UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS HUMANAS E FILOSOFIA PROGRAMA DE MESTRADO PROFISSIONAL EM PLANEJAMENTO
TERRITORIAL - PLANTERR
Jorge de Jesus Cerqueira
VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS
MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA (2002 – 2015)
Feira de Santana 2017
JORGE DE JESUS CERQUEIRA
VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS
MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA (2002 – 2015)
Relatório de Pesquisa apresentado ao Programa de Mestrado Profissional em Planejamento Territorial – PLANTERR, Departamento de Ciências Humanas e Filosofia, Universidade Estadual de Feira de Santana para obtenção do título de Mestre em Planejamento Territorial.
Feira de Santana 2017
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Ficha Catalográfica – Biblioteca Central Julieta Carteado
Cerqueira, Jorge de Jesus C394v Valorização do espaço urbano em Feira de Santana: expansão
urbana e distribuição dos investimentos públicos municipal em infraestrutura (2002-2015). / Jorge de Jesus Cerqueira. Feira de Santana, 2017.
159f.: il. Orientadora: Nacelice Barbosa Freitas
Dissertação (mestrado) – Universidade Estadual de Feira de Santana. Programa de Pós-Graduação em Planejamento Territorial, 2017.
1. Espaço urbano – Valorização. 2. Expansão urbana – Feira de Santana.
3. Cadastro imobiliário. 4. Renda da terra, I. Freitas, Nacelice Barbosa, (orient.) II. Universidade Estadual de Feira de Santana. III. Título.
CDU: 711.4(814.22)
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Jorge de Jesus Cerqueira
VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS
MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA (2002 – 2015)
BANCA EXAMINADORA
__________________________________________________ Orientadora: Profª. Dra. Nacelice Barbosa Freitas
Universidade Estadual de Feira de Santana – UEFS
__________________________________________________ Banca: Prof. Dr. Wodis Kléber Oliveira Araújo
Universidade Estadual de Feira de Santana – UEFS
__________________________________________________ Banca: Profª. Dra. Mayara Mychella Sena Araújo
Universidade Federal da Bahia – UFBA
Feira de Santana
2017
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O espaço urbano reúne as multidões, os produtos nos mercados, os atos e os símbolos. Ele os concentra, os acumula. Quem diz “espacialidade urbana”, diz também centro e centralidade, atual ou possível, saturada, quebrada, inquieta, pouco importa; ou seja, centralidade dialética. As frações do capital entram em conflito umas com as outras: capital comercial, industrial, bancário, financeiro. E, no entanto, a unidade formal do capital subsiste nesta fragmentação. A forma persiste, contendo “frações”. Precisamente ela oferece de si esta aparência socialmente “real”: a unidade, o capital.
Henri Lefebvre Por meio do capital é produzido mais-valor e do mais-valor se obtém mais capital. Porém, a acumulação do capital pressupõe o mais-valor, o mais-valor, a produção capitalista, e esta, por sua vez, a existência de massas relativamente grandes de capital e de força de trabalho nas mãos de produtores de mercadorias.
Karl Marx
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Aos meus filho@s Ana Clara Cerqueira e Cerqueira e
Jonathas Cerqueira e Cerqueira
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AGRADECIMENTOS
Este é um momento de agradecer a todos que presenciaram e ajudaram nesta caminhada. Primeiramente agradeço ao Deus criador do céu e da terra, ao Espírito Santo, essência de Deus em nós e a Jesus Cristo, filho de Deus, exemplo de vida, ao qual deve-se seguir. Agradeço a Ana Paula Cerqueira e Cerqueira pela força e inspiração nesta caminhada, a Ana Clara Cerqueira e Cerqueira, filha compreensiva e companheira e ao mais novo filho, Jonathas Cerqueira e Cerqueira, que nasceu em pleno período da feitura deste mestrado, ao qual sacrifiquei momentos de estar com ele; A minha mãe pela força inspiradora e luta para dar o melhor aos filhos. Aos diretores e vices do Departamento de Ciências Humanas e Filosofia, os professores Nilo Henrique Neves dos Reis e Charliston Pablo do Nascimento (Gestão 2012 – 2015), e aos professores Ágabo Borges de Sousa e Adriana Dantas Reis (Gestão 2016-2017) pela compreensão e incentivo nesta conquista. Ao professor Clodoaldo Almeida Paixão pelos incentivos, dicas e conversas pertinentes e todos docentes do DCHF, que de forma indireta, com suas experiências e carreiras acadêmicas foram fontes inspiradoras que motivaram a almejar o mestrado. Aos colegas de trabalho, Diana, Selma Maria, Francineia, Isis, Jonas, Carol, Cristiane, Lara, Kênia, Jace, Kaonir, Jonas, Washington Arlindo e as bolsistas, Swana, Edva, Ingrid, Adriana, Isabela, e a todos os colegas da terceira turma do Mestrado Profissional de Planejamento Territorial, pela caminhada e momentos de interação e motivação. Ao professor Antônio César Chaves, que junto a minha orientadora, a professora Nacelice Barbosa de Freitas foram peças fundamentais para obtenção junto a Prefeitura Municipal de Feira de Santana dos dados necessários ao desenvolvimento deste relatório de pesquisa. Meus agradecimentos a professora Sandra Medeiros e ao professor Wodis Kleber pelas suas contribuições e sugestões para realização do trabalho, durante a qualificação. À Prefeitura Municipal de Feira de Santana, nas pessoas do Secretário de Fazenda, o Sr. Expedito Campodônio Eloy e ao Sr. Eduardo Peixoto Nunes e Victor (N2 Informática) e o Secretário de Planejamento, o Sr. Carlos Brito. Meu agradecimento a Lislie Freitas dos Santos e Núbia Freitas dos Santos pela tradução do resumo para a língua inglesa, direto da Califórnia – Estados Unidos da América.
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E finalmente, meus agradecimentos, a minha orientadora, a professora Nacelice Barbosa Freitas, de notável saber no campo da Geografia, que foi mais que uma orientadora, foi conselheira, psicóloga, incentivadora, motivadora, e outras tantas qualidades que podem ser encaixadas aqui, pessoa que Deus colocou em meus caminhos, para trilhar uma etapa de minha vida tão difícil, que entre lutas e perdas, vencemos.
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RESUMO
O relatório de pesquisa teve como finalidade explicar o processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana, através da expansão urbana, decorrente das ações do setor imobiliário, e do Estado, e da distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura, realizados pela prefeitura municipal nos bairros e distritos, entre 2002 e 2015. Para tanto, tomou-se como referência os conceitos de renda da terra, das escolas da economia clássica e marxista, e a definição dos agentes produtores do espaço urbano segundo Roberto Lobato Corrêa. O método regressivo-progressivo de Henri Lefebvre possibilitou a descrição do passado-presente permitindo a leitura do espaço urbano no contexto atual e exame das mudanças nele ocorridas. Com a pesquisa documental, através das coletas das informações obtidas do Cadastro Imobiliário e do Balanço de Gestão do governo municipal foi possível dimensionar, comparar e apontar a direção da expansão urbana e observar como os investimentos públicos em infraestrutura foram distribuídos no município entres os anos de 2002, 2005, 2010 e 2015. Conclui-se que o setor imobiliário atualmente é o principal agente de expansão da cidade e que o poder público municipal tem ampliado cada vez mais investimentos em infraestrutura, imprimindo a valorização do espaço urbano para o capital, quando este é capturado pelos proprietários fundiários e agentes imobiliários, que empreendem ações no sentido de extrair a mais valia urbana. A pesquisa permitiu abalizar os elementos determinantes de valorização do espaço urbano em Feira de Santana, identificando que a sua produção e valorização segue a lógica do capital, especificamente o capital imobiliário.
Palavras-chave: Valorização do Espaço Urbano. Renda da Terra. Expansão Urbana. Cadastro Imobiliário.
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ABSTRACT
The research report had as its purpose to explain the process of recovery of urban space in Feira de Santana, through the urban expansion, due to the actions of real estate, and the State, and of the distribution of public investment in infrastructure, performed by the municipal districts and districts, between 2002 and 2015. For both, took as reference the concepts of income from land, schools of classical economics and marxist, and the definition of agents producers of urban space according to Roberto Lobato Corrêa. The regressive-progressive method of Henri Lefebvre made a description of past and present allowing the reading of urban space in the current context and examination of the changes it undergoes. With the documental research, through the collections of information obtained from the Vineyard Estate and the balance of management of municipal government was possible scale, compare and point the direction of urban expansion and observe how the public investments in infrastructure were distributed in the city between the years of 2002, 2005, 2010 and 2015. It is concluded that the real estate is currently the main agent of expansion of the city and the municipal public power has expanded increasingly investments in infrastructure, printing the valorisation of urban space for the capital, when this is captured by the landowners and estate agents, who undertake actions in order to remove the more urban value. The survey allowed abanar the decisive factors for the enhancement of the urban space in Feira de Santana, identifying that their production and recovery follows the logic of capital, specifically the capital estate.
Keywords: Enhancement of urban space. Income from the Earth. Urban expansion.
Real Estate Cadastre.
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LISTA DE FIGURAS
Figura 1 Imagem da tela do Programa Microsoft Excel exemplificando os
dados brutos do Cadastro Imobiliário de Feira de Santana – Ano
2015 39
Figura 2 Imagem da tela do Programa Microsoft Excel exemplificando os
dados Tabulados do Cadastro do Imobiliário de Feira de Santana
– Ano 2015 39
Figura 3 Imagem da tela do Programa Microsoft Word exemplificando os
Dados Brutos do Balanço de Gestão de Feira de Santana – Ano
2015 40
Figura 4 Imagem da tela do Programa Microsoft Excel exemplificando os
Dados Tabulados do Balanço de Gestão de Feira de Santana –
Ano 2015 41
Figura 5 Imagem da tela do Programa Microsoft Excel exemplificando o
Cálculo do Preço Médio do Metro Quadrado Bairro SIM 42
Figura 6 Fluxograma do Desenvolvimento Metodológico da Pesquisa 43
Figura 7 Avenida Deputado Noide Ferreira de Cerqueira – Bairro SIM 58
Figura 8 Terrenos localizados no espaço urbano em processo de
valorização situados na Avenida Deputado Noide Ferreira de
Cerqueira - Bairro SIM 59
Figura 9 Fachada do condomínio Artêmia Premium Residence localizado
no bairro SIM 60
Figura 10 Fachada do condomínio QueensPark localizado na rua Artêmia
Pires - Bairro SIM 60
Figura 11 Condomínio José Cláudio Dórea Residencial localizado na Rua
Artêmia Pires – Bairro SIM 61
Figura 12 Casarão localizado na Fazenda Santana dos Olhos D`Águas –
Passado 71
Figura 13 Casarão localizado na Fazenda Santana dos Olhos D`Águas –
Presente 71
Figura 14 Cruzamento avenidas Getúlio Vargas e Senhor dos Passos - 1977 75
12
Figura 15 Cruzamento avenidas Getúlio Vargas e Senhor dos Passos - 2011 75
Figura 16 Complexo Viário Deputado Dr. Miraldo Gomes BR 116 Norte –
Liga Feira de Santana ao Norte do País 76
Figura 17 Chácara e condomínio no bairro SIM - 2015 76
Figura 18 Condomínio Nature Ville Residence Club no bairro SIM – Feira de
Santana 77
Figura 19 Planta da cidade de Feira de Santana – 1967 93
Figura 20 Feira de Santana: Planta de Valores de - 1968 94
Figura 21 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária –
(Cadastro Fiscal) 105
Figura 22 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária - (Módulos
do Cadastro Fiscal) 106
Figura 23 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária - Cadastro
Fiscal (Número de Inscrição) 108
Figura 24 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária Cadastro
Fiscal - Medidas 109
Figura 25 Feira de Santana: Chácara no bairro SIM 138
Figura 26 Feira de Santana: Condomínio Bangalay no Bairro SIM - Feira de
Santana 138
Figura 27 Feira de Santana: Condomínio Ilha de Bali - Bairro SIM 139
Figura 28 Feira de Santana: Condomínio Residencial Villa Di Napoli no bairro
Lagoa Salgada 139
Figura 29 Feira de Santana: Pavimentação Asfáltica e Sinalização Viária –
Rua Castro Alves com a Avenida Getúlio Vargas no bairro Centro 140
Figura 30 Feira de Santana: Pavimentação Asfáltica e Sinalização Viária
Rua Pedro Suzart no bairro Brasília 140
Figura 31 Feira de Santana: Rua Cecílio Moreira Diogo (sem infraestrutura)
no bairro Mangabeira em Feira de Santana 141
Figura 32 Feira de Santana: Rua Campo Mourão (sem infraestrutura) no
bairro Lagoa Grande 141
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LISTA DE MAPAS
Mapa 1 Feira de Santana: localização e delimitação do espaço urbano 21
Mapa 2 Localização de Feira de Santana, Nossa Senhora do Rosário do
Porto da Cachoeira e os Rios Principais 64
Mapa 3 Localização de Feira de Santana, Nossa Senhora do Rosário do
Porto da Cachoeira e a Foz do Rio Paraguaçu 66
Mapa 4 Feira de Santana: estradas das boiadas e estrada real do gado 67
Mapa 5 Localização da Sesmaria de João Peixoto Viegas no início do
século XVIII: São José das Itapororocas, Jacuípe e Água Fria 70
Mapa 6 Feira de Santana entroncamento rodoviário - as principais
vias no centro da cidade 79
Mapa 7 Estado da Bahia – Territórios de Identidade 80
Mapa 8 Território de Identidade Portal do Sertão 81
Mapa 9 Feira de Santana: bairros criados pela Lei Complementar Nº 075
de 23 de junho de 2013 86
Mapa 10 Expansão urbana de Feira de Santana: das origens a 1962 91
Mapa 11 Relevo e dimensão do urbano de Feira de Santana 92
Mapa 12 Evolução da mancha urbana de Feira de Santana – das origens a
2001 111
Mapa 13 Distribuição por bairros de conjuntos habitacionais (URBIS,
INOCOOP e CEF) e loteamentos PLANOLAR em Feira de
Santana – 2004 115
Mapa 14 Feira de Santana: total de empreendimentos implantados e
registrados no Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015 e os
condomínios dos PMCMV (2009-2014) 126
Mapa 15 Feira de Santana: distribuição dos investimentos públicos em
infraestrutura nos bairros entre 2002 e 2015 133
Mapa 16 Feira de Santana: valorização do espaço, expansão urbana e
investimentos públicos municipal em infraestrutura entre 2002 e
2015 144
14
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 Definição de classes de rendas segundo o IBGE 23
Quadro 2 Síntese da Pesquisa 27
Quadro 3 Síntese do método regressivo-progressivo de Henri Lefebvre 36
Quadro 4 Definições de Renda Capitalista da Terra 52
Quadro 5 Os produtores do espaço urbano segundo Corrêa (2005) 62
Quadro 6 Feira de Santana: avenidas e articulação regional e nacional 78
Quadro 7 Estrutura do Relatório Final do PDDU – 2000 96
Quadro 8 Capítulos do Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal de Feira de Santana (PDDM – 2006) 98
Quadro 9 Síntese das principais contribuições dos planos diretores de Feira
de Santana 101
Quadro 10 Feira de Santana: conjuntos habitacionais entre 1960 e 1970 114
Quadro 11 Feira de Santana: conjuntos habitacionais entre 1980 e 1990 116
Quadro 12 Feira De Santana: conjuntos habitacionais - década de 2000 117
Quadro 13 Feira de Santana: Áreas subnormais em loteamentos irregulares 117
Quadro 14 Feira de Santana: Áreas subnormais em favelas 118
Quadro 15 Feira de Santana: condomínios registrados no cadastro
imobiliário até 2002 121
Quadro 16 Feira de Santana: condomínios registrados no cadastro
imobiliário entre 2002 e 2005 122
Quadro 17 Feira de Santana: condomínios registrados no cadastro
imobiliário entre 2005 e 2010 123
Quadro 18 Feira de Santana: condomínios registrados no cadastro
imobiliário entre 2010 e 2015 124
Quadro 19 Feira de Santana: elementos determinantes da valorização do
espaço urbano 137
15
LISTAS DE TABELAS
Tabela 1 Distribuição da População Total, Urbana, Rural e Grau De
Urbanização Por Municípios do Território de Identidade do Portal
do Sertão, 2000 – 2010 82
Tabela 2 Distribuição por Área, População Absoluta e Relativa, além do
PIB por Município da Região Metropolitana de Feira De Santana,
respectivamente em 2015 e 2013 83
Tabela 3 Distribuição por Área, População Absoluta e PIB por Município
na Expansão da RMFS, respectivamente em 2015 e 2008 84
Tabela 4 Distribuição da População por Área, Densidade Demográfica e
Taxa de Crescimento Anual, segundo os bairros em Feira de
Santana, 2000 e 2010 85
Tabela 5 Distribuição uso do solo urbano, segundo o domínio privado ou
público, Feira De Santana – PDLI, 1968 88
Tabela 6 Distribuição dos tipos de imóveis registrados no Cadastro
Imobiliário, segundo valor absoluto e relativo, área total e relativa,
Feira de Santana, 2002 112
Tabela 7 Distribuição da população total, urbana, rural e taxa de
urbanização - Feira De Santana,1940-2010 113
Tabela 8 Distribuição dos tipos de imóveis registrados no Cadastro
Imobiliário, segundo valor absoluto e relativo, área total e
relativa, Feira de Santana, 2005 120
Tabela 9 Feira de Santana: variação das quantidades de imóveis
registrados no Cadastro Imobiliário em 2002, 2005, 2010 e 2015 121
Tabela 10 Feira de Santana: variação das áreas de imóveis registrados no
Cadastro Imobiliário em 2002, 2005, 2010 e 2015 121
Tabela 11 Distribuição dos tipos de imóveis registrados no Cadastro
Imobiliário, segundo valor absoluto e relativo, área total e relativa,
Feira de Santana, 2010 123
Tabela 12 Distribuição dos tipos de imóveis registrados no Cadastro
Imobiliário, segundo valor absoluto e relativo, área total e relativa,
Feira de Santana, 2015 124
16
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 Feira de Santana: condomínios privados registrados (por bairro)
no Cadastro Imobiliário entre 2002-2015 127
Gráfico 2 Feira de Santana: distribuição dos investimentos públicos em
infraestrutura entre 2002 e 2015 130
Gráfico 3 Feira de Santana: distribuição dos Investimentos públicos
Infraestrutura por bairros entre 2002 e 2015 132
Gráfico 4 Feira de Santana: distribuição dos investimentos públicos em
Infraestrutura por distritos entre 2002 e 2015 134
Gráfico 5 Feira de Santana: tipos e volumes de recursos (em reais) de
investimentos públicos em infraestrutura distribuídos entre 2002 e
2015 135
Gráfico 6 Feira de Santana: relação entre Investimentos públicos em
infraestrutura, quantidade de condomínios e valor médio do metro
quadrado (2015) por bairro 143
17
LISTA DE SIGLAS
BNH Banco Nacional de Habitação
BNB Banco do Nordeste do Brasil
CAR Companhia de Desenvolvimento e Ação Regional
CEF Caixa Econômica Federal
CIS Centro Industrial do Subaé
COMPLAN S/A Construções e Planejamentos Sociedade Anônima
CDL Câmara de Dirigentes Lojistas
CTM Código Tributário Municipal
CTN Código Tributário Nacional
DCHF Departamento de Ciências Humanas e Filosofia
EMBASA Empresa Baiana de Saneamento e Água
FEA Fundação Escola de Administração da Bahia
FUNDHAB Fundo de Desenvolvimento Urbano e de Habitação
HIS Habitação de Interesse Social
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
INOCOOP Instituto de Orientação às Cooperativas
IPTU Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano
PDI Plano de Desenvolvimento Integrado
PDLI Plano de Desenvolvimento Local Integrado
PDDU-2000 Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (ano de 2000)
PDDM-2006 Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal (2006)
PLANARQ Planejamento Ambiental e Arquitetura Ltda.
PLANOLAR Plano Municipal de Habitação Popular
PMFS Prefeitura Municipal de Feira de Santana
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
PRODUR Programa de Administração Municipal e Desenvolvimento de
Infraestrutura Urbana
RMFS Região Metropolitana de Feira de Santana
SERFHAU Serviço Federal de Habitação e Urbanização
SEI Superintendência de Estudos Sociais e Econômicos
18
SEPLANTE Secretaria do Planejamento, Ciência e Tecnologia
SIM Serviço de Integração dos Imigrantes
SUDENE Superintendência de Desenvolvimento do Nordeste
UEFS Universidade Estadual de Feira de Santana
URBIS Empresa de Habitação e Urbanização da Bahia
19
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ........................................................................... 21
2 OS CAMINHOS DA INVESTIGAÇÃO......................................... 30
2.1 O percurso da pesquisa............................................................ 36
3 RENDA DA TERRA: DISCUSSÃO TEÓRICA E CONCEITUAL. 44
3.1 O conceito de renda da terra: em busca da mais valia e
valorização do espaço urbano.................................................. 44
3.2 Renda da terra urbana: contextualização para explicar o
processo de valorização do espaço urbano............................ 52
3.3 Os agentes produtores do espaço urbano e a apropriação
da renda da terra em Feira de Santana..................................... 56
4 ESPAÇO URBANO DE FEIRA DE SANTANA.......................... 63
4.1 Feira de Santana: pecuária e origem do urbano.................... 63
4.2 Feira de Santana: aspectos socioambientais, demográficos
e econômicos............................................................................. 77
4.3 As contribuições dos Planos Diretores no processo de
expansão, desenvolvimento e urbanização do município de
Feira de Santana........................................................................ 86
5 VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE
SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DE
INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAL EM
INFRAESTRUTURA................................................................... 102
5.1 Cadastro Fiscal, Cadastro Imobiliário e Imposto sobre
Propriedade Territorial Urbano (IPTU): desvelando
definição..................................................................................... 102
5.1.1 CADASTRO FISCAL: ELEMENTO PARA REGISTRO E CONTROLE DO CADASTRO IMOBILIÁRIO............................... 102
5.1.2 CADASTRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO SOBRE
PROPRIEDADE TERRITORIAL URBANO (IPTU): MEDIDAS E
VALOR URBANO........................................................................ 106
5.2 Expansão Urbana em Feira de Santana entre 2002-2015:
leitura do Cadastro Imobiliário ................................................ 109
5.2.1 CONSOLIDAÇÃO DA EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE
SANTANA: DAS ORIGENS A 2002........................................ 110
5.2.2 EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA:
DESCREVENDO A EXPANSÃO URBANA ATRAVÉS DOS
DADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE 2002, 2005, 2010 E 120
20
2015............................................................................................
5.3 Distribuição dos Investimentos Públicos Municipal em
Infraestrutura em Feira de Santana entre 2002-2015............... 128
5.4 Valorização do Espaço Urbano em Feira de Santana............. 135
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS........................................................ 147
REFERÊNCIAS........................................................................... 153
21
1 INTRODUÇÃO
No Brasil, desde a década de 1990, a expansão urbana nas grandes e médias
cidades tem ocasionado novas demandas por espaços e como consequência o
aumento do preço da terra. Em Feira de Santana o problema tem-se apresentado em
vários bairros, nos quais a valorização do espaço está associada aos investimentos
que o Estado e o setor imobiliário têm empreendido na expansão do espaço urbano,
e, na distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura que o poder local tem
realizado nas diversas áreas urbanas e em expansão da cidade.
Feira de Santana localiza-se na região semiárida, à Leste do estado da Bahia
(MAPA 1), na área de transição denominada Agreste Baiano com altitude de 240m, à
108 km de Salvador (distância rodoviária). Em 2010, o município possuía uma
população de 556.642 habitantes, distribuída em uma área de 1.337 km²,
apresentando uma densidade demográfica de 416,03 hab/km2, segundo o IBGE
(2010).
MAPA 1 - FEIRA DE SANTANA: LOCALIZAÇÃO E DELIMITAÇÃO DO ESPAÇO URBANO
Fonte: Santo (2012, p.22)
22
Desde a década de 1970 o município assumiu o projeto desenvolvimentista
brasileiro, destacando-se na Bahia em decorrência do processo de industrialização e
também de urbanização que impeliu parte da população migrar das áreas rurais em
direção às urbanas, demandando por espaços e moradias na cidade Freitas (2014).
Destaca-se que no modo de produção capitalista, a ocupação e uso do solo nas
cidades resultam da concentração fundiária, em que a disputa pelo espaço urbano e
uso das terras é constituída de uma relação social, no qual com o trabalho, a
sociedade transforma o espaço e constroem cidades.
Nessa perspectiva, o espaço é considerado um bem de capital, que além de ter
valor político e econômico, onde o valor de troca sobrepõe o valor de uso1, segundo
Singer (1979), possui também a qualidade de reserva de valor2, representando para
o capitalismo um bem de mercado para ganhos reais no decurso do tempo-espaço e
servindo como investimento para ganhos futuros. Isso contribui para criar restrição ao
uso do solo (escassez por terra) para aqueles que necessitam, seja demanda para
moradia, seja para expansão industrial ou comercial.
A mercantilização e a valorização do espaço no modo de produção capitalista
tornam o espaço urbano como estratégico na acumulação do capital Botelho (2007),
já que o processo de produção e consumo do espaço - ocupação e uso do solo - pela
sociedade, acontece de forma competitiva e desigual, evidenciando a necessidade da
investigação sobre a dinâmica das relações socioespaciais, quando a valorização do
espaço urbano impede que parte da população tenha direito ao acesso à terra
urbanizada do município.
Segundo Botelho (2007, p. 9), “a cidade é, antes de servir à moradia para seus
habitantes, é em si mesma, uma forma de riqueza que pode ser capitalizada nos
circuitos de capitais privados”. Dessa forma, o espaço urbano torna-se um bem para
investimento e ganho de capital, pelos proprietários fundiários e pelo capital imobiliário
que atuam no mercado. Tais agentes são os principais interessados na valorização
do espaço, e o fazem quando mantêm estoques de terras e imóveis e os vendem
1 Para Marx (1996) o valor de uso é a utilidade que uma coisa (mercadoria) tem e esta se realiza no
uso ou no consumo. Já o valor de troca aparece, antes de mais, como a relação quantitativa, a proporção na qual os valores de uso de uma espécie se trocam por valores de uso de outra espécie, uma relação que muda constantemente com o tempo e o lugar.
2 É a capacidade do bem em armazenar e conservar valor no decurso do tempo. A característica é mais
evidente na moeda que tem o atributo de preservar o pode de compra no decorrer do tempo. Evidente, que no caso da moeda este poder de compra é deteriorado devido a inflação que ocorre no periodo, enquanto outros bens conseguem se valorizar, como é o caso do solo urbano.
23
quando entendem ser o momento mais adequado para maximizar o lucro.
Singer (1979, p. 23) faz uma reflexão sobre a ocupação urbana, afirmando que:
A terra – especialmente a urbana – e as edificações sobre ela integram o quadro daquilo que o capital denomina de mercadoria, onde, consequentemente, o acesso a tais só pode ser realizado mediante a compra de um direito de propriedade ou mediante o pagamento de um aluguel periódico.
O modo de produção capitalista tem sua base na propriedade privada, assim
como a concentração de riqueza nas mãos da burguesia, o que determina a
distribuição desigual da renda, e a dificuldade de acesso à terra por aqueles que não
detém o capital. Pode-se citar como exemplo as famílias que, segundo o Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), são definidas como pessoas de renda
familiar da Classe D e E (QUADRO 1). Os que são incluídos nessa categoria salarial
estão inviabilizados, já que a terra tem alto valor econômico. Tais aspectos tornam a
questão habitacional, no Brasil, um problema social de significativa importância,
implicando em necessidade de definição de políticas públicas efetivas para minimizar
tal problema.
As políticas de financiamento habitacional nos anos de 1970, 1980 e 1990 não
foram suficientes para reduzir o déficit habitacional3 em nosso país, porquanto os
recursos do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) eram para financiar
moradias para famílias com renda familiar pertencente as classes A, B e C (QUADRO
1).
QUADRO 1 - DEFINIÇÃO DE CLASSES DE RENDAS SEGUNDO O IBGE
Classe Salário Renda Familiar
A Acima 20 salários mínimos Renda familiar de R$ 15.760,01 ou mais
B 10 a 20 salários mínimos Renda familiar de R$ 7.880,01 a R$ 15.760,00
C 4 a 10 salários mínimos Renda familiar de R$ 3.152,01 a R$ 7.880,00
D 2 a 4 salários mínimos Renda familiar de R$ 1.576,01 a R$ 3.152,00
E Até 2 salários mínimos Renda familiar até R$ 1.576,00
Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE - 2015).
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), implantado pelo governo
federal, em 07 de julho de 2009, através da Lei nº 11.977, teve por finalidade criar
3 Segundo a Fundação João Pinheiro, déficit habitacional entende a noção mais imediata e intuitiva de
necessidade de construção de novas moradias para a solução de problemas sociais e específicos de habitação detectados em certo momento. Porém, nessa pesquisa entende-se que não há déficit habitacional, mas pessoas que não possui poder de compra.
24
mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou
requalificação de imóveis urbanos, produção e reforma de habitações rurais, para
famílias com renda mensal até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais).
Sendo assim, as políticas de créditos de financiamento habitacional, para famílias com
renda de zero a dez salários mínimos, ganharam destaque ao tempo que contribuíram
para a valorização do espaço urbano, devido aos investimentos do governo federal
para o setor habitacional do PMCMV, que alcançou o volume de R$ 7 bilhões e 665
milhões de reais, entre 2009 e 2014, totalizando 136.485 unidades construídas,
aumentando a demanda pelo solo (terra) urbano, encarecendo-o.
Feira de Santana foi pioneira em receber unidades do programa. Entre 2009 e
2014 foram implantados 42 residenciais4 do PMCMV voltados para faixa um, que
atende famílias de zero a três salários mínimos. Destaca-se que, desde o início da
década de 1990, o setor imobiliário intensificou sua atuação no município, tornando-o
alvo da ação dos agentes imobiliários evidenciando-se a produção do espaço urbano,
e a consequente valorização, conquanto as informações do Cadastro Imobiliário de
2015 revelam o registro de 92 condomínios privados implantados no município.
A leitura empírica da realidade permite afirmar que a valorização do espaço em
Feira de Santana é evidente em diversos bairros, tais como, Lagoa Salgada, SIM,
Santo Antônio dos Prazeres, Conceição, Mangabeira, Parque Ipê, Papagaio, Vale do
Jacuípe, Pedra do Descanso, onde foram implantados empreendimentos imobiliários,
exemplo dos condomínios Residencial do Bosque, Lagune Ville, Vila Borghesi, Ilha
De Bali, Residencial Alegria Clube I e Condomínio Imperial Ville, entre outros, tendo-
se como consequência a expressiva valorização do espaço urbano.
No bairro SIM, o processo ocorreu mediante especulação imobiliária, com as
ações conjuntas de incorporadoras e imobiliárias, como a CSO Engenharia, L
Marquezzo Construções e Empreendimentos (LMaquezzo), MRV Engenharia e
Participações S.A. (MRV), Atrium Construções e Empreendimentos (OMR),
4 “Apesar de na literatura sobre a questão, tal como será visto com os inúmeros trabalhos citados ao
longo deste, ser comum tratar como conjunto habitacional quando se faz referência aos grandes empreendimentos de habitação edificados para a população de baixa renda, sob a égide de programas como os da Habitação e Urbanização S.A. (URBIS), do Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) e da Caixa Econômica Federal (CEF), no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a população – moradores, representantes da Prefeitura Municipal de Feira de Santana (PMFS) e das construtoras – reconhece essas edificações como residenciais, muito embora em termos de entendimento conceitual se tratem da mesma coisa, os nomes usados são distintos. Por isso, ao longo do trabalho o termo residencial estará se referido aos conjuntos do PMCMV, ou seja, apenas uma nomenclatura distinta para distanciá-los do estigma de conjuntos habitacionais, mas que em termos de conteúdos têm o mesmo significado" ARAÚJO M. (2016, p. 26).
25
CEPRENG Engenharia Ltda., que buscaram maximizar a extração da mais valia
urbana. Observou-se também que a prefeitura municipal investiu em infraestrutura no
bairro SIM cerca de R$ 8.905.541,90, fomentando ainda mais a valorização daquele
espaço.
O poder local, articulado com os agentes imobiliários e os proprietários
fundiários, regulamentou a expansão do espaço urbano de Feira de Santana, através
da edição da Lei Complementar nº 75, publicada em 20 de junho de 2013. Essa fixou
os novos limites interdistritais, definindo seis novos bairros (CIS Norte, Pedra Ferrada,
Mantiba, Registro, Chaparral e Vale do Jacuípe) no Distrito Sede do município de Feira
de Santana. Ou seja, regularizou áreas rurais para justificar a ampliação do espaço
urbano, estimulando ainda mais a valorização do espaço. Observou-se que o objetivo
principal da implantação da Lei Complementar nº 75 era regulamentar a atual
expansão de Feira de Santana, atendendo ao interesse do capital imobiliário, que
avançava sobre os distritos do município, desde 2000.
