Relatório Gerencial
CSHG Real Estate FII Dezembro de 2015
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Carteira Imobiliária*
O Fundo encerrou o mês com participação
em 190 unidades locáveis, localizadas em
23 empreendimentos distintos, totalizando
156 mil m² de área privativa e 66
contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os
imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 71/m².
Informações
Início das atividades
Maio de 2008
Administradora
CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador
Itaú Unibanco S.A.
Taxa de administração
1,0% ao ano sobre patrimônio líquido
Ofertas concluídas
7 emissões de cotas realizadas
Código de negociação
HGRE11
Tipo Anbima - foco de atuação
FII Renda Gestão Ativa - lajes corporativas
Nota da Administradora O segmento de imóveis corporativos vem passando por um momento de ajuste bastante importante, acelerado pela situação macroeconômica do país. Além do aumento significativo de oferta de novas áreas, fruto da produção motivada pela baixa vacância e aumento dos valores de alugueis dos anos
2009-2012, o cenário de retração da economia traz grandes impactos negativos ao crescimento das
empresas, bem como gera necessidade de corte de despesas para adequação à nova situação.
Pelo gráfico abaixo, em que são considerados os empreendimentos corporativos classificados como
AAA, AA, A, BB e B (que totalizam 7,2 milhões de metros quadrados), verifica-se que entre os anos de 2012 e 2015 (até o fechamento do terceiro trimestre) foram entregues pouco mais de 1,6 milhões de metros quadrados em área locável, enquanto que a absorção líquida foi de
aproximadamente 630 mil metros quadrados, aumentando em cerca de 1 milhão de metros quadrados o total de área desocupada na cidade de São Paulo.
Fonte: Buildings
O impacto deste desequilíbrio pode ser percebido no gráfico abaixo, que indica o aumento nas taxas de vacância (de 2,1% no final de 2012 para 15,0% no final do terceiro trimestre de 2015) e, consequentemente, diminuição no preço pedido médio para locação dessas áreas, que atingiu R$
130 por m² no terceiro trimestre de 2012 e encerrou o último trimestre em R$ 91 por m². Esta nova oferta foi concentrada nos empreendimentos AAA e AA, que atingiram taxa de vacância de 24,0%
no terceiro trimestre de 2015 contra 13,2% no fechamento de 2012.
Fonte: Buildings
Para o CSHG Real Estate FII o momento não é diferente. Atuando com uma estratégia de gestão ativa, que busca sempre acessar oportunidades de aquisição de imóveis, agregação de valor nos
investimentos realizados e reciclagem da carteira, os resultados dos últimos anos permitiram que o nível de distribuição de rendimentos se mantivesse no mesmo patamar de períodos anteriores, em que a vacância era menor e as revisões de aluguel permitiam, inclusive, reajustes acima das taxas de
inflação. O gráfico abaixo ilustra esta situação, sendo que o incremento no rendimento médio a partir de dezembro-14 é justificado pela distribuição extraordinária referente aquele mês no valor de R$ 36,10 por cota.
134 157
469 504
371
300 278
225 183 198
168
84
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Entrega Absorção Líquida
61 62 70
66 63
59 67
82
107 107
130 122
128 124
115 110
105 99 101 101
100 96
91
54
4 43 2 2 2 2 2
5
6
78
1011 11
12 1213
14 1415
1T10 3T10 1T11 3T11 1T12 3T12 1T13 3T13 1T14 3T14 1T15 3T15
Preço Pedido
Taxa de Vacância
Objetivo do Fundo
O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para
exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda,
predominantemente lajes corporativas.
*Para os efeitos deste relatório: o investimento no Edifício Jatobá, por meio do fundo Castello Branco Office Park FII (CBOP11), é considerado um ativo
imobiliário; foram considerados os volumes investidos
até o fechamento do mês de competência.
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CSHG Real Estate FII - Dezembro de 2015 Pág. 2
Fonte: CSHG
Além das revisões de aluguel, expansão e retrofit de ativos, a venda de imóveis considerados não estratégicos contribuiu para composição dos rendimentos. Em relação à reciclagem, destaca-se a Seção Venda de Imóveis deste relatório, em que o resumo deste processo e os efeitos na carteira do Fundo podem ser observados.
No fechamento do mês de dezembro, a vacância financeira do Fundo foi de 12,7%, superior aos 9,1% do mesmo mês do ano anterior. Dos imóveis que estavam locados em dezembro-14 e dezembro-15, o aluguel contratado total caiu 3,7%. Neste contexto, visando adequar as distribuições do Fundo à nova realidade das locações e da vacância, os rendimentos foram mantidos em R$ 11,10 por cota.
