AUP-266
Instrumentos Urbanísticos para o planejamento
Parte 2 Instrumentos de indução do
desenvolvimento urbano
Prof. Dr Nabil Bondukimaio 2008
Como definir os instrumentos a serem utilizados?
Os instrumentos servem para alcançar os objetivos estratégicos definidos no Plano Diretor Participativo para alcançar A Cidade que queremos.
Portanto, antes de definir os instrumentos énecessário ter claro os resultados que pretendem alcançar
Definição dos objetivos estratégicos
Síntese da leitura técnica e comunitáriaDefinição das áreas homogêneasDiscussão da Cidade que queremosDefinição dos resultados a serem alcançadosEstabelecimento dos objetivos sintéticos
Definição dos instrumentos e ações
Para cada objetivo deve ser definidos os instru-mentos e ações necessárias para alcançar os resultados esperados
Os instrumentos a serem utilizados e as ações a serem realizadas devem estar plenamente vinculados a objetivos que se pretende alcançar, evitando receitas prontas ou modismos
Proposta urbanística
A proposta da cidade que queremos deve ser sintetizada no plano urbanístico, espacializando os resultados que se pretende alcançar, as ações propostas e os instrumentosPara concretizar este plano é necessário elaborar os mapas temáticos, que explicitarão a proposta da cidade
Plano Diretor Participativo de Taboão da SerraOficinas do Grupo de Acompanhamento
definição dos instrumentos e ações do Plano Diretor - Dezembro 2005
Novembro 2005Oficinas do Grupo de Acompanhamento
definição dos instrumentos e ações do plano diretor
Objetivos Gerais do PDP Taboão da Serra
• Promover ações comuns com os municípios vizinhos, fortalecendo o Consórcio de Região Sudoeste;
• Promover o Desenvolvimento Econômico• Estruturar o sistema viário principal e a rede de
transporte coletivo estrutural; • Fortalecer as centralidades criar, ligadas por vias
principais, promovendo a economia local; • Controlar o adensamento excessivo e a alta
ocupação do solo da cidade;• Preservar as áreas de proteção ambiental;• Combater as Enchentes• Garantir Saneamento Ambiental• Urbanizar e regularizar a cidade informal;• Implantar espaços públicos de qualidade
Objetivo Específico do PDP Taboão da SerraPromover o Desenvolvimento Econômico
• Estimular a abertura de novas empresas que gerem emprego e renda
• Melhorar a infra-estrutura e o sistema viário na zona industrial
• Criar novas centralidades para aumentar o consumo e a prestação de serviços no município.
• Qualificar as ruas comerciais • Simplificar procedimentos para abertura de
novos negócios;• Regularizar os empreendimentos já
existentes;
Objetivo Específico do PDP Taboão da SerraCombater as Enchentes e Garantir
Saneamento Ambiental• Combater as enchentes e universalizar o acesso à
saneamento básico, estabelecendo ações comuns com os municípios vizinhos e com o Estado;
• Aumentar a permeabilidade do solo através da criação de parques, praças, arborização de vias, lotes particulares e equipamentos públicos e da criação “piscininhas” para diminuir a quantidade de água que vai para os rios;
• Dar tratamento adequado aos resíduos sólidos, implantando a coleta seletiva, a reciclagem e biodigestor para reduzir a quantidade de lixo que vai para o aterro sanitário;
• Proteger as áreas de proteção permanente, incluindo as nascentes, cursos d´água, fundos de vale, áreas de vegetação significativa e de alta declividade;
Objetivos estratégicos do Plano Diretor de São Paulo
Reverter esvaziamento dos bairros centrais, estimulando a habitação e a ocupação de imóveis ociosos
Conter adensamento construtivo e saturação viária na área consolidada
Preservação dos bairros residenciais e ampliar a permeabilidade do solo
Conter a ocupação da área de proteção ambientalImplantar a integração do sistema de transporte coletivo Qualificar a periferia com regularização e urbanização de
loteamentos e favelasCriar novas centralidades na periferia com espaços públicos,
equipamentos, empregos e serviços
Instrumentos urbanísticos utilizados no Plano Diretor de S. Paulo
• Planos regionais / Planos de bairro • Zoneamento• Zeis - Zonas Especiais de Interesse Social• Parcelamento e edificação compulsórios e IPTU progressivo
no tempo para imóveis que não cumpre a função social• Outorga mais cara nas áreas melhor servidas; gratuita para
HIS• Operação urbana para re-estruturação urbana• Transferência do potencial construtivo para implantação de
parques lineares • Controle de usos incômodos e geradores de tráfego/
Estudos de Impacto de vizinhança • Usucapião e concessão de uso para regularizar a habitação
Macrozoneamento
Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes macrozonas ou macroáreas, que devem ter características relativamente homogêneas do ponto de vista urbano, como por exemplo: macrozona de preservação ambiental ou de requalificação urbana.
