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Exerccio 1
Calcule o valor de mercado de um apartamento T1, possuidor das caractersticas apresentadas na
tabela seguinte, designado por OA, tendo em considerao as 6 referncias fornecidas.
Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 Preo
OA No No Sim No ?
REF1 Sim Sim No Sim 84500
REF2 Sim No Sim Sim 74600
REF3 Sim No No Sim 84000
REF4 No No Sim Sim 74000
REF5 Sim No No Sim 84300
REF6 Sim No No No 83700
Homogeneizao da caracterstica 1
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 2 Sim No Sim Sim 74.600,00
REF 4 No No Sim Sim 74.000,00 Diferena 600,00
% 0,811%Factor de Homogeneizao 0,992
Homogeneizao da caracterstica 2
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 1 Sim Sim No Sim 84.500,00
REF 3 Sim No No Sim 84.000,00 Diferena 500,00
% 0,595%Factor de Homogeneizao 0,994
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 1 Sim Sim No Sim 84.500,00
REF 5 Sim No No Sim 84.300,00 Diferena 200,00
% 0,237%Factor de Homogeneizao 0,998
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 0,996
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Homogeneizao da caracterstica 3
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 2 Sim No Sim Sim 74.600,00
REF 3 Sim No No Sim 84.000,00 Diferena 9.400,00
% 12,601%Factor de Homogeneizao 0,888
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 2 Sim No Sim Sim 74.600,00
REF 5 Sim No No Sim 84.300,00 Diferena 9.700,00
% 13,003%
Factor de Homogeneizao 0,885
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 0,887
Homogeneizao da caracterstica 4
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 3 Sim No No Sim 84.000,00
REF 6 Sim No No No 83.700,00 Diferena 300,00
% 0,358%Factor de Homogeneizao 0,996
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoREF 5 Sim No No Sim 84.300,00
REF 6 Sim No No No 83.700,00 Diferena 600,00
% 0,717%Factor de Homogeneizao 0,993
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 0,995
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QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
N Caract. 1 Caract. 2 Caract. 3 Caract. 4 PreoOA No No Sim No ?
REF 1 Sim Sim No Sim 84.500,00 0,992 0,996 0,887 0,995 73.630,23
REF 2 Sim No Sim Sim 74.600,00 0,992 1 1 0,995 73.630,00
REF 3 Sim No No Sim 84.000,00 0,992 1 0,887 0,995 73.498,99
REF 4 No No Sim Sim 74.000,00 1 1 1 0,995 73.630,00
REF 5 Sim No No Sim 84.300,00 0,992 1 0,887 0,995 73.761,48
REF 6 Sim No No No 83.700,00 0,992 1 0,887 1 73.604,51
MDIA = 73.625,87
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Exerccio 2
Calcule o valor de mercado de um apartamento T3, possuidor das caractersticas apresentadas na
tabela seguinte, designado por OA, tendo em considerao as 5 referncias fornecidas.
Imvel Tipologia Estacionamento Movimentoda rua
Preo
OA T3 1 Movimentada ?
REF1 T3 2 Movimentada 140000
REF2 T3 1 Movimentada 130000
REF3 T3 1Pouco
movimentada 140000
REF4 T3 2Pouco
movimentada155000
REF5 T3 1 Poucomovimentada 110000
Homogeneizao da caracterstica "Estacionamento"
Imvel Tipologia Estacionamento Movimento daRua
Preo
REF 1 T3 2 Movimentada 140.000,00
REF 2 T3 1 Movimentada 130.000,00 Diferena 10.000,00
% 7,692%Factor de Homogeneizao 0,929
Imvel Tipologia Estacionamento Movimento daRua
Preo
REF 3 T3 1Pouco
Movimentada140.000,00
REF 4 T3 2Pouco
Movimentada 155.000,00
Diferena 15.000,00 % 10,714%
Factor de Homogeneizao 0,903
Imvel Tipologia EstacionamentoMovimento da
RuaPreo
REF 4 T3 2 PoucoMovimentada
155.000,00
REF 5 T3 1 PoucoMovimentada
110.000,00
Diferena 45.000,00 % 40,909%
Factor de Homogeneizao 0,710
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 0,916
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Homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua"
Imvel Tipologia EstacionamentoMovimento da
Rua Preo
REF 1 T3 2 Movimentada 140.000,00
REF 4 T3 2 PoucoMovimentada 155.000,00
