Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO � Procedimento e Mérito �
Tudo que está sendo aqui tratado está em meu livro
Registro de Imóveis, Retificação de Registro e
Georreferenciamento: Fundamento e Prática
Muita coisa em meu blog: eduardoaugusto-irib.blogspot.com
Dúvidas? Meu email:
ü local de fixação do povo (palestina?)
ü de onde se extraem recursos para a vida
ü não expansível e frágil
Registro de Imóveis (cuida da território)
ü estado democrático de direito
ü liberdade = propriedade privada
ü moradia: dignidade da pessoa humana
ü gestão pública de interesses privados
Registro de Imóveis (propriedade e dignidade)
ü tripatição dos poderes ü poder político x poder jurídico ü atividade naturalmente ligada ao Judiciário ü poder judiciário:
v contencioso: juízes de direito v gestão pública de interesses privados: tabeliães e
registradores .
legislativo executivo judiciário
... quase 100% político ............... ± 70% político .......... próx. 0% político
Oficial de Registro de Imóveis (magistrado da "jusrisdição voluntária")
e a quem compete zelar pelo direito fundamental de propriedade privada?
Constituição Federal, art. 170, II um dos princípios gerais da atividade econômica:
Propriedade Privada (Estado Democrático de Direito)
REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO
É uma instituição de Direito Civil que, mediante assentos registrais, constitui a maioria dos direitos reais e alguns direitos pessoais incidentes sobre a propriedade imobiliária, publicizando essas informações.
Constituição do Direito Real: gera o dever estatal de proteção
Registro de Imóveis (gera a proteção estatal)
DIREITO OBRIGACIONAL E DIREITO REAL
Objeto
Sujeito A,vo Sujeito Passivo
DIREITO OBRIGACIONAL
Relação Jurídica
entregar a coisa
(coisa)
Sujeito A,vo Sujeito Passivo
DIREITO OBRIGACIONAL
li>gio inter pars
Mercadoria com defeito
v negócio jurídico perfeito e acabado
v direito potestativo do adquirente do direito real
v o direito real somente existirá quando do registro do título ("quem não registra não é dono")
CASA
DIREITO REAL
Sujeito Passivo Universal
Sujeito A,vo (,tular)
Objeto (coisa)
CASA
v direito erga omnes v sujeito passivo: a sociedade e o
Estado!! v obrigação de não fazer
(não prejudicar o direito real) e de proteger (obrigação estatal)
v depende de uma efetiva publicidade registral
v havendo falha na publicidade registral ou erro do dado registrado...
v perda da confiabilidade do Registro
v desvalorização das garantias reais
v efeito colateral: aumento da taxa de juros
v prejuízo generalizado: inflação e dificuldade de acesso ao crédito
Registro de Imóveis ü atividade estatal (não de governo) ü cuida do território nacional ü direito da propriedade privada ü atua com direitos “erga omnes”
Uma publicidade registral eficiente resulta em um marco jurídico, garantindo a efetividade dos direitos reais e, consequentemente, a segurança jurídica às relações econômicas.
REGISTRO DE IMÓVEIS Ponto Sensível da DEMOCRACIA
“Registrador é o guardião da liberdade”
Retificação de Registro
Por que tudo isso?
Origem Legislativa
A
A precária descrição dos imóveis no Registro Imobiliário
“O medidor enchia seu cachimbo, acendia-o e montava no cavalo, deixando que o animal marchasse ao passo; quando o cachimbo se apagava, acabado o fumo, marcava uma légua”
(Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por José Antonio da Costa Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 76)
Descrições Precárias do Passado
v cumpriram bem o seu papel na época ü não havia dúvidas nem conflitos ü delimitavam bem os direitos ü deve-se diferenciar a precariedade da falha
v dias atuais ü necessidade de efetiva gestão territorial ü sanar precariedades e combater as falhas ü retificação extrajudicial e georreferenciamento
ESPECIALIDADE OBJETIVA
ü Uma descrição com dados numéricos traz mais segurança jurídica do que as precárias descrições do passado.
Ä verdade ou mito ?
Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
Matrícula 13.008, de 2001
Um sítio com 100 hectares com a seguinte descrição: • 1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA • 2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal • 3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas • 4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas • 5 - 1: Az 223º 1.870 m rio de Conchas
Matrícula 13.008, de 2001
Um sítio com 100 hectares : • 1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA • 2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal • 3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas • 4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas • 5 - 1: Az 223º 1.870 m rio de Conchas
1
2
4
1 ???