A valorização do espaço urbano é intrínseca ao mercado imobiliário. Na
Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, os artigos 182 e 183
estabelecem a nova política urbana para o país. Os artigos foram regulamentados
pela Lei nº 10.257, de 10 de junho de 2001 - Estatuto da Cidade - que estabeleceu o
Plano Diretor como fundamental para normatizar o planejamento urbano. Este contém
elementos que determinam o uso do solo urbano, como o IPTU progressivo, a
edificação e construção compulsória e a desapropriação com pagamento com títulos
da dívida pública, como principais meios que visam o cumprimento da função social
da propriedade urbana. Essas são as principais formas de combate a valorização do
espaço urbano, através da especulação imobiliária, efeito que fomenta a desigualdade
socioespacial, perceptível no município, assim como no Brasil.
Na teoria, o Plano Diretor, é o instrumento que regula, planeja e organiza a
ocupação e uso do solo do município e que possibilita a participação de vários setores
da sociedade, como os conselhos municipais, comitês, associações de moradores,
clube de diretores lojistas, empresários, industriais e outros representantes legais, que
com o poder local tem a missão de conduzir a política de desenvolvimento e expansão
da cidade e inibir o processo de valorização do espaço urbano, através da
especulação imobiliária.
Percebe-se que os instrumentos não têm sido debatidos com os vários
representantes da sociedade e implantados em sua essência em Feira de Santana. A
26
elaboração do último projeto de Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal
foi realizada em 2006, e não foi instituído, devido ação do Ministério Público, que
alegou que as audiências tiveram poucas participações das representações da
sociedade feirense.
Com Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal, defasado, Lei nº 1.614,
sancionado em 11 de novembro 1992, observa-se que o direcionamento e expansão
da cidade tem sido conduzida pelo setor imobiliário, fato evidente nas cidades
brasileira, em que a hegemonia do capital privado em pensar a cidade "formal" para
poucos, atendendo aos seus interesses, ao tempo em que as políticas públicas da
cidade tem sido influenciada por este setor que age com o objetivo de maximizar o
lucro - oriundo da renda da terra.
Definiu-se como objetivo geral a análise sobre a valorização do espaço urbano
em Feira de Santana, entre 2002 e 2015, explicando através da expansão urbana em
decorrência dos empreendimentos imobiliários construídos e da distribuição dos
investimentos públicos em infraestrutura implantados pelo poder público local.
Para alcançar a explicação da realidade tornou-se necessária a identificação e
a análise do objeto de estudo, que neste trabalho é a análise do espaço urbano de
Feira de Santana, através da ocupação e uso do solo registrados no Cadastro
Imobiliário, explicando a expansão e o processo de valorização do espaço urbano,
através da verificação dos valores do metro quadrado5 do Imposto Sobre Propriedade
Territorial Urbano (IPTU), tendo em vista a necessidade de justificar o valor do solo
urbano.
Identificou-se também a distribuição dos investimentos públicos em
infraestrutura realizados pela prefeitura de Feira de Santana, explicando a valorização
do espaço urbano, sob à luz do conceito de renda da terra, destacando o papel do
setor Imobiliário no processo de extração da mais valia urbana, mediante a
valorização do espaço através dos empreendimentos e dos investimentos públicos
implantados na cidade. Sendo assim, as questões definidas para a realização da
pesquisa foram:
Como o setor Imobiliário atua no espaço urbano extraindo a mais valia
urbana em Feira de Santana?
5 Os valores do metro quadrado das ruas, avenidas e trechos dos bairros da cidade são estabelecidos
pela Lei Municipal nº 3. 429 de 06 de dezembro de 2013 - Planta Genérica da cidade - e é a base usada no Cadastro Imobiliário para cobrança do IPTU.
27
Até que ponto os investimentos públicos em infraestrutura valorizam as
propriedades privadas?
De que forma o setor Imobiliário extraí a mais valia urbana, mediante
investimentos públicos em infraestrutura?
No quadro 2 expõe-se o objetivo geral, assim como, as questões da pesquisa
e os objetivos específicos.
QUADRO 2: SÍNTESE DA PESQUISA
OBJETIVO GERAL QUESTÕES A SEREM
RESPONDIDAS OBJETIVOS
ESPECÍFICOS
Analisar a valorização do
espaço urbano em Feira de
Santana, entre 2002 e 2015,
identificando a expansão
urbana e a distribuição dos
investimentos públicos muni-
cipais
Como o setor Imobiliário atua no
espaço urbano extraindo a mais valia
urbana em Feira de Santana?
Analisar a expansão
urbana de Feira de
Santana, através da
ocupação e uso do solo
registrado no Cadastro
Imobiliário, explicando o
processo de valorização
do espaço urbano.
Até que ponto os investimentos
públicos em infraestrutura valorizam
as propriedades privadas?
Identificar a distribuição
dos investimentos públi-
cos em infraestrutura
realizados pela prefeitura
de Feira de Santana,
explicando a valorização
da terra urbana;
De que forma o setor Imobiliário extrai
a mais valia urbana, mediante
investimentos públicos em infra-
estrutura?
Explicar à luz do conceito
de renda da terra, como o
setor Imobiliário atuou,
extraindo a mais valia
urbana, mediante investi-
mentos públicos em
infraestrutura.
Elaboração: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
A análise do Cadastro Imobiliário evidenciou que em 2002, Feira de Santana
possuía 164.277 imóveis registrados, ocupando uma área de 190,46 km2. Em 2005, a
extensão urbana compreendia 206,67 km2, com o registro de 170.196 imóveis,
enquanto em 2010, esta se ampliou para 297,58 km2, um aumento de 43,99%, em
comparação ao ano de 2005, com o registro de 187.503 imóveis.
Em 2015, o município possuía 215.209 imóveis registrados no Cadastro
Imobiliário, ocupando uma área de 357,29 km2 de seu território – um aumento de 20%,
em relação ao ano de 2010. Os dados indicam a forma como se deu a expansão
28
urbana em Feira de Santana, observando-se a demanda por espaço, quando os
dados dos Cadastros Imobiliários entre 2005 e 2010 revelam um aumento de 225,86%
nos registros de terrenos sem uso, inferindo que áreas rurais – sítios, chácaras e
pequenas propriedades – passavam por processo de parcelamento, transformando-
se em áreas urbanas.
A distribuição dos investimentos públicos municipais em infraestrutura teve
como fonte de estudo os dados dos Balanços de Gestão da Prefeitura Municipal de
Feira de Santana, evidenciando, no período em análise, como esses recursos foram
distribuídos nos bairros e distritos do município, ao tempo que valorizaram as
propriedades privadas.
Observou-se que entre 2002 e 2015, o poder público local investiu cerca de R$
402.436.555,37 em recursos de infraestrutura nos 50 bairros 6 e 11 distritos 7 do
município. Destaques para os bairros: Centro, que recebeu R$ 64.697.708,39,
representando 17,78% dos investimentos; Tomba, R$ 33.560.298,18 (9,22%);
Queimadinha, R$ 32.548.117,89, (8,94%); Campo Limpo, R$ 30.195.712,16 (8,30%);
Santos Antônio dos Prazeres, R$ 20.724.120,00 (5,69%); Conceição, R$
17.054.916,04 (4,68%); Mangabeira, R$ 12.569.880,50 (3,45%); e, Parque Ipê, que
recebeu R$ 10.971.040,84 (3,01%) dos investimentos total PMFS - Balanço de Gestão
(2002 a 2015).
Os investimentos tiveram por meta atender as demandas da população, com a
construção de vias de acesso, pavimentação e asfaltamento de ruas e avenidas,
aberturas de novos cruzamentos para maior fluidez do trânsito, assim como
construção de praças, canteiros, escolas, creches, postos de saúde, etc. PMFS -
Balanço de Gestão (2002 a 2015).
A partir da análise das duas variáveis – expansão urbana e distribuição dos
investimentos públicos em infraestrutura – identificou-se os elementos determinantes
do processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana, onde a posse da
6 São bairros de Feira de Santana: Aeroporto, Asa Branca, Aviário, Baraúnas, Brasília, Calumbi, São
João, Campo Do Gado Novo, Campo Limpo, Capuchinhos, Caseb, Centro, Chácara São Cosme, Cidade Nova, CIS, Conceição, Cruzeiro, Gabriela, Jardim Acácia, Jardim Cruzeiro, Lagoa Grande, Lagoa Salgada, Limoeiro, Mangabeira, Muchila, Nova Esperança, Novo Horizonte, Olhos D'água, Pampalona, Papagaio, Parque Getúlio, Parque Ipê, Pedra do Descanço, Ponto Central, Queimadinha, Rua Nova, Santa Mônica, Serraria Brasil, Sim, Sobradinho, Santo Antônio Dos Prazeres, Subaé, Tomba, 35º Bi, Vale Do Jacuípe, Registro, Mantiba, Cis Norte, Chaparral e Pedra Ferrada.
7 São distritos de Feira de Santana: Bonfim de Feira, Humildes, Ipuaçú, Jaguara, Jaíba, Maria Quitéria, São José, Tanquinho, Tiquaruçú, Governador João Durval Carneiro e Matinha.
29
propriedade e a relação de seu uso e ocupação são essenciais no processo de
reprodução ampliada do capital. Na qual, na visão de Corrêa (2005), os principais
agentes produtores8 do espaço urbano são os agentes imobiliários e fundiários.
O texto foi organizado da seguinte forma: o primeiro capítulo é esta introdução,
que nos conduz ao entendimento sobre o objeto de investigação. No segundo capítulo
aborda-se os caminhos da investigação – a metodologia e os procedimentos
metodológicos. No terceiro capítulo discutiu-se o conceito de renda da terra, com as
primeiras ideias da análise da escola fisiocrata francesa, no século XVII, passando
pela análise das escolas clássica e marxista, contextualizando as principais definições
desenvolvidas por Karl Marx para explicar o processo de valorização do espaço e a
apropriação da renda da terra – mais valia, em Feira de Santana.
No quarto capítulo, abordou-se o espaço urbano de Feira de Santana,
contextualizando a formação territorial do município, desde a origem à consolidação
dos atuais limites (delineando as características socioambientais, demográficas e
econômicas), destacando o papel de Feira de Santana no contexto regional.
Salientou-se também a importância e contribuições dos vários planos diretores
elaborados e implantados, que conduziram o município ao atual estágio de expansão
urbana.
No quinto capítulo, foram expostos os resultados do relatório da pesquisa,
explicando o processo de valorização do espaço em Feira de Santana, através da
análise da expansão urbana e da distribuição dos investimentos públicos municipal
em infraestrutura realizados no município entre 2002 e 2015, destacando os
elementos determinantes do processo de valorização do espaço em Feira de Santana.
No sexto, e último capítulo, sintetizou-se nas considerações finais, os principais
resultados obtidos, destacando as contribuições que foram propostas nesta pesquisa.
8 Segundo Corrêa (2005) os principais agentes produtores do espaço urbano são: o Estado, os
proprietários fundiários, os promotores imobiliários, os proprietários dos meios de produção e os grupos sociais excluídos. Discutiu-se e definiu-se cada um destes agentes no capitulo 3, na subsecção 3.3.
30
2 OS CAMINHOS DA INVESTIGAÇÃO
Produzir conhecimento a partir da realidade não é tarefa fácil. O caminho que
conduz a produção do conhecimento capaz de interpretar os fenômenos
socioespaciais é a investigação científica, isto é, a pesquisa.
Para Minayo (2002, p.7):
Entendemos por pesquisa a atividade básica da Ciência na sua indagação e construção da realidade. É a pesquisa que alimenta a atividade de ensino e a atualiza frente à realidade do mundo. Portanto, embora seja uma prática teórica, a pesquisa vincula o pensamento e ação. Ou seja, nada pode ser intelectualmente um problema, se não tiver sido, em primeiro lugar, um problema da vida prática.
A investigação científica necessita de procedimentos lógicos para ser
conduzida, porquanto, a metodologia, que é um conjunto de métodos que conduz a
pesquisa científica, deve ser o mais adequado para se aplicar em uma investigação,
visto que sem essas regras pode-se chegar a lugar nenhum.
Segundo Gil (1996, p. 19):
Pesquisa é um procedimento racional e sistemático que tem como objetivo proporcionar respostas aos problemas que são propostos. A pesquisa é desenvolvida mediante o concurso dos conhecimentos disponíveis e a utilização cuidadosa de métodos, técnicas e outros procedimentos científicos [...] ao longo de um processo que envolve inúmeras fases, desde a adequada formulação do problema até a satisfatória apresentação dos resultados.
Não existe uma única metodologia para se adotar num trabalho científico,
portanto a escolha cabe ao pesquisador, que por sua experiência pode adotar aquela
que mais se adeque ao objeto de sua investigação, e que possa oferecer estratégias
que o conduza ao caminho, apontando para solução dos problemas em questão. O
rigor científico é essencial para que se chegue o mais próximo do objeto de estudo.
Encontrar a metodologia que conduza a melhor forma para evidenciar e
desenvolver esta pesquisa, com o intuito de explicar o processo de valorização do
espaço em Feira de Santana, através da expansão do espaço urbano e da distribuição
dos investimentos públicos em infraestrutura requereu leitura e relutância.
As contínuas conversas com a orientadora convergiram para a discussão da
31
Teoria da Produção do Espaço de Henri Lefebvre, que destaca as contradições das
espacialidades e temporalidades no processo de produção do espaço urbano, teoria
que vai além da análise do processo de acumulação e urbanização em meio a
reprodução do capital. Os estudos revelam o espaço como local de conflitos entre o
capital e o trabalho, de poder e condução, através de práticas sociais que são
incorporadas nas relações da sociedade capitalista Lefebvre (2006).
A Teoria da Produção do Espaço de Lefebvre (2006) traz a ideia do espaço
social. Para Araújo, Costa e Silva Júnior (2013, p. 42), “o espaço não é algo passivo,
mas lugar de reprodução das relações de produção”. Dessa forma, é construído e
moldado para a produção e consumo, podendo ser discutido e definido dentro da
perspectiva da economia política do espaço, oferecendo um entendimento mais
próximo da realidade do espaço social.
Para Gottdiener (1987 apud COSTA, 2013, p. 42):
O espaço recria continuamente relações sociais ou ajuda a reproduzi-las. Tem a propriedade de ser materializado por um processo social específico que reage a si mesmo e a esse processo, é ao mesmo tempo objeto material ou produto, o meio de relações sociais, e o reprodutor de objetos materiais e relações sociais.
Lefebvre (2006) compreende o espaço como lugar de reprodução das relações
sociais de produção. Com a análise dialética do espaço, o autor buscou explicar a
realidade socioespacial de forma profunda, sobre a perspectiva da leitura de uma
sociedade fragmentada, caracterizada pelas desigualdades sociais e em
contradições. Ou seja, o espaço ganha novos valores de uso e principalmente de troca
dentro das relações sociais engendradas pela própria produção do espaço capitalista,
no qual é inserido constantemente a novas dinâmicas de acumulação e reprodução
das relações de produção.
Segundo Martins (1996, p. 17):
No capitalismo ‘a lei da formação econômica-social é a lei do desenvolvimento desigual. Ela significa que as forças produtivas, as relações sociais, as superestruturas (políticas, culturais) não avançam igualmente simultaneamente, no mesmo ritmo histórico’.
Sendo assim, observa-se diferentes ritmos na produção da espacialidade assim
como na temporalidade, especificamente no modo de produção capitalista. Fato
perceptível principalmente no mercado imobiliário, onde o capital imobiliário cria áreas
diferenciadas, e em constante revitalização e expansão, numa disputa econômica, sob
32
bases capitalistas, em busca da lucratividade no tempo-espaço.
Lefebvre (2006, p. 31) afirma que:
No modo de produção atual e na ‘sociedade em ato’ tal como ela é, o espaço tenha assumido, embora de maneira distinta, uma espécie de realidade própria, ao mesmo título e no mesmo processo global que a mercadoria, o dinheiro, o capital.
É nessa perspectiva, que a pesquisa é realizada, procurando encontrar o
processo de valorização do espaço urbano de Feira de Santana, através da relação
socioespacial, que acontece a partir das práticas no espaço, onde se desenrola e
ganha sentido à vida cotidiana, buscando entender como uma classe social sobrepõe
as outras o modelo de reprodução do meio em que vive. Neste trabalho,
especificamente, estuda-se como o capital imobiliário se apropria do espaço urbano,
transformando-o em mercadoria, com o objetivo de extrair a renda da terra, parte da
mais valia global (MARX, 1996).
Para Lefebvre (2008 apud Costa 2013, p. 42) “toda sociedade produz seu
espaço, ou, caso se prefira, toda sociedade produz um espaço”. Depara-se com isto
que em cada modo de produção a sociedade se reproduz e produz o espaço. No
capitalismo, prevalece o sentido da acumulação, que é inerente ao próprio processo
de desenvolvimento do capital, e apresenta o “espaço, agora fatiado e posto à venda,
onde o uso é constantemente açambarcado pela troca” (COSTA, 2013, p. 43).
Ao estudar o cotidiano da sociedade observa-se que a sociedade moderna é
conduzida, programada para desempenhar constantes hábitos direcionados para a
produção e consumo, chamada de “sociedade burocrática de consumo dirigido”
(LEFEBVRE, 1991 apud ORTIGOZA; CORTEZ, 2009, p. 29), onde as relações sociais
de produção, consumo e reprodução social são determinantes na produção do
espaço.
Nessa perspectiva, Lefebvre (2006) analisa a produção social do espaço a
partir de três dimensões dialeticamente interconectadas, que são o espaço percebido,
o concebido e o vivido. O autor aponta para uma abordagem que ultrapasse a simples
descrição dos processos sociais, propondo uma apreensão e análise profunda da
realidade das relações sociais de produção.
A dimensão do espaço percebido é aquele materializado, dos elementos que
constitui o espaço, o empírico, captado pela experiência direta, sensível e prática do
pesquisador, algo que pode ser apreendido pelos sentidos humanos, que, todavia, é
33
variante na percepção de quem faz a análise.
A dimensão do espaço concebido, que revela as representações do espaço
moldado e construído pelos planejadores, urbanistas, arquitetos, etc., engendrados
pelas forças econômicas motrizes do capitalismo e que serve como produto para o
processo de acumulação do capital, enquanto a dimensão do espaço vivido, é o lócus
das práticas cotidianas da sociedade, do vivido, do experimentado pelos seres
humanos. Para Costa (2013, p. 43 e 44), “no cotidiano é travado um constante embate
entre o concebido e o vivido, entre as representações do espaço e os espaços de
representação”, podendo o espaço concebido transformar – absorver – o espaço
vivido, o que não quer dizer que não passe mais a existir, já que a análise sempre
será tríade: concebido, percebido e vivido.
Percebe-se que o espaço é produzido, moldado pela sociedade, que o
transforma constantemente através do trabalho, ao tempo, que cria nele relações
sociais de produção, consumo e reprodução social, marcada por formas
diferenciadas, fruto de uma dialética entre o espaço concebido, percebido e vivido,
numa relação tríade. Assim, torna-se necessário para a apreensão da realidade social,
a análise da produção do espaço de forma tridimensional, ou seja, a análise deve
ocorrer de forma indissociável entre as três dimensões do espaço: o percebido, o
concebido e o vivido.
Sendo assim, ao investigar a realidade social Lefebvre (2006) emprega o
método regressivo-progressivo, desenvolvido por Karl Marx, que busca explicar a
gênese do presente, partindo da investigação sempre do atual em direção ao
passado, com o objetivo de entender os processos presentes acumulados no espaço,
explicando a partir do passado as modificações acumuladas ao longo do tempo, já
que o processo de produção da cidade e do urbano tem suas marcas escritas do
tempo, e esse “[...] é sempre, hoje como outrora, um espaço presente, dado como um
todo atual, com suas ligações e conexões em ato” (LEFEBVRE, 2013, p. 39). Destaca-
se também que o método busca entender os processos em continuidade no presente,
que direcionam para o futuro.
Nesse azo, Lefebvre (2006) aponta duas dimensões temporais complexas a
saber: a dimensão horizontal, que possibilita a análise do objeto de estudo no contexto
histórico – época; e a dimensão vertical, que possibilita a análise da coexistência de
processos históricos de diferentes datas. Segundo Martins (1996, p 21.), “estas duas
complexidades desdobram-se em procedimentos metodológicos que identificam e
34
recuperam temporalidades desencontradas e coexistentes”.
Lefebvre (2006) prevê três momentos para a investigação da realidade social,
que são: o descritivo, o analítico-regressivo e o histórico-genético. Segundo Martins
(1996) o método descritivo possibilita ao pesquisador a reconstituição da diversidade
das relações sociais, identificando e descrevendo o que vê, a partir do olhar do
conhecimento e sua formação teórica. O segundo momento da investigação, é o
método analítico-regressivo que para o autor, possibilita ao pesquisador mergulhar
“na complexidade vertical da vida social, a da coexistência de relações sociais que
tem datas desiguais”, analisando, decompondo, esforçando o pesquisador para datar
os fatos de acordo com sua época (MARTINS, 1996, p. 21).
O terceiro momento do método é o histórico-genético, que possibilita ao
pesquisador “procurar o reencontro do presente, agora elucidado, compreendido e
explicado”. Assim, “a volta à superfície fenomênica da realidade social elucida o
percebido pelo concebido teoricamente e define as condições e possibilidades do
vivido” (MARTINS, 1996, p. 23).
Nessa perspectiva esta pesquisa se apropria do método regressivo-progressivo
como o objetivo de desvendar o atual processo de valorização do espaço urbano de
Feira de Santana, observando que em Feira de Santana, o espaço vivido, tem sido
constantemente modificado pelo setor imobiliário, através da intensificação do uso e
ocupação do solo por novas formas de consumo de moradias – os condomínios
fechados, loteamentos e os residenciais do PMCMV; e pela ação do poder público,
que transforma o espaço urbano com a implantação de infraestrutura, produzindo e
modificando constantemente o espaço concebido, ao tempo que essas ações alteram
o cotidiano do espaço vivido – o urbano –, seguindo a lógica da reprodução do capital,
em vista que a produção do espaço urbano está atrelado ao mercado.
Para estabelecer a conexão entre a descrição do objeto de análise e a teoria
da produção do espaço, tomou-se como referência a abordagem regressiva-
progressiva de Lefebvre. Além disso, buscou-se informações estatísticas junto a
órgãos da prefeitura municipal de Feira de Santana, especificamente na Secretaria de
Fazenda, em que obteve-se os números referentes ao Cadastro Imobiliário, e na
Secretaria de Planejamento, as informações dos Relatórios de Gestão do Governo
Municipal, e os mapas, gráficos e tabelas que foram usados como instrumentos de
pesquisa.
Buscando a realização do momento descritivo do método regressivo-
35
progressivo observou-se no tempo presente do objeto de estudo – a cidade de Feira
de Santana – especificamente os principais vetores de expansão: eixo leste, nordeste,
oeste, sul e sudeste –, em vista de identificar e descrever o processo de valorização
do espaço urbano, tomando como referência o conceito de renda da terra, quando
contextualizou-se a atual situação do espaço urbano da cidade. Para Lefebvre (2006)
a complexidade horizontal da realidade socioespacial, é reconhecida no primeiro
momento, na descrição do visível. É a partir desse momento que o pesquisador
reconstitui a diversidade das relações sociais, identificando e descrevendo o que vê.
Esta descrição não deve ser empírica e sim orientada por uma base teórica, que na
pesquisa utiliza a teoria sobre a renda da terra.
Aplicando, o segundo momento do método regressivo-progressivo, o analítico-
regressivo – fez-se uma análise vertical da realidade socioespacial, buscando
identificar no presente as diferentes temporalidades da história de Feira de Santana.
Portanto, retrocedeu-se ao passado, analisando e datando o processo de formação
de seu território, os marcos de desenvolvimento e de expansão. Esse momento teve
por meta analisar como as relações de produção do espaço, em suas diferentes datas,
conduziram ao momento atual, em que foi possível perceber as transformações
ocorridas no espaço urbano de Feira de Santana.
Com a utilização do último momento do método regressivo-progressivo – o
histórico-genético – pode-se analisar e comparar, no período em estudo, como as
ações dos agentes produtores do espaço, especificamente as que atuam no setor
imobiliário, continuam expandindo, apropriando, acumulando e incorporando ao solo,
ao longo da história, o trabalho social, fator determinante no processo de valorização
do espaço urbano de Feira de Santana.
O quadro 3 sintetiza as etapas da investigação do processo de valorização do
espaço urbano em Feira de Santana, a partir do método regressivo-progresso de
Henri Lefebvre. Cabe destacar que, o método regressivo-progressivo de Henri
Lefebvre, serviu de referência para elaborar uma leitura socioespacial do passado-
presente de Feira de Santana, tendo em vista a discussão dos problemas levantados
nesta pesquisa.
Sendo assim, a partir do enfoque teórico sobre a valorização do espaço urbano,
abalizou-se a expansão urbana do município. Buscou-se a definição dos agentes
produtores do espaço urbano abordados por Roberto Lobato Corrêa (2005), com o
intuito de especificar as ações dos sujeitos que operam no setor imobiliário, porquanto,
36
associados ao poder local se beneficiam no processo de reprodução do capital
extraindo a mais valia urbana.
QUADRO 3: SÍNTESE DO MÉTODO REGRESSIVO-PROGRESSIVO DE HENRI LEFEBVRE
Elaboração: Cerqueira J. 2017
2.1 O percurso da pesquisa
A realização desta pesquisa inicia-se com a revisão de literatura, com o objetivo
de aprofundar a discussão sobre o tema valorização do espaço urbano, renda da terra
e agentes produtores do espaço urbano, momento que se selecionou as principais
publicações de livros, teses, dissertações e artigos de autores que se debruçaram
sobre os temas. Esta etapa foi fundamentalmente importante para a elaboração do
embasamento teórico e conceitual enriquecendo no que concerne aos aspectos
históricos, econômicos e políticos.
Após a revisão da literatura, como primeira fase da pesquisa, que conduziu o
embasamento teórico-conceitual, foi realizado a coleta de dados secundários, usando
como instrumento a pesquisa documental. Nesta fase, foram coletadas informações
do banco de dados do cadastro imobiliário do Imposto sobre Propriedade Predial e
Territorial Urbano (IPTU), disponibilizado pela Secretaria de Fazenda do Município.
Esse setor forneceu as informações e possibilitou a construção da valoração relativa
às quantidades e as medidas de todos os imóveis ali registrados, nos anos de 2002,
PRIMEIRO MOMENTO SEGUNDO MOMENTO TERCEIRO MOMENTO
Descritivo Analítico-Regressivo Histórico-Genético
Observação do presente processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana (objeto de estudo)
Identificação e caracteriza-ção do fenômeno atual do município;
Fundamentação do fenôme-no com a base teórica do conceito de renda da terra.
Estudo e Análise da realidade descrita/caracterizada/datada buscando-se explicar a partir dos fatos históricos a origem do objeto de estudo
Análise do processo de for-mação territorial do municí-pio;
Análise histórico econômi-co do município;
Análise dos planos direto-res do município;
Análise histórica da expan-são urbana (Cadastro Imobiliário).
Retorno ao presente, após identificar e analisar os fatos pretéritos datados, agora compreendido e explicado, para esclarecer os processos presentes (2002 – 2015)
Produção e análise de mapas da expansão urbana (Cadastro Imobiliário);
Produção e análise de mapa e gráfico das políticas públicas de distribuição de investimentos em infra-estrutura.
37
2005, 2010 e 2015.
Estas informações advêm da obrigatoriedade do artigo 72 do Código Tributário
do Município, Lei Complementar nº 003, de 22 de dezembro de 2000, quando
prescreve que, “no momento que um imóvel é cadastrado será [...] efetuado por
petição ou formulário constando as áreas do terreno e de construção [...]” - (grifo
nosso). São estas informações das áreas dos imóveis (edificações ou terrenos não
edificados) registrados no Cadastro Imobiliário usado para cobrança do IPTU, que se
utilizou para dimensionar a expansão urbana em Feira de Santana.
No primeiro momento, ainda no segundo semestre de 2015, cursando as
disciplinas do mestrado buscou-se as Secretarias de Desenvolvimento Urbano, da
Fazenda e a de Planejamento Urbano para saber como podia-se obter os alvarás de
licença de construção dos condomínios implantados em Feira de Santana; os dados
do cadastro imobiliário e do ITIV, além dos Relatórios de Gestão. Na oportunidade,
orientaram que fossem protocolados ofícios para que os mesmos fossem
despachados com os secretários das devidas pastas, no sentido de viabilizar a
disponibilização das informações.
No dia 22 de fevereiro de 2016, em contato com a Secretaria do Mestrado de
Planejamento Territorial, foi solicitado esses documentos ao então Coordenador do
Mestrado, o professor Onildo Araújo da Silva. Foram liberados os ofícios, número
001/2016, 002/2016, 003/2016 e 004/2016, com os conteúdos solicitando as
informações acima citadas às secretarias do município.
Nos dias 02 e 03 de fevereiro de 2016, os respectivos documentos foram
protocolados nas Secretarias de Desenvolvimento Urbano, da Fazenda e Secretaria
de Planejamento Urbano. Em 16 de fevereiro de 2016, houve o agendamento para
uma reunião com o secretário de Planejamento Urbano, onde foi possível expor os
objetivos da pesquisa de campo e a necessidade de obter os dados sobre os
investimentos em infraestrutura que a prefeitura realizou entre 2000 e 2015. Na
reunião também estava presente o diretor da referida secretaria e o secretário lhe deu
a incumbência de ceder os materiais. No dia 19 de abril de 2016, os Relatórios de
Gestão foram passados em arquivos digitais.
Quanto às informações solicitadas à Secretaria de Desenvolvimento Urbano,
através do ofício 004/2016, relativo aos alvarás de construção dos condomínios, não
foram disponibilizados. Apesar da insistência, a secretaria dificultou a cessão dos
documentos, informando não ter controle sobre as informações. Todavia, com o
38
levantamento das informações dos condomínios registrados no Cadastro Imobiliário,
entre os anos de 2002 e 2015, a situação foi equacionada.
No dia 02 de março de 2016 foram protocolados os ofícios número 001/2016 e
002/2016, na Secretaria de Fazenda. Esses solicitavam, respectivamente, os dados
do Cadastro Imobiliário e do ITIV no município, nos períodos entre 2000 e 2015. Após
aguardar um mês, sem nenhum retorno, em 14 de abril de 2016, novamente, solicitou-
se ao órgão uma reunião com o secretário da Fazenda, mas não se obteve sucesso.
Em conversa com orientadora, relatou-se a dificuldade na obtenção dos dados
do Cadastro Imobiliário e do ITIV, a mesma entrou em contato com o professor da
UEFS e auditor fiscal na Secretaria de Fazenda, que de prontidão aceitou intermediar
o processo de obtenção das informações necessárias, e conseguiu agendar uma
reunião junto ao secretário de Fazenda.
Em dia 09 de maio de 2016, em reunião agendada com o secretário de
Fazenda, após uma longa conversa, o mesmo informou que iria consultar a
Procuradoria Geral do Município sobre a liberação das informações do Cadastro
Imobiliário e, em momento posterior, encaminharia a demanda ao setor responsável
pela liberação das informações, que nesse caso era a empresa N2 Informática.
Com relação aos dados do ITIV, do qual se extrairia o valor do metro quadrado
dos imóveis comercializados no período em estudo, foi terminantemente negado pelo
secretário da Fazenda. Como saída, calculou-se os valores do metro quadrado a partir
dos dados do IPTU do Cadastro Imobiliário, calculando o valor venal dividido pelo
tamanho do terreno de cada estabelecimento. Cabe salientar que os valores do metro
quadrado cobrados, pela prefeitura, no IPTU não correspondem à realidade dos
preços praticados no mercado imobiliário. Assim sendo, no trabalho utilizam-se os
valores só como parâmetro para explicar a apropriação da mais valia no processo de
produção do espaço urbano de Feira de Santana.
As informações do Cadastro Imobiliário, finalmente, foram liberadas pela
Secretaria da Fazenda, juntamente com a empresa N2 Informática, no dia 02 de
agosto de 2016. Obtive-se os números de todos os imóveis registrados na prefeitura
nos anos de 2002, 2005, 2010 e 2015.
Com os dados do Cadastro Imobiliário (FIGURA 1), separou-se as planilhas por
ano, e organizou-se os imóveis por categorias 9 (residencial, comercial, misto,
9 Classificação realizada pela própria Secretaria da Fazenda do Município.
39
industrial, terrenos sem uso, prestação de serviço, religioso, colégio e serviço público)
e, em seguida, realizou-se os cálculos. Nesses, as áreas dos terrenos de cada imóvel,
separados por categorias, foram somadas, evidenciando, em cada ano, a dimensão
total de todos os imóveis por categoria, segundo a ocupação e uso do solo na cidade,
assim como as quantidades de imóveis existentes no município (FIGURA 2).
FIGURA 1 – IMAGEM DA TELA PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO OS DADOS BRUTOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015
Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário 2015
FIGURA 2: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO OS DADOS TABULADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015
Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário 2015.
40
A partir das informações sobre o tamanho da mancha urbana de Feira de
Santana em cada ano, foi possível fazer análises comparativas da evolução da
expansão urbana e do número de imóveis registrados no Cadastro Imobiliário, nos
anos de 2002, 2005, 2010 e 2015, e apontar os principais vetores desta expansão, os
condomínios privados e os residenciais do Programa Minha Casa Minha Vida
(PMCMV)10, que foram implantados no município entre 2002 e 2015.