Diferena 15.000,00 % 10,714%
Factor de Homogeneizao 0,903
Imvel Tipologia Estacionamento Movimento daRua
Preo
REF 2 T3 1 Movimentada 130.000,00
REF 3 T3 1Pouco
Movimentada 140.000,00 Diferena 10.000,00
% 7,692%Factor de Homogeneizao 0,929
Imvel Tipologia Estacionamento Movimento daRua
Preo
REF 2 T3 1 Movimentada 130.000,00
REF 5 T3 1Pouco
Movimentada110.000,00
Diferena 20.000,00 % 15,385%
Factor de Homogeneizao 1,182
Mdia dos coeficientes de homogeneizao = 0,916
QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
Imvel Tipologia EstacionamentoMovimento da
Rua Preo
OA T3 1 Movimentada ?REF 1 T3 2 Movimentada 140.000,00
1 0,916 1 128.225,81 REF 2 T3 1 Movimentada 130.000,00
1 1 1 130.000,00
REF 3 T3 1Pouco
Movimentada140.000,00
1 1 0,916 128.225,81
REF 4 T3 2Pouco
Movimentada155.000,00
1 0,916 0,916 130.024,89
REF 5 T3 1Pouco
Movimentada 110.000,00
1 1 0,916 100.748,85
MDIA = 123.445,07
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NOTAS:
1 - Na homogeneizao da caracterstica "Estacionamento", uma vez que o coeficiente resultante do
par 4/5 resultava muito abaixo dos outros dois, eliminou-se este valor da mdia, considerando apenas
os dois primeiros.
2 - Na homogeneizao da caracterstica "Movimento da Rua", uma vez que o coeficiente resultante
do par 2/5 resultava incoerente - assumindo que "Rua Pouco Movimentada" representa uma
caracterstica positiva e que, portanto, o valor da referncia 5 devia ser superior ao da referncia 2 -
eliminou-se este valor da mdia, considerando apenas os dois primeiros.
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Exerccio 3
Calcule o valor de mercado de um apartamento T4, possuidor das caractersticas apresentadas na
tabela seguinte, designado por OA, tendo em considerao as 5 referncias fornecidas.
Tipologia Andar Vistas Varandas Cond.fechado
Ruamovimentada
Preo
OA T4 9 Sim Sim No Sim ?
REF1 T4 2 No Sim No Sim 430000
REF2 T4 7 Sim Sim No Sim 455000
REF3 T4 5 Sim Sim Sim Sim 470000
REF4 T4 7 Sim No No No 400000
REF5 T4 5 Sim No No No 410000
Homogeneizao da caracterstica "Andar / Vistas"
N Tipologia Andar Vistas VarandasCond.
FechadoRua
Movimentada Preo
REF 1 T4 2 No Sim No Sim 430.000,00
REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00 Diferena 25.000,00
% 5,495%Factor de Homogeneizao 1,058
Homogeneizao da caracterstica "Condomnio Fechado"
N Tipologia Andar Vistas VarandasCond.
FechadoRua
Movimentada Preo
REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00
REF 3 T4 5 Sim Sim Sim Sim 470.000,00 Diferena 15.000,00
% 3,297%Factor de Homogeneizao 0,968
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Homogeneizao da caracterstica "Varandas / Rua Movimentada"
N Tipologia Andar Vistas Varandas Cond.Fechado
RuaMovimentada
Preo
REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00
REF 4 T4 7 Sim No No No 400.000,00 Diferena 55.000,00
% 13,750%Factor de Homogeneizao 1,138
N Tipologia Andar Vistas Varandas Cond.Fechado
RuaMovimentada
Preo
REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00
REF 5 T4 5 Sim No No No 410.000,00
Diferena 45.000,00 % 10,976%
Factor de Homogeneizao 1,110
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 1,124
QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
N Tipologia Andar Vistas VarandasCond.
FechadoRua
Movimentada Preo
OA T4 9 Sim Sim No Sim ?REF 1 T4 2 No Sim No Sim 430.000,00 1 1,058 1 1 455.000,00
REF 2 T4 7 Sim Sim No Sim 455.000,00 1 1 1 1 455.000,00
REF 3 T4 5 Sim Sim Sim Sim 470.000,00 1 1 0,968 1 455.000,00
REF 4 T4 7 Sim No No No 400.000,00 1 1 1 1,124 449.451,22
REF 5 T4 5 Sim No No No 410.000,00 1 1 1 1,124 460.687,50
MDIA = 455.027,74
NOTAS:
1 - Considerou-se, como simplificao, que as caractersticas "Andar" e "Vistas" estavam
relacionadas, tendo estas caractersticas sido agrupadas e consideradas como s uma. Esta
associao tem lgica, pois existe, efectivamente, uma relao entre o andar e as respectivas vistas.
