Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
Lucy Mari Tsunematsu
Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas na
cidade de São Paulo - Postos de combustíveis
São Paulo
2012
Lucy Mari Tsunematsu
Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas na cidade de São Paulo - Postos de combustíveis
Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Tecnologia Ambiental. Data da aprovação ____/_____/_______
___________________________________
Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa (Orientador)
IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do
Estado de São Paulo
Membros da Banca Examinadora: Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa (Orientador) IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
Prof. Dr. Luiz Carlos Rusilo (Membro) PUC - Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Prof. Dr. Abraham Sin Oih Yu (Membro) IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
Lucy Mari Tsunematsu
Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos
imobiliários em áreas contaminadas na cidade de São Paulo - Postos de
combustíveis
Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Tecnologia Ambiental.
Área de Concentração: Gestão Ambiental.
Orientador: Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa
São Paulo Outubro/2012
Ficha Catalográfica Elaborada pelo Departamento de Acervo e Informação Tecnológica – DAIT
do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT
T882e Tsunematsu, Lucy Mari
Estudo de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários em áreas contaminadas na cidade de São Paulo - Postos de combustíveis. / Lucy Mari Tsunematsu. São Paulo, 2012. 156p. Dissertação (Mestrado em Tecnologia Ambiental) - Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Área de concentração: Gestão Ambiental. Orientador: Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa
1. Empreendimento imobiliário 2. Viabilidade econômica 3. Solo contaminado 4. Posto de combustível 5. Remediação do solo 6. São Paulo (cidade) 7. Tese I. Yoshikawa, Nestor Kenji, orient. II. IPT. Coordenadoria de Ensino Tecnológico III. Título
12-97 CDU 628.5:332.36(043)
Toda conquista é sempre acompanhada de fontes inspiradoras, sonhos, oportunidades, escolhas e lutas compartilhadas.
Dedico este trabalho aos meus filhos, Teiti e Kenji, que me inspiram, me fazem crescer, adquirir conhecimento, acreditar que nunca é tarde para aprender.
Ao Akinori Horie por acreditar em mim, pelo suporte, pela compreensão e incentivo.
Aos meus pais que lutaram para me proporcionar condições melhores de vida, acreditando que o caminho passava pelo estudo, pela dedicação, pela ética e pelo amor.
Agradecimentos
Ao Prof. Dr. Nestor Kenji Yoshikawa, à sua disposição e orientação que
nortearam esse trabalho.
Ao Prof. Dr. Abraham Sin Oih Yu por sua paciência inesgotável e por
transformar as ideias em informações fundamentadas com orientações importantes
na formulação das questões matemáticas.
À equipe de apoio e professores do IPT, sempre prestativos e gentis.
À Eng. Ambiental Silvana Nunes Ferreira, da empresa Multigeo, pelo
fornecimento dos dados necessários à formatação do modelo.
Aos colegas da turma 16 do curso de Tecnologia Ambiental do IPT, pelo
incentivo, pelos momentos inesquecíveis que passamos juntos e pela amizade
sincera.
Aos meus filhos, Teiti e Kenji, pelo incentivo e por compartilhar todos os
momentos da minha vida.
Ao Akinori, pela paciência, compreensão, companheirismo, dedicação e amor.
Por fim, agradeço a benção de ter saúde e recursos para realizar este
trabalho.
Resumo
RESUMO
O crescimento dos investimentos no setor imobiliário, observado nos últimos anos, principalmente na cidade de São Paulo, levou as incorporadoras a adquirirem terrenos em áreas industriais ou outras áreas que tiveram usos e ocupações diversas das pretendidas, muitas delas contaminadas. A dificuldade de aprovação legal dos empreendimentos e as exigências dos órgãos ambientais têm impactado nos custos e prazos dos empreendimentos, muitas vezes inviabilizando-os.
Em uma pesquisa realizada por MOLITERNO (2006), entre as empresas do setor imobiliário, sobre o grau de conhecimento do “Guia de Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis”, demonstrou-se que 70% desconhecem os procedimentos de verificação de contaminação para aquisição de áreas para novos empreendimentos. O impacto no custo do empreendimento ainda é desconhecido e algumas empresas estimam que este custo possa chegar a 4% do valor total do empreendimento, sem considerar os custos marginais, como paralisação da obra, advogados e consultores.
Os objetivos deste trabalho foram: propor uma forma de avaliar a viabilidade de um empreendimento em área contaminada, auxiliar na decisão de compra de um terreno e estimular a ocupação de áreas previamente ocupadas por postos de combustíveis, que representam 79% das áreas cadastradas pela CETESB.
O resultado dos estudos realizados demonstrou que os custos do processo relativos à adequação ambiental, no caso de postos de combustível, não são os fatores impeditivos para viabilizar o empreendimento, e sim os prazos, a forma de pagamento do terreno e a saída dos recursos do caixa.
Os níveis de contaminação do solo e da água, a localização das plumas, as concentrações e as técnicas adotadas no projeto de remediação constantes na “Investigação Detalhada” e no “Plano de Intervenção” ajudam a prever os riscos e os prazos de liberação das licenças e determinam a viabilidade ou não do empreendimento imobiliário.
Palavras-chave: Viabilidade Econômico-Financeira; Áreas Contaminadas; Empreendimento Imobiliário na Cidade de São Paulo; Postos de Combustíveis.
Abstract
ABSTRACT
Study for economic and financial feasibility of real estate ventures in contaminated areas in the city of São Paulo - Filling Stations
The growth of investment in real estate, observed in recent years, especially in the city of São Paulo, led real estate development companies to acquire land in either industrial areas or other areas that have had uses and occupations different from the intended by them, many of which were contaminated. The difficulty of legal approval of projects and the requirements of environmental agencies have impacted the costs and deadlines of projects, often rendering them unfeasible.
In a survey conducted by MOLITERNO (2006), among the real estate companies, on the degree of knowledge of the “Guidebook for Evaluation of the Potential Contamination in Real Estate”, it was shown that 70% are unaware of the procedures for checking the contamination of areas for acquisition for new ventures. The impact on the cost of the project is still unknown, yet some companies estimate that this cost may reach 4% of the total value of the project, without considering the marginal costs, as construction work stoppage, lawyers, and consultants.
The objectives of this work were: to propose a way to assess the viability of a venture in a contaminated area, to assist in the decision process to purchase land and to encourage the use of areas previously occupied by filling stations, which represent 79% of CETESB’s registered areas.
The result of the studies demonstrated that the costs of the process related to environmental compliance, in the case of filling stations, are not impediments to enable the venture, but the deadlines, the payment method of the land and the cash outflow are.
The levels of contamination of soil and water, the location of the plumes, the concentrations and the techniques used in the remediation project listed in the "Detailed Investigation" and in the "Intervention Plan" help predict risks and timing of release of licenses and determine the viability of the real estate venture.
Key Words: Economic and Financial Feasibility; Contaminated Areas; Real Estate Enterprise in the City of São Paulo; Filling Stations.
Lista de Ilustrações
Lista de ilustrações
Figura 1 – Primeira Planta Imperial da Cidade de São Paulo................................... 26
Figura 2 – Área Urbanizada de 1872 a 1881. ........................................................... 26
Figura 3 – Área Urbanizada de 1895. ....................................................................... 27
Figura 4 – Área Urbanizada de 1915 a 1929. ........................................................... 27
Figura 5 – Área urbanizada 1930 a 1949 ................................................................. 28
Figura 6 – Área urbanizada 1950 a 1962 ................................................................. 28
Figura 7 – Área urbanizada 1963 a 1974. ................................................................ 29
Figura 8 – Área Urbanizada 1975 a 1985. ................................................................ 29
Figura 9 – Área Urbanizada 1986 a 1992. ................................................................ 30
Figura 10 – Área Urbanizada 1993 a 2002. .............................................................. 30
Figura 11 – Mapa das Subprefeituras e Distritos do Município de São Paulo .......... 31
Figura 12 – Fluxograma para Avaliação Ambiental de um Imóvel ............................ 40
Quadro 1 – Tabela de Prováveis Contaminantes por Tipo de Indústria. .................. 42
Quadro 2 – Principais Aplicações dos Métodos Geofísicos em Áreas Contaminadas
.................................................................................................................................. 43
Quadro 3 – Estratégias de Amostragem de Solo e Águas Subterrâneas na Etapa de
Investigação Confirmatória. ....................................................................................... 44
Figura 13 – Etapa de Investigação Confirmatória. .................................................... 45
Figura 14 – Fluxograma para Investigação Detalhada ............................................. 46
Quadro 4 – Distribuição das áreas contaminadas por tipo de atividade e por regiões
no Estado de São Paulo ............................................................................................ 51
Quadro 5 – Principais contaminantes e a aplicação do método de Biorremediação 55
Quadro 6 – Reatividade dos oxidantes com CVOCs ................................................ 58
Quadro 7 – Reatividade dos oxidantes com outros compostos orgânicos ............... 59
Quadro 8 – Custos para viabilidade estática ............................................................ 62
Figura 15 – Procedimento para gerenciamento de áreas contaminadas relacionadas
a postos e sistemas retalhistas de combustíveis. ...................................................... 74
Figura 16 – Ações a serem adotadas no gerenciamento de risco ............................ 75
Quadro 9 – Premissas de Lançamento Tradicional .................................................. 76
Quadro 10 – Resumo dos Prazos e Custos Considerados nas Viabilidades ........... 78
Figura 17 – Árvore de Decisão Proposta .................................................................. 86
Lista de Ilustrações
Gráfico 1 – Valor Esperado para o VPL ................................................................... 88
Gráfico 2 – Valor Esperado para o Prazo ................................................................. 89
Gráfico 3 – Valor Esperado para a Lucratividade ..................................................... 90
Gráfico 4 – Valor Esperado para a TIR .................................................................... 91
Figura 18 – Fluxograma para licenciamento ambiental ............................................ 95
Lista de Tabelas
Lista de tabelas
Tabela 1 – Tabela Comparativa dos Resultados das Viabilidades ........................... 81
Tabela 2 – Probabilidade de Resultado para o VPL ................................................. 88
Tabela 3 – Valor Esperado para o Prazo de “payback” ............................................ 89
Tabela 4 – Valor Esperado para a Lucratividade ...................................................... 90
Tabela 5 – Valor Esperado para a TIR ..................................................................... 91
Tabela 6 – Classificação dos Parâmetros da Viabilidade ......................................... 93
Tabela 7 – Classificação dos Parâmetros em Relação ao Risco Ambiental ............. 94
Lista de Abreviaturas e Siglas
Lista de abreviaturas e siglas
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
AC Área Contaminada
AESAS Associação Brasileira das Empresas de Consultoria e Engenharia Ambiental
AP Área Potencialmente contaminada
AS Área Suspeita de contaminação
BDT Boletim de Dados Técnicos
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CEF Caixa Econômica Federal
CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental
CFC Conselho Federal de Contabilidade
COGEP Coordenadoria Geral de Planejamento
CONAMA Conselho Nacional do Meio Ambiente
CP Custo Periódico
DECONT Departamento de Controle da Qualidade Ambiental
EPA United States Environmental Protection Agency
GTAC Grupo Técnico Permanente de Áreas Contaminadas
GTZ Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IL Índice de Lucratividade
IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
MPE Extração Multifásica, do inglês Multiphase Extraction
NRC Conselho Nacional de Pesquisa Americano
ONGs Organização Não Governamental
PCB Bifenilpoliclorado, do inglês Polychlorinated Biphenyl
PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado
PIB Produto Interno Bruto
PMSP Prefeitura do Município de São Paulo
RBCA Ação Corretiva Baseada no Risco, do inglês Risk Based Corrective Action
RELASC Rede Latino Americana de Prevenção e Gestão de Sítios Contaminados
SEHAB Secretaria da Habitação do Município de São Paulo
SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento
SENAC Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial
SISNAMA Sistema Nacional do Meio Ambiente
SMDU Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
TAC Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental
TIR Taxa Interna de Retorno
USP Universidade de São Paulo
VGV Valor Geral de Vendas
VOC Composto Orgânico Volátil (do inglês Volatile Organic Compound)
VPL Valor Presente Líquido
Sumário
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 17
2 OBJETIVOS ........................................................................................................... 20
2.1 Geral.................................................................................................................... 20
2.2 Específicos .......................................................................................................... 20
3 MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ......................................................................... 21
4 HISTÓRICO DA OCUPAÇÃO DO SOLO NA CIDADE DE SÃO PAULO E OS
PLANOS DIRETORES ............................................................................................. 22
5 A EXPANSÃO IMOBILIÁRIA E A URBANIZAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO
.................................................................................................................................. 25
6 ÓRGÃOS AMBIENTAIS, AVALIAÇÃO E LICENCIAMENTO PARA OCUPAÇÃO
DAS ÁREAS CONTAMINADAS ............................................................................... 33
6.1 CONAMA/IBAMA ................................................................................................ 33
6.2 CETESB/CONSEMA ........................................................................................... 35
6.3 DECONT/CADES ................................................................................................ 37
6.4 SEHAB - Secretaria da Habitação do Município de São Paulo. .......................... 37
7 ROTEIROS E MANUAIS DESENVOLVIDOS PARA ORIENTAR EMPRESAS NA
AVALIAÇÃO DE ÁREAS POTENCIALMENTE CONTAMINADAS ......................... 39
7.1 Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis ....................... 39
7.2 Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas ........................................... 41
7.3 Avaliação ambiental de terrenos com potencial de contaminação ...................... 47
8 CASOS SOBRE PASSIVOS AMBIENTAIS EM EMPRESAS E OPINIÕES DE
PROFISSIONAIS ...................................................................................................... 48
9 ÁREAS CADASTRADAS PELOS ÓRGAOS PÚBLICOS ..................................... 51
10 TÉCNICAS DE REMEDIAÇÃO ............................................................................ 53
10.1 Remoção e redisposição de solo ...................................................................... 53
10.2 Bombeamento e tratamento de águas subterrâneas ........................................ 53
10.3 Extração de vapores do solo ............................................................................. 54
10.4 Air sparging ....................................................................................................... 54
10.5 Biorremediação ................................................................................................. 54
10.6 Bioventing .......................................................................................................... 56
10.7 Atenuação natural monitorada .......................................................................... 57
10.8 Tratamento térmico ........................................................................................... 57
10.8.1 Método de tratamento “in situ” ........................................................................ 57
10.8.2 Método de tratamento “on site” ou “ex situ” .................................................... 57
10.9 Oxidação/redução química ................................................................................ 58
10.10 Extração por solventes .................................................................................... 59
10.11 Fitorremediação .............................................................................................. 59
10.12 Barreira física .................................................................................................. 60
10.13 Barreira hidráulica ........................................................................................... 60
10.14 Barreiras reativas ............................................................................................ 60
11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS ......................................................................................................... 61
12 PRAZOS E CUSTOS PARA REMEDIAÇÃO DE UM POSTO DE COMBUSTÍVEL
.................................................................................................................................. 67
13 COMPARATIVO ENTRE VIABILIDADES ECONÔMICO-FINANCEIRAS
TRADICIONAL E COM INCLUSÃO DA INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL ................. 70
13.1 Cenário 1 - padrão ............................................................................................ 70
13.2 Cenário 2 - terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com
investigação - com permuta de 100% do terreno ...................................................... 72
14 PRINCIPAIS CENÁRIOS PARA VIABILIDADE IMOBILIÁRIA EM TERRENOS
COM POSTOS DE COMBUSTÍVEIS ........................................................................ 73
14.1 Critérios para a elaboração dos cenários com terreno contaminado ................ 73
14.2 Cenários ............................................................................................................ 78
14.2.1 Cenário 0: não comprar .................................................................................. 79
14.2.2 Cenário 1: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com
pagamento do terreno + permuta, não seguindo as recomendações do Guia da
CETESB .................................................................................................................... 79
14.2.3 Cenário 2: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com
investigação - com permuta de 100% do terreno ...................................................... 79
14.2.4 Cenário 3: terreno contaminado - restrição pequena com lançamento
tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno ........................... 79
14.2.5 Cenário 4: terreno contaminado - restrição grande com lançamento tradicional
- com investigação - com permuta de 100% do terreno ............................................ 80
14.2.6 Cenário 5: terreno contaminado - restrição pequena - remediar antes - com
investigação - com permuta de 100% do terreno ...................................................... 80
14.2.7 Cenário 6: terreno contaminado- restrição grande - remediar antes - com
investigação - com permuta de 100% do terreno ...................................................... 80
14.3 Resultados obtidos ............................................................................................ 80
15 FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISÃO ........................................... 82
15.1 Abordagem subjetiva ......................................................................................... 83
15.2 Equivalentes à certeza ...................................................................................... 83
15.3 Análise de sensibilidade .................................................................................... 83
15.4 Análise de cenários ........................................................................................... 83
15.5 Taxas de desconto ajustada .............................................................................. 83
15.6 Árvore de decisão ............................................................................................. 83
15.7 Simulação .......................................................................................................... 84
15.8 Método adotado ................................................................................................ 84
15.9 Árvore de decisão proposta ............................................................................... 84
15.10 Análise de sensibilidade dos cenários ............................................................. 86
15.11 Classificação dos parâmetros ......................................................................... 92
15.12 Classificação dos parâmetros de viabilidade em função do risco ambiental ... 93
15.13 Fluxograma proposto....................................................................................... 94
16 CONCLUSÃO ...................................................................................................... 96
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 99
Apêndices .............................................................................................................. 105
Apêndice 1 – Grupo de contaminantes ................................................................... 106
Apêndice 2 – Distribuição das áreas contaminadas por distrito de São Paulo ........ 109
Apêndice 3 – Relação de áreas contaminadas cadastradas pela SVMA por
subprefeitura ........................................................................................................... 111
Apêndice 4 – Contaminantes mais comuns encontrados nas áreas cadastradas pela
SVMA ...................................................................................................................... 112
Apêndice 5 – Cenário 0 - Viabilidade estática ......................................................... 117
Apêndice 6 – Cenário 0 - Gráfico ............................................................................ 121
Apêndice 7 – Cenário 0 - Cronograma .................................................................... 122
Apêndice 8 – Cenário 2 – Viabilidade estática ........................................................ 123
Apêndice 9 – Cenário 2 - Gráfico ............................................................................ 128
Apêndice 10 – Cenário 2 - Cronograma .................................................................. 129
Apêndice 11 – Cenário 3 – Viabilidade estática ...................................................... 130
Apêndice 12 – Cenário 3 - Gráfico .......................................................................... 135
Apêndice 13 – Cenário 3 – Cronograma ................................................................. 136
Apêndice 14 – Cenário 4 – Viabilidade estática ...................................................... 137
Apêndice 15 – Cenário 4 - Gráfico .......................................................................... 142
Apêndice 16 – Cenário 4 – Cronograma ................................................................. 143
Apêndice 17 – Cenário 5 – Viabilidade estática ...................................................... 144
Apêndice 18 – Cenário 5 - Gráfico .......................................................................... 149
Apêndice 19 – Cenário 5 – Cronograma ................................................................. 150
Apêndice 20 – Cenário 6 – Viabilidade estática ...................................................... 151
Apêndice 21 – Cenário 6 - Gráfico .......................................................................... 155
Apêndice 22 – Cenário 6 – Cronograma ................................................................. 156
Introdução 17
INTRODUÇÃO
O crescimento da construção civil sempre representou um importante vetor da
economia brasileira. No entanto, de 2006 aos dias de hoje, não se viu tão intensa
atividade desde a década de 70. Em 2010, o setor fechou o ano com 1.758.000
trabalhadores na construção civil, medidas nas seis regiões metropolitanas do Brasil:
Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre, de
acordo com os dados consolidados do IBGE pela Câmara Brasileira da Indústria da
Construção (CBIC, 2011).
Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o Produto
Interno Bruto (PIB) da Construção Civil representa 5,3% do PIB do Brasil, que em
2009 representou R$ 171 bilhões. O Brasil é um dos países que mais cresce na
economia mundial. De 2003 a 2010, a economia cresceu em 24,3%. Para 2010 o
crescimento do PIB foi 6,5%, ficando atrás da China e da Índia, que cresceram 9,9%
e 8%, respectivamente (Ministério da Fazenda, 2012).
Atualmente, o processo de desconcentração industrial dos grandes centros
urbanos aumentou e o interesse nessas áreas para a ocupação comercial e
residencial pelas incorporadoras também. Pelo lado do setor industrial, a saída dos
grandes centros urbanos é motivada pela deficiência da infraestrutura local
(congestionamentos, rodízio para carros e caminhões, dificuldades de escoamento
da produção), altos impostos, movimentos da população local pelo término das
atividades na região, entre outros.
No sentido oposto, a geração de áreas vagas pela desmobilização de
indústrias vai de encontro à crescente demanda do mercado por locais para novos
empreendimentos imobiliários. Porém, entre as partes interessadas, muitas vezes
existe o impasse associado à existência de passivos ambientais decorrente das
atividades industriais desenvolvidas anteriormente. Estas áreas, chamadas de
brownfields, permanecerão ociosas ou subutilizadas até que sejam tomadas as
medidas necessárias para que o passivo ambiental ali existente não represente
riscos à população e ao meio ambiente, frente às novas atividades propostas para o
local.
No Brasil, até 2001, não havia um inventário de áreas contaminadas ou
potencialmente contaminadas, com exceção do trabalho da CETESB iniciado em
1992 para a Região Metropolitana de São Paulo (SÁNCHEZ, 2001). Atualmente o
Introdução 18
quadro está mais evoluído, porém é na Região Metropolitana de São Paulo que se
concentra a evolução das pesquisas. No restante do país ainda podemos dizer que
está num patamar inferior.
Apesar dos órgãos estaduais terem competência sobre a gestão de áreas
contaminadas, são nos municípios de São Paulo, Santo André, Rio de Janeiro e
Porto Alegre que efetivamente atuam na gestão, estruturadamente (RELASC, 2011).
Há ainda entidades como AESAS e ABAS, associações de empresas
especializadas em áreas contaminadas e ONGs como o Instituto EKOS, instituições
de ensino, como o SENAC, que atuam no apoio normativo brasileiro, comunicação,
congressos, ensino e capacitação voltada especificamente para a gestão de áreas
contaminadas.
Diferentemente do que Sánchez (2001) afirma (na página 138, onde consta
que “a única iniciativa no sentido de regulamentar as mudanças de uso do solo é a
Lei Estadual 9.999, de 9 de julho de 1998, aplicada à Região Metropolitana de São
Paulo”), a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), em parceria
com o Departamento de Controle da Qualidade Ambiental do Município de São
Paulo (DECONT), tem exigido providências por parte dos proprietários no
gerenciamento dos passivos para a ocupação dessas áreas.
Essas exigências dos órgãos ambientais têm impactado nos custos e prazos
de viabilidade dos empreendimentos em terrenos adquiridos, muitas vezes,
inviabilizando-os. Em uma pesquisa realizada por MOLITERNO (2006) entre as
empresas do setor imobiliário sobre o grau de conhecimento do “Guia de Avaliação
do Potencial de Contaminação em Imóveis”, demonstrou-se que 70% desconhecem
os procedimentos do “Guia” para a aquisição de áreas para novos empreendimentos.
O impacto no custo do empreendimento, quando se descobre que há algum
problema a ser mitigado, ainda é desconhecido, e algumas empresas estimam que
esse custo possa chegar a 4% do valor total do empreendimento, sem considerar os
custos marginais, como paralisação da obra, advogados e consultores.