É a base para se definir objetivos estratégicos e para aplicar os demais instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade.
Macrozoneamento SP
Macrozoneamento em SP
MACROÁREAS OBJETIVOS INSTRUMENTOS
Macrozona de proteção ambiental: Macroárea de conservação e recuperação.
Preservação ambiental sem remover apopulação moradora
Regularização das ocupações com recuperação ambiental
zoneamento ambiental, transferência do direito de construir.
ZEIS 4.
Macrozona de estruturação e qualificação urbana: Macroárea de reestruturação e requalificação urbana;
Reabiltar a área através de projetos e operações urbanas, estimular a habitação, ocupar vazios e prédios ociosos, preservar áreas de interesse arquitetônico, reestrturar o sistema viários
outorga onerosa, operações urbanas, parcelamento, edificação e utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com pagamento em títulos, transferência do direito de construir, direito de preempção.ZEIS 1 a 3, concessão de uso especial, usucapião especial de imóvel urbano.
Instrumentos deIndução do
DesenvolvimentoUrbano
Lei de uso e ocupação do soloZoneamento
Estabelece os usos permitidos e os parâmetros de ocupação para cada área da cidade
Deve fixar parâmetros como coeficientes de aproveitamento máximo, gabarito, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos etc
Deve fixar as regras para evitar que usos incômodos prejudiquem a qualidade de vida
ExemploZoneamento de 1972 em São Paulo
Zonas regulamentam uso e parâmetros de ocupação
Consolidação das zonas exclusivamente residenciais Z1
Permite até 4 vezes a área do terreno (CA=4), na área computável (Z3,Z4, Z5)
Zonas predominantemente industriais (Z6, Z7)
Mais de 50% da cidade não foi zoneada (Z2), podendo chegar a CA=2 para edificiosresidenciais
Direito de superfície
O Estatuto da Cidade torna o direito de construir na superfície, espaço aéreo ou subsolo do terreno, independente do direito de propriedade. Com isto, o direito de propriedade se separa do direito de construir.
Permite concessão do direito de superfície de um determinado terreno.
Permite a venda ou a transferência do solo criado (direito de construir)
O Plano Diretor estabelece o Coeficiente de Aproveitamento Básico, ou seja quantos vezes a área do terreno se pode construir sem pagar o solo criado.
Tudo que é construído além do coeficiente básico chama-se solo criado. Para construir a mais, até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido no zoneamento, deve-se pagar à prefeitura.
É uma contrapartida pelo uso mais intenso da infra-estrutura e deve ser utilizada para urbanizar as áreas deficientes.
No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Solo criado: instrumentos para a prefeitura obter recursos para melhorar a urbanização e
reduzir as desigualdades
Outorga Onerosa do Direito de Construir
• Separação do direito de propriedade e direito de construir.
• Serve capturar a valorização imobiliária decorrente de investimentos públicos.
• Limites máximos podem ser definidos por reserva de área adicional ou por densidades-coeficientes máximos.
• Preço por m2 previamente definido.
• Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por exemplo, para Habitação de Interesse Social).
• Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização com destinação definida
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Coeficiente de aproveitamento básicoindica o quanto se pode construir gratuitamente. Deve ser estabelecido no Plano Diretor.
Coeficiente de aproveitamento máximoindica o quanto se pode construir no máximo. Deve ser estabelecido no zoneamento.
Fórmula de cálculo da outorga onerosa do direito de construir no
Plano Diretor de São PauloCoeficiente de Aproveitamento Básico: 1 ou 2 Coeficiente de Aproveitamento Máximo: é o definido na Lei de Uso
e Ocupação do Solo. Pode variar de 1 a 4
OO= VV x área adicional x Fs x FpCAB
OO = outorga onerosaVV = valor venalÁrea adicional = área construída adicional Fs = fator de interesse social – varia de 0 a 1 Fp = fator de planejamento – varia de 0.3 a 1.4
Transferência do direito de construir
Este instrumento serve para ressarcir o proprietário que preserva ou doa imóvel de interesse público.
O Plano Diretor estabelece as áreas que devem ser preservadas (bens tombados ou de interesse arquitetônico) ou doadas para o poder público para a implantação de habitação ou equipamentos públicos, como parques.
O proprietário que preservar seu imóvel ou doá-lo ao poder público pode vender e transferir o potencial construtivo do terreno, ou seja o direito de construir, para outro terreno onde exista possibilidade de adquirir solo criado.
Plano Diretor Participativo Município de Taboão da Serra
Mapa 2CENTRALIDADES EPARQUES PROPOSTOS
Maio 2006
Limite de Município
Sistema ViárioHidrografia Principal
LEGENDA
FAUUSP0 km 0,5 km 2 km1 km
RODOVIA RÉGIS BITTENCOURT
RODO
ANEL
RODOVIA RAPOSO TAVARES
AVENIDA HEITOR ANTONIO
EIRAS GARCIA AVENIDA FRANCISCO ETORE MARI
AVENID
A GO
VERNAD
OR
FRAN
CO
MO
NTO
RO
ESTRADA SÃO FRANCISCO
ESTR
ADA
DO CAM
PO LIM
PO
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ADA
DO PIR
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IDA
ELIS
EUD
E AL
MEI
DA
RUA VICENTE LEPORACE
AVE
NID
A IB
I RA
MA
ESTRADA KIZAEMON TAKEUTI
ESTRADA DAS OLARIAS
AVENIDA FERNANDO
FERNANDES
AVENIDA DR. JOSÉ MACIEL
SÃO PAULOCampo Limpo
SÃO PAULOVila Sônia
SÃO PAULORaposo Tavares
EMBU
PRAÇA
ENTRADADA CIDADE
PAÇOMUNICIPAL
CENTROOLÍMPICO
CENTROEDUCACIONALINTEGRADO
Sistema Viário Principal
CentralidadesParques propostosProjetos estratégicos
PARQUECENTRAL
PARQUEPIRAJUSSARA
PARQUE PoÁ
PARQUE ECOLÓGICO
PARQUE PoÁ
PARQUE DASHORTÊNCIAS
SHOPPING TABOÃO
PRAÇA LUIZGONZAGA
ESTRADA BENEDITOCESÁRIO DE OLIVEIRA
Mapa 2CENT RALIDADES EPARQ UES PROPOST
Limite de MunicípioSistem a ViárioHidrog rafia PrincipalLEGENDA
FA UUSPPMuni Taboão 0km0,5km 2km1km
RODOVIA RÉG IS BITTENCOURTRODOANEL
RODOVIARAPO SO TAVARES AVENIDA HEITOR ANTONIOEIRAS GARCIA AVENIDA FRANCISCO ETORE MARI
AVENIDA GOVERNADORFRANCO MONTORO ESTRADA SÃO FRAN CISCO
ESTRADA DO CA MPO LIMPO
ESTRADA DO PIRAJUSSARA VELHO
AVENIDA ELISEUDE ALMEIDA
RUA VICENTE LEPORACEAVENIDA IBIRAMA ESTRADA KIZAEMON TAKEUTIESTRADA DAS OLARIASAVENIDA FERNANDOFERNANDES
AVENIDA DR. JOSÉ MACIEL
SÃO PAULOCampo Lim po
SÃOPAULOVilaSôniaSÃO PAULORaposo Tavares
EMBU
PRA ÇAENTRADADACIDAD EP AÇOM UNICIPAL
CENTROOLÍMPICOCE NTROED UCACIONALINT EGRADO
Sistem a Viário Principal
CentralidadesParques propostosProjetos estratégicosPARQ UECENTR AL
PARQUEPIRAJUSSARA
PARQUE PoÁPARQUE EC OLÓGICOPARQUE PoÁ
PARQ UE DASHORT ÊNCIAS
SHOPPIN G TABOÃO
PRAÇA LUIZGONZAGA
E STRADA BENEDITOC ESÁRIO DE OLIVEIRA
Parques Lineares
Operações Urbanas
• O Plano Diretor estabelece as áreas para requalificação urbana e/ou implementação de projetos específicos.