2 - Agruparam-se, igualmente, as caractersticas "Varandas" e "Rua Movimentada", uma vez que
existe um paralelismo entre as duas, ou seja, a varanda existe quando existe rua movimentada e
vice-versa.
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Exerccio 4
Calcule o valor de mercado de um apartamento T3, com as reas a seguir indicadas, tendo em
considerao as 2 referncias fornecidas.
reas do OA
Apr = 120 m
Aarr = 5 m
Aterr = 25 m
Agar = 25 m
Atotal = 175 m
Referncia 1
T3
Vvenda = 160.000
reas
Apr = 110 m
Aarr = 8 m
Aterr = 10 m
Agar = 15 m
Atotal = 143 m
Valores estimados das reas acessriasVarr = 2.500
Vterr = 6.000
Vgar = 8.500
Referncia 2
T3
Vvenda = 179.500
reas
Apr = 130 m
Aarr = 6 m
Aterr = 20 m
Agar = 23 m
Atotal = 179 m
Valores estimados das reas acessrias
Varr = 2.500
Vterr = 7.000
Vgar = 10.000
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Exerccio 4 - Resoluo
Referncia 1
Vpr= Vglobal- Vgar- Vterr- VvarVpr= 160.000 - 8.500 - 6.000 - 2.500 = 143.000
Upr= Vpr/ Apr= 143.000 / 110m = 1300/m
Ugar= Vgar/ Agar= 8.500 / 15m = 566,7/m
Uterr= Vterr/ Aterr= 6.000 / 10m = 600/m
Uarr= Varr/ Aarr= 2.500 / 8m = 312,5/m
Referncia 2
Vpr= Vglobal- Vgar- Vterr- Vvar
Vpr= 179.500 - 10.000 - 7.000 - 2.500 = 160.000
Upr= Vpr/ Apr= 160.000 / 130m = 1230.8/m
Ugar= Vgar/ Agar= 10.000 / 23m = 434.8/m
Uterr= Vterr/ Aterr= 7.000 / 20m = 350/m
Uarr= Varr/ Aarr= 2.500 / 6m = 416.7/m
Avaliao do T3
Upr= (1300 + 1230.8) / 2 = 1265.4/m
Ugar= 434.8/m(referncia 2)
Uterr= 350/m(referncia 2)
Uarr= 416.7/m(referncia 2)
Nota: utilizamos os valores das reas acessrias relativos referncia 2 uma vez que esta apresenta
reas mais aproximadas do imvel em avaliao e valores mais realistas.
PVT = 120m 1265.4/m + 25m 434.8/m + 25m 350/m + 5m 416,7/m = 173.552
PVT = 173.552
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Exerccio 5
Pretende-se avaliar um apartamento com as seguintes caractersticas:
T3, com aquecimento central completo
2 Frentes2 Lugares de garagem
Situada em rua muito movimentada
Com anexo e lavandaria.
Para o efeito conseguiu-se recolher a seguinte prospeco:
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 2 Rua A T3 3 Completo 2 No 115.000 Venda forada3 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550 4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000 5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000 6 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 7 Rua A T3 3 Completo 2 No 128.000 Frente p/ jardim8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua muito movimentada9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 Rua muito movimentada10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 Rua muito movimentada11 Rua A T4 3 Completo 2 No 130.000 12 Rua A T4 2 Completo 2 No 116.000 13 Rua B T4 3 Completo 2 No 123.500 Rua muito movimentada14 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000 15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000 16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000
Resoluo
Uma vez que a prospeco bastante extensa, vamos eliminar aqueles imveis que, de algumamaneira, representam referncias menos fiveis / teis.
1 - Eliminamos a referncia 2, uma vez que se trata de uma venda forada, sendo o seu valor de
venda no representativo do mercado. A venda forada significa que o vendedor tem urgncia em
vender e est disposto a praticar valores de venda abaixo dos valores reais de mercado.
2 - A caracterstica "Frente para jardim" da referncia 7 nica e no comparvel com nenhum dos
outros imveis. Assim sendo, elimina-se tambm esta referncia.
3 - Sendo o nosso Objecto de Avaliao um T3, elimina-se todas as referncias de tipologia T4.
