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FUTURO DAS CIDADES
COMPETITIVIDADE TERRITORIAL E FINANCIAMENTO
Reabilitação urbana: “Novas soluções para problemas antigos”
Cecília Anacoreta Correia
5 de Dezembro de 2012
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Ponto de Partida
Enquadramento Geral
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Ponto de Partida
Crescente degradação do edificado - Diminuição demográfica agrava cenário
Crescente necessidade de investimento
Menos recursos financeiros disponíveis - Limites à participação estadual nas SRU’s: Art. 37.º RJRU - Limites ao financiamento das entidades gestoras: Art. 76.º TJTU
Enquadramento Geral
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Enquadramento Geral
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Papel dos Municípios
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Papel dos Municípios
Necessidade de reabilitação dos edifícios próprios (“Proprietário”) Responsabilidade pela promoção da reabilitação de edifícios
particulares (“Entidade Gestora”) Delimitação das «Áreas de Reabilitação Urbana» (concessão ou
acesso a benefícios fiscais: IMI, IMT / IVA, IRS)
Enquadramento Geral
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Entidades Gestoras (Art. 10.º, 36.º e 37.º RJRU)
Municípios
Ou Empresas do sector empresarial local (Sociedades de Reabilitação
Urbana)
Enquadramento Geral
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SRU’s (em que o Estado participa através do IHRU): • Porto Vivo, SRU (www.portovivosru.pt) • Coimbra Viva, SRU (www.coimbravivasru.pt) • Viseu Novo, SRU (www.portalviseu.com e www.cm-viseu.pt)
Enquadramento Geral
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Outras SRU's em exercício: • Lezíria Tejo SRU (http://www.leziriatejosru.eu/) • Lisboa Ocidental SRU (www.lisboaocidentalsru.pt) • SERPOBRA, SRU, EM (www.cm-serpa.pt) • STR-URBHIS, SRU, EM, SA - Sociedade de Gestão Urbana (www.str-
urbhis.pt) • Nova Covilhã, SRU (www.cm-covilha.pt) • GAIURB, EEM (www.gaiurb.pt)
Enquadramento Geral
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Instrumentos e Modelos de Actuação
Enquadramento Geral
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1. Iniciativa dos particulares
• Execução directa sem o apoio da entidade gestora • Execução com o apoio da entidade gestora • Execução através da modalidade de administração conjunta 2. Iniciativa da entidade gestora • Execução directa • Execução através de administração conjunta • Execução através de parcerias com entidades privadas (via
contratual)
Modelos de Execução das Operações de Reabilitação Urbana
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Benefícios e incentivos fiscais à reabilitação urbana Penalizações fiscais prédios devolutos ou em ruínas Procedimento simplificado de controlo prévio
• Construção com mais de 30 anos • Operações urbanísticas de RU conformes com plano de pormenor de
reabilitação urbana que, nos termos do RJUE estivessem sujeitas a comunicação prévia
Constituição de Fundos de Investimento Imobiliário (subscrição em espécie de UPs)
Instrumentos de promoção da iniciativa dos particulares que não implicam financiamento público
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A. Programas de Financiamento Público (municipal ou estadual) O Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis
Arrendados (RECRIA): concessão de incentivos pelo Estado e municípios.
O Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na
Recuperação de Prédios (RECRIPH): apoia a fundo perdido, no valor de 20% das obras de conservação e de beneficiação nas partes comuns e nas fracções autónomas.
Instrumentos de promoção da iniciativa dos particulares que implicam financiamento público
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O Programa de Solidariedade e Apoio à Recuperação de Habitação (SOLARH): empréstimos para realização de obras de conservação e de beneficiação de imóveis.
Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas Urbanas
Antigas (REHABITA): extensão do RECRIA que pretende incentivar financeiramente os municípios na recuperação de zonas urbanas antigas.
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Em termos comunitários, o Programa Jessica – Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas: permite aos Estados-Membros utilizarem as verbas atribuídas no âmbito de fundos estruturais, para a criação de Fundos de Desenvolvimento Urbano (FDU) destinados a apoiar operações sustentáveis de reabilitação urbana.
O envolvimento das cidades nas estruturas dos Fundos de Desenvolvimento Urbano ICA e o papel deste instrumento financeiro está a ser objecto de análise no âmbito do no projeto “CSI Europe: City Sustainable Investment in Europe – Making financial instruments work for cities” (Porto Vivo, SRU participa).
