UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA La Universidad Técnica Particular de Loja
ESCUELA DE BANCA Y FINANZAS
MODALIDAD ABIERTA Y A DISTANCIA
“ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO ECUATORIANO DE
SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”
TESIS DE GRADO PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE
INGENIERO EN ADMINISTRACIÓN EN BANCA Y FINANZAS
Autora:
Miriam Castillo Coloma
Directora:
Ing. Fátima Mendoza
CENTRO UNIVERSITARIO QUITO
2011
2
CERTIFICACIÓN
3
CESIÓN DE DERECHOS
“Yo, Miriam Alexandra Castillo Coloma, declaro ser autor(a) del presente
trabajo y eximo expresamente a la Universidad Técnica Particular de Loja y a
sus representantes legales de posibles reclamos o acciones legales.
Adicionalmente declaro conocer y aceptar la disposición del Art. 67 del
Estatuto Orgánico de la Universidad Técnica Particular de Loja que en su
parte pertinente textualmente dice: “Forman parte del patrimonio de la
Universidad la propiedad intelectual de investigaciones, trabajos científicos o
técnicos y tesis de grado que se realicen a través, o con el apoyo financiero,
académico o institucional (operativo) de la Universidad”.
...................................
AUTOR(A)
4
AUTORÍA
Las ideas, conceptos, procedimientos y resultados
vertidos en el presente trabajo, son de exclusiva
responsabilidad del (la) autor (a).
. . . . . . . . . . . . . . . . .
Miriam Castillo Coloma
5
DEDICATORIA
A Dios, por su omnipotencia y amor.
De manera muy especial a mi hija, por quien hago y haría hasta lo imposible por
sacarla adelante, tal cual mis padres lo hicieron y lo hacen conmigo.
A mis padres, por aceptarme y respetarme tal como soy.
A mi esposo, por su apoyo y amor.
6
AGRADECIMIENTO
En primer lugar a Dios por haberme permitido llegar hasta aquí y haberme dado
salud para lograr un objetivo más en mi vida, sobre todo por su infinita bondad y
amor. Por los triunfos y los momentos difíciles que me han enseñado a valorar su
gracia cada día más.
A mis padres, que siempre me han dado su apoyo incondicional y a quienes debo
este triunfo profesional, por todo su trabajo y dedicación para entregarme una
formación académica y sobre todo humanista y espiritual. De ellos es este triunfo y
para ellos es todo mi agradecimiento.
A la Universidad Técnica Particular de Loja por permitirme realizar mis estudios
profesionales, a través de la Educación a Distancia.
Mi sincero agradecimiento a la Ingeniera Fátima Mendoza, por haber guiado y
orientado acertadamente mi investigación.
A mis compañeros de trabajo, amigos y todos aquellos que hicieron posible la
elaboración de este trabajo.
A todos ………
Muchas gracias,
7
ÍNDICE
pp.
CERTIFICACION ii
CESION DE DERECHOS iii
AUDITORIA iv
DEDICATORIA v
AGRADECIMIENTO vi
INDICE vii
INDICE DE CUADROS ix
INDICE DE GRAFICOS x
INDICE DE ANEXOS xi
RESUMEN EJECUTIVO xii
CAPÍTULO I
1. ASPECTOS GENERALES 1
1.1. Planteamiento del Problema 1
1.2. Objetivos 3
1.2.1. General 3
1.2.2. Específicos 3
1.3. Justificación 4
CAPÍTULO II
2. MARCO TEÓRICO LEGAL 7
2.1. Marco Teórico 7
2.1.1. Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social 7
Su origen 7
Su oferta hipotecaria 9
Sus procedimientos 13
2.1.2. Instituciones del Sistema Financiero 18
Instituciones Financieras Privadas 19
Aso. de Bancos Privados del Ecuador 19
8
Grupo Financiero Producción 20
Banco del Pichincha 22
Mutualista Pichincha 25
Banco del Pacifico 26
2.2. Marco Legal 33
CAPÍTULO III
3. METODOLOGÍA DE TRABAJO 37
3.1. Diseño de la Investigación 37
3.1.1. Población y Muestra 38
3.1.2. Técnicas e Instrumentos de recolección de datos 40
3.2. Procedimiento de la Investigación 41
3.2.1. Estudio Comparativo 43
3.3. Estudio y Análisis Técnico de la Información 44
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones 54
Recomendaciones 57
BIBLIOGRAFÍA 59
ANEXOS 61
9
ÍNDICE DE CUADROS
No. Nombre Pág.
1 Capacidad de endeudamiento 18
2 Oferta hipotecaria 23
3 Volumen de cartera de consumo de la Banca Privada 40
4 Operacionalización de Variables 42
5 Ficha de observación para levantamiento de inf. del IESS 45
6 Ficha de observación para levantamiento de Inst. Financieras 46
7 Montos calf. de crédito de vivienda y banca privada 51
8 Montos calf. de crédito de vivienda y el IESS 51
9 Montos comparativos de Cred. Hip. entre la banca y el IESS 52
10
ÍNDICE DE GRÁFICOS
No. Nombre Pág.
1 Productos Hipotecarios que ofrecen las Inst. Financieras 48
2 Tasas de interés de las Inst. Financieras 49
3 Plazo de Instituciones Financieras 50
11
ÍNDICE DE ANEXOS
No. Nombre Pág.
1 Glosario de términos 62
2 Ficha de observación 66
3 Guía para la entrevista 67
12
“ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL
SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”
RESUMEN EJECUTIVO
A través del tiempo se quiere dar una mirada a uno de los principales sectores
- el financiero - y a una de las actividades que además de estar fuertemente atada al
desempeño del sistema financiero, constituye un verdadero requerimiento para una
sociedad - la vivienda -.
Es importante precisar primero que el sistema financiero fue afectado por una
crisis a partir de 1999, con una serie de factores que conmovieron negativamente a
las instituciones financieras, entre ellos: liberalización de la ley bancaria, catástrofes
naturales, deuda pública excesivamente alta, devaluación constante, inestabilidad
política, especulación y defraudación. Pero el estado actual del sistema financiero y
de la economía en general, muestra varios cambios en estos factores, los cuales
pueden ser evaluados para establecer la posibilidad de una recurrencia de crisis
financiera.
En Ecuador, los factores señalados, registran varios retrasos en el pago de su
deuda pública, lo que elevó el riesgo país y dificultó la obtención de recursos
externos; actualmente, este riesgo ha mejorado de manera sustancial y el peso de la
deuda con relación al producto interno bruto (PIB) ha disminuido a la mitad.
La devaluación del sucre, junto con la especulación sobre su valor, tendía a
disparar las tasas de interés y a generar pérdidas de valor en los activos, pero esta
situación fue eliminada a través del proceso de dolarización y otros factores que
también afectaron al país como: la inestabilidad política y la defraudación de dinero
13
del público. Estos factores son controlables y han dado paso a un panorama de
solidez para el sistema con relación a ellos.
A partir del 2009, el Banco Central del Ecuador (BCE) y las otras sociedades
de depósito (OSD) incrementaron su liquidez en $895 millones. Según el reporte del
BCE, las fuentes de liquidez fueron la acumulación de depósitos del gobierno, con
$318 millones y del Seguro Social, con $147 millones; la disminución de las reservas
internacionales, en $201 millones; y la reducción de los créditos y activos externos
de las OSD, en $86 millones y $53 millones, respectivamente4. La Superintendencia
de Bancos confirma: “el sistema bancario ecuatoriano registra sólidos indicadores de
solvencia patrimonial, liquidez, ingreso de capitales y ganancias”. 5
Específicamente con la banca hipotecaria, en la dolarización, se recupera la
estabilidad monetaria, inmediatamente debió revivirse el sistema de las cédulas
hipotecarias y, paralelamente, regular la tasa de interés de los préstamos bancarios.
En esta etapa el IESS plantea su sistema de créditos hipotecarios, con 1,6 millones
de afiliados, 1 millón cuenta con las 36 aportaciones (12 consecutivas), pero
aproximadamente 300 mil serían los afiliados que podrían aspirar a conseguir un
crédito hipotecario. El monto promedio que se va a entregar con motivo de los
hipotecarios será de aproximadamente $30 mil.
Paralelamente se ha presentado una oferta del Banco del Pacífico, banco
privado administrado por una empresa de España, que es interesante y atractiva. El
Pacífico ofrece créditos hipotecarios al 10%. Además se anuncia que es una tasa
reajustable. El banco indica que como es previsible que esas tasas de interés bajen,
es de suponer que ese 10% sea todavía menor a partir del siguiente semestre.6
Por lo mencionado, el sistema financiero público viene tomando fuerza desde
el 2007. Mientras en el 2006 representaban el 9.2% del total de la cartera del
sistema, a diciembre 2009 representaron el 16%, es decir, casi duplica su
4Acosta, P. (2009). “Sistema Bancario con baja liquidez” en el Hoy. 9 de marzo del 2009. A2.
5Jimenez, T. (2008). “Los créditos” en el Hoy.1 de octubre del 2008. A4.
6El ciudadano, 23 de octubre del 2009. Banco del Pacífico entregará créditos hipotecarios
especiales desde el 4 de noviembre
14
participación de mercado. La cartera de mayor crecimiento en la banca pública es el
microcrédito y de consumo.
Otros bancos han mostrado otras ventajas a partir del 2009 con USD 535
millones, para el 2010 se puede avizorar un buen año con USD1,335 millones.
Esta oferta crediticia muestra mayores ventajas, pero es necesario precisar
que para esta oferta se requiere una demanda, una sociedad con estabilidad laboral,
una mayor liquidez, algo que actualmente requiere de mayor productividad en todos
los sectores.
La presente investigación busca realizar un estudio comparativo de los
préstamos hipotecarios en el Ecuador, tomando en cuenta la oferta del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social IESS y la banca privada, específicamente: el grupo
financiero de la Producción, Banco del Pichincha, Mutualista Pichincha y Banco del
Pacífico, a través de la caracterización y categorización de la oferta de cada una de
las instituciones. Este estudio se desarrolló a través de una fundamentación teórica,
a través de la fundamentación desde la búsqueda de antecedentes, revisión de
leyes, documentos especializados, libros, revistas, folletos de otras investigaciones,
páginas web, entre otros y una fundamentación legal que respondió a lectura de
leyes que la sustentan. La metodología implicó una investigación de campo y
documental, la muestra utilizada fue no probabilística, para lo cual se seleccionó los
bancos según una mayor demanda de clientes en créditos hipotecarios. Para la
recopilación de la información se utilizó como técnica la observación científica y la
entrevista y como instrumentos la ficha de observación y el formato para una
entrevista, los datos obtenidos en la revisión bibliográfica y la aplicación de
instrumentos, fueron ordenados, procesados y luego se realizó un análisis técnico de
la información. Para lo cual fue necesario apoyarse de la estadística a través de la
elaboración de tablas y gráficos y para la interpretación de los mismos.
15
CAPÍTULO I
1. ASPECTOS GENERALES
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Según la Comisión Económica para América Latina CEPAL el déficit de
vivienda en América Latina, señala que supera la cantidad de 25 millones de
viviendas. Solventar esta carencia requerirá no menos de 125 mil millones de
dólares. Si esta información se extrapola para el caso de Ecuador, serán necesarios
más de 6 mil millones de dólares para satisfacer el déficit acumulado de un millón
doscientos mil unidades habitacionales7.
Hoy en día, la compra de una vivienda es probablemente la decisión más
importante que se tiene que tomar, ya que ésta afectará las finanzas familiares al
menos durante un buen número de años, siendo una operación financiera en la que
la mayoría de veces hay que recurrir a una agencia financiera, actividad que siempre
ha sido una necesidad a nivel nacional debido al déficit de vivienda, en el 2001 con
1.2 mil viviendas, correspondiendo a 500 mil viviendas en el sector rural y 700 mil en
el sector urbano, actualmente se habla que este déficit ha disminuido en los últimos
tres años en un 9.6% con la entrega de subsidios para la construcción y el
mejoramiento de la vivienda.
Una de las formas de acceso constituye el crédito hipotecario que se origina
al adquirir una casa de un valor muy alto, y no se tiene el dinero para pagarla de
contado; un crédito hipotecario representa una oportunidad de comprarla sin tener
que desembolsar el dinero al instante, constituyéndose en un préstamo que se hace
a largo plazo, el cual está respaldado con la prenda de la casa que se compra.
7 CEPAL, 5 de octubre del 2002. Conferencia Regional de América Latina y el Caribe preparatoria de la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible
16
El adquirir un crédito hipotecario no debe convertirse en una gran carga que
impida solventar los gastos más necesarios, por ello, los pagos de un crédito se
deben hacer en un porcentaje de 25% o 30% de los ingresos percibidos ya que se
debe tomar en cuenta que al contratar el crédito, significa comprometerse a pagar
esa cantidad durante muchos años.
