EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI –
PINHEIROS – SP
PROCESSO : Nº 1012599-33.2014.8.26.0011
CARTÓRIO : 4º OFÍCIO
AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO – PROPRIEDADE
REQUERENTE : RICARDO FERREIRA CAMPOS JÚNIOR
REQUERIDA : JULIÊUDA DIAS DE CASTRO
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO IMÓVEL
Localização: Confluência da Rua Mercúrio, nº 61 com rua sem
denominação e com Rua Ângelo Clerici, nº 287, Conjunto
Habitacional Residencial “A Travessia do Mar Vermelho”,
Bairro Jardim Boa Vista, Subdistrito Raposo Tavares, Zona
Oeste do Município de São Paulo, SP.
Data da avaliação: Novembro de 2015
Valor de mercado para venda: R$ 180.000,00
( cento e oitenta mil reais )
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls. 101, a apuração do
justo, real e atual valor de mercado para venda de 1 ( um ) imóvel residencial
localizado na confluência da Rua Mercúrio, nº 61 com rua sem denominação e com
Rua Ângelo Clerici, nº 287, Conjunto Habitacional Residencial “A Travessia do Mar
Vermelho”, Bairro Jardim Boa Vista, Subdistrito Raposo Tavares, Zona Oeste do
Município de São Paulo, SP, devido a uma Ação de PROCEDIMENTO ORDINÁRIO –
PROPRIEDADE.
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III – VISTORIA
1. Localização
O imóvel avaliando localiza-se na confluência da Rua Mercúrio, nº 61 com rua
sem denominação e com Rua Ângelo Clerici, nº 287, Conjunto Habitacional
Residencial “A Travessia do Mar Vermelho”, Bairro Jardim Boa Vista,
Subdistrito Raposo Tavares, Zona Oeste do Município de São Paulo, SP.
2. Planta Genérica de Valores
Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel
avaliando se encontra no Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal igual a 340,00.
3. Planta de localização
4. Acessibilidade
O acesso é fácil e direto pela Rua Mercúrio e Rua Ângelo Clerici.
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5. Ilustração fotográfica externa
Vista da frente do imóvel avaliando para a Rua Mercúrio.
Vista da Rua Mercúrio que lhe dá acesso.
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6. Topografia
A topografia do imóvel se apresenta plana em toda sua extensão e ao nível da
Rua Mercúrio e da Rua Ângelo Clerici.
7. Melhoramentos públicos
O imóvel é dotado dos seguintes melhoramentos públicos convencionais:
Rede pública de água encanada;
Rede pública de energia elétrica domiciliar;
Rede pública de iluminação nas ruas;
Rede pública de esgoto sanitário;
Rede pública de telefonia fixa;
Pavimentação asfáltica e guias e sarjetas nas duas ruas que dão
acesso ao imóvel avaliando.
8. Características do solo
O imóvel possui solo aparentemente seco, firme e próprio para a construção
civil.
9. Dimensões do terreno
O terreno possui, conforme informação do Requerente, às fls. 02, as seguintes
medidas:
Tipo Medida
Frente para a Rua Mercúrio 5,00m
Frente para a Rua Ângelo Clerici 5,00m
Área 80,00m2
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10. Benfeitorias
Sobre o terreno retro descrito, encontra-se erigida 1 ( uma ) edificação
residencial, possuindo as seguintes características de construção e
acabamento:
Classe Residencial
Grupo Casa
Padrão Econômico
Pavimentos 3 ( três ), sendo: térreo, inferior e superior
Idade real Térreo e inferior 15 ( quinze ) anos
Superior Em construção
Estado da edificação Térreo e inferior Necessitando de reparos simples
Superior Em construção
Área construída Térreo e inferior 130,00m2
Superior 70,00m2
Obs.:
a) As áreas construídas da edificação foi resultado de estimativa deste
perito, quando da vistoria, conjugada com a informação do Requerente
( fls. 02 );
b) As idades reais da edificação foi resultado de estimativa deste perito,
quando da vistoria;
c) O pavimento superior da edificação não se encontra concluída a sua
construção, faltando, conforme análise técnica, quando da vistoria
baseada no estudo do Engenheiro João Ruy Canteiro, 62,50% para a
sua conclusão.
