Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do Foro da Comarca de
Praia Grande / SP
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
Processo Digital Nº: 1011899-12.2017.8.26.0477
Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais
Exeqüente: Condomínio Residencial Paulo Roberto VI
Executado: Thamiris Muniz Gonçalves e outro
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
DIRCEU ASSUNÇÃO LOPES JÚNIOR, Corretor de Imóveis, CRECI nº 142.644, perito judicial nomeado e compromissado nos Autos da Ação em epígrafe, tendo procedido às diligências e após profundos exames, pesquisas, coleta de dados e estudos diversos, vem apresentar o resultado do seu trabalho, consubstanciado no presente.
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CNAI – 015.968
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Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
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1. NOMEAÇÃO.
O R. Despacho de fls. 164, houve por bem nomear o signatário como
avaliador, mister que este perito judicial honrosamente, ora desempenha.
2. OBJETIVO.
Este trabalho pericial tem por finalidade e determinação do valor de
mercado atual para venda do seguinte imóvel:
Matrícula do Imóvel registrado no Ofício de Registro de Imóveis de Praia
Grande (SP) sob o nº 129.460.
Inscrito no cadastro de contribuintes municipais sob o nº:
2.04.04.004.023.1201-1.
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3. VISTORIA.
Devidamente nomeado por V. Exa. e cientificado pelo cartório desse
honroso “munus”, este perito executou diligência ao imóvel avaliando para
visita de vistoria e início trabalhos.
Este perito foi recepcionado pelo zelador do edifício (abaixo caracterizado)
e, aguardou por 1 hora e 16 minutos pela chegada do proprietário do
imóvel ou qualquer pessoa que pudesse representá-lo, para abrir a porta
do imóvel para excecutar a visita de vistoria, o que infelizmente não
aconteceu.
Após tentativas frustradas de comunicação por meio de interfone, este
perito pediu para subir até a porta do imóvel para acionar a campainha e
bater na porta. Prontamente, o Sr. zelador, permitiu e acompanhou este
perito até a porta do imóvel avaliando, onde o fruto do processo deste
contato também foi negativo, caracterizando-se assim, que neste imóvel,
naquele momento, não haviam pessoas e que não haveria possibilidade
real de adentrá-lo para a visita de vistoria in loco.
Sr. Raimundo Alves Farias – Documento de Identidade (RG) nº
30.267.659-4 SSP/SP, na qual desempenha a função de zelador do
condomínio;
Não havendo a menor possibilidade de adentrar ao imóvel avaliando, este
perito questionou o Sr. zelador se haveria alguma unidade residencial com
as mesmas características do imóvel avaliando que pudesse ser visitado,
apenas para analisar a distribuição dos cômodos. A resposta foi negativa,
pois trata-se de uma cobertura única do condomínio, não havendo outro
imóvel semelhante para comparação no edifício.
Sendo assim, com a impossibilidade de adentrar no imóvel avaliando e
também não sendo possível visitar um imóvel semelhante no condomínio,
este perito dirigiu-se à Prefeitura Municipal de Praia Grande, onde na
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SEURB, foi disponibilizada a planta do imóvel avaliando. Examinando a
planta do imóvel, foi possível verificar a distribuição de suas
dependências.
Em resumo, com a impossibilidade de adentrar no imóvel avaliando e não
tendo acesso a um imóvel semelhante/similar no mesmo condomínio,
mas examinando da planta do imóvel avaliando, foi feita uma avaliação
pelo modo indireto, visualizando as características da planta do imóvel
avaliando e idealizando boas condições de uso e manutenção deste
imóvel.
4. LOCALIZAÇÃO.
O imóvel situa-se no município de Praia Grande (SP), Unidade
Residencial Nº 1201 (COBERTURA) – Rua Tupinambás Nº 149 -
Residencial Paulo Roberto VI / Bairro: Tupi - Praia Grande (SP) - CEP
11703-020 (conforme o site dos CORREIOS: www.buscacep.com.br), na
quadra completada pela Rua Caiapós, Rua Guaicurus e Rua Guainazes.
4.1 INFRAESTRUTURA E CARACTERISTICAS URBANAS.
Trata-se de local dotado de todos os serviços públicos usuais, tais como:
a) Vias urbanas pavimentadas;
b) Passeio;
c) Guias e sarjetas;
d) Redes de água tratada e esgoto;
e) Distribuição de energia elétrica;
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f) Iluminação pública;
g) Coleta de lixo;
h) Transportes públicos;
i) Entrega postal.
