Post on 04-Apr-2018
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
1/254
Ministrio da Ministrio das
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
2/254
Impresso no Brasil
Ficha catalogrficaElaborada por Oscar Eliel - CRB 8/6934
oscariol@yahoo.com.br
B736i Brasil. Ministrio das Cidades. Instituto do PatrimnioHistrico e Artstico Nacional.
Implementao de aes em reas urbanas centrais ecidades histricas: manual de orientao / Instituto doPatrimnio Histrico e Artstico Nacional (IPHAN) e Ministriodas Cidades Braslia-DF: IPHAN: Ministrio das Cidades,2011.
252p. : il
ISBN 978-85-7958-025-3
1. Renovao urbana. 2. Centros histricos Conservaoe restaurao. 3. Centros histricos Conservao erestaurao Manuais. 4. Cidades e vilas - Conservao erestaurao. 5. Patrimnio cultural. 6. Poltica urbana. I.Brasil. Ministrio das Cidades. II. Ttulo.
CDD 307.3416
2.000 exemplaresCopyright 2011 MinC/Iphan e Ministrio das CidadesTodos os direitos reservados.Permitida a reproduo sem fins lucrativos, parcial ou total, por qualquer meio, secitados a fonte e o stio da Internet/endereo eletrnico, no qual pode serencontrado o original em http//www.iphan.gov.br e http//www.cidades.gov.br.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
3/254
IMPLEMENTAODEAESEMREASURBANAS CENTRAIS ECIDADES HISTRICAS
MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
4/254
crditos
Ministro das Cidades
Secretrio Executivo
Diretor deDesenvolvimento Institucional
Gerente de Capacitao
Secretrio Nacional de Acessibilidadee Programas Urbanos
Diretor de Polticas de Acessibilidade ePlanejamento Urbano
Gerente da Diretoria de
Aguinaldo Ribeiro
Alexandre Cordeiro Macedo
Carlos Antnio Vieira Fernandes
Eglasa Micheline Pontes Cunha
Leodegar da Cunha Tiscoski
Yuri Rafael Della Giustina
Carolina Baima Cavalcanti
Polticas deAcessibilidade e Planejamento Urbano
Ministra da Cultura
Secretria Executiva
Presidente do Instituto doPatrimnio Histrico e Artstico Nacional
Diretor do Departamento doPatrimnio Material e Fiscalizao
Coordenador-Geral PAC-CidadesHistricas
Coordenadora-Geral de Cidades
Marta Suplicy
Jeanine Pires
Jurema de Sousa Machado
Andrey Rosenthal Schlee
Robson Antnio de Almeida
Anna Eliza Finger
Presidente da RepblicaDilma Roussef
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
5/254
comisso tcnica
Coordenao
Elaborao dos Textos
Carolina Baima Cavalcanti - SNAPU/Ministrio das CidadesClo Alves Pinto de Oliveira - SNAPU/Ministrio das Cidades
Yole Milani Medeiros - Iphan/Ministrio da Cultura
Andrey Rosenthal SchleeCarla Costa
Carolina Baima CavalcantiClo Alves Pinto de Oliveira
Eleusina Lavr Holanda de FreitasFernanda Ludmila Elias Barbosa
George da GuiaLetcia Miguel Teixeira
Margareth Matiko UemuraNatasha Mincoff Menegon
Sandra CorreaViviane Silveira Amaral
Yole Milani Medeiros
Colaboradores
Aparecido MeloDalmo Vieira Filho
Daniel Todtmann MontandonEglasa Cunha
rica DiogoGiselle TanakaIvana Medeiros
Jos Rodrigues Cavalcanti NetoMaria Bernadete Prto
Mrcia RollembergMrcia SantAnna
Monia SilvestrinMonica Mongelli
Pedro ClerotRobson de Almeida
Sonia Rampim Florncio
Reviso editorial e Copidesque
Seleo de Imagens
Carolina Baima CavalcantiClo Alves Pinto de Oliveira
Eleusina Lavr Holanda de Freitas
Margareth Matiko UemuraNatasha Mincoff Menegon
Yole Milani Medeiros
Ministrio das Cidades e Iphan
Letcia Miguel Teixeira
Projeto Grfico, Diagramao, Reviso,Seleo e Tratamento de Imagens
Consultoria
Reviso de Textos
Eleusina Lavr Holanda de Freitas
Marilia Risi
Joana Zavaglia RibeiroNatasha Mendes
editorial
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
6/254
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
4
ApresentaoO Brasil exemplo entre ospases preocupadoscoma promooe a preservao do
patrimnio urbano. J em 1937, coma criao do Servio do Patrimnio Histricoe
Artstico Nacionale, especialmente,a partir do tombamentode seis cidadesde Minas
Gerais em 1938, firmou-se o compromisso entre o interesse pblico e a sociedade
brasileira com o objetivo de defender e conservar nossos stios ou conjuntos
arquitetnicos e urbansticos. Desde ento, consolidou-se uma prtica,
conceitualmente renovada e ampliada pela Constituio de 1988, que garantiu a
construo de um legado que chega a uma centena de conjuntos urbanos
protegidos.
No entanto, as cidades brasileiras enfrentam inmeros problemas. Muitos dos quais
atingem diretamente os ncleos com valores patrimoniais, comprometendo as
caractersticas que, ao longo dos anos, buscamos preservar, alm da prpriaqualidadede vida doscidados. Para reverter este quadroe continuara cumprir sua
misso, o Ministrio da Cultura, por meio do Instituto do Patrimnio Histrico e
Artstico Nacional, entende que fundamental inserir as questes relacionadas com
a preservaonapauta daspolticas pblicasprioritriasparao Brasil.
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
4
Apresentao
O Brasil exemplo entre ospases preocupadoscoma promooe a preservao do
patrimnio urbano. J em 1937, coma criao do Servio do Patrimnio Histricoe
Artstico Nacionale, especialmente,a partir do tombamentode seis cidadesde Minas
Gerais em 1938, firmou-se o compromisso entre o interesse pblico e a sociedade
brasileira com o objetivo de defender e conservar nossos stios ou conjuntos
arquitetnicos e urbansticos. Desde ento, consolidou-se uma prtica,
conceitualmente renovada e ampliada pela Constituio de 1988, que garantiu a
construo de um legado que chega a uma centena de conjuntos urbanos
protegidos.
No entanto, as cidades brasileiras enfrentam inmeros problemas. Muitos dos quais
atingem diretamente os ncleos com valores patrimoniais, comprometendo as
caractersticas que, ao longo dos anos, buscamos preservar, alm da prpriaqualidadede vida doscidados. Para reverter este quadroe continuara cumprir sua
misso, o Ministrio da Cultura, por meio do Instituto do Patrimnio Histrico e
Artstico Nacional, entende que fundamental inserir as questes relacionadas com
a preservaonapauta daspolticas pblicasprioritriasparao Brasil.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
7/254
5IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Nessa perspectiva, o patrimnio cultural pode ser tratado como um importante eixo
indutor e estruturador de desenvolvimento social e econmico. Se realmentedesejamos reverter o quadro de desqualificao reinante nas cidades, os atores
polticos individuais e coletivos, pblicos e privados devem considerar o estoque
de bens preservados ou a preservar como possibilidade real de atuao
transformadora. Ou seja, necessrio definir e desenvolver aes estratgicas para
atingir metascapazesde,utilizandoo ricopatrimnionacional,superaros problemas
urbanos existentes. Para tanto, o Ministrio da Cultura aposta no reforo de vnculos,
tambm, como Ministrio dasCidades.A publicaodoManualde Orientao paraimplementao de aes em reas urbanas e cidades histricas um bom exemplo
doquese pretende.
Dentre os enormes desafios que se apresentam, requalificar as rea urbanas onde j
vive a esmagadora maioria da populaobrasileira, conferindo-lhe novas noesde
urbanidade e qualidade de vida, o nosso mais profundo desejo. Assim, estaremos
fortalecendo identidades, garantindo o direito memria e contribuindo para o
desenvolvimento socioeconmicodo pas.
JUREMA DE SOUSA MACHADO
Presidente do Iphan
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
8/254
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
6
Mariana/MG
ACERVOPROGRAMAMONUMENTA
/IPHAN
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
9/254
I
Quando foi criado, em 2003, o Ministrio das Cidades foi concebido com a misso
de combater as desigualdades sociais e transformar as cidades em espaos mais
humanizados, ampliando o acesso da populao terra urbanizada, moradia, ao
saneamento e mobilidade, levando emconsideraoa sustentabilidade sociale do
meio ambiente. A viso pioneira de localizar, em um ministrio, as estruturas para a
gesto federal dosrecursosdestinadosa essasaes,criouum novo paradigma.
Esse caminho comeou a ser trilhado j na Constituio de 1988, que pela primeira
vez trouxe um captulo destinado Poltica Urbana. Neste, a poltica de
desenvolvimento urbano, a ser executada pelo poder pblico municipal, tem por
objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade. Dentro
disto, a Lei Magna prev a obrigatoriedade da Cmara Municipal das cidades com
mais de20 milhabitantesaprovar umplano diretor quesejao instrumentobsicodapoltica de desenvolvimento urbano e de expanso urbana. Este processo,
sustentado pelas leis s quais se une o Estatuto da Cidade, que completou dez anos
em2011,fazpartedoplanejamentoedagestolocaldoterritrio.
H menos de um sculo, as cidades abrigavam 10% da populao brasileira. Hoje,
82% concentram-se nas reas urbanas. O crescimento desordenado gerou
7IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Apresentao
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
10/254
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
11/254
capacidade de gesto do solo urbano e fornecer elementos para organizar as aes
do poder pblico e da sociedade com o objetivo de produzir cidades maisdemocrticas, ajudando a preservar a sua memria, com a promoo de incluso
social, econmicae culturalde seusmoradores.
