ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSE BUTT, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/ SP – CEP 13603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
1.0 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO
1.1 - Laudo de Avaliação de dois Imóveis nº: LTP – 105/17;
1.2- Processo nº: 1003080-49.2015.8.26.0318 - PDe Ação De Extinção De CondomínioE Avaliação De Imóveis, Tribunal de Justiça – SP, da 1ª Vara Cível da Comarca deLeme – SP;
1.3- Requerente: Edson Gilberto Cavachiolli;
1.4- Requeridos: Milton Cavachiolli e Maria de Lourdes Cavachiolli de Mello.
2.0 - INFORMAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
2.1 - Endereços dos imóveis vistoriados:
a)- Avenida Francisco Chinnici, nº 168, Barra Funda, Leme – SP;
b)- Rua das Amarilis, entre os nºs 735/755, Jardim Nova Leme, Leme-SP;
2.2 - Data e horário da vistoria: 04-09-2.017, às 14:00 horas;
2.3 - Acompanhantes: O Perito, Eng.º Alberto Alves De Menezes; Requerente, Sr.Edson Gilberto Cavachiolli; Defensor do Requerente, Advogado Marcus MassaoOta;
2.4 - Utilização dos imóveis: Residenciais;
2.5 - Tipo dos imóveis: Casa térrea (ocupada pelos Requeridos) e terreno desocupado;
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSE BUTT, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/ SP – CEP 13603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
2.6 - Inscrições cadastrais dos imóveis:
2.6.1- No CRI – Cartório de Registro de Imóveis de Leme/SP:
a)- Avenida Francisco Chinnici, nº 168: Matrícula nº 1.708, terreno com 13,50 m x 13,50 m = 182,25 m² + Construção casa térrea com 115,22 m²;
b)- Rua das Amarilis, entre os nºs 735/755: Matrícula nº 18.460, terreno nº 05, quadra “F”, medindo 10,00 x 25,00 = 250,00 m².
2.6.2- No Cadastro da Prefeitura Municipal de Leme IPTU nº:
a)- Avenida Francisco Chinnici, nº 168: 000.0200.650.090.000;
b)- Rua das Amarilis, entre os nºs 735/755: 6.0605.00340.00-000-70.
3.0 - DESCRIÇÕES DETALHADAS DOS IMÓVEIS
3.1- Dos terrenos ou lotes:
A- Avenida Francisco Chinnici, nº 168:
3.1.1- Dimensões / área física: 14,40 x 13,47 m = 194,00 m²;
3.1.2- Fechamento do terreno: muros/paredes nas laterais e fundos, na frente portão grade metálica;
3.1.3- Topografia do terreno: totalmente plano;
3.1.4- Distância do centro da cidade: +- 1,00 Km;
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3.1.5- Construções vizinhas: residências;
3.1.6- Padrão das construções vizinhas: padrão médio;
3.1.7- Melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, rede coletora de águas pluviais, água potável, esgotos, eletricidade, telefone, internet e transporte coletivo;
3.1.8- Edificação existente: Residência térrea;
3.1.9- Ocupação do imóvel: Ocupada pelos Requeridos.
B- Rua das Amarilis, entre os nºs 735/755:
3.1.1- Dimensões / área física: 10,00 x 25,00 m = 250,00 m²;
3.1.2- Fechamento do terreno: muros/paredes nas laterais e fundos, na frente tapume baixo de madeira precária;
3.1.3- Topografia do terreno: totalmente plano;
3.1.4- Distância do centro da cidade: +- 2,00 Km;
3.1.5- Construções vizinhas: residências;
3.1.6- Padrão das construções vizinhas: padrão médio;
3.1.7- Melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, rede coletora de águas pluviais, água potável, esgotos, eletricidade, telefone, internet e transporte coletivo;
3.1.8- Edificação existente: nenhuma;
3.1.9- Ocupação do imóvel: Desocupado.
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3.2- Da Edificação/Residência da Avenida Francisco Chinnici, nº 168:
a)- Área total construída: 115,22 m² (metros quadrados);
b)- Ambientes/compartimentos: sala, cozinha, banheiro e três dormitórios, garage e área de serviço;
c)- Dos acabamentos: paredes com reboco e pintura, pisos cerâmicos, azulejos banheiro/cozinha;
d)- Cobertura: estrutura de madeira com telhas cerâmicas;
e)- Instalações hidráulicas e elétricas: embutidas;
f)- Frente casa: portão lateral e portão grade metálica.