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QUADRO RESULTANTE DAS SIMPLIFICAES
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 2 Rua A T3 3 Completo 2 No 115.000 Venda forada3 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550 4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000 5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000 6 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 7 Rua A T3 3 Completo 2 No 128.000 Frente p/ jardim8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua muito movimentada9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 Rua muito movimentada10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 Rua muito movimentada11 Rua A T4 3 Completo 2 No 130.000 12 Rua A T4 2 Completo 2 No 116.000 13 Rua B T4 3 Completo 2 No 123.500 Rua muito movimentada14 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000 15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000 16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000
Homogeneizao
Homogeneizao da caracterstica "N de frentes"
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000
1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 7.000,00
5,983%0,944
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000
9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 12.000,00
11,111%0,900
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000
6 Rua a T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 7.500,00
6,356%0,936
0,927
%Factor de Homogeneizao
Diferena%
Factor de Homogeneizao
Diferena
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Diferena%
Factor de Homogeneizao
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Homogeneizao da caracterstica "Aquecimento Central"
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor14 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000
16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000 6.000,00
5,310%1,053
N Localiza o Ti olo ia N frentes A u. Central Gara em Ind. Lav. + Anex. Valor4 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000
1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 6.000,00
5,085%1,051
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000
6 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500 6.500,00 5,882%1,059
1,054
Diferena%
Factor de Homogeneizao
Diferena%
Factor de Homogeneizao
Diferena
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
%Factor de Homogeneizao
Homogeneizao da caracterstica "Lavandaria + Anexo"
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor3 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550
1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000 1.550,00
1,250%1,013
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000
10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 2.000,00
1,852%1,019
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000
16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000 5.000,00
4,386%1,044
1,025
Factor de Homogeneizao
Diferena
%Factor de Homogeneizao
Diferena%
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
%Factor de Homogeneizao
Diferena
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Homogeneizao da caracterstica "Rua muito movimentada"
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000
9 Rua B T3 3 Completo 2 No 120.000 Rua m. movimentada4.000,00
3,333%0,968
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao5 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000
8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua m. movimentada9.000,00
8,333%0,923
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao8 Rua B T3 2 Completo 2 No 108.000 Rua m. movimentada
15 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000 6.000,00
5,556%0,947
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Valor Observao10 Rua B T3 2 Completo 2 SIm 110.000 Rua m. movimentada
16 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000 9.000,00
8,182%0,924
0,941Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Factor de Homogeneizao
Diferena
Factor de Homogeneizao
%Diferena
Factor de Homogeneizao
Diferena
%
%Factor de Homogeneizao
Diferena%
QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
N Localizao Tipologia N frentes Aqu. Central Garagem Ind. Lav. + Anex. Observao Valor1 Rua A T3 3 Completo 2 No 124.000,00
1 0,927 1 1 1,025 0,941 110.783,043 Rua A T3 3 Completo 2 Sim 125.550,00
1 0,927 1 1 1 0,941 109.436,364 Rua A T3 3 Pr Instal. 2 No 118.000,00
1 0,927 1,054 1 1,025 0,941 111.142,395 Rua A T3 2 Completo 2 No 117.000,00
1 1 1 1 1,025 0,941 112.806,166 Rua A T3 2 Pr Instal. 2 No 110.500,00
1 1 1,054 1 1,025 0,941 112.315,10
8 Rua B T3 2 Completo 2 NoRua muito
movimentada108.000,00
1 1 1 1 1,025 1 110.695,61
9 Rua B T3 3 Completo 2 NoRua muito
movimentada120.000,00
1 0,927 1 1 1,025 1 113.975,04
10 Rua B T3 2 Completo 2 SimRua muito
movimentada110.000,00
1 1 1 1 1 1 110.000,0014 Rua C T3 2 Pr Instal. 2 Sim 113.000,00
1 1 1,054 1 1 0,941 112.059,2415 Rua C T3 2 Completo 2 No 114.000,00
1 1 1 1 1,025 0,941 109.909,3416 Rua C T3 2 Completo 2 Sim 119.000,00
1 1 1 1 1 0,941 111.936,07
M DIA = 111.368,94
NOTAS:
1 - Tenha-se em ateno que, para as vrias caractersticas, com excepo do "Movimento da rua", a
homogeneizao deve ser feita para a mesma rua, ou seja, a homogeneizao no deve ser feita
para imveis situados em ruas diferentes.
2 - Relativamente ao movimento da rua, considerou-se que, nas ruas para as quais nada se diz, o
movimento pouco e que isso constitui uma caracterstica positiva em contraponto com "Rua muito
movimentada".
7/25/2019 Mtodo Comparativo Exerccios Resoluo
15/29
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Mtodo comparativo - resoluo de exerccios
Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 15/29
Exerccio 6
Pretende-se avaliar um apartamento de tipologia T1 com as caractersticas indicadas na primeira
linha do quadro:
Foi realizada uma prospeco na zona, para apartamentos de tipologia T1, que apresentada no
quadro abaixo:
Prospeco Caractersticas dos Apartamentos
A avaliar T1 No Sim Sim No Sim ?