Essa uma das nossas contribuies, no mbito federal, para auxiliar os municpios
na misso do desenvolvimento urbano. Desejamos que seja um instrumento til, na
buscadeumfuturomelhor para nossas cidadese para seushabitantes.
9IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
AGUINALDO RIBEIRO
Ministro das Cidades
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
12/254
Introduo
As polticas pblicas urbanas desenhadas com o objetivo de reabilitar, qualificar ou
reestruturar as reas urbanas centrais e cidades histricas devem enfrentar algumas
questes consideradas estruturantes para a superao de cenrios de degradao e
subutilizao. A primeira delas procurar entender o papel a ser desempenhado
pelos centros no conjunto das cidades. Tratam-se de reas nicas, quase sempre
relacionadas com os espaos naturais em que nasceram as cidades (o porto, o rio, a
proteo da montanha), dotadas dos principais espaos e edifcios simblicos que
singularizam as cidades. Tratar de forma diferenciada este espao estratgico,
sinnimodequalificao urbana.
Ainda que apresentados em graus diferentes de complexidade entre cidades,
encontram-se presentes em boa parte das reas urbanas centrais e histricas
problemas como: a diminuio da populao moradora, o dficit habitacional, aperda e destruio do patrimnio edificado, a precariedade e a ociosidade das
edificaes e da infraestrutura urbana instalada, alm da perda da dinmica
econmica. Nesse sentido, a relao entre a estrutura fsicae o tecidosocial temque
ser qualificadora, ou seja, a interveno pblica deve visar recuperao dos
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
10
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
13/254
monumentos e espaos pblicos para destacar atributos e propiciar o desenvolvimento social.
necessrio, portanto, que se promova o papel atualizado da cidade do passado no processo dedesenvolvimento da cidade contemporneae vice-versa.
Assim, para que as intervenes nestes territrios singulares sejam bem sucedidas, alguns aspectos
essenciais devemserconsiderados. O primeiro deles perceberque os centros de cidades precisamser
tratados de forma diferenciada, e que sua apropriao deve envolver o conjunto de moradores das
cidades. O centro de todos. A organizao dos transportes pblicos, o trato das reas verdes e dos
festejos comunitrios, a realizao de eventos artsticos, a promoo dos espaos culturais, devempartir do princpio de que os centros tm por funo caracterizar-se como lugar de encontro de suas
comunidades.
Conjuntos de imveis vazios e abandonados que no cumprem sua funo social, constituem um
estoque especulativo que est retido, aguardando valorizao futura, ou o esplio descuidado de
associaes civis e ordens religiosas, que poderiam ser objeto de polticas pblicas voltadas ao
atendimento da populao que mora precariamente em cortios e favelas nas reas centrais. O uso
residencial de imveis nas reas centrais favorece sua preservao alm de otimizar a estrutura viria,de saneamento, de iluminao e de energia eltrica, dentre outros investimentos anteriormente
realizados pelopoder pblico na rea.
Outro aspecto a ser levado em conta o fato de que as reas centrais e histricas concentram um
percentual significativo dos empregos gerados nas cidades e, geralmente, mantm ativo o comrcio
tradicional e popular. Tais caractersticasdevem ser reconhecidas e valorizadas, vistoquea substituio
destasatividades, alm de promover a expulso dosusurios e moradores queainda permanecem nasreas centrais, enfraquecem a identidade e a dinmica dos centros tradicionais. importante destacar
a importncia de mesclar usos no centro das cidades, sendo desejvel que comrcio, servios e
moradias convivam cotidianamente com lazer, arte e cultura. Os usos comerciais e de servios
11IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
14/254
garantema utilizao diurnada infraestrutura instalada, aindaquea mesma fiqueociosano perodo da
noite devido ao nmeroreduzido de populaoresidentenestasreas. necessrio portanto,estimularo equilbrio entreas diversas funesda centralidade.
A memria da histria das cidades, guardada nos espaos pblicos e nos imveis edificados, no deve
ser vista apenas como registro do passado dessas cidades. Os diferenciais dessas reas, sua escala
humana, a historicidade de suas construes, seu carter didtico e sua vocao para cultura, lazer e
turismo, so importantes trunfos de desenvolvimento, atualidade e qualidade de vida. Conjuntos
urbanos deteriorados, como ainda se veem em relevantes centros histricos independentemente doporte da cidade onde inclusive imveis tombados estoemrunas, representamdisfunes nas formas
de planejar, tratar e utilizar as cidades. A reabilitao e a qualificao dessas reas devem passar,
necessariamente, pela valorizao do patrimnio cultural, tendo como objetivo principal o
aproveitamentode seupotencialparaalavancarprocessos de desenvolvimento social e econmico.
Finalmente, necessrio considerar quea gesto do territrio pormeio do planejamento urbanoainda
no prtica recorrente dos governos locais e poucas so as polticas pblicas estruturadas e as linhas
de financiamento especficas quedoconta de intervir no territrio de forma a promover umamelhoriaintegrada do ambiente urbano. importante ressaltar esse fato, pois as polticas para reabilitao de
centros no podem ser descoladas do planejamento territorial como um todo. muito comum que
essas reas sejam entendidas como ilhas, esquecendo a influncia que as decises setoriais relativas
s questes de infraestrutura e moradia, por exemplo, tm no centro das cidades. Nesse sentido,
fundamental a percepo de que projetos desta natureza exigem conhecimentos atualizados, reflexes
mais apuradas, alm da gestoarticulada e continuada, dasinstnciasgovernamentais e da sociedade
civil e vinculao s demais polticaspblicas.
Frente a estas inmeras dificuldades, possvel afirmar que, em termos gerais, para reabilitar ou
recuperar uma rea degradada ou ociosa necessrio partir de uma abordagem mais ampla e numa
via de mo dupla, na qual a preservao do patrimnio cultural induza o desenvolvimento urbano e
social e as alternativas geradas para o desenvolvimento contribuam, por sua vez, com a preservao.
Nesse sentido, necessrio ter uma poltica especfica de preservao e reabilitao urbana, de longo
IMPLANTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
12
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
15/254
prazo,que envolva umconjunto deestratgiase aes,capazesdegarantirno sa recuperao, mas,
sobretudoa sustentabilidade dessasrease suainserona dinmica urbanaconsiderandoo processohistricode desenvolvimento da cidade.
Em paralelo, o acmulo de planos formulados e no implementados para algumas reas centrais e
cidades histricas e a falta de deles em outras demonstram que ainda temos um longo percurso para
promover transformaes efetivas nas nossas cidades. exatamente na perspectiva de auxiliar as
cidades na implantao de seusprocessos deplanejamento, reforando a lgica sistmicana execuo
daspolticasurbanas, quese insereeste . Aqui seroapresentadassituaes e estratgias a fim
de contribuir para a efetiva aplicao das aes previstas nos planos, consolidando e ampliando as
polticas pblicas destinadas a estas reas, fortalecendo a governana local e ampliando a
participaodascomunidadesnosprocessosde transformaode suascidades.
Manualde Orientao para Implementao de Aes emreas Urbanas Centrais e Cidades Histricas
13IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
16/254
14IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Rua do Pelourinho, Salvador/BA
CHRISTIANKNEPPER/EMBRATUR
Emscidi
Apcegdrep
qhiqpl
Npdatp
Np
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
17/254
I
I
15
Como usar este manualEste Manual foi organizado para orientar os gestores dosmunicpios e estados a implementarem as aes previstas emseus planos de reabilitao em reas urbanas centrais ecidades histricas, utilizando a experincia de cidades dediversas caractersticas.
A organizao dos tpicos busca facilitar a compreenso dasprincipais problemticas encontradas em reas urbanascentrais e cidades histricas, apontandoaes viveis para seuenfrentamento. Tanto os problemas como as solues podemguardar relao direta entre si, de modo que os gestoresdevem buscar a implantao de aes entendendo estarelao, observando que os efeitos de uma mesma aopodem incidir sobre umoumais problemas.
O primeiro captulo deste manual destinado aos municpiosque ainda no elaboraram planos para suas reas centrais ehistricas, abordando de forma sintticaos principais aspectosque devem ser considerados no processo de construo dosplanos.
No segundo captulo so apresentados os principaisproblemas usualmente enfrentados pelos municpios edescritas algumas possibilidades para seu enfrentamentoatravs da utilizao de instrumentos de poltica urbana e depreservao.
No terceiro captulo, o manual traz os conceitos eprocedimentos para aplicao dos instrumentos mencionados
no captulo anterior. Ao longo do manual, diversasexperincias concretas foram utilizadas para exemplificar aaplicaodasestratgias e instrumentos sugeridos.
No quarto captulo, discute-se um dos temas mais relevantespara a prtica do planejamento: a estrutura de gesto
tcnico-administrativa para implementao dos planos, quedeve ser adotada dependendo do porte e da capacidadeinstitucional de cada cidade. So apontados alguns modelosde estruturas possveis de gesto, sempre com exemplos queauxiliem a avaliaodo leitor.
Outro desafio para a implementao dos planos para reasurbanas centrais e cidades histricas est em articular as
fontes de recurso, historicamente estruturadas de maneirasetorial para executar as aes previstas em um planoterritorial. Desta forma o quinto captulo desta publicaoenfoca algumas fontes de recurso e os procedimentos oraexistentespara obt-los.
Por fim, considerando o planejamento participativo umaferramenta importante para a gesto urbana, so
apresentados no captulo seis alguns elementos importantespara avaliao e monitoramento dos planos de forma abuscar o aperfeioamento das prticas de planejamento egestona busca porcidades mais igualitrias,democrticasequerespeitemevalorizemamemriaeacultura.