O local apresenta características residenciais.
Neste trecho do logradouro, o tráfego tem como característica:
tranquilo.
5. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL.
5.1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – UNIDADE RESIDENCIAL Nº 1201
(AVALIANDO)
Tipo: Apartamento em condomínio tipo Cobertura;
Zoneamento: Zona Urbana;
Endereço: Rua Tupinambás Nº 149 - Residencial Paulo Roberto
VI / Bairro: Tupi - Praia Grande (SP) - CEP 11703-020;
Entrada principal de pessoas: Rua Tupinambás Nº 149;
Entrada de carros de passeio: Rua Tupinambás Nº 149;
Área Útil: 184,6600 m²;
Área Comum: 146,6368 m²;
Área Total: 331,2968 m²;
Fração ideal no terreno: 5,84110% do todo;
Posição do imóvel referente ao logradouro: Frente.
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Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
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Distribuição Interna do imóvel avaliando:
4 Dormitórios sendo 4 suítes;
Sala em “L”, comportando Estar e Jantar, com Lavabo e
bar;
Cozinha;
1 Área de serviço com depósito;
Dormitório de empregada com suíte;
Terraço descoberto com piscina e solarium;
Espaço coberto para confraternizações com
churrasqueira e banheiro;
Estado de Conservação (adotado): “Bom”;
Garagem: Direito de uso de 6 vagas de garagem, em sistema
coletivo de utilização, por ordem de chegada em local
indeterminado, para guarda de veículo de passeio, garantida
por matrícula;
5.2 - PADRÃO DE ACABAMENTO – UNIDADE RESIDENCIAL Nº 1201
(IMÓVEL AVALIANDO – PADRÕES ADOTADOS)
Com a impossibilidade de se adentrar no imóvel e efetuar a
verificação in loco, adotaremos boas condições de uso e de
manutenção para pisos, paredes, teto, janelas e esquadrias, portas
e batentes, instalações eletricas, instalações hidráulicas e
equipamentos em geral (pias, ralos, torneiras, louça sanitária,
interruptores de luz, tanque e etc...).
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5.3 - CARACTERIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Subsolo (1º Pavimento): Garagem;
Térreo (2º Pavimento): Entrada principal, garagem, piscina,
salão de jogos, salão de festas e churrasqueira;
Mezanino (3º Pavimento): Garagem;
1º Andar (4º Pavimento) ao 11º Andar (14º Pavimento): andares
tipo com 5 unidades residenciais por andar;
Cobertura (15º Pavimento): há neste pavimento 1 unidade
residencial tipo cobertura;
Outras características:
Elevadores: 2 elevadores (1 social e 1 serviço);
Itens de segurança: Guarita, Interfone, circuito de monitoramento,
cerca elétrica, alarme de roubo, alarme de incêndio, portão
eletrônico, zelador, porteiro e identificação de visitantes;
Itens de lazer: Salão de festas, salão de jogos, churrasqueira e
piscina.
O condomínio disponibiliza 2 armários (trasteiros) para uso
exclusivo desta unidade residencial;
O estado de conservação do condomínio é: Bom.
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6. AVALIAÇÃO.
6.1 METODOLOGIA.
A presente avaliação atende as exigências da Resolução COFECI
nº1.066/2007.
Será feita esta avaliação utilizando-se a NORMALIZAÇÃO PELA
ABNT 14653-2 (AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS), pelo
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
mediante levantamento e pesquisas no mercado imobiliário da região,
para a determinação do valor de mercado.
Para obter-se o resultado desta análise, o mais fiel possível à oscilação
do mercado imobiliário, serão utilizados elementos comparativos
(amostras coletadas) que respeitarão os seguintes quesitos:
a) Preferencialmente utilizaremos o mesmo bairro do imóvel
avaliando, caso seja necessário, serão utilizados elementos
comparativos de bairros que obedeçam as mesmas
características urbanas do imóvel avaliando;
b) Serão utilizados como elementos comparativos, ou seja, imóveis
usados que estejam em boas condições de uso, manutenção e
habitabilidade.
c) Caso seja necessário, serão feitas homogeneizações para
elementos a serem ponderados, ou seja, ponderação quanto
discrepância entre o número quanto ao número de dormitórios,
número de suítes e número de vagas de garagem do imóvel
avaliando, em relação aos elementos de comparação obtidos no
mercado imobiliário. Para o número de dormitórios, suítes ou
vagas garagens do elemento de comparação que for inferior aos
do imóvel avaliando será acrecido 5% ao valor do elemento de
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comparação, para cada Ítem “faltante”. Caso o elemento de
comparação tenha número de dormitórios, suítes ou vagas de
garagem “a mais” em relação ao imóvel avaliando, serão
descontados 5% do valor elemento de comparação.
