de R$ 20 milhões. Saindo das lajes e
seguindo para os galpões, o fundo informou ter locado
um módulo do Global Jundiaí, além de comunicar que a
obra no CD Cabreúva está com 63,42% executada,
lembrando que se trata de um projeto no modelo Built to
Suit, com previsão de término para o 2T21.
Nossa Visão:
O Kinea segue sendo uma alternativa com dividendos
consistentes em um portfólio bastante diversificado. A
atual aquisição amplia ainda mais o leque de
empreendimentos de qualidade em seu portfólio. Outro
fator importante, é que mesmo havendo movimentos de
desocupação em algumas lajes, os movimentos de novos
inquilinos têm permitido a redução de vacância
(atualmente em 6,54%).
Confira aqui nossa última atualização sobre o fundo.
Características:
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno KNRI11 x IFIX:
*Exceto Rochaverá
48,84
12,57
51,16
87,43
% R E C E I T A % AB L
RECEITA E ABL POR SEGMENTO*
Lajes Corporativas Logística
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
KNRI11 IFIX
Fundo Kinea Renda Imobiliária
Ticker KNRI11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 168
Yield últimos 12 m 6,0%
P/VPA 0,9
Segmento Lajes Corporativas e Logística
Gestor Kinea Investimentos
Indexador 51,6% IGP-M e 48,4% IPCA
Revisional 12% dos contratos em 2021
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,74 0,48%
abr/20 R$ 0,65 0,41%
mai/20 R$ 0,65 0,38%
jun/20 R$ 0,65 0,38%
jul/20 R$ 0,65 0,41%
ago/20 R$ 0,65 0,40%
set/20 R$ 0,65 0,39%
out/20 R$ 0,65 0,41%
nov/20 R$ 0,65 0,41%
dez/20 R$ 0,65 0,40%
jan/21 R$ 0,65 0,41%
fev/21 R$ 0,69 0,44%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
VTLT11 – Votorantim Logística
Eventos corporativos:
Devido a característica monoativo do fundo (galpão
logístico que abriga o Centro de Distribuição de Peças da
Renault para a América Latina) ele apresenta grande
previsibilidade e pouquíssimas novidades, porém
recentemente a Biswanger Brasil, realizou novo laudo de
avaliação do ativo, o último laudo era de 2019. Nesta
nova avaliação o ativo foi precificado em R$
210.130.000,00, ou seja, 0,48% superior a avaliação
anterior.
Nossa Visão:
Dada sua previsibilidade (30 anos de contrato com
revisional em dez/26 e vencimento em dez/46), o VTLT11
segue sendo uma alternativa resiliente na distribuição de
dividendos com bom dividend yield (último 0,65%).
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno VTLT11 x IFIX:
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
VTLT11 IFIX
Fundo FII Votorantim Logística
Ticker VTLT11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 126
Yield últimos 12 m 9,0%
P/VPA 1,1
Segmento Logística
Gestor Votorantim Asset Management (VAM)
Indexador 100% IPCA
Revisional dez/26
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,72 0,66%
abr/20 R$ 0,72 0,69%
mai/20 R$ 0,72 0,71%
jun/20 R$ 0,72 0,64%
jul/20 R$ 0,00 0,00%
ago/20 R$ 0,72 0,63%
set/20 R$ 0,72 0,61%
out/20 R$ 0,72 0,62%
nov/20 R$ 0,72 0,62%
dez/20 R$ 0,72 0,62%
jan/21 R$ 0,72 0,62%
fev/21 R$ 0,75 0,66%
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
HGLG11 – CSHG Logística
Eventos corporativos:
O fundo de galpão logístico e plantas fabris, CSHG
Logística, se pronunciou recentemente quanto as
diferenças apresentas pelos ativos de galpão logístico e
industriais. Como já dito em relatórios anteriores, a
pandemia fortaleceu a mudança de hábito de consumo e
o e-commerce tem sido um forte aliado no avanço pela
procura e absorção de espaços de galpões logísticos,
principalmente aqueles próximos a grandes centros
urbanos e com boa localização (a exemplo, Jundiaí – SP
e Extrema – MG). No entanto, os ativos industriais têm
sofrido com a redução de produção e mudanças na
cadeia de fornecimento. Dito isso, o fundo detalhou que
os ativos Condomínio SJC e CEA – Atibaia são os
maiores penalizados em seu portfólio, dado as
características das regiões dos ativos. Nos galpões
logísticos o fundo detalhou os acontecimentos recentes e
estratégias adotadas: 1) Galpão Itupeva: O fundo
informou ter intensificado conversas após a Bosch
notificar a redução da área que ocupa. A intenção é
encontrar novos ocupantes para o espaço; 2) Galpão
Betim: O fundo tem o objetivo de locar o ativo todo ou a
maior parte a um único inquilino, mas tem como
alternativa modular o imóvel visando pulverização em
menores locatários; 3) no CONE G06, em Pernambuco,
assinou a expansão de outro módulo, ficando com
apenas 2 módulos vagos, dos 11 módulos que possui no
empreendimento; 4) negociação em andamento para
assinatura do primeiro contrato Built to Suit nos terrenos
de Extrema – MG.