3
5
Que descrição absurda é esta?
Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
R.F.F.S.A
.
Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
R.F.F.S.A
.
Sítio Mina D’Água 150 hectares
Não há Dúvida
Transcrição 1.547, de 1953 Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
ð Uma descrição com dados numéricos traz mais segurança jurídica do que as precárias descrições do passado.
MITO
Conclusão:
RESPOSTA LEGISLATIVA 1. Legislação do Georreferenciamento
ü maior rigor técnico das descrições ü evitar multiplicidade de títulos ü artigos 176 e 225 da LRP
2. Retificação Extrajudicial de Registro ü maior celeridade do procedimento ü artigos 212 e 213 da LRP
3. Tudo está previsto apenas na LRP ü portanto, Geo é retificação de registro!
Especialidade Objetiva
“ A leitura da descrição tabular permite que qualquer agrimensor ou matemático consiga efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto em mapas, fotos e sem conhecer sua real localização.”
(Eduardo Augusto) .
Matrícula 173 (Registro de Imóveis de Conchas): § lote urbano, com 15m de frente,
10m nos fundos, 25m do lado esquerdo e 20m do lado direito Cumpre o princípio da especialidade?
infinitas formas, portanto não cumpre! 15 m
20 m
15 m
25 m
20 m
15 m
25 m
20 m
15 m
25 m
20 m
Descrição Técnica do Imóvel
ü imóvel rural não beneficiado pelo prazo carencial: georreferenciamento conforme a 3ª Edição da NTGIR
ü demais imóveis (urbanos ou rurais): regras da Agrimensura
Não cumpre o princípio da especialidade objetiva a descrição que apenas indica confrontações e medidas com a utilização dos pontos cardeais.
Elementos Retificáveis
B
O que pode ser retificado?
v Elementos do Registro Imobiliário: ü imóvel (matrícula) ü sujeitos do direito registrado ü o direito registrado
v Dados Retificáveis: ü especialidade objetiva:
descrição do imóvel ou de suas parcelas ü especialidade subjetiva:
qualificação das pessoas ü especialidade do fato jurídico:
explicitação dos direitos inscritos
Apenas o dados da "Especialidade"
?
v Ficha completa do Imóvel: o fólio real ü carece de dados confiáveis e inteligíveis ü dados falhos = ineficiência do registro ü ineficiência do RI = motivo para sua extinção
v Importância do Princípio da Especialidade: ü especialidade do fato jurídico - qual direito? ü especialidade subjetiva - quem tem direito? ü especialidade objetiva - sobre qual imóvel?
v Repertório registral: ü é a matrícula do imóvel, portanto... ü é ela que deve ser aperfeiçoada!
Matrícula Uma boa Matrícula depende do cumprimento dos princípios da especialidade:
v objetiva; v subjetiva; e v do fato jurídico.
Toda matrícula deve ser: ü clara ü precisa ü concisa
ela existe para o cidadão entender
texto truncado e de difícil interpretação
Matrícula
Especialidade Objetiva a) descrição simplificada b) descrição técnica
Especialidade do Fato Jurídico (títulos registráveis)
Especialidade Subjetiva (titulares do domínio)
A partir daqui: registros e averbações (a vida do imóvel)
Matrícula
Qualquer falha encontrada na matrícula: ü na descrição do imóvel ü na qualificação das
pessoas; ou ü na determinação do direito (desde que se comprove ser erro)
a solução deve ser efetivada pelo procedimento de Retificação de Registro
Portanto, o Procedimento Retificatório não se limita a corrigir a descrição do imóvel.
Elementos Retificáveis: 1. especialidade objetiva
v descrição do imóvel e parcelas
2. especialidade subjetiva v qualificação das pessoas
3. especialidade do fato jurídico v explicitação dos direitos
CADASTRO & REGISTRO
Atribuições Diversas
v Discurso Padrão:
ü o Brasil não conhece suas terras;
ü inexiste um cadastro completo;
ü os existentes são falhos e conflitantes;
ü e o cadastro do Registro de Imóveis...