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
18/254
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
19/254
Sumrio
Operaes Urbanas Consorciadas
Estudo de Impacto de VizinhanaDireito de Superfcie
CONTRIBUIO DE MELHORIA
INSTITUTO DO ABANDONO
LEI DE USO E OCUPAO DO SOLO (LUOS)
CDIGO DE OBRAS
CDIGO DE POSTURAS
INVENTRIOS DE BENS CULTURAIS E AMBIENTAIS
TOMBAMENTO DE BENS CULTURAIS DE NATUREZA MATERIAL
CHANCELA DA PAISAGEM CULTURAL BRASILEIRA
REGISTRO DE BENS DE NATUREZA IMATERIAL
TRANSFERNCIA DE IMVEIS FEDERAIS
ADMINISTRAO INDIRETA (EMPRESAS ESTATAIS, AUTARQUIAS E FUNDAES)
ADMINISTRAO DIRETA (REGIES ADMINISTRATIVAS, SUBPREFEITURAS, SECRETARIAS
ESPECIAIS)
GRUPOS DE GESTO (GRUPOS EXECUTIVOS, GRUPOS DE TRABALHO, NCLEOSGESTORES, UNIDADES EXECUTORAS)
FONTES DE RECURSO FEDERAL
Modalidades de repasse dos Recursos Federais
Categorias dos Recursos
Incentivos Fiscais
FONTES DE RECURSO ESTADUAIS / MUNICIPAISCAPTAO JUNTO INICIATIVA PRIVADA
CAPTAO JUNTO AOS ORGANISMOS INTERNACIONAIS
COMO MONTAR UM SISTEMA DE MONITORAMENTO
INDICADORES
SISTEMAS DE INFORMAO TERRITORIAIS
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
3.8.
3.9.
3.10.
3.11.
4.1.
4.2.
4.3.
5.1.
5.2.5.3.
5.4.
6.1.
6.2.
6.3.
4.
5.
6.
3.1.6.
3.1.7.3.1.8.
5.1.1.
5.1.2.
5.1.3.
ESTRUTURA DE GESTO PARA IMPLEMENTAO DOS PLANOS
FONTES DE RECURSO
AVALIAO E MONITORAMENTO
154
240
141
143
145
147
159
201
233
135
130
134
238
138
162
236
136
168
183185
193
195
203
226
220224
208
204
218
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
20/254
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
21/254
132
128
140150
152156157164166172174178179
187192194
197
209211
212
214215
222
225228229242
244250
25.
26.27.28.
29.30.31.32.33.34.35.36.37.38.
39.40.41.
42.43.44.
45.
46.47.
48.49.50.51.52.
53.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Municpio de Niteri/RJ
OPERAES URBANAS CONSORCIADAS Municpio de So Paulo/SPIMVEIS ABANDONADOS Feira de Santana/BAINVENTRIO DE VARREDURA DO PATRIMNIO CULTURAL DO RIO SO FRANCISCO MG, BA, PE, AL, SE.INVENTRIO NACIONAL DE REFERNCIAS CULTURAIS Municpio de Lapa/PRTOMBAMENTO E PARTICIPAO SOCIAL Municpio de Iguape/SPTOMBAMENTO EM MUNICPIO DE FRONTEIRA Municpio de Cceres/MTREGISTRO DA FEIRA DE CARUARU/PE Municpio de Caruaru/PEFESTA DO DIVINO ESPRITO SANTO Municpio de Pirenpolis/GOTRANSFERNCIA DE IMVEIS DA UNIO PARA ASSOCIAES E ENTIDADESCESSO DE IMVEL PELA SPU PARA PROGRAMA MUNICIPAL Municpio de Recife/PECESSO DE IMVEIS DA RFFSA EM CAXIAS DO SUL/RJ Municpio de Caxias do Sul/RJCESSO DE IMVEIS DA RFFSA EM APUCARANA/PR Municpio de ApucaranaGESTO ATRAVS DE EMPRESA PBLICA PROGRAMA PROCENTRO Municpio deSo Paulo/SPFUNDAO MUNICIPAL DE PATRIMNIO HISTRICO Municpio de So Lus/MASECRETARIA EXECUTIVA NACIONAL DO CENTRO Municpio de Fortaleza/CEGESTO DO PLANO DE REABILITAO DO CENTRO ANTIGO Municpio deSalvador/BA
FINANCIAMENTO DE IMVEIS PRIVADOSFINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMLIAS DE AT TRS SALRIOS MNIMOSFINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMLIAS DE AT TRS SALRIOS MNIMOSREALIZADOS POR ENTIDADESFINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMLIAS COM RENDA SUPERIOR A TRSSALRIOS MNIMOSFINANCIAMENTOS PARA SANEAMENTO AMBIENTAL COM RECURSOS DO FGTSINVENTRIOS E IMPOSTO TERRITORIAL URBANO: FORMAS DE PROTEO EPRESERVAO EM REAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS Municpio de Pelotas/RS
SERVIO NACIONAL DE APRENDIZAGEM DO COMRCIO SENACEMPRSTIMO DO BID PARA REABILITAO URBANA Municpio de So Paulo/SPCOOPERAO TCNICA BRASIL-FRANA. PROGRAMA CIDADE BRASILPORTAL DO CIDADO Municpio de Castro/PRCADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITRIO E SISTEMA DE INFORMAESMunicpio de Belm/PACONTROLE SOCIAL E COMIT DE ACOMPANHAMENTO DOS PLANOS DE AO
Sumrio
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
22/254
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
20
PREFEITURADEIGUAPE
Centro histr ico de Iguape/SP.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
23/254
I
I
reas Urbanas Centrais e
Cidades HistricasO tratamento das reas urbanas centrais e de cidades histricas envolve
especificidades locais, tanto no que se refere aos processos urbansticos de
ocupao e expanso das cidades, que dependem das condies histricas e das
relaes socioterritoriais,quanto emaspectos relativosa seupatrimnio cultural.
As reas urbanas centrais e cidades histricas se configuram quase sempre em torno
do ncleo original das cidades, que pode ter um conjunto urbano tombado ou no.
Ao longo de sua existncia, essas reas passam, de maneira geral, por processos de
transformao urbana que resultam em situaes de declnio e/ou mudana na
dinmica econmica, esvaziamento de usos e funes, abandono e degradao dos
imveis,almdaprecariedadedosespaos,equipamentose serviosurbanos.
Noentanto, emalgummomento essasreaspolarizaram ouaindapolarizamfluxos e
funes que foram ou so determinantes na definio de seus significados cultural esimblicoe na consolidaoda dinmicae organizao urbanas.
Enquadram-se nessa definio os centros de cidades grandes e mdias e os
conjuntos urbanos tombados, que podem ou no coincidir territorialmente com os
bairros centrais existentes. Diferentes reas centrais podem possuir caractersticas
diversas de ocupao, ora so reas porturias e ferrovirias, ora centros populares
1.
21IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
24/254
22IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
de comrcio ou de concentrao de servios e empresas, ora centros tradicionais, histricos e/ou
tursticos.
Entretanto, todos estes territrios tm em comum sua importncia para qualquer processo de
reestruturao urbana devido ao valor simblico e identitrio das reas centrais, ao potencial de
utilizao do patrimnio edificado, da infraestrutura instalada, dos servios e dos equipamentos
existentes e dopoderdeatraodeatividadeseconmicas e sociais queestas reasaindapossuem.
Pela dimenso do pas e pela diversidade das cidades brasileiras, muitos so os desafios para planejar
estes territrios e para que sejam reconhecidos pela populao residente e usuria como reas
fundamentais paraa dinmicadascidades.
A disputa pelo acesso terra e sua valorizao uma questo central nos processos de qualificao e
reabilitaodasreas urbanas centrais e cidades histricas, de modo que importante que os gestores
conduzam, com a participao da sociedade, aes capazes de contemplar todos os segmentos da
populao, dando prioridade queles que nem sempre participaram dos processos de formulao e
implementao de polticas de desenvolvimento. Esta deve ser vista como estratgia importante paraevitar processos de excluso e elitizao, que podem acarretar na expulso da populao pobre do
territrio, prtica comum s iniciativas de renovaourbana.
Para tanto, se propem processos de planejamento integrado e participativo com vistas a ampliar o
debate, o conhecimentoe o controle social, tornando o plano um instrumento dinmico de interveno
urbana. essencial envolver a sociedade civil em todas as etapas da reabilitao urbana, comeando
no processo de planejamento das aes e seguindo em sua implementao. Se a populao noentender e no se conscientizar da importncia dos planos para reas urbanas centrais e cidades
histricas, sua execuo e implementao ficaro prejudicadas ou at inviabilizadas, dependendo da
aoproposta.
O controle social garante que o interesse coletivo se sobreponha ao individual na hora de priorizar
aes, alm de legitimar a ao das instituies pblicas. Isto significa que um plano acordado com
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
25/254
23IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
P L A N E J A M E N T O P A R T I C I P A T I V O E
E D U C A O P A T R I M O N I A L
Em processos relacionados valorizao e proteo do patrimnio cultural, a educao patrimonial
oferece possibilidades importantes de atuao participativae mobilizao social efetiva.Neste sentido,
a educaopatrimonial deve serconsiderada noumfimemsi,masum componente essencialde todo
o processo relacionado a inventrio, tombamento, registro e aes de gesto de um bem cultural e
deve envolver no somente o pblico escolar, mas a populao local em todas as atividades
relacionadas proteodo patrimnio cultural.
A Poltica Nacional de Educao Patrimonial, atualmente, procura levar em conta que, em qualquer
sociedadeexistemdiferentes compreenses sobre o que considerado patrimniocultural,portanto as
23IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
base no interesse coletivo comprometer as instituies envolvidas na execuo deste acordo e do
plano voltandopara este fimos recursosmateriaise humanos necessrios.
