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Atribuição Profissional em Avaliação de Imóveis
Octavio Galvão NetoEngenheiro Civil
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Evolução
Os primeiros trabalhos técnicos elaborados na área de avaliação de imóveis são da autoria de Engenheiros e datam da primeira metade do século XX:
� Boletins do Instituto de Engenharia, artigos técnicos publicados em revistas das principais escolas de engenharia e monografias – 1918
� Avaliações de Imóveis: Engenheiro Luís Carlos Berrini – 1949 (conhecimentos adquiridos nos EUA)
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Evolução
Na segunda metade do século XX foi observado que Engenheiros e Arquitetos desenvolveram e consolidaram o conhecimento técnico avaliatório:
� Fundação: UPAV (1949), IBAPE (1957) e ABRAP (1978) – União IBAPE/ABRAP (1995)
� Literatura: Engenharia de Avaliações IBAPE
� Normas: PNB-74 (1957) ABNT NBR 14.653 (1998)
� Congressos: Pan-americanos (1949) e Brasileiros COBREAP (1974)
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Evolução
Demanda crescente por serviços de avaliação de imóveis é decorrência do processo de urbanização do país e da evolução do modelo econômico:
� Poder Judiciário: o litígios (indenizações; locações; heranças; separações/divórcios)
o desapropriações
� Sistema Financeiro: o Financiamento da produção imobiliária
o Garantias para operações financeiras
� Mercado empresarial: o Balanços (ativos)
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Evolução
• IBAPE
• UPAV
• IVSC
• RICS
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Formação
� Cursos de graduação (raros)
� Cursos de pós-graduação em Avaliações e Perícias
� Cursos livres
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Regulamentação
�Brasil: legal
�EUA e Europa: certificação
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Regulamentação
�Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos
�Economistas
�Corretores de Imóveis
�Oficias de Justiça
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Regulamentação
Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos
� Lei 5.194 (1966): regulamenta o exercício profissional
� Resolução n. 218/73 – 1010/2007 (atribuições)
� Resolução 345/90: regulamenta atividade como perito
� Lei 12.738 (2010) regulamenta o exercício profissional do arquiteto e urbanista
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Regulamentação
Compreende-se como atribuição privativa..........as vistorias; perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveisArtigo 3: serão nulas...avaliações........efetivadas por pessoas físicas não registradas nos CREAS
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Regulamentação
ECONOMISTAS:
Resolução 1727/2004 Consolidação da Regulamentação Profissional do Economista:
Atividade de avaliação é inerente a atividade profissional (a proposta original previa o emprego do termo privativa)
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Regulamentação
CORRETORES DE IMÓVEIS:
Lei 6530/79: .......opinar sobre a comercialização....
Resolução 957/2006 COFECI – revogada pela Resolução 1064/2007 (27 de setembro): dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de parecer técnico de avaliação:
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Regulamentação
•• Art. 2Art. 2ºº –– ÉÉ competente para elaboracompetente para elaboraçção de parecer ão de parecer ttéécnico de avaliacnico de avaliaçção mercadolão mercadolóógica o Corretor de gica o Corretor de ImImóóveis, pessoa fveis, pessoa fíísica, regularmente inscrito em sica, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de ImConselho Regional de Corretores de Imóóveis e com veis e com inscriinscriçção vão váálida no Cadastro Nacional de Avaliadores lida no Cadastro Nacional de Avaliadores ImobiliImobiliáários que seja, cumulativa ou alternativamente:rios que seja, cumulativa ou alternativamente:
I) I) possuidor de diploma de curso superior em gestão possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliimobiliáária ou equivalente;ria ou equivalente;II) II) possuidor de certificado de conclusão de curso de possuidor de certificado de conclusão de curso de
avaliaavaliaçção imobilião imobiliáária. ria.
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Regulamentação
CORRETORES DE IMÓVEIS:
Resolução 1066/2007 COFECI: dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de parecer técnico de avaliação:
Todos são competentes.
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Regulamentação
OFICIAIS DE JUSTIÇA:
- Lei Federal 6830 de 1980: Execuções fiscais
- Lei Federal 11.382 de 07/12/2006
“Art. 680. A avaliação será feita pelo oficial de justiça (art. 652), ressalvada a aceitação do valor estimado pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V); caso sejam necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.”
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Debate
• Inexiste um regramento específico que regulamente a atividade do profissional de avaliações.
• Existe jurisprudência favorável aos engenheiros e arquitetos, inclusive dois acórdão recentes do TJSP.
Por outro lado, existe jurisprudência desfavorável (destaque para decisão do STJ caso Santa Catarina): neste caso o fundamento usado foi equivocado (Código de Processo Civil Comentado Teotônio Negrão)
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Processo
Alegações CONFEA – IBAPE visando a revogação daResolução COFECI:
• Segundo a Lei 5194/66 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos.
• Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis.
• Disposições do CPC. Regulamenta o exercício das profissões de engenharia, arquitetura e agronomia.
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Processo
Decisão em primeiro grau:
Ação julgada improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.
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Processo
Apelação encaminhada à 7a Turma do TRF da 1a Região, foiainda argumentado por CONFEA – IBAPE que a resoluçãoCOFECI:
• Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/78.
• Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos.• Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não
qualificados, o que contraria o CPC.
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Processo
Apelação encaminhada à 7a Turma do TRF da 1ª
Região, foi ainda argumentado por CONFEA – IBAPE que a resolução COFECI:
• Transcende o campo da mera regulamentação. • A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar. • Regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis.
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Processo
A Turma, por maioria de 2x1, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator:
• Segundo exposto no voto do relator: “opinar quanto àcomercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida”.
• As atividades elencadas no artigo 3o da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia.
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Processo
Identificação do solicitanteObjetivo do parecerIdentificação do imóvelIndicação da metodologia utilizadaValor resultante e data de referênciaIdentificação do e currículo do corretor
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Processo
• O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6530/79.
• A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários.
• A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais.
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Processo
• Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos.
(Proposta feita na Câmara Federal pelo Deputado e Ex-Magistrado Flávio Dino)
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Processo
Houve voto discordante apoiado nas seguintes razões:
• A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra.
• A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção.
• Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.
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Processo
A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que:
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Processo
O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação.
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Processo
Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requesitos da norma ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais). Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução que são limitados à apenas uma parte do que está previsto na norma.
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Processo
Logo, pode-se concluir que aqueles profissionais continuam podendo atuar como sempre atuaram:
emitindo opiniões que ora são consolidadas em pareceres mercadológicos.
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Processo
A norma não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mais apenas e tão somente por meio de laudos fundamentados, cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução guerreada.
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Processo
As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda.
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Caminhos
• Aperfeiçoamento no processo de formação
• Aprimoramento profissional permanente
• Implantação da certificação
• Valorização de preceitos de natureza ética
• Manutenção e estreitamento dos laços com organismos internacionais
• Preservação de nossa memória
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Eng. Hélio de Caires
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Eng. Eurico Ribeiro
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Eng. Luís Carlos Berrini
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Eng. José Carlos Pellegrino
![Page 37: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/37.jpg)
Prof. Eng. Ibá Ilha Moreira Filho
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Eng. Fernando Guilherme Martins
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Eng. Joaquim da Rocha Medeiros Jr.
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Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso
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Eng. Ênio de Azambuja Neves
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Eng. Victor Carlos Fillinger
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Eng. Alberto Lélio Moreira
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Eng. Domingos Saboya Barbosa Filho
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Eng. Milton Candeloro
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Eng. Sérgio Antônio Abunahman
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Eng. Rubens Alves Dantas
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Eng. Gilson Lima
![Page 49: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/49.jpg)
Eng. Paulo Grandiski
![Page 50: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/50.jpg)
Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira
![Page 51: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/51.jpg)
Eng. Osório Accioly Gatto
![Page 52: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/52.jpg)
Eng. Sérgio Antão Paiva
![Page 53: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/53.jpg)
Eng. Antonio Sérgio Liporoni
![Page 54: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/54.jpg)
Comissão de Estudos NBR 14653
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![Page 56: Atribuição Profissional em Avaliação de Imó · PDF fileBachianinha (Paulinho Nogueira) Title: ATRIBUICAO_PROFISSIONAL Author: frederico Created Date: 10/28/2012 12:14:03 PM](https://reader033.fdocumentos.tips/reader033/viewer/2022042707/5a7794027f8b9ad22a8e48a0/html5/thumbnails/56.jpg)
Engs. Radegaz Nasser Júnior e Maria dos Anjos Ramos
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Eng. Aurélio José Lara
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Eng. Frederico Correia Lima
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Eng. Élcio Avelar Maia
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Performed by: Paulo Carvalho Galvão / Remo Pellegrini
Bachianinha (Paulinho Nogueira)