Es decir que, en las hipotecas, a más de la garantía personal, se ofrece como
garantía de pago una „garantía real‟, que consiste en la afectación de la vivienda
adquirida como seguridad de cobro. Mediante esta fórmula, una entidad financiera
pasaría a ser la propietaria de la vivienda si no se satisficiese la deuda.
El hecho de que la vivienda avale la devolución de la deuda, hace que las
hipotecas tengan los intereses más baratos que otros modelos de financiación en los
que se ofrecen menos garantías. Así mismo, la elevada cuantía de la operación
hace que en las hipotecas se manejen unos plazos muy largos, ofreciendo así más
facilidades de pago. El importe máximo del préstamo no suele superar nunca el 80%
del valor de tasación del inmueble.
En la actualidad el sistema financiero ecuatoriano, siendo un componente
importante en la economía, muestra una correlación existente entre los depósitos y
el PIB de los últimos 13 años, alcanzando el 98,5 % lo cual demuestra que el
sistema financiero constituye la columna vertebral de nuestra economía. La cartera
que este sistema maneja –vivienda-, para el año 2008 alcanzó los USD 2.633
millones en ventas, constituyendo el quinto sector más importante, un aporte nada
despreciable a la economía nacional. Cabe destacar que ha mostrado variaciones
un tanto significativas para el periodo del 2009, con el involucramiento del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social IESS, originando una cartera de USD 330 millones,
concedidos a través de nueve mil créditos. Con esto, el tamaño del crédito originado
creció con el IESS como el gran nuevo jugador, con un 38% de participación8.
Otras ofertas públicas en préstamos hipotecarios adicionales al IESS,
constituyen el Banco del Pacífico, Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y el
Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), con una liquidez de USD 800
8 http//www.elciudadano.gov.ec
17
millones para el año 2010.
Adicionalmente la banca privada, cuya participación es del 65% en los
créditos para vivienda, desde: Banco Pichincha con el 31%, Mutualista Pichincha
con el 5.6%, Banco de Guayaquil el 8.3%, Banco Internacional el 7%, y Produbanco
5.1%, desarrollándose la mayor cartera hipotecaria en las ciudades de
Quito, Guayaquil, Cuenca, Loja, Manta y Ambato9.
1.2. OBJETIVOS
1.2.1. GENERAL
Realizar un estudio comparativo de los préstamos hipotecarios en el Ecuador,
tomando en cuenta la oferta del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y la Banca
Privada, durante el segundo semestre del año 2010.
1.2.2. ESPECÍFICOS
1. Caracterizar los créditos hipotecarios en el Ecuador, considerando la oferta del
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y la Banca Privada, durante el segundo
semestre del año 2010.
2. Categorizar la banca hipotecaria en el Ecuador, según sus ventajas y
desventajas para los prestamistas.
9 Pijal, M, diciembre del 2006. Análisis del déficit de vivienda, en el sector económico medio – bajo del
sector urbano en Quito y las alternativas viables.
18
1.3. JUSTIFICACIÓN
Considerándose que todo ser humano requiere un techo de protección, para
lo cual es necesario adquirirlo de diferentes vías, siendo una de ellas a través de
garantías de obligaciones contraídas por un préstamo hipotecario, el cual se
constituye sobre una vivienda o inmueble, desarrollado a través del sistema
financiero con un importe del 70 al 80%. El sistema financiero y la explosión de
innovación en el mercado, han generado que en estas décadas se reescriba sus
reglas, específicamente en las finanzas crediticias hipotecarias cuya demanda es 6
mil millones de dólares para satisfacer un déficit acumulado de un millón doscientos
mil unidades habitacionales a nivel nacional, constituyéndose en un factor clave con
un trabajo mancomunado entre el Gobierno, la iniciativa privada y los sectores
productivos, pero manteniendo la equidad, justicia y transparencia entre las partes,
de manera congruente con el sistema económico, desde un punto de vista de
equidad social, con normas de acceso a los beneficios económicos cuyas políticas
habitacionales busquen mayor cobertura a la población de menores ingresos.
A nivel nacional, ha existido tres políticas explícitas de vivienda: La primera
en los años veinte en el mundo de los municipios y la seguridad social, cuyo
concepto de política se dio, a través de programas o proyectos residenciales; la
segunda en los años setenta generalizada en Latinoamérica cuya política capta
ahorro interno a través de un sistema privado cooperativo y mutual, así como del
sector público en esta política hay una intervención directa del Estado mediante la
producción y promoción de unidades residenciales, para lo cual se crea la Junta
Nacional de la Vivienda; y la tercera en los años noventa en la que los sectores
público y privado tienden a cambiar sus roles tradicionales, es decir, el Estado dejó
de ser constructor inmobiliario y prestamista final, y el sector empresarial privado
crea nuevas instituciones integradas al mercado de capitales, para captar ahorro
interno y distribuir los recursos. De esta manera, el Estado pasa de constructor y
promotor a cumplir tareas de regulación, por tanto, esta investigación aporta a
conocer las ventajas que muestra el sector crediticio del IESS y la banca privada.
19
El déficit habitacional es de 1‟200.000 viviendas, cifra que aumenta cada año,
según datos del Ministerio de Vivienda (marzo 2006)10. De estas, 500 mil viviendas
son requeridas en el sector rural y 700 mil en el sector urbano. Los préstamos
hipotecarios del IESS muestran condiciones financieras favorables, en base a los
estudios que para el efecto muestran las direcciones de inversiones y de riesgos y
las que corresponden al IESS.
El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social atiende solicitudes de concesión
de préstamos hipotecarios a aquellos afiliados y jubilados que mantienen
operaciones crediticias bajo garantía hipotecaria en cualquiera de las entidades
financieras del país. Estos préstamos se conceden a una tasa que no es menor a la
tasa actuarial, comprende la tasa de inflación más los puntos porcentuales
determinados por los estudios actuariales más el porcentaje de rendimiento mínimo
que determine el IESS. Los plazos de concesión de los préstamos hipotecarios son
de hasta veinte y cinco años, para el caso de adquisición o construcción de vivienda;
quince años en el caso de remodelación, ampliación o mejoramiento de las mismas;
y, en el caso de préstamos a jubilados, el plazo guardará relación directa con el
cálculo de los años de probabilidad de vida establecida para cada jubilado. Para el
caso de remodelación, ampliación o mejoramiento, se acepta segunda hipoteca y
otras garantías que permitan la recuperación del crédito de conformidad con el
reglamento respectivo. Dichos créditos se expedirá previa garantía hipotecaria y
contarán necesariamente con un seguro de desgravamen.
Además el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) copó el 35% de
las operaciones que se realizaron para acceder al crédito hipotecario durante el
2009.
Instituciones del Sistema Financiero como bancos, mutualistas y cooperativas
de ahorro y crédito, ocupan un 65% de operaciones11. El sector privado originó USD
535 millones.
10
DIARIO EL HOY, Marzo 2006. El déficit de vivienda social asciende a 1,2 millones. 11 Lara, J. (2010).Créditos hipotecarios en el Universo. 9 de enero 2010. B2.
20
Es importante considerar que para desembolsar créditos hipotecarios no
únicamente se requiere liquidez, sino también estabilidad laboral por parte de los
futuros compradores de vivienda algo que no está sucediendo en el país y puede ser
la mayor limitante.
21
CAPÍTULO II
2. MARCO TEÓRICO Y LEGAL
2.1. MARCO TEÓRICO
2.1.1. INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL
Su Origen
Según decreto Ejecutivo Nº 018 publicado en el Registro Oficial Nº 591 del 13
de marzo de 1928, se consagró la Caja de Pensiones como entidad aseguradora
con patrimonio propio, diferenciado de los bienes del Estado, con aplicación en el
sector laboral público y privado, su objetivo fue conceder a los empleados públicos,
civiles y militares, los beneficios de Jubilación, Montepío Civil y Fondo Mortuorio,
para posteriormente extenderse a los empleados bancarios.
En octubre de 1935 mediante Decreto Supremo No. 12 se dictó la Ley del
Seguro Social Obligatorio y se crea el Instituto Nacional de Previsión, órgano
superior del Seguro Social, su finalidad fue establecer la práctica del Seguro Social
Obligatorio, fomentar el Seguro Voluntario y ejercer el Patronato del Indio y del
Montubio, además en el mismo período inició su labor el Servicio Médico del Seguro
Social como una sección del Instituto.
En julio de 1942, mediante el Decreto No. 1179, se expidió la Ley del Seguro
Social Obligatorio, para que en 1944 se promulguen los estatutos de la Caja del
Seguro, con lo cual se afianza el sistema del Seguro Social en el país.
Las reformas a la Ley del Seguro Social Obligatorio de julio de 1958
imprimieron equilibrio financiero a la Caja y la ubicaron en nivel de igualdad con la
de Pensiones, en lo referente a cuantías de prestaciones y beneficios.
22
En 1963, mediante el Decreto Supremo No. 517 se fusionó la Caja de
Pensiones con la Caja del Seguro para formar la Caja Nacional del Seguro Social.
Esta Institución y el Departamento Médico quedaron bajo la supervisión del ex -
Instituto Nacional de Previsión.
En 1964 se establecieron el Seguro de Riesgos del Trabajo, el Seguro
Artesanal, el Seguro de Profesionales, el Seguro de Trabajadores Domésticos y, en
1966, el Seguro del Clero Secular.
En 1968, estudios realizados con la asistencia de técnicos nacionales y
extranjeros, determinaron “la inexcusable necesidad de replantear los principios
rectores adoptados treinta años atrás en los campos actuariales, administrativo,
prestacional y de servicios”, lo que se tradujo en la expedición del Código de
Seguridad Social, para convertirlo en "instrumento de desarrollo y aplicación del
principio de Justicia Social”, sustentado en las orientaciones filosóficas
universalmente aceptadas en todo régimen de Seguridad Social: el bien común
sobre la base de la Solidaridad, la Universalidad y la Obligatoriedad”. El Código de
Seguridad Social tuvo corta vigencia.
En agosto de l968, con el asesoramiento de la Organización Iberoamericana
de Seguridad Social, se inició un plan piloto del Seguro Social Campesino.
En 1970 se suprimió el Instituto Nacional de Previsión, transformándose en el
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.
A partir de los años 80, por Decreto Legislativo se dictó la Ley de Extensión
del Seguro Social Campesino y el Seguro Obligatorio del Trabajador Agrícola, el
Seguro Voluntario y el Fondo de Seguridad Social Marginal a favor de la población
con ingresos inferiores al salario mínimo vital.
El Congreso Nacional, en l987, integró el Consejo Superior en forma tripartita
y paritaria, con representación del Ejecutivo, empleadores y asegurados; estableció
la obligación de que consten en el Presupuesto General del Estado las partidas
correspondientes al pago de las obligaciones del Estado.
23
En 1998, la Asamblea Nacional, en una reforma a la Constitución Política de
la República, consagró la permanencia del IESS como única institución autónoma,
responsable de la aplicación del Seguro General Obligatorio.
El IESS, según lo determina la vigente Ley del Seguro Social Obligatorio, se
mantiene como entidad autónoma, con personería jurídica, recursos propios,
distintos de los del Fisco.
En noviembre del 2001, en el Registro Oficial N° 465 se publica la LEY DE
SEGURIDAD SOCIAL, que contiene 308 artículos, 23 disposiciones transitorias, una
disposición especial única, una disposición general.
Su Oferta Hipotecaria
El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS, surge entre los años 1942
a 1963; según Decreto No. 1179 se expidió la Ley del Seguro Social Obligatorio. Los
Estatutos de la Caja del Seguro se promulgaron en enero de 1944, con lo cual se
afianza el Sistema del Seguro Social en el país, con el objetivo de previsión y
Asistencia Social como servicio ineludible del Estado, determinándose los fines,
organización, derechos, prestaciones y financiamiento del seguro social.
La Constitución Política a partir de 1980, inicia con su política crediticia con la
vigencia de un Reglamento General de préstamos, dictado por el Consejo Superior
de ese entonces, cuyas cuantías estaban en función de la capacidad operativa de
los asegurados, computada a partir de un dividendo equivalente al 35% del sueldo o
salario o pensión promedio (en ese tiempo en sucres).
En otras palabras, conocido el dividendo y el plazo del crédito, se calculaba la
cuantía, con modalidades de pago de interés simple anual con pago solo de
intereses, o con abonos de capital e intereses en el mismo dividendo.
En los dos casos el dividendo era constante y los tipos de interés se
calculaban de la siguiente manera según el préstamo:
24
- Por los primeros 90.000 sucres el 7%
- Por los siguientes 30.000 sucres el 9%
- Por los siguientes 50.000 sucres el 10%
- Por los siguientes 100.000 sucres el 11%
- Por los últimos 100.000 sucres, el 12 %
El préstamo solidario no podía exceder de S/. 400.000 (cuatrocientos mil
sucres).
A más de esto, se cobraba una prima por el Seguro de Desgravamen
Hipotecario, que cubría riesgos de muerte o invalidez definitiva del asegurado.
El plazo era de 10 a 30 años. En ese entonces, la tasa de interés legal
vigente en el mercado financiero era del 8,5%.