Existem vrias formas e mtodos utilizados para incorporar qualitativamente a participao da
sociedadecivil nasaes de reabilitao, porexemplo, apoio organizao comunitria,mobilizao
dos atores sociais, conselhos municipais e ncleos gestores, assembleias, reunies, instalao de
escritrio ou ponto de referncia na rea central. Cada municpio deve definir as instncias mais
adequadas para incorporar a participao dos cidados. Independentemente da instncia, os
processos de controle social devem garantir o acesso s informaes que permitam a ao dos
cidados, que devem estar cientes das questes oramentrias, legais, administrativas. Em paralelo,
informaes sobre o desenvolvimento, memria e identidade da cidade, que se relacionem com a
constituio de cada rea central e histrica e que possam explicar sua condio de precariedade ou
qualidade, so igualmente fundamentais.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
26/254
aes de educao patrimonial devem ser centradas nas pessoas e no nos objetos, de forma a
promovero desenvolvimento localatravs do patrimniocultural.Umaaoeducativabemplanejada,realmente participativa e que conte com amplos setores da comunidade, associada aos processos dereconhecimento, proteo e promoo do patrimnio local podem contribuir para uma melhorcompreenso dos conflitos e disputas existentes em torno das aes de preservao para que sejameventualmentedirimidos,compartilhandoresponsabilidadesno encaminhamentodo problema.
Alguns aspectos devem ser considerados para uma maior efetividade da educao patrimonial: asatividades devem provocar um maior envolvimento da populao; devem ser contnuas eaprofundadas; devem prever abordagens diferentes para pblicos diferentes (sendo construdas emconjunto com esses pblicos); devem promover a articulao entre prefeituras, instituies religiosas,
comunidades tradicionais e outras instituies locais e, por fim, devem ser estruturadas de modo apropiciar a aprendizagem significativa, ou seja, aquela que est diretamente vinculada vida daspessoas.Apenasassimsepode garantir queelas tenhamefeitos transformadoressobreo pensamento ea atitude dos indivduos e grupos sociais, j que sero aes compreendidas como sendo aes dacomunidade, voltadasparao bemcoletivo.
O plano para a rea urbana central ou cidade histrica, como qualquer instrumento de planejamentourbano, pressupe etapas e deve definir objetivos e diretrizes, delimitar um permetro para a
interveno ou atuao dos agentes envolvidos, mapear os atores e os condicionantes locais e
hierarquizar as aes e suas respectivas estratgias de viabilizao segundo critrios de priorizao
pactuadoscomos agentes envolvidos.Deve ainda garantir a participaosocial em todasas etapasde
sua elaborao. Para tanto, importante considerar algumas atividades preliminares que contribuiro
para a viabilizaofutura doplano, tais como:
P L A N E J A M E N T O I N T E G R A D O E
A S E T A P A S P A R A S U A E L A B O R A O
24IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
27/254
O conhecimento da evoluo histrica do municpio e seus reflexos na malha urbana, no
conjunto edificado, na estruturaviria, no zoneamentoe nasconexes regionais.
O levantamentoprviodosdiagnsticosurbanos existentes quecontenham umaleitura global
da cidade, seus problemas, seus desafios e suas potencialidades no tocante a preservao do
patrimniocultural,urbanizao,desenvolvimento social e dinmicaeconmica;
A integrao com os diversos planos j elaborados e com os programas existentes em nvel
local, regional, estadual e federal, visando reunir, a partir de uma estratgia unificada, as
polticaspblicas que atuamsobreo territrio emquesto;
O conhecimento das demandas e conflitos sociais presentes no territrio de atuao, a fim de
buscar soluesconjuntasparaseuequacionamento;
A definio das diretrizes estratgicas para o desenvolvimento da rea, definindo prioridades,
metas,agentes responsveise prazosde formaobjetivae factvel.
A elaborao de um bom plano tambm passa pela definio e cumprimento de algumas etapas, a
saber:
O municpio deve definir os objetivos de seu plano com base nas necessidades detectadas para a sua
reaurbana central ou histrica.Estas podem englobaraes arquitetnicas, urbansticas, ambientais,
legais, socioeconmicas, entreoutras.
O plano deve estabelecer objetivos de curto e de mdio prazo. Isso importante para o momento da
implementao, pois possibilita aplicar critrios de priorizao na execuo das aes. Os objetivos
sero determinantes para a escolha do permetro de interveno, dos agentes envolvidos e das
estratgias escolhidas paraexecutaras aes.
Definiodosobjetivos
25IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
28/254
26IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Definiodo permetrode interveno
Diagnstico
A rea (ou reas) de interveno (tambm chamada de rea de atuao) deve abarcar os territrios emquesepretende intervir ou influenciar, considerandoos objetivosestabelecidospreviamente peloplano.
A rea de interveno compreendeo territrio, contnuo ou no, objeto de atuao direta, seja por meio
de estudos, obras e servios, projetos ou atividades. Esse permetro, no caso da existncia de reas
tombadas pode coincidir com a poligonal de tombamento, ser menos ou mais abrangente. Em todos os
casos, o permetro de interveno ou de atuao pode e deve estar demarcado no Plano Diretor e as
aes, caso coincidam com poligonal de tombamento, devem estar integradas a normas especficas de
preservao,quando foro caso.
Alm da definio do permetro de interveno ou atuao, o plano pode identificar ainda uma ou mais
reas de influncia. As reas de influncia so reas externas ao permetro de interveno que, no
entanto, so importantes para sua compreenso ou para a soluo de um determinado problema
identificado dentro do permetro selecionado. Esta situao comum no caso de questes relacionadas
infraestruturaurbana comotransporte, mobilidade urbana ou a sistemasde macro drenagem.
O aprofundamento do conhecimento sobre o territrio passa pela identificao dasespecificidades, dos
problemas e potencialidades existentes no local. Isso feito atravs da elaborao de um diagnstico,
que umconjunto de estudosquerevelamas caractersticasdo permetro de interveno escolhido. Para
isso, importante avaliar os estudos disponveis e reunir todos os levantamentos e planos j realizados,
de formaa integrar e complementaros itensnecessrios correta avaliaodos condicionantes locais.
De forma geral, importante queo diagnstico abranja informaes estratgicaspara a compreenso eanlise do territrio para que se cumpram os objetivos pretendidos. Desta forma devem ser
considerados:
Levantamento das informaes geogrficas, geolgicas, histricas, urbansticas de
saneamento,mobilidadee usos;
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
29/254
27IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Levantamento e mapeamento dos imveis pblicos e privados vazios e subutilizados, de seus
usos e estado de conservao e avaliao da situao fundiria dominial e jurdica e previsode destinao, casoexista.
Levantamento da situao socioeconmica dos moradores no permetro de interveno e sua
relaocomquestesurbansticaseculturais;
Identificao da demanda existente para habitao, decorrente da precariedade de moradia e
daperdadepopulao;
A identificao de atividades produtivas, especialmente de comrcio tradicional ou outras
manifestaes culturais que contribuem para a economia local e possam estar em risco de
desaparecimento.
Levantamento de estudos, cadastramentos e inventrios relacionados ao patrimnio cultural
local, inclusive imveis de valor cultural, destacando seus usos, tipologias e estado de
conservao.
Levantamento de espaos e atividades culturais, permanentes e eventuais, tradicionais ou
contemporneas, com nfase em reas e edifcios pblicos; o mesmo com relao a eventos
cvicos, festas e congraamentos comunitrios.
Levantamentode praas, jardins,reas verdes e espaosnaturais existentes;
Identificaoda demandaparaatividades de educao, lazer, cultura e turismo na rea.
Avaliao do Plano Diretor e demais legislaes locais, estaduais e federais - urbanstica,
ambiental e de preservao do patrimnio cultural -, identificando pontos conflitantes ou
convergentes.
Levantamento de aes e projetos previstos ou em andamento na rea de interveno, de
mbito urbanstico, ambiental, socioeconmico e cultural.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
30/254
28IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Definiodeaese estratgias
Emborao plano possa trazer algumas diretrizes, fundamental estabelecer aes objetivas. Deve-se terem mente quando da elaborao do plano que as aes devem ser factveis, ou seja, que as
proposies sejam possveisde serem implementadas.
As aes de reabilitao ou qualificao devem estar relacionadas aos objetivos pretendidos e ao
diagnstico realizado, respondendo s problemticas identificadas, como apropriao reduzida,
potencial ignorado, perda de populao, mudana no perfil econmico e outras, alm de considerar
aspotencialidades quea reaapresenta.
Emummesmoplano,podemser contempladasaesde naturezasdiversas como:
Estudos que subsidiem a compreenso da rea de
interveno, comolevantamentoscadastrais e inventrios;
Elaborao de projetos arquitetnicos, urbansticos, de
educaopatrimonial, de turismo cultural,entreoutros;
Elaboraoourevisodelegislao;
Execuodeobrase servios;
Desenvolvimento profissionale capacitao;
Planos de mobilidade e qualificaourbana;
Planos de animao e apropriao comunitria, podendo envolver usos de educao, lazer,
cultura e turismo;
Implantao de sistemas de informao e monitoramento, bem como organizao e
divulgao de informaes.
!! ATENO!No captulo 2 deste manual, esto
o r g a ni z a d as a s p r i n ci p a i sproblemticas encontradas emre as c e ntra is e h i s tr i cas ,relacionadas s principais estratgiasde atuao do municpio, que,aplicadas de forma integrada,podemcontribuirpara a reabilitaoequalificaoefetivas.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
31/254
29IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Critrios depriorizao parapactuao dasaes do Plano
i. Fortalecimento institucional
Chamamos de pactuao o compromisso de efetivar as aes entre os setores da prefeitura e demaisagentes envolvidos diretae indiretamente comos objetivose aesdo plano.As secretarias municipais
devem se comprometer a participar ativamente de todo o processo, alm de envolver atores de outras
instituies ou entesfederados, do setor privado e da sociedadecivil organizada.
preciso pactuar a ordem de realizao das atividades, bem como definir se algumas podem ser
desenvolvidas simultaneamente. Deve-se fazer uma previso realista do tempo necessrio para
finalizarcadaetapa, de modoquenoocorramgraves atrasos, interrupes e sobreposies.