Referncia 1 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.500,00
Referncia 2 T1 Sim Sim No Sim Sim 80.000,00
Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00
Referncia 4 T1 No Sim No Sim Sim 74.000,00
Referncia 5 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00
Referncia 7 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
Ab privativa
>ou= a 50m2PreoDesignao Tipo
Rua nomovimentada
Terrao comvista para o
mar
Existncia deascensor
Garagemfechada
Homogeneizao da caracterstica "rea bruta privativa 50 m"
Referncia 2 T1 Sim Sim No Sim Sim 80.000,00
Referncia 4 T1 No Sim No Sim Sim 74.000,00
6.000,00
8,108%
0,925
Rua nomovimentada
Preo
Factor de Homogeneizao
%
Designao TipoAb privativa
>ou= a 50m2Garagemfechada
Existncia deascensor
Terrao comvista para o
mar
Diferena
Homogeneizao da caracterstica "Garagem fechada"
Referncia 2 T1 Sim Sim No Sim Sim 80.000,00
Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00
3.000,00
3,896%
1,039
Rua nomovimentada
%
Factor de Homogeneizao
Diferena
Designao Tipo Ab privativa>ou= a 50m2
Garagemfechada Existncia deascensor
Terrao comvista para o
marPreo
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Homogeneizao da caracterstica "Existncia de ascensor"
Referncia 1 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.500,00
Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00
7.500,00
9,740%
1,097
Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00
Referncia 5 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
7.300,00
9,481%
1,095
Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00
Referncia 7 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
7.300,00 9,481%
1,095
1,096
Preo
Diferena
%Factor de Homogeneizao
DesignaoTerrao comvista para o
mar
Existncia deascensor
Terrao comvista para o
mar
Rua nomovimentada
TipoAb privativa
>ou= a 50m2Garagemfechada
Existncia deascensor
Rua nomovimentada
Terrao comvista para o
marPreo
Diferena
%Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa>ou= a 50m2
Garagemfechada
Existncia deascensor
Rua nomovimentada
Preo
Diferena%
Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa>ou= a 50m2
Garagemfechada
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
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Homogeneizao da caracterstica "Terrao com vista para o mar"
Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00
Referncia 7 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
600,00
0,717%
0,993
Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00
Referncia 5 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
600,00
0,717%
0,993
Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00
Referncia 1 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.500,00
800,00 0,956%
0,991
0,992
Diferena
%
Terrao comvista para o
mar
Ab privativa>ou= a 50m2
Rua nomovimentada
Preo
Terrao comvista para o
mar
Rua nomovimentada
Preo
Diferena%
Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa>ou= a 50m2
Garagemfechada
Existncia deascensor
Existncia deascensor
Preo
Diferena
%Factor de Homogeneizao
Factor de Homogeneizao
Designao Tipo
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Designao TipoAb privativa
>ou= a 50m2Garagemfechada
Existncia deascensor
Terrao comvista para o
mar
Rua nomovimentada
Garagemfechada
7/25/2019 Mtodo Comparativo Exerccios Resoluo
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QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
C1 C2 C3 C4 C5 C6
A avaliar T1 No Sim Sim No Sim ?
Referncia 1 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.500,00
1 0,925 1,039 1 0,992 1 80.566,19
Referncia 2 T1 Sim Sim No Sim Sim 80.000,00
1 0,925 1 1,096 0,992 1 80.438,74
Referncia 3 T1 Sim No No Sim Sim 77.000,00
1 0,925 1,039 1,096 0,992 1 80.430,70
Referncia 4 T1 No Sim No Sim Sim 74.000,00
1 1 1 1,096 0,992 1 80.438,74
Referncia 5 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
1 0,925 1,039 1 0,992 1 80.375,50 Referncia 6 T1 Sim No Sim No Sim 83.700,00
1 0,925 1,039 1 1 1 80.438,96
Referncia 7 T1 Sim No Sim Sim Sim 84.300,00
1 0,925 1,039 1 0,992 1 80.375,50
MDIA = 80.437,76
Terrao comvista para o
mar
Rua no
movimentada
PreoExistncia de
ascensor
Designao TipoAb privativa
>ou= a 50m2
Garagem
fechada
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Exerccio 7
Pretende-se avaliar um apartamento de tipologia T2 com as caractersticas indicadas na primeira
linha do quadro:
Foi realizada uma prospeco na zona, para apartamentos de tipologia T2, que apresentada no
quadro abaixo:
Prospeco Caractersticas dos Apartamentos
A avaliar T2 No No Sim Sim No ?