Luego, con otras modificaciones a la Reglamentación del crédito hipotecario,
se fueron incrementando las cuantías del préstamo inicial a S/.850.000 (ochocientos
cincuenta mil sucres), individual y solidario S/.1.000.000 (un millón de sucres).
Existían también los préstamos complementarios hasta S/.850.000 (ochocientos
cincuenta mil sucres).
Los últimos préstamos hipotecarios vigentes a 1985, avanzaron a
S/.2.400.000 (dos millones cuatrocientos mil sucres) solidarios y S/.1.500.000 (un
millón quinientos mil sucres) en forma individual, con un interés anual de 14% como
máximo anual.
Con este crédito, el afiliado o jubilado podía acceder a préstamos blandos,
para viviendas que construía el mismo IESS, en varias urbanizaciones o lotes con
servicios.
A partir de la vigencia de la Resolución 480 en 1983, el IESS, suspende los
programas de vivienda y los préstamos hipotecarios por las situaciones de orden
técnico, administrativo y financiero que se explican más adelante.
25
Hasta 1983, los préstamos hipotecarios venían a constituir un alivio para el
déficit de vivienda de los asegurados, porque las condiciones financieras de la
economía del país y del IESS eran muy coherentes, es decir, el tipo de interés
máximo de un crédito hipotecario era de alrededor del 10% al interés simple anual y
la tasa del mercado financiero era del 8%, y aún mas, la tasa actuarial era de
apenas el 6 %.
En otras palabras, el IESS a pesar de que el conceder préstamos hipotecarios
no eran una obligación legal sino un servicio, a la vez que satisfacía el déficit de
vivienda, cubría los costos y recuperaba su inversión.
Pero, cuando el IESS observó que se presentaban dificultades en la
economía del Estado e influían en el IESS, dispuso estudios sobre la recuperación
de los créditos. El Banco Mundial y varios representantes de las Cámaras de la
Producción, demostraron que las condiciones extremadamente blandas del crédito,
resultaban una carga muy onerosa para el IESS.
Actualmente, el IESS, según lo determina la vigente Ley del Seguro Social
Obligatorio, se mantiene como entidad autónoma, con personería jurídica, recursos
propios y distintos de los del Fisco. Con esta normativa, el Consejo Directivo del
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social aprueba el reglamento definitivo para la
entrega de préstamos para compra, construcción, ampliación y remodelación de
vivienda.
Entre sus principales reformas se destacan que los asegurados podrán
acceder a créditos de hasta 70 mil dólares para compra, sin entrada y a partir de
esta cantidad deberán contar con el 20% del avalúo de la vivienda; se han
disminuido las tasas de interés que de acuerdo al plazo solicitado, de hasta 25 años,
fluctúan para agosto entre el 8,75% y el 11,33%.
Otra reforma importante es que se amplía al 40% del salario la capacidad de
endeudamiento del asegurado para el crédito solicitado y además se podrá acceder
al traspaso de créditos hipotecarios de la banca privada al Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social, el financiamiento será de hasta el cien por ciento según la
capacidad de pago.
26
En cuanto a los préstamos de construcción, ampliación y remodelación
tendrán un plazo máximo de 15 años, con similares tasas. El requisito es contar con
las escrituras libres de gravámenes de los predios, los cuales serán hipotecados a
favor del IESS durante la vigencia del crédito. Los montos concedidos para estos
créditos serán proporcionales al avalúo del terreno o de la vivienda respectivamente.
En los próximos meses, el Seguro Social incluirá una nueva etapa que prevé
el financiamiento a promotores inmobiliarios para la construcción de viviendas a gran
escala.
Para promover la oferta de vivienda el IESS está trabajando con Municipios y
Consejos Provinciales, a fin de que los terrenos del Seguro Social que se
encuentran improductivos estén al servicio de la construcción de viviendas. También
cuenta con un acuerdo importante con el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
para sumar el bono de la vivienda al crédito hipotecario del IESS, especialmente de
aquellos trabajadores que menos ganan, como son las empleadas domésticas, con
USD $264.00, a quienes estos mecanismos les permitirá acceder a un monto de
alrededor de USD $10.000.00. Además el IEES ha invitado a constructores privados,
con el propósito de dinamizar por esta vía la oferta de vivienda.
Este tipo de oferta es a largo plazo con diferentes alternativas atractivas en
las tasas de interés, con plazos y con la posibilidad de prestar hasta el 80 o 90% del
valor de la vivienda, lo que significa caminar en un proceso sostenido y sostenible de
construcción de vivienda, en lo cual la empresa privada, los ingenieros civiles y otros
actores involucrados son parte de estas acciones.
Hasta mediados del año 2010, en el ámbito nacional el IESS ha precalificado
17.247 solicitudes; de estas, 2.154 han sido calificadas y remitidas, lo que implicaría
una inversión de USD 56 millones 159 mil 785, 87 centavos.
27
Sus Procedimientos
El IESS, para una precalificación y adquirir los préstamos hipotecarios,
muestra como alternativas: la compra de vivienda terminada, construcción,
ampliación o remodelación, o sustitución de hipoteca. Para lo cual los beneficiarios
considerarán el siguiente procedimiento.
Ingresar a la página web: https://www.iess.gov.ec/ph-web., servicios de
préstamos hipotecarios, con el número de cédula y la clave personal que le
asigne el IESS, allí puede conocer si es apto para obtener el préstamo y
determinará si está precalificado.
Para precalificarse:
1. Poseer una clave personal de Historia Laborar.
2. El afiliado debe tener mínimo treinta y seis aportes.
3. En caso de parejas entre los dos deben sumar 36 aportaciones y cada uno debe
contar con las últimas doce aportaciones consecutivas.
4. Tener los últimos doce aportes consecutivos.
5. No mantener obligaciones pendientes con el IESS.
6. No tener calificación equivalente a C, D o E en la central de riesgos y superar
el sistema de evaluación crediticia del IESS.
7. El jubilado debe encontrarse en goce de su pensión otorgada por el IESS.
8. No mantener préstamo hipotecario vigente con el IESS.
9. No mantener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS.
10. No encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones con el IESS.
Requisito exclusivo para Vivienda Terminada:
Poseer al menos el veinte por ciento (20%) del avalúo de realización de la vivienda,
en caso de solicitar un préstamo superior a USD 70.000 y/o el solicitante ya posea
vivienda propia, caso contrario el IESS le financiará el 100% del valor de la vivienda.
28
Además
Se considera como VIVIENDA TERMINADA las casas o departamentos que
se encuentran habitables, los mismos que pueden formar parte de conjuntos
habitacionales, edificios o casas individuales.
Se aceptan viviendas multifamiliares o que contengan locales comerciales,
siempre y cuando su destino principal sea vivienda y estén establecidas en un
solo cuerpo, y no en divisiones a través de declaratorias de propiedad
horizontal.
Se refiere también a la compra de una Unidad de Vivienda con un avance de
obra de al menos el 70%. Siempre y cuando esté dentro de un Proyecto
Habitacional.
Requisito exclusivo para Construcción:
Tener terreno propio libre de gravámenes.
Además
Se considera como CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA a la edificación de
unidades de vivienda en terreno propio del asegurado, el mismo que debe
estar libre de gravámenes.
Así mismo se contempla la edificación de unidades de vivienda
independientes, sobre o junto a construcciones ya existentes, que sean de
propiedad del asegurado.
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA se considera también la terminación de las
unidades de vivienda que no estén en condiciones plenas de habitabilidad.
Requisito exclusivo para Ampliación y Remodelación:
Tener vivienda propia libre de gravámenes.
Además
Se considera como REMODELACIÓN DE VIVIENDA a la modificación interna
de la vivienda de propiedad del asegurado, sin cambios ni variaciones en la
estructura principal por ejemplo: cambio de pisos, closets, mampostería, etc.
AMPLIACIÓN DE VIVIENDA se contempla como el incremento de la
29
superficie de la vivienda actual y remodelación de la vivienda principal
Requisito exclusivo para Sustitución de Hipoteca:
Este tipo de préstamo, aplica para que usted pueda cancelar sus obligaciones
con garantía hipotecaria en cualquiera de las entidades financieras del país,
reguladas por la Superintendencia de Bancos y Seguros.
Es preciso que antes de iniciar la precalificación, usted se dirija a la Institución
Financiera que le otorgó el préstamo hipotecario a fin de solicitar la liquidación
del crédito así como el número de la operación. Estos datos son
imprescindibles para iniciar el trámite.
Únicamente podrá acceder al préstamo de este tipo, si la hipoteca se refiere a
obligaciones para adquisición, construcción, ampliación, remodelación o
mejora de vivienda de su propiedad y siempre y cuando su obligación no se
encuentre con pagos vencidos o dividendos en mora.
En el caso de que el IESS haya adquirido previamente su obligación
hipotecaria, a través de este préstamo podrá acogerse las mismas
condiciones establecidas para los demás préstamos hipotecarios del IESS.
El IESS financiará hasta el cien por ciento (100%) del saldo adeudado a la
Institución Financiera, siempre que su capacidad de pago lo permita.
El avalúo actualizado del bien inmueble debe ser igual o superior el 125% del
saldo a cancelar y no menor a DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS
UNIDOS DE AMÉRICA (USD 10,000.00).
El pago de los valores adeudados por el afiliado y pensionista de vejez o
jubilado se trasferirán del IESS a la entidad financiera en un plazo no mayor a
treinta (30) días, a través del Sistema de Pagos Interbancarios (SPI) del
Banco Central del Ecuador a la cuenta bancaria de la institución financiera,
una vez que los beneficiarios presenten la escritura pública de la sustitución
debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón donde se
30
ubique el inmueble.
No se reconocerá pagos por multas, penalizaciones o cualquier otro valor por
pago anticipado de la obligación, impuestos por la Entidad Financiera.
Durante el trámite del crédito, el IESS podrá solicitar a una entidad bancaria o
a una aseguradora previamente establecida, que emita una Garantía
Bancaria o una Póliza, con la cual su institución acreedora autorizará la
sustitución de la hipoteca que pesa sobre el inmueble de su propiedad como
garantía de la obligación hipotecaria de la cual es deudor.
Posteriormente se emitirá una autorización al IESS, como afiliado o jubilado,
de préstamos hipotecarios, en la que se cita:
El IESS podrá consultar y utilizar la información crediticia correspondiente al
afiliado o jubilado y su cónyuge.
El IESS, podrá realizar el avalúo de la vivienda.
El IESS podrá descontar de los fondos de reserva y/o de los valores
acumulados en la cuenta individual de Seguro de cesantía general y
adicional, en caso de que el desistimiento del trámite se provoque por pérdida
de relación de dependencia o fallecimiento.
El empleador será un agente de retención, mensualmente del sueldo o
remuneración el valor del dividendo del préstamo hipotecario que se otorgue;
así como el descuento de los valores del cónyuge, en caso de realizar el
préstamo de manera solidaria.
El empleador descontará, de la remuneración los gastos correspondientes al
proceso hipotecario en el caso de anulación, renuncia o no aprobación del
préstamo, en cualquiera de las etapas posteriores a la Calificación del
Préstamo, incluidos los costos del avalúo previo en caso de negación del
crédito o si no llegare a presentar la documentación luego de 60 días de
generada la solicitud una vez efectuado el avalúo y aprobado el préstamo.
31
En los jubilados se descontará de la pensión, los gastos correspondientes al
proceso hipotecario en el caso de anulación, renuncia o no aprobación del
préstamo, en cualquiera de las etapas posteriores a la Calificación del
Préstamo incluidos los costos del avalúo previo en caso de negación del
crédito o si no llegare a presentar la documentación luego de 60 días de
generada la solicitud una vez efectuado el avalúo y aprobado el préstamo
hipotecario.
Finalmente se llenará la solicitud de préstamo considerándose que será
individual o solidaria en caso de cónyuges.
Documentos para acceder a este crédito:
Entre otros, los siguientes:
1. Acta de matrimonio.
2. Certificado Bancario Actualizado o estado de la cuenta bancaria de ahorros o
corriente del vendedor;
3. Certificado de Gravámenes, emitido por el Registrador de la Propiedad del
Cantón en el que se ubica la vivienda;
4. Certificado de avalúo catastral;
5. Certificado de expensas (estar al día en las cuotas del condominio);
6. Certificado de ser o no propietario de vivienda en el Municipio donde reside. En
caso de que se quiera adquirir una vivienda en otro cantón diferente a su
residencia, adicionalmente se deberá presentar el certificado del respectivo
municipio;
7. Declaración juramentada de unión libre ante notario; y,
8. Escritura de Declaratoria de la Propiedad Horizontal;
9. Impuesto Predial.
Toda la documentación detallada será entregada en las oficinas del IESS y en
un plazo de entre 45 a 60 días se obtiene el préstamo. El beneficiario debe tomar en
cuenta que la capacidad de pago se determina con el sueldo o pensión jubilar que
tenga registrada en el IESS.