3.3- Pé direito de 2,70 metros.
3.4- Das fotografias do imóvel: Ver em anexo.
4.0- CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO E METODOLOGIA
4.1- Para o Terreno/lote e Edificação:
4.1.1- Terreno/lote: O MÉTODO COMPARATIVO A DADOS DE MERCADO, em conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, NBR -14653-2.
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4.1.2- Edificações: O MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, de conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
4.1.3- Os custos das edificações foram elaborados de acordo com as composições de custos extraídos da Tabela de Custos Unitários PINI de Edificações – Agosto/2.017.
4.2- Para a avaliação do imóvel terreno/lote nas condições atuais:
4.2.1- Valer-se a das pesquisas do mercado realizadas na praça de Leme/SP;
4.2.2- As referidas pesquisas representam a realidade do mercado imobiliário de imóveis residenciais e comerciais da cidade de Leme/SP.
4.3- Não podemos ignorar os preceitos básicos, exigidos para uma avaliação coerente esegura como a presente. Para tanto, lembramos que foram consideradas as seguintesobservações:
a)- a localização dos imóveis em relação a distância do centro da cidade de Leme/SP;
b)- a inexistência de fontes poluidoras;
c)- a topografia favorável dos terrenos;
d)- padrão da construção;
e)- aproveitamento do terreno e disposição das edificações no mesmo;
f)- melhoramentos públicos e segurança;
g)- facilidades de acesso e tradição do bairro.
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSE BUTT, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/ SP – CEP 13603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
5.0- DAS PESQUISAS REALIZADAS
5.1- Pesquisa nº 1:
• Imobiliária Dellai S.C. Ltda.;
• Rua Joaquim Mourão, nº 617, Centro, Leme-SP;
• Fones: (19) – 3571-4284 – 3571-4381 – Sr. César Dellai (Sócio Corretor):
a)- Terreno com 10,00 x 30,00 m (300,00 m²), na Barra Funda, Leme/SP, pede R$ 140.000,00;
b)- Terreno com 10,00 x 25,00 m (250,00 m²), no Jardim Nova Leme, Leme/SP, pede R$ 120.000,00.
5.2- Pesquisa nº 2:
• Galo Negócios Imobiliários Ltda.; • Avenida 29 de Agosto, nº 1.205, Centro, Leme-SP;
• Fones: (19) 3571-1192 – Sr. Galo (Sócio Corretor):
a)- Terreno com 10,00 x 30,00 m (300,00 m²), na Barra Funda, Leme-SP, pede R$ 140.000,00;
b)- Terreno com 10,00 x 25,00 m (250,00 m²) no Jardim Nova Leme – SP, pede R$ 120.000,00.
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5.3- Pesquisa nº 3:
• Iguatemi Imóveis – CRECI nº 28.589-J; • Fones: (19) – 3571-0031 – 3554-3060; a)- Terreno com 12,00 x 26,00 m (312,00 m²), no Jardim Nova Leme, Leme-SP, pede
R$ 153.000,00;
b)- Terreno com 10,00 x 30,00 m (300,00 m²), na Barra Funda, Leme-SP, pede R$ 135.000,00.
5.4- Média Simples dos Preços Apurados:
I. Avenida Francisco Chinnici, nº 168:
- q = Q/n = (466,67 + 466,67 + 450,00) / 3 = 1.383,34 / 3 = R$ 461,11.
- q = R$ 461,11 / m².
II. Rua das Amarilis:
- q = Q/n = (480,00 + 480,00 +490,38) / 3 = 1.450,38 / 3 = R$ 483,46 / m².
- q = R$ 483,46 / m².
5.5- Média Saneada:
I- Avenida Francisco Chinnici, nº 168:
- q x 1,3 = 461,11 x 1,30 = 599,44;
-q x 0,70 = 461,11 x 0,70 = 322,78;
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- Não existe preço unitário discrepante entre os preços pesquisados;
- qm = R$ 461,11 / m².
II- Rua das Amarilis:
- q x 1,30 = 483,46 x 1,30 = 628,50;
- q x 0,70 = 483,46 x 0,70 = 338,42;
- Não existe preço unitário discrepante entre os preços pesquisados;
- qm = R$ 483,46 / m².