• Formula-se o projeto urbanístico, incluindo obras necessárias e parâmetros de usos e ocupação do solo. São estabelecido os investimentos necessários para o projeto.
• Para financiar a intervenção, vende-se potencial adicional ao coeficiente básico, utilizando-se das regras específicas de uso e ocupação do solo definidas no projeto.
Operações Urbanas
CIASPUrban Projects ExistingUrban Project (Olimpic Centre)Urban ProjectEstrategic ProjectLinear Estrategic Project
Operações Urbanas
• Os recursos formam um Fundo de Operação que financia os investimentos e só podem aplicar no próprio perímetro da operação.
• A operação urbana deve incluir ações voltadas para reduzir as desigualdades urbanas senão ela reforçará a exclusão urbana, o que tem ocorrido em quase todas as operações urbanas.
As operações urbanas no PDE
As regras das operações urbanas são definidas pelas leis específicas, mas devem obedecer os seguintes referencias:
• CA Mínimo = 0,2
• CA Básico = ao definido no PDE para a zona em que se situam os lotes, ou seja:
– CAB = 2 para lotes situados nas antigas Z3, Z4, Z5, Z10, Z12
– CAB = 1 nas demais zonas, respeitado o definido no artigo 166 (beneficio para a Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18.
• CA Máximo = 4,0
Quais alterações nas regras de uso e ocupação do solo podem ser previstas nas operações urbanas
• Modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e do subsolo, bem como alterações das normas edilicias, considerando o impacto ambiental delas decorrentes e o impacto de vizinhança
• Regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente
CEPAC’sCertificados de Potencial Construtivo Adicional
• São papéis que dão direito a potencial construtivo adicional dentro dos parâmetros estabelecidos pela lei da operação urbana
• É uma forma da prefeitura antecipar o recebimento de recursos para realizar investimentos necessários para cumprir o programa de intervenções definido na operação urbana
• Os CEPAC’s são uma espécie de terreno virtualque se valoriza com as intervenções realizadas com os recursos obtidos com a sua venda, mas que também podem se desvalorizar
Como funcionam os CEPAC’s• A lei específica da operação urbana pode prever a emissão pelo
município de CEPAC’s, a ser convertidos em direito de construir (adicional) na área da operação, como pagamento da contrapartida correspondente aos benefícios urbanísticos obtidos;
• Cada CEPAC corresponde a certa quantidade de metros adicionais de área construída, de acordo com regra estabelecida na lei especifica;
• Os CEPAC’s só podem ser alienados em leilão, autorizados pela CVM e vinculados a obras a serem executadas antes da emissão de novos papeis; podem ser negociados livremente no mercado;
• Os CEPAC’s também podem ser utilizados diretamente para o pagamento de obras, desapropriação ou aquisição de terrenos;
• Os CEPAC’s não estão vinculados a terrenos específicos e valem para toda a área da operação; são vinculados a terrenos no ato da aprovação de projeto, através de declaração da municipalidade e emissão de certidão.