32
A continuación se muestra un cuadro de análisis, considerando la capacidad
de endeudamiento, según el nivel de ingresos de los afiliados, el tiempo y los
intereses que estos requieren:
Cuadro 1: Capacidad de endeudamiento, según el nivel de ingresos de los
afiliados
Fuentes: Instituto Ecuatoriano Seguridad Social 2010.
Elaborado por: Miriam Castillo
Oferta hipotecaria de instituciones del sistema financiero - bancos.- Analizada
como otra alternativa hipotecaria, citadas con el fin de realizar un análisis
comparativo de su oferta respecto a la del IESS.
2.1.2. INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO
El sistema financiero (llamado también sector financiero) es el conjunto de
instituciones que, previamente autorizadas por el Estado, están encargadas de
captar, administrar e invertir el dinero tanto de personas naturales como de personas
jurídicas (nacionales y extranjeras), está regulado por la Ley Nº 26702 “Ley General
del Sistema Financiero y de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y
Seguros”. Se lo puede definir también como el conjunto de mercados e instituciones
usados para contraer acuerdos financieros e intercambiar activos y riesgos.
Sueldo
USD
Cuota
mensual
USD
8.39% 8.39% 8.39% 9,51% 10.63% 11.19%
3 años 5 años 10
años
15
años
20
años
25
años
200 80 2.538 3.909 6.482 7.656 7.943 8.049
350 140 4.442 6.841 11.344 13.398 13.900 14.086
450 180 5.711 8.796 14.585 17.226 17.872 18.111
600 240 7.615 11.727 19.447 22.968 23.829 24.148
800 320 10,153 15,637 25,930 30,624 31,772 32,197
1000 400 12,691 19,546 32,412 38,240 39,716 40,246
1250 500 15,864 24,432 40,515 47,851 49,644 50,308
33
En cada momento del tiempo aparecen dos tipos de agentes: ahorradores
(agentes económicos excedentarios: ofertan liquidez) y prestatarios (agentes
económicos deficitarios: demandan liquidez). En el Ecuador, lo conforma12:
Banco Central del Ecuador
Instituciones financieras públicas
Instituciones financieras privadas: los bancos, las sociedades financieras o
corporaciones de inversión y desarrollo, las asociaciones mutualistas de ahorro y
crédito para la vivienda y las cooperativas de ahorro y crédito que son
intermediarios financieros del público.
Instituciones de servicios financieros: almacenes generales de depósito,
compañías de arrendamiento mercantil, compañías emisoras o administradoras
de tarjetas de crédito, casas de cambio, corporaciones de garantía y retro
garantía, corporaciones de desarrollo de mercado secundario de hipotecas.
Instituciones auxiliares de servicios financieros: transporte de especies
monetarias y de valores, servicios de cobranza, cajeros automáticos, servicios
contables y de computación, fomento a las exportaciones e inmobiliarias
propietarias de bienes destinados exclusivamente a uso de oficinas de una
sociedad controladora o institución financiera.
INSTITUCIONES FINANCIERAS PRIVADAS
Asociación de Bancos Privados del Ecuador
La Asociación de Bancos Privados del Ecuador, ABPE, es una entidad
gremial sin ánimo de lucro, constituida el 30 de marzo de 1965, que representa y
defiende los intereses de sus asociados ante las autoridades del país, y presta una
amplia gama de servicios a sus bancos miembros.
La misión de la Asociación está encaminada fundamentalmente al desarrollo y
buen funcionamiento del Sistema Bancario y de la economía nacional.
La Asociación trata permanentemente de mantener una estrecha relación, a
través del diálogo constante entre ella y las diferentes autoridades del Gobierno, lo
12
Catálogo de la Superintendencia de Bancos. Diciembre del 2009
34
que ha permitido que la entidad se involucre en temas importantes para la defensa y
el fortalecimiento del sector bancario y para el desarrollo del país.
Esta asociación la conforman:
- Banco Amazonas
- Banco del Austro
- Citibank N.A.
- Banco Bolivariano
- Banco General Rumiñahui
- Banco de Guayaquil
- Banco Internacional
- Banco del Litoral
- Lloyds TSB Bank
- Banco de Loja
- Banco de Machala
- Banco Proamérica
- Banco del Pichincha
- Banco Procredit
- Banco de la Producción
- Banco Solidario
- Unibanco
Grupo Financiero de Producción
Misión
El Grupo Financiero de Producción (GFP) quiere ser reconocido por la
sociedad por la solidez de sus resultados y por apoyar al desarrollo económico del
país a través de una administración financiera segura y eficiente.
Visión
El Grupo Financiero Producción (GFP) produce servicios de calidad para
satisfacer todas las necesidades financieras de sus clientes. La ética en los negocios
35
y el trabajo eficiente son principios fundamentales que guían su actividad.
Filosofía
La razón de ser del Grupo Financiero de Producción es atender todas las
necesidades financieras de sus clientes buscando la excelencia en el servicio.
Gracias a nuestra actividad el GFP genera una rentabilidad atractiva para sus
accionistas, fuentes de trabajo dignas a sus colaboradores y apoya a la comunidad.
Oferta Hipotecaria
Con el Crédito Hipotecario de PRODUBANCO, se puede ampliar o remodelar
su casa, e incluso adquirir una nueva, con las siguientes condiciones:
Monto del crédito: Hasta el 70% del valor de la vivienda máximo US$ 150,000
Entrada desde el 30%.
Plazo hasta 180 meses.
Forma de pago mensual.
Garantía: hipoteca a favor de PRODUBANCO.
Seguro de incendio y desgravamen.
Requisitos
Copia de la cédula de identidad del deudor y cónyuge, garante y cónyuge.
Respaldo del patrimonio declarado (copia de pago impuesto predial y/o
matrícula de vehículo).
Copia de la declaración del impuesto a la renta.
Copia planilla de servicios básicos.
Certificado de ingresos.
Certificados bancarios y tarjeta de crédito.
36
Banco del Pichincha
Misión
“Somos un equipo líder que contribuimos al desarrollo del Ecuador apoyando
las necesidades financieras de las personas, de sus instituciones y de sus
empresas”.
Visión
“El Banco Pichincha es el líder de su mercado en imagen, participación,
productos y calidad de servicios enfocando su esfuerzo hacia el cliente,
anticipándose a sus necesidades, desarrollando a su personal y otorgando
rentabilidad sostenible a sus acciones”.
Oferta Hipotecaria
Banco del Pichincha pone a disposición diferentes productos para adquirir
vivienda, mismos que se detallan a continuación:
37
Cuadro 2: Oferta Hipotecaria
PRODUCTO CARACTERISTICAS BENEFICIOS
Crédito Habitar Compra de vivienda nueva/ usada.
Financiamiento de hasta el 70% del avalúo
comercial de la vivienda nueva.
Financiamiento de hasta el 70% del valor
de realización de la vivienda usada.
El monto mínimo de crédito es de $ 5.000,
y el máximo es de $ 150.000.
Plazo de 3 y 20 años.
Los beneficios que se presentan
para las 3 primeras opciones son:
Facilidad de acceso al crédito.
A mayor plazo, menor cuota.
Se recibe el valor total del
crédito solicitado.
Mayor comodidad para el
solicitante ya que el Banco
realiza el trámite legal.
Ampliación,
remodelación y
terminación de
vivienda
Financiamiento del 100% del presupuesto
de obra.
El monto mínimo de financiamiento es de $
5.000, y el monto máximo es de $ 150.000.
Plazo de 3 y 5 años.
Seguridad para la inversión,
cuenta con seguro de incendio
y terremotos.
Seguridad para la familia,
cuenta con seguro de
desgravamen
Comodidad para el pago de los
seguros.
Meses de gracia.
Compra de
vivienda desde el
extranjero
El monto mínimo de crédito es de $ 3.000,
y el monto máximo es de $ 60.000
La tasa de interés es reajustable.
Para emigrantes, el plazo es de 3 a 12
años.
Crédito habitar
construcción
El monto para construcción (1 año plazo
máximo) es de hasta el 80% del costo o
presupuesto de construcción.
El monto mínimo del crédito es de $15.000,
y el monto máximo es de $120.000.
La tasa de interés es reajustable.
Durante la construcción, el plazo de crédito
es hasta 12 meses contados a partir del
primer desembolso.
Una vez terminada la casa, el plazo de
crédito es desde 3 hasta 20 años.
Garantía: Primera hipoteca abierta del
terreno donde se efectuará la construcción.
Los beneficios de este producto
son:
El cliente puede seguir
pagando arriendo mientras
construye su casa.
Permite planificar el
presupuesto al solicitante.
Seguridad de la inversión y
facilidad de contar con este
servicio.
38
Requisitos
Personas dependientes:
Preevaluación del cliente.
Impresión de la cotización de crédito firmada por el cliente.
Solicitud de crédito del solicitante(s) y adicional del garante(s) para el crédito
habitar construcción.
Copias de cédulas de identidad de todos los participantes.
Para empleados de empresas privadas:
Rol de pagos o certificado de ingresos actualizado.
Para empleados de empresas públicas:
Certificado actualizado de ingresos y rol de pagos.
Para jubilados:
Soportes de pagos por jubilación.
En caso de declarar patrimonio, será necesario justificación del mismo. Para
ello, se requiere adjuntar copias de respaldo patrimonial, como la copia de la
matrícula del vehículo o la copia del pago predial.
Personas naturales independientes:
Preevaluación de crédito.
Impresión de la cotización de crédito firmada por el cliente.
Solicitud de crédito del solicitante(s) y adicional del garante(s) para el crédito
habitar construcción.
Copias de cédulas de identidad de todos los participantes.
Fotocopia de RUC, permiso de funcionamiento, patente municipal, calificación
artesanal, o carné municipal de ocupación de puesto que justifique 2 años de
39
existencia de l negocio.
Para los transportistas se solicitará también el certificado de la Cooperativa de
Transporte correspondiente.
Mutualista Pichincha
Misión
“Entregar a los clientes soluciones financieras e inmobiliarias eficientes,
ejecutadas con responsabilidad social”
Visión
“Vivienda y calidad de vida alcanzables para todos”
Oferta Hipotecaria
Es un crédito de amortización mensual pagadero a mediano o largo plazo
otorgado a personas naturales.
Características
Hasta quince años plazo
Financiamiento de hasta el 70%
Lo respalda la hipoteca del bien a adquirir
Beneficios
Pre aprobación inmediata (aplican condiciones especiales para España y EEUU).
Se puede adquirir vivienda nueva o usada (incluye Casa Lista).
El cliente elige la fecha del mes en la que va a cancelar su cuota.
Costos más bajos que el promedio del sistema financiero.
Seguros incluidos:
- Incendios
- Vida (titular y cónyuge)
40
- Contenidos
- Asistencia Hogar
Tarjeta Mastercard con la aprobación del crédito.
Restricciones
No se destinará para:
Créditos para construcción de proyectos inmobiliarios
Créditos a empresas constructoras
Requisitos
Solicitud de crédito (Estado de Situación Personal)
Copias legibles de cédulas y papeleta de votación.
Certificados de ingresos originales, en el que constará el tiempo de servicio,
cargo e ingreso mensual y/o documentos de respaldo de situación financiera.
Copias de los respaldos del patrimonio si lo tuvieren.
Buró de Crédito: no registrar calificaciones adversas.
Mantener una cuenta de ahorro en Mutualista Pichincha con saldo promedio
correspondiente al menos al valor de una cuota.
Clientes sin relación de dependencia:
Copia de RUC.
Dos referencias comerciales por escrito de clientes y proveedores.
Copias de las tres últimas declaraciones del IVA y copia de balances de los dos
últimos años.
Banco del Pacífico
Misión
Contribuir al desarrollo del país, mediante la oferta de servicios financieros de
calidad; el compromiso ético y la excelencia; y el recurso humano capaz y motivado.
41
Visión
Ser una organización rentable, flexible y moderna, líder en servicios
financieros de calidad, basados en prácticas éticas y estándares internacionales de
eficiencia.
Valores
Nuestra reconocida cultura organizacional, tiene como base un conjunto de
valores que identifican plenamente a cada uno de quienes conformamos el Nuevo
Banco del Pacífico. Estos son:
1. El respeto a la persona humana, que implica el reconocimiento objetivo de las
capacidades propias y las de los demás para la realización de la tarea colectiva
del Banco.
2. La honestidad que se manifiesta en comportamientos de integridad y madurez
que generan sentimientos de confianza en nuestros clientes, empleados y en la
comunidad.
3. La excelencia en el servicio se refiere a la orientación de nuestras acciones hacia
la satisfacción del cliente mediante una cultura de servicio, asentada en la
atención amable, oportuna y eficiente.
4. El mejoramiento continuo, referido a la permanente adquisición de nuevos
conocimientos y habilidades que permitan generar un valor agregado para los
clientes y la Organización.
5. El trabajo en equipo o gestión participativa, que permita a los empleados
intervenir activamente en la vida de las organizaciones, contribuyendo al logro de
los objetivos institucionales.