5.6- Valores resultantes para os imóveis terrenos/lotes avaliandos:
a)- Vt = S x qm
b)- Onde:
- Vt = Valor do terreno (R$);
- S = Área do terreno (m²);
- qm = média custo adotada para o terreno;
c)- Vt = Avenida Francisco Chinnici:
Vt = S x qm = 194,00 x 461,11 = R$ 89.455,00 (oitenta e nove mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais).
d)- Vt = Rua das Amarilis:
Vt = S x qm = 250,00 x 483,46 = R$ 120.865,00 (cento e vinte mil, oitocentos e sessenta e cinco reais).
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5.7- Cálculos dos valores da construção:
• Os Valores das construções foram obtidos com base no Custo Unitário PINI de Edificações, devidamente depreciado tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação das edificações.
• Sendo assim, temos que o valor da edificação será dado pela fórmula:
Ve = S x Vu x kd
Onde:
Ve = Valor da edificação;
S = Área da construção;
Vu = Valor unitário do m² de construção;
Kd = Coeficiente de depreciação;
A depreciação devido a idade aparente do imóvel será efetuada pelo método do valor decrescente, através da fórmula:
Kd = (1-r) n, onde,
Kd = coeficiente de depreciação;
r = razão de depreciação, adotada como igual a 2,0% para edificações residenciais;
n = idade aparente do imóvel: acima de 41 anos:
Kd = Fatores de depreciação de acordo com a idade e estado de conservação do Imóvel, Tabela Bolsa de Imóveis – O Estado de S. Paulo = Deficiente = 0,2772.
Sendo assim teremos:
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Ve = S x Vu x Kd
5.7.1- Da Edificação/Residência – Avenida Francisco Chinnici, nº 168:
• S = 115,22 m²;
• Vu = R$ 1.753,51/m²;
• Kd = 0,2772;
• Ve = S x Vu x Kd; Ve = 115,22 x 1.753,51 x 0,2772 = R$ 56.005,33.
Total do item = R$ 56.005,00 (cinquenta e seis mil e cinco reais).
6.0- QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES
7.1- Quesitos do Requerente:
Deixou de apresentar.
7.2- Quesitos dos Requeridos:
Deixaram de apresentar.
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7.0- PRINCÍPIOS LEGAIS DO TRABALHO PERICIAL
7.1- O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões, e suas conclusões;
7.2- O signatário inspecionou pessoalmente o imóvel sub-judice e o laudo foi elaborado por si e ninguém, a não ser o próprio perito, preparou as análises e as respectivas conclusões;
7.3- O laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes do CÓDI- GO DE ÉTICA PROFISSIONAL;
7.4- Os honorários profissionais do perito não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões deste laudo;
7.5- O perito não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo presente, nem contempla para o futuro, qualquer interesse no bem objeto desta perícia.
8.0- CONCLUSÃO
8.1- Pelas vistorias realizadas nos imóveis Terrenos e Residência das Matrículas nº 1.708 e 18.460, condições físicas dos mesmos, pesquisas de mercado alcançadas e demais elementos que compõe esta avaliação, este Signatário pôde concluir que:
1. De 100% do Imóvel da Matrícula de nº 1.708,à Avenida Francisco Chinnici, nº 168, BarraFunda:
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1.1- Do Terreno: R$ 89.455,00 (oitenta e nove mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais).
1.2- Da Edificação / Residência: R$ 56.005,00 (cinquenta e seis mil e cinco reais).
1.3- Total do Terreno + Edificação / Residência: R$ 145.460,00 (cento e quarenta e cinco mil, quatrocentos e sessenta reais).
2. De 100% do Imóvel da Matrícula de nº 18.460, àRua das Amarilis, Jardim Nova Leme:
2.1- Do Terreno: R$ 120.865,00 (cento e vinte mil, oitocentos e sessenta e cinco reais).
2.2- Inexistem Edificação/Benfeitorias.
2.3- Total do Terreno: R$ 120.865,00 (cento e vinte mil, oitocentos e sessenta e cinco reais).
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FOTO-01-VISTA INTERNA DO ALPENDRE/GARAGEM ...
FOTO-02-VISTA FACHADA DA RESIDÊNCIA ...
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FOTO-03-VISTA EXTERNA DA RESIDÊNCIA, PORTÃO ACESSO QUINTAL LATERAL LADO ESQUERDO ...
FOTO-04-VISTA FRONTAL DO TERRENO DA RUA DAS AMARILIS ...
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FOTO-05-VISTA INTERNA IDEM DO TERRENO ...
FOTO-06-VISTA IMÓVEL VIZINHO LADO ESQUERDO ...
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