O Fundo continuará ativo e atento às oportunidades de mercado, seja para aquisições, locações ou renegociações e, até mesmo, para a reciclagem de carteira, vendendo imóveis considerados não estratégicos ou encerrando ciclos de investimento. Os rendimentos continuarão respeitando a regra de distribuição de pelo
menos 95% do resultado auferido a regime de caixa dentro do semestre, sendo que eventuais ajustes poderão ser realizados ao final de cada semestre. Atualmente, o Fundo possui aproximadamente R$ 12,5 milhões em resultados acumulados a regime de caixa não distribuídos em períodos anteriores, em função da retenção de até 5% do resultado auferido a cada semestre.
Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 11,10 por cota como rendimento referente ao mês de dezembro-15. O pagamento será realizado em 15/01/16, aos detentores de cotas em 30/12/15. A política de distribuição de rendimentos do Fundo permanece em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. A estratégia de distribuição de rendimentos objetiva, ainda, ser a mais linear possível, buscando
minimizar impactos e oscilações no valor das cotas no mercado secundário.
O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis vagos, se houver. No caso de venda de imóveis, a parcela correspondente ao lucro (diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a distribuição de rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal é novamente investida de
acordo com a estratégia e política de investimentos do Fundo.
No caso das Receitas de Locação, ressalta-se que as mesmas são consideradas de maneira consolidada, podendo ser impactadas mensalmente por aluguéis em atraso, pagamentos antecipados e valores de multa e juros. A tabela apresentada indica o efetivamente recebido no período. Devido à grande quantidade de contratos e datas de vencimento, antecipações e atrasos ocorrem frequentemente.
¹ Receitas de Locação: compreende alugueis, alugueis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos
empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Receitas FII: considera rendimentos
e eventuais ganhos de capital. ⁴Receitas LCI: a receita de LCI é considerada somente quando da liquidação financeira da mesma. ⁵Despesas Imobiliárias: diretamente
relacionada aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, IR sobre ganho de capital (venda de cotas de CBOP11), entre outros. ⁶Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM
e BM&FBovespa, IR sobre ganho de capital, entre outros.*Valor estimado pela CSHG.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
10
11
12
13
14
15
Jan-12 May-12 Sep-12 Jan-13 May-13 Sep-13 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15
Rendimento Médio 12 Meses
Vacância Financeira
Fluxo HGRE 11 dez-15 2015 2014
Receitas de Locação¹ 6.393.347 92.845.553 100.541.692 Lucros Imobiliários² 0 16.117.132 35.523.800
Receitas FII³ 666.352 7.419.252 5.169.080
Receitas CRI 84.643 1.143.789 2.733.401
Receitas LCI⁴ 0 697.280 679.585
Receita Renda Fixa 373.671 4.115.874 2.299.585
Total de Receitas 7.518.013 122.338.879 146.947.143
Despesas Imobiliárias⁵ (585.930) (4.815.915) (5.791.462)
Despesas Operacionais⁶ (1.053.006) (13.654.264) (13.911.298)
Total de Despesas (1.638.936) (18.470.179) (19.702.760)
Resultado 5.879.078 103.868.700 127.244.383
Rendimento 8.195.241 105.068.896 121.097.606
Médio / Cota 11,10 11,86 13,67
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Ao lado, gráfico com a composição das receitas de locação auferidas pelo Fundo no mês. O Aluguel Potencial considera os
valores vigentes para os imóveis alugados e os últimos valores praticados naqueles que se encontram desocupados. Entre o
Aluguel Potencial e a Receita de Locação efetivamente recebida, descontam-se a Vacância Financeira (aluguel anteriormente
praticado nos imóveis vagos) e as Carências (alugueis contratados que, em função das negociações comerciais, ainda não estão sendo recebidos). Além disso, é realizado o ajuste para considerar
os alugueis atrasados, as recuperações de alugueis em atraso de períodos anteriores e os respectivos encargos (juros, multas e
correções), bem como eventuais multas por rescisões antecipadas
e, por fim, consideram-se as receitas auferidas com a exploração das áreas comuns dos imóveis (estacionamento, locação de
espaços para antenas, etc.).
Fonte: CSHG
Liquidez¹
dez-15 2015 2014
Presença em pregões 100% 100% 100%
Volume negociado (R$ milhões) 29,7 251,8 240,1
Giro (em % do total de cotas) 3,5% 26,5% 24,4%
Valor de mercado R$ 840,2 milhões
Quantidade de cotas do Fundo 738.310 cotas (5.403 cotistas)
Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA
Rentabilidade
A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno a regime de
caixa contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada
ao CDI Líquido (alíquota de 15% de IR). Pessoas Físicas que
detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de
Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em
20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da
cota. No fechamento desse mês, o valor de mercado da cota foi
de R$ 1.138,00 e o valor patrimonial foi de R$ 1.497,73,
considera a reavaliação da carteira concluída em dezembro-15. O
gráfico abaixo compara a série histórica acumulada de alguns
indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos
rendimentos distribuídos desde o início do Fundo.
Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG
0
10
20
30
40
50
60
70
80
900
1.100
1.300
1.500
1.700
1.900
fev-09 dez-09 nov-10 set-11 jul-12 mai-13 mar-14 jan-15 dez-15
Valor da Cota - R$
(eixo esq.)
Fechamento 30/12/15:
R$ 1.138,00
Volume negociado
acumulado 20 dias
R$ milhões (eixo dir.)
Início 2014 2015
Data 08-nov-07 31-dez-13 31-dez-14
Valor Referência (R$) 1.000,00 1.420,00 1.225,02
Renda Acumulada 92,65% 9,83% 13,66%
Ganho de Capital Líq. 11,04% -13,73% -7,10%
TIR Líq. (Renda + Venda) 149,27% -4,11% 7,11%
TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. 11,89% -4,11% 7,11%
Retorno em % CDI Líquido 150% -45% 64%
CSHG Real Estate FII
7.848.531 820.032
532.845 304.040
Aluguel
Potencial
Vacância
Financeira
Carências Atrasos e
Recuperações,
Adiantamentos,
Multas e
Encargos
7
Receita de
Locação
6.393.347 201.731
Receita de
Áreas comuns
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* Para efeitos de comparação com os FII, os cálculos referentes ao CDI seguem o conceito de juros simples, sendo o rendimento do CDI mensal somado ao valor inicial da
aplicação e não reinvestido no fluxo.
Investimentos
Investimento por classe de ativo (% de Ativos) Tipologia do imóvel¹ (% da receita)
Fonte: Itaú / CSHG Fonte: CSHG
*Vencimento previsto para 27/05/2024.
**Vencimentos previstos para 22/09/2016, 14/10/2016 e 26/01/2017.
¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel.
84%
8%
1%3%4%
Imóveis
FII
CRI*
LCI**
Renda Fixa
96%
2%2%
Escritórios
Varejo
Industrial
Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA / Cetip / FGV
900
1.100
1.300
1.500
1.700
1.900
2.100
2.300
2.500
nov-07 mai-08 dez-08 jun-09 jan-10 jul-10 fev-11 ago-11 mar-12 set-12 abr-13 out-13 mai-14 nov-14 jun-15 dez-15
IGP-M (base 1000)
Valor da Cota + Rendimento (R$)
Valor da Cota (R$)
100% CDI Acumulado*
(base 1000)
85% CDI Acumulado*
(base 1000)
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Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita)
Cidades¹ Regiões¹
Fonte: CSHG Fonte: CSHG
Empreendimentos¹ Tipologia dos contratos
Fonte: CSHG
Fonte: CSHG
R$/m2 de Aluguel
(em % da Receita) Considerando somente contratos típicos e
imóveis de uso exclusivamente corporativo:
Fonte: CSHG
Fonte: CSHG
¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel.
²Atípico: considera contratos de locação provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida), Sale&Leaseback (compra e locação concomitante) e outras operações
estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação.
56%
17%
8%
6%
5%3%
3% 2%São Paulo
Barueri
Porto Alegre
Rio de Janeiro
Taboão da Serra
Curitiba
Atibaia
Praia Grande
17%
17%
15%
9%8%
8%
5%
3%
18%
Paulista
Barueri - SP
Chácara Sto. Antônio
Faria Lima
Centro - SP
Porto Alegre
Taboão da Serra
Berrini
Outros
17%
12%
9%
8%8%5%
5%
5%
31%
Jatobá
Paulista Star
Verbo Divino
Contax Alegria
Guaíba
Sercom Taboão
Faria Lima
Delta Plaza
Outros
72%
28%
Típico
Atípico²
26%
16%
30%
23%
4%
1%
Até 40
41-60
61-80
81-100
101-130
131+ Média: R$ 50/m2
2%
24%
32%
35%
6%
1%
Até 40
41-60
61-80
81-100
101-130
131+ Média: R$ 71/m2
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Part. nos empreendimentos Índice de reajuste
Fonte: CSHG Fonte: CSHG
Vencimento dos contratos Revisional dos contratos³
Fonte: CSHG Fonte: CSHG
Evolução da vacância Aluguel Mesmos Imóveis (milhões)
No fechamento de dezembro-15, o Fundo apresentou vacância
financeira de 12,7% e vacância física de 11,9%. A variação em
relação aos meses anteriores se deu em função da desocupação do andar que o Fundo possui no Cenesp, um andar no Centro Empresarial Mario Garnero e dois andares no Ed. Paulista Star. As
penalidades contratuais existentes sobre essas desocupações serão recebidas pelo Fundo ao longo dos próximos meses. Os processos de busca de novos ocupantes para esses imóveis já foram iniciados e
integram o processo ativo e contínuo de prospecção do Fundo.