Com as informações sobre os empreendimentos imobiliários que foram
implantados em Feira de Santana e registrados no Cadastro Imobiliários, elaborou-se
um banco de dados em formato de Sistema de Informação Geográfica (SIG) em que
os condomínios foram georreferenciados, tornando possível produzir o mapa da
expansão urbana e analisar os principais eixos de direção do crescimento de Feira de
Santana.
Ainda como etapa de levantamento de dados secundários, e utilizando como
instrumento a pesquisa documental, extraiu-se dos Balanços de Gestão (FIGURA 3),
relatórios elaborados pela Secretaria de Planejamento Urbano, as informações dos
investimentos públicos em infraestrutura realizados pela prefeitura de Feira de
Santana nos diversos bairros e distritos, entre os anos de 2002 e 2015.
FIGURA 3: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT WORD EXEMPLIFICANDO OS DADOS BRUTOS DO BALANÇO DE GESTÃO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015
Fonte: PMFS – Balanço de Gestão 2015
10 Cabe destacar que após levantamentos dos dados do Cadastro Imobiliário, verificou-se que não
havia nenhum registro dos residenciais do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) no Cadastro Imobiliário de Feira de Santana. Isto se deve ao PMCMV está em ZEIS e os empreendimentos serem voltados à HIS, que neste caso, o poder local, através da Lei Municipal nº 2.987, de 29 de Junho de 2009, conforme art. 9º, isentou por cinco anos, a cobrança do IPTU dos imóveis destinados a famílias de zero a três salários mínimos.
41
Após a obtenção dos dados, os mesmos foram organizados em forma de
tabela, na qual foram identificados o período, o local, o tipo de investimento e os
valores aplicados em cada bairro e distrito (FIGURA 4). Com as informações tabuladas
e respectivos cálculos, foi possível obter o total de investimentos que cada bairro ou
distrito recebeu no período em estudo.
FIGURA 4: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO OS
DADOS TABULADOS DO BALANÇO DE GESTÃO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015
Fonte: PMFS – Balanço de Gestão 2015.
A partir das informações sobre os investimentos consolidados por bairro e
distrito, elaborou-se um banco de dados em formato de SIG, em que as faixas de
valores dos investimentos foram alocadas por bairro. Produziu-se o mapa com as
informações da distribuição dos investimentos em infraestrutura em Feira de Santana,
que possibilitou analisar a lógica de como a prefeitura alocou os diversos
investimentos em infraestrutura.
Na última fase da pesquisa, buscando explicar a valorização do espaço urbano
em Feira de Santana, extraiu-se do Cadastro Imobiliários de 2015, os preços médios
do metro quadrado de cada bairro (FIGURA 5). Os dados referentes aos preços
médios foram calculados a partir do valor venal11 de cada imóvel dividido pela sua
respectiva área. Com as informações sobre os preços médios do metro quadrado em
cada bairro, juntamente com as variáveis já analisadas – expansão urbana e
11 Valor de venda do bem no mercado.
42
investimentos públicos em infraestrutura – produziu-se o mapa e o gráfico de
valorização do espaço urbano de Feira de Santana.
FIGURA 5: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO O CÁLCULO DO PREÇO MÉDIO DO METRO QUADRADO BAIRRO SIM
Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário de 2015
Desta forma, o procedimento metodológico possibilitou a análise do processo
de valorização do espaço urbano em Feira de Santana através da expansão –
promovida pela ação dos agentes imobiliários –, e dos investimentos públicos em
infraestrutura promovida pelo poder público local, tendo em conta que os agentes
imobiliários se apropriam da mais valia urbana. Na figura 6 consta o fluxograma que
indica a síntese das etapas do desenvolvimento da pesquisa, detalhando os
procedimentos metodológicos.
43
FIGURA 6 - FLUXOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO METODOLÓGICO DA PESQUISA
Fonte: CERQUEIRA, Jorge (2016).
Revisão bibliográfica
Embasamento Teórico-
Conceitual
nceitual
evisão Bibliográfica
Embasamento teórico-conceitual
Pesquisa documental Observação empírica
Cadastro imobiliário Balanço de gestão
Investimentos públicos em infraestrutura
Coleta de dados
Produção do espaço
Agentes imobiliários
Presença do Estado
Relatório de pesquisa
Mensuração da expansão urbana
Análise
Produção do mapa da
expansão urbana
Produção do mapa investimentos públicos
em infraestrutura
Produção do mapa (valorização do espaço urbano, expansão urbana e investimento
em infraestrutura)
44
3 RENDA DA TERRA: DISCUSSÃO TEÓRICA E CONCEITUAL
No capítulo discutiu-se a evolução do conceito de renda da terra, tendo por
base o contexto histórico, social e ideológico pelo qual passava a Europa, no período
de transição do feudalismo para o capitalismo, período que culminou com a revolução
burguesa e a industrial, quando os interesses de classes ganharam destaques nos
debates das escolas de pensamento econômico. Analisou-se como a escola fisiocrata,
a de pensamento econômico clássica e a marxista abordaram o conceito de renda da
terra, avaliando a importância desta categoria para explicar o processo de valorização
do espaço urbano e a apropriação da renda da terra – mais valia – tendo em vista a
reprodução do capital no espaço urbano, especialmente nas grandes e médias
cidades Oliveira (2007).
3.1 O conceito de renda da terra: em busca da mais valia e valorização do espaço urbano
A sociedade sempre necessitou do espaço para sobreviver, seja para moradia,
agricultura ou desenvolver atividades laborais. O modo de produção determina o tipo
de relação entre o homem e o espaço e consequentemente como se estabelece a
estrutura das classes sociais. Porém em nenhum outro modo de produção a terra é
tão importante como referência para a valorização do espaço como no capitalismo.
Nessa perspectiva o espaço é transformado em mercadoria tornando-se elemento
fundamental para busca da extração e apropriação da mais valia, seja no campo, ou
na cidade Oliveira (2007).
No século XVII, as primeiras ideias sobre o processo de produção, circulação
e distribuição da riqueza fez surgir os primeiros escritos dos pensadores que
buscaram explicar o processo de apropriação do excedente da riqueza produzida. As
escolas de pensamentos fisiocrática, clássica e marxista empreenderam discussões
e reflexões com o intuito de responder questões sobre a origem do excedente da
produção, a mais valia global, se do comércio, serviço, da produção agrícola – da terra
– ou indústria, evidenciando como elas são produzidas e apropriadas pelas classes
sociais, além de buscar responder como ocorre o processo de valorização do espaço,
a base para a produção e extração da riqueza e apropriação do excedente econômico.
45
Para Moraes (1984, p. 45):
A compreensão do processo de valorização do espaço deve passar pela categoria central do pensamento marxista de valor. Este entendimento deve-se a preocupação que Marx teve ao desenvolver a sua teoria, fazendo uma reconstituição crítica da categoria valor, onde examinou as diferentes concepções desde a doutrina mercantilista, passando pela escola fisiocrática, chegando até as ideias da escola de pensamento econômico clássica. O autor observa que a economia política clássica desenvolveu-se enquanto ciência voltada para compreender os fatos sociais e a vida econômica da época impulsionada pelos objetivos mais gerais da classe burguesa em ascensão.
Os primeiros pensamentos econômicos de caráter científico foram
sistematizados pela escola fisiocrata. Os teóricos formavam um grupo de
reformadores que surgiu na França, no século XVII, e apresentava como ideário a
reforma econômica e social daquele país, buscando através do estudo sobre o
processo de produção, circulação das mercadorias, moeda e da distribuição da renda
refletir sobre a crise de ordem econômica e social pela qual passava a França.
Os principais expoentes foram o controlador geral de finanças da França, Anne
Robert Jacques Turgot (1727-1781), economista francês, cujas principais obras,
Réflexions sur la formation et la distribution des richesses (1766) e Lettres sur la liberté
de commerce des grains (1770) pregavam a liberdade econômica, além do médico
francês François Quesnay (1694-1774), que com a obra O Quadro Econômico,
defendia que os bens e produtos precisavam circular livremente, seguindo as leis da
natureza, assim como o sangue circula livremente no corpo humano, um
posicionamento contrário à doutrina mercantilista, que defendia o monopólio de
mercado na época (HUNT; LAUTZENHEISER, 2013).
Os fisiocratas dividiam a sociedade em três classes:
produtiva – representada pelos agricultores;
dos proprietários de terras – aqueles que recebiam renda; e,
estéril – composta pelos que se ocupavam da indústria,
serviço e comércio.
Afirmavam que só o trabalho empregado na agricultura era capaz de produzir
valor. Esta primeira ideia de valor foi objeto de estudo de vários pensadores das
46
escolas que sucederam os fisiocratas, principalmente a marxista. Karl Marx
desenvolve a teoria da mais valia, explicada através do valor-trabalho, na qual elabora
a crítica à economia política do contexto do final do século XIX, ou seja, uma crítica a
ideologia da classe burguesa dominante Moreira (1995).
Ao defender que existia uma ordem natural, uma lei natural que regia a
economia e a vida social, e era representada pela oligarquia agrária, os fisiocratas
afirmavam que somente a produção agrícola podia proporcionar um produto líquido,
ou seja, um excedente econômico, já que o único trabalho produtivo é aquele que
produz mais valia na visão de Moraes (1984). Apesar da ideia de que somente a
agricultura produzia excedente, as escolas que sucederam os fisiocratas negariam
esta posição, mas a respeito da importância do trabalho humano como responsável
pela produção do excedente, as escolas clássica e marxista foram fundamentais sobre
essa reflexão.
Os fisiocratas buscavam compreender o antigo regime da França, em transição
para o capitalismo nascente e com resquícios do feudalismo. Um período em que a
propriedade da terra passava por um processo de transformação, uma desvinculação
da propriedade em bases feudais, quando a terra ganhava forma mercantil, livres das
barreiras do modelo feudal; um período em que a agricultura tinha técnicas
rudimentares, ineficientes e realizadas em pequena escala, condições que dificultava
o avanço do capitalismo Moreira (1995).
O principal objetivo dos fisiocratas era reformar o sistema político e ideológico
da França, ao tempo que defendiam os interesses de classes, que naquele período
representava a oligarquia agrária. Sustentavam a existência e a preservação da
propriedade, com base na lei natural, diferindo do feudalismo, afirmando que o direito
ao produto líquido – excedente econômico – não poderia ser concebido, como direito
de monopólio e sim através do trabalho aplicado na agricultura. Em outros termos, a
geração da riqueza adviria da produção agrícola, considerada o único elemento que
produzia mais valor, e não através das ideias mercantilistas, que produzia
acumulação, através do monopólio de mercado por uma classe – os comerciantes –
aqueles que tinham o poder econômico e consequentemente poder de influência nas
decisões políticas do Estado Moreira (1995).
A renda absoluta, advinda do monopólio sobre a produção agrícola, defendida
pelos pensadores fisiocratas foi alvo de crítica de David Ricardo (1996), que
questionou a política e ideologia dos proprietários de terra refletindo sobre o poder
47
exercido na estrutura do Estado, podendo-se afirmar que os pensadores desta escola
defendiam os interesses da burguesia industrial nascente.
Sucedendo a escola fisiocrata, a categoria renda da terra foi um tema bastante
discutido entre os pensadores da escola clássica, tendo como principais expoentes,
Adam Smith e David Ricardo, mas foi com os teóricos de base marxista que o conceito
ganhou relevância, especialmente com os estudos sobre renda diferencial, renda
absoluta, outrora abordado por Smith e Ricardo, e renda monopolista desenvolvida
por Karl Marx (1996).
Nessa pesquisa, toma-se com referência as definições de bases marxianas,
por considerar que oferece condição de explicitar o objeto de forma mais concreta,
evidenciando a explicação sobre o processo de valorização do espaço, a partir da
reprodução do capital no mercado imobiliário.
Na escola clássica, o primeiro teórico a discutir a categoria renda da terra, foi
Adam Smith, através da publicação do Inquérito sobre a Natureza e as Causas da
Riqueza das Nações, em 1776. Afirmava que “os proprietários de terras eram
remunerados por uma fração da renda, que representava o preço pago devido a
existência da propriedade privada da terra” (SMITH, 1996, p. 187). Para Smith (1996)
parte do excedente apropriado pelos donos de terras, adquirido não mediante o
trabalho, resultava da forma como se dava o exercício do poder de monopólio dos
proprietários de terra, em que “a renda auferida integralmente do arrendamento da
terra é denominada renda fundiária, pertencendo ao dono da terra” (SMITH, 1996, p.
105).
Ao formular que a renda da terra significava o preço de monopólio, não se
configurando uma forma de juros ou lucro, Smith (1996) evidenciava, em um período
que a agricultura ganhava aspectos do modo de produção capitalista, que a estrutura
da sociedade, na relação social e econômica – apropriação dos meios de produção –
era composta pela classe dos proprietários de terra, ao qual caberia a renda da terra,
dos capitalistas, se apropriar dos lucros e dos trabalhadores, que recebiam salários.
Na visão de Smith (1996) somente o trabalho aplicado na agricultura é capaz
de gerar riqueza, podendo-se concluir que sua posição sob o ponto de vista político e
ideológico é em defesa dos produtores agrícolas. Por isso, o autor afirmava que, “tudo
que fomenta ou obstrui o interesse do proprietário da terra necessariamente fomenta
ou obstrui o interesse da sociedade” (SMITH, 1996, p. 272)
Smith (1996) conclui que o interesse da sociedade está intimamente associado
48
aos dos proprietários de terra, pois, o desenvolvimento e geração de riqueza – mais
valor – de um país, relaciona-se à expansão do capital aplicado na produção agrícola,
com a renda da terra e aumento da população, afirmando que:
Toda melhoria da situação da sociedade tende, direta ou indiretamente, a elevar a renda real da terra, a aumentar a riqueza real do proprietário da terra, seu poder de comprar trabalho, ou a produção do trabalho de outras pessoas. A expansão das melhorias e do cultivo da terra tende a elevar a renda da terra de maneira direta. A parcela do proprietário da terra na produção necessariamente aumenta com o crescimento da produção (SMITH, 1996, p. 270-271).
A análise permite Smith (1996, p. 271) afirmar que:
A produção anual total da terra e do trabalho de cada país — ou, o que é a mesma coisa, o preço total dessa produção anual — naturalmente se divide, como já foi observado, em três partes: a renda da terra, os salários da mão-de-obra e o lucro do capital, constituindo uma renda para três categorias de pessoas: para aquelas que vivem da renda da terra, para aquelas que vivem de salário, e para aquelas que vivem do lucro. Essas são as três grandes categorias originais e constituintes de toda sociedade evoluída, de cuja receita deriva, em última análise, a renda de todas as demais categorias.
Com esta interpretação Smith (1996) defende a existência da renda absoluta,
devido à renda da terra se originar de um preço de monopólio vinculado a propriedade
privada da terra. Conceito questionado e rejeitado por David Ricardo, que debate
sobre a renda diferencial. Posteriormente a discussão é retomada por Karl Marx, que
desenvolve e explica a renda absoluta, a renda diferencia diferencial e a renda de
monopólio (LENZ, 2007).
Outro importante teórico da escola de pensamento clássico foi David Ricardo,
que ideologicamente se posicionava a favor dos capitalistas da indústria nascente. Em
Princípios de Economia Política e Tributária, Ricardo (1996, p. 19) aborda que:
O produto da terra — tudo que se obtém de sua superfície pela aplicação combinada de trabalho, maquinaria e capital — se divide entre três classes da sociedade, a saber: o proprietário da terra, o dono do capital necessário para seu cultivo e os trabalhadores cujos esforços são empregados no seu cultivo. Em diferentes estágios da sociedade, no entanto, as proporções do produto total da terra destinadas a cada uma dessas classes, sob os nomes de renda, lucro e salário, serão essencialmente diferentes, o que dependerá principalmente da fertilidade do solo, da acumulação de capital e de
49
população, e da habilidade, da engenhosidade e dos instrumentos empregados na agricultura
Ao definir o conceito de renda da terra como sendo “a porção do produto da
terra paga ao proprietário pelo uso das forças originais e indestrutíveis do solo”
(RICARDO, 1996, p.49), partiu-se dos pressupostos da produtividade e do rendimento
decrescente na produção. Para o autor, as terras que recebiam mais incrementos, ou
seja, maiores benfeitorias tinham melhores retornos, e com isto maior renda auferida
pelos proprietários de terra.
Ricardo (1996, p.49) afirmava que:
Se, de duas fazendas vizinhas com a mesma extensão e idêntica fertilidade natural, uma contasse com todas as vantagens de edificações agrícolas, e se, além disso, estivesse devidamente drenada e adubada e adequadamente repartida por sebes, cercas e muros, enquanto a outra não apresentasse nenhuma dessas benfeitorias, naturalmente maior remuneração seria paga pelo uso da primeira; não obstante, em ambos os casos essa remuneração seria chamada renda.
Outra abordagem sobre a remuneração pelo uso das terras, refere-se as
diferentes fertilidades e localizações que o solo apresentava para o cultivo, gerando
renda aos proprietários que possuíam terras mais férteis e bem localizadas em relação
as menos férteis. Nessa perspectiva Ricardo (1996, p. 51) argumentava que:
Se todas as terras tivessem as mesmas características, se fossem ilimitadas na quantidade e uniformes na qualidade, seu uso nada custaria, a não ser que possuíssem particulares vantagens de localização. Portanto, somente porque a terra não é ilimitada em quantidade nem uniforme na qualidade, e porque, com o crescimento da população, terras de qualidade inferior ou desvantajosamente situadas são postas em cultivo, a renda é paga por seu uso. Quando, com o desenvolvimento da sociedade, as terras de fertilidade secundária são utilizadas para cultivo, surge imediatamente renda sobre as de primeira qualidade: a magnitude de tal renda dependerá da diferença de qualidade daquelas duas faixas de terra. Quando uma terra de terceira qualidade começa a ser cultivada, imediatamente aparece renda na de segunda, regulando-se como no caso anterior, pela diferença entre as forças produtivas de uma e de outra. Ao mesmo tempo, aumenta a renda da terra de primeira qualidade, pois esta deve ser sempre superior à renda da segunda, de acordo com a diferença entre as produções obtidas numa e noutra com uma dada quantidade de capital e de trabalho. A cada avanço do crescimento da população, que obrigará o país a recorrer à terra de pior qualidade para aumentar a oferta de alimentos, aumentará a renda de todas as terras mais férteis.
50
Com esta análise sobre as diferentes fertilidades da terra, Ricardo (1996)
desenvolveu uma discussão sobre o conceito de renda diferencial, afirmando que as
produções agrícolas nas regiões mais férteis são produzidas a custos menores em
relação ao que é produzido em terras menos férteis. Assim, os produtos das distintas
fertilidades das terras geram para os produtores das terras mais férteis uma renda
diferenciada (NABARRO; SUZUKI, 2010). Para Ricardo (1996), a renda da terra era
obtida através da diferença entre as fertilidades dos solos utilizados na agricultura.
No que se refere ao conceito do valor-trabalho, Ricardo (1996) explicou que o
valor da produção agrícola se formava a partir da quantidade de trabalho necessário
para produzi-la, assim como as demais mercadorias.
Para Lenz (2007, p.10):
O valor de troca de todos os bens quer manufaturado, quer se constituam no produto da terra, é sempre regulado não pela menor quantidade de trabalho necessário para a sua produção em circunstâncias altamente favoráveis, mas pela maior quantidade de trabalho utilizado pelos que produzem na condição mais desfavorável. Desse modo, a melhor terra continuaria a dar a mesma produção com o mesmo trabalho, mas o valor desta aumentaria em consequência dos rendimentos decrescentes obtidos por agricultores que empregam trabalho e capital em terrenos menos férteis.
Na visão de Ricardo (1996), a existência da renda da terra resulta da
necessidade de utilizar cada vez mais terras menos férteis, que oferecia rendimentos
decrescentes aos proprietários, o que consequentemente necessitaria utilizar mais
trabalho para se produzir a mesma quantidade de produtos que em terras mais férteis.
O conceito de renda da terra, depois de Ricardo (1996), ganhou uma nova
concepção com a teoria crítica à economia política desenvolvida por Karl Marx. Marx
(1996) parte da teoria da mais valia para trazer nova forma de olhar a composição que
estava estruturada a vida social, fazendo uma crítica à ideologia dominante daquela
época (MOREIRA,1995). Segundo Marx (1996) a sociedade está dividida entre
capitalistas, os proprietários dos meios de produção, aqueles que se apropriam da
mais valia – trabalho excedente – e dos trabalhadores, os quais vendem a força de
trabalho em troca de salário.
Na visão de Bottomore (2012, p. 305), Marx:
Distingue sua teoria de quase todas as outras, é que a renda é a forma econômica das relações de classe com a terra. Em consequência
51
disso, a renda não é entendida como uma propriedade da terra, embora possa ser afetada pelas variações da qualidade e da disponibilidade das terras, mas como uma propriedade das relações sociais.
A análise do pensamento de Marx (1996) conduz à ruptura ideológica, teórica,
conceitual e metodológica em relação ao pensamento das escolas fisiocrática e
clássica, explicando que a renda da terra não é propriedade inerente ao solo. De
acordo com Marx (1996, p. 225):
A mera propriedade jurídica do solo não gera nenhuma renda fundiária para o proprietário. Entretanto, lhe dá o poder de subtrair suas terras à exploração até que as condições econômicas permitam uma valorização que lhe proporcione um excedente, seja o solo destinado à agricultura propriamente dita, seja a outros fins de produção, como construções etc.
Para Oliveira (2007, p. 43) “a renda da terra é uma categoria especial na
Economia Política, porque ela é um lucro extraordinário, suplementar permanente,
que ocorre tanto no campo como na cidade”. Portanto, é o produto do trabalho
excedente que é apropriado pela classe capitalista, onde Marx (1996, p. 124) afirma:
Todas as formas de renda no modo de produção capitalista consistem do monopólio de classe social, pois a propriedade fundiária pressupõe que certas pessoas têm o monopólio de dispor de determinadas porções do globo terrestre como esferas exclusivas de sua vontade privada, com exclusão de todas as outras.
Se na visão de Smith (1996) só existia a renda absoluta, e segundo Ricardo
(1996) a renda diferencial, ao aprofundar-se na teoria da renda da terra, Karl Marx
defende, tanto a existência da renda absoluta, quanto da renda diferencial, dividindo-
a esta última em dois tipos: a renda diferencial I – que relaciona-se à fertilidade e as
diferentes localizações privilegiadas da terra, e a renda diferencial II – que vincula-se
aos incrementos que são aplicados ao solo para melhorar a fertilidade. Marx (1996, p.
229 e 230), refletiu ainda sobre a existência da renda de monopólio, que “é a renda
não determinada nem pelo preço de produção, nem pelo valor das mercadorias, mas
pela necessidade e capacidade de pagar dos compradores” (QUADRO 4).
Marx (1996), porém, não aprofundou o conceito de renda da terra, tendo por
referência o espaço urbano, cabendo a Harvey (2005), Seabra (1987), Lojkine (1971),
Lipietz (1974), Topalov (1979), Singer (1979) elaborarem essa reflexão,
52
especialmente, a partir da década de 1970 BOTELHO (2007). Esses autores
desenvolveram uma discussão sobre o conceito nessa perspectiva, e apesar desta
vertente ter sido contraposta, a partir da década de 1980, a influência da escola
marginalista, que buscava explicar a organização do espaço com novas categorias e
conceitos, como: espaço, localização e preço do solo devido ao pagamento pela
localização e formação do preço de produção da mercadoria, (DEÁK, 1987).
QUADRO 4: DEFINIÇÕES DE RENDA CAPITALISTA DA TERRA
TIPO DEFINIÇÃO
Renda absoluta
Resultado de capitais da mesma magnitude em diferentes esferas da
produção que produzem, conforme sua distinta composição média, com
a mesma taxa de mais valia ou a mesma exploração do trabalho,
diferentes massas de mais valia.
Renda Diferencial I Origina-se das diferentes fertilidades e localizações das terras em que a
aplicação de capitais idênticos se obtém diferentes retornos.
Renda Diferencial II
Resultado da produtividade diferente de iguais investimentos de capital
em superfícies iguais de fertilidade diferente, de tal modo que a renda
diferencial era determinada pela diferença entre o rendimento do capital
investido no solo pior, sem renda, e do capital investido em solo melhor.
Renda de Monopólio
Renda que não é determinada nem pelo preço de produção nem pelo
valor das mercadorias, mas pela necessidade e pela capacidade de pagar
dos compradores.
Fonte: Marx. Karl, (1986).
3.2 Renda da terra urbana: contextualização para explicar o processo de valorização do espaço urbano
Explicar as transformações nas cidades modernas requer o conhecimento das
ações e estratégias dos principais agentes que atuam no processo de produção e
consumo do espaço urbano. Para capturar esta realidade e analisá-la torna-se
imprescindível a utilização de uma categoria econômica que possibilite a melhor
apreensão sobre a dinâmica das relações sociais. Assim, a utilização da categoria
renda da terra na pesquisa, faz-se necessário para analisar como os agentes
produtores do espaço urbano atuam e influenciam no processo de valorização do
espaço urbano numa disputa intercapitalista 12 da produção do espaço e da
distribuição e apropriação da mais valia urbana.
Nessa perspectiva deve-se considerar a cidade como um espaço construído
através da relação social, econômica e política, em que valor de uso e valor de troca
12 Considera-se especificamente as ações dos vários capitais imobiliários que agem em determinado
espaço urbano transformando-os, através de construções de empreendimentos imobiliários.
53
abre espaço para discussão sobre a análise do mercado imobiliário, através do
conceito de renda da terra Botelho (2007), tendo maior relevância frente a teoria do
valor da terra da escola de pensamento neoclássica, que defende que o sistemas de
preço de mercado são capazes de alocar de forma racional os recursos escassos
satisfazendo a necessidade e preferência do consumidor SINGER (1979).
A terra é uma mercadoria diferente dos outros produtos no processo de
acumulação do capital, não sendo possível a reprodução em série, a exemplo dos
bens de consumo, como geladeira, automóvel, celulares, etc., não se configurando
como capital na visão de Marx (1996), mas um bem fixo. A análise sobre o processo
de valorização do espaço urbano e a produção da mais valia só é possível através da
relação da apropriação e uso do solo, ou seja, somente o direito sobre a terra pode
ser comercializado, sendo necessário que a propriedade privada seja garantida por
lei. Isso caracteriza que o preço da terra é uma forma de renda que é auferida pelos
agentes fundiários e promotores imobiliários, portanto a renda da terra é parte da mais
valia global produzido pelo trabalho social (MARX, 1996).
Essa é a lógica de funcionamento da apropriação da mais valia - renda da terra
- no processo de acumulação do capital, através da produção do espaço urbano.
Esse aspecto é perceptível em Feira de Santana, especialmente nos bairros SIM,
Lagoa Salgada, Santo Antônio dos Prazeres, Pedra do Descaço - exemplos do espaço
analisado nessa pesquisa. Observou-se que a apropriação de terras e o posterior
parcelamento para comercialização - seja para construção condomínios fechados ou
para revenda em lotes tem gerado mais valia para os agentes imobiliários e
proprietários fundiários.
Observando o mercado imobiliário na perspectiva da apropriação privada do
solo urbano percebe-se que, analisar a formação do preço da terra e dos imóveis
mediante a lei da oferta e da demanda, não revela nem demonstra a realidade do
mercado, pois os agentes produtores do espaço, precisamente os proprietários e
promotores imobiliários, têm o poder e a capacidade de manipular a oferta dos bens,
criando de forma artificial a escassez do produto, porquanto é um mercado
monopolizado, em que tais agentes mantém o nível de preço dos bens dos imóveis -
terrenos e residências - conforme sua conveniência, com o objetivo maior de
maximizar a apropriação da mais valia urbana.
Torna-se compreensível que, tanto a renda diferencial, quanto a renda absoluta
e a renda de monopólio apresentam-se no espaço urbano sob viés do modo de
54
produção capitalista, em que a forma de extração da mais valia no processo de
reprodução global do capital é apropriada pelos agentes que atuam no mercado
imobiliário, sejam pelos proprietários fundiários, ou os incorporadores imobiliários e
até mesmo pessoas que compram e comercializam terras de forma individual, para
auferir renda.
Para Marx (1996, p. 222):
Onde quer que exista renda, a renda diferencial aparece por toda parte obedece às mesmas leis que a renda diferencial agrícola. Onde quer que forças naturais sejam monopolizáveis e assegurem um sobrelucro ao industrial que as explora, seja uma queda dágua, uma mina rica, um pesqueiro abundante ou um terreno para construção bem localizado, aquele cujo título sobre uma parcela do globo terrestre o torna proprietário desses objetos da natureza subtrai esse sobrelucro, na forma de renda, ao capital em funcionamento.
Dessa forma o espaço urbano torna-se um dos principais meios para o
desenvolvimento do modo de produção capitalista, porquanto o capital imobiliário se
apropria do solo urbano e se reproduz no processo de acumulação, tornando as
cidades espaços que se expressam com a urbanização e se estabelece enquanto
importante meio de acumulação do capital (BOTELHO, 2005).
A renda diferencial é uma das principais formas de apropriação da mais valia
urbana, aqui é equivalente a renda diferencial I desenvolvida por Marx (1996). Para
Lenin (1945 apud BOTELHO 2008, p. 72) “é impossível eliminá-la, enquanto existir o
modo de produção capitalista”, pois aparece no espaço urbano através de grandes
investimentos do capital imobiliário em terras bem localizadas – privilegiadas, onde as
terras são apropriadas – compradas – pelos agentes imobiliários e posteriormente
fragmentadas, por parcelamentos e loteamentos 13 , sendo revendidas a preços
13 Segundo a Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, no Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
55
superiores. Sendo assim, extrai-se a mais valia urbana, processo observado em Feira
de Santana.
O mesmo fato acontece com a produção de imóveis em formato de
condomínios fechados horizontais ou verticais, que revela a face de uma das
modalidades mais lucrativas no processo de apropriação da renda da terra, em que
cada cidadão se esforça e paga para obter uma das necessidades vitais do ser
humano, o direito à moradia.
A associação do capital financeiro com o setor imobiliário Botelho (2005) e a
crescente demanda por novas moradias, devido ao crescimento da população e ao
déficit habitacional nas cidades e a aparente necessidade da expansão imobiliária faz
surgir cada vez novos espaços construídos, onde terrenos sem uso ou espaços vazios
urbanos, outrora não utilizados, que estavam à espera de valorização são apropriados
pelo capital imobiliário e tornado em espaços de novas construções de
empreendimentos onde são extraídas novas rendas urbanas (mais valia social) dentro
do ciclo de acumulação do capital no espaço urbano. Este fato evidencia-se em vários
bairros de Feira de Santana, em que a cada momento surgem novos condomínios, a
maioria de alto padrão, direcionado a classe de maior poder aquisitivo.
A produção do espaço urbano no processo de acumulação e reprodução do
capital faz aparecer outra forma de renda diferencial na cidade, que aqui equivale a
renda diferencial II, desenvolvida por Marx (1996) quando o setor imobiliário investe
no solo, recursos em infraestrutura urbana, ou induz o poder público a investir, como
vias, energia elétrica, água, segurança, etc., com o objetivo de atrair compradores
para localizações cada vez mais distantes do centro urbano, ou seja, em espaços que
outrora encontravam-se desvalorizados.
Esse processo foi verificado durante a realização da pesquisa, conquanto o
setor imobiliário e o poder público têm realizados significativos investimentos nas
construções de condomínios e implantações de infraestruturas em diversos bairros,
podendo-se afirmar que tal aspecto revela a estratégia do capital para valorização do
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe
§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
56
espaço do urbano, como uma das formas de apropriação da mais valia, atraindo parte
da população, especialmente as classes sociais médias e alta, para esses espaços
de Feira de Santana.
A renda absoluta apresenta-se no espaço urbano em decorrência da sua
localização, fato que permite a monopolização destes espaços pelos agentes
imobiliários e proprietários fundiários. Para Oliveira (2007, p. 43 e 44) “a renda
absoluta da terra resulta da posse privada do solo e da oposição existente entre o
interesse do proprietário fundiário e o interesse da coletividade”. Isso revela que a
renda absoluta é um tributo pago aos proprietários de terras que monopolizam
fragmentos dos espaços urbanos e impõem um preço para se adquirir o bem (MARX
1996). Sendo assim, “a renda pode aparecer em forma de aluguéis, arrendamento ou
mesmo através do preço de venda da terra” (BOTELHO, 2007, p. 76).
A renda de monopólio manifesta-se no espaço urbano como um valor que é pago
pela capacidade do comprador em adquirir o bem que está com preço acima do preço
geral de produção que é determinado pelo valor do produto. Oliveira (2007, p. 44)
afirma que “a propriedade da terra é monopólio de uma classe que cobra um tributo
da sociedade inteira para colocá-la para produzir, inclusive ela desapareceria caso as
terras fossem nacionalizadas”.
Nessa perspectiva, o preço de monopólio apresenta-se no espaço urbano, no
momento em que esse é produzido de forma diferenciada e em localizações
privilegiadas, que atraem parte da classe alta, que paga pela exclusividade dos
espaços. Essa é uma das características dos bairros SIM, Santo Antônio dos Prazeres
e Lagoa Salgada, nos quais condomínios são construídos de forma diferenciada, com
alto padrão14 de luxo, atraindo a classe da população que pode pagar o preço ofertado
pelas construtoras e imobiliárias.
