CONSTRIÇÕES JUDICIAIS: INEFICÁCIA, NULIDADE E ANULABILIDADE
DE ATOS DIANTE DA LEI Nº 13.097/2015. FÉ PÚBLICA REGISTRAL OU
INOPONIBILIDADE?
DANIEL LAGO RODRIGUES Registrador Imobiliário em Taboão da Serra-SP
EficáciaContratual
• Eficáciainterpartes:resinteraliosacta.Decorredomeroconsensoentreaspartes.Atendimentoàautonomiaprivada(art.5º,IICF)
• Eficáciaultrapartes:contrataçãocomasociedade.Decorredoregistro.Atendimentoàlegalidadeestrita.
Sistemasderegistro• Documentos:semdepuraçãodoconteúdo.Semqualificaçãodeconteúdo.Analisejurídicaexpost
• Direitos:depuraçãofortedoconteúdo.Analisejurídicaexante
Segurançajurídica• Está1ca:ninguéméprivadodeseudireitosubjeLvosemqueconsinta.Protege-seoverusdominus.
• Dinamica:oadquirentenãopodeserprivadododireitoadquiridopormoLvoquelheeradesconhecidasequenãoselheexigiaconhecer.Protege-seoterceirodeboa-fé.
MODOSDEPROTEÇÃOÀLUZDODIREITOECONÔMICO(R.Posner)
PROTEÇÃODOVERUSDOMINUS
PROTEÇÃODOTERCEIRODEBOA-FÉ
SEGURANÇAESTÁTICA
Regradepropriedade(reivindicatória)
Regraderesponsabil//(indenizatória)
SEGURANÇADINÂMICA
Regraderesponsabil//(indenizatória)
Regradepropriedade(reivindicatória)
MODOSDEPROTEÇÃOÀLUZDOSSISTEMASREGISTRAISDEDIREITOS
REGISTRODEDOCUMENTOS REGISTRODEDIREITOS
Semanálisedelegalidadeprévia Comanálisedelegalidadeprévia
Sempresunçãoqualificada Gerapresunçãoqualificada
Nãodefineoverusdominus,massimojuízo
Defineoverusdominus(absolutaourelaLvamente)
MODOSDEPROTEÇÃOÀLUZDOSSISTEMASREGISTRAISDEDIREITOS
PROTEÇÃODOVERUSDOMINUS
PROTEÇÃODOTERCEIRODEBOA-FÉ
LEGITIMAÇÃOREGISTRAL
Regradepropriedade(reivindicatória)
Regraderesponsabil//(indenizatória)
FÉPÚBLICARegraderesponsabil//
(indenizatória)Regradepropriedade
(reivindicatória)
MODALIDADESDEFÉPÚBLICA(conceitosesLpulaLvo-dogmáLcos)
CONVALIDANTE
ProteçãodoadquirentepelaabstraçãoentreoregistroeosdemaiselementosdaaquisiçãodapropriedadePresunçãojurisetdejureinterparteseinterter8usDecorredeumprocessodepurgadevicissitudes
NÃOCONVALIDANTE
Proteçãodo3o.deboa-fépelaabstraçãoentreacordorealeonegóciopessoala) Proteçãocomoefeitodainscriçãob) ProteçãocomoefeitodateoriadaaparênciaPresunçãojuristantuminterpartesejurisetdejureinterter8usAfépúblicasofrereduçãopelalegiLmaçãoregistral
DUASMODALIDADESBÁSICASDELEGITIMAÇÃOREGISTRAL
EMSISTEMASCAUSAIS
PLENA -Presunçãojuristantuminterparteseinterter8us
RESIDUALEMSISTEMASPREDOMINANTEMENTEABSTRATOS
RESTRITA -Presunçãojuristantumapenasinterpartes
-SofrereduçãopeloSistemadeFéPública
SistemasdeProteçãodoDireitoInscrito(conceitosesLpulaLvo-dogmáLcos)
1.MONISTA a)SISTEMALATINOPLANODAEFICÁCIAInoponibilidade
b)SISTEMAGERMÂNICO
PLANODAVALIDADE-EXISTÊNCIA
Implicanopréviocancelamentodoregistro
2.DUALISTA MISTO
BOA-FÉREGISTRAL(ConceitosesLpulaLvo-dogmáLcos)
ABSULUTA
OponibilidadeAbsolutadoinscrito
Ainscriçãoumavezfeitageramá-féabsolutado3º
Inoponibilidadeabsolutadonão
inscrito
Presume-seabsolutamenteaboa-fédo3ºquantoao
fatonãoinscrito
RELATIVA
InoponibilidaderelaLvadonão
inscritopresume-seaboa-fé,masadmiteprovadamá-fé
OTERCEIRODEBOA-FÉEASRELAÇÕESDETERMINANTES
ORIGEMDAREL.DETERMINANTE
REPOSITÓRIOINFORMACIONAL
RELAÇÃOINTERNAAOREGISTRO intracadeia Concentraçãonofólioreal
InformaçõesdifusasRELAÇÃOEXTERNADOREGISTRO extracadeia Concentraçãonofólioreal
Informaçõesdifusas
Lei13.097-15• Art.54.OsnegóciosjurídicosquetenhamporfimconsLtuir,
transferiroumodificardireitosreaissobreimóveissãoeficazesemrelaçãoaatosjurídicosprecedentes,nashipótesesemquenãotenhamsidoregistradasouaverbadasnamatrículadoimóvelasseguintesinformações:
Lei13.097-15• I-registrodecitaçãodeaçõesreaisoupessoais
reipersecutórias;• II–averbaçãopremonitória• III-averbaçãodeindisponibilidadeououtrasrestrições
quandoprevistosemlei• IV-averbação,mediantedecisãojudicial,daexistênciade
outroLpodeaçãocujosresultadosouresponsabilidadepatrimonialpossamreduzirseuproprietárioàinsolvência,nostermosdoincisoIIdoart.593daLeino5.869,de11dejaneirode1973-CódigodeProcessoCivil.
Lei13.097-15• Art.54Parágrafoúnico.Nãopoderãoseropostassituações
jurídicasnãoconstantesdamatrículanoRegistrodeImóveis,inclusiveparafinsdeevicção,aoterceirodeboa-féqueadquiriroureceberemgaranLadireitosreaissobreoimóvel,ressalvadosodispostonosarts.129e130daLeino11.101,de9defevereirode2005,eashipótesesdeaquisiçãoeexLnçãodapropriedadequeindependamderegistrode{tulodeimóvel.
Lei13.097-15Art.55.Aalienaçãoouoneraçãodeunidadesautônomasintegrantesdeincorporaçãoimobiliária,parcelamentodosolooucondomínioedilício,devidamenteregistrada,nãopoderáserobjetodeevicçãooudedecretaçãodeineficácia,maseventuaiscredoresdoalienanteficamsub-rogadosnopreçoounoeventualcréditoimobiliário,semprejuízodasperdasedanosimputáveisaoincorporadorouempreendedor,decorrentesdeseudoloouculpa,bemcomodaaplicaçãodasdisposiçõesconstantesdaLeino8.078,de11desetembrode1990.
NoBrasilDIPLOMALEGAL
SISTEMADEPRESUNÇÃONOESPÍRITODALEI PROTEÇÃO3oDEBOA-FÉ
REPOSITÓRIOINFORMAÇÕES
LEI6015/73RegistrodeDireitos–
FéPública MISTO CONCENTRADO
CÓDIGOCIVILReg.deDireitos–LegiLm.
Registral(Art447)GERMÂNICO(art.1245p2)
CÓDIGOPROCESSOCIVIL
1973 SISTEMALATINOCONCENTRADO(porcoorden.)
LEI7433/85Registrodedocumentos–
Sempresunção SEMPROTEÇÃO DIFUSO
LEI13.097/15RegistrodeDireitos–
FéPública MISTO CONCENTRADONOVOCÓDIGODEPROCESSO
CIVIL SISTEMALATINOCONCENTRADO(porcoorden.)
CONSTRIÇÕESJUDICIAIS
• DEVEMOBEDECEROPRINCÍPIODOTRATOSUCESSIVO
• HÁNECESSIDADEDEPARTICIPAÇÃODOPROPRIETÁRIOFORMAL
CONSTRIÇÕESJUDICIAIS
• NÃOHÁQUEBRADOTRATOSUCESSIVOSEHAVIANOTICIADARELAÇÃODETERMINANTE
(INOPONIBILIDADEgeraINEFICÁCIA)
• NAHIPOTESEDEQUEBRADOTRATOADMITE-SEADECLARAÇÃODEINEFICÁCIADAAQUISIÇÃO(SISTEMALATINO)
DIREITOSUBJETIVO(HOHFELD)PosiçõesJurídicasSubje1vasA1vas
PRETENSÃOFACULDADE
PODERFORMATIVOIMUNIDADE
AimunidadeéumefeitodefensivodoregistrofrenteaatoseaçõessemaparLcipaçãododono
CONSTRIÇÕESJUDICIAISRecenteDecisão
• Cancelamentoindiretodasconstriçõesnaarremataçãojudicial
• Possibilidadedealienaçãomesmosemcancelamentodasconstriçõesdepoisdearrematadojudicialmente
CONCLUSÃO
• CONSTRIÇÕESJUDICIAISEMQUEBRADECONTINUIDADENÃOEXIGEMANULAÇÃOOUNULIFICAÇÃOPARAINGRESSO,BASTANDOAINEFICÁCIA
• ALEI13.097-15REFORÇOUAEFICÁCIADASCONSTRIÇÕESJUDICIAISMEDIANTEANOTÍCIADAINOPONIBILIDADE
CONCLUSÃO
• ÉNECESSÁRIOATUAÇÃOLEGISLATIVA,DOUTRINÁRIAEJURISPRUDENCIALPARAQUEMATRÍCULAIMOBILIÁRIATANTOPOSSÍVEL
SEJAOÚNICOREPOSITÓRIODEINFORMAÇÕESRELEVANTESAOADQUIRENTE
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