Método ResidualMétodos de avaliações de imóveis

Vicente de PaulaClévio GomesHayk Carvalho

Introdução

Métodos diretos são aqueles que não dependem de outro método para se chegar ao valor do objeto avaliado, só dependendo dele próprio;

Método Indiretos são aqueles que e exigem uma complementação por outro método direto, ou seja, são dependentes de métodos diretos.

Fonte: NBR 14653-2 (2004)

Definição

“Estima o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias, ou o valor destas subtraindo-se o valor do terreno, levando-se em conta o fator de comercialização. Constitui uma variante do método evolutivo.”

Fonte: Monografia de Ernani Chaves Hipólito, link nas referências.

Definição

Não é exclusivo para avaliação de terrenos, sendo também empregado se a apuração do valor das construções, feito então pela subtração do valor do terreno do valor total do imóvel, nos mesmo moldes da obtenção do valor do terreno citado anteriormente.

Procedimentos

Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo método residual (o caso mais comum), pode-se:

a) Estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo método do custo (no valor das benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa à coisa feita);

b) Deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imóvel (Vti).

c) Na hipótese contrária, sabido o valor do terreno pelo método comparativo, subtrai-se esta parcela do valor total do imóvel para se estimar o valor das benfeitorias como resíduo.

Fórmula

Vtt = (Vo*Ft) – VbOnde:Vtt = Valor do Terreno;Vo = valor genérico da faixa retangular com 1

(um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro;

Ft = Fator de Testada ou de Frente;Vb = Valor das benfeitorias.

OBS: Após esses cálculos, transforma-se o preço total em unitário e utiliza-se a homogeneização com tratamento por fatores.

Conclusão

De acordo com Alves (2003): “observa-se que de uma forma, ou de outra todos os métodos são comparativos“.

“Explica que no método comparativo comparam-se bens semelhantes; no método de custo, comparam-se os próprios custos no mercado; nos métodos da renda e involutivo compara-se à possibilidade de renda do bem; e no método residual, compara-se o nível de comercialização do mercado.

No sentido semântico, os métodos apresentados são científicos, de base empírica, isto é, lastreados na experiência e observação do mercado e do mundo.” Dantas, 1998.

Referências

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo. Disponível em: <http://site.mercatto.eng.br/wp-content/uploads/2012/05/5-normaavaliacao-imoveisurbanos.pdf>. Acesso em 17/07/2013.

CHAVES HIPÓLITO, Ernani. Métodos e normas utilizados em diferentes países na avaliações de imóveis. Disponível em: <http://www.cecc.eng.ufmg.br/trabalhos/pg1/M%E9todos%20e%20Normas%20Utilizados%20em%20Diferentes%20Pa%EDses%20na%20Avalia%E7%E3o%20de%20Im%F3veis.pdf>. Acesso em 17/07/2013.

Manual de Avaliação de imóveis urbanos. Disponível em: <http://www.ebah.com.br/content/ABAAAADqMAI/manual-avaliacao-imoveis-urbana?part=2>. Acesso em 17/07/2013.