Referncia 1 T2 Sim Sim No Sim Sim 99.500,00
Referncia 2 T2 Sim No Sim No Sim 97.500,00
Referncia 3 T2 Sim No No No Sim 90.000,00
Referncia 4 T2 No No Sim No Sim 95.000,00
Referncia 5 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
Referncia 6 T2 Sim No No Sim No 98.700,00
Referncia 7 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
Designao TipoAb privativa>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimentocentral
Garagemfechada
Existncia deascensor
Fogo desala com
recuperadorde calor
Preo
Homogeneizao da caracterstica "rea bruta privativa 70 m"
Referncia 2 T2 Sim No Sim No Sim 97.500,00
Referncia 4 T2 No No Sim No Sim 95.000,00
2.500,00
2,632%
0,974
Pr instalaopara
aquecimentocentral
Garagemfechada
Fogo desala com
recuperadorde calor
Existncia deascensor
Preo
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa
>ou= a 70m2
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20/29
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Homogeneizao da caracterstica "Pr instalao para aquecimento central"
Referncia 1 T2 Sim Sim No Sim Sim 99.500,00
Referncia 5 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
200,00
0,201%
0,998
Referncia 1 T2 Sim Sim No Sim Sim 99.500,00
Referncia 7 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
200,00
0,201%
0,998
0,998
Garagemfechada
Existncia deascensor
Designao TipoAb privativa
>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimento
central
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
Garagemfechada
Existncia deascensor
Fogo desala com
recuperador
de calor
PreoDesignao TipoAb privativa
>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimento
central
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
Fogo desala com
recuperador
de calor
Preo
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Homogeneizao da caracterstica "Garagem fechada"
Referncia 3 T2 Sim No No No Sim 90.000,00
Referncia 2 T2 Sim No Sim No Sim 97.500,00
7.500,00 8,333%
1,083
Designao Tipo
Fogo desala com
recuperadorde calor
Preo
Diferena%
Factor de Homogeneizao
Ab privativa
>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimentocentral
Garagemfechada
Existncia deascensor
7/25/2019 Mtodo Comparativo Exerccios Resoluo
21/29
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Homogeneizao da caracterstica "Existncia de ascensor"
Referncia 5 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
Referncia 3 T2 Sim No No No Sim 90.000,00
9.300,00
10,333%
1,103
Referncia 7 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
Referncia 3 T2 Sim No No No Sim 90.000,00
9.300,00
10,333%
1,103
1,103
Preo
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa
>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimento
central
Garagemfechada
Fogo desala com
recuperador
de calor
Preo
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa
>ou= a 70m2Existncia de
ascensor
Existncia deascensor
Fogo desala com
recuperador
de calor
Pr instalaopara
aquecimento
central
Garagemfechada
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Homogeneizao da caracterstica "Fogo de sala com recuperador de calor"
Referncia 6 T2 Sim No No Sim No 98.700,00
Referncia 7 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
600,00
0,608%
0,994
Referncia 6 T2 Sim No No Sim No 98.700,00
Referncia 5 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
600,00
0,608%
0,994
0,994
Existncia deascensor
Preo
Diferena
%
Factor de Homogeneizao
Designao TipoAb privativa
>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimentocentral
Garagemfechada
Designao TipoAb privativa
>ou= a 70m2
Diferena
Pr instalaoparaaquecimento
central
Garagemfechada
%
Factor de Homogeneizao
Fogo desala com
recuperadorde calor
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Existncia deascensor
Fogo desala comrecuperador
de calor
Preo
7/25/2019 Mtodo Comparativo Exerccios Resoluo
22/29
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Mtodo comparativo - resoluo de exerccios
Avaliao imobiliria - Mtodo comparativo Resoluo de exerccios - 22/29
QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
C1 C2 C3 C4 C5 C6
A avaliar T2 No No Sim Sim No ?