Os custos de descontaminação ou remediação de terrenos contaminados ou
suspeitos de contaminação são desconhecidos pelas empresas imobiliárias e
atingem diretamente o valor de mercado do imóvel. Esses custos, segundo Sánchez
(2001), podem ultrapassar o valor da terra. As empresas incorporadoras utilizam
softwares específicos, como o Viabil, Versato, Totvs, etc., para análise de viabilidade
econômico-financeira, ou possuem programas próprios; porém, há uma dificuldade
Introdução 19
na avaliação do custo de uma área considerada suspeita ou contaminada, podendo
até ser, inadvertidamente, desconsiderado no orçamento.
Este trabalho visa verificar as tecnologias existentes, prazos e custos
disponíveis para a remediação de áreas contaminadas e propor uma matriz com a
finalidade de auxiliar na decisão de investimento em terrenos contaminados na
cidade de São Paulo. Nas seções seguintes são apresentados o histórico da
evolução da mancha urbana no município de São Paulo, demonstrando que as
áreas para empreendimentos imobiliários, em crescimento acelerado, obrigam a
verticalização devido à valorização do terreno; e justificativas para a necessidade de
revitalizar as áreas atualmente impróprias por meio da recuperação ambiental
desses terrenos, utilizando técnicas de remediação conforme a legislação vigente.
Objetivos 20
OBJETIVOS
Os objetivos da pesquisa foram divididos em geral e específicos.
1.1 Geral
O objetivo geral foi apresentar um estudo, incorporando as variáveis de custo
e tempo nas viabilidades econômico-financeiras, para a aquisição de terrenos
contaminados no município de São Paulo e sistematizar a forma de aquisição de
terrenos.
1.2 Específicos
No tocante aos objetivos específicos, almejou-se:
Verificar a existência de previsão de custos e riscos associados às
questões de contaminação nas viabilidades econômico-financeiras de
terrenos a serem adquiridos;
Fazer um levantamento das áreas passíveis de serem revitalizadas na
cidade de São Paulo que são estatisticamente representativas; e
Verificar as alternativas para se viabilizar um terreno, com características
semelhantes aos casos representativos de área contaminada ou suspeita.
Métodos e Procedimentos 21
MÉTODOS E PROCEDIMENTOS
Os procedimentos adotados para esta pesquisa estão organizados da
seguinte forma:
Levantamento do histórico da ocupação do solo na cidade de São Paulo
através dos planos diretores até os dias atuais e a relação com as áreas
contaminadas;
Levantamento dos órgãos responsáveis pelo licenciamento e aprovação
de empreendimento imobiliário na cidade de São Paulo;
Levantamento dos roteiros e manuais disponíveis para orientar as
empresas na aquisição ou avaliação de áreas potencialmente
contaminadas;
Levantamento de como são tratadas as áreas contaminadas nas
empresas;
Levantamento das áreas contaminadas cadastradas pelos órgãos públicos
e identificação dos contaminantes comumente encontrados;
Verificação das técnicas de remediação existentes mais utilizadas;
Levantamento dos métodos existentes de viabilidade econômico-
financeira utilizados pelas empresas incorporadoras da cidade de São
Paulo;
Levantamento dos prazos e custos para remediação de um posto de
combustível;
Apresentação de um estudo comparativo de incorporação entre um
terreno seguindo as estratégias tradicionais das empresas incorporadoras,
e outro fazendo a “Avaliação Preliminar”, “Investigação Confirmatória”,
“Investigação Detalhada” e “Avaliação de Risco”; e
Elaboração de uma árvore de decisão para compra ou não de áreas com
postos de combustível para realização de empreendimento imobiliário.
Histórico da Ocupação do Solo na Cidade de São Paulo e os Planos Diretores 22
HISTÓRICO DA OCUPAÇÃO DO SOLO NA CIDADE DE SÃO PAULO E OS PLANOS DIRETORES
Nesta seção foi levantado o histórico das leis ou posturas de uso e ocupação
do solo através dos tempos na cidade de São Paulo.
Desde a Independência, as municipalidades foram regidas pelas Câmaras,
que estabeleciam posturas, fixavam os tributos e realizavam obras e serviços
públicos, previstos nos art. 15 e 36 da Constituição Imperial de 25 de março de 1824
(BRASIL, 1824).
No século XIX, a economia cafeeira estava no auge e começaram as
transformações nas estruturas urbanas com a industrialização, começando pela
têxtil, alimentação e química.
Em todas as cidades, as fábricas ficavam à beira das ferrovias para ter
acesso ao carvão. Esse vetor de ocupação e expansão das cidades ao longo das
ferrovias e das rodovias se observa também na cidade de São Paulo, tanto nos
planos diretores como também na ocupação dita como “irregular” ou clandestina. A
cidade de São Paulo, por ser passagem da produção e por interligar o interior com o
Porto de Santos, canalizou o rio Tamanduateí para drenar as áreas encharcadas por
onde iria passar a São Paulo Railway. A partir daí a cidade começou a crescer em
atividades e em população, atraindo habitantes de municípios vizinhos e um grande
número de imigrantes estrangeiros.
Nas primeiras décadas do século XX, não havia legislação ou diretrizes
urbanísticas que determinassem a ocupação do solo e a iniciativa privada construía
loteamentos isolados, sem interligação, nenhuma infraestrutura básica de
saneamento, sem previsão de áreas de lazer ou equipamentos sociais e sistema
viário descontínuo. Ao mesmo tempo, surgiram também loteamentos residenciais de
alto padrão, planejados pelas empresas de capital estrangeiro que já instalavam a
infraestrutura e saneamento básico.
Com a mecanização da indústria, havia mais investimentos em equipamentos
do que em mão de obra e foi preciso grandes áreas para instalar as indústrias que
tinham grandes equipamentos e não necessitavam mais de carvão, e sim de
eletricidade. Essa dispersão industrial gerou bairros operários assentados ao redor
da área central, gerando as áreas metropolitanas. Em 1930 foi implantado o Plano
Histórico da Ocupação do Solo na Cidade de São Paulo e os Planos Diretores 23
de Avenidas que consistia em criar anéis viários ao redor do centro da cidade e
integrar os setores segregados por meios de artérias radiais.
O primeiro plano diretor foi elaborado em 1950 e publicado em 1961,
denominando-se Plano Diretor 1960, na gestão do então prefeito Adhemar de Barros.
Neste plano, apesar de conter a legislação de “uso e aproveitamento do solo”, a
ênfase maior foi dada à infraestrutura de transporte e reorganização dos serviços
municipais, ainda na tentativa de implantar o “Plano de Avenidas” pelo Sr. Prestes
Maia. Os recursos para a implantação do Plano de Avenidas foi obtido através de
uma modificação na legislação tributária que possibilitou até a implantação do Metrô
em 1968.
Em 1971, com a nomeação do prefeito Figueiredo Ferraz, instituiu-se o Plano
Diretor de Desenvolvimento Integrado – PDDI, que serviu de base para a primeira lei
de zoneamento, a Lei 7805/72, e, para gerir as grandes diretrizes de planejamento,
foi criada a COGEP- Coordenadoria Geral de Planejamento. A COGEP fez novas
proposições para o plano diretor com estudos técnicos realizados através de dados
demográficos, demandas e carências sociais, transporte e equipamentos, que não
chegaram a se concretizar e a base utilizada foi o PDDI que, por sua vez, dependia
de várias obras e muitas delas não foram realizadas.
Em 1982 a COGEP se transforma em Secretaria Municipal do Planejamento
(SEMPLA) e em 2010 em Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU).
Em 1988, foi aprovado o novo Plano Diretor de São Paulo, criado na gestão do
prefeito Jânio Quadros. Atualmente o Plano Diretor Estratégico do Município de São
Paulo é regido pela Lei Nº 13.430 de 13 de setembro de 2002, aprovada na gestão
Marta Suplicy.
Como todo movimento de ocupação e desocupação do solo gera
transformação no ambiente, causando impactos, no plano da ocupação do solo atual
prevê-se o seguinte:
Art. 155 – A Macroárea de Reestruturação e Requalificação Urbana inclui o centro metropolitano, a orla ferroviária, antigos distritos industriais e áreas no entorno das marginais e de grandes equipamentos a serem desativados, foi urbanizada e consolidada há mais de meio século, período em que desempenhou adequadamente atividades secundárias e terciárias, e passa atualmente por processos de esvaziamento populacional e desocupação dos imóveis, embora seja bem dotada de infraestrutura e acessibilidade e apresente alta taxa de emprego. (SÃO PAULO, 2002).
Histórico da Ocupação do Solo na Cidade de São Paulo e os Planos Diretores 24
E define os distritos que terão mais incentivos em seu Parágrafo 1º do
Capítulo II:
1º – A Macroárea de Reestruturação e Requalificação Urbana é formada pelos distritos da Barra Funda, Bela Vista, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Liberdade, Mooca, Pari, República, Santa Cecília, Sé, Vila Leopoldina, pelas áreas das Operações Urbanas existentes e propostas, pelas atuais zonas de uso industrial Z6 e Z7 e ZUPI criadas por Lei Estadual, pelas áreas de Projetos Estratégicos e pelas Áreas de Intervenção Urbana ao longo das linhas de transportes de alta capacidade. (SÃO PAULO, 2002).
E os instrumentos de gestão ambiental:
Art. 252 – Para o cumprimento do disposto nesta lei fica o órgão ambiental municipal autorizado a celebrar, com força de título executivo extrajudicial, Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental - TAC com pessoas físicas ou jurídicas responsáveis pela construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, considerados, efetiva ou potencialmente, poluidores. Parágrafo único – O TAC tem por objetivo precípuo a recuperação do meio ambiente degradado, mediante a fixação de obrigações e condicionantes técnicos que deverão ser rigorosamente cumpridas pelo infrator em relação à atividade degradadora a que deu causa, de modo a cessar, adaptar, recompor, corrigir ou minimizar seus efeitos negativos sobre o meio ambiente. (SÃO PAULO, 2002).
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 25
A EXPANSÃO IMOBILIÁRIA E A URBANIZAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO
Entre os anos de 1872 a 2010 a cidade de São Paulo passou de 31.385
habitantes, 4 km2 de área e dividida em 9 “parochias” (Figura 1) para 11.253.503
habitantes, 1.522,986 km2 de área e dividida em 96 distritos e 31 subprefeituras
(Figura 11).
A ocupação e expansão das áreas urbanas foram se consolidando ao longo
dos anos conforme mostram os mapas das Figuras 2 a 10, inicialmente no centro,
limitado pelos Rios Tamanduateí e Anhangabaú, se expandindo ao longo das
ferrovias, configurando a situação atual. Nota-se que a expansão urbana ainda não
se estabilizou, extrapolando os limites reservados para mananciais e áreas verdes
da cidade. João Teodoro Xavier, presidente da Província de 1872 a 1875, promoveu
diversos melhoramentos viários, interligando áreas entre as principais estações
ferroviárias (ZIMITROWICZ, W; BORGHETTI, G., 2009).
Com a implantação dos melhoramentos públicos e notória melhoria da
qualidade de vida, os abastados fazendeiros de café foram atraídos para fixar a
residência na cidade de São Paulo. É também o período em que surgiram as
empresas privadas de saneamento e infraestrutura, levando os melhoramentos para
as áreas estimuladas pela classe mais abastada da cidade (ZIMITROWICZ, W;
BORGHETTI, G., 2009). Nessa época, a configuração da área urbana se
concentrava na área central e parte oeste do mapa, conforme mostra a Figura 02.
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 26
Figura 1 – Primeira Planta Imperial da Cidade de São Paulo.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008).
Figura 2 – Área Urbanizada de 1872 a 1881.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008).
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 27
Figura 3 – Área Urbanizada de 1895.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
Figura 4 – Área Urbanizada de 1915 a 1929.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 28
Figura 5 – Área urbanizada 1930 a 1949
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
Figura 6 – Área urbanizada 1950 a 1962
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 29
Figura 7 – Área urbanizada 1963 a 1974.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
Figura 8 – Área Urbanizada 1975 a 1985.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 30
Figura 9 – Área Urbanizada 1986 a 1992.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
Figura 10 – Área Urbanizada 1993 a 2002.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 31
Figura 11 – Mapa das Subprefeituras e Distritos do Município de São Paulo
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Cidade de São Paulo (2008)
A Expansão Imobiliária e a Urbanização da Cidade de São Paulo 32
A dinâmica industrial, segundo Sánchez (2001), requer investimentos
contínuos em pesquisa e desenvolvimento de processos de produção cada vez mais
eficientes e produtivos para atender os anseios de consumo e se manterem
competitivos. Essa dinâmica, associada ao processo de globalização, desencadeou
um processo obsolescência de todos os setores produtivos, resultando em áreas
industriais desativadas ou relocalizadas. No Brasil, mais especificamente em São
Paulo, as fábricas situadas ao longo da ferrovia foram desativadas.
O fechamento das indústrias ou deslocamentos das atividades industriais
urbanas para outras regiões economicamente atrativas geraram áreas degradadas,
subutilizadas ou abandonadas. A revitalização e reutilização dessas áreas
degradadas se faz necessária para a renovação ecológica, diminuindo riscos
ambientais através de medidas de remediação e contenção de passivos ambientais
existentes. Para isso, é necessária uma estratégia de ocupação do solo que estimule
a ocupação residencial e comercial com políticas ambientais municipais, estaduais e
federais conscientes em conjunto com a conscientização das empresas privadas e
custos compatíveis.
Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas
33
ÓRGÃOS AMBIENTAIS, AVALIAÇÃO E LICENCIAMENTO PARA OCUPAÇÃO DAS ÁREAS CONTAMINADAS
A Constituição Federal de 1988 é a Carta Magna Brasileira que estabelece
todos os princípios básicos da Política Nacional.
A Lei 6.938, de 31 de agosto de 1981, com nova redação dada pela Lei
8.0828 de 1990, dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e
mecanismos de formulação e aplicação, e dá outras providências. A Lei
Complementar 140 de 8 de dezembro de 2011, fixa normas, nos termos dos incisos
III, VI e VII do caput e do parágrafo único do art. 23 da Constituição Federal, para a
cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios nas ações
administrativas decorrentes do exercício da competência comum relativas à proteção
das paisagens naturais notáveis, à proteção do meio ambiente, ao combate à
poluição em qualquer de suas formas e à preservação das florestas, da fauna e da
flora; e altera a Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981.
A Lei Complementar define em seu artigo 2º, inciso I, o “Licenciamento
ambiental” como: o procedimento administrativo destinado a licenciar atividades ou
empreendimentos utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente
poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental
(BRASIL, 2011).
O Decreto 99.274, de 6 de junho de 1990, define os tipos de licenças a serem
expedidos pelo Poder Público:
I - Licença Prévia (LP), na fase preliminar do planejamento de atividade, contendo requisitos básicos a serem atendidos nas fases de localização, instalação e operação, observados os planos municipais, estaduais ou federais de uso do solo; II - Licença de Instalação (LI), autorizando o início da implantação, de acordo com as especificações constantes do Projeto Executivo aprovado; e III - Licença de Operação (LO), autorizando, após as verificações necessárias, o início da atividade licenciada e o funcionamento de seus equipamentos de controle de poluição, de acordo com o previsto nas Licenças Prévia e de Instalação. (BRASIL,1990).
1.3 CONAMA/IBAMA
A Constituição Federal, no Capítulo VI, específico do Meio Ambiente, artigo
225, define que:
Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas
34
Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações. (BRASIL, 1988).
Para assegurar esse direito a Política Nacional do Meio Ambiente, aprovada
pela Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981, e que, em seu art. 2º, define os
seguintes objetivos e princípios:
A Política Nacional do Meio Ambiente tem por objetivo a preservação, melhoria e recuperação da qualidade ambiental propícia à vida, visando assegurar, no País, condições ao desenvolvimento socioeconômico, aos interesses da segurança nacional e à proteção da dignidade da vida humana, atendidos os seguintes princípios: I - ação governamental na manutenção do equilíbrio ecológico, considerando o meio ambiente como um patrimônio público a ser necessariamente assegurado e protegido, tendo em vista o uso coletivo; II - racionalização do uso do solo, do subsolo, da água e do ar; III - planejamento e fiscalização do uso dos recursos ambientais; IV - proteção dos ecossistemas, com a preservação de áreas representativas; V - controle e zoneamento das atividades potencial ou efetivamente poluidoras; VI - incentivos ao estudo e à pesquisa de tecnologias orientadas para o uso racional e a proteção dos recursos ambientais; VII - acompanhamento do estado da qualidade ambiental; VIII - recuperação de áreas degradadas; IX - proteção de áreas ameaçadas de degradação; X - educação ambiental a todos os níveis do ensino, inclusive a educação da comunidade, objetivando capacitá-la para participação ativa na defesa do meio ambiente. (BRASIL, 1989)
O item VIII foi regulamentado pelo decreto nº 97.632 de 10 de abril de 1989.
O Sistema Nacional do Meio Ambiente, no art. 6º da mesma Lei nº 6.938, de
31 de agosto de 1981, estabelece a hierarquia e as competências de cada órgão e
entidades:
I - órgão superior: o Conselho de Governo, com a função de assessorar o Presidente da República na formulação da política nacional e nas diretrizes governamentais para o meio ambiente e os recursos ambientais (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); II - órgão consultivo e deliberativo: o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA), com a finalidade de assessorar, estudar e propor ao Conselho de Governo, diretrizes de políticas governamentais para o meio ambiente e os recursos naturais e deliberar, no âmbito de sua competência, sobre normas e padrões compatíveis com o meio ambiente ecologicamente equilibrado e
Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas
35
essencial à sadia qualidade de vida (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); III - órgão central: a Secretaria do Meio Ambiente da Presidência da República, com a finalidade de planejar, coordenar, supervisionar e controlar, como órgão federal, a política nacional e as diretrizes governamentais fixadas para o meio ambiente (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); IV - órgão executor: o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis, com a finalidade de executar e fazer executar, como órgão federal, a política e diretrizes governamentais fixadas para o meio ambiente (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990); V - Órgãos Seccionais: os órgãos ou entidades estaduais responsáveis pela execução de programas, projetos e pelo controle e fiscalização de atividades capazes de provocar a degradação ambiental (Redação dada pela Lei nº 7.804, de 1989); VI - Órgãos Locais: os órgãos ou entidades municipais, responsáveis pelo controle e fiscalização dessas atividades, nas suas respectivas jurisdições (Incluído pela Lei nº 7.804, de 1989). (BRASIL,1990).
Em seu Art. 8º:
Compete ao CONAMA (Redação dada pela Lei nº 8.028, de 1990): I - estabelecer, mediante proposta do IBAMA, normas e critérios para o licenciamento de atividades efetiva ou potencialmente poluidoras, a ser concedido pelos Estados e supervisionado pelo IBAMA (Redação dada pela Lei nº 7.804, de 1989). (BRASIL, 1990).
1.4 CETESB/CONSEMA
No Estado de São Paulo, a Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São
Paulo – SMA, é responsável pela elaboração da Política Estadual de Meio Ambiente
e a CETESB - Companhia Ambiental do Estado de São Paulo, subordinada à SMA é
a agência responsável pelo controle, fiscalização, monitoramento e licenciamento
(SMA, 2012).
Criada pelo Decreto n° 50.079, de 24 de julho de 1968, inicialmente como
Centro Tecnológico de Saneamento Básico, alterada duas vezes: pelo Decreto n°
5.993, de 16 de abril de 1975 para Companhia Estadual de Tecnologia de
Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente, e novamente pela Lei nº 13.542,
de 8 de maio de 2009 (conservando a sigla CETESB), tem como atribuição:
I - proceder ao licenciamento ambiental de estabelecimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais, considerados efetiva e potencialmente poluidores, bem como capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental;
Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas
36
II - autorizar a supressão de vegetação e intervenções em áreas consideradas de Preservação Permanente e demais áreas ambientalmente protegidas; III - emitir alvarás e licenças relativas ao uso e ocupação do solo em áreas de proteção de mananciais; IV - emitir licenças de localização relativas ao zoneamento industrial metropolitano; V - fiscalizar e impor penalidades: a) a quem instale ou opere as atividades de que trata o inciso I deste artigo, sem licença ou autorização ambiental ou descumpra as exigências e condições nelas impostas; b) a quem cause poluição ou degradação do meio ambiente; c) aos infratores da legislação sobre o uso e ocupação do solo em áreas de proteção de mananciais; d) aos infratores da legislação sobre o zoneamento industrial metropolitano; VI - executar o monitoramento ambiental, em especial da qualidade dos recursos hídricos superficiais e subterrâneos, do ar e do solo; VII - efetuar exames e análises necessários ao exercício das atividades de licenciamento, fiscalização e monitoramento ambiental; VIII - desenvolver estudos e pesquisas de interesse de seu campo de atuação; IX - promover treinamento e aperfeiçoamento de pessoal para as atividades relacionadas com seu campo de atuação; X - prestar serviços técnicos especializados a terceiros no âmbito de seu campo de atuação; XI - explorar direta ou indiretamente os resultados das pesquisas realizadas; XII - promover o intercâmbio de informações e transferência de tecnologia com entidades nacionais e internacionais no âmbito de seu campo de atuação. XIII - expedir normas técnicas específicas e suplementares no âmbito de suas atribuições. (SÃO PAULO, 2009).
As diretrizes e procedimentos de que trata a Lei 13.577 de 8 de julho de 2009
(SÃO PAULO, 2009) referentes às atribuições da CETESB, estão disponíveis em
seu “site”, detalhados passo a passo (CETESB, 2011).
O Conselho Estadual do Meio Ambiente – CONSEMA, integrante do Sistema
Estadual de Qualidade Ambiental, Proteção, Controle e Desenvolvimento do Meio
Ambiente e Uso Adequado dos Recursos Naturais – SEAQUA, é responsável pela
normatização relativa à avaliação, ao controle, à manutenção, à recuperação e à
melhoria ambiental, entre outras atribuições, criada pela Lei 13.507 de 23 de abril de
2009 (SÃO PAULO, 2009), e também é um fórum de discussão de problemas
ambientais e apreciam os Estudos de Impacto Ambiental – EIA e os respectivos
Relatórios de Impacto sobre o Meio Ambiente – RIMA, mediante requerimento de um
de seus membros.
Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas
37
1.5 DECONT/CADES
No Município de São Paulo, a Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente
- SVMA é responsável pela observação das normas e dos padrões federais e
estaduais; também pode elaborar as normas, conforme prevê a legislação federal no
item IV art. 6º da Lei 6938/81.
O Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável –
CADES é um órgão consultivo em questões referentes à preservação, defesa,
recuperação do meio ambiente e o Departamento de Controle da Qualidade
Ambiental - DECONT, é o departamento que estuda, avalia e faz cumprir as normas
relativas às questões ambientais (SÃO PAULO, 1993). As Legislações seguidas pelo
órgão municipal são:
Lei nº 13.430/02 - Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo,
que considera as áreas contaminadas ou suspeitas de contaminação
como de interesse ambiental, podendo ser utilizadas após investigação e
análise de risco;
O Decreto nº 42.319/02 - Dispõe sobre diretrizes e procedimentos relativos
ao gerenciamento de áreas contaminadas;
A Lei Municipal nº 13.564/03 - Dispõe sobre a aprovação do parcelamento
de solo, edificação ou instalação de equipamentos em terrenos
contaminados ou suspeitos de contaminação por materiais nocivos ao
meio ambiente e à saúde pública;
A Lei Municipal nº 13.885/04 - Planos Regionais Estratégicos das
Subprefeituras – Exige a investigação e a avaliação de risco específico
para a revitalização de áreas suspeitas e contaminadas.