Cadastro e Registro “irmãos siameses da regularização fundiária”
existe um cadastro no Registro de Imóveis? “cadastro é cadastro, registro é registro, político é político e baitola é baitola”
“cadastro é cadastro, registro é registro, macaco é macaco e veado é veado” “fica difícil um estudo, uma tese, uma análise; à luz da ciência...”
Cadastro e Registro Cadastro:
ð inventário, rol de informações ð objetivo político-administrativo (discricionário)
econômico, social, segurança nacional, etc.
ð sem informação, iremos à falência!!! estamos na Era da Informação
Atividade Cadastral ü competência do Governo (poder político) ü gerenciamento territorial
Cadastro e Registro Registro:
ð não tem por objetivo inventariar os imóveis ð cuida tão-somente de garantir o direito
fundamental da propriedade privada
ð propriedade privada é o pressuposto do Estado Democrático de Direito
Registro Público ü competência do Registrador (poder jurídico) ü guardião do direito de propriedade
Cadastro: ü inventário público de bens ü orientar as políticas públicas (poder político) ü ligado naturalmente ao Poder Executivo
Registro Imobiliário: ü constituição de direitos ü garantia da propriedade privada (poder jurídico) ü ligado naturalmente ao Poder Judiciário
Conceito de Bem Imóvel
A
Para o Direito Agrário (Incra): ü unidade econômica rural, englobando
áreas registradas e áreas de posse; e
Para o Direito Civil (Registro de Imóveis): ü a matrícula, ou seja, a “propriedade
imobiliária” juridicamente constituída.
Há 2 conceitos de Imóvel Rural:
CONSEQUÊNCIA...
Mat. 1 150 ha
Mat. 2 120 ha
Mat. 3 110 ha
Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO Trabalho apresentado pelo agrimensor ao Incra
Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2
Mat. 1 150 ha
Mat. 2 120 ha
Mat. 3 110 ha
Código INCRA 503.045.067.001-2
380 ha
Certificação n° 201009000002-25 (380 ha)
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO Resultado da atuação do Incra antes da 3ª NTGIR
Certificação n° 201009000002-25 (380 ha)
Mat. 1 150 ha
Mat. 2 120 ha
Mat. 3 110 ha
Código INCRA 503.045.067.001-2
380 ha
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO
DIVERGÊNCIA CADASTRAL INACEITÁVEL
A 3ª edição da NTGIR mudou tudo: ü Sigef: automação do geo (a demora que
era de anos passou para segundos) ü análise jurídica do imóvel: competência
privativa do registrador imobiliário ü base de tudo: ü imóvel rural: imóvel-matrícula
Portanto, o CNIR passou a ser um Cadastro Territorial Multifinalitário!
SITUAÇÃO ATUAL
ü SNCR (CCIR) e ITR (RBF): estudos finais para aderir ao novo enfoque (CTM: conceito de parcela)
ü CAR (ambiental): desvinculou-se do jurídico; completo equívoco legislativo...
ü GT de Governança Fundiária (2013-2014): criar um verdadeiro CTM
SITUAÇÃO ATUAL
CADASTRO TERRITORIAL
MULTIFINALITÁRIO
B
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO Parcela para o CTM: ü imóvel rural do Incra; ou ü imóvel-matrícula?
Incra n° 1 – matrículas 1 e 3 Incra n° 2 – matrícula 2 Incra n° 3 – matrícula 4 e 5 + área de posse Incra n° 4 – matrícula 6
Parcela Incra não supre Registro; mas Matrícula supre Incra!
Ok!
Ok! Parcela Matrícula não supre Incra!
COMO RESOLVER O IMPASSE???
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO
O objeto de levantamento é a PARCELA, que é a menor unidade territorial cujo levantamento é de interesse jurídico.