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11. Ilustração fotográfica das benfeitorias
Térreo: Garagem e sala.
Térreo: Cozinha e banheiro.
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Térreo: Dormitório e área de serviço.
Superior: Em construção e Inferior: Dormitório.
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Terreno
1.1. Critério adotado
Foi utilizado o Método Comparativo de Valores de Mercado, já
consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do
metro quadrado na região onde se localiza o imóvel avaliando, a partir
dos elementos comparativos coletados ( Anexo II ), resumidos no Quadro
resumo de homogeneização ( Anexo III ), dos quais se extraiu a sua
média aritmética saneada ( Anexo IV ).
A homogeneização dos elementos comparativos e do imóvel avaliando,
em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados
ajustes ( Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011,
resumidos no Anexo I ).
O Valor da Terra Nua, também ajustada à situação paradigma, foi obtido
pelo produto entre a área avalianda e o respectivo valor unitário básico.
1.2. Homogeneização
De acordo com os critérios descritos anteriormente, tivemos:
1.2.1. Fator testada ( Cf )
Cf = ( Fp / Fr )f sendo: f = 0,15 e limite: Fr / 2 < Fp < 2 Fr
Fr = 10,00m Fp = = 5,00m
Cf = ( 5,00 / 10,00 )0,20 Cf = 0,871
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1.2.2. Fator profundidade ( Cp )
Pe = ( Área / Testada )
Pe = ( 80,00 / 5,00 ) = 16,00m
Como Pe está compreendida entre Pmi / 2 = 12,50m e Pma = 25,00m
Cp = ( 16,00 / 25,00 )0,50 Cp = 0,800
1.2.3. Fator topografia ( Ft )
Topografia plana.
Portanto: Ft = 1,000
1.2.4. Fator consistência do terreno ( Fc )
O imóvel possui solo seco.
Portanto: Fc = 1,000
1.3. Valor unitário básico ( Vu )
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o imóvel
avaliando, referente ao mês de novembro de 2015, é de:
Vu = R$ 1.403,00 / m2
1.4. Valor do terreno
O valor do terreno foi calculado conforme a fórmula a seguir:
Vt = [ Vu x ( Cf + Cp + Fp + Fc – n + 1 ) x At ]
Vt = [ 1.403,00 x ( 0,871 + 0,800 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) x 80,00 ]
Vt = R$ 75.313,00
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2. Benfeitorias
2.1. Critério adotado
Foi utilizado o Estudo procedido pelo Provimento nº 02/86 dos MM.
Juízes das Varas da Fazenda Municipal de São Paulo, intitulado Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – Versão 2002.
As características descritas permitiram enquadrar a edificação, para a
data base de novembro de 2015, da seguinte forma:
Classe Residencial
Grupo Casa
Padrão Econômico
Valor do R8N ( nov / 2015 ) R$ 1.227,00 / m2 ( estimado )
Custo unitário ( Vu ) R$ 824,54 / m2 ( R8N x 0,672 )
Ir ( vida referencial ) 70 anos
Estado da edificação
Térreo e inferior Superior
Necessitando de
reparos simples ( e ) Em construção
Fs ( Fator serviços ) Térreo e inferior Superior
1,000 0,375
Foc Térreo e inferior Superior
0,770 1,000
Ac ( Área construída ) Térreo e inferior Superior
130,00m2 70,00m2
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2.2. Valor das benfeitorias ( Vb )
Vb = ( Vu x Foc x Fs x Ac )
Vb = (824,54x0,770x1,000x130,00)+(824,54x1,000x0,375x70,00)
Térreo e inferior Superior
Vb = R$ 104.181,00
3. Valor total do imóvel ( Vi )
Para a obtenção do valor total do imóvel, foi efetuada a soma do valor do terreno
( Vt ) e do valor das benfeitorias ( Vb ), desta forma tivemos:
Vi = ( Vt + Vb )
Vi = ( 75.313,00 + 104.181,00 )
Vi = R$ 179.494,00
Ou em números redondos
Vi = R$ 180.000,00
( cento e oitenta mil reais )
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 14 ( quatorze ) folhas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 4 ( quatro ) anexos.