1.6 SEHAB - Secretaria da Habitação do Município de São Paulo.
A Secretaria da Habitação, apesar de não ser um órgão ambiental, é a que
aprova e emite os alvarás de construção e, juntamente com a Secretaria do Verde e
Meio Ambiente do Município de São Paulo, através do GTAC, Grupo Técnico
Permanente de Áreas Contaminadas, adota os seguintes procedimentos para
aprovação de empreendimentos:
Órgãos Ambientais, Avaliação e Licenciamento para Ocupação das Áreas Contaminadas
38
Os Órgãos de Aprovação (Secretaria Municipal da Habitação - SEHAB e
as Subprefeituras) do Município consultam o Boletim de Dados Técnicos
(BDT), banco de dados gerido pela SEHAB;
Verificado a classificação da área como Potencialmente Contaminada,
Suspeita de Contaminação ou Contaminada, os Órgãos de Aprovação
encaminham os processos para análise do GTAC;
Solicita-se a Avaliação Preliminar e a Investigação Confirmatória das
áreas classificadas como potencialmente contaminadas que abrigaram as
atividades listadas no Art. 201 da Lei 13.885/04;
Caso seja constatada a contaminação da área, o interessado é orientado a
dar prosseguimento ao gerenciamento da área com o desenvolvimento de
investigação detalhada, avaliação de risco e apresentação de plano de
intervenção da obra;
Após a aprovação do plano de intervenção, pode-se definir pelo
prosseguimento do alvará requerido. No entanto, são grafadas neste as
ressalvas necessárias para mitigação da contaminação, as quais deverão
ser comprovadas quando da emissão de Alvará de Conclusão da Obra;
Para acompanhamento do gerenciamento da contaminação identificada é
autuado Processo Administrativo específico na SVMA;
Quando a área em estudo está sendo acompanhada pela CETESB, é
requerido ao interessado Parecer Técnico conclusivo do Órgão Ambiental
Estadual;
Quando não há indícios de contaminação, os processos são
encaminhados aos Órgãos de Aprovação para dar continuidade aos
procedimentos de aprovação e/ou regularização.
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
39
ROTEIROS E MANUAIS DESENVOLVIDOS PARA ORIENTAR EMPRESAS NA AVALIAÇÃO DE ÁREAS POTENCIALMENTE CONTAMINADAS
A preocupação dos órgãos ambientais, bem como das empresas ligadas à
construção e ao financiamento de empreendimentos imobiliários, com o
licenciamento ambiental fizeram com que grupos e associações se unissem e
publicassem manuais e roteiros de orientação. São citados abaixo os mais
relevantes.
1.7 Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis
Este Guia foi elaborado pelo Governo do Estado de São Paulo, através da
CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, publicado em 2003,
disponível para consulta no “site” da CETESB (SILVA, 2008).
O objetivo deste guia é
orientar os interessados (empreendedores imobiliários, profissionais e empresas afins) quanto às precauções que devem ser tomadas e aos procedimentos que devem ser adotados, antes da realização de uma transação imobiliária, ou antes do início da implantação de um empreendimento, para verificar se a área a ser ocupada apresenta contaminação que coloque em risco a saúde humana (trabalhadores, usuários e vizinhos do empreendimento, dentre outros) e o meio ambiente. (SÃO PAULO, 2003).
A orientação da CETESB para aquisição de terrenos para incorporação, em
seu Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis (SILVA, 2008),
em resumo, é de que se faça uma avaliação preliminar levantando os dados
históricos do local seguindo um roteiro e um questionário que podem dar indícios de
contaminação ou não; caso haja indícios, orienta-se que se faça uma Investigação
Confirmatória. Esse procedimento é o mesmo que o DECONT adota.
O fluxograma abaixo (Figura 12) ilustra os passos a serem seguidos:
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
40
Figura 12 – Fluxograma para Avaliação Ambiental de um Imóvel
Fonte: CETESB (2003)
Quando se confirma a suspeita de contaminação, o guia recomenda seguir os
procedimentos contidos no Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas da
CETESB.
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
41
1.8 Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas
Este Manual também foi elaborado pelo Governo do Estado de São Paulo,
pela CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, publicado em
novembro de 1999 e atualizado em outubro de 2001, disponível para consulta no
“site” da CETESB.
Foi criado em conjunto com o governo da Alemanha através da Sociedade de
Cooperação Técnica (Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit, GTZ)
com o intuito de informar, conceituar, uniformizar e estabelecer a metodologia
adotada para as questões de áreas contaminadas.
Segundo esse manual, na fase de Investigação Confirmatória, lança-se mão
do método “Screenig” para confirmar a existência e definir a lista de contaminantes
suspeitos.
Para direcionar a investigação, algumas atividades, que possuem grande
probabilidade de contaminação por compostos comumente encontrados, estão
relacionadas no Quadro 1.
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
42
Quadro 1 – Tabela de Prováveis Contaminantes por Tipo de Indústria.
Fonte: CETESB (1999)
As técnicas geofísicas também são utilizadas nesta etapa, segundo a
CETESB:
Na etapa de investigação confirmatória, as técnicas geofísicas são utilizadas para localizar os pontos de amostragem mais adequados, através da determinação de anomalias que representam os locais com maiores concentrações de contaminantes (hot spots). (CETESB).
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
43
O Quadro 2 relaciona as principais técnicas geofísicas e a aplicação em áreas
contaminadas.
Quadro 2 – Principais Aplicações dos Métodos Geofísicos em Áreas
Contaminadas
Fonte: CETESB (1999)
As estratégias para determinar os pontos de amostragem são orientadas pela
CETESB no Quadro 3.
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
44
Quadro 3 – Estratégias de Amostragem de Solo e Águas Subterrâneas na Etapa de Investigação Confirmatória.
Fonte: CETESB (1999)
Para a fase de Investigação Confirmatória, segue-se o fluxograma abaixo
(Figura 13):
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
45
Figura 13 – Etapa de Investigação Confirmatória.
Fonte: CETESB (1999)
Quando confirmada a contaminação, o detalhamento proposto para a etapa
de investigação detalhada é a demonstrada na Figura 14.
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
46
Figura 14 – Fluxograma para Investigação Detalhada
Fonte: CETESB (2001)
A investigação detalhada subsidiará a avaliação de risco, com base nas
concentrações de contaminantes observadas no local, contendo as variáveis reais,
as condições de contorno condizentes com a problemática, os receptores potenciais,
as taxas de emissão e fatores de atenuação pertinentes e padrões aceitáveis, sob
Roteiros e Manuais Desenvolvidos para Orientar Empresas na Avaliação de Áreas Potencialmente Contaminadas
47
os pontos de vista ambiental e de saúde pública, em função do uso pretendido para
a área e a tomada de decisão sobre técnicas e cenários de remediação. CETESB
(2004).
É também o instrumento que norteará os prazos e custos a serem adotados
nas viabilidades para a decisão de compra para incorporação imobiliária.
Seguindo todas essas orientações, o empreendedor tem o mapeamento
completo das características ambientais do terreno.
1.9 Avaliação ambiental de terrenos com potencial de contaminação
Este Guia foi publicado pela Caixa Econômica Federal com a colaboração da
GTZ (Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit) com o objetivo de
estabelecer a metodologia de avaliação de potencial de contaminação em terrenos
de empreendimentos a serem financiados pela Caixa (MARKER, 2008).
Para empreendimentos que necessitam de financiamento bancário, as
empresas oferecem o imóvel como garantia. Neste momento, a instituição financeira
busca garantias que reduzam os riscos e fazem uma análise criteriosa dos passivos
ambientais também.
Casos sobre Passivos Ambientais em Empresas e Opiniões de Profissionais 48
CASOS SOBRE PASSIVOS AMBIENTAIS EM EMPRESAS E OPINIÕES DE PROFISSIONAIS
O desconhecimento da existência de passivos ambientais levou à construção
e comercialização de empreendimentos imobiliários que resultou em vários casos de
interdição, multas ou paralisação das atividades, com remoção da população até se
provar a inexistência de riscos. Os casos mais críticos estão listados no “site” da
CETESB, destacando-se os do Condomínio Residencial Barão de Mauá no
município de Mauá, o das Mansões Santo Antônio no município de Campinas, o do
Shopping Center Norte no município de São Paulo. Em todos eles, além dos riscos à
saúde e ao ambiente, os prejuízos financeiros podem se tornar incalculáveis,
quando não detectados e gerenciados.
No Brasil, apesar do Conselho Federal de Contabilidade aprovar a NBC T 15-
Informações de Natureza Social e Ambiental através da Resolução 1003/04 (CFC,
2011), as empresas do setor imobiliário ainda não contabilizam essas informações
em seus balanços, como se pode verificar no Relatório de Sustentabilidade
divulgado pela incorporadora Cyrela, uma das empresas mais expressivas na cidade
de São Paulo (CYRELA, 2011).
As empresas com experiência e conhecimento de que os passivos ambientais
também devem ser contabilizados nas transações comerciais contratam serviços de
especialistas em avaliação antes da concretização do negócio. Um exemplo de
empresa globalizada que mantém um procedimento e registros de informações
imobiliárias é a Bayer CropScience que, segundo Moeri, Rodrigues e Nieters (2007),
segue sistematicamente os seguintes passos:
Conhecer e documentar os detalhes do histórico;
Incorporar os detalhes da estratégia de remediação;
Planejar e executar projetos de remediação;
Auxiliar o despojamento de sítios para limitar futuros passivos.
Para catalogar, localizar e gerenciar mais de 200 plantas da empresa, a Bayer
estabeleceu uma Biblioteca de Informações Imobiliárias. Essa sistemática permite
que a empresa desenvolva estratégias, estabeleça orçamentos e previsões futuras
de gastos, revisar estratégias e outras aquisições ou fusões, bem como vendas.
Como consequência, a Bayer CropScience tem conseguido:
Proteger os futuros trabalhadores dos sítios vendidos;
Casos sobre Passivos Ambientais em Empresas e Opiniões de Profissionais 49
Proteger o público em geral;
Otimizar seus esforços de remediação;
Satisfazer as autoridades;
Evitar atenção negativa da mídia; e
Revelar valores através da venda de sítios que já não são necessários.
Essa situação seria a ideal para todas as empresas e proprietários de
terrenos, independente do setor de atuação; porém, a grande maioria não pratica
essa conduta, muitas delas por desconhecimento, e outras pelo custo. Há exemplos
de avaliação de terrenos por especialistas antes da negociação, quando o
comprador tem a consciência do alto custo do passivo ambiental. Esse custo é
incorporado na negociação de venda e compra.
Para investimentos em empreendimentos comerciais e corporativos, em que
os custos de manutenção e operação são do empreendedor, o cuidado de investigar
os possíveis custos com problemas ambientais é maior. Observa-se que empresas
como a Vale do Rio Doce desenvolveram um banco de dados georreferenciado
denominado Geodatabase, onde são cadastradas todas as informações das áreas,
desde a distribuição geográfica dos passivos ambientais considerados de alto risco,
ao montante de recursos necessários à investigação de passivos ambientais.(EKOS
BRASIL, 2011).
Na área jurídica, o advogado Luis Celso Cecílio Leite Ribeiro, da empresa
Pinheiro Neto Advogados (EKOS BRASIL, 2011), expõe os aspectos jurídicos da
remediação de áreas contaminadas nas três esferas: administrativa, civil e penal e
alerta que a “auto-denúncia” ou comunicação espontânea da contaminação aos
órgãos ambientais, prévia ou concomitante ao início da implementação do projeto de
revitalização, é um dos instrumentos jurídicos que permitem conferir maior
segurança ao responsável pela revitalização da área contaminada.
A comunicação espontânea estabelece o marco temporal da ocorrência da contaminação, evitando, assim a atribuição de responsabilidade administrativa e penal ao responsável pela revitalização e, ao mesmo tempo, proporciona um compartilhamento com as autoridades da responsabilidade pela eficácia das medidas de remediação que permitirão o uso futuro pretendido para a área. (EKOS BRASIL, 2011).
Para determinar os valores a serem despendidos são necessárias
investigações para se conhecer os níveis de contaminação, os usos, a extensão e
Casos sobre Passivos Ambientais em Empresas e Opiniões de Profissionais 50
as técnicas a serem empregadas. Essas avaliações são feitas por empresas
especializadas e atualmente elas recomendam uma ação integrada para uma
possível recuperação dos valores despendidos.
É o caso da Hexion Indústria e Comércio Ltda, que elaborou o projeto 4D
(Descomissionamento + Descontaminação + Demolição + Desenvolvimento) e,
paralelamente ao processo de remediação, a Hexion comercializou a propriedade.
Segundo André Rebouças, consultor da empresa ARCADIS Hidro Ambiente S.A.
(EKOS BRASIL, 2011), os efeitos positivos da remediação, associados ao
aquecimento do mercado e a economia na valorização da propriedade, foram
significativos. O valor do metro quadrado evoluiu 100% no período, permitindo a
Hexion recuperar o valor despendido na remediação. Essa prática tem sido a peça
chave das empresas de avaliação de áreas contaminadas para a minimização dos
impactos financeiros dos passivos ambientais nas empresas ou nas negociações de
terrenos.
Áreas Cadastradas pelos Órgaos Públicos 51
ÁREAS CADASTRADAS PELOS ÓRGAOS PÚBLICOS
Para se obter informações iniciais sobre contaminação de uma área, a
CETESB e a Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente da Cidade de São
Paulo disponibilizam uma lista em seus “sites”.
Na relação de áreas contaminadas divulgada pela CETESB em 2010, foram
registradas 3.675 áreas no Estado de São Paulo. Deste total, 1.190 estão na cidade
de São Paulo, classificadas segundo a atividade: 39 Comerciais, 114 Industriais, 28
Resíduos, 1.004 Postos de Combustíveis, 5 Acidentes ou desconhecida (Quadro 4)
(CETESB,2011).
Os principais grupos de contaminantes encontrados no Estado de São Paulo
foram: combustíveis líquidos, solventes aromáticos, hidrocarbonetos policíclicos
aromáticos (PAHs), metais e solventes halogenados.
A classificação dos contaminantes é estabelecida pela CETESB (Apêndice 1).
Quadro 4 – Distribuição das áreas contaminadas por tipo de atividade e por regiões no Estado de São Paulo
RMSP: Região Metropolitana de São Paulo. Fonte: CETESB (2010)
Observa-se que os postos de combustíveis são em maior número em todas
as regiões, perfazendo 2.922 áreas cadastradas, representando 79% dos registros.
Em abril de 2011, a Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente da Cidade de
São Paulo publicou um Relatório de Áreas Contaminadas que totalizavam 207 áreas
identificadas e classificadas como: contaminada, contaminada sob intervenção, em
processo de reabilitação ou reabilitada, indicando também o contaminante, a
restrição e o endereço.
Áreas Cadastradas pelos Órgaos Públicos 52
Este relatório foi atualizado em outubro de 2011 e o número de áreas
aumentou para 228, sendo 203 de propriedade de particulares e 25 áreas públicas
(PMSP).
Para melhor compreensão e classificação, classificaram-se as áreas pelo
número do contribuinte, que totalizaram 333, sendo 308 particulares e 25 públicas,
auxiliando na localização dessas áreas por distritos (Apêndice 2) e por subprefeitura
(Apêndice 3).
A partir desse relatório, constatou-se que um grande número concentra-se
nas áreas que foram ocupadas anteriormente por indústrias. Os distritos com maior
número de casos são: Santo Amaro, Mooca, Campo Grande, Ipiranga, Barra Funda,
Água Rasa, Belém, Jaguaré, Vila Leopoldina, Lapa e Vila Prudente.
Quanto aos contaminantes, os mais comuns nas áreas cadastradas pela
Prefeitura foram os metais, solventes halogenados, solventes aromáticos e PAHs
(Apêndice 4), diferentemente dos elementos esperados conforme cadastro da
CETESB, tais como combustíveis líquidos, solventes aromáticos, hidrocarbonetos
policíclicos aromáticos (PAHs), metais e solventes halogenados, que são os
elementos mais comuns encontrados em Postos de Combustíveis.
A partir dessa constatação, em entrevista concedida em 19 de março de 2012,
MOTTA, M.T. e PINTO, C (2012) (comunicação pessoal)1, da Secretaria do Verde e
do Meio Ambiente, responsáveis pela divulgação da relação de áreas cadastradas,
informaram que, diferentemente do que ocorre com os índices da CETESB (que
apresentam 79% das áreas contaminadas como sendo de Postos de Combustíveis),
no DECONT, registra-se as áreas que estão em processo de mudança de uso. Os
postos de combustíveis são licenciados diretamente na CETESB e não entram na
estatística do DECONT quando não há solicitação de mudança de uso.
No cruzamento das listas da CETESB e do DECONT, as áreas contaminadas
identificadas mais significativas, quanto ao número, são as dos Postos de
Combustíveis, que representam 1004 locais identificados até 2010 pela CETESB,
perante um total geral de 228 da lista do DECONT.
1 Entrevista concedida por MOTTA, M. T.; PINTO, C., sobre a lista de áreas contaminadas
no DECONT, em São Paulo, em março de 2012.
Técnicas de Remediação 53
TÉCNICAS DE REMEDIAÇÃO
As técnicas de remediação consagradas pela CETESB, relacionadas no
Capítulo X - Investigação para Remediação do Manual de Gerenciamento de Áreas
Contaminadas (CETESB, 2001) e descritas sucintamente a seguir, podem ser
associadas a outros métodos e técnicas para aumentar sua eficácia em relação ao
prazo para se atingir os níveis satisfatórios recomendados pela CETESB.
1.10 Remoção e redisposição de solo
É uma das praticas mais tradicionais empregadas em solos contaminados.
Consiste em remover o solo contaminado, classificá-lo, armazená-lo, transportá-lo e
dispô-lo em condições e locais estabelecidos pela ABNT.
Para a execução desta técnica é necessário seguir um plano de medidas de
proteção aos trabalhadores, transporte, armazenamento, tratamento e disposição
final e todas as medidas de segurança na operação e controle da operação. O custo
desta técnica depende da quantidade do material removido e local de disposição
final. Além dos riscos de exposição dos trabalhadores, pode ocorrer a propagação
da contaminação para outros meios durante a operação e outros locais durante o
transporte.
Existe a opção do tratamento “on site” do solo escavado, que pode apresentar
custos menores, porém o prazo da restrição de uso e ocupação pode ser longo.
1.11 Bombeamento e tratamento de águas subterrâneas
As águas contaminadas são removidas através de bombas instaladas em
poços de extração para ser tratada e ter o descarte adequado. É também utilizada
para contenção hidráulica de plumas de contaminação. O vapor extraído também
deve ser tratado. Os custos envolvidos são o consumo de energia elétrica, o
consumo de materiais para tratamento de águas e vapores e análises químicas.
Esses custos podem se tornar elevados, dependendo do tempo de operação
e manutenção do sistema. A vantagem desse método é ser muito eficiente na
remoção de grandes volumes de contaminantes do aquífero, para interromper a
Técnicas de Remediação 54
migração de plumas e criar cones de depressão no auxilio da remoção de fases
livres leves não aquosas - LNAPLs (do inglês, Light Non-Aqueous Phase Liquid).
A desvantagem é que esse método deve ser sempre empregado com outro,
por não atingir os objetivos de remediação, em avaliação feita pelo Conselho
Nacional de Pesquisa Americano - NRC (National Research Council).
1.12 Extração de vapores do solo
Esse método de remediação “in situ” consiste em extrair os vapores do solo
por aplicação de vácuo, prevenindo a migração para as edificações. É utilizado para
tratar compostos orgânicos voláteis (VOCs, do inglês Volatile Organic Compound) e
também remove alguns hidrocarbonetos por biodegradação: o ar introduzido fornece
oxigênio para a biodegradação aeróbica. A volatilização varia de mais de 90% para
a gasolina e de menos de 10% para o óleo cru. Esse método é usado em
combinação com o sistema “Air Sparging” para tratamentos em solos saturados e na
água subterrânea e também com o sistema Bioventilação.
1.13 Air sparging
Esse método, também conhecido como Injeção de Ar na Zona Saturada, é
utilizado para remediação de águas subterrâneas em aquíferos não confinados por
injeção de ar comprimido, em volumes e pressões controlados. Pode ser utilizado
em conjunto com o método de extração de vapores (SVE, do inglês Soil Vapor
Extraction) para aumentar a remoção dos contaminantes voláteis na zona vadosa ou
saturada.
1.14 Biorremediação
Esse método consiste em destruir os contaminantes orgânicos por
decomposição biológica, pela ação de micro-organismos de ocorrência natural do
solo. As duas técnicas utilizadas nestes métodos são: bioestimulação e
bioaumentação.
A bioestimulação, como o próprio nome diz, estimula o crescimento dos
microrganismos existentes através de introdução de oxigênio, nutrientes,
Técnicas de Remediação 55
substâncias para correção de pH e receptores de elétrons específicos para a
degradação da contaminação. A bioaumentação é a aplicação de produtos
biotecnológicos para acelerar a biodegradação do contaminante. Um resumo dos
principais contaminantes e a aplicação do método de Biorremediação demonstra a
frequência, evidências de sucesso e as limitações por classe de contaminantes,
conforme demonstrado no Quadro 5:
Quadro 5 – Principais contaminantes e a aplicação do método de Biorremediação
Fonte: CETESB (2001)
As vantagens apresentadas pela CETESB para esse método são as
seguintes:
Técnicas de Remediação 56
Habilidade dos microrganismos de biodegradar substâncias perigosas ao
invés de meramente transferir o contaminante de um meio para outro;
Eficiente em meios homogêneos e de textura arenosa;
Baixo custo;
A tecnologia pode ser considerada destrutiva dos contaminantes;
Permite atingir concentrações alvo ambientalmente aceitáveis para o solo
(destruindo a maior parte dos compostos biodisponiveis).
E as desvantagens apontadas são:
Para compartimentos água e ar, maior dificuldade de aclimatação dos
microrganismos;
Limitações de escala para aplicação “in situ”;
Biodisponibilidade da zona saturada;
Limitações em função de heterogeneidades em superfícies;
Possibilidade de colmatação do meio poroso devido ao crescimento de
biomassa;
Inibição por compostos competidores;
Possibilidade de formação de subprodutos tóxicos.
1.15 Bioventing
Esta técnica, também chamada de Bioventilação, é eficiente no tratamento de
qualquer contaminante degradável, em meio aeróbico, na remediação de solos
contaminados por hidrocarbonetos de petróleo. Trata-se da injeção de oxigênio por
meio de poços, adicionando-se macronutrientes ao meio.
As vantagens apresentadas pelo método são:
Utilização de equipamentos de fácil aquisição e instalação;
Minimização de extração de vapores, com redução dos custos de seu
tratamento;
Pode ser implantado sem causar grande impacto na operação e
Atua em áreas de difícil acesso.
A desvantagem apontada é a não aplicabilidade onde as concentrações de
contaminantes impedem a biodegradação ou em solos com baixa permeabilidade.
Técnicas de Remediação 57
1.16 Atenuação natural monitorada
Essa técnica consiste na atenuação natural monitorada das concentrações
dos contaminantes, toxidade, massa e/ou volume até os níveis adequados à
proteção da saúde humana e ao meio ambiente, dentro de um período razoável.
Comumente são utilizadas em áreas com vazamentos de tanques de
armazenamento subterrâneo para alguns tipos de contaminantes, como benzeno,
tolueno, etilbenzeno e xileno. A literatura internacional alerta para que não seja
utilizada como justificativa para não se fazer nada na área.
Essa técnica não destrói metais; pode, em alguns casos, imobilizá-los. Para
alguns compostos, esse método pode formar subprodutos perigosos; o cloreto de
vinila, como subproduto de PCE (percloroeteno), é um exemplo. A maior vantagem
do uso da atenuação natural monitorada é o custo, que, em geral, é mais baixo que
o dos outros métodos.