Portanto, uma parcela pode representar: ü um imóvel matriculado
(conforme o registro imobiliário) ü um conjunto de matrículas
(o imóvel rural do Incra) ü ou apenas uma parte dela
(a reserva legal em um imóvel matriculado)
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO
Cadastro Territorial Multifinalitário
ü Base Jurídica: Parcela ü Complemento: Objeto Territorial Legal
PARCELA: Propriedade
Reserva Legal 1
Reserva Legal 2
Reserva Legal 3
Res. Legal 4
PARCELA: Propriedade OTL: RL, servidões
PARCELA e OBJETO TERRITORIAL LEGAL
Reserva Legal 1
Reserva Legal 3
Cadastro Territorial Multifinalitário
ü O imóvel jurídico é a PARCELA ü Complemento: Objeto Territorial Legal
CTM REGISTRO
CADASTROS TEMÁTICOS
SNCR INCRA
SIT FUNAI
SIAPA SPU
ADA IBAMA
CAFIR RFB
CNEF IBGE
CNPF ICMendes
CADASTROS TEMÁTICOS
interconexão
ü CTM viabiliza os temá,cos ü temá,cos geram feedback
ao CTM (inserção de OTL) ü interconexão permanente
“Cad-‐Reg” (base jurídica)
Pilares de um cadastro bem estruturado:
ü situação jurídica do imóvel (legal)
ü situação Psica do imóvel (descrição geométrica e localização)
ü valor do imóvel (fiscal)
ü u,lização efe,va e potencial do imóvel (socioeconômico)
CADASTRO TERRITORIAL
INTERCONEXÃO INCRA-REGISTRO
C
ü para a certificação, compete ao Incra analisar a matrícula do imóvel?
ü compete ao Incra analisar a veracidade dos dados, como confrontantes e exata localização do imóvel?
ü poderá haver certificação de imóvel matriculado em Natal-RN com localização geodésica (errada) em Conchas-SP?
O Sigef permite: ü Certificação de "Fração Ideal" ü Certificação de Posse ü Certificação de Parcelamento (extinção de
condomínio) com definição dos novos titulares sem base em título de divisão
ü Certificação de "imóvel inventado"
Por que ocorrem esses erros? De quem é a culpa e o que fazer?
Como Atuar com o Geo?
v Retificação como outra qualquer ü único adendo: exigir prévia certificação do Incra ü planta, memorial, ART, anuências, notificações
(não muda nada! a planta do Sigef não supre!) ü qualificação registral: competência privativa
v Novas Regras (23/11) ü Sigef: automação da certificação ü imóvel: matrícula ü CNIR: CTM (cadastro territorial multifinalitário)
Retificação com geo é bem mais simples do que a "retificação comum sem geo"
Sigef - Plataforma Amigável
v Completa Automação do Geo ü análise manual substituída pela eletrônica
v exceto em casos especiais (ex.: cancelar certificação)
ü qualificação jurídica: competência privativa do registrador imobiliário v Incra não fará mais análise do título de propriedade
ü interconexão cadastro e registro "on line" v não haverá mais envio de papel
ü a certificação, que demorava de 6 meses a 3 anos, passou a ser efetivada em...
poucos segundos!!
Sigef - Plataforma Amigável
v Para acessar o Sigef:
ü prévio cadastramento pelo Irib v muitas unidades registrais sem endereço!!!
ü acesso ao site via certificado digital v conectar e-token antes de abrir o navegador
ü primeiro acesso v preencher a ficha de cadastro no sistema
ü após isso, Sigef funcional para o RI v mas, muitas ferramentas ainda não foram implementadas
Planta do Imóvel gerada pelo Sigef
Seguir o rito completo do artigo 213 da LRP; portanto, deve-se exigir requerimento, planta e memorial descritivo assinados.
RETIFICAÇÃO E GEORREFERENCIAMENTO
Casos Práticos
x
CONFRONTANTE
Artigo 213 da LRP § 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado para se manifestar em 15 dias.
ü pessoa não confronta com imóvel ü imóvel confronta com imóvel
(ideal: referência pela matrícula)
ü como identificar essas matrículas? (proprietário - agrimensor - ...etc... - cartório)
ü para anuir, quem é confrontante? LRP, artigo 213, § 10
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes; o condomínio geral será representado por qualquer dos condôminos; e o condomínio edilício será representado pelo síndico ou comissão de representantes.
Confrontantes
v Artigo 213, §10:
" regra geral: titular do imóvel lindeiro
" alternativa legal: “eventuais ocupantes”
" condomínio simples: qquer condômino Atenção: regra diversa para o imóvel retificando
" casal confrontante (ambos? um só? regime de bens?)
Código Civil: Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Mat. 15.009: 30 ha
os 2 devem anuir?
vizinhos
Mat. 15.009: 30 ha
LRP: Art. 213 - § 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral será representado por qualquer dos condôminos; e o condomínio edilício será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
Eu assino!
vizinhos condômino
Código Civil: Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Anuência de Confrontante
" não se trata de alienar ou gravar imóvel
" retificação não altera direitos " se modificar, o ato é nulo!!!