6. La responsabilidad por los actos propios, que promueva el ejercicio de acciones y
decisiones maduras y nos lleve a asumir como propio el resultado de las mismas.
Se refiere también a tomar una posición activa y responsable en las situaciones
42
que requieran nuestra participación.
Oferta Hipotecaria
El Banco del Pacífico pone a disposición diferentes productos para adquirir
vivienda:
Hipoteca Pacífico “Mi Primera Casa”
Banco del Pacífico te ofrece el mejor crédito hipotecario para financiar
vivienda propia, con las siguientes características:
Características del Producto
Tasa del 5%.
Financiamiento hasta 12 años plazo.
Financiamiento de hasta el 80% del precio de venta de la vivienda.
Financiamiento para viviendas cuyo precio de venta sea hasta $60.000.
Tasa de interés fija durante todo el período de crédito.
Para clientes y no clientes del Banco.
Sólo aplica para viviendas nuevas.
Requisitos para acceder a este crédito
Documentación e información general requerida del cliente y cónyuge:
Solicitud de crédito, completamente llena y firmada.
Fotocopias a color de cédula de identidad actualizada (validez hasta 12 años
desde la fecha de emisión).
Fotocopias a color del certificado de votación (últimas elecciones).
Declaración de Impuesto a la renta de los últimos 3 años (si cumple con la base
imponible).
Copia de estados de cuenta de los últimos 3 meses (cuentas bancarias o tarjetas
de crédito).
Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de matrícula de vehículos, certificado
43
de depósitos, etc.).
No constar con referencias negativas en los organismos de control.
Requisitos laborales adicionales del cliente y cónyuge
Como dependiente:
Estabilidad laboral mínima de 1 año.
Certificado de trabajo, el cual deberá contener: tiempo de labores, funciones que
desempeña e ingresos.
Roles de pago de los últimos 3 meses.
Copia del carnet o libreta de afiliación del IESS.
Como independiente:
Copia de Ruc.
Estabilidad mínima de 2 años.
Copia de facturas de los últimos 6 meses.
Copia de declaración del IVA de los últimos 6 meses, o copia del RISE.
Hipoteca Pacífico
Ofrece la mejor opción de crédito hipotecario para la compra de vivienda, con
las siguientes características:
Características del Producto
Tasa desde el 8.75%:
Financiamiento hasta 12 años plazo.
Tres meses de gracia para inicio de pago de dividendos.
Financiamiento de hasta el 80% del avalúo de la vivienda.
Financiamiento de gastos legales hasta $2.000, (este valor no es adicional,
deberá estar incluido dentro del 70% que financia el Banco).
Financiamiento para viviendas nuevas desde $30.000 ubicadas en Guayaquil y
Quito, y desde $25.000 para viviendas ubicadas en otras ciudades.
44
Financiamiento para viviendas usadas hasta 20 años de antigüedad.
Tasa de interés fija durante el primer año.
Para clientes y no clientes del Banco.
Requisitos para acceder a este crédito
Documentación e información general requerida del cliente y cónyuge:
Solicitud de crédito, completamente llena y firmada.
Fotocopias a color de cédula de identidad actualizada (validez hasta 12 años
desde la fecha de emisión).
Fotocopias a color del certificado de votación (últimas elecciones).
Declaración de Impuesto a la renta de los últimos 3 años (si cumple con la base
imponible).
Copia de estados de cuenta de los últimos 3 meses (cuentas bancarias o tarjetas
de crédito).
Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de matrícula de vehículos, pago de
impuestos prediales, certificado de depósitos, etc.).
No constar con referencias negativas en los organismos de control.
Adjuntar contrato de reservación del bien, así como los pagos realizados a la
constructora a la fecha.
Edad mínima: 25 años.
Requisitos laborales adicionales del cliente y cónyuge
Como dependiente:
Estabilidad laboral mínima de 1 año.
Certificado de trabajo, el cual deberá contener: tiempo de labores, funciones que
desempeña e ingresos.
Roles de pago de los últimos 3 meses.
Presentar soporte de estar afiliado al IESS.
45
Como independiente:
Copia de Ruc.
Estabilidad mínima de 2 años.
Copia de facturas de los últimos 6 meses.
Copia de declaración del IVA de los últimos 6 meses, o copia del RISE.
Flujo de Caja.
Construye con el pacífico:
Con este crédito se financia la construcción de una vivienda, realizada por
constructores o arquitectos calificados, que tengan buena trayectoria profesional en
el medio, obras construidas, ética profesional, etc.
Y también aplica a nuevos destinos, tales como:
Terminación de Vivienda
Ampliación de vivienda
Remodelación o mejoramiento de vivienda
Características del Producto
Tasa de interés anual desde el 9,5%
Plazos (incluido el período de construcción que será máximo 1 año):
- Para construcción nueva: Hasta 12 años.
- Para Terminación y Ampliación de vivienda: Hasta 5 años.
- Para Remodelación de vivienda: Hasta 3 años.
Financiamiento de hasta el 70% del proyecto de construcción cuando el cliente
aporta el terreno y hasta el 50% del proyecto total cuando el cliente no aporta con
el terreno.
Período de gracia de capital durante los dos primeros desembolsos por avances
de obra. Este período concluye con el 3er y último desembolso. (Máximo 3
desembolsos).
Luego del 3er desembolso, el cliente contará con una sola tabla de amortización,
por el monto total del crédito otorgado.
46
Financiamiento de gastos legales hasta $2.000 para proyectos ubicados en
Guayaquil y Quito (o en sectores de alta plusvalía en cantones o parroquias
aledañas), y hasta $1.500 para proyectos ubicados en otras localidades.
Financiamiento de proyectos de construcción nuevos: desde $30.000 para
proyectos ubicados en Guayaquil y Quito, o sectores de alta plusvalía de
cantones o parroquias aledañas y desde $25.000 para proyectos ubicados en
otras localidades.
Financiamiento de proyectos de construcción destinado a terminación,
ampliación, o remodelación de vivienda, que tengan un costo mínimo de $20.000.
Seguro de desgravamen y seguro contra todo riesgo con Seguros Sucre.
Seguro contra incendio una vez culminada la obra con Seguros Sucre.
Tarjeta Pacificard con crédito aprobado.
Para clientes y no clientes del Banco del Pacífico.
Requisitos para acceder a este crédito
Documentación e información general requerida del cliente y cónyuge:
Solicitud de crédito, completamente llena y firmada.
Fotocopias a color de cédula de identidad actualizada (validez hasta 12 años
desde la fecha de emisión).
Fotocopias a color del certificado de votación (últimas elecciones).
Declaración de Impuesto a la renta de los últimos 3 años (si cumple con la base
imponible).
Copia de estados de cuenta de los últimos 3 meses (cuentas bancarias o tarjetas
de crédito).
Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de matrícula de vehículos, certificado
de depósitos, etc.).
Proyecto y cronograma de construcción firmado por el constructor o arquitecto
que se encargue o dirija la obra.
Permiso de construcción actualizado, otorgado por el Municipio de la localidad.
No constar con referencias negativas en los organismos de control.
Edad mínima: 25 años.
47
Requisitos laborales adicionales del cliente y cónyuge
Como dependiente:
Estabilidad laboral mínima de 1 año.
Certificado de trabajo, el cual deberá contener: tiempo de labores, funciones que
desempeña e ingresos.
Roles de pago de los últimos 3 meses.
Presentar soporte de estar afiliado al IESS.
Como independiente:
Copia de Ruc.
Estabilidad mínima de 2 años.
Copia de facturas de los últimos 6 meses.
Copia de declaración del IVA de los últimos 6 meses, o copia del RISE.
Flujo de Caja.
En caso de ser independiente, se podrá requerir documentación adicional
dependiendo del caso, que le será solicitada por el funcionario de crédito.
2.2. MARCO LEGAL
La normativa legal que sustenta el desarrollo de la presente investigación se
basa, en lo que cita la Constitución de la República del Ecuador, vigente a partir del
año 2008, en el título II “Derechos”, sección sexta: Hábitat y vivienda, artículo 30:
“Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda
adecuada y digna, con independencia de su situación social y Económica“.
La sección octava “Trabajo y Seguridad Social”, el artículo 33: El trabajo es un
derecho y un deber social, y un derecho económico, fuente de realización personal y
base de la economía. El Estado garantizará a las personas trabajadoras el pleno
respeto a su dignidad, una vida decorosa, remuneraciones y retribuciones justas y el
desempeño de un trabajo saludable y libremente escogido o aceptado.
48
El artículo 34: “EI derecho a la seguridad social es un derecho irrenunciable
de todas las personas, y será deber y responsabilidad primordial del Estado. La
seguridad social se regirá por los principios de solidaridad, obligatoriedad,
universalidad, equidad, eficiencia, subsidiaridad, suficiencia, transparencia y
participación, para la atención de las necesidades individuales y colectivas.
El Estado garantizará y hará efectivo el ejercicio pleno del derecho a la
seguridad social, que incluye a las personas que realizan trabajo no remunerado en
los hogares, actividades para el auto sustento en el campo, toda forma de trabajo
autónomo y a quienes se encuentran en situación de desempleo.
Lo citado en la sección tercera: De la seguridad social, artículo 370: “El
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, entidad autónoma regulada por la ley,
será responsable de la prestación de las contingencias del seguro universal
obligatorio a sus afiliados.
La policía nacional y las fuerzas armadas podrán contar con un régimen
especial de seguridad social, de acuerdo con la ley; sus entidades de seguridad
social formarán parte de la red pública integral de salud y del sistema de seguridad
social“.
Y lo citado en la sección cuarta: Hábitat y Vivienda, artículo 375: “El Estado,
en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a la vivienda
digna, para lo cual:
1. Generará la información necesaria para el diseño de estrategias y programas que
comprendan las relaciones entre vivienda, servicios, espacio y transporte
públicos, equipamiento y gestión del suelo urbano.
2. Mantendrá un catastro nacional integrado georeferenciado, de hábitat y vivienda.
3. Elaborará, implementará y evaluará políticas, planes y programas de hábitat y de
acceso universal a la vivienda, a partir de los principios de universalidad, equidad
e interculturalidad, con enfoque en la gestión de riesgos.
4. Mejorará la vivienda precaria, dotará de albergues, espacios públicos y áreas
verdes, y promoverá el alquiler en régimen especial.
49
5. Desarrollará planes y programas de financiamiento para vivienda de interés
social, a través de la banca pública y de las instituciones de finanzas populares,
con énfasis para las personas de escasos recursos económicos y las mujeres
jefas de hogar.
Además lo citado por la Ley de Seguridad Social, aprobada según Registro
Oficial suplemento 465 del 30 de noviembre de 2001 en el libro primero del Seguro
General Obligatorio, titulo i, del régimen general, capitulo uno normas generales,
artículo 1 “principios rectores”. El párrafo 4, de las inversiones: “Universalidad es la
garantía de iguales oportunidades a toda la población asegurable para acceder a las
prestaciones del Seguro General Obligatorio, sin distinción de nacionalidad, etnia,
lugar de residencia, sexo, educación, ocupación o ingresos. El artículo 61 “Normas
Generales para las Inversiones Financieras del IESS”, cita: El IESS, por medio de la
Comisión Técnica de Inversiones, efectuará todas sus inversiones y operaciones
financieras, a través del mercado financiero, con sujeción a los principios de
eficiencia, seguridad, rentabilidad, oportunidad y liquidez.
En sus inversiones no privativas, el IESS podrá acogerse a las disposiciones
de la Ley de Mercado de Valores, en las mismas condiciones autorizadas a las
entidades del sector privado.
Las inversiones no privativas de los recursos del Seguro de Salud, el Seguro
de Riesgos de Trabajo y el Seguro Social Campesino, de corto o largo plazo, así
como las inversiones de largo plazo con los recursos del régimen de jubilación por
solidaridad intergeneracional y el fondo de pensiones del Seguro Social Campesino,
se harán en las mejores condiciones de eficiencia, seguridad, rentabilidad,
oportunidad y liquidez.
Las inversiones no privativas con los recursos del régimen de jubilación por
solidaridad intergeneracional y del fondo de pensiones del seguro social campesino,
se hará en activos denominados en dólares de los Estados Unidos de América o en
moneda extranjera libremente convertible, con sujeción a las reglas contenidas en
los artículos 265, 266 y 267 de esta Ley, para las inversiones de los recursos
administrados por la empresa adjudicataria administradora de los fondos
provisionales.
50
Bajo ninguna circunstancia el Banco Central del Ecuador inmovilizará los
recursos que por cualquier motivo mantuviere en calidad de depósitos el Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social.
Nota: Inciso tercero reformado por Art. 17 de Ley No. 0, publicada en Registro Oficial
Suplemento 498 de 31 de Diciembre del 2008.