1.17 Tratamento térmico
Esse processo consiste no aquecimento do solo para separar os
contaminantes orgânicos pela volatilização ou destruição e pode ser realizada de
duas formas: “in situ” ou “on site” (ou “ex situ”).
1.17.1 Método de tratamento “in situ”
Esse método consiste na remoção de compostos químicos do solo e águas
subterrâneas por meio de aquecimento desses meios com a injeção de vapor,
resistência elétrica, radiofrequência ou condução térmica, para destruir ou evaporar
os compostos voláteis e semivoláteis. Esses gases são bombeados para a superfície,
onde são tratados.
1.17.2 Método de tratamento “on site” ou “ex situ”
Esse método necessita de instalações específicas licenciadas previamente
para promover a desorção térmica a altas temperaturas, superiores a 500°C para
solos e a 1000°C para gases. O solo tratado é disposto em locais definidos após
Técnicas de Remediação 58
atender aos padrões pré-estabelecidos para a função e os gases são tratados antes
de se lançá-los na atmosfera.
1.18 Oxidação/redução química
Esse tratamento de solo é empregado para decompor, reduzir ou eliminar a
toxidade dos contaminantes presentes, misturando-se produtos químicos, como o
ozônio, peróxidos, permanganatos, persulfatos. Essa oxidação transforma os
compostos químicos perigosos em compostos menos nocivos, como água, dióxido
de carbono.
O Quadro 6, elaborado pela CETESB, apresenta a reatividade dos oxidantes
para os compostos orgânicos clorados (CVOCs) e o Quadro 7, para outros tipos de
compostos orgânicos.
Quadro 6 – Reatividade dos oxidantes com CVOCs .
Fonte: CETESB (2001)
Técnicas de Remediação 59
Quadro 7 – Reatividade dos oxidantes com outros compostos orgânicos
Fonte: CETESB (2001)
Como para qualquer método, é necessário ter um plano de ação e controle do
processo para garantir a eficácia do processo.
1.19 Extração por solventes
Essa técnica envolve a utilização de um solvente capaz de promover a
dissolução de contaminantes pouco solúveis em água. Usualmente utiliza-se em
instalações “on site” com escavação e remoção do solo. Evita-se, dessa forma, a
propagação do solvente para outras partes da área que pode não estar contaminada.
Esse processo é empregado para tratamento de lodos ou sedimentos contaminados
por óleos minerais, solventes halogenados, hidrocarbonetos policíclicos aromáticos e
pesticidas.
1.20 Fitorremediação
Trata-se de um conjunto de tecnologias que utilizam plantas para degradar,
extrair, conter ou imobilizar contaminantes do solo e da água subterrânea. Aplicado
tanto para compostos inorgânicos como para orgânicos. Algumas plantas, chamadas
hiperacumuladoras, absorvem grandes quantidades de contaminantes, notadamente
metais, em comparação com outras. A fitorremediação pode ser usada em
Técnicas de Remediação 60
combinação com outras técnicas de remediação, como uma etapa de finalização ou
polimento. Entretanto, algumas aplicações de fitoremediação são mais demoradas
do que os métodos mecânicos e são limitadas às profundidades em que as raízes
das plantas alcançam.
1.21 Barreira física
As barreiras físicas são constituídas por camadas impermeabilizantes de
argila ou outro material, empregadas nos casos em que não existe a possibilidade
de contato entre o solo contaminado e o aquífero freático.
1.22 Barreira hidráulica
As barreiras hidráulicas são semelhantes às barreiras físicas; são, no entanto,
empregadas nos casos em que existe a possibilidade de contato entre o solo
contaminado e o lençol freático.
1.23 Barreiras reativas
Consistem na passagem da água subterrânea contaminada através de uma
barreira permeável instalada em subsuperfície transversalmente ao sentido de
escoamento, interceptando essa pluma. O objetivo dessa técnica é reduzir a
concentração de contaminantes a níveis aceitáveis com a utilização de ferro zero
valente, metais reduzidos, pares de metais, calcáreo, agentes de sorção, agentes
redutores e receptores biológicos de elétrons nas barreiras. As barreiras reativas são
utilizadas para remediar halocarbonos, metais passíveis de redução, metais totais,
compostos orgânicos e hidrocarbonetos de petróleo.
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 61
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A decisão da compra de um terreno pelas empresas incorporadoras e/ou
construtoras é um processo que exige muita cautela e avaliação criteriosa; trata-se
de um investimento de grande porte com riscos elevados. Lima Junior (1998, p.12)
recomenda:
Decide-se por empreender analisando a qualidade do investimento. Sistemas de planejamento devem, então, operar análises da qualidade, que concluem pela medida daqueles indicadores que darão, ao empreendedor, a base de informação, que ele entende suficiente para decidir. O conjunto de indicadores, por seu lado, deve ser estabelecido com apoio em técnicas ajustadas aos procedimentos de simulação nos quais se apoiam, de sorte que o princípio da segurança esteja presente nos métodos para cálculo destas medidas (LIMA JUNIOR, 1998, p. 12).
A estrutura básica do desenvolvimento imobiliário é dinâmica e tem oito fases
distintas, desde a prospecção do terreno até a entrega do empreendimento ao
consumidor final, definidas por Portas, Gonçalves e Bernardes (2010):
Fase 1- Prospecção e análise;
Fase 2- Viabilidade;
Fase 3- Aquisição do ativo;
Fase 4- Montagem;
Fase 5- Planejamento;
Fase 6- Campanhas de venda;
Fase 7- Avaliação de resultados;
Fase 8- Entrega do empreendimento.
Para qualquer investimento, a análise da viabilidade econômica e financeira
dos recursos deve garantir a taxa interna de retorno (TIR) e o valor presente líquido
(VPL). Emprega-se também o custo periódico (CP), período de retorno do
investimento (payback) e o índice de lucratividade (IL). Geralmente, a análise busca
identificar o lucro ou se a taxa de retorno é maior do que a taxa de atratividade.
Outro fator é a análise de riscos baseado em cenários relativos à conjuntura política
social e macroeconômica. As considerações de custos nas planilhas de estudo de
viabilidade estática para empreendimentos imobiliários são basicamente os
relacionados no Quadro 8.
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 62
Quadro 8 – Custos para viabilidade estática
Fonte: NETO,J.A.L.C; JUNIOR, J.V.B; AMORIM, P.H.M. (2003)
A viabilidade econômica de um empreendimento também é obtida pela
equação, segundo Portas, Gonçalves e Bernardes (2010):
R(VGV) = T+C+DV+DF+DI+L
Onde:
R (VGV) = receita total de venda;
T = custo total de aquisição do ativo - terreno;
C = custo total de construção do empreendimento;
V = despesas de corretagem e publicidade;
F = despesas financeiras/recursos/empréstimos;
I = despesas de montagem/legalização/jurídicas/projeto legal;
L = lucro estático da incorporação; e
Os limites inferiores são como segue: para a relação L/T = 100%; e para a
relação L/R = 20%.
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 63
Para o estudo de viabilidade dinâmica, são considerados os indicadores
econômicos no tempo das receitas e despesas e os indicadores analisados, são:
A taxa interna de retorno do investimento TIR/MTIR;
O VGV disponível dinâmico;
A maior exposição no fluxo de caixa;
A data do “payback” do investimento;
O valor presente líquido;
O saldo acumulado;
A frequência de venda;
O ritmo de venda; e
O índice de lucratividade.
Portas, Gonçalves e Bernardes (2010) resumem que “o preço da viabilidade,
estático ou dinâmico, é aquele que otimiza os indicadores de viabilidade, colocando-
os dentro dos parâmetros esperados pelo empreendedor.” O estudo dinâmico é o
estudo indicado para a tomada de decisão; dessa forma, o fluxo de caixa
descontado deve ser feito de forma detalhada a fim de permitir uma visão geral do
empreendimento, a análise da taxa interna de retorno (TIR), o valor presente liquido
(VPL), a maior exposição do fluxo de caixa, o “payback” e o saldo acumulado.
Tradicionalmente, os custos de investigação e remediação não são previstos nas
planilhas.
É nessa questão que os empreendimentos podem não suportar a carga de
investimentos ou custos de tratamento ou remediação para o uso pretendido, muitas
vezes, inviabilizando o negócio. Para a aquisição do terreno leva-se em
consideração a localização, um estudo minucioso da vocação do bairro, vizinhança,
infraestrutura, etc. A maioria dos empreendedores cadastram os terrenos
prospectados com um nível de detalhe bem extenso, alguns consideram as
legislações ambientais e seguem recomendações dos manuais.
Há recomendações de nunca comprar um terreno sem antes realizar uma
detalhada pesquisa local e jamais assumir compromissos sem antes fazer o projeto
de viabilidade econômico-financeira e aprovar em órgãos legais.
Com o aquecimento do mercado imobiliário e a escassez de terrenos para a
realização de negócios na cidade de São Paulo, o proprietário do terreno e
corretores pressionam as empresas a realizar a compra ou o compromisso de venda
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 64
e compra o mais breve possível. A forma que as incorporadoras encontraram para
não perder o terreno e ter a opção de desistir, caso não se viabilize o negócio, foi a
de assinar o “Termo de Opção de Compra”.
Quando há a necessidade de se investigar um terreno com suspeita de
contaminação e avaliar o custo, os prazos das opções de compra de contratos são
insuficientes. Muitos proprietários desistem de vender antes de se confirmar
qualquer problema ambiental para não desvalorizar o bem e o vendem aos
desavisados, ofertando a valores atrativos para concretizar a venda rapidamente.
A recomendação do Engenheiro Alfredo Rocca, gerente da Divisão de
Resíduos Sólidos e Áreas Contaminadas da CETESB (Companhia Ambiental do
Estado de São Paulo), EGLE (2010), é de que, antes de se adquirir um terreno, se
faça a investigação das atividades desenvolvidas anteriormente no local, consultas à
prefeitura, junta comercial e aos órgãos ambientais e, se houver qualquer suspeita,
que se faça a avaliação preliminar e investigação. Caso seja confirmada a
contaminação, imediatamente o órgão ambiental deve ser comunicado.
Um exemplo de caso bem sucedido é o da WTorre Empreendimentos: um
terreno de 23 mil m2 localizado na Marginal Pinheiros, no município de São Paulo,
adquirido em 2007, que abrigava uma indústria metalúrgica, onde se detectou a
contaminação do solo por PCB (Bifenilpoliclorado, do inglês Polychlorinated Biphenyl)
e a técnica utilizada foi remoção do solo e incineração em usina localizada no estado
da Bahia. Nesse exemplo, houve a desativação formal junto à CETESB, embora, até
a publicação da matéria em 2010, as aprovações legais não houvessem sido
concluídas (TÉCHNE, 2010).
Num seminário realizado pelo SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra,
Venda, Locação e Administração de Imóveis - no dia 28/09/2011, o Engenheiro da
Área de Desenvolvimento Tecnológico da Tecnisa, empresa de incorporação e
construção com 34 anos de atuação no mercado nacional, Manetti (2011),
apresentou dois casos de áreas contaminadas com resultados opostos, ambos
seguindo todos os procedimentos legais dos órgãos públicos referente às áreas
contaminadas:
O primeiro caso é de uma área situada no bairro de Santana, na Rua Cônego
Amaral Mello, no 25, com um empreendimento denominado “Boulevard Santana”,
num terreno de 20.000 m²; com área construída de 50 mil m², distribuída em 4 torres,
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 65
totalizando 152 unidades habitacionais de 186 a 555 m2. Após as investigações,
confirmou-se a contaminação por solventes orgânicos e que o fluxo de água
subterrânea carreava contaminantes do vizinho para o terreno.
Para a remediação foi utilizada uma composição de técnicas:
A barreira física para conter o fluxo, uma a montante e outra a jusante;
A extração multifásica para o tratamento da água;
Após um ano de tratamento, constatou-se que a contaminação continuava a
vir do terreno vizinho. Adotou-se a construção da parede diafragma estrutural. O
resultado foi de sucesso, tanto na recuperação do terreno como no resultado do
empreendimento.
O gasto estimado com a reabilitação do terreno variava de R$ 1 a 3 milhões e,
efetivamente, foi de R$ 1,25 milhão. O VGV foi de R$ 156 milhões e 98% das
unidades foram vendidas em uma semana. Uma das considerações foi de que,
apesar de terem feito tudo conforme as leis e técnicas indicadas, a morosidade da
aceitação pela CETESB de nove meses resultou num custo de obra parada de
R$ 14 milhões, valor muito acima do custo da reabilitação e que impactou na
viabilidade do empreendimento, não só em custo como no prazo.
Outro caso apresentado foi de um empreendimento denominado “Grand
Maia”, situado na Avenida Tiradentes, nº 1.070, na cidade de Guarulhos, Estado de
São Paulo, num terreno de 10.195 m2 de área, 2 torres de apartamentos de 200 a
230 m2, totalizando 208 unidades. O VGV estimado era de R$133,7 milhões em
2007.
Este caso, não muito detalhado, resultou num prejuízo de mais de R$ 126
milhões, tendo 126 unidades vendidas e devolvidas. Segundo a empresa, o
insucesso foi devido à alegação do Ministério Público de que a sombra produzida
pelos edifícios do empreendimento no Parque Maia era prejudicial. Em entrevista
concedida em 18 de abril de 2012, Takada (comunicação pessoal)2, responsável
pelo gerenciamento ambiental da Tecnisa, informou que a empresa tem como
procedimento para compra de novos terrenos os seguintes passos:
O departamento de Novos Negócios (DNN) apresenta os terrenos para um
comitê interno para aprovar os que se alinham às metas da empresa.
2 Entrevista concedida por TAKADA, E., sobre os procedimentos de aquisição de terrenos na Tecnisa, em São Paulo, em abril de 2012.
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários 66
Aprovado o terreno, a empresa assina um compromisso de Venda e
Compra com várias cláusulas resolutivas; dentre elas, o de fazer a
avaliação preliminar e confirmatória para se certificar que não há passivos
ambientais. Este prazo, previsto em contrato, é de 90 (noventa) a 180
(cento e oitenta) dias.
Caso seja confirmada a contaminação, passa-se à fase de investigação
detalhada para se dimensionar os prazos e custos de descontaminação
para o uso pretendido.
Nesse momento é refeita a viabilidade para avaliar se o resultado do
investimento ainda é satisfatório.
O custo estimado para a fase de investigação preliminar e confirmatória varia
entre R$ 10.000,00 e R$ 50.000,00, e o tempo estimado é de aproximadamente 45
(quarenta e cinco) dias. Os custos das fases de investigação detalhada e proposta
de reabilitação são mais difíceis de estimar, pois dependem de muitas variáveis; por
exemplo: o tipo de contaminante, a extensão da contaminação, a técnica a ser
utilizada e o tempo necessário para a reabilitação do terreno para o uso pretendido.
Apesar de o tempo e os custos das fases de investigação detalhada e de
reabilitação serem mais complexos para se estimar, as variáveis que mais impactam
o resultado de investimento em terrenos contaminados, segundo Takada, é a forma
de pagamento do terreno e o tempo para se obter as licenças e aprovações legais
pelos órgão competentes.
Os prazos para cada etapa do processo de estruturação são determinantes
para a viabilidade econômica do negócio.
Os passos recomendados para a revitalização de uma área contaminada
preveem os seguintes prazos, EGLE (2010):
Para a implantação do plano de intervenção o tempo previsto pode ser de
um mês a um ano.
Para o plano de monitoramento, até dois anos.
Os trabalhos de reabilitação podem ser concomitantes à execução da
construção.
Prazos e Custos para Remediação de um Posto de Combustível 67
PRAZOS E CUSTOS PARA REMEDIAÇÃO DE UM POSTO DE COMBUSTÍVEL
Com base nos relatórios do DECONT e da CETESB, constatou-se que as
áreas onde existem postos de combustíveis não representam interesse pelas
incorporadoras devido à certeza de que haverá necessidade de se passar por todas
as fases de investigação e descontaminação até estarem aptas para o uso. No
entanto, por representar 79% das áreas contaminadas cadastradas pela CETESB,
os postos de combustíveis podem ser uma alternativa de estudo para que os
investimentos das incorporadoras e construtoras possam viabilizar a reabilitação e
descontaminação dessas áreas.
Para se considerar as técnicas mais utilizadas para a remediação de postos
de combustíveis, ressalta-se que a gasolina brasileira, segundo Hoshino (2006), é
bastante diferenciada da de outros países por ser misturada ao etanol. Em função
dessa especificidade, a contaminação de aquíferos por misturas de álcool e gasolina
é mais complexa do que a produzida pela gasolina pura. No entanto, numa análise
feita em 2006, em 54 postos de gasolina do Estado de São Paulo, Trindade (2006)
constata que a gasolina representou o principal contaminante encontrado e a técnica
mais utilizada por ser mais rápida e mais barata foi a de bombeamento de fase livre
em 75% dos casos, apesar de não ter sido analisada a eficiência desse método.
Ultimamente, a oxidação química tem se mostrado como uma técnica eficaz,
apesar do custo ser superior ao do bombeamento e tratamento.
Para a determinação do prazo para a remediação de solo e água
contaminados de posto combustível, verificamos os valores obtidos por Farina
(2011), num estudo de caso realizado no Posto Débora, de bandeira “Ipiranga”,
localizado no município de Porangaba, no Estado de São Paulo, com uma área de
2.170,00 m2.
Nesse posto, foram realizadas dez amostragens de solo e foram detectados
níveis de concentração de VOCs, pireno e criseno acima dos limites estabelecidos
pela CETESB/05; na campanha de amostragem de água subterrânea, foram
encontrados: níveis de benzeno, etilbenzeno, p-xileno, naftaleno, acenafteno,
fluoreno, antraceno, fluoranteno, pireno, benzo(a)antraceno, criseno,
benzo(b)fluoranteno, benzo(k)fluoranteno, benzo(a)pireno e benzo(g,h,i)perileno
acima dos limites estabelecidos pela CETESB/05; e plumas de contaminação total
da
Prazos e Custos para Remediação de um Posto de Combustível 68
fase dissolvida dos compostos BTEX (Benzeno, Tolueno, Etilbenzeno e Xileno) e
PAHs (hidrocarbonetos poliaromáticos).
Esse estudo iniciou-se em maio de 2006, tendo como restrição o consumo de
água subterrânea por apresentar risco de câncer no contato dermal e inalação de
vapores para os trabalhadores do local e receptores fora do local.
No relatório de remediação apresentado em abril de 2007, previa-se um
cronograma de 18 meses para a remoção de fase livre, fase gasosa e tratamento da
fase dissolvida por meio de Extração Multifásica, barreira hidráulica e a meta, após
alguns ajustes no plano de intervenção, era até dezembro de 2010, com reabilitação
completa estimada para julho de 2012. Em fevereiro de 2011, o prazo estendeu-se
por mais dezoito meses, previsto para julho de 2014, para a reabilitação completa,
totalizando sete anos e três meses e, até fevereiro de 2011, foram enviados nove
relatórios à CETESB. Nesse estudo, Farina (2011) afirma que haveria um impacto
positivo sobre o mercado imobiliário caso a metodologia RBCA (ação corretiva
baseada no risco, do inglês Risk Based Corrective Action) fosse aplicada com base
em parâmetros determinados experimentalmente com o objetivo de atingir níveis
aceitáveis de risco à saúde humana para o uso declarado, diferentemente dos níveis
de risco para qualquer finalidade dos valores de referência da CETESB. Dessa
forma, os prazos seriam reduzidos criando-se uma classificação: “Área Remediada
para o Uso Pretendido”. Os custos do estudo de caso citado não foram revelados, e
não haveria meios para consegui-los, segundo depoimento de Farina (2011), em
contato eletrônico realizado no dia 17 de maio de 2012.
Em entrevista concedida pela Engenheira Ambiental Ferreira (2012)
(comunicação pessoal)3, em 2 de maio de 2012, foi possível estimar os custos para
investigação em postos de combustíveis na cidade de São Paulo, seguindo o roteiro
da CETESB. Para a avaliação preliminar e investigação confirmatória, os custos
variam entre R$ 30 mil e R$ 60 mil e o prazo de 40 (quarenta) a 120 (cento e vinte)
dias. Se houver a confirmação da contaminação, deve-se elaborar a investigação
detalhada e o plano de intervenção. Nessa fase, é um pouco mais difícil estimar os
custos e prazos; porém, complementa-se com o número de poços para se delimitar
a pluma e os custos variam entre R$ 30 mil e R$ 100 mil e o prazo de 60 (sessenta)
a 120 (cento e vinte) dias a mais.
3 Entrevista concedida por FERREIRA, S.N., sobre custos e prazos para avaliação de postos
de combustíveis, em São Paulo, em maio de 2012.
Prazos e Custos para Remediação de um Posto de Combustível 69
Para a reabilitação ou remediação, os custos são referentes às técnicas mais
utilizadas para os casos de postos de combustíveis, que são a MPE (extração
multifásica, do inglês Multi-Phase Extraction) e a Oxidação Química, que estão entre
R$ 150 mil e R$ 800 mil.
Para o encerramento, deve-se apresentar o relatório de quatro campanhas e
monitoramentos, com um custo estimado entre R$150 mil e R$ 360 mil e o prazo em
torno de dois anos.
O custo estimado para todo o processo varia entre R$ 380 mil e R$ 1370 mil e
os prazos, entre 5 (cinco) e 6 (seis) anos; em alguns casos, a anuência dos órgãos
ambientais pode demorar de 8 (oito) a 10 (dez) anos. Para terrenos diversos, os
prazos e custos da avaliação preliminar e investigação confirmatória são os mesmos
dos postos de combustíveis.
A fase de reabilitação pode custar até R$ 850 mil num prazo de 5 (cinco) anos;
além disso, o monitoramento de 4 campanhas, que totalizam 2 anos, pode custar até
R$ 360 mil, numa média de R$ 15 mil mensais. A engenheira ambiental Cruto (2012),
especialista em gerenciamento de áreas contaminadas, forneceu os custos médios
praticados no mercado, confirmando as informações de Ferreira (2012).
Comparativo entre Viabilidades Econômico-Financeiras Tradicional e com Inclusão da Investigação Ambiental
70
COMPARATIVO ENTRE VIABILIDADES ECONÔMICO-FINANCEIRAS TRADICIONAL E COM INCLUSÃO DA INVESTIGAÇÃO AMBIENTAL
O desconhecimento do “Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação
em Imóveis” (SILVA, 2003) por 70% das empresas incorporadoras no Estado de São
Paulo, constatado por MOLITERNO (2006), fez com que, dentre elas, 11% tivessem
problemas com terrenos contaminados. Esses problemas chegaram a custar até 4%
do custo do empreendimento e 2 (dois) anos de atraso na entrega das obras. Além
disso, o estudo de MOLITERNO (2006) sugere que se incluam os pressupostos do
“Guia” no processo de licenciamento municipal e que se modifique o processo de
aquisição de áreas para novos empreendimentos pelas empresas incorporadoras.
Com essa constatação, compararam-se os efeitos da inclusão dos custos e
prazos de investigação ambiental nos cálculos de viabilidade econômica e financeira
de empreendimentos antes da aquisição de terrenos.
A partir de um terreno existente na região do bairro da Mooca, na cidade de
São Paulo, simulou-se a aplicação das viabilidades: tradicional, com as variáveis
adotadas comumente pelas incorporadoras, denominado Cenário 1 - Padrão; e com
inclusão da investigação ambiental, denominado Cenário 2 - Terreno sem
contaminação com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100%
do terreno.