" regra atual " simplificação instrumental " objetivo: segurança jurídica
x
Servidões ou Estradas?
x
ü alegação de ser uma servidão • não existe lei municipal sobre tal área • não há controle de estradas municipais • mapa da cidade? só a carta do IBGE • Prefeito concorda que é servidão • isso basta???
Imóvel Público: Bem Indisponível
Imóvel Dominante
Imóvel Serviente
HIPÓTESE 1
ATENÇÃO: O registro da Servidão em imóvel rural encravado é opcional
Havendo a opção e o título hábil...
Servidão de Passagem (“caminho”)
R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte: Substituta do Oficial..................................................... (Vilma Donizeti de Lima).
de para azimute distância 1 2 150º 34’ 12” 123,32 m 2 3 98º 12’ 08” 43,98 m 3 4 165º 45’ 37” 53,98 m
etc etc etc etc etc etc etc etc
Servidão de Passagem (“caminho”)
Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula.
Substituta do Oficial..................................................... (Vilma Donizeti de Lima).
1. Imóvel Serviente: ü Registro do Ônus ü descrição técnica completa
ü mat: especialidade objetiva ü a servidão está no interior
desta Matrícula
2. Imóvel Dominante: ü Averbação do Direito ü mera menção ao R.1/16870
ü mat: desde que “desbloqueada” ü a servidão está no interior de
outra Matrícula
HIPÓTESE 2
Bairro das Abóboras
Vários Imóveis Dominantes
Imóvel Serviente servindo à comunidade
estrada pública bem de uso comum do povo
Estrada ou Servidão de Passagem?
1. Servidão: ü ônus integrante da propriedade particular ü serve a um ou mais imóveis determinados ü conservada pelos interessados ü geralmente unidirecional
2. Estrada: ü bem público de uso comum do povo ü serve à comunidade em geral ü conservada pelo poder público ü independe de desapropriação ou reconhecimento ü quase sempre bidirecional
Regra Essencial:
separação do bem público
do bem privado
Casos Especiais:
ü Urbano (Burla à LPS) ü Rural (Burla à LPS) ü Desapropriações Ativas ü Desapropriações Antigas
RIOS E CURSOS D’ÁGUA NA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
x
Matrícula 16.870
Matrícula 16.869
ATENÇÃO: Pertence ao Poder Público o “Terreno Reservado” (15m da LMEO)
canal do rio
margem 15m RIO PÚBLICO (navegável)
Matrícula 16.870
Matrícula 16.869
Matrícula 16.870
Gleba A
Matrícula 16.870
Gleba B
Matrícula 16.869
Gleba A
Matrícula 16.869
Gleba B Rio Público
imóvel público: não pode ser incluído na matrícula
RIO PÚBLICO (navegável)
Matrícula 16.870
Matrícula 16.869
CORRENTE PRIVADA
CORRENTE PRIVADA
Matrícula 16.870
Matrícula 16.869
corrente privada:
mero acidente natural que existe no imóvel
Código de Águas (Decreto nº 24.643/34)
Art. 2º - São águas públicas de uso comum: a) os mares territoriais... b) as correntes, lagos e lagoas navegáveis e flutuáveis f) os afluentes das correntes públicas que influam na navegabilidade
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso comum, ou por algum título legítimo não pertencerem ao domínio particular:
1 - os terrenos de marinha 2 - os terrenos reservados ...
Art. 13 - Constituem terrenos de marinha todos os que, banhados pelas águas do mar ou dos rio navegáveis, vão até 33 metros para a parte da terra, contados desde o ponto a que chega o preamar médio (de 1831).
Art. 14 - Os terrenos reservados são os que, banhados pelas correntes navegáveis, fora do alcance das marés, vão até à distância de 15 metros para a parte da terra, contados desde o ponto médio das enchentes ordinárias.
Mat. 452 Mat. 1349
rio Mensalão
3 imóveis sítio + rio público (com as margens de 15m) + sítio
terreno reservado 15 metros
terreno reservado 15 metros
Não confundir com APP !!