3.3 Agentes produtores do espaço urbano e apropriação da renda da terra em Feira de Santana
O processo de urbanização das cidades, apontam que o Brasil possui 84,36%
14 Os padrões de construções são classificados de acordo com os Custos Unitários Básicos de
Construção (CUB/m2), que é calculado de acordo com a NBR 12.721:2006, onde os imóveis são classificados como padrão baixo, padrão médio e padrão alto, conforme disposições fixadas e exigidas pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
57
IBGE (2010) da população nos centros urbanos. Nessa perspectiva, o processo de
produção e valorização do espaço em bases capitalistas devem ser analisados a partir
do papel e ações dos agentes produtores do espaço, principalmente dos promotores
imobiliários, observando que o espaço resulta de um processo de produção
específico, ou seja, tem por base um contexto histórico, porquanto dinâmico e em
constante transformação.
Para Harvey (2005), o uso e ocupação do solo urbano deve passar por uma
discussão teórica com base na teoria do valor, abordando os aspectos do valor de uso
e valor de troca. Nessa mesma perspectiva, Moraes (1984) remete a discussão do
valor da terra caracterizando o espaço-mercadoria, que se paga para obter
determinada parcela do solo, extraindo-se a mais valia no processo de apropriação
da renda global em bases capitalistas.
Para Corrêa (2005) a produção do espaço urbano tem como principais agentes
produtores o Estado, os proprietários fundiários, os promotores imobiliários, os
proprietários dos meios de produção e os grupos sociais excluídos. Como o interesse
no estudo é a valorização do espaço urbano para a área habitacional, especificamente
os condomínios fechados e do PMCMV aborda-se apenas o papel dos proprietários
fundiários, dos promotores imobiliários e do Estado na produção do espaço urbano.
Conforme Corrêa (2005), um dos agentes produtores do espaço urbano são os
proprietários fundiários, porém, Botelho (2007) separa dois grupos, os que não
auferem e os que auferem renda da propriedade. Os proprietários fundiários que não
tem o objetivo de auferir renda são os que têm a posse da terra, com objetivo de
construir residência. Em outras palavras, há uma relação inerente ao modo de
produção capitalista que pode ser definida, em princípio, como de valor de uso do
espaço urbano, e não apenas valor de troca, porquanto essa é usada como recurso
que tem por finalidade a moradia.
O outro grupo, na visão de Botelho (2007), são os proprietários fundiários que
possuem terras com o objetivo de obter renda, ou seja, são os especuladores. Esses
retêm a terra para posteriormente obter mais valia, através de parcelamento do solo.
Afinal, é um bem de capital fixo, que além de representar valor de uso e de troca,
também possui reserva de valor. Isso significa para o agente um bem de mercado
com ganhos reais no decurso do tempo, serve como investimento de capital.
Os proprietários de terras, geralmente, não têm interesse na produção de
moradias, e sim na espera da melhor oportunidade para realizar a venda da terra,
58
como mercadoria. As oportunidades acontecem quando estas são convertidas de
espaços rurais em urbanos, como ocorreu em Feira de Santana, após a publicação
da Lei Complementar nº 75 de junho de 2013, que fixou os novos limites interdistritais,
ampliou o perímetro urbano e criou novos bairros. Com essa lei, os espaços rurais
foram transformados em urbanos, “da noite para o dia”, sem nenhum diálogo com a
população. Os seis novos bairros fizeram com que várias áreas se valorizassem – sob
o ponto de vista do modo de produção capitalista – por exemplo os bairros Vale do
Jacuípe, Pedra Ferrada, CIS Norte, Mantiba, Registro e Chaparral.
Outra forma de valorização das terras ocorre quando os proprietários fundiários
pressionam o poder público para investir em áreas, dotando-as de infraestrutura
(aberturas de vias, ruas, avenidas, saneamento básico, água, iluminação, etc.). O fato
foi observado após a abertura e, posterior, asfaltamento da Avenida Deputado Noide
Ferreira de Cerqueira que divide o bairro SIM e Lagoa Salgada, na parte Leste da
cidade (Figuras 7 e 8).
Dessa forma, a busca incessante pelo lucro – premissa básica do modo de
produção capitalista – diante da racionalidade econômica, norteia as relações de
produção, e também, interfere na questão habitacional, fazendo com que a compra e
aquisição de terras tenham um caráter de exploração, na visão de Villaça (1986), em
decorrência da apropriação de parte da mais-valia urbana pelos proprietários
fundiários.
FIGURA 7 - AVENIDA DEPUTADO NOIDE FERREIRA DE CERQUEIRA - BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
59
Os promotores imobiliários, na visão de Corrêa (2005), correspondem ao
conjunto de agentes que promovem, de forma parcial ou total, as operações de
incorporação, financiamento, estudo técnico, construção e comercialização de
imóveis. Os incorporadores são as agentes chaves no processo de produção do
espaço, pois realizam as etapas de gestão dos recursos a serem empregado no
empreendimento, levando em conta a localização, as dimensões, qualidade,
marketing e venda dos imóveis.
FIGURA 8 - TERRENOS LOCALIZADOS NO ESPAÇO URBANO
EM PROCESSO DE VALORIZAÇÃO SITUADOS NA AVENIDA DEPUTADO NOIDE FERREIRA DE CERQUEIRA - BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
O financiamento garante a formação dos recursos para viabilizar a compra do
terreno e a construção do imóvel, onde o capital-dinheiro é transformado em
mercadoria, em imóvel (CORRÊA, 2005). O estudo técnico visa garantir a viabilidade
do empreendimento, assim como a avaliação e compra de terrenos, divisões em lotes,
registros em cartório, etc. As construtoras são as empresas responsáveis pela
edificação dos imóveis, que por vezes são contratadas pela incorporadora para
realizarem o empreendimento, enquanto a comercialização cabe as imobiliárias que
são responsáveis pelas vendas dos lotes ou imóveis na planta ou construídos, etapa
em que o capital mercadoria é transformado em capital-dinheiro (CORRÊA, 2005).
As imobiliárias LMarquezo, CSO Empreendimentos, Atrium e OMR Construtora
são exemplos de empresas que atuam em Feira de Santana e realizam vários
investimentos, através de construções de condomínios fechados sejam em formato
60
horizontal, seja em formato vertical (Figuras 9, 10 e 11). É interessante observar que
muitas incorporadoras são constituídas destas subdivisões – construtora,
financiamento, estudo técnico e comercialização – imobiliária – que concentram todas
as etapas de um mesmo empreendimento.
FIGURA 9 - FACHADA DO CONDOMÍNIO ARTÊMIA PREMIUM RESIDENCE LOCALIZADO NO BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
FIGURA 10 - FACHADA DO CONDOMÍNIO QUEENSPARK LOCALIZADO NA RUA ARTÊMIA PIRES - BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
61
FIGURA 11 - CONDOMÍNIO JOSÉ CLÁUDIO DÓREA RESIDENCIAL LOCALIZADO NA RUA ARTÊMIA PIRES - BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
A atuação dos agentes imobiliários em Feira de Santana tem como principal
objetivo a produção de habitação ou loteamentos com maior valor de troca, a fim de
obter um preço de venda que garanta a lucratividade, ou seja, os investimentos são
direcionados às localizações valorizadas da cidade ou que apresente potencial para
valorização, visando alcançar as classes com maiores rendas. Para isso, as
incorporadoras investem nos condomínios, loteamentos e residenciais infraestruturas,
com objetivo de concretizar os projetos de edificação e comercialização dos imóveis.
Os promotores imobiliários são os que se apropriam da mais-valia da renda da
terra, de forma mais efetiva, pois trabalham no sentido de incorporar quase todas as
etapas (incorporação, construção, comercialização) de um loteamento ou
empreendimento habitacional, aproveitando todo potencial oferecido pelo Estado, que
investiu em infraestrutura naquelas áreas. Para Corrêa (2005), o principal agente
produtor do espaço urbano é o Estado, porquanto desempenha um papel de grande
importância no uso e ocupação do solo, seja suprindo a cidade com investimentos em
infraestrutura ou determinando a direção do crescimento urbano, a partir da definição
das novas áreas de expansão, isto é, aquelas a serem demandas pelos agentes
imobiliários, conduzindo as ações dos agentes produtores do espaço urbano. Em
Feira de Santana, entre 2002 e 2015, tem-se observado que a expansão urbana da
cidade tem sido conduzida pelo setor imobiliário.
Tomando como referência Corrêa (2005), o quadro 5 traz os principais
62
agentes envolvidos no processo de produção do espaço urbano. Ao mesmo tempo
em que identificam-se os agentes produtores, elaborando uma definição sintética
sobre a atuação de cada um deles, busca-se exemplificar os processos ocorridos em
Feira de Santana, no período definido para a realização da pesquisa.
QUADRO 5 - OS PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO SEGUNDO CORRÊA (2005)
AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO
URBANO
DEFINIÇÃO EXEMPLOS
O Estado
Principal agente produtor do espaço urbano, atuando na implantação de serviços de infraestrutura, construção de habitação populares, etc. É organizador, regulamentador do uso do solo, direcionador do crescimento e da expansão de novas áreas da cidade.
Aberturas de ruas e avenidas,
asfaltamento, sinalização das
vias, construção de postos de
saúde e escolas, etc.
Os proprietários
fundiários
São os proprietários de terras que têm como objetivo maior a obtenção da renda fundiária de suas propriedades. O principal interesse está no valor de troca da terra e não no valor de uso.
Proprietários de chácaras e fazendas nas áreas em processo de urbanização. Tem-se como exemplo os empreendimentos da Dhama Loteamentos, RCarvalho Construções e Empreendimentos Ltda.
Os promotores imobiliários
Conjunto de agentes que têm como objetivo a realização total ou parcial nas operações de incorporação, construção ou produção de imóveis, além do estudo técnico, financiamento e comercialização de lotes ou imóveis.
RCarvalho Construções e
Empreendimentos Ltda,
LMarquezo, Atrium
Construções e
Empreendimentos, MRV, OMR
Construtora, etc.
Os proprietários dos meios de
produção
São os grandes proprietários industriais e empresas comerciais, que necessitam de amplos espaços e terrenos baratos com o intuito de satisfazer os requisitos locacionais para desenvolverem atividades empresariais, junto aos portos, vias férreas ou em locais de acessibilidade à população.
Nestlé Nordeste Alimentos e Bebidas, Brasfrut, Belgo Bekaert, Borrachas Vipal Nordeste S.A, Brasfrut Frutos do Brasil, Cervejaria Heineken Brasil, G-Light, Gujão Alimentos, Klabin S.A, etc.
Os grupos sociais
excluídos
População que constitui a demanda não-solvável não possuindo renda para comprar ou alugar um imóvel ou habitação em áreas consideradas privilegiadas, porque são dotadas de infraestrutura. Resta para estes, habitação em áreas periféricas 15 ou os sistemas habitacionais financiados pelo Estado para a população que vive do salário mínimo.
Trabalhadores Sem-Teto, Trabalhadores Sem-Terra, pessoas em situação de rua, Habitantes de bairros localizados na periferia do centro urbano, etc.
Fonte: Corrêa (2005). Adaptado por CERQUEIRA, Jorge. 2017.
15 Para Araújo (2016) as favelas e cortiços não necessariamente estão em áreas periféricas. Periférico
pode abarcar pelos menos dois vieses analíticos: 1) Do conteúdo social, no qual essas áreas estão inclusive nas áreas centrais das cidades; ou, 2) Do conteúdo geográfico, no qual se relaciona a distância do centro. Em ambos os casos, todavia, são aquelas desprovidas de infraestrutura e serviços públicos urbanos e marcadas pela autoconstrução, já que em tese o Estado estaria “ausente”.
63
4 ESPAÇO URBANO DE FEIRA DE SANTANA
No capítulo buscou-se explicar a origem e o crescimento do espaço urbano de
Feira de Santana discutindo seu processo de formação no território do sertão, no qual
as atividades econômicas do ciclo de cana de açúcar, no litoral, e da pecuária, no
interior, propiciaram o surgimento de vários povoamentos, de onde originaram
diversas cidades, dentre elas Feira de Santana. Abordou-se seus aspectos
socioambientais, demográficos e econômicos, além de ter-se analisado a importância
dos Planos Diretores para seu o desenvolvimento, expansão e urbanização.
4.1 Feira de Santana: pecuária e origem do urbano
A formação territorial de Feira de Santana remonta ao século XVII. Na visão de
Freitas (2014, p. 83), desde sua segunda metade, os colonizadores chegaram às
terras dos rios São Francisco, Itapicuru, Paraguaçu e Vaza Barris, “tomando para si o
território e implantou a pecuária”. E, segundo Araújo (2014, p. 177), “o povoamento
na região da bacia do Paraguaçu está intrinsicamente ligado a expansão do ciclo da
cana de açúcar, seguido pelo cultivo do tabaco e da criação de gado” (MAPA 2).
A necessidade da expansão das atividades mercantis da coroa portuguesa
fez com que a expansão territorial avançasse do litoral para o sertão e segundo Araújo
(2015, p.177):
A bacia do rio Paraguaçu, onde se encontra inserido o município de Feira de Santana, teve sua ocupação no início do século XVII, tendo como causa principal a necessidade de pouso dos tropeiros e das boiadas, vindos de Minas Gerais e de outras partes do Sertão, dando origem a núcleos populacionais como os antigos povoados de Curralinho e Camisão (atuais municípios de Castro Alves e Ipirá, respectivamente) e a fazenda Olhos D’Águas, para o município de Feira de Santana, entre outros). O transporte do gado da Região do Recôncavo Baiano em direção às áreas de exploração de ouro também contribuiu para o povoamento das áreas do sertão situadas no médio rio Paraguaçu, entre os atuais municípios de Feira de Santana e Rui Barbosa.
64
MAPA 2 – LOCALIZAÇÃO DE FEIRA DE SANTANA, NOSSA SENHORA DO ROSÁRIO DO PORTO DA CACHOEIRA E OS RIOS PRINCIPAIS
Fonte: FREITAS (2014, pg. 88)
65
Freitas (2014), explicando a formação territorial de Feira de Santana, analisa a
importância de sua posição entre o sertão e litoral para refletir sobre aspectos da
expansão urbana. A cidade surge em área de transição com significativa relevância
para o Recôncavo da Bahia. O rio Paraguaçu, servia, portanto de caminho fluvial que
promovia a ligação com o litoral e especialmente Salvador; inicialmente suas terras
serviam como rota de passagem e pouso de boiadeiros e tropeiros com o gado,
transforma-se em centro regional de significativa importância comercial (MAPA 3).
Nessa perspectiva, Freitas (2014, p.93) afirma que:
As terras do Recôncavo da Bahia têm forma de um mediterrâneo, em que o mar entre terras, abraçava quem desejasse os lugares desconhecidos, penetráveis através dos rios. É uma faixa com cerca de 80 Km de largura, de solo fértil, cortada por inúmeros rios navegáveis, que nos tempos coloniais foram extremamente importantes como vias de transporte e comunicação. O rio Paraguaçu se destacava como via de penetração e escoamento da produção. Foi intensamente utilizado pelos latifundiários do gado e do açúcar, como ligação entre o local da produção ao porto da cidade do Salvador.
O Recôncavo sob o ponto de vista climático se caracteriza por situar-se em
área de clima tropical úmido, e quanto aos aspectos pedológicos tem-se o solo do tipo
massapê, que é definido por sua elevada fertilidade. A forma côncava com várias
reentrâncias é marcada pela presença do rio Paraguaçu que desemboca na Baía de
Todos os Santos. Sua localização liga o sertão ao litoral e foi fundamentalmente
importante para ocupação do território baiano, pois servia tanto para o escoamento
da produção açucareira e fornecimento de produtos para o litoral, como entrada de
produtos para o sertão. Contribuiu, portanto, para o surgimento de vários núcleos de
povoamento ao longo dos percursos dos rios, por exemplo, Nossa Senhora do Porto
de Cachoeira, Santo Amaro, Nazaré, e em área de transição da cidade de Feira de
Santana (FREITAS, 2014).
No litoral e recôncavo priorizou-se a plantação da cana de açúcar, em
decorrência da fertilidade do solo e das condições climáticas, consolidou-se a
plantation. No século XVIII, “devido aos conflitos entre canavieiros e criadores de
gado, houve proibição da Coroa Portuguesa da criação de gado, até 10 léguas da
linha da costa (aproximadamente 60 Km) ” (FREITAS, 2012, p. 110). Ao interior, isto
é, ao sertão, foi destinado a criação de gado, contribuindo para o surgimento de vários
núcleos de povoamento ao longo das estradas abertas pelas boiadas, tais como Feira
de Santana (MAPA 4).
66
MAPA 3 - LOCALIZAÇÃO DE FEIRA DE SANTANA, NOSSA SENHORA DO ROSÁRIO DO PORTO DA CACHOEIRA E A FOZ DO RIO PARAGUAÇU
Fonte: FREITAS (2014, pg. 93)
67
MAPA 4 – FEIRA DE SANTANA: ESTRADAS DAS BOIADAS E ESTRADA REAL DO GADO
Fonte: FREITAS (2014, pg. 229)
Araújo (2015, pp.178 e 181), afirma que a
[...] pecuária foi responsável pelo povoamento do sertão nordestino. Desse modo historicamente constitui-se em um excelente instrumento de expansão e colonização do interior do Brasil. Com ela surgiram
68
muitas feiras que deram origem a importantes centros urbanos, como por exemplo a cidade de Feira de Santana. Se calcularmos a média de percurso diário das boiadas entre 30 a 40 km/dia, observa-se que a localização das cidades: Riachão do Jacuípe, Tanquinho, Feira de Santana e São Gonçalo dos Campos, apresentam as mesmas distâncias entre si, em média, que correspondem aos dias de marcha das boiadas. De São Gonçalo dos Campos o boi era levado para Cachoeira, onde se transformava em carne salgada para abastecer Salvador – principal rota de abastecimento da capital. A carne salgada também abastecia a Europa, principalmente, Portugal. O gado não podia ir em direção do atual município de Amélia Rodrigues pois encontraria logo após o povoado a plantação de cana-de-açúcar, onde era proibido a passagem de boiada para não comprometer o cultivo.
Assim, delimitou-se uma fronteira: litoral e sertão. Espaços em que a política
da coroa portuguesa determinou o desenvolvimento de funções específicas: sertão
para pecuária – que avançou para o oeste, numa extensão planáltica com poucas
variações em altitudes, propícia para a criação do gado, abrindo-se assim, caminhos
terrestres por onde o gado passava. Além disso, servindo de comunicação, transporte
de mercadorias e circulação de pessoas que habitavam e transitavam pelo sertão
enquanto o litoral estava voltado para a plantação de cana de açúcar e centro do poder
político.
Freitas (2014, pp. 84 e 86) discutindo sobre a formação territorial de Feira de
Santana, afirma que a ocupação das terras do sertão resultou da:
[...] expansão territorial, alicerce principal da colonização e extensão
do Estado português. Cada empreendimento mercantil se revertia em posse da terra, mediada pelas Entradas e Bandeiras, conflitos, guerras, defesa e valorização do espaço. As capitanias hereditárias, nesse turno, são as divisões político-administrativas representativas da implantação do projeto da empresa colonizadora. Donatários, responsáveis pela justiça, usurpavam as terras d’além Paraguaçu, doavam, vendiam a sesmeiros que garantiam a produtividade do sertão. As sesmarias têm um papel fundamental enquanto sistema agrário e recurso de posse, pois constituía o documento legal para a distribuição do espaço ‘descoberto’ a ser cultivado, condição sine qua non para a apropriação. No bojo da questão está a sedentarização, veiculada pela obrigatoriedade do agricultor, se fixar no local, aspecto que não fora aqui encontrado no alvorecer do século XVI.
Para consolidar as terras conquistadas foi implantado o sistema de sesmarias,
que era um regime jurídico de propriedade de terras concedido pelo Estado
Absolutista Português, que condicionava aos proprietários o uso produtivo da terra. O
69
sistema foi utilizado pela coroa portuguesa, desde 1375, por D. Fernando I, e
introduzido nas colônias do novo mundo. No Brasil, a partir de 1530, Martin Afonso de
Souza, implantou por ordem de D. João III, sendo desta forma possível a cobrança de
impostos pelo uso da terra que por direito pertencia a coroa portuguesa, “consignadas
à Ordem de Cristo, ordem militar religiosa que tinha o rei de Portugal como grão-
mestre e cujo patrimônio se confundia com o próprio patrimônio da Coroa” (ROLNIK,
1997, p. 20).
Na visão de Freitas (2014), foi na Sesmaria de Tocós, uma porção de terras
que correspondia a Itapororocas, Jacuípe e Água Fria, que originou o povoado de
Feira de Santana, no século XVI, (MAPA 5). As terras tinham como proprietário o
lusitano Antônio Guedes de Brito – pioneiro na criação de gado – mais tarde foram
adquiridas por João Lobo Mesquita e em seguida por João Peixoto Viegas (FREITAS,
2014).
Poppino (1968 apud ARAÚJO, 2015, p. 53) afirma que a
[...] área atual de Feira de Santana estava dentro de uma vasta sesmaria de Tocós, doada em 1609 a Antônio Guedes de Brito, um dos maiores criadores de gado da província. As guerrilhas com os holandeses ao longo da costa e com os indígenas do interior prejudicaram a exploração eficiente da sesmaria, até o terceiro quartel do século, mas, depois de 1650, numerosos ranchos de gado aí se estabeleceram. Uma grande porção de sesmaria reverteu para a Coroa e foi concedida em menores proporções e outros criadores, para os quais na verdade, foi relativamente mais fácil comprar ou tão somente ocupar as terras virgens de pastagem da família Brito. Em consequência disso, toda a área da paróquia de São José da Itapororocas, pelos meados do século XVIII, estava coberta, aqui, ali, de ranchos de gado. A fazenda Santana dos Olhos d`Água, origem do povoado de Feira de Santana era um desses ranchos.
Com a fragmentação da sesmaria de Tocós, após a morte de João Peixoto
Viegas, em 1732, surgiram várias fazendas, sendo uma delas a fazenda Santana dos
Olhos d`Águas (Figuras 12 e 13). Essa foi adquirida pelo casal Ana Brandão e
Domingos Barbosa de Araújo e é de onde surge o povoado que deu origem a Feira
de Santana (FREITAS, 2014).
70
MAPA 5 – LOCALIZAÇÃO DA SESMARIA DE JOÃO PEIXOTO VIEGAS NO INÍCIO DO SÉCULO XVIII: SÃO JOSÉ DAS ITAPOROROCAS, JACUÍPE E ÁGUA FRIA
Fonte: FREITAS (2014, p. 103).
71
FIGURA 12 – CASARÃO LOCALIZADO NA FAZENDA SANTANA DOS OLHOS D`ÁGUAS - PASSADO
Fonte: http://www.feiradesantana.ba.gov.br. Acesso: em 27.11.2016.
FIGURA 13 – CASARÃO LOCALIZADO
NA FAZENDA SANTANA DOS OLHOS D`ÁGUA - PRESENTE
Fonte: http://www.feiraminhaterra.blogspot.com.br. Acesso: Em 27.11.2016.
Segundo Araújo (2015, p. 54), ao citar Poppino (1968) e Galvão (1982), foi na
capela construída por João Peixoto Viegas no povoado de São José das Itapororocas,
atual distrito de Maria Quitéria, “que se iniciou o comércio de produtos de
sobrevivência e manutenção das pessoas que viviam naquela região, alcançando até
72
o Recôncavo”.
A partir de 1732, após a construção da capela em homenagem a São Domingos
e Nossa Senhora Santana, na fazenda dos Olhos D’Água, que começou a
desenvolver uma feira livre em torno da capela, que superou a feira que ocorria em
São José das Itapororocas, dando origem ao povoado de Feira de Santana.
Para Galvão (1992 apud FREIRE 2007, p. 55):
As lagoas de São José, pela natureza do solo, não conservavam as águas de um ano para o outro. O caminho para o Porto de Cachoeira, a pousada obrigatória nas vertentes de todas as encostas cheias de “olhos d’Águas”, as pastagens verdes dos vales circundantes e, talvez, o atravessador, no comércio de gado, isto é, a geografia teve a sua atuação notável na fixação do povoado.
Ainda segundo Freire (2007, pp. 37 e 38), ao citar Poppino (1968), o surgimento
do povoado:
Algum tempo depois da construção da capela, tornou-se ela um ponto de encontro para o povo do distrito, que aí se reunia para fazer orações, visitas e negócios. Dessa maneira, a pouco e pouco se ia desenvolvendo uma feira periódica em Santana dos Olhos d’Água. A feira, que teve início no primeiro quartel do século dezoito, deu o seu nome à atual Feira de Santana [...]. Uma vez localizada, a feira tornou-se uma parte da vida econômica e social de toda a circunvizinhança e suficientemente importante para ser considerada um arraial florescente junto à capela de Santana dos Olhos d’Água.
Observa-se que, devido as melhores condições do solo, a terra passou por um
processo de ocupação e valorização, visto que o povoado de Santana dos Olhos
d’Água tornou-se ponto de parada para tropeiros, viajantes, devotos, vaqueiros e
comerciantes, que encontravam nas terras de tabuleiro área para descanso do gado.
Essas eram favoráveis às formações de aguadas, oferecendo abundantes recursos
hídricos, Olhos D’Águas, e extensas pastagens para aqueles transitavam desde o
Piauí, São Francisco, Jacobina, Juazeiro com destino a Nossa Senhora do Rosário
do Porto da Cachoeira para chegar ao litoral da Bahia (FREITAS, 2014).
Freire (2007, p. 37) afirma que:
O surgimento desse núcleo foi resultante das paradas feitas por tropeiros e boiadeiros vindos do sertão em direção ao litoral. A jornada
73
diária de caminhada de uma dessas tropas durava em média 12 horas e, a cada tempo desses, era feita uma parada para descanso e alimentação do gado. Daí que as boiadas do sertão do Piauí e do São Francisco que vinham descendo em direção à feira de Sant’Anna, faziam suas paradas ao longo desses caminhos e, já próximas algumas léguas, assentavam na fazenda do Riachão, onde encontravam água no rio Jacuípe. Mais 12 horas do dia seguinte, elas paravam no minadouro do Tanquinho e, gastando-se esse mesmo tempo, chegavam aos diversos olhos d’água que existiam entre São José das Itapororocas e Sant’Anna. Essas paradas ao longo do caminho fizeram surgir povoados que, mais tarde, tornaram-se vilas.
Em 1828, “a feira de comércio de gado que ocorria no povoado de Santana dos
Olhos d’Água, já se destacava em relação as outras que ocorriam na província”
(FREIRE, 2011, p. 48), trazendo crescimento econômico para o povoado de Santana.
O que a revelava como um importante centro econômico no processo de ocupação e
valorização do espaço (FREITAS, 2014).
Para Santo (2012, p. 11):
Algumas pessoas começavam a se fixar na região, visando o pequeno comércio oriundo da passagem dos vaqueiros, surge assim, uma feira de gado e um comércio paralelo de alimentos e outros produtos essenciais a sobrevivência dos viajantes, durante o teu percurso, e à dos moradores da região. No início do período colonial a feira ocorria aos domingos, muito provavelmente em função da missa celebrada pela igreja. Já durante o primeiro quartel do período colonial até dezembro de 1854, a feira passou a ocorrer às terças-feiras. Só depois de 1854 é que passou a ser realizada às segundas-feiras, com a intenção de apressar a ida do gado para Salvador.
Em 18 de setembro de 1833, o povoado de Santana dos Olhos d’Água foi
elevado à categoria de vila, quando houve a instalação da Câmara de Sant’Anna da
Feira, mediante desmembramento do município de Nossa Senhora do Rosário do
Porto da Cachoeira, território que desde 1693 fazia parte desta Comarca (FREITAS,
2014). Cabe salientar que “a formação do território do município de Feira de Santana
e os demais obedeceram a lógica do povoamento e da cobrança de impostos pela
terra por parte da Coroa Portuguesa, através do sistema de sesmaria” (ARAÚJO,
2015, p. 180).
Santo (2003, p. 13), ao citar Poppino (1968), também destaca a expoente
expansão territorial:
74
A vila continuava a expandir como um centro comercial do sertão
baiano mas, exceto em relação ao seu tamanho, diferia um pouco dos
arraiais espalhados pelo interior da província. Casas de adobe de um
andar, rodeadas por casebres, espalhavam-se ao acaso, junto a
capela do século XVIII de Santana dos Olhos D`Água. Poucas ruas,
tortas e sem pavimentação e algumas praças estendiam-se entre os
edifícios. A rua principal não passava de um trecho de estrada mestra
que unia Juazeiro à cidade de Salvador. Viam-se aqui e ali sobrados
de dois andares e outras estruturas mais progressistas no distrito
comercial, ao norte da Matriz; duas artérias principais haviam sido
parcialmente pavimentada e os responsáveis pelo progresso do lugar
começam a dirigir sua atenção para as necessidades mais prementes
da vila. Muitos anos se passariam ainda antes que a vila se tornasse
conhecida pelas ruas largas e retas, pelas casas bem pintadas e pelas
árvores, que dão sombras.
Após o desmembramento do município de Cachoeira a Vila de Santana
continuou se destacando através do comércio local, principalmente pela atividade
agropecuária, e em 1873, ganha status de cidade, denominada Cidade Comercial de
Feira de Santana. Essa foi outorgada pela Lei Provincial n° 1320 de 16 de junho de
1873, e em 1938, passou a se chamar oficialmente Feira de Santana, através do
decreto estadual n° 11.089 de novembro de 1938 (FREITAS, 2014).
A localização privilegiada de Feira de Santana, e os caminhos abertos,
estradas, para passagens das boiadas e mercadorias, que seguiam para várias
regiões, como Jacobina, Salvador, Cachoeira, contribuíram para desenhar a cidade
como principal entroncamento rodoviário do Nordeste do país.
Desde sua origem, como povoado (1819), a elevação à categoria de cidade,
em 1873, e os dias atuais, 2017, foram necessários pouco menos de um século e
meio – 142 anos – para a cidade crescer e se desenvolver, impulsionada
principalmente pela atividade agropecuária, comercial, serviço e com a atividade
industrial tornar-se a segunda maior cidade em população do Estado da Bahia
(FREITAS, 2014).
Das antigas feiras livres (Figura 14), hoje importantes áreas comerciais (Figura
15), dos caminhos que levavam as boiadas para várias regiões, estradas e rodovias
modernas (Figura 16), e dos espaços outrora ocupados pelas chácaras, sítios e
fazendas de gado, condomínios (Figuras 17 e 18) que se expandem sobre os limites
do solo de Feira de Santana.
75
FIGURA 14 - CRUZAMENTO AVENIDAS GETÚLIO VARGAS E SENHOR DOS PASSOS - 1977
Fonte: http://porsimas.blogspot.com. Acesso em 28.11.2016.
FIGURA 15 – CRUZAMENTO AVENIDAS GETÚLIO VARGAS E SENHOR DOS PASSOS - 2011
Fonte: http://www.skyscrapercity.com/. Acesso em 28.11.2016.
76
FIGURA 16: COMPLEXO VIÁRIO DEPUTADO DR. MIRALDO GOMES BR 116 NORTE – LIGA FEIRA DE SANTANA AO NORTE DO PAÍS
Fonte: http://www.jornalgrandebahia.com.br. Acesso em 29.11.2016.
FIGURAS 17 – CHÁCARA E CONDOMÍNIO NO BAIRRO SIM - 2015
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
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FIGURAS 18 – CONDOMÍNIO NATURE VILLE RESIDENCE CLUB NO BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.
4.2 Feira de Santana: aspectos socioambientais, demográficos e econômicos
Feira de Santana localiza-se entre a zona da mata e o sertão baiano, entre as
coordenadas de 12º 15' 24'' de latitude sul e 38º 57'53'' de longitude oeste. Tem uma
altitude de aproximadamente 234 metros situado há 108 km de Salvador (distância
rodoviária). Sob o ponto de vista climático encontra-se em área de clima tropical seco
a sub-úmido, com temperatura média anual de 23,5º C, média máxima de 28,2º C e
média mínima de 19,6º C, e pluviosidade média anual entre 1.595 mm e 444 mm
(ARAÚJO, 2015). As principais avenidas conferem acesso às principais rodovias do
país, como a interligação da Avenida João Durval Carneiro com as BR-101, BR-116 e
BA-502, a Presidente Dutra com as BR-324 e BR-101, a avenida Rio de Janeiro com
a BR-116 Sul, a avenida José Falcão da Silva com a BR -116 Norte, a avenida Getúlio
Vargas com as BR-324 e BR-101 e a avenida Deputado Noide Ferreira de Cerqueira
com as BR-324 e BR-101 (FREITAS, 2014). Além das BA-052, que liga Feira de
Santana a cidade de Ipirá, e a BA-503, interligando a cidade de Coração de Maria e a
BA-504, com a cidade de Irará (QUADRO 6).