Do total de imóveis do Fundo, 150 estavam locados tanto em
dezembro-14 quanto em dezembro-15. O valor total de aluguel contratado desses mesmos imóveis, atualmente representados por
61 contratos de locação, teve variação de -3,7% neste período.
Esta variação ocorre em função dos reajustes por inflação, renovação de contratos encerrados, renegociação de alugueis e negociação de
novos contratos.
Fonte: CSHG Fonte: CSHG
³Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos.
55%
23%
22%
Participação
Até 1/4 doEmpreendimento
De 1/4 a metade doEmpreendimento
Totalidade doEmpreendimento
62%
33%
5%
Reajuste
Outros
IPCA
IGP-M
4%14%
19%
63%
2016 2017 2018 2019 em diante
19%13%
50%
18%
2016 2017 2018 2019 em diante
0%
5%
10%
15%
20%
25%
abr 11 jun 12 ago 13 out 14 dez 15
Vacância Financeira
12,7
Retrofit
Paulista Star6,989
6,728
Aluguel Dez -14 Aluguel Dez -15
753
-3,7%
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Locatários Setor de atuação – locatários
Carteira e locação
Empreendimentos 23
Unidades 190
Área privativa 156 mil m2
Contratos de locação 66
Vacância física 12,7%
Vacância financeira 11,9%
Aluguel médio contratado R$ 50/m2
Aluguel médio corporativos⁴ R$ 71/m2
Fonte: CSHG Fonte: CSHG
⁴Considera apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo.
10%
9%
9%
8%
6%6%6%
4%
42%
Contax
Admix
AES Eletropaulo
Sercom
Caixa Econômica Federal
Banco do Brasil
Suzano
Pepsico
Outros
21%
14%
12%9%
7%
6%
6%
4%
21%Call Center
Previdência e Seguros
Bancos e Corretoras
Energia
Telecomunicações
Tecnologia da Informação
Papel e Celulose
Consumo
Outros
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Venda de Imóveis
Nos últimos 12 meses foram vendidos 12 imóveis pelo valor total de R$
39,1 milhões, 9% acima do valor patrimonial médio da época,
totalizando lucro médio de 42% em relação ao valor de aquisição com
custos e eventuais benfeitorias realizadas no período.
Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate
FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está
constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair
resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com
revitalizações, expansões e vendas.
O Fundo iniciou as operações em 2008 e efetivou as primeiras três
vendas já em 2009, realizando ganhos oportunos à época das transações.
Desde o início das atividades foram 54 vendas concluídas, totalizando 74
imóveis. Todas as vendas resultaram em lucros imobiliários que
contribuíram para composição dos rendimentos mensais, uma vez que o
Fundo sempre respeitou a legislação no que diz respeito à distribuição de pelo menos 95% do resultado auferido a regime de caixa
dentro de um semestre. Além disso, todas as vendas foram realizadas em valores superiores aos indicados nos laudos de avaliação
da época.
A principal motivação da reciclagem do portfólio é manter a carteira do Fundo atualizada e preparada para os ciclos do mercado
imobiliário corporativo. As vendas causam impactos nos níveis de resultado do Fundo, vez que o lucro destas operações agregam
resultados não recorrentes à carteira. Desta forma, o impacto nos rendimentos é consequência da adoção de referida estratégia.
Muitas vezes, tais impactos podem ser observados em meses finais de cada semestre, quando há aumento nos rendimentos do
fundo, consequência da observância à política de distribuição de 95% dos resultados nos respectivos semestres.
Visto que os anos de 2013/2014 iniciariam a reversão do ciclo de mercado (de escritórios) com aumento significativo da oferta de
novas áreas corporativas, o Fundo intensificou, desde então, a estratégia de venda de imóveis, buscando sair de investimentos em
que não possuía controle e que vislumbrava maiores dificuldades, como possibilidade de aumento de vacância e redução dos valores
de aluguel. Com base em informações extraídas de outros Fundos de Investimento Imobiliários listados na BM&FBovespa é possível
comparar os níveis de algumas das transações realizadas com os praticados pelo mercado secundário de cotas, conforme casos
exemplificados abaixo.