Referncia 1 T2 Sim Sim No Sim Sim 99.500,00
1 0,974 0,998 1,083 1 0,994 104.183,33
Referncia 2 T2 Sim No Sim No Sim 97.500,00
1 0,974 1 1 1,103 0,994 104.183,33
Referncia 3 T2 Sim No No No Sim 90.000,00
1 0,974 1 1,083 1,103 0,994 104.183,33
Referncia 4 T2 No No Sim No Sim 95.000,00
1 1 1 1 1,103 0,994 104.183,33
Referncia 5 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00 1 0,974 1 1,083 1 0,994 104.183,33
Referncia 6 T2 Sim No No Sim No 98.700,00
1 0,974 1 1,083 1 1 104.183,33
Referncia 7 T2 Sim No No Sim Sim 99.300,00
1 0,974 1 1,083 1 0,994 104.183,33
MDIA = 104.183,33
Fogo desala com
recuperadorde calor
Ab privativa
>ou= a 70m2
Pr instalaopara
aquecimentocentral
Garagem
fechada
Existncia de
ascensor PreoDesignao Tipo
7/25/2019 Mtodo Comparativo Exerccios Resoluo
23/29
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Exerccio 8
Pretende-se avaliar um estabelecimento comercial. Para tal, foi realizada uma prospeco na zona,
para estabelecimentos semelhantes, que apresentada no quadro abaixo:
Prospeco Caractersticas dos Estabelecimentos
OA Ermal Tenes 210 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim ?R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00 R2 MinhoInveste Tenes 350 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.440,00 R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00 R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00 R6 MinhoInveste Tenes 215 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim 1.580,00
Preo/mLugar deGaragem
PDireito
Estado deConservao
Infraestruturasp/
EquipamentosDesig. Promotor
Localizaodo Prdio
rea(m)
BoaVisibilidadedo Exterior
rea deMontra
Armazmna Cave
Homogeneizao da caracterstica "Boa visibilidade do exterior"
uadro II
R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00
R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 40,00 2,797%1,028
R2 MinhoInveste Tenes 350 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.440,00
R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 10,00 0,699%1,007
1,017
Estado deConservao
F. de Homogeneizao
Infraestruturasp/
Equipamentos
Armazmna Cave
Lugar deGaragem
Desig. Promotor
Diferena
rea deMontra
PDireito
BoaVisibilidadedo Exterior
Localizaodo Prdio
rea(m)
Preo/m
%
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Lugar de
GaragemPreo/m
P
Direito
Estado de
Conservao
Infraestruturasp/
Equipamentos
Armazm
na Cave
Localizao
do Prdio
rea
(m)Desig. Promotor
Diferena%
F. de Homogeneizao
BoaVisibilidadedo Exterior
rea de
Montra
Homogeneizao da caracterstica "rea de montra"
R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00
R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00 10,00
0,641%
1,006
Desig. PromotorLocalizaodo Prdio
rea(m)
BoaVisibilidade
do Exterior
Estado deConservao
Infraestruturasp/
Equipamentos
Armazmna Cave
Lugar deGaragem
Preo/m
Diferena
%
F. de Homogeneizao
rea deMontra
PDireito
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24/29
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Homogeneizao da caracterstica "Armazm na cave"
uadro IV
R2 MinhoInveste Tenes 350 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.440,00
R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00 110,00
7,639%
1,076
R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00
R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00 80,00
5,442%
1,054
1,065Mdia dos coeficientes de Homogeneizao =
Diferena
%
F.de Homogeneizao
Infraestruturasp/
Equipamentos
Armazmna Cave
Lugar deGaragem
Preo/mBoa
Visibilidadedo Exterior
rea deMontra
PDireito
Estado deConservao
Desig. PromotorLocalizaodo Prdio
rea(m)
Desig. PromotorLocalizaodo Prdio
rea(m)
BoaVisibilidadedo Exterior
F.de Homogeneizao
Diferena
%
rea deMontra
PDireito
Estado deConservao
Infraestruturasp/
Equipamentos
Armazmna Cave
Lugar deGaragem
Preo/m
Homogeneizao da caracterstica "Lugar de garagem"
R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00
R6 MinhoInveste Tenes 215 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim 1.580,00 20,00
1,282%
1,013
rea deMontra
PDireito
Estado deConservao
Infraestruturasp/
EquipamentosPromotor
Localizaodo Prdio
rea(m)
BoaVisibilidadedo Exterior
Lugar deGaragem
Preo/mArmazmna Cave
Diferena
%
F. de Homogeneizao
Desig.