O que a lei específica precisa definir
• A quantidade de CEPAC’s a ser emitida, relacionada com o estoque de potencial construtivo adicional previsto
• Valor mínimo do CEPAC• Forma de cálculo das contrapartidas e de
conversão e equivalência dos CEPAC’s em metros quadrados de potencial construtivo adicional ou de alteração de uso
Operação Urbana Faria Lima:
Obra prevista
Como calcular a contrapartida na Operação Urbana Faria Lima (Lei 13.769/2004)
• Valor do CEPAC = R$ 1.100,00• Pagamento a vista ou 15% a vista e
restante em 10 parcelas mensais iguais reajustadas por índice oficial
• Cepac`s alienados em leilão público• Autorizado a emissão de 650.000 Cepac`s• Aplicação da tabela de conversão
1,51,821,51,81d
1,72,021,72,01c
1,21,521,21,51b
0,81,020,81,01a (frente F. Lima)
SETOR 1Pinheiros
Com./Serv.
ResidencialCom./Serv.Residencial
Equivalência de 1 CEPAC em m2 de
terreno para a taxa de ocupação adicional
(acima de 50% até 70%)
Equivalência de1 CEPAC em m2
da área do terreno referente a alteração de uso e parâmetros urbanísticos
Equivalência de1 CEPAC em m2 de área adicional de construção
compatível
SUB SETORES O que são os CEPAC’sCertificados de Potencial Construtivo Adicional
SETOR
COLUNA CCOLUNA BCOLUNAPERÍMETRO
OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC
1,01,221,01,24d
1,21,521,21,54c
0,91,020,91,04b
0,60,820,60,84a (frente Faria LIma
SETOR 4Olimpíadas
1,51,81,51,51,83e
1,01,21,51,01,23d
1,01,21,51,01,23c
0,81,01,50,81,03b (frente Jucelino)
0,81,01,50,81,03a (frente F. Lima)
SETOR 3Hélio Pelegrino
OU FARIA LIMA - TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC
1,01,21,51,01,22d
0,51,01,50,50,62d
0,81,01,50,81,02c (frente C. Jardim)
0,61,01,50,61,02b (frente F; Lima entre C. Jardim e Jucelino)
0,50,61,50,50,62a (frente f. Lima entre Rebouças e C. Jardim)
SETOR 2Faria Lima
OU FARIA LIMA - TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC
OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMADISTRIBUIÇÃO GERAL DOS ESTOQUES
286.00595.565190.440SETOR 4 - Olimpíadas
474.950182.505292.445SETOR 3 – Hélio Pelegrino
361.90573.715288.190SETOR 2 – Faria Lima
383.29596.600286.659SETOR 1 – Pinheiros
TotalCom./ServResidencial
Estoque máximo (m2 )Perímetro
RESUMO DOS ESTOQUES
1.310.000 m2ESTOQUE LÍQUIDO A SER UTILIZADO
940.000 m2ÁREA ADICIONAL JÁ ATUALIZADA
2.250.000 m2
ESTOQUE TOTAL DE ÁREA ADICIONAL
Operação Urbana Faria LimaResultados financeiros
Investimentos em 1996:Abertura da Avenida – 150 milhões, atualizados para 2002,
considerando 18% ao ano de juros = 350 milhões
Retorno até 2002 238 milhões
Deficit até 2002112 milhões
Instrumentos para garantir a função social da propriedade urbana
Parcelamento, edificação e utilização compulsórias
IPTU Progressivo no tempo
Desapropriação com pagamento em título
Função Social da Propriedade Urbana
O Estatuto da Cidade estabelece que a propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas aos interesses de seu proprietário.Cabe ao Plano Diretor estabelecer quando a propriedade urbana cumpre a função socialTerrenos vazios, edifícios subutilizados ou não utilizados em áreas com boa infra-estrutura, fruto de investimentos públicos, devem ser utilizados para cumprir sua função social.