Quanto maior for o nmero de agentes envolvidos na pactuao, mais complexa ser a coordenao
das aes e o rigor exigido para os critrios de priorizao. No entanto, os processos de cooperao
potencializam os efeitos das aes selecionadas, alm de ampliar o aporte de recursos para
implementao do plano. Esses pactos podem se traduzir em convnios, termos de cooperao ou
outros instrumentos jurdicos requeridos consecuo da interveno necessria, que se encontram
pormenorizados no captulo5.
Sero elencadas a seguir linhas de atuao fundamentaispara auxiliar o municpiona priorizao de suas aes para
implementaoe gesto dosplanos.
fundamental que o gestor tenha conhecimento da
capacidade institucional do municpio para implementar o
plano, sobretudo em relao disponibilidade de recursos
humanos, equipamentos, instalaes e procedimentos
operacionais. Diante deste quadro, podem ser propostas
no plano aes que ampliem a capacidade de gesto do
municpio, por exemplo, apoio para a capacitao do
quadro tcnico ou programas de modernizao
administrativa.
As aes propostas nos Planos devem
t er p re v i so or ame ntr ia eencadeamento cronolgico coerenteentreelasparagarantirsuaefetivao.
!! ATENO!
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
32/254
30IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
!!ATENO!As intervenes relacionadas infraestrutura bsica devem serprevistas antes da requalificaodos espaos pblicos praas,instalao de mobilirio urbano,
reformas de ruas, caladas eembutimentodefiaoeltrica.
!! ATENO!
Essas aes, em geral, demandam poucos recursos, mas
possibilitam a construo de uma estrutura de gesto capaz,no s de implementar os projetos previstos no plano, mas
tambm, se mantida, consolidar uma cultura de planejamento
e gerenciamento no municpio. O mesmo vale para o conjunto
de informaes e dados municipais coletados para a
elaborao de projetos, programas e polticas pblicas. Muitos
municpios no possuem um sistema de informao integrado
que possibilite uma melhor compreenso do territrio e dos
imveis a serem reabilitados, de modo que o plano pode seruma excelente oportunidade para organizar e disponibilizar, de
modo sistemtico para a populao, informaes como a
situao fundiria dos imveis, a legislao incidente no
territrio, a situao socioeconmica das pessoas e as
condicionantesambientais e de infraestruturaexistentes.
Um ponto fundamental a elaborao antecipada de
projetos, tanto para obter financiamentos, como para
organizar um cronograma fsico e financeiro das intervenes
propostas peloplano.
Isto parece bvio, porm nem sempre os municpios revisam
a capacidade de suporte dos sistemas de drenagem e demais
redes subterrneas antes de realizar obras de urbanizao ou
requalificao deespaos pblicos,o que essencialquando
se tem como objetivo atrair populao moradora e usuria
para a rea de interveno.
ii. Elaborao deprojetos
Em grande parte dos municpios, asi n f or m a e s a i n d a n o e s t ogeoreferenciadas ou organizadas em
um banco de dados que permitamcruzamentos e leituras analticas dosproblemasurbanosesociais.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
33/254
No caso de recuperao de edificaes, tambm
importante prever o tempo de desenvolvimento doprojeto antes de incluir a execuo da obra no plano.
O plano deve incorporar os projetos que precisam ser
elaborados para a concretizao das aes de forma
organizada, de modo a iniciar em curto prazo
intervenes fsicas quecontribuam paraa valorizao
e conservao da edificao e, como consequncia,
dareacomoumtodo.
iii. Obras cujo projeto executivo j foi realizado
iv. Propostas de interveno emhabitaoemrea de risco
Intervenes que j possuam projeto executivo
possibilitam iniciar em curto prazo transformaes
que contribuam para a valorizao e conservao do
patrimnio, impulsionando a qualificao do
territrio.
Alguns municpios possuemmoradias em rea de proteo,ou em seu entorno imediato, que esto
localizadas em reas de risco, como encostas, beira de crregos, mangues, reas alagadias, etc.
So reas que demandam ateno diferenciada e que constituem, em alguns casos, eixo visual
importante para a apreenso do patrimnio histrico. Assim, as propostas de urbanizao e
regularizao destas ocupaes ou de realocao destes moradores devem ser priorizadas,
levando em conta o perfil da populao ocupante, sua capacidade financeira e, nos casos onde aremoo necessria, a viabilidadederealocao emreasprximas deorigem.
!!ATENO!Com o projeto em mos, ampliam-se as possibilidades de se obter osre curs os ne ce s sr ios para arealizao da obra, uma vez que os
financiamentos, frequentemente,exigem a apresentao de projetosbsicos.
31IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
34/254
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
v. Intervenes com projetos realizados relacionados infraestrutura bsica, necessriapara futuras intervenesno espaopblico
vi. Intervenes com projetos no espao pblico relacionados diretamente imveis de
interessecultural
vii. Intervenes em imveis no permetro tombado
Dar prioridade nos casos de propostas de infraestrutura bsica em reas onde haver intervenes
no espao pblico. necessrio realizar previamente as obras estruturais como drenagem, gua e
esgoto para posteriormente programar as reformas de ruas, caladas, praas e embutimento de
fiao.
Priorizar propostas de interveno em espaos pblicos (caladas, praas, iluminao, mobilirio
urbano) quevalorizem osbens tombados,desdeque a infraestruturabsicaj estejarealizada.
Priorizar a recuperao dos imveis no permetro tombado e, se possvel, ampliar a rea em um
segundo momento. Se a cidadetoda est tombada,priorizaro atendimento sreas estruturadoras
do processode requalificao.
32
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
35/254
33IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
P L A N O S E M R E A S U R B A N A S C E N T R A I S
E C I D A D E S H I S T R I C A S1.1
O governo federal disponibiliza metodologia referencial, diretrizes e
recursos para elaborao e implementao de planos para reas centrais
e cidades histricas. Os Planosde Reabilitao de reas Urbanas Centrais
apoiados pelo Ministrio dasCidades temcomo foco o enfrentamento dosproblemasdasreas centrais dasgrandes e mdiascidades. J o Plano de
Ao em Cidades Histricas (PAC-Cidades Histricas) disponibilizado
pelo Iphan, tem como foco o desenvolvimento local, usando as
potencialidades do patrimnio histrico e cultural, em cidades onde h
proteodebens culturais, concludos ouemprocesso, emnvel federal.
Em ambos os casos, a metodologia deve considerar as especificidadeslocais e mesmo que o seu municpio no se enquadre nas cidades que
podemserapoiadas pelo Ministrio dasCidadese Iphan,as metodologias
desenvolvidas podem ser aproveitadas para a elaborao de um plano
para a rea central e histrica.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
36/254
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
37/254
territrio. A partir desta consolidao, deve-se identificar os objetivos gerais e especficos que devero
estruturar as aes, sua abrangncia territorial e as estimativas de oramento e prazos de execuo,considerando um horizonte de planejamento de quatro anos. A abrangncia territorial do Plano de
Aono necessariamentese restringe ao bemou ao conjunto de bens tombados.
Por fim, deve-se consolidar o pacto atravs do Acordo de Preservao do Patrimnio Cultural (APPC),
que deve dar redao final ao Plano de Ao, garantir sua publicidade, firmar o acordo entre os
agentes locais responsveis pela implantao e firmar parcerias com outros entes para viabilizar as
aes e garantir os instrumentospara a ao integradaentreos agentes, visando a execuo das aes
propostas e a gesto compartilhada.
Ao longo das etapas imprescindvela mobilizaoe participaoda sociedade, desta forma, sugere-
se a realizao de oficinas participativas. Nas cidades onde as instncias de participao j foram
constitudas, por exemplo, durante a elaborao do Plano Diretor ou dos Planos de Reabilitao de
reas Urbanas Centrais, recomendvela consulta e o envolvimento das mesmas. Importante lembrar,no entanto, que a consulta pblica no precisa se limitar a estas instncias. preciso aprofundar a
discusso e a participao dos agentes pblicos, moradores e usurios do centro no processo, pois
podergarantirum maior envolvimentofuturo e umamaioradesosaespropostasno Plano.
35IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
38/254
PLANO DEREABILITAODE REAS URBANASCENTRAIS
MinistriodasCidades
Oque?
Quemelabora?
Metodologia
O Plano de Reabilitao o instrumento bsico de planejamento que pode ser aplicado reabilitao
da rea urbana central. Baseado em uma lgica territorial, o Plano tem como finalidade a integrao
das polticas e investimentos setoriais para melhoria do ambiente urbano, tornando as reas centrais
locaisagradveis, seguros, bemservidos de infraestrutura e de servios para toda a populao, atravs
da promoo da diversidade funcional e social, da identidade cultural e da vitalidade econmica. A
partir do Plano, o municpio tem subsdios e ferramentas para definir e elaborar projetos, bem como
executarasaese obrasprevistas.
O Plano elaborado por rgos da administrao direta ou indireta de prefeituras e governos
estaduais ou do Distrito Federal. Atualmente, o Ministrio das Cidades apoia, com recursos doOramento Geral da Unio (OGU), a elaborao de Planos em municpios que tenham sofrido
processos de esvaziamento populacional e de atividades econmicas na rea central, que possuam
acervo edificado subutilizado com potencial de uso habitacional ou que apresentem processos de
degradao fsica relativos infraestrutura e ao ambiente construdo na rea central. Os municpios
podem participar de seleo pblica para acessar os recursos, a fundo perdido, por meio de contratos
de repasseou convnios.