Sendo assim, determinaremos, para cada uma das amostras
coletadas, o valor de mercado do imóvel por unidade de metro
quadrado (tendo como base de cálculo a metragem quadrada útil).
Obtidos estes valores, um para cada uma das amostras, faremos a
somatória dos valores e dividiremos pelo número de amostras,
estipulando o valor médio de mercado por unidade de metro quadrado.
Finalmente, multiplicaremos o valor da área útil (184,6600 m²), pelo
valor médio de mercado por unidade de metro quadrado, obtendo
então valor médio de mercado para o imóvel em questão.
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS.
7.1 - VISITA IN LOCO.
A vistoria “in loco” tem como por finalidade principal avaliar e mensurar
o real estado em que os imóveis se encontram e tudo o que, direta ou
indiretamente, possa interessar a presente medida judicial. Para este
trabalho avaliativo, não foi possível realizar a vistoria “in loco”, portanto,
utilizaremos a técnica da vistoria indireta, feita com auxílio da planta
baixa do imóvel, para observação de suas características físicas
(distribuição de cômodos) e, adotado bom estado de uso e
manutenção do imóvel.
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7.2 - PESQUISAS
Todas as pesquisas realizadas, dos imóveis que serviram como
elementos comparativos para esta avaliação, foram realisados entre os
dias 24 de Julho à 03 de Setembro de 2019.
7.3 - ELEMENTOS DE COMPARAÇÃO
Neste trabalho utilizamos apenas elementos de comparação de
imóveis ofertados à venda no mercado imobiliário da região. Para
utilizarmos elementos de comparação de imóveis vendidos,
necessitamos que estes tenham sido fruto de negócios realizados nos
últimos 60 dias. Para elementos de comparação de imóveis ofertados à
venda, utilizaremos deságio de 10%, como fator de comercialização.
8. PERSPECTIVAS DO MERCADO.
As condições atuais do mercado imobiliário são de uma ligeira
estabilidade, com possível viés de crescimento, dependendo muito do
desenvolvimento do novo cenário político do país.
Passamos o período pós-eleitoral e possse do presidente eleito,
governadores, deputados (federias e estaduais) e senadores.
Hoje caminhamos para possíveis ajustes e reformas previdenciárias,
fiscais e de segurança pública. Legislativo, executivo e judiciário,
caminham para uma maior estabilidade, passando uma fase inicial
instável de estranhamento ideológico e político.
Oscilamos entre em altas recordes da Bolsa de Valores de São Paulo,
com quedas abruptas. O dólar americano que em 31/01/2019 foi
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DIRCEU ASSUNÇÃO LOPES JÚNIOR Corretor de Imóveis - CRECI 142.644
CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
cotado a R$3,70 (com significativa baixa), em 27/08/2019 foi cotado a
R$4,15.
No âmbito externo, a crise comercial entre China e Estados Unidos,
refletem significativamente no dia-a-dia no cenário doméstico,
influenciando fortemente na oscilação da Bolsa de Valores de São
Paulo e cotações dólar.
Em meio a esta instabilidade do cenário político e econômico,
doméstico e mundial, o ramo imobiliário tenta buscar um ponto de
equilíbrio diante esta turbulência, para reiniciar e retomar a fase sólida
de crescimento e desenvolvimento no que tange a compra e venda de
imóveis.
9. CONCLUSÃO
Fica avaliado este imóvel em R$ 1.314.925,58 (UM MILHÃO,
TREZENTOS E QUATORZE MIL, NOVECENTOS E VINTE E CINCO
REAIS E CINQUENTA E OITO CENTAVOS), neste dia 03 de
Setembro de 2.019.
10. ATENÇÃO
Conforme a Decisão fls. 164, este perito avaliou o bem penhorado,
onde no ítem acima expõe o valor médio de mercado para esta data.
Lembro que, conforme fls. 192 do Termo de Penhora e Depósito foram
penhorados os direitos de aquisição sobre o imóvel em questão.