Y en sus articulo del 62 al 70, en lo referente a prestaciones hipotecarias:
”Son inversiones privativas del IESS los préstamos hipotecarios y quirografarios a
sus afiliados, las colocaciones financieras de las Cuentas de Menores Beneficiarios
del IESS, los recursos asignados al servicio público del Monte de Piedad, las
operaciones de descuento de títulos hipotecarios cuando se trate de operaciones
con los afiliados del IESS, y la adquisición, conservación y enajenación de bienes
raíces, con recursos de los fondos de pensiones, para fines de capitalización de las
reservas técnicas del régimen de jubilación por solidaridad intergeneracional creado
en el Libro Segundo de esta Ley…”
51
CAPÍTULO III
3. METODOLOGÍA DE TRABAJO
3.1. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
Este trabajo de acuerdo al objetivo propuesto: realizar un estudio comparativo
de los préstamos hipotecarios en el Ecuador, considerando la oferta del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social y la Banca Privada, se constituye en una
investigación de campo, que por sus características es “El análisis sistemático de
problemas con el propósito de describirlos, explicar sus causas y efectos… Los
datos de interés son recogidos en forma directa de la realidad por el propio
estudiante; en este sentido se trata de investigaciones a partir de datos originales o
primarios. Sin embargo, se aceptan también estudios sobre datos censales o
muestrales no recogidos por el estudiante, siempre y cuando se utilicen los registros
originales con los datos no agregados; o cuando se trate de estudios que impliquen
la construcción o uso de series históricas y, en general, la recolección y organización
de datos publicados para su análisis mediante procedimientos estadísticos, modelos
matemáticos, econométricos o de otro tipo”. UPEL. (1998) 13
Por lo señalado, está investigación permite la recolección de la información en
el lugar de los hechos, siendo el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y la
Banca Privada como: Mutualista Pichincha, Banco de la Producción y Banco
Pichincha, así como la inclusión de un análisis a la oferta del Banco del Pacífico.
Además se desarrolló una investigación documental, cuyo objetivo
fundamental es el análisis de diferentes fenómenos (de orden histórico, psicológico,
sociológico, etc.), utiliza técnicas muy precisas de la documentación existente, que
directa o indirectamente, son un aporte a la información. La investigación
documental constituye una parte esencial de un proceso de investigación científica,
siendo una estrategia donde se observa y reflexiona sistemáticamente sobre
13
UPEL Universidad Pedagógica Experimental Libertador de Venezuela (1998). Manual de Trabajos
de Grado. Pg. 5
52
realidades (teóricas o no), usando para ello diferentes tipos de documentos. Indaga,
interpreta, presenta datos e informaciones sobre un tema determinado de cualquier
ciencia, utilizando para ello, una metódica de análisis, teniendo como finalidad
obtener resultados que pudiesen ser base para el desarrollo de la creación científica.
Por tanto se desarrollará a través del análisis de textos, revistas,
publicaciones, leyes, reglamentos de los bancos, formularios, y otros, para registrar
la existencia y aplicabilidad de estos en relación al tema de investigación.
3.1.1. POBLACIÓN Y MUESTRA
Para la presente investigación, la población o universo de estudio se define
como el “Conjunto de elementos o eventos afines en una o más características,
tomados como una totalidad y sobre el cual se generalizan las conclusiones de la
investigación”14.
Por lo mencionado la totalidad de bancos privados del Ecuador constituye la
población o universo de estudio, por la cantidad de información que implica obtener,
será conveniente extraer una parte del todo para indagar en ella y los resultados
obtenidos hacerlos extensivos a todo el universo.
Se tomará una muestra, “Siendo un conjunto de unidades, una porción del
total”, se destaca además que una muestra descansa en el principio de que – las
partes representan el todo -, no todas las muestras pueden ser útiles para el trabajo
de investigación. Es por eso que aparte de ser indispensable la muestra, esta debe
reunir una serie de cualidades a considerar, como: Ser representativa, que su
tamaño sea estadísticamente proporcionado a la magnitud de su universo y que el
error muestral se mantenga dentro de los límites adoptados como permitidos.
14
Bussot, J. Metodología de la Investigación, Pg. 111-112
53
Por lo citado anteriormente, fue necesario definir el tipo de muestra siendo
ésta, no probabilística, ya que no entra el juego de probabilidades para la selección
de las unidades de investigación, sino que se toma ciertos criterios y conveniencias,
a la vez este tipo de muestra será intencionada, ya que es elegida por criterio del
investigador. Sabino los cita así: “Estas muestras son muy útiles y se emplean
frecuentemente en los estudios de caso, por más que la posibilidad de generalizar
conclusiones, a partir de ellas sea en rigor nula”15.
De las concepciones citadas, para la presente investigación se trabajó con
una muestra no probabilística, para lo cual se seleccionó los bancos según una
mayor demanda de clientes en créditos hipotecarios, constituyendo: Banco de la
Producción y el Banco del Pichincha, cabe mencionar que las principales ciudades
que participan con una mayor actividad en los créditos hipotecarios constituyen en
su orden: Quito, Guayaquil, Cuenca, Loja, Manta y Ambato.
Se incluyó adicionalmente un análisis de los créditos hipotecarios que otorga
la Mutualista Pichincha, siendo una institución bancaria con mayor oferta de
opciones crediticias habitacionales; y de la oferta del sistema financiero público a
través del Banco del Pacífico, como una banca paralela a la oferta del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social.
15
Sabino, C. El proceso de Investigación, Pg. 134
54
Cuadro 3: Volumen de cartera de consumo de la banca privada en el Ecuador a
noviembre del año 2010.
Población Volumen
de créditos
USD
Muestra Volumen de
cartera Banca Privada Banca Privada
Banco del Pichincha
Banco de Guayaquil
Banco de la Producción
Banco del Austro
Unibanco
Banco de Loja
Citibank N.A.
Banco Bolivariano
Banco de Machala
Banco General Rumiñahui
Banco Internacional
Banco Amazonas
Banco Promrica
Procrédito
Banco Solidario
57.273.8945
2469.262
23.900.384
15.574.500
9.195.985
6.602.481
6.453.261
5.595.155
3.145.087
1.803.783
530.396
523.7893.56
9.955
100.425
163.225
Banco del Pichincha
Banco de la Producción
Mutualistas:
Mutualista Pichincha
57.273.894
23.900.384
3.390.015
* Se cita a los bancos con mayor volumen de créditos
Fuente: Superintendencia de bancos y seguros del Ecuador, a noviembre del 2010
Elaborado por: Miriam Castillo
3.1.2. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS
Una técnica, es una respuesta al “cómo hacer”, para alcanzar un fin o
resultado propuesto pero se sitúan al nivel de los hechos o de las etapas prácticas
que a modo de dispositivos auxiliares, permiten la aplicación del método por medio
de elementos prácticos, concretos y adaptados a un objeto bien definido, según la
realidad de los hechos.
Para desarrollar la presente investigación, fue necesario recopilar la
información, a través de las siguientes técnicas: la observación, que permitirá
conocer el fenómeno, hecho o caso; tomar información; y registrarla para su
posterior análisis.
55
La observación es un elemento fundamental de todo proceso investigativo, en
ella se apoya el investigador para obtener el mayor número de datos. Existen dos
clases de observación: la Observación no científica y la Observación científica. Por
sus características, se utilizará la observación científica, que permite analizar con un
objetivo claro, definido y preciso, qué es lo que se desea observar y para qué se
requiere hacerlo.
Además otra técnica utilizada fue la entrevista, para obtener datos de un
diálogo entre dos personas: El entrevistador "investigador" y el entrevistado; se
realiza con el fin de obtener información por parte de éste, que es, por lo general,
una persona entendida en la materia de la investigación. Esta entrevista fue aplicada
a Jefes de Crédito tanto del Banco del Pichincha como el Banco de la Producción,
quienes autorizaron la recopilación de la información con el personal de cartera.
Por tanto, para la observación y la entrevista se trabajó con los siguientes
instrumentos, siendo documentos que permiten recopilar la información en terreno:
Ficha de Observación: Es un proceso riguroso que permite conocer de forma
directa el objetivo de estudio, para luego describir y analizar situaciones sobre la
realidad estudiada. En la mencionada ficha, se obtuvo como información: tipo de
cartera de crédito que ofrecen las instituciones financieras, sus productos en créditos
hipotecarios, los requisitos que son necesarios para adquirir un préstamo
hipotecario, tasas de interés que maneja la institución financiera, plazos y beneficios
que muestra una institución respecto a las otras. (Anexo 2).
Formato para la Entrevista: Permite recoger la información mediante un proceso
directo de comunicación entre el entrevistador y el entrevistado. (Anexo 3).
3.2. PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN
La investigación se desarrolló considerando las siguientes fases:
1. Análisis del tema de investigación.- Constituyeron las actividades previas a definir
el tema de investigación, para lo cual fue necesaria la orientación de expertos en
la materia para poder precisar tema de estudio.
56
2. Presentación de la propuesta para su aprobación.- Una vez definido el tema de
investigación se elaboró la propuesta para ser aprobada desde la Universidad, y
poder desarrollar la investigación planteada. Para lo cual fue necesario
establecer las siguientes variables, las cuales permitirán definir y organizar la
investigación: Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y el Sistema Financiero
Privado.
Cuadro 4: Operacionalización de Variables
Variables Definición Operacional Indicadores
Variable Independiente:
Estudio Comparativo de los
Créditos Hipotecarios
Constituye el desarrollo de un
estudios de caso exploratorio de
estructuras teóricas generales o leyes,
como invariantes, causalidad o
evolución
Descripción de la oferta
hipotecaria en el Ecuador
Variable Dependiente:
Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social
Es una entidad, cuya organización y
funcionamiento se fundamenta en los
principios de solidaridad,
obligatoriedad, universalidad, equidad,
eficiencia, subsidiariedad y suficiencia.
Se encarga de aplicar el Sistema del
Seguro General Obligatorio que forma
parte del Sistema Nacional de
Seguridad Social
Oferta Hipotecaria
Variable Dependiente:
Sistema Financiero Privado
Es el conjunto de instituciones que,
previamente autorizadas por el
Estado, están encargadas de captar,
administrar e invertir el dinero tanto de
personas naturales como de personas
jurídicas
Oferta Hipotecaria de:
- Banco Pichincha
- Banco de la Producción
- Banco de Pacífico
- Mutualista Pichincha
Elaborado por Miriam Castillo
3. Revisión Bibliográfica.- Que se inició con la búsqueda de antecedentes, revisión
de leyes, documentos especializados, libros, revistas, folletos de otras
investigaciones, páginas web, entre otros. Esta información consideró el aporte
de diferentes autores.
4. Diseño y validación de la entrevista y la ficha de observación.- a través del juicio
de expertos.
57
5. Aplicación de los instrumentos (observación y entrevista) en las diferentes
instituciones bancarias.- Esta actividad fue desarrollada en cada una de las
instituciones financieras precisadas en la muestra, el tiempo utilizado en esto fue
de un mes.
6. Los datos obtenidos en la revisión bibliográfica y la aplicación de instrumentos.-
Fueron ordenados, procesados y luego se realizó un análisis técnico de la
información; para lo cual fue necesario apoyarse en estadística a través de la
elaboración de tablas y gráficos para la interpretación de los mismos.
7. Elaboración de las Conclusiones y Recomendaciones.
3.2.1. ESTUDIO COMPARATIVO
Un estudio comparativo implica un esfuerzo sistematizado para comparar dos
elementos hacia la identificación de elementos en común, tiene lugar en un número
de diferentes entornos, y tiene un propósito específico en mente.
El estudio de comparación se utiliza a menudo en el mundo de los negocios
como un medio de identificar cómo un determinado bien o servicio se compara con
productos similares ofrecidos por un competidor. Ir a través del proceso de comparar
cada faceta de los dos elementos a menudo, permite identificar las áreas donde
ambos productos se realizan a un ritmo similar de eficiencia. Al mismo tiempo,
estudios comparativos da ideas acerca de las áreas donde se destaca un producto
en comparación con la otra.
Utilizando los resultados del estudio de comparación, es posible desarrollar
algunas herramientas poderosas que pueden incorporarse en las estrategias de
marketing corporativas y las campañas de ventas16.
La comparación, se da como un método eficaz para explicar o utilizar
conocimiento tácito o actitudes tácitas.
16
www2.uiah.fi/projects/metodi/272.htm
58
Como en la mayoría de los otros estudios, hay dos estilos:
La comparación descriptiva apunta a describir y quizás también explicar las
invariantes de los objetos. No tiene como objetivo la generación de cambios en
los objetos, por el contrario, intenta generalmente evitarla.
La comparación normativa de una investigación, se da cuando se busca mejorar
el estado actual del objeto, o ayudar a mejorar o a desarrollar objetos similares
en el futuro.
El estilo a utilizarse en la presente investigación es un estudio comparativo
descriptivo, en el que se citó las características de las diferentes ofertas crediticias
hipotecarias a nivel nacional.
3.3. ESTUDIO Y ANÁLISIS TÉCNICO DE LA INFORMACIÓN
En este capítulo se expone los resultados, producto del análisis de los datos
obtenidos de la aplicación de los instrumentos para conocer la oferta de créditos
hipotecarios en la banca privada.