O Plano de Reabilitao composto por quatro etapas: metodologia; diagnstico; trabalho tcnico
social; e proposies de aes. Essa metodologia foi desenvolvida pela Secretaria Nacional de
Acessibiidade e Programas Urbanos do Ministrio das Cidades e est disponvel no endereo eletrnico
.http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/programas-urbanos/
1.1.2
36IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
39/254
37IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Segundo a metodologia proposta, primeiramente necessrio avaliar os principais problemas
enfrentados na rea central e definir osobjetivosa seremalcanados como Plano deReabilitao, bemcomo identificar umpermetro de interveno.Pormeio dodiagnstico o municpio tema oportunidade
de analisar seu territrio, suas potencialidades, seus conflitos e suas necessidades. Com base nesses
levantamentos, o municpio poder definir as principais aes que sero necessrias para reabilitar o
permetroescolhido. Paralelamente devero serdefinidasas estratgias, meios, custos, prazos,projetos
de interveno, estruturas de gesto, legislao especfica e programas necessrios para que o Plano
possa ser implementado. O trabalho tcnico social umtrabalho especfico departicipaoque possui
um componente socioeducativo fundamental, ou seja: contempla atividades especficas direcionadas
para a comunidade beneficiada pelo Plano no que se refere educao, capacitao e gerao de
empregoerenda.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
40/254
38IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
RENATOBALBIM
/MCIDADES
Belo Horizonte/MG
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
41/254
I
I
39IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Grandes Problemticas eEstratgias de Atuao
Neste captulo sero abordados os principais problemas enfrentados pelos
municpios em suas reas centrais e histricas. Ao apontar os problemas,
relacionamos algumas estratgias e instrumentos que podem contribuir para sua
superao. Para facilitar a compreenso descrevemos alguns exemplos concretosde
municpiosque implementaramasestratgias sugeridas.
Apesar de recorrentes, vrias so as causas dos problemas que citaremos a seguir evriasso as formasde enfrent-los, no entanto, existem questes estruturaisqueso
comuns grande maioria das reas centrais e cidades histricas. Tais questes
refletem dificuldades reais enfrentadas pelos agentes pblicos em qualquerprocesso
de reabilitao, como: Por que existem tantos imveis vazios em reas centrais e
histricas? Por que essas reas se apresentam muitas vezes empobrecidas e
estagnadas econmica e socialmente? Por que to difcil reformar imveis e
promover a mudana de uso? Como exercer a fiscalizao e exigir aes deconservao efetivasdapartedos proprietriosde imveis tombados?
A origem de todas essas perguntas relaciona-se com as enormes transformaes
sofridas pelas cidades brasileiras, principalmente a partir de meados do sculo XX. A
maioria delas teve sua rea urbana ampliada, fazendo com que as reas centrais
alterassem, pouco a pouco, suas atividades. A falta de planejamento urbanstico
2.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
42/254
permitiu a criao de novas frentes de expanso imobiliria facilitada pela lgica do automvel. No
caso das inmeras cidades de pequeno e mdio porte, que normalmente passaram de pequenas
unidadesde vizinhana, a conglomeradosurbanos,o processose repete.
Os centros das cidades e as reas de ocupao tradicional geralmente constituram, em algum
momento, o ncleo original da fundao da cidade, ou seja, so locais ocupados h muito tempo e
quepassaram pordiversasmudanasdeuso, de proprietrios e deconfiguraoespacial. Nemsempre
estas mudanas foram registradas e documentadas pelo poder pblico, de modo que comum que as
informaes disponveis sobre os imveis em reas centrais e histricas nos cartrios de registro de
imveis e nos cadastros municipais sejam incompletas, desatualizadas ou at incorretas. Isso, aliado aesplios, dvidas e disputas judiciais, tem como consequncia o no cumprimento da funo social da
propriedadee faz comquea regularizao fundiria seja um ponto essencial para melhoria do espao
urbano.
A falta de informaes consistentes sobre os imveis urbanos pode inviabilizar inmeras intervenes
previstas nos processos de planejamento, o que acaba prejudicando a ao de reabilitao de todo o
permetrode interveno delimitado no plano,pois como notificarum proprietriodesconhecidosobreo estado de conservao do seu imvel? Como inserir em programas habitacionais imveis com
dvidas ou divergncias cadastrais? Como exigir o cumprimento da funo social de imveis
irregulares?
Estas questes so importantes no cotidiano da gesto de reas centrais e cidades histricas e tem
relao direta com a implantao de aes de reabilitao dessas reas. fundamental que o gestor
municipal perceba que a organizao de tais informaes e o controle sistemtico do uso e da
ocupao do solo urbano deve ser um trabalho contnuo, para que seja possvel compreender a
dinmica fundiria da cidade e ter subsdios para nela interferir, buscando o atendimento da funo
socialda cidadee dapropriedade.
Uma caracterstica da estrutura fundiria comum s cidades brasileiras a concentrao desigual da
propriedade. Isto estrutural no processo de excluso socioterritorial, pois dificultao acesso moradia
40IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
43/254
de qualidade na medida em que mantm sobrados, casas, lotes, glebas ou apartamentos vazios,
aguardando valorizao ou simplesmente estocados por seus proprietrios. Ou seja, os imveis no
cumprem suafuno sociale nocontribuempara a preservaodamemria e cultura dacidade.
Conforme veremos no captulo trs, o poder pblico, gestor do territrio, pode utilizar algumas
ferramentas previstas no Estatuto da Cidade para enfrentar essa questo, que permeia todas as outras
problemticas apontadas neste captulo. Para tanto, importante manter atualizadas as bases
cadastrais da prefeitura, conhecer o arcabouo legal disponvel, regular o mercado de terras para
conter a especulao imobiliria e buscar parcerias com cartrios para promover a regularizao dos
registros, lembrando sempre que o controle e fiscalizao do uso do solo interferem diretamente sobrea organizao fundiria e permitem ao gestor dispor sobre o territrio induzindo os usos mais
adequados aosobjetivosda reabilitao.
41IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
44/254
42IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
E S V A Z I A M E N T O D A S R E A S C E N T R A I S ,
A B A N D O N O E D E G R A D A O D E I M V E I S
2.1Nas ltimas dcadas diversas cidades brasileiras, especialmente mdias e
grandes, vempassandopor processos bastante semelhantes de mudanana
dinmica socioespacial. De forma geral, observamos perda de populao
nas reas urbanas centrais, enquanto as reas mais perifricas e precrias
apresentaramcrescimentopopulacionalsignificativo.
Este movimento de esvaziamento das reas centrais versus expansoperifrica pode se apresentar de formas diferentes dependendo das
especificidades de cada cidade. Geralmente, as reas que perderam
populao so dotadas de infraestrutura, concentram postos de trabalho,
equipamentos e servios pblicos, mas apresentam nmero significativo de
domiclios vazios e subutilizados, seja devido a mudanas na dinmica
econmica ou especulao imobiliria. Esse quadro muitas vezes se
justifica pela atratividade, para os proprietrios dos imveis, das atividades
tercirias por possurem valor de aluguel maior que o residencial. Nessesentido, importante ressaltar que fundamental a diversidade funcional
(de usos institucionais, comerciais, residenciais etc.) e social (presena de
populao comfaixas de renda diferentes).
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
45/254
43IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Apesar da existncia de imveis vazios, diversas pessoas vivem nas reas centrais em condies
precrias. As polticas pblicas habitacionais destinadas populao de baixa renda sempre foram
voltadas para a produo de habitao popular em reas perifricas, onde o preo da terra mais
barato, preterindo as reas centrais como alternativa de atuao.No entanto, emborao preo da terra
seja mais elevado em alguns destes centros, a existncia de infraestrutura, imveis ociosos e
equipamentos pblicos compensa a produo de moradia popular nestas reas. Ao deixar de gastar
com a instalao de infraestrutura, o poder pblico pode utilizar este recurso para subsidiar parte dos
custosda produo dasunidades habitacionais, viabilizandoo acessoda populaodebaixa renda s
reas mais valorizadas da cidade e reduzindo os gastos com deslocamentos entre o centro e as reas
perifricas dacidade.
A falta de manuteno de imveis vazios tem consequncias
negativas para a cidade, uma das mais visveis a
deteriorao do espao urbano e a degradao fsica das
edificaes, sejam elas pblicas ou privadas. Essa
degradao pode decorrer de uma srie de fatores, que
podem ser de ordem jurdica, fundiria ou econmica.Problemas de irregularidade fundiria so, muitas vezes,
entraves para a comercializao e recuperao dos imveis.
Em outros casos, a degradao se d devido falta de
investimentos pblicos ou decorre da transferncia de
atividades institucionais para outrasreasdacidade. A correta
identificao da origem do abandono ou degradao pode
contribuir para a adoo de estratgias adequadas para sua
recuperao,utilizao e conservao.
Nesse sentido, uma srie de estratgias pode ser adotada pelo poder pblico, com participao da
sociedade civil, parareversodestequadro,queserapresentadaa seguir.
!ATENO!Mesmo que o valor da recuperao do
imvel seja e levado, importantereconhecer o acesso moradia como umdireito social, ou seja, o custo da produode moradia deve levar em considerao apossibilidade de acesso a equipamentosurbanos de qualidade (sade, educao,cultura e lazer), bem como as facilidades detr an sp or te j ex is te nt es na s r easconsolidadas.
!
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
46/254
INCENTIVO UTILIZAO DE IMVEIS VAZIOS E OCIOSOS PARA O CUMPRIMENTO DA
FUNOSOCIAL
Para atuao na rea central, imprescindvel o conhecimento da estrutura fundiria, identificando os
proprietrios dos imveis vaziose ociosos, especialmente se sode propriedade pblica ou privada. O
reconhecimento e a imediata disponibilizao dos imveis sem uso, no cumprimento da funo social,
contribuem para a execuo dos projetos previstos no plano possibilitando que os municpios
constituam um banco de terras para a implantao de equipamentos, infraestrutura ou outros usos de
seuinteresse, como a moradia ouusoinstitucional.