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DIRCEU ASSUNÇÃO LOPES JÚNIOR Corretor de Imóveis - CRECI 142.644
CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
11. TERMO DE ENCERRAMENTO
Contém o presente laudo 12 (doze) páginas, todas conferidas.
Acompanham 7 (sete) anexos, com 22 (vinte e duas) páginas, sendo
todas conferidas, totalizando 34 (trinta e quatro) páginas.
12. ANEXOS
ANEXO I – DETERMINAÇÃO DO VALOR MÉDIO DE MERCADO DO
IMÓVEL AVALIANDO.
ANEXO II – MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL.
ANEXO III – PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO.
ANEXO IV – FOTOS DA ESTRUTURA E DAS CONDIÇÕES DO
CONDOMÍNIO.
ANEXO V – FOTOS DA PORTA FECHADA DO IMÓVEL AVALIANDO.
ANEXO VI – FOTOS DE CARACTERIZAÇÃO DAS IMEDIAÇÕES.
ANEXO VII – MÉTODO DE HEIDECK .
Santos, 03 de Setembro de 2.019.
Dirceu Assunção Lopes Júnior
Corretor de Imóveis – CRECI/SP 142.644
Cons. Nac. dos Avaliadores de Imóveis / CNAI nº 015.968
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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do Foro da Comarca de
Praia Grande / SP.
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
ANEXOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO PERICICAL REFERENTES AO
PROCESSO DIGITAL Nº 1011899-12.2017.8.26.0477
ANEXO I - DETERMINAÇÃO DO VALOR MÉDIO DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
AMOSTRA 1
Fonte: Nova Casarão Imóveis
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: co0382
Endereço: Rua Tupinambás nº 212 – Tupi / Praia Grande
Edifício / Condomínio: João Antônio Garcia Blaia 3
Características do Imóvel:
Cobertura
3 Dormitórios* – 3 Suítes** – 3 Vagas de Garagem***.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 dormitório)
**(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 suíte)
***(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 3 vagas de garagem)
Área útil: 166,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.000.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V1 = 1.000.000,00 / 166,00
V1 = R$ 6.024,09 / m²
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DIRCEU ASSUNÇÃO LOPES JÚNIOR Corretor de Imóveis - CRECI 142.644
CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
AMOSTRA 2
Fonte: Rota Certa Imóveis
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: co0017
Endereço: Presidente Castelo Branco nº 4184 – Aviação / Praia Grande
Edifício / Condomínio: João Antônio Garcia Blaia 2
Características do Imóvel:
Cobertura
4 Dormitórios – 4 Suítes – 2 Vagas de Garagem*.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 4 vagas de garagem)
Área útil: 200,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.400.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V2 = 1.400.000,00 / 200,00
V2 = R$ 7.000,00 / m²
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DIRCEU ASSUNÇÃO LOPES JÚNIOR Corretor de Imóveis - CRECI 142.644
CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
AMOSTRA 3
Fonte: Nova Casarão Imóveis
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: CO0373
Endereço: Rua Potiguares nº 152 – Tupi / Praia Grande
Edifício / Condomínio: Paulo Roberto
Características do Imóvel:
Cobertura
3 Dormitórios* – 2 Suítes** – 3 Vagas de Garagem***.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 dormitório)
**(acréscimo 10% com Fator de Homogeneização – 2 suítes)
***(acréscimo 15% com Fator de Homogeneização – 3 vagas de garagem)
Área útil: 167,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.200.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V3 = 1.200.000,00 / 167,00
V3 = R$ 7.185,62 / m²
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CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
AMOSTRA 4
Fonte: Impacto Imóveis
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: co0105
Endereço: Rua Tapajós nº 61 – Tupi / Praia Grande
Edifício / Condomínio: Triumph
Características do Imóvel:
Cobertura
4 Dormitórios – 4 Suítes – 4 Vagas de Garagem*.
*(acréscimo 10% com Fator de Homogeneização – 2 vagas de garagem)
Área útil: 245,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.350.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V4 = 1.350.000,00 / 245,00
V4 = R$ 5.510,20 / m²
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DIRCEU ASSUNÇÃO LOPES JÚNIOR Corretor de Imóveis - CRECI 142.644
CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
AMOSTRA 5
Fonte: Nova Casarão Imóveis
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: co0374
Endereço: Rua Potiguares nº 152 – Tupi / Praia Grande
Edifício / Condomínio: Paulo Roberto III
Características do Imóvel:
Cobertura
3 Dormitórios* – 1 Suíte** – 2 Vagas de Garagem**.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 dormitório)
**(acréscimo 15% com Fator de Homogeneização – 3 suítes)
***(acréscimo 20% com Fator de Homogeneização – 4 vagas de garagem)
Área útil: 140,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 900.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V5 = 900.000,00 / 140,00
V5 = R$ 6.428,57 / m²
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CNAI – 015.968
Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
AMOSTRA 6
Fonte: RR Consultoria Imobiliária
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: co0025
Endereço: Rua Balneário Camboriú nº 135 – Aviação / Praia Grande
Edifício / Condomínio: Paulo Roberto XI
Características do Imóvel:
Cobertura
3 Dormitórios* – 2 Suítes** – 2 Vagas de Garagem***.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 dormitório)
**(acréscimo 10% com Fator de Homogeneização – 2 suítes)
***(acréscimo 20% com Fator de Homogeneização – 4 vagas de garagem)
Área útil: 170,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.200.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V6 = 1.200.000,00 / 170,00
V6 = R$ 7.058,82 / m²
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Rua Floriano Peixoto, nº 235 – 28 / Pompéia – Santos (SP) – CEP 11060-303
Tel. Fixo: (13) 3225-8650 - Tel. Celular: (13) 9 9644-2760
e-mail: [email protected]
AMOSTRA 7
Fonte: Central Imóveis da Praia Grande
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: 5653
Endereço: Rua Copacabana nº 243 – Guilhermina / Praia Grande
Edifício / Condomínio: São Conrado
Características do Imóvel:
Cobertura
3 Dormitórios* – 3 Suítes** – 3 Vagas de Garagem***.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 dormitório)
**(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 suíte)
***(acréscimo 15% com Fator de Homogeneização – 3 vagas de garagem)
Área útil: 200,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.350.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V7 = 1.350.000,00 / 200,00
V7 = R$ 6.750,00 / m²
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AMOSTRA 8
Fonte: Dourados Imóveis
Status: Imóvel Usado ofertado À VENDA
Código do Imóvel: co0020
Endereço: Avenida Guilhermina nº 612 – Guilhermina / Praia Grande
Edifício / Condomínio: Trianom V
Características do Imóvel:
Cobertura
3 Dormitórios* – 3 Suítes** – 2 Vagas de Garagem***.
*(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 dormitório)
**(acréscimo 5% com Fator de Homogeneização – 1 suíte)
***(acréscimo 20% com Fator de Homogeneização – 4 vagas de garagem)
Área útil: 196,00 m² (AU)
Valor ofertado: R$ 1.000.000,00 (R$)
Valor De Mercado do Imóvel por Unidade de Metro Quadrado (V) = Valor Ofertado (R$) / Área Útil (AU)
V8 = 1.000.000,00 / 196,00
V8 = R$ 5.102,04 / m²
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CÁLCULOS PARA A OBTENÇÃO DO VALOR MÉDIO DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
- Obtenção do Fator de Depreciação Física do imóvel avaliando, segundo Método de
Heidecke:
C
REGULAR
Requer ou recebeu reparos
pequenos. Quando o objeto de serviço de
recuperação ou de restauração recente
deixou em condições próximas ao de
novo. Quando da existência de atividade
de manutenção permanente e eficiente
que mantém a aparência e/ou uso em
condições de novo;
Requer apenas limpeza sem utilização
de mão de obra especializada para
manter em boas condições de
uso/aparência.
Edificação semi-nova ou com reforma
geral e substancial entre 02 e 05 anos,
cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais
fissuras superficiais localizadas e/ou
pintura externa e interna.
B --------- Bom 2,52%
Conforme visita de vistoria, notou-se que, as condições físicas do imóvel avaliando,
conforme o Método/Critério de Heidecke:
Estado de Conservação do imóvel analisando: “C”
Condições Físicas do Imóvel analisando: “regular”
Classificação: “bom”
Coeficiente de Depreciação (%E): 2,52%
Fator Depreciação Física = 1 – [(%E) / 100]
Fator Depreciação Física = 1 – [(2,52) / 100]
Fator de Depreciação Física = 0,9748
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Parâmetros Utilizados:
Nº amostras: 8 Fator de comercialização: 0,90 Fator de depreciação / Heidecke: 0,9748 Fator de Homogeneização Física: 5% (acréscimo ou decréscimo) Intervalo de confiança (%): 80 Nível de confiança (%): 20
AMOSTRAS
VALOR OFERTADO
ÁREA DO IMÓVEL
VALOR
(R$) (m²) (R$ / m²) Fator
Comercialização
Quantidade de
Elementos Ponderados
Fator de homogeneização
Fator de Depreciação
Física - Elem.