1.24 Cenário 1 - padrão
Os dados considerados para este cenário são baseados no que ocorre no
mercado imobiliário, sem considerar o roteiro do Guia Para Avaliação do Potencial
de Contaminação em Imóveis (SILVA, 2003), considerando um terreno sem
contaminação com lançamento tradicional e o pagamento do terreno, parte em
dinheiro e parte em permuta por unidades no local, conforme demonstrativo abaixo:
Área do terreno: 4.417,85 m²
Preço do terreno: R$ 11.844.000 (R$ 2.680,9/m²), pagamento de
R$ 5.000.000 em dinheiro em 12 vezes e o restante em permuta física no
local em apartamentos.
CA (Coeficiente de Aproveitamento do Terreno): 3,187 (com pagamento
de outorga onerosa)
Comparativo entre Viabilidades Econômico-Financeiras Tradicional e com Inclusão da Investigação Ambiental
71
Taxa de Ocupação 14,56% = 643,46 m2.
Área total de construção = 22.106,46 m2.
Área computável = 15.680,00 m2.
Área não computável = 6.426,46 m2.
Área privativa: 15.680 m² (224 unidades x 70 m²)
Preço de venda: R$ 5.850/m².
VGV: R$ 91.728.000,00
Custo de obra: R$ 2.680/m² de área privativa = R$ 46.170.412,29
Custo de obra TOTAL + administração: R$ 51.710.861,76
Obra em 24 meses
Impostos: 6,15% = R$ 4.502.467,27
Comissão: 4,0% VGV = R$ 3.669.120,00
Propaganda: 4,0% = R$ 3.669.120,00
Lucro líquido = R$ 21.391.468,58 (considerando o valor do terreno
R$ 5.000.000,00)
Venda: 12 meses
Lançamento: 6 meses.
Com esses dados, a viabilidade estática indica os seguintes índices:
Relação do preço total do terreno e VGV disponível estático = 12,91%
Relação do custo total de construção e VGV estático = 56,37%
Relação do lucro líquido e VGV estático (L/R) = 23,32%
Relação do lucro líquido e preço total do terreno (L/T) = 180,61%
Como a relação L/T e a relação L/R resultaram superiores a 100% e 20%,
respectivamente, segundo Portas (2010), o empreendimento é viável.
Na viabilidade dinâmica, os resultados apurados no cenário 1 foram:
Taxa de desconto = 12%
VPL dinâmico = R$ 15.000.000,00
Taxa interna de retorno do investimento TIR = 31,97% a.a.
Data do “payback” do investimento = mês 46
Margem de lucro (valor presente liquido/receita) = 25,61%
Portanto, o empreendimento é viável também na viabilidade dinâmica.
Comparativo entre Viabilidades Econômico-Financeiras Tradicional e com Inclusão da Investigação Ambiental
72
1.25 Cenário 2 - terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno
Os dados considerados foram os mesmos da viabilidade tradicional, porém
considerando o roteiro do Guia Para Avaliação do Potencial de Contaminação em
Imóveis da CETESB (SILVA, 2003).
Os custos ambientais considerados na viabilidade foram as seguintes:
Avaliação Preliminar = R$ 10.000,00
Investigação Confirmatória = R$ 50.000,00
Avaliação Detalhada/ Avaliação de Risco = R$ 100.000,00
Nesse estudo foi considerada a permuta do terreno por unidades no local e os
seguintes indicadores foram obtidos:
Taxa de desconto = 12%
VPL dinâmico = R$ 13.733.372,32
Taxa interna de retorno do investimento TIR = 42,75% a.a.
Data do “payback” do investimento = mês 60
Margem de lucro (valor presente liquido/receita) = 28,03%
A inclusão dos custos e prazos ambientais acrescentou R$ 160.000,00, que
representou 0,17% do VGV e 14 meses no prazo de entrega da obra e “payback”, o
que resultou numa TIR de 42,75 % a.a. e lucratividade de 28,03%, superior à
viabilidade inicial. O beneficio maior da inclusão da Avaliação Preliminar,
Investigação Detalhada e Avaliação de Risco é justamente diminuir o risco e ter
margens de negociação junto ao proprietário do terreno, além de permitir visualizar
os custos e prazos finais em casos de contaminação.
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
73
PRINCIPAIS CENÁRIOS PARA VIABILIDADE IMOBILIÁRIA EM TERRENOS COM POSTOS DE COMBUSTÍVEIS
Como a proposta do presente trabalho é propor um método de decisão para a
aquisição de um terreno contaminado por BTEX e PAH, demonstraremos as
diferenças entre os resultados obtidos para um terreno sem contaminação e o
mesmo terreno como se houvesse contaminação, simulando a viabilidade de outros
cenários.
1.26 Critérios para a elaboração dos cenários com terreno contaminado
Para a montagem das viabilidades econômico-financeira foram levados em
conta os seguintes fatores:
Área ocupada por posto de combustível;
Mudança de uso para empreendimento residencial;
Dados dos cenários 1 e 2, descritos nos itens 13.1 e 13.2,
respectivamente; e
Para o pagamento do valor do terreno foi considerado integramente
permutado por unidades no empreendimento.
Os cenários foram elaborados seguindo os Procedimentos para o
Licenciamento de Postos e Sistemas Retalhistas de Combustíveis da Decisão de
Diretoria No 010/2006/C de 26 de janeiro de 2006 e Decisão de Diretoria No
263/2009/P de 20 de outubro de 2009 - Roteiro para a Execução de Investigação
Detalhada e Elaboração de Plano de Intervenção em Postos e Sistemas Retalhistas
de Combustíveis, ambas da CETESB. O fluxograma das etapas do gerenciamento
de ACs da CETESB, Figura 15, elucida a sequência adotada. Cabe lembrar que a
Avaliação Preliminar não é necessária, uma vez que todo terreno ocupado por Posto
de Combustível é classificado como AS pela CETESB.
O processo de gerenciamento de risco da CETESB, ilustrado na Figura 16,
demonstra as medidas de intervenção baseadas no gerenciamento de risco à saúde
e ao ambiente. Essas medidas são mitigadas e contidas no Plano de Intervenção
que o interessado apresenta à CETESB para reabilitação do local ao uso pretendido
e aprovação legal.
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
74
Figura 15 – Procedimento para gerenciamento de áreas contaminadas relacionadas a postos e sistemas retalhistas de combustíveis.
Fonte: CETESB (2007)
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
75
Figura 16 – Ações a serem adotadas no gerenciamento de risco
Fonte: CETESB (2007)
Já a partir da Investigação Confirmatória, se o resultado não indicar
contaminação ou riscos ao uso pretendido, pode-se decidir comprar ou não o terreno
para a realização do empreendimento imobiliário. Caso o resultado indicar indícios
de contaminação, deve-se fazer a Investigação Detalhada definindo as plumas e o
Plano de Intervenção de acordo com os riscos apresentados.
Com o Plano de Intervenção, que contém as medidas de intervenções
necessárias, já se consegue estimar os custos da remediação e os prazos
necessários com a técnica adotada.
Com as estimativas de prazo e custo, calcula-se a viabilidade econômico-
financeira dos cenários possíveis.
Se o incorporador optar por comprar o terreno, as incertezas ainda existem
em relação ao lançamento do empreendimento. Como o tempo decorrido entre o
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
76
inicio do processo de aquisição e a decisão de compra do terreno é longa e a
pressão por lançar o empreendimento é grande, pode-se optar por lançar o
empreendimento de forma tradicional ou remediar primeiro, de forma a coincidir a
entrega do empreendimento com a finalização do monitoramento para a obtenção
da Licença de Operação.
Caso se opte por lançar de forma tradicional, ou seja, iniciar o processo de
lançamento imediatamente após a decisão de compra/permuta do terreno e
realização do negócio, os prazos e custos tradicionais adotados são os descritos no
Quadro 9:
Quadro 9 – Premissas de Lançamento Tradicional
PREMISSAS DE LANÇAMENTO
ATIVIDADE QUANDO DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
COMPRA TERRENO
APÓS REPASSE/PERMUTA 1 59 60
DESPESAS AMBIENTAIS
ATÉ DESCONTAMINAÇÃO 69 1 70
MONITORAMENTO 24 70 94
CONSTRUÇÃO 12 MESES APÓS INÍCIO
DAS VENDAS 24 32 56
INCORPORAÇÃO
APÓS DECISAO DE COMPRA
18 1 19
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO
LEGAL 1 19 20
ESTANDE/CORRETORES 3 19 22
MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 59 60
LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 20 32
REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70%
DE FINANCIAMENTO 3 56 59
VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70%
REPASSE/FINANCIAMENTO 36 20 56
Fonte: Elaborado pela Autora
As medidas de intervenção podem ser a adoção de medidas emergenciais, a
aplicação de técnicas de remediação, o estabelecimento de medidas de controle
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
77
institucional ou de engenharia que podem ser, dependendo do caso, adotadas em
conjunto ou isoladamente.
As medidas emergenciais deverão ser executadas durante qualquer etapa do
processo, sempre que ocorrer situação de perigo. Para ilustrar as medidas
emergenciais, a CETESB cita alguns exemplos:
Isolamento da área (proibição de acesso à área);
Ventilação/exaustão de espaços confinados;
Monitoramento do índice de explosividade;
Monitoramento ambiental;
Remoção de materiais (produtos, resíduos, etc.);
Fechamento/interdição de poços de abastecimento;
Interdição de edificações;
Proibição de escavações;
Proibição de consumo de alimentos; e
Contenção do avanço das plumas de contaminação.
Para a construção dos cenários, considerou-se que a situação de perigo
poderia ocorrer, gerando as incertezas durante o processo de remediação, que
podem resultar em paralisação ou interdição da construção.
Em qualquer situação, a liberação do crédito pelos agentes de financiamento
bancário só é feita após a comprovação de não haver contaminação e riscos para o
uso declarado e a liberação pelos órgãos ambientais competentes, conforme
Conclusão Final do Guia Caixa (MARKER, 2008): “caso a suspeita de contaminação
não se confirme, o terreno retornará à análise técnica da CAIXA para continuidade
do pedido de financiamento”.
Nos cenários simulados, a entrada dos recursos do financiamento imobiliário
ocorre com a entrega das chaves. Essa entrega de chaves está condicionada à
liberação das licenças de operação dos empreendimentos pelos órgãos ambientais
(no caso, a CETESB), e outros itens legais para se obter o Certificado de Conclusão
da Obra, mais conhecido como “habite-se”.
Os custos e prazos considerados em todos os cenários foram os obtidos com
as engenheiras Silvana Nunes Ferreira e Ana Gabriela Martins Cruto, e estão
resumidos no Quadro 10, abaixo:
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
78
Quadro 10 – Resumo dos Prazos e Custos Considerados nas Viabilidades
Fonte: Elaborado pela Autora
1.27 Cenários
Os cenários elaborados, considerando o custo do terreno como 100% de
permuta em imóvel no local, foram os seguintes:
Cenário 0: Não comprar a área;
Cenário 1: Terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com
pagamento do terreno + permuta, não seguindo as recomendações do
Guia da CETESB;
Cenário 2: Terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com
investigação - com permuta de 100% do terreno;
Cenário 3: Terreno contaminado - restrição pequena com lançamento
tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno;
Cenário 4: Terreno contaminado - restrição grande com lançamento
tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno;
EMPRESA Multigeo
RESPONSÁVEL:Eng. Silvana Nunes
Ferreira
Eng. Ana Gabriela M.
Cruto
DATA: 02/05/2012 14/09/2012
MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO
Avaliação
Preliminar15 dias 30 dias 10 mil 30 mil
Os postos de
combustíveis são
classificado como
Área Suspeita de
Contaminação (A.S.)
Investigação
Confirmatória45 dias 120 dias 20 mil 30 mil
Investigação
Detalhada + Plano
de Intervenção
90 dias 120 dias 30 mil 100 mil
Reabilitação
1. Fase Livre 180 dias 270 dias 20 mil 50 mil
2. Solo e Água 2 anos 3 anos 150 mil 800 mil
Encerramento 2 anos 2 anos 150 mil 360 mil
TOTAL 5 anos 6,5 anos 380 mil 1.370 mil
adotados esses
valores para os
cenários e
viabilidades
PRAZOETAPA
CUSTO (R$)OBS.
QUADRO DE PRAZOS E CUSTOS PESQUISADOS
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
79
Cenário 5: Terreno contaminado - restrição pequena- remediar antes -
com investigação - com permuta de 100% do terreno;
Cenário 6: Terreno contaminado - restrição grande - remediar antes - com
investigação - com permuta de 100% do terreno.
1.27.1 Cenário 0: não comprar
Este cenário pode ocorrer quando o empreendedor não quer correr risco
algum quanto a questões ambientais, ou ainda pelo estigma de ser uma área
potencialmente contaminada e a percepção do mercado imobiliário de que uma área
potencialmente contaminada desvaloriza o imóvel ou expõe a imagem da empresa
negativamente. Nesse caso, não se calcularam os valores da viabilidade por não ser
útil ao estudo, no sentido de apurar e comparar resultados.
1.27.2 Cenário 1: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com pagamento do terreno + permuta, não seguindo as recomendações do Guia da CETESB
Este cenário foi demonstrado na seção 13.1 e foi adicionado para comparar
os resultados com os demais cenários e não consta na árvore de decisão, por não
se tratar de opção.
1.27.3 Cenário 2: terreno sem contaminação com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno
Esta situação ocorre quando, após a investigação confirmatória, os níveis de
contaminantes encontrados não caracterizaram riscos à saúde e foram consideradas
áreas não contaminadas. Com esse documento, pode-se solicitar a exclusão do
cadastro de áreas contaminadas da CETESB, se houver.
1.27.4 Cenário 3: terreno contaminado - restrição pequena com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno
Neste cenário, foi confirmado que o terreno é contaminado e procedeu-se à
investigação detalhada e ao plano de intervenção para restrição de uso, prevendo-
se a execução de obra concomitantemente à descontaminação. O fluxo de caixa
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
80
adotado foi o do lançamento tradicional, conforme demonstrado no Quadro 9:
Premissas de lançamento tradicional.
1.27.5 Cenário 4: terreno contaminado - restrição grande com lançamento tradicional - com investigação - com permuta de 100% do terreno
Este cenário é semelhante ao Cenário 3; porém, considerou-se que, durante a
execução da obra, ocorreu a paralisação da construção por intervenção inadequada,
riscos não previstos, ineficácia da técnica adotada, emergência ou outros que
atrasaram a entrega do empreendimento e que, consequentemente, impactaram no
fluxo de caixa.
1.27.6 Cenário 5: terreno contaminado - restrição pequena - remediar antes - com investigação - com permuta de 100% do terreno
Essa situação é a recomendada por minimizar os riscos decorrentes da fase
de remediação e início dos trabalhos somente após a liberação do local para o uso
pretendido, mesmo que a restrição seja apenas de uso de água ou do solo. Nesse
caso, todos os fluxos de desembolso e entrada de caixa relativo ao lançamento
foram postergados.
1.27.7 Cenário 6: terreno contaminado- restrição grande - remediar antes - com investigação - com permuta de 100% do terreno
Este cenário é semelhante ao Cenário 5, porém simulou-se que na fase de
remediação houve intervenção inadequada, riscos não previstos, ineficácia da
técnica adotada ou outros que atrasaram o inicio da construção e que,
consequentemente, impactaram no fluxo de caixa.
1.28 Resultados obtidos
Para cada cenário, foi feito um estudo de viabilidade econômico-financeiro
com taxa de desconto de 12% a.a. e os resultados estão demonstrados na Tabela 1:
Tabela Comparativa dos Resultados das Viabilidades.
As planilhas demonstrativas podem ser conferidas nos Apêndices 5 a 22.
Principais Cenários para Viabilidade Imobiliária em Terrenos com Postos de Combustíveis
81
Tabela 1 – Tabela Comparativa dos Resultados das Viabilidades
Fonte: Elaborado pela Autora
TAXA
A.A. A.M. A.A.
1
TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO
COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-
COM PAGAMENTO DO TERRENO +
PERMUTA
NÃO 12% 2,34% 31,97% 25,61% 46 R$ 14.999.594,46
0 NÃO COMPRAR
2
TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO
COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-
COM INVESTIGAÇÃO-COM
PERMUTA 100% DO TERRENO
SIM 12% 3,01% 42,75% 28,03% 60 R$ 13.733.372,32
3
TERRENO CONTAMINADO-
RESTRIÇÃO PEQUENA COM
LANÇAMENTO TRADICIONAL-
COM INVESTIGAÇÃO-COM
PERMUTA 100% DO TERRENO-
TAXA 12%
SIM 12% 2,60% 36,00% 25,72% 64 R$ 12.112.551,12
4
TERRENO CONTAMINADO-
RESTRIÇÃO GRANDE COM
LANÇAMENTO TRADICIONAL-
COM INVESTIGAÇÃO-COM
PERMUTA 100% DO TERRENO-
TAXA 12%
SIM 12% -0,14% -1,69% -7,09% 1000 -R$ 2.415.575,25
5
TERRENO CONTAMINADO-
RESTRIÇÃO PEQUENA- REMEDIAR
ANTES-COM INVESTIGAÇÃO-COM
PERMUTA 100% DO TERRENO-
TAXA 12%
SIM 12% 2,61% 36,15% 27,10% 93 R$ 9.545.616,30
6
TERRENO CONTAMINADO-
RESTRIÇÃO GRANDE- REMEDIAR
ANTES-COM INVESTIGAÇÃO-COM
PERMUTA 100% DO TERRENO-
TAXA 12%
SIM 12% 1,41% 18,23% 24,99% 154 R$ 4.964.764,09
TABELA COMPARATIVA DOS RESULTADOS DAS VIABILIDADES
CENÁRIOSEGUINDO O
GUIA
TIRL/R PRAZO VPL ( R$)
Ferramentas para a Tomada de Decisão 82
FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISÃO
A abordagem para a tomada de decisão envolve critérios e métodos, tanto
para decisões simples quanto para as complexas.
O processo decisório envolve, basicamente, oito elementos: o problema, os
objetivos, as alternativas, as consequências, as trocas, as incertezas, a tolerância a
riscos e as decisões interligadas (HAMMOND; KEENEY; RAIFFA, 2004).
Para qualquer decisão, o problema deve ser definido de forma clara,
reconhecendo-se as complexidades e evitando-se suposições equivocadas.
Estabelecer objetivos direciona o processo de decisão e as alternativas representam
os diferentes cursos de ação, resultando numa consequência a ser analisada.
Quando as consequências resultam em objetivos conflitantes com os
inicialmente formulados, é necessário chegar a um equilíbrio com sacrifício de
alguma das partes.
As incertezas tornam as decisões mais difíceis e, para se minimizar a
insegurança, pondera-se a probabilidade de ocorrência dos resultados ou
consequências e os riscos envolvidos em cada cenário ou alternativa. O grau de
tolerância ao risco, que é variável de acordo com a pessoa, empresa, cultura ou
situação, será definido caso a caso, no momento da tomada de decisão; porém, é
necessário apresentar o nível correto de risco de cada situação.
As decisões interligadas, citadas por Hammond, Kenney e Raiffa (2004), são
decisões que influenciam outras escolhas no futuro; dessa forma, deve-se analisar
considerando-se que uma decisão tomada hoje como a melhor alternativa possa
influenciar negativamente em outra no futuro.
Os empreendimentos imobiliários são projetos que têm uma duração longa e
envolvem várias incertezas. Os fluxos de caixa, os custos e os prazos, muitas vezes,
são desconhecidos e, para evitar abordagens subjetivas, julgamentos informais ou
análises estatísticas e prospectivas sofisticadas, Rêgo et al. (2010) propõem um dos
métodos de análise de projetos:
Abordagem subjetiva;
Equivalentes à certeza;
Análise de sensibilidade;
Análise de cenários;
Taxa de desconto ajustada ao risco;
Ferramentas para a Tomada de Decisão 83
Árvore de decisão; e
Simulação.
1.29 Abordagem subjetiva
Consiste em utilizar um dos métodos de avaliação de um projeto e tomar a
decisão de investimento com base na avaliação subjetiva do risco, feita pelo
responsável pelo projeto; geralmente, o gerente do projeto é um profissional
altamente qualificado. (RÊGO et al. 2010, p.114).
1.30 Equivalentes à certeza
Por esse método, o projeto é ajustado ao risco convertendo-se as entradas de
caixa esperadas como equivalente à certeza, descontando-se uma porcentagem do
fluxo de caixa como uma taxa livre de risco (RÊGO et al., 2010).
1.31 Análise de sensibilidade
Esse método visa verificar a elasticidade dos resultados do projeto à variação
hipotética dos fatores críticos (RÊGO et al., 2010).
1.32 Análise de cenários
Esse método consiste em análise de risco isolado de um projeto que leva em
consideração a sensibilidade do VPL a mudanças em suas principais variáveis de
decisão (RÊGO et al., 2010).
1.33 Taxas de desconto ajustada
Esse método consiste em ajustar as taxas de desconto ao risco para
remunerar adequadamente os proprietários ou investidores da empresa perante o
risco assumido (RÊGO et al., 2010).
1.34 Árvore de decisão
Ferramentas para a Tomada de Decisão 84
As árvores de decisão ou Decision tree, segundo Rêgo et al. (2010), são
diagramas que permitem mapear de maneira clara as alternativas e recompensas de
várias decisões. Com base nas diversas alternativas e probabilidades de ocorrência,
é possível calcular o valor esperado para o projeto.
A forma gráfica de visualizar as consequências de decisões atuais e futuras
permite o controle do número de problemas sujeitos a riscos calculados e facilita a
tomada de decisão final. No gráfico da árvore de decisão a figura de um quadrado
representa a decisão e os nós redondos, a incerteza. No final dos ramos, os retornos
de cada um dos cenários analisados. Existem softwares desenvolvidos para essa
técnica, sistematizando a inserção dos dados e variáveis no processo de decisão
dos cenários apresentados.
1.35 Simulação
É uma técnica de análise de risco em que os acontecimentos futuros são
simulados em computador, gerando taxas de retorno e índices de risco estimados. É
uma abordagem sofisticada baseada em estatística para tratar a incerteza (RÊGO et
al., 2010).
1.36 Método adotado
Para o estudo deste trabalho foram combinadas a análise de cenários, a
árvore de decisão e a análise de sensibilidade.
1.37 Árvore de decisão proposta
Para mapear o diagrama da árvore de decisão, foram definidos os itens
essenciais para qualquer tomada de decisão:
O problema: comprar ou não comprar um terreno para incorporação
imobiliária;
Os objetivos: garantir a taxa de retorno mínimo do investimento, o VPL
descontando-se a taxa de atratividade, a margem de lucro e o prazo do
retorno do investimento (“payback”);
Ferramentas para a Tomada de Decisão 85
As alternativas: comprar e lançar o empreendimento tradicionalmente, ou
seguir o Guia de Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis;
As consequências: o terreno poderá estar contaminado;
As trocas: negociar com o proprietário do terreno a compra com condições
mais favoráveis; no caso, uma permuta total em unidades no local;
As incertezas: o grau de contaminação, remediar primeiro ou lançar o
empreendimento tradicionalmente;
Tolerância ao risco: condições mínimas para investir em terreno
contaminado. Qual o impacto nas vendas e na imagem da empresa;
Decisão interligada: o impacto de comprar ou não comprar o terreno nos
negócios da empresa e nos negócios futuros.
As alternativas e as incertezas apresentadas resultaram na árvore de decisão
da Figura 17.
Ferramentas para a Tomada de Decisão 86
Figura 17 – Árvore de Decisão Proposta
Fonte: Elaborado pela Autora
1.38 Análise de sensibilidade dos cenários
Definidos os cenários para cada decisão, no caso da compra do terreno,
ainda restam dúvidas entre lançar tradicionalmente ou remediar antes; a diferença
dos resultados entre restrição de uso e paralisação da obra é significativa.