Crescimento Negativo
0.00 a 2.00
2.00 a 5.00
5.00 a 13.41
Fonte: IBGE- Censos demográficos, SEMPLA/Deinfo
Crescimento populacionaldo município de São Paulo 1996-2000
As etapas para obrigar o uso social da propriedade
O Plano Diretor estabelece critérios para definir, de acordo com a macroárea que o terreno ou gleba se localiza, o bom uso da propriedade.
O Plano regulamenta instrumentos que forçam o proprietário de um terreno mal utilizado a dar uma função social para a propriedade.
As regras do Plano Diretor dão um prazo para o proprietário parcelar, utilizar ou construir. E se ele não fizer isso, vai pagar um IPTU cada vez maior e pode até ser desapropriado.
As etapas para obrigar o uso social da propriedade
O Estatuto da Cidade criou instrumentos para pressionar a utilização da terra urbana dotada de infra-estrutura:
Edificação/Parcelamento compulsório obriga o proprietário a edificar, parcelar ou utilizar o terreno ou imóvel subutilizado.
Se no prazo estabelecido no Plano Diretor, o proprietário não apresentar projeto de construção, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, aumento anual da alíquota do IPTU, até o máximo de 15% do valor do imóvel.
Se, ainda assim, o imóvel continua ocioso, o município pode desapropriá-lo pagando com títulos da dívida pública resgatáveis em dez anos
.
Direito de Preempção
• Demarcação de regiões na cidade onde o poder público tem preferência no caso de eles serem ofertados no mercado
• Podem facilitar a realização de planos urbanos a médio e longo prazo
• As áreas devem estar assinaladas no Plano Diretor
Lei de Parcelamento do Solo
Define as regras para o parcelamento, desmembramento e remembramento do solo
Deve seguir, no mínimo, a leis nacionais(Lei 6766/79 e 9.785/99)
Pode haver parâmetros específicos para habitação de interesse social
Tombamento / Preservação de Imóveis, bairros ou áreas
Instrumentos para preservar imóveis de interesse arquitetônico, urbano, paisagístico, cultural etc
O tombamento pode ser nacional, estadual e municipal (desde que o município tenha legislação própria), estabelecendo regras para qualquer intervenção no imóvel
A preservação também pode ser garantida através do zoneamento, criando uma zona especial para este fim
Desapropriação
A lei nacional permite a desapropriação de imóveis para fins de utilidade pública ou para fins de interesse social
O pagamento da desapropriação deve ser prévio e em valor de mercado, arbitrado pelo judiciário; as disputas judiciais atrasam o recebimento da desapropriação
Consórcio Imobiliário
Associação entre o proprietário de terras e o poder público
O Proprietário cede a terra urbana ao poder público, que realiza um empreendimento e devolve ao proprietário unidades construídas (casas ou apartamentos) no valor da terra cedida.
AUP-266
Instrumentos Urbanísticos para o planejamento
Parte 2 – Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano
Prof. Dr Nabil Bondukimaio 2008
AUP-266
Instrumentos Urbanísticos para o planejamento
Parte 3Instrumentos para estimular a produção de
habitação e regularizar a moradia informal
Prof. Dr Nabil Bondukimaio 2008
• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em habitação (imposto progressivo, outorga onerosa, etc).
• Regularizar e melhorar a situação de quem mora em terrenos irregulares (criação de ZEIS).
• Estimular a produção de moradias nas áreas consolidadas, que já têm boa infra-estrutura.
• Criar espaços de participação na hora de votar leis e também na hora de colocá-las em prática.
O que o Estatuto pode fazer pela moradia?
Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo Plano Diretor para abrigar moradia popular.
As ZEIS podem ser de diferentes tipos, servindo para:
• destinar terrenos ou prédios vazios para moradia popular;
• facilitar a regularização de áreas ocupadas por favelas ou loteamentos clandestinos;
• facilitar a produção de moradia nas áreas consolidadas.
