Murcia 29 de Mayo de 2013Murcia, 29 de Mayo de 2013
Francisco José Martínez MontesinosFernando Espinosa Gutiérrez TextFernando Espinosa Gutiérrez
Arquitectos TécnicosMiembros de la comisión redactora de la Guía
Text
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
í
Estructura de la Guía.0.
índice
1. Introducción2. Objetivos de la Guía3. Definiciones4. Tipos de obras a realizar en comunidades de
propietarios5 Obli i d l t i t i i t5. Obligaciones de los agentes intervinientes6. Responsabilidades de la comunidad de propietarios7 G tió d l d t ió
Text
7. Gestión de la documentación8. Normativa de aplicaciónA
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TextAnexos
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
ó
Introducción.1.
introducción
El sector de la construcción se redireccionará hacia elPROMOTOR
MantenimientoMantenimiento
S id d
Comunidad de propietarios
• Seguridad
• Accesibilidad
• HabitabilidadHabitabilidad
• Eficiencia energética
• EstéticaArt. 10 Ley
Propiedad Horizontal
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Objetivos de la Guía.2.
objetivos
Análisis integral de la gestión de las obras de rehabilitación, reforma yt i i t h bit l t li l id d dmantenimiento que habitualmente realizan las comunidades de
propietarios
1. Teniendo en cuenta las peculiaridades de este tipo de
2. Enfocado principalmente desde la óptica del promotor ( id d i i )obras (daños a terceros) (comunidad propietarios)
3 Ab d d l i i d3. Abordando las exigencias de documentación del promotor
hacia las empresas
4. Dando unas nociones técnicas de prevención
(fi h )
4Text
pintervinientes (fichas anexo)
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Definiciones.3.
definiciones
PROMOTORDOC. PREVENTIVOS
TÉCNICOST. AUTÓNOMOS OBRA
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TextCONTRATISTASUBCONTRATISTAS
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Obra.C l i ti id d di t l j t t b j d
definiciones
Cualquier actividad mediante la que se ejecuten trabajos deconstrucción o ingeniería civil cuya relación, no exhaustiva y por tantocon posibilidad de ser ampliada, figura en el anexo I del R.D. 1627/1997.
F h dFachada Cubierta
OBRAAscensor
Zaguán
Ascensor
Patios
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Promotor.
definiciones
Cualquier persona física o jurídica que toma la iniciativa de realizar unaobra, iniciando por tanto la actividad de construcción.
E l b ll b d t d difi iEn las obras que se llevan a cabo dentro de un edificio para reparar,rehabilitar, mantener o mejorar las zonas comunes o algún elemento deéste, el promotor es la propia Comunidad de Propietarios, representada
P idpor su Presidente.
Así, el Presidente es el representante legal de la Comunidad, y por tanto,responsable del cumplimiento de las obligaciones de éstaresponsable del cumplimiento de las obligaciones de ésta.
Contratista.La persona física o jurídica, que con medios humanos y materiales,propios o ajenos, es contratada por el Promotor para la realización de latotalidad o una parte de la obra.
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Subcontratista.
definiciones
También la persona física o jurídica, pero esta vez contratada siemprepor el contratista, para ejecutar determinadas unidades o instalacionesde obra.
Trabajador autónomo.fíLa persona física, distinta del contratista y del subcontratista, que realiza
de forma personal y directa una actividad dentro de la obra.
Puede ser contratado tanto por el promotor de forma directa como porPuede ser contratado tanto por el promotor de forma directa, como porel contratista y el subcontratista.
En el caso de que la Comunidad de Propietarios contrate a unEn el caso de que la Comunidad de Propietarios contrate a untrabajador autónomo para la realización de una o varias partes de laobra, ésta se convierte también en contratista respecto de dichotrabajador autónomo
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trabajador autónomo.
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Ejemplo 1:
definiciones
Supongamos que una Comunidad de Propietarios quiere acometer lasobras de reparación de cubierta plana del edificio, con sustitución de laimpermeabilización y el pavimento cerámico de la misma, contratando ap y puna única empresa, en este caso contratista.
CONTRATISTA:
SUBCONTRATISTA:Impermeabilización
PROMOTOR Reparación de cubierta plana
TRAB. AUTÓNOMOPavimento cerámicoPavimento cerámico
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Ejemplo 2:
definiciones
Supongamos que dicha Comunidad de Propietarios quiere acometer lasmismas obras, pero en este caso contrata a una empresa y a untrabajador autónomo. Éste, que una vez terminados los trabajos a
SUBCONTRATISTA
j q jrealizar por el contratista, repintará los petos de la cubierta.