APP largura mínima
APP largura mínima
largura do rio APP de 0 a 10 m 30 m de 10 a 50 m 50 m de 50 a 200 m 100 m de 200 a 600 m 200 m mais de 600 m 500 m
x
Mat. 452 Mat. 1349 rio Tietê
Mat. 452 Mat. 1349 rio de Conchas
3 imóveis sítio + rio público (navegável) + sítio
rio (calha + margens) = imóvel confrontante
2 imóveis sítio + sítio
riacho (rio privado) = “mero indicador da divisa”
x
? Matrícula de imóvel georreferenciado e certificado pelo Incra está liberado para desmembramentos?
Ä verdade ou mito ?
Questão:
Resposta:
? Matrícula de imóvel georreferenciado e certificado pelo Incra está liberado para desmembramentos?
MITO
MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA” v libera o imóvel para alienações v mas não libera o imóvel para alterações descritivas v portanto...
ü parcelamentos: nova certificação ü retificação da descrição: nova certificação
v geo voluntário (imóvel abaixo de 250 ha)
ü mesmas restrições: “uma vez no sistema, sempre no sistema”
?. Trabalho georreferenciado com certificação do Incra não pode ser objeto de qualificação registral?
Ä verdade ou mito ?
Questão:
?. Trabalho georreferenciado com certificação do Incra não pode ser objeto de qualificação registral?
ABSURDO
Resposta:
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL v função inafastável do registrador imobiliário v negar-se a ela configura o crime de prevarição v a certificação não garante titularidade sobre a área v missão do registrador: garantir a segurança jurídica
a polêmica do aumento de área
x
Atenção: v retificar: corrigir erros e omissões
v retificar não é “adequar” o registro ao imóvel
v pode-se aumentar a área do imóvel? " poderia aumentar até 1/20 (5%) ? " não poderia aumentar nunca ? " sem limite, se a posse for mansa e pacífica ? " qual, afinal, é a regra ?????
Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito: reposição da área; resolução do contrato; ou abatimento do preço. §1º - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§1º - Essa regra somente valerá se a diferença encontrada for superior a 1/20 (5%).
Código Civil
Escopo do Artigo 500: direito privado - indenização entre partes -
direito contratual - direito disponível
Escopo do Artigo 500: direito privado - indenização entre partes -
direito contratual - direito disponível
Escopo da Retificação: registro imobiliário - registro público -
direito indisponível - segurança jurídica
Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
Levantamento Topográfico Atual
Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas, com os seguintes rumos e distâncias abaixo
discriminados: ...etc...
É possível tal retificação ou trata-se de usucapião?
Caso 1 – “Aumento” de Área
rio de Conchas
R.F.F.S.A
.
Sítio Mina D’Água 150 hectares
Estrada das Palmeiras
medição visual 100 hectares
Qualificação Registral: " confrontações idênticas " confrontações permanentes " conferência por cartas oficiais " diligências se necessário...
rio de Conchas
SÍTIO DA MINA
GRANJA
S Í TIO TOMAZELLA
a l a g a d o
R.F.F.S.A
.
Sítio Mina D’Água 150 hectares
Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
medição visual 100 hectares
Qualificação Registral: " confrontações idênticas " confrontações permanentes " conferência por cartas oficiais " diligências se necessário " anuência dos confrontantes " responsabilização de todos " provável erro: a não-medição
das curvas do rio " não houve aumento, mas ERRO
Caso 2 – Aumento de Área ü retificação judicial com aumento de área ü matrícula 4884: 200,4014 ha ü retificação judicial: 463,50 ha (131% >) ü laudo do perito judicial:
A retificação é intra-muros não existindo avanço das divisas sobre propriedades vizinhas; a diferença entre as áreas registrada e física se deve à imprecisão da descrição contida no título retificando, aliada à falta de recursos à época e ao relevo montanhoso do imóvel.
ü a manifestação do registrador (perito jurídico-registral) deve ser positiva ou negativa?
Imóvel: é o “Gigante Adormecido” (Bofete)
x
v o relevo acidentado do "gigante adormecido" é indício suficiente para justificar grande divergência entre a medida apurada no passado sem recursos tecnológicos (que era muito comum) e a dimensão apurada hoje com as modernas técnicas da agrimensura.
v no entanto, mesmo que se retirasse por inteiro essa área de difícil acesso e medição, deixando apenas a parcela do imóvel com relevo relativamente plano, ainda assim a divergência entre essa "área plana" (337 ha) e a do "direito registrado" (200 ha) continuaria muito alta (aumento de 118%!):
Matrícula: 200 ha
ü a retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa, dentre outras poucas hipóteses). Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição.