O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias populares.
ZEIS - Zonas especiais de habitação de interesse social
Regularizar a cidade real
Morar na cidade “fora da lei” é não ter direito àcidade - atinge entre 30% e 50% da população urbana brasileira.
Formas de ilegalidade: • favelas• cortiços • loteamentos clandestinos e irregulares• conjuntos habitacionais ocupados• casas sem “habite-se”, etc.
O Estatuto cria instrumentos para garantir o reconhecimento da cidade real e viabilizar sua regularização
O que é Regularização Fundiária?
Titulação + Urbanização
• É um processo de intervenção cujo objetivo prioritário élegalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia, além de promover melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento.
• Importância da participação da comunidade
ZEIS - Zonas especiais de interesse social
Regularização fundiária e urbanística
• As Zeis destinadas a regularização, viabilizam a incorporação de favelas e loteamentos clandestinos na cidade legal.
• São perímetros dentro da área urbanizada onde valem regras específicas de urbanização, permitindo a regularização urbanística.
• Em cada Zeis deve ser realizado um Plano de Urbanização, aprovado por um Conselho Gestor formado por representantes do governo e dos moradores.
ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL(ZEIS)
Concessão de uso especial para fins de moradia
• Terreno/imóvel - público. • Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das
posses sucessivas• Uso predominante para moradia• Área até 250m²• não pode ser proprietário de outro imóvel
O morador ou os moradores precisam pedir a concessão especial para fins de moradia ao órgão público que é o dono oficial. Depois de um ano, se o órgão não tiver passado a propriedade de terreno para os moradores, eles podem lutar pela concessão na justiça comum.
• Garante a segurança da posse e o direito à moradia aos ocupantes de áreas públicas.
• Contrato por tempo indeterminado• Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual
(moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público. • O direito à concessão é transmissível.• Será facultativamente no próprio local, nos casos de área
de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse ambiental.
A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida Provisória 2.220. Para ser lei, a medida provisória precisa ser votada
Concessão de uso especial para fins de moradia
• Terreno/imóvel - particular • Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses
sucessivas• Uso para fins de moradia• Área até 250m²• não pode ser proprietário de outro imóvel• usucapião individual ou coletivo (condomínio)• A sentença de usucapião é o título hábil para o registro
Usucapião Especial Urbana
Papel da prefeitura
• Prestar assistência jurídica gratuita para a população, • Prestar assistência técnica gratuita - levantamento
topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo, etc;
• Desenvolver políticas sociais junto à comunidade -visando urbanização, regularização, assegurando a participação no Plano de Urbanização;
• Favorecer a inclusão social, com mecanismos econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas e impostos.
Regularização de Loteamentos Clandestinos e Irregulares
• O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99 continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de ações judiciais contra os loteadores.
• Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia na forma coletiva como uma via alternativa para a regularização de loteamentos antigos e com muitas dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o impasse dos loteamentos no Brasil.
Loteamentos irregulares
Prevenção da Ilegalidade Fundiária
Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro que prevenir a ilegalidade.
Prevenção é o município abrir espaços para a população de baixa renda, dentro da área urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo, com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse Social.
Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor, o Código e Edificações e Posturas e a Lei de Parcelamento, devem ser adequados à realidade socioeconômica local.
ZEIS Zonas especiais de habitação de interesse social
Glebas e terrenos vazios
• Zeis criadas para promover a ocupação com habitação de interesse social em terrenos e glebas ociosas localizadas em áreas urbanizadas.
• Criam reservas de terras para a Habitação de Interesse Social.
• Combatem a retenção especulativa com terrenos, promovendo a ocupação de vazios e a extensão horizontal da cidade.
ZEIS - Zonas especiais de habitação de interesse social
Áreas centrais ou consolidadas
Objetiva a reabilitação de áreas centrais ou consolidadas com inclusão social
• Contem o processo de valorização imobiliária em áreas bem localizadas
• Estimula a produção de habitação em regiões que concentram o emprego.
