Post on 17-Apr-2015
Direito Civil III – Contratos
2011.1
Prof. Andrei Brettas Grunwald
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Compra e VendaArt. 481 a 532
Conceito
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Artigo 481
“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
Conceito
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Prof. Cáio Mário da Silva Pereira:
“É um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos.”
Prof. Roberto Senise Lisboa:
“É o contrato por meio do qual o adquirente (comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de obter para si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor)”
Natureza Jurídica
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1. Bilateral: cada parte assume respectivamente obrigações;
2. Oneroso: equivalência de prestações, ambas as partes obtêm vantagem econômica;
3. Consensual: se aperfeiçoa com a manifestação das partes;
4. Comutativo: porque as partes já sabem antecipadamente as suas prestações;
Natureza Jurídica
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A comutatividade pode ser afastada, tomando-se como exemplo o exposto nos artigos 458, 459 e 460 do CC/2002 que prevê a compra e venda de coisa futura e de quantidade futura.
5. Solene e Não-solene: se existe previsão legal com relação a forma;
6. Translativo: é instrumento para a transferência e aquisição de propriedade.
Elementos
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1. Partes: pessoas interessadas no negócio;
2. Consenso: as partes exteriorizam a sua vontade de acordarem;
3. Preço: é o valor a ser pago pela coisa, podendo ele ser certo (cotação), justo (real) e verdadeiro;
4. Coisa: aquisição do título de transferência do domínio de um determinado bem.
Obrigações
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1. Adquirente:
- Deverá efetuar o pagamento do preço antes da transferência do bem;
- Deverá efetuar o pagamento do prelo no tempo ajustado, lugar e modo;
- Deverá efetuar o pagamento dos juros e cláusula penal;
- Arcar com as despesas de lavratura de escritura pública e do registro de transferência do bem imóvel.
Obrigações
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2. Alienante:
- proceder a entrega do bem adquirido após o pagamento do preço;
- arcar com as despesas de transporte e tradição da coisa móvel;
- garantir a coisa vendida dos riscos da evicção;
- responder por vícios redibitórios;
- responder pelas conseqüências pela entrega incorreta da coisa;
Limitações ao contrato
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1. Tutor e curador: adquirir bens do patrimônio dos pupilos (art. 497 do CC/2002), pena de nulidade absoluta;
2. Testamenteiro e administrador: adquirir bens confiados a sua guarda ou administração (art. 497 do CC/2002), pena de nulidade absoluta;
3. Servidor público: adquirir bens ou direitos do órgão onde exerçam suas atribuições, pena de nulidade absoluta;
Limitações ao contrato
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4. Juiz, perito, árbitro e demais auxiliares ou serventuários da justiça que possam influenciar no negócio ou no preço da venda;
5. Ascedente para descentente (art. 496 do CC/2002): é anulável a venda, salvo autorização expressa dos demais descendentes e o do cônjuge. O prazo para anular o negócio é de 2 anos (art. 179 do CC/2002);
6. Cônjuges (art. 499 do CC/2002): somente é permitida a venda dos bens que não fazem parte da comunhão. Se um bem for vendido, já fazendo parte da comunhão, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (art. 166, II do CC/2002);
Limitações ao contrato
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7. Bens em condomínio (art. 504 do CC/2002): o condômino não pode vender a sua parte a estranho, se o outro condômino desejar adquirir, desde que a parte não esteja divisiva.
Condomínio pro-indiviso: não existe a divisão física, de modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal;
Condomínio pro-diviso: cada condômino tem a sua parte delimitada e determinada no plano física.
Regras Especiais
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Código Civil Brasileiro – 2002
1. Artigo 484: amostras, protótipos ou modelos;
2. Artigo 500: ad corpus ou ad mensuram;
3. Artigo 509/512: a contento ou da sujeita a prova;
Regras Especiais
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Artigo 484
Amostras, Protótipos ou Modelos
“Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.”
Regras Especiais
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Artigo 484
Amostras, Protótipos ou Modelos
Nesta modalidade o vendedor se responsabiliza para que a qualidade do bem a ser entregue ao adquirente corresponda efetivamente à do objeto constante do mostruário. A venda suspensiva, se não houver a entrega da coisa de acordo com o apresentado poderá a venda ser desfeita.
Regras Especiais
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Artigo 484
Amostras, Protótipos ou Modelos
- Amostra: reprodução perfeita do objeto a ser entregue;
- Protótipo: é o primeiro exemplar do objeto criado que será entregue;
- Modelo: é um exemplo do objeto que será entregue.
Regras Especiais
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Artigo 500
ad corpus ou ad mensuram
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”
Regras Especiais
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Artigo 500
ad corpus ou ad mensuram
Na venda ad mensuram o preço é estabelecido sem levar em consideração o tamanho da área, mas sim o seu todo. A medida prevista em contrato é meramente enunciativa.