CONTRATISTA:Reparación de
SUBCONTRATISTA:Impermeabilización
PROMOTOR y CONTRATISTA
Reparación de cubierta plana
TRAB. AUTÓNOMOPavimento cerámico
CONTRATISTAT. AUTÓNOMO:Repintado de los petos de cubierta
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petos de cub e ta
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Tipos de obras a realizar en comunidades de propietarios4.
tipos de obras
Obras CON Obras SINproyecto proyecto
L t it ió d i i t ti l tió La tramitación administrativa y la gestión preventiva de la obra es distinta en cada caso
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Text
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Tipos de obras a realizar en comunidades de propietarios4.
tipos de obras
4.1. Obras con proyecto
Son obras en las que es necesario un PROYECTO previo para sutramitación administrativa (“obras mayores”)
Suelen tener cierta complejidad o envergadura
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Text
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Ejemplos de obras con proyecto
tipos de obras
Recalce de cimentaciónRecalce de cimentación
13
TextRehabilitación de fachada
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Ejemplos de obras con proyecto
tipos de obras
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TextReparación estructural Instalación de ascensores
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Tipos de obras a realizar en comunidades de propietarios4.
tipos de obras
4.2. Obras sin proyecto
Son obras en las que no es necesario un proyecto previo para sutramitación administrativa (“Obras menores”)
Normalmente tienen escasa complejidad y se suelen ejecutar en uncorto período de tiempo
Aunque no se requiera proyecto, es muy recomendable exigir laelaboración de una documentación técnica (memoria valorada)
En esta categoría se incluyen las obras de emergencia
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Text
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Ejemplos de obras sin proyecto
tipos de obras
Pintura de fachada Montaje de canalón
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Textj
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Ejemplos de obras sin proyecto
tipos de obras
Pequeñas reparaciones o Apeos y apuntalamientos
17
Textq p
trabajos de mantenimientop y p
urgentes
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
tipos de obras
Los ejemplos anteriores de obras con y sin proyecto son no exhaustivos y orientativosno exhaustivos y orientativos
CRITERIO DEL AYUNTAMIENTO QUECRITERIO DEL AYUNTAMIENTO QUE CONCEDE LA LICENCIA DE OBRA
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Text
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Obligaciones de los agentes.5.
obligaciones
5.1. Del Promotor:
PROMOTOR
Con proyecto: Sin proyecto:
1. Proyectista. 1. Mem. trabajos.(recomendación)
2. CSS proyecto.
3. EBSS o ESS.
2. Doc. prevent.
3. Director obra.
4. DF+CSS ejec.
5 Información
4. CSS ejecución
5 Exigir Eval R
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Text5. Información. 5. Exigir Eval. R.
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Las obligaciones para el Promotor se pueden ver incrementadas en
obligaciones
función del tipo de contratación que éste realice. Veamos:
Cualquier empresa o trabajador
PROMOTOR
Cualquier empresa o trabajador autónomo que disponga de trabajadores a su cargo es
CONTRATISTA
PROMOTOR y CONTRATISTA
Cualquier trabajador autónomo que no disponga de trabajadores
a su cargo no es
CONTRATISTA
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forma de contratación del todo desaconsejada
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
obligaciones
5.2. Del Coordinador de seguridad en fase de proyecto:
Cabe recordar que esta figura sólo existirá en aquellas obras en las que,para la elaboración del proyecto, intervengan varios proyectistas, casopo ot a pa te poco p obable e la ob a de Co idade depor otra parte poco probable en las obras de Comunidades dePropietarios.
Coordinar la aplicación de los principios de prevención,tanto en el proyecto, como en el estudio o estudio básicode seguridad y salud como en las previsiones útiles para lade seguridad y salud, como en las previsiones útiles para larealización de trabajos posteriores de mantenimiento.
Elaborar o hacer que se elabore el estudio o estudio básicoElaborar o hacer que se elabore el estudio o estudio básicode seguridad y salud.
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
obligaciones
5.3. Del Coordinador de seguridad en fase de ejecución:
Aprobar el plan de seguridad y salud o el documento preventivo,en función de que la obra tenga o no proyecto técnico.
Adoptar las medidas necesarias para que sólo las personasautorizadas puedan acceder a la obra.
q g p y
Tomar decisiones técnicas y de organización, con la intención decoordinar la aplicación de los principios de prevención y seguridad.
Coordinar las actividades en obra para que los contratistasapliquen los principios de la acción preventiva (art. 15 de L.P.R.L.).
Coordinar las acciones y funciones de control de la aplicacióncorrecta de los métodos de trabajo.
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
obligaciones
Informar a las empresas o trabajadores autónomos que
Organizar la coordinación de actividades empresariales.
p j qintervengan en obra, sobre riesgos, medidas preventivas y deemergencia.
óImpartir instrucciones a las empresas y trabajadores autónomosintervinientes.
Notificar anotaciones en el libro de incidencias a contratistas y a losNotificar anotaciones en el libro de incidencias a contratistas y a losrepresentantes de los trabajadores de éste. En su caso, remitircopia de dichas anotaciones a la Inspección de Trabajo.
Ante situaciones de riesgo grave e inminente, paralizar los trabajos.(aquél que resulte probable racionalmente que se materialice en un futuro inmediato ypueda suponer daño grave para los trabajadores).
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
obligaciones
5.4. Del Contratista.
Estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (R.E.A.).
Elaborar el plan de seguridad y salud en obras con proyecto o laevaluación de riesgos en las que carezcan de dicho documento.
Realizar la comunicación de apertura del centro de trabajo.