A Análise de Sensibilidade é importante para os estudos de novos cenários.
Definidas as soluções mais adequadas, variam-se alguns parâmetros para se
analisar o comportamento do modelo. Para cada resultado obtido nos cenários para
“lançamento tradicional” e “remediar primeiro”, associamos a probabilidade de
ocorrência de restrição de uso, e obtivemos o valor esperado de resultado para cada
TAXA VPL CENÁRIOS
Ignorar CENÁRIO 1
IndÍcio de
contaminação -
seguindo o
GUIA
Comprar
por 100%
permuta
VPL A
12%AAR$ 13,733,372.32
MÊS
PAYBACK60 CENÁRIO 2
TIR 42.75%
Área não
contaminadaL/R 28.03%
Investigação
Confirmatória
Não
comprarCENÁRIO 0
Restrição de
uso
VPL A
12%AAR$ 12,112,551.12
MÊS
PAYBACK64 CENÁRIO 3
Área
Contaminada
Lançamento
tradicionalTIR 36.00%
Investigação
detalhada/
Plano de
intervenção
L/R 25.72%
Paralisação
da obra
VPL A
12%AA-R$ 2,415,575.25
MÊS
PAYBACKNÃO HOUVE CENÁRIO 4
Comprar
por 100%
permuta
TIR -1.69%
L/R -7.09%
Restrição de
uso
VPL A
12%AAR$ 9,545,616.30
MÊS
PAYBACK93 CENÁRIO 5
Remediar
primeiroTIR 36.15%
L/R 27.10%
LEGENDAParalisação
da obra
VPL A
12%AAR$ 4,964,764.09
MÊS
PAYBACK154 CENÁRIO 6
TIR 18.23%
DECISÃO L/R 24.99%
INCERTEZA
ÁRVORE DE DECISÃO RESULTADOSOUTROS
INDICADORES
Ferramentas para a Tomada de Decisão 87
indicador de decisão, que denominamos indicadores ou objetivos, demonstrados nas
tabelas 2, 3, 4 e 5 e gráficos 1, 2, 3 e 4.
No caso do prazo de “payback”, o cenário 4 não apresentou retorno;
entretanto, para o cálculo e comparação de cenários intermediários, adotou-se o
prazo de quinhentos meses.
A fórmula do valor esperado para as probabilidades de ocorrência nos
cenários propostos é descrita a seguir:
VE lançamento tradicional=Q x (resultado da restrição de uso)+ (1-Q) x (resultado da
paralisação da obra)
VE remediar antes = Q x (resultado da restrição de uso)+ (1-Q) x (resultado da
paralisação da obra)
VE: Valor esperado da decisão.
Q = probabilidade de ocorrência de restrição de uso
Q = 1: restrição de uso.
Q = 0: paralisação da obra (restrição grande).
= Melhor opção de V.E. para a mesma probabilidade de restrição de uso.
Ferramentas para a Tomada de Decisão 88
Tabela 2 – Probabilidade de Resultado para o VPL
DECISÃO PELO VPL
TX VPL A 12%AA
VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO
Q=1 RESTRIÇÃO PEQUENA AO USO DE SOLO E/OU ÁGUA
Q=0 RESTRIÇÃO GRANDE-PARALISAÇÃO DA OBRA
1-Q VARIAÇÃO DA PROBABILIDADE DA RESTRIÇÃO
PROBABILIDADE DECISÃO POR VPL
Q TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
0 -R$ 2.415.575,25 R$ 4.964.764,09 R$ 0,00
0,25 R$ 1.216.456,34 R$ 6.109.977,14 R$ 0,00
0,5 R$ 4.848.487,94 R$ 7.255.190,19 R$ 0,00
0,75 R$ 8.480.519,53 R$ 8.400.403,24 R$ 0,00
1 R$ 12.112.551,12 R$ 9.545.616,30 R$ 0,00
Fonte: Elaborado pela Autora
Gráfico 1 – Valor Esperado para o VPL
Fonte: Elaborado pela Autora
-R$ 4.000.000,00
-R$ 2.000.000,00
R$ 0,00
R$ 2.000.000,00
R$ 4.000.000,00
R$ 6.000.000,00
R$ 8.000.000,00
R$ 10.000.000,00
R$ 12.000.000,00
R$ 14.000.000,00
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1
LU
CR
O A
VA
LO
R P
RE
SE
NT
E L
ÍQU
IDO
(V
PL
)-R
$
PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
Ferramentas para a Tomada de Decisão 89
Tabela 3 – Valor Esperado para o Prazo de “payback”
DECISÃO PELO PRAZO
TX VPL A 12%AA VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO
Q=1 RESTRIÇÃO PEQUENA AO USO DE SOLO E/OU ÁGUA
Q=0 RESTRIÇÃO GRANDE-PARALISAÇÃO DA OBRA
1-Q VARIAÇÃO DA PROBABILIDADE DA RESTRIÇÃO
PROBABILIDADE DECISÃO POR PRAZO EM MESES
Q TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
0 500 154 0
0,25 391 139 0
0,5 282 124 0
0,75 173 108 0
1 64 93 0
Fonte: Elaborado pela Autora
Gráfico 2 – Valor Esperado para o Prazo
Fonte: Elaborado pela Autora
0
100
200
300
400
500
600
0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10
PR
AZ
O E
M M
ES
ES
PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
Ferramentas para a Tomada de Decisão 90
Tabela 4 – Valor Esperado para a Lucratividade
DECISÃO PELA LUCRATIVIDADE
TX VPL A 12%AA VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO
Q=1 RESTRIÇÃO PEQUENA AO USO DE SOLO E/OU ÁGUA
Q=0 RESTRIÇÃO GRANDE-PARALISAÇÃO DA OBRA
1-Q VARIAÇÃO DA PROBABILIDADE DA RESTRIÇÃO
PROBABILIDADE DECISÃO PELA LUCRATIVIDADE
Q TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
0 -7,09% 24,99% R$ 0,00
0,25 1,11% 25,52% R$ 0,00
0,5 9,32% 26,05% R$ 0,00
0,75 17,52% 26,57% R$ 0,00
1 25,72% 27,10% R$ 0,00
Fonte: Elaborado pela Autora
Gráfico 3 – Valor Esperado para a Lucratividade
Fonte: Elaborado pela Autora
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1
LU
RA
TIV
IDA
DE
PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA
TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
Ferramentas para a Tomada de Decisão 91
Tabela 5 – Valor Esperado para a TIR
DECISÃO PELA TIR
TX VPL A 12%AA
VE= VALOR ESPERADO DE DECISÃO
Q=1 RESTRIÇÃO PEQUENA AO USO DE SOLO E/OU ÁGUA
Q=0 RESTRIÇÃO GRANDE-PARALISAÇÃO DA OBRA
1-Q VARIAÇÃO DA PROBABILIDADE DA RESTRIÇÃO
PROBABILIDADE DECISÃO PELA TIR
Q TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
0 -1,69% 18,23% R$ 0,00
0,25 7,73% 22,71% R$ 0,00
0,5 17,15% 27,19% R$ 0,00
0,75 26,58% 31,67% R$ 0,00
1 36,00% 36,15% R$ 0,00
Fonte: Elaborado pela Autora
Gráfico 4 – Valor Esperado para a TIR
Fonte: Elaborado pela Autora
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 TA
XA
IN
TE
RN
A D
E R
ET
OR
NO
(T
IR)
A.
A.
PROBABILIDADE DE RESTRIÇÃO PEQUENA
TRADICIONAL REMEDIAR ANTES NÃO COMPRAR
Ferramentas para a Tomada de Decisão 92
1.39 Classificação dos parâmetros
Verificando os resultados pelos valores esperados para cada indicador, a que
indica a melhor opção de sucesso é de remediar o terreno antes. Entretanto, se
compararmos com os valores aceitáveis de investimento para o setor imobiliário,
algumas opções se tornam viáveis.
A partir dos parâmetros para análise de viabilidade econômico-financeira e os
resultados obtidos com os cenários desenvolvidos, elaborou-se uma tabela de
indicadores, ilustrados na Tabela 6, com a “Classificação dos Parâmetros para os
Indicadores da Viabilidade”. A classificação foi adotada seguindo-se os seguintes
critérios:
Para o prazo de “payback”, consideraram-se os prazos para uma obra de
uma torre e prazo de construção de 24 meses. Normalmente, o prazo
considerado é de 60 meses, com prorrogação de mais 6 meses de atraso,
previsto na lei de incorporação, totalizando 66 meses. Esse prazo foi
considerado como médio, com variação de mais ou menos 10%,
resultando numa faixa de 54 a 72 meses. Os prazos abaixo dessa faixa
foram considerados curtos e, acima disso, longos.
Para a lucratividade, considerou-se o ideal como 20% e a variação de
mais ou menos 10% como sendo a faixa média; abaixo desse limite, como
baixa; e acima, alta.
Para a TIR, considerou-se como média a taxa interna de retorno, adotada
comumente pelo mercado, entre 22% e 27%. Abaixo disso, consideramos
como baixa no limite inferior de 15% e, acima disso, alta. Lembrando que,
se for acima de 0 (zero), o investimento já seria considerado viável.
Ferramentas para a Tomada de Decisão 93
Tabela 6 – Classificação dos Parâmetros da Viabilidade
Fonte: Elaborado pela Autora
1.40 Classificação dos parâmetros de viabilidade em função do risco ambiental
Adotando-se a classificação dos parâmetros para a viabilidade econômico-
financeira e aplicando-a nas tabelas de análise de sensibilidade em função do risco
ambiental, obtivemos uma gama maior de opções viáveis, conforme ilustra a Tabela
7.
Os resultados demonstram que, quanto menor o risco de se ter a obra
paralisada, melhor será o resultado do negócio.
O instrumento que norteia a dimensão dos riscos ambientais e à saúde é a
elaboração consistente e completa da “Investigação Detalhada” e do “Plano de
Intervenção” com todos os riscos mitigados, com cronograma de acompanhamento
e monitoramento seguidos à risca.
CURTO MÉDIO LONGO
PRAZO DE "PAYBACK" ATÉ 53 DE 54 A 72 ACIMA DE 72
BAIXA MÉDIA ALTA
LUCRATIVIDADE (L/R) ATÉ 18% DE 18% A 22% ACIMA DE 22%
BAIXA MÉDIA ALTA
TIR DE 0 A 17% DE 17,1% A 25% ACIMA DE 25%
INDICADORTAXA INTERNA DE RETORNO AO ANO
CLASSIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS PARA OS INDICADORES DA VIABILIDADE
ECONÔMICO-FINANCEIRA
INDICADORPRAZO (MESES)
INDICADORL/R
Ferramentas para a Tomada de Decisão 94
Tabela 7 – Classificação dos Parâmetros em Relação ao Risco Ambiental
Fonte: Elaborado pela Autora
1.41 Fluxograma proposto
O fluxograma apresentado na Figura 18 é uma compilação feita a partir do
fluxograma da CETESB, para conduzir o processo de aquisição de qualquer terreno
para incorporação imobiliária e, principalmente, em casos de terrenos contaminados
de postos de combustíveis.
PROBABILIDADE
Q TRADICIONALREMEDIAR
ANTESTRADICIONAL
REMEDIAR
ANTESTRADICIONAL
REMEDIAR
ANTESTRADICIONAL
REMEDIAR
ANTES
0 - 2.415.575,25 4.964.764,09 500 154 -7,09% 24,99% -1,69% 18,23%
0,25 1.216.456,34 6.109.977,14 391 138,75 1,11% 25,52% 7,73% 22,71%
0,5 4.848.487,94 7.255.190,19 282 123,5 9,32% 26,05% 17,15% 27,19%
0,75 8.480.519,53 8.400.403,24 173 108,25 17,52% 26,57% 26,58% 31,67%
1 12.112.551,12 9.545.616,30 64 93 25,72% 27,10% 36,00% 36,15%
LEGENDA
RESULTADO BOM- DENTRO DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.
RESULTADO ACEITÁVEL- ABAIXO DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.
RESULTADO PÉSSIMO- INVIÁVEL PELOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.
TIR (%)
CLASSIFICAÇÃO DOS VALORES ESPERADOS PARA OS INDICADORES EM RELAÇÃO À PROBABILIDADE DE OCORRÊNCIA DE Q
VPL (R$) PRAZO (MESES) LUCRATIVIDADE (%)
RESULTADO ÓTIMO- ACIMA DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PARA A VIABILIDADE DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.
Ferramentas para a Tomada de Decisão 95
Figura 18 – Fluxograma para licenciamento ambiental
Fonte: Elaborado pela Autora
Conclusão 96
CONCLUSÃO
O resultado da viabilidade econômico-financeira de um empreendimento
imobiliário num terreno, situado na região da Mooca, de aproximadamente 4.420,00
m2, indicou uma lucratividade de 25,61%, descontando-se a taxa de desconto para o
valor presente de 12% a.a., resultando numa TIR de 31,97% a.a. e payback em 46
meses; portanto, viável. Essa viabilidade é comumente praticada por empresas do
mercado imobiliário, ajustando-se os prazos, velocidade de vendas e desembolsos,
simulando cenários para minimizar os riscos financeiros.
O desconhecimento do “Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação
em Imóveis” (SILVA, 2008), por 70% das empresas do setor é preocupante (FARINA,
2011), e o riscos de se adquirir áreas com passivos ambientais é alto. Para o mesmo
caso, simulou-se a existência de um posto de combustível e aplicaram-se as
recomendações do Guia, chegando-se a resultados satisfatórios, porém com o risco
ambiental minimizado.
Os resultados positivos para a viabilidade econômico-financeira mostraram
que os custos de investigação preliminar, confirmatória, avaliação de risco e plano
de intervenção são relativamente baixos perante o risco de se ter a obra paralisada
ou até inexequível, dependendo das medidas de remediação requeridas. As áreas
onde existem instalados postos de combustíveis representam, segundo o relatório
da CETESB, 79% dos terrenos contaminados, e são classificados como área
suspeita de contaminação. Por essa razão, as incorporadoras não se interessam ou
evitam realizar negócios imobiliários nesses locais, e muitos donos de postos não
têm recursos para remediar as áreas que se confirmaram contaminadas.
A CETESB, através da Decisão de Diretoria No 10/2006/C, de 26 de janeiro
de 2006, e da Decisão de Diretoria No 263/2009/P, de 20 de outubro de 2009,
sistematizou os procedimentos e prazos para Licenciamento de Postos e Sistemas
Retalhistas de Combustíveis, tornando-os mais claros e ágeis, facilitando o processo
de análise dos projetos pelos órgãos de aprovações legais.
Neste mesmo caso, simulou-se que a área estivesse contaminada por BTEX
e PAH, considerando os custos e prazos de investigação detalhada, remediação e
lançamento do empreendimento com os prazos tradicionalmente adotados, ou seja,
lançar o mais breve possível, com 30% de entrada até a entrega das chaves e 70%
com recursos do financiamento bancário.
Conclusão 97
Para se determinar a melhor alternativa, a construção da árvore de decisão
indicou os principais cenários e os resultados de cada alternativa, que se resumiram
em: não comprar o terreno, comprar e lançar tradicionalmente ou comprar e
remediar o terreno antes.
O estudo mostrou ainda que, entre as alternativas de se comprar lançando
tradicionalmente ou remediando antes, existem situações de risco que passam de
empreendimento viável a inviável.
A probabilidade de ocorrência de intervenção pequena com restrições de uso
de solo ou água que não impeçam a construção do edifício, ou a paralisação
completa da obra, ou a impossibilidade de se licenciar o local para o uso pretendido,
determinam a viabilidade do empreendimento, conforme demonstrado na Análise de
Sensibilidade.
Os níveis de contaminação do solo e da água, a localização das plumas, as
concentrações e as técnicas adotadas no projeto de remediação devem constar
consistentemente na “Investigação Detalhada” e no “Plano de Intervenção”, com
todos os riscos mitigados, cronograma de acompanhamento e monitoramento. São
esses planos que, seguidos à risca, determinam os prazos de liberação das licenças
e, consequentemente, a liberação dos recursos de financiamento e parcela das
chaves.
Os custos de todo processo ambiental, no caso de posto de combustível, não
são o fator impeditivo para viabilizar o empreendimento, e sim, os prazos que o
processo requer, a forma de pagamento do terreno e o desembolso dos recursos no
fluxo de caixa.
É evidente que, se a empresa investir num terreno contaminado e tiver
recursos para descontaminá-lo antes de optar por qualquer lançamento, o risco
ambiental de paralisação será quase nulo, e ainda poderá contar com a valorização
do imóvel no futuro.
Dessa forma, conclui-se que o ajuste inicial do projeto, do fluxo de caixa e,
principalmente, a detecção da situação de contaminação real, as técnicas adotadas
e os custos apurados de forma consistente são os fatores determinantes para a
viabilidade do negócio imobiliário.
A sistematização dos procedimentos de análise da CETESB para Postos de
Combustíveis e as técnicas existentes, com custos relativamente baixos para a
Conclusão 98
remediação, podem viabilizar a revitalização de 79% das áreas contaminadas na
cidade de São Paulo para usos diversos e atrair o interesse das incorporadoras para
realizar empreendimentos imobiliários.
A dinâmica de ocupação e urbanização do solo na cidade de São Paulo
chegou a limites territoriais extremos, como se pode observar nos mapas da cidade,
obrigando a verticalização e consequente valorização dos terrenos em toda a cidade.
Ao mesmo tempo, apresentam-se áreas desvalorizadas, em locais dotados de
infraestrutura mas subutilizadas por serem consideradas contaminadas ou suspeitas
de contaminação, que outrora foram ocupadas por indústrias, como os bairros de
Santo Amaro, Mooca, Campo Grande, Ipiranga, Barra Funda, Água Rasa, Belém,
Jaguaré, Vila Leopoldina, Lapa e Vila Prudente, entre outros.
A revitalização e reutilização dessas áreas degradadas se faz necessária
para a renovação ecológica, diminuindo riscos ambientais através de medidas de
remediação e contenção de passivos ambientais existentes. Para isso, é necessária
uma estratégia de ocupação do solo que estimule a ocupação residencial e
comercial, com políticas ambientais municipais, estaduais e federais consistentes,
em conjunto com a conscientização das empresas privadas e custos compatíveis.
Uma proposta para novos trabalhos seria propor uma sistematização de
procedimentos para avaliação e aprovação dos órgãos ambientais, fixando prazos e
métodos para os casos cadastrados pela Prefeitura, como os procedimentos
existentes para Postos de Combustíveis.
Referências Bibliográficas
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Apêndices
Apêndices
Apêndices
Apêndice 1 – Grupo de contaminantes
A classificação dos elementos e os níveis de concentração obedecem a uma
lista da CETESB, divulgada em 2005, que contém 84 substâncias que interferem na
qualidade do solo e água subterrânea, de acordo com sua concentração.
Essas 84 substâncias são classificadas em grupos, conforme a tabela a
seguir, retirada do site da CETESB.