Nossa Visão:
Apesar das dificuldades apresentadas nos
empreendimentos industriais e da forte concorrência em
galpões logísticos nas proximidades de Jundiaí-SP (a 30
quilômetros de SP e com fácil acesso pelas rod.
Anhanguera e Bandeirantes), o fundo tem aplicado uma
boa estratégia que tem permitido reduzir sua vacância
(atualmente em 15,2%), porém ainda acima dos 11,6%
apresentado no 4T20 na região de Jundiaí, por exemplo.
Embora o fundo apresente regularidade nos dividendos,
em nossa opinião, as cotas já estão bastante precificadas
e com pouco espaço para valorização.
Características:
Fundo CSHG Logística
Ticker HGLG11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 170
Yield últimos 12 m 9,4%
P/VPA 1,2
Segmento Logística/Industrial
Gestor Credit Suisse Hedging-Griffo
Indexador 56,5% IGP-M e 43,4% IPCA
Revisional 10,2% em 2021
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,78 0,49%
abr/20 R$ 0,78 0,45%
mai/20 R$ 0,78 0,43%
jun/20 R$ 0,78 0,41%
jul/20 R$ 0,78 0,43%
ago/20 R$ 0,78 0,43%
set/20 R$ 0,78 0,46%
out/20 R$ 0,60 0,37%
nov/20 R$ 0,78 0,47%
dez/20 R$ 0,78 0,44%
jan/21 R$ 2,63 1,47%
fev/21 R$ 0,78 0,44%
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Retorno HGLG11 x IFIX:
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
HGLG11 IFIX
9%
60%
3%
16%
12%
ATIVO POR CLASSE (% DA RECEITA CONTRATADA)
AAA AA A B C
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
VILG11 – Vinci Logística
Eventos corporativos:
O Vinci Logística informou a conclusão, no começo de
março, da 6ª emissão de cotas e que o montante captado
foi de R$ 480 milhões, deste modo o fundo passar a ter
caixa para novos investimentos para dar continuidade a
sua estratégia de diversificação. Outra informação
importante foi a assinatura de mais um contrato no
Parque Logístico Osasco. O fundo alugou para Track &
Field um ABL de 5.961,09 m² em um contrato típico de 5
anos. Desta forma, o fundo passa a ter o ativo com 70%
de ocupação. Enfim, as obras no CD Cachoerinha, 100%
locado ao Grupo FEMSA, já tem fases concluídas e
caminha para cumprir o cronograma de conclusão no
1T21.
Nossa Visão:
A captação total, mais lote adicional, na 6ª emissão de
cotas, mostra que os investidores enxergam o bom
desempenho da gestão em gerar contratos com bons
locatários, vide seu histórico e a recente locação de 70%
do Parque Logístico Osasco para Rossi Supermercados,
Next Logistics e agora para a Track & Field. Mantemos
uma visão positiva, mesmo com a saída de um inquilino
do Airport Town que trouxe algum impacto a receita do
fundo, pois mesmo assim o fundo deve dar continuidade
na distribuição de dividendos de R$0,60/cota, como
planejado, e os esforços apresentados pela equipe em
alocar os espaços vagos tem sido rápida e com contratos
de qualidade.