Alguns dos imóveis vendidos pelo Fundo nos últimos meses estão em seis empreendimentos localizados em regiões que possuem
outros prédios comparáveis na carteira de outros Fundos Imobiliários listados. Em nenhum destes imóveis o Fundo possuía posição
de controle e, dada a idade dos prédios e as expectativas de mercado naquele momento, as negociações para venda fizeram parte
da estratégia de reciclagem. Ao analisar as cotas desses FIIs na BM&FBovespa, nota-se que, no fechamento do mês de dezembro-
15, ainda que sendo imóveis 10 a 15 anos mais novos (exceção do próprio FII Cenesp), os valores transacionados dos imóveis
vendidos estavam de 6% a 57% superiores aos valores médios das referencias dos FIIs comparáveis.
A distribuição dos lucros gerados, eventualmente, reduz a capacidade do Fundo de gerar renda, visto que, de certa forma, o total de
recursos disponíveis para investir diminui já que o lucro é distribuído na forma de rendimentos. Ainda assim, estivesse hoje com todos
os imóveis locados nas referências vigentes atualmente, o Fundo teria condições de manter o patamar de R$ 11,60 por cota
somente com as locações.
Em termos de vacância financeira, o Fundo saiu de 0,90% em dezembro-12 para 12,7% em dezembro-15. Neste período, também
atingiu o patamar de 12,6% enquanto um dos mais representativos imóveis da carteira (Ed. Paulista Star) estava desocupado
passando por um importante processo de retrofit de todas as instalações e sistemas. Ainda assim, os rendimentos do Fundo
mantiveram o patamar considerado recorrente de R$ 11,60, além das distribuições extraordinárias ao final de alguns semestres em
função dos motivos acima mencionados. Isto foi possível em função dos reajustes das locações (até 2013 acima da inflação em
alguns casos), da composição de reservas em períodos de vacância relativamente baixa (5% do resultado a cada semestre) e,
também, pela distribuição dos lucros gerados nas operações de venda.
Imóvel LocalizaçãoAno Entrega do
ImóvelParticipação Período das Vendas
Volume de
VendaÁrea Privativa R$/m2
FII
Comparável
Ano Entrega
do Imóvel FII
R$/m²
Fechamento
Dez.15
Diferença
(Imóveis x
FIIs)
Cenesp Santo Amaro 1.977 6% Dez-14 a Jan-15 45.995.348 8.532 5.391 CNES11B 1.977 3.430 57%
Plaza JK Itaim Bibi 2.004 30% Nov-13 a Ago-15 32.393.300 2.013 16.090 ONEF11 2.012 11.430 41%
Atrium III e IV Vila Olímpia 1996 e 1998 18% e 25% Abr-13 a Set-14 13.991.294 1.318 10.619 VLOL11 2.013 10.023 6%
Itamambuca e Igaratá Berrini 1997 e 2004 27% e 4% Fev-14 a Ago-14 9.811.174 864 11.356 THRA11 2.014 8.347 36%
Lucro Líquidocom Vendas
R$ 11,4 m ilhões
nos últimos 12 meses
42% Lucro
Imóveis vendidos
74 imóveis até hoje
12 imóveis nos últimos 12 meses
Valor das Vendas
R$ 39,1 m ilhões nos últimos 12 meses
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Atrium IV
Faria Lima
A Administradora continua atenta às oportunidades de investimento e desinvestimento no mercado, inclusive o mercado de cotas de
Fundos Imobiliários, objetivando, por meio da gestão ativa, produzir resultados superiores à média do mercado em que o Fundo atua.
Atrium IV 13 e 123
No mês de dezembro-15, o Fundo o firmou Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças (“CCV”) e recebeu o sinal
referente à venda das unidades 13 e 123 do Edifício Atrium IV, conforme Fato
Relevante publicado em 23/12/2015.
A operação totaliza R$ 1.600.000, equivalente a R$ 8.210/m², sendo R$
320.000 recebidos na data do Fato Relevante e o restante a ser recebido
conforme condições estabelecidas no CCV, até 15 de fevereiro de 2016.
A venda gerará um lucro líquido de custos de R$ 476.240, equivalente a 45%
em relação ao valor do investimento.
Os imóveis foram adquiridos pelo Fundo em agosto-08 (conjunto 13) e novembro-
09 (conjunto 123) e representavam 0,12% da área locável do Fundo e 0,19% da
receita imobiliária total, no fechamento de novembro-15. O valor de venda é
25% superior ao valor contábil total dos imóveis, com base no laudo de
avaliação realizado em dezembro de 2015.
Considerando o fluxo de receitas e despesas dos referidos imóveis até a data de
conclusão da operação, estima-se uma taxa interna de retorno dos
investimentos de 16,56% ao ano para o conjunto 13 e 21,81% ao ano para o
123.