• Combatem a segregação urbana
AUP-266
Instrumentos Urbanísticos para o
planejamentoParte 3
Instrumentos para estimular a produção de
habitação e regularizar a moradia informal
Prof. Dr Nabil Bondukimaio 2008
AUP-266
Instrumentos Urbanísticos para o
planejamentoParte 4
Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento
Urbano
Prof. Dr Nabil Bondukimaio 2008
Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento Urbano
As realizações do município dependem de recursos e das prioridades de governo definidas no orçamento.As fontes de recursos são de origem tributária (impostos, taxas e contribuições) e outras, como multas, dívida ativa, preços públicos, rendimentos financeiros, etc.O Estatuto da Cidade pode ampliar substancialmente esses recursos, incorporando alguns instrumentos no Plano Diretor.
Alternativas Tributárias e de Financiamento
1. IPTU Progressivo no Tempo2. Emissão de Títulos3. Outorga Onerosa do Direito de Construir4. Operações Urbanas Consorciadas5. Transferência do Direito de Construir6. Consórcio Imobiliário7. Política Tributária8. Recursos Orçamentários
IPTU Progressivo no Tempo
Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para induzir o proprietário a dar à propriedade a destinação socialmente prevista pelo Plano Diretor.
O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam sendo estocados com finalidade especulativa. O instrumento só poderá ser utilizado em caso de descumprimento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do imóvel.
No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não se pode conceder isenções nem anistia.
Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal, e sim o uso mais racional do espaço da cidade.
Emissão de Títulos
Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, o município poderádesapropriar o imóvel, pagando com títulos da dívida pública aprovados pelo Senado. (link para consorcio imobiliario, como alternativa à desapropriação)
Outorga Onerosa do Direito de Construir
A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado significa que o proprietário deverá pagar ao município pelo direito de construir, em circunstâncias definidas no Plano Diretor.
O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais:• o direito de construir poderá ser acima do coeficiente
de aproveitamento - CA (relação entre a área edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com contrapartida pelo beneficiário;
• poderá ser permitida alteração de uso do solo, com contrapartida pelo beneficiário.
O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das transformações necessárias no uso do solo e das regras de partilha da valorização imobiliária gerada pela elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso.
Operações Urbanas e Operações Interligadas
Operações urbanas e operações interligadas são instrumentos que servem para o poder público recuperar parte dos investimentos que realiza na infra-estrutura urbana e que resultam na valorização imobiliária.
Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por municípios que possuam mercados imobiliários muito fortes, geralmente os municípios maiores.
Onde não há um mercado imobiliário forte, pode-se utilizar outros instrumentos para ressarcir investimentos, como a Contribuição de Melhoria.
Transferência do Direito de Construir
Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em outro local o direito de construir quando o imóvel for necessário para fins de:
1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários2) preservação de interesse histórico, ambiental,
paisagístico, social ou cultural3) servir a programas de regularização fundiária,
urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social
Esta alternativa é válida também para o proprietário que doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima previstos.
Consórcio Imobiliário
Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar planos de urbanização ou edificação, quando o proprietário não tem os recursos para isso. Este instrumento permite que o proprietário transfira seu imóvel ao poder público e, após a realização das obras, receba como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, em valor correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras.
Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano.
Direito de Preempção
• Pode melhorar a arrecadação do ITBI
Política Tributária
O Estatuto da Cidade apresenta uma política clara para o estabelecimento de tributos e tarifas, determinando que todos os tributos sobre imóveis urbanos e todas as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.
Mas como fazer pra que essas leis não fiquem só no papel?
O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas tem lei que “pega”, tem lei que “não pega”. Ocupe os espaços de participação que o Estatuto trouxe para fazermos nossas cidades mais justas e mais equilibradas.
Taxa de emprego(Empregos por moradores)Média do município: 0,47
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