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,66 0,60%
abr/20 R$ 0,60 0,53%
mai/20 R$ 0,50 0,44%
jun/20 R$ 0,52 0,41%
jul/20 R$ 0,60 0,50%
ago/20 R$ 0,60 0,47%
set/20 R$ 0,60 0,46%
out/20 R$ 0,50 0,40%
nov/20 R$ 0,42 0,34%
dez/20 R$ 0,60 0,47%
jan/21 R$ 0,60 0,50%
fev/21 R$ 0,60 0,49%Características:
Retorno VILG11 x IFIX:
-45,00%
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
VILG11 IFIX
19%
10%
9%
8%8%6%
3%3%
34%
DIVERSIFICAÇÃO DA RECEITA POR LOCATÁRIO
Tok&Stok Magazine Luiza Ambev
L'Óreal Privalia FEMSA
Cremer Petlove Outros (23 locatários)
Fundo Vinci Logística
Ticker VILG11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 121
Yield últimos 12 m 7,6%
P/VPA 1,0
Segmento Logística/Industrial
Gestor Vinci
Indexador 26% IGP-M e 74% IPCA
Revisional -
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
ABCP11 – Grand Plaza Shopping
Eventos corporativos:
O fundo ABCP11 vinha mostrando recuperação ao longo
de 2020 em seu NOI, porém voltou a cair em 2021,
reflexo do agravamento da pandemia no país e novas
restrições impostas. Para os cotistas, o imbróglio jurídico
para deliberar a cisão parcial do fundo segue sendo outro
ponto de atenção. Como é de conhecimento do mercado,
a gestora Rio Bravo vem trabalhando com o intuito de
encontrar formas de concluir o processo de cisão parcial
do ABCP11, que atualmente tem a Cyrela Commercial
Properties (CCP) como cotista majoritário. A proposta de
cisão visa proteger os cotistas minoritários quanto a
cobranças de tributos impostas pela Receita Federal,
devido a participação da CCP no fundo, que no
entendimento da Receita Federal, o fundo deixou de
pagar obrigações tributárias, em exercícios passados,
aplicáveis a pessoas jurídicas. No entanto, há
divergências entre as partes, e um imbróglio jurídico está
acontecendo visando chegar a uma conclusão.
Nossa Visão:
Neste momento há duas propostas na mesa que não
mudam o resultado final, atualmente o fundo é composto
de 12.203.833 cotas e possui 98,6% do empreendimento
Grand Plaza Shopping. Seguem detalhes das propostas:
1) cisão com criação do novo fundo (Fundo CCP) – neste
caso a CCP detém 100% de participação deste novo
fundo que será detentor de 60,55% do empreendimento.
Já os cotistas pulverizados passam a deter 100% do
ABCP11 que reduzirá a participação no empreendimento
para 38,05%, não havendo mudanças na quantidade de
cotas que o cotista possui, mas sim mudança na
participação relativa ao fundo ABCP11 (por exemplo,
investidor que possui 2% do capital do ABCP11,
considera o múltiplo de 2,59 e passará a ter 5,18% do
mesmo fundo); 2) cisão com criação do novo fundo (FII
Grand Plaza Mall) – neste caso a CCP detém 100% do
ABCP11 que passará a deter 60,55% do
empreendimento. Quanto aos cotistas pulverizados, eles
passarão a possuir 100% do FII Grand Plaza Mall
(GRAN11), que por sua vez terá 38,05% do
empreendimento, havendo mudanças em qual fundo o
cotista tem cota, mas mantendo a quantidade (por
exemplo, quem possui 1 cota do ABCP11 passa a ter 1
cota do GRAN11). Já a mudança na participação relativa
é similar a primeira proposta, porém também mudando a
participação do ABCP11 para o GRAN11 (por exemplo,
quem possui 2% de participação no ABCP11, considera
um múltiplo de 2,59, e passará a ter 5,18% de
participação no GRAN11). Como mencionamos, o
resultado final será similar, porém ainda não temos
certeza se uma das propostas atuais serão aprovadas,
logo seguimos acompanhando o desenrolar desta
provável cisão e se ambos chegam a um consenso.
Fundo FII Grand Plaza Shopping
Ticker ABCP11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 81
Yield últimos 12 m 3,7%
P/VPA 0,9
Segmento Shoppings
Gestor Rio Bravo
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,49 0,59%
abr/20 R$ 0,00 0,00%
mai/20 R$ 0,00 0,00%
jun/20 R$ 0,00 0,00%
jul/20 R$ 0,49 0,53%
ago/20 R$ 0,00 0,00%
set/20 R$ 0,11 0,14%
out/20 R$ 0,19 0,25%
nov/20 R$ 0,30 0,38%
dez/20 R$ 0,35 0,47%
jan/21 R$ 0,41 0,53%
fev/21 R$ 0,56 0,73%
Retorno ABCP11 x IFIX:
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
ABCP11 IFIX
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
HSML11 – HSI Malls
Eventos corporativos:
Com o aumento de casos de Covid-19, os estados têm
feito movimentos de aumento das restrições novamente,
e isto traz impacto direto aos shoppings. No caso do HSI
Malls, os shoppings presentes no estado de SP estão
com as atividades suspensas. Nas demais regiões os
shoppings seguem em funcionamento cumprindo com às
limitações definidas na região. Em meio aos receios com
o agravamento da pandemia, a boa notícia ficou por
conta da assinatura de contrato com a rede de
restaurantes Outback Steak House, que passa a ocupar
480,72 m² no Super Shopping Osasco e 387,41 m² no
Shopping Metrô Tucuruvi.
