Atribuição Profissional em Avaliação de Imóveis

Octavio Galvão NetoEngenheiro Civil

Evolução

Os primeiros trabalhos técnicos elaborados na área de avaliação de imóveis são da autoria de Engenheiros e datam da primeira metade do século XX:

� Boletins do Instituto de Engenharia, artigos técnicos publicados em revistas das principais escolas de engenharia e monografias – 1918

� Avaliações de Imóveis: Engenheiro Luís Carlos Berrini – 1949 (conhecimentos adquiridos nos EUA)

Evolução

Na segunda metade do século XX foi observado que Engenheiros e Arquitetos desenvolveram e consolidaram o conhecimento técnico avaliatório:

� Fundação: UPAV (1949), IBAPE (1957) e ABRAP (1978) – União IBAPE/ABRAP (1995)

� Literatura: Engenharia de Avaliações IBAPE

� Normas: PNB-74 (1957) ABNT NBR 14.653 (1998)

� Congressos: Pan-americanos (1949) e Brasileiros COBREAP (1974)

Evolução

Demanda crescente por serviços de avaliação de imóveis é decorrência do processo de urbanização do país e da evolução do modelo econômico:

� Poder Judiciário: o litígios (indenizações; locações; heranças; separações/divórcios)

o desapropriações

� Sistema Financeiro: o Financiamento da produção imobiliária

o Garantias para operações financeiras

� Mercado empresarial: o Balanços (ativos)

Evolução

• IBAPE

• UPAV

• IVSC

• RICS

Formação

� Cursos de graduação (raros)

� Cursos de pós-graduação em Avaliações e Perícias

� Cursos livres

Regulamentação

�Brasil: legal

�EUA e Europa: certificação

Regulamentação

�Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos

�Economistas

�Corretores de Imóveis

�Oficias de Justiça

Regulamentação

Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos

� Lei 5.194 (1966): regulamenta o exercício profissional

� Resolução n. 218/73 – 1010/2007 (atribuições)

� Resolução 345/90: regulamenta atividade como perito

� Lei 12.738 (2010) regulamenta o exercício profissional do arquiteto e urbanista

Regulamentação

Compreende-se como atribuição privativa..........as vistorias; perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveisArtigo 3: serão nulas...avaliações........efetivadas por pessoas físicas não registradas nos CREAS

Regulamentação

ECONOMISTAS:

Resolução 1727/2004 Consolidação da Regulamentação Profissional do Economista:

Atividade de avaliação é inerente a atividade profissional (a proposta original previa o emprego do termo privativa)

Regulamentação

CORRETORES DE IMÓVEIS:

Lei 6530/79: .......opinar sobre a comercialização....

Resolução 957/2006 COFECI – revogada pela Resolução 1064/2007 (27 de setembro): dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de parecer técnico de avaliação:

Regulamentação

•• Art. 2Art. 2ºº –– ÉÉ competente para elaboracompetente para elaboraçção de parecer ão de parecer ttéécnico de avaliacnico de avaliaçção mercadolão mercadolóógica o Corretor de gica o Corretor de ImImóóveis, pessoa fveis, pessoa fíísica, regularmente inscrito em sica, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de ImConselho Regional de Corretores de Imóóveis e com veis e com inscriinscriçção vão váálida no Cadastro Nacional de Avaliadores lida no Cadastro Nacional de Avaliadores ImobiliImobiliáários que seja, cumulativa ou alternativamente:rios que seja, cumulativa ou alternativamente:

I) I) possuidor de diploma de curso superior em gestão possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliimobiliáária ou equivalente;ria ou equivalente;II) II) possuidor de certificado de conclusão de curso de possuidor de certificado de conclusão de curso de

avaliaavaliaçção imobilião imobiliáária. ria.

Regulamentação

CORRETORES DE IMÓVEIS:

Resolução 1066/2007 COFECI: dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de parecer técnico de avaliação:

Todos são competentes.