Inorgânicos
Alumínio
Antimônio
Arsênio
Bário
Boro
Cádmio
Chumbo
Cobalto
Cobre
Cromo
Ferro
Manganês
Mercúrio
Molibdênio
Níquel
Nitrato (como N)
Prata
Selênio
Vanádio
Zinco
Hidrocarbonetos aromáticos voláteis
Benzeno
Estireno
Etilbenzeno
Tolueno
Xilenos
Hidrocarbonetos policíclicos aromáticos (2)
Antraceno
Benzo(a)antraceno
Benzo(k)fluoranteno
Benzo(g,h,i)perileno
Benzo(a)pireno
Criseno
Apêndices
Dibenzo(a,h)antraceno
Fenantreno
Indeno(1,2,3-c,d)pireno
Naftaleno
Benzenos clorados (2)
Clorobenzeno (Mono)
1,2-Diclorobenzeno
1,3-Diclorobenzeno
1,4-Diclorobenzeno
1,2,3-Triclorobenzeno
1,2,4-Triclorobenzeno
1,3,5-Triclorobenzeno
1,2,3,4-Tetraclorobenzeno
1,2,3,5-Tetraclorobenzeno
1,2,4,5-Tetraclorobenzeno
Hexaclorobenzeno
Etanos clorados
1,1-Dicloroetano
1,2-Dicloroetano
1,1,1-Tricloroetano
Etenos clorados
Cloreto de vinila
1,1-Dicloroeteno
1,2-Dicloroeteno - cis
1,2-Dicloroeteno - trans
Tricloroeteno - TCE
Tetracloroeteno - PCE
Metanos clorados
Cloreto de Metileno
Clorofórmio
Tetracloreto de carbono
2-Clorofenol (o)
2,4-Diclorofenol
3,4-Diclorofenol
2,4,5-Triclorofenol
2,4,6-Triclorofenol
2,3,4,5-Tetraclorofenol
2,3,4,6-Tetraclorofenol
Pentaclorofenol (PCP)
Fenóis clorados
2-Clorofenol (o)
2,4-Diclorofenol
3,4-Diclorofenol
2,4,5-Triclorofenol
2,4,6-Triclorofenol
Apêndices
2,3,4,5-Tetraclorofenol
2,3,4,6-Tetraclorofenol
Pentaclorofenol (PCP)
Fenóis não clorados
Cresóis
Fenol
Ésteres ftálicos
Dietilexil ftalato (DEHP)
Dimetil ftalato
Di-n-butil ftalato
Pesticidas organoclorados
Aldrin (2)
Dieldrin (2)
Endrin
DDT (2)
DDD (2)
DDE (2)
HCH beta
HCH – gama (Lindano)
PCBs
Fonte: CETESB (2005)
Apêndices
Apêndice 2 – Distribuição das áreas contaminadas por distrito de São Paulo
DISTRITO NUMERO DE ÁREAS PARTICULARES
ÁREAS PUBLICAS
Santo Amaro 34
Mooca 30
Campo Grande
17 1
Ipiranga 17 1
Barra Funda 16
Água Rasa 15
Belém 11
Jaguaré 10
Vila Leopoldina
10 1
Lapa 9
Vila Prudente 9
Liberdade 8
Sacomã 8
Vila Sônia 8
Vila Mariana 6
Santa Cecilia 5
Saúde 5
Campo Belo 4
Limão 4
Pari 4
Perdizes 4
Raposo Tavares
4
Vila Andrade 4 1
Butantã 3
Carrão 3 1
Cidade Dutra 3
Cursino 3
Itaim Bibi 3
Mandaqui 3
Parque São Lucas
3
Pinheiros 3 1
Socorro 3
Brasilândia 2 1
Casa Verde 2
Cidade Líder 2
Jardim Helena
2
Apêndices
Lajeado 2
Moema 2
Pedreira 2 1
Rio Pequeno 2
Tatuapé 2
Artur Alvim 1
Bom Retiro 1 2
Brás 1
Cachoeirinha 1 2
Cambuci 1
Ermelino Matarazzo
1
Itaquera 1
Jabaquara 1
Jaraguá 1
Jardim Ângela
1
Jardim Paulista
1
Jardim São Luís
1
Morumbi 1
Parelheiros 1 1
Penha 1 1
Pirituba 1
Tremembé 1 2
Vila Curuçá 1
Vila Guilherme
1 1
Vila Maria 1
Vila Medeiros 1
Aricanduva 1
Capão Redondo
1
Parque do Carmo
1
Perus 1
Ponte Rasa 1
São Rafael 2
Vila Jacuí 1
Fonte: Elaborado pela autora a partir dos dados da PMSP (2011)
Apêndices
Apêndice 3 – Relação de áreas contaminadas cadastradas pela SVMA por subprefeitura
SUB-PREFEITURA ÁREAS
PARTICULARES ÁREAS
PÚBLICAS
Mooca - SPMO 63 0
Santo Amaro - SPSA 55 1
Lapa - SPLA 50 1
Ipiranga - SPIP 28 1
Butantã - SPBT 18 0
Sé - SPSE 15 2
Vila Mariana - SPVM 13 0
Vila Prudente/Sapopemba - SPVP 12 0
Casa Verde/Cachoeirinha - SPCV 7 2
Pinheiros - SPPI 7 1
Capela do Socorro - SPCS 6 0
Campo Limpo - SPCL 4 2
Aricanduva/Formosa/Carrão - SPAF 3 2
Itaquera - SPIQ 3 1
Santana/Tucuruvi - SPST 3 0
Vila Maria/Vila Guilherme - SPMG 3 1
Cidade Ademar - CPAD 2 1
Freguesia do Ó/Brasilândia - SPFO 2 1
Guaianases - SPG 2 0
M'Boi Mirim - SPMB 2
Penha - SPPE 2 1
São Miguel Paulista - SPMP 2
Ermelino Matarazzo - SPEM 1 1
Itaim Paulista - SPIT 1 0
Jabaquara - SPJA 1 0
Jaçanã/Tremembé - SPJT 1 2
Parelheiros - SPPA 1 1
Pirituba/Jaraguá - SPPJ 1 0
Perus - SPPR 1
São Mateus - SPSM 3
TOTAL 308 25
Fonte: Elaborado pela autora a partir dos dados da PMSP (2011)
Apêndices
Apêndice 4 – Contaminantes mais comuns encontrados nas áreas cadastradas pela SVMA
CONTAMINANTE ÁREAS PARTICULARES ÁREAS PÚBLICAS
Metais 60 10
Metais Solventes Halogenados
26 1
Solventes Aromáticos 23
PAHs Solventes Aromáticos
19
Metais Solventes Halogenados
15
Ftalatos,Metais, PAHs e Combustiveis Líquidos
8
Combustíveis Líquidos e Solventes Aromáticos
7
Metais PAHs TPH
7
Metais Solventes Aromáticos Solventes Halogenados TPH
7
Solventes Aromáticos TPH
7
Solventes Halogenados 7
TPH 7
PAHs 6
PAHS, Combustíveis líquidos e solventes aromáticos
6
Metais e combustiveis Líquidos
5
Metais Solventes Aromáticos
5
Metais e outros Inorgânicos 4
Metais, solventes Halogenados e combustíveis Líquidos
4
Outros PAHs Solventes Aromáticos TPH
4
Combustíveis Líquidos 3
Apêndices
Gases Metais Solventes Halogenados
3
Metais e PAHs 3
Metais PAHs
3
Metais PAHs PCBs
3
Metais TPH
3
Metais, PAHS, Combustíveis líquidos e solventes aromáticos
3
PAHs e Solventes Aromáticos
3
PAHs PCBs TPH
3
PCBs 3
Combustíveis Líquidos, Metais, PAHs, PCBs, Solventes Aromáticos e Solventes Halogenados
2
Fenóis Metais Outros Inorgânicos
2
Fenóis Metais PAHs Solventes Aromáticos
2
Ftalatos Metais
2
Ftalatos Metais Solventes Halogenado
2
Ftalatos,PAH e Metais 2
Metais Outros
2
Metais PAHs Solventes Aromáticos TPH
2
Metais Solventes Aromáticos Solventes Halogenados
2
Apêndices
Metais, PAHs e Solventes Halogenados
2
Biocidas 1
Biocidas Ftalatos Metais PAHs
1
Biocidas Metais
1
Biocidas Metais PAHs Solventes Aromáticos
1
Combustiveis Líquidos, Metais, PAHs, PCBs, Solventes Halogenados
1
Fenóis Gases Metais Outros Inorgânicos PAHs Solventes Aromáticos
1
Ftalatos, Metais, Solventes Aromáticos e Combustíveis Líquidos
1
Gases 1 1
Gases Solventes Aromáticos
1
Metais e solventes aromáticos
1
Metais Outros Inorgânicos PAHs Solventes Aromáticos
1
Metais Outros Inorgânicos PAHs Solventes Aromáticos Solventes Halogenado
1
Metais Outros Inorgânicos Solventes Halogenados
1
Metais Outros Solventes Aromáticos Solventes Halogenados
1
Apêndices
Metais PAHs PCBs Solventes Aromáticos Halogenados
1
Metais PCBs
1
Metais PCBs Solventes Halogenados TPH
1
Metais Solvente Clorados Solventes Aromáticos
1
Metais Solventes Halogenados TPH
1
Metais, PAHs, Solventes Aromáticos e Solventes Halogenados
1
Metais, PCBS e Combustiveis Líquidos
1
Outros Outros Inorgânicos
1
PAHs Solventes Aromáticos TPH
1 1
PAHs TPH
1
PAHs, PCBs, Solventes Aromáticos, Solventes Halogenados e Combustíveis Líquidos
1
PCBs Solventes Halogenados
1
Dioxinas e Furanos PAHs TPH
1
Fenóis Gases Metais
1
Fenóis Gases Metais Solventes Aromáticos Halogenados
1
Apêndices
Gases Metais
6
Gases Metais PAHs Solventes Aromático
1
Metais e PAHs
1
Metais PAHs Solventes Aromáticos
1
Fonte: Elaborado pela autora a partir dos dados da PMSP (2011)
Apêndices
Apêndice 5 – Cenário 0 - Viabilidade estática
TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-COM PAGAMENTO DO TERRENO + PERMUTA
INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO
TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE
jan/12 jan/12 TAXA DE
DESCONTO TAXA DE
DESCONTO
ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU
ÍNDICE BASE
INCC CUB A.M. A.A.
LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP
R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%
LUCRO/RECEITA:
PREMISSAS DE LANÇAMENTO
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4
ATIVIDADE QUANDO DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187
COMPRA DO TERRENO
APÓS REPASSE/PERMUTA
1 46 47
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO:
DESPESAS AMBIENTAIS
APÓS DECISÃO DE COMPRA
0
NÚMERO DE TORRES: 2 CONSTRUÇÃO
12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS
24 19 43
UNIDADES/ PAV: 4
INCORPORAÇÃO
APÓS DECISÃO DE COMPRA
6 1 7
PAVIMENTOS: 28
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL
1 7 8
TOTAL DE UNIDADES: 224 MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 46 47
TOTAL DE VAGAS: 224 LANÇAMENTO
APÓS INCORPORAÇÃO
12 8 20
ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA PERMITIDA
17.671,40
REPASSES DO FINANCIAMENTO
APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO
3 43 46
ÁREA COMPUTÁVEL PROJETADA:
14.079,69
VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% DE FINANCIAMENTO
35 8 43
ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:
70,00
ÁREA PRIVATIVA TOTAL:
15.680,00
Apêndices
ÁREA DO TERRENO: 4.417,85
CUSTO DO TERRENO/M2 (R$): 2.680,90
CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$): 11.843.814,07
ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2): 22.106,46
CUSTO/M2 EM CUB 2,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA (R$): 2.676,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$): 41.972.224,00
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%
CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$): 4.197.222,40
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 46.169.446,40
RECEITA FORMA DE PAGAMENTO
PREÇO DE VENDA R$/M2:
5.850,00
À VISTA ATÉ AS CHAVES
NÚMERO DE PARCELAS
REPASSE
VGV TOTAL
91.728.000,00 0 30% 35 70%
PERMUTA TERRENO
6.843.814,07
-
2.053.144,22
58.661,26
4.790.669,85
VGV REAL
84.884.185,94
-
25.465.255,78
727.578,74
59.418.930,15
TERRENO
PERMUTA % 58%
VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07
VALOR A PERMUTAR: 6.843.814,07
VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00
UNIDADES PERMUTADAS: 16,71261066
DINHEIRO R$: 5.000.000,00
FORMA DE PAGAMENTO 12
DESPESAS :
CUSTO DO TERRENO 11.843.814,07
TERRENO: % R$ OBS % DO VGV
ITBI: 2,00% 236.876,28 SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%
IPTU: VALOR 0,00%
DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%
DIVERSOS: 0,50% 59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%
ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%
TOTAL 12.376.785,70 13,49%
Apêndices
TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$
OBS % DO VGV
AVALIAÇÃO PRELIMINAR: VALOR 0,00%
INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: VALOR 0,00%
AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO: VALOR 0,00%
REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS: VALOR 0,00%
MONITORAMENTO 2 ANOS: VALOR 0,00%
TOTAL - 0,00%
CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40
CONSTRUÇÃO: % R$ OBS
CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE TERRA:
-
PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93
LICENÇAS DIVERSAS: -
GERENCIAMENTO TÉCNICO
-
SEGURO -
TOTAL 47.092.835,33 51,34%
INCORPORAÇÃO: % R$ OBS
DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
VIGIAS/CONCESSIONÁRIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
DESPESAS JURÍDICAS - VALOR
TOTAL PARCIAL 917.280,00
MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70 SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO
SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS 175.126,20 FÓRMULA PMSP
TOTAL 1.784.947,90
LANÇAMENTO: % R$ OBS
PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
TOTAL 7.338.240,00
TOTAL SEM IMPOSTOS 68.592.808,92
IMPOSTOS: % R$ OBS
PIS 0,65% 551.747,21
COFINS 3,00% 2.546.525,58
IR 1,50% 1.273.262,79
CSLL 1,00% 848.841,86
-
TOTAL 6,15% 5.220.377,44
Apêndices
RESUMO:
RECEITAS:
VGV TOTAL: 91.728.000,00 VGV PERMUTA: 6.843.814,07 VGV INCORPORADO: 84.884.185,94
DESPESAS:
ITEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV
TERRENO: 5.000.000,00 5,45%
CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 51,34%
INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 1,95%
VENDAS: 7.338.240,00 8,00%
IMPOSTOS: 5.220.377,44 5,69%
TOTAL 1 66.436.400,66 72,43% -R$ 43.561.165,62 74,39%
RESULTADO
ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV
RETORNO 25.291.599,34 27,57% R$ 14.999.594,46 25,61%
VGV 91.728.000,00 100,00% R$ 58.560.760,08 100,00%
PRAZO EM MESES 46
PRAZO EM ANOS 4
TIR A.M. 2,34%
TIR A.A. 31,97%
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 6 – Cenário 0 - Gráfico
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 7 – Cenário 0 - Cronograma
Fonte: Elaborado pela Autora
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
pesquisa de mercado
pré definição de produto
Prospecção de ativo (terreno)
Estudo de aproveitamento preliminar
Estudo de viabilidade estático
Anteprojeto
Estudo de viabilidade dinâmico
Opção de compra
Projeto legal
Licenças ambientais
Outras licenças
Montagem Jurídica
Agente financeiro e demais participantes
Desenvolvimento de projetos
Campanha publicitária
Corretores
Estande de vendas
Lançamento
Vendas
Construção
Final da obra
Análise de resultados
Legalização total/parcial
Vistoria para Habite-se
Registro da Convenção do condomínio
Repasse do financiamento bancário
Vistoria de clientes/entrega das chavesInstalação do condomínio
Prazo de 5 anos após a entrega das chaves
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA TRADICIONAL-
CENÁRIO 0
APÊNDICE 7- CRONOGRAMA- CENÁRIO 0
Manutenção
PRAZO EM MESES
Prospecção e análise
Viabilidade
Aquisição do ativo
Montagem Imobiliária
Planejamento estratégico
Campanha de Vendas
Reavaliação de resultados
Entrega do empreendimento
Apêndices
Apêndice 8 – Cenário 2 – Viabilidade estática
TERRENO SEM CONTAMINAÇÃO COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-COM
INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO- TAXA 12%
INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO
TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE
jan/12 jan/12 TAXA DE
DESCONTO TAXA DE
DESCONTO
ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU
ÍNDICE BASE
INCC CUB A.M. A.A.
LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP
R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%
LUCRO/RECEITA: PREMISSAS DE LANÇAMENTO
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4
ATIVIDADE QUANDO DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187
COMPRA TERRENO APÓS REPASSE/PERMUTA
1 58 59
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO:
DESPESAS AMBIENTAIS
APÓS DECISÃO DE COMPRA
6 1 7
NÚMERO DE TORRES: 2
CONSTRUÇÃO 12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS
24 31 55
UNIDADES/ PAV: 4
INCORPORAÇÃO
APÓS DECISÃO DE COMPRA
18 1 19
PAVIMENTOS: 28
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL
1 19 20
TOTAL DE UNIDADES: 224
MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 58 59
TOTAL DE VAGAS: 224 LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 20 32
ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA PERMITIDA
17.671,40
REPASSES DO FINANCIAMENTO
APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO
3 55 58
ÁREA COMPUTÁVEL PROJETADA:
14.079,69
VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% DE FINANCIAMENTO
35 20 55
ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:
70,00
ÁREA PRIVATIVA TOTAL:
15.680,00
Apêndices
ÁREA DO TERRENO: 4.417,85
CUSTO DO TERRENO/M2 (R$): 2.680,90
CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$): 11.843.814,07
ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2): 22.106,46
CUSTO/M2 EM CUB 2,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA
(R$): 2.676,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$): 41.972.224,00
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%
CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$): 4.197.222,40
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 46.169.446,40
QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA VALOR DE VENDA
TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE TOTAL
PADRÃO 70 M
2 224 70 0 0
70,00
409.500,00
91.728.000,00
-
- -
TOTAL 224 70,00
409.500,00
91.728.000,00
RECEITA FORMA DE PAGAMENTO
PREÇO DE VENDA R$/M
2:
5.850,00
À VISTA ATÉ AS CHAVES NÚMERO
DE PARCELAS
REPASSE
VGV TOTAL
91.728.000,00 0 30% 35 70%
PERMUTA TERRENO
11.843.814,07
-
3.553.144,22
101.518,41
8.290.669,85
VGV REAL
79.884.185,94
-
23.965.255,78
684.721,59
55.918.930,15
TERRENO
PERMUTA % 100%
VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07
VALOR A PERMUTAR: 11.843.814,07
VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00
UNIDADES PERMUTADAS: 28,92262287
Apêndices
DESPESAS :
CUSTO DO TERRENO
11.843.814,07
TERRENO: % R$
OBS % DO VGV
ITBI: 2,00%
236.876,28 SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%
IPTU: VALOR 0,00%
DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%
DIVERSOS: 0,50%
59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%
ITBI PERMUTA: 2,00%
236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%
TOTAL
12.376.785,70 13,49%
TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$
OBS % DO VGV
AVALIAÇÃO PRELIMINAR: 10.000,00 VALOR 0,01%
INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: 50.000,00 VALOR 0,05%
AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO:
100.000,00 VALOR 0,11%
REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS: VALOR 0,00%
MONITORAMENTO 2 ANOS: VALOR 0,00%
0,00%
TOTAL 160.000,00 0,17%
CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40
CONSTRUÇÃO: % R$ OBS
CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE TERRA:
-
PROJETO LEGAL: 2,00%
923.388,93
LICENÇAS DIVERSAS:
-
GERENCIAMENTO TÉCNICO
-
SEGURO
-
TOTAL
47.092.835,33
Apêndices
INCORPORAÇÃO: % R$ OBS
DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
VIGIAS/CONCESSIONÁRIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
DESPESAS JURÍDICAS - VALOR
TOTAL PARCIAL 917.280,00
MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70
SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO
SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS
175.126,20 FORMULA PMSP
TOTAL 1.784.947,90
LANÇAMENTO: % R$ OBS
PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
TOTAL 7.338.240,00
TOTAL SEM IMPOSTOS 68.752.808,92
IMPOSTOS: % R$ OBS
PIS 0,65%
519.247,21
COFINS 3,00%
2.396.525,58
IR 1,50%
1.198.262,79
CSLL 1,00%
798.841,86
-
TOTAL 6,15%
4.912.877,44
Apêndices
RESUMO:
RECEITAS:
VGV TOTAL: 91.728.000,00
VGV PERMUTA: 11.843.814,07
VGV INCORPORADO: 79.884.185,94
DESPESAS:
ÍTEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV
TERRENO: - -
CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%
INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%
VENDAS: 7.338.240,00 9,19%
IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%
TOTAL 1 61.128.900,66 76,52%
-R$ 35.259.218,36 71,97%
RESULTADO
ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV
RETORNO 18.755.285,27 23,48% R$ 13.733.372,32 28,03%
VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 48.992.590,68 100,00%
PRAZO EM MESES 60
PRAZO EM ANOS 5
TIR A.M. 3,01%
TIR A.A. 42,75%
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 9 – Cenário 2 - Gráfico
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 10 – Cenário 2 - Cronograma
Fonte: Elaborado pela Autora
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
pesquisa de mercado
pré definição de produto
Prospecção de ativo (terreno)
Estudo de aproveitamento preliminar
Estudo de viabilidade estático
Ante-projeto
Estudo de viabilidade dinâmico
Opção de compra
Projeto legal
Licenças ambientais
Avaliação preliminar
Investigação Confirmatória
Investigação Detalhada/Plano de Intervenção
Reabilitação/Remediação
Fase livre
Solo e água
Monitoramento
Decont
Cetesb
Outras licenças
Montagem Jurídica
Agente financeiro e demais participantes
Desenvolvimento de projetos
Campanha publicitária
Corretores
Estande de vendas
Lançamento
Vendas
Construção
Final da obra
Análise de resultados
Legalização total/parcial
Vistoria para Habite-se
Registro da Convenção do condomínio
Repasse do financiamento bancário
Vistoria de clientes/entrega das chaves
Instalação do condomínio
Prazo de 5 anos após entrega das chaves
APÊNDICE 10- CRONOGRAMA- CENÁRIO 2
Entrega do empreendimento
Manutenção
PRAZO EM MESES
Aquisição do ativo
Montagem Imobiliária
Planejamento estratégico
Campanha de Vendas
Reavaliação de resultados
Prospecção e análise
Viabilidade
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA TRADICIONAL -
CENÁRIO 2
Apêndices
Apêndice 11 – Cenário 3 – Viabilidade estática
TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO PEQUENA COM LANÇAMENTO TRADICIONAL-COM INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-TAXA 12%
INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO
TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE
jan/12 jan/12 TAXA DE
DESCONTO TAXA DE
DESCONTO
ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU
ÍNDICE BASE
INCC CUB A.M. A.A.
LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP
R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%
LUCRO/RECEITA: PREMISSAS DE LANÇAMENTO
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4 ATIVIDADE QUANDO
DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187
COMPRA TERRENO
APÓS REPASSE/PERMUTA 1 59 60
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO: DESPESAS
AMBIENTAIS
ATÉ DESCONTAMINAÇÃO 69 1 70
NÚMERO DE TORRES: 2 MONITORAMENTO 24 70 94
UNIDADES/ PAV: 4 CONSTRUÇÃO
12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS
24 32 56
PAVIMENTOS: 28
INCORPORAÇÃO
APÓS DECISAO DE COMPRA
18 1 19
TOTAL DE UNIDADES: 224
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL
1 19 20
TOTAL DE VAGAS: 224 ESTANDE/CORRETORES 3 19 22
ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA PERMITIDA
17.671,40
MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 59 60
ÁREA COMPUTÁVEL PROJETADA:
14.079,69
LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 20 32
ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:
70,00
REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO
3 56 59
ÁREA PRIVATIVA TOTAL:
15.680,00
VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% REPASSE/FINANCIAMENTO
36 20 56
Apêndices
ÁREA DO TERRENO: 4.417,85
CUSTO DO TERRENO/M2 (R$): 2.680,90
CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$): 11.843.814,07
ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2): 22.106,46
CUSTO/M2 EM CUB 2,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA (R$): 2.676,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$): 41.972.224,00
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%
CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$): 4.197.222,40
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 46.169.446,40
QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA
VALOR DE
VENDA
TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE TOTAL
PADRÃO 70 M2 224 70 0 0 70,00
409.500,00
91.728.000,00
70,00
409.500,00
-
TOTAL 224 140,00
819.000,00
91.728.000,00
RECEITA FORMA DE PAGAMENTO
PREÇO DE VENDA R$/M2:
5.850,00
À VISTA ATÉ AS CHAVES NÚMERO
DE PARCELAS
REPASSE
VGV TOTAL 91.728.000,00 0 30% 36 70%
PERMUTA TERRENO
11.843.814,07
-
3.553.144,22
98.698,45
8.290.669,85
VGV REAL 79.884.185,94
-
23.965.255,78
665.701,55
55.918.930,15
TERRENO
PERMUTA % 100%
VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07
VALOR A PERMUTAR: 11.843.814,07
VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00
UNIDADES PERMUTADAS: 28,92262287
Apêndices
DESPESAS :
CUSTO DO TERRENO 11.843.814,07
TERRENO: % R$
OBS % DO VGV
ITBI: 2,00% 236.876,28
SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%
IPTU: VALOR 0,00%
DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%
DIVERSOS: 0,50% 59.219,07
SOBRE TERRENO 0,06%
ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28
SOBRE PERMUTA 0,26%
TOTAL 12.376.785,70 13,49%
TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$
OBS % DO VGV
AVALIAÇÃO PRELIMINAR: 10.000,00 VALOR 0,01%
INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: 50.000,00 VALOR 0,05%
AVALIAÇÃO DETALHADA/ AVALIAÇÃO DE RISCO:
100.000,00 VALOR 0,11%
REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~3 ANOS:
850.000,00 VALOR 0,93%
MONITORAMENTO 2 ANOS: 350.000,00 VALOR 0,38%
0,00%
TOTAL 1.360.000,00 1,48%
CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40
CONSTRUÇÃO: % R$ OBS CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE
TERRA:
- PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93 LICENÇAS DIVERSAS: - GERENCIAMENTO TÉCNICO - SEGURO - TOTAL 47.092.835,33
Apêndices
INCORPORAÇÃO: % R$ OBS
DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
VIGIAS/CONCESSIONARIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
DESPESAS JURÍDICAS - VALOR
TOTAL PARCIAL 917.280,00
MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70
SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO
SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS
175.126,20 FÓRMULA PMSP
TOTAL 1.784.947,90
LANÇAMENTO: % R$ OBS
PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
TOTAL 7.338.240,00
TOTAL SEM IMPOSTOS 69.952.808,92
IMPOSTOS: % R$ OBS
PIS 0,65%
519.247,21
COFINS 3,00%
2.396.525,58
IR 1,50%
1.198.262,79
CSLL 1,00%
798.841,86
-
TOTAL 6,15%
4.912.877,44
Apêndices
RESUMO:
RECEITAS:
VGV TOTAL: 91.728.000,00
VGV PERMUTA: 11.843.814,07
VGV INCORPORADO: 79.884.185,94
DESPESAS:
ITEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV
TERRENO: - -
CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%
INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%
VENDAS: 7.338.240,00 9,19%
IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%
TOTAL 1 61.128.900,66 76,52% -R$ 34.974.766,77 74,28%
RESULTADO
ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV
RETORNO 18.755.285,27 23,48% R$ 12.112.551,12 25,72%
VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 47.087.317,89 100,00%
PRAZO EM MESES 64
PRAZO EM ANOS 5,3
TIR A.M. 2,60%
TIR A.A. 36,00%
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 12 – Cenário 3 - Gráfico
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 13 – Cenário 3 – Cronograma
Fonte: Elaborado pela Autora
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
pesquisa de mercado
pré definição de produto
Prospecção de ativo (terreno)
Estudo de aproveitamento preliminar
Estudo de viabilidade estático
Ante-projeto
Estudo de viabilidade dinâmico
Opção de compra
Projeto legal
Licenças ambientais
Avaliação preliminar
Investigação Confirmatória
Investigação Detalhada/Plano de Intervenção
Reabilitação/Remediação
Fase livre
Solo e água
Monitoramento
Decont
Cetesb
Outras licenças
Montagem Jurídica
Agente financeiro e demais participantes
Desenvolvimento de projetos
Campanha publicitária
Corretores
Estande de vendas
Lançamento
Vendas
Construção
Final da obra
Análise de resultados
Legalização total/parcial
Vistoria para Habite-se
Registro da Convenção do condomínio
Repasse do financiamento bancário
Vistoria de clientes/entrega das chaves
Instalação do condomínio
Prazo de 5 anos após entrega das chaves
Manutenção
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA TRADICIONAL-
CENÁRIO 3
Planejamento estratégico
Prospecção e análise
Viabilidade
Aquisição do ativo
Montagem Imobiliária
PRAZO EM MESES
APÊNDICE 13- CRONOGRAMA- CENÁRIO 3
Campanha de Vendas
Reavaliação de resultados
Entrega do empreendimento
Apêndices
Apêndice 14 – Cenário 4 – Viabilidade estática
TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO GRANDE COM LANÇAMENTO
TRADICIONAL-COM INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-TAXA 12%
INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO
TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE
jan/12 jan/12 TAXA DE
DESCONTO TAXA DE
DESCONTO
ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU
ÍNDICE BASE
INCC CUB A.M. A.A.
LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP
R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%
LUCRO/RECEITA: PREMISSAS DE LANÇAMENTO
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4 ATIVIDADE QUANDO
DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187
COMPRA TERRENO
APÓS REPASSE/PERMUTA 1 106 107
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO: DESPESAS
AMBIENTAIS
ATÉ DESCONTAMINAÇÃO 78 1 79
NÚMERO DE TORRES: 2
MONITORAMENTO 24 79 103
UNIDADES/ PAV: 4 CONSTRUÇÃO
12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS
24 32 56
PAVIMENTOS: 28
INCORPORAÇÃO
APÓS DECISÃO DE COMPRA
18 1 19
TOTAL DE UNIDADES: 224
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL
1 19 20
TOTAL DE VAGAS: 224 ESTANDE/CORRETORES 3 19 22
ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA PERMITIDA
17.671,40
MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 106 107
ÁREA COMPUTÁVEL PROJETADA:
14.079,69
LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 22 34
ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:
70,00
REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO
3 103 106
ÁREA PRIVATIVA TOTAL:
15.680,00
VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% REPASSE/FINANCIAMENTO
87 20 107
Apêndices
ÁREA DO TERRENO: 4.417,85
CUSTO DO TERRENO/M2 (R$): 2.680,90
CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$): 11.843.814,07
ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2): 22.106,46
CUSTO/M2 EM CUB 2,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA
(R$): 2.676,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$): 41.972.224,00
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%
CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$): 4.197.222,40
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 46.169.446,40
QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA
VALOR
DE VENDA
TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE
PADRÃO 70 M2 224 70 0 0
70,00
409.500,00
70,00
409.500,00
TOTAL 224 140,00
819.000,00
RECEITA FORMA DE PAGAMENTO
PREÇO DE VENDA R$/M
2:
5.850,00
À VISTA
ATÉ AS CHAVES NÚMERO
DE PARCELAS
REPASSE
VGV TOTAL 91.728.000,00 0 30% 87 70%
PERMUTA TERRENO 11.843.814,07
-
3.553.144,22
40.840,74
8.290.669,85
VGV REAL 79.884.185,94
-
23.965.255,78
275.462,71
55.918.930,15
TERRENO
PERMUTA % 100%
VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07
VALOR A PERMUTAR: 11.843.814,07
VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00
UNIDADES PERMUTADAS: 28,92262287
Apêndices
DESPESAS :
CUSTO DO TERRENO 11.843.814,07
TERRENO: % R$ OBS % DO VGV
ITBI: 2,00% 236.876,28
SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%
IPTU: VALOR 0,00%
DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%
DIVERSOS: 0,50% 59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%
ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%
TOTAL 12.376.785,70 13,49%
TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$
OBS % DO VGV
AVALIAÇÃO PRELIMINAR: 10.000,00 VALOR 0,01%
INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: 50.000,00 VALOR 0,05%
AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO:
100.000,00 VALOR 0,11%
REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS:
850.000,00 VALOR 0,93%
MONITORAMENTO 2 ANOS: 350.000,00 VALOR 0,38%
0,00%
TOTAL 1.360.000,00 1,48%
CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40
CONSTRUÇÃO: % R$ OBS CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE
TERRA: -
PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93
LICENÇAS DIVERSAS: -
GERENCIAMENTO TÉCNICO -
SEGURO -
-
TOTAL 47.092.835,33
Apêndices
INCORPORAÇÃO: % R$ OBS
DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
VIGIAS/CONCESSIONÁRIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
DESPESAS JURÍDICAS: - VALOR
TOTAL PARCIAL 917.280,00
MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70
SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO
SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS
175.126,20 FÓRMULA PMSP
TOTAL 1.784.947,90
LANÇAMENTO: % R$ OBS
PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
TOTAL 7.338.240,00
TOTAL SEM IMPOSTOS 69.952.808,92
IMPOSTOS: % R$ OBS
PIS 0,65%
519.247,21
COFINS 3,00%
2.396.525,58
IR 1,50%
1.198.262,79
CSLL 1,00%
798.841,86
-
TOTAL 6,15%
4.912.877,44
Apêndices
RESUMO:
RECEITAS:
VGV TOTAL: 91.728.000,00
VGV PERMUTA: 11.843.814,07
VGV INCORPORADO: 79.884.185,94
DESPESAS:
ITEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV
TERRENO: - -
CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%
INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%
VENDAS: 7.338.240,00 9,19%
IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%
TOTAL 1 61.128.900,66 76,52% -R$ 36.486.822,72 107,09%
RESULTADO
ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV
RETORNO 18.755.285,27 23,48% -R$ 2.415.575,25 -7,09%
VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 34.071.247,47 100,00%
PRAZO EM MESES 1000
PRAZO EM ANOS 83
TIR A.M. -0,14%
TIR A.A. -1,69%
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 15 – Cenário 4 - Gráfico
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 16 – Cenário 4 – Cronograma
Fonte: Elaborado pela Autora
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108
pesquisa de mercado
pré definição de produto
Prospecção de ativo (terreno)
Estudo de aproveitamento preliminar
Estudo de viabilidade estático
Ante-projeto
Estudo de viabilidade dinâmico
Opção de compra
Projeto legal
Licenças ambientais
Avaliação preliminar
Investigação Confirmatória
Investigação Detalhada/Plano de Intervenção
Reabilitação/Remediação
Fase livre
Solo e água
Monitoramento
Decont
Cetesb
Outras licenças
Montagem Jurídica
Agente financeiro e demais participantes
Desenvolvimento de projetos
Campanha publicitária
Corretores
Estande de vendas
Lançamento
Vendas
Construção
Final da obra
Análise de resultados
Legalização total/parcial
Vistoria para Habite-se
Registro da Convenção do condomínio
Repasse do financiamento bancário
Vistoria de clientes/entrega das chaves
Instalação do condomínio
Prazo de 5 anos após entrega das chaves
PRAZO EM MESES
APÊNDICE 16- CRONOGRAMA- CENÁRIO 4
Manutenção
Planejamento estratégico
Campanha de Vendas
Reavaliação de resultados
Entrega do empreendimento
Montagem Imobiliária
Prospecção e análise
Viabilidade
Aquisição do ativo
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA
TRADICIONAL-
Apêndices
Apêndice 17 – Cenário 5 – Viabilidade estática
TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO PEQUENA-
DESCONTAMINADO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-
TAXA 12%
INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO
TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE
jan/12 jan/12 TAXA DE
DESCONTO TAXA DE
DESCONTO
ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU
ÍNDICE BASE
INCC CUB A.M. A.A.
LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP
R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%
LUCRO/RECEITA: PREMISSAS DE LANÇAMENTO
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MÁXIMO: 4 ATIVIDADE QUANDO
DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187
COMPRA TERRENO
APÓS REPASSE/PERMUTA 1 95 96
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO: DESPESAS
AMBIENTAIS
ATÉ DESCONTAMINAÇÃO 47 1 48
NÚMERO DE TORRES: 2
MONITORAMENTO 24 48 72
UNIDADES/ PAV: 4 CONSTRUÇÃO
12 MESES APÓS INÍCIO DO LANÇAMENTO
24 68 92
PAVIMENTOS: 28
INCORPORAÇÃO
APÓS DESCONTAMINAÇÃO 18 48 66
TOTAL DE UNIDADES: 224
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL=6 MESES APÓS INÍCIO INCORPORAÇÃO
6 48 54
TOTAL DE VAGAS: 224 ESTANDE/CORRETORES 4 52 56
ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA PERMITIDA
17.671,40
MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 92 93
ÁREA COMPUTÁVEL PROJETADA:
14.079,69
LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 56 68
ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:
70,00
REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO
3 92 95
ÁREA PRIVATIVA TOTAL:
15.680,00
VENDAS PARCELAMENTO ATÉ AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% REPASSE/FINANCIAMENTO
36 56 92
Apêndices
ÁREA DO TERRENO:
4.417,85
CUSTO DO TERRENO/M2 (R$):
2.680,90
CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$):
11.843.814,07
ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2):
22.106,46
CUSTO/M2 EM CUB
2,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA
(R$):
2.676,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$):
41.972.224,00
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%
CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$):
4.197.222,40
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$):
46.169.446,40
QUADRO DE ÁREA
PRIVATIVA
VALOR DE
VENDA
TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE TOTAL
PADRÃO 70 M2 224 70 0 0
70,00
409.500,00
91.728.000,00
-
-
-
TOTAL 224 70,00
409.500,00
91.728.000,00
RECEITA FORMA DE PAGAMENTO
PREÇO DE VENDA R$/M
2:
5.850,00 À VISTA ATÉ CHAVES
NÚMERO DE PARCELAS REPASSE
VGV TOTAL 91.728.000,00 0 30% 36 70%
PERMUTA TERRENO
11.843.814,07
-
3.553.144,22
98.698,45
8.290.669,85
VGV REAL 79.884.185,94
-
23.965.255,78
665.701,55
55.918.930,15
TERRENO
PERMUTA % 100%
VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07
VALOR A PERMUTAR: 11.843.814,07
VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00
UNIDADES PERMUTADAS: 28,92262287
Apêndices
DESPESAS :
CUSTO DO TERRENO 11.843.814,07
TERRENO: % R$ OBS % DO VGV
ITBI: 2,00% 236.876,28
SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%
IPTU: VALOR 0,00%
DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%
DIVERSOS: 0,50% 59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%
ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%
TOTAL 12.376.785,70 13,49%
TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$
OBS % DO VGV
AVALIAÇÃO PRELIMINAR: VALOR 0,00%
INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: 50.000,00 VALOR 0,05%
AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO:
100.000,00 VALOR 0,11%
REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~3 ANOS:
850.000,00 VALOR 0,93%
MONITORAMENTO 2 ANOS: 360.000,00 VALOR 0,39%
0,00%
TOTAL 1.360.000,00 1,48%
CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40
CONSTRUÇÃO: % R$ OBS CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE
TERRA: -
PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93
LICENÇAS DIVERSAS: -
GERENCIAMENTO TÉCNICO -
SEGURO -
-
TOTAL 47.092.835,33
Apêndices
INCORPORAÇÃO: % R$ OBS
DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
VIGIAS/CONCESSIONÁRIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
DESPESAS JURÍDICAS - VALOR
TOTAL PARCIAL 917.280,00
MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70
SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO
SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS
175.126,20 FÓRMULA PMSP
TOTAL 1.784.947,90
LANÇAMENTO: % R$ OBS
PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
TOTAL 7.338.240,00
TOTAL SEM IMPOSTOS 69.952.808,92
IMPOSTOS: % R$ OBS
PIS 0,65%
519.247,21
COFINS 3,00%
2.396.525,58
IR 1,50%
1.198.262,79
CSLL 1,00%
798.841,86
-
TOTAL 6,15%
4.912.877,44
Apêndices
RESUMO:
RECEITAS:
VGV TOTAL: 91.728.000,00
VGV PERMUTA: 11.843.814,07
VGV INCORPORADO: 79.884.185,94
DESPESAS:
ITEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV
TERRENO: - -
CONSTRUÇÃO: 47.092.835,33 58,95%
INCORPORAÇÃO: 1.784.947,90 2,23%
VENDAS: 7.338.240,00 9,19%
IMPOSTOS: 4.912.877,44 6,15%
TOTAL 1 61.128.900,66 76,52% -R$ 25.680.898,21 72,90%
RESULTADO
ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV
RETORNO 18.755.285,27 23,48% R$ 9.545.616,30 27,10%
VGV 79.884.185,94 100,00% R$ 35.226.514,51 100,00%
PRAZO EM MESES 93
PRAZO EM ANOS 8
TIR A.M. 2,61%
TIR A.A. 36,15%
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 18 – Cenário 5 - Gráfico
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 19 – Cenário 5 – Cronograma
Fonte: Elaborado pela Autora
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
pesquisa de mercado
pré definição de produto
Prospecção de ativo (terreno)
Estudo de aproveitamento preliminar
Estudo de viabilidade estático
Ante-projeto
Estudo de viabilidade dinâmico
Opção de compra
Projeto legal
Licenças ambientais
Avaliação preliminar
Investigação Confirmatória
Investigação Detalhada/Plano de Intervenção
Reabilitação/Remediação
Fase livre
Solo e água
Monitoramento
Decont
Cetesb
Outras licenças
Montagem Jurídica
Agente financeiro e demais participantes
Desenvolvimento de projetos
Campanha publicitária
Corretores
Estande de vendas
Lançamento
Vendas
Construção
Final da obra
Análise de resultados
Legalização total/parcial
Vistoria para Habite-se
Registro da Convenção do condomínio
Repasse do financiamento bancário
Vistoria de clientes/entrega das chaves
Instalação do condomínio
Prazo de 5 anos após entrega das chaves
Manutenção
Planejamento estratégico
Prospecção e análise
Viabilidade
Aquisição do ativo
Montagem Imobiliária
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA
INTERMEDIÁRIA - CENÁRIO 5
APÊNDICE 19- CRONOGRAMA- CENÁRIO 5
PRAZO EM MESES
Campanha de Vendas
Reavaliação de resultados
Entrega do empreendimento
Apêndices
Apêndice 20 – Cenário 6 – Viabilidade estática
TERRENO CONTAMINADO- RESTRIÇÃO GRANDE- DESCONTAMINADO-COM
INVESTIGAÇÃO-COM PERMUTA 100% DO TERRENO-TAXA 12%
INFORMAÇÕES SOBRE O EMPREENDIMENTO
TERRENO/DATA MOOCA MÊS/ANO BASE
jan/12 jan/12 TAXA DE
DESCONTO TAXA DE
DESCONTO
ESTUDO/DATA LUCY TSUNEMATSU
ÍNDICE BASE
INCC CUB A.M. A.A.
LOCAL MOOCA SÃO PAULO-SP
R$ BASE 1.705,14 956,00 0,949% 12%
LUCRO/RECEITA: PREMISSAS DE LANÇAMENTO
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO MAXIMO: 4 ATIVIDADE QUANDO
DURAÇÃO (MESES)
INÍCIO FIM
APROVEITAMENTO CONSTRUTIVO PROJETADO: 3,187
COMPRA TERRENO
APÓS REPASSE/PERMUTA 1 151 152
DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO:
DESPESAS AMBIENTAIS
APÓS DECISÃO DE COMPRA
102 1 103
NUMERO DE TORRES: 2 CONSTRUÇÃO
12 MESES APÓS INÍCIO DAS VENDAS
24 127 151
UNIDADES/ PAV: 4
INCORPORAÇÃO
APÓS DESCONTAMINAÇÃO 12 103 115
PAVIMENTOS: 28
OUTORGA ONEROSA: NO FINAL DA APROVAÇÃO LEGAL
1 115 116
TOTAL DE UNIDADES: 224 MANUTENÇÃO APÓS REPASSE
1 154 155
TOTAL DE VAGAS: 224 LANÇAMENTO APÓS INCORPORAÇÃO 12 116 128
AREA COMPUTAVEL MÁXIMA PERMITIDA
17.671,40
REPASSES APÓS DESCONTAMINAÇÃO E TÉRMINO DA OBRA/70% DE FINANCIAMENTO
3 151 154
ÁREA COMPUTAVEL PROJETADA:
14.079,69
VENDAS PARCELAMENTO ATE AS CHAVES
APÓS LANÇAMENTO COM 30% DE ENTRADA E 70% REPASSE/FINANCIAMENTO
36 116 152
ÁREA PRIVATIVA/UNIDADE:
70,00
ÁREA PRIVATIVA TOTAL:
15.680,00
Apêndices
ÁREA DO TERRENO: 4.417,85
CUSTO DO TERRENO/M2 (R$): 2.680,90
CUSTO TOTAL DO TERRENO (R$): 11.843.814,07
ÁREA TOTAL DA CONSTRUÇÃO (M2): 22.106,46
CUSTO/M2 EM CUB 2,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO/M2: DE ÁREA PRIVATIVA (R$): 2.676,80
CUSTO DA CONSTRUÇÃO (R$): 41.972.224,00
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO: 10%
CUSTO DA ADMINSTRAÇÃO (R$): 4.197.222,40
CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 46.169.446,40
QUADRO DE ÁREA PRIVATIVA VALOR DE VENDA
TIPO QUANTIDADE PADRÃO VARANDA JIRAU/TERRAÇO TOTAL PREÇO/ UNIDADE TOTAL
PADRÃO 70 M
2 224 70 0 0
70,00
409.500,00
91.728.000,00
-
- -
TOTAL 224 70,00
409.500,00
91.728.000,00
RECEITA FORMA DE PAGAMENTO
PREÇO DE VENDA R$/M
2:
5.850,00
À VISTA ATÉ AS CHAVES NÚMERO
DE PARCELAS
REPASSE
VGV TOTAL
91.728.000,00 0 30% 36 70%
PERMUTA TERRENO
11.843.814,07
-
3.553.144,22
98.698,45
8.290.669,85
VGV REAL
79.884.185,94
-
23.965.255,78
665.701,55
55.918.930,15
TERRENO
PERMUTA % 100%
VALOR DO TERRENO: 11.843.814,07
VALOR A PERMUTAR: 11.843.814,07
VALOR DA UNIDADE PERMUTADA: 409.500,00
UNIDADES PERMUTADAS: 28,92262287
DESPESAS :
CUSTO DO TERRENO 11.843.814,07
TERRENO: % R$
OBS % DO VGV
ITBI: 2,00% 236.876,28 SOBRE TERRENO PAGO À VISTA 0,26%
IPTU: VALOR 0,00%
DESPESAS JURÍDICAS: VALOR 0,00%
DIVERSOS: 0,50% 59.219,07 SOBRE TERRENO 0,06%
ITBI PERMUTA: 2,00% 236.876,28 SOBRE PERMUTA 0,26%
TOTAL 12.376.785,70 13,49%
Apêndices
TERRENO/DESPESAS AMBIENTAIS/DESCONTAMINAÇÃO % R$
OBS % DO VGV
AVALIAÇÃO PRELIMINAR: 10.000,00 VALOR 0,01%
INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA: 50.000,00 VALOR 0,05%
AVALIAÇÃO DETALHADA/AVALIAÇÃO DE RISCO: 100.000,00 VALOR 0,11%
REABILITAÇÃO/REMEDIAÇÃO ~5 ANOS: 850.000,00 VALOR 0,93%
MONITORAMENTO 2 ANOS SEM LIBERAÇÃO: 360.000,00 VALOR 0,39%
TOTAL 1.370.000,00 1,49%
CUSTO DA CONSTRUÇÃO 46.169.446,40
CONSTRUÇÃO: % R$ OBS
CONTENÇÃO/MOVIMENTO DE TERRA: -
PROJETO LEGAL: 2,00% 923.388,93
LICENÇAS DIVERSAS: -
GERENCIAMENTO TÉCNICO -
SEGURO -
TOTAL 47.092.835,33
INCORPORAÇÃO: % R$ OBS
DIVERSOS INCORPORAÇÃO: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
VIGIAS/CONCESSIONÁRIAS: 0,50% 458.640,00 SOBRE VGV
DESPESAS JURÍDICAS - VALOR
TOTAL PARCIAL 917.280,00
MANUTENÇÃO 1,50% 692.541,70
SOBRE CUSTO CONSTRUÇÃO
SOLO CRIADO/OUTORGA ONEROSA/CEPACS 175.126,20 FORMULA PMSP
TOTAL 1.784.947,90
LANÇAMENTO: % R$ OBS
PUBLICIDADE: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
CORRETAGEM: 4,00% 3.669.120,00 SOBRE/VGV
TOTAL 7.338.240,00
TOTAL SEM IMPOSTOS 69.962.808,92
IMPOSTOS: % R$ OBS
PIS 0,65% 519.247,21
COFINS 3,00% 2.396.525,58
IR 1,50% 1.198.262,79
CSLL 1,00% 798.841,86
-
TOTAL 6,15% 4.912.877,44
Apêndices
RESUMO:
RECEITAS:
VGV TOTAL:
91.728.000,00
VGV PERMUTA:
11.843.814,07
VGV INCORPORADO:
79.884.185,94
DESPESAS:
ITEM CUSTO %/VGV VALORES A VP %/VGV
TERRENO: - -
CONSTRUÇÃO:
47.092.835,33 58,95%
INCORPORAÇÃO:
1.784.947,90 2,23%
VENDAS:
7.338.240,00 9,19%
IMPOSTOS:
4.912.877,44 6,15%
TOTAL 1
61.128.900,66 76,52% -R$ 14.899.534,87 75,01%
RESULTADO
ESTÁTICO %/VGV VALORES A VP %/VGV
RETORNO
18.755.285,27 23,48% R$ 4.964.764,09 24,99%
VGV
79.884.185,94 100,00% R$ 19.864.298,96 100,00%
PRAZO EM MESES 154
PRAZO EM ANOS 13
TIR A.M. 1,41%
TIR A.A. 18,23%
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 21 – Cenário 6 - Gráfico
Fonte: Elaborado pela Autora
Apêndices
Apêndice 22 – Cenário 6 – Cronograma
Fonte: Elaborado pela Autora
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155
pesquisa de mercado
pré definição de produto
Prospecção de ativo (terreno)
Estudo de aproveitamento preliminar
Estudo de viabilidade estático
Ante-projeto
Estudo de viabilidade dinâmico
Opção de compra
Projeto legal
Licenças ambientais
Avaliação preliminar
Investigação Confirmatória
Investigação Detalhada/Plano de Intervenção
Reabilitação/Remediação
Fase livre
Solo e água
Monitoramento
Decont
Cetesb
Outras licenças
Montagem Jurídica
Agente financeiro e demais participantes
Desenvolvimento de projetos
Campanha publicitária
Corretores
Estande de vendas
Lançamento
Vendas
Construção
Final da obra
Análise de resultados
Legalização total/parcial
Vistoria para Habite-se
Registro da Convenção do condomínio
Repasse do financiamento bancário
Vistoria de clientes/entrega das chaves
Instalação do condomínio
Prazo de 5 anos após entrega das chaves
Planejamento estratégico
Campanha de Vendas
Reavaliação de resultados
Entrega do empreendimento
Manutenção
Montagem Imobiliária
PRAZO EM MESES
Prospecção e análise
Viabilidade
Aquisição do ativo
APÊNDICE 22- CRONOGRAMA- CENÁRIO 6ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA-
DESCONTAMINAÇÃO-CENÁRIO 6
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