ü a nova descrição deverá abranger tão somente a área protegida pelo direito real devidamente inscrito, ou seja, não estando toda a extensão do imóvel abrangido pelo direito registrado, a ação de usucapião é a única medida que tem o condão de regularizar essa situação.
ü o laudo pericial (fls. 369-436) é perfeito para demonstrar a posse dos autores sobre a área delimitada pelo levantamento apresentado, ou seja, é mais do que suficiente para comprovar a longeva posse "ad usucapionem" e, consequentemente, a patente titularidade dos autores que, para se formalizar no registro, requer apenas o provimento judicial.
ü no entanto, a via escolhida pelos autores não foi a de usucapião (perfeita para o caso), mas optou-se pela via da ação de retificação de registro, de escopo totalmente diverso, pois não serve como título aquisitivo de bem imóvel, não produz coisa julgada e não subsistirá diante de qualquer falha que eventualmente seja comprovada no futuro.
ü devido ao exposto, a conclusão que apresento a V. Exa. é que a área demonstrada nos trabalhos técnicos não encontrada guarida no título registrado (matrícula 4884), ou seja, há inclusão de área não titulada na descrição apresentada, fato este que inviabiliza por completo o pedido retificatório.
Caso 3: Estação Ferroviária ü antiga estação vendida a particular em 1930 ü matrícula 5430: 3 ha ü projeto de retificação: 6 ha (o dobro) ü justificativa do autor:
Erro da antiga descrição (da década de 30) apenas no tocante à dimensão do imóvel, mas a descrição do perímetro comprova a realidade.
ü descrição do imóvel na matrícula: confronta com as estradas estadual e municipal, com o antigo leito da fepasa e com as famílias Moreira e dos Peres.
x
DER foi notificado e anuiu expressamente
confronta com as estradas estadual e municipal, com o antigo leito da fepasa e com as famílias Moreira e dos Peres.
qualificação registral positiva ou negativa?
Decisão Interlocutória Analisado não apenas a descrição tabular do imóvel como também a de seus confrontantes, registros anteriores e cartas topográficas antigas, chegou-se às seguintes conclusões:
v a planta apresenta, num mesmo desenho, áreas titulada (M 5.430) e não titulada (posse);
v o imóvel está localizado entre o antigo leito da estrada de ferro e o antigo leito da rodovia que ligava Anhembi à SP-300 e não entre a antiga ferrovia e o novo trecho da rodovia estadual;
Caso 5: Estação Ferroviária
NOVA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA ü Notificar DER: quanto à existência ou
não do imóvel público da antiga rodovia ü Notificar SPU: quanto ao antigo leito da
linha férrea
x
ð Casos mais complexos (matrículas com descrição precária) somente poderão ser alvo de retificação judicial.
Ä verdade ou mito ?
Conclusão:
7. Casos mais complexos (matrículas com descrição precária) somente poderão ser alvo de retificação judicial.
MITO
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO v trata-se de competência concorrente entre RI e PJ; v mesmos poderes, mesmos deveres, mesmas limitações; v se o registrador não pode fazer, o juiz também não poderá; v se o juiz alterar sua decisão em recurso, significa que o ato
poderia ter sido praticado pelo registrador na origem; v utilização do livre convencimento motivado.
x
x
DESCARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
1. inclusão de área não titulada à área registrada (ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência);
2. levantamento de parcela do imóvel de posse exclusiva do condômino (inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião);
3. várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível a sua fusão (ex.: titulares diferentes);
4. inclusão de área pública no levantamento (ruas, estradas, rios públicos, ferrovias, escolas).