Para la aplicación de los instrumentos, se contactó con representantes de
servicio al cliente, que autorizaron la recopilación de la información en cada una de
las instituciones financieras seleccionadas, quienes a su vez delegaron a un
representante del departamento de crédito para que proporcione las
especificaciones de la información requerida.
La información permitió dar respuesta a los objetivos planteados en esta
investigación, y estuvo relacionada con la fundamentación teórica y metodología
establecida.
Seguidamente se detallan los cuadros y gráficos con los resultados obtenidos,
se analiza e interpreta con cada indicador establecido en la operacionalización de
variables.
59
Cuadro 5: Datos obtenidos del levantamiento de la información en El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS
durante el mes de noviembre del 2010.
Productos en Créditos
Hipotecarios
Tasas de interés
(porcentaje)* Plazos Beneficios
- Vivienda terminada - 8,49% y el 9,67% - 10,14%.
- Menos de 25 años - Hasta 25 años
100% del costo de la vivienda, hasta USD 70.000 o el 80% del valor en montos superiores.
- Construcción de vivienda - 8,49% y el 9,67% - 10,14%.
- Menos de 25 años - Hasta 25 años
Entre el 80 al 100% del presupuesto para la construcción, el monto no puede sobrepasar el costo del terreno por cuatro veces.
- Remodelación de vivienda. - 8,49% y el 9,67% - 10,14%,
- 15 años Se financia el 50% del avalúo, para la construcción de la vivienda
- Sustitución de hipoteca - 8,49% y el 9,67% - 10,14%,
- Menos de 25 años - Hasta 25 años
El avalúo actualizado del bien inmueble debe ser igual o superior al 125% del saldo a cancelar y no menor USD 10.000,00.
* Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador, considerando los plazos máximos de pago. Noviembre 2010. Fuente: Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social Elaborado por: Miriam Castillo
60
Cuadro 6: Datos obtenidos a través de la aplicación de la ficha de observación para el levantamiento de la información en
Instituciones financieras privadas, durante el mes de septiembre del 2010.
Descripción
Instituciones Financieras
Producto
crediticio
Productos en
Créditos Hipotecarios
Tasas de interés
(porcentaje)** Plazos Beneficios
Banco del Pichincha
- Consumo - Vivienda / construcción - Vehículos
- Crédito habitar 11,30
3 a 20 años
Compra de vivienda usada, financia hasta el 70 % del avalúo y el crédito oscila entre USD 5.000 a USD 150.000 *
- Crédito habitar construcción
11,30
3 a 20 años
Financia hasta el 80% del presupuesto de la construcción y el crédito oscila entre USD 15.000 a USD 150.000*
- Crédito para vivienda 11,30
15 años Financia hasta el 70 % del avalúo y el crédito oscila entre USD 5.000 a USD 150.000*
Banco del Pacífico
- Consumo - Hipotecarios
- Mi primera casa 5 12 años Financia hasta el 80% del avaluó, hasta un monto máximo de USD 60.000 (solo viviendas nuevas)
- Compra de vivienda 9 (promedio) 12 años Financia hasta el 80% del avaluó, las viviendas pueden tener hasta 20 años de antigüedad
- Construye (terminación, ampliación o remodelación)
9.75 (cliente aporta con el terreno)
10.25 (cliente no tienen terreno)
12 años (construcción) 5 años (remodelación) 3 años (ampliación)
Financiamientos para construcción con un monto promedio de USD 25000.
61
Banco de la
Producción
- Agropecuario - Automotriz - Consumo - Empleados - Hipotecarios - PYMES
- Hipotecarios - Comprar - Ampliar - Remodelar.
11.33 15 años Financiamiento hasta el 10% del valor de la vivienda, con un monto máximo de hasta USD 150.000
- Hipotecarios para migrantes
11.33 6 años Financia hasta el 60% del avalúo
Mutualista Pichincha
- Hipotecario - Hipotecario Flexible - Oportuno - Autolisto
- Hipotecarios proyectos y casas de terceros (MUPI) - Vivienda proyectos y casas de terceros (MUPI - CFN) - Casa - proyectos y casas de terceros - Hipotecarios: construcción, ampliación, mejora de vivienda - Hipotecario comunes - Casa Lista – Prendario
11.33 15 años Financia hasta el 70% del avalúo
Fuentes: Aplicación de instrumentos al 29 de septiembre del 2010. Elaborado por Miriam Castillo. * También especifica otras ofertas para viviendas vacacionales, ampliación, remodelación y terminación de vivienda ** Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador, considerando los plazos máximos de pago.
Gráfico 1: Productos hipotecarios que ofrecen las instituciones financieras que
son parte de la investigación
Fuente: Aplicación de la ficha de observación en instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo
Los cuadros 5 y 6, cuyos datos fueron obtenidos a través de la aplicación de
la ficha de observación para el levantamiento de la información en el Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social IESS y las Instituciones Financieras del sector
privado, conjuntamente con el gráfico 1, muestran los productos hipotecarios del
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, Banco del Pichincha, Banco del Pacífico,
Banco de la Producción y la Mutualista Pichincha; de lo cual se observa que la
Mutualista Pichincha presenta más opciones en sus productos como proyectos de
viviendas en ciertas ciudades del país, para compra, remodelación o construcción de
viviendas.
Seguidamente el IESS, refleja cuatro alternativas de productos como
remodelación, construcción o compra de vivienda, a más de la - sustitución de
hipoteca -.
Finalmente el resto de instituciones financieras, muestran tres tipos de
productos como: compra, construcción y ampliación o remodelación, cabe señalarse
que el Banco de la Producción da una alternativa crediticia a migrantes.
63
Por tanto se observa que las diferentes instituciones financieras dan opciones
paralelas a clientes que acceden a créditos hipotecarios, aclarándose que el IESS
como institución de servicio social, ofrece la sustitución de hipoteca, es decir la
cancelación de obligaciones con garantías hipotecarias en cualquiera de las
entidades financieras del país reguladas por la Superintendencia de Bancos y
Seguros, además se precisa que la Mutualista Pichincha muestra proyectos
hipotecarios exclusivos para sus prestamistas.
Gráfico 2: Tasas de interés de las instituciones financieras que son parte de la
investigación, considerando su oferta hipotecaria.
Fuente: Aplicación de la ficha de observación en instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo
Los cuadros 5 y 6, muestran las tasas de interés en cada uno de los
productos hipotecarios de las instituciones financieras investigadas, además el
gráfico 2 refleja el interés promedio de las instituciones financieras citadas.
Se observa que el Banco del Pacífico tiene un interés promedio de 7.92%, de
lo que se precisa que entre uno de sus productos está – mi primera casa – con una
oferta del 5% (congelable) a 12 años plazo, esto genera una baja en su interés
promedio, considerándose uno de los mejores productos en oferta hipotecaria.
El IESS, considerando sus diferentes productos y los plazos que ofrece,
cuenta con un interés promedio del 9,43%; seguidamente se muestra las otras
64
instituciones financieras, motivo de la presente investigación, las cuales reflejan un
interés del 11.33% a la fecha de la investigación; cabe señalar que todos estas tasas
de interés son regulables a la tasa activa efectiva referencial del segmento de
vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador.
Gráfico 3: Plazo de instituciones financieras que son parte de la investigación,
considerando su oferta hipotecaria.
Fuente: Aplicación de la ficha de observación en instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo
Los cuadros 5 y 6, muestran el plazo en años que ofrece cada uno de sus
productos hipotecarios, adicionalmente el gráfico 3 refleja el tiempo máximo que
puede manejar un cliente al momento de adquirir un crédito hipotecario, de lo que se
precisa que el IESS amplía su tiempo hasta 25 años plazo, cabe señalar que según
estadísticas del IESS, el tiempo promedio de los créditos hipotecarios es de 18
años14. El Banco del Pichincha con 20 años plazo, el Banco de la Producción, con la
Mutualista Pichincha ofrecen un plazo máximo de 15 años y el Banco del Pacífico
tiene una menor oferta en tiempo de 12 años.
Por tanto, a mayor plazo, se tiene menores cuotas, lo que facilita la capacidad
de pago de cada uno de los clientes, pero a la vez, los clientes tendrán mayor
tiempo de pago y también con intereses más altos como lo refleja el cuadro 4 en sus
14
http//www.elciudadano.gov.ec
65
columnas 2 y 3 tazas de interés y plazos.
Cuadro 7: Montos Calificados de la Cartera de Crédito de Vivienda y
Contingente de la Banca Privada (Cifras en miles de dólares)
Período (Semestres)
Entidad
Financiera
2008 2009 2010
Banco del Pichincha 2.807137 3491.087 3.870.882
Banco de la Producción 295.895 168.923 227.093
Banco del Pacífico 760.698 777.751 805.733
TOTALES 7113805,5 7718364.5 8.064.738
Fuente: Subdirección de Estadísticas de la Superintendencia de Bancos. Agosto 2010.
Elaborado por: Miriam Castillo
Cuadro 8: Montos Calificados de la Cartera de Crédito de Vivienda y
Contingente del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Cifras en millones
de dólares)
Período (Semestres)
Entidad
Financiera
2008 2009 2010
Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social
25.25
313
440
Fuente: El ciudadano.gov.ec 2010. Elaborado por: Miriam Castillo
Los cuadros 7 y 8, muestran información de la cartera entregada desde el año
2008 hasta el año 2010, esto nos permite conocer qué instituciones bancarias han
66
ofertado más créditos durante los años 2008, 2009 y 2010, llegando a la conclusión
que en la banca privada, el banco con mayor demanda es el Banco del Pichincha,
adicionalmente se refleja que este banco tiene mayor cantidad de clientes a nivel
nacional, lo que se refleja por su gran cobertura.
El IESS, muestra que a partir del 2008 ha desembolsado USD 25.25 millones
en créditos hipotecarios, para el 2009 USD 313 millones y para el 2010 USD 440
millones. Otra fuente (El Ciudadano, enero 2011), cita que el incremento de los
préstamos hipotecarios en los últimos meses del 2010 ha sido de 850 millones de
dólares a 1.575 millones de dólares, con una tasa de interés de entre el 8 y 9% a 25
años. Y para el 2011el BIESS pretende ofrecer 845 millones de dólares en
préstamos hipotecarios con una tasa del 7,9%, con un plazo que se estima planificar
hasta 30 años para el pago del crédito.
Esto nos demuestra que este tipo de créditos, por constituir un beneficio
social, siempre tendrá una gran demanda a nivel nacional y en cantidades
incomparables respecto a la banca privada.
Cuadro 9: Montos Comparativos de Créditos Hipotecarios, entre la Banca
Privada y El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Cifras en millones de
dólares)
Período (Semestres)
Entidad
Financiera
2008 2009 2010
Cartera de Vivienda entre: B.
Pichincha y B. de la
Producción
3.10 3.66 4.10
Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social
25.25 313 440
Fuente: Aplicación de la ficha de observación en el IESS e instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo
67
El cuadro 9, presenta los totales en miles de dólares de créditos hipotecarios
a nivel de la banca privada (Banco Pichincha y Banco de la Producción) y el IESS, lo
que muestra que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social tiene una mayor y
creciente demanda a partir del año 2008, por la gran oferta que refleja a través de:
Generar una oferta inmobiliaria a más de 40.000 familias, cuyo objetivo es cubrir el
déficit de vivienda a través de proyectos inmobiliarios en las ciudades de Quito,
Cuenca y Esmeraldas. Además para el año 2011, se proyecta con una oferta de 845
millones de dólares.
68
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
1. El presente estudio comparativo implica un esfuerzo sistematizado para
comparar elementos e identificarlos en común, utiliza dos en el mundo de los
negocios, a través del proceso de comparar cada faceta se permite desarrollar
herramientas poderosas que pueden incorporarse en las estrategias de
marketing corporativas que aplicadas en el presente estudio se conocerá las
diferentes ofertas hipotecarias.
2. Las diferentes instituciones financieras, motivo de la presente investigación, dan
diversas opciones de créditos hipotecarios, como: compra de vivienda,
construcción y ampliación o remodelación, siendo opciones para clientes y no
clientes de las instituciones, esta oferta ayuda al mercado habitacional a tomar
decisiones sobre la gran oferta existente y contribuye a la disminución del déficit
de vivienda.
3. La Mutualista Pichincha, ofrece proyectos inmobiliarios exclusivos a nivel
nacional para sus prestamistas, con las mismas tasas de interés. Además ofrece:
créditos para compra, construcción, ampliación y mejora de vivienda, con una
tasa de interés del 11,33%.
4. El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, tiene una oferta hipotecaria para:
vivienda terminada, construcción de vivienda y remodelación de vivienda, cuya
tasa de interés es del 8.23%.
5. Actualmente el crédito estatal para compra de vivienda obligó a la reducción de
las tasas de intereses del mercado, la banca pública en general fluctúa según el
plazo entre el 7,9% y 8,56%, mientras que la tasa privada está en el 9%.