Comparação
Preço Homogeneizado
(Xi- )²
1 R$ 1.000.000,00 166,00 6024,10 0,90 5,00 1,25 0,9748 6606,33 264676,70
2 R$ 1.400.000,00 200,00 7000,00 0,90 4,00 1,2 0,9748 7369,49 61849,36
3 R$ 1.200.000,00 167,00 7185,63 0,90 6,00 1,3 0,9748 8195,32 1154618,72
4 R$ 1.350.000,00 245,00 5510,20 0,90 2,00 1,1 0,9748 5317,63 3251383,18
5 R$ 900.000,00 140,00 6428,57 0,90 8,00 1,4 0,9748 7895,88 600760,34
6 R$ 1.200.000,00 170,00 7058,82 0,90 7,00 1,35 0,9748 8360,34 1536486,28
7 R$ 1.350.000,00 200,00 6750,00 0,90 5,00 1,25 0,9748 7402,39 79295,64
8 R$ 1.000.000,00 196,00 5102,04 0,90 6,00 1,3 0,9748 5818,96 1694770,48
MÉDIA ( 7120,79 1080480,09
Desvio Padrão (S) 1039,46
Coeficiente de Variância 0,15
CV% 14,5976%
Nº amostras coletadas 8
Grau de Liberdade (Nº dados - 1) 7
Intervalo de confiança (80%) 0,80
Nivel de confiança - Erro (20%) 0,20
Distribuição "t" de Student 1,41
t*S / Raiz (n-1) 555,89 Valores (R$)
LS = -1)] Limite Superior 7676,69
1.520.228,57
* Área Imóvel Avaliando (m²): 184,660 Média 7120,79
1.314.925,58
LI = -[t * S / √ (n-1)] Limite Inferior 6564,90
1.109.622,59
Portanto,
O valor médio de mercado do imóvel avaliando, para esta data, é:
R$ 1.314.925,58 (UM MILHÃO, TREZENTOS E QUATORZE MIL,
NOVECENTOS E VINTE E CINCO REAIS E CINQUENTA E OITO CENTAVOS).
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ANEXO II - MAPAS DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL.
1
FOTO 1 (Anexo II) – Mapa gerado à partir da ferramenta digital fornecido pelo Google Maps para localização referencial.
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ANEXO III – PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO.
1
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2
FOTO 1 e 2 (ANEXO III) – Planta baixa do imóvel avaliando – Cobertura nº 1201.
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.ANEXO IV – FOTOS DA ESTRUTURA E DAS CONDIÇÕES DO CONDOMÍNIO.
1 2
3 4
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13 14
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FOTOS 1 à 18 (ANEXO IV) – Retratam as dependências e estrutura do condomínio.
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ANEXO V – FOTOS DA PORTA FECHADA DO IMÓVEL AVALIANDO
1
2
3
FOTOS 1, 2 e 3 (ANEXO V) – Retratam a porta fechada da cobertura nº 1201 – imóvel avaliando.
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ANEXO VI – FOTOS DE CARACTERIZAÇÃO DAS IMEDIAÇÕES.
1
2
3
FOTOS 1, 2 e 3 (ANEXO VI) – Retratam a vizinhança.
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ANEXO VII – MÉTODO DE HEIDECK .
Critério de Heideck
Tabela de Ross/Heideck – Depreciação Física - Fator K
Estado de Conservação
Condições Físicas Classificação Coeficiente
E%
A
NOVO - NÃO SOFREU NEM NECESSITA DE
REPAROS.
Com até seis meses de uso e sem danos.
Não sofreu nem necessita de reparos.
Edificação nova ou com reforma geral e
substancial, com menos de 02 anos, que
apresente apenas sinais de desgaste
natural da pintura externa.
O -------- Ótimo 0,00%
B
ENTRE NOVO E REGULAR
Apesar de já submetido ao uso,
apresenta-se nas condições de novo ou
bem próximo disso.