Qualquer dessas quatro hipóteses inviabiliza a Retificação de Registro
(com ou sem geo)
Delimitação Espacial do Direito de Propriedade
Comarca de Conchas, SP
DELIMITAÇÃO ESPACIAL DO DIREITO DE PROPRIEDADE
FUNÇÃO INERENTE AO REGISTRO DE IMÓVEIS
agrimensor: é o perito do RI
cadastro: é cliente do RI
definição de direitos (a,vidade jurídica)
delimitação espacial do direito de propriedade
x delimitação espacial da posse
Registro
Registro Adm Pública
COMARCA DE CONCHAS-‐SP (URBANO)
Muitos desses levantamentos foram corrigidos conforme o direito real de propriedade constante do Registro
COMARCA DE CONCHAS-‐SP (RURAL)
COMARCA DE CONCHAS-‐SP (MAIS DETALHES)
COMARCA DE CONCHAS-‐SP (OBSERVAÇÕES ESPECÍFICAS)
COMARCA DE CONCHAS-‐SP (MUNICÍPIOS DE ANHEMBI E CONCHAS)
Situação em Julho de 2013
COMARCA DE CONCHAS-‐SP (IMÓVEIS A SEREM DELIMITADOS JÁ IDENTIFICADOS)
Situação em Julho de 2013
MUNICÍPIO DE CONCHAS-‐SP (situação em 19 de março de 2014)
Úl,ma Esta>s,ca: Março de 2014
Mudança de Paradigmas
v de interpretações v de posicionamentos v de propostas v de soluções
por que isso?
INCRA & CREA X IRIB Histórico de Divergêngias
Os Cegos e o Elefante de Ghor
Os Cegos e o Elefante de Ghor
Impressões
1. tronco
2. lança
3. serpente
4. tapete
5. corda
O Progresso e o Elefante de Ghor
Conclusões:
n todos têm a sua parcela de razão
n mas estamos equivocados quanto ao todo
n o homem sozinho não consegue saber toda a verdade
n somente com o trabalho conjunto, obteremos sabedoria para encontrar soluções eficazes para o Progresso do PAÍS !
Convite a todos os Profissionais v Vamos todos trabalhar em conjunto v Poder Público, Juízes, Registradores Imobiliários,
Tabeliães, Agrimensores, Advogados, Associações e a Comunidade - Estamos todos do mesmo lado;
v ...do lado da paz social, do desenvolvimento nacional, da erradicação da pobreza, enfim, da justiça social;
v esses são objetivos de toda uma Nação, portanto vamos buscá-los juntos, EM PROL DO NOSSO BRASIL !!!!
Diante disso, peço-lhes uma REFLEXÃO
Por um Brasil Melhor ! Preste atenção nas imagens, no que aparece escrito em cada tela e na letra da música;
Mentalize o significado de cada item separadamente e do todo em conjunto;
Por fim, analise que Brasil você deseja a seus filhos e conclua se você está ou não fazendo a sua parte para isso.
veja as imagens
leia o texto escrito
perceba a letra da música
Vc se orgulha de ser Brasileiro?
*
vamos todos juntos trabalhar em prol
de nosso grandioso BRASIL
vamos todos juntos trabalhar em prol
de nosso grandioso .BRASI
L
Vc se orgulha de ser Brasileiro?
vamos todos juntos trabalhar em prol
de nosso grandioso BRASIL
vamos todos juntos trabalhar em prol
de nosso grandioso .BRASI
L
Vc se orgulha de ser Brasileiro?
BRASIL
País de Extensão Continental
País de Grandes Vitórias
País de Grandes Vitórias
Brasil: Copa 2014 e Olimpíadas 2016 apesar do enorme vexame...
Brasil - Belezas Naturais
Brasil – Fé no Futuro
Mas há o Brasil Carente
Mas há o Brasil Carente
Há também o Brasil Violência !!!
Há também o Brasil Violência !!!
Há, ainda, o Brasil Miséria!!!
Nós não queremos isto !!!!
terrorismo mata crianças no Oriente Médio
Muito menos chegar a isto... fome mata crianças
na África
Temos um sonho intenso...
Sonho de amor e de esperança
Sonho de amor e de esperança
Vamos Renascer !!!
Vamos Renascer !!!
Gigante pela própria Natureza
Temos um Povo Alegre ...
Santos Dumont Inventor do Avião
Ao Futuro com Grandeza
O Brasil pode Decolar O Brasil pode Decolar
PARABÉNS A TODOS OS PROFISSIONAIS AQUI PRESENTES pelo interesse na busca do desenvolvimento nacional, erradicação da pobreza e diminuição das desigualdes sociais ainda existentes no País.
obrigado
Dr. Francisco Rezende Ex-Presidente do IRIB
Bah, tchê ! O Alegrete é trilegal. Bem melhor que lá em Minas !
Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO � Procedimento e Mérito �
Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO � Procedimento e Mérito �
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