São Paulo, 18 de novembro de 2015.
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. Fator oferta ( Ff )
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
2. Fator localização ( Ftr )
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para
outro, foi utilizada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos
na Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura Municipal de São Paulo,
tendo no numerador o valor do local do imóvel avaliando ( IFa ) e no
denominador, o do elemento comparativo ( IFe ).
3. Fator testada ( Cf )
Conforme o disposto no item 10.3.1, sub-item “b” da Norma, tendo como
testada de referência:
Fr = 10,00m.
4. Fator profundidade ( Cp )
Conforme o disposto no item 10.3.1, sub-item “a” da Norma, tendo como
profundidades de referência:
Pmi = 25,00m e Pma = 40,00m.
5. Fator frentes múltiplas ( Ce )
Conforme o disposto no item 10.3.3 da Norma, imóveis enquadrados no
Grupo I – 2ª Zona, não se aplica o Fator Frentes Múltiplas.
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6. Fator topografia ( Ft )
Conforme o disposto no item 10.5.2 da Norma, tendo como referência:
Terreno plano.
7. Fator consistência do terreno ( Fc )
Conforme o disposto no item 10.5.3 da Norma, tendo como referência:
Terreno seco.
8. Fator área
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área,
conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro
Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos.
Ah = [ ( Ae / Aa )
1/4 ou 1/8 ]
Sendo:
Ah = Área homogeneizada
Ae = Área do elemento comparativo
Aa = Área do imóvel avaliando
A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma:
Ae – Aa ≤ 30% → 1/4
Ae – Aa > 30% → 1/8
9. Fator atualização
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma através
da seguinte expressão:
Vu = { { [ ( Vi x Ff ) – Vb ] / At } x [ Ftr + Fa + Cf + Cp + Ft + Fc – n + 1 ] }
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação paradigma
Zona de características homogêneas Grupo I – 2ª Zona
Frente de referência ( Fr ) 10,00m
Profundidade mínima ( Pmi ) 25,00m
Profundidade máxima ( Pma ) 40,00m
Expoente do Fator frente ( f ) 0,20
Expoente do Fator profundidade ( p ) 0,50
Fator frentes múltiplas Não se aplica
Número de fatores utilizados ( n ) 6
Área do terreno avaliando 80,00m2
Topografia Plana
Consistência do solo Seco
Índice fiscal 340,00
Data-base Novembro de 2015
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ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01
01. Fonte de informação Proprietário – Sr. Deonis
Tel.: ( 11 ) 98565-0730
02. Data Novembro de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Mercúrio, nº 39
04. Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340,00
05. Área / Dimensões 100,00m2 / 5,00m x 20,00m
06. Topografia Declive lateral
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Econômico, 5 anos, ( a ), 80m2, R$ 60.000,00
09. Valor de venda R$ 195.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu1 = {{[(195.000,00x0,90)–60.000,00]/100,00x[1,000+1,057+1,149+1,118+1,053+1,000–6+1]}
Vu1 = R$ 1.589,70 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02
01. Fonte de informação Abrill Imóveis – Sr. Miguel
Tel.: ( 11 ) 3609-2010
02. Data Novembro de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Mercúrio, nº 11
04. Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340,00
05. Área / Dimensões 80,00m2 / 5,00m x 16,00m
06. Topografia Plano
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Simples, 12 anos, ( c ), 120m2, R$ 140.000,00
09. Valor de venda R$ 250.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu2 = {{[(250.000,00x0,90)–140.000,00]/100,00x[1,000+1,000+1,149+1,250+1,000+1,000–6+1]}
Vu2 = R$ 1.486,12 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03