6. El IESS como institución de servicio social ofrece, como otro producto
hipotecario, la sustitución de hipoteca, es decir la cancelación de obligaciones
69
con garantías hipotecarias en cualquiera de las entidades financieras del país
reguladas por la Superintendencia de Bancos y Seguros, reflejándose en la
compra de cartera hipotecaria. Busca siempre satisfacer el déficit de vivienda, a
través de diferentes productos y plazos. Su interés promedio es del 9,43% y
tiende a la baja y sus intereses se elevan cuando el plazo es mayor (máximo 25
años).
7. Respecto a los tiempos que se maneja en los créditos hipotecarios, estos oscilan
dependiendo: El IESS hasta 25 años plazo, cabe señalar que según estadísticas
del IESS el tiempo promedio de los créditos hipotecarios es de 18 años15. El
Banco del Pichincha hasta 20 años plazo, el Banco de la Producción, con la
Mutualista Pichincha ofrecen un plazo máximo de 15 años y el Banco del Pacífico
tiene una menor oferta en tiempo de 12 años.
8. El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, concedió a 14.841 afiliados/as y
jubilados/as Préstamos Hipotecarios para compra, construcción, remodelación de
vivienda y sustitución de hipoteca, un monto de 591 millones de dólares, desde
junio del 2008 hasta mayo de 2010, con un monto promedio de 35 mil dólares,
con un plazo promedio ponderado de 18 años.
9. El Instituto de Seguridad Social, a partir del año 2011 trabajará a través del
Banco del IESS –BIESS- y se proyecta con una oferta de 845 millones de
dólares.
10. El BIESS, muestra una meta de los servicios que ofrecerá con calidad y
eficiencia bajo el lema "Hacer siempre bien las cosas y cumplir con los afiliados,
jubilados y ciudadanía en general, con honestidad y transparencia".
11. El Banco del Pacífico por ser una institución mixta, muestra una gran oferta, el
crédito – Mi primera casa – con un porcentajes del 5% anual, a doce años plazo.
12. Las instituciones financieras privadas, a la fecha de la investigación, ofrecen
créditos hipotecarios al 11.33%, siendo tasas de interés regulables a la tasa
14
http//www.elciudadano.gov.ec
70
activa efectiva referencial del segmento de vivienda publicada por el Banco
Central del Ecuador.
13. Un crédito a mayor plazo, tiene menores cuotas, lo que facilita la capacidad de
pago de cada uno de los deudores, pero a la vez se debe precisar que los
clientes tendrán mayor tiempo de pago con intereses mayores.
14. La investigación permitió conocer que existen otras alternativas de financiamiento
directo, como constructores (compra en planos) que paulatinamente han ido
incidiendo en el comportamiento de los clientes.
71
RECOMENDACIONES
AL ESTADO
1. El déficit de viviendas es un problema nacional, que involucra a la sociedad y al
Estado, con una cooperación de lo público y lo privado, debe constituirse en una
política territorial, social y económica, es un componente esencial del desarrollo
económico y social, urbano y rural del país.
2. Mantener las diferentes alternativas de créditos hipotecarios, siendo un
componente esencial del desarrollo económico y social, urbano y rural del país.
A LA BANCA PÚBLICA Y PRIVADA
1. Considerar que los diferentes agentes involucrados en la oferta del mercado
hipotecario cuenten con una rentabilidad y a la vez garantías, en la recuperación
de los créditos, de tal forma que se pueda evitar la descapitalización de los
intermediarios, lo que asegurará una permanencia de los créditos hipotecarios.
2. Para desarrollar el mercado de financiamiento habitacional, con el fin de mejorar
su impacto sobre el acceso a la vivienda, se debería crear un mercado
secundario de hipotecas, para lo cual se debe fortalecer la titularización de
cartera hipotecaria. Este proceso permitiría a las instituciones prestamistas
conseguir una rotación más rápida de los recursos que manejan, para nuevas
colocaciones de créditos hipotecarios y dotaría de recursos de largo plazo al
mercado hipotecario.
3. Promocionar en mayor cantidad la oferta del Banco del Pacífico, ya que esta
refleja los mejores beneficios en créditos hipotecarios y podría llegar con una
mayor cobertura en aquellos sectores con mayores déficits de vivienda.
4. Realizar un análisis a las tasas de interés vigentes, considerándose que los
créditos benefician en el déficit de vivienda pero el beneficiario adquiere un
compromiso de valores elevados respecto a intereses.
72
5. Precisar que al momento de realizar los créditos hipotecarios, el beneficiario
adquiere también compromisos de gastos administrativos, los cuales en ningún
momento de la oferta se los muestra.
73
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75
ANEXOS
76
ANEXO 1
GLOSARIO DE TÉRMINOS BÁSICOS
Banco Central del Ecuador: Institución oficial encargada del manejo nacional de la
liquidez y los medios de pago en una economía. En el Ecuador, debido al proceso
de dolarización, las funciones de emisión monetaria se han limitado a algunas
monedas fraccionarias.
Beneficio: Resultado de restar de los ingresos totales obtenidos en un determinado
período, los costos incurridos en la obtención de dichos ingresos. En economía,
resultado positivo obtenido en una transacción económica cuando el costo de un
bien o servicio es inferior a su precio de venta.
Burbuja Inmobiliaria: Elevada oferta de viviendas, precios se elevan y poca
sostenibilidad de la oferta hipotecaria.
Bursátil: Perteneciente o relativo a la bolsa, a las operaciones que en ella se hacen
y a los valores cotizables.
Burós de información crediticia (burós): Son las sociedades anónimas cuyo
objeto social exclusivo es la prestación de servicios de referencias crediticias del
titular de la información crediticia.
Cédulas hipotecarias: Constituyen un instrumento financiero tradicional con
mediana liquidez dependiendo de las condiciones del mercado. Son “títulos
ejecutivos que contienen un derecho económico que consiste en la percepción de
una renta periódica fija o reajustable, y el derecho al reembolso del capital
determinado en la misma, en el plazo estipulado para el pago de los préstamos a
que correspondan.
Crédito Hipotecario: Aquel en el que el deudor cuenta con el respaldo de una
garantía de un bien inmueble hipotecado a la institución financiera. Por lo general, es
de mediano o largo plazo y se otorga para la compra, ampliación, reparación o
construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o
77
para libre disponibilidad; tales propiedades quedan como garantía del préstamo, a
favor de la institución financiera que lo otorga, para asegurar el cumplimiento de su
pago.
Créditos para la Vivienda: Los otorgados a personas naturales para la adquisición,
construcción, reparación, remodelación y mejoramiento de vivienda propia, siempre
que se encuentren amparados con garantía hipotecaria y hayan sido otorgados al
usuario final del inmueble; caso contrario, se considerarán como créditos
comerciales.
Estados Financieros: Son informes que se elaboran al finalizar un periodo
contable, con el objeto de proporcionar información sobre la situación económica y
financiera de la empresa. Esta información permite examinar los resultados
obtenidos y evaluar el potencial económico de la entidad.
Interés: Cantidad de dinero que debe pagarse al final de períodos determinados de
tiempo como compensación al dinero prestado, depositado o invertido.
Liquidez: Grado de disponibilidad con la que los diferentes activos pueden
convertirse en dinero (el medio de pago más líquido de todos los existentes). Una
cuenta corriente en un banco tiene mucha mayor liquidez que una propiedad
inmobiliaria.
Mercado Primarios: El mercado en el cual las nuevas emisiones de valores son
inicialmente distribuidas para la venta. Por ejemplo, el mercado primario de valores
de empresa lo hace, en su mayor parte, la comunidad de bancos de negocios a
través de la colocación y distribución de valores vendidos como parte de ofertas
públicas y la venta directa de títulos de deuda de empresa a través de colocaciones
privadas a inversor.
Mercado Secundario: Mercado en el que se negocian los valores mobiliarios que
han sido previamente vendidos en el mercado primario
Previsión económica: Estudio realizado por medios científicos y por el que se
intentan realizar predicciones sobre lo que ocurrirá en una economía. Casi todas las
78
personas que viven en una sociedad moderna tienen que realizar algún tipo de
previsión de esta naturaleza16. Las previsiones que realiza una persona normal en
su vida privada suelen hacerse de forma inconsciente. Sin embargo, las empresas
necesitan realizar pronósticos precisos sobre las condiciones que regirán en los
mercados para poder planificar el proceso de producción.
Préstamo: Obligación contractual en que un prestamista entrega dinero a un
prestatario a cambio de un interés y/o comisiones (estas últimas regularmente para
préstamos de mediano y largo plazo), al cabo de un tiempo determinado. La
diferencia entre préstamo y crédito estriba en que, en un préstamo, el prestatario
recibe una cantidad de dinero determinada, mientras que en un crédito, el
prestamista pone el dinero a disposición del cliente hasta un límite. Los intereses de
un préstamo se fijan al principio, mientras que en un crédito se van calculando en
función de su utilización. La última diferencia notable es que un crédito puede
renovarse a su vencimiento, sin necesidad de que sea liquidado, pero un préstamo,
en cualquier caso, ha de devolverse, aunque puede realizarse un nuevo contrato.
Préstamo Hipotecario: Préstamo que tiene como garantía un bien (habitualmente
un inmueble). En caso de que el prestatario no pueda hacer frente a la devolución de
la deuda, el prestamista podrá ejecutar la hipoteca, con lo que el bien pasará a
formar parte de su patrimonio. Este préstamo es un instrumento de financiación muy
utilizado en la adquisición de viviendas.
PYMES: Pequeña y mediana empresa, por el número de empleados, existen
empresas con poco personal, pero con tecnología de punta que representa una gran
inversión y producción, más no estarían dentro de esta categorización debido al
alcance que tienen en el mercado. Hay factores como el capital, la maquinaria, la
producción, la rentabilidad y la cantidad de personal con que cuenta una empresa
para catalogarla como una PYME, y, en nuestro país, no existe una entidad que
pueda determinar dicha categorización. Sin embargo, para el efecto, se engloba a
las PYMES ecuatorianas como cualquier empresa proveedora de servicios y
productos o insumos para otras empresas de amplia cobertura de mercado17.
16
Microsoft ENCARTA. Terminología Administrativa. 1993 - 2007 17 www.ecuapymes.com/ecuapymes/opinion.htm
79
Seguro: Contrato en el que un asegurador se hace cargo del riesgo de un
asegurado, por lo que recibe el pago de una prima; bajo la condición que de hacerse
efectivo lo que en un momento se consideró riesgo, el asegurador deberá hacerse
cargo de la reposición total o parcial de las pérdidas sufridas por el asegurado.
Seguro de desgravamen sobre monto de crédito: Seguro que se contrata en
operaciones de crédito para que, en caso de fallecimiento del titular, la obligación
sea cancelada por este mecanismo. Generalmente, el costo de este seguro se fija
en puntos porcentuales que se adicionan a la tasa de interés activa. En la práctica el
seguro de desgravamen se aplica a créditos concedidos a personas naturales.
Seguro de hipotecas sobre valor del avalúo: Algunas instituciones financieras,
para otorgar un crédito hipotecario solicitan que el crédito mantenga una póliza de
seguro de hipoteca que protege el saldo deudor del préstamo en caso de incendio.
80
ANEXO 2
UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: “ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS
CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO
ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL
SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”
FICHA DE OBSERVACIÓN APLICADA A FUNCIONARIO DEL BANCO QUE
PROPORCIONA INFORMACIÓN
Objetivo: Recopilar infamación sobre la oferta hipotecaria de las diferentes
instituciones financieras del País
Nombre de la Institución Financiera: …………………………………………………..
Nombre del/a persona que proporciona la información: ……………………………..
Función que desempeña ………………………………………………………………...
La Institución Financiera es:
Privada
Pública
Otros
1. Qué tipo de cartera de crédito ofrece esta institución financiera?
2. Qué productos ofrece en créditos hipotecarios?
3. Qué requisitos son necesarios para adquirir un préstamo hipotecario?
4. Las tasas de interés que maneja esta institución.
5. Los plazos que maneja esta institución financiera.
6. Que beneficios muestra esta institución respecto a las otras?
Mil Gracias por su aporte
81
ANEXO 3
GUIA PARA LA ENTREVISTA
UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: “ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS
CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO
ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL
SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”
ENTREVISTA APLICADA A FUNCIONARIO DEL BANCO QUE AUTORIZA
RECOPILAR INFORMACIÓN
Objetivo: Recopilar información sobre la oferta hipotecaria de las diferentes
instituciones financieras del País
Nombre de la Institución Financiera: ………………………………………..
Nombre de la persona que autoriza: ……….………………………………..
Función que desempeña: ………………………………………………........
Guión para la entrevista:
1. Dar una introducción de las actividades que se quiere realizar previo a la
obtención del título.
2. Leer el objetivo que se busca durante el levantamiento de la información.
3. Solicitar la autorización para el levantamiento de la información.
4. Dar el agradecimiento por la apertura brindada.
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