Nossa Visão:
Reforçamos nossa visão de que os shoppings seguem
descontados, em um movimento natural de fuga de
capital para outros setores, reflexo do receio com os
efeitos da pandemia. Embora os números de vendas,
aluguéis e fluxo de veículos em queda (no comparativo
com o período pré pandemia), entendemos que o avanço
das vacinas ao decorrer do ano deve ser um direcionador
para destravar valor aos ativos atrelados a shoppings.
Por ora, vemos as restrições reduzindo novamente os
números dos shoppings e afetando negativamente os
valores distribuídos em dividendos.
Fundo HSI Malls FII
Ticker HSML11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 95
Yield últimos 12 m 5,5%
P/VPA 0,9
Segmento Shoppings
Gestor Hemisfério Sul Investimentos (HSI)
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,60 0,72%
abr/20 R$ 0,22 0,26%
mai/20 R$ 0,22 0,26%
jun/20 R$ 0,18 0,20%
jul/20 R$ 0,18 0,21%
ago/20 R$ 0,18 0,20%
set/20 R$ 0,26 0,28%
out/20 R$ 0,40 0,45%
nov/20 R$ 0,45 0,49%
dez/20 R$ 0,47 0,50%
jan/21 R$ 0,50 0,51%
fev/21 R$ 0,50 0,55%
Retorno HSML11 x IFIX:
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
HSML11 IFIX
Características:
56%
12%
32%
% ABL POR TIPOLOGIA DAS LOJAS
Âncora Mega Lojas Satélite
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
SHPH11 – FII Shopping Pátio Higienópolis
Eventos corporativos:
O FII shopping Pátio Higienópolis está 100% exposto as
restrições impostas no estado de SP, uma vez que é um
FII monoativo, logo a recuperação apresentada no 4T20
já apresenta recuo, que mesmo com melhora da
inadimplência, tem apresentado crescimento na
vacância, atingindo o maior nível desde o início da
pandemia, chegando a 10,9% em janeiro (+1,2 p.p. se
comparado ao pico anterior, em outubro/2020).
Nossa Visão:
Como já dito anteriormente, o momento é delicado para
os shoppings, uma vez que a pandemia impossibilita o
pleno funcionamento. Logo, seguimos monitorando o
SHPH11 para verificar os reflexos na recuperação da
distribuição de dividendos, se a recuperação
apresentada no 4T20 irá retroceder e até quando.
Características:
Fundo FII Shopping Pátio Higienópolis
Ticker SHPH11
Recomendação NEUTRA
Preço-alvo 809
Yield últimos 12 m 3,1%
P/VPA 1,0
Segmento Shoppings
Gestor Rio Bravo
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 3,60 0,44%
abr/20 R$ 0,00 0,00%
mai/20 R$ 0,00 0,00%
jun/20 R$ 0,00 0,00%
jul/20 R$ 2,55 0,28%
ago/20 R$ 2,00 0,22%
set/20 R$ 1,85 0,21%
out/20 R$ 1,08 0,13%
nov/20 R$ 2,44 0,29%
dez/20 R$ 3,30 0,39%
jan/21 R$ 4,74 0,57%
fev/21 R$ 4,32 0,52%
Retorno SHPH11 x IFIX:
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
SHPH11 IFIX
36%
17%
19%
2%
6%
14%
6%
DISTRIBUIÇÃO DOS LOCÁTARIOS - ABL POR SETOR LOCADO
Vestuário Serviços Alimentação Jóias Cosmético Artigos/Casa Outros
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
PQDP11 – Parque Dom Pedro Shopping Center
Eventos corporativos:
Assim como dito no SHPH11, o PQDP11 é outro FII de
shoppings monoativo localizado no estado de SP, logo as
restrições aplicadas no SHPH11 se refletem de maneira
semelhante ao PQDP11. O fundo segue com seu
shopping atuando de maneira restrita a serviços
essenciais, ficando a cargo da melhora nos números da
pandemia para que o estado volte a flexibilizar outros
serviços e/ou liberar um fluxo reduzido de público nos
shoppings.
Nossa Visão:
Apesar do momento conturbado para todos os
shoppings, o PQDP11 informou recentemente a
negociação com a Bandeira hoteleira – B&B, dando início
a venda de frações no Masterplan Parque Dom Pedro,
projeto de empreendimento mixed-use (prédios
comerciais dentro da área do shopping), com a atual
negociação visando trazer o hotel para dentro do
complexo do shopping. A notícia é positiva, pois o fundo
passa a ter outra fonte de receita. Entendemos que o
PQDP11 segue sendo um ativo de qualidade negociado
com desconto, porém com a desvantagem de ter sua cota
negociada a um preço bastante expressivo se comparado
a outros FIIs, o que se reflete como uma dificuldade de
acesso ao pequeno investidor pessoa física (público que
tem trazido liquidez aos FIIs).