No caso dos imveis pblicos, ocupados por entidades ou empresas atravs de concesso (municipal,
estadual ou federal) fundamental identificar aqueles que muitas vezes no atendem ao interesse
pblico. Nestes casos,a reviso das concesses pode contribuir para queo poder pblico destine estes
imveis para finalidades articuladas aos objetivos dos planos para as reas urbanas centrais e cidades
histricas.
Em todo caso, para a disponibilizao desses imveis pblicos, ocupados, subutilizados ou vazios,
necessrioestabelecercontatocomorgoresponsvelpeloimvelafimdeverificarseesteaindade
interesseparausooperacional, suasituao jurdicae os procedimentosparasuaadequadautilizao.
No caso de imveis de propriedade da Unio ou do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), sejam
imveis isolados ou conjuntos em reas porturiasou ferrovirias, foramestabelecidos, pelaSecretaria
do Patrimnio da Unio (SPU), procedimentos especficos de repasse/cesso para estados, municpios
e entidades sem fins lucrativos .
Para fomentar a utilizao de imveis privados,o municpiopode se valer de incentivos fiscais ou adotar
sanes legais para os proprietrios de imveis ociosos. Nesse caso, o levantamento das dvidas
(veritem3.11.TransfernciadeImveisFederais)
2.1.1
44IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
47/254
45IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
referentes aos imveis pode sinalizar a existncia de grandes proprietrios privados ou de grandes
glebas, que podem ser objeto de atuao do Plano, por meio da aplicao de vrios dos instrumentosprevistosdo Estatuto daCidade, e aindaa utilizao do instrumentodadaoempagamento.
Os imveis privados vazios ou subutilizados que forem identificados e vistoriados, devem ser objeto de
demarcao para aplicao de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade. O Parcelamento,
Edificao e Utilizao Compulsria (PEUC) um importante instrumento para induzir o proprietrio a
dar uso ao imvel, uma vez que articulado ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
(IPTU) Progressivo,penalizao proprietrio pelano utilizao do imvel .
Estes mesmos imveis podem ser demarcados como Direito de Preempo ou de Preferncia, caso o
municpiotenha interesseem compr-los, pois suademarcaoexigequeo proprietrio, naocasio da
venda do imvel, oferea-o primeiramente prefeitura. Para imveis circunscritos em rea tombada
pelo Iphan,a Unio deve ser tambmconsultada na preferncia pela aquisiodo bem
.
Uma alternativa que pode contribuir na soluo de problemas de registro imobilirio a
desapropriao. Para tanto,o poder pblico deve declarar o imvelde interessepblico e arcar comas
despesasde indenizao ao proprietrio. O imveldesapropriado pode serutilizadopara fins pblicos
ourecolocadonomercadoprivado,pormeiodevendaemleilo.
Outro mecanismo j previsto na constituio o Instituto do Abandono, que possibilita ao municpio
retomar imveis abandonados, onde o poder pblico caracterize que o proprietrio no tenha mais a
inteno de conservar apropriedade .
(veritem3.1.1.PEUC)
(ver item 3.1.2.
DireitodePreempo)
(veritem3.3.InstitutodoAbandono)
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
48/254
46IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
1
DISPONIBILIZAO DE IMVEIS DO GOVERNO DO ESTADO PARA USO
HABITACIONAL
Municpiodo RiodeJaneiro/RJ
A rea central do Rio de Janeiro sofreu, progressivamente, ao longo do sculo XX, um significativo
esvaziamento de moradores, atingindoum percentual de 13% nosltimos dez anos. A transferncia da
capital federal para Braslia, a criao e posterior dissoluo do Estado da Guanabara e as
desapropriaesparaa aberturada avenidanorte-sul (no implantada), contriburamparaa formao
de umpatrimnio imobilirio estadualde aproximadamente 522 imveis.
O Plano de Reabilitao e Ocupao dos Imveis do Governo do Estado do Rio de Janeiro, apoiado
pelo Programa de Reabilitao por meio de convnio assinado em 2007, vem enfrentar essa questo.
O Plano tem como objetivo reabilitar edifcios vazios e subutilizados localizados na rea central do Rio
de Janeiro, compreendida pelos seguintes bairros: Centro, Sade, Gamboa, Santo Cristo, Cruz
Vermelha, Estcioe Leopoldina.
Por meio do Plano esto sendo realizadas anlises das potencialidades para insero do uso
habitacional de interesse social e manuteno de uso misto em imveis pertencentes ao Fundo de
Previdncia Socialdo Estadodo Riode Janeiro Rioprevidncia,alm de outrasautarquias e empresas
pblicas estaduais. Aps a anlise foram escolhidas dez edificaes para as quais esto sendo
desenvolvidosprojetos bsicos de arquitetura e complementares de instalaes paraadaptao parao
novouso.
EXPE
RINCIA
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
49/254
47
As obras sero viabilizadas pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). No caso dos imveis
ocupados, foi realizado pelo Instituto de Terras do Rio de Janeiro - ITERJ o cadastro das famlias
ocupantes visando o atendimento no PMCMV. Outras alternativas, que incluem parcerias entre
governos, entidades no governamentais e pblico-privadas tambm esto sendo consideradas para
viabilizara reforma e destinao destes imveis.
Dependendo do proprietrio e da origem dos recursos para obra, podero ou no ser feitas
transfernciasde dominialidade dos imveis parao beneficirio final,cabendo, nesse caso, estratgias
de alienao (venda direta) ou cesso de uso. Est tambm em estudo uma estratgia de manuteno
do patrimnio no poder do estado, disponibilizando os imveis para uso habitacional por meio de
locao social.
Imvel Rua Marques Rebelo
Rio de Janeiro/RJ
SECRETARIADEESTA
DO
DEHABITAO
DO
RIO
DEJANEIRO
IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
50/254
INCENTIVO MORADIA
O incentivo moradia nas reas centrais, alm de minimizar o dficit habitacional qualitativamente,
ajuda a conter o processo de expanso urbana horizontal da cidade. necessrio que se estabelea
uma poltica, utilizando-se de instrumentos legais e de financiamento, que incentive a habitao no
centro paradiversasrendas.
Emdiversos centros urbanos existem imveis vaziose abandonadosqueno cumprem a funosocial e
que poderiam ser objeto de polticas pblicas voltadas ao atendimento da populao que mora
precariamente, ressaltando-se que diminuindo as distncias de deslocamento dirio da populao,
diminui-sea presso sobreo transporte pblico e o sistema virio.
A aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade um passo importante para
disponibilizao de terra, mas no suficiente para o efetivo acesso moradia pela populao de
baixa renda. necessrio que, articulados aos instrumentos, sejam utilizados os programas efinanciamentos habitacionais disponveis no municpio e no estado, alm das linhas de financiamento
subsidiadas do governo federal, como o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e o
Financiamento de Imveis Privados do Iphan .
importante que o poder pblico garanta a permanncia e o acesso moradia digna para a
populao de baixa renda que mora no centro, evitando sua expulso no processo de melhoria e
recuperao dasreas centrais. A demarcao dasZonas Especiaisde Interesse Social (ZEIS), no Plano
Diretor um instrumento que pode garantir que sejam regularizadas ou produzidas habitaes para
essas faixas de renda .
(ver item 3.1.)
(veritem5.1.1.CategoriasdeRecursos)
(veritem3.1.3.ZEIS)
2.1.2
48IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
51/254
49IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
No caso das reas ocupadas irregularmente, devem ser aplicados os instrumentos da poltica de
regularizao fundiria para assegurar a adequada permanncia das famlias nessas reas, como a
Concessode Direito Real deUso(CDRU), ConcessoUrbanaEspecialpara fins de Moradia (CUEM)e
ZEIS.
Um dos avanos na discusso do acesso habitao de baixa renda na rea central foi a criao de
linhas de financiamento destinadas reforma de imveis, como o Programa de Arrendamento
Residencial (PAR), hoje incorporado ao PMCMV. Os imveis construdos ou reformados pelo PAR eram
geridos pela Caixa Econmica Federal (CAIXA) e arrendados ao morador, que possua a opo de
compra ao final do financiamento. Outro avano o programa de Locao Social, no Municpio de
So Paulo, que atendeu em prdios edificados ou reformados pelo poder pblico municipal, com
aluguel subsidiado, populao deat trs salriosmnimos,oriundasdecortios.
A partir destas experincias, o governo federal discute a criao do programa Servio de Moradia
Social (SMS), que possibilitaria o acesso moradia sem aquisio da propriedade mediante subsdiopblico, como alternativa ao financiamento da casa prpria. Essa modalidade tambm adequada
para pblicos especficos como estudantes e idosos. A locao social, acima de tudo, uma estratgia
de inclusourbanae social.
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
52/254
PROGRAMA DELOCAO SOCIAL
Comprometimentode Renda Familiar
MunicpiodeSoPaulo/SP
O Programa de Locao Social foi criado pela Prefeitura de So Paulo em 2002 e conformou uma
polticadealuguel socialparaatender a populaode baixa renda, prioritariamente entre1 e 3 salrios
mnimos em unidades de propriedade municipal, alugando-as com subsdio proporcional renda do
morador.
Esta demanda oriunda da populaode cortios e favelas, emsituaode interdio ou de risco,que
no tinha acesso ao mercado privado e, tampouco s linhasde financiamento pblicas para a compra
da unidade habitacional. Desse modo, o Programa complementaria as aes de urbanizao de
favelase interdiode cortios.