Outros Incentivos
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B. Modelos de execução de operações de RU Apoio de operações de iniciativa particular (Art. 75.º RJRU) Execução directa de obras (Art. 11.º n.º 3 a) RJRU) Execução de obras coercivas (Art. 55.º RJRU) Contratos de concessão da reabilitação (Art. 11.º n.º 4 a) RJRU) Contratos de RU (Art. 11.º n.º 4 b) RJRU) Empreitada única (Art. 56.º RJRU) Demolição de edifícios (Art. 57.º RJRU) Servidões (Art. 60.º RJRU) Expropriação (Art. 61.º e 64.º RJRU)
Modelo de intervenção pública que implicam financiamento público
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Novos Modelos de reabilitação urbana sem recurso a
financiamento público
Enquadramento Geral
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Incumbe ao Estado, às Regiões Autónomas e às autarquias locais assegurar, no quadro do presente decreto-lei e dos demais regimes jurídicos aplicáveis, a promoção das medidas necessárias à reabilitação de áreas urbanas que dela careçam. (Art. 5.º do RJRU)
Enquadramento Geral
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Responsabilização dos proprietários
Subsidiariedade da acção pública
Coordenação e contratualização de iniciativas
Sustentabilidade financeira e ambiental
Justa ponderação dos interesses
Equidade na repartição dos encargos e benefícios
Princípios Estruturantes
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Ponto de chegada Experiência Pioneiras
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Experiência Pioneiras
Modelo jurídico do Bairro do Aleixo (Porto) Prémio “British Legal Awards” na categoria de “European Legal Team of the Year 2011”, para a Abreu Advogados.
Projecto Arrebita!Porto Vencedor do concurso “FAZ - Ideias de Origem Portuguesa”, promovido pela Fundação Calouste Gulbenkian e pela Fundação Talento.
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Objectivos transversais destas experiências pioneiras:
Contornar a necessidade de recurso a financiamento público
Fazer recair sobre o sector privado a responsabilidade e os custos
da reabilitação
Mediante “Modelo de Contrapartidas”:
“Quanto mais se dá, mais se pode exigir.”
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Modelo de contrapartidas:
Atractividade do negócio (fiscal)
Apoios e obrigações contratuais das entidades gestoras
Visão integrada do sector público
Visão integrada dos problemas da cidade: sociais, urbanísticos,
imobiliários
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Fins:
Fazer da reabilitação urbana um instrumento de concretização de inúmeras (outras) necessidades sociais:
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Processo de criação do modelo de intervenção: Equipas municipais multidisciplinares
• Direcções Municipais (Finanças, Património, Urbanismo) • Empresas Municipais (Habitação Social, Obras Públicas e Reabilitação
Urbana)
Articulação entre agentes políticos, técnicos e jurídicos
Entidades gestoras associam outros parceiros públicos aos seus esquemas de actuação (Empresas Municipais, Universidades, Serviços Estaduais)
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Modelo jurídico do Bairro do Aleixo
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Reabilitação dos equipamentos existentes não é solução de longo prazo - Estrutura em altura e densidade populacional incompatíveis com critérios contemporâneos da habitação social
Demolição e reconstrução implica custos incomportáveis para o Município
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Hipóteses Afastadas
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Delinear um modelo de intervenção fora do esquema tradicional de
compra/venda ou reabilitação de património municipal Criar condições para fixar comunidades mais pequenas e distribuídas pela
cidade Incrementar a atractividade natural do negócio para poder exigir o
exclusivo investimento privado e outras contrapartidas
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Desafio Jurídico
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Método Estreita articulação Juristas Técnicos e políticos
Reuniões periódicas com representantes de Direcções Municipais (Finanças,
Património, Urbanismo) e de Empresas Municipais (DomusSocial, GOP- Gestão de Obras Públicas e Porto Vivo SRU – Sociedade de Reabilitação da Baixa Portuense)
Multidisciplinariedade Visão integrada das exigências
das contrapartidas
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Novas variáveis Necessidade de reabilitar e reocupar um vasto património municipal
degradado, devoluto e disperso pela cidade
Necessidade de salvaguardar as responsabilidades municipais ao nível da gestão do processo de transferência de habitação dos moradores (DOMUSSOCIAL, E. M.)