01. Fonte de informação Proprietário – Sr. Jaelton
Tel.: ( 11 ) 98045-8677
02. Data Novembro de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Marte, nº 40
04. Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340,00
05. Área / Dimensões 102,00m2 / 6,00m x 17,00m
06. Topografia Declive lateral
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Econômico, 7 anos, ( b ), 80m2, R$ 60.000,00
09. Valor de venda R$ 160.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu3 = {{[(160.000,00x0,90)–60.000,00]/102,00x[1,000+1,063+1,108+1,213+1,053+1,000–6+1]}
Vu3 = R$ 1.182,49 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04
01. Fonte de informação Proprietário - Sr. Ricardo
Tel.: ( 11 ) 3692-4239
02. Data Novembro de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Júpiter, nº 17
04. Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340,00
05. Área / Dimensões 99,00m2 / 5,50m x 18,00m
06. Topografia Plana
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Econômico, 5 anos, ( b ), 384m2, R$ 180.000,00
09. Valor de venda R$ 300.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu4 = {{[(300.000,00x0,90)–180.000,00]/99,00x[1,000+1,055+1,127+1,179+1,000+1,000–6+1]}
Vu4 = R$ 1.236,84 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05
01. Fonte de informação Proprietário – Sr. Edson
Tel.: ( 11 ) 97106-2221
02. Data Novembro de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Marte, nº 2
04. Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340,00
05. Área / Dimensões 108,00m2 / 6,00m x 17,00m
06. Topografia Plana
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Simples, 10 anos, ( b ), 260m2, R$ 314.000,00
09. Valor de venda R$ 490.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu5 = {{[(490.000,00x0,90)–314.000,00]/108,00x[1,000+1,038+1,108+1,213+1,000+1,000–6+1]}
Vu5 = R$ 1.597,19 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06
01. Fonte de informação Proprietário – Sr. Rivaldo
Tel.: ( 11 ) 99563-3797
02. Data Novembro de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Marte, nº 6
04. Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340,00
05. Área / Dimensões 87,00m2 / 6,00m de frente
06. Topografia Plana
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Simples, 5 anos, ( a ), 150m2, R$ 190.000,00
09. Valor de venda R$ 300.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado:
Vu6 = {{[(300.000,00x0,90)–190.000,00]/87,00x[1,000+1,021+1,108+1,313+1,000+1,000–6+1]}
Vu6 = R$ 1.325,64 / m2
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ANEXO III – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO III – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Nº Vi Ff Vb At Ftr Ah Cf Cp Ce Ft Fc Vu
01 195.000,00 0,90 60.000,00 100,00 1 1,057 1,149 1,118 1,053 1 6 1.589,70
02 250.000,00 0,90 140.000,00 80,00 1 1,000 1,149 1,250 1,000 1 6 1.486,12
03 160.000,00 0,90 60.000,00 102,00 1 1,063 1,108 1,213 1,053 1 6 1.182,49
04 300.000,00 0,90 180.000,00 99,00 1 1,055 1,127 1,179 1,000 1 6 1.236,84
05 490.000,00 0,90 314.000,00 108,00 1 1,038 1,108 1,213 1,000 1 6 1.597,19
06 300.000,00 0,90 190.000,00 87,00 1 1,021 1,108 1,313 1,000 1 6 1.325,64
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ANEXO IV – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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ANEXO IV – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
Vu ( R$ / m2 )
Vu1 1.589,70
Vu2 1.486,12
Vu3 1.182,49
Vu4 1.236,84
Vu5 1.597,19
Vu6 1.325,64
MA = R$ 8.417,97 / m2 = R$ 1.403,00 / m2 6
– 30% = R$ 982,10 / m2
+ 30% = R$ 1.823,89 / m2
Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo:
Vu = R$ 1.403,00 / m2
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D.
fls. 137
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