78
QUADRO 6 - FEIRA DE SANTANA: AVENIDAS E ARTICULAÇÃO REGIONAL E NACIONAL
Avenidas Vias de acesso Região do país
João Durval Carneiro
BR 101, BR 116 e BA 502 Região Sul e Nordeste do Brasil e Sul da Bahia
Presidente Dutra BR 324 e BR 101 Salvador, Litoral Norte e Estados da Região Nordeste
Rio de Janeiro BR 116-Sul Região Sul
José Falcão da Silva BR 116-Norte Região Nordeste
Getúlio Vargas BR 324 e BR 101 Salvador, Litoral Norte-Bahia, Região Sul e Nordeste do país
Noide Cerqueira BR 324 e BR 101 Salvador, Litoral Norte-Bahia, Região Sul e Nordeste do país
----- BA-052 Liga Feira de Santana a cidade de Ipirá
----- BA-503 Interliga Feira de Santana coma cidade de Coração de Maria
----- BA-504 Liga Feira de Santana com a cidade de Irará
Fonte: BAHIA. Mapa de Estradas do Estado. s/d. Elaboração: Freitas, 2014, adaptação: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
Cabe destacar que o anel de contorno rodoviário – Avenida Eduardo Froes da
Mota – é o principal meio de ligação com as rodovias federais e estaduais, ligando
Feira de Santana a várias regiões do país e colocando-a com o principal
entroncamento rodoviário do Norte e Nordeste (MAPA 6).
Feira de Santana tem como limites os municípios de Tanquinho, Santa Bárbara
e Candeal, ao Norte; São Gonçalo dos Campos, ao Sul; Conceição do Jacuípe,
Coração de Maria, Santanópolis, Santo Amaro ao Leste; Antônio Cardoso, Ipecaetá,
Anguera e Serra Preta, ao Oeste. Com sua economia diversificada, a cidade tornou-
se referência no campo educacional, político, comercial, agropecuário, industrial e de
serviços, que atrai consumidores de várias cidades circunvizinhas, tornando-a um dos
principais polos consumidores do nordeste do país.
A implantação dos Territórios de Identidade pelo governo do estado da Bahia
(MAPA 7), através do Decreto nº 12.354 de 25 de agosto de 2010, teve como
finalidade promover o planejamento e o ordenamento do território baiano. Assim
sendo, Feira de Santana ficou integrada ao Território Portal do Sertão, juntamente
com Água Fria, Amélia Rodrigues, Anguera, Antônio Cardoso, Conceição da Feira,
Conceição do Jacuípe, Coração de Maria, Ipecaetá, Irará, Santa Bárbara,
Santanópolis, Santo Estêvão, São Gonçalo dos Campos, Tanquinho, Teodoro
Sampaio e Terra Nova (MAPA 8).
79
MAPA 6 - FEIRA DE SANTANA ENTRONCAMENTO RODOVIÁRIO - AS PRINCIPAIS VIAS NO CENTRO DA CIDADE
Fonte: FREITAS (2014, p. 252).
80
MAPA 7 - ESTADO DA BAHIA – TERRITÓRIOS DE IDENTIDADE
Fonte: FREITAS (2014, pg. 346)
81
MAPA 8 - TERRITÓRIO DE IDENTIDADE PORTAL DO SERTÃO
Fonte: SOUZA, Diego (2016)
82
De acordo com os dados demográficos da Superintendência de Estudos
Econômicos e Sociais da Bahia (SEI), esta unidade de planejamento contava, em
2010, com uma população de 872.780 habitantes, sendo que 681.967 viviam na área
urbana e 190.813 na rural, indicando uma taxa de urbanização igual a 78,1% de
urbanização (TABELA 1).
TABELA 1 – DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO TOTAL, URBANA, RURAL E GRAU DE URBANIZAÇÃO POR MUNICÍPIOS DO TERRITÓRIO DE IDENTIDADE DO PORTAL DO SERTÃO,
2000 – 2010
Municípios do Territórios de
Identidade Portal do Sertão
População Grau de
Urbanização %
2000 2010 2000 2010
Total Urbana Rural Total Urbana Rural
Território de Identidade 776.046 573.867 202.179 872.780 681.967 190.813 73,9 78,1
Água Fria 14.966 4.324 10.642 15.731 5.777 9.954 28,9 36,7
Amélia Rodrigues 24.134 19.022 5.112 25.190 19.957 5.233 78,8 79,2
Anguera 8.834 3.456 5.378 10.242 4.326 5.916 39,1 42,2
Antônio Cardoso 11.837 2.316 9.521 11.554 3.225 8.329 19,6 27,9
Conceição da Feira 17.514 11.237 6.277 20.391 13.137 7.254 64,2 64,4
Conceição do Jacuípe 26.194 19.466 6.728 30.123 23.539 6.584 74,3 78,1
Coração de Maria 23.818 7.528 16.290 22.401 9.400 13.001 31,6 42,0
Feira de Santana 480.949 431.419 49.530 556.642 510.635 46.007 89,7 91,7
Ipecaetá 18.696 2.065 16.631 15.331 2.637 12.694 11,0 17,2
Irará 25.163 8.657 16.506 27.466 11.246 16.220 34,4 40,9
Santa Bárbara 17.933 6.961 10.972 19.064 8.669 10.395 38,8 45,5
Santanópolis 8.644 1.250 7.394 8.776 1.684 7.092 14,5 19,2
Santo Estevão 41.145 19.693 21.452 47.880 27.690 20.190 47,9 57,8
S. Gonçalo dos Campos 27.000 13.552 13.448 33.283 16.505 16.778 50,2 49,6
Tanquinho 7.460 5.310 2.150 8.008 5.711 2.297 71,2 71,3
Teodoro Sampaio 8.884 6.627 2.257 7.895 6.341 1.554 74,6 80,3
Terra Nova 12.875 10.984 1.891 12.803 11.488 1.315 85,3 89,7
Fonte: CDL. IBGE, 2012.
Em 06 de junho de 2011, o governo do estado da Bahia aprovou a criação da
Região Metropolitana de Feira de Santana (RMFS), através da Lei Complementar nº
35. A RMFS é composta pelos municípios de Amélia Rodrigues, Conceição da Feira,
Tanquinho, Conceição do Jacuípe e São Gonçalo dos Campos - o último em processo
de conurbação com Feira de Santana (FREITAS, 2014) (TABELA 2). A RMFS abrange
uma área de 2.265,43 Km2 e, de acordo com os dados do IBGE de 2015m conta com
a população de 746.086 habitantes. O Produto Interno Bruto (PIB), em 2013,
correspondia a R$ 13.059.765,00, segundo IBGE (2013).
83
TABELA 2 –DISTRIBUIÇÃO POR ÁREA, POPULAÇÃO ABSOLUTA E RELATIVA, ALÉM DO PIB POR MUNICÍPIO DA REGIÃO METROPOLITANA DE FEIRA DE
SANTANA, RESPECTIVAMENTE EM 2015 E 2013
Município Área (km²) População
(2015)* População (2015) %
PIB 2013 (em mil reais)
Feira de Santana 1.362,88 617.528 82,77 10.840.566
Conceição do Jacuípe 115,68 33.354 4,47 1.469.951
São Gonçalo dos Campos
293,989 37.554 5,03 319.464
Amélia Rodrigues 124,075 26.441 3,54 229.478
Conceição da Feira 159,776 22.656 3,03 157.693
Tanquinho 209,026 8.553 1,15 42.613
TOTAL 2.265,43 746.086 100 13.059.765
Fonte: IBGE, 2013, 2015. * Estimativa do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
Observa-se a partir dos dados constantes na tabela 2, que Feira de Santana se
destaca com população de 617.528 habitantes, em 2015, e PIB de R$
10.840.566.000,00 (dez bilhões, oitocentos e quarenta milhões, quinhentos e
sessenta e seis mil reais), o que representa 83% do PIB da RMFS. Em segundo lugar
o município de São Gonçalo dos Campos, com população de 37.554 habitantes e PIB
de R$ 319.464.000,00 (trezentos e dezenove milhões, quatrocentos e sessenta e
quatro mil reais), enquanto Tanquinho possui a menor população, 8.553 habitantes e
PIB de 42.613.000,00 (quarenta e dois milhões, seiscentos e treze mil reais),
representando 1,15% do PIB da RMFS.
Após a aprovação pela Assembleia Legislativa e governo do estado da Bahia
do projeto de Lei Complementar nº 106 de 2011, a RMFS contará com a participação
de 16 municípios, além dos existentes, também contará com Anguera, Antônio
Cardoso, Candeal, Coração de Maria, Ipecaetá, Irará, Riachão do Jacuípe, Santa
Bárbara, Santanópolis e Serra Preta (TABELA 3).
Até 2013, o Feira de Santana possuía 44 bairros, conforme Lei Complementar
nº 18 de 08 de junho de 2004. Após a criação da Lei Complementar nº 75, publicada
em 20 de junho de 2013, que criou seis novos bairros e que ampliou o perímetro
urbano do distrito sede, Feira de Santana passou a contar com 50 bairros (TABELA 4
e MAPA 9).
84
TABELA 3 – DISTRIBUIÇÃO POR ÁREA, POPULAÇÃO ABSOLUTA E PIB POR MUNICÍPIO NA EXPANSÃO DA RMFS, RESPECTIVAMENTE
EM 2015 E 2008
Município Área (km²) População
(2015)*
PIB (em mil reais)
2008
Anguera 158,729 10.248 22.500,48
Antônio Cardoso 293,217 11.554 43.755,87
Candeal 455,278 8.895 23.400,67 Coração de Maria 372,315 22.273 85.323,74 Ipecaetá 393,904 15.331 39.381,59 Irará 239,659 27.492 112.892,88 Riachão do Jacuípe 1.190,20 33.172 185.355,97 Santa Bárbara 338,574 19.064 64.930,42
Santanópolis 250,027 8.781 22.752,86
Serra Preta 536,892 15.401 42.971,23
TOTAL 4.228,80 172.211 643.265,70
Fonte: IBGE, 2008, 2015 * Estimativas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
Cabe destacar que a Lei complementar nº 75 de junho de 2013, veio consolidar
o avanço do setor imobiliário sobre os distritos de Feira de Santana, no qual
transformou áreas rurais em urbanas. Por exemplo, Mantiba, que se desvinculou do
distrito de Jaíba e foi integrado ao distrito sede, saindo da condição de povoado16,
daquele distrito, para constituir-se em bairro17, após a promulgação da lei, o que
provavelmente o tornou mais valorizado.
Os dados constantes na tabela 4 revelam que entre os bairros de Feira de
Santana, Tomba é o mais populoso com 55.007 habitantes, seguido do Campo Limpo,
com 47.060 habitantes; Muchila, 22.496 habitantes; Conceição, 21.694 habitantes;
Brasília, 21.168 habitantes; Mangabeira, 20.819 habitantes; Calumbi 19.858
habitantes; Queimadinha, 19.203 habitantes e Gabriela, 17.618 habitantes.
16 Pequeno aglomerado rural ou urbano, sem autonomia administrativa; em geral, centro da sede de
um município; lugar ou sítio no qual já se formou uma pequena população ou um pequeno núcleo de habitantes.
17 Segundo Topalov et al. (2014), “a palavra bairro parecia ceder ante as nomenclaturas abstratas de
urbanistas e administradores públicos, vulgarizando-se tão somente nas referências vernáculas ou cotidianas ao local de residência, por mais imprecisas que fossem as suas fronteiras. Talvez venha dessa oscilante experiência da palavra, a sensação de que no imaginário popular a distinção imediata do bairro em que se mora ou do qual cada um se percebe como parte inseparável, não é acompanhada de uma noção exata de seus limites ou de sua história”
85
TABELA 4 – DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR ÁREA, DENSIDADE DEMOGRÁFICA E TAXA DE CRESCIMENTO ANUAL, SEGUNDO OS BAIRROS EM FEIRA DE SANTANA, 2000 E
2010
Bairros Área (m2)
População - 2000 População - 2010 Taxa Geométrica
de Crescimento
Total Densidade
Demográfica Total
Densidade Demográfica
Aeroporto 5.600 3.280 0,59 648 0,12 -8 Asa Branca 4.701 3.984 0,8 5.354 1,14 3,4 Aviário 7.588 8.030 1,1 11.912 1,57 4,8 Baraúnas 1.327 7.125 5,4 8.093 6,1 1,4 Brasília 3.185 20.122 6,3 21.168 6,65 0,5 Calumbi 1.579 15.175 9,6 19.858 12,58 3,1 Campo de Gado Velho 1.444 11.198 7,8 10.239 7,09 -0,9 Campo do Gado Novo 2.034 2.394 1,2 2.471 1,21 0,3 Campo Limpo 8.012 40.564 5,1 47.060 5,87 1,6 Capuchinhos 628 3.594 5,7 3.216 5,12 -1,1 CASEB 842 11.062 131,4 10.982 13,05 -0,1 Centro 2.997 12.905 43,1 8.360 2,79 -3,5 Chácara São Cosme 241 4.408 182,6 4.330 17,94 -0,2 Cidade Nova 1.488 9.189 61,7 9.974 6,7 0,9 CIS 14.429 7.264 5 7.887 0,55 0,9 Conceição 7.559 13.409 17,7 21.694 2,87 6,2 Cruzeiro 354 2.898 81,8 3.104 8,76 0,7 Gabriela 7.276 13.569 18,6 17.618 2,42 3 Jardim Acácia 866 5.805 67,1 9.009 10,41 5,5 Jardim Cruzeiro 1.386 14.864 107,3 14.694 10,6 -0,1 Lagoa Grande 1.187 9.538 80,4 12.229 10,31 2,8 Lagoa Salgada 6.997 2.859 4,1 5.624 0,8 9,7 Limoeiro 3.522 2.853 8,1 3.393 0,96 1,9 Mangabeira 8.606 14.262 16,6 20.819 2,42 4,6 Muchila 2.327 20.971 90,1 22.496 9,67 0,7 Nova Esperança 5.738 1.416 2,5 1.797 0,31 2,7 Novo Horizonte 2.827 3.211 11,4 3.333 1,18 0,4 Olhos d'Água 537 5.109 95,2 3.807 7,09 -2,5 Pampalona 888 4.967 55,9 6.002 6,76 2,1 Papagaio 8.824 3.788 4,3 6.657 0,75 7,6 Parque Getúlio Vargas 462 2.791 60,4 3.023 6,55 0,8 Parque Ipê 2.545 12.527 49,2 16.469 6,47 3,1 Pedra do Descanso 2.001 5.226 26,1 11.156 5,57 11,3 Ponto Central 827 6.570 79,5 7.221 8,74 1 Queimadinha 2.065 17.524 84,9 19.203 9,3 1 Rua nova 695 13.995 201,4 13.078 18,82 -0,7 Santa Mônica 2.910 10.339 35,5 11.617 3,99 1,2 Serraria Brasil 904 9.101 100,7 8.368 9,25 -0,8 Sim 3.074 1.974 6,4 2.700 0,88 3,7 Sobradinho 687 4.331 63,1 4.579 6,67 0,6 Sto. A. dos Prazeres 5.061 4.179 8,3 5.566 1,1 3,3 Subaé 8.471 2.374 2,8 3.677 0,43 5,5 Tomba 6.939 45.034 64,9 55.007 7,93 2,2 35º bi 3.169 4.051 12,8 5.746 1,81 4,2 Vale do Jacuípe* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Registro* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Mantiba* ----- ----- ----- ----- ----- ----- CIS Norte* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Chaparral* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Pedra Ferrada* ----- ----- ----- ----- ----- -----
Fonte: CDL. IBGE, 2012. *Bairros novos criado pela Lei Complementar nº 75/2013.
86
MAPA 9 - FEIRA DE SANTANA: BAIRROS CRIADOS PELA LEI COMPLEMENTAR Nº 075 DE 23 DE JUNHO DE 2013
Fonte: SOUZA, Diego (2016, p.155)
4.3 As contribuições dos Planos Diretores no processo de expansão, desenvolvimento e urbanização do município de Feira de Santana
No item aborda-se a importância dos planos diretores para abalizar o
crescimento urbano de Feira de Santana. O Plano de Desenvolvimento Local
Integrado (PDLI), de 1968, por exemplo, inseriu Feira de Santana no contexto do
87
desenvolvimentismo pelo qual passava o país, na década de 1960, e direcionou a
cidade ao processo de urbanização Freitas (2014).
De acordo com Santo (2012), até a segunda metade da década de 1960, Feira
de Santana cresceu de forma espontânea, porém, em 1968, na transição dos
governos municipais Joselito Falcão de Amorim – maio de 1964 a 31 de janeiro de
1967 – e João Durval Carneiro – janeiro de 1967 a 31 de janeiro de 1971 –, Feira de
Santana elaborou o primeiro plano de desenvolvimento, através do financiamento do
Banco Nacional de Habitação (BNH) e do Ministério do Interior – Serviço Federal de
Habitação e Urbanização (MIN-SERFHAU). O mesmo foi executado pela empresa de
consultoria Construções e Planejamentos (COPLAN S/A) e Prefeitura Municipal de
Feira de Santana (PMFS) (PDLI, 1968).
O objetivo principal do PDLI, de, era “instrumentar a administração pública para
o controle e disciplinamento do espaço urbano” e inserir a cidade na política de
desenvolvimento nacional implementada pelo governo federal, que tinha como
objetivo o planejamento regional e local, promovido pela Superintendência de
Desenvolvimento do Nordeste (SUDENE), (SPINOLA; SPINOLA, 1998, p. 167)
No período de implantação do PDLI, em 1968, prevalecia a ideologia do Estado
forte, que tinha como objetivo promover o bem-estar social, uma ideologia de cunho
democrático, mesmo num período de ditadura militar (SANTO, 2012). Assim, o Estado
tinha o papel de planejar, avaliar, executar e controlar as diversas ações e
intervenções relacionadas as questões de políticas urbanas, articulando-se com os
vários segmentos sociais em busca do desenvolvimento social e regional. Pela
magnitude das ações a serem desenvolvidas no planejamento urbano, as mesmas
não “poderiam ser realizadas e nem orientadas pela iniciativa privada, ou pelo
mercado, cabendo ao Estado assumir tanto sua concepção como a implementação”
(DEÁK; SCHIFFER;1999).
Para Santo (2012), o PDLI de Feira de Santana não se transformou em
legislação, mas foi um importante instrumento de planejamento e de estudo local,
servindo para seu ordenamento. No documento ficou estabelecido que 60% do solo
urbano seria destinado ao domínio privado e 40% para o público, sendo que 18% das
áreas deste último domínio seriam utilizadas para vias de circulação, enquanto em
14% seriam para implantação de áreas verdes e 8% utilizadas como instalações
comunais, TABELA 5 (SPINOLA; SPINOLA, 1998).
88
TABELA 5 –DISTRIBUIÇÃO USO DO SOLO URBANO, SEGUNDO O DOMÍNIO PRIVADO OU PÚBLICO, FEIRA DE
SANTANA – PDLI, 1968
Tipo de utilização %
Domínio Privado 60%
Domínio Público
- Áreas de domínio público (área de circulação)
- Áreas verdes
- Instalações comunais
40%
18%
14%
8%
Fonte: Spinola; Spinola, 1989.
.
Os estudos sobre Feira de Santana realizados por pela COPLAN S/A, na época
da elaboração do PDLI, concluíram que:
A cidade de Feira de Santana, no seu conjunto, se ressente dos requisitos indispensáveis ao desenvolvimento de sua estrutura urbana, configurando um quadro onde se vê, com clareza, o que torna necessário implementar para que a mesma cumpra os seus objetivos específicos. (...) existem deficiências generalizadas no sistema de infraestrutura urbano. (...) quanto a sua evolução, verifica-se que a cidade vem experimentando um movimento inusitado. Esta característica aliada à ocupação desordenada do solo urbano quanto a usos e funções [...]e a densidade da construção estudada como diretrizes de ocupação, demonstram que a cidade de hoje não possui as condições indispensáveis ao seu “status” de polo dinâmico regional. (...) As características do meio físico, sob os seus variados aspectos, configuração geomorfológica e geológica, condições climáticas, recursos hídricos de subsolo e de superfície, concluiu-se que elas não oferecem obstáculos à implantação dos programas do Plano. (...) O sistema viário, hoje servindo à sede municipal, cujo suporte concreto está contido na dimensão apreciável das avenidas principais, vê-se tumultuado e ineficiente pela má utilização do espaço físico, pela falta de um racional aproveitamento, e de uma hierarquização das vias na procura de uma malha urbana menos conflitada. (...) O aspecto geral da problemática dos transportes, deriva-se da situação de Feira de Santana no complexo viário nacional. Feira, como entroncamento rodoviário é ponto de passagem obrigatória dos transportes de passageiros, e de carga, que demandam ao norte e nordeste do país. Consequentemente, há necessidade de reforçar esta situação privilegiada, procurando canalizar o potencial latente através de uma organização específica e de um controle eficiente sobre os meios de transportes. (...) Considerada no plano municipal, a situação dos transportes rodoviários demonstra a necessidade de correções na sua estrutura básica, procurando dotar de meios eficientes e serviços regulares as ligações interdistritais. (...) No plano urbano, o aspecto deficitário dos transportes coletivos, reflete a necessidade de normatização do sistema quanto a percursos,
89
áreas de atendimento, qualidade dos meios e estrutura de suporte. (...) No sentido de compatibilizar o desenvolvimento programado para Feira de Santana é imprescindível reforçar o seu sistema de comunicação. (...) O sistema de distribuição de energia elétrica, atualmente deficiente, não só nas áreas urbanas do município como, também na zona rural. (...) O sistema de abastecimento de água, além de não satisfazer as necessidades atuais da cidade, está ausente na área das sedes distritais. (...) A cidade carece de esgotos, sanitários e pluvial, o que constitui num grave problema dentro do contexto da infraestrutura urbana. (...) O abastecimento é deficiente não só quanto à inadequação da estrutura física como, também, a sua localização, tendo em vista os problemas de conflitos que vem para a população (...) O sistema de coleta de lixo não guarda relação com o tamanho e a importância da cidade. (...) Não dispondo a comunidade feirense de mecanismo próprios para recreação e lazer. (...) A fim de ser aproveitado o potencial turístico, identificado em Feira de Santana, torna-se necessário criar as condições exigidas por esta atividade que se materializa em construir hotéis e os serviços de apoio. (...) Não contando a região com paisagens naturais dignas de nota e sendo a paisagem urbana despersonalizada, verificou-se de pronto, a necessidade da intervenção do homem a fim de criar os ambientes
indispensáveis para quebrar a monotonia dominante (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, pp. 131 e 132).
Diante do diagnóstico levantado pelo PDLI-1968, Feira de Santana necessitava
de um programa de planejamento que inserisse, adequasse e potencializasse a
cidade ao crescimento e desenvolvimento pretendido, sendo imprescindível superar
os problemas expostos. O plano detectou também, que a estrutura administrativa da
prefeitura era precária, e que seria necessário racionalizar o sistema administrativo
para poder executar o PDLS, sugerindo “a implantação de projeto de lei de estrutura
administrativa, regimento interno, lei de quadro de pessoal, estatuto dos funcionários,
além do código tributário” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p.140).
O PDLI, utilizou a escala temporal de 25 anos , e foi elaborado por uma equipe
interdisciplinar, com a participação de vários profissionais de diversas áreas (arquiteto,
economista, sociólogo, físico, urbanista e administrador), além da participação da
população (através de questionários e entrevistas – com comerciantes de distintos
segmentos, industriários e prestadores de serviços médicos entre outros), (SANTO,
2012). Assim, foi possível analisar a situação de Feira de Santana, criar metas e
estabelecer ações necessárias para direcionar a cidade ao que foi proposto pelo
(PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p.144), que eram:
90
1. Criação de condições para o crescimento ordenado da cidade; Promover bem-estar social e integrar a população no processo de desenvolvimento global;
2. Aumentar a renda da população e, consequentemente, sua capacidade contributiva ao setor público municipal, através da dinamização das atividades econômicas;
3. Induzir o crescimento agrícola da periferia criando mercado industrial e reduzindo as migrações;
4. Orientar a política da prestação de serviços sociais básicos e estreitar a faixa de desorganização social;
5. Reduzir os déficits de serviços sociais básicos no município;
6. Orientar o poder municipal e demais níveis de governo que operam no município, para o processo de desenvolvimento;
7. Dotar a sede municipal de organização espaço-funcional e
8. Fornecer ao poder público o instrumental institucional e administrativo indispensável ao cumprimento do próprio plano.
Observa-se que o PDLI tinha como estratégia a integração de todos os setores
de atividades econômicas em Feira de Santana, e a partir da integração entre os
setores primário, secundário e terciário inseri-la no processo de desenvolvimento
nacional. Para tanto, “seriam necessárias articulações dos mesmos no âmbito locais,
assim como nas escalas estadual e federal, tendo como finalidade o cunho
desenvolvimentista” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p. 144 e 147), com
aplicação de verbas do orçamento plurianual da União, através de órgãos como,
SUDENE, BNH e do Banco do Nordeste do Brasil (BNB).
Com uma posição geográfica estratégica, entre cruzamento das BR-116 Norte,
BR-116 Sul, BR-324 e BR-101, BA-52, o PDLI de 1968 “propõe reforçar e potencializar
a situação privilegiada de Feira de Santana como entroncamento rodoviário,
passagem obrigatória de transportes de passageiros e carga”, que interligava o
município com o norte e nordeste do país, inserindo-o no complexo viário nacional
(PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p. 131).
No período, os dados do Censo Demográfico do IBGE indicavam que Feira de
Santana passava por um processo de expansão urbana, contando com uma
população 141.757 habitantes, em 1960, e densidade demográfica de 79,11hab/km2,
que representava cerca de 2,05% da população do estado da Bahia, sendo superada
somente por Salvador. Em 1964, “a sede do município, totalizava uma população de
77.411 habitantes, representando 56% da população do município morando no
espaço urbano e 44% no espaço rural” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p.
71), revelando desde aquela época tendência a concentração da população no
espaço urbano.
91
Segundo Santo (2012, p. 125), “a expansão urbana de Feira de Santana se deu
no sentido leste da cidade, nas áreas com maior valor do solo urbano, poucas
variações altimétricas, planas, propícias para edificações e moradias”, onde
ocorreram aberturas de ruas e avenidas largas e retilíneas (MAPA 10 e 11). Ainda
segundo a autora, a malha urbana da cidade abrangia fundamentalmente à área
interna do anel de contorno, atualmente Avenida Eduardo Fróes da Mota, que na
época não estava completa (FIGURA 19).
MAPA 10 - EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA: DAS ORIGENS A 1962
Fonte: SANTO (2012, p. 141)
92
MAPA 11 - RELEVO E DIMENSÃO DO URBANO DE FEIRA DE SANTANA
Fonte: Santo (2012, p. 136).
93
FIGURA 19 – PLANTA DA CIDADE DE FEIRA DE SANTANA – 1967
Fonte: Santo (2012, p.125).
Observa-se que já havia uma sinalização da forma como ocorria a ocupação
do solo urbano em Feira de Santana desde aquela época, “destacados pelas malhas
retangulares, características de parcelamentos do solo de chácaras e glebas que
estavam localizados no centro da cidade” (SANTO, 2012, p. 125), servindo os espaços
para a expansão do centro comercial, além do uso residencial (FIGURA 19).
Deve-se destacar que o avanço da expansão urbana de Feira de Santana foi
uma das principais preocupações dos estudos do PDLI, de1968, “que planejou o uso
e ocupação do solo urbano, mediante levantamentos e identificação dos
estabelecimentos, residências e loteamentos existentes, através de foto para registro
no cadastro imobiliário” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, pp. 135, 136, 137
e 141). De onde, posteriormente foi confeccionado a Planta Geral da Cidade e a Planta
de Valores, que modernizou e aperfeiçoou a arrecadação da prefeitura na época do
PDLI de 1968 (FIGURA 20).
Em 1990, após 22 anos de criação, o PDLI de1968 passou por uma revisão,
sendo transformado em legislação. “O objetivo da revisão era criar estratégias
norteadoras para os planos e projetos definidora dos investimentos e intervenções de
forma concreta através da atuação do poder municipal” (PMFS, 1990, p. 7). Por isso,
era necessário readequar e modernizar a estrutura administrativa e os profissionais
administrativo e político da prefeitura, tornando capaz de articular e implantar os
projetos elaborados para a cidade.
94
FIGURA 20 – FEIRA DE SANTANA: PLANTA DE VALORES -1968
Fonte: (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968)
A revisão do PDLI-1968, propôs as mudanças ocorridas na cidade após sua
implantação do, onde realizou-se o levantamento e atualização dos dados de Feira de
Santana no contexto na economia nacional, estadual, regional e da microrregião
geográfica, através de indicadores gerais da agropecuária, da indústria, comércio e
serviços. Foram realizados também estudos sobre o sistema nodal de transportes,
devido a importância do entroncamento rodoviário da cidade, assim como os efeitos
sobre o espaço urbano.
A revisão do PDLI-1968, em 1990, tinha como objetivo principal a adequação
da cidade ao novo contexto político, social e econômico da época, porquanto os
estudos impulsionaram a criação do arcabouço jurídico essencial, que
instrumentalizou a administração municipal no que se referia a estrutura legal, quanto
a questão do uso e ocupação do solo urbano, tanto no aspecto da preservação
ambiental quanto do ordenamento do solo (Santo, 2012).
Para a autora, a Lei Complementar nº. 1.515/1991, que criou o Conselho
Municipal de Defesa do Meio Ambiente, e a nº. 1.612/1992, que regulamentou o
Código de Meio ambiente, surgiram após estudos da revisão do PDLI de 1968, em
95
1990. Também foram sancionadas, na época, a Lei Complementar nº 1614/1992, que
tratou sobre o Plano Diretor de Desenvolvimento e a Lei Complementar nº 1615/1992,
que definiu o ordenamento do uso e ocupação do solo urbano, em Feira de Santana,
aspecto de vital importância para o planejamento e ordenamento da cidade.
O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), em 2000, foi elaborado
após 32 anos do PDLI de 1968, pela empresa de Planejamento Ambiental e
Arquitetura Ltda.(PLANARQ), e financiado pelo Programa de Administração Municipal
e Desenvolvimento de Infraestrutura Urbana (PRODUR), em convênio com o Banco
Mundial e governo do estado da Bahia, através da Companhia de Desenvolvimento e
Ação Regional (CAR) e da Secretaria do Planejamento, Ciência e Tecnologia
(Seplantec), no governo municipal de Claiton Costa Mascarenhas. Este tinha como
objetivo principal propor um cenário futuro para Feira de Santana, a partir da
identificação dos problemas urbanos, através de três níveis de abordagem:
(i) uma abordagem da região de Feira de Santana no ambiente da economia estadual, nacional e internacional; (ii) uma aproximação das suas articulações com a Macrorregião de Salvador-Feira de Santana e, por fim; (iii) os fatores que se articulam com os níveis anteriores e que formatam a área urbana desse município, a partir da participação da comunidade – onde foram construídos os diversos projetos de cidade pelos diferentes segmentos da sociedade e do Poder Público e dos estudos técnicos realizados (PMFS, 2000, p. 9 – grifos do autor).
Os estudos foram realizados por uma equipe interdisciplinar (arquitetos,
engenheiros civis, ambientais e sanitaristas, sociólogos, assistentes sociais,
economistas, geólogo, geógrafos e advogados), tomando como referência o
levantamento de dados e informações em órgãos da prefeitura municipal de Feira de
Santana, assim como na CAR, na Empresa Baiana de Saneamento e Água (Embasa),
além do Centro Industrial do Subaé (CIS), Superintendência de Estudos Sociais e
Econômicos (SEI), Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Câmara de
Dirigentes Lojistas (CDL), entre outras secretarias da prefeitura de Feira de Santana
(PMFS, 2000).
A elaboração do PDDU, em 2000, mobilizou os feirenses, com a participação
de vários representantes sociais, como funcionários públicos municipais, vereadores,
empresários, associações de bairros, profissionais liberais. Esses foram convocadas
para participar de entrevistas e reuniões específicas, refletindo sobre os problemas
urbanos, como ocupação e uso do solo, finanças públicas, problemas ambientais,
96
polícia administrativa, além da gestão do próprio PDDU.
Os trabalhos para sua execução contaram com as interpretações fotográficas
aéreas, na escala 1:8.000, datadas de 1992 e 1998, além de imagens na escala
1:100.000, de 1995, do satélite Landsat. As espacializações seguiram os padrões da
divisão política administrativa da sede municipal, tendo como base, os limites dos
bairros da cidade de Feira de Santana. Foram “elaborados mapas temáticos, com o
objetivo de obter diagnósticos específicos, possibilitando a análise e interpretação da
realidade da cidade de forma interdisciplinar” (PMFS, 2000, p. 9).
O relatório final dos estudos do PDDU, em 2000), ficou composto por dois
volumes: o primeiro tratava do Projeto de Cidade – A Estratégia Proposta – e o
segundo abarcava os anteprojetos de leis que seriam necessários para viabilizar a
implantação do que foi proposto no volume um (QUADRO 7).
QUADRO 7 – ESTRUTURA DO RELATÓRIO FINAL DO PDDU - 2000
Volume I Projeto de Cidade – A Estratégia Proposta
Volume II
Tomo I Lei do Plano Diretor
Tomo II Lei do perímetro Urbano
Tomo III Código de Meio Ambiente
Tomo IV Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo
Tomo V Lei de Hierarquia Viária
Tomo VI Código de Postura
Tomo VII Código de Obras
Fonte: PMFS, PPDU (2000), Volume I
O volume I do PDDU trouxe os estudos realizados, denominado a “A Cidade
que Existe”, e os diversos projetos urbanos apresentados tomando como base os
anseios e expectativas das diferentes representações sociais, denominado “A Cidade
que a População Quer”. Elaborou-se um cenário que foi proposto, apreciado e
analisado pelos representantes feirenses, esse foi discutido em um seminário,
projetando a cidade desejada e apresentando os planos e estratégias para a
construção da cidade projetada. A proposta para se construir a cidade que a
população queria, além de ter as diretrizes e estratégias para sua construção,
apontava também as oportunidades que poderiam ser geradas no processo de
implantação e operacionalização do PDDU (PMFS, 2000).