Município não queria ser “dono de obra”, não queria conceber nem acompanhar obras
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1. Afectação do BA a um Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Particular (“FEII”) a ser constituído por parceiro privado
- Realização de Concurso Público para escolha do parceiro privado Características: Modelo associado a avultados investimentos imobiliários Regime fiscal atractivo Segurança de segregação do património Gestão/administração patrimonial altamente especializada, regulamentada e
supervisionada
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Modelo Delineado
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2. Aplicação à reabilitação do BA dos incentivos fiscais do Regime Extraordinário de
Apoio à Reabilitação Urbana Formalidades: Qualificação da zona do Bairro do Aleixo como “área crítica de recuperação urbana”
por deliberação da Assembleia Municipal Salvaguarda nas peças concursais de condições para que a reabilitação pudesse
ocorrer num determinado contexto temporal Obtenção de Parecer favorável prévio do Instituto de Habitação e Reabilitação
Urbana, I.P.
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3. Contrapartidas exigidas pelo Município pela alienação do BA ao FEII: Receber entre 10% a 30% das respectivas Ups
Receber imóveis do Município reabilitados ou construídos de raiz
Em alternativa, receber imóveis adequados aos fins de habitação social
Obrigatoriedade de, pelo menos 20% desses imóveis, estarem localizados em área
crítica de recuperação e reconversão urbanística da cidade do Porto - Número, tipologia e condições de conforto e habitabilidade desses imóveis são impostas pelo Município nas peças concursais
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A alienação do BA configura uma permuta: o “preço” é representado por coisa diversa de dinheiro (obras ou imóveis)
As obrigações de entrega de obras são obrigações de resultado: por isso o CE omite
quaisquer aspectos atinentes ao modo de realizar as obras Objecto do CONTRATO: Art. 2.º do CE: “O objecto do Contrato consiste na constituição de um fundo especial de investimento imobiliário fechado de subscrição particular e na promessa de permuta de imóveis, nos termos da legislação em vigor e de acordo com as disposições constantes do presente Caderno de Encargos, designadamente, com a súmula explicativa do modelo contratual que constitui o Anexo IV .”
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Porquê promessa de permuta? Porque a transferência de propriedade do BA só ocorrerá depois de: Recebidas todas as obras e imóveis do parceiro privado Concluída a transferência de todos os moradores por parte do Município Celebrado o contrato de permuta final
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Modelo Delineado
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Porquê com eficácia real? Porque o parceiro privado só poderia constituir o FEII tendo como
activo patrimonial o BA se sobre ele detivesse um direito real de aquisição
Porque a permuta da propriedade do BA e dos Imóveis
eventualmente dados em troca ficam sujeitas ao regime de execução específica previsto no artigo 830.º do Código Civil
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Modelo Delineado
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Critérios de valorização das propostas: A maior área de imóveis do Município do Porto construídos ou reabilitados A maior área de imóveis construídos ou reabilitados em zonas abrangidas por
documentos estratégicos A maior área de imóveis com condições de alojamento superiores às exigidas O menor preço do m2, os coeficientes de localização mais elevados e a menor
vetustez dos imóveis que o concorrente se propõe entregar, de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;
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Transferência dos moradores do BA para habitações novas Art. 20.º CE:
“1. A Empresa Municipal Domus Social, EM, é a entidade responsável pela
concretização da transferência de habitação dos moradores dos Imóveis,
empenhando-se na celeridade deste procedimento no respeito pelos princípios gerais
da actividade administrativa.
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2. A todos os moradores do “Bairro do Aleixo” que, por direito próprio, cumpram os
requisitos de inquilino municipal será garantida a transferência para uma habitação
social municipal, de entre os novos imóveis a receber nos termos da alínea b) do
número 2 do Artigo 18.º deste Caderno de Encargos ou no restante parque
habitacional à data existente, de acordo com as suas preferências.
3. A transferência de habitação dos moradores será realizada à medida que os Imóveis
forem sendo disponibilizados, podendo efectuar-se imediatamente após o acto de
aceitação a que se refere o disposto no número 2 do Artigo 19.º deste Caderno de
Encargos .”
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“Em momentos de crise, só a imaginação é mais
importante que o conhecimento.”
Albert Einstein
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