Operação Urbana
Porto Maravilha Reurbanização e Desenvolvimento
Socioeconômico
São Paulo, Setembro de 2013
Alberto Silva
CDURP
Quebra de Paradigmas
Modelagem financeira inovadora, sem aplicação de recurso público
Valorização do patrimônio histórico e cultural
Valorização do Centro da Cidade como local de moradia e sua reinserção no tecido urbano
Novo conceito de mobilidade urbana – introdução de novos modais e prioridade ao pedestre
Desenvolvimento sustentável, planejado e integrado
Modelagem Institucional
e Financeira Inédita
Operação urbana consorciada como instrumento de financiamento
Empresa de Economia Mista para gestão da operação urbana
Incentivos fiscais nos primeiros anos da operação urbana
Fundo de Investimento Imobiliário para fazer relação com mercado
Requalificação Urbana via Concessão Administrativa – Parceria Público-Privada (PPP)
Livre de
cobrança
$ arrecadado
com Cepac paga
obras e serviços
urbanos
IAT = 1
Com
cobrança
de Cepac
Potencial
adicional
IAT - Índice de
Aproveitamento do Terreno
• Mudança de uso e aumento do potencial construtivo dos terrenos
• Cobrança de contribuição para o uso do novo potencial construtivo via Certificados
de Potencial Adicional de Construção (Cepacs)
Operação Urbana
Perímetro Porto Maravilha
Aproximadamente 5 milhões de metros quadrados no Centro da cidade
6
Região Portuária em 1850
7 7
Área com aterro – século XX
Grande Relevância Histórica
Armazém do Sal Rua da Prainha (Acre)
Largo de São Francisco Da Prainha
Arsenal da Marinha Praça Mauá
Edifício
“A Noite”
Palacete D. João VI
Estação de Passageiros
Cais da Gamboa
Avenida Perimetral
Edifício Rio
Branco 1
Píer Mauá
Polícia Federal
1817
2002
1930
Bens Tombados
Mais de 70 bens
tombados na Área de
Especial Interesse
Urbanístico (AEIU)
Características da Região
Área total
População (2012)
Índice de Desenvolvimento Humano (IDH)
População Economicamente Ativa (PEA)
Trabalhadores na região
Pequenos e médios negócios
Escolas de Ensino Fundamental
Creches
Escolas de Ensino Médio
Posto de Saúde
Hospitais
~5 milhões de m²
~32 mil habitantes (2012)
0,775
~12 mil trabalhadores
~30 mil
Isolamento e Degradação
Baixa taxa de áreas verdes (2,5%)
Troca de tecnologia portuária
Pontos crônicos de alagamento
Pontos de acumulo de lixo
Patrimônio arquitetônico degradado
Lançamento de esgotos na rede de drenagem, nos rios e no Canal do Mangue
Elevado da Perimetral – barreira territorial e poluição
Estratégia
Requalificação Urbana
Desenvolvimento Socioeconômico
Desenvolvimento Imobiliário
Evolução das Obras
Em abril de 2013
Cronograma de Obras
Via Binário do Porto
Túnel do Binário
Via Expressa
Substituição da Perimetral
Nova infraestrutura urbana e novo sistema viário
Urbanização dos morros
Vias de
superfície e
Túnel da Saúde
Vias de superfície e
Túnel da Via Expressa
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Desenvolvimento Imobiliário
Taxa de ocupação de imóveis comerciais no centro financeiro acima de 90%
Empreendimentos residenciais no Centro e entorno vendidos em tempo recorde
Déficit de pelo menos 8 mil quartos de hotel para atender à demanda da Copa e Olimpíadas
Mudança do eixo de desenvolvimento imobiliário
Mudança da visão de centro da cidade
Desenvolvimento Imobiliário
Indução à ocupação mista de toda a região
Para construção de empreendimentos residenciais e hoteleiros são necessários
menos Cepacs do que para comerciais
Incentivo para uso
Residencial Quadro até Maio
Objetivos
Incentivar a permanência dos atuais moradores
Incentivar a vinda de novos moradores das diversas
camadas sociais
Meta
Consolidar o uso residencial na área do SAGAS
50% do estoque de potencial adicional de construção para
uso residencial
aproximadamente 2 milhões de m2 – 26 mil
residências (75m2 em média)
HABITAÇÃO no Porto Maravilha
HABITAÇÃO no Porto Maravilha
Contexto da receita municipal
Receita de IPTU na região não é significativa
Orçamento Município em 2013 – 20 bi
Receita IPTU Município em 2013 – 1,7 bi
Receita IPTU SAGAS em 2013 – 12 mm
Custo de manutenção da área (R$ 300 mm/ano) pago
pela operação urbana até 2026 (Contrato PPP)
HABITAÇÃO no Porto Maravilha
Incentivos Fiscais
Para Imóveis Residenciais e Comerciais que sejam convertidos em
Residenciais na área do SAGAS
Para Imóveis Residenciais da área com aumento de potencial de
construção (cepacs) incluindo a parte residencial de imóveis de uso
misto
HABITAÇÃO no Porto Maravilha
Incentivos Urbanísticos
Para Imóveis Residenciais e Comerciais que sejam convertidos em
Residenciais na área do SAGAS
Para Imóveis Comerciais que sejam convertidos em Residenciais na
área do SAGAS
Para Imóveis Residenciais da área com aumento de potencial de
construção (cepacs) incluindo a parte residencial de imóveis de uso
misto
HABITAÇÃO no Porto Maravilha
HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL
Meta
Produzir ao menos 2.200 unidades de HIS
Premissas
Imóveis distribuídos por toda a área do Porto
Conjuntos de no máximo 200 unidades cada
Estratégia
Desapropriar imóveis situação fundiária irregular,
degradados ou abandonados
Utilizar imóveis públicos (União, Estado ou Município)
23
Novos Empreendimentos
JPL
Mais de 70 projetos em análise ou aprovados - março 2013
Porto Vida
Cais do Valongo e
Cais da Imperatriz
Igreja São Francisco
da Prainha
Jardim Suspenso
do Valongo
Pedra do Sal
Desenvolvimento Socioeconômico
Desenvolvimento Socioeconômico
Linhas de ação do programa
Porto Maravilha Cidadão
• Diálogo com a população
• Ações de apoio ao micro e
pequeno empresário
• Apoio a programas de
Habitação
• Geração de empregos
• Educação para a cidadania
• Formação profissional
Espaço Urbano Integrado e Inclusivo
Centro, lugar de moradia, trabalho e lazer
Operação Urbana Porto Maravilha
Melhores condições urbanísticas,
ambientais e sociais
Maior interesse
dos investidores
Maior volume de recursos arrecadados
Melhoria constante da qualidade de
vida
Desenvolviment
o
Transformar é Preciso!
www.PortoMaravilha.com.br
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