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RRIICCAARRDDOO FFAASSAANNII GGAALLLLIINNAA
CCRREEAA//SSPP 55006611441133665533 EEnnggeennhhee ii rroo CC iivvii ll
Alameda Caetano e Za i ra n º 200 , Apartamento B34 , Santo Anton io I tat iba/SP . 1
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.
Autos nº 1003423-30.2013.8.26.0281
RICARDO FASANI GALLINA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL BANCO BRADESCO S/A GRAFICA E EDITORA SALES E SIMOES LTDA WALTER SALES CELIO LINO SALES
RICARDO FASANI GALLINA CREA/SP nº 5061413653
Peri to Judicial
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Alameda Caetano e Za i ra n º 200 , Apartamento B34 , Santo Anton io I tat iba/SP . 2
ÍNDICE
1. Introdução........................................................................ 03
2. Vistoria e Considerações Técnicas............................... 03
2.1 Documentação Fotográfica............................................ 05
3. Avaliação
3.1 Metodologia Aplicada..................................................... 10 3.1.1 Metodologia Aplicada - Terreno..................................... 10 3.1.2 Metodologia Aplicada - Benfeitorias............................. 12 3.2 Pesquisa / Homogeneização de Valores....................... 15 3.2.1 Pesquisa de Valores - Terreno....................................... 15 3.2.2 Homogeneização da Pesquisa de Valores.................... 15 3.3 Cálculo do Valor do Imóvel............................................ 16 3.3.1 Cálculo do Valor do Terreno.......................................... 16 3.3.2 Cálculo do Valor das Benfeitorias................................. 16
4. Conclusão........................................................................ 17
5. Quesitos........................................................................... 18
6. Encerramento.................................................................. 20
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1. Introdução
GRÁFICA E EDITORA SALES E SIMÕES LTDA ME
UM TERRENO TRAVESSA TANCREDO ARRUDALOTE 02 C ARDIM
41212-14-94-00700-0-0141-00000
2. Vistoria e Considerações Técnicas.
MARIA OLIMPIA FELIX ZUPPARDO IVAN ZUPPARDO
HÁ BENFEITORIAS RESIDENCIAL
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LOTEAMENTO
ALTO
RETANGULAR MEIO DE QUADRA, DECLIVE LATERAL SECA
HÁ BENFEITORIAS CASA
CLASSE RESIDENCIALGRUPOCASAPADRÃO SIMPLES
idade/vida aparente1 (Ie) de 30 anos
SIMPLES
NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
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2. 1 Documentação Fotográfica
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3 Avaliação
3.1 Metodologia Aplicada
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO MÉTODO DE CUSTO DE REPRODUÇÃO ATUAL
3.1.1 Metodologia Aplicada Terreno
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
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Fator de Atualização (K1) Adota-se K1 = 1,00
Fator de Fonte (K2) Adota-se K2 = 0,90
Fator de Transposição (K3) Adota-se K3 = 1,00.
Fator de Topografia (K4)
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(K4) = 1,00
Fator de Área (K5)
(K5) = 0,94
Fator de Consistência ou de Superfície (K6)
(K6) = 1,00
3.1.2 Metodologia Aplicada Benfeitorias
MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO ATUAL
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SINDUSCON CUB projeto padrão R-8N (CUB REPRESENTATIVO) R$ 1.155,23 por m2 JULHO/2014
CONSTRUÇÃO CASA PADRÃO SIMPLES1,060 a 1,395 de R8-N
CONSTRUÇÃOFPC = 1,060
obsoletismo e estado de conservaçãoserá utilizada uma adequação do método de Ross/Heidecke
6
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fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação FOC
VB = ABenf x CUB x FPC x FOC
B
ABenf
CUB
FPC
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3.2 Pesquisa/Homogeneização de Valores
3.2.1 Pesquisa de Valores Terreno.
R$ 650,00 por m2(q = R$ 650,00/m2)
Fator de Atualização (K1), onde K1 = 1,00 Fator de Fonte (K2), onde K2 = 0,90 Fator de Transposição (K3), onde K3 = 1,00. Fator de Topografia (K4), onde K4 = 1,00 Fator de Área (K5), onde K5 = 0,94 Fator de Consistência/Superfície (K6), onde K6 = 1,00
3.2.2 Homogeneização da Pesquisa de Valores
AMOSTRA DADOS INICIAIS
MATRIZ DOS FATORES DADOS FINAIS K1 K2 K3 K4 K5 K6
Média 546,00
Portanto, o valor adotado será de R$ 546,00 / m2.