O relatório do PDDU de 2000 avaliou, também, o sistema viário, habitação,
drenagem, esgotamento sanitário, limpeza pública, serviços públicos, segurança
97
pública, equipamentos públicos e a estrutura administrativa e financeira da prefeitura.
Comparou-se ainda o papel regional de Feira de Santana, com a Região Metropolitana
de Salvador (RMS), ressaltando a importância do comércio, assim como o Centro
Industrial, e a localização privilegiada da cidade, servindo como porta para o fluxo de
mercadorias e pessoas advindas das várias regiões do país (PMFS, 2000).
Para Santo (2012), o PDDU de 2000, apesar de ter sido realizado, utilizando a
metodologia do Planejamento Estratégico 18 , baseada na Teoria Advocacional ou
Enfoque participativo, que tem como pressuposto “a participação dos vários
segmentos sociais”. O mesmo não foi instituído e foi transformado em projeto de lei
pela Câmara de Vereadores, devido ao fato do plano não ter realizado consultas
populares e ater-se os estudos restrito ao espaço urbano, fato que contrariava os
preceitos do artigo 43 da Lei 10.257/2001 - o Estatuto da Cidade.
Em 2006, a PMFS e a empresa PLANARQ revisaram e atualizaram o PDDU
de 2000, transformando-o em projeto de Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento
Municipal de 2006 (PDDM-2006), definindo-o como:
Art. 2º - Um instrumento básico da política de desenvolvimento político, econômico, social e territorial do município, bem como, para consolidar as funções sociais da cidade e da propriedade privada, contribuindo para o desenvolvimento econômico e territorial socialmente justo e ambientalmente equilibrado. Parágrafo único: O Plano Diretor – 2006 é parte integrante do processo contínuo de planejamento, devendo-se observar os seus objetivos e suas diretrizes em todas as unidades da administração municipal, em especial, no plano plurianual, nas diretrizes orçamentárias e no orçamento anual (PMFS, 2006, p.4).
Apesar do projeto de lei ter descrito que o plano diretor é um instrumento básico
para o desenvolvimento econômico e territorial socialmente justo e ambientalmente
equilibrado, ao tempo que consolida as funções sociais da cidade e da propriedade
privada, na prática “percebe-se que os instrumentos de planejamento obedecem a
normas e diretrizes de propriedade privada, aos interesses de mercado, as ideias de
padrão de vida moderno” (PEREIRA, 2013, pp. 121 e 122). Observou-se que alguns
segmentos sociais, como os representantes dos setores imobiliários, influenciaram no
“destino” da cidade, defendendo os interesses, enquanto capital imobiliário
18 Segundo Vainer (2000, p.76) o planejamento estratégico foi “inspirado em conceitos e técnicas
oriundos do planejamento empresarial, originalmente sistematizados na Harvard Business School', segundo seus defensores, deve ser adotado pelos governos locais em razão de estarem as cidades submetidas às mesmas condições e desafios que as empresas”.
98
determinava a produção do espaço urbano de Feira de Santana.
O projeto de lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal (PDDM), de
2006, concentrou vários temas sobre planejamento urbano, como os princípios da
política de desenvolvimento urbano e territorial, a função social da propriedade, a
política de desenvolvimento municipal, ordenamento do território e da política urbana,
a operacionalização das estratégias, as políticas específicas, os instrumentos de
política urbana e a gestão democrática. Para tanto, buscava normatizar e direcionar o
espaço urbano, tendo em conta o processo de desenvolvimento econômico e territorial
socialmente justo e ambientalmente equilibrado (QUADRO 8).
QUADRO 8 – CAPÍTULOS DO PLANO DIRETOR DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL DE FEIRA DE SANTANA (PDDM – 2006)
TÍTULO I DOS PRINCÍPIOS DA POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E TERRITORIAL
TÍTULO II DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
TÍTULO III DA POLITICA DE DESENVOLVIMEN-TO MUNICIPAL
Capítulo I Do Plano Diretor como Processo Estratégico
Capítulo II Da Estratégia de Desenvolvimento
Capítulo III Dos Projetos Estratégicos
TÍTULO IV
DO ORDENAMEN-TO DO TERRITÓRIO E DA POLÍTICA URBANA
Capítulo I Dos Elementos Estruturadores
Capítulo II Das Unidades Político Administrativas
Capítulo III Do Macrozoneamento de Uso do Solo
Capítulo IV Do Zonea-mento
Seção I Da Área Rural
Seção II Da Área Urbana
Seção III Das Áreas Espe-ciais
Capítulo V
Das Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS
Seção I Das Subcatego-rias de ZEIS
Seção II Da Institucionali-zação da ZEIS
Seção III
Do Plano de Urbanização de Interesse Social – PLUIS
Capítulo VI Do Uso e Ocupação do Solo
Seção I Das Categorias de Usos do Solo
Seção II Dos Coeficientes de Aproveitamen-to
Seção III Do Gabarito de Altura das Edifi-cações
Capítulo VII Do Sistema Viário
TÍTULO V DA OPERACIONA-LIZAÇÃO DAS ES-TRATÉGIAS
Capítulo I Das Medidas Administrativas
Capítulo II Do Sistema de Planejamento
Capítulo III Da Fundação para o Desenvolvimento Territorial de Feira de Santana – FUNDET
Capítulo IV Do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Territorial - COMDUR
Capítulo V Do Fundo de Desenvolvimento Urbano e de Habitação - FUNDHAB
Capítulo VI Da Comissão Técnica de Impacto de
99
Vizinhança - CTIV
Capítulo VII Do Termo de Viabilidade de Localização - TVL
TÍTULO VI DAS POLÍTICAS ESPECÍFICAS
Capítulo I Do Desenvolvimento Sócio-Econômico
Capítulo II Da Política Ambiental
Capítulo III Da Habitação de Interesse Social - HIS
Capítulo IV Do Saneamento Ambiental
TÍTULO VII DOS INSTRUMEN-TOS DE POLÍTICA URBANA
Capítulo I Da Regularização Fundiária Sustentável
Capítulo II Da Assistência Técnica e Jurídica Gratuita às Pessoas Pobres
Capítulo III
Dos Instrumentos de Planejamento
Seção I
Do Parcelamento, Edificação e Uti-lização Compulsórios
Seção II Do Direito de Superfície
Seção III Do Direito de Preempção
Seção IV Da Outorga Onerosa do Direi-to de Construir
Seção V
Da Transferência do Direito de Construir – Trans-con
Seção VI Das Operações Urbanas Consor-ciadas
Seção VII
Do Consórcio Imobiliário
Seção VIII
Do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança - EIV
TITULO VIII
DA GESTÃO DE-MOCRÁTICA
Capítulo I Do Sistema de Gestão Participativa
Seção I Das Atribuições do COMDUR
Seção II Da Estrutura e Composição do COMDUR
Capítulo II Do Sistema de Informações
Capítulo III Da Participação Comunitária
Capítulo IV Do Monitoramento do Plano Diretor
Fonte: PMFS, 2006. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2016
O PDDM, de 2006, trouxe em seu arcabouço a preocupação com a questão da
habitação. Na visão de Santo (2012), como se verifica no Título V – da
operacionalização das estratégias – Capítulo V, que trata da criação do Fundo de
Desenvolvimento Urbano e de Habitação (FUNDHAB), este tem como objetivo
implementar a execução do Plano Diretor e os programas de regularização fundiária
sustentável, viabilizando projetos na área de desenvolvimento urbano e de habitação.
O Título VI – das políticas específicas – Capítulo III, expunha sobre a questão da
Habitação de Interesse Social (HIS), no qual a partir de 2009, seria base para a
implantação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), em Feira de Santana.
100
Outro ponto importante no PDDM, de 2006, foi as políticas específicas de
desenvolvimento socioeconômico. Segundo seus idealizadores buscavam
potencializar e melhorar as condições da vida dos habitantes, através de ações
conjuntas ao governo do estado para atrair novas indústrias, e implantar o
agronegócio, além de reforçar o papel de centro comercial de Feira de Santana,
através de novos investimentos, implantando novos equipamentos urbanos de
infraestrutura e transportes. Assim, seria possível viabilizar um maior fluxo de pessoas
e mercadorias no espaço urbano e regional de Feira de Santana (PMFS, 2006).
Ressalta-se que, assim os outros planos diretores, o PDDM, de 2006, foi
transformado em projeto de lei. Segundo Santo (2012), não foi instituído, devido a
uma ação do Ministério Público, que alegou não haver efetiva participação dos
representantes da sociedade feirense nas reuniões públicas que ocorreram,
afirmando a necessidade de mais encontros e discussões, além das 20 realizadas.
Ainda segundo a autora, apesar do PDDM, de 2006, não ter sido transformado em lei,
partes de seus preceitos foram concretizados em forma de lei. A partir de 2009, com
a revisão do plano, exemplos das Leis Complementares n° 41 e 42 de 2009 que, além
de outros aspectos, ampliou e deu nova redação ao Código de Meio Ambiente – Lei
1612/1992 (SANTO, 2012).
Em síntese, concluiu-se que dos quatros instrumentos de planejamento de
Feira de Santana, dois foram instituídos – o PDLI-1968 e a Revisão do PDLI -1990 e
dois não instituídos – o PDDU-2000 e o PDDM-2006 foram relevantes para abalizar o
crescimento, expansão e urbanização de Feira de Santana, apesar de haver uma
visível descontinuidade e interstícios de tempo entre a elaboração dos mesmos, além
de partes dos preceitos indicados pelos estudos não terem sido implantados, ao
tempo que, a partir da década de 1990, o capital imobiliário ter se destacado no
processo de expansão da cidade (QUADRO 9).
Salienta-se que, atualmente, Feira de Santana encontra-se regida por um Plano
Diretor desatualizado, pois foi elaborado há 25 anos - Lei nº 1.614 de 1992. A
prefeitura realizou processo licitatório para elaboração do novo Plano Diretor em
agosto de 2015, e de acordo com informações obtidas na Secretaria de Comunicação,
o mesmo será concluído no segundo semestre de 2017.
101
QUADRO 9: SÍNTESE DAS PRINCIPAIS CONTRIBUIÇÕES DOS PLANOS DIRETORES DE FEIRA DE SANTANA
Ano Nome Arcabouço teórico-
metodológico Principais contribuições
1968
Plano de Desen-volvimento Local In-tegrado (PDLI)
Teoria Sócio-Eco-lógica; Teoria Globalista; Enfoque Antropoló-gico ou Vertente organicista
Primeiro grande estudo da cidade sobre sua importância regional. Estabeleceu os padrões para uso e ocupação do solo e o planejamento para o crescimento urbano, que influenciou a sua dinâmica atual. Nele o Estado é visto como o responsável pela bem estar comum e a ciência é vista como um instrumento para atingir este objetivo.
1990
Revisão do PDLI-1968
Discreta introdução à Teoria Advocacional
Adequa o estudo anterior às necessidades da década de 1990, principalmente no que concerne às questões ambientais e tributárias, além de modificação na máquina administrativa. Propiciou a geração, em 1992, do Código do Meio Ambiente, dentre outros. Nela o Estado ainda é forte, se utiliza da ciência (pesquisa) para ordenar o território, se serve do poder coercitivo estatal (publicação de leis).
2000
Plano Diretor de De-senvolvimento Urbano de Feira de Santana (PDDU) –
Teoria Advocacional ou Enfoque Partici-pativo
Segundo grã nde estudo sobre a cidade e sobre o município. Atualiza os dados anteriores e muda o enfoque de análise, ligando-a muito à região de Salvador.O Estado, neste caso, é considerado como tendo um papel limitado, cabendo a ele perceber e acatar as necessidades demandadas pelas diversas classes sociais, que teoricamente já priorizaram as demandas através de reuniões públicas. Todavia, a parte participativa não foi executada, inviabilizando a sua aplicação.
2006
Plano Diretor de De-senvolvimento Munici-pal de Feira de Santana – Projeto de Lei – Revisão do PDDM
Teoria Advocacional ou Enfoque Partici-pativo
Atualização e aplicação do trabalho anterior. Para sua legitimação são realizadas chamadas públicas para sua discussão e aprovação. Todavia, a pequena participação popular, o inviabilizou, através de recurso do Ministério Público. Apesar disso, o mesmo está disponível ao público e a partir dele foi gerado o novo código ambiental de 2009, plenamente adequado à legislação nacional e estadual vigente.
2015 Em elaboração ------ -----
Fonte: Santo (2012, p.133). Adaptação: Cerqueira (2016).
102
5 VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA
No capítulo analisou-se o processo de valorização do espaço urbano
relacionando à expansão urbana e a distribuição dos investimentos públicos em
infraestrutura em Feira de Santana. Tomando como referência as informações obtidas
do Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015, base do Sistema de Administração
Tributária de Feira de Santana, e utilizado para cobrança do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU), dimensionou-se a expansão urbana no período investigado.
A partir das informações do Balanço de Gestão, no período em estudo,
analisou-se como os recursos de investimentos público em infraestrutura foram
alocados nos diversos bairros e distritos de Feira de Santana, em que buscou explicar
a lógica desta distribuição e entender como os agentes produtores do espaço,
especialmente os agentes imobiliários, influenciam o poder local nas políticas de
distribuição dos recursos públicos em infraestrutura, ao tempo que valorizam as
propriedades privadas, com objetivo de extrair a mais valia urbana.
5.1 Cadastro Fiscal, Cadastro Imobiliário e Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU): desvelando definição
Para explicar a mensuração da expansão urbana em Feira de Santana, faz-se
necessário definir, diferenciando, Cadastro Fiscal, Cadastro Imobiliário e Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU). Nas subseções seguintes analisa-se o papel do
poder público municipal sobre o registro, controle e posse da terra, que tem como
principal objetivo a cobrança de imposto referente ao uso do solo.
5.1.1 CADASTRO FISCAL: ELEMENTO PARA REGISTRO E CONTROLE DO CADASTRO IMOBILIÁRIO
O controle do território sempre esteve inerente a todas as civilizações. Segundo
Larsson (1996 apud SILVA, 2006, p.14) “há evidências que os povos primitivos
desenvolveram técnicas para medições e registros de terras, com o objetivo de
cobranças de impostos”. Os povos egípcios, indianos, chineses e romanos já se
preocupavam com a questão do cadastro de terras, para mensurar a produção
103
agrícola e ter controle sobre os territórios conquistados. Para Lima e Philips (2000
apud COSTA 2004, p. 23) “o surgimento do cadastro está intrinsecamente ligado à
necessidade do controle, levantamento, medição e registro da propriedade territorial,
tanto nos aspectos legais, econômicos e fiscais ao longo do processo civilizatório”.
No Brasil colonial, já havia a preocupação por parte da Coroa Portuguesa sobre
o controle do território apropriado. A colônia foi dividida em 15 capitanias e entregues
a donatários, com o objetivo principal de apropriar-se das riquezas e do solo. A divisão
e distribuição das terras, em sesmarias, viabilizou a exploração do espaço, através da
agropecuária e agricultura, ao tempo que a Coroa reconhecia o território enquanto
espaço produtivo, sendo cobrado tributo, caso contrário as terras eram devolvidas a
Coroa Portuguesa Rolnik (1997).
O início do registro de imóveis no Brasil teve origem com a promulgação da Lei
nº 601 de 18 de setembro de 1850, a Lei das Terras, regulamentada pelo Decreto nº
1.318 de 30 de janeiro de 1854, que tinha como objetivo principal disciplinar e
regularizar as situações da posse e apropriação das terras distribuídas e parcelas em
sesmarias. Como consequência da Lei de Terras, em 24 de novembro de 1864 foi
promulgada a Lei nº 1.234, regulamentado pelo Decreto 3.453 de 26 de abril de 1865,
que estabeleceu o Registro de Imóveis no Brasil. As primeiras leis que tratavam do
registro de propriedades obrigavam os latifundiários a cadastrar as propriedades
Rolnik (1997).
Segundo Rolnik (1997, p. 23):
A partir da promulgação da Lei de Terras, a única forma legal de posse da terra passou a ser a compra devidamente registrada. Foram duas as implicações imediatas dessa mudança: a absolutização da propriedade, ou seja, o reconhecimento do direito de acesso se desvincula da condição de efetiva ocupação e sua monetarização, o que significa que a terra passou a adquirir plenamente o estatuto de mercadoria.
A delimitação e registro dos imóveis eram de fundamental importância para
assegurar a posse e o preço da propriedade privada através do título emitido pelo
poder público (ROLNIK, 1997). Ter a posse da terra não significava necessariamente
direito de propriedade, sendo assim, tal processo, a partir de então, passou a ser
legalizado, através de documentos oficiais emitidos pelo Estado. Observa-se que a
Lei de Terras foi “fundamental para regulamentação na forma de apropriação do
espaço brasileiro, com consequências para o desenvolvimento das cidades” (ROLNIK.
104
1997, p. 23), quando caracteriza a concentração fundiária no Brasil.
Segundo a autora, a titularidade da posse da terra tornou-se importante
instrumento de aporte para o financiamento, transação e hipoteca do setor imobiliário,
servindo a terra como garantia de empréstimos. Destaca-se que a titularidade da
posse da terra tornou-se importante instrumento de aporte para o financiamento,
transação e hipoteca do setor imobiliário, servindo a terra como garantia de
empréstimos, segundo a autora.
Com a expansão urbana e a necessidade de controle sobre as parcelas do solo
urbano houve, a partir de 1970, uma disseminação dos sistemas de cadastro urbano
no Brasil, que foram financiados pelo Banco Nacional de Habitação (BNH) e Ministério
do Interior (MIN), através do Serviço Federal de Habitação e Urbanização
(SERFHAU). Cabe salientar que a implantação desse sistema era oneroso,
principalmente, para a maioria dos municípios brasileiros que não tinha recursos para
implantação e gestão do cadastro técnico.
A promulgação da Lei nº 4.504, em 30 de novembro de 1964 – Estatuto da
Terra – foi considerada como a primeira lei de direito agrário no Brasil, pois
regulamentava os direitos e obrigações relativos aos imóveis rurais para fins de
reforma agrária e cumprimento da função social da terra, a partir da qual implantou-
se o cadastro de terras rurais no Brasil. O sistema era controlado pelo Instituto
Nacional de Reforma Agrária (INCRA), criado pelo Decreto-Lei nº 1.110 de 1970,
órgão responsável pela política e reforma agrária no Brasil. Com a publicação da Lei
8.022 de 12 de abril de 1990, a União transferiu a administração do cadastro rural para
o Departamento da Receita Federal do Brasil, que além do controle, realizava a
cobrança do Imposto Territorial Rural.
No espaço urbano, os primeiros sistemas de cadastros tinham como finalidade
principal a arrecadação de impostos territorial e fiscal, por isso ficaram denominados
de cadastro fiscal em boa parte dos códigos tributários dos municípios brasileiros.
Para a Federação Internacional de Geômetras (FIG, 1998 apud MOURA, 2007, p. 47),
“o cadastro é um sistema de dados, baseado em parcelas de terras, onde estão
contidas as informações relativas aos direitos e obrigações sobre o limite de cada
parcela de solo de um município”.
Atualmente, as cidades têm implantado sistemas avançados e complexos,
denominados de Cadastro Técnico Multifinalitário. Esses têm uma multiplicidade de
fins, contendo um conjunto de elementos cartográficos em forma de banco de dados,
105
onde são registrados todos os elementos relativos aos imóveis privados, públicos,
além de conter informações referentes a equipamentos públicos, implantados nos
logradores do município.
Para Cambaco (1991 apud NASCIMENTO, 1996, p. 36), “o objetivo do
Cadastro Técnico Multifinalitário é a identificação e a descrição de uma dada porção
de terreno, tanto sobre o ponto de vista jurídico-fiscal, como geométrico”. O sistema é
mais completo, por que além de ter a finalidade de cobrança dos impostos e taxas,
contempla o planejamento do uso e ocupação do solo urbano.
Assim como a maioria das cidades brasileiras, Feira de Santana não possui um
sistema de Cadastro Técnico Multifinalitário, e com o objetivo de atender ao artigo 3º
da Lei Complementar nº 003 de dezembro de 2000, o Código Tributário Municipal
(CTM), a prefeitura implantou o Centro de Atendimento ao Feirense (CEAF), em 16
de julho de 2003, modernizando a Secretaria de Fazenda e implantando o Sistema de
Administração Tributário, o Cadastro Fiscal.
As figuras 21 e 22 mostram os detalhes dos módulos que integram o programa,
que foi centralizado em um único sistema de cobrança dos impostos, tais como:
Imposto Sobre Serviço (ISS);
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);
Taxa de Fiscalização e Funcionamento (TFF);
Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos;
Taxa de Licença de Localização (TLL); e,
Cadastro Geral de Atividades.
FIGURA 21 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - (CADASTRO FISCAL)
Fonte: PMFS, 2016.
106
FIGURA 22 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - (MÓDULOS DO CADASTRO FISCAL)
Fonte: PMFS, 2016.
Dessa forma, para a realização da pesquisa, utilizou-se do Sistema de
Administração Tributária, o módulo Cadastro Imobiliário, que serviu para dimensionar
a expansão urbana de Feira de Santana, entre 2002 e 2015.
5.1.2 CADASTRO IMOBILIÁRIO E IPTU: MEDIDAS E VALOR DO URBANO
A análise sobre a expansão urbana em Feira de Santana perpassa pelas
informações das medidas dos lotes de cada imóvel registrado no Cadastro Imobiliário.
Este constitui o módulo que faz parte do Sistema de Administração Tributária
(Cadastro Fiscal) de Feira de Santana, base utilizada para cobrança do IPTU. Tal
tributo é vinculado sobre a propriedade predial e territorial urbana ou área de expansão
urbana, e tem como fator gerador a propriedade, o domínio útil, ou a posse do bem
imóvel, por natureza e acessão física (CTN, 1966).
O IPTU tem como fundamento jurídico o artigo 156 da Constituição Federal de
1988, que está regulamentado pelo Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172 de 25 de
outubro de 1966, nos artigos 32 a 34. Para esta pesquisa destacou-se, para efeito de
análise, o artigo 32, que dispõe:
O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade
107
predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. § 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a
definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para
distribuição domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3
(três) quilômetros do imóvel considerado. § 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis,
ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.
Observa-se que o IPTU é um imposto de competência dos municípios, e tem
como pré-requisito para cobrança a implantação de uma infraestrutura mínima de dois
equipamentos públicos de melhoramento no local, como: meio-fio ou calçamento,
canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários,
rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar, ou
escola primária, posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel
considerado; são, portanto, os pré-requisitos para considerar uma área urbana ou de
expansão urbana.
A legislação que rege o Cadastro Fiscal em Feira de Santana está no Código
Tributário Municipal, denominada Lei Complementar nº 003 de 22 de dezembro de
2000, especificamente no artigo 3º que diz:
O cadastro fiscal do Município compreende: I – cadastro imobiliário; II – cadastro geral de atividades, que se desdobra em:
a) cadastro das atividades dos estabelecimentos em geral; b) cadastro das atividades exercidas nos logradouros públicos; c) cadastro simplificado.
§ 1º O cadastro imobiliário tem por finalidade inscrever todas as unidades imobiliárias existentes no Município.
§ 2º O cadastro geral de atividades tem por finalidade inscrever toda pessoa jurídica, firma individual e profissional autônomo que estiver sujeito à obrigação tributária principal ou acessória.
§ 3º O cadastro simplificado tem por finalidade inscrever as atividades de reduzido movimento econômico a ser definido em ato do Poder Executivo.
108
§ 4º Com base no cadastro fiscal poderão ser estruturados cadastros especiais, inclusive de contribuintes cujas atividades se encontrem paralisadas ou que, deixando de funcionar, não providenciaram a baixa de suas atividades.
§ 5º A organização e o funcionamento do cadastro fiscal serão disciplinados em ato do Poder Executivo.
Segundo Vieira e Silva (1996 apud RAMBO, 2005, p. 39), “o cadastro imobiliário
é um conjunto de arquivos contendo o registro de dados de base imobiliária da
cidade”. É no Cadastro Imobiliário que são registradas as informações de cada imóvel
construído no município.
Para cada imóvel existe um número de inscrição que identifica cada parcela do
solo e atributos, como localização, contribuinte, destinatário, endereço, medidas do
imóvel, características, documentação e tributação, dados que detalham os bens
imóveis existentes no território do município (FIGURAS 23 e 24).
FIGURA 23 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - CADASTRO FISCAL (NÚMERO DE INSCRIÇÃO)
Fonte: PMFS, 2016.
109
FIGURA 24 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - CADASTRO FISCAL - MEDIDAS
Fonte: PMFS, 2016.
A partir das informações das áreas dos lotes de cada imóvel registrado no
Cadastro Imobiliário e utilizado para cobrança do IPTU, descreveu-se como Feira de
Santana expandiu o espaço urbano entre 2002 e 2015, indicando os principais vetores
de crescimento, especificamente a construção dos condomínios fechados e do
PMCMV.
5.2 Expansão Urbana em Feira de Santana entre 2002-2015: leitura do Cadastro Imobiliário
Observa-se que desde a década de 1990, as cidades brasileiras têm passando
por um novo processo de expansão urbana, decorrente do uso e ocupação do solo
por novas formas de consumo de moradias, através dos empreendimentos de
condomínios horizontais e verticais, e de loteamentos fechados. Tal processo confere
uma nova estrutura urbana para as cidades brasileiras, tendo por base o processo de
produção e apropriação da mais valia, sob viés da reprodução ampliada do capital
Marx (1996).
Em Feira de Santana, a consolidação desse processo, ocorreu desde o início
da década de 1990 (SANTO, 2012). Entre 1960 e 1990, a cidade tinha como principal
agente direcionador da expansão urbana, o Estado, através da implantação de
110
conjuntos habitacionais e de infraestrutura. A partir de 1990, o município passou a ser
conduzido principalmente pelo setor imobiliário, determinando os vetores de
expansão, concretizando o novo modelo de crescimento urbano, em que a
especulação urbana e a necessidade de investimentos em infraestrutura nos novos
espaços, tornaram-se parâmetros determinantes no processo de valorização do
espaço urbano.
Para analisar a produção do espaço urbano de Feira de Santana, no contexto
atual, faz-se necessário retroceder as origens da cidade, através do Cadastro
Imobiliário que contém o registro histórico da expansão urbana, sendo possível refletir
e analisar a consolidação da produção do espaço urbano, desde a sua origem até
2002.
5.2.1 CONSOLIDAÇÃO DA EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA: DAS ORIGENS A 2002
A leitura dos dados do Cadastro Imobiliário de 2002 revela a produção do
espaço urbano de Feira de Santana desde a origem até 2002, contemplando a forma
em que o Estado promovia a expansão urbana e recentemente, a ação do setor
imobiliário, além do crescimento por assentamentos subnormal19 ocorrido, desde a
década de 1970.
Os dados indicam que, em 2002, Feira de Santana possuía uma extensão
urbana correspondente a 190,46 km2 (MAPA 12).
Esta área continha 164.277 imóveis: com 86.368 (52,57%) correspondente a
residências, que ocupavam uma área de 110,33 km2 (57,93%); 9.977 (6,07%)
estabelecimentos comerciais, em uma área de 17,32 km2 (9,09%); 642
estabelecimentos mistos, distribuídos em 0,48 km2; 383 (0,39%) constituíam-se os
estabelecimentos industriais, ocupando uma área de 12,51 km2 (6,57%); e 61.016
(37,14%) terrenos sem uso, que totalizavam uma área de 35,1 km2 (18,43%),
enquanto 5.891 (3,59%) imóveis que estavam classificados como colégios, ginásio de
esportes, estabelecimentos para prestação de serviço, atividade religiosa e serviço
público, ocupando uma área de 14,72 km2 (7,73%), TABELA 6.
19 Os assentamentos subnormais, segundo o IBGE (2000), podem ser enquadrados em: invasão,
loteamento irregular ou clandestino em áreas invadidas, e loteamentos irregulares ou clandestinos regularizados em período recente. Portanto, o que caracteriza um assentamento subnormal é a ocupação desordenada, ocorrida sem que tenha havido a posse da terra ou título de propriedade (CARMO, 2009, p. 26).
111
MAPA 12 – FEIRA DE SANTANA: EVOLUÇÃO DA MANCHA URBANA – DAS ORIGENS A 2001
Fonte: FREITAS (2014, pg. 291)
112
TABELA 6 - DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA
TOTAL E RELATIVA, FEIRA DE SANTANA, 2002
Tipo de Imóveis Quantidades Qtdes (%) Área Total dos
lotes (Km2) Área Total dos
lotes (%)
Residências 86.368 52,57% 110,33 57,93% Comercial 9.977 6,07% 17,32 9,09% Misto 642 0,39% 0,48 0,25% Industrias 383 0,23% 12,51 6,57% Terrenos sem uso 61.016 37,14% 35,1 18,43% Outros 5.891 3,59% 14,72 7,73%
Total 164.277 100,00% 190,46 100,00%
Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário, 2002. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Destaca-se no Cadastro Imobiliário de 2002, que os imóveis classificados como
residenciais ocupavam uma área correspondente a 110,33 km2, representando
57,93% da área referente a extensão urbana, seguido dos imóveis classificados como
terrenos sem uso, que totalizavam uma extensão de 35,1 km2, equivalente a 18,43%
do total. Portanto, os dados revelamo alcance da expansão urbana.
Segundo Freitas (2014, p. 274), o crescimento urbano de Feira de Santana
desde sua origem até a década de 1940 era significativo:
(...) partindo-se do núcleo da cidade em direção ao norte com a formação do Bairro Minadouro, Tanque da Nação e ampliação dos Olhos d’Água à oeste do Centro e, ao sul, forma-se o Bairro Pilão (...) Identifica-se que, a cidade se expandiu assumindo as seguintes direções: a Leste, Ruas Barão do Cotegipe, Castro Alves, Barão do Rio Branco, Comandante Almiro e Bairro Kalilândia (atualmente Centro). Ao sul, Rua Cristóvão Barreto no Bairro Pilão. À oeste os bairros Tanque da Nação e Olhos d’Água e ao norte o bairro Minadouro. O centro se amplia a partir das Ruas Conselheiro Franco, Marechal Deodoro da Fonseca e Senhor dos Passos.
Entre 1950 e 1960, Feira de Santana registrou novos eixos de expansão urbana
com a implantação das BR 324 (Feira-Salvador), a BR 116 Sul (Rio-Bahia) e o início
da implantação do anel de contorno rodoviário – avenida Eduardo Fróes da Mota –
determinando uma nova dinâmica urbana, devido ao fluxo de pessoas e mercadorias
que circulavam na cidade. As aberturas das avenidas João Durval Carneiro, Maria
Quitéria e José Falcão da Silva, valorizou os terrenos no tabuleiro interiorano, e
também determinou a expansão da cidade para novas áreas, (SANTO, 2012).
A participação do governo do estado da Bahia, entre 1967 e 1986, foi
significativa para o processo de expansão urbana, demarcando os vetores de
crescimento da cidade, com a construção de conjuntos habitacionais e a implantação
113
de infraestrutura, como a construção da Faculdade de Educação de Feira de Santana,
atualmente Universidade Estadual de Feira de Santana (UEFS), instalada no centro
da cidade em 1972, e posteriormente alocada para a parte Norte de Feira de Santana,
direcionando a expansão urbana para este eixo (SANTO, 2012).
A implantação do Centro Industrial do Subaé (CIS), em 1970, localizado na BR-
324 (Feira-Salvador), se configurou como fator marcante para a expansão urbana de
Feira de Santana (SANTO, 2012). A instalação do CIS-Tomba direcionou a expansão
urbana para o eixo Sul da cidade, com destaque para o bairro Tomba, que como
mencionado anteriormente, é o mais populoso da cidade, com 55.007 habitantes.
Destaca-se que o processo de industrialização em Feira de Santana atraiu um grande
contingente populacional entre as décadas 1970 e 1990 e levou o poder público a
ampliar o espaço da cidade através da construção de unidades habitacionais,
TABELA 7 (FREITAS, 2014).
TABELA 7 - DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO TOTAL, URBANA, RURAL E TAXA DE URBANIZAÇÃO - FEIRA DE
SANTANA,1940-2010
Fonte: IBGE,2015.
Os dados da tabela 7 revelam que entre 1950 e 1960, a população de Feira de
Santana cresceu 32,12%, enquanto, entre 1970 e 1980, foi 55,64%. A década
seguinte também não foi diferente, entre 1980 e 1991, houve uma elevação no número
de habitantes para 114.941, um acréscimo de 39,43%, enquanto na década seguinte,
entre 1991 e 2000, o crescimento foi de 74.502 habitantes ou 18,33%.