Não recebeu e nem necessita de
reparos.
Edificação nova ou com reforma geral e
substancial, com menos de 02 anos, que
apresente necessidade apenas de uma
demão leve de pintura para recompor a
sua aparência.
MB ------ Muito bom 0,32%
C
REGULAR
Requer ou recebeu reparos
pequenos. Quando o objeto de serviço de
recuperação ou de restauração recente
deixou em condições próximas ao de
novo. Quando da existência de atividade
de manutenção permanente e eficiente
que mantém a aparência e/ou uso em
condições de novo;
Requer apenas limpeza sem utilização
de mão de obra especializada para
manter em boas condições de
uso/aparência.
Edificação semi-nova ou com reforma
geral e substancial entre 02 e 05 anos,
cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais
fissuras superficiais localizadas e/ou
pintura externa e interna.
B --------- Bom 2,52%
D
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES.
Atividade de manutenção eventual ou
periódica que mantém uma boa
aparência e condições normais de uso,
I ------ Intermediário 8,09%
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mas sem o aspecto de novo ou
recuperação recente.
Requer intervenções superficiais em
pontos localizados para recuperação
de desgastes naturais. Pode requerer
mão de obra especializada com uso de
instrumentos especiais.
Edificação semi-nova ou com reforma
geral e substancial entre 02 e 05 anos,
cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras localizadas e
superficiais e pintura externa e interna.
E
REPAROS SIMPLES
Requer reparações simples. Requer
intervenções em pontos localizados ou
em partes/componentes definidos para
restauração de aspectos e/ou
funcionalidades originais.
Necessitam de serviços generalizados
de manutenção e limpeza. Implicam a
realização de serviços superficiais ou
reparos de partes ou componentes
definidos/localizados com mão de
obra especializada. Não
comprometem a operação e a
funcionalidade.
Edificação cujo estado geral possa ser
recuperado com pintura interna e
externa, após reparos de fissuras
superficiais generalizadas, sem
recuperação do sistema estrutural.
Eventualmente, revisão do sistema
hidráulico e elétrico.
R --------- Regular 18,10%
F
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES.
Requer intervenções generalizadas na
maior parte ou com profundidades em
peças ou componentes específicos sob
pena de comprometimento iminente de
operação e segurança.
Implica restauração ou recuperação
com remoção/substituição/adição de
elementos ou peças com mão de obra
especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser
recuperado com pintura interna e externa,
após reparos de fissuras, e com
estabilização e/ou recuperação localizada
do sistema estrutural. As instalações
D --------- Deficiente 33,20%
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hidráulicas e elétricas possam ser
restauradas mediante a revisão e com
substituição eventual de algumas peças
desgastadas naturalmente.
Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, de um, ou de outro
compartimento. Revisão da
impermeabilização ou substituição de
telhas da cobertura.
G
REPAROS IMPORTANTES
Requer reparações importantes. Requer
intervenções generalizadas e com
profundidade em partes ou peças críticas
sob o aspecto de estética, salubridade,
segurança e funcionalidade.
Implica restauração ou recuperação
com remoção/substituição/ adição de
elementos ou peças com mão de obra
especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser
recuperado com pintura interna e externa,
com substituição de panos de
regularização da alvenaria, reparos de
fissuras, com estabilização e/ou
recuperação de grande parte do sistema
estrutura. As instalações hidráulicas e
elétricas possam ser restauradas
mediante a substituição das peças
aparentes. A substituição dos
revestimentos de pisos e paredes, da
maioria dos compartimentos. Substituição
ou reparações importantes na
impermeabilização ou no telhado.
M --------- Mau 52,60%
H
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM
VALOR
Restauração total de elementos ou peças
importantes. Degradação generalizada e
com alto grau de exposição.
Alto nível de comprometimento da
funcionalidade, segurança e operação.
Edificação cujo estado geral possa ser
recuperado com estabilização e/ou
recuperação do sistema estrutural,
substituição da regularização da
alvenaria, reparos de fissuras.
Substituição das instalações hidráulicas e
elétricas. Substituição dos revestimentos
MM ------ Muito mau 75,20%
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de pisos e paredes. Substituição da
impermeabilização ou do telhado.
I
SEM VALOR
Valor de demolição residual;
Máquina/equipamento em estado de
demolição;
Sem condição de operação ou uso.
DM ------ Demolição 100,00%
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