Após a venda, o Fundo passa a deter 7,12% da fração ideal do Edifício Atrium IV.
Atrium IV 6º
De acordo com o Fato Relevante publicado em 06/11/2015, o Fundo vendeu a totalidade das unidades 61, 62, 63 e 64 do Edifício
Atrium IV.
Os conjuntos, adquiridos em agosto-08, pelo valor (incluindo custos relacionados) de R$ 2.554.532, aproximadamente R$
6.450/m², foi vendido pelo valor total de R$ 3.680.000. A operação gerou um lucro líquido de R$ 985.468, equivalente a
38,6% em relação ao valor do investimento. O valor de venda é 6,3% superior ao valor contábil do imóvel, com base no
laudo de avaliação realizado em dezembro-2014. A taxa interna de retorno do investimento foi de 15,97% ao ano.
No fechamento de outubro-2015, os imóveis representavam 0,3% da área locável do Fundo e 0,5% da receita imobiliária total.
Faria Lima 1101 e 1102
No mês de outubro-15, o Fundo recebeu a primeira parcela referente à venda
das unidades 1101 e 1102 do Edifício Faria Lima. Os imóveis, adquiridos em
junho-2012, representavam 0,6% da área locável e 1,2% da receita imobiliária
total do Fundo, no fechamento de setembro-15.
A venda foi realizada pelo valor total de R$ 10.300.000, sendo R$ 2.470.000
(24% do preço) recebidos na data do Fato Relevante, publicado em
30/10/2015 e R$ 7.830.000 a serem recebidos conforme condições
estabelecidas no Compromisso de Compra e Venda, até o final do primeiro
trimestre de 2016. A operação gerará um lucro líquido de custos de R$
245.067, equivalente a 2,5% em relação ao valor do investimento. O valor de
venda é 10% superior ao valor contábil do imóvel, com base no laudo de
avaliação realizado em dezembro-2014. Considerando o fluxo de receitas e
despesas do referido imóvel até o primeiro trimestre de 2016, quando a
operação será concluída, estima-se uma taxa interna de retorno do
investimento de 10,76% ao ano.
Após a venda dos conjuntos 1101 e 1102, o Fundo passa a deter 18,7% da
fração ideal do Edifício Faria Lima.
Relatório Gerencial
CSHG Real Estate FII - Dezembro de 2015 Pág. 10
Reavaliação de Imóveis
Nos termos da Instrução CVM nº 516/12, os imóveis classificados como propriedade para investimento são continuamente
mensurados pelo valor justo, normalmente com base em laudos de avaliação elaborados por empresas especializadas
independentes. Durante o último trimestre de 2015, a administradora do Fundo solicitou à Cushman & Wakefield a reavaliação dos
imóveis em que o Fundo detém participação direta, resultando em valor 7,5% inferior ao valor contábil, o que totalizou variação
negativa de aproximadamente 6,2% no valor patrimonial da cota.
Fato Relevante - CRI Shopping Goiabeiras
Em dezembro de 2013 e abril de 2014, foram divulgados Fatos Relevantes para reportar a existência de execuções judiciais que poderiam resultar
na penhora dos bens e créditos que constituem garantia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI da série 33ª da 4ª emissão emitidos pela Gaia Securitizadora. Estes CRI foram adquiridos pelo Fundo¹ e possuem como lastro financiamentos da expansão do Shopping Goiabeiras².
Em 19 de agosto de 2014, foi divulgado Fato Relevante para reportar decisão de primeira instância proferida em um dos referidos processos³, que
declarava (i) a fraude à execução cometida pela antiga proprietária de imóveis que compõem parte do Shopping, (ii) a ineficácia das vendas de tais
imóveis para a Goiabeiras, atual proprietária do Shopping e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imóveis, e (iii) determinava que os
alugueres dos mencionados imóveis fossem penhorados e depositados em conta judicial. Após medidas adotadas pela Securitizadora e pela
Administradora para reverter tal julgado, em 26 de agosto de 2014, nova decisão foi proferida pelo mesmo Juízo, suspendendo temporariamente os
efeitos da decisão anterior.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em 24 de novembro de 2014, ao julgar o agravo de instrumento interposto pelo credor/exequente
contra a nova decisão referida acima, manteve a determinação de suspensão da penhora sobre os imóveis objeto de alienação fiduciária,
condicionando tal medida ao oferecimento por parte da Gaia Securitizadora de caução real ou fidejussória no valor de R$ 60 milhões. Foi revogada
pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a determinação provisória anterior, proferida pelo referido Tribunal ao analisar de pedido de efeito
suspensivo formulado pelo credor/exequente, de penhora sobre 30% (trinta por cento) dos alugueres do Shopping Goiabeiras.