Destaca-se com a leitura da tabela 7, que a taxa de urbanização do município
era igual a 70,33%, em 1970; na década 1980, passou para 80,15%; em 1991,
86,00%, em 2000, 89,77% e em 2010, 91,73%. Observa-se com a análise da taxa de
Ano População
total
População
Urbana
Taxa de urbanização
(%)
População Rural
%
1940 83.268 14.603 17,54% 68.665 82,46%
1950 107.205 34.277 31,97% 72.928 68,03%
1960 141.757 69.884 49,30% 71.873 50,70%
1970 187.290 131.720 70,33% 55.570 29,67%
1980 291.506 233.631 80,15% 57.875 19,85%
1991 406.447 349.557 86,00% 56.890 14,00%
2000 480.949 431.730 89,77% 49.219 10,23%
2010 556.642 510.635 91,73% 46.007 8,27%
2015 617.528 - - - -
114
urbanização, e do contexto histórico e econômico, que parte da população e
imigrantes que se deslocavam para o município de Feira de Santana, se fixaram na
área urbana, provocando demanda por novas habitações.
O fluxo migratório para Feira de Santana trouxe como consequência problemas
na área habitacional, entre 1970 e 1980, revelando que “a cidade não estava
preparada para atender a demanda e nem possuía infraestrutura adequada para
receber contingente populacional” (CARMO, 2009, p. 175).
As ações da União, através do BNH20, do governo do estado da Bahia, por meio
da empresa Habitação e Urbanização da Bahia (URBIS)21 e do Instituto de Orientação
às Cooperativas (INOCOOP)22; além do poder local, através do Plano Municipal de
Habitação Popular (PLANOLAR)23 e, da atuação da Caixa Econômica Federal (CEF)24
(SANTO, 2012), que em momentos distintos, porém com o mesmo objetivo, buscavam
amenizar a situação do déficit habitacional da cidade. Segundo Santo (2012), a
atuação da URBIS, do INOCOOP e da CEF foi importante em Feira de Santana, já
que no período, foram implantados 42 conjuntos, com 20.273 unidades habitacionais
(MAPA 13).
O vetor de expansão urbana em Feira de Santana, através da ação do governo
do estado, na área habitacional, ocorreu com a construção dos primeiros conjuntos
habitacionais, Feira I e Feira II, conhecidos como Cidade Nova, construídos pela
URBIS em 1969, a primeira etapa, e em 1971, a segunda etapa, QUADRO 10.
(FREITAS, 2014).
QUADRO 10 –FEIRA DE SANTANA: CONJUNTOS HABITACIONAIS ENTRE 1960 E 1970
Nº Nome Ano1 Tipo N° de
Unidades Responsável
1 Feira I – Cidade Nova 1969 Casa 609 URBIS
2 Feira II– Cidade Nova 1971 Casa 1027 URBIS
3 Conjunto Centenário 1972 Casa 291 INOCOOP
4 Conjunto Milton Gomes 1977 Casa 204 INOCOOP
5 Feira III - Conjunto JOMAFA 1979 Casa 570 URBIS
6 Conjunto Antônio Carlos Magalhães 1979 Casa 178 INOCOOP
Fonte: Freitas (2014). 1 Corresponde ao ano de conclusão
20 Instituído pela Lei nº 4.380 de 1964. 21 Criado pela Lei nº 2114 de 1965. 22 Instituído pelo Decreto nº. 58.377 de 1966. 23 Criado pela Lei nº. 825 de 1977, 24 Assumiu a carteira do BNH, extinto pela Lei nº. 2.291 de 1986.
115
MAPA 13: DISTRIBUIÇÃO POR BAIRROS DE CONJUNTOS HABITACIONAIS (URBIS, INOCOOP E CEF) E LOTEAMENTOS PLANOLAR EM FEIRA DE SANTANA – 2004
Fonte: SANTO, Sandra (2012, p. 164)
Segundo Freitas (2014), a implantação dos conjuntos foi relevante para o
crescimento da cidade, sendo o primeiro conjunto instalado fora do anel de contorno
e que tinha como finalidade abrigar os proletários que integrariam a mão de obra do
Centro Industrial do Subaé.
De acordo com os dados do quadro 10, ainda nota-se que outros conjuntos
implantados foram Centenário, inaugurado em 1972, com 291 casas; Milton Gomes
116
Costa, em 1977, com 204 casas; JOMAFA, em 1979, com 570 unidades residenciais
e o Conjunto Antônio Carlos Magalhães, em 1979, com 178 casas. Todos foram
construídos pelo INOCOOP ou pela URBIS, (FREITAS, 2014).
Para Santo (2012), apesar da crise que atravessava o país nas décadas de
1980 e 1990, período de alta inflação e com políticas voltadas a questões
macroeconômicas, “houve pouca ênfase para a questão habitacional e
consequentemente pouco investimento as cidades brasileiras” (SANTO, 2012, p. 81).
Mas, afirma que a expansão do espaço urbano em Feira de Santana foi intensa, como
pode-se verificar com o surgimento dos conjuntos habitacionais, Morada das Árvores,
João Paulo, Morada do Sol, Feira IV, Feira V, Conjunto José Falcão da Silva, Feira VI,
JJ Lopes de Brito, Feira X, Francisco Pinto e Parque das Acácias, Feira IX, Homero
Figueiredo, etc., com a finalidade atender a demanda crescente da população e
diminuir os problemas habitacionais na cidade, QUADRO 11 (FREITAS, 2014).
QUADRO 11– FEIRA DE SANTANA: CONJUNTOS HABITACIONAISENTRE 1980 E 1990
Nº Nome Ano1 Tipo N° de
Unidades Responsável
1 Morada das Árvores 1980 Casa 270 INOCOOP
2 João Paulo 1981 Casa 410 INOCOOP
3 Vale dos Rios 1982 Apto. 126 INOCOOP
4 Morada do Sol 1982 Casa 340 INOCOOP
5 Feira IV 1982 Casa 413 URBIS
6 Feira V – Arnold Ferreira Silva 1982 Casa 630 URBIS
7 José Falcão da Silva 1983 Apto. 128 INOCOOP
8 Feira VI – Áureo Filho 1983 Casa 530 URBIS
9 Feira VI – Áureo Filho 1983 Lotes 430 URBIS
10 J. J. Lopes de Brito 1985 Apto. 224 INOCOOP
11 Feira X–João Durval Carneiro 1ª etapa 1985 Casa 1807 URBIS
12 Feira X–João Durval Carneiro 2ª Etapa 1986 Casa 1814 URBIS
13 Francisco Pinto 1987 Casa 517 CEF
14 Parque das Acácias 1989 Apto. 210 INOCOOP
15 Feira IX 1990 Casa 1400 URBIS
16 Homero Figueredo 1990 Casa 501 CEF
17 Oyama Figueredo 1990 Casa 161 CEF
18 Viveiros 1991 Casa 1720 CEF
19 Arco-Íris 1991 Casa 499 CEF
20 Alvorada 1991 Casa 500 CEF
21 Parque Cajueiro 1991 Apto. 360 INOCOOP
22 Luciano Barreto 1991 Casa 236 CEF
23 Parque Lagoa Grande 1992 Apto. 640 INOCOOP
24 Luiz H. Prisco Viana 1992 Apto. 168 INOCOOP
117
25 Chácara Mangabeira 1993 Casa 90 CEF
26 Terra do Bosque 1993 Casa 70 CEF
27 Feira VII – Elza Azevedo 1995 Casa 1600 URBIS
Fonte: Freitas (2014). 1 Corresponde ao ano de conclusão
A década de 2000, também foi marcada pela expansão urbana através da
construção dos conjuntos habitacionais e, principalmente, pela nova forma de
expansão, através de condomínios fechados (QUADRO 12). O Cadastro Imobiliário
de 2002, registrava a existência de 33 condomínios construídos na cidade (QUADRO
15, p. 128).
QUADRO 12 – FEIRA DE SANTANA: CONJUNTOS HABITACIONAIS - DÉCADA DE 2000
Nº Nome Ano1 Tipo N° de
Unidades Responsável
1 Luís Eduardo Magalhães 2001 Casa 219 CEF
2 Residencial Princesa do Sertão – Ala Norte 2003 Apto. 160 CEF
3 Residencial Princesa do Sertão–Ala Sul 2003 Apto. 160 CEF
4 Residencial Princesa do Sertão–Ala Leste 2003 Apto. 160 CEF
5 Residencial São Bartolomeu 2004 Apto. 176 CEF
6 Residencial (Condomínio) Jardim 2004 Apto. 61 CEF
7 Residencial Santo Expedito 2005 Apto. 272 CEF
8 Residencial Santa Efigênia 2005 Apto. 176 CEF
9 Viva Mais Feira VII 2010 Apto. 220 CEF
Fonte: Freitas (2014). 1 Corresponde ao ano de conclusão
É perceptível, desde a década de 1970, que a expansão urbana em Feira de
Santana também foi formada pelo surgimento e crescimento de assentamentos
irregulares. Segundo estudo de Carmo (2009, p. 174), “a quantidade de favelas e
loteamentos irregulares tinham atingido patamares insustentáveis” (QUADROS 13 e
14).
QUADRO 13 – FEIRA DE SANTANA: ÁREAS SUBNORMAIS EM LOTEAMENTOS IRREGULARES
Localidade Área de risco Nº de hab.
Agrovila - 213
Alto Santana - 74
Alto do Papagaio - 577
Arco-Íris - 1.360
Conceição I (Nova Esperança) - 291
Conceição II - 300
Campo Limpo I - 45
118
Campo Limpo II - 20
Campo Limpo III - 18
George Américo - 3.200
Campo do Gado Novo - 315
Cidade Nova (Rua Gonçalves Dias) - 80
Jardim Iço - 10
Jardim Jucupira I - 20
Jardim Jucupira I - 40
Jussara I e II - 900
Morada das Árvores - 60
Mangabeira I, II, III, IV e VI - 200
Tomba I e II (Ildes Fernandes e Conjunto
Amazonas)
- 400
Subtotal - 8.123
Aviário Alagado 1.553
Baraúnas/Gabriela Alagado 188
Jardim Cruzeirox Alagado 50
Subtotal 2 - 1.791
Total - 9.914
Fonte: Carmo (2009).
QUADRO 14 – FEIRA DE SANTANA: ÁREAS SUBNORMAIS EM FAVELAS
Localidade Área de risco Nº de hab.
Estação Nova - 80
Estrada de Terra Dura - 150
Jussara - 1.200
Irmã Rosa e Fonte do Mato (Jardim Acácia) - 150
Novo Horizonte - 800
Parque Panorama - 400
Pau da Miséria - 50
SIM - 150
Subtotal 01 - 2.980
Avenida Canal Inundação 700
Feira V Inundação 80
Feira VI Inundação 450
Feira VII Inundação 100
Feira IX Inundação 250
Feira X Inundação 800
Gabriela I, II e III Inundação 700
Jardim Cruzeiro Inundação 150
Parque Ipê I e II Inundação 400
Santo Antônio dos Prazeres Inundação 500
Tanque do Urubu Inundação 350
São João do Cazumbá Inundação 150
Subtotal 02 - 4.630
7 de Setembro Proteção de
Manancial 600
Fonte de Lili Proteção de
Manancial 600
119
Fonte: Carmo (2009).
Carmo (2009, p. 173 e 174) afirma que:
A relação de áreas subnormais em loteamentos irregulares cadastradas pelo Pemas (2001) 25 , de um contingente de 9.914 residências, 1.791 delas se encontravam localizadas em áreas alagadas [...]. Das 27 áreas subnormais em favelas cadastradas pelo Pemas (2001), com um contingente de 13.610 moradias, 11 núcleos, com 4.630 residências, localizam-se em áreas de proteção de mananciais, de preservação ambiental e de alagado.
Percebe-se, que a crise do capital, na década de 1970, acentua a emigração
campo-cidade fazendo surgir as ocupações de forma irregulares (invasões e
loteamentos), demonstrando que as ações do Estado, na área habitacional, através
das construções de conjuntos habitacionais em Feira de Santana não foram
suficientes para atender a demanda da população, principalmente as pessoas de
baixa renda, que naquele período, ocuparam áreas alagadas e de preservação
ambiental do município (FREITAS, 2014).
Observa-se, que a expansão do espaço urbano em Feira de Santana segue a
lógica do capital imobiliário, onde a população de baixa renda é alocada em áreas
periféricas, desvalorizadas e com pouca infraestrutura, enquanto outros espaços
valorizados, com melhor infraestrutura são destinados para classes com maior poder
aquisitivo: “A ação do Estado, juntamente com o capital imobiliário, corrobora para
produção dos espaços diferenciados, ao tempo que desenvolve estratégias
geopolíticas para arrefecer a luta de classes” (FREITAS, 2014, p. 289).
25 Planejamento Estratégico Municipal de Assentamentos Subnormais (PEMAS) da prefeitura municipal
de Feira de Santana.
Subtotal 03 - 1.200
Prato Raso - 1.500
Rochinha - 1.500
Três Riachos Preservação
Ambiental 100
Santa Mônica I e II Preservação
Ambiental 700
Subtotal 4 - 3.800
Avenida Anchieta - 1.000
Subtotal 05 - 1.000
Total - 13.610
120
5.2.2 EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA: DESCREVENDO-A A PARTIR DOS DADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE 2002, 2005, 2010 E 2015
Até o presente momento, identificou-se os dados do cadastro imobiliário de 2002,
para demonstrar a consolidação da expansão urbana de Feira de Santana desde a
origem até 2002. Sendo assim faz-se uma comparação entre a expansão urbana, a
partir dos dados do Cadastro Imobiliário de 2002, 2005, 2010 e 2015, ao tempo que
se aponta os principais vetores da expansão urbana da cidade, no período em estudo.
A descrição dos dados do Cadastro Imobiliário de 2005 revelava que Feira de
Santana tinha 170.196 imóveis registrados, ocupando uma área de 207,67 km2, sendo
que 89.708 (52,71%) eram residências, estendendo-se numa área de 123,40 km2
(59,71%) e 63.006 (37,02%) estavam registrados como terrenos sem uso, numa área
de 36,36 km2 (17,59%) (TABELA 8).
TABELA 8 - DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA
TOTAL E RELATIVA, FEIRA DE SANTANA, 2005
Tipo de Imóveis
Quantidades
Qtdes (%) Área Total dos
lotes (Km2) Área Total dos
lotes (%)
Residências 89.708 52,71% 123,40 59,71% Comercial 10.422 6,12% 17,91 8,67% Misto 630 0,37% 0,48 0,23% Industrias 403 0,24% 13,04 6,31% Terrenos sem uso 63.006 37,02% 36,36 17,59% Outros 6.027 3,54% 15,49 7,50%
Total 170.196 100,00% 206,67 100,00%
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário (2005). Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Em comparação aos dados do cadastro imobiliário de 2002, citados
anteriormente na página 118, houve um aumento de 5.919 imóveis, representando
uma variação percentual de 3,60% (TABELA 9).
Observa-se que, entre 2002 e 2005, houve expansão urbana de 16,21 km2,
quando do total, 13,07 km2 deveu-se ao crescimento de imóveis classificados como
residências, demonstrando a atuação do setor imobiliário na produção do espaço
urbano de Feira de Santana (TABELA 10).
A expansão urbana decorrente do uso e ocupação do solo por imóveis
residenciais é ratificada nos números indicados no cadastro imobiliário de 2002, que
registrava até aquele ano, a implantação de 33 condomínios fechados em Feira de
Santana (QUADRO 15).
121
TABELA 9 - FEIRA DE SANTANA: VARIAÇÃO DAS QUANTIDADES DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO EM 2002, 2005, 2010 E 2015
Tipo de Imóveis Qtdes Variações (%)
Ano 2002 2005 2010 2015 02/05 05/10 10/15 02/15
Residências 86.368 89.708 100.724 117.001 3,87 12,28 16,16 26,18
Comercial 9.977 10.422 11.378 13.300 4,46 9,17 16,89 24,98
Misto (Comercial e Residencial)
642 630 652 652 -1,87 3,49 0,00 1,53
Industrias 383 403 478 528 5,22 18,61 10,46 27,46
Terrenos sem uso 61.016 63.006 67.792 75.899 3,26 7,60 11,96 19,61
Outros 5.891 6.027 6.479 7.829 2,31 7,50 20,84 24,75
Total 164.277 170.196 187.503 215.209 3,60 10,17 14,78 23,67
Fonte: PMFS, Cadastros Imobiliários 2002. 2005, 2010 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
TABELA 10 – FEIRA DE SANTANA: VARIAÇÃO DAS ÁREAS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO
CADASTRO IMOBILIÁRIO EM 2002, 2005, 2010 E 2015
Tipo de Imóveis Área Total dos lotes (km2) Variações (%)
Ano 2002 2005 2010 2015 02/05 05/10 10/15 02/15
Residências 110,33 123,40 126,50 132,20 11,85 2,51 4,50 16,54 Comercial 17,32 17,91 20,13 12,69 3,41 12,37 -36,97 -36,53 Misto (Comercial e Residencial
0,48 0,48 0,48 0,47 0,00 -0,30 -0,74 -1,05
Industrias 12,51 13,04 14,89 15,35 4,24 14,19 3,10 18,51 Terrenos sem uso 35,10 36,36 118,48 176,22 3,59 225,86 48,73 80,08 Outros 14,72 15,49 17,10 20,36 5,23 10,37 19,10 27,71
Total 190,46 206,67 297,58 357,29 8,51 43,99 20,07 46,69
Fonte: PMFS, Cadastros Imobiliários 2002, 2005, 2010 e 2015 Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
QUADRO 15 – FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ATÉ 2002
Condomínios Bairro
Condomínio Adelia Menezes Coelho Pampalona
Condomínio Ametista Residencial Tomba
Condomínio Auguste Renoir Brasília
Condomínio Canto Das Arvores Santo Antônio Dos Prazeres
Condomínio Canto Do Sol E Da Lua Muchila
Condomínio Champs Elysses Santa Mônica
Condomínio Cidade Universitária Parque Ipe
Condomínio Genesis Park Tomba
Condomínio Loft Juan Miro Santa Mônica
Condomínio Mansão Manuel Alves Pereira Capuchinhos
Condomínio Maria Quiteria Mangabeira
Condomínio Morada Das Cores Muchila
Condomínio Morada Do Bosque Cidade Nova
Condomínio Nova Avenida Parque Ipê
Condomínio Parque Lagoa Grande Caseb
Condomínio Pedazur Residence Santa Mônica
Condomínio Residencial Delta Ville Lagoa Salgada
Condomínio Residencial Do Bosque Sim
Condomínio Residencial Dos Cardeais Brasília
Condomínio Residencial Magnólia Muchila
122
Condomínio Residencial Parque Das Hortênsias Conceição
Condomínio Residencial Santa Efigênia Queimadinha
Condomínio Residencial Santa Helena Sim
Condomínio Stela Maris Muchila
Condomínio Terra Verde Muchila
Condomínio Tito Barreto Machado Ponto Central
Condomínio Vale Dos Rios São João
Condomínio Victoria Residence Tomba
Condomínio Vila Borghesi Sim
Condomínio Vila Di Napoli Residence Lagoa Salgada
Condomínio Vila Verde São João
Condomínio Villa Vida Plus Conceição
Condomínio Vivenda Do Campo Campo Limpo
Total: 33
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário, 2002. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Entre 2002 e 2005 foram implantados mais 15 condomínios fechados,
totalizando 48 empreendimentos, registrados até 2005, localizados estrategicamente
em diversos bairros da cidade (QUADRO 16).
QUADRO 16 – FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NO
CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2002 E 2005
Condomínios Bairro
Condomínio Alto Do Paraíso Sim
Condomínio Bosque Imperial Mangabeira
Condomínio Down Town Flat Queimadinha
Condomínio Edifício Residencial Jardim Muchila
Condomínio Joao Da Silva Dantas Santa Monica
Condomínio Juvenal Alves Mascarenhas Cidade Nova
Condomínio Pedra Verde Brasília
Condomínio Princesa Do Sertão - Ala Leste Muchila
Condomínio Princesa Do Sertão - Ala Norte Muchila
Condomínio Princesa Do Sertão - Ala Sul Muchila
Condomínio Principado De Mônaco Santa Monica
Condomínio Professora Amélia Rios Lagoa Salgada
Condomínio Residencial Recanto Das Ilhas Caseb
Condomínio Residencial São Bartolomeu Baraúna
Condomínio Villa Bella Calumbi
Total: 15
Fonte: PMFS, Cadastros Imobiliários 2002 e 2005 Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
No ano de 2010, o Cadastro Imobiliário registrava o quantitativo de 187.503
imóveis em Feira de Santana, ocupando uma área de 297,58 km2 (TABELA 11).
123
TABELA 11- DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA
TOTAL E RELATIVA, FEIRA DE SANTANA, 2010
Tipo de Imóveis
Quantidades
Qtdes (%) Área Total dos
lotes (Km2) Área Total dos
lotes (%)
Residências 100.724 53,72% 126,50 42,51% Comercial 11.378 6,07% 20,13 6,76% Misto 652 0,35% 0,48 0,16% Industrias 478 0,25% 14,89 5,00% Terrenos sem uso 67.792 36,16% 118,48 39,82% Outros 6.479 3,46% 17,10 5,75%
Total 187.503 100,00% 297,58 100,00%
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário (2010). Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Na comparação com os dados do Cadastro Imobiliário de 2005, houve um
aumento de 17.307 imóveis (TABELA 9, p.126). A expansão urbana variou de 206,67
km2, para 297,58 km2, um aumento de 43,99% (TABELA 10, p. 126 e 127).
Destaca-se que esta expansão urbana se deu principalmente pelo aumento dos
registros de terrenos sem uso, que sofreu uma variação de 225,86%, inferindo-se que
Feira de Santana passava por um processo de expansão urbana, em que áreas rurais
foram transformadas em urbanas, abrindo-se possibilidades para o crescimento da
cidade, com a construção de novos empreendimentos imobiliários (TABELA 10, p. 126
e 127).
O número de novos empreendimentos, registrados no Cadastro Imobiliário de
2010, revela que foram construídos 26 condomínios fechados em Feira de Santana,
entre 2005 e 2010, promovendo a expansão urbana, especialmente nos bairros SIM
e Pedra do Descanso (QUADRO 17).
QUADRO 17 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2005 E 2010
Condomínios Bairro
Condomínio Alegria Residencial Clube II Santo Antônio Dos Prazeres
Condomínio Green Ville Sim
Condomínio Ilha De Bali Sim
Condomínio Imperial Ville Sim
Condomínio Lagune Ville Papagaio
Condomínio Palm Garden Residence Club Pedra Do Descanso
Condomínio Palm Ville Sim
Condomínio Residencial Alegria Clube I Santo Antônio Dos Prazeres
Condomínio Residencial Ecoville Aviário
Condomínio Residencial Feira De Santana Life Pedra Do Descanso
Condomínio Residencial Irlena Marques Sim
Condomínio Residencial Jardim Botânico Sobradinho
Condomínio Residencial Palm Ville Sobradinho
Condomínio Residencial Parque Das Araras Parque Ipe
Condomínio Residencial Parque Das Azaleias Parque Ipe
124
Condomínio Residencial Quinta Do Sol Ville I Papagaio
Condomínio Residencial Rio Jacuipe Conceição
Condomínio Residencial São Bento Pedra Do Descanso
Condomínio Residencial Vila Emília Pedra Do Descanso
Condomínio Residencial Viva Mais Olimpia I Pedra Do Descanso
Condomínio Residencial Viva Mais Pampalona Pampalona
Condomínio Rosemary Carvalho Pedra Do Descanso
Condomínio Star Residence Santa Monica
Condomínio Vila Amalia Pedra Do Descanso
Condomínio Vila Das Flores Muchila
Condomínio Vila Das Palmeiras Sim
Total: 26
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário 2005 e 2010 Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Em 2015, os dados do Cadastro Imobiliário apresentavam o registro de 215.209
imóveis em Feira de Santana e ocupavam uma área de 357,29 km2 (TABELA 12),
expressando um aumento da expansão da cidade em 59,71 km2, uma variação de
20,07%, em relação a 2010 (TABELAS 12). Do total de imóveis, 117.001 (54,37%)
unidades estavam cadastradas como residenciais, ocupando 132,20 km2, o que
significava 37,00% da área total.
TABELA 12 - DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA TOTAL E
RELATIVA, FEIRA DE SANTANA, 2015
Tipo de Imóveis
Quantidades
Qtdes (%) Área Total dos
lotes (km2) Área Total dos
lotes (%)
Residências 117.001 54,37% 132,20 37,00% Comercial 13.300 6,18% 12,69 3,55% Misto 652 0,30% 0,47 0,13% Industrias 528 0,25% 15,35 4,30% Terrenos sem uso 75.899 35,27% 176,22 49,32% Outros 7.829 3,64% 20,36 5,70%
Total 215.209 100,00% 357,29 100,00%
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário (2015). Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
De alguma maneira, a expansão urbana no período pode ser notada, se levar
em conta os números do cadastro imobiliário de 2015, que registrava a construção de
18 empreendimentos imobiliários, entre 2010 e 2015, revelando seu crescimento
através dos condomínios fechados (QUADRO 18).
QUADRO 18 – FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NOCADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2010 E 2015
Condomínios Bairro
Condomínio Azul Ville Papagaio Papagaio
Condomínio Bella Vista Sim
Condomínio Diamond Residence Mangabeira
125
Condomínio Elegance Residence Santa Monica
Condomínio Horto Florestal Santo Antônio Dos Prazeres
Condomínio Nature Ville Santo Antônio Dos Prazeres
Condomínio Santana Tower I Mangabeira
Condomínio Parque Viver Estilo Conceição
Condomínio Residencal Parque Das Cores Lagoa Salgada
Condomínio Residencial Ilha Bela Papagaio
Condomínio Residencial Parque Fonte Das Águas 35 Bi
Condomínio Residencial Terra Nova Fsa I Sim
Condomínio Residencial Vila Felicitá Sim
Condomínio Residencial Villaggio Papagaio Papagaio
Condomínio Santana Tower II Mangabeira
Condomínio Villaggio Ii Campanário Sim
Condomínio Vivenda Das Arvores Cidade Nova
Condomínio Residencial Terra Nova Fsa II Sim
Total: 18
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário 2010, 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Os dados registrados mostram que período havia 75.899 (35,27%) terrenos
sem uso, que ocupavam uma área de 176,22 km2 (49,32%) (TABELA 12). Observa-
se que o total da área de terrenos sem uso superou a área de imóveis classificados
como residências, inferindo-se que terras rurais estavam sendo transformadas em
terras urbanas, observando-se o aumento do espaço urbano.
Cabe destacar, que entre 2009 e 2015 foram implantados 42 residenciais do
Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), em áreas classificadas como ZEIS
(Zona Especial de Interesse Social) para a qual o Estatuto da Cidade, determina uma
série de benefícios, principalmente, quando são desenvolvidos para programas
considerados de Interesse social.
Em Feira de Santana, esses residenciais do Minha Casa, Minha Vida
destinados para famílias de 0 a 3 salários mínimos ficaram isentos por cinco anos da
cobrança do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial, devido a Lei Municipal nº
2.987, de 29 de Junho de 2009, por isso, que os mesmos não foram registrados no
Cadastro Imobiliário de Feira de Santana, não sendo possível dimensioná-lo nesta
pesquisa.
O mapa 14 sintetiza a localização dos condomínios fechados registrados no
Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015 e os empreendimentos do PMCMV
construídos em Feira de Santana entre 2009 e 2014, e indicam seus principais eixos
de expansão urbana.
126
MAPA 14 - FEIRA DE SANTANA: TOTAL DE EMPREENDIMENTOS IMPLANTADOS E REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2002 E 2015 E
OS CONDOMÍNIOS DOS PMCMV (2009-2014)
Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário 2002, 2005, 2010 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017
127
Nota-se um crescimento em direção ao Oeste da cidade, especificamente no
bairro Pedra do Descanso com a implantação de sete empreendimentos imobiliários
e à Sudoeste – dentro do anel de contorno rodoviário, destaca-se o bairro Muchila,
com oito condomínios implantados. O Leste é o maior vetor de expansão,
especificamente os bairros Santa Mônica, Lagoa Salgada, SIM e Santo Antônio dos
Prazeres, que juntos concentram 31 condomínios de alto padrão de construção, com
destaque para o bairro SIM, que concentra 15 dos condomínios, na principal Avenida,
a Artêmia Pires (GRÁFICO 1).
GRÁFICO 1 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS PRIVADOS REGISTRADOS (POR BAIRRO) NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2002-2015
Fonte: Cadastro Imobiliário 2002, 2005, 2010 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
0 2 4 6 8 10 12 14 16
35º BI
Aviário
Baraúna
Brasilia
Calumbi
Campo Limpo
Capuchinhos
Caseb
Cidade Nova
Conceição
Lagoa Salgada
Mangabeira
Muchila
Pampalona
Papagaio
Parque Ipê
Pedra do Descanso
Ponto Central
Queimadinha
Santa Mônica
Santo Antônio dos Prazeres
São João
SIM
Sobradinho
Tomba
1
1
1
3
1
1
1
2
3
5
4
5
8
2
5
4
7
1
2
7
5
2
15
2
3
128
Os bairros Conceição e Mangabeira destacam-se com dez condomínios
privados implantados, segundo dados do Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015
(GRÁFICO 1). Observa-se também que é onde se concentram a maior parte dos
empreendimentos do PMCMV, que na visão de Araújo (2016, p. 335) o bairro
Mangabeira “configurou-se como espaço de moradia produzido pela e para as
camadas de renda mais baixa da população” da cidade.
Segundo Costa (2014) ao citar o bairro da Mangabeira numa entrevista ‘[...]
então vai nascer daqui a dois, três anos, realmente um novo bairro. É como se fosse
uma nova Mangabeira. Se a gente se lembrar da Mangabeira há sete anos atrás,
há oito, há dez anos atrás, não era hoje aquele bairro com tanta população’
(COSTA, 2014 apud ARAÚJO, 2016, p. 230-231 – grifo da autora). Na aludida
entrevista, Costa se referiu à construção do Residencial Campo Belo, amplamente
divulgado como um novo bairro para quase 40 mil pessoas, localizado há cerca de um
quilômetro do Complexo Matadouro do Campo do Gado” (ARAÚJO, 2016, p. 230-231)
Outras áreas de expansão são: Norte, Sul e Sudeste. No Norte, destacam-se
os bairros Cidade Nova, Parque Ipê e Papagaio, que apresentam 12 condomínios
implantados, destacando-se o bairro Papagaio com cinco empreendimentos
construídos; é a principal área em expansão. Ao Sul destaca-se o bairro Tomba com
três empreendimentos e a Sudeste, destaca-se o bairro Aviário com a implantação de
dez empreendimentos do PMCMV (MAPA 14, p. 133).
A seguir descreve-se como foram distribuídos os investimentos públicos nos
diversos bairros e distritos de Feira de Santana. Por conseguinte, no item 5.4 busca-
se explicar qual a conexão existente entre expansão urbana, e investimentos públicos
em infraestrutura no processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana.
5.3 Distribuição dos Investimentos Públicos Municipal em Feira de Santana
entre 2002-2015
O processo de expansão e a dinâmica do uso e ocupação do solo, resultante
do crescimento demográfico e econômico, que acontece através da incorporação de
novas áreas de expansão urbana – áreas rurais, ou de revitalização de espaços já
existentes, para implantação de conjuntos habitacionais, condomínios e outros
empreendimentos imobiliários –, sempre vem acompanhado das necessidades de
novos investimentos em infraestrutura, para suprir as demandas básicas da
129
população. Segundo Zmitrowicz e De Angelis (1997 apud MESQUITA, 2008, p. 35), a
infraestrutura urbana pode ser definida como “um sistema técnico de equipamentos e
serviços necessários ao desenvolvimento das funções urbanas”.
A infraestrutura, como rede de água, energia, saneamento básico, vias
urbanas, saúde, escolas, comunicação, etc., são essenciais para viabilizar a
acessibilidade à área em expansão, passando por processo de valorização quando
incrementados por equipamentos urbanos. Os proprietários de terras são os principais
agentes interessados nos investimentos públicos dessas localizações da cidade e
agem pressionando o poder local, para que investimentos sejam canalizados para
áreas onde se situam suas propriedades, valorizando-as e extraindo assim, a mais
valia no processo de produção do espaço urbano, inerente ao modo produção
capitalista (CORRÊA, 2005).
A Prefeitura Municipal de Feira de Santana tem realizado diversos
investimentos em infraestrutura, seja para manter as estruturas existentes
(manutenção) ou na realização de implantação de equipamentos urbanos nas novas
áreas em expansão. Os dados dos Balanços de Gestão evidenciaram como os
diversos investimentos realizados entre 2002 e 2015 foram alocados nos bairros e
distritos. Cabe destacar, que a leitura se limita aos dados sobre investimentos em
infraestrutura em saúde, escolas e creches, praças e canteiros, pavimentação,
esportes, prédios públicos, habitação e esgotamento sanitário, drenagem e rede de
água fria, implantados em Feira de Santana.
As informações do Balanço de Gestão, entre 2002 e 2015, mostraram que a
prefeitura de Feira de Santana investiu R$ 402.436.555,37 (quatrocentos e dois
milhões, quatrocentos e trinta e seis mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e trinta
e sete centavos) em infraestrutura, distribuídos entre os 50 bairros e 11 distritos
(GRÁFICO 2). Do total R$ 363.916.467,6126 (trezentos e sessenta e três milhões,
novecentos e dezesseis mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e sessenta e um
centavos) foram investidos nos 50 bairros da sede; e R$ 30.216.689,57 (trinta milhões,
duzentos e dezesseis mil, seiscentos e oitenta e nove reais e cinquenta e sete
centavos) nos 11 distritos.