Na venda ad corpus, ao contrário da ad mensurem, o preço é estabelecido de acordo com o tamanho da área, a qual é discriminada no contrato.
§ 1º e 2º do Artigo 500
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§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Regras Especiais
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Na venda ad mensuram, caso a área seja superior a um vinte avos da real (5%), poderá o comprador:
1. Se menor, exigir o complemento da área;2. Resolver o contrato, recebendo o valor pago,
através da ação redibitória;3. Abatimento proporcional do preço, através da
ação estimatória.O vendedor poderá reclamar o pagamento de
diferença em virtude do excesso, desde que provado que o desconhecia.
Artigo 501
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“Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.”
Regras Especiais
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Contratos Internacionais
Nos contratos de compra e venda internacionais aplica-se as regras do comércio internacional e a lei do domicílio dos contratantes, devendo o pagamento ser feito no local e data correspondente à entrega. Os termos do comércio internacional mais utilizados:FOB: vendedor se obriga a entregar a mercadoria a bordo do navio, sem que o adquirente tenha que arcar com qualquer custo adicional(transporte principal não pago);FAS: vendedor entrega a mercadoria junto ao navio em condições de embarque (transporte principal não pago);
Regras Especiais
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CIF: vendedor se obriga ao pagamento dos custos de embarque marítimo e do seguro de transporte, as expensas do comprador (transporte principal pago);
FFA: a responsabilidade do vendedor vai até o costado do navio no porto de destino (transporte principal pago);
CPT: vendedor pago o frete até o local de destino da mercadoria transportada por meio não marítimo.
Ex works: contrato no qual o vendedor disponibiliza em prol do comprador a mercadoria em suas dependências.
Cláusulas Especiais
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1. Retrovenda (art. 505 a 508 do CC);
2. A contento e sujeita a prova (art. 509 a 512 do CC);
3. Preempção ou preferência (art. 513 a 520 do CC);
4. Venda com reserva de domínio (art. 521 a 528 do CC);
5. Venda sobre documentos (art. 529 a 532 do CC);
Cláusulas Especiais
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Retrovenda
Artigo 505 / 508
“Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.”
Retrovenda
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Nesta espécie de cláusula o vendedor tem o direito de reaver o bem imóvel com quem quer que esteja, restituindo ao comprador o valor pago e as despesas feitas, dentro de um prazo máximo de até 03 (três) anos.
O comprador não querendo entregar o imóvel, caberá o vendedor ajuizar ação judicial depositando o valor integral do quanto recebido, caso, entenda o juiz que o valor é insuficiente deverá ser feito um depósito complementar.
Cláusulas Especiais
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A contento ou da sujeita a prova
Artigo 509 / 512
“Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.”
A Contento ou Sujeita a Prova
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As vendas a contento ou sujeita a prova somente vão se aperfeiçoar quando o comprador se declarar satisfeito com o bem adquirido (art. 509 do CC/2002).
A cláusula é suspensiva não considerando o comprador como proprietário definitivo, sendo um mero possuidor.
A contento: o comprador até aceitar a coisa é um mero comodatário.
Sujeita a prova: o comprador já conhece a coisa, bastando a prova de que é o produto que está a adquirir.
Cláusulas Especiais
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Preempção ou preferência
Artigo 513 / 520
“Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.”
Preempção ou preferência
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É a cláusula na qual o alienante tem a preferência em readquirir a coisa, quando o adquirente se dispuser a vendê-la, podendo ser legal ou voluntária.
- Legal: quando o bem expropriado pelo Poder Público não teve a destinação conferida pelo decreto de desapropriação, retornando a coisa a propriedade do antigo proprietário pelo preço atual.
- Voluntário: decorre de cláusula contratual, no qual o antigo proprietário dentro do prazo fixado em lei, manifesta a sua vontade de adquirir o bem pelo preço ofertado.
Cláusulas Especiais
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Venda com reserva de domínio
Art. 521 / 528
“Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.”
Venda com Reserva de Domínio
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É a cláusula contratual na qual o comprador de um bem móvel infungível recebe a mera posse direta do bem, permanecendo a propriedade em poder do vendedor até o final do pagamento.
A cláusula adota a forma escrita, devendo o instrumento ser registrado no domicílio do comprador para que tenha eficácia perante terceiros.
Como cláusula resolutivo do contrato, caso o pagamento das prestações não seja feito, devendo o vendedor constituir o comprador em mora através do protesto do título ou interpelação judicial.
Cláusulas Especiais
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Venda sobre documentos
Art. 529 / 532
“Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”
Venda sob Documentos
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A venda sobre documentos agiliza a dinâmica contratual; é denominada de crédito documentário, que tem por objeto bens móveis, a tradição, ou entrega da coisa, é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade, geralmente o título representativo do domínio, oriunda do comércio marítimo.
Em estando a documentação em ordem não poderá o comprador se recusar a efetuar o pagamento, eximindo-se do pagamento somente nos casos de defeito da coisa.