Características:
Fundo FII Parque D. Pedro Shopping Center
Ticker PQDP11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 3168
Yield últimos 12 m 2,8%
P/VPA 0,8
Segmento Shoppings
Gestor BTG Pactual
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 19,49 0,71%
abr/20 R$ 14,47 0,49%
mai/20 R$ 0,00 0,00%
jun/20 R$ 0,00 0,00%
jul/20 R$ 0,00 0,00%
ago/20 R$ 0,00 0,00%
set/20 R$ 0,00 0,00%
out/20 R$ 11,19 0,36%
nov/20 R$ 8,02 0,26%
dez/20 R$ 8,31 0,27%
jan/21 R$ 8,43 0,28%
fev/21 R$ 8,43 0,30%
Retorno PQDP11 x IFIX:
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
PQDP11 IFIX
57%
9%
26%
8%
% ABL POR TIPOLOGIA DAS LOJAS
Âncoras Mega Lojas Satélite Lazer
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
MALL11 – Malls Brasil Plural
Eventos corporativos:
O MALL11 é outro fundo que vinha apresentando
recuperação na distribuição de dividendos, fruto da
negociação com os inquilinos nos pagamentos de
aluguel, condomínio e fundo de promoção e propaganda
(FPP), além da estratégia de alocação em outros FIIs de
shoppings, ao longo de 2020, que originou ganho de
capital e recuperação nos dividendos. Com tudo, as
restrições com o agravamento da pandemia seguem
como motivo de preocupação. Mesmo com um portfólio
diversificado, em variados estados e em regiões em que
as vezes o shopping é o único da cidade, as restrições
atuais seguem impactando e afetando grande parte dos
shoppings do portfólio.
Nossa Visão:
Os atuais riscos com as restrições da pandemia afetam o
setor como um todo, porém o MALL11 em 2020
apresentou uma estratégia eficaz de negociação com
seus locatários e aproveitou as oportunidades que a crise
permitiu, comprando cotas de outros FIIs descontados,
de forma a potencializar sua recuperação. Seguimos
acompanhando os reflexos da pandemia, mas
enxergando que o MALL11 segue como uma alternativa
atraente para capturar um movimento de recuperação no
valor da cota no longo prazo.
Características:
Fundo Malls Brasil Plural
Ticker MALL11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 105
Yield últimos 12 m 7,4%
P/VPA 0,9
Segmento Shoppings
Gestor BRPP
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,50 0,61%
abr/20 R$ 0,40 0,47%
mai/20 R$ 0,12 0,15%
jun/20 R$ 0,11 0,13%
jul/20 R$ 0,14 0,16%
ago/20 R$ 0,15 0,16%
set/20 R$ 0,30 0,33%
out/20 R$ 0,35 0,40%
nov/20 R$ 0,48 0,50%
dez/20 R$ 0,58 0,55%
jan/21 R$ 0,62 0,59%
fev/21 R$ 0,62 0,62%
Retorno MALL11 x IFIX:
-60,00%
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
MALL11 IFIX
29%
5%
16%10%
40%
% ABL PRÓPRIO POR ESTADO
Alagoas Pernambuco São Paulo Bahia Rio de Janeiro
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
HGBS11 – Hedge Brasil Shoppings
Eventos corporativos:
O fundo Hedge Brasil Shoppings, assim como todo o
setor, sofre com as restrições, reflexo do agravamento da
pandemia, contudo, o HGBR11 comunicou retomar as
estratégias usadas em abril, maio e junho de 2020, para
tentar suavizar os impactos em seus ativos, adotado
novamente as seguintes iniciativas: 1) redução de custos
de energia; 2) readequação de quadros de funcionários,
com redução e suspensão de jornadas de trabalho e; 3)
a paralização de todos os investimentos e eventos
programados para o ano. Além da possibilidade de
flexibilização nos alugueis aos lojistas. O fundo destacou
a disputa judicial que ocorre no ABCP11, pois é cotista
do fundo e por isso solicitou à Rio Bravo a convocação
de um novo procedimento de consulta formal aos
cotistas. Por fim, o fundo concluiu a aquisição de 23,06%
do Shopping Praça da Moça, em Diadema – SP. No
entanto a aquisição pouco muda as estimativas
financeiras do fundo, pois o mesmo já detinha 18,51% do
empreendimento de maneira indireta, via cotas do FII
HMOC11. O movimento de aquisição encerra a relação
indireta, visando redução de custos e aceleração no
prazo de recebimento dos alugueis referentes a este
empreendimento.