QUADRO FINAL DE COEFICIENTES
quadro VI
OA Ermal Tenes 210 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim ?R1 MinhoInveste Tenes 380 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.470,00
1 1 1 1 1,006 1 1 1 1,065 1,013 1.596,46 R2 MinhoInveste Tenes 350 Sim Mdia Bom Novo Sim No No 1.440,00
1 1 1 1 1,006 1 1 1 1,065 1,013 1.563,88 R3 Imolustre Fojo 325 Sim Mdia Bom Novo Sim Sim No 1.550,00
1 1 1 1 1,006 1 1 1 1 1,013 1.580,00
R4 Imolustre Fojo 300 No Mdia Bom Novo Sim No No 1.430,00 1 1 1 1,017 1,006 1 1 1 1,065 1,013 1.580,17 R5 MinhoInveste Tenes 270 Sim Boa Bom Novo Sim Sim No 1.560,00
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,013 1.580,00 R6 MinhoInveste Tenes 215 Sim Boa Bom Novo Sim Sim Sim 1.580,00
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1.580,00
M DIA = 1.580,08
BoaVisibilidadedo Exterior
rea deMontra
Desig. PromotorLocalizaodo Prdio
rea(m)
Lugar deGaragem
Preo/mP
DireitoEstado de
Conservao
Infraestruturasp/
Equipamentos
Armazmna Cave
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Mtodo comparativo - resoluo de exerccios
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NOTAS:
1 - Assume-se que a caracterstica "Promotor" no tem qualquer influncia no valor final no se
fazendo a homogeneizao nesta caracterstica.
2 - Assume-se que as localizaes so equivalentes, no se fazendo a homogeneizao nesta
caracterstica.
3 - Dado que estamos a trabalhar com preos unitrios (/m) no h necessidade de fazer a
homogeneizao da caracterstica "rea" (rea total do estabelecimento).
4 - O valor final do imvel seria dado por
PVT = 1.580,08/m 210 m = 331.816,80 331.817
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Exerccio 9
Pretende-se avaliar um apartamento T3 pelo mtodo comparativo. Para tal, fez-se uma prospeco
na zona em questo, seleccionando um conjunto de 8 apartamentos semelhantes ao imvel emavaliao. Tendo em vista a homogeneizao dos valores de venda dos imveis da prospeco,
seleccionaram-se como relevantes as seguintes 3 caractersticas:
- Tipologia
- Existncia de garagem fechada
- Existncia de ascensor
No quadro seguinte, resumem-se estas caractersticas para os 8 imveis da prospeco:
Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor
Preo
OA T3 Sim No ?R1 T2 No Sim 99.500,00 R2 T2 Sim No 97.500,00 R3 T2 No No 90.000,00 R4 T2 Sim No 95.000,00 R5 T2 No Sim 99.300,00 R6 T2 No Sim 98.700,00 R7 T2 No Sim 99.300,00 R8 T3 No No 125.000,00
Homogeneizao da caracterstica "Tipologia"
Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor Preo
R8 T3 No No 125.000,00
R3 T2 No No 90.000,00 35.000,00
38,889%
1,389
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Homogeneizao da caracterstica "Garagem fechada"
Desig. Tipologia Garagem fechadaExistncia de
ascensor Preo
R2 T2 Sim No 97.500,00
R3 T2 No No 90.000,00 7.500,00
8,333%
1,083
Desig. Tipologia Garagem fechadaExistncia de
ascensor Preo
R4 T2 Sim No 95.000,00
R3 T2 No No 90.000,00 5.000,00
5,556%
1,056
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 1,069
Homogeneizao da caracterstica "Existncia de ascensor"
Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor
Preo
R1 T2 No Sim 99.500,00
R3 T2 No No 90.000,00 -9.500,00 -10,556%
0,905
Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor
Preo
R5 T2 No Sim 99.300,00
R3 T2 No No 90.000,00 -9.300,00
-10,333%
0,906
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Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor
Preo
R6 T2 No Sim 98.700,00
R3 T2 No No 90.000,00 -8.700,00
-9,667%
0,912
Desig. Tipologia Garagem fechada Existncia deascensor Preo
R7 T2 No Sim 99.300,00
R3 T2 No No 90.000,00 -9.300,00
-10,333%
0,906
Mdia dos coeficientes de Homogeneizao = 0,907
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Quadro final de coeficientes
Desig. Tipologia Garagem fechada
Existncia de
ascensor Preo
OA T3 Sim No ?
R1 T2 No Sim 99.500,00
1,389 1,069 0,907 134.086,06
R2 T2 Sim No 97.500,00
1,389 1,069 0,907 131.390,86
R3 T2 No No 90.000,00
1,389 1,069 0,907 121.283,87
R4 T2 Sim No 95.000,00
1,389 1,069 0,907 128.021,87
R5 T2 No Sim 99.300,00
1,389 1,069 0,907 133.816,54
R6 T2 No Sim 98.700,00
1,389 1,069 0,907 133.007,98
R7 T2 No Sim 99.300,00
1,389 1,069 0,907 133.816,54
R8 T3 No No 125.000,00
1,389 1,069 0,907 168.449,83
MDIA = 135.484,19
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