Regulamentação

OFICIAIS DE JUSTIÇA:

- Lei Federal 6830 de 1980: Execuções fiscais

- Lei Federal 11.382 de 07/12/2006

“Art. 680. A avaliação será feita pelo oficial de justiça (art. 652), ressalvada a aceitação do valor estimado pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V); caso sejam necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.”

Debate

• Inexiste um regramento específico que regulamente a atividade do profissional de avaliações.

• Existe jurisprudência favorável aos engenheiros e arquitetos, inclusive dois acórdão recentes do TJSP.

Por outro lado, existe jurisprudência desfavorável (destaque para decisão do STJ caso Santa Catarina): neste caso o fundamento usado foi equivocado (Código de Processo Civil Comentado Teotônio Negrão)

Processo

Alegações CONFEA – IBAPE visando a revogação daResolução COFECI:

• Segundo a Lei 5194/66 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos.

• Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis.

• Disposições do CPC. Regulamenta o exercício das profissões de engenharia, arquitetura e agronomia.

Processo

Decisão em primeiro grau:

Ação julgada improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.

Processo

Apelação encaminhada à 7a Turma do TRF da 1a Região, foiainda argumentado por CONFEA – IBAPE que a resoluçãoCOFECI:

• Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/78.

• Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos.• Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não

qualificados, o que contraria o CPC.

Processo

Apelação encaminhada à 7a Turma do TRF da 1ª

Região, foi ainda argumentado por CONFEA – IBAPE que a resolução COFECI:

• Transcende o campo da mera regulamentação. • A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar. • Regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis.

Processo

A Turma, por maioria de 2x1, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator:

• Segundo exposto no voto do relator: “opinar quanto àcomercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida”.

• As atividades elencadas no artigo 3o da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia.

Processo

Identificação do solicitanteObjetivo do parecerIdentificação do imóvelIndicação da metodologia utilizadaValor resultante e data de referênciaIdentificação do e currículo do corretor

Processo

• O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6530/79.

• A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários.

• A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais.

Processo

• Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos.

(Proposta feita na Câmara Federal pelo Deputado e Ex-Magistrado Flávio Dino)

Processo

Houve voto discordante apoiado nas seguintes razões:

• A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra.

• A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção.

• Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.

Processo

A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que:

Processo

O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação.

Processo

Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requesitos da norma ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais). Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução que são limitados à apenas uma parte do que está previsto na norma.

Processo

Logo, pode-se concluir que aqueles profissionais continuam podendo atuar como sempre atuaram:

emitindo opiniões que ora são consolidadas em pareceres mercadológicos.

Processo

A norma não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mais apenas e tão somente por meio de laudos fundamentados, cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução guerreada.

Processo

As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda.

Caminhos

• Aperfeiçoamento no processo de formação

• Aprimoramento profissional permanente

• Implantação da certificação

• Valorização de preceitos de natureza ética

• Manutenção e estreitamento dos laços com organismos internacionais

• Preservação de nossa memória

Eng. Hélio de Caires

Eng. Eurico Ribeiro

Eng. Luís Carlos Berrini

Eng. José Carlos Pellegrino

Prof. Eng. Ibá Ilha Moreira Filho

Eng. Fernando Guilherme Martins

Eng. Joaquim da Rocha Medeiros Jr.

Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso

Eng. Ênio de Azambuja Neves

Eng. Victor Carlos Fillinger

Eng. Alberto Lélio Moreira

Eng. Domingos Saboya Barbosa Filho

Eng. Milton Candeloro

Eng. Sérgio Antônio Abunahman

Eng. Rubens Alves Dantas

Eng. Gilson Lima

Eng. Paulo Grandiski

Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira

Eng. Osório Accioly Gatto

Eng. Sérgio Antão Paiva

Eng. Antonio Sérgio Liporoni

Comissão de Estudos NBR 14653

Engs. Radegaz Nasser Júnior e Maria dos Anjos Ramos

Eng. Aurélio José Lara

Eng. Frederico Correia Lima

Eng. Élcio Avelar Maia

Performed by: Paulo Carvalho Galvão / Remo Pellegrini

Bachianinha (Paulinho Nogueira)