Nossa Visão:
A estratégia adotada de maneira rápida, visando
minimizar os impactos da pandemia, parece ser correta e
condizente com as incertezas atuais, além disso,
possibilitou em 2020 a manutenção dos dividendos,
mesmo que em patamares abaixo da média histórica, de
forma que não foi necessário zerar a distribuição em
nenhum mês do ano. Quanto aos efeitos do ABCP11 no
fundo, seguiremos monitorando o desenrolar deste caso,
porém a representatividade deste ativo na carteira do
HGBS11 é pequena (3%).
Características:
Fundo Hedge Brasil Shoppings
Ticker HGBS11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 216
Yield últimos 12 m 3,6%
P/VPA 0,9
Segmento Shoppings
Gestor Hedge
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 1,40 0,64%
abr/20 R$ 0,90 0,42%
mai/20 R$ 0,35 0,17%
jun/20 R$ 0,35 0,16%
jul/20 R$ 0,35 0,17%
ago/20 R$ 0,25 0,12%
set/20 R$ 0,25 0,12%
out/20 R$ 0,30 0,14%
nov/20 R$ 0,40 0,19%
dez/20 R$ 0,60 0,28%
jan/21 R$ 0,66 0,31%
fev/21 R$ 0,80 0,38%
Retorno HGBS11 x IFIX:
-50,00%
-45,00%
-40,00%
-35,00%
-30,00%
-25,00%
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
HGBS11 IFIX
88%
4%3%3% 2%
DIVERSIFICAÇÃO DOS ATIVOS POR ESTADO
São Paulo Rio Grande do Sul Mato Grosso Santa Catarina Rio de Janeiro
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
VISC11 – Vinci Shoppings
Eventos corporativos:
A grande diversificação regional presente no VISC11,
tem possibilitado o fundo manter sua vacância em
números relativamente baixos (atualmente em 7,4%),
mesmo com o aumento das restrições nos estados. Em
fevereiro o fundo mantinha grande parte desses
empreendimentos em atividade. Ainda em fevereiro, o
fundo mostrou recuperação nos dividendos de forma a
atingir 87% dos rendimentos distribuídos em fevereiro de
2020. Além disso, o fundo acumulou R$0,11/cota que
deverá ser usado em distribuições futuras.
Nossa Visão:
Apesar do movimento de recuperação, os números de
inadimplência e de descontos aumentaram, logo, o fundo
pode reduzir essa melhora nos próximos meses, inclusive
no mês de março, atualmente o pior momento da
pandemia que consequentemente tem fechado os
shoppings em geral e não será diferente com os ativos do
VISC11, mesmo tendo uma grande distribuição de
estados.
Características:
Fundo Vinci Shoppings
Ticker VISC11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 120
Yield últimos 12 m 5,4%
P/VPA 0,9
Segmento Shoppings
Gestor Vinci
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,63 0,64%
abr/20 R$ 0,30 0,31%
mai/20 R$ 0,27 0,27%
jun/20 R$ 0,23 0,22%
jul/20 R$ 0,19 0,18%
ago/20 R$ 0,18 0,17%
set/20 R$ 0,15 0,14%
out/20 R$ 0,20 0,18%
nov/20 R$ 0,38 0,33%
dez/20 R$ 0,45 0,39%
jan/21 R$ 0,55 0,47%
fev/21 R$ 0,60 0,53%
Retorno VISC11 x IFIX:
-60,00%
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
VISC11 IFIX
SP38%
ES16%
CE12%
MG8%
SC6%
RJ8%
PA4%
BA4% PE
3%
PR1%
% NOI¹ POR ESTADO
SP ES CE MG SC RJ PA BA PE PR
¹ NOI com base no orçamento 2020
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
XPML11 – XP Malls
Eventos corporativos:
Assim como os demais, o XP Malls está sofrendo com os
efeitos da pandemia e em janeiro todos os indicadores
operacionais dos shoppings de seu portfólio foram
impactados negativamente, exceto o Cidade Jardim que
teve performance positiva quando comparado ao mesmo
período do ano anterior. Quanto aos dividendos, o fundo
recebeu a segunda parcela da venda do Parque
Shopping Belém, que gerou um lucro imobiliário e pode
contribuir para distribuições futuras. As outras duas
parcelas serão pagas em julho/2021 e janeiro/2022.
Nossa Visão:
O XPML11 aparece como uma alternativa de ativos de
qualidade sendo negociados com desconto, no entanto
enquanto o cenário de restrições para os shoppings for
incerto, as distribuições de dividendos devem oscilar,
como ocorreu em 2020.