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3.3 Cálculo do Valor do Imóvel 3.3.1 Cálculo do Valor do Terreno
Vt = A x Vu Vt = 313,93 x 546,00 = R$ 171.405,78
R$ 171.000,00
3.3.2. Cálculo do Valor das Benfeitorias
VB = ABenf x CUB x FPC x FOC
B
ABenf
CUB
FPC
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VB = 171,00 x 1.155,23 x 1,060 x [0,20 + 0,574 x (1 0,20)] VB = R$ 138.034,50
R$ 138.000,00
4. Conclusão
313,93 m2
JARDIM MATHEUS 171,00 m2
VALOR DE MERCADO R$ 309.000,0010 JULHO/2014
VALOR DE MERCADO R$ 41.200,0011 JULHO/2014
R$ 171.000,00R$ 138.000,00
R$ 309.000,00 x 1/5 = R$ 61.800,00 x 2/3 = R$ 41.200,00
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5. Quesitos
5.1 Quesitos do Exequente (fls. 103/104)
1) Qual a descrição do bem penhorado?
Resposta:
UM TERRENO TRAVESSA TANCREDO ARRUDALOTE 02
2) Qual o estado atual de conservação do bem? Resposta: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
3) Existe débito de IPTU sobre o bem? Resposta: NÃO CONSTA DÉBITO NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
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4) Existe débito de condomínio sobre o imóvel? Resposta:
5) Existem débitos de água, luz e quaisquer outras taxas sobre o imóvel? Resposta:
6) Houve transmissão da posse ou propriedade do bem para terceiros? Resposta: MARIA OLIMPIA FELIX ZUPPARDO IVAN ZUPPARDO
7) Existe outra penhora crédito privilegiado ou preferencial sobre o bem? Resposta:
8) É possível o desmembramento do bem? Qual seria o valor para tanto? Resposta:
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6. Encerramento
NÃO CONSTA DÉBITO
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ANEXO
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Alameda Caetano e Za i ra n º 200 , Apartamento B34 , Santo Anton io I tat iba/SP . 2 8
RRIICCAA RRDD OO FF AASSAA NN II GGAALLLL II NN AA
CCRREE AA// SSPP 5500 6611 441133 6655 33 EEnnggee nn hhee ii rroo CCiivv ii ll
Ala meda Caetano e Za ira n 200, Aparta mento B34, Santo Antonio I ta tiba /SP.
1
EXCELENT SSIMA SENHORA DOUTORA JU ZA DE DIREITO DA 2 VARA C VEL DA COMARCA DE ITATIBA/SP.
Autos n 1003423-30.2013.8.26.0281
RICARDO FASANI GALLINA, Engenheiro Civil, inscrito no CREA/SP sob n 5061413653, nomeado perito judicial nos autos do processo acima mencionado, de EXECU O DE T TULO EXTRAJUDICIAL, promovida por BANCO BRADESCO S/A contra GRAFICA E EDITORA SALES E SIMOES LTDA, WALTER SALES e CELIO LINO SALES, vem, mui respeitosamente a presen a de Vossa Excel ncia solicitar o quanto segue:
a) A expedi o de mandado de levantamento judicial dos honor rios provis rios depositados, no valor de R$ 800,00;
b) O arbitramento dos honor rios definitivos do perito em R$ 3.000,00, justificando o valor estimado em fun o dos custos do trabalho1 abaixo relacionados, sendo valorizados levando-se em considera o os padr es do regulamento de honor rios para avalia es e per cias de engenharia do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIA ES E PERICIAIS DE ENGENHARIA DE S O PAULO - IBAPE/SP, conforme documento anexo.
1 Art. 9 - A remunera o ser calculada com base em um custo de R$ 300,00 por hora,
compreendendo todo o tempo efetivamente despendido para a realiza o de vistorias, buscas, estudos, c lculos e demais atividades t cnicas necess rias ao desempenho de suas fun es, acrescido do tempo gasto em viagens e deslocamentos, desde a sada do domicilio ou do escrit rio do profissional at o retorno ao mesmo, e exclu dos os intervalos para as refei es e repouso. (REGULAMENTO DE HONOR RIOS DO IBAPE-SP).
RRIICCAA RRDD OO FF AASSAA NN II GGAALLLL II NN AA
CCRREE AA// SSPP 5500 6611 441133 6655 33 EEnnggee nn hhee ii rroo CCiivv ii ll
Ala meda Caetano e Za ira n 200, Aparta mento B34, Santo Antonio I ta tiba /SP.
2
1) Estudo e leitura dos autos;
2) Deslocamento ao im vel objeto de avalia o;
3) Vistoria t cnica do im vel avaliando;
4) Pesquisa do Mercado de Im veis;
5) Elabora o, digita o e confer ncia do laudo de avalia o;
Termos em que,
Pede deferimento.
Itatiba, 28 de julho de 2014.
RICARDO FASANI GALLINA CREA/SP n 5061413653
Perito Judicial