Habilitar y cumplimentar el libro de subcontratación, sólo en ely pcaso de que contrate con otras empresas o trabajadoresautónomos.
Designar uno o varios recursos preventivos y asignarle medios ytiempo necesarios para cumplir con sus funciones.
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Además de las obligaciones anteriores, los contratistas cumplirán con loestablecido en el artículo 11 del R.D. 1627/1997.
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
obligaciones
5.5. Del Subcontratista.
Estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (R.E.A.).
Tener elaborada la evaluación de riesgos de los trabajoscontratados.
Designar un interlocutor en materia preventiva en la obra.
Además de las obligaciones anteriores, los subcontratistas cumplirán
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Además de las obligaciones anteriores, los subcontratistas cumpliráncon lo establecido en el artículo 11 del R.D. 1627/1997.
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Responsabilidades de la comunidad de propietarios6.
responsabilidades
Las comunidades de propietarios como promotoras de las obras que ensus edificios se realicen pueden incurrir en responsabilidades:sus edificios se realicen, pueden incurrir en responsabilidades:
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ó
Gestión de la documentación.7.
gestión documental
7.1. Promotor (Comunidad de Propietarios).
1. Licencia de obra.
2. Proyecto y EBSS/ESS en caso necesario.
3. En otro caso, memoria trabajos y documento informativo., j y
4. Nombramiento de los técnicos intervinientes.
5 Documentos exigibles al promotor y que genera el CSS5. Documentos exigibles al promotor y que genera el CSS.
Se aconseja que también verifique o haga verificar la documentación
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Se aconseja que también verifique o haga verificar la documentaciónrelativa a las empresas intervinientes y que a continuación se detalla.
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
ógestión documental
7.2. Contratista.
1. Inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).1. Inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).
2. Documento que acredite su modalidad preventiva.
C i ió d d l d b j3. Comunicación de apertura del centro de trabajo.
4. Plan de seguridad y salud o evaluación de riesgos.
5. Nombramiento del recurso preventivo.
6. Habilitación del Libro de Subcontratación.
7. De los trabajadores que se incorporen a obra.formación, información, aptitud médica, autorización de uso de equipos.
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
ógestión documental
7.3. Subcontratista.
1. Inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).1. Inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).
2. Documento que acredite su modalidad preventiva.
E l ió d i d l b j li3. Evaluación de riesgos de los trabajos a realizar.
4. Nombramiento de un interlocutor en materia preventiva.
5. De los trabajadores que se incorporen a obra.formación, información, aptitud médica, autorización de uso de equipos.
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
ógestión documental
7.4. Trabajadores autónomos.j
1. Nombramiento de un responsable de seguridad.1. Nombramiento de un responsable de seguridad.
2. Formación indicada en el artículo 19 de la L.P.R.L.
F ió d C i C l i d li ió3. Formación de Convenio Colectivo de aplicación.
4. Información de riesgos de la obra (artículo 18 de L.P.R.L.
5. Aptitud médica.
6. Autorización de uso de equipos de trabajo de riesgo.
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Anexos.
anexos
Anexo I: Diagramas de obligaciones de los Anexo I: Diagramas de obligaciones de los agentes intervinientes en obras con y sin proyecto
Anexo II: Diagrama de subcontratación en obra
Anexo III: Fichas de requisitos de seguridad en las obraslas obras
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Diagrama de obligaciones de los agentes intervinientes en obras con proyectoanexos
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Anexo I.1: Diagrama de obligaciones de los agentes intervinientes en obras sin proyectoanexos
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
Anexo I.2: Diagrama de obligaciones de los agentes intervinientes en obras sin proyectoanexos
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
8.
anexosAnexo II: Diagrama de subcontratación en obra
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
8.
anexos
Anexo III: Fichas de requisitos de seguridad en las obras
• Ficha nº 1: Implantación en obra
• Ficha nº 2: Prevención en trabajos en sótanos
• Ficha nº 3: Prevención en trabajos de demolición
• Ficha nº 4: Prevención en trabajos en cubiertas
• Ficha nº 5: Prevención en trabajos de montaje de ascensores
ó• Ficha nº 6: Prevención en trabajos verticales
• Ficha nº 7: Prevención en el uso de andamios
• Ficha nº 8: Prevención en el uso de plataformas elevadoras• Ficha nº 8: Prevención en el uso de plataformas elevadoras
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
anexos
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
8.
anexos
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Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
8.Miembros de la comisión de trabajo y autores del documento:
Elena A. Carrión Jackson
Fernando Espinosa Gutiérrez
autores del documento:
p
Pedro Gálvez Mirón
Miguel Ángel Jiménez Bastidag g
Antonio L. Mármol Ortuño
Enrique Mora Vieyra de Abreuq y
Francisco José Martínez Montesinos
Ramón Pérez Merlos
Begoña Robles Aroca
Emilio J. Saura Carrasco
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Pablo Ruiz Lantero
Guía de gestión preventiva en obras de comunidades de propietarios
8.Agradecimiento a las empresas colaboradoras
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8.
Gracias por Gracias por vuestra vuestra
atenciónatenciónatenciónatención
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