Características:
Fundo XP Malls
Ticker XPML11
Recomendação COMPRA
Preço-alvo 117
Yield últimos 12 m 4,5%
P/VPA 0,9
Segmento Shoppings
Gestor XP Vista Asset Management
Indexador -
Revisional -
Distribuição de Dividendos (R$/Cota):
Data Dividendos Dividend Yield
mar/20 R$ 0,00 0,00%
abr/20 R$ 0,00 0,00%
mai/20 R$ 0,00 0,00%
jun/20 R$ 0,27 0,26%
jul/20 R$ 0,42 0,41%
ago/20 R$ 0,03 0,03%
set/20 R$ 0,18 0,17%
out/20 R$ 0,26 0,24%
nov/20 R$ 0,42 0,38%
dez/20 R$ 0,45 0,39%
jan/21 R$ 0,68 0,59%
fev/21 R$ 0,35 0,32%
Retorno XPML11 x IFIX:
-60,00%
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
jan-20 fev-20 mar-20 abr-20 mai-20 jun-20 jul-20 ago-20 set-20 out-20 nov-20 dez-20 jan-21 fev-21 mar-21
XPML11 IFIX
62%
25%
13%
% ABL POR REGIÃO
Sudeste Nordeste Norte
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
Entendendo o Relatório
Área Bruta Locável (ABL): Indica a área disponível para locação de um empreendimento.
Amortização: Consiste na devolução de parte do capital investido e, consequentemente, a redução no valor de patrimônio.
Built to suit: Contrato de locação no qual o inquilino encomenda a construção do imóvel para atender especificamente as
suas necessidades.
Cap rate: Sigla utilizada para capitalization rate (taxa de capitalização), calculada a partir do aluguel mensal e seu valor de
mercado. O resultado representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor.
CRI: Certificado de Recebível Imobiliário, uma modalidade de investimento/captação de recursos lastreada em ativos
imobiliários.
Funds From Operation (FFO): Representa a real capacidade geradora de caixa de um ativo imobiliário, descontados os
ganhos não operacionais.
FFO Yield: É a distribuição ao cotista, descontada da parcela referente a receitas não operacionais, como por exemplo, venda
de ativos.
Letras de Credito Imobiliário (LCI): Título de investimento lastreado em ativos imobiliários.
Leasing spread: Percentual de variação do valor de aluguel de contratos renegociados ou de novas locações dos mesmos
espaços em determinado período em comparação a um período anterior. O leasing spread pode ser real, quando é computado
apenas o percentual acima da inflação, ou nominal, quando não há nenhum tipo de ajuste.
Letras Hipotecárias (LH): Título de investimento lastreado em ativos imobiliários.
Monoativo: Remete a um FII que tenha somente um ativo em seu portfólio.
Multiativo: Remete a um FII que tenha vários ativos em seu portfólio.
Sale and Lease Back: Contrato de locação que envolve a venda do imóvel, enquanto esse mesmo imóvel é imediatamente
arrendando para a própria empresa que o vendeu, a qual mantem total controle operacional das instalações, mediante o
pagamento de aluguel.
Vacância: Indicador utilizado para representar a parcela vaga de um imóvel ou portfólio. Pode ser: física, quando calculada
dividindo a área vaga sobre a área total; ou financeira: quando calculada dividindo a receita potencial da área vaga sobre a
receita potencial total.
Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários
05/04/2021
Ligações Internacionais
+55 21 2529 0810
Demais Regiões do Brasil
0800 724 8282
Região Metropolitana (RJ e SP)
4004 8282
RESEARCH ÁGORA
José Francisco Cataldo Ferreira
CNPI - Estrategista de Análise - Pessoas Físicas Ricardo Faria França CNPI - Analista de Investimentos Maurício A. Camargo CNPI-T - Analista Gráfico Flávia Andrade Meireles CNPI - Analista de Investimentos Ernani Teixeira R. Júnior CNPI-T - Analista Gráfico
Maria Clara W. F. Negrão CNPI - Analista de Investimentos
Luiza Mussi Tanus e Bastos CNPI - Analista de Investimentos
DIRETOR GERAL
Luis Claudio de Freitas Coelho Pereira DIRETOR
Ricardo Barbieri de Andrade
Disclaimer
Este relatório foi preparado pelas equipes de análise de investimentos da Ágora Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“Ágora”) bem como da Bradesco S.A. Corretora de Títulos e Valores Mobiliários (“Bradesco Corretora”), sociedades controladas pelo Banco Bradesco BBI S.A. (“BBI”). O presente relatório se destina ao uso exclusivo do destinatário, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Ágora e da Bradesco Corretora. Este relatório é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, as informações aqui contidas não representam por parte da Ágora ou da Bradesco Corretora garantia de exatidão dos dados factuais utilizados. As opiniões, estimativas, projeções e premissas relevantes contidas neste relatório são baseadas em julgamento do(s) analista(s) de investimento envolvido(s) na sua elaboração (“analistas de investimento”) e são, portanto, sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado. Declarações dos analistas de investimento envolvidos na elaboração deste relatório nos termos do art. 21 da Instrução CVM 598/18:
O(s) analista(s) de investimento declara(m) que as opiniões contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Ágora, à Bradesco Corretora, ao BBI e demais empresas do Grupo Bradesco. A remuneração do(s) analista(s) de investimento está, direta ou indiretamente, influenciada pelo resultado proveniente dos negócios e operações financeiras realizadas pela Ágora, Bradesco Corretora e BBI. Declarações nos termos do art. 22 da Instrução CVM 598/18, referentes às empresas cobertas pelos analistas de investimento da Ágora e Bradesco Corretora: O Banco Bradesco S.A. tem participação acionária indireta, por meio de suas subsidiárias, acima de 5% nas empresas Cielo S.A. e Fleury S.A.. A BRADESPAR S.A., cujo grupo controlador é composto pelos mesmos acionistas que controlam o Bradesco, tem participação acima de 5% na VALE S.A.. Ágora, Bradesco Corretora, Bradesco BBI e demais empresas do grupo Bradesco têm interesses financeiros e comerciais relevantes em relação ao emissor ou aos valores mobiliários objeto de análise. O Bradesco BBI está participando como coordenador na oferta pública de distribuição da BR Properties S.A., Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações e Log Commercial Properties e Participações S.A. Nos últimos 12 meses, o Bradesco BBI participou como coordenador nas ofertas públicas de distribuição de títulos e valores mobiliários das companhia e/ou prestou serviços de outra natureza para as seguintes empresas: AMBIPAR Participações e Empreendimentos S.A., Ânima Holding S.A., B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão; Banco Inter S.A., CCR S.A., CESP - Companhia Energética de São Paulo; Cia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - Sabesp, Companhia de Saneamento do Paraná - Sanepar, Cruzeiro do Sul Educacional S.A., Dimed S.A. Distribuidora de Medicamentos, Direcional Engenharia S.A., Ecorodovias Infraestrutura e Logística S.A., Eletromidia S.A., Energisa S.A., Eneva S.A., Enjoei.com.br Atividades de Internet S.A., Estácio Participações S.A., Fleury S.A., Grupo SBF S.A., Guararapes Confecções S.A., Hypera S.A., Iguatemi Empresa de Shoppings S.A., JHSF Participações S.A., Lojas Americanas S.A., Lojas Quero-Quero S.A. Lojas Renner S.A., Magazine Luiza S.A., Méliuz S.A., Mobly S.A., Movida Participações S.A., MRV Engenharia e Participações S.A., Natura &CO Holding S.A., Notre Dame Intermédica Participações S.A., Oceanpact Serviços Marítimos S.A., Positivo Tecnologia S.A., Rede D'or S.A., Rumo S.A., Suzano S.A., Ultrapar Participações S.A., Vamos Locação de Caminhões, Máquinas e Equipamentos S.A. e Via Varejo S.A. Nos últimos 12 meses, a Ágora e/ou a Bradesco Corretora participaram, como instituições intermediárias, das ofertas públicas de títulos e valores mobiliários das companhias: AMBIPAR Participações e Empreendimentos S.A., Ânima Holding S.A., Banco Inter S.A., CCR S.A., Cia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - Sabesp, Companhia de Saneamento do Paraná - Sanepar, Cruzeiro do Sul Educacional S.A., CSHG Logística - FII; Dimed S.A. Distribuidora de Medicamentos, Direcional Engenharia S.A., Ecorodovias Infraestrutura e Logística S.A., Eletromidia S.A., Energisa S.A., Eneva S.A., Enjoei.com.br Atividades de Internet S.A., Estácio Participações S.A., Fleury S.A., Grupo SBF S.A., Guararapes Confecções S.A., Hypera S.A., Iguatemi Empresa de Shoppings S.A., JHSF Participações S.A., Lojas Americanas S.A., Lojas Quero-Quero S.A., Lojas Renner S.A., Magazine Luiza S.A., Malls Brasil Plural - FII; Méliuz S.A., Mobly S.A., Movida Participações S.A., MRV Engenharia e Participações S.A., Natura &CO Holding S.A., Notre Dame Intermédica Participações S.A., Oceanpact Serviços Marítimos S.A., Rede D'or S.A. Rumo S.A., Suzano S.A., Ultrapar Participações S.A., Petro Rio S.A., Positivo Tecnologia S.A., Vamos Locação de Caminhões, Máquinas e Equipamentos S.A., Via Varejo S.A. Vinci Logística - FII e XP Log - FII. A Bradesco Corretora recebe remuneração por serviços prestados como formador de mercado de ações da AMBIPAR Participações e Empreendimentos S.A. e Fomento Economico Mexicano FEMSA (FMXB34).