Assim, em 19 de dezembro de 2014, foi ofertada a caução (fração ideal dos direitos de propriedade sobre o imóvel que compõe o Shopping) pela
Gaia Securitizadora, aprovada pelo juízo de primeira instância em 12 de janeiro de 2015. Em 15 de setembro de 2015, diante da controvérsia entre
as partes sobre a interpretação correta das decisões até então decretadas, foi proferida uma nova decisão provisória pelo referido Tribunal (análise
de efeito suspensivo) ratificando a desnecessidade por ora de qualquer caucionamento pela Gaia Securitizadora, até que uma decisão definitiva pela
Câmara julgadora sobre o tema seja proferida. Espera-se a decisão definitiva do referido Tribunal sobre a regularidade da caução, que poderá
inclusive liberar a Gaia Securitizadora em caráter absoluto, tendo em vista a sentença de procedência dos embargos de terceiro informada no
segundo parágrafo abaixo. O credor/exequente vem tentando discutir o tema da caução por meio de outros recursos, havendo hoje em tramitação
três agravos de instrumento perante o Tribunal de Justiça de São Paulo e um recurso especial perante o Superior Tribunal de Justiça envolvendo
esse tema, sendo que, em 13 de novembro de 2015, uma nova decisão proferida pelo Juízo de primeira instância, entre outras matérias, reafirmou
a última decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que suspendeu qualquer caucionamento até decisão definitiva pela Turma
Julgadora.
Em complemento às informações listadas acima, em 17 de outubro de 2014, o Perito Judicial nomeado protocolou laudo pericial no qual apurou
ser o crédito total do credor/exequente (que sustenta a fraude à execução) o montante de R$ 15.279.780,33, valor este atualizado até o dia 15 de
outubro de 2014. Após este protocolo, o valor do laudo foi impugnado pelo credor/exequente, e o Perito emitiu novo laudo contendo
esclarecimentos às críticas formuladas pelo credor/exequente, mantendo integralmente sua conclusão anteriormente protocolada. O juízo de
primeira instância, em 18 de maio de 2015, homologou o laudo pericial e proferiu sentença declarando equivaler o crédito total do
credor/exequente ao montante de R$ 15.279.780,33. A referida sentença ainda não é definitiva e foi objeto de recurso de apelação endereçado
ao Tribunal de Justiça de São Paulo.
Diante do valor do crédito total declarado judicialmente, os embargos de terceiro opostos pela Gaia Securitizadora foram, em 18 de junho de 2015,
julgados procedentes pelo juízo de primeira instância, rejeitando-se a pretensão do credor/exequente de penhorar os bens e créditos que
constituem garantia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI das séries 22ª, 33ª, 42ª e 55ª da 4ª emissão emitidos pela Gaia
Securitizadora. Reconheceu o juízo de primeira instância, para fundamentar a sentença de procedência dos embargos de terceiro, que a
devedora/executada Jaú, proprietária anterior de imóveis que compõem parte do Shopping, tinha outros bens livres e suficientes ao pagamento de
sua dívida perante o credor/exequente, devendo por isso ser protegidos os bens imóveis conferidos em garantia da securitização. A referida
sentença também ainda não é definitiva e foi objeto de recurso de apelação endereçado ao Tribunal de Justiça de São Paulo.
A Administradora continua acompanhando ativamente os procedimentos adotados pela Gaia Securitizadora, a fim de resguardar os interesses dos
cotistas do Fundo. Decisões que representarem impactos no patrimônio do Fundo e/ou representem mudanças no curso dos processos serão
comunicadas ao mercado através de Fatos Relevantes.
1 Este CRI corresponde a 0,67% do Patrimônio Líquido do CSHG Real Estate FII na data de 31/12/2015.
Relatório Gerencial
CSHG Real Estate FII - Dezembro de 2015 Pág. 11
2 Conforme divulgado nos Fatos Relevantes mencionados, existiam três pendências judiciais que poderiam ameaçar de alguma forma o fluxo e as garantias dos referidos CRI, adquiridos pelo Fundo. Dois dos processos judiciais, após terem sido proferidas decisões protegendo as garantias e bens da Goiabeiras vinculados aos
CRI, foram objeto de acordo pela devedora Jaú. Quanto ao processo ainda em discussão, trata-se de execução por parte do Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados NPL I contra a Jaú S.A. - Construtora e Incorporadora, antecessora da Goiabeiras, devedora dos CRI e atual proprietária do Shopping Goiabeiras.3 Processo de Execução de Título Extrajudicial nº 0176460-46.1994.8.26.0002, em trâmite perante a 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, da
Comarca de São Paulo, distribuído em 01/07/1994.
Relatório Gerencial
CSHG Real Estate FII - Dezembro de 2015 Pág. 12
Itaim / Vila Olímpia
Ed. Atrium IV
Rua Helena, 260
Vila Olímpia
396 m2 (4 unidades)
7,1% de participação
Datas de Aquisição:
Ago-08 e Dez-09
Berrini
Ed. Brasilinterpart Ed. Itamambuca
Avenida das Nações
Unidas, 11.633
Berrini
890 m² (04 unidades)
5,76% de participação
Data de aquisição: Abr-10
Rua Luigi Galvani, 200
Berrini
890 m2 (04 unidades)
18,18% de participação
Data de aquisição: Ago-08
Ed. Roberto Sampaio Ferreira
Rua Flórida, 1.595
Berrini
3.520 m2 (06 unidades)
40% de participação
Data de aquisição:
Out-08 e Jul-13
Santo Amaro / Chácara Santo Antônio / Morumbi
Centro Empresarial Transatlântico Ed. Verbo Divino
Rua Verbo Divino, 1.488
Chácara Santo Antônio
1.580 m2 (03 unidades)
6,94% de participação
Data de aquisição: Nov-09
Rua Verbo Divino, 1.661
Chácara Santo Antônio
13.980 m2
100% de participação
Datas de aquisição:
Mar-10 e Dez-10
Ed. Plaza JK
Rua Minas da Prata, 30
Itaim
575 m2 (02 unidades)
6,7% de participação
Data de aquisição: Ago-12
Relatório Gerencial
CSHG Real Estate FII - Dezembro de 2015 Pág. 13
Centro Empresarial de São Paulo Ed. Park Tower - Torre II
Av. Maria Coelho Aguiar,
215
Santo Amaro
2.844 m² (02 unidades)
1,43% de participação
Data de aquisição: Set-10
Av. Magalhães de Castro
4.800
Morumbi
1.464 m² (04 unidades)
1,99% de participação
Data de aquisição: Abr-12
BB Antônio das Chagas
Rua Antônio das Chagas
1.623
Chácara Santo Antônio
4.259 m²
100% de participação
Data de aquisição: Dez-12
Paulista
Ed. Delta Plaza Ed. Paulista Star
Rua Cincinato Braga, 340
Paulista
3.856 m2 (16 unidades)
47,24% de participação
Data de aquisição: Set-13
Alameda Campinas,
1.070
Paulista
10.593 m2 (16 unidades)
100% de participação
Data de aquisição: Set-10
Faria Lima
Centro Empresarial Mario Garnero Ed. Faria Lima
Avenida Brigadeiro Faria
Lima, 1.485
4.385 m2 (06 unidades)
14,98% de participação
Datas de aquisição:
Mai-10 e Set-12
Avenida Brigadeiro Faria
Lima, 1.355
4.440 m² (10 unidades)
18,69% de participação
Data de aquisição: Mai-12
Relatório Gerencial
CSHG Real Estate FII - Dezembro de 2015 Pág. 14
Centro de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo
Contax Alegria Sercom Taboão
Rua Alegria, 96
Brás
19.050 m²
100% de participação
Data de aquisição: Jul-11
Rua José Mari, 80
Taboão da Serra
16.623 m²
100% de participação
Data de aquisição: Jul-11
Interior de São Paulo Litoral de São Paulo
Centro Empresarial Dom Pedro Decathlon Praia Grande
Rodovia D. Pedro I,
Km 73
Atibaia
20.062 m2
100% de participação
Data de aquisição:
Dez-09 e Dez-12
Av. Ayrton Senna da
Silva, 333
Praia Grande
4.250 m²
100% de participação
Data de aquisição: Jul-11
Barueri, SP
Ed. Jatobá CBOP
Av. Marcos Penteado
Ulhôa Rodrigues, 940
Barueri
19.965 m2
69,21% de participação
Data de aquisição:
Dez-12 e Set-13
Relatório Gerencial
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Rio de Janeiro, RJ
Torre Rio Sul Centro Empresarial Cidade Nova
Rua Lauro Muller, 116
Botafogo
1.915 m² (09 unidades)
1,46% de participação
Data de aquisição: Set-10
Av. Pres. Vargas, 3.131
Centro
2.300 m² (06 unidades)
5,55% de participação
Data de aquisição: Set-12
Curitiba, PR Porto Alegre, RS
GVT Curitiba Centro Empresarial Guaíba
Rua Francisco Nunes,
1.395
Curitiba
7.700 m2
100% de participação
Data de aquisição: Jun-12
Av. Dolores Alcaraz
Caldas, 90
Porto Alegre
10.600 m²
100% de participação
Data de aquisição: Dez-11
1
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Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as
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para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os
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