A proposta inovadora no Brasil por dar acesso moradia e no transferir propriedade uma vez que o
imvel permanece sob domnio pblico. Alm de criar uma nova forma de atendimento a estademanda, apresenta empreendimentos habitacionais com qualidade arquitetnica e urbanstica,
atravs da produo de moradia em edifcios existentes e em terrenos vazios, com projeto diferenciado
e menor nmero de unidades, em contraponto ao padro perifrico de grandes conjuntos
habitacionaispadronizados.
Abaixo relacionamosos principais componentesdo Programade LocaoSocial:
O comprometimento mximo de renda familiar para pagamento da retribuio varia de 10 a 15%
dependendo da composio familiar e da renda. Os valores das locaes municipais so destinados
ao Fundo Municipal de Habitao, cujo acompanhamento feito pelo Conselho Municipal da
Habitao.
50IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
2E
XPERINCIA
I
S
GERMANO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
53/254
51IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
Acompanhamento Socioeducativo
GestoCondominial
O Programa foi estruturado de forma a manter um
acompanhamento socioeducativo regular e
permanente para estimular a insero social e a
capacitao profissional dos seusparticipantes.Este
acompanhamentodeveser realizado pelaprefeitura
ou por entidades sem fins lucrativos, legalmente
constitudas, com o objetivo de orientar as famlias.
Este um aspecto importante para contribuir para a
melhoria das condies de vida da populao mais
pobre, que ampliando sua renda podem acessar
outras linhas de financiamento liberando o imvel
paraoutras pessoas.
A administraodo condomnio de cada edifcio ou conjunto de competnciada Prefeitura,que pode
faz-la de forma direta, terceirizadaou pelos prprios moradores, emsistema de autogesto. Em todos
os casos cobrada dos beneficirios uma taxa condominial por unidade habitacional ocupada, que
consiste no rateiodas despesascomuns doedifcio ou conjunto e sobrea qual no incidir o subsdio.A
gesto condominial prevo acompanhamento socioeducativo.
Todas as obras a serem realizadas pelo municpio relacionadas aos imveis de locao social devem
seraprovadas peloConselho Municipalde Habitao.
Imvel Rua Riachuelo
So Paulo/SP
WAGNER
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
54/254
HABITAO NA 7 ETAPA DE RECUPERAO DO CENTRO HISTRICO DE
SALVADOR/BA
Municpiode Salvador/BA
A experincia do Programa Monumenta na cidade de Salvador se destaca por ter conseguido produzir
habitao social garantindo a permanncia da populao residente, ao contrrio das etapas
anteriores. A proposta inicial desta etapa tambm previa a sada da populao residente na rea para
abrigar novos habitantes, o que motivou a mobilizao da associao de moradores a buscar o apoio
doMinistrio Pblico Estadualqueprops umaaocivil pblica.
Diante desse conflito, a nova Coordenao Nacional do Programa Monumenta, que assumiu em
2003, colocou como condicionante para a continuidadedasaesdo Programana cidade a definio
de um acordo entre as partes que garantisse a permanncia dos antigos moradores. Em julho de 2005
foi assinado um Termo de Ajustamento de Conduta com a Associao dos Moradores e Amigos do
Centro Histrico - AMACH que estabeleceu, entre outras condies, que 103 famlias permaneceriam
noscasaresrecuperados, respeitadas as composiesde cadancleo familiar.
A ao foi apoiada pelo Ministrio das Cidades que garantiu recursos para o atendimento das famlias
dos antigos moradores viabilizando o projeto de recuperao dos 76 casares. A proposta envolveu
recursos do ProgramaMonumenta para a restaurao dascoberturas e fachadas de todos os casares,
do Ministrio das Cidades para construo das moradias pelo Programa de Habitao de Interesse
Social PHIS e do Governo do Estado para a desapropriao dos imveis e para o atendimento de
servidorespblicosatravs doProhabitcom recursosdoFundode Previdnciado Estadoda Bahia.
Os recursos aportados pelo Ministrio das Cidades, equivalentes a 17,5 mil reais por famlia, foram a
fundo perdido; o valor aportado pelo Monumenta retornarpara o FundoMunicipal dePreservao, j
os recursosdoProhabitretornaropara o Fundode Previdncia doEstadoda Bahia.
52IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
3E
XP
ERINCIA
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
55/254
53IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
As obras do PHIS tiveram incio em abril de 2006, no entanto, a execuo sofreu diversas interrupes.
Com isso, at o final de 2010, apenas cinco casares foram efetivamente entregues, mas a
coordenao local do projeto prev a entrega de mais sete. Portanto, sero 12 casares habitados de
um total de 21, totalizando 57 apartamentos. Os contratos das obras do Prohabit foram assinados, no
entanto, nenhumcasaro foiconcludo ato finalde2010.
Os nmeros gerais da interveno so os seguintes: dez quarteires, 76 casares (21 PHIS com 103
apartamentos e 13 lojas; 55 Prohabit com 234 apartamentos e 42 lojas), sendo que a forma de
comercializaodos apartamentosdoProhabite daslojasaindano foidefinida, masos moradoresdo
PHISquejestoresidindonareaassinaroumTermodeConcessodeDireitoRealdeUso.
Foram previstos ainda equipamentos urbanos como estacionamento associado construo de uma
praa, a sede da AMACH, que abrigar a instalao de prestadores de servios para a gerao de
renda,espaos de reunio e umpequeno auditrio. Prev-se tambm a construo deumacrechecomcozinha comunitria, quedependeda desapropriao deduascasas.
Recuperao do
Centro Histrico
Salvador/BA
ERCAS/GOVE
RNODOESTADODABAHIA
2 1 3
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
56/254
IDENTIFICAO, PROTEO E FOMENTO AO USO DE IMVEIS DE INTERESSE DE
CULTURAL
Em diversas reas centrais existem imveis em situao precria, abandonados ou em runas que
podem ser recuperados ou reformados de forma a cumprir sua funo social. No caso de imveis de
interessecultural, o cumprimento da funosocial se d na medidaem queo imvel consiga preservar
os valores culturais que foram associados a ele, ao conjunto ou ao centro histrico. A diretriz para a
conservao do patrimnio cultural no deve ser entendida como uma simples ao de manuteno,
mas como uma ao de transformao na forma de vivenciar os espaos tradicionais alinhada
poltica urbana e s reflexes contemporneas sobre desenvolvimento sustentvel e social. A longoprazo,essa poltica poder reverter em viabilidade econmica, ao melhorar as condiesde produo
dapopulao.
Para preservar estes imveis preciso, primeiramente, identific-los atravs da elaborao de
inventrios, podendo-se organiz-los por temas ligados ao universo cultural onde se insere (perodo
colonial, imperial,etc.).
O inventrio um instrumento de proteo dos imveis de interesse cultural, assim como o
tombamento. Juntos eles permitem a preservao dos bens de valor histrico, cultural, arquitetnico,
ambiental e tambm de valor afetivo para a populao, impedindo que venham a ser destrudos ou
descaracterizados. O tombamento um instrumento de proteo que pode ser realizado pelo
municpio, estados ou governo federal. No mbito federal, o tombamento de responsabilidade do
Iphan e segue vrios procedimentos.
Paraa gestode bens imveis de interesseculturalemcentros histricos, necessria a combinao deestratgias de atuao, uma vez que sua preservao e recuperao dependem de aes e
intervenes tanto no mbito dos imveis pblicos quanto nos imveis privados. A degradao dos
imveis pode decorrer de uma srie de fatores e a identificao destes problemas contribui para a
adoo deestratgias adequadas tantoparasuaproteoquanto parasua recuperao.
(veritem3.7.Inventrios)
(veritem3.8.TombamentodeBensCulturaisdeNaturezaMaterial)
2.1.3
54IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
7/29/2019 Implementao de Aes em reas Urbanas Centrais e Cidades Histricas - Manual de Orientao
57/254
55IMPLEMENTAO DE AES EM REAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTRICAS / MANUAL DE ORIENTAO
O abandono e degradao dos imveis se devem muitas vezes a problemas fundirios e jurdicos que
inviabilizam suacomercializaoe recuperao.Em outroscasos, a degradaoseddevido faltade
recursos. Parte destes imveis esto abandonados ou ocupados irregularmente e deveriam ser objetode ateno do poder pblico, tanto incentivando a reforma e recuperao com linhas de
financiamentos adequadas ou aplicando instrumentos do Estatuto da Cidade, como o Parcelamento
Edificao e Utilizao Compulsrio .
Os Planos Diretores devem estabelecer formas de preservao do patrimnio, por intermdio da
proteo em nvel local. Os municpios devem promover o desenvolvimento das cidades sem a
destruio do patrimnio e podem ainda criar leis especficas que estabeleam incentivos preservao. Outro instrumento previsto nos Planos Diretores a Transferncia do Direito de Construir
que tambm pode ser utilizado para incentivar a
preservao dos imveis protegidos. Alm dos instrumentos jurdicos, a prefeitura pode utilizar
instrumentos tributrios permitindo a iseno de cobrana de Imposto Sobre Servios de qualquer
natureza (ISS) e IPTU para a conservaodoimvel.
Em todos os casos, recomendvel utilizar alternativas combinadas, ou seja, alm de instrumentos do
Estatuto da Cidade e isenes fiscais necessrio dar possibilidade ao morador de ter assistncia
tcnica adequada e recursos/financiamentos subsidiados, principalmente se ele tiver baixos
rendimentos. O leque de irregularidades muito grande e uma assessoria jurdica auxiliaria na
resoluo dosproblemasfundirios.
Diversos municpios possuem um cdigo de obras com parmetros mnimos que devem ser atendidos
no caso de construo de nova edificao ou reforma de edifcios. importante que sejam previstos
parmetros ou procedimentosespeciais paraos imveis histricos, poiscasocontrrio,suareabilitaopode ser inviabilizada porcritriosquenopossibilitemsua r