26 Cabe salientar, que devido os dados dos anos de 2008 e 2012 estarem incompletos, sem as
descrições dos valores, não foi possível descrevê-los neste relatório.
130
GRÁFICO 2 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA ENTRE 2002 E 2015
Fonte: PMFS, Balanço de Gestão Municipal 2002 a 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
A leitura dos dados indicados no Gráfico 3 e Mapa 15, produzidos a partir das
informações dos Balanços de Gestão, revela que os bairros que mais receberam
investimentos foram o Centro, com R$ 64.697.708,39 (17,78%); Tomba, R$
33.560.298,18 (9,22%); Queimadinha, R$ 32.548.117,89, (8,94%); Campo Limpo, R$
30.195.712,16 (8,30%); Santos Antônio dos Prazeres, R$ 20.724.120,00 (5,69%);
Conceição, R$ 17.054.916,04 (4,68%), Mangabeira; R$ 12.569.880,50 (3,45%) e
Parque Ipê, R$ 10.971.040,84 (3,01%). Os demais bairros receberam menos
R$ 29.443.803,69
R$ 30.216.689,57
R$ 15.387.689,95
R$ 29.137.313,36
R$ 31.399.182,89
R$ 26.939.724,22
R$ 0,00
R$ 15.668.401,16
R$ 57.848.275,41
R$ 13.123.189,26
R$ 0,00
R$ 86.484.897,20
R$ 20.571.863,80
R$ 46.215.524,86
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
131
investimentos, foram: o CIS Norte, R$ 60.870,00 (0,0167%); Serraria Brasil, R$
87.676,45 (0,0241%); Aeroporto R$ 354.288,88 (0,0974%); Cruzeiro, R$ 371.568,32
(0,1021%); Olhos D´Água, R$ 417.467,21 (0,1147%); Lagoa Grande, R$ 639.751,49
(0,1758%); Capuchinhos, R$ 848.312,84 (0,2331%) e Subaé, R$ 914.801,06
(0,2514%).
Destaca-se que os bairros Vale do Jacuípe, Registro, Mantiba e Chaparral não
tiveram investimentos registrados no período, pois foram criados em 20 de junho de
2013 pela Lei Complementar nº 75, não havendo informações sobre os mesmos.
Entre os distritos, Humildes foi o que mais recebeu investimentos, totalizando
R$ 12.973.205,66, representando 3,2237% do total dos recursos aplicados em Feira
de Santana; em seguida, Maria Quitéria, com R$ 6.818.515,37 (1,6943%); Bomfim de
Feira, R$ 6.723.790,1 (1,6708%); Matinha R$ 4.199.538,06 (1,0435%); Tiquaruçú, R$
2.161.937,79 (0,5372%); Jaíba R$ 1.699.932,06 (0,4224%); Jaquara, R$
1.528.060,25 (0,3797%); Ipuaçú, R$ 1.079.186,15 (0,2682%); São José, R$
600.960,00 (0,1493%); Governador João Durval Carneiro, R$ 459.632,38 (0,1142%)
e Tanquinho com R$ 275.329,94 (0,0684%) - GRÁFICO 4.
Entre 2002 e 2015, dos R$ 402.436.555,37 de investimentos aplicados nos 50
bairros e 11 distritos, R$ 143.802.010,22 foram direcionados para pavimentação de
ruas da cidade, enquanto R$ 111.209.429,71 foram aplicados em construções e
reformas de escolas e creches, e R$ 63.932.574,16 investidos em reforma e
construção de prédios públicos, representando 15,89% do investimento total.
Na implantação de esgotamento sanitário, drenagem e rede de água fria foram
gastos R$ 30.131.152,78, enquanto em construções e reformas de praças e canteiros
foram utilizados R$ 20.606.103,34. Outros R$ 16.715.227,87 foram aplicados em
construções e reformas de postos de saúde e R$ 12.307.257,84, em construções e
reformas de quadras esportivas, enquanto R$ 3.732.799,45 foram investidos na área
de habitação (GRÁFICO 5).
132
GRÁFICO 3 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM POR BAIRROS ENTRE 2002 E 2015
Fonte: Balanço de Gestão 2002 a 2015 (PMFS). Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Aeroporto
Asa Branca
Aviário
Baraúnas
Brasília
Calumbi
São João
Campo Do Gado Novo
Campo Limpo
Capuchinhos
Caseb
Centro
Chácara São Cosme
Cidade Nova
Cis
Conceição
Cruzeiro
Gabriela
Jardim Acácia
Jardim Cruzeiro
Lagoa Grande
Lagoa Salgada
Limoeiro
Mangabeira
Muchila
Nova Esperança
Novo Horizonte
Olhos D'água
Pampalona
Papagaio
Parque Getúlio
Parque Ipê
Pedra Do Descanço
Ponto Central
Queimadinha
Rua Nova
Santa Mônica
Serraria Brasil
Sim
Sobradinho
Sto. Anto. Dos Prazeres
Subaé
Tomba
35º Bi
Vale Do Jacuípe*
Registro*
Mantiba*
Cis Norte*
Chaparral*
Pedra Ferrada*
R$ 354.288,88
R$ 3.088.685,38
R$ 7.908.745,24
R$ 4.438.305,77
R$ 9.813.275,75
R$ 9.851.687,59
R$ 3.032.243,92
R$ 3.130.226,70
R$ 30.195.712,16
R$ 848.312,84
R$ 3.015.244,37
R$ 64.697.708,39
R$ 10.722.526,73
R$ 7.183.909,52
R$ 4.119.452,30
R$ 17.054.916,04
R$ 371.568,32
R$ 10.349.707,66
R$ 1.447.963,35
R$ 6.498.376,24
R$ 639.751,49
R$ 978.030,00
R$ 2.302.380,00
R$ 12.569.880,50
R$ 10.360.534,80
R$ 1.723.012,26
R$ 1.075.319,78
R$ 417.467,21
R$ 4.980.006,82
R$ 4.310.778,56
R$ 1.993.298,22
R$ 10.971.040,84
R$ 5.253.399,34
R$ 2.153.283,42
R$ 32.548.117,89
R$ 1.755.976,72
R$ 2.819.713,77
R$ 87.676,45
R$ 8.905.541,90
R$ 1.907.172,03
R$ 20.724.120,00
R$ 914.801,06
R$ 33.560.298,18
R$ 1.050.339,22
R$ 0,00
R$ 0,00
R$ 0,00
R$ 60.870,00
R$ 0,00
R$ R$ 1.730.800,00
133
MAPA 15 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURABAIRROS DE ENTRE 2002 E 2015
Fonte: PMFS, Balanço de Gestão (2002 a 2015) Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
134
GRÁFICO 4 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA POR DISTRITOS ENTRE 2002 E 2015
Fonte: PMFS - Balanço de Gestão 2002 a 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
Distrito da Matinha
Distrito de Bonfim deFeira
Distrito de Humildes
Distrito de Ipuaçú
Distrito de Jaguara
Distrito de Jaíba
Distrito de MariaQuitéria
Distrito de São José
Distrito de Tanquinho
Distrito de Tiquaruçú
Distrito G. JoãoDurval Carneiro
R$ 4.199.538,06
R$ 6.723.790,10
R$ 12.973.205,66
R$ 1.079.186,15
R$ 1.528.060,25
R$ 1.699.932,06
R$ 6.818.515,37
R$ 600.960,00
R$ 275.329,94
R$ 2.161.937,79
R$ 459.632,38
135
GRÁFICO 5 – FEIRA DE SANTANA: TIPOS E VOLUMES DE RECURSOS (EM REAIS) DE INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA
DISTRIBUÍDOS EM ENTRE 2002 E 2015
Fonte: PMFS - Balanço de Gestão 2002 a 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
A partir das informações sobre investimentos públicos, indicando como os
mesmos foram distribuídos, descreve-se no próximo item a lógica de como o poder
público local realizou a distribuição desses recursos nos diferentes bairros. Com isso,
buscou-se identificar os principais elementos que implicaram na valorização do
espaço urbano em Feira de Santana, traçando uma relação entre as variáveis,
expansão urbana, investimentos públicos em infraestrutura e valorização da terra
urbana.
5.4 Valorização do Espaço Urbano em Feira de Santana
No modo de produção capitalista, a origem do processo de valorização do
espaço urbano está intrinsecamente ligada à sua posse (propriedade). Segundo (Marx
1996), o tipo de uso e ocupação determinará sua valorização. Adicionalmente, o
0,00 50.000.000,00 100.000.000,00 150.000.000,00
Saúde
Praças e Canteiros
Escolas e Creches
Pavimentação
Esportes
Prédios Públicos
Habitação
Esgotamento Sanitário, Drenagem, eRede de Água Fria
R$ 16.715.227,87
R$ 20.606.103,34
R$ 111.209.429,71
R$ 143.802.010,22
R$ 12.307.257,84
R$ 63.932.574,16
R$ 3.732.799,45
R$ 30.131.152,78
136
direito sobre a propriedade da terra, resguardado pelo Estado, é de fundamental
importância para assegurar a reprodução do capital (BOTELHO, 2007).
No espaço urbano, “o capital imobiliário se reproduz através do processo de
expansão, verticalização, adensamento e revitalização do espaço urbano”, segundo
Carlos (1997 apud FUCK JUNIOR, 2014, p.13), engendrado pelas ações
especulativas dos agentes imobiliários que atuam na cidade, apropriando-se do
espaço urbano, principalmente de áreas de expansão, com o objetivo de extrair a mais
valia, na qual o preço deste bem é controlado pelo setor imobiliário, através da lei da
oferta e da procura, em um mercado monopolizado.
Em Feira de Santana, as demandas por novas habitações, decorrente do
crescimento demográfico, vem se ampliando desde o início dos anos 1990,
intensificando-se a partir de 2000, quando o setor imobiliário passou a direcionar o
crescimento urbano, seguindo a uma tendência espraiada em todo o país. Com isso,
foram sendo implantados vários empreendimentos, por consequência, a demanda por
novas áreas, o que provavelmente, possibilitou o parcelamento das áreas rurais,
“transformadas em urbanas”.
Ao determinar os vetores de expansão urbana, com a implantação de novos
empreendimentos, o setor imobiliário e proprietários fundiários lucraram quando o
setor público investiu essas localizações com infraestrutura. Dessa forma, identificou-
se os principais elementos que determinaram a valorização do espaço urbano em
Feira de Santana: - o engendrado pelo investimento do capital imobiliário, aplicado ao
solo, com a implantação de novos empreendimentos, que consequentemente o
valorizaram; e os investimentos públicos em infraestrutura implantados nos espaços
construídos ou em expansão, que foram apropriados pelos agentes imobiliários,
fundiários e outros proprietários de imóveis, em diferentes intensidades, dependendo
como e onde esses investimentos foram distribuídos na cidade (QUADRO 19).
Outro elemento fundamental para valorização do espaço urbano foi identificado
quando o poder público alterou o tipo de uso e ocupação do solo urbano (QUADRO
19).
Segundo Corrêa (2005), os proprietários fundiários exercem pressão junto ao
poder local para que as leis de uso e zoneamento sejam alteradas. Em Feira de
Santana, quando os agentes imobiliários agiram no sentido de expandir o urbano
avançando em direção as áreas rurais, provavelmente pressionaram o poder público
local. Talvez isso tenha impulsionado a publicação da Lei complementar nº 75 de 20
137
de junho de 2013, que criou seis novos bairros, ampliou o perímetro urbano e fixou os
limites interdistritais. Em tese, essa mudança provocou a valorização dessas áreas
outrora rurais.
QUADRO 19 - FEIRA DE SANTANA: ELEMENTOS DETERMINANTES DA VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO
Tipos Exemplos
Investimentos Privados no Solo Construção de condomínios, Shopping,
Supermercados, Lojas, Indústrias, etc.
Investimentos Públicos no Solo Infraestruturas como vias urbanas, energia,
escolas, posto de saúde, quadras poliesportivas,
praças, saneamento, praças e canteiros, etc.
Mudança do Uso e Ocupação do Solo
Quando há mudança na lei Municipal, alterando
o tipo de uso e ocupação do solo. Ex. Lei
Complementar n° 75 de 23 de junho de 2013 de
Feira de Santana.
Fonte: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
A valorização do espaço urbano através dos investimentos privados acontece
em menor ou maior grau, dependendo do tipo e padrão de construção, assim como
dos investimentos públicos necessários para propiciar a população as condições
essenciais a vida e a mobilidade urbana. A localização do bairro e os equipamentos
de segurança são fatores importantes e determinantes em seu processo de
valorização.
Entretanto, o capital imobiliário possui a capacidade de revalorizar áreas
periféricas, eventualmente, outrora rurais (FIGURA 25), “vendendo” segurança na
forma de construção de condomínios fechados de médio e alto padrão (FIGURAS 26,
27 e 28). Conforme afirma Macário (2013, p. 72 e 73), “a busca por segurança,
tranquilidade, status, e amenidades naturais apresentam-se como as principais
justificativas para se residir em condomínios fechados”.
138
FIGURA 25 - FEIRA DE SANTANA: CHÁCARA NO BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2015.
FIGURA 26 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIO BANGALAY NO BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
139
FIGURA 27 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIO ILHA DE BALI - BAIRRO SIM
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
FIGURA 28 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA DI NAPOLI – BAIRRO LAGOA SALGADA
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
Para explicar a valorização do espaço urbano em Feira de Santana, através
dos investimentos públicos, é necessário destacar o que determina sua dimensão. As
áreas da cidade onde ocorrem maior investimento em infraestrutura e manutenção,
ou inserção de novos equipamentos públicos, tendem a possuir maior valor agregado
140
incorporado ao solo, se comparadas àquelas que tem menos equipamentos urbanos,
consequentemente, imóveis localizados em áreas com maiores investimentos
(FIGURAS 29 e 30) são evidentemente mais valorizados do que imóveis localizados
em áreas com pouca ou nenhuma infraestrutura (FIGURAS 31 e 32).
FIGURA 29 - FEIRA DE SANTANA: PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E SINALIZAÇÃO VIÁRIA – RUA CASTRO ALVES COM A AVENIDA GETÚLIO VARGAS NO BAIRRO CENTRO
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
FIGURA 30 - FEIRA DE SANTANA: PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E SINALIZAÇÃO VIÁRIA RUA PEDRO SUZART NO BAIRRO BRASÍLIA
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
141
FIGURA 31 - FEIRA DE SANTANA: RUA CECÍLIO MOREIRA DIOGO (SEM INFRAESTRUTURA) NO BAIRRO MANGABEIRA
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
FIGURA 32 - FEIRA DE SANTANA: RUA CAMPO MOURÃO (SEM INFRAESTRUTURA) NO BAIRRO LAGOA GRANDE
Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2017.
A leitura das informações contidas no Mapa 16 e o Gráfico 6 revela que o preço
do metro quadrado 27 dos bairros Centro, Ponto Central, Santa Mônica, Lagoa
27 Os preços médios do metro quadrado de cada bairro foram calculados a partir do valor venal dos
imóveis (Cadastro Imobiliário de 2015) dividido pelas respectivas áreas. Apesar do valor venal dos
142
Salgada, SIM28 e Santo Antônio do Prazeres, considerados como voltados para classe
média alta, são respectivamente de R$ 418,80, R$ 439,29, R$ 317,76, R$ 375,09, R$
511,49 e R$ 490,34. Essas áreas são consideradas como de maior valor. Em outras
palavras, estes bairros localizam-se nas áreas privilegiadas, de expansão urbana,
com empreendimentos de alto e médio padrão de construção e que contam com
elevados investimentos públicos em infraestrutura29.
imóveis não revelar o seu real valor de mercado, o mesmo está sendo utilizado para se ter um parâmetro de valorização do espaçourbano.
28 Segundo informações constantes no site: https://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/a-venda/sim,feira-de-santana,ba/preco_medio_m2/, acessado em 14 mar. 2017, o valor médio do metro quadrado no bairro SIM é de R$ 2.736,00, preço no mercado imobiliário. Esta discrepância entre preços de mercado e base do IPTU revela a ação especulativa do setor imobiliário para extrair renda da terra, ao tempo que demonstra a falta de interesse da prefeitura em aplicar a lei do Plano Diretor e combater a especulação imobiliária, além de não buscar recuperar a mais valia que foram distribuídos em investimentos públicos naquela área.
29 Apesar de o Centro receber a maior parte dos investimentos em infraestrutura, o mesmo não apresenta nenhum condomínio construído e registrado no Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015.
143
GRÁFICO 6 - FEIRA DE SANTANA: RELAÇÃO ENTRE INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA, QUANTIDADE DE CONDOMÍNIOS E VALOR MÉDIO DO METRO
QUADRADO (2015) POR BAIRRO
Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliáro e Balanço de Gestão entre 2002 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
144
MAPA 16 – FEIRA DE SANTANA: VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO, EXPANSÃO URBANA E INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA ENTRE 2002 E 2015
Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliáro e Balanço de Gestão entre 2002 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.
145
Foram construídos nestes bairros, 32 condomínios privados, cerca de 34,78%
do total dos empreendimentos implantados na cidade e aproximadamente R$
100.278.397,48 de recursos públicos em infraestrutura, representando 27,56% do
total aplicado em equipamentos urbanos pelo poder público local, entre 2002 e 2015.
O bairro SIM conta com 15 dos condomínios implantados, que representa cerca de
47% dos empreendimentos construídos entre os bairros acima citados.
Na parte Sul da cidade, observa-se o bairro Tomba, que tem três
empreendimentos imobiliários construídos, e recebeu R$ 33.560.298,18 em recursos
aplicados em infraestrutura, o preço médio do metro quadrado é igual a R$ 141,51.
Outro destaque em volume de recursos aplicados em infraestrutura é o bairro
Queimadinha, que recebeu R$ 32.548.117,89, e conta com dois condomínios
construídos. O bairro Campo Limpo, recebeu R$ 30.195.712,16, de investimentos em
equipamentos de infraestrutura e um empreendimento imobiliário. Ressalta-se que os
preços médios do metro quadro dos bairros Queimadinha é R$ 234,43, e no Campo
Limpo é de R$ 194,80 – valores inferiores aos da parte Leste da cidade.
Observa-se que os bairros Tomba, Queimadinha e Campo Limpo destacam-se
por terem recebido juntos R$ 96.304.128,23 em recursos aplicados em infraestrutura;
cerca de 23,93% dos investimentos públicos implantados no município, entre 2002 e
2015 (MAPA 6 e GRÁFICO 16). Apesar de não estarem nas principais áreas de
expansão urbana, exceto o bairro Tomba, percebe-se que o volume de recursos
aplicados dependem das localizações que necessitam de equipamentos urbanos,
onde parte das demandas tenham sido atendidas no período em estudo. Da leitura de
Araújo (2015), pode-se afirmar que que o governo municipal somente levou serviços
básicos em infraestrutura e melhoria para o bairro Tomba, a partir de 2010.
Outras áreas em destaque, conforme as informações contidas no Mapa 16, são
o Norte, Nordeste e Sudoeste da cidade. Ao Norte destaca-se o bairro Parque Ipê e
Papagaio, onde se concentram nove empreendimentos imobiliários implantados e
investimento em infraestrutura na ordem de R$ 15.281.819,40. O preço médio do
metro quadrado no bairro Parque Ipê é de R$ 127,87, enquanto no bairro Papagaio é
de R$ 119,43, valores inferiores quando comparados aos bairros Queimadinha e
Tomba.
A Nordeste, os bairros Conceição e Mangabeira destacam-se com o
investimento de R$ 29.624.796,54 em infraestrutura, contando com dez
empreendimentos imobiliários construídos. O preço médio do metro quadrado no
146
bairro Conceição corresponde a R$ 48,99, enquanto no bairro Mangabeira R$ 131,28.
Quanto ao Sudoeste de Feira de Santana, destacam-se os bairros Pedra do Descanso
e Muchila, que juntos possuem 15 empreendimentos construídos e investimentos de
R$ 15.613.934,14 em infraestrutura. Nos dois bairros, o preço médio do metro
quadrado varia, em Pedra do Descanso é igual a R$ 218,23 e no bairro Muchila o
valor é de R$ 143,33.
Nesse sentido, apreendeu-se com a leitura dos dados do Mapa 16, que o
processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana ocorre de forma
diferenciada. As principais áreas de expansão urbana e distribuição dos investimentos
em infraestrutura seguem a mesma lógica do vetor do capital imobiliário, tendo em
vista que os empreendimentos privados com alto e médio padrão de construção
localizam-se nestes espaços, geralmente áreas valorizadas e com maiores volumes
de recursos de investimento em infraestrutura. Por outro lado, nas localizações onde
por exemplo estão situados os empreendimentos do PMCMV, ou habitação de
interesse social, áreas de menor valor, contam com volumes inferiores de recursos
implantados de infraestrutura. Desta forma, infere-se que os agentes imobiliários e
proprietários fundiários, além de direcionar a expansão urbana, influenciam o poder
público local no momento da distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura.
147
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A pesquisa buscou explicar a valorização do espaço urbano em Feira de
Santana entre os anos de 2002 e 2015, na perspectiva da produção e consumo do
espaço analisando o processo de acumulação e reprodução do capital. Para isso,
analisou-se a expansão urbana através das ações que o setor imobiliário tem
empreendido na cidade, e a distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura
realizada pelo poder público municipal nos bairros e distritos do município.
Visando alcançar o que foi proposto nos objetivos, buscou-se trilhar os
caminhos da investigação, tomando como base o método regressivo-progressivo de
Henri Lefebvre, que possibilitou explicar o processo de produção do espaço urbano
em Feira de Santana, através das contradições das espacialidades e temporalidades,
onde analisamos o momento presente da cidade a partir dos fatos passados, sendo
possível evidenciar o processo de formação, urbanização e expansão da cidade,
numa visão em que o espaço é moldado para a produção e consumo alicerçada na
estrutura da relação social urbana.
Observou-se que o capital mercantil, e posteriormente o capital agropecuário e
comercial foram de vital importância para o processo de formação territorial de Feira
de Santana. Atualmente, o capital imobiliário e o Estado têm sido os principais atores
no processo de expansão e consequente valorização do espaço urbano.
O desenvolvimento da pesquisa foi fundamentado a partir do conceito de renda
da terra elaborados pelos teóricos das escolas de economia política clássica e
marxista, possibilitando a explicação da ação dos agentes imobiliários que atuam na
produção do espaço urbano em Feira de Santana, e o objetivo da extração da renda
da terra, mais valia urbana, especialmente quando tratam o solo como mercadoria no
contexto monopolizado pelo capital, o qual os agentes imobiliários e fundiários
influenciam na formação da renda da terra.
Com o uso do recurso da pesquisa documental foram coletados os dados do
Cadastro Imobiliário e dos Relatórios de Gestão do Governo Municipal, no período de
2002 a 2015, onde através destes mensuramos, descrevemos e avaliamos o processo
de expansão urbana e valorização do espaço urbano em Feira de Santana, buscando
responder os questionamentos levantados na pesquisa, ou seja como o setor
Imobiliário atua no espaço urbano, extraindo a mais valia urbana em Feira de Santana,
148
e também explicar até que ponto os investimentos públicos em infraestrutura
valorizam as propriedades privadas, e além de avaliar, de que forma o setor Imobiliário
extrai a mais valia urbana, mediante os investimentos públicos em infraestrutura.
O estudo da expansão urbana a partir dos dados do Cadastro Imobiliário foi
possível demonstrar que em 2002, Feira de Santana possuía 164.277 imóveis
registrados, que ocupava uma área de 190,46 km2. Dos 164.277 imóveis registrados
86.368, cerca de 52,57% correspondiam a imóveis residenciais, que tomavam uma
área de 110,33 km2, compreendendo a 57,93% da área total; já 9.977 (6,07%) eram
de estabelecimentos comerciais, que se estendiam em uma área de 17,32 km2, cerca
de 9,09%.
Os dados apontavam ainda que, 642 dos imóveis registrados no Cadastro
Imobiliário eram de estabelecimentos mistos, distribuídos em uma área de 0,48 km2,
383 (0,39%) de estabelecimentos industriais, que ocupavam uma área de 12,51 km2
(6,57%), e 61.016 (37,14%) terrenos sem uso, que totalizavam uma área de 35,1 km2
(18,43%), enquanto 5.891 (3,59%) correspondendo aos imóveis que estavam
classificados como colégios, ginásio de esportes, estabelecimentos para prestação de
serviço, atividade religiosa e serviço público, ocupando uma área de 14,72 km2
(7,73%).
Até o ano de 2002 verificou-se que foram implantados 33 condomínios
fechados em Feira de Santana. Entre 2002 e 2005 foram construídos mais 15 destes
empreendimentos, conforme registro no Cadastro Imobiliário de 2005. Neste período,
observou-se que a prefeitura de Feira de Santana investiu em 2002, 2003, 2004 e
2005, respectivamente R$ 29.443.803,69, R$ 30.216.689,57, R$ 15.387.689,95 e R$
29.137.313,36, totalizando um investimento de R$ 104.185.496,57 em infraestrutura,
distribuídos nos diversos bairros e distritos do município.
Em 2005, a análise dos dados do Cadastro Imobiliário permitiu observar que
sob o ponto de vista urbano Feira de Santana continuava em expansão, onde os
registros mostravam que o município possuía 170.196 imóveis, que ocupavam uma
área total de 206,67 km2, sendo que 89.708 (52,71%) dos imóveis eram classificados
com residências, estendendo-se numa área de 123,40 km2 (59,71%) e 63.006
(37,02%) estavam registrados como terrenos sem uso, ocupando uma área de 36,36
km2, que representava 17,59% da área total da expansão urbana.
A pesquisa mostrou também que entre os anos de 2005 e 2010 a produção e
expansão urbana continuou crescente. Neste período foram construídos 26
149
condomínios fechados em Feira de Santana. Os dados do Cadastro Imobiliário
revelaram que a cidade se expandiu 43,99% em relação ao ano de 2005, variando
dos 206,67 km2 para 297,58 km2. Em termos quantitativos de imóveis registrados
passou de 170.196 em 2005 para 187.503 unidades em 2010, um aumento de 17.307
imóveis.
A variação da expansão urbana entre os anos de 2005 e 2010 deveu-se mais
precisamente aos registros de terrenos sem uso no Cadastro Imobiliário, que teve um
aumento de 225,86%, inferindo-se que áreas rurais passavam por processo de
parcelamento, transformando-se em urbanas; movimento ratificado pela criação da
Lei Complementar nº 75 de junho de 2013, que regulamentou o novo perímetro urbano
de Feira de Santana e criou seis novos bairros, consolidando o avanço do setor
imobiliário sobre os distritos, que consequentemente valorizou os novos espaços
urbanos de Feira de Santana.
Os investimentos realizados pelo poder público entre o período de 2005 e 2010
chegaram a ordem de R$ 131.855.583,68 (cento e trinta e um milhões, oitocentos e
cinquenta e cinco mil, quinhentos e oitenta e três reais e sessenta e oito centavos),
revelando que a expansão urbana foi acompanhada pelos investimentos em
infraestrutura, seja para manutenção dos equipamentos existente, seja para
implantação de novos equipamentos urbanos públicos nos diversos bairros e distritos
do município.
Em 2015, o Cadastro Imobiliários registrava que Feira de Santana já possuía
215.209 imóveis, que ocupavam uma área de 357,29 km2. Neste período foi
constatado o registro de 18 empreendimentos imobiliários construídos na cidade entre
2010 e 2015, revelando significativa expansão urbana através dos condomínios
fechados.
Ainda segundo o Cadastro Imobiliário de 2015 do total de imóveis existentes
em Feira de Santana, 117.001 (54,37%) estavam classificados como residenciais, e
ocupavam uma área de 132,20 km2, que representava 37,00% da área total dos
imóveis cadastrados, enquanto 75.899, cerca de 35,27% dos imóveis eram terrenos
sem uso, abrangendo uma área de 176,22 km2, representando 49,32% da área total
dos imóveis.
Observou-se que em 2015 houve um aumento 59,71 km2 na expansão urbana
do município de Feira de Santana, em relação ao ano de 2010, uma variação de
20,07%. A expansão urbana conforme observada no Cadastro Imobiliário foi devido
150
ao aumento do registro de imóveis classificados como terrenos sem uso que superou
o registro de imóveis classificados como residências, constatando-se que espaços
rurais estavam sendo transformadas em urbanas.
Com a pesquisa constatou que entre 2009 e 2015 foram construídos 42
residenciais do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) em Feira de Santana e
que devido os empreendimentos terem sido construídos em áreas consideradas Zona
Especial de Interesse Social (ZEIS), os mesmos obtiveram uma série de benefícios
para famílias que recebem entre 0 a 3 salários mínimos, dentre eles o incentivo fiscal
por parte do governo municipal, que isentou por cinco anos a cobrança do Imposto
sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU), através da Lei Municipal nº
2.987, de 29 de Junho de 2009, em que os mesmos não foram registrados no
Cadastro Imobiliário, não tornando possível dimensioná-lo nesta pesquisa.
Os investimentos realizados entre 2010 e 2015 chegaram a ordem de R$
166.395.475,12 (cento e sessenta e seis milhões, trezentos e noventa e cinco mil,
quatrocentos e setenta e cinco reais e doze centavos). No total, entre 2002 e 2015
foram investidos cerca de R$ R$ 402.436.555,37 (quatrocentos e dois milhões,
quatrocentos e trinta e seis mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e trinta e sete
centavos) em infraestrutura, distribuídos entre os 50 bairros e 11 distritos.
Dentre os bairros que mais receberam investimentos foram Centro, Ponto
Central, Santa Mônica, Lagoa Salgada, SIM e Santo Antônio do Prazeres,
considerados como espaços habitados pela classe média alta e alta, cujos valores do
metro quadrado, segundo o Cadastro Imobiliário em 2015, correspondiam a
respectivamente, R$ 418,80, R$ 439,29, R$ 317,76, R$ 375,09, R$ 511,49 e R$
490,34. Estas áreas são consideradas como de maior valor, pois se localizam nos
setores privilegiados, da expansão urbana, com empreendimentos de alto e médio
padrão de construção e contam com elevados investimentos públicos em
infraestrutura.
Com o estudo da expansão urbana e dos investimentos públicos em
infraestrutura, em Feira de Santana, observou-se que o processo de valorização do
espaço urbano segue a lógica do capital imobiliário, em que o setor imobiliário atua
sobre o espaço urbano produzindo áreas diferenciadas, onde empreendimentos de
médio e alto padrão de construção são implantados em áreas valorizadas, como por
exemplo nos bairros SIM, Lagoa Salgada, Santa Mônica e Pedra do Descanso,
enquanto empreendimento de baixo padrão de construção são edificados em áreas
151
de menor valor, pois são dotados de menos infraestrutura, como os bairros
Mangabeira e Conceição, exemplos dos empreendimentos ligados ao Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
Pode-se afirmar que, a identificação dos valores e da distribuição dos
investimentos públicos em infraestrutura segue a mesma lógica da expansão urbana,
conduzida pelo setor imobiliário, ou seja, os agentes que atuam na produção do
espaço urbano em Feira de Santana, influenciam o poder público na distribuição dos
recursos públicos em infraestrutura para que estas sejam canalizadas para áreas de
interesses, isto é, para aquelas mais valorizadas na cidade, com objetivo de extrair
mais valia nos espaços de maiores valores agregados.
Concluiu-se que os principais elementos determinantes, pois promoveram e
promovem a valorização do espaço urbano em Feira de Santana, se estruturam
através dos investimentos privados, especialmente do capital imobiliário,
materializado no solo, com a implantação de empreendimentos, e através dos
investimentos de recursos públicos, mediante aplicação em infraestrutura no espaço
urbano. Esses imprimem valor no espaço, possibilitando a extração da renda da terra
– a mais valia urbana. Além disso, a aprovação pelo poder público da Lei
Complementar n° 75 de 23 de junho de 2013, foi outro fator determinante para a
valorização do espaço, que outrora era rural, e passou a ser urbano, após edição e
promulgação da lei.
Dessa forma, a pesquisa revelou que a valorização do espaço urbano em Feira
de Santana decorre das estratégias do setor imobiliário, observando-se que as
políticas públicas recebem influência do capital imobiliário, e o espaço urbano e áreas
em expansão são direcionadas pelo setor imobiliário, que induz o poder público a
investir recursos em infraestrutura nas mesmas, impondo o interesse do capital
imobiliário e dos proprietários de terras, que tem como objetivo auferir em cada ciclo
de reprodução do capital, a mais valia no espaço urbano de Feira de Santana.
A pesquisa explicou o processo de valorização do espaço urbano em Feira de
Santana sob a perspectiva de análise da expansão urbana, através dos dados do
Cadastro Imobiliário e distribuição dos recursos em investimentos em infraestrutura
no município, através dos Relatórios de Gestão do Governo Municipal, sendo possível
analisar correlacionando com outras variáveis como Índice de Desenvolvimento
Humano (IDH), Produto Interno Bruto (PIB) do município, renda percapta, emprego,
índice de pobreza, cultura, meio ambiente, etc., explicando o processo de valorização
152
do espaço urbano, além das duas variáveis aqui analisadas estando as questões em
aberto para novos estudos.